Vấn đề phát triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội

chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo...”. Trước hết con người cần phải bảo đảm chỗ ở rồ mới có thể tham gia hoạt động kinh tế và thực hiện các hoạt động làm việc khác đạt hiệu quả tốt được. Đối với nước ta là một nước nghèo, nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, dân số đông, thu nhập quốc dân chưa cao lại thường xuyên gặp khó khăn do thiên tai khí hậu khắc nghiệt...Bởi vậy, vấn đề nhà ở đối với chúng ta càng quan trọng. Trong thực tế người dân vẫn phải ở trong ngững ngôi nhà tạm bợ, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt. Từ nhiều năm nay Đảng và Nhà nước cũng như các cấp chính quyền đã có nhiều cố gắng chăm lo, tạo điều kiện để tứng bước đáp ứng nhu cầu bức xúc về nhà ở. Trong điều kiện hiện nay khi đất nước bước vào giai đoạn phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hoá gia tăng thì vấn đề nhà ở trở thành một trong những nhu cầu cấp bách mang tính kinh tế - xã hội cao trên bình diện quốc gia, nhất là các khu vực đô thị lớn. Hà Nội là trung tâm văn hoá kinh tế chính trị của cả nước với dân số lớn và nhiều thành phần khác nhau. Bởi vậy việc quản lý và phát triển nhà ở gặp nhiều khó khăn đòi hỏi phải có những giải pháp hợp lý thì mới thu được hiệu quả. Trong quá trình thực hiện đề án môn học em chọn đề tài “Vấn đề phát triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội” để thực hiện viết đề án và được sự hướng dẫn nhiệt tình của thầy giáo hướng dẫn. Mục đích nghiên cứu của đề tài: Việc nghiên cứu dựa trên cơ sở các kiến thức đã học, đã nghiên cứu trong quá trình học tập cùng với các chính sách của Nhà nước ta về nhà ở làm cơ sở trong việc tiếp cận vấn đề phát triển nhà ở. Trên cơ sở đó làm rõ mục đích: Làm sáng tỏ cơ sở của vấn đề quản lý và phát triển nhà ở. Phản ánh thực trạng của việc phát triển nhà ở. Đề xuất quan điểm, mục tiêu và giải pháp phát triển nhà ở Hà Nội. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu là vấn đề phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Vấn đề nhà ở là một vấn đề rất phức tạp và nhạy cảm có một phạm vi rộng lớn. Do vấn đề nhận thức và thời gian có hanh nên kết quả nghiên cứu không thể không tránh khỏi những thiếu sót, những ý kiến đưa ra chưa chính xác. Em rất mong nhận được sự nhận xét, đánh giá của thầy giáo hướng dẫn và các ban. Em xin chân thành cảm ơn! Chương I Những vấn đề cơ bản về phát triển nhà ở I. Nhà ở và vai trò của nhà ở. 1. Khái niệm nhà ở. Con người đã hình thành và phát triển cùng với thời kỳ dài của lịch sử từ khi xuất hiện con người nguyên thuỷ. Trải qua thời kỳ nguyên thuỷ, con người sống chủ yếu dựa vào thiên nhiên, trú ẩn trong cac hang động. Trong thời kỳ đồ đá, đồ đồng con người đã có sự liên kết, sự phối hợp trong các hoạt động. Từ khi có nền văn minh lúa nước, để thuận tiện cho việc sinh sống con người đã tiến ra cư trú ở các vùng đồng bằng cho đến trung du miền núi và nhà ở bắt đầu được xây dựng. Ban đầu nhà ở là các hang động, hốc đá để là nơi che mưa, che nắng, tránh thú giữ...sau đó là nhà dùng liếp che chắn thô sơ rồi đến nhà hình tròn xếp đá. Khi cuộc sống chuyển sang định cư, con người biết dùng gỗ dựng nhà và cùng với nó là sự thay đổi vật liệu xây dựng từ đất sang gạch nung... Cùng với quá trình phát triển không ngừng của kinh tế xã hội, con người đã biết được tầm quan trọng của nhà ở. Nhà ở là tải sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con người. Sự hình thành và phát triển cộng đồng làng xã thôn xóm, sự phát triển các khu dân cư và quá trính phát triển đô thị luôn luôn gắn liền với sự phát triển nhà ở. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn mới làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, dức sống của dân cư quốc gia đó. Lúc này nhà ở được hiểu là một hàng hoá đặc biệt, một hàng hoá khác với các hàng hoá tiêu dùng khác ở chỗ: - Lượng đâu tư ban đầu tương đối lớn bởi giá thành nguyên vật liệu cao, chi phí xây dựng tốn kém. Nhà ở bao giờ cũng gắn liền với đất ở nên không thể di dời và đem bán ở khắp nơi, được sử dụng trong một thời gian tương đối dài, ít thay đổi. - Vừa là tài sản sở hữu cá nhân, vừa là một hộ trong khu nhà ở. Bởi nhà ở không thể đặt độc lập mà phải gắn liền với khu dân cư tập trung và các khu công cộng. - Nhà ở là một khối không gian được đặt trên đất, có tính cố định về hình dáng kiến trúc, quỹ đất và điều kiện địa lý. - Nhà ở nếu đủ các điều kiện và đước pháp luật thừa nhần về quyền sở hữu và khi đó nhà ở mới có thể mua, bán công khai. Ph. Ăgghen đã noi: “con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo...”. Trước đây, nhà ở được hiểu một cách đơn giản là môi trường sống, chỉ là để “ở” theo nghĩa rất đơn thuần. Nhưng ngày nay nhà ở còn bao gồm cả môi trường cư trú, nó còn đóng góp tích cực vào cuộc sống, tạo cho con người điều kiện lao động, sản xuất, nơi nghỉ ngơi, học tấp và phát triển về mọi mặt. 2. Vai trò của nhà ở. Đô thị và làng mạc là hai môi trường sống, cư trú lớn mà con người sống tập trung và có tổ chức, mà các nhân tố cấu thành môi trường ấy là các đơn vị gia đình. Gia đình là tập hợp các thành viên có cùng huyết thống. Sự độc lập của mỗi gia đình thể hiện nơi họ sinh sống, nhà riêng của họ. Tại đó thường xuyên diễn ra các hoạt động như : ăn, ở, mặc, học tập, nghỉ ngơi... của mỗi thành viên trong gia đình. Như vậy, nhà ở là một nhu cầu cơ bản không thể thiếu của con người. Nó đóng góp vai trò quan trọng trong cuộc sống con người và nó càng trở nên quan trọng với đô thị. Nhà ở đô thị không chỉ là một tư liệu phục vụ đời sống dân cư đô thị mà nó còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế đô thị. Trong đô thị một bộ phận dân cư phần lớn là các cán bộ công nhân viên, nhà ở của công nhân viên được bố trí hợp lý (gần hay xa với nơi làm việc, đảm bảo nghỉ ngơi, hồi phục sức khoẻ ...) ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp. Nhà ở đô thị có vai trò quan trọng trong quá trình tái sản xuất của đô thị và sự phát triển của các ngành công nghiệp nhà ở kéo theo sự phát triển đồng thời của các ngành xây dựng vật liệu, thiết bị và máy móc xây dựng... Hiện nay nhà ở nước ta, chỗ ở thích hợp cho dân cư đô thị là diện tích nhà ở phải đảm bảo khoảng 8 m2/ người. Kiến trúc nhà hợp với tập quán sinh sống và đôi khi cả tín ngưỡng của tầng lớp dân cư. Hơn thế nữa, chỗ ở thích hợp còn phải gần nơi không gian thoáng mát, thuận tiện trong hoạt động đi lại, nhiều cây xanh và gần trường học để trẻ em có thể vui chơi học hành thuận tiện, góp phần vào việc giữ gìn truyền thống gia đình Việt Nam là gia đình bao gồm nhiều thế hệ. Mặt khác kiến trúc nhà ở đô thị con làm tăng thêm vẻ đẹp đô thị. Nó phụ thuộc vào môi trường bao quanh như cây xanh, thảm cỏ, bồn hoa, lối đo, hàng tào, điện chiếu sáng công cộng... Vậy nhà ở là kiến trúc cư trú mà con người dùng để ở trong thời gian lâu dài theo gia đình, là một trong những điều kiện vật chất để tái sản xuất sức lao động để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh tế - xã hội. II. Phân loại nhà ở. 1. Tiêu chuẩn phân loại nhà ở. Mỗi ngôi nhà khi được xây dựng nên cần được đáp ứng các tiêu chuẩn về lượng, về chất và thiết bị xây dựng. Cụ thể như sau : Về lượng không gian bên trong căn hộ được thể hiện qua số phòng diện tích sàn. Nó phải phù hợp với quy mô và số nhân khẩu của gia đình. Về chất mỗi căn hộ phải bảo đảm mức tiện nghi về chất lượng, chiếu sáng, cách âm, chống ồn, khả năng chống nhiệt và trang bị vệ sinh. Chất lượng của ngôi nhà còn thể hiện ở chất lượng của xây dựng và kiến trúc thiết kế, công trình phụ, độ bền của ngôi nhà, khả năng chịu nhiệt. Về tiêu chuẩn mỗi căn hộ phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau : - Đảm bảo diện tích