Vấn đề đầu tư & chính sách của nhà nước đối với vấn đề nhà ở cho công nhân

Phần I :Lời mở đầu. Là một huyện ngoại thành Hà Nội nên Từ Liêm là một trong những huyện tập trung nhiều khu công nghiệp nhất .Chỉ tính riêng trên đường Cầu Diễn (đoạn đường nằm trên quốc lộ 32 ) ,dài chưa đầy 4km đã có tới 3 khu, cụm công nghiệp lớn nhỏ . Đó là các khu công nghiệp Cầu Diễn ,cụm công nghiệp Minh Khai và khu công nghiệp Lai Xá ( một phần thuộc địa phận tỉnh Hà Tây, giáp với huyện Từ Liêm) . Phát triển khu công nghiệp tạo ra một kênh thu hút lao động rất có tiềm năng và hiệu quả, góp phần quan trọng giải quyết việc làm cho lao động tại chỗ (kể cả số lao động của những hộ gia đình bị thu hồi đất) và lao động nhập cư. Những năm gần đây, lực lượng lao động trong các khu công nghiệp này gia tăng mạnh mẽ gắn liền với sự mở rộng diện tích và các dự án hoạt động trong khu công nghiệp. Chỉ tính riêng trong 3 năm trở lại đây, các khu công nghiệp này đã thu hút thêm khoảng 8.500 lao động trực tiếp. Thu nhập bình quân một tháng (kể cả tiền lương và tiền thưởng) của người lao động làm việc tại các khu công nghiệp trong các doanh nghiệp trong nước (kể cả lao động nhập cư) bình quân từ 600.000 đồng – 1.000.000 đồng/tháng và trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ 800.000 đồng - 1.200.000 đồng/tháng. Với mức thu nhập trên, chỉ có những người lao động tại địa phương mới có thể bảo đảm các nhu cầu sống tối thiểu cho bản thân, còn những người lao động nhập cư thì rất khó khăn do phải trang trải thêm nhiều chi phí khác như thuê nhà ở, tiền điện, tiền nước,…(chưa kể đến chi phí cho nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí, học tập). Lao động di cư tới các khu công nghiệp đã đóng một vai trò không nhỏ trong việc cung ứng nguồn lao động và bù đắp sự thiếu hụt lực lượng lao động, đặc biệt là nguồn lao động giản đơn và không có chuyên môn kỹ thuật, góp phần quan trọng vào sự phát triển sản xuất, kinh doanh và thành công của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp thuộc các ngành gia công xuất khẩu và sử dụng nhiều lao động. Sự gia tăng nhanh về số lượng của các dự án đầu tư trong nước và nước ngoài thực hiện tại các khu công nghiệp trong các ngành sử dụng nhiều lao động đã tạo ra lực hút mạnh đối với lao động nhập cư đến làm việc tại các khu công nghiệp. Sự gia tăng nhanh về số lượng lao động nhập cư đến làm việc tại các khu công nghiệp đã làm nảy sinh nhiều vấn đề bức xúc cho các địa phương có các khu công nghiệp, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người lao động có mức thu nhập thấp. Tình trạng hàng nghìn công nhân nhập cư làm việc trong các khu công nghiệp này chưa có nhà ở trở thành phổ biến đã và đang làm nảy sinh nhiều vấn đề xã hội phức tạp không những cho bản thân người công nhân nhập cư, mà cả các địa phương nơi có khu công nghiệp. Mặc dù cầu về nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp này là quá lớn, nhưng một điều đáng ngạc nhiên là chưa có bất kỳ một doanh nghiệp nào đầu tư xây dựng nhà cho công nhân ở đây. Vậy phải chăng kinh doanh nhà ở cho công nhân là không hấp dẫn hay không thể thực hiện được? Để bàn bạc về vấn đề này, đề tài xin được trình bày một số nội dung để nêu lên cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp. Hy vọng một ngày gần đây, người công nhân sẽ có nhà ở, để từ đó có một cuộc sống tốt hơn cũng như đóng góp được nhiều hơn cho doanh nghiệp,cho đất nước. Nội dung nghiên cứu của đề tài sẽ bao gồm các phần: Thứ nhất - Sự cần thiết của đầu tư. Trong phần này sẽ bao gồm: Các vấn đề chung về đầu tư và cơ sở của sự cần thiết đầu tư. Thứ hai là những chính sách của nhà nước đối với vấn đề nhà ở cho công nhân. Thứ ba – Nghiên cứu thị trường.Bao gồm: Cầu về nhà ở cho công nhân. Cung về nhà ở cho công nhân Mức giá thuê Những ý kiến của người công nhân về nhà ở dành cho họ Thứ tư - Lựa chọn hình thức đầu tư.Bao gồm: Các loại hình thức đầu tư Chọn hình thức phù hợp với công ty. Các nội dung này được