Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá bất động sản văn phòng cho thuê ở Việt Nam hiện nay

các thị trưòng như: thị trường lao động, thị trưòng tài chính tiền tệ, thị trường khoa học công nghệ, thị trường hàng hoá dịch vụ, và đặc biệt là có sự đóng góp của thị trưòng BĐS. Mặc dù chỉ mới được hình thành sau luật đất đai năm 1993 tuy nhiên thị truờng BĐS của nước ta đã có những bước tiến đáng kể và đang dần dần khẳng định được vị trí của nó trong việc đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế nước nhà. Đảng và nhà nước cũng đang từng bước hoàn thiện hệ thống luật và các văn bản hướng dẫn thi hành luật nhằm đảm bảo hoàn thiện, phát triển thị trường BĐS ở VN. Thị trường văn phòng cho thuê ở nước ta đang trở lên rất sôi động, đây là thị truờng khá mới mẻ ở VN đặc biệt kể từ sau khi VN chính thức gia nhập tổ chức kinh tế thế giới WTO. Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức lớn đối với nền kinh tế. Khi đó VN trở thành điểm đến của không ít những nhà đầu tư, các công ty, tập đoàn tài chính nổi tiếng trên thế giới, chính vì vậy mà thị trường văn phòng cho thuê lại càng trở lên sôi động hơn bao giờ hết. Không chỉ các doanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu thuê văn phòng mà ngay cả những doanh nghiệp trong nước trước xu hướng hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay cũng dần dần chuyển qua loại hình này thay vì đi thuê nhà dân làm văn phòng như trước kia, do họ đã nhận thức được những lợi ích mà loại hình BĐS này mang lại. Do đó thị trưòng luôn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu, điều này khiến cho giá của loại hình BĐS này luôn trong tình trạng “leo thang”. Xuất phát từ thực tế trên, em chọn đề tài: “Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá bất động sản văn phòng cho thuê ở VN hiện nay” với hy vọng có thể đóng góp ý kiến của mình vào việc đẩy mạnh và hoàn thiện hơn hoạt động định giá BĐS, đặc biệt là BĐS văn phòng cho thuê, giúp mọi người hiểu sâu hơn về thị trường mới này ở VN. 2.Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS nhằm các mục tiêu cơ bản sau : Hệ thống những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về định giá BĐS Ứng dụng các phương pháp định giá vào định giá BĐS văn phòng cho thuê và tìm hiểu thực trạng văn phòng cho thuê ở Hà Nội. Đề xuất giải pháp nhằm áp dụng hiệu quả các phương pháp định giá văn phòng cho thuê trong điều kiện ở VN. 3.Đối tượng,phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài hoạt động định giá BĐS Phạm vi nghiên cứu do thị truờng BĐS rất rộng, bao gồm nhiều loại hàng hoá BĐS khác nhau nên đề tài tập trung chủ yếu nhằm nghiên cứu BĐS văn phòng cho thuê tại VN. 4.Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau : Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phưong pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động định giá BĐS... Đề tài có sử dụng các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu lấy từ số liệu của cơ qua nhà nước, trên các tạp chí và các trang web… 5.Kết cấu Nội dung của đề tài gồm 3 chương : Chương I: Cơ sở khoa học về định giá mức cho thuê văn phòng Chương II: Thực trạng định giá văn phòng cho thuê ở VN Chương III: Những giải pháp nhằm áp dụng hiệu quả các phương pháp định giá trong định giá BĐS văn phòng cho thuê tại VN ChươngI: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ MỨC CHO THUÊ VĂN PHÒNG I.Một số khái niệm và đặc điểm BĐS văn phòng cho thuê 1.Khái niệm BĐS văn phòng cho thuê Văn phòng cho thuê là một loại BĐS được cho thuê dùng cho các hoạt động của bộ phận quản lý các doanh nghiệp hoặc trung bày sử dụng, cung cấp các dịch vụ, phục vụ cho sản xuất và tiêu thụ sản phẩm tại một địa điểm cụ thế. 2.