Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà nội của Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội. Thực trạng và giải pháp

nhiều mặt, trong đó có vấn đề về nhà ở. Việc tăng dân số tự nhiên và di dân tự do làm cho dân số đô thị tăng nhanh, trong khi việc cải thiện điều kiện ơ tại chổ không đáp ứng được, dẫn đến việc nhà ở xây dựng tràn lan, lộn xộn phá vỡ quy hoạch làm mất cảnh quan và kiến trúc đô thị. Vấn đề này ngày càng trở nên bức xúc nhức nhối với nhân dân và chính quyền đô thị. Trong chiến lược phát triển kinh tế -xã hội và thực hiện mục tiêu CNH-HĐH đất nước nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng thì việc thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở cho người dân có tầm quan trọng đặc biệt, nó không những góp phần làm thay đổi bộ mặt kiến trúc của thủ đô, mà đồng thời nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở phát triển đã tạo điều kiện phát triển nhiều mục tiêu quan trọng khác của thủ đô Hà Nội như tăng nhanh tốc độ đô thị hoá, phát triển khu đô thi mới, phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất... Khi tiến hành một hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thì vấn đề được đặt ra là kết quả đạt được đó đã giúp giải quyết được vấn đề gì? Giải quyết được bao nhiêu?Tạo ra thuận lợi như thế nào? về chỗ ở cho người dân. Và đồng thời qua đó đã tạo ra sự đồng bộ như thế nào về mặt kiến trúc đô thị cho thủ đô để phù hợp với quy hoạch chung đã đề ra. Ngoài ra còn đánh giá được hiệu quả đầu tư xây dựng đó đã đem lại những giá trị gì khác nữa, đạt được hiệu quả tài chính là bao nhiêu, qua đó cho chúng ta rút ra được những bài học kinh nghiệm cho những giai đoạn đầu tư xây dựng nhà ở những nơi khác và cho phép tạo ra tính hiệu quả sử dụng cao, giải quyết được nhiều vướng mắc trong vấn đề chổ ở cho người dân đô thị. Đồng thời nó cũng đóng góp một phần nguồn lực tài chính cho nền kinh tế. Thấy được tầm quan trọng của vấn đề đó trong thời gian thực tập tại công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội em đã chọn đề tài: Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng và giải pháp. Làm đối tượng nghiên cứu của chuyên đề thực tập. Nội dung của báo cáo chuyên đề xem xét tình hình đầu tư xây dựng nhà ở của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội trong thời gian qua và đánh giá chi tiết hiệu quả của việc đầu tư xây dựng nhà ở của công ty. Trên cơ sở đó vận dụng những kiến thức lý luận đã nắm bắt được ở trường để đề ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn Hà Nội của công ty. Kết cấu của chuyên đề được chia làm 3 chương: Chương I: Những vấn đề lý luận chung về đầu tư xây dựng nhà ở đô thị Chương II: Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội trong thời gian qua. ChươngIII: Những định hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác đầu tư xây dựng nhà ở tại địa bàn Hà Nội của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội. Tất cả những lý luận phân tích, đánh giá và giải pháp trong chuyên đề này được vận dụng các phương pháp phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý... Kết hợp với hiểu biết của bản thân trong 4 năm học đại học ở trường ĐHKTQD và những kiến thực thu được trong thời gian thực tập. Hy vọng đây không chỉ là một đề tài nghiên cứu của chuyên đề thực tập mà nó còn là một cơ hội để em tự khẳng định lại những kiến thức đã tiếp thu được trong quá trình học tập, đặc biệt là trong thời gian học các môn chuyên ngành. Đồng thời đây cũng là cơ hội để em tập hợp được những kiến thức mà tiếp thu được ở trường lớp và thực tế để có thể phục vụ tốt công việc sau này của mình. Do được sự tận tình giúp đỡ của cô giáo th.s Nguyễn Thị Thanh Huyền giảng viên chính của bộ môn Kinh tế đô thị của trường ĐHKTQD và các cô chú của công ty, đặc biệt là cô Nguyễn Kim Duyên,Trưởng ban quản lý dự án Mỹ Đình cùng với sự nỗ lực tìm tòi tài liệu đã giúp em hoàn thành báo cáo chuyên đề này.Tuy nhiên do thời gian có hạn và kinh nghiệm còn ít nên em không thể tránh những sai sót khi trình bày những lý luận về chuyên đề. Em mong có được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các cán bộ của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội cùng với bạn bè quan tâm tới vấn đề này. Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô cùng các cô chú trong công ty đã giúp đỡ em hoàn thành báo cáo này. Hà Nội, tháng 5 năm 2004 Sinh viên: Nguyễn Thế Quân  CHƯƠNG I NHữNG VấN Đề Lý LUậN CHUNG Về ĐầU TƯ XÂY DựNG NHà ở ĐÔ THị . I. Khái niệm nhà ở đô thị và những đặc tính cơ bản của nó 1.1.Khái niệm Nhà ở là nơi cư trú của con người, là chổ để cho con người tạo ra tái sản xuất sức lao động của mình để tồn tại và phát triển. Nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả tịên nghi và công trình kỹ thuật gắn với ngôi nhà), các kết cấu kỹ thuật và điều kiện kỹ thuật gắn với ngôi nhà), các kết cấu kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực. Trên thực tế, khái niệm nhà ở luôn phải được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà không thể tách rời các yếu tố kỹ thuật và môi trường tự nhiên xẵ hội của khu vực. 1.2.Những đặc tính cơ bản của nó - Nhà ở đô thị là nơi cư trú của các hộ gia đình với mật độ cao. Nhu cầu về sự thuận tiện và dễ dàng liên hệ với bên ngoài dẫn đến nhà ở tập trung trong thành phố với mật độ cao. Con người muốn thuận tiện khi đi làm, đi học, đi mua sắm,...Cơ quan, trường học, cữa hàng thường tập trung từng khu vực. Do đó mọi người cũng muốn nhà ở của mình quanh khu vực đó. Các hộ gia đình mong muốn nơi mình ở có dịch vụ về kỹ thuật, có trường học, có trạm xá và dịch vụ xã hội khác. Khi các hộ gia đình sống gần nhau thì tổng các chi phí lại rẽ hơn so với việc các hộ gia đình sống phân tán. - Mang tính loại trừ. Nếu các khu nhà được sử dụng với cùng mục đích, muốn tập trung các hoạt động lại với nhau thì nhất thiết phải loại bỏ các hoạt động khác trong khu vực khác trong khu vực đó. Vì vậy, nếu nhà ở muốn tập trung thành một khu vực riêng biệt thì phải có sự tách biệt về hoạt động so vớ các khu vực khác. Quá trình loại trừ này diễn ra thông qua thị trường đất đai. Có nghĩa là nếu có sự cạnh tranh về đất đai khi hai hay nhiều hoạt động khác nhau đều muốn diễn ra trên địa điểm thì địa điểm sẽ dành cho hoạt động nào có khả năng đầu tư nhiều hơn. Hoạt động còn lại sẽ tìm một vị trí khác mà ở đó lại có một hoạt động khác loại trừ. Bằng cách này hệ thống hoạt động sẽ loại bỏ lẫn nhau và dành được địa điểm mà nó có thể tập trung thành một khu vực. Quá trình loại trừ diễn ra chậm bởi vì nhà ở tồn tại rất lâu nên sự thay đổi về đất đai không xãy ra thường xuyên và diễn ra với một chừng mực mà tất cảt các hoạt động có vị trí trung tâm -là nơi thuận tiên nhất. Trong quá trình cạnh tranh này,các cơ quan, cữa hàng thường dành được vị trí trung tâm thành phố. Sau đó, các hoạt động, các nhà máy trong ngành công nghiệp có vị trí xung quanh khu vực trung tâm và nhà ở bị loại bỏ ở các nơi trừ vùng nông thôn. - Thị trường nhà ở không đồng nhất Khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng. - Nhà ở không có khả năng di chuyển Người ta không di chuyển được nhà vì nó gắn với vị trí không gian. - Tính bền vững Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao. - Chuyển chổ ở phức tạp, chi phí lớn và kéo theo nhiều vấn đề. Chuyển nhà có liên quan đến rất nhiều vấn đề như nơi học tập, nơi làm việc của các thành viên trong gia đình. - Môi trường tự nhiên và xã hội có vai trò quan trọng Các hộ gia đình chọn chổ ở có môi trường trong lành,an ninh xã hội tốt. - Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mức thuận tiện Giá nhà ở với ý nghĩa là nơi cư trú gồm tiền xây dựng nhà và tiền mua đất. Cần chia mức giá nhà thành hai phần: Mức giá xây dựng và giá đất. Như vậy, giá thị trường của nhà ở là tổng giá trị thị trường của nhà và đất. 1.3.Cung cầu và các nhân tố ảnh hưởng về nhà ở đô thị Đường cung dài hạn về nhà co giãn hoàn toàn, điều đôó không co nghĩa là người chủ nhà lắp bánh xe vào nhà của họ để chuyển từ thành phố này sang thành phố khác. Thực tế họ có thể tăng, giảm cung nhà bằng cách: -Tăng giảm đầu tư cho sữa chữa,duy trì. -Sử dụng hoặc bỏ trống nhà ở. -Cho thuê nhà để ở hoặc dùng nhà vào mục đích khác. -Không làm gì để chờ tăng cầu nhà. Bốn phản ứng này người chủ nhà có thể tăng, giảm cung nhà ở trong dài hạn. Đường cầu dài hạn cũng như ngắn hạn về nhà ở cũng co giãn hoàn toàn, vì người thuê nhà có thể di chuyển nhà từ thành phố này sang thành phố khác. Tuy nhiên vì chi phí chuyển nhà khá cao nên sự co giãn của cầu về số lượng nhà sẽ chậm hơn so với sự co giãn về chất lượng nhà. Khi cầu về số lưọng cũng như chất lượng giảm làm cho doanh thu giảm, khối lượng nhà cung cấp tối ưu và lợi nhuận giảm.Chủ nhà sẽ có hướng giảm cung bằng cách đã nêu trên. Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về nhà ở đô thị và sự ảnh hưởng với các mức độ khác nhau như: - Thu nhập trung bình làm tăng cầu nhà ở, nhưng cầu về chất lượng nhà ở tăng nhanh do sự di chuyển nhà và chi phí nhà rất lớn. -Biến động dân số và mật độ dân số làm tăng hoặc giảm số lưọng nhà ở . -Tập quán sinh sống của dân cư, đặc biệt là dân nhập cư mang theo tập quán của mình. -ảnh hưởng của khu vực lân cận: Chính là vấn đề ngoại ứng trong lĩnh vực nhà ở. -Sự điều chỉnh quy hoạch của nhà nước về đất đô thị và thay đổi chưc năng đất đô thị . 1.4.Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở 1.4.1.Tiêu chuẩn kỹ thuật -Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng xây dựng công trình và nhà ở được thể hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà (niên hạn sử dụng ngôi nhà ) và mức độ chịu lửa (độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà được xác định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình) -Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng sử dụng của ngôi nhà được xác định theo các yếu tố sau: +Tiêu chuẩn diện tích, khối lượng và dây chuyền sử dụng các buồng phòng. +Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiện nghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thoát nước. + Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà, trang trí nội thất. Cụ thể: Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cữa bằng gỗ tốt. Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cữa bằng vật liệu tốt. Bậc III: Chưa đầy đủ, đều là vật liệu thông thường. Bậc IV: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thường và cấp thấp. 1.4.2.Phân loại nhà ở Việc đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa vào các tiêu chuẩn của nước đó. Liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở, người ta phân biệt nhà ở theo: Vật liệu bền như đá, bê tông, gỗ tốt. Vật liệu ít bền như tranh, tre, nứa, lá. Nhà ở còn được phân loại như nhà kiên cố, bán kiên cố, hoặc nhà tạm theo vật liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở. Có nhiều phương pháp khác nhau để tiến hành xác định chất lượng của nhà ở: Đó là phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật và phương pháp thống kê kinh nghiệm . Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đây là phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở căn cứ vào chất lượng của các kết cấu chính (móng, khung, cột, tường, nền, sàn kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên ngôi nhà ở đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị ngôi nhà . Phương pháp thống kê kinh nghiệm: Xác định giá trị còn lại của ngôi nhà căn cứ vào thực trạng của ngôi nhà, niên hạn sử dụng và thời gian sử dụng của ngôi nhà đó. Nước ta thường sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau: - Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng được phân loại theo 4 cấp, cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp thấp nhất. Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng công trình Độ bền vững Độ chịu lửa Cấp I Bậc I:Chất lượng sử dụng cao BậcI:Niên hạn sử dụng trên100 năm Bậc I hoặc II Cấp II Bậc II:Chấtlượng sử dụng khá BậcII:Niên hạnsử dụng trên 50 năm BậcIII Cấp III Bậc III:Chất lượng sử dụng trung bình Bậc III: Niên hạn sử dụng trên 20 năm Bậc IV Cấp IV Bậc IV:Chất lượng sử dụng thấp Bậc IV :Niên hạn sử dụng trên 20 năm Bậc V - Đối với nhà biệt thự Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây bằng gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mổi tầng có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn (không kể phòng tiếp khách hay phòng ăn riêng). Biệt thự phân ra bốn hạng: Hạng 1: Biệt thự giáp tường; Hạng 2: Biệt thự song đôi; Hạng 3: Biệt thự riêng biệt; Hạng 4:Biệt thự sang trọng riêng biệt ; Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rông hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa, vệ sinh ; Hạng 1 có thể mổi tầng có một phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 cứ mổi phòng có 1 phòng tắm rửa vệ sinh riêng. Giải pháp kiến trúc, mỹ thụât, có trang trí, hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà chất lượng cao hoặc tượng đối cao. Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: Khung cột bê tông hoặc tường gạch chịu lực, sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu chất lượng cao. Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt, chống nóng. Ngoài các cách phân loại trên, nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau để phân loại: - Diện tích sử dụng (m2); - Hệ số cấp đô thị (K1); - Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (K2); - Hệ số cao tầng (K3); - Hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng (K4); Việc phân loại các điều kiện nhà ở như trên sẽ là căn cứ để tính giá cho thuê nhà ở cảu các tổ chức, cá nhân, đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ với nhà nước của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước. II.Đầu tư xây dựng nhà ở và sự cần thiết của nó 2.1.Khái niệm về đầu tư xây dựng nhà ở đô thị * Khái niệm về đầu tư: Đầu tư theo nghĩa rộng nhất của nó, có thể hiểu như một quá trình bỏ vốn (bao gồm cả tiền, nguồn lực và công nghệ) để đạt được một mục đích hay một tập hợp các mục đích nhất định nào đó. Những loại mục tiêu này có thể là: Mục tiêu kinh tế chính trị, kinh tế, văn hoá,xẵ hội...và cũng có lúc là mục đích nhân đạo đơn thuần. * Khái niệm về đầu tư phát triển: Là hình thức quan trọng và chủ yếu. Người có vốn đầu tư (cá nhân, tập thể hay nhà nước)gắn liền với hoạt động kinh tế của đầu tư. Hoạt động đầu tư trong trường hợp này nhằm nâng cao năng lực của các cơ sở sản xuất hiện có theo hướng số lượng và chất lượng và tạo ra các năng lực sản xuất mới. Đây là hình thức tái sản xuất mở rộng. Và cũng là hình thức đầu tư quan trọng tạo ra nhiều việc làm mới, sản phẩm mới và thúc đẩy nền kinh tế phát triển. * Khái niệm đầu tư xây dựng nhà ở: Là hoạt động đầu tư phát triển bỏ vốn và sức lao động, trí tuệ và công nghệ để tiến hành các hoạt động như là xây dựng mới, sửa chửa cải tạo nhà cửa và các kết cấu hạ tầng nhằm tạo ra tài sản mới hoặc duy trì hoạt động của các ngôi nhà đang tồn tại cho mỗi cá nhân, mỗi hộ gia đình, cho mỗi quốc gia, tạo ra tiềm lực kinh tế xã hội. 2.2.