Xây dựng và hoàn thiện mô hình quản lý cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Trung Yên - Tổng Công ty đô thị phát triển hạ tầng ĐT - UDIC

i đã góp phần tích cực vào kết quả phát triển nhà ở của thành phố khoảng trên 1 triệu m2 nhà mỗi năm, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc hiện đại, nâng cao chất lượng dịch vụ đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khớp nối với khu dân cư cũ... Bất cập lớn ở các khu đô thị mới là thiếu sự đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị với hạ tầng bên ngoài các khu đô thị mà cụ thể là sự liên thông và kết nối giao thông, thoát nước, xử lý nước thải... Các khu đô thị mới phát triển không có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch tổng thể chung của đô thị, thiếu các công trình hạ tầng xã hội. TS. Nguyễn Hồng Tiến, Phó vụ trưởng Vụ Hạ tầng kỹ thuật đô thị (Bộ Xây dựng) nhận định: “Mặc dù các khu đô thị mới đều được quy hoạch và xây dựng theo quy hoạch nhưng qua một số khu đô thị cho thấy không có các giải pháp về thiết kế đô thị. Do đó, các khu đô thị mới có những nét giống nhau về cách tổ chức không gian song cũng lại có những nét riêng không giống ai. Hình ảnh quen thuộc của các khu đô thị mới là các nhà cao tầng làm hàng rào quây xung quanh các khu đất và lọt ở giữa các nhà thấp tầng. Một sự chênh lệch về chiều cao quá lớn tạo nên sự hụt hẫng không gian cũng như sự rời rạc không có nhịp điệu của các nhà cao tầng trong cùng một dự án hoặc của hai dự án ở hai bên đường. Khu biệt thự, nhà liền kề pha tạp hình thái kiến trúc đủ loại và đa màu sắc và hình như không ai quản lý thiết kế kiến trúc của các công trình này. Mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất lớn khiến các đô thị thiếu không gian mở, không gian công cộng. Hầu hết các khu đô thị đều thiếu các công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, bãi đỗ xe...” Trên thực tế, nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao còn bên ngoài khu vực dự án thì còn nhiều bất cập, sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng bên trong và bên ngoài hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêm chỉnh. Tình trạng ách tắc giao thông thường xuyên xảy ra tại các cửa ra vào ở khu đô thị mới Định Công - Linh Đàm. Sự gia tăng đột biến của các phương tiện giao thông cũng như lưu thông các loại xe tải nặng qua khu vực này (do cầu Tó bị hư hỏng) đã làm cho các hoạt động tại đây bị xáo trộn. Khu đô thị mới Đại Kim có vị trí như một "ốc đảo" nên hiện tại giao thông ra vào rất khó khăn. Cao độ nền trong khu đô thị cao hơn hoặc thấp hơn khu vực xung quanh trong khi đó không có sự khớp nối hệ thống thoát nước gây hậu quả ngập úng liền kề hoặc ngập úng tại chính khu đô thị. Các khu đô thị tổ chức giao thông theo kiểu ô cờ. Chiều dài mỗi đoạn phố khoảng trên 100m, có rất nhiều điểm giao cắt ngõ với ngõ, ngõ với đường chính, nhiều đoạn rẽ, đường cong. Tuy nhiên hầu như trong các khu đô thị này chưa có biển báo giao thông hay hệ thống giảm tốc giữa các điểm giao cắt đó, tình trạng mất an toàn giao thông thường xuyên xảy ra. Sự ùn tắc, thiếu các bãi đỗ xe và lấn chiếm đường để đỗ xe đã xuất hiện tại nhiều khu đô thị mới. Nhiều nơi, việc cung cấp nước sạch không đảm bảo, chất lượng nước còn có nhiều vấn đề, hệ thống chiếu sáng tại một số khu vực trong khu đô thị còn thiếu. Bên cạnh đó, việc quản lý vận hành khu nhà ở khu đô thị, nhất là nhà chung cư sau đầu tư còn chưa thống nhất, chưa có cơ chế chính sách về quản lý khai thác sau đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị, nhất là nhà ở cao tầng; chưa rõ mô hình quản lý, vận hành, đặc biệt là diện tích tầng 1, tầng hầm và dịch vụ của nhà chung cư cao tầng cũng như cả khu đô thị mới. Do vậy nếu không có giải pháp thích hợp để giải quyết vấn đề này thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật sẽ manh mún, độc lập với nhau mà hậu quả trước mắt là ách tắc giao thông, úng ngập cục bộ, ô nhiễm môi trường... và nhiều vấn đề khác nảy sinh chưa thể lường trước... Tổng công ty đô thị phát triển hạ tầng đô thị UDIC là một đơn vị dẫn đầu và là thương hiệu mạnh của Thành phố Hà Nội trong hoạt động đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội. Trong những năm gần đây, Tổng công ty UDIC đã đầu tư và phát triển xây dựng nhiều khu đô thị mới cũngnhư các nhà chung cư cao tầng, điển hình trong số đó là Khu đô thị mới CIPUTRA và khu đô thị mới Trung Yên. Đây là hai khu đô thị mới có đặc điểm kiến trúc đẹp, tạo được mỹ quan đô thị và không bị rơi vào các tình trạng chung của các khu đô thị ở Hà Nội hiện nay. Tuy vậy, về mô hình và cách thức tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành và khai thác các khu đô thị mới, cùng với tình trạng chung của các khu đô thị khác, đang gặp nhiều vấn đề khó khăn và vướng mắc. Nếu không nhanh chóng xây dựng được một mô hình chung về cách thức tổ chức quản lý khu đô thị mới, rất có thể các khu đô thị do Tổng công ty đô thị và xây dựng sẽ gặp phải các tình trạng xuống cấp nhanh chóng, đời sống cũng như chất lượng cuộc sống của người dân không được nâng cao, gây ảnh hưởng đến uy tín cũng như thương hiệu của Tổng công ty. Chính vì các lý do trên mà sau một thời gian được thực tập tại tổng công ty UDIC, được sự hướng dẫn nhiệt tình của các cán bộ phòng ban trong Tổng công ty, của các cán bộ trong BQL dự án Trung Yên và sự tận tình chỉ bảo của Thầy giáo - Th.s Nguyễn Hữu Đoàn, em đã quyết định chọn đề tài : “ Xây dựng và hoàn thiện mô hình quản lý cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Trung Yên - Tổng công ty đô thị phát triển hạ tầng đô thị ( UDIC ) ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Ngoài phần mở đầu và kết luận, chuyên đề gồm hai phần : Phần I : Một số vấn đề chung. Phần II : Xây dựng và hoàn thiện mô hình quản lý cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Trung Yên. Trong quá trình thực hiện đề tài, mặc dù đã rất cố gắng nhưng do những hạn chế nhất định, đề tài của em không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong thầy đóng góp ý kiến để chuyên đề của em được hoàn chỉnh hơn. Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo – Th.s Nguyễn Hữu Đoàn đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này ! Hà Nội, ngày 05 tháng 04 năm 2008. Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Lan Hương PHẦN I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG I. Các khái niệm có liên quan 1. Đô thị, khu đô thị mới. Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của một vùng miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hay một vùng trong tỉnh, trong huyện. Theo nghị định số 72/2001/NĐ-CP[1] ngày 5 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ Việt Nam về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị: Đô thị là khu dân cư tập trung có những đặc điểm sau: Về cấp quản lý, đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập; Về trình độ phát triển, đô thị phải đạt được những tiêu chuẩn sau: Là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ như: vùng liên tỉnh, vùng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc vùng trong tỉnh, trong thành phố trực thuộc Trung ương; vùng huyện hoặc tiểu vùng trong huyện. Đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu phải đạt 65% tổng số lao động; cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng quy định cho từng loại đô thị, quy mô dân số ít nhất là 4000 người và mật độ dân số tối thiểu phải đạt 2000 người/km². 2. Kết cấu hạ tầng đô thị Kết cấu hạ tầng đô thị là toàn bộ các công trình giao thông vận tải, bưu điện thông tin liên lạc, dịch vụ xã hội như : đường sá, kênh mương dẫn nước, cấp thoát nước, sân bay, nhà ga xe