trình bày chủ yếu dựa vào phân tích và lý luận có kết hợp biện chứng, ngoài ra cũng còn sử dụng phương pháp điều tra,phỏng vấn . Để có được bản đề án này,ngoài nỗ lực của sinh viên , xin được cảm ơn cô Vũ Thị Thảo,người đã hướng dẫn sinh viên viết đề án này ,ngoài ra cũng xin được cám ơn một số bạn sinh viên lớp kdbđs k46 đã góp ý và cung cấp thông tin, tài liệu cho đề án. Cuối cùng rất mong được các thầy cô trong khoa BĐS&ĐC cùng tất cả mọi người cùng xem xét và cho ý kiến đóng góp để đề tài được chính xác hơn,hoàn thiện hơn và có ý nghĩa hơn. Phần II : Nội dung. 1, Sự cần thiết của đầu tư. a . Khái niệm về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân : Đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là nhà ở cho những người công nhân nhằm mục đích khai thác, bán, cho thuê hay dịch vụ khác liên quan. Thực hiên đầu tư trong một thời gian nhất định nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho công nhân. Từ khái niệm trên cho thấy: Thứ nhất, đầu tư nhà ở cho công nhân là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các tài sản hữu hình và vô hình để hình thành nên tài sản là những căn nhà phục vụ nhu cầu ăn ở của người công nhân. Thứ hai, về phương tiện để thực hiên đầu tư, nhà đầu tư cần bỏ vốn bằng tiền mặt, các loại tài sản, bí quyết kỹ thuật, qui trình công nghệ, dịch vụ kỹ thuật … Thứ ba, về mặt thời gian: Thực hiện đầu tư trong một thời gian nhất định nhằm mục đích sinh lời. Thời gian đầu tư tính từ khi bắt đầu xây dựng dự án cho tới khi kết thúc hoạt động của dự án. Hoạt động đầu tư là các hoạt động được thực hiện trong một thời gian dài của một chu kỳ dự án. Thứ tư,về mặt lợi ích : Lợi ích mang lại của dự án thể hiện ở hai mặt , đó là lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội: -Lợi ích kinh tế thể hiện ở khía cạnh tài chính đối với doanh nghiệp cũng như đối với nhà nước. Trong đó điển hình là lợi nhuận đối với doanh nghiệp và thuế phải nộp đối với nhà nước. - Lợi ích xã hội biểu hiện ở các chỉ tiêu xã hội như : Giải quyết gánh nặng cho nhà nước về nhà ở cho công nhân cũng như giúp ổn định về mặt chỗ ở cho người công nhân. Ngoài ra cũng phải kể đến các chỉ tiêu khác như thất nghiệp, việc làm; giải quyết vấn đề môi sinh; tăng cường giáo dục, văn hoá… b. Vai trò của hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân: - Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân nói riêng và đầu tư bất động sản nói chung là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá: Trong điều kiện nền kinh tế phát triển mở rộng thì lĩnh vực đầu tư bất động sản cũng được mở rộng cả về phạm vi, qui mô lẫn hình thức. Công nghiệp phát triển, mở rộng kéo theo sự gia tăng của lực lượng lao động trong đó chủ yếu là công nhân.Do đó, ngoài việc đáp ứng nhu cầu về nhà xưởng, giao thông, văn phòng hay nhà ở cho các cán bộ ,nhân viên…thì việc giải quyết các vấn đề đối với người công nhân là một điều tất yếu. Đây là yêu cầu mang tính khách quan của việc đầu tư phát triển bất động sản trong nền kinh tế hàng hoá. - Vai trò của việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân trong đời sống xã hội : Nhà ở cung cấp nơi trú ngụ, những tiện nghi cần thiết để phục vụ đời sống người công nhân. Đây là một trong số các nhu cầu tối thiểu của con người và nó lại càng có ý nghĩa hơn đối với người công nhân,những người đóng góp phần lớn vào công cuộc xây dựng đất nước, là nòng cốt của khối liên minh công – nông – trí thức, là giai cấp lãnh đạo đảng, lãnh đạo đất nước. - Vai trò đối với doanh nghiệp : Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư cũng như cho những người hoạt động trong lĩnh vực hỗ trợ kinh doanh bất động sản khác. Lợi nhuận là mục tiêu hoạt động của các doanh nghiệp, và để đạt dược mục tiêu đó buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm kiếm cơ hội đầu tư. Một trong số các cơ hội đó là kinh doanh nhà ở cho công nhân. - Vai trò đối với nhà nước : Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân vừa