Đặc điểm và nội dung của đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 2.2.1 Đặc điểm đầu tư xây dựng nhà ở: - Để thi công và hoàn thành một công trình phải trải qua nhiều giai đoạn do đó quá trình này cần một số vốn lớn.Tức là giá trị của hoạt động đầu tư vào nhà là rất lớn. - Có những dự án nhỏ thì thời gian thực hiện ngắn có thể là một vài năm, ngoài ra có những dự án lớn tầm cỡ thì thời gian thực hiện phải kéo dài rất lâu lên tới nhiều năm. Lý do là ngoài những công việc chính ra còn phải thực hiện các công việc khác mà mức độ phức tạp cũng không kém nó phải trải qua nhiều công đoạn cụ thể như: Giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường và chuẩn bị đầu tư... - Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở khi thực hiện xong thì có thể thu hồi vốn ngay đối với những ngôi nhà để bán như khu chung cư cao tầng, ngoài ra thì có nhiều dự án mà bắt buộc phải thu hồi vốn muộn như xây dựng bán trả góp, trả chậm hoặc những công trình phúc lợi, công trình cho hộ có thu nhập thấp ... - Quá trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện về địa hình, kinh tế, chính trị văn hoá xẵ hội ... 2.2.2. Nội dung của đầu tư xây dựng nhà ở đô thị : - Đầu tư mới mở rộng việc cung cấp các loại nhà và công trình. - Đầu tư thay thế các toà nhà hiện có khi mà các tuổi thọ của các công trình này giảm sút một cách nghiêm trọng hoặc do một lý do nào đó. - Đầu tư những dự án có quy mô lớn ví dụ như các khu chung cư chất lượng cao, khu đô thị mới được thành lập hay các khu nhà có chất lượng cao. ở nước ta thì các dự án này đươc thực hiện rất nhiều trong quá trình phát triển đi lên, nó được coi là nhu cầu không giới hạn. - Đầu tư sữa chữa bảo trì, khôi phục, cải tạo công trình hiện có khi cần thiết tại một thời điểm nào đó. 2.3.Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng nhà ở đô thị - Hiện nay thì các khu dân cư đã trở nên quá đông với một mật độ dày đặc, diện tích nhà ở đầu người ngày càng ít đi, mọi người phải sống chật chội chen lấn. Đầu tư nhà ở giải quyết phần nào được nhu cầu ở tạm thời, cải thiện điều kiện ở cho người dân đô thị. - Đầu tư xây dựng nhà ở đô thị nhằm thực hiện hoá chính sách hiện hoá chiến lược phát triển đô thị, đồng thời sẽ giảm được tình trạng xây dựng tràn lan trái phép gây nên tình trạng lộn xộn mất mỹ quan đô thị như hiện nay. - Đầu tư xây dựng nhà ở đô thị nhằm tạo nên một khu đô thị mới hiện đại , đồng bộ về cơ sở hạ tầng có kiến trúc hài hoà thích hợp với lối sống công nghiệp hiện đại, qua đó cũng nhằm bảo vệ những khu nhà cổ có giá trị văn hoá truyền thống. - Đầu tư xây dựng nhà ở là một nghành quan trọng có nhiều đóng góp cho ngành kinh tế đô thị, nó không những tạo ra công ăn việc làm mà còn thúc đẩy các nhành khác liên quan cùng phát triển như sản xuất vật liệu xây dựng,vận tải, và các nhành dịch vụ khác... 2.4.Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư xây dựng nhà ở đô thị Cũng như các hoạt động đầu tư khác, đầu tư xây dựng nhà ở cũng chịu tác động của các yếu tố khác như: Lãi suất, tỷ suất lợi nhuận bình quân, chu kỳ kinh doanh, độ trễ thời gian. - Lãi suất: Là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay sự suy giảm của đầu tư. Khi lãi suất giảm tức là giảm chi phí sử dụng vốn sẽ khuyến khích các nhà đầu tư vay vốn từ các ngân hàng để tiến hành đầu tư do có kích cầu đầu tư. Ngược lại khi lãi suất tăng sẽ làm hạn chế khả năng vay vốn của nhà đầu tư, từ đó làm giảm khả năng nhu cầu đầu tư. - Tỹ suất lợi nhuận bình quân: Là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi nhất, mặt khác nó cũng điều tiết đầu tư từ vùng này sang vùng khác. Tỷ suất lợi nhuận bình quân của ngành này cao hơn ngành khác tức là đầu tư vào ngành đó cho lợi nhuận cao hơn.Điều này kích thích các nhà đầu tư rút vốn từ ngành khác để đầu tư vào nghành đó. - Thời gian thu hồi vốn đầu tư: Đây là một nhân tố quan trọng của hoạt động đầu tư.Tức là đầu tư hôm nay thì trong một thời gian sau mới phát huy tác dụng, một thời gian sau thì mới có kết quả và thu hồi được vốn đầu tư.Đây là một nhân tố ảnh hưởng quan trọng đến hiệu quả và đánh giá hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở. - Chu kỳ kinh doanh: Thể hiện dao động của nền kinh tế qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy của chu kỳ. Đỉnh của chu kỳ kinh doanh được xem như thời kỳ khi nền kinh tế đang cực thịnh, phần lớn nhà đầu tư đều bỏ vốn để đầu tư, nhu cầu của đầu tư là rất lớn. Khi nền kinh tế bước vào thời kỳ suy thoái, hay đáy của chu kỳ thì mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều bị trì trệ, các nhà đầu tư thận trọng bảo toàn vốn của mình, nhu cầu đầu tư thấp. 2.5.Những chủ thể tham gia đầu tư xây dựng nhà ở tại đô thị . 2.5.1.Khu vực nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở công cộng Nhà ở khu vực công cộng được xem là mục tiêu của các chính sách về nhà ở, vì đây là khu vực mà chính phủ đầu tư vốn xây dựng và có thể kiểm soát trực tiếp. Đa số các nước đang phát triển có một vài hình thức nhà ở công cộng mặc dù dân cư được sống trong nhà ở công cộng là rất nhỏ. Tuy có sự khác nhau giữa các nước, song có một điều được thừa nhận là nhà ở công cộng được sử dụng chủ yếu cho các viên chức nhà nước hơn là đáp ứng cho người nghèo và các tầng lớp khác trong xẵ hội. Nhà ở công cộng trong các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam thường được xác địnhlà loại hàng hoá đựợc bao cấp, với nguồn cung cấp rất có hạn trong khi nhu cầu lại rất lớn. Những người sống trong các ngôi nhà này giành được sự bao cấp hoàn toàn hoặc một phần của nhà nước. Do tác động của các dự án về nhà ở của chính phủ nên đầu thập kỹ 70, những hình thức can thiệp với mô hình đất xây dựng nhà ở đã có các dịch vụ tối thiểu. Công việc nâng cấp, sữa chữa nhà ổ chuột đã được thực hiện tại các nước đang phát triển, nhờ có các tổ chức quốc tế và Ngân hàng thế giới cho vay để xây dựng nhà ở. Trong giải pháp sử dụng đất xây dựng nhà ở tại các khu đô thị, chính quyền các đô thị đã chuẩn bị những lô đất có các dịch vụ tối thiểu cho những hộ gia đình có thu nhập thấp được xây dựng dần dần nhà ở của họ. Cách giải quyết nàycho phép mở rộng đối với tất cả các đô thị để giảm chi phí cho dân chúng , góp phần vào việc ổn định xã hội ở đô thị một cách đáng kể.Vì vậy,vấn đề nhà ở là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế đô thị chứ không phải là một khía cạnh của phúc lợi xẵ hội. 2.5.2.Khu vực tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở Nhà ở công cộng là một hệ thống công trình được xây dựng để cấp, cho thuê và bán do chính chủ kiểm soát hoàn toàn. Nhà nước có trách nhiệm cấp vốn nhân sách cũng như quy định khuôn khổ điều tiết đối với việc phát triển và xây dựng. Trong trường hợp khu vực tư nhân, chính phủ có ít sự kiểm soát hơn, mặc dầu nhà nước vẫn quản lý và điều tiết trong khuôn khổ pháp luật. Vấn đề quyết định đầu tư (đầu tư vào đâu,đầu tư như thế nào và cho loại hình nhà ở nào ) được thực hiện bỡi những lợi ích tư nhân. Sự quan tâm chủ yếu của chủ đầu tư được quyết định mức độ lợi nhuận thu được là bao nhiêu từ việc bỏ vốn vào đầu tư xây dựng nhà ở. Trong cơ chế đó, chức năng quản lý của nhà nước là ban hành những quy định nhằm kiểm soát việc xây dựng nhà ở khu vực tư nhân được thực hiện thông qua một hệ thống các văn bản pháp luật và các quy định dưới luật. Mọi yếu tố về chi phí đầu tư xây dựng các công trình đều được các doanh nghiệp tư nhân tính toánvà đưa vào giá thành xây dựng nhà ở. Mục đích đầu tiên của các doanh nghiệp là lợi nhuận nên họ cố gắng tiến hànhtrong khuôn khổ của pháp luật và tận dụng mọi kẽ hở của pháp luật để giữ đúng những quy định trong quá trình kinh doanh nhà đất, đó là một nghành kinh doanh sinh lợi đặc biệt. Để đạt được mục tiêu lợi nhuận nó có thể tạo điều kiện cho sự tham nhũng của bộ máy quan liêu. Đôi khi đối với các chu doanh nghiệp xây dựng khu vực nhà ở tư nhân họ quan niệm hối lộ các quan chức nhà nước có lợi hơn là tuân thủ theo đúng các quy định pháp luật. Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt và thông thường ngưòi mua không thể nắm vững toàn bộ chất lượng ngôi nhà, vì vậy Nhà nước cần ban hành các quy định bằng văn bản bảo vệ người tiêu dùng có được một số thông tin tối thiểu trong việc mua nhà, tránh được những sai lầm có thể xảy ra và rằng buộc trách nhiệm của chủ công trình. Mặt khác có các quy định cụ thể như vậylà để hạ thấp giá nhà ở thị trường, hoặc mở rộng hơn quyền sở hửu nhà ở trong xã hội đô thị. Điều này thể hiện trong chính sách cho vay, thế chấp bằng nhà ở của nhà mình, bằng cách đảm bảo một khoản vay nợ dài hạn từ các ngân hàng công và tư. Tuy nhiên, việc mở rộng quyền sở hửu nhà ở thông qua các chính sách cầm cố và chính sách thuế lại gây thiệt hại cho những người thuê nhà vốn là bộ phận dân nghèo ở thành thị. Nhà nước điều tiết ngành xây dựng nhà ở là khuyến khích sự phát triển cũa các thành phố, để có tiện nghi đầy đủ và môi trường sống dễ chịu. Chính quyền địa phương các cấp đang nổ lực thực hiện khuyến khích xây dựng nhà ở tập trung với mật độ cao, lợi ích trước mắt là không phải đi làm việc, học tập xa, đồng thời để bù đắp cho sự phát triển tiếp theo của các vùng ngoại ô có mật độ cư trú thấp bất lợi về mặt sinh thái. Các thành phần kinh tế phi chính phủ (doanh nghiệp tư nhân) xây dựng nhà ở với mục đích kiếm lợi nhuận tối đa, điều đó có ý nghĩa quan trọng cho sự phát triển về không gian và môi trường của thành phố. Nếu không có sự can thiệp của các chính sách thuế, các chủ doanh nghiệp này sẽ xây dựng những ngôi nhà lới có chất lưọng cao nhằm phục vụ cho tầng lớp người giàu có trong xă hội và họ sẽ không xây dựng các ngôi nhà cho người mua và có thu nhập thấp với mục đích có nhiều lợi nhuận hơn. Họ làm như vậy với một lý do quan trọng là chi phí đầu tư vào nhà đất và cung cấp một kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên một đơn vị diện tíchlà rất cao khi xây dựng các ngôi nhà có quy mô lớn. Ngày nay, tại các nước đang phát triển, ngành kinh doanh bất động sản đang trên đà phát triển. Nhà ở được xây dựng ven thành phố theo thể loại thành phố vườn và dân chúng đô thị đi lại làm việc, học tập và sinh hoạt bằng các phương tiện giao thông hiện đại như ô tô, xe máy. Việc định cư như vậy tạo ra sự tách biệt về không gian và phân hoá xã hội rõ rệt hơn giữa các tầng lớp xẵ hội khác nhau về thu nhập và mức sống, đồng thời việc đầu tư cơ sở kết cấu hạ tầng điện, nước, hơi đốt,v.v...sẽ rất đắt và chiếm dụng nhiều đất canh tác, nhưng lại thích hợp với nhu cầu của một bộ phận giàu có trong xã hội đô thị. Do đáp ứng được các nhu cầu đa dạng trong xã hội mà khu vực tư nhân (phi chính phủ ) xây dựng nhà ở để bán, cho thuê đạt được lợi nhuận cao. Vấn đề cơ bản để giải quyết nhà ở tại các đô thị là phải rằng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc giảm đến mức tối thiểu sự kiểm soát theo các quy định của pháp luật thì mọi người sẽ có khả năng đạt được nhu cầu của mình về nhà ở. Trong các nuớc đang phát triển, sự chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp giàu nghèo còn cao thì việc hy vọng của người dân vào thị trường trong việc phân phối đất đai và nhà ở tại các đô thị là điều rất mong manh và sẽ dẫn đến sự mất bình đẵng, không công bằng về vấn đề nhà ở nhất định xãy ra. Do đó, vấn đề hoạch định các chính sách cho thích hợp với các đối tượng trong xẵ hội đô thị để quản lý và điều tiết quá trình này cần phải đặt ở tầm quan trọng hơn nữa. 2.6. Những yêu cầu cơ bản trong xây dựng nhà ở đô thị Nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với cuộc sống của con người và nó gắn liền với tính dân tộc, hiện đại và theo thời gian. Đối với đô thị, nhà ở còn phản ánh quy mô phát triển đô thị trên mọi lĩnh vực khi ta nhìn vào mức độ phát triển của nhà ở đô thị. Nhà ở đô thị gồm có nhà chung cư, nhà ở xây dựng liền kề, nhà ở độc lập trên các đường phố, nhà biệt thự vườn và mỗi loại nhà đều có yêu cầu và kiến trúc thẩm mỹ khác nhau. Để có một cái nhà đẹp, một đường phố có nhiều nhà đẹp, được xây dựng liền kề nhau, tiện lợi cho người sử dụngvà phù hợp với hình khối kiến trúc đường phố thì người thiết kế nhà phải suy nghĩ đắn đo để cho tác phẩm của mình khi xây dựng lên phải phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của một lô đất, phải phù hợp với các công trình liền kề trên một đường phố để mang được tính hiện đại của một đô thị trong một thời đại khoa học công nghệ phát triển cao. Ngày nay, một vấn đề mà các nhà quy hoạch và các nhà quản lý đô thị cần nhận rõ hơn đó là những tác phẩm kiến trúc về nhà ở hoặc một công trình dịch vụ công cộng ở đô thị đều phải được tổ chức không gian và thẩm mỹ kiến trúc phù hợp với các công trình xung quanh và phải đúng với quy hoạch. Việc phân lô cho mổi căn hộ phải cân nhắc kỹ trên một đường phố để khi xây dựng, nó mang được tính hài hoà và hiện đại, muốn vậy việc xác định chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là một vấn đề rất quan trọng. Từ đó tạo dáng hình khối kiến trúc đường phố sạch sẽ hài hoà, mang được tính thẩm mỹ, còn việc xây thụt vào, trồi ra vỉa hè đều là việc làm không mang lại vẽ đẹp cho đường phố, mặt khác phải có những văn bản hướng dẫn cụ thể trong xây dựng với cốt cao nhà bao nhiêu mà Nhà nước phải quản lý, không chỉ tầng một mà các tầng trên cũng phải quản lý có quy địng cụ thể. Nhà nước phải có hướng dẫn cụ thể và phải khống chế mô dun từng tầng, có như vậy thành phố mới có vẻ đẹp trong trật tự. Song muốn có một bộ mặt thành phố đẹp cũng cần lưu ý dến tính bền vững của ngôi nhà, vì vậy vấn đề quản lý phần nền móng cho mỗi ngôi nhà và từng công trình công cộng cần chú ý để việc xây dựng này đối với những thời gian khác nhau mà vẫn không gây rạn nứt công trình liền kề. Đây là vấn đề mà các cơ quan xây dựng cần có những văn bản hướng dẫn cụ thể, đồng thời cùng với cơ quan quy hoạch xây dựng ở đô thị tăng cường kiểm soát để mỗi công trình trên mỗi đưòng phố đảm bảo được yêu cầu kỹ thuật về mặt nền móng cũng như các bộ phận tồn tại lâu dài như bộ phận bể phốt, đường ống dẫn nước sạch, thoát nước bẩn và đường cáp điện cũng có phần văn bản hướng dẩn kèm theo sơ đồ thiết kế để cho cơ quan quản lý nhà ở và công trình nắm được mọi liên hệ trong một ngôi nhà và các công trình khác trên mỗi đường phố. Người làm quản lý đô thị là người đại diện cho cả chính quyền và cho cả lĩnh vực chuyên môn, vì họ là những người hiểu biết về chuên môn trong nghành xây dựng và nắm chắc tình hình ở địa phương, họ có khả năng xem xét hồ sơ xây dựng của các ngôi nhà và công trình công cộng có đủ các thủ tục về hồ sơ trong lĩnh vực xây dựng, nằm tiến hành xây dựng một ngôi nhà hoặc công trình. Khi đã có đủ các cơ sở pháp lý mới cấp phép xây dựng, và khi xây dựng xong công trình phải đủ đảm bảo các yêu cầu trong giấy phép xây dựng mới cấp giấy phép hoàn công. Nhưng để tiến hành được công việc đó, nhà nước cần có những văn bản dưới luật một cách cụ thể hơn, giúp được nhà quản lý đô thị hoàn thành được nhiệm vụ của mìnhlà hướng dẫn dân chúng làm đúng với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết để đô thị đẹp về mặt kiến trúc và hiện đại về phần kết cấu hạ tầng kỹ thuật. III. NGUồN VốN CHO ĐầU TƯ XÂY DựNG NHà ở 3.1.Khái niệm về vốn *Vốn được hiểu theo nghĩa rộng là vốn của một quốc gia, vốn theo nghĩa hẹp là vốn của cá nhân, của doanh