lửa, ô tô, cảng sông, cảng biển, cơ sở năng lượng, hệ thống mạng điện, đường ống dẫn xăng, dầu, dẫn khí gas, hơi đốt, kho tàng, giáo dục phổ thông và chuyên nghiệp, y tế, dịch vụ ăn uống công cộng, nghỉ ngơi du lịch, vui chơi giải trí, rác thải môi trường đô thị ..v.v... Kết cấu hạ tầng được thể hiện trên 4 bình diện: 1/ Tiện ích công cộng (public utilities): năng lượng (điện…) viễn thông, nước sạch cung cấp qua hệ thống ống dẫn, khí đốt truyền tải qua ống, hệ thống thu gom và xử lý chất thải trong thành phố. 2/ Công chánh (public works): đường sá, các công trình xây dựng đập, kênh phục vụ tưới tiêu… 3/ Giao thông (transport): các trục và tuyến dường bộ, đường sắt chính quy (conventionial railway) đường sắt vận chuyển nhanh (mass rapid trasit railway) cảng cho tầu và máy bay, đường thủy… 4/ Hạ tầng xã hội (social infrastructure): trường học, bệnh viện… Đó cũng là phạm vi xác định của khái niệm. Tương tự như vậy, thuật ngữ “quản lý và phát triển kết cấu hạ tầng” cũng được hiểu là quản lý và phát triển theo 4 bình diện đã nói ở trên. Thực tế, kết cấu hạ tầng là cơ sở nền tảng đảm bảo cho sự phát triển bền vững của một quốc gia cho nên người ta thường sử dụng thuật ngữ “cơ sở hạ tầng đô thị” với nội dung đồng nhất khi dùng thuật ngữ “kết cấu hạ tầng đô thị” hoặc thuật ngữ “hạ tầng đô thị”. Tuy nhiên, ở đây cần chú ý phân biệt khái niệm thuật ngữ “cơ sở hạ tầng” của quản lý đô thị với “cơ sở hạ tầng” dùng trong nghiên cứu kinh tế chính trị học Mác-Lênin. Khái niệm thuật ngữ “cơ sở hạ tầng” trong nghiên cứu kinh tế chính trị học của Mác-Lênin hay còn gọi là “cơ sở kinh tế có ý nghĩa tập hợp các quan hệ sản xuất, tạo thành cơ cấu kinh tế của một xã hội. Khái niệm “cơ sở hạ tầng” ở đây nằm trong mối quan hệ với kiến trúc thượng tầng tạo nên một hình thái xã hội tương ứng với nó. Còn khái niệm thuật ngữ “cơ sở hạ tầng” của đô thị dùng để chỉ các công trình có ý nghĩa nền móng của đô thị như: đường sá, cầu cống, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ xã hội (dịch vụ công)… của đô thị. 3.Phân loại kết cấu hạ tầng đô thị Tùy theo cách căn cứ mà chúng ta có thể phân kết cấu hạ tầng đô thị ra thành các loại khác nhau như sau: Xét về tính chất ngành cơ bản có thể phân ra như sau: Kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị Kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội đô thị Kết cấu hạ tầng dịch vụ xã hội đô thị Về tính chất phục vụ có thể phân ra như sau: Kết cấu hạ tầng đô thị phục vụ sản xuất vật chất Kết cấu hạ tầng đô thị phục vụ về nhu cầu văn hóa tinh thần Về trình độ phát triển có thể phân ra: Kết cấu hạ tầng đô thị phát triển cao Kết cấu hạ tầng đô thị phát triển trung bình Kết cấu hạ tầng đô thị phát triển thấp Về quy mô đô thị có thể phân ra: Kết cấu hạ tầng siêu đô thị Kết cấu hạ tầng đô thị cực lớn Kết cấu hạ tầng đô thị lớn Kết cấu hạ tầng đô thị trung bình Kết cấu hạ tầng đô thị nhỏ II. Nội dung và nguyên tắc quản lý kết cấu hạ tầng đô thị. 1.Vai trò và sự cần thiết của việc xây dựng và quản lý đồng bộ kết cấu hạ tầng đô thị. Sự phát triển các ngành của kết cấu hạ tầng đô thị có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của nền sản xuất xã hội, dịch vụ xã hội và việc nâng cao hiệu quả của nó. Cùng với sự phát triển của lực lượng sản xuất, vai trò của kết cấu hạ tầng không ngừng tăng lên. Các hình thức mới về giao thong vận tải và thong tin lien lạc xuất hiện và phát triển không những trong khuôn khổ từng nước, mà còn trên phạm vi quốc tế theo xu hướng toàn cầu hóa. Do đó, hình thành kết cấu hạ tầng phục vụ cho sự hợp tác quốc tế, đó là hệ thống giao thông vận tải và thông tin liên lạc trong nước và nước ngoài, nhằm phục vụ cho hoạt động kinh tế đối ngoại, cũng như các công trình và đối tượng phối hợp với nhau, đảm bảo cho việc bảo vệ môi trường xung quanh, sử dụng hợp lý các nguồn nước và các nguồn tài nguyên khác, đảm bảo thông tin liên lạc của các cơ quan khí tượng thuỷ văn, quản lý Nhà nước, các cơ quan phục vụ xã hội và an ninh quốc phòng … nhằm mục đích phát triển dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng văn minh. Việc quản lý và phát triển kết cấu hạ tầng đô thị một cách khoa học và hợp lý có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Vì kết cấu hạ tầng là cơ sở nền tảng đảm bảo sự phát triển bền vững của cả một hệ thống đô thị quốc gia nói riêng và sự phát triển bền vững của một quốc gia nói chung. Một quốc gia giàu mạnh, hiện đại và văn minh phải có một kết cấu hạ tầng đô thị vững mạnh, tiện lợi, hiện đại và đầy đủ. Ngân hàng thế giới ( trong “ The World Development Report 1995 ” ) đã khuyến nghị với các Chính phủ các nước đang phát triển ( trong đó có Chính phủ Việt Nam ) rằng : “ Hạ tầng thích hợp giúp xác định quốc gia này thành công hay thất bại qua việc đa dạng hoá sản xuất, mở rộng thương mại, giải quyết các vấn đề tăng trưởng dân số, giảm thiểu nghèo khó hoặc cải tiến các điều kiện về môi trường. Hạ tầng tốt làm tăng năng suất, giảm phí sản xuất, nhưng nó cần theo kịp với sự tăng trưởng… Loại hình hạ tầng được xây dựng tại một nơi nào đó đều có thể giúp giảm bớt tình trạng nghèo khó… Các dịch vụ hạ tầng không chỉ giúp cho người nghèo mà còn góp phần bền vững cho môi trường… Thị dân nghèo trực tiếp hưởng phúc lợi từ các dịch vụ hạ tầng tốt, bởi họ thường sống tập trung và là đối tượng gánh chịu những điều kiện mất vệ sinh, ô nhiễm từ các chất thải và hiểm học do tai nạn ”. Việt Nam hiện nay đang trên đà phát triển, tốc độ phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế khá ổn định và đang từng bước đạt được những kết quả cao. Cùng với xu hướng hội nhập quốc tế, nước ta vừa gia nhập WTO, cũng như ngày càng khẳng định được vị thế trên trường quốc tế, do đó phát triển bền vững hệ thống đô thị là mục tiêu hàng đầu của chiến lược phát triển Việt Nam. Để thực hiện mục tiêu đó, cần chú trọng việc xây dựng và quản lý đồng bộ kết cấu hạ tầng đô thị tại các đô thị ở Việt Nam. 2.Nội dung quản lý kết cấu hạ tầng đô thị. 2.1.Nội dung quản lý kết cấu hạ tầng đô thị nói chung. Quản lý kết cấu hạ tầng đô thị là nhằm thực hiện chức năng quản lý của Nhà nước các cấp trong quá trình xây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng đô thị ở nước ta. Hay nói cách khác, quản lý kết cấu hạ tầng đô thị là sự thiết lập và thực thi những khuôn khổ thể chế cùng với những quy định có tính chất pháp quy để duy trì, bảo tồn và phát triển các công trình kết cấu hạ tầng đô thị trong một môi trường và cảnh quan tốt đẹp của toàn xã hội. Vì thế, việc quản lý khai thác cải tạo và xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng đô thị nói chung phải tuân thủ theo quy hoạch đã được duyệt. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố , thị xã, thị trấn giao cho các cơ quan chuyên trách sử dụng và khai thác công trình, nội dung quản lý chủ yếu bao gồm : Thực hiện nghiêm túc chế độ sử dụng , giữ gìn, bảo vệ và khai thác các công trình kết cấu hạ tầng đô thị hiện có. Hợp đồng cung cấp các dịch vụ công cộng ( điện nước, thông tin, dịch vụ … ) với các đối tượng cần sử dụng và hướng dẫn họ thực hiện đúng các quy định về hành chính cũng như các quy định về kỹ thuật, phát hiện và xử lý các vi phạm về chế độ sử dụng và khai thác các công trình kết cấu hạ tầng đô thị. Phát hiện các hư hỏng, sự cố kỹ thuật và có các biện pháp sửa chữa kịp thời, thực hiện chế độ duy tu, bảo dưỡng cải tạo nâng cấp để duy trì chức năng sử dụng các công trình kết cấu hạ tầng đô thị theo đúng định kỳ. Lập hồ sơ và lưu trữ hồ sơ sau khi hoàn thành xây dựng mới, xây dựng lại, sửa chữa lớn và cải tạo hiện đại hóa công trình. Thực hiện đúng nguyên tắc, kế hoạch quản lý đô thị. Tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị, các điều luật quy định có liên quan. Khi cải tạo sửa chữa các công trình kết cấu hạ tầng đô thị phải có giấy phép của các cơ quan chức năng có thẩm quyền và được sự đồng ý của cơ quan quản lý các công trình kết cấu hạ tầng đô thị. Các chủ sử dụng các công trình kết cấu hạ tầng đô thị phải chấp hành nghiêm chỉnh các quy định và sự hướng dẫn của các cơ quan quản lý đô thị. Nếu xảy ra vi phạm thì tổ chức và cá nhân vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật và phải đền bù thiệt hại. Đổi mới và tăng cường hiệu lực của bộ máy quản lý, xây dựng chính sách và các giải pháp tạo vốn, sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn trong nước và nước ngoài vào mục đích phát triển kết cấu hạ tầng đô thị. Phương châm “ lấy kết cấu hạ tầng đô thị để nuôi kết cấu hạ tầng đô thị , coi trọng duy tu bảo dưỡng để khai thác sử dụng cũng như cải tạo, mở rộng, phát triển kết cấu hạ tầng đô thị. Thống nhất quản lý vốn đầu tư kết cấu hạ tầng đô thị cũng như thống nhất quản lý vận hành và khai thác kết cấu hạ tầng đô thị để đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững của đất nước. 2.2. Nội dung quản lý cụ thể trên một số lĩnh vực kết cấu hạ tầng đô thị. Quan điểm chung là : Coi trọng và đề cao vai trò của quản lý Nhà nước, hướng tới mô hình Nhà nước pháp quyền. Quản lý Nhà nước được thực hiện trên mọi lĩnh vực và mọi thành phần kinh tế. Đối với mỗi lĩnh vực phải thể hiện quyền lực, sự kiểm soát, giám sát, điều chỉnh của Nhà nước ở lĩnh vực vực đó nhằm đảm bảo các hoạt động đúng với pháp luật, phù hợp với quyền lợi và nghĩa vụ của mọi công dân và các tổ chức xã hội. Các công trình giao thông đô thị. Chủ yếu bao gồm mạng lưới đường phố, cầu hầm, quảng trường, bến bãi, sông ngòi, cảng, sân bay, nhà ga. Các công trình giao thông có phạm vi bảo vệ là các đường đỏ và ranh giới giữa đất của công trình giao thông với đất khác. Đường đô thị được sử dụng cho giao thông ( lòng đường cho xe cộ, vỉa hè dành cho người đi bộ ), để bố trí các công trình kết cấu hạ tầng đô thị khác ( điện, nước, thông tin dịch vụ, vệ sinh môi trường, trạm đỗ xe, biển báo, quảng cáo, tượng đài… ); để trồng cây xanh công cộng và để sử dụng tạm thời cho các mục đích khác khi chính quyền đô thị cho phép ( như bố trí các quầy sách báo, điện thoại công cộng, tổ chức các hoạt động văn hoá xã hội, tuyên truyền giáo dục ). Công trình cấp nước đô thị. Bao gồm nguồn nước, các công trình khai thác nguồn nước, hệ thống phân phối nước. trong đó việc quản lý nguồn nước phải dựa vào Luật bảo vệ tài nguyên nước. Phạm vi bảo vệ các đường ống cấp nước thường được quy định trong khoảng cách 0,5m về mỗi bên thành ống ( tuỳ thuộc đường kính ống ). Việc khai thác sử dụng các công trình cấp nước được quản lý theo quy phạm kỹ thuật chuyên ngành và các quy định của cơ quan quản lý nước sạch. Các công trình thoát nước đô thị. Bao gồm cống rãnh, cửa xả, kênh mương, ao, hồ, sông, đê đập, trạm bơm và trạm xử lý nước thải. UBND thành phố, thị xã, thị trấn giao cho cơ qan chuyên trách quản lý việc sử dụng và khai thác các công trình thoát nước. Khi đẫu nối công trình thoát nước cục bộ vào hệ thống thoát nước đô thị phải được sự đồng ý của cơ quan quản lý đô thị. Nước xả vào mạng lưới thoát nước phải đảm bảo các yêu cầu vệ sinh môi trường. Quản lý các công trình cấp điện. UBND thành phố trực thuộc Trung ương quy định phạm vi bảo vệ các công trình cấp điện dựa vào tiêu chuẩn quy phạm của Nhà nước và điều kiện cụ thể của từng khu vực. Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng điện cần làm đơn và ký kết hợp đồng với cơ quan quản lý điện. Mọi nhu cầu cải tạo sửa chữa các công trình có ảnh hưởng đến hành lang an toàn các công trình cấp điện và chiếu sáng đô thị phải có biện pháp an toàn và được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. 3. Nguyên tắc quản lý và phát triển kết cấu hạ tầng đô thị. Tập trung dân chủ và phân cấp quản lý. Kết cấu hạ tầng đô thị là hàng hoá công cộng có tầm quan trọng về kinh tế - xã hội, nhưng là lĩnh vực có thời gian hoàn vốn dài, có nhiều rủi ro ( như tiền mặt mất giá, chính sách thay đổi, thiên tai, địch hoạ, công nghệ lạc hậu…) nên thường do Nhà nước đảm nhận. Nhà nước đóng vai trò chủ đạo và điều chỉnh để đảm bảo cung cấp các dịch vụ kết cấu hạ tầng, đảm bảo nhu cầu cuộc sống của nhân dân, tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất và làm dịch vụ của các doanh nghiệp, đảm bảo cho dịch vụ đó có được một cách kịp thời, đủ số lượng và chất lượng cần thiết với giá cả thích hợp. Đây là vai trò của Nhà nước tác động trực tiếp vào khâu quản lý để điều tiết nền kinh tế trong sự phát triển bền vững. Tuy nhiên, Chính phủ cũng có khả năng hạn chế trong quản lý và nguồn tài chính phát triển kết cấu hạ tầng đô thị. Do đó Chính phủ cũng tạo điều kiện và mở rộng chức trách cho khu vực kinh tế tư nhân và cộng đồng tham gia thực hiện các quyền dân chủ quản lý, thực hiện nghĩa vụ đóng góp và thu hút mọi nguồn vốn, tăng thêm hiệu quả quản lý và phát triển kết cấu hạ tầng đô thị của quốc gia. Phân cấp quản lý là sự phân định và xếp hạng các đô thị theo quy mô, vị trí hay tầm quan trọng của từng đô thị trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của vùng hay địa phương để từ đó xác định các chính sách quản lý, đầu tư thích hợp. Ở nước ta, trên cơ sở phân loại, đô thị được phân cấp quản lý hành chính Nhà nước như sau: Đô thị loại 1 và loại 2 chủ yếu do Trung ương quản lý. Đô thị loại 3 và loại 4 chủ yếu do Tỉnh quản lý. Đô thị loại 5 chủ yếu do Huyện quản lý. Giữa phân loại và phân cấp quản lý có mối quan hệ chặt chẽ. Nguyên tắc chung là dựa vào phân loại để phân cấp quản lý. Đây là một trong những giải pháp có tính nguyên tắc nhằm phân định chức năng và quyền hạn quản lý của chính quyền các cấp cho thích hợp, tránh sự trùng chéo hoặc bỏ sót. Tiết kiệm và hiệu quả. Sự hình thành và phát triển, quy mô và định hướng phát triển của các đô thị nói chung phụ thuộc vào quy hoạch tổng thể không gian đô thị. Quy hoạch tổng thể không gian đô thị chỉ được thực hiện có hiệu quả khi kết cấu hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ và đi trước một bước. Nguyên tắc này xuất phát từ thực tiễn sự tăng trưởng kinh tế phát sinh nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng đô thị với một quy mô lớn - nhất là trong xu thế bùng nổ đô thị hoá toàn cầu với một tốc độ choáng ngợp. Thực tiễn này, đã gây ra hệ quả phát sinh ngày càng gay gắt, trực tiếp có ảnh hưởng về lâu dài là toàn bộ hệ thống giao thông trong và xuyên các trung tâm kinh tế đô thị hoá, hệ thống điện gia dụng và công nghiệp, nước sạch cho các hộ gia đình và sản xuất, hệ thống thu gom và xử lý các chất thải rắn và lỏng, kho tang, bến cảng đều bị sử dụng quá tải nhưng không được đầu tư nâng cấp và mở rộng thoả đáng khả dĩ đáp ứng yêu cầu tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội. Ở Việt Nam, điều này càng trở nên gay gắt và cấp bách hơn, do nhu cầu phát triển sau Đổi mới và việc đẩy nhanh sự tăng trưởng kinh tế để giải quyết vấn đề nghèo khổ thâm niên, xoá đói giảm nghèo và sự nghiệp phát triển công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước; ngoài ra do tăng trưởng kinh tế nên dân chúng ngày càng nhận thức sâu sắc hơn và đòi hỏi Chính phủ phải cung cấp tiện ích công cộng và dịch vụ xã hội liên quan đến điện nước sinh hoạt, xử lý rác thải … tốt và có chất lượng cao. Tất cả những điều đó đòi hỏi sự quản lý và phát triển kết cấu hạ tầng đô thị phải theo kịp với tốc độ phát triển đô thị, tốc độ tăng trưởng kinh tế. Tăng trưởng kinh tế phải gắn liền với phát triển hạ tầng và hạ tầng là tác nhân chính của sự tắc nghẽn phát triển kinh tế - xã hội. Và giải quyết vấn đề đô thị hoá hàm nghĩa giải quyết kết cấu hạ tầng đô thị. Kết cấu hạ tầng đô thị không chỉ phụ thuộc vào trình độ quy mô phát triển sản xuất, dịch vụ, mật độ dân cư, mà còn phụ thuộc vào các phương tiện đi lại, các thiết bị sinh hoạt của dân cư. Đây là nguyên tắc hệ thống để làm sao các đặc trưng và mục tiêu của hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị được thực hiện một cách tốt đẹp. III.Thực trạng xây dựng và quản lý xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Trung Yên . 