Vai trò quản lý của nhà nước trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

Thực trạng TTBĐS và tác động của cơ chế quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở nước ta hiện nay 32 I. Tình hình phát triển TTBĐS ở Việt Nam hiện nay 32 Các loại TTBĐS ở Việt Nam 32 Thực trạng TTBĐS ở nước ta 33 II. Công tác quản lý nhà nước trong việc thúc đẩy sự hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta 35 Kết quả đã đạt được 35 Tồn tại và nguyên nhân 38 Chương III: Quan điểm và giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý của nhà nước trong sự hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta 42 I. Quan điểm của đảng và nhà nước về phát triển TTBĐS trong nền KTTT có sự quản lý của nhà nước theo định hướng XHCN 42 II. Giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở Việt nam 45 Kết luận 48 lời mở đầu N ền kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Sự phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của sự phân công lao động trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời làm cho phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc . Là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế, thị trường Bất Động Sản(TTBĐS) ra đời và phát triển là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.Tuy nhiên sự vận động của TTBĐS chịu sự chi phối và phải tuân thủ theo cơ chế thị trường(CCTT), do vậy không thể tránh khỏi những tiêu cực và khuyết tật vốn có của CCTT. Để hạn chế những mặt tiêu cực và phát huy tối đa hiệu quả của TTBĐS thì vai trò quản lý của nhà nước càng trở nên rất cần thiết và quan trọng . ở nước ta hiện nay TTBĐS đã bước đầu được hình thành và mở rộng song còn hết sức sơ khai, mang nặng tính tự phát, tính hệ thống còn rất yếu ... do vậy việc định hướng, điều tiết và kiểm soát của nhà nước ta càng trở nên quan trọng và cấp bách, nhằm phát triển một TTBĐS lành mạnh, năng động và hiệu quả. Để nhận thức được tầm quan trọng của công tác quản lý nhà nước đối với thị trường vẫn còn khá mới mẻ này ở Việt Nam em đã chọn đề tài “Vai trò quản lý của nhà nước trong việc hình thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam” cho đề án môn học của mình, với mục tiêu: Nghiên cứu sự hình thành, đặc điểm, vai trò và sự vận động của TTBĐS trong nền kinh tế thị trường. Tính tất yếu có sự quản lý của nhà nước trong việc thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường này. Đề xuất biện pháp tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam hiện nay. Bố cục của đề tài bao gồm : Chương I: TTBĐS và vai trò quản lý của nhà nước trong CCTT Chương II: Thực trạng TTBĐS và tác động của cơ chế quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở nước ta hiện nay . Chương III: Quan điểm và giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý của nhà nước trong sự phát triển TTBĐS ở nước ta. Phương pháp duy vật biện chứng được sử dụng xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu của đề tài, nhằm xem xét mối quan hệ qua lại biện chứng trong sự hình thành và phát triển của TTBĐS từ đó thấy được vai trò quản lý của nhà nước đối với TTBĐS là không thể thiếu được, đặc biệt đối với tình hình phát triển của TTBĐS ở Việt Nam hiện nay. Ngoài ra đề tài còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác như: phương pháp phân tích, tổng hợp, tổng kết thực tiễn nhằm làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận. Với kiến thức, khả năng và thời gian có hạn nhưng được sự hướng dẫn tận tình của TS.Hoàng Cường, ThS.Phạm Lan Hương cùng các thầy cô trong khoa đã giúp em hoàn thành đề tài. Em xin chân thành cảm ơn thầy cô! Chương I: Thị trường bất động sản và vai trò quản lý của nhà nước trong cơ chế thị trường. Sự hình thành TTBĐS trong nền kinh tế thị trường 1. Khái niệm BĐS: 1.1. Khái niệm BĐS: Chúng ta biết rằng tài sản gồm nhiều loại, với tính năng và công dụng khác nhau. Căn cứ vào thông lệ và tập quán quốc tế cũng như dựa vào đặc tính tự nhiên của tài sản cũng như đặc tính địa lý tự nhiên của tài sản để phân ra tài sản theo quyền sở hữu bao gồm BĐS và Động sản. ở nhiều nước phát triển trên thế giới chế định BĐS đã được thể chế hoá trong một nghành luật: luật BĐS . BĐS là một thuật ngữ rộng rãi dùng để chỉ các tài sản như đất đai và các công trình gắn với đất dùng cho các lĩnh vực: công nghiệp, nông nghiệp, giải trí, cư ngụ, thương mại ... BĐS là loại đất đai và các công trình được xây dựng một cách lâu dài trên khu đất, bao gồm cả hệ thống cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình cố định trên đất. Hầu hết các khái niệm BĐS giữa các nước đều có sự thống nhất, tuy nhiên khi xác định các tài sản cấu thành BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định, song sự khác nhau đó là không nhiều. ở nước ta, tại điều 181-Bộ Luật Dân Sự đã quy định: BĐS là các tài sản không di, dời được bao gồm : -Đất đai - Nhà ở, công tình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật quy định Đất đai vừa là nhân tố có vai trò của một loại BĐS, vừa có vai trò nền tảng của mọi tài sản BĐS trên đất. BĐS trên đất gồm nhiều loại, thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau( sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể ...) và tồn tại dưới rất nhiều hình thức : -Nhà ở : nơi cư ngụ cho các gia đình gồm: biệt thự, khu dân cư, nhà ở của dân cư ... -Các công trình công nghiệp: nhà xưởng, kho bãi, nhà làm việc, nhà máy ... -Các công trình thương mại: văn phòng, các trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, chợ ... -Các loại tài sản BĐS nông nghiệp:trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả ... -BĐS sử dụng cho mục đích chuyên nghiệp: trung tâm giải trí,sân bay, hải cảng, nhà ga, trường học ... 