nghiệp. Hình thái biểu hiện của vốn bao gồm hình thái tiền tệ, hình thái phi vật chất dưới._. dạng bằng phát minh sáng chế, kiểu dáng mẫu mã, hình thái vật chất dưói dạng hàng hoá, tất cả các dạng hình thái này đều tham gia vào quà trình sản xuất. Vốn phải gắn với chủ sở hữu. Mổi một đồng vốn đều có chủ sở hữu nhất định. Tuỳ theo hình thức đầu tư mà người sở hữu và người sử dụng vốn có thể đồng nhất hay tách rời. Song dù trường hợp nào đi chăng nữa, người sở hữu vốn vẫn được ưu tiên đảm bảo quyền lợi và phải được tôn trọng quyền sỡ hữu vốn của mình. Có thể nói đây là một nguyên tắc cực kỳ quan trọng trong việc huy động vốn, quản lý và sử dụng vốn, nó cho phép huy động được vốn nhàn rỗi trong dân cư vào sản xuất kinh doanh, đồng thời quản lý và sử dụng vốn có hiệu quả. Nhận thức được đặc trưng này sẽ giúp doanh nghiệp tìm ra mọi biện pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Những phân tích trên cho thấy; “Vốn là phạm trù kinh tế cơ bản. Vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền toàn bộ giá trị tài sản được đầu tư vào hoạt động sản xuất sản xuất kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi ”. 3.2.Phân loại vốn 3.2.1.Theo góc độ chu chuyển vốn. 3.2.1.1. Vốn cố định Vốn cố định chia thành hai phần: Một phần tương ứng với giá trị hao mòn được chuyển dần vào giá trị sản phẩm gọi là khấu hao tài sản cố định. Số tiền khấu hao này được trích lại và tích luỹ thành quỹ gọi là quỹ khấu hao tài sản cố định, nằm mục đích để mua sắm, hiện đại hoá tài sản cố định của doanh nghiệp. Phần còn lại của vốn cố định nằm trong giá trị còn lại của các tài sản cố định mà doanh nghiệp đang sử dụng. Hai phần vốn trên sẽ tăng giảm tương ứng cho đến khi tài sảncố định khấu hao hết hay hết thời gian sử dụng thì cũng là lúc hoàn thành một vòng luân chuyển. 3.2.1.2.Vốn lưu động - Vốn lưu động của doanh nghiệp là số tiền ứng trước về tài sản lưu động nhằm bảo đảm cho quá trình tái sản xuất của doanh nghiệp được tiến hành một cách liên tục và thường xuyên. - Vốn lưu động của doanh nghiệp là bộ phận của vốn sản xuất được biểu hiện bằng số tiền ứng trước về tài sản lưu động nhằm đảm bảo cho quá trình tái sản xuất của donh nghiệp được tiến hành một cách thường xuyên liên tục, nó được chuyển toàn bộ, một lần vào giá trị sản phẩm và được thu hồi sau khi thu được tiền bán sản phẩm. Vốn lưu động có vai trò lớn trong toàn bộ quá trình sản xuất. Để tổ chức quản lý vốn lưu động chúng ta phải quản lý trên nhiều mặt các khâu từng thành phần vốn lưu động, thế nhưng việc tập trung các biệ pháp vào quản lý những bộ phận vốn lưu động chiếm tỷ trọng lớn có ý nghĩa quyết định đến việc tăng nhanh vòng quay và tiết kiệm vốn. 3.2.2.Theo góc độ nguồn hình thành Căn cứ theo nguồn hình thành vốn của doanh nghiệp chia thành hai loại: Nguồn vốn chủ sở hữu: Gồm vốn chủ sở hửu đầu tư, vốn tự bổ sung từ lợi nhuận và các quỹ của doanh nghiệp, vốn tài trợ của nhà nước (nếu có). Nguồn vốn vay: Là các khoản nợ phát sinh trong quá trình kinh doanh mà doanh nghiệp có nhiệm vụ phải thanh toán cho các tác nhân kinh tế khác như ngân hàng, các tổ chức kinh tế, phải trả cho nhà nước... 3.2.3. Theo tính chất sở hữu Căn cứ theo tính chất sở hữu có thể phân chia thành hai loại: Nguồn vốn sở hữu nhà nước: Vốn ngân sách cấp và vốn tự bổ sung Nguồn vốn huy động: Vốn vay ngân hàng, vốn vay các đối tượng khác, vốn góp liên doanh, phát hành trái phiếu ... 3.3.Nguyên tắc chung về huy động vốn của các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay - Để xác định lượng vốn đầu tư cần thiết, chủ đầu tư sẽ tính đến tất cả các yếu tố. Tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng và tái định cư, tổng dự toán các công trình và các chi phí khác có liên quan đến lập và thẩm định dự án, quản lý dự án. Trên cơ sở xác định lượng vốn đầu tư cần thiết và tiến độ đảm bảo vốn, chủ đầu tư sẽ tính toán tỷ trọng vốn huy động, vốn từ các nguồn cũng như thời điểm tương ứng để giảm ứng đọng vốn và các rủi ro nếu có. - Đối với vốn ngân sách chủ đầu tư có trách nhiệm lập dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán công trình sử dụng các nguồn nàt trình lên các cơ quan quản lý của Thành phố phê duyệt theo quy định. - Đối với nguồn vốn huy động từ sự đóng góp của cá nhân, cơ quan, đơn vị có nhu cầu: Được thực hiện bằng các văn bản thoả thuận đóng góp vốn đầu tư xây dựng, bên góp vốn được nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở sau khi đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc nhận nhà ở với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. - Đối với vốn vay: Được thực hiện bằng các hợp đồng theo pháp lệnh hợp đồng kinh tế trong đó ghi số lãi suất và các cam kết hoàn vốn phần vốn vay dùng để đầu tưhạng mục công trình nào đó của dự án theo tiến độ xây dựng công trình. - Đối với vốn doanh nghiệp: Có thể được sử dụng cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, lập dự án, thiết kế trên cơ sở các văn bản đền bù được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhiều trường hợp nguồn vốn này có tỷ trọng nhỏ, chỉ dùng cho lập dự án, thiết kế, tổng dự toán. CHƯƠNG Ii Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội trong thời gian qua. I.GIớI THIệU KHáI QUáT Về CÔNG TY 1.1.Lịch sử hình thành và phát triển Tiền thân của công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội là xí nghiệp thiết kế sữa chữa nhà cửa Hà Nội trực thuộc sự lãnh đạo của sở nhà đất Hà Nội, được thành lập theo quyết định số 5324/QĐ-TCCQ ngày 24 tháng 12 năm 1980 của UBND thành phố Hà Nội. Sau đó xí nghiệp sữa chữa nhà được đổi tên thành công ty thiét kế xây dựng nhà theo quyết định số 1185/QĐ-UB ngày 18 tháng 5 năm 1992. - Thành lập doanh nghiệp:Quyết định số 945/QB-UB ngày 8 thang3 năm 1993 của UBND thành phố Hà Nội . Tên công ty: Công ty thiết kế xây dựng nhà. Tên viêt tắt của công ty: HACID - Đổi tên doanh nghiệp và xác định nhiệm vụ: Quyết định số 9067/QB-UB ngày31 tháng12 năm 2002 của UBND thành phố Hà Nội. Tên doanh nghiệp: Công ty Tư vấn- Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà Hà Nội . - Đăng ký kinh doanh và bổ sung kinh doanh: Số 105956 do Trọng tài kinh tế và Sở Kế Hoạch- ĐầuTư thành phố Hà Nội cấp. Bổ sung nhiệm vụ: Quyết định số5983/QB-UB ngày 8-10-2003 của UBND TPHN. 1.2.Đặc điểm hoạt động của công ty *Chức năng, nhiệm vụ của công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội: - Thiết kế kỹ thuật thi công xây dựng, thiết kế quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị, nông thôn quy hoạch phát triển vùng quy hoạch phát triển vùng quy hoạch hệ thống hạ tầng. - Tư vấn, dịch vụ thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, tổng dự toán công trình. - Soạn thảo hồ sơ mời thầu giám sát và quản lý công trình thi công xây lắp. Quản lý chi phí xây dựng và nghiệm thu công trình, cung cấp thông tin về văn bản quy phạm pháp luật về cơ chế chính sách đầu tư và xây dựng. - Lập quản lý và thực hiện các dự án đầu tư về phát triển nhà và khu đô thị mới. Đầu tư xây dựng và kinh doanh phát triển nhà và khu đô thị mới. - Khảo sát đo đạc và khoan địa chất công trình, địa chất thủy văn, khảo sát môi trường sinh thái và các dự án đầu tư và xử lý nền móng công trình. - Tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng nhà đất công tác giải phóng mặt bằng, đền bù khi thu hồi đất và các dịch vụ cho tư vấn đầu tư xây dựng. - Nghiên cứu và triển khai ứng dụng các đề tài khoa học trong lĩnh vực tư vấn đầu tư và xây dựng. Tổ chức đào tạo cung cấp nguồn nhân lực phục vụ công tác tư vấn xây dựng.Tổ chức đào tạo, cung cấp nguồn nhân lực phục vụ công tác tư vấn xây dựng. - Tổng thầu thiết kế, quản lý dự án đầu tư và xây dựng các công trình dân dụng công nghiệp và kỹ thuật hạ tầng. Lập dự toán công trình công nghiệp dân dụng, kỹ thuật hạ tầng. - Đánh giá tác động môi truờng các công trình dân dụng công nghiệp, kiểm định các công trình xây dựng, cấu kiện xây dựng, kết cấu công trình xây dựng ,nền móng công trình, thiết bị lắp đặt tại tại các công trình xây dựng, thi công các công trình xây dựng, ứng dụng các đề tài nghiên cứu khoa học và công nghệ kỹ thuật tiên tiến. - Thiết kế và thi công nội ngoại thất công trình. Liên doanh liên kết với mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước để mở rộng phát triển sản xuất. 1.3.Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý hoạt động kinh doanh tại công ty Công ty được chuyển giao từ cơ quan chủ cũ là sở địa chính nhà đất về Tổng Công Ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, các tổ chức đảng, Công Đoàn, đoàn thanh niên được chuyển giao về trực thuộc Tổng Công ty: Đ/c giám đốc và 1 phó giám đốc nghỉ hưu, 02 đ/c phó giám đốc được điều đi nhận nhiệm vụ mới ... Thực hiến sự chỉ đậo của Tổng công ty, từ việc chuyển hướng hoạt động sản xuất kinh doanh, Công ty đã xây dựng Đề án kiện toàn nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh, trình Tổng Công ty phê duyệt và nhanh chóng triển khai thực hiện.Với sự thống nhất chỉ đạo, quyết tâm cao của lãnh đạo công ty, công ty đã mạnh dạn đổi mới sắp xếp lại tổ chức, Công ty được bổ sung nhân lực mới giữ trọng trách là giám đốc và các phó giám đốc công ty ... Trên cơ sở tách phòng, thành lập mới, bổ sung tăng cường cán bộ cho đến nay Công ty đã có 5 phòng nghiệp vụ là: Phòng Hành chính Quản trị, phòng Khoa học kỹ thuật, phòng Tài chính kế toán Tổng hợp và Phòng Tổ chức lao động tiền lương, cơ bản đã hoàn thành công tác tổ chức cán bộ của các phòng nghiệp vụ. Công ty đã mạnh dạn sát nhập các đơn vị sản xuất kinh doanh nhỏ, lẻ hoạt động phân tán, đồng thời xây dựng đề án lựa chọn nhân sự thành lập mới các xí nghiệp. Đến nay, công ty đã có 7 xí nghiệp trực thuộc trong đó có 4 xí nghiệp Tư vấn thiết kế, 1xí nghiệp Khảo sát địa chất công trình, 1xí nghiệp tư vấn chính sách nhà đất và Đầu tư phát triển nhà, 1 xí nghiệp Kỹ thuật hạ tầng và môi trường, số lao động bình quân của các xí nghiệp từ 15 đến 20 người. Với sự không ngừng đổi mới về tổ chức nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh, tháng 8/2002 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định số 3894/QĐ-UB xếp hạng II cho công ty . Tháng 12/2002 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định đổi tên và bổ sung nhiệm vụ, chức năng cho công ty: Công ty Thiết kế xây dựng nhà được mang tên mới là công ty Công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà Hà Nội với nhiều chức năng và nhiệm vụ mới song nhiệm vụ chính là chức năng tư vấn - đầu tư. Bên cạnh sắp xếp tổ chức, lãnh đạo Công ty đã chỉ đạo các phòng, ban, xí nghiệp trực thuộc xây dựng và ban hành các các quy chế quy định phục vụ công tác quản lý của Công ty như: Quy chế khoán công tác thiết kế tư vấn thiết kế-giao hạch toán giá thành cho các đơn vị sản xuất, quy chế tuyển dụng lao động, quy chế về quản lý và sử dụng xe ô tô, sử dụng điện thoại ... hầu hết các phòng, ban, xí nghiệp và tính chủ động sáng tạo trong thực hiện nhiệm vụ của từng cán bộ công nhân viên . Cùng với việc sắp xếp tổ chức Công ty đã tiến hành rà soát chấn chỉnh lại việc ký kết hợp đồng lao động theo đúng quy định nhà nước đảm bảo quyền lợi của người lao động. Đến nay trừ những lao động đang thực hiện HĐLĐ thử việc, các CBCNV của Công ty đều được tham gia BHXH, BHYT, việc làm được đảm bảo, chế độ tiền lương, tiền thưởng, các chế độ phúc lợi khác được Công ty quan tâm, do vậy các CBCNV trong công ty yên tâm công tác, phấn khởi, tin tưởng vào sự đổi mới, phát triển của công ty . Công tác tuyển dụng lao động được chú trọng, công ty đã ban hành quy chế tuyển dụng lao động, tổ chức thi tuyển và tuyển dụng được một số lao động có kinh nghiệm, có trình độ tăng cường cho các phòng, ban, xí nghiệp nâng số lao động của công ty từ 62 lao động (năm 1999) lên140 lao động ( tính đến tháng 9/2003). Trong đó lao động có trình độ từ đại học trở lên chiếm 81,4%, tuổi đời bình quân là 34,5 tuổi. Công ty đã sử dụng 2 đồng chí đi học lý luận chính trị cao cấp, gần100 cán bộ đi học tập nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, ngoại ngữ tin học, nhièu đoàn cán bộ đi khảo sát ở nước ngoài... đã giúp đỡ và giới thiệu được 2 đồng chí giữ cương vị Phó giám đốc, bổ nhiệm lại 35 cán bộ giữ cương vị Trưởng, Phó các phòng ban, Giám đốc , Phó Giám đốc các xí nghiệp và các phó ban quản lý dự án. Nhìn chung, việc củng cố sắp xếp tổ chức của Công ty đã đáp ứng được yêu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh và đang từng bước chuẩn hóa mô hình theo sự chỉ đạo của Tổng Công ty. * Tổ chứcnhân sự quản lý của công ty: - Ban giám đốc công ty gồm 1 giám đốc và 1 phó giám đốc giúp việc cho Giám đốc. - Các phòng ban chức năng: 1.Phòng tổ chức hành chính (Trưởng phòng) 2.Phòng kế hoạch tổng hợp (Trưởng phòng) 3.Phòng tài chính kế toán (Trưởng phòng) 4.Phòng khoa học kỹ thuật (Trưởng phòng) 5. Phòng tổ chức lao động tiền lương (Trưởng phòng) - Các đơn vị sản xuất kinh doanh: Xí nghiệp tư vấn thiết kế số 1,2,3,4 Xí nghiệp đo đạc khảo sát công trình Xí nghiệp kỹ thuật hạ tầng và môi trường Xí nghiệp tư vấn đầu tư xây dựng số 1 Ngoài ra còn gồm các trung tâm như:TTQuy hoạch kiến trúc, TT Kiểm định chất lượng xây dựng, phòng quản lý kinh tế , Ban quản lý dự án,TT KT Tổng công ty Các c.ty trong nước Giám đốc công ty Hội đồng khkt Hội đồng cố vấn Các c.ty nước ngoài Phó giám đốc p.khoa học kỹ thuật p.tổ.c lđ tiền lương p.tài chính kế toán p.kế hoạch tổng hợp P.hành chính quản trị Xí nghiệp tư vấn thiết kế số 4 Xí nghiệp tư vấn thiết kế số 1 Xí nghiệp thiết kế số 2 Xí nghiệp thiết kế số 3 Xí nghiệp đ.đạc k.sát địa chất Xí nghiêp thiết kế cn Xn kt hạ tầng và môi trường Xn tư vấn đầu tư xấy dựng số 1 Tt quy hoạch kiến trúc Ban quản lý dự án p. quản lý kinh tế Tt kiểm định chất lượng xây dựng Chi nhánh tv-tk số 3 tại tp hcm Chi nhánh tv-tk số 2 tại lạng sơn Chi nhánh tv- tk số 1 tại nghệ an CáC đối tác khác Các đối tác khác TT kiến trúc đô thị II. ĐặC ĐIểM KINH Tế Xã HộI CủA THủ ĐÔ Hà NộI. 2.1.Vị trí địa lý Hà Nội là thủ đô của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, nằm ở trong giới hạn 200 25’-210 23’ Bắc và1050 44’-1060 02’ Đông.Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Thái, Tây Bắc giáp tỉnh Vĩnh Phú, Hà Bắc, Tây Nam giáp tỉnh Hà Tây, Đông Nam giáp tỉnh Hải Hưng. Sông Hồng chảy qua thành phố. Địa hình thành phố thấp dần theo hướng Bắc – Nam chia làm 3 vùng: Vùng cao gồm huyện Sóc Sơn tiếp giáp với dãy núi Tam Đảo có độ cao trung bình 8-12m; Vùng giữa gồm các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm và nội thànhcó độ cao trung bình từ 5-14m vùng trũng là huyện Thanh Trì độ cao trung bình 3-4m. Diện tích tự nhiên: 920,57km2, chiếm 0,3% diện tích đất tự nhiên cả nước, đứng thứ 59/61. Trong đó nội thành diện tích khoảng 84,4 km2.. Năm 2000 dân số Hà Nội là 2,848 triệu người, mật độ trung bình là 2994người/km2. Năm 2001, dân số Hà Nội là2,8418 triệu người, chiếm 3,61% của cả nước.Thành thị là 1,6437 triệu người và nông thôn là 1,1981triệu người. Nội thành Hà Nội có diện tích khoảng 84,4km2, mật độ khoảng17,464 người /km2. Nơi có mật độ cao nhất là quận Hoàn Kiếm và thấp nhất là huyện Sóc Sơn. Hiện nay Hà Nội có12 đơn vị hành chính cấp huyện gồm 7 quận nội thành là Ba Đình, Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Cỗu Giấy và năm huyện ngoại thành là Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm, Thanh Trì. 2.2.