giải quyết bớt gánh nặng cho nhà nước, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Với sự gia tăng nhanh chóng của lực lượng công nhân trong thời gian gần đây thì việc giải quyết nhu cầu về nhà ở cho họ đã trở thành gánh nặng cho nhà nước và đang làm đau đầu các cơ quan chức năng. Như vậy việc đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân đã góp phần làm giảm gánh nặng cho nhà nước về vấn đề này. Hơn nữa, việc kinh doanh này cũng tăng thu cho ngân sách thông qua các khoản thuế mà doanh nghiệp phải nộp trong quá trình kinh doanh. c. Các đặc điểm chủ yếu của hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân. Cũng như đối với các lĩnh vực kinh doanh bất động sản khác, kinh doanh nhà ở cho công nhân có các đặc điểm sau : - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn : Giá trị bất động sản = Giá trị địa điểm + Giá trị công trình xây dựng. Vì vậy lượng vốn cho việc đầu tư là rất lớn. Do đó đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán kỹ cả về qui mô vốn, lượng vốn, nguồn vốn, phân bổ vốn, quản lý sử dụng vốn, bảo toàn vốn và chu chuyển vốn để thu được lợi nhuận cao. - Thời gian đầu tư kéo dài : Thời gian đầu tư tính từ khi bắt đầu cho tới khi kết thúc một cuộc đầu tư và đạt được thành quả phát huy tác dụng. Khoảng thời gian này thường phải mất nhiều năm mà trong nhiều năm đó có thể có rất nhiều biến động như thị trường, sự phát triển kinh tế xã hội, sức mua của người tiêu dung, thời tiết , khí hậu…do đó, nhà đầu tư cần phải biết phán đoán các biến động có thể xảy ra đó để chủ động đối phó. - Thời gian thu hồi vốn đầu tư dài. Chính do thời gian đầu tư kéo dài nên thời gian thu hồi vốn cũng kéo dài. Chính vì vậy nhà đầu tư phải xác định cụ thể quá trình xây dựng, công nghệ, các bước thực hiện… để phân bổ vốn đầu tư một cách hợp lý và hiệu quả. - Sản phẩm của quá trình đầu tư là những căn nhà có giá trị sử dụng lâu dài. Do tính chất lâu bền của công trình bất động sản nên tuổi thọ kinh tế của những căn nhà cho công nhân thường dài. Do đặc điểm này nên nhà đầu tư phải chú ý đến chất lượng công trình trong quá trình đầu tư, từ khâu thiết kế, lựa chọn nguyên vật liệu đến xây dựng công trình. Luôn coi chất lượng công trình là tiêu chuẩn hàng đầu trong quá trình đầu tư. - Nhà ở cho công nhân cũng như những công trình bất động sản khác luôn gắn liền với đất nên chịu ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên, môi trường kinh tế xã hội nơi đó. Vì vậy, hoạt động đầu tư phải nắm vững các điều kiện ảnh hưởng đến quá trình đầu tư. d. Hiệu quả kinh tế - xã hội của việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân. * Chỉ tiêu giá trị gia tăng : Do đề tài này chỉ dừng lại ở việc phân tích cơ hội kinh doanh, không đi sâu tính toán cụ thể về mặt tài chính nên chưa thể đưa ra được những con số cụ thể về các chỉ tiêu kinh tế. Tuy nhiên, có thể đưa ra cách tính như sau : - Giá trị sản phẩm gia tăng đạt được trong một năm của dự án (Ln) Ln =D – ( C1 + C2 ) + Lg Trong đó : D : Doanh thu hàng năm đang xét C1 : Chi phí khấu hao hàng năm đang xét C2 : Chi phí vật chất ( như nguyên vật liệu, năng lượng ). Nếu phải nộp các loại thuế như thuế cơ sở hạ tầng, thuế tài nguyên…và được trợ giá hay bù giá thì các khoản này sẽ được cộng vào C2. Lg : Giá trị gia tăng thu được gián tiếp ở các lĩnh vực lân cận nếu có và nếu có thể tính được Việc tính toán Lg là rất khó khăn vì Lg ở các ngành nhiều khi do nhiều yếu tố khác nhau tạo nên. Có thể xác định chỉ số Lg của các ngành khác nhau như sau. Lg = Lgc – Lgo Với : Lgc : Giá trị gia tăng của ngành lân cận khi có dự án đầu tư, được xét tính cho một năm. Lgo : Giá trị gia tăng của ngành lân cận khi không có dự án Như vậy : Ln = Ltt + lgt Ở đây : Ltt : Giá trị gia tăng trực tiếp Lgt : Giá trị gia tăng gián tiếp - Tính giá trị gia tăng theo đời của dự án. ( Ld ) Ld =å Lnt Trong đó : Lnt : Giá trị gia tăng của năm t n : Thời kỳ tồn tại của dự án - Khi chỉ số Lnt của các năm không đều nhau, ta có giá