1.2. Đặc điểm của BĐS : * Tính cố định về vị trí : BĐS mà bộ phận lớn là đất đai, có vị trí cố định và không di chuyển được, với một số lượng có hạn trên phạm vi toàn cầu và phạm vi từng quốc gia. Vị trí của đất đai có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá tình khai thác và sử dụng đất. Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS trên đất cũng gắn liền với từng vị trí, có thể là môi trường xung quanh, khả năng tiếp cận, khoảng cách tới khu trung tâm... Thường những BĐS ở gần các khu đô thị, đường giao thông, khu dân cư được sử dụng và khai thác triệt để và do vậy giá trị của các BĐS ở những khu vực này thường rất lớn. Mỗi vị trí quy định những yếu tố về tự nhiên, xã hội, tập quán, điều kiện môi trường riêng và có ảnh hưởng, liên quan trực tiếp tới BĐS tại đó, do vậy giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS phụ thuộc rất lớn vào vị trí của BĐS. Chính đặc điểm này đã tạo nên những đặc điểm riêng của TTBĐS theo từng vùng, từng khu vực cũng như hoạt động của TTBĐS ở từng khu vực này, đồng thời cũng tạo nên tính đa dạng trong thị trường mà đòi hỏi nhà nước phải có chính sách, biện pháp quản lý thích hợp dựa trên những đặc điểm đó. Trên thực tế TTBĐS ở các đô thị phát triển diễn ra sôi động hơn với nhiều hình thức, phương tiện giao dịch, song chính ở những khu vực này lại dễ dàng diễn ra những hoạt động tiêu cực ngoài tầm kiểm soát của nhà nước, đặt ra vấn đề rất lớn và hết sức khó khăn đối với nhà nước trong công tác quản lý thị trường nói chung và TT BĐS nói riêng. Hơn nữa, tính cố định về vị trí của BĐS cũng dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung- cầu BĐS một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từng địa phương hay lãnh thổ. Đây cũng là đặc điểm khác biệt của BĐS so với các loại tài sản hàng hoá khác trên thị trường, do vậy không thể bỏ qua đặc điểm này trong khi hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có TTBĐS. * Tính lâu bền : Tài sản bất động sản có thể được nhận định là tương đối bền, với tốc độ hao mòn rất chậm. Mỗi BĐS đều có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế riêng. Do vậy khi xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để tránh lãnh phí. Đặc biệt khi nghiên cứu định giá BĐS phải chú ý đến tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, mà tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quy định sự tồn tại của BĐS . Do vậy công tác quản lý đối với BĐS cần chú ý đặc điểm này để có những quy hoạch, kế hoạch cụ thể trong việc xây dựng, phát triển các BĐS nhằm khai thác tối đa tuổi thọ kinh tế của BĐS một cách có hiệu quả nhất, tránh lãnh phí. Tài sản BĐS có tính bền vững theo thời gian, do vậy có khả năng an toàn vốn rất tốt trong thời gian dài, điều này tạo sự yên tâm cho các nàh đầu tư khi tham gia kinh doanh BĐS. * Tính khác biệt : Mỗi BĐS được hình thành đều có những đặc điểm khác biệt nhau( kể cả đất đai ). Sự khác biệt có thể ở vị trí của lô đất hay ngôi nhà..., có thể là sự khác biệt về cảnh quan, môi trường xung quanh của mỗi BĐS hay sự khác biệt về kiến trúc hay thời điểm xây dựng... sự khác biệt của BĐS hầu như không có giới hạn, điều đó tạo nên những giá trị khác nhau của mỗi BĐS. Mỗi BĐS có sự khác biệt, đặc trưng riêng, khai thác tính riêng biệt này làm tăng giá trị của BĐS và đáp ứng thị hiếu của từng người tiêu dùng. Đặc điểm này tạo nên sự đa dạng của BĐS mà trong quá trình địng giá, người định giá luôn đặc biệt chú ý(đặc biệt khi sử dụng phuơng pháp so snáh để định giá BĐS). Mặc dù khi các BĐS có thể tương tự nhau thì việc xem xét kỹ thường cho thấy thực tế là rất khác nhau. Trên một dãy phố các ngôi nhà giống nhau, những điều tra bên trong có thể chứng minh chúng có nhiều điểm khác nhau, và trên TTBĐS những điểm khác nhau đó được thể hiện cụ thể bằng tiền hay nói một cách khác điều đó làm nên sự khác nhau về giá trị thị trường của các BĐS. Trong công tác quản lý của nhà nước đối với BĐS cần có phương án kích thích sự năng động, sáng tạo của các chủ thể tham gia TTBĐS , tạo nên những BĐS có nét đặc trưng, phong phú riêng biệt, qua đó số lượng và chất lượng của các BĐS được nâng lên đồng thời tránh sự dập khuôn về hình thức, kiểu dáng, kiến trúc của các BĐS. Tính chất hoạt động của TTBĐS cũng như thái độ can thiệp của nhà nước đối với hoạt động của TTBĐS cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung- cầu BĐS. Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hình thức phát triển và làm phong phú thêm số lượng, đa dạng về cơ cấu của các nguồn cung BĐS nói chung trên thị trường. * Có giới hạn về diện tích bề mặt : Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng có hạn. Trong quá trình lao động, sản xuất, kinh doanh, con người không thể tự tạo ra thêm đất đai theo ý muốn. Hơn nữa, việc xây dựng, hình thành mỗi BĐS trên đất đòi hỏi thời gian và tiền bạc rất lớn, do vậy người ta cũng không thể phát triển BĐS một cách bừa bãi. Từ đặc điểm này đòi hỏi sự tiết kiệm và hiệu quả trong quá trình khai thác và sử dụng BĐS nói chung và đất đai nói riêng. Trên thực tế, tổng cung về BĐS là một số lượng giới hạn gần như không đổi, nên không thể đẩy tổng cung BĐS tăng lên một cách tuyệt đối theo ý muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá thông thường khác, cho nên vấn đề điều chỉnh, biến đổi lượng cung của từng loại BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước sử dụng công cụ quản lý của mình thực hiện điều tiết nguồn cung về BĐS giữa các khu vực hay các mục đích sử dụng khác nhau, đảm bảo nguồn cung tối thiểu, cân bằng cho các khu vực tránh sự chênh lệch quá lớn giữa các khu vực về cung BĐS. * Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Mỗi công trình BĐS được xây dựng đều phục vụ cho các hoạt động kinh tế- xã hội ở mỗi khía cạnh khác nhau. Đồng thời hoạt động kinh tế- xã hội cũng đặt ra đòi hỏi cần thiết phát triển BĐS với số lượng ngày càng tăng. Chính các hoạt động kinh tế- xã hội tác động trực tiếp đến mỗi BĐS như vị trí, đặc điểm, môi trường xung quanh của BĐS. Không những vậy các BĐS còn có những ảnh hưởng lẫn nhau liên quan đến giá trị của BĐS, khả năng cạnh tranh của mỗi BĐS... Do vậy vấn đề đặt ra là nhà nước phải thống nhất sự quản lý của mình đối với sự hình thành, phát triển các BĐS đặc biệt trong vấn đề quy hoạch- kế hoạch nhằm đảm bảo tính đồng bộ. Đặc biệt như xây dựng công trình BĐS phải tính đến ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác xảy ra. Trên thực tế sự phát triển của các BĐS ở từng địa phương, khu vực chịu ảnh hưởng quyết định bởi mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tại khu vực đó. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có. Sự phát triển của kết cấu hạ tầng giúp cho điều kiện tiếp cận của BĐS trỏ nên dễ dàng hơn, đáp ứng và thoả mãn được yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung BĐS trên thị trường. Cính vì vậy, việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là sự can thiệ cực kỳ quan trọng của nhà nước trong công tác quản lý TTBĐS . * BĐS có giá trị lớn : Đất đai và các BĐS trên đất có giá trị rất lớn với chi phí đầu tư xây dựng và khả năng sinh lời rất cao, do vậy người ta cũng có thể tạo ra vốn mới thông qua việc thế chấp, đấu thầu BĐS. Nhu cầu về BĐS trong dân cư ngày một tăng lên. Song do giá trị của BĐS rất lớn nên không phải ai cũng có khả năng thoả mãn được với nhu cầu của mình. Do vậy sự can thiệp của nhà nước là rất quan trọng nhằm đảm bảo cầu tối thiểu về BĐS của dân cư. Tuy nhiên, hiện nay trên thị trường đã xuất hiện các nguồn cung khác nhau về BĐS và phát triển mạnh mẽ, đa dạng nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu về BĐS ở các nhóm khác nhau như: khu vực nhà nước, khu vực tư nhân, khu vực tự phát… BĐS phát triển trong các khu vực ngoài nhà nước chủ yếu mang tính tự cung, tự cấp, hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc, quy định trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc của nhà nước. Những BĐS được hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết kế riêng tuy theo khả năng nguồn tài chính của mình nên rất đa dạng về cấp độ, mang tính chất, phạm vi và địa bàn khác nhau. Chính điều này cũng góp phần tạo nên mầm mống cho thị trường ngầm ngoài taamf kiểm soát của nhà nước phát triển. Vì vậy công tác quản lý nhà nước đối với thị trường này là hết sức khó khăn, một mặt phải đảm bảo đầy đủ nhu cầu thiết yếu của người dân đối với BĐS, mặt khác lại phải đảm bảo an ninh, trật tự trong xã hội, mà việc đầu tiên cần giải quyết là phải hướng các hoạt động phát triển TTBĐS ở các khu vực theo pháp luật bằng những quy định cụ thể đối với từng đối tượng, đông thời có những chính sách hỗ trợ về vốn cho các thành phần tham gia phát triển BĐS đảm bảo về số lượng và chất lượng của các BĐS. 1.3. Vai trò của BĐS : BĐS nói chung và đất đai nói riêng có vai trò rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế đất nước đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Đóng vai trò là yếu tố cơ bản không thể thiếu của quá trình sản xuất xã hội, BĐS mà đặc biệt là đất đai là tư liệu lao động không thể thiếu và cũng là đối tượng của lao động (đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp ). BĐS nhà ở