tổng thể và diện tích các phòng trong căn hộ. - Đảm bảo sinh hoạt cho mỗi thành viên trong gia đình, không gian riêng cho mỗi thành viên. - Đảm bảo thuận tiện cho các hoạt động và mối quan hệ với xã hội, môi trường xung quoanh. Nhà ở đô thị hiện nay ngoài các tiêu chuẩn đảm bảo tối thiểu về sinh hoạt thì nhà ở là một đơn vị phải đặt trong môi trường hoạt động kinh tế và xã hội, phải bảo đảm nhà ở có điều kiện gần các khu trung tâm, trường học và đặc biệt thuận tiện trong các dịch vụ công cộng. - Đảm bảo khả năng mở rộng căn hộ do không gian ít thay đổi nhưng trong khi đó hộ gia đình luôn luôn thay đổi (có người sinh thêm, kết hôn...). Mặt khác do sự biến động của các thành viên như sự tăng thêm tuổi thọ, có thêm người do kết hôn, sinh thêm người, sự thay đổi quan hệ xã hội của chủ gia đình nên không gian căn hộ phải có khả năng mở rộng, thay đổi. Không gian bên trong của căn hộ phải phù hợp với không gian bên trong căn hộ để nhằm giải quyết các nhu cầu. Đánh giá một khu nhà ở, một toà nhà hay một căn hộ ta không chỉ đánh giá về số lượng, chất lượng căn hộ mà phải đánh giá cả về khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho người sử dụng. 2. Phân loại nhà ở. Việc đánh giá, phân loại nhà ở phụ thuộc vào các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở. Trong thực tế người ta thường dựa vào các vật liệu xây dựng để phân loại nhà ở như : đá, bê tông, gỗ tốt và nhóm vật liệu kém bền vững như : tranh, tre, nứa lá ... Mặt khác nhà ở còn được phân loại theo độ bền vững/ niên hạn sử dụng như : kiên cố, nhà bán kiên cố và nhà tạm dựa trên vật liệu xây dựng và thời hạn sử dụng nhà ở. Theo quy định của bộ xây dựng tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau : - Với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng nhà ở loại này được chia theo 4 cấp, từ cấp là I cấp cao nhất tơí cấp IV là thấp nhất. Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng công trình Độ bền vững Độ chịu nén Cấp I Bậc 1: CLSD cao Bậc 1 niên hạn sử dụng > 100 năm Bậc 1 hay bậc 2 Cấp II Bậc 2: CLSD khá Bậc 2: Niên hạn sử dụng >50 năm Bậc 3 Cấp III Bậc 3: CLSD trung bình Bậc 3 : Niên hạn sử dụng >20 năm Bậc 4 Cấp IV Bậc 4 : CLSD thấp Bậc 4:Niên hạn sử dụng < 20 năm Bậc 5 Bảng : Quy định tiêu chuẩn chất lượng nhà ở. Trong đó : + Các bậc chịu lửa áp dụng theo TCVN 2022 - 78 phòng cháy chữa cháy cho nhà công trình. + Chất luợng sử dụng tạm thời được xét theo mức độ hoàn thiện như sau: Bậc 1 : Đầy đủ, phần lớn sử dụng bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt. Bậc 2 : Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt. Bậc 3 : Chưa đầy đủ, đều là vật liệu thông thường. Bậc 4 : Không đầy đủ , đều là vật liệu thông thường. Đối với nhà ở biệt thự : Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có khuôn viên nhà ở rộng, có sân vườn,hàng rào, xây bằng gạch ngói và bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Biệt thự được phân làm 4 hạng: hạng 1 là thấp nhất, hạng 4 là cao nhất. Hạng 1 : Biệt thự giáp tường. Hạng 2 : Biệt thự song đôi. Hạng 3 : Biệt thự riêng biệt. Hạng 4 : Biệt thự riêng biệt sang trọng. Việc phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rộng, đẹp, mức độ trang trí tiện nghi sang trọng, cách bố trí phòng tắm, phòng rửa, nhà vệ sinh. Với hạng 1 mỗi tầng có 1 phòng tắm, vệ sinh, còn hạng 4 mỗi phòng có một phòng tắm và vệ sinh riêng. Về kiến trúc, mỹ thuật trang trí hoàn thiện bên trong và bên ngoài nhà chất lượng cao hoặc tương đối cao. Ngoài các cách phân loại nhà như trên, nhà ở còn được phân loại căn cứ vào tiêu chuẩn : * Diện tích sử dụng, diện tích xây dựng ( m2). * Hệ số cấp đô thị ( k1) căn cứ vào việc xếp loại các đô thị. * Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (k2) gần hay xa trung tâm, vị trí thuận tiện hoạt động hay khó khăn. * Hệ số tầng cao (k5). * Hệ số điều kiện giao thông (k4). Mặt khác ta thấy rằng việc phân loại nhà ở như trên sẽ là căn cứ để tính thuế nhà ở của các tổ chức, cá nhân đông thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ với Nhà nước của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở. III. Những nhân tố ảnh hưởng đến nhà ở đô thị. 1. Sự tăng dân số. Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội ảnh hưởng đến mọi hoạt động và theo đó ảnh hưởng tới nhà ở. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về nhà ở và đặc biệt với dân cư đô thị, nhà ở đô thị. Dân số tăng trước hết làm tăng quy mô gia đình, đồng thời là sự gia tăng số lượng gia đình độc lập. Trong điều kiện hiện nay với xu thế phát triển của gia đình hạt nhân, gia đình theo truyền thống đa hệ giảm dần, thay vào đó là sự gia tăng của gia đình hạt nhân. Trong trường hợp số lượng hộ gia đình độc lập tăng lên thì nhà ở cũng phải tăng theo một cách tưong ứng. Kết cấu dân số cũng là một nhân tố tác động tới nhu cầu thay đổi nhà ở. Dân số ở các căn hộ độc lập tăng lên, trong các hộ gia đình khi con cái lớn chuyển từ tuổi trẻ em sang tuổi vị thành niên cũng là lúc đòi hỏi nhà ở phải có thêm phòng. Ngoài ra ta thấy các tập quán sinh sống cũng ảnh hưởng tới nhà ở của các nhóm dân cư khác nhau. Những tập quán sinh hoạt đó có thể do thói quen về tiêu dùng, điều kiện cuộc sống và quan niệm xã hội đưa lại. Vấn đề nhà ở cho dân cư đặc biệt là dân cư đô thị là một vấn đề lớn của các đô thị lớn. Sự tập trung đông dân cư vào một khu vực cùng với sự biến động của dân cư gây ảnh hưởng lớn tới đô thị về nhà ở cùng với nó là các nhu cầu về dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục... Chính vì vậy sự gia tăng dân số cũng hình thành thị truờng nhà ở. 2. Sự tác động của việc làm và thu nhập của dân cư. Mỗi con người đều có nhu cầu, trong đó nhu cầu về nhà ở là không ngừng tăng lên do sự gia tăng của quy mô dân số, gia đình và nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống. Nếu thu nhập của con nguời tăng lên thì mọi nhu cầu của con nguời đều trở thành khả năng thanh toán, có khả năng thực hiện. Khi thu nhập con người thấp thì con người phải thực hiện những nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt. Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì con người sẽ chuyển sang giải quyết nhu cầu về nhà ở. Đây là hiện tượng mà hầu hết các nước đang phát triển phải đương đầu với sự bùng nổ về nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nước đang được nâng lên . Cùng với sự tác động của thu nhập thì việc làm cũng có tác động tới sự thay đổi nhu cầu về nhà ở. Tình trạng việc làm và nghề nghiệp có quan hệ hết sức chặt chẽ tới thu nhập của dân cư, cái làm thay đổi đáng kể về nhu cầu nhà ở. Tình trạng việc làm và nghề nghiệp có yêu cầu về tính chất đặc điểm của nhà ở phù hợp với yêu câù và tính chất của công việc. Có công việc đòi hỏi nhà ở là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ. 3. Đô thị hoá và qua trình phát triển của đô thị. Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của Quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Đô thị hoá với đặc trưng cơ bản nhất là sự mở rộng về không gian đô thị. Bởi vậy ta thấy đô thị hoá là quá trình có thay đổi về nhà ở, nó không chỉ thay đổi về tổng nhà ở mà còn thay đổi về kết cấu nhà ở. Với xu hướng phát triển các đô thị hiện nay thì nhà ở không chỉ dành cho tầng lớp quý tộc, thị dân và chức dịch mà diễn ra với két cấu dân cư đa dạng. Việc thực hiện đô thị hoá được thực hiện theo các quy hoạch của nhà nước trong đó có quy hoạch nhà ở là quy hoạch phát triển không thể thiếu được, cùng với quá trình đô thị hoá là sự phát triển và hoàn thiện về kết cấu hạ tầng cũng ảnh hưởng tới nhà ở hiện nay, với những vùng đất truớc đây chưa có cơ sở hạ tầng thì nay được đầu tư xây dựng. Trong đô thị, những tầng lớp dân cư lao động, tầng lớp thương gia và người có thu nhập cao có thể lựa chọn khu vực kiểu dáng nhà và cũng như mức độ tiện nghi trong nhà, những người sinh sống bằng nghề nghiệp không ổn định đang ngày càng tạo ra sức ép với các nước đang phát triển trong quá trình đô thị hoá, chính lớp dân cư này xuất hiện kiểu nhà ở tập trung đặc biệt như các xóm liều, khu ổ chuột... 