1.Tổng quan về khu đô thị mới Trung Yên. 1.1.Lịch sử hình thành dự án và quá trình xây dựng, hoàn thiện. 1.1.1.Lý do đầu tư. Thực hiện quy hoạch phát triển Thủ đô Hà Nội từ năm 1996 đến năm 2000 – 2010, trong những năm qua Nhà nước và Thành phố Hà Nội đã quan tâm đầu tư xây dựng và phát triển Thủ đô Hà Nội , hàng loạt các khu dân cư mới đã xuất hiện. Nhiều trục đường chính của Thành phố đã được cải tạo mở rộng như trục đường 1A, đường 6, Đại Cồ Việt… nhiều khu nhà ở mới được hình thành như Thành Công, Kim Liên, Trung Tự, Thanh Xuân, Giảng Võ đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở cho nhân dân Thủ đô. Tuy nhiên, song song với việc đời sống kinh tế của mọi tầng lớp dân cư được cải thiện, là nhu cầu cải thiện điều kiện ở của nhân dân thủ đô ngày một cao, dân số của Thành phố Hà Nội tăng nhanh từ việc tăng dân số tự nhiên cũng như do một số lớn dân cư từ các khu vực nông thôn lân cận về Hà Nội sinh sống và tìm kiếm việc làm. Điều đó dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao trong những năm vừa qua, đặc biệt trong 4 quận nội thành. Diện tích đất xây dựng nhà ở trong nội thành còn lại rất ít, việc cải thiện điều kiện ở tại chỗ ( trong nội thành ) không thể đáp ứng được dẫn đến việc phát triển ồ ạt, phá vỡ quy hoạch đô thị , cơ sở hạ tầng kỹ thuật không đáp ứng nổi nhu cầu… đã xảy ra trong một vài năm vừa qua tại Hà Nội . Để việc xây dựng nhà ở tại Thủ đô được thực hiện một các có trật tự, đúng quy hoạch , đảm bảo các khu dân cư mới có đủ cơ sỏ hạ tầng kỹ thuật như giao thông , cấp điện, cấp nước, hạ tầng xã hội như trường học, thương mại, vui chơi giải trí, góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân Thủ đô, Thành phố Hà Nội đã có chủ trương nghiên cứu quy hoạch phát triển các khu Đô thị mới như Khu xây dựng tập trung Định Công, Linh Đàm, khu phố mới Trung Yên … theo phương châm “ lấy phát triển để cải tạo ”. Một trong những yếu tố quan trọng cho công cuộc phát triển nhà ở tại Đô thị là vốn đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chính vì vậy Thành phố Hà Nội chủ trương giao cho các cơ quan có chức năng, đủ năng lực làm chủ đầu tư quản lý quy hoạch và đầu tư xây dựng các khu xây dựng tập trung với mục đích sử dụng quĩ đất và huy động mọi nguồn vốn để phát triển các cơ sở hạ tầng đồng bộ và từng bước hoàn chỉnh các khu Đô thị mới của Thành phố. 1.1.2.Mục tiêu của dự án. Sử dụng quĩ đất tạo vốn phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng tại khu Đô thị mới đạt được các tiêu chuẩn về kỹ thuật xây dựng, môi trường và điều kiện sống của Đô thị hiện đại, từng bước hoàn chỉnh một khu xây dựng đồng bộ theo quy hoạch được duyệt, đáp ứng các yêu cầu về không gian kiến trúc, kỹ thuật, tạo môi trường sinh hoạt thuận tiện, đảm bảo vệ sinh môi trường và điều kiện sống cho người dân Đô thị. Phát triển quĩ nhà ở phục vụ chương trình dãn dân ở trung tâm Thành phố. Góp phần hoàn chỉnh Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Huy động mọi nguồn vốn cùng tham gia xây dựng dự án. 1.1.3.Cơ sở lập dự án. Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội đến năm 2010 đã được Nhà nước phê duyệt ngày 18/04/1992. Công văn số 445/KTST ngày 11 tháng 5 năm 1993 của Kiến trúc sư trưởng Thành phố thoả thuận cho Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị được nghiên cứu khu đất thuộc hai xã Yên Hoà và Trung Hoà để làm chủ đầu tư lập Dự án Khu phố mới Trung Yên. Quy hoạch chi tiết ( tỷ lệ 1/2000 ) Khu phố mới Trung Yên do Viện quy hoạch xây dựng Thành phố Hà Nội lập và được Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội duyệt tại Quyết định số 1141/QĐ-UB ngày 11 tháng 6 năm 1994 . Công văn số 06/KTQH ngày 21 tháng 3 năm 1996 của Bộ Xây dựng thoả thuận các chỉ tiêu thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500 Khu phố mới Trung Yên. Công văn số 1460 UB/VPTĐ ngày 17 tháng 6 năm 1994 của Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước ( nay là Bộ Kế hoạch Đầu tư ) thông báo kết quả thẩm định LCKTKT khu phố mới Trung Yên của Hội đồng thẩm định cấp Nhà nước. Thông báo số 3591/KTN ngày 30/6/1994 của Thủ tướng chính phủ giao Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng Khu phố mới Trung Yên. Công văn số 1579/CV-UB ngày 10/7/1996 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt qui mô điều chỉnh và cá chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản của quy hoạch chi tiết 1/1000 Khu phố mới Trung Yên. Công văn số 676/BCĐ-QLN ngày 30/5/1996 của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và đất ở thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Đức Lương - Trưởng Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và đất ở về Đề án thực hiện thí điểm kinh doanh nhà ở tại Hà Nội. Điều lệ quản lý và đầu tư và xây dựng ban hành kèm theo Nghị định 177/CP ngày 20 tháng 10 năm 1994 của Chính phủ. Các văn bản của Nhà nước về quản lý đất đai, quản lý Đô thị hiện hành. 1.1.4.Đối tượng phục vụ Trên cơ sở phân tích thị trường và định hướng phát triển của Thành phố, Dự án Khu phố mới Trung Yên chủ yếu tập trung phục vụ các đối tượng sau : Các đối tượng dân cư có nhu cầu nhà ở phân theo các đối tượng dân cư có thu nhập thấp, thu nhập trung bình và thu nhập cao của Thủ đô Hà Nội , phục vụ yêu cầu dãn dân của Thành phố. Phục vụ các đối tượng chính sách của Thành phố. Đối tượng dân cư và các cơ quan đơn vị hiện đang sống, làm việc trong phạm vi dự án. 1.2.Vị trí địa lý khu ĐTM Trung Yên. Khu Đô thị mới Trung Yên nắm ở phía Tây Nam Thành phố Hà Nội, thuộc địa bàn hai xã Yên Hoà và Trung Hoà ( huyện Từ Liêm, Hà Nội ), cách trung tâm thành phố 4 km, là một khu cận đô thị đã được xác định là khu vực dân cư nằm trong Quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô Hà Nội đến năm 2010 được Thủ tướng chính phủ phê duyệt. Khu đất này có vị trí cận đô thị và giao thông thuận tiện, rất thuận lợi để phát triển một khu Đô thị mới. Khu đất có vị trí giới hạn như sau : Phía Đông Bắc giáp sông Tô Lịch. Phía Tây Nam giáp thôn Trung Kính hạ, xã Trung Hoà. Phía Đông Nam giáp đường từ Trường Phụ nữ đi Mễ Trì. Phía Tây Bắc giáp khu xây dựng tập trung Yên Hoà. 2.Hiện trạng xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu đô thị mới Trung Yên. 2.1.Hiện trạng kiến trúc, kỹ thuật trước khi lập dự án . 