còn đóng vai trò là nơi cư trú, bảo vệ con người trước các điều kiện tự nhiên khắc nghiệt, là điều kiện đảm bảo cho sự tồn tại và phát triển của con người. Ngày nay, khi đời sống kinh tế-xã hội phát triển ngày càng cao, BĐS cũng phát triển dưới nhiều hình thức đa dạng đáp ứng với nhu cầu của con người. Do vậy sự phát triển của BĐS còn thể hiện rõ sự phát triển của nền kinh tế của mỗi quốc gia. BĐS đóng vai trò là cơ sở của sản xuất kinh doanh( các nhà máy, văn phòng...), tạo điều kiện cho các mối quan hệ giao lưu, thông thương trong hoạt động kinh doanh của con người( chợ, trung tâm thương mại, giao thông...), là những tụ điểm học tập vui chơi, giải trí của người dân( trường học, nhà hát...) ... Sự phát triển đa dạng các hình thức của BĐS vẫn thể hiện tính dân tộc, tập quán, đời sống vật chất tinh thần của mỗi cộng đồng dân tộc, mỗi vùng, mỗi quốc gia. Sự phát triển như vậy đi kèm với việc phải sử dụng tiết kiệm và hiệu quả BĐS do vậy cần đưa vào sự quản lý chặt chẽ cuả nhà nước để sự phát triển của BĐS không đi ngoài tầm kiểm soát. 2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò TTBĐS 2.1 Khái niệm TTBĐS: TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.TTBĐS là địa điểm, là nơi mà người mua, người bán tài sản BĐS tác động qua lại với nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá BĐS được thực hiện. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp... nhưng nếu được theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà còn bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. TTBĐS có thể phân chia theo trật tự thời gian: Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê( thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương nghiệp...) TTBĐS chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố là sản phẩm, số lượng và giá cả. Trong nền kinh tế thị trường, TTBĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt- hàng hoá BĐS. BĐS là đất đai có thuộc tính của tài sản mang tính chất một loại hàng hoá đặc biệt: đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất, tính không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu... Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học- giáo dục, quốc phòng- an ninh, tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông- lâm nghiệp và là thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia. Đất đai còn là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung. BĐS là loại hàng hoá không thể di dời được, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật-giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, trường học, bệnh viện, gắn với quy hoạch dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp... Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn. Giá trị BĐS chỉ tiêu hao dần dần song vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên trong quá trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân. Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo trình tự pháp lý chặt chẽ. Để tham gia TTBĐS, thì BĐS phải có giá. Giá BĐS, trong đó chủ yếu là giá đất được hình thành khác với các loại tài sản hàng hoá khác. Song không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông . . . Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi quốc gia quy định và không đồng nhất với nhau. Nhiều nước, đặc biệt là các nước đang chuyển đổi, đang thúc đẩy quá trình hợp pháp hoá quyền sở hữu, sử dụng BĐS của người dân và thiết lập các thể chế cần thiết để thúc đẩy phát triển TTBĐS. TTBĐS cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền KTTT. Một TTBĐS hiệu quả có tác dụng đòn bẩy tới tính hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế. 2.2. Đặc điểm cơ bản của TTBĐS: Thị trường BĐS được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường, với những đặc điểm cơ bản : Thị trường BĐS mang tính chất không tập trung mà trải rộng trên tất cả các vùng trên đất nước. TTBĐS không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt các thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, xã hội, văn hoá, phong tục tập quán khác nhau quy định. Thông thường TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường nhà đất ở nông thôn, miền núi. Tuy nhiên sự hoạt động mạnh của thị trường này ở khu vực đô thị cũng như xu hướng di dân về các thành phố lớn làm cho cầu về BĐS ở khu vực này tăng mạnh khiến cho giá BĐS ở đây rất cao, gây nên sự mất cân đối nghiêm trọng về cung- cầu BĐS. Không những vậy còn xuất hiện các hiện tượng thị trường ngầm, manh mún, hiện tượng đầu cơ… trong khi ở nông thôn TTBĐS còn hết sức mới mẻ. Do vậy công tác quản lý của nhà nước là hết sức quan trọng nhằm giảm bớt sự chênh lệch giữa thị trường ở đô thị và nông thôn, đồng thời kích thích khai thác những đặc trưng riêng của từng địa phương, khu vực nhằm xây dựng TTBĐS phù hợp, đảm bảo sự tham gia của mọi thành phần trong một môi trường xã hội, pháp luật ổn định, vững chắc. Thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường. Điều