Đặc điểm của BĐS văn phòng cho thuê Văn phòng cho thuê có thể cho một chủ sử dụng hoặc nhiều chủ sử dụng thuê, có thể cho một ngành thuê nhưng cũng có thể cho nhiều ngành khác nhau thuê Hiện nay văn phòng cho thuê tập trung phần lớn ở các toà nhà cao tầng, tuy nhiên trên thực tế vẫn còn nhiều doanh nghiệp vẫn còn thuê nhà ở của người dân làm văn phòng, hay đặt trụ sở văn phòng của công ty ở các ngôi nhà 1-3 tầng. 3.Phân loại văn phòng cho thuê: Phân loại văn phòng người ta thường áp dụng dựa trên nhiều yếu tố như mức thuê, vị trí của văn phòng, và tuổi thọ của toà nhà đặt văn phòng, trang thiết bị văn phòng,…Dựa theo những tiêu chí này thì có thể phân ra làm 3 loại văn phòng như sau: Văn phòng loại A: Các toà nhà thuộc văn phòng loại A thường có những đặc điểm như: Ở vị trí trung tâm thành phố, các tiêu chuẩn chất lượng trong toà nhà ở mức độ cao nhất và tốt nhất. Do thị trường văn phòng cho thuê ở nước ta mới được hình thành nên phần lớn các toà nhà đạt tiêu chuẩn văn phòng loại A đều mới xây và thường do các nhà thầu quốc tế đảm nhiệm. Và một văn phòng loại A thì thường phải đạt tiêu chuẩn về những yếu tố sau: Hệ thống thiết bị bảo vệ và báo động chống trộm cắp Hệ thống chống cháy và bộ cảm ứng khói Hệ thống điều hoà nhiệt độ và không khí đạt tiêu chuẩn theo hệ thống (hiện nay chủ yếu là sử dụng điều hoà tổng cho chung cho cả toà nhà) Hệ thống chiếu sáng thích hợp Hệ thống thông tin tốt, nhiều đường dây điện thoại trực tiếp, nhiều ổ cắm điện và đường truyền internet tốc độ cao Thang máy hiện đại, có thời gian chờ là dưới 30s Sàn nhà đạt tiêu chuẩn chất lượng Thiết kế bên trong đầy đủ theo hướng mà người thuê có thể lắp đặt những thiết bị riêng cho mình Nằm ở những vị trí thuận tiện cho giao thông đi lại, gần các trục đường giao thông lớn Bãi đỗ xe có đủ chỗ đỗ xe cho người thuê và có bố trí người trông coi trong toà nhà Chiều cao văn phòng phải thích hợp. Hệ thống phát điện dự phòng đủ công suất phục vụ cho các dịch vụ bên trong toà nhà. Văn phòng loại B: Việc phân loại nhóm văn phòng loại B phức tạp hơn so với văn phòng loại A. Những văn phòng thuộc nhóm này thường thiếu một số tiêu chuẩn so với văn phòng loại A, chính vì thế mà những văn phòng thuộc nhóm B này thường đa dạng hơn nhóm A. Các văn phòng loại B thường có những tiêu chuẩn tối thiểu sau: Toà nhà có tuổi đời nhiều hơn 10 năm ( sau khi đã được sửa sang lại) Những toà nhà có tuổi đời ít hơn 10 năm (sau khi được sửa ) chữa nằm ở ngoài trung tâm thành phố Có hệ thống điều hoà nhưng không có hệ thống điều chỉnh độ ẩm không khí, làm lạnh và ẩm Có thang máy có thời gian đợi không quá 35s Không có hệ thống phát điện dự phòng. Văn phòng loại C: Toà nhà văn phòng loại C là những toà nhà có tuổi đời từ 10 đến 15 năm có vị trí ở trong hay ngoài trung tâm thành phố. Đa số các văn phòng loại B hiện nay có tiền thân là văn phòng loại C sau khi được sửa sang lại và trang bị thêm một số trang thiết bị cần thiết. Tuy nhiên các văn phòng loại C là những toà nhà có tiêu chuẩn sử dụng thấp. Các văn phòng loại C này thường được các công ty vừa và nhỏ quan tâm thuê vì nó có giá thuê thấp. II.Khái niệm và căn cứ định giá 1.Khái niệm định giá bất động sản. Hoạt động định giá bất động sản (BĐS) là một hoạt động phổ biến , quan trọng và cần thiết đối với sự tồn tại của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường. Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định, là việc đưa ra một thước đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá BĐS trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mục tiêu cụ thể. Tài sản bao gồm 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản. Trong đó BĐS đóng vai trò vừa là khách thể quyền sở hữu và là một phạm trù pháp lý được sử dụng phổ biến ở hầu hết các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, đó là bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai hợp thành một thể thống nhất với đất đai. 2.Các căn cứ để định giá BĐS Căn cứ vào bản thân của các yếu tố BĐS: Căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS nó bao gồm từ các yếu tố kết thành lao động sống như: chi phí lao động,...; những yếu tố kết tinh từ những yếu tố vật chất như: các nguyên vật liệu, trang thiết bị,... và các yếu tố thuộc về tài nguyên môi trường đó là những yếu tố có thể không có nguồn gốc tử lao động nhưng nó đóng góp một phần không nhỏ vào việc hình thành lên giá trị của BĐS như: diện tích mặt bằng, không gian kiến trúc của BĐS, môi trường kinh tế , xã hội, tự nhiên. Căn cứ vào công dụng và mục đích sử dụng của BĐS nhằm khai thác một các tốt nhất hiệu quả nhất BĐS đó, tuy nhiên công dụng của BĐS phải năm trong khuôn khổ quy định của pháp luật và vẫn đảm bảo được tính bền vững của công trình. Căn cứ vào hình thái hiên tại của BĐS : về kết cấu xem kết cấu đó có hợp lý hay không, xem trạng thái tồn tại của BĐS có phù hợp hay không,…về tính bền chắc của BĐS, tính mỹ thuật của BĐS và các yếu tố tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của BĐS. Căn cứ vào yếu tố vị trí và mức độ ảnh hưởng đến vị trí của BĐS như: địa điểm tồn tại của BĐS (khoảng cách của BĐS đến các trung tâm kinh tế, xã hội,… điều này ảnh hưởng đến kả năng tiếp cận của BĐS, ngoài ra còn đánh giá mối quan hệ của BĐS trong tổng thế các BĐS khác qua đó ta thấy được vị trí của BĐS đó so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào. Căn cứ vào điều kiện thì trường: Căn cứ vào điều kiện cạnh tranh của thị trường, xem xét thị trường đó có tính cạnh tranh cao hay không, tính độc quyền của thị trường được thể hiện như thế nào, do tính chất độc quyền trong nguồn cung nên đây cũng là tính chất tác động trực tiếp đến yếu tố so sánh, lựa chọn BĐS. Bên cạnh đó các yếu tố của nền kinh tế cũng tác động không nhỏ đến việc định giá BĐS. Một nền kinh tế phát triển thì nhu cầu về BĐS tăng cao do yêu cầu của việc mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh. Ngoài ra một nhân tố quan trọng không thể thiếu trên thị trường BĐS đó là lực lượng cung-cầu BĐS trên thị trường đây là lực lượng chính cấu thành lên thị trường và các điều kiện của thị trường. Căn cứ pháp lý: Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS như giới hạn quyền năng của BĐS, các nghĩa vụ của BĐS, nghĩa vụ này càng lớn thì giá của BĐS càng cao. Đồng thời nó bao gồm cả những luật pháp không liên quan đến bản thân 1 BĐS mà nó quy định chung, các quy định về sở hữu, sử dụng,… và các quy định liên quan đến hoạt động định giá như: luật định giá, pháp lệnh giá,… III.Phương pháp định giá Để định giá một BĐS người ta có thể sử dụng 1 trong 5 phương pháp sau: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp giá trị thặng dư. Tuy nhiên trên thực tế người ta chủ yếu sử dụng 3 phương pháp phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập để định giá BĐS. 1.Phương pháp so sánh Khái niệm Phương pháp so sánh là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐs mục tiêu cần định giá với các BĐS tương tự đã bán trên thị trường để xác định giá của BĐS mục tiêu từ giá bán của các BĐS so sánh. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong mọi lĩnh vực vì phương pháp này thực hiện đơn giản, không đòi hỏi các yêu cầu kĩ thuật đặc thù chuyên nghiệp do đó ngay cả những người không am hiểu nhiều về các kĩ thuật chuyên biệt vẫn có thể sử dụng phương pháp này. Ngoài ra phương pháp này còn có một cơ sở khác đó là dựa trên giá thị trường. Các nguyên tắc định giá. Nguyên tắc thay thế: Người mua và người bán chỉ chấp nhận giá mà người ta thấy rằng người ta có thể thay thế BĐS có tính chất tương tự với BĐS mục tiêu cùng mức giá, nghĩa là người ta không trả giá cho BĐS mục tiêu cao hơn so với BĐS khác như một vật có thể thay thế BĐS mục tiêu. Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố cấu thành lên nó, tuy hai BĐS không giống nhau nhưng chúng lại có các yếu tố cấu thành có thể giống nhau như về vị trí , môi trường,…Trong so sánh thì người ta thường sử dụng so sánh BĐS mục tiêu với nhiều BĐS có thể so sánh khác để từ đó tìm ra những đặc điểm tương đồng giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh. Nguyên tắc đóng góp:Ta đã đánh giá được mức độ đóng góp của từng yếu tố tạo lên giá trị của BĐS do đó chúng ta có thể điều chỉnh giá trị của BĐS theo sự khác biệt của các yếu tố đóng góp. Nguyên tắc cân bằng cung- cầu: đây là nguyên tắc quan trọng nhất vì trong quá trình định giá chúng ta đã sử dụng các mức giá khác nhau của nhiều BĐS đã được hình thành trên thị trường, do đó mức giá này phản ánh đúng sự cân bằng cung cầu trên thị trường. Nguyên tắc ngoại ứng: Trong qúa trình sử dụng phương pháp so sánh thì phải chú ý đến các yếu tố vùng, khu vực, các yếu tố thời gian, hoàn cảnh kinh tế xã hội,… và một yếu tố quan trọng không kém đó là ảnh hưởng của tâm lý đám đông. Các bước tiến hành phương pháp so sánh (bao gồm 6 bước): Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu, các yếu tố liên quan đến vị trí, môi trường, nghiên cứu các thông tin kĩ thuật của BĐS như diện tích, hình thể, công năng, kích thước,…các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan đến BĐS và các yếu tố ràng buộc khác. Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về các BĐS đã được bán trong khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tương đồng, đó là cơ sở để lựa chọn BĐS so sánh. Do đó phải thu thập nhiều nguồn thông tin khác nhau liên quan đến BĐS cần so sánh. Bước 3: Kiểm tra các thông tin về BĐS so sánh đã thu thập dược để xác định lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất. Kiểm tra cá thông tin để đảm bảo BĐS để đảm bảo nó có những đặc điểm tương đồng với BĐS mục tiêu hay không, đánh giá giá trị của BĐS dựa trên cơ sở các yếu tố cấu thành và các nhân tố ảnh hưởng. Lựa chọn một số BĐS phù hợp nhất với BĐS mục tiêu để tiến hành so sánh. Bước 4:Phân tích giá bán và các điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra các cơ sở điều chỉnh. Bước 5 :So sánh các điều kiện của BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh, từ đó ta tính được các mức tăng giảm của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu làm chuẩn. Bước 6 : Ước tính giá của BĐS mục tiêu bằng cách dựa trên cơ sở hoà hợp các trị số giá trị của các BĐS so sánh. Nội dung điều chỉnh: dựa vào sự khác biệt của BĐS ta chia thành 5 nhóm yếu tố. Hình dáng mặt bằng. Kích thước của lô đất: đó là sự cân đối giữa chiều dài và chiều rộng của thửa đất. Điều này ảnh hưởng đến tâm lý của người sử dụng, công năng, tính năng của lo đất ngoài ra nó còn ảnh hưởng đến mục đích sử dụng khác nhau của từng lô đất. Đối với những mặt bằng mà có những kích thước không hợp chuẩn thì người ta phải có những điều chỉnh phần không hợp chuẩn này. Hình dáng của lô đất: nó tác động đến thói quen của người sử dụng, và là yếu tố không đo lường được. Hình dáng luôn quyết định đến công dụng của thửa đất, nó có thể hạn chế những công dụng của thửa đất. Do đó những mảnh đất không hợp chuẩn thường hay bi điều chỉnh bằng các trừ đi phần giá trị tính vào mặt bằng. Quy mô của lô đất: tác động đến khả năng sử dụng cao nhất tốt nhất ( tuỳ theo mức hợp chuẩn của từng khu vực thì quy mô cao nhất, tốt nhất là khác nhau.) và khả năng thanh toán. Vị trí đặc điểm: Bao gồm các yếu tố như: khả năng tiếp cận thuận lợi hay không thuận lợi, các tác động của môi trường tự nhiên và xã hội đến BĐS, các yếu tố về địa thế, kinh tế có tác động không nhỏ đến khả năng sinh lời của BĐS. Pháp lý: Khi định giá phải điều chỉnh do chi phí phát sinh từ việc xác lập các giấy tờ nhằm xác minh tính hợp lý của BĐS và các quyền năng bị hạn chế của BĐS như quyền sở hữu vĩnh viễn, sở hữu bộ phận,… Các yếu tố công trình của BĐS: Kết cấu công trình: các yếu tố về số tầng, vật liệu xây dựng,… Quy mô của công trình: số phòng sử dụng cho công năng chính, quy mô công trình chính, công trình phụ,… Tuổi thọ và thời gian xây dựng tình trạng kĩ thuật, mỹ thuật, kiến trúc, kiểu dáng của công trình. Các điều kiện thị trường: Điều kiện bối cảnh kinh tế xã hội tại thời điểm diễn ra giao dịch, tính chất mối quan hệ của mua và bán (bán cho người thân, xiết nợ ,…) có đảm bảo giá thị trường hay không. Điều kiện thanh toán : phương thức thanh toán bằng tiền mặt, vàng hay là ngoại tệ, thời hạn thanh toán là trả trước hay trả sau. Thời gian diễn ra giao dịch, trong thời gian đó thị trường đang có xu hướng tăng hay giảm. Những chú ý khi sử dụng phương pháp so sánh: Điều kiện: Có nhiều thông tin từ thị trường, các thông tin này phải đủ khả năng có thể so sánh được đồng chất. Thông tin mang tính lích sử do đó rất nhanh bị lạc hậu vì vậy phải thường xuyên phải cập nhật thông tin. Hạn chế: Khi định giá chúng ta không tính đến yếu tố mang lại thu nhập cho BĐS mà chúng ta thường quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố cấu thành BĐS. Trong trường hợp này nếu như những BĐS có sự thay đổi của luồng thu nhập khi có sự thay đổi về yếu tố kết cấu, mục đích khai thác khi đó phương pháp so sánh sẽ không phù hợp. Bên cạnh đó có nhiều BĐS mang tính riêng biệt, không có BĐS tương đồng để so sánh. Phương pháp so sánh vẫn dựa chủ yếu vào các chứng cứ thị trường do đó có những yếu tố phi thị trường mà bản thân các yếu tố định giá này không thể đề cập được như các yếu tố về đặc thù, tâm lý. 2.Phương pháp chi phí. Cơ sở lý luận. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc: giá trị của BĐS do chi phí của các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị của BĐS. Các yếu tố này bao gồm: giá trị đất, chi phí đầu tư các công trình BĐS, các yếu tố làm giảm giá như: hao mòn về mặt cơ học, lý hoá, sự lạc hậu về kiểu dáng kiến trúc của BĐS. Ứng dụng Thường được áp dụng để định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có BĐS so sánh như bệnh viện, trường học, nhà thờ… Phục vụ cho mục đích xác định mức phí bảo hiểm BĐS, các mức thuế phải nộp. Xác định giá để bồi thường, thẩm định giá các công trình đấu thầu để đặt hàng cho các nhà thầu. Ngoài ra còn dùng để kiểm tra lại kết quả định giá bằng các phương pháp khác. Các bước thực hiện. Bước 1: Xác định giá đất, ước tính giá trị của lô đất. Bước 2: Xác định chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. Xác định xem các chi phí này thuộc loại nào, mức giá sử dụng để tính thuộc loại nào: giá của nhà thầu hay là dựa vào giá của các yếu tố tạo lập lên công trình. Bước 3: Tính số tiền giảm giá của tất cả các yếu tố tạo thành công trình do tất cả cá nguyên nhân. Trong đó các yếu tố giảm giá bao gồm: các yếu tố về tự nhiên thì được tính theo thời gian tương đương với phần hao mòn; sự lạc hậu về kiểu dáng, kiến trúc của từng yếu tố bên trong BĐS; và cả những yếu tố tác động bên ngoài như sự thay đổi của môi trường, sự xuống cấp của cơ sở hạ tầng. Các công trình BĐS không phải là các công trình độc lập mà nó còn phụ thuộc vào hệ thống các công trình BĐS và các BĐS phụ trợ. Bước 4: Tính chi phí giảm giá của tất cả các công trình phụ trợ (nếu đi kèm theo công trình chính) như gara, tường rào, vườn hoa,… Bước 5: Tính giá trị còn lại của công trình Giá trị còn lại của công trình = Chi phí tái tạo - Tiền giảm giá tích (chi phí thay thể) luỹ Bước 6: Tính giá trị của BĐS Giá trị BĐS= Giá trị công trình + Giá đất + Giá trị các công trình đã giảm giá phụ trợ của BĐS đã giảm giá Xác định chi phí (1) Các yếu tố cấu thành lên chi phí Chi phí trực tiếp để tạo thành công trình BĐS, bao gồm những yếu tố vật chất kết tinh vào công trình như: nguyên vật liệu, lao động, các công cụ máy móc thiết bị được sử dụng trong quá trình thi công, chi