2.1.1.Hiện trạng sử dụng đất. Khu phố mới Trung Yên có diện tích nghiên cứu là 37,05 ha, thuộc đại phận hai xã Yên Hoà và Trung Hoà, hiện trạng sử dụng đất khu vực được chia thành 2 vùng rõ rệt : Vùng 1 là khu vực phía Bắc và phía Đông dự án hiện do một số cơ quan, xí nghiệp, đơn vị quân đội và tập thể của các cơ quan, trường học đang quản lý sử dụng. Vùng 2 là khu phía Tây và Tây Nam dự án chủ yếu là ruộng canh tác, đất trống, ao mương, nghĩa địa, cụ thể như sau : Đất nông nghiệp Khu vực phía Tây và Tây Nam dự án chủ yếu là đất nông nghiệp bao gồm đất ruộng canh tác, ao, mương thuỷ lợi, nghĩa địa, có diện tích 27,58 ha chiếm 74,44% diện tích của toàn bộ dự án. Đất đường giao thông Đất đường giao thông khu vực chiếm 0,82 ha bằng 2,21% tổng diện tích đất của dự án. Đất cơ quan, xí nghiệp Phía Bắc và phía Đông khu vực giáp sông Tô Lịch và dọc đường từ cầu Trung Kính vào thôn Trung Kính hạ là là một số cơ quan xí nghiệp và đơn vị bộ đội chiếm diện tích 3,03 ha bằng 8,18% tổng diện tích đất của dự án. Đáng kể ._.là khu vực do quân đội quản lý như Sư đoàn 361, Lữ đoàn thông tin 205 chiếm một diện tích đất lớn. Ngoài ra còn có Xí nghiệp xây lắp H35, Cục cảnh sát bảo vệ Trung đoàn 29 và một xưởng đúc tư nhân. Hầu hết các công trình cơ quan nêu trên được xây dựng từ lâu, không theo quy hoạch và chắp vá. Mật độ xây dựng không đồng đều có cơ quan, mật độ xây dựng quá cao đến 70% nhưng cũng có cơ quan mật độ xây dựng thấp dưới 30%. Chiều cao trung bình 1,5 tầng. Trong khu vực dự án có trường PTCS Trung Hoà chiếm diện tích 0,79 ha. Đây là cơ sở hạ tầng xã hội duy nhất trong phạm vi dự án. Trường có 28 lớp,các lớp học chủ yếu là nhà cấp IV dã xuống cấp. Đất ở Xen kẽ với các cơ quan là khu dân cư, chủ yếu là các khu tập thể của cán bộ công nhân viên của các cơ quan, đơn vị bộ đội như khu tập thể Xí nghiệp xây lắp H35, tập thể Huyện uỷ Từ Liêm, tập thể Cục Tài chính, tập thể Cục Quân y, tập thể Xí nghiệp khảo sát đường sắt, tập thể giáo viên trường PTCS Trung Hoà, tập thể Lữ đoàn thông tin 205 và tập thể Sư đoàn 361. Tổng diện tích nhà ở hiện có trong phạm vi dứan khonảg 4,83 ha, chiếm 13,04% Tổng diện tích đất. Phần lớn nhà ở được xây dựng lộn xộn, tùy tiện không theo quy hoạch và chủ yếu là nhà cấp IV, duy chỉ có khu tập thể Sư đoàn 361 có một số nhà được xây dựng kiên cố, nhưng không theo quy hoạch nên chưa đạt được các yêu cầu của một khu Đô thị mới. Mật độ xây dựng trong các khu tập thể từ 30% đến 90%, tầng cao trung bình khoảng 1,5 tầng. Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất đai BẢNG TỔNG HỢP HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT STT Chỉ tiêu Diện tích Tỷ lệ 1 Đất cơ quan, xí nghiệp 3.03 ha 8.18 % 2 Đất trường học 0.79 ha 2.13 % 3 Đất dân cư 4.83 ha 13.04 % 4 Đất hồ ao, kênh mương 4.79 ha 12.93 % 5 Đất nghĩa địa 0.74 ha 2.00 % 6 Đất đường giao thông 0.82 ha 2.21 % 7 Đất canh tác nông nghiệp 22.05 ha 59.51 % Tổng diện tích dự án 37.05 ha 100 % Nguồn: Phòng đầu tư - Tổng Công ty UDIC 2.1.2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật. Giao thông Trên khu vực dự kiến quy hoạch xây dựng Khu phố mới Trung Yên chỉ mới có một đoạn đường được rải nhựa chưa có vỉa hè từ cầu Trung Kính vào làng Trung Kính, các đoạn đường còn lại như đoạn dọc song Tô Lịch, các đoạn đường vào các cơ quan, khu tập thể hiện có chỉ là các đường cấp phối và đường đất. Khu vực đất nông nghiệp hoàn toàn chưa có đường giao thông. Cấp điện Trong khu vực dự án mạng lưới cấp điện chắp vá, chằng chịt. Điện sinh hoạt cho dân cư được cấp chủ yếu từ trạm biến thế xã Trung Hoà 1 có công suất 320 KVA hạ thế, ngoài ra có các trạm biến thế phục vụ riêng cho từng cơ quan. Trong khu vực có 4 trạm biến thế với tổng công suất 930 KVA. Hệ thống chiếu sang công cộng hầu như chưa có. Nguồn cấp điện chính cho khu vực này chủ yếu được cấp từ trạm trung gian 110/35/6 KV Thượng Đình có công suất 3x25MVA và từ trạm trung gian 110/10/6 KV Thành Công thông qua tuyến dây nổi AC-120mm2 chạy dọc từ đường Láng. Cắt qua khu vực dự án là tuyến đường dây 6KV AC-70 mm2 cấp điện cho một số cơ quan và trường học ở phía Tây khu đất như khu xưởng sửa chữa và bãi đỗ xe của Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, Trường Công nhân kỹ thuật xây dựng ..v..v..Phía Nam khu đất có tuyến đường dây 6KV, tiết diện dây AC 50 và AC-120mm2 từ đường Láng đến Trường Thương binh xã hội và Công ty xây dựng điện. Cấp nước Trong phạm vi dự án, khu vực các cơ quan và khu dân cư hiện có dọc sông Tô Lịch đã được cấp nước sạch qua tuyến đường ống D300 mm trên đường Láng bằng các tuyến ống D50 mm, D100 mm vượt qua sông Tô Lịch đưa vào khu vực dự án. Phía Đông Nam và phía Nam men theo đường giao thông từ cầu Trung Kính vào làng Trung Hoà có 1 đường ống cấp nước D100 mm chạy dọc con đường này. Trong khu vực dự án còn có một tuyến ống truyền dẫn của Thành phố D600 mm từ Nhà máy nước Mai Dịch chạy qua mặt bằng dự án đi tới đường Láng. Thoát nước Trong khu vực dự án, hệ thống thoát nước hầu hết là hệ thống cống tự chảy, cống hở thoát ra sông Tô Lịch và mương thuỷ lợi phía Tây khu vực. Hệ thống thoát nước chưa có quy hoạch cụ thể và được xây dựng theo yêu cầu của từng cơ quan riêng lẻ. 2.2.Hiện trạng xây dựng khu Đô thị mới Trung Yên. 2.2.1.Quy hoạch tổng mặt bằng Căn cứ quy hoạch chi tiết ( tỷ lệ 1/2000 ) khu phố mới Trung Yên do Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội lập và được UBND Thành phố Hà Nội duyệt tại quyết định số 1141/QĐ-UB ngày 11 tháng 6 năm 1994. Căn cứ công văn số 1579?CV_UB ngày 10 tháng 7 năm 1996 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt quy mô điều chỉnh và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản của quy hoạch chi tiết 1/1000 khu phô mới Trung Yên. Khu phố mới Trung Yên với mục tiêu chính là xây dựng một khu Đô thị mới , vì vậy trong cơ cấu sử dụng đất, khu nhà ở chiếm tỷ lệ chính. Các công trình công cộng cũng sẽ là các công trình phục vụ khu đô thị như chợ, khu thương mại, trường học, nhà trẻ mẫu giáo, câu lạc bộ và khu thể thao, công viên. Ngoài ra, căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất của khu vực, một số vị trí hiện là các cơ quan sẽ chỉnh trang và tổ chức lại mặt bằng để tiếp tục sử dụng làm các cơ quan trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung. Các công trình xây dựng được bố trí như sau : Dọc các trục giao thông chính của dự án là đường 30m và 22m bố trí các công trình nhà ở cao tầng ( 9 ÷ 15 tầng ) tạo vẻ đẹp cho toàn khu vực. Những khu đất còn lại bố trí các công trình nhà ở thấp tầng (2÷4 tầng), nhà trẻ mẫu giáo, các công trình công cộng tiểu khu ( Trụ sở UBND phường, Công an phường, Câu lạc bộ phục vụ người già, trẻ em…) khu thể thao và bãi đỗ xe kết hợp với cây xanh tập trung tạo những lõng xanh cho toàn bộ khu vực dự án. Tại vị trí trường PTCS Trung Hoà sẽ bố trí 02 trường ( một trường Tiểu học và một trường Trung học cơ sở ) với diện tích sử dụng đất lớn hơn trường cũ, đảm bảo chỗ học cho trẻ em trong độ tuổi đi học. Tại các vị trí đầu mối giao thông có không gian thông thoáng bố trí các công trình khách sạn, trung tâm thương mại chiều cao từ 15 ÷ 22 tầng tạo điểm nhấn kiến trúc cho toàn khu vực. Dọc bờ sông Tô Lịch và đường 50m, trên cơ sở hiện trạng sẽ bố trí hai khu đất cơ quan và các công trình nhà ở. 2.2.2.Giải pháp kiến trúc đô thị. Khu phố mới Trung Yên được thiết kế theo mô hình khu Đô thị mới hoàn chỉnh, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, các công trình được thiết kế đáp ứng yêu cầu kiến trúc và kỹ thuật, hài hoà với cảnh quan chung của toàn vùng , phản ánh được đầy đủ đặc điểm và bản chất văn hoá Việt Nam. Để phù hợp với môi trường thiên nhiên của Đô thị, nguyên tắc thiết kế là tập trung chiều cao công trình dọc các trục đường chính có mặt cắt lớn (22 ÷ 30 m ) tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông công cộng. Xen kẽ giữa các công trình cao tầng được trồng cây xanh, tạo môi trường thiên nhiên hài hoà. Khu nhà ở thấp tầng được bố trí tại giải đất giữa tạo hành lang mở và những lõng xanh của khu vực. Thiên nhiên và mối quan hệ gắn bó của nó với công trình xây dựng là ý tưởng chủ đạo trong tổ chức bố cục không gian kiến trúc cũng như kiến trúc riêng của từng lô nhà. Sự tác động qua lại trong mối quan hệ này không những mang lại hiệu quả về môi trường sống của khu phố mới mà còn tác động đến sự phát triển tương lai cảu toàn khu vực. 2.2.3.Quy hoạch và cơ cấu sử dụng đất. Nhà ở 47,13% diện tích đất khu vực được phân bổ sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, bao gồm 30,47% cho nhà ở cao tầng ( từ 5 tầng trở lên ) và 16,66% cho nhà ở thấp tầng ( thấp hơn 5 tầng ). Tổng diện tích sàn của toàn bộ phần nhà ở của dự án là 349.000 m2. Toàn bộ dự án cung cấp nơi ở cho khoảng 17.00 người. Chỉ tiêu diện tích sàn ở bình quân là 20m2/ người. Công trình hạ tầng xã hội. 8,93% diện tích đất dùng để xây dựng công trình hạ tầng xã hội bao gồm trường học, nhà trẻ mẫu giáo, các cơ quan hành chính cấp phường, y tế, chợ, câu lạc bộ. Công trình công cộng Thành phố, cơ quan. Công trình công cộng thành phố chiếm 2,86% diện tích đất. Khu cơ quan được bố trí dọc theo sông Tô Lịch có diện tích 2,20 ha bằng 5,94% diện tích đất. Giao thông 31,39% diện tích đất được sử dụng để xây dựng hệ thống đường thành phố, đường tiểu khu, bãi đỗ xe và xử lý kỹ thuật. Khu vui chơi, công viên cây xanh Nhu cầu vui chơi giải trí là một đòi hỏi cần thiết, nhất là trong thời đại công nghiệp. Để tái tạo sức lao động, con người sau giờ lao động cần có những khu vực nhiều cây xanh, môi trường trong lành để nghỉ ngơi. Do vậy bên cạnh việc dành đất để xây dựng các công trình nhà ở, cơ quan…1,39 ha chiếm 3,75% diện tích đất sẽ được dành cho mục đích xây dựng khu vui chơi, công viên cây xanh tập trung. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu sử dụng đất của dự án TT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH Diện tích đất ( m2 ) Tỷ lệ ( % ) Tầng cao bình quân (tầng) Mật độ xây dựng (%) Hệ số sử dụng đất I Đất cơ cở hạ tầng kỹ thuật 116.300 31.39 1 Đất đường đơn vị ở 60.200 16.25 2 Đất đường thành phố 51.000 13.76 3 Bãi đỗ xe, xử lý kỹ thuật 5.100 1.38 II Đất cơ sở hạ tầng xã hội 47.000 12.68 4 Đất trường phổ thông 14.900 4.02 3 20 0.6 5 Nhà trẻ mẫu giáo 13.700 3.70 2 25 0.5 6 Đất công cộng đơn vị ở 4.500 1.21 2.1 30 0.63 7 Đất cây xanh 13.900 3.75 III Đất kinh doanh 207.200 55.93 8 Đất dịch vụ công cộng thành phố 10.600 2.86 11 30 3.3 9 Đất xây dựng nhà ở 5 40 2 - Nhà cao tầng ( 5 tầng trở lên ) 112.880 30.47 - Nhà thấp tầng 61.720 16.66 10 Đất cơ quan 22.000 5.94 3 40 1.2 Cộng 370.500 100 Nguồn: Phòng đầu tư - Tổng Công ty UDIC 2.2.4. Hạ tầng kỹ thuật khu ĐTM Trung Yên Đường giao thông. Toàn bộ mạng lưới giao thông của dự án được tổ chức dựa trên trục đường Láng và các tuyến đường Thành phố xuất phát từ đường Láng tới Quốc lộ 32. Ranh giới phía Bắc của dự án là tuyến đường 30m ( trên tuyến đường này có cầu Yên Hòa ) nối đường Láng với đường 40m của Thành phố chạy song song vớ đường Láng tại phía Tây khu đất và nối với đường 32. Ranh giới phía Nam của dự án là tuyến đường 50m ( tuyến đường này nằm ngoài chỉ giới của dự án ) nối từ đường Láng với con đường 40m nói trên. Hệ thống giao thông nội khu kể cả giao thông tĩnh được tổ chức dạng tuyến phố theo các trục Đông – Tây và Nam - Bắc gồm các đường có mặt cắt từ 13,5 m đến 26m ( kể cả vỉa hè ). Các nhóm ở được tổ chức đường có mặt cắt 10,5m ( kể cả vỉa hè ) tạo mối quan hệ chặt chẽ giữa nhóm ở với khu vực và giữa khu vực với bên ngoài. Tỷ lệ đất cho giao thông chiếm 31,39% diện tích đất của toàn bộ dự án. Đường Thành phố. Đường 40m : Tuyến đường 40m nằm ở phía Tây khu đất có ½ mặt cắt đường nằm trong chỉ giới của dự án, được xây dựng theo tiêu chuẩn cấp đường Thành phố, mặt đường được rải bê tong nhựa. Tòan bộ chiều dài tuyến đường nằm trong khu vực dự án có chiều dài là 150,75 m. Đường 30m : Là tuyến đường chạy dọc ranh giới phía Bắc của dự án nối đường Láng với đường 40m của Thành phố. Trên tuyến đường này có cầu Yên Hòa qua sông Tô Lịch. Tòan bộ chiều dài tuyến đường 30m nằm trong khu vực dự án là 870 m. Đường 22m : Toàn bộ chiều dài tuyến đường nằm trong khu vực dự án là 591,61 m. Đường khu vực. Đường khu vực được thiết kế hai loại có chiều rộng 26 m ( lòng đường rộng 5,5m, vỉa hè mỗi bên rộng 4m, giữa lòng đường có giải phân cách rộng 7m trồng cây xanh ) và 17m ( lòng đường rộng 7m, vỉa hè mỗi bên rộng 5m ). Hệ thống bãi đỗ phân tán được bố trí đặt tại các vị trí thuận tiện giao thông và gần các khu ở. Hệ thống các bãi đỗ xe được bố trí như sau : Một bãi đỗ tập trung với diện tích 4204 m2. Một gara 5 tầng trên diện tích đất 940 m2. Đối với khu nhà biệt thự cao cấp, xe được đưa vào gara của từng nhà . Đối với khu nhà ở cao tầng, điểm đỗ xe được bố trí ngay tại tầng trệt công trình hoặc kết hợp vơi vườn hoa, cây xanh ngay trong khu ở. Đối với công trình công cộng, cơ quan có điểm đỗ xe phục vụ riêng cho từng công trình. Cung cấp điện. Yêu cầu công suất của toàn khu vực dự án là rất lớn trong khi các trạm trung gian 110KV hiện có quanh khu vực đã gần đầy tải, vì vậy nguồn cấp điện chính cho khu vực dự án là từ trạm trung gian 110/22KV Bắc Thanh Xuân. Mạng lưới cao thế chính và nhánh được thiết kế là các tuyến cáp ngầm có tiết diện từ 120mm2 đến 300 mm2 đặt dưới hà của các tuyến đường quy hoạch và cách chỉ giới đường đỏ 0,6 m. Các trạm hạ thế được bố trí gần trung tâm phụ tải trong các phần đất trống, cây xanh được điều chỉnh theo mặt bằng bố trí các công trình. Tổng chiều dài tuyến cáp cao thế chính và các tuyến nhánh là 5000 m. Tổng số trạm biến thế của cá khu vực dự án là 15 trạm. tên và công suất của từng trạm được thể hiện tại bảng sau : HỆ THỐNG TRẠM BIẾN THẾ ĐIỆN TT Tên trạm Công suất tính toán ( KW ) Công suất thiết kế ( KVA ) 1 N1 860 2 x 560 2 N2 625 2 x 400 3 N3 1035 2 x 630 4 N4 224 250 5 N5 936 2 x 560 6 N6 672 2 x 400 7 N7 365 560 8 N8 300 400 9 N9 366 560 10 N10 744 2 x 560 11 N11 903 2 x 560 12 N12 336 560 13 N13 444 560 14 N14 1085 3 x 400 15 N15 1575 3 x 630 Cộng 10472 13320 Nguồn: Phòng đầu tư - Tổng Công ty UDIC Cấp - thoát nước và xử lý nước thải. Cấp nước Nguồn cấp nước cho dự án được lấy từ đường ống truyền dẫn D600mm của Thành phố từ Nhà máy nước Mai Dịch chạy qua khu vực dự án ( dọc theo đường 22m chạy giữa khu đất theo hường Tây Bắc – Đông Nam ). Mạng lưới cấp nước chính cho khu vực dự án được thiết kế theo mạng vòng và được đấu nối với các tuyến truyền dẫn của thành phố đi theo tuyến đường quy hoạch bao quanh khu vực dự án. Các tuyến cấp nước chính có kích thước từ D80mm ÷D160mm, với tổng chiều dài là 4280 m. Tổng số trạm bơm, bể chứa để cấp nước cho khu vực dự án kết hợp với trạm phân phối chính là : 8 trạm bơm và bể chứa với các chỉ tiêu cụ thể tại bảng sau : HỆ THỐNG TRẠM BƠM VÀ BỂ CHỨA TT Tên trạm Công suất máy bơm ( m3/h ) Dung tích bể chứa ( m3 ) 1 T1 20 100 2 T2 15 75 3 T3 30 150 4 T4 30 140 5 T5 10 40 6 T6 10 45 7 T7 20 90 8 T8 20 100 Nguồn: Phòng đầu tư - Tổng Công ty UDIC Hệ thống cấp nước được thiết kế theo các nguyên tắc sau : Đối với nhà ở thấp tầng ( dưới 5 tầng ) được cấp trực tiếp từ mạng phân phối chính. Đối với nhà cao tầng ( từ 5 tầng trở lên ) được cấp theo mạng lưới trạm bơm bể chứa khu vực. Đối với nhà cao tầng đặc biệt ( trên 15 tầng ) sử dụng trạm bơm bể chứa cục bộ. Các họng nước cứu hỏa được đặt trên các trục ống truyền dẫn và ống phân phối lớn tại 4 điểm ngã tư đường phố, thuận tiện cho việc lấy nước khi xảy ra cháy, ngoài ra tại mỗi khối nhà hoặc các công trình lớn đều thiết kế hệ thống nước cứu hỏa riêng theo quy định của tiêu chuẩn Phòng chống cháy. Thoát nước , vệ sinh môi trường Hệ thống thoát nước mưa : Hệ thống thoát nước mưa được thiết kế phương án cống riêng. Trong giai đoạn đầu, khi chưa có trạm xử lý nước thải của Thành phố, nước bẩn tạm thời được xả vào đường cống thoát nước mưa chính tại một số vị trí. Các tuyến cống đặt dưới lòng đường quy hoạch của dự án. Nước mưa sau khi được thu vào hệ thống cống sẽ thoát ra sông Tô Lịch ở phía Đông bằng 3 tuyến chính và thoát tạm ra mương Trung Văn ở phía tây khu đất. Vị trí tuyến cống cách mép bó vỉa tối thiểu 2m. Hệ thống cống thoát nước mưa được làm bằng bê tông cốt thép có đường kính từ 600 ÷ 1200 mm, tổng chiều dài 4756m. Hệ thống thoát nước thải : Khu phố mới Trung Yên là một khu Đô thị được