này xuất phát từ những chủ trương, chính sách của nhà nước, từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng nhà đất... Những rào cản đối với thị trường chính thức sẽ làm tăng quy mô của thị trường chuyển nhượng, thị trường không chính thức sẽ phát sinh nhằm thoả mãn nhu cầu mua bán, chuyển nhượng đất đai. Do không được bảo hộ bởi pháp luật, thị trường ngầm sẽ tạo ta nhiều vấn đề rất khó hoặc không thể giải quyết được cho các nhà quản lý. Giá trị của đất đai không ngừng thay đổi phụ thuộc rất lớn vào những đầu tư về hạ tầng hay những quy hoạch phát triển kinh tế, song chính điều đó lại tác động ngược trở lại. Sự không rõ ràng trong những thông tin thị trường tạo nên những hiện tượng độc quyền, đầu cơ gây nên những cơn sốt giá BĐS, gây nên những thiệt hại nghiêm trọng đối với nền kinh tế. Do vậy, đòi hỏi cấp thiết từ phía nhà nước là việc thiết lập một hệ thống thông tin thống nhất, đầy đủ, đồng bộ, chính xác và phải được công bố rộng rãi, hạn chế những thông tin sai lệch gây tâm lý không tốt cho người tham gia thị trường. Hơn thế là việc ban hành các quy định, văn bản pháp luật cụ thể và chi tiết, đảm bảo các hoạt động của thị trường trong khuôn khổ pháp luật do nhà nước kiểm soát. Đảm bảo thông tin đầy đủ cho người tham gia vào hoạt động giao dịch trên thị trường cũng như trong công tác quản lý đối với BĐS. Hình thành hệ thống đăng ký giao dịch tập trung, thành lập trung tâm giao dịch mua bán BĐS tập trung, mang tính quốc gia. Cung trong TTBĐS không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu. Việc tạo lập các bộ phận cấu thành BĐS đòi hỏi vốn đầu tư và lao động rất lớn mà sự vận động của các yếu tố đó trong TTBĐS diễn ra chậm. Do việc tạo ra nguồn cung BĐS đòi hỏi thời gian tương đối dài cho một loạt các hoạt động như: mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng... điều này phụ thuộc lớn vào cơ chế chính sách của nhà nước với những đòi hỏi các thủ tục cần thiết như: hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục đăng ký đất đai và nhà ở nhưng lại không được giải quyết nhanh chóng. Hơn nữa, cung về đất đai là cố định, cung về mục đích sử dụng riêng biệt, cung về BĐS không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính cố định về vị trí và tính không đồng nhất của đất đai. Do vậy dễ dẫn đến sự mất cân bằng về cung- cầu BĐS một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từng địa phương hay lãnh thổ. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch(việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng BĐS, việc hạn chế cường độ sử dụng đất đai...) có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ xung cho những mục đích sử dụng cụ thể đó. Tuy nhiên trong quá trình quản lý của mình nhà nước có thể có những tác động đáng kể làm cải thiện nguồn cung về BĐS trên thị trường. Đó là việc quy hoạch, kế hoạch, phân định vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau hay các quyết định chuyển mục đích sử dụng, việc phát triển quỹ nhà ở của nhà nước hay phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, thể chế hoá các quan hệ về BĐS cũng như trong giao dịch BĐS… đều là những tác động hữu hiệu nhất làm điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung- cầu về BĐS. 2.3 Vai trò của TTBĐS TTBĐS phát triển là nhân tố quan trọng, là động lực thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh BĐS, tạo điều kiện cho nguồn vốn phục vụ cho sản xuất xã hội vận động dẫn đến quá trình sản xuất xã hội được tiến hành trôi chảy. Việc mua đi bán lại hàng hoá BĐS tạo ra khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị trường, làm TTBĐS luôn luôn phong phú. Là yếu tố quyết định tới tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của doanh nghiệp kinh daonh BĐS. Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, người mua và người bán hàng hoá BĐS. Trên cơ sở quy luật vận hành của kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng, với chất lượng ngày càng cao đáp ứng được nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, các sản phẩm thiết yếu khác tạo ra gắn liền với đất đai cũng như đáp ứng được các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh. Cung cấp cho xã hội những sản phẩm thiết yếu, đặc biệt trực tiếp phục vụ cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân cư: đất đai, kết cấu hạ tầng- kỹ thuật, kinh tế- xã hội. Do vậy công tác quản lý của nhà nước cần đẩy mạnh việc xây dựng và mở rộng TTBĐS tạo điều kiện cho sự tham gia của các nhà kinh doanh BĐS, tạo nguồn vốn mới và liên tục cho việc xây dựng, phát triển các BĐS đồng thời tạo điều kiện thông thoáng, gọn nhẹ trong các quy định về xây dựng, đăng ký BĐS, tiến hành hợp thức hoá các quan hệ giao dịch trong TTBĐS tạo điều kiện thuận lợi nhất để người mua và người bán có thể gặp gỡ, trao đổi trên thị trường, giúp thị trường này nhanh chóng được hoàn thiện theo khuôn khổ pháp luật. Là một bộ phận trong hệ thống các thị trường, bởi vậy sự hình