trị gia tăng trung bình hang năm Ltb Ltb = åLnt/n - Nếu so sánh các phương án có và không có dự án thì mức gia tăng giá trị gia tăng là : DLnt = Lcnt – Lont Trong đó : Lcnt : Giá trị gia tăng khi có phương án ở năm t Lont : Giá trị gia tăng khi không có phương án ( tức là dự án để nguyên hiện trạng ) - Nếu dự án có liên quan với nước ngoài thì : Ln = D – ( C1 + C2 ) + Lg – Cng Ở đây, Cng là các khoản trả đã chuyển ra nước ngoài hàng năm như tiền trả kỳ vụ, lãi vay nước ngoài, lương của người nước ngoài, lợi nhuận chia cho người nước ngoài, bảo hiểm . - Chỉ tiêu hiệu quả giá trị gia tăng : Hv = Ltb / V Hg = Ltb / G Trong đó : Hv : Hiệu quả giá trị gia tăng cho một đồng vốn đầu tư Hg : Hiệu quả gía trị gia tăng tính cho một đồng giá trị sản lượng. V : Vốn đầu tư của dự án G : Giá trị sản phẩm trung bình năm của dự án * Chỉ tiêu đóng góp cho ngân sách của dự án. Các khoản đóng góp cho ngân sách mà dự án mang lạI gồm : Thuế giá trị gia tăng. Thuế thu nhập doanh ngiệp Thuế sử dụng đất Thuế tài nguyên Thuế cơ sở hạ tầng. * Tạo điều kiện cho các ngành khác phát triển. Khi dự án nhà ở cho công nhân được triển khai thì trước tiên các doanh nghiệp xây dựng sẽ có cơ hội phát triển, sau đó là các doanh nghiệp cung ứng, lắp đặt thiết bị cho công trình…Do đó sẽ nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh của các ngành này như tăng khối lượng sản phẩm, tăng lợi nhuận, tăng mức đóng góp cho nhà nước hoặc tận dụng công suất dư thừa. * Góp phần phát triển kinh tế địa phương - Làm xuất hiện các ngành nghề mới ở địa phương, đặc biệt là ngành dịch vụ phục vụ công nhân - Mở rộng các doanh ngiệp ở địa phương. - Tăng cường cơ sở hạ tầng - Tăng thêm mức đóng góp cho ngân sách địa phương từ dự án cũng như từ các doanh nghiệp mở rộng. * Tác động của dự án đối với vấn đề xã hội - Giải quyết thất nghiệp, việc làm đối với những người tham gia vào dự án từ khi chuẩn bị đầu tư, xây dựng cho tới khi vận hành công trình . - Giải quyết vấn đề môi sinh - Tăng cường giáo dục, y tế, văn hoá cho người công nhân * Các lợi ích khác của việc đầu tư. - Sự phù hợp của dự án đối với đường lối, chủ trương phát triển kinh tế xã hội của đất nước - Cải thiện cơ cấu kinh tế đất nước và tăng cường kinh tế - Phù hợp với lợi ích chung, lợi ích chiến lược, lợi ích lâu dài của nền kinh tế - Tác động của đầu tư đối với các lĩnh vực khác. 2, Những chính sách của nhà nước đối với vấn đề nhà ở cho công nhân. Kinh doanh nhà ở cho công nhân là một trong những lĩnh vực được ưu đãi đặc biệt. Nhà nước đã đưa ra rất nhiều những chính sách nhằm khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này. Cụ thể như sau : 2.1. VÒ quy ho¹ch x©y dùng: - T¹i Kho¶n 2 §iÒu 4 cña NghÞ ®Þnh sè 36/CP ngµy 24/4/1997 vÒ Quy chÕ khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao quy ®Þnh: “ ViÖc ®Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng trong vµ ngoµi khu c«ng nghiÖp, cã tÝnh ®Õn c¸c ®Êu nèi kü thuËt ngoµi khu c«ng nghiÖp, khu d©n c­ phôc vô c«ng nh©n, lao ®éng lµm viÖc t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp...” - T¹i §iÒu 31 cña LuËt Nhµ ë quy ®Þnh vÒ quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë: “1. Quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ, ®iÓm d©n c­ n«ng th«n vµ c¸c dù ¸n x©y dùng khu kinh tÕ, khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao, tr­êng ®¹i häc, cao ®¼ng, trung cÊp chuyªn nghiÖp, trung cÊp nghÒ, tr­êng häc ë miÒn nói ph¶i x¸c ®Þnh nhu cÇu vÒ nhµ ë, ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ ë vµ hÖ thèng h¹ tÇng phôc vô nhu cÇu ë. 2. Khi phª duyÖt c¸c quy ho¹ch quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu nµy c¬ quan cã thÈm quyÒn ph¶i ®ång thêi phª duyÖt quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë. 3. Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ph¶i c«ng bè c«ng khai quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë, c¸c c¬ chÕ, chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn cô thÓ ®èi víi tõng dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë.” 2.2. VÒ chÝnh s¸ch ®Çu t­: - Theo kho¶n 1 §iÒu 22 NghÞ ®Þnh sè 108/2006/N§-CP ngµy 22/9/2006 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh : "Danh môc lÜnh vùc ­u ®·i ®Çu t­ bao gåm lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­ vµ lÜnh vùc ­u ®·i ®Çu t­ quy ®Þnh t¹i Phô lôc I ban hµnh kÌm theo NghÞ ®Þnh nµy". Cô thÓ lµ t¹i môc VII.26 - Phô lôc I quy ®Þnh: "§Çu t­ x©y dùng chung c­ cho c«ng nh©n lµm viÖc t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao, khu kinh tÕ; ®Çu t­ x©y dùng ký tóc x¸ sinh viªn và x©y dùng nhà ë cho c¸c ®èi t­îng chÝnh s¸ch x· héi" thuéc danh môc lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­. - T¹i §iÒu 52 cña NghÞ ®Þnh 90/2006/N§-CP vÒ nguån vèn ®Çu t­ ph¸t triÓn quü nhµ ë x· héi (trong ®ã cã nhµ ë dµnh cho c«ng nh©n KCN, KCX): “ 1. Vèn ®Çu t­ x©y dùng quü nhµ ë x· héi ®­îc h×nh thµnh tõ c¸c nguån vèn sau ®©y : a) TiÒn thu ®­îc tõ viÖc b¸n, cho thuª vµ cho thuª mua nhµ ë thuéc së h÷u nhµ n­íc; b) TrÝch tõ 30% ®Õn 50% tiÒn sö dông ®Êt cña c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë trªn ®Þa bµn; c) Ng©n s¸ch nhµ n­íc ®Çu t­; d) TiÒn hç trî, tiÒn ®ãng gãp tù nguyÖn cña tæ chøc, c¸ nh©n trong vµ ngoµi n­íc; ®) TiÒn huy ®éng tõ c¸c nguån vèn hîp ph¸p kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.” - T¹i Kho¶n 2 §iÒu 45 cña LuËt Nhµ ë vÒ ­u ®·i c¸c chñ ®Çu t­: “ Nhµ n­íc khuyÕn khÝch tæ chøc, c¸ nh©n thuéc c¸c thµnh phÇn kinh tÕ trong n­íc vµ n­íc ngoµi ®Çu t­ ph¸t triÓn quü nhµ ë x· héi.” - TạI khoản 7 điều 12 luật kinh doanh bất động sản qui định : “Tæ chøc tÝn dông nhµ n­íc cho vay ­u ®·i ®Çu t­ ®èi víi c¸c dù ¸n x©y dùng nhµ ë ®Ó cho thuª, cho thuª mua, b¸n cho ng­êi cã c«ng, ng­êi nghÌo, ng­êi cã thu nhËp thÊp, sinh viªn, c«ng nh©n lµm viÖc trong c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt. ” - TạI khoản 2 điều 28 luật đầu tư qui định: Địa bàn ưu đãi đầu tư là : “ khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ”. Từ đó điều 32 luật này nêu rõ : “Nhà đầu tư có dự án đầu tư thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư quy định tại Điều 27 và Điều 28 của Luật này được hưởng các ưu đãi theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”. Các ưu đãi này như sau : “Điều 33. Ưu đãi về thuế 1. Nhà đầu tư có dự án thuộc đối tượng quy định tại Điều 32 của Luật này được hưởng thuế suất ưu đãi, thời hạn hưởng thuế suất ưu đãi, thời gian miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế. 2. Nhà đầu tư được hưởng ưu đãi về thuế cho phần thu nhập được chia từ hoạt động góp vốn, mua cổ phần vào tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về thuế sau khi tổ chức kinh tế đó đã nộp đủ thuế thu nhập doanh nghiệp. 3. Nhà đầu tư được miễn thuế nhập khẩu đối với thiết bị, vật tư, phương tiện vận tải và hàng hóa khác để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu. 4. Thu nhập từ hoạt động chuyển giao công nghệ đối với các dự án thuộc diện ưu đãi đầu tư được miễn thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế. Điều 34. Chuyển lỗ Nhà đầu tư sau khi đã quyết toán thuế với cơ quan thuế mà bị lỗ thì được chuyển lỗ sang năm sau; số lỗ này được trừ vào thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp. Thời gian được chuyển lỗ không quá năm năm. Điều 35. Khấu hao tài sản cố định Dự án đầu tư trong lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và dự án kinh doanh có hiệu quả được áp dụng khấu hao nhanh đối với tài sản cố định; mức khấu hao tối đa là hai lần mức khấu hao theo chế độ khấu hao tài sản cố định. Điều 36. Ưu đãi về sử dụng đất 1. Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá bảy mươi năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư chấp hành đúng pháp luật về đất đai và có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. 