thiết kế với yêu cầu về hạ tầng cao hơn so với các khu dân cư hiện có trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Để phù hợp với điều kiện thoát nước hiện nay và quy hoạch điều chỉnh về thoát nước thải thành phố, hệ thống thoát nước thải của khu vực dự án được thiết kế theo phương án cống riêng và chia làm 2 giai đoạn : Giai đoạn đầu, khi chưa có trạm xử lý nước thải chung của Thành phố, nước thải sau khi được xử lý sơ bộ qua các bể tự hoại được đưa ra hệ thống thoát nước bẩn riêng bố trí dọc tuyến đường quy hoạch thuộc phạm vi dự án và sau đó được đấu nối với hệ thống cống thoát nước mưa chính tại một số điểm để xả ra sông Tô Lịch. Khi có trạm xử lý nước thải chung của Thành phố, nước thải sẽ được tách khỏi hệ thống thoát nước mưa và đấu nối vào hệ thống cống bao riêng đưa về trạm bơm khu vực để bơm về trạm xử lý nước thải chung của Thành phố. Hệ thống thoát nước thải được thiết kế riêng đến từng ô đất xây dựng công trình. Thiết kế hệ thống thoát nước thải trong từng ô đất phụ thuộc vào mặt bằng bố trí công trình và tính chất xây dựng của từng ô đất. Bể tự hoại tính 0,2m3/người. Đối với khu nhà ở cao tầng bể tự hoại được xây dựng bên ngoài nhà. Đối với khu nhà ở thấp tầng, bể tự hoại được xây dựng bên trong công trình. Các cơ quan xây mới được thiết kế hệ thống thoát nước thải bên trong ô đất phù hợp với yêu cầu sử dụng và nối vào hệ thống cống thoát chung của khu vực. Vệ sinh môi trường : Trên mặt bằng dự án bố trí 8 điểm chứa rác, mỗi điểm chứa khoảng 5 – 6 m3 rác. Vào giờ quy định, công ty môi trường Đô thị cho xe chở rác đến gom tại các điểm gom rác và có them việc các hộ dân tự đem rác đổ vào xe của Công ty môi trường Đô thị. Các cơ quan xí nghiệp trực tiếp hợp đồng với Công ty môi trường Đô thị của thành phố để thực hiện xử lý rác thải. Thông tin . Số máy điện thoại yêu cầu được tính theo chỉ tiêu 30 máy / 100 người và 50m2/1 máy cho khu công cộng. Dự kiến sẽ xây dựng một tổng đài điện thoại 500 số và một Bưu cục được bố trí tại nơi công cộng phục vụ cho dân cư và cơ quan của khu vực dự án. Nguồn được lấy từ tuyến cáp quang hiện có trên đường Láng dẫn vào tổng đài của khu vực dự án. Cáp quang có chiều dài 1700m. Mạng lưới cáp và tủ cáp được thiết kế đến từng ô đất xây dựng công trình. Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị ) sẽ phối hợp với cơ quan chuyên ngành trong việc thiết kế hệ thống thông tin phù hợp với thiết kế quy hoạch của toàn bộ dự án. Việc xây dựng, lắp đặt hệ thống thông tin do cơ quan chuyên ngành đầu tư trực tiếp theo quy hoạch được duyệt. 2.2.4.Hạ tầng xã hội khu ĐTM Trung Yên. Các công trình nhà ở : Tổng diện tích sàn nhà của dự án khu phố mới Trung Yên là 349.000 m2, trong đó có 240.770 m2 nhà cao tầng ( trên 5 tầng ) bằng 68,97% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án. 108.330 m2 nhà thấp tầng ( dưới 5 tầng ) bằng 31,03% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án. Nhà ở của dự án được thiết ké và xây dựng chủ yếu theo các dạng sau : Nhà ở chung cư cao tầng : Nhà ở chung cư cao tầng được xây dựng theo căn hộ hợp khối, kết cấu khung bê tông cốt thép, chèn tường gạch, móng cọc bê tông cốt thép. Các nhà ở cao 6 tầng trở lên được bố trí thang máy. Các căn hộ được bố trí độc lập khép kín với diện tích sử dụng trung bình từ 40m2 đên 80m2. Mỗi khối nhà bố trí từ 3 – 4 đơn nguyên, một tầng của một đơn nguyên sẽ có từ 4 ÷ 8 căn hộ. Loại căn hộ nhỏ có diện tích sử dụng khoảng 40 ÷ 60 m2 được bố trí 1 phòng khách, một phòng ngủ, 1 bếp + phòng ăn, 1 phòng vệ sinh và một ban công hoặc lôgia nhỏ.Loại căn hộ lớn có diện tích sử dụng khoảng 80 m2 được bố trí 1 phòng khách, 2 phòng ngủ, 1 bếp + phòng ăn, 1 phòng vệ sinh và 1 ban công hoặc lôgia. Tất cả các căn hộ được bố trí có đủ ánh sáng và thông gió tự nhiên đảm môi trường sống một cách tốt nhất. Tại những khối nhà cao tầng có vị trí thuận lợi, tầng 1 được dùng làm cửa hàng hoặc dịch vụ công cộng. Các khối nhà ở tuyến đường 22m sẽ sử dụng tầng 1 và 2 làm các siêu thị, cửa hang ăn uống, trạm bưu điện… Theo xu hướng yêu cầu về chất lượng của công trình nhà ở ngày một cao, toàn bộ mặt ngoài của các công trình được hoàn thiện bằng các loại vật liệu có thể chống rêu mốc, có màu sắc hài hoà tôn được vẻ đẹp của công trình và toàn khu vực. Bên trong công trình được hoàn thiện với chất lượng cao hơn các công trình cùng cấp hiện nay. Vật liệu hoàn thiện là các vật liệu trong nước nhưng chất lượng đảm bảo yêu cầu sử dụng. Nhà ở cao tầng kiểu dãy phố : Dọc một số trục đường chính khu vực có vị trí thuận lợi xây dựng những nhà 5 tầng theo kiểu nhà mặt phố thường thấy ở các đường phố nội thành. Những nhà này được thiết kế theo từng nhà riêng biệt, kết cấu tường gạch chịu lực hoặc khung bê tông cốt thép chèn gạch, nền móng được xử lý phù hợp với cấu tạo địa chất và tải trọng công trình. Tầng 1 được thiết kế làm cửa hàng dịch vụ, các tầng trên được dùng làm nơi ở , sinh hoạt. Nhà ở thấp tầng : Tại một số khu vực không thuận tiện cho buôn bán, xây dựng những nhà ở thấp tầng theo kiểu từng hộ độc lập. Mỗi hộ 3 hoặc 4 tầng với diện tích đất mỗi hộ từ 50 ÷ 80 m2. Kiến trúc nhà ở kiểu này được xây dựng theo thiết kế mẫu, có thể bố trí nhiều loại mặt bằng tuỳ theo từng lô đất, đảm bảo mặt đứng các dãy phố đa dạng nhưng hài hoà với kiến trúc của toàn khu vực. Các công trình xã hội, công trình công cộng : Các trường mẫu giáo được xây dựng ở khu vực trung tâm trên 3 lô dất riêng biệt, tổng diện tích đất để xây dựng trường mẫu giáo là 13.700 m2. Theo Tiêu chuẩn TCVN 4449-87 , số bé ở độ tuổi đi học mẫu giáo khoảng 1.100 cháu / 17.000 dân. Trường mẫu giáo được xây dựng 2 tầng tường gạch chịu lực với tổng diện tích sàn là 8.000 m2. Trong khuôn viên trường có sân chơi và cây xanh đảm bảo môi trường sạch sẽ và vệ sinh cho các bé. Trường học được xây dựng tại khu đất Trường PTCS Trung Hoà cũ và mở rộng diện tích đảm bảo xây dựng 01 trường Tiểu học và 01 Trường THCS. Dự kiến số học sinh trong độ tuổi đi học trong toàn khu là 1.600 – 1.700 học sinh. Khu trường được quy hoạch trên lô đất rộng 14.900 m2, trường được xây 2 – 4 tầng kết cấu tường gạch chịu lực hoặc khung bê tông cốt thép chèn gạch, móng bằng bê tông cốt thép. Diện tích sàn của 02 trường là 6.160 m2 , trong đó có diện tích phục vụ việc học bán trú của học sinh tiểu học và phục vụ giáo dục thể chất cho học sinh trung học. Khu trung tâm thương mại dịch vụ và chợ được xây dựng trên khu đất phía Nam dự án, có diện tích 6.434m2. Chợ có kết cấu khung thép và bê tông cốt thép, mái vì kèo thép lợp tôn, cao 3 tầng. Khu đất công cộng đơn vị ở nằm ở trung tâm dự án, giáp với khu cấy xanh, công viên có diện tích 2.748m2 được dung để xây dựng Trụ sở Uỷ ban nhân dân phường, y tế và trụ sở Công an phường . Trên thực tế, sau khi xây dựng xong, chủ đầu tư bàn giao lại cho Thành phố và Thành phố đã giao lại cho các cơ quan khác là Cảnh sát môi trường và Quỹ bảo vệ môi trường. Các công trình này có chiều cao 3 tầng, kết cấu khung bê tông chịu lực, chèn gạch, móng bằng bê tông cốt thép. Diện tích sàn của các công trình công cộng đơn vị ở là 1.770m2. Khu công cộng Thành phố gồm khách sạn, dịch vụ thương mại được bố trí ở phía Tây khu đất, giáp đường 40m và phía Nam khu đất giáp đường 50m, diện tích đất của 2 khu là 10.650 m2, chiều cao từ 15 ÷ 21 tầng tạo điểm nhấn kiến trúc cho toàn khu vực, diện tích sàn là 36.680 m2. Khu công viên cây xanh được xây dựng với diện tích 13.850m2 với kiến trúc không gian mở, tạo sân chơi, nơi sinh hoạt thư giãn cho người dân, tạo không gian thoáng đãng và trong lành cho khu vực. PHẦN II: XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN MÔ HÌNH QUẢN LÝ CƠ SỎ HẠ TẦNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TRUNG