thành và phát triển của TTBĐS góp phần hình thành và phát triển đồng bộ các loại thị trường, trên cơ sở đó cơ chế thị trường mới được vận hành và phát huy tác dụng. Đòi hỏi trong quá trình tạo lập và phát triển TTBĐS nhà nước phải đặc biệt chú ý hình thành đồng bộ các loại thị trường khác như: thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường vốn…đồng thời có giải pháp quản lý chặt chẽ hoạt động cảu các thị trường này. Tạo điều kiện cho việc sản xuất, chuyển tài sản đến người sử dụng phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả, thúc đẩy tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh, áp dụng khoa học- kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Thị trường nói chung và TTBĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung- cầu, giá cả, cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học và công nghệ, cải tiến tổ chức, quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và năng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường, mang lại lợi nhuận cao. Công tác quản lý của nhà nước tạo ra môi trường cạnh tranh thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đồng thời quản lý chặt chẽ các hoạt động kinh doanh đó, tránh tình trạng cạnh tranh thiếu minh bạch, phi thị trường. Tăng cường công tác quản lý, mở rộng thị trường làm tăng khẳ năng thu hút vốn đầu tư từ mọi thành phần trong và ngoài nước vào TTBĐS . Hoạt động của thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở cũng như các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế- xã hội khác và góp phần vào việc giải quyết các tranh chấp về tài sản BĐS. Giải quyết hợp lý TTBĐS sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong sử dụng và quản lý đất đai, xoá bỏ thị trường ngầm kinh doanh BĐS bất hợp pháp, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác có liên quan đến BĐS. Thông qua TTBĐS làm tăng thu đáng kể vào ngân sách nhà nước thông qua việc cổ phần hoá doanh nghiệp, thuê, bán doanh nghiệp nhà nước, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và các thuế thu được qua việc mua- bán cho thuê BĐS. Góp phần giải quyết các mối quan hệ của các lợi ích( lợi ích của nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích người lao động). Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua khuyến khích đầu tư phát triển BĐS, đồng thời giải quyết được một số vấn đề nổi cộm trong nền kinh tế như: việc làm, lao động, nhà ở... Phát triển TTBĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất, kinh doanh. Nhà nước phải tạo điều kiện cho người sử dụng, tham gia thị trường cũng như nhà kinh doanh BĐS các điều kiện thuận lợi nhất để có thể tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trường hay những quan hệ với các ngành, lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường, đô thị… để mở rộng thị trường. 3. Sự vận động của TTBĐS trong nền kinh tế thị trường và tính tất yếu phải có sự quản lý của nhà nước. Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. TTBĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế. Do vậy nó chịu sự tác động, chi phối của cơ chế thị trường. Trong sự vận động của TTBĐS theo cơ chế thị trường, giá cả hướng dẫn hành vi của người mua và người bán. TTBĐS tự động điều tiết các chức năng sử dụng BĐS có giá trị kinh tế, xã hội thấp ra chỗ khác, để dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn vào khu vực cần thiết. Cơ chế thị trường có vai trò như đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, trình độ chuyên môn hóa sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS. Lĩnh vực kinh doanh BĐS mang lại lợi nhuận rất lớn, điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến công tác quản lý, đổi mới công nghệ, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng sản phẩm cung cấp cho thị trường tiêu dùng. Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào luyện những người có khả năng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, nhờ đó tạo ra đội ngũ kinh doanh giỏi. Đồng thời kích thích sự năng động, sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho tự do hoạt động kinh doanh của họ, nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động, vốn của doanh nghiệp. Tuy nhiên sự tác động tiêu cực của cơ chế thị trường đối với TTBĐS là kh._.