4. Những chính sách của Chính phủ. Nhà ở là một trong những vấn đề trọng yếu đối với đời sống con người và là một trong những vấn đề ưu tiên quan tâm hàng đầu của mọi Quốc gia. Đối với nước ta, Đảng và Chính phủ ta càng quan tâm hơn tới vấn đề nhà ở, nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp dân cư. Sự thừa nhận của nhà nước về sở hữu tư nhân về nhà ở là một đột phá làm tăng nhu cầu về nhà ở không chỉ là thoả mãn nhu cầu về tích trữ, đầu cơ. Tuy nhiên các chính sách đó có thể là kìm hãm hay cũng có thể làm tăng quỹ nhà ở. Hiện nay, con tồn tại nhiều chính sách làm hạn chế việc phát triển nhà ở như chính sách thuế, chính sách huy động vốn chính sách về giải phóng mặt bằng, cơ chế quản lý các dự án là các quy chế khai thác sử dụng nhà không thống nhất, không rõ ràng gây khó khăn cho công tác nhà ở. Chẳng hạn chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, một trong nhũng vấn đề vướng mắc lớn hiện nay với các dự án phát triển quỹ nhà ở đó là việc giải phóng mặt bằng và việc áp dụng khung giá đền bù nhà, đất của chính phủ tỏ ra không phù hợp với tình hình. Rõ ràng những chính sách như vậy đã làm hạn chế nhiều khả năng cung cấp nhà ở làm hạn chế mọi thành phần ham gia giải quyết nhu cầu về nhà ở tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư. Như vậy chính sách của Nhà nước là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới nhà ở. Bởi vậy muốn thực hiện tốt phát triển nhà ở thì ngay từ ban đầu khi ban hành chính sách cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng để những chính sách phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. IV. Quản lý Nhà nước về nhà ở và phát triển thị trường nhà ở đô thị. 1. Quản lý Nhà nước về nhà ở. Nước ta đã trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau. Sau ngày hoà bình lập lại ở miền Bắc (năm 1954) đất nước ta tạm thời chia lam 2 miền: miền Bắc tiến hành công cuộc cách mạng xã hội chủ nghĩa, miền Nam tiến hành cuộc cách mạng dân tộc dân chủ, đấu tranh giải phóng dân tộc. Sau khi thống nhất đất nước năm 1975 cả nước thu về một mối, xây dựng xã hội chủ nghĩa. Từ Đại hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) thực hiện nghị quyết của Đảng, nước ta thực hiện đường lối đổi mới cơ chế kinh tế, xây dựng nền kinh tế thị trường theo địng hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Để phù hợp với từng giai đoạn phát triển của lịch sử, Nhà nước thực hiện các chính sách nhà ở khác nhau tương ứng với từng thời kỳ với các nội dung đặc trưng sau đây: - Với miền Bắc, tiến hành chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất. Tại miền Bắc những năm 1960 - 1961, theo chính sách này Nhà nước thực hiện quản lý toàn bộ nhà đất của các đối tượng thực hiện cải tạo (các tầng lớp địa chủ, tư sản có nhà cho thuê, nhà của chế độ cũ, nhà vắng chủ...). Năm 1991 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nghị quyết số 297/ CT xác lập sở hữu Nhà nước đối với nhứng loại nhà ở của các đối tượng thuộc diện cải tạo này. - Thực hiện chính sách bao cấp về nhà ở mà nội dung chủ yếu của có là Nhà nước đảm bảo xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách để phân phối cho cán bộ công nhân viên Nhà nước và các đối tượng thuộc diện ưu tiên thuê theo giá thấp, với quan điểm cho rằng nhà ở là phúc lợi xã hội nên hoạt động kinh doanh nhà ở không diễn ra (1955 – 1992). - Với việc đổi mới cơ chế quản lý toạn bộ nền kinh tế, nước ta trong lĩnh vực nhà ở đã từng bước đổi mới quan điểm mà cụ thể và rõ nét nhất là Pháp lệnh nhà ở do hội đồng Nhà nước