Đặc điểm về tình hình phát triển kinh tế Hà Nội nằm trong khu vực kinh tế năng động nhất khu vực và thế giới. Những điều kiện thuận lợi này là cơ hội lớn để Hà Nội phát triển kinh tế của mình, trở thành một thủ đô truyền thống văn hoá, chính trị ổn định thu hút nhiều nguồn đầu tư khắp nơi. Trong 15 năm trở lại đây, nền kinh tế Hà Nội không ngừng phát triển mạnh mẽ, GDP của Hà Nội tăng bình quân khoảng 8,2% trong giai đoạn 1986 –1991. Và tăng khoảng 12,58% trong giai đoạn 1991 – 1995, tăng 10,4% trong giai đoạn 1996 – 2000. GDP năm 2000 bằng 7,25%GDP của cả nước, 42%GDP của đồng bằng sông Hồng và 65%GDP của khu vực miền Bắc. GDP bình quân đầu người ở Hà Nội tăng từ 450 USD/người năm 1990 lên 990USD/người năm 2000, gấp 2,1 lần so với bình quân cả nước. 2.3. Thực trạng nhà ở của Hà Nội hiện nay. Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 80 triệu m2 của cả nước, chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Với số dân là 2,8417 triệu người, bình quân mổi người sinh hoạt trên 4,2m2 chỉ tiêu này quá thấp trong sinh hoạt của con người. Năm 1990 với mức là 4,6m2/ người, năm 1992 với mức là 4,5m2/ người, năm 2000 với mức 6,5m2/ người,trong thời kỳ 1996 – 2000 thành phố đã đầu tư xây dựng mới 1.647.653 m2 đạt 109,8% kế hoạch đặt ra nhưng so với nhu cầu hiện tại thì vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu cấp thiết. Bảng 1: Diện tích nhà ở bình quân đầu người ở Hà Nội giai đoạn 1995- 2001: Năm Dân số(người ) Bìnhquân/người(m2/người) 1995 2.300000 4,8 1996 2.360.000 5,0 1997 2400000 5,2 1998 2.460.000 5,0 1999 2.517.000 5,7 2000 2.600.0000(dự kiến) 6,0(dự kiến) 2001 3.500.000(dự kiến ) 8,0( dự kiến ) Nguồn sở địa chính nhà đất Hà Nội năm 2000 Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp nghiêm trọng do quỹ nhà cũ xây dựng từ quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng. Thời tiết khí hậu nước ta lai rất khắc nhiệt, mưa ta, nắng nhiều, độ ẩm cao, bão lắm. Hiện nay, nhà ở Hà Nội đã hư hỏng nghiêm trong khoảng 300.000m2( chiêm 2,5% quỹ nhà ) không còn an toàn cho người ở, nhất là khi có gió bão, động đất... đây là những nhà tầng chỉ dựa vào nhau mà đứng ở các phố cổ nội thành hoặc những nhà mới xây dựng nhưng bị lún, nứt nặng, có chỗ lún sâu tới hàng mét, nghiêng 15-20 độ ở các khu nhà cao tầng.Có những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bên trong. Tống số quỹ nhà cần dỡ bỏ lên tới 5% quỹ nhà ở. Số nhà hư hỏng nặng cần sửa chữa cải tạo chiếm 62% chỉ còn1/3 quỹ nhà là còn sử dụng tốt. Như vậy có thể nhận định, thị trường nhà ở Hà Nội đang tồn dư một lượng cầu rất lớn chưa được thỏa mãn. Đặc biệt là nhà cho người có thu nhập thấp, và trung bình. Theo ước tính của Sở nhà đất Hà Nội có tới 60-70% dân số Hà Nội hiện không có khả năng tự lo cải thiện chổ ở cho mình. Nhu cầu nhà ở vẫn nóng bỏng và bức xúc đối với người Hà Nội, song việc tăng quỹ nhà ở này không hoàn toàn chỉ do nhu cầu ở thật sự mà còn vì mục đích kinh doanh. Người ta ồ ạt cải tạo nâng cấp nhà ở cũ để cho khách nước ngoài thuê, làm văn phòng ... xây dựng nhà ở mới đắt tiền, tiện nghi sang trọng để bán cho người giàu đến nay đã ở mức bảo hoà. Còn nhà ở của đại đa số các tầng lớp dân cư còn lại chưa được cải thiện. III.THựC TRạNG HOạT ĐộNG ĐầU TƯ XâY DựNG NHà ở TạI Hà Nội CủA CÔNG TY TƯ VấN ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI . 3.1. Tình hình xây dựng nhà ở của công ty. Từ khi Đảng và Nhà nước bắt đầu thực hiện đường lối đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì lĩnh vực nhà ở cũng được xã hội hoá. Nhiều doanh nghiệp xây dựng còn đang phân vân chưa đầu tư vào phát triển nhà ở, và có doanh nghiệp chỉ quan tâm đến kinh doanh hạ tầng và vừa xây dựng nhà ở tầng thấp để bán vì các hoạt động này mang lại rất nhiều hiệu quả cho doanh nghiệp như thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cao. Còn Công ty Tư vấn đầu tư xây dựng và Phát triển nhà ở Hà Nội đã kiên trì định hướng phát triển là đầu tư phát triển kinh doanh nhà ở và hạ tầng đô thị theo các dự án đồng bộ, đặc biệt là quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho các cán bộ công nhân viên chức nhà nước, cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Thực tế đã chứng minh định hướng đó của công ty là đúng đắn. Những công trình của công ty đã nối tiếp nhau hình thành như: Dự án khu nhà ở B3B chung cư cao tầng khu TĐC Nam Trung Yên, quy mô 13 tầng vốn đầu tư 36,855 tỷ đồng với diện tích sàn 11700m2 ; dự án khu nhà 6.8 NO chung cư cao tầng tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân – Hà Nội, quy mô 9 tầng 36 căn hộ vốn đầu tư 47,754 tỷ, với diện tích sàn là15160m2; dự án khu nhà A14 chung cư cao tầng khu TĐC Nam Trung Yên, quy mô 13 tầng,6 nhà ,650 căn hộ, với vốn đầu tư là 134,245 tỷ, diện tích sàn là 51700m2; dự án khu nhà 17 tầng Cầu Diễn, vốn đầu tư là 47,131tỷ, diện tích sàn là 16625m2; ngoài ra thi công ty còn tham gia thực hiện quy hoạch khu đô thi mới như: Khu TĐC Nam Trung Yên với tổng đầu tư là 1264,3 tỷ đồng, quy mô là 56,3 ha; dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư Phường Hồng Sơn – Thành Phố Vinh – Nghệ An, vốn đầu tư 90,832 tỷ đồng; Khu đô thị mới Sài Đồng quy mô là 56 ha,vốn đầu tư là 1000 tỷ đồng; Khu đô thị mới Quang Trung Vinh- Thành Phố Vinh – Nghệ An, quy mô 20 ha, vốn đầu tư 850 tỷ đồng; Khu đô thị mới Cầu Bươu, quy mô 21 ha, vốn đầu tư 600 tỷ đồng. Trong thời gian qua ngoài việc thực hiện những dự án trên công ty còn tham gia thi công xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, công trình hạ tầng, điện nước cho công trình dân dụng công nghiệp...  +Các dự án đầu tư phát triển nhà đang thực hiện : TT Tên dự án Tổng mức đầu tư Giai đoạn đ.tư (tỷ đồng ) 1. Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm-HN (Giai đoạn I) 62 Xây dựng 2. Khu nhà ở tại xã Cổ Nhuế-Từ Liêm -HN 11,954 Xây dựng 3. Khu nhà ở tại xã Xuân Đỉnh -Từ Liêm -HN 69,199 Xây dựng 4. Khu nhà ở tại xã Mai Dịch -Từ Liêm -HN 17,44 Xây dựng 5. Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm -Hà Nội(Giai đoạnII)167 Xây dựng 6. Khu nhà ở tại xã Mỹ Đình-Từ Liêm-HN 27 Xây dựng 3.1.1. Tình hình huy động và sử dung vốn đầu tư xây dựng nhà ở của công ty. Do đặc điểm của từng dự án có quy mô, thời gian thực hiện khác nhau và thời điểm khởi công xây dựng cũng khác nhau nên lượng vốn đầu tư phân bố cho các năm không đều. Nhìn chung từ những năm 1996 đến nay vốn đầu tư thực hiện tăng giảm không đều, trong giai đoạn 1996 – 2004, nguồn này là 298,58 tỷ VNĐ vốn của doanh nghiệp; 18,5252 tỷ VNĐ vốn ngân sách trả trước; 7,4184 tỷ VNĐ vốn nhận thầu xây lắp và 26,4629 tỷ VNĐ vốn vay ưu đãi. Vốn đầu tư của toàn công ty tăng cao đến năm 1999, sau đó giảm mạnh. Năm 1996 còn là 32,29%, đến năm 2002 là -32,31%. Giá trị vốn đầu tư năm 2003 đạt tốc độ tăng vốn cao nhất từ trước đến nay là 87%, có thể giải thích thực tế này là do đến năm 2000 Công ty đẩy mạnh đầu tư dự án, vốn đầu tư giảm nhẹ do Công ty chú ý đến công tác chuẩn bị đầu tư mà chưa bắt đầu vào thực hiện dự án. Loại trừ phần vốn do nhận thầu xây lắp, giá trị sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực Tư vấn, thiết kế là lĩnh vực không đòi hỏi vốn đầu tư, còn lại phần đầu tư dự án có cơ cấu vốn như sau: - Khoảng 10% là vốn công ty. Khoảng 82% là vốn huy động. Khoảng 8% là vốn ngân sách trả trước. Khoảng 10% giá trị tổng vốn đầu tư là vốn vay ưu đãi của quỹ phát triển nhà. Thời kỳ 1996 – 2004, nguồn vốn đầu tư dự án ở Công ty tương ứng với các nguồn