2. Nhà đầu tư đầu tư trong lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về thuế. Điều 37. Ưu đãi đối với nhà đầu tư đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và các nguyên tắc quy định tại Luật này, Chính phủ quy định những ưu đãi cho các nhà đầu tư đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.” 2.3. VÒ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai: - T¹i Kho¶n 1 §iÒu 60 LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh: " Ng­êi sö dông ®Êt mµ Nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt, cho thuª ®Êt ®­îc miÔn, gi¶m tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt trong c¸c tr­êng hîp sau ®©y: “ ... Sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ chung c­ cho c«ng nh©n cña c¸c khu c«ng nghiÖp, ký tóc x¸ sinh viªn, nhµ ë cho ng­êi ph¶i di dêi do thiªn tai.” - T¹i Kho¶n 3 §iÒu 12 cña NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh vÒ miÔn tiÒn sö dông ®Êt, trong ®ã nªu râ: “®Êt x©y dùng nhµ chung c­ cao tÇng cho c«ng nh©n khu c«ng nghiÖp” ®­îc miÔn tiÒn sö dông ®Êt. - T¹i Kho¶n 2 §iÒu 14 cña NghÞ ®Þnh sè 142/2005/N§-CP ngµy 14/11/2005 quy ®Þnh miÔn tiÒn thuª ®Êt, thuª mÆt n­íc ®èi víi : " Dù ¸n sö dông ®Êt x©y dùng nhà chung c­ cho c«ng nh©n cña c¸c khu c«ng nghiÖp theo dù ¸n ®­îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt bao gåm c¶ gi¸ b¸n hoÆc gi¸ cho thuª nhà, trong c¬ cÊu gi¸ b¸n hoÆc gi¸ cho thuª nhà kh«ng cã chi phÝ vÒ tiÒn thuª ®Êt... " - T¹i §iÒu 20 NghÞ ®Þnh sè 90/2006/N§-CP cña ChÝnh phñ vÒ quü ®Êt dµnh cho ph¸t triÓn nhµ ë x· héi ®· quy ®Þnh: “ 1. Uû ban nh©n d©n cÊp cã thÈm quyÒn cã tr¸ch nhiÖm x¸c ®Þnh vµ bè trÝ quü ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ ë x· héi khi lËp, phª duyÖt quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ, ®iÓm d©n c­ n«ng th«n, khu kinh tÕ, khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao trªn ®Þa bµn. 2. C¨n cø ®iÒu kiÖn cô thÓ cña tõng ®Þa ph­¬ng, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®­îc xem xÐt, quyÕt ®Þnh viÖc chñ ®Çu t­ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë th­¬ng m¹i vµ khu ®« thÞ míi trªn ®Þa bµn cã quy m« sö dông ®Êt tõ 10 ha trë lªn cã tr¸ch nhiÖm dµnh mét phÇn diÖn tÝch ®Êt ®· ®Çu t­ x©y dùng hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt ®Ó chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng ph¸t triÓn nhµ ë x· héi nh­ng trong mäi tr­êng hîp kh«ng v­ît qu¸ 20% diÖn tÝch ®Êt ë dù ¸n...” - T¹i §iÒu 49 cña NghÞ ®Þnh sè 90/2006/N§-CP quy ®Þnh vÒ ®Êt ®Ó ph¸t triÓn nhµ ë x· héi nh­ sau: “ 1. C¨n cø vµo quy ho¹ch x©y dùng, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt vµ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë x· héi ®· ®­îc phª duyÖt, Uû ban nh©n d©n c¸c cÊp cã thÈm quyÒn thùc hiÖn giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt ®Ó ®Çu t­ x©y dùng quü nhµ ë x· héi. 2. Nhµ n­íc miÔn tiÒn sö dông ®Êt hoÆc tiÒn thuª ®Êt khi giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®èi víi c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë x· héi.” 2.4. VÒ chÝnh s¸ch thuÕ: - T¹i ®iÓm b kho¶n 3 §iÒu 34 cña NghÞ ®Þnh sè 24/2007/N§-CP ngµy14/02/2007 h­íng dÉn thi hµnh LuËt ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp quy ®Þnh: "Møc thuÕ suÊt 10% ¸p dông trong thêi gian 15 n¨m, kÓ tõ khi b¾t ®Çu ®i vµo ho¹t ®éng kinh doanh ®èi víi c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh míi thµnh lËp tõ dù ¸n ®Çu t­ vµo ngµnh nghÒ, lÜnh vùc thuéc Danh môc lÜnh vực ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­. Tr­êng hîp c¬ së kinh doanh míi thµnh lËp tõ dù ¸n ®Çu t­ vµo ngµnh nghÒ, lÜnh vùc thuéc danh môc lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­ vµ cã ¶nh h­ëng lín vÒ kinh tÕ, x· héi cÇn ®­îc khuyÕn khÝch cao h¬n, Bé Tµi chÝnh tr×nh Thñ t­íng ChÝnh phñ quyÕt ®Þnh ¸p dông thuÕ suÊt 10% ¸p dông trong suèt thêi gian thùc hiÖn dù ¸n" Nh­ vËy c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë x· héi, bao gåm c¶ c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë cho c«ng nh©n khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt còng ®­îc ¸p dông møc thuÕ suÊt ­u ®·i nªu trªn. - T¹i kho¶n 5 §iÒu 35 cña NghÞ ®Þnh sè 24/2007/N§ - CP quy ®Þnh: "...§­îc miÔn thuÕ 04 n¨m, kÓ tõ khi cã thu nhËp chÞu thuÕ vµ gi¶m 50% sè thuÕ ph¶i nép cho 09 n¨m tiÕp theo ®èi víi c¬ së kinh doanh míi thµnh lËp tõ dù ¸n ®Çu t­ vµo ngµnh nghÒ, lÜnh vùc thuéc Danh môc ngµnh nghÒ, lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­....". Nh­ vËy c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë x· héi, bao gåm c¶ c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë cho c«ng nh©n KCN, KCX còng ®­îc ¸p dông møc thuÕ suÊt ­u ®·i nµy. Trên đây là một số chính sách ưu đãi về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân mà đã được nhà nước cụ thể hoá bằng các văn bản pháp luật. Ngoài ra, môt sè quy ®Þnh cô thÓ kh¸c, nh­: h­íng dÉn ­u ®·i vÒ thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp (®èi víi chñ dù ¸n, doanh nghiÖp x©y dùng, doanh nghiÖp qu¶n lý sö dông); cho phÐp chñ dù ¸n ®­îc tÝnh c¸c chi phÝ vÒ nhµ ë dµnh cho ng­êi lao ®éng vµo chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh d­íi h×nh thøc khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh hoÆc cho phÐp h¹ch to¸n chi phÝ tiÒn thuª nhµ vµo chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh cña doanh nghiÖp; cho phÐp ho¹t ®éng cho thuª nhµ ë dµnh cho ng­êi lao ®éng t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt thuª ®Ó ë ®­îc ¸p dông thuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng lµ 0% (doanh nghiÖp ®­îc khÊu trõ thuÕ GTGT ®Çu vµo cña hµng ho¸, dÞch vô mua vµo phôc vô cho nhµ ë dµnh cho ng­êi lao ®éng khi tÝnh thuÕ GTGT ph¶i nép)... sÏ được h­íng dÉn và bæ sung trong thêi gian tíi. 3, Nghiên cứu thị trường. Cầu về nhà ở cho công nhân. Hiện tại Từ Liêm có 5 khu,cụm CN , trong đó có hai khu công nghiệp lớn như khu công nghiệp Bắc Thăng Long và khu công nghiệp Cầu Diễn với tổng diên tích lên tới hàng trăm ha và hang chục nghìn công nhân đang làm việc. Trong số các cụm công nghiệp thì lớn nhất là cụm công nghiệp Minh Khai với tổng diện tích được Thành phố phê duyệt là 65ha và hiện đã có khoảng 100 doanh nghiệp đang kinh doanh với hàng nghìn công nhân đang làm việc tại đó. Quá trình mở rộng, phát triển và thu hút mạnh đầu tư vào các KCN tạo nên sức hút về lao động làm việc tại các khu này, gồm đội ngũ công nhân, cán bộ kỹ thuật, nhân viên nghiệp vụ và cán bộ quản lý, trong đó 90% là công nhân và kỹ thuật viên. Về trình độ, 75% lao động làm việc trong các KCN này đã tốt nghiệp phổ thông trung học trở lên, trong đó lao động có trình độ đại học chiếm 35%. Số lao động làm việc trong các KCN đã đi vào hoạt động của Từ Liêm, đến năm 2006 đã lên tới gần 25 nghìn người gấp 5,6 lần năm 2001. KCN Bắc Thăng Long có tốc độ thu hút lao động tăng nhanh nhất, từ vài trăm người năm 2001 lên hơn 15000 người năm 2006 và hiện Bắc Thăng Long cũng là KCN có số lao động lớn nhất, chiếm một nửa tổng số lao động trong các KCN ở Từ Liêm. Lao động trong các KCN ở Từ Liêm nói riêng và cả nước nói chung hiện nay có đặc điểm là lao động trẻ, lao động nữ và lao động di cư chiếm tỷ lệ khá cao. Lao động ở độ tuổi từ 18 đến 35 chiếm đến 90% tổng số lao động KCN; lao động nữ chiếm trên 60% (phù hợp với các ngành dệt may, da giày, …); lao động từ địa phương khác đến làm việc chiếm 65%. Hầu như toàn bộ số người lao động từ địa phương khác đến làm việc tại các KCN ở Từ Liêm đều có nhu cầu về nhà ở. Một số lao động là người Hà Nội cũng có nhu cầu về nhà ở gần KCN, do chế độ làm việc theo ca kíp của các doanh nghiệp buộc người công nhân phải bám xưởng, bám máy hoặc làm thêm giờ; do diện tích nhà ở của gia đình hiện có chật hẹp do giao thông trong khu vực chưa thuận tiện, tốn nhiều thời gian đi lại hoặc kém an toàn... Nhu cầu về nhà ở của người lao động trong các KCN ở Từ Liêm rất đa dạng. Khoảng 10% lao động trong các KCN hiện nay là cán bộ quản lý, kỹ sư, nhân viên văn phòng, có thu nhập cao, có nhu cầu mua căn hộ chung cư