phí về điện và nước,… các chi phí quản lý điều hành cho quá trình xây dựng công trình, chi phí cho việc thiết kế kiến trúc,… Chi phí gián tiếp là những chi phí góp phần tạo nên công trình nhưng không phải là yếu tố kết tinh trực tiếp vào sản phẩm như các chi phí về vốn vay, chi phí quản lý chung, chi phí marketing, chi phí phải sử dụng cho các hoạt động phụ trợ khác không trực tiếp tham gia vào việc thay đổi công năng, công dụng của BĐS. (2)Phương pháp xác định lợi nhuận của nhà thầu khoán. Phương pháp tái tạo theo hiện trạng: là cách tính chi phí để tái tạo lại tất cả các bộ phận như nguyên trạng của công trình hiện có mà không tính đến các yếu tố công năng, hữư dụng của nó. Phương pháp này có ưu điểm là phản ánh chính xác giá trị kết tinh của công trình, tuy nhiên mặt hạn chế của nó là các chi phí tái tạo ấy không phù hợp với công năng, với sự biến đổi, phát triển của khoa học kĩ thuật hiện có. Phương pháp này thường chỉ sử dụng cho việc định giá để duy tu, tái tạo các công trình như: di tích lịch sử, văn hoá,… Phương pháp chi phí thay thế: là phương pháp xác định giá trị của công trình bằng cách tạo ra một công trình mới nhưng có công năng và tính hữu dụng tương đương công trình định giá.tuy nhiên các đặc tính của hiện trạng không giống nhau. Phương pháp này có ưu điểm là mang tính hiện thời và phù hợp với thực tế, phù hợp với các đặc tính và điều kiện phát triển khoa học kĩ thuật của ngành xây dựng được áp dụng vào công trình khác. Do vậy dễ được thị trường chấp nhận và sử dụng phổ biến hơn so với phương pháp tái tạo hiện trạng. Nhưng bên cạnh đó mặt hạn chế của nó là chưa phù hợp lắm với thị hiếu chưa phản ánh được nhu cấu hiện thời. (3)Kĩ thuật xác định chi phí Phương pháp thống kê của các nhà xây dựng: là phương pháp dựa trên cơ sở các dữ liệu ghi chép các khoản chi phí trong quá trình thực hiện công trình. Phương pháp này có ưu điểm là tính toán một cách chính xác, có sở sở. Phương pháp khảo sát hiện trạng theo số lượng các hạng mục của công trình: là phương pháp xác định giá thành của một đơn vị xây dựng công trình dựa trên cơ sở tổng hợp các chi phí để hoàn thành từng hạng mục công trình cộng thêm các chi phí trung gian khác để kết nối hoạt động giữa các hạng mục công trình đó. Có 2 cách để phân chia các hạng mục đó là phân chia theo từng hạng mục công trình hoàn chỉnh, phương pháp này thường được áp dụng với các hạng mục độc lập với nhau. Cách thứ 2 là phân chia công trình thành từng công đoạn xây dựng và xây dựng chi phí cho từng công đoạn, phương pháp này thương được ứng dụng cho các công trình lớn, có các nhà thầu phụ. Phương pháp dựa vào đơn giá của từng yếu tố xây dựng: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở xác định giá thành của mỗi m2 hoặc 1 đơn vị công trình, căn cứ vào giá thành của từng yếu tố xây dựng. Ưu điểm của phương pháp này đó là biết được chi phí của yếu tố cấu thành công trình do đó có thể điều chỉnh được giá trị của công trình tùy theo tính chất, điều kiện của từng hạng mục cần thay thế sửa chữa. Mặt khác phương pháp này cũng có những hạn chế của nó đó là: sự ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá trị của công trình cũng tăng như giá trị của tổng thế của công trình sẽ không phù hợp với giá trị của từng yếu tố. Phương pháp so sánh thị trường: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở lấy chi phí thị trường của từng đơn vị xây dựng làm cơ sở để tính giá trị của công trình. Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong quản lý nhà nước đối với các công trình BĐS như để định giá thanh lý, bán, đánh thuế và một số trường hợp để xây dựng mức đền bù giải phóng mặt bằng, xác định giá nhà ở cho người có thu nhập thấp. Chi phí giảm giá (1)Nguyên nhân làm giảm giá. Do tự nhiên, là giảm giá do các yếu tố thay đổi về mặt vật lý làm cho công năng, tác dụng của công trình thay đổi và thường có liên quan đến tuổi thọ của công trình. Do sự lỗi thời của công năng, những sự giảm giá do tính không phù hợp của các yếu tố công trình BĐS so với yêu cầu về công năng hiện tại của công trình. Một số sự lỗi thời phổ biến là: lỗi thời do thiết kế, lỗi thời do sự không đầy đủ, không đồng bộ của các yếu tố, sự dư thừa quá mức cũng làm cho giá trị của công trình BĐS giảm xuống, sự lạc hậu của các yếu tố thiết bị. Sự giảm giá bên ngoài do ảnh hưởng của các ngoại ứng, ngoại biên: đó là sự xuống cấp, sự bất tiện của các yếu tố ngoại cảnh có liên quan đến công trình, các quy định của pháp luật, hoặc những thay đổi của quy hoạch, việc sử dụng các công trình khác làm ảnh hưởng đến giá trị của công trình, sự thay đổi các hoạt động kinh tế xã hội,… (2)Giảm giá tích luỹ. Giảm giá tích luỹ là tổng giá trị giảm đi do tất cả các yếu tố giảm giá mang lại. Sự giảm giá này thường do 2 nhóm nhân tố gây nên đó là nhân tố thời gian và từng yếu tố bộ phận của BĐS. (3)Tuổi thọ kinh tế của công trình. Tuổi thọ công trình xét về mặt vật lý thì đó là sự tồn tại vật chất của công trình, còn xét trên mặt kinh tế thì đó là thời gian mà công trình phát huy tác dụng và mang lại hiệu quả cho người sử dụng. Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi công trình sử dụng không còn hiệu quả và trở thành gánh nặng cho chủ sở hữu. Khi đánh giá công trình người ta chỉ quan tâm đến tuổi thọ kinh tế của công trình nhằm mục đích đánh giá các chi phí giảm giá của công trình. Nếu như công trình có tuổi thọ không đều thì người ta phải điều chỉnh riêng từng yếu tố kết cấu của công trình đó. Qua đó chúng ta có được công thức tính chi phí giảm giá tích luỹ là: Chi phí giảm giá = chi phí x ( tuổi thọ - tuổi thọ kinh tế )/tuổi thọ kinh tế thay thế kinh tế còn lại công trình (4) Đo lường giảm giá tích luỹ bằng phương pháp kĩ thuật. Là phương pháp tính toán chi phí giảm giá dựa trên các điều tra khảo sát sự thay đổi suy giảm về kĩ thuật công trình. Từ đó tính ra các chi phí từ sự thay đối đó. Có 2 nhóm yếu tố dẫn đến sự giảm giá đó là: Nhóm các yếu tố bị lỗi thời, hao mòn nhưng không thể thay thế, sửa chữa được như: lỗi thời về thiết kế, lỗi thời về kích thước hoặc lỗi thời các chức năng của công trình,… Đối với các yếu tố loại này thì cách tính là giảm giá theo tỉ lệ % giá trị đầu tư xây dựng công trình của yếu tố đó hoặc tính theo tuổi thọ công trình. Nhóm các yếu tố giảm giá có thể thay thế, sửa chữa được như: mái tôn, tường ngăn, tường rào, gạch nền,… đối với các yếu tố loại này thì chi phí giảm giá tính theo thời gian kinh tế còn lại tồn tại của từng yếu tố, hoặc chi phí thay thế. (5) Đo lường giảm giá bằng phương pháp thị trường. Là phương pháp đánh giá mức độ giảm giá trị của BĐS thông qua việc so sánh, tính toán các tỉ lệ giảm giá của các BĐS tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỉ lệ giảm giá cho BĐS mục tiêu. Phương pháp này có các bước sau: Bước 1: Xác định các BĐS đã giao dịch trên thị trường mà có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Bước2: Ước tính giá trị địa điểm: giá trị của đất hoặc đất đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Bước 3: Tính giá trị thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình: chi phí tạo lập mới lại công trình Bước 4: Tính tổng chi phí giảm giá công trình Giá bán BĐS - Chi phí đất = Giá trị công trình Chi phí tái tạo công trình - Giá trị công trình = Chi phí giảm giá chi phí thay thế của công trình Bước 5: Tính tỉ lệ giảm giá chung của công trình (%) Tỷ lệ giảm giá= chi phí giảm giá/giá trị công trình Bước 6: Tính tỉ lệ % giảm giá/1 năm Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí giảm gía và khả năng áp dụng Phương pháp này phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường, những thông tin này được sử dụng trong phương pháp này có phạm vi rộng hơn so với phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên chi phí giá trị từng bộ phận trong khi đó giá trị cả công trình BĐS không phải là một phép tổng hợp cơ học giá trị từng bộ phận. Các yếu tố giảm giá của từng bộ phận công trình phụ thuộc vào ý chủ quan của người đánh giá. Việc đánh giá mức độ giảm giá dù bằng phương pháp kĩ thuật hay thị trường đều đòi hỏi người định giá phải có kiến thức kĩ thật tốt. Phương pháp này thường được đưa ra cho chúng ta một giá trị BĐS có căn cứ, cơ sở minh chứng cụ thể nhưng nó lại ít tính thị trường đặc biệt, chưa phản ánh rõ mối quan hệ cung- cầu trên thị trường. 3.Phương pháp vốn hoá. Cơ sở lý luận của phương pháp. Mọi BĐS đều tạo ra thu nhập, và chính những thu nhập này mang lại giá trị cho BĐS. Các nguồn thu nhập khác nhau thì mục đích sử dụng và đặc tính của các BĐS cũng khác nhau, chính vì thế nó tạo lên giá trị khác nhau của BĐS. Các nguồn thu nhập này có thể từ việc kinh doanh, cho thuê, hoặc do đầu cơ mang lại. Nhà đầu tư thu về tổng các nguồn thu nhập trong quá trình khai thác và sử dụng BĐS đó, đây chính là giá trị của BĐS. Phương pháp xác định giá trị dựa vào đầu tư là: phương pháp ước tính giá trị của BĐS dựa vào giá trị của tổng nguồn thu nhập mang lại từ BĐS đó, trong quá trình khai thác và sử dụng. Mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị. Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố như lượng thu nhập thường xuyên, tỷ suất sinh lợi của vốn đầu tư. Các bước thực hiện việc định giá bằng phương pháp thu nhập: Bước 1: Tính tổng luồng thu nhập mang lại từ BĐS. Trong đó tổng thu nhập là toàn bộ các khoản thu mang lại cho BĐS, người ta phải tính đến tất cả các yếu tố tác động liên quan đến nguồn thu đó. Bước 2: Tổng hợp các chi phí bỏ ra để có được luồng thu nhập đó như: chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, chi phí điện nước, chi phí bảo hiểm,… đặc biệt phái chú ý đến thuế thu nhập và các loại thuế khác có liên quan đến đất đai. Thu nhập hoạt động ròng= Thu nhập - chi phí vận hành BĐS. Bước 3: Xác định tỷ lệ vốn hoá của BĐS. Dựa trên thị trường hoặc dựa trên khả năng sinh lời của BĐS Bước 4: Tính giá trị của BĐS. Giá trị của BĐS = Thu nhập ròng x hệ số vốn hoá. Phương pháp vốn hoá Thường dùng cho việc định giá các BĐS toàn quyền sở hữu và có nguồn thu đầy đủ. Người có toàn quyền sở hữu là người được sở hữu lâu dài, đầy đủ, các quyền năng không bị giới hạn, BĐS luôn mang lại nguồn thu ổn định, lâu dài trong suốt thời gian sở hữu. Đây chính là phương pháp vốn hoá trực tiếp. Dùng để định giá các BĐS có thu nhập không đều, thời gian có giới hạn. Hay còn gọi là phương pháp chiết khấu các lượng tiền. IV.Định giá thuê văn phòng và sự cần thiết của việc xác định giá thuê văn phòng. 1.Khái niệm giá thuê văn phòng. Giá cả là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán với nhau nhằm trao đổi hàng hoá, dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường. Do đó chúng ta có thể tạm định hiểu giá cho thuê văn phòng là số tiền được thoả thuận giữa người đi thuê và người cho thuê để có được quyền chiếm hữu, sử dụng BĐS văn phòng. Người cho thuê nhận được một khoản thu nhập từ việc cho thuê BĐS của mình. 2.Sự cần thiết phải xác định giá thuê. Nhu cầu thuê văn phòng ngày càng tăng mạnh ở Việt Nam, đây là dấu hiệu đáng mừng đối với nền kinh tế của nước ta. Ngày nay xu hướng của các doanh nghiệp trong nước cũng như ngoài nước là thuê văn phòng trong những toà nhà cao ốc làm văn phòng làm việc. Những văn phòng này thường có đầy đủ tiện nghi và là môi trường làm việc lý tưởng kèm theo các dịch vụ văn phòng tương đối tốt đạt tiêu chuẩn quốc tế. Các doanh nghiệp khi tiến hành thuê các văn phòng này thì không phải lo công tác bảo vệ, bãi giữ xe vì đây chính là một trong những dịch vụ đi kèm của doanh nghiệp khi làm hợp đông thuê văn phòng. Tuy nhiên._.