trên là: Vốn của Công ty: 29,1162 tỷ VNĐ Vốn huy động: 217,0496 tỷ VNĐ Vốn ngân sách: 18,5252 tỷ VNĐ Vốn vay: 26,4629 tỷ VNĐ ( Tổng hợp từ nguồn của Phòng Kế hoạch – Công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội ) Vốn đầu tư do công ty thực hiện 100% vốn trong nước, các dự án không huy động vốn từ nước ngoài kể cả ODA. Công ty chỉ tiến hành đầu tư dự án nhà ở là chủ yếu. Loại hình đầu tư này chỉ huy động vốn từ khách hàng lên đến 82% tổng vốn đầu tư . Bảng 2: Cơ cấu vốn đầu tư của công tygiai đoạn 1996-2004 Đơn vị: Tỷ đồng STT Năm Tổngvốn Vốn doanh nghiệp Vốn huy động Vốn ngân sách Vốn vay ưu đãi Vốn thầu XL 1 1996 25,104 2,4684 18,4008 1,5708 2,244 0,42 2 1997 34,92 3,432 25,584 2,184 3,12 0,6 3 1998 44,1 4,29 31,98 2,73 3,9 1,2 4 1999 45,564 4,448 33,1608 2,8308 4,044 1,08 5 2000 41,879 4,128 30,7716 2,6268 3,7526 0,6 6 2001 34,3553 3,3996 25,344 2,1612 3,0905 0,36 7 2002 18,2737 1,7232 12,8424 1,0956 1,5661 1,0464 8 2003 24,72 2,376 17,712 1,512 2,16 0,96 9 Dựkiến 2004 29,664 2,851 21,254 1,814 2,592 1,152 Nguồn: Phòng Kế hoạch – Công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội 3.1.1.1.Tỷ trọng vốn đầu tư Trong tổng giá trị sản xuất kinh doanh của Công ty hàng năm thì lượng vốn đầu tư thực hiện dự án thường chiếm trên 60% tổng giá trị sản xuất kinh doanh. Từ năm 1996 đến năm 2004 tổng giá trị sản xuất kinh doanh của Công ty dự kiến là 371,948 tỷ VNĐ, trong đó đầu tư dự án là 266,395tỷ VNĐ chiếm 71,621%. Bảng3: Tỷ trọng vốn đầu tư dự án của Công ty thời kỳ 1996 – 2004. Đơn vị : Tỷ đồng STT Năm Giá trị SXKD Vốn ĐT dự án Tỷ trọng(%) 1 1996 27,78 22,44 80,777 2 1997 36,6 31,2 85,245 3 1998 45,24 39 86,206 4 1999 47,04 40,44 85,969 5 2000 43,68 37,526 85,911 6 2001 37,92 30,905 81,500 7 2002 25,688 15,661 60,966 8 2003 48 21,6 45 9 Dự kiến 2004 60 27,623 36 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Khi xem xét tình hình đầu tư dự án phát triển nhà ở Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN thì cần chú ý một điểm sau: Mức đầu tư cho các dự án hàng năm trên thực tế không trùng khớp với số liệu về vốn đầu tư dự án thực hiện ghi trong báo cáo dự án của Công ty. Sự chênh lệch này là do tiến độ thực hiện của dự án và các chứng từ báo cáo về Công ty chênh lệch về thời gian. Có nghĩa là, dự án có thể thực hiện một lượng vốn nhất định, nhưng chỉ một phần trong số đó hoàn thành các thủ tục cần thiết để nhập vào sổ sách chứng từ. Số còn lại có thể sẽ khớp vào thời gian sau. 3.1.1.2.Cơ cấu nguồn vốn cho đầu tư xây dựng nhà của công ty Vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở của Công ty được huy đông theo nguyên tắc: - Để xác định lượng vốn đầu tư cần thiết, chủ đầu tư sẽ tính đến tất cả các yếu tố. Tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng và tái định cư, tổng dự toán các công trình và các chi phí khác có liên quan đến lập và thẩm định dự án, quản lý dự án. Trên cơ sở xác định lượng vốn đầu tư cần thiết và tiến độ đảm bảo vốn, chủ đầu tư sẽ tính toán tỷ trọng vốn huy động, vốn từ các nguồn cũng như thời điểm tương ứng để giảm ứng đọng vốn và các rủi ro nếu có. - Đối với vốn ngân sách chủ đầu tư có trách nhiệm lập dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán công trình sử dụng các nguồn nàt trình lên các cơ quan quản lý của Thành phố phê duyệt theo quy định. - Đối với nguồn vốn huy động từ sự đóng góp của cá nhân, cơ quan, đơn vị có nhu cầu: Được thực hiện bằng các văn bản thoả thuận đóng góp vốn đầu tư xây dựng, bên góp vốn được nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở sau khi đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc nhận nhà ở với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. - Đối với vốn vay: Được thực hiện bằng các hợp đồng theo pháp lệnh hợp đồng kinh tế trong đó ghi số lãi suất và các cam kết hoàn vốn phần vốn vay dùng để đầu tưhạng mục công trình nào đó của dự án theo tiến độ xây dựng công trình. - Đối với vốn doanh nghiệp: Có thể được sử dụng cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, lập dự án, thiết kế trên cơ sở các văn bản đền bù được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhiều trường hợp nguồn vốn này có tỷ trọng nhỏ, chỉ dùng cho lập dự án, thiết kế, tổng dự toán. Bảng4: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty giai đoạn 1996-2004. STT Năm Tổng vốn Vốn của C.ty Vốn huy động Vốnngân sách Vốnvay 1 1996 24,684 2,4684 18,40 1,5708 2,244 2 1997 34,32 3,432 25,584 2,184 3,12 3 1998 42,9 4,29 31,98 2,73 3,9 4 1999 44,52 4,448 33,1584 2,6830 4,044 5 2000 41,28 4,128 30,7716 2,6268 3,7525 6 2001 33,96 3,3996 25,344 2,1612 3,0905 7 2002 17,22 1,723 12,8424 1,0956 1,566 8 2003 23,76 2,376 17,712 1,512 2,16 8 D.Kiến 2004 28,512 2,8512 21,2544 1,8144 2,593 Nguồn: Phòng Kế hoạch – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Qua bảng biểu cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty cho thấy lượng vốn của các nguồn có cả tăng giảm tuỳ theo từng năm, năm 1999 là tăng nhiều nhất đạt tới 44,52 tỷ đồng và năm 2003 giảm nhiều nhất còn 17,22 tỷ đồng.Trong đó nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp không nhiều (Chỉ khoảng 7%)và nguồn vốn tự có của Công ty cũng có hạn (khoảng 11%) nhưng nó có vai trò quan trọng giúp cho chủ đầu tư thực hiện những bước đầu của dự án được thuận lợi. Để có được đủ vốn cho các dự án Công ty phải vay ngân hàng ( vay tín dụng ưu đãi và vay vốn tín dụng thương mại ) với lãi suất 0,3% tháng. Điều quan trọng là nhờ uy tín rộng rãi của Công ty đã huy động được vốn lớn của khách hàng ( chiếm khoảng 82%) đã tạo điều kiện thuận lợi cho Công ty triển khai thực hiện các hạng mục công trình của dự án. 3.1.2.Hiệu quả của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty. Trước hết ta xem xét tình hình thực hiện một số dự án trọng điểm từ khi khởi công đến nay và kế hoạch trong thời gian tới. Bảng 5: Tình hình đầu tư thực hiện các dự án nhà ở của Công ty giai đoạn 2001 - 2004 Đơn vị : Tỷ đồng Tên dự án Tổng mức đầu tư Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện Khu nhà ở CổNhuế 13,2936 4,068 6,6168 2,67 Hoàn tất 80,379% Khu nhà ở Mỹ Đình 33,2568 2,4 4,8 16,2 12,017 21,601% Khu nhà ở Mai Dịch 21,6288 3,6 4,8 7,2 7,2 38,834% Khu nhà ở XuânĐỉnh 83,0388 18,1548 12 30 22,8804 36,319% Khu nhà ở Cầu Diễn 73,92 12 12 24 18 32,506% Trụ sở tiếp Dân Hà Nội 4,848 0 3,096 1,752 Hoàn tất 63,923% Nguồn: Ban QLDA Mỹ Đình – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN Trong các dự án đầu tư xây dựng nhà mà Công ty đang thực hiện thì chỉ có dự án nhà ở Cổ Nhuế là thực hiện được trên 80% và đã đi vào vận hành vào năm 2003. Còn các dự án khác chỉ mới thực hiện được trên dưới 45% vốn đầu tư.Từ năm 2004 Công ty phải tiếp tục thực hiện các dự án nhanh chóng đưa vào sử dụng. Cuối năm 2004 Công ty sẽ tiến hành thực hiện 117,266 tỷ đồng vốn đầu tư còn lại của 6 dụ án trên chiếm 61,2% tổng vốn đầu tư của các dự án. Nhiệm vụ quan trọng trước mắt của Công ty là phải khẩn trương thực hiện các dự án để đảm bảo tiến độ và đảm bảo lợi nhuận như dự kiến. * Kết quả của hoạt động đầu tư mà công ty đạt được chính là lợi nhuận thu được đóng góp vào ngân sách hàng năm: Khi dự án hoàn thành, Công ty sẽ thu về một nguồn lợi đáng kể làm tăng nguồn lực tài chính của Công ty. Các dự án sẽ đóng góp vào ngân sách 14,117 tỷ đồng tiền thuế và thu về cho doanh nghiệp 15,883 tỷ đồng lợi nhuận. Hệ số hiệu quả vốn đầu tư được tính bằng tỷ lệ giữa lợi nhuận thu được và tổng vốn đầu tư. Hiệu quả bình quân của các dự án là15,03%. Nó phản ánh một thực tế là đối với một dự án có quy mô lớn kéo dài thì việc quản lý tiến đ._.