ban hành năm 1991 với tư tưởng chỉ đạo coi nhà ở là hàng hoá, đưa bán và cho thuê với đúng giá của nó. Đồng thời Nhà nước huy động mọi tiềm năng trong xã hội để phát triển nhà ở, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển và kinh doanh nhà ở. Cùng với các thay đổi trong nhận thức, quan điểm về nhà ở, Chính phủ đã lần lượt ban hành hàng loạt các chính sách: Chính sách hoá giá nhà (Thông tư 97/ TT năm 1989 và thông tư 02/ TT năm 1992 của Bộ xây dựng); Chính sách về mua bán và kinh doanh nhà ở (Nghị định 61/ CP ngày 5/ 7/ 1994 của Chính phủ); Chính sách về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ( Nghị định 60/CP ngày 5/ 7/ 1994); Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung ban hành kèm theo quyết định số 1127 Bỗ Xây Dựng ngày 16/ 8/ 1994 và gần đây là Bộ luật dân sự (1995). Các chính sách đã giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở của nhân dân phù hợp với từng thời kỳ phát triển của đất nước. Tuy nhiên các chính sách đã ban hành và đang có hiệu lực còn chưa đủ đồng bộ. Mặt khác, do cơ chế quản lý còn phân tán dẫn tới cơ và hiệu lực quản lý còn thấp. 2. Phát triển thị trường nhà ở đô thị. Qua thực tiễn cho thấy hoạt động mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ ở Hà Nội, tỷ lệ số hộ có hoạt động mua bán này không được quản lý và thông qua các cơ quan quản lý và làm thất thu một nguồn ngân sách lớn. Cho nên một vấn đề đặt ra là phải phát triển thị trường nhà ở đô thị, xây dựng thị trường nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị hoàn chỉnh sẽ tạo ra được một điều kiện cần thiết để quản lý đô thị tốt hơn trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong tình hình đô thị hoá với tốc độ nhanh đang diễn ra hiện nay. Đồng thời sẽ tạo thêm nguồn thu ngân sách lớn, đóng góp đáng kể vào quỹ đầu tư phát triển đô thị trên cơ sở hạ tầng đô thị, lĩnh vực cần ưu tiên phát triển. Thị trường nhà đất hoạt động tốt sẽ góp phần điều tiết quan hệ cung cầu về nhà ở, về đất thổ cư và là một công cụ quan trọng để sử dụng có hiệu quả nhất quỹ nhà ở hiện có. Khi hoạt động điều tiết cung cầu có hiệu qủa có thể làm giảm giá nhà đất, mở ra một khoảng thị trường nhà đất thích hợp cho những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên phát triển thị trường nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị phải luôn có vai trò giám sát điều tiết của Nhà nước. Để đảm bảo sự công bằng trong hoạt động thị trường, Nhà nước luôn phải giám sát các hoạt động kinh tế để bảo vệ lợi ích chung của nhân dân, để chăm lo tốt hơn tới đời sống nhân dân. Sự giám sát điều tiết của Nhà nước, đảm bảo sự cân đối lợi ích giữa các nhóm xã hội và hạn chế những tác động tiêu cực của thị trường. Thị trường nhà đất hoàn chỉnh như một bộ phận của hệ thống thị trường sẽ là lực hấp dẫn quan trrọng thúc đẩy hoạt động đầu tư trong và ngoài nước để phát triển thủ đô. Chương II Sự phát triển nhà ở trên địa bàn hà nội. I. Những điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở Hà Nội. 1. Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội. 1.1. Điều kiện tự nhiên. Thành phố Hà Nội là thủ đô của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Trong vùng Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm của đồng bằng Bắc Bộ, trong khoảng toạ độ địa lý 200 54’ đến 210 22’ vĩ độ Bắc và từ 1050 42’ đến 1060 00’ kinh Đông. Hà Nội có diện tích 918, 42 km2 bao gồm 7 quận nội thành: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân và bao gồm 5 huyện ngoại thành: Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Từ Liêm. Hà Nội là một đầu mối giao thông quan trọng của cả nước bởi từ đât có thể đi khắp mọi miền đất nước bằng hệ thống giao thông thuận tiện. Mặt khác Hà Nội là thủ đô với lịch sử hình thành và phát triển lâu dài (gần 1000 năm), trong suốt quá trình phát triển của mình Hà Nội luôn giữ vai trò là