YÊN. I.Thực trạng quản lý cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới Trung Yên. 1. Văn bản pháp lý quy định về cơ chế quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới của UBND Thành phố Hà Nội. Ngày 07 tháng 05 năm 2004, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 65/2004/QĐ-UB về việc ban hành Quy định tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội ( Quy định được giới thiệu rõ trong phần phụ lục của chuyên đề này ). Đây là văn bản quy định khá chặt chẽ, đầy đủ và đồng bộ về quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm, nội dung quản lý và các đối tượng liên quan cũng như quy định về trách nhiệm của các Sở , ban, ngành. Quy định này gồm 04 chương,16 điều và chia ra thành từng chương cụ thể như sau : Chương I : Những quy định chung Chương II : Lựa chọn doanh nghiệp tổ chức quản lý, vận hành khai thác và tổ chức xét thầu. Chương III : Quyền lợi và nghĩa vụ của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác và người sử dụng nhà trong khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng. Chương IV : Tổ chức thực hiện. Chương I của bản quy định này gồm 06 điều, nêu rõ phạm vi và đối tượng áp dụng của Quy định, nguyên tắc tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác, kinh phí thực hiện; Tổ chức quản lý của chủ đầu tư khi triển khai dự án; tổ chức đấu thầu lựa chọn doanhnghiệp tổ chức dịch vụ quản lý và khai thác nhà chung cư, khu đô thị; tổ chức dịch vụ quản lý, vận hành, khai thác đối với dự án đã được triển khai. Chương II gồm 02 điều, quy định về lựa chọn doanhnghiệp tổ chức dịch vụ quản lý và Hội đồng xét thầu. Chương III gồm 06 điều, quy định về Nhiệm vụ, quyền lợi của doanhnghiệp tổ chức dịch vụ quản lý nhà chung cư, khu đô thị; quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân ký hợp đồng khai thác các dịch vụ với doanhnghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, khai thác khu đô thị, nhà chung cư cao tầng; quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng nhà và các hành vi bị nghiêm cấm, hình thức xử lý vi phạm. Chương IV gồm 02 điều, quy định rõ về trách nhiệm của các Sở, ngành, UBND các quận, huyện và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết các vấn đề phát sinh của bản quy định. Nhìn chung, bản quy định ban hành kèm theo Quyết định số 65/2004/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội đã nêu ra được rõ ràng các quyền lợi và nghĩa vụ của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý khai thác và sử dụng cá khu đô thị mới, góp phần mở rộng thị trường dịch vụ quản lý khu đô thị , tạo đà cho các doanh nghiệp mạnh dạn tổ chức hình thức kinh doanh dịch vụ này. Bên cạnh đó, bản quy định cũng chỉ ra được rõ ràng tráchnhiệm của các cơ quan hữu quan, tránh được hiện tượng chồng chéo trong quá trình thực hiện và quản lý, tạo quy định pháp lý rõ ràng và ổn định cho doing nghiệp cũng như tiện lợi để người dân theo dõi công việc của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý, khai thác và sử dụng khu đô thị mới, cũng như để người dân biết rõ quyền lợi và trách nhiệm của mình khi tham gia sử dụng khu đô thị, nhà chung cư. Tuy vậy, bản quy định vẫn còn một số thiếu sót, khi quy định về mức xử lý vi phạm thì không quy định rõ rằng cơ sở để xử lý những vi phạm đó được lấy từ đâu, cũng như không quy định mức xử lý vi phạm. Điều này có thể dẫn đến việc các doanh nghiệp quản lý cũng như chính quyền sẽ lúng túng trong việc xử lý các vi phạm trên. 2.Thực trạng quản lý cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới Trung Yên. 2.1.Cơ chế sử dụng đất của dự án. Quỹ đất của dự án sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng Đô thị được khai thác sử dụng như sau : Đối với diện tích đất công cộng, đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất cây xanh với tổng diện tích là 163.300 m2 được sử dụng như sau : Phần đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, khi kết thúc dự án, chủ đầu tư dự án giao lại cho Nhà nước kèm theo cơ sở hạ tầng kỹ thuật không bồi hoàn để Nhà nước giao cho các cơ quan quản lý chuyên ngành của Thành phố quản lý. Phần đất xây dựng các công trình hạ tầng xã hội và cây xanh tập trung, thuộc diện giao đất không thu tiền sử dụng đất, sau khi xây dựng xong, Chủ đầu tư được thanh toán tiền đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình theo suất đầu tư bao gồm việc tính đủ vốn đầu tư, lãi vay ngân hàng và lãi định mức bằng vốn Ngân sách có nguồn gốc từ tiền sử dụng đất. Đối với diện tích đất chuyên dùng như đất xây dựng cơ quan, khách sạn, công trình dịch vụ có tổng diện tích là 32.600 m2, được thực hiện theo phương thức thuê đất. Chủ đầu tư các công trình chuyên dùng trả tiền đầu tư cơ sở hạ tầng cho Chủ đầu tư Dự án theo giá kinh doanh và được chủ đầu tư dự án cho thuê lại đất hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê đất để xây dựng và kinh doanh theo đúng quy hoạch của Dự án đã được duyệt. Đối với các cơ quan không phải di chuyển, nhưng được hưởng lợi ích từ việc đầu tư hạ tầng của dự án thì phải đóng góp tiền hạ tầng cho chủ đầu tư dự án theo giá thoả thuận tuỳ theo mức độ sử dụng hạ tầng nhưng không thấp hơn 50% suất đầu tư hạ tầng ( không tính tiền sử dụng đất ) được xác định trong dự án này. Đối với diện tích đất xây dựng nhà ở, có tổng diện tích là 174.600 m2 được sử dụng như sau : 17.000 m2 ( chiếm 9.74% quỹ đất xây dựng nhà ở, tương đương 69.800 m2 sàn bằng 20% tổng diện tích sàn nhà ở ) sẽ được dùng để xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách. Sauk hi xây dựng xong hạ tầng, Chủ đầu tư giao lại phần diện tích đất này cho Thành phố, Thành phố chỉ định các chủ đầu tư phát triển nhà ở khác đầu tư xây dựng diện tích nhà ở chính sách này bằng nguồn vốn từ Quỹ nhà ở của Thành phố và theo quy chế riêng do Thành phố quy định. Chủ đầu tư dự án được Thành phố thanh toán tiền đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo suất đầu tư bao gồm việc tính đủ vốn đầu tư, lãi vay Ngân hàng và lãi định mức. 157.600 m2 đất xây dựng nhà ở còn lại Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị ) được sử dụng để xây dựng nàh bán kinh doanh theo Nghị định 60/CP và 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, hoặc chủ đầu tư dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất choc ác chủ đầu tư thứ phát thuộc mọi thành phần kinh tế có chức năng kinh doanh, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Giá đất đã có cơ sở hạ tầng giữa Chủ đầu tư dự án ( Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị ) và Chủ đầu tư thứ phát là giá thoả thuận. 2.2.Phương thức kinh doanh Phương thức kinh doanh của dự án được thực hiện như sau : Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - Chủ đầu tư dự án được Nhà nước giao đất để xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng có trách nhiệm huy động các nguồn vốn gồm : vốn vay, vốn huy động của các doanh nghiệp có nhu cầu phát triển nhà ở, các công trình kinh doanh, trái phiếu công trình và các nguồn vốn hợp pháp khác để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, kể cả đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế và san nền theo quy hoạch và thiết kế được duyệt. Chủ đầu tư dự án được nhận vốn của Nhà nước có nguồn gốc từ tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cấp Thành phố cảu dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt. Chủ đầu tư dự án được Thành phố cấp vốn ngân sách để xây dựng cầu Yên Hoà ( nằm ngoài khu vực dự án ) nhằm làm tăng sức hấp dẫn của dự án và tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai thi công các hạng mục công trình thuộc phạm vi dự án Sau khi xây dựng hệ thống cơ sở hạ ._.