hoặc nhà thấp tầng (nhà vườn, biệt thự). Song, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các đối tượng có nhu cầu về nhà ở tại các KCN của Từ Liêm là công nhân. Với mức thu nhập thấp của họ và tình hình thị trường nhà ở hiện nay thì hầu hết trong số họ không đủ khả năng mua nhà ở, chỉ có thể thuê nhà. Với tốc độ tăng trưởng lao động như hiện nay thì dự kiến đến năm 2010, tổng số công nhân làm việc trong các KCN ở Từ Liêm là 40.000 người. Nếu ước tính 50% trong số đó có nhu cầu thuê nhà và với diện tích nhà ở tối thiểu cho một công nhân là 9m2, thì tổng diện tích nhà dự kiến cho công nhân thuê tại các KCN này cần có vào năm 2010 là khoảng 180.000m2, tương đương với khoảng 4.200 căn hộ có diện tích khoảng 40 - 45 m2. Đây là một bài toán hết sức khó khăn đang được đặt ra cho huyên Từ Liêm. Cung về nhà ở cho công nhân. Cung từ phía các doanh nghiệp : Hiện nay, không chỉ ở các khu công nghiệp của Từ Liêm mà cả thành phố Hà Nội nói chung chưa có bất kỳ một doanh nghiệp nào đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân. Nguyên nhân của thực trạng này có rất nhiều song nguyên nhân chủ yếu là do lợi nhuận thấp khi kinh doanh.Bởi theo qui định của nhà nước, mức tiền thuê tối đa cho công nhân không vượt quá 10% lương của họ. Như vậy với mức lương từ 600.000 – 1.200.000/tháng thì tiền thuê tối đa cho một người/tháng không quá 120.000. Mặt khác, theo qui định về tiêu chuẩn về nhà ở cho công nhân thì diện tích tối thiểu cho một phòng trong trường hợp không có nhà vệ sinh là 9m2, còn có nhà vệ sinh là 12m2/phòng. Nếu tính mỗi phòng cho 2 người thuê thì mỗi tháng doanh nghiệp chỉ thu được tối đa là 240.000/phòng ,trong khi chi phí xây dựng hiện hành cho nhà chung cư chất lượng trung bình là 2,5 triệu đồng/m2, Như vậy chi phí xây dựng mỗi phòng đã lên tới 30triệu đồng. Khi đó tỷ lệ lợi nhuận sẽ là : ( 240.000/tháng x 12 tháng)/30.000.000 = 0.096 tức là 9,6%/năm (Nếu tính cả chi phí hoạt động và trả lãi vay thì tỷ lệ này còn thấp hơn) Đây là mức lợi nhuận thấp đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Do đó không có một doanh nghiệp nào chịu bỏ vốn đầu tư khinh doanh. Cung từ phía nhà nước : Hiện nay, ở Từ Liêm cũng chưa có một toà nhà nào giành cho công nhân mà được xây dựng từ nguồn vốn ngân sách. Tuy nhiên trong tương lai những toà nhà này rất có thể sẽ mọc lên bởi gần đây vấn đề này rất được không chỉ nhà nước mà cả xã hội quan tâm, hơn nữa TP Hà Nội cũng đang xây dựng thí điểm chung cư đầu tiên giành cho người công nhân. Đó là làng công nhân tại xã Kim Chung huyện Đông Anh giành cho công nhân tại khu công nghiệp Bắc Thăng Long. Nếu dự án này thành công thì rất có thể sẽ có nhiều làng công nhân như vậy mọc lên ở khắp mọi nơi trong đó có Từ Liêm. Cung tự phát : Đây là hình thức cung duy nhất hiện nay ở Từ Liêm. Hiện không thể thống kê hết số phòng trọ mà người dân đã xây dựng để cho thuê. Tuy nhiên, tập trung nhiều nhất là ở xã Minh Khai và thị trấn Cầu Diễn. Qua số liệu khảo sát các địa phương này có thể thấy thực trạng chung cho các phòng trọ ở đây như sau : Một là, nhà ở cho công nhân thuê là những dãy nhà, phòng trọ do người dân xung quanh KCN xây dựng một cách tự phát, tạm bợ. Hầu hết các phòng trọ chỉ rộng từ 8 - 12m2(nhiều người chung một phòng), mái lợp fibro-xi măng, dột và ẩm thấp khi trời mưa, như lò nung khi trời nắng, điện nước sinh hoạt thiếu thốn, không đảm bảo được tiện nghi sinh hoạt bình thường, lối đi lại chật hẹp, không hợp vệ sinh, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội không đáp ứng được yêu cầu, giá cả và thời gian thuê nhà không ổn định lâu dài… Việc phải ở, sinh hoạt trong các khu nhà này gây rất nhiều khó khăn và ảnh hưởng xấu đến chất lượng làm việc và khả năng tái sản xuất sức lao động của người công nhân. Hai là, tốc độ phát triển của những nhà ở kém chất lượng và không đảm bảo được điều kiện sống tối thiểu trên đang gia tăng rất nhanh, nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu thuê nhà giá r._.