trung tâm chính trị của cả nước, cùng với lịch sử vẽ vang Hà Nội còn là một trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nước. Hiện nay Hà Nội ngày càng được đầu tư nhiều hơn để mở mang xây dựng xứng đáng là thủ đô củ cả nước trong thời lỳ mới. Phần lớn diện tích nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng nên diện tích bằng phẳng với độ cao trung bình từ 5 m - 20 m so với mặt nước biển, chỉ có ít khu vực đồi núi nằm ở huyện Sóc Sơn (phía Bắc và Tây Bắc) nên đất đai bằng phẳng, thuận lợi cho xây dựng. Hà Nội có các huyên ngoại thành bao quanh (chiếm tới 90,86% diện tích thành phố) là nguồn quỹ đất lớn tạo cho Hà Nội có khả năng mở rộng và phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, khí hậu Hà Nội trong vùng nhiệt đới gió mùa nóng lạnh thất thường cùng với độ ẩm cao, đã tác động tới kết cấu xây dựng là một nguyên nhân làm hư hại, chóng xuống cấp của các công trình xây dựng. 1.2. Điều kiện kinh tế. Hà Nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất và quan trọng nhất trong cả nước với nền kinh tế phát triển mạnh đa dạng nganh nghề và cơ cấu kinh tế phức tạp. Những năm gần đây nền kinh tế đã đạt được những thành tựu lớn, GDP bình quân đầu người tăng từ 100 USD năm 1993 lên 653 USD năm 1995 và trên 600 USD năm 1996. Những kết quả của sự tăng trưởng, phát triển kinh tế ở thành phố Hà Nội đã làm cơ sở cho việc tăng thu nhập hàng năm và tiêu dùng xã hội, đời sống nhân dân được cải thiện, các nhu cầu của nhân dân ngày càng được đáp ứng tốt hơn. Tuy nhiên mặt trái của nó cũng là sự chênh lệch mức sống giữa dân nội thành và người dân ngoại thành (gấp 5 lần). Cơ cấu kinh tế của Hà Nội đã và đang chuyển dịch theo xu hướng dịch vụ - công nghiệp và nông nghiệp. Trong đó ngành kinh tế dịch vụ chiếm 61,2 %, nông nghiệp chiếm 4,8 % , ngành công nghiệp và xây dựng chiếm 34 %. Hà Nội với vị trí trung tâm của cả nước là trung tâm công nghiệp lớn gần 280 cơ sở sản xuất công nghiệp ngoài ra còn rất nhiều cơ sở sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh và chính những điều kiện đó tạo ra cho nền kinh tế phát triển mạnh kéo theo trình độ dân trí cao và thu nhập cao cho dân cư nên nhu cầu nhà ở phát triển. 1.3. Điều kiện xã hội. Một đặc tính quan trọng của điều kiện xã hội đó là dân cư. Năm 1997 tổng số dân của thủ đô Hà Nội là 2.464.000 người, hiện nay Hà Nội chiếm 3% dân số cả nước. Như vậy, dân số Hà Nội khá lớn làm cho nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu lớn của thủ đô đặc biệt trong hiện nay và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng lên. Mặc dù Hà Nội có dân số đông như có thể thấy rằng dân số phân bố không đều, khu vực nội thành mật độ dân số cao, trung bình 15.381 người/ km2, trong đó một số khu rất cao như khu phố cổ, có nơi lên tới 70.00 - 80.000 người/ km2. Ngược lại khu vực ngoại thành mật độ dân số thấp, bình quân 1.386 người/ k m2, tuy nhiên mật độ này vẫn rất lớn so với mật độ trung bình cả nước. Mật độ dân cư Hà Nội có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỉ lệ tăng dân số hàng năm, năm 1990 diện tích bình quân là 4,6 m2/ người, năm 1995 là 4,6 m2 và tới năm 2000 là 6,0 m2/ người. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, dân cư nông thôn đổ ra thành phố một cách ồ ạt làm cho dân số Hà Nội tăng lên một cách nhanh chóng ảnh hưởng to lớn đến nhu cầu nhà ở và môi trường sinh thái. 2. Những nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở và xu hướng phát triển nhà ở. 2.1. Dân cư. Dân cư là một trong những nhân tố ảnh hưởng lớn đến phát triển nhà ở. Trước khi trình độ phát triển kinh tế xã hội còn thấp, thì mọi người dân đều mong thoả mãn nhu cầu thiết yếu để bảo đảm cuộc sống, khi đó nhu cầu về nhà ở của dân cư chỉ đơn thuần là nơi để chú ngụ. Khi xã hội phát triển, nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi chú ngụ mà còn thể hiện trình độ thẩm mĩ, kiến trúc, địa thế. Người dân quan tâm không chỉ tới ngôi nhà mà cả môi trường xung quanh có thuận lợi không, có gần đường giao thông để thuận tiện đi lại không, có gần nơi dịch vụ thương mại, có thuận tiện giao dịch, có gần các khu nghỉ ngơi, có gần các công viên nghỉ nghơi hay không, có gần các khu dịch vụ công cộng, gần trường học hay nơi chăm sóc y tế không? Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng từ mọi tầng lớp dân cư trong xã hội, từ những người có thể thu nhập cao cho tới những người có thu nhập thấp, người ngheo. Người có thu nhập cao thì cần có nhà đẹp tiện nghi sang trọng đắt tiền, người có thu nhập thấp thì mong có nhà để sinh hoạt, nghỉ ngơi. Mặt khác dân cư, mật độ dân cư cũng ảnh hưởng tới phát triển nhà ở, khi mật độ dân cư tập chung cao thì nhu cầu nhà ở là một nhu cầu tất yếu nhất là ở các đô thị lớn đòi hỏi phải có nguồn cung cấp lớn cho dân cư. Khi đô thị không có khả năng đáp ứng đủ nguồn nhà ở kết hợp với luồng di dân ồ ạt vào đô thị sẽ xuất hiện các loại hình nhà ở tập chung như các khu xóm liều, các khu nhà ổ chuột ven sông, đó là vấn đề lớn đặt ra với các đô thị đang đô thị hoá và các đô thị lớn. 2.2. Thị trường. Từ khi nhà nước ta ban hành Luật đất đai (năm 1993) và các chính sách khác thừa nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, đồng thời cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng và một số hoạt động khác về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đã góp phần hình thành thị trường bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường thì nhà ở là hàng hoá lưu thông trên thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng, thậm trí là chủ yếu của thị trường bất động sản. Trong thị trường nhà ở có nhiều thành phần tham gia hoạt động trong thị trường. Có những người mua bán trao đổi nhà ở chỉ với mục đích để sử dụng phục vụ cho nhu cầu cuộc sống của mình. người kinh doanh bất động sản bằng cách mua nhà hoặc mua đất rồi xây dựng để bán hoặc cho thuê để thu lợi nhuận. Nhiều chủ sở hữu muốn mua hoặc xây dựng nhà mới hơn để bán hoặc cho thuê phần mình không sử dụng hết. Có chủ sở hữu muốn bán nhà để lấy tiền thanh toán chia tài sản, chuyển nhà...Ngân hàng bán nhà thế chấp của khách hàng không còn khả năg trả nợ, chính quyền bán nhà tịch thu để lấy tiền nộp quỹ, ngoài ra có nhiều hình thức khác, nhưng thực chất hàng hoá được trao đổi ở đây là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Bởi vậy, thị trường nhà đất là nơi mà người mua và người bán thoả thuận với nhau về chất lượng và giá cả của hàng hoá là nguồn sử dụng đất và quyển sở hữu nhà. Thị trường nhà không chỉ liên quan đến thị trường tiền tệ, mà nó còn là tiền đề quan rọng cho thị trường xây dựng và thị trường vật liệu xây dựng, việc phát triển các loại thị trường đó có ý nghĩa rất quan trọng với việc phát triển nhà ở. 2.3. Khoa học công nghệ. Khoa học công nghệ có ảnh hưởng rất lớn tới quy mô xây dựng nhà ở trong từng thời điểm theo quy luật cung cầu của nền kinh tế thị trường. Khi áp dụng được các tiến bộ khoa học công nghệ vào trong quá trình xây dựng, thăm dò và kiểm định công trình xây dựng. - Đảm bảo sản phẩm xây dựng đạt chất lượng tốt và nâng cao tiện nghi nội ngoại thất và vẻ đẹp công trình. - Khi áp dụng công nghệ sẽ giúp rút ngắn chu kỳ xây dựng, quay vòng qua đồng vốn, đạt giá thành hợp lý. - Nâng cao năng suất lao động, tiết kiệm năng lượng chi phí, đồng thời hạ giá thành sản phẩm xây dựng. Như vậy, áp dụng các tiến bộ khoa học công nghệ một cách hợp lý sẽ tạo ra nghiều nhà chất lượng cao hơn, dần dần giải quyết nhu cầu nhà ở - một nhu cầu thiết yếu của con người. 2.4.Chính sách của nhà nước. Chính sách của nhà nước là một trong nhiều nhân tố có ảnh hưởng lớn tới công tác phát triển nhà ở. Nhà ở là một trong những vấn đề ưu tiên quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia. ._.