ông nhỏ và đòi hỏi cần thiết phải có sự quản lý của nhà nước: - Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt không có khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài. Do vậy việc sử dụng đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở cũng như các công trình gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển BĐS. Việc mua đi bán lại các BĐS chỉ nhằm thoả mãn nhu cầu cá nhân hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của người tham gia thị trường. Mặt khác, mức độ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoá quá trình tái sản xuất càng cao thì ngày càng có nhiều nghành kinh tế- kỹ thuật khác nhau tham gia vào việc thoả mãn một loại nhu cầu của xã hội. Chủng loại BĐS ngày càng phong phú, đa dạng, thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau, nó không chỉ bao gồm đất đai mà còn tất cả các tài sản vật chất khác gắn với đất đai như các công trình kiến trúc, máy móc, thiết bị , công trình ngầm... - Trong cơ chế thị trường vấn đề lợi nhuận được đặt lên hàng đầu, coi lợi nhuận là mục tiêu sống còn của mọi hoạt động sản kinh doanh. Cho nên hoạt động sản xuất kinh doanh chủ yếu là vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những họat động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng- vốn không tạo ra lợi nhuận, hoặc lợi nhuận thấp, dẫn đến có sự chênh lệch trong việc phát triển các BĐS. Các BĐS mang tính tư nhân- phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc nhu cầu cá nhân phát triển mạnh trong khi các BĐS mang tính cộng đồng( bệnh viện, trường học, vui chơi, giải trí...) ít được đầu tư xây dựng hoặc có chủ yếu do nguồn vốn nhà nước, không huy động đựơc nguồn vốn đầu tư từ các doanh nghiệp hay các cá nhân cho các loại BĐS này. Điều này cũng dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trường, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật. Hơn thế nữa, hoạt động đầu tư BĐS còn mang lại nguồn lợi rất lớn thu hút nhiều sự đầu tư từ các nguồn vốn khác nhau vào thị trường này, tạo nên sự chênh lệch trong hoạt động của các thị trường trong nền kinh tế ảnh hưởng xấu đến sự đầu tư vốn vào lĩnh vực kinh doanh khác, đồng thời là sự mở rộng của thị trường BĐS và ngày càng trở nên sôi động. Cũng chính vì vậy trên thị trường này xuất hiện những hoạt động kinh doanh không minh bạch hoạt động theo những kênh ngầm, manh mún như nạn đầu cơ, tích trữ, ... làm cho thị trường rối loạn đồng thời tạo nên những cơn sốt nhà đất BĐS, đẩy giá BĐS lên cao. Trong cơ chế thị trường, đất đai là loại BĐS quan trọng nhất và là yếu tố đầu vào của hầu hết các nghành sản xuất, thương mại và dịch vụ trong nên kinh tế quốc dân. Sự tăng giá của đất đai gây nên những phản ứng dây chuyền làm tăng giá hầu hết các sản phẩm. Nếu như không có sự can thiệp kịp thời của nhà nước đối với giá cả BĐS nói riêng và các mặt hàng nói chung, sự hoạt động của các quy luật kinh tế trong cơ chế thị trường sẽ tự phát điều tiết các quan hệ vĩ mô trong nền kinh tế quốc dân, gây ra hậu quả hết sức nghiêm trọng. Những hoạt động này gây cho nhà nước khoản thất thu ngân sách rất lớn trong việc tính thuế đất đai, định giá thu hồi, giải phóng mặt bằng,... gây khó khăn, phức tạp tốn kém thời gian, tiền của. - Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh rất khốc liệt do vậy đã tạo nên sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo, làm tăng thêm sự bất bình đẳng trong xã hội. Trong thị trường BĐS cũng vậy, BĐS thường được tập trung vào một bộ phận giàu có, có điều kiện tài chính tham gia vào thị trường mà nó đòi hỏi với số lượng vốn rất lớn. Còn một bộ phận khác, là những người nghèo hoặc có thu nhập thấp, mặc dù có nhu cầu về hàng hoá BĐS là rất lớn song lại không có đủ khả năng đáp ứng những nhu cầu tối thiểu của mình (đặc biệt là nhu cầu về nhà ở...). Do vậy, vai trò của nhà nước ở đây là hết sức quan trọng nhằm điều tiết lại sự chênh lệch giữa hai bộ phận này. Không những vậy vai trò quản lý nhà nước là rất cần thiết trong việc khắc phục những khuyết tật vốn có của thị trường BĐS đồng thời góp phần đảm bảo ổn định xã hội, phát triển nền kinh tế quốc dân. II.Quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển TTBĐS. 1.Vai trò của nhà nước trong việc hình thành và phát triển TTBĐS. Quản lý nền kinh tế theo CCTT có sự quản lý của nhà nước là thực hiện mô hình kinh tế hỗn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tế thông qua sự tác động của “bàn tay vô hình” và “bàn tay hữu hình” nhằm phát huy ưu thế và hạn chế những khuyết tật của CCTT, đảm bảo cho nền kinh tế vận động và phát triển lành mạnh. Để thực hiện vai trò của mình, nhà nước sử dụng một hệ thống chính sách vĩ mô, trong đó có giải pháp tác động trực tiếp hoặc gián tiếp, có các giải pháp tác động có tính chất định hướng, lâu dài...Trong quá trình tác động, nhà nước cần giải quyết thoả đáng mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội, tức là sự phát triển bền vững của toàn xã hội. Điều đó hoàn toàn phụ thuộc vào vai trò điều tiết của nhà nước, bởi vì bản thân kinh tế thị trường tự nó không thể giải quyết được những vấn đề xã hội, không thể chấp nhận được sự bất công và sự bất bình đẳng trong xã hội và sự hy sinh của con người để đạt được sự tăng trưởng với bất cứ giá nào. Tuy vậy, giải quyết vấn đề xã hội không thể vượt quá khả năng cho phép của nền kinh tế, mà phải đặt nó trong mối quan hệ với kinh tế, tạo tiền đề và điều kiện cho nhau.Vì vậy, vai trò điều tiết vĩ mô của nhà nước là rất cần thiết để duy trì trạng thái cân bằng, khắc phục các mâu thuẫn nảy sinh để xã hội ổn định và phát triển. BĐS khi tham gia thị trường trở thành một loại hàng hoá đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát. Trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS, sự tác động của nhà nước đối với các đơn vị kinh doanh BĐS ở thị trường này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc hình thành, mở rộng TTBĐS vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả. Nhà nước tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế- xã hội- luật pháp để phát triển, qua đó nhà nước định hướng sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia TTBĐS theo mục tiêu đã định. Nhà nước sử dụng các chính sách vĩ mô tác động một cách gián tiếp đến các chủ thể kinh tế tham gia vào TTBĐS như: chính sách đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chính sách và luật pháp bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng; luật đầu tư, chính sách thuế, chính sách đền bù khi thu hồi, giải toả... Đây được coi là nhân tố bên ngoài tác động đến hoạt động kinh doanh BĐS. Mặt khác, nhà nước thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bằng cách giúp đỡ, hỗ trợ về vật chất, tạo điều kiện nâng cao năng lực cho các doanh nghiệp. Ban hành các chính sách và giải quyết về đất đai, tín dụng, cung cấp thông tin trên thị trường, xây dựng cơ sở hạ tầng tạo điều kiện cho sự phát triển của BĐS, tạo các BĐS trung tâm có tầm ảnh hưởng lớn tới các BĐS khác. Đảm bảo an ninh, vệ sinh môi trường, đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực và trách nhiệm đối với lực lượng quản lý và công nhân của các doanh nghiệp. Như vậy, sự tác động của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng TTBĐS là sự tác động của hệ thống chủ trương, chính sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển nguồn lực kinh tế nội tại của từng doanh nghiệp tham gia vào thị trường này và tạo môi trường kinh tế- xã hội thuận lợi để định hướng, thúc đẩy các doanh nghiệp chuyển sang kinh doanh BĐS theo CCTT với những mục tiêu, chiến lược đã đặt ra. Nói đến một thị trường BĐS có sự quản lý của nhà nước là nói đến khái niệm về một TTBĐS công khai, tự giác, đảm bảo các mối quan hệ về BĐS được nhà nước kiểm soát chặt chẽ, người sở hữu tài sản được hưởng những quyền lợi chính đáng của mình đối với các tài sản đó. Đối với thị trường này, vai trò của nhà nước là quan trọng đảm bảo cho các mối quan hệ mua- bán, thuê- giao, xây dựng... được diễn ra công khai, theo đúng trình tự, nền nếp và quy định: Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho sự hình thành và mở rộng thị trường BĐS. Ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai, nhà ở, tạo cơ sở pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong quan hệ đất đai và nhà ở. Thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lược phát triển kinh tế- xã hội để định hướng cho sự hình thành và phát triển TTBĐS, đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm; đảm bảo xây dựng nhà ở hợp lý; giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ sự phát triển các BĐS và có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng các BĐS đạt hiệu quả cao. Tạo môi trường chính trị- xã hội ổn định, bảo đảm cho TTBĐS hình thành và phát triển ổn định, không bị xáo trộn. Kìm chế sự hoạt động của thị trường ngầm, hoạt động kinh doanh trôi nổi không có sự quản lý đảm bảo sự lành mạnh trong hoạt động của thị trường này. Thông qua chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nước sử dụng để tác động vào sự hình thành và phát triển TTBĐS. Ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai và nhà ở như chính sách giá cả, chính sách thuế, chính sách đầu tư... kích thích các tổ chức, chủ thể kinh tế sử dụng đầy đủ hợp lý, tiết kiệm đất đai, nâng cao khả năng sinh lời của đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở hợp lý, đạt hiệu quả cao để góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế- xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái. Tạo lập sự cân bằng trên TTBĐS , điều tiết và quản lý TTBĐS thông qua việc tác động vào nguồn cung- cầu BĐS Cầu về BĐS là khối lượng BĐS mà người mua sẵn sàng chập nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường. Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sử dụng BĐS đó phục vụ cho sản xuất hoặc sinh hoạt của con người. Cầu trên TTBĐS là rất lớn, đa dạng và không ngừng tăng lên cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế như: đất ở, văn phòng, đất sử dụng cho mục đích trồng trọt, đất xây dựng, các khu công nghiệp giao thông, công trình công cộng… đặc biệt trong những năm gần đây cầu về BĐS ở các đô thị không ngừng tăng lên do quá trình đô thị hoá, chính sách quy hoạch, phát triển đô thị của nhà nước… Tuy nhiên, trên thực tế lại xuất hiện hiện tượng “ cầu giả tạo”, do có những đối tượng, thành phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng, tiến hành đầu tư BĐS không phải để đáp ứng nhu cầu sử dụng của bản thân mà để đầu cơ buôn bán trên thị trường, làm tăng giả tạo cầu về BĐS, do đó đẩy giá BĐS lên cao. Do