Xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản

tiễn. Các công trình xây dựng được triển khai nhằm mục đích thực hiện mục tiêu đầu tư, phát triển, tạo cơ sở vật chất cho xã hội, do vậy thường có thời gian hoạt động dài, chịu tác động trực tiếp từ nhiều môi trường xung quanh như chính trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên, luật pháp, công nghệ…cho nên rủi ro là không thể tránh khỏi. Vì vậy những điều chỉnh trong quá trình thực hiện, quản lý bất động sản là một thực tế. Những năm qua, đầu tư phát triển ở nước ta không ngừng tăng nhanh cả về quy mô, lĩnh vực với sự tham gia rộng rãi của toàn xã hội. Tuy nhiên, việc nhận dạng, đánh giá, kiểm soát nhằm hạn chế tác động xâú từ các ảnh hưởng nêu trên tới quá trình quản lý chưa được chúng ta chú trọng, còn đối phó bị động. Chính các tác động không ổn từ môi trường xung quanh và điều chỉnh từ nội tại của bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản được dự tính ban đầu và làm thay đổi hiệu quả và chất lượng quản lý bất động sản. Đó chính là sự tồn tại của rủi ro đối với quản lý bất động sản. Rủi ro xuất hiện khi tồn tại đồng thời hai yếu tố cơ bản: yếu tố gây ra rủi ro và đối tượng chịu tác động, ảnh hưởng. Sớm chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểm soát và giảm thiẻu các tác động xấu của rủi ro là hết sức cần thiết nhằm đảm bảo khả thi, hiệu quả của chất lượng quản lý bất động sản. Nắm bắt được nhu cầu bức thiết trên, cộng thêm quá trình thực tập tại Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội em đã chọn đề tài “Xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản” để nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu: Làm rõ cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản tại Việt Nam. Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản nhằm nâng cao chất lượng quản lý bất động sản. Phương pháp nghiên cứu: Duy vật biện chứng. Duy vật lịch sử. Điều tra thu thập số liệu. Thống kê toán học. Phân tích so sánh. Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường quản lý bất động sản. Thị trường tài chính. Kết cấu của đề tài bao gồm: Lời mở đầu, phần nội dung, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục. Lời mở đầu: đưa ra lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu. Phần nội dung: bao gồm 3 chương: Chương I: cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Chương II: Nêu nên một số thực trạng quản lý cũng như quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản tại Việt Nam. Chương III: Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Kết luận: Tổng hợp, tóm tắt lại toàn bộ đề tài nghiên cứu. Em xin trân thành cảm ơn thầy ThS Nguyễn Thắng Trung và các anh chị trong Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài này. CHƯƠNG I: Cơ sở lý luận. Rủi ro và các dạng thức của rủi ro. Rủi ro và bản chất của rủi ro. Khái niệm. Rủi ro là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương lai có khả năng khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước, hay còn gọi là mức kỳ vọng. Bản chất của rủi ro. Chỉ ra sự không chắc chắn hoặc các mối nguy hiểm. Các kết quả thực tế chệch hướng khỏi dự báo. Các mất mát, thương tổn, sự bất lợi, sự hủy diệt/phá hoại. Có thể xác định được số lượng các rủi ro nhưng tính bất trắc trong rủi ro thì không xác định được. Các dạng thức của rủi ro trong quản lý bất động sản. Vật chất: Sự khuyết tật về cấu trúc, vật liệu xây dựng… Hậu quả: giảm sút về uy tín, danh tiếng, mất mát lợi nhuận… Trách nhiệm pháp lý: các sai lầm dân sự, pháp lý, hợp đồng… Chính trị: Sự can thiệp của chính quyền, sự thừa nhận về pháp luật, các thay đổi trong luật pháp... Tài chính: Dự báo lạm phát không chính xác, thiếu cơ chế kiểm tra tài chính thích hợp... Xã hội: Sự kỳ vọng quá cao về lực lượng lao động, nhận thức quá thấp của người dân địa phương... Kỹ thuật: Sự nâng cao về kỹ thuật công nghệ, các vấn đề liên quan đến bản quyền sở hữu công nghệ... Quản lý rủi ro. Tầm quan trọng của quản lý rủi ro. Mỗi một quyết định quản lý đưa ra đều có các rủi ro đi kèm. Hoạch định tốt + cơ chế quản lý tốt vẫn chưa đủ để đạt được mục tiêu của nhà quản lý. Rất ít nhà quản lý có hiểu biết về kỹ thuật quản lý rủi ro. Môi trường kinh doanh thay đổi thường xuyên. Thông tin trên thị trường còn thiếu. Các vấn đề tiềm năng khác như: Sự suy sụp kinh tế. Sự thiếu hụt lao động. Quản lý kém. ... Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Quản lý rủi ro là một phần trong việc lập kế hoạch dự án nhằm xác định những nguy cơ chủ yếu, từ đó xây dựng các kế hoạch phòng chống hay giảm thiểu những tác động bất lợi. Trên thực tế có hai hình thức quản lý rủi ro: (1) giả định khả năng xảy ra sự cố nào đó có thể ảnh hưởng xấu đến kế hoạch hay lịch trình và (2) thừa nhận rằng không thể dự báo tất cả mọi sự cố bất lợi Quản lý rủi ro (risk management) trong quản lý bất động sản là quá trình xác định, phân tích và chấp nhận hoặc hạn chế những nguy cơ tiềm ẩn trong các quyết định quản lý. Quản lý rủi ro phải là một chức năng của quản lý bất động sản. Quản lý rủi ro phải được chú trọng từ khâu xây dựng quy trình quản lý. Quản lý rủi ro xử lý các thông tin có sẵn qua một mô hình chính thức để hỗ trợ việc ra quyết định. Quản lý rủi ro tạo ra tính trách nhiệm, tính linh động, tính kế hoạch trong quá trình quản lý dự án. Những quá trình chính của quản lý rủi ro. Xác định những rủi ro: cần xác định những rủi ro nào có thể xảy ra cho công việc quản lý bất động sản và nắm được những đặc tính của nó. Qua mô tả tính chất, sản phẩm bất động sản, tham khảo những chuyên gia, nhà tài trợ, những dữ liệu của những dự án quản lý bất động sản đã thực hiện trước đây sẽ là khoá để xác định được những rủi ro. Số lượng rủi ro : Ứớc lượng những rủi ro và sự tương tác giữa chúng để định giá phạm vi xảy ra. Công cụ và kỹ thuật gồm có : Qui thành tiền cần bỏ ra, tính toán những nhân tố rủi ro , ước lượng Pert, Phỏng đoán và nhờ chuyên gia tư vấn. Triển khai việc đối phó với rủi ro: gồm nhựng bước triển khai việc đối phó với rủi ro, và những mối nguy hại đến dự án. Phần này cũng chính là kế hoạch quản lý rủi ro. Điều khiển việc đối phó với rủi ro: Gồm việc đối phó với rủi ro trong xuốt qúa trình dự án được thực thi, hành động như thế nào là đúng, cập nhật những kế hoạch quản lý rủi ro. Nguyên nhân của sự thiếu hụt quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản. Thiếu các kỹ thuật quản lý rủi ro. Mức độ tinh tế và phực tạp của quản lý rủi ro đòi hỏi phải có những kỹ thuật mà đôi lúc là quá khó để thực hiện. Mất nhiều thời gian + thiếu thông tin. Sự nghi ngờ: liệu các kỹ thuật này là khả thi cho dự án, ... Phần lớn rủi ro là liên quan đến tiến trình công việc, hợp đồng; vì thế để đối phó chúng tốt nhất dựa trên kinh nghiệm hoặc các hợp đồng trước đó. Thiếu vắng sự tinh thông, thành thạo trong kỹ thuật quản lý rủi ro. Không bộc lộ lợi ích ra một cách rõ ràng. CHƯƠNG II: Thực trạng quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản ở Việt Nam. Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam. Từ năm 2000 trở về trước, những tòa cao ốc, văn phòng cho thuê đầu tiên đều rơi vào tình trạng thua lỗ triền miên do thiếu khách thuê. Toà nhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc ở địa thế trung tâm gần nhà hát lớncũng chung hoàn cảnh, do đó là thời điểm của cuộc khủng hoảng tài chính Châu á. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rút khỏi thị trường VN, hoặc bỏ dở các dự án đang triển khai.Nhưng từ 3 năm trở lại đây, toà nhà 63 Lý Thái Tổ với 7.000 m2 đã lấp kín 100% bởi những khách hàng lớn như Ngân hàng thế giới, Quỹ tiền tệ quốc tế... Giá cho thuê của toà nhà này đứng đầu bảng trong toàn bộ các toà cao ốc tại VN. Không riêng gì đối với tòa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất cả các tòa cao ốc mới xây dựng trong vài năm nay đều đã cho thuê 80 - 90% diện tích. Giám đốc điều hành Tập đoàn CB Richard Ellis Việt Nam, công ty chuyên cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu, cho biết: Thị trường cho thuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đang rất sôi động. Tại Hà Nội, tòa nhà Vincom City Tower (sắp được đưa vào hoạt động ngày 18/11 tới) đã cho thuê được 70% diện tích, tòa nhà Ocean Park mới được đưa vào sử dụng đã có 92% diện tích được thuê, dự án Ocean Park do một công ty Đài Loan triển khai đã bán hết gần 200 căn hộ trong vòng 60 ngày. Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn phòng An Đông vừa được khai trương ngày 4/10, các dự án đang triển khai xây dựng như Landcaster, HBT Court cũng đã được phủ kín. Hệ số sử dụng văn phòng loại A tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều đạt trên 90%. Hệ số sử dụng văn phòng loại B là 74%. Trong thời gian trung và ngắn hạn, thị trường văn phòng loại B đang tỏ ra có ưu thế, giá thuê cũng dễ chịu hơn do hiện đang có nhiều nguồn cung. Nguyên nhân chính làm cho thị trường cho thuê BĐS nóng lên chính là do tốc độ phát triển kinh tế trong nước đạt mức cao và đầu tư nước ngoài phát triển. Kinh tế thế giới cũng đạt mức tăng trưởng khả quan trong vài năm nay. Thêm vào đó là do nhu cầu về căn hộ, văn phòng cho thuê ở các thành phố lớn đang phát triển với tốc độ cao, trong khi nguồn cung còn hạn chế. Mặt bằng giá thuê văn phòng loại A ở Hà Nội dao động khoảng 25 USD/m2, bao gồm cả phí quản lý, bảo đảm an ninh, đỗ xe... Mức giá cụ thể còn tùy từng tòa nhà và từng khách hàng cụ thể. Đây cũng là một bí mật kinh doanh của Cty quản lý các cao ốc. Mức giá cho thuê ở TP HCM cũng tương tự như ở Hà Nội. Cao ốc cho thuê phải có vị trí trung tâm, thuận lợi. Mặc dù, giá đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh luôn ở mức rất cao, nhưng theo tính toán của các nhà đầu tư thì chênh lệch giữa giá cho thuê với giá thành đầu tư vẫn cho mức lợi nhuận cao. Nắm bắt cơ hội này, nhiều nhà đầu tư nhảy vào kinh doanh địa ốc. Theo đánh giá của ông Nguyễn Phùng Thăng - Giám đốc điều hành toà nhà 63 Lý Thái Tổ,thị trường văn phòng cho thuê đang ở thời điểm tốt và sẽ còn tốt lên trong những năm tới. Chesterton (Anh) nhận thấy tiềm năng kinh doanh bất động sản ở VN rất lớn nên đã quyết định đầu tư từ cách đây hơn 5 năm. Dining & Associates của một nhà đầu tư cá nhân từng làm việc cho Chesterton nhảy ra hoạt động độc lập. Còn CB Richard Ellis Vietnam, có công ty mẹ ở Mỹ cũng nhanh chóng ra mắt tại TP HCM từ năm ngoái. Các công ty này đều giành được hợp đồng độc quyền tiếp thị kinh doanh và quản lý các cao ốc cao cấp như Lancaster tại quận 1 TP HCM, Metropole Sofitel, EverFortune, Vincom Hà Nội... với mức phí quản lý khá cao. Mỗi công ty lại có cách thu phí khác nhau tuỳ đối tượng khách hàng. CB Richard Ellis thu theo tháng, cộng thêm khoản tiền thưởng phụ trội nếu công suất cho thuê lớn, Chesterton sau một thời gian áp dụng mô hình trên nay chuyển sang thu phí theo doanh thu của các tòa nhà. Trao đổi với VnE, ông Richard Leech, Giám đốc chi nhánh CB Richard Ellis Hà Nội, cho biết do yêu cầu rất cao của các chủ cao ốc về chất lượng quản lý, ngoài các chuyên gia điều hành từ công ty mẹ sang, các công ty có tuyển nhân viên VN nhưng đều phải đưa đi đào tạo lại ở nước ngoài. Theo giới kinh doanh bất động sản, nhân lực thiếu kinh nghiệm chính là điểm yếu mà các công ty VN chưa thể khắc phục được và đành chịu nhường sân cho các đối thủ nước ngoài. Chủ dự án một toà nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi công tại TP HCM cũng cho biết ngoài lý do đảm bảo chất lượng quản lý cao, Hội đồng quản trị chọn công ty quản lý bất động sản nước ngoài bởi tâm lý của cả khách tây và ta đều thích như vậy. "Khi trưng biển toà nhà do một doanh nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường như tin tưởng và muốn thuê hơn là việc chọn một công ty VN", ông giải thích. Theo nhận định của ông Richard Leech, với tốc độ tăng trưởng kinh tế trên 7% như mấy năm gần đây, VN sẽ có nhiều dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bất động sản do đó có rất nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cho rằng, sự thiếu vắng những công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp trong nước với giá phải chăng sẽ là một cản trở lớn đối với sự phát triển các chung cư Việt Nam nói riêng và thị trường địa ốc của Việt Nam trong tương lai. Giới kinh doanh bất động sản cho biết ở VN hiện có 5-6 công ty chuyên cung cấp dịch vụ cho các cao ốc, chung cư, trong đó có hai công ty nước ngoài. Mỗi công ty quản lý từ vài công trình đến vài chục công trình. Phía sau các công ty quản lý bất động sản là hàng chục công ty khác được thuê làm dịch vụ theo từng chuyên ngành khác nhau như điện, cấp thoát nước, vệ sinh, bảo trì tòa nhà, chăm sóc cây xanh thảm cỏ, diệt côn trùng, bảo vệ an ninh... Sự cạnh tranh giữa các đơn vị với nhau là kinh nghiệm, chất lượng phục vụ. Riêng giá cả là điều bí mật của các công ty này, tùy thuộc qui mô bất động sản và thỏa thuận với chủ đầu tư, sử dụng nhiều hay ít dịch vụ. Một phần trong chi phí quản lý sẽ được trích ra gửi vào ngân hàng dùng cho việc bảo trì bất động sản, các hệ thống liên quan khi cần thiết. Điều làm cho các chủ đầu tư, khách hàng sử dụng yên tâm là cung cách phục vụ chuyên nghiệp của các công ty dịch vụ. Ngoài các dịch vụ liên quan đến bất động sản, các công ty cũng đề ra những qui tắc khác. Với chung cư thì giờ giấc, sinh hoạt, sửa chữa căn hộ... không gây ảnh hưởng đến các hộ bên cạnh. Các hộ trong chung cư buộc phải tuân thủ theo các nguyên tắc này, ông Brett Ashton - giám đốc chi nhánh Tp.HCM, Công ty Chesterton - cho biết. Theo một công ty kinh doanh bất động sản, đây là xu hướng chọn lựa hiện nay đối với các chủ đầu tư dự án cao ốc, chung cư cao cấp. Bởi muốn thu hút khách hàng mua chung cư, thuê văn phòng, chủ đầu tư phải tính đến phương án này để khách hàng yên tâm. Yếu tố chuyên nghiệp trong quản lý dần dần sẽ thay loại hình ban quản lý chung cư như hiện nay. TPHCM hiện có hàng trăm cao ốc, chung cư cao cấp. Khoảng 100 dự án khác đang triển khai hoặc đã đăng ký đầu tư và sẽ triển khai trong một vài năm tới. Điều này mở ra triển vọng đối với các công ty quản lý bất động sản. Theo Tuổi trẻ Trong tay các nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị của BĐS sẽ không ngừng tăng lên. Họ sẽ luôn đảm bảo cho lợi ích của chủ nhân các căn hộ cũng như của chủ nhân các tòa nhà cho thuê trên cơ sở đảm bảo duy trì chất lượng và danh tiếng của công trình. Đây là một xu hướng mang tính phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh BĐS trên thế giới. Tuy nhiên ở nước ta, đây là lĩnh vực mà các nhà kinh doanh trong nước vẫn còn bỏ ngỏ, ít được quan tâm đầu tư đúng mức. Hầu như các công ty kinh doanh BĐS trong nước mới chỉ tập trung quản lý những BĐS có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty mình đầu tư. Những khu đô thị mới, những tòa cao ốc văn phòng, những cao ốc căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở các thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nhưng bóng dáng của các nhà quản lý BĐS Việt Nam ở đó vẫn còn rất mờ nhạt. Nói đến quản lý BĐS, người ta chỉ thấy tên tuổi của các nhà quản lý, các công ty quản lý BĐS hàng đầu trên thế giới hiện đã có mặt tại Việt Nam. Hiện tại, có 3 công ty BĐS quốc tế lớn đang thực hiện quản lý hầu hết các tòa cao ốc ở nước ta là Chesterton (Anh), Dining & Associates (Anh) và CB Richard Ellis-CBRE (Mỹ). Dù mới có mặt ở Việt Nam tháng 9/2003 nhưng chỉ sau gần một năm, công ty CB Richard Ellis đã có trong tay các hợp đồng quản lý và tiếp thị các tòa nhà lớn như: Vincom City Towes (Hà Nội) và The Landcaster (Tp.HCM)…Hiện tại, công ty này đang quản lý rất nhiều tòa cao ốc như: Capital Place, LTT Court, HBT Court, Pasteur Court, Avalon, Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m2 tại Hải Phòng. Gần đây nhất, Công ty TNHH Đầu tư T&M Việt Nam đã hợp đồng trao quyền quản lý Melinh Plaza cho công ty CB Richard Ellis. Công ty Chesterton Petty tập trung vào thị trường TP.HCM và dành được các hợp đồng tiếp thị và quản lý cho các khu căn hộ cao cấp mới được xây dựng như The Waterfront ở Phú Mỹ Hưng, khu căn hộ cao cấp Nguyễn Du Park và Orchard Garden. Công ty TTD Gems Ltd chính thức giao tòa nhà thương mại tổng hợp 16 tầng Ruby Plaza tại 44 Lê Ngọc Hân-Hà Nội cho Công ty Chesterton Petty quản lý. Công ty Dinning & Associates lại nhanh tay ký được hợp đồng quản lý cao ốc E.Town và Bitexco, 2 tòa nhà cao ốc văn phòng mới nhất ở thành phố Hồ Chí Minh do các công ty Việt Nam đầu tư xây dựng. Công ty Bitexco cho biết cũng sẽ hợp đồng với công ty Dinning & Associates để quản lý dự án The Manor; đồng thời công ty Dinning & Associates còn được chỉ định quản lý Hoàng Quân Plaza ở thành phố Hồ Chí Minh. Ngay công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng đã hợp đồng và giao cho Công ty Quản lý BĐS ZhongHai Thẩm Quyến (ZhongHai Property Management Ltd.) thuộc Tập đoàn Hải ngoại Trung Quốc quản lý Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Dự án Saigon Pearl gồm 16 chung cư cao cấp và 4 tòa nhà văn phòng tại quận Bình Thạnh, dọc theo sông Sài Gòn với 2.144 căn hộ cao cấp từ 82-328m2, 250 văn phòng và 40.000 m2 xây dựng khu vui chơi, giải trí, khu liên hợp mua sắm, bãi đậu xe… cũng sẽ hợp đồng với các công ty quản lý BĐS của Hồng Kông… Có thể nói, lĩnh vực quản lý BĐS ở nước ta hiện nay chủ yếu do các công ty quản lý BĐS quốc tế đang hoạt động. Thị trường quản lý BĐS ở Việt Nam hiện tại lại trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản lý BĐS quốc tế? Các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam chưa thể chen chân vào lĩnh vực này. Từ thực trạng này, có thể rút ra mấy vấn đề chủ yếu sau đây: Một là, về thương hiệu, các công ty quốc tế đã có thương hiệu nổi tiếng trên thế giới trong lĩnh vực quản lý BĐS. Khách hàng, bước đầu bao gồm nhiều người nước ngoài và ngay cả người Việt cũng có tâm lý tín nhiệm và sẽ yên tâm hơn với sự quản lý của các công ty vốn đã nổi tiếng và có thương hiệu cao. Hơn nữa, tâm lý “sinh ngoại” của các chủ đầu tư cũng tạo điều kiện để các công ty quản lý BĐS quốc tế dễ bề hoạt động. Việc lựa chọn các nhà quản lý BĐS nước ngoài có thể coi là phương cách tạo dựng và thể hiện danh tiếng cho chính dự án đầu tư. Trong khi đó, các công ty kinh doanh BĐS trong nước lại chưa có kinh nghiệm, chưa có thương hiệu trong lĩnh vực quản lý BĐS. Hai là, các công ty quản lý BĐS quốc tế có đội ngũ cán bộ quản lý và nhân viên chuyên nghiệp với những tri thức và kinh nghiệm trong quản lý các cao ốc hiện đại với hệ thống thiết bị hiện đại và phức tạp. Chẳng hạn: Tập đoàn CB Richard Ellis là một tập đoàn lớn trên thế giới về kinh doanh BĐS (doanh số năm 2002 đạt 1,7 tỷ USD) có tới 14.000 nhân viên làm việc tại 250 văn phòng ở 48 nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam; Công ty Quản lý BĐS ZhongHai Thẩm Quyến có chức năng chính về kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS đã đào tạo được rất nhiều người giỏi về quản lý trung và cao cấp với đội ngũ hơn 400 nhân viên kỹ thuật chuyên nghiệp, được gọi là “quản gia số một” của Trung Quốc… Tổng giám đốc Công ty Conic, cho biết ban đầu để tiết kiệm chi phí, giảm giá thành cho khách hàng, việc quản lý các cao ốc căn hộ đều do công ty tự đảm nhận, nhưng chỉ sau một thời gian đánh vật với những vấn đề phát sinh, công ty đã quyết định nhường việc quản lý lại cho Công ty Chesterton. Với sự hiện diện của Chesterton, khách hàng mới hoàn toàn hài lòng với sự quản lý cao ốc đó. Ba là, quản lý BĐS là một loại hình kinh doanh bao gồm rất nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, tỉ mỉ, thường xuyên, bao gồm cả những công việc nhỏ nhặt như vệ sinh, trông giữ xe, vận hành hệ thống, cấp thoát nước, hệ thống thang máy… mà những công việc này cần phải theo một quy trình cụ thể, thống nhất mang tính chuyên nghiệp, giống như một phần mềm tin học, đòi hỏi phải có người sử dụng tương thích. Làm thế nào để cả một tòa nhà 20-30 tầng với hàng chục ngàn mét vuông văn phòng với hệ thống điện, nước, viễn thông…vận hành một cách trơn tru? Làm thế nào để cung cấp những tiện ích phục vụ cho hàng ngàn người sinh hoạt, làm việc cùng lúc mà ai cũng cảm thấy hài lòng? Về điều này, các công ty BĐS quốc tế có ưu thế nổi trội hơn. Bốn là, ngoài chức năng chính là quản lý BĐS, các công ty quản lý BĐS quốc tế còn góp phần quan trọng vào tư vấn, góp ý, bổ sung cho những thiết kế xây dựng phù hợp với việc quản lý chúng trong tương lai, tìm kiếm và tư vấn cho chủ đầu tư các hợp đồng về cung cấp dịch vụ an ninh, thông tin liên lạc, viễn thông, hệ thống bảo trì máy móc thiết bị, bảo vệ và cải thiện cảnh quan môi trường… Năm là, các công ty quản lý BĐS quốc tế còn là người góp phần quan trọng trong tư vấn xây dựng chiến lược tiếp thị, mời gọi khách thuê, khách hàng cho chủ đầu tư, nhờ đó mà các BĐS dễ dàng, nhanh chóng được lắp đầy. Thí dụ, công ty CB Richard Ellis đã hợp đồng tiếp thị và quản lý cho dự án Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m2 tại Hải Phòng. Trong thời gian ngắn, công ty này đã môi giới để công ty Parkson và MegaStar thuê hết toàn bộ diện tích của TD Plaza. Trong những năm gần đây và trong những năm tới, thị trường quản lý BĐS ở Việt Nam đã, đang và sẽ phát triển rất mạnh do sự phát triển mạnh mẽ của các dự án đầu tư các tòa cao ốc văn phòng, các tòa cao ốc căn hộ cao cấp bán hoặc cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới, các trung tâm mua sắm, các bãi xe quy mô lớn và hiện đại…Sự bùng nổ của các dự án đó yêu cầu về cung thị trường quản lý BĐS sẽ tăng mạnh. Thị trường đầy tiềm năng này có giá trị rất lớn, nếu tính bình quân phí dịch vụ quản lý cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại là 3-5USD/m2/tháng và cho mỗi căn hộ từ 20-25USD/tháng thì lượng giá trị mang lại từ hoạt động quản lý BĐS là vô cùng to lớn. Đây là mảnh đất rất màu mỡ mà bấy nay chỉ các công ty quản lý BĐS quốc tế khai thác được. Thiết nghĩ các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam phải cố gắng vươn lên để nắm giữ thị trường này. Thực trạng quản lý bất động sản. Đây là xu hướng phát triển bất động sản phổ biến trên thế giới, nhưng trên thực tế còn rất ít được áp dụng tại Việt Nam. Những khu đô thị mới, những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở Hà Nội và Tp.HCM, thị trường quản lý toà nhà có vẻ đang mở rộng cửa đối với các công ty quản lý bất động sản. Tuy nhiên, hiện có rất ít những dự án mới dám bỏ tiền ra thuê các công ty quản lý (trừ những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp có vốn đầu tư nước ngoài). Mô hình quản lý chủ yếu hiện nay ở Việt Nam là chủ đầu tư thường kiêm luôn công tác quản lý toà nhà hay khu đô thị. Song theo ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty Vietnam Properties, mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý không duy trì được chất lượng và danh tiếng toà nhà một cách bền vững bằng các công ty quản lý chuyên nghiệp. Kinh nghiệm ở nước ngoài cho thấy, việc quản lý các khu đô thị được tiến hành rất bài bản và chu đáo. Cụ thể, các công ty quản lý sẽ cùng bắt tay lập dự toán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham gia vào việc lập báo cáo khả thi, xây dựng mô hình và đưa ra kế hoạch quản lý. “Hiện nay, hầu hết các khu đô thị của Việt Nam đầu tư chưa được bài bản. Nhìn chung, các công ty của Việt Nam chưa đánh giá đúng mức tầm quan trọng của công việc quản lý toà nhà văn phòng và nhà ở”. Nhưng xét về thực lực, không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thuê công ty quản lý toà nhà, vì phải mất một khoản phí quản lý không nhỏ. Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc “hầu bao” thì hầu như các hợp đồng quản lý lại rơi vào tay các công ty nước ngoài có uy tín lớn như Chesterton Petty Vietnam, CB Richard Ellis và Dinning & Associates, trong khi các công ty Việt Nam hầu như vắng bóng trong lĩnh vực này. Chủ đầu tư của các toà nhà thường muốn trương biển hiệu của các công ty này, vì uy tín và thương hiệu của họ đã được thiết lập trên thị trường thế giới. Đối với các tòa cao ốc, dịch vụ quản lý hết sức quan trọng. Đơn vị quản lý hết sức quan trọng. Đơn vị quản lý sẽ đảm bảo nhiệm vụ bảo trì, bảo quản, bảo vệ để giúp cho các hoạt động diễn ra trong tòa cao ốc luôn vận hành một cách tốt nhất. Chi phí cho dịch vụ quản lý tại các tòa nhà cao ốc văn phòng ở TP.HCM hiện nay dao động từ 3 – 5 USD/m2/tháng. Bên cạnh việc đảm bảo vận hành tốt các hệ thống máy móc (như thang máy, máy lạnh, điện, nước, vệ sinh ...), đơn vị quản lý còn phải đảm bảo bộ mặt tòa cao ốc luôn được chăm chút, sạch đẹp. Đây cũng chính là lý do vì sao nhiều người cho rằng giá trị của tòa cao ốc sẽ tăng lên nếu có được dịch vụ quản lý tốt. Và để có được dịch vụ quản lý tốt thì cần phải có các đơn vị chuyên nghiệp. Hiện nay, hầu hết các tòa cao ốc trên địa bàn TP.HCM đều được quản lý bởi các doanh nghiệp nước ngoài như Chesterton, Dining and Associater và CB Richard Ellis. Việc quản lý bất động sản nói chung tại Việt Nam chỉ được thực hiện theo nguyên tắc thụ động, giữ ở mức độ tối thiểu cho các hoạt động hành chính kinh tế và kỹ thuật, ví dụ như kiểm kê các tài sản, soạn thảo và ghi chép các hợp đồng, thu tiền thuê, tính toán chi phí, tổ chức tu sửa và bảo quản ... Điều đó có nghĩa là nhà quản lý chỉ cố gắng, dù không phải lúc nào cũng rõ ràng, giảm đến mức tối thiểu chi phí liên quan đến việc duy trì công trình trong tình trạng hiện tại. Ngày nay theo phong cách đặt vấn đề hiện đại trong việc quản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản lý phải nỗ lực nhiều hơn rất nhiều. Nó hướng tới mục tiêu đạt được những kết quả sử dụng cao hay tạo thu nhập ổn định trong tương lai xa. Dưới ảnh hưởng của những sự phát triển nhanh nền kinh tế, ngày nay người ta mong đợi từ nhà quản trị không chỉ kiến thức quản lý hành chính, hiểu biết thông thạo về kỹ thuật, luật pháp và kinh tế theo điều kiện hiện có của công trình, mà còn phải có kiến thức và kinh nghiệm liên quan đến những nhu cầu thay đổi liên tục của người sử dụng, hiểu biết những chu kỳ của nền kinh tế, điều kiện của thị trường và kinh tế không gian. Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa được tự động hóa. Nhà cao tầng thường được phân loại theo mục đích sử dụng. Đó là, văn phòng, ngân hàng, công ty bảo hiểm; các tòa nhà hành chính công cộng; công ty dược phẩm, bệnh viện; nhà ga, sân bay; chung cư, khách sạn, nhà hàng; trường đại học, phổ thông; trung tâm điện thoại, thông tin, truyền hình, nhà máy điện... Và tương ứng với mỗi loại nhà cao tầng đều phải có hệ thống quản lý nhà cao tầng tự động hóa BMS (Building Management System) phù hợp với mục đích sử dụng. Ở Việt Nam, khoảng 90% trong tổng số nhà cao tầng thông thường có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểu như hệ thống cấp – thoát nước, điện, báo cháy... Có khoảng 50% tòa nhà cao tầng được trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, báo động xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều khiển riêng biệt, không thể trao đổi thông tin với nhau, không có quản lý và giám sát chung, còn phần quản lý điện năng thì ở mức thấp nhất. Khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bằng camera có trang bị hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được điều khiển riêng biệt và tích hợp từng phần. BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát giữa các hệ thống, quản lý tập trung và quản lý điện năng ở mức cao. Nhưng hiện nay, tất cả các tòa nhà cao tầng này đều chưa được trang bị hệ thống quản lý tòa nhà thông minh với các hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều khiển tập trung, tương tác bởi hệ BMS. Một hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ thống thông tin, truyền thông và tự động hóa văn phòng. Đây còn gọi là các tòa nhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà có những chức năng đặc biết như bệnh viện, cơ quan Trung ương, nhà Quốc hội... Như vậy, phần lớn việc quản lý nhà cao tầng ở VN chưa được trang bị hệ thống BMS nên xét về mặt chất lượng và hiệu năng sử dụng thì chưa đạt yêu cầu của đồ thị hiện đại. Hiện các tòa nhà tối thiểu đều có hệ thống cung cấp nước nhưng do chưa được trang bị hệ thống BMS và tiết kiệm điện năng nên tiền điện thường phải chi nhiều hơn. Nếu xét về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng không trang bị BMS sẽ không có tính cạnh tranh, rất dễ thua lỗ. Tuy nhiên, ở Việt Nam cũng đã xuất hiện các cao ốc sử dụng hệ thống quản lý BMS. Điển hình là Trung Tâm Thương mại Zen Plaza,mọi hoạt động trong tòa nhà 16 tầng này đều được kiểm soát chặt chẽ từ phòng điều kiển trung tâm. Trong phòng, 35 màn hình lớn liên tục theo dõi tất cả sinh hoạt đang diễn ra tại các tầng. Mọi trục trặc liên quan đến kỹ thuật, an toàn đều được dễ dàng phát hiện để kịp thời xử lý. Phòng điều khiển trung tâm này cũng theo dõi, xử lý cả việc vận hành các thiết bị điện chính, hệ thống điều hòa không khí, hệ thống thông tin liên lạc trong toàn bộ tòa nhà... Theo bà Triệu Thị Hương Giang – Phó tổng Giám Đốc, vì là trung tâm thương mại, lượng khách hàng và hàng hóa nhiều nên vấn đề an toàn, đặc biệt là cháy nổ, rất được chú trọng. Dù vậy, với tòa nhà Zen Plaza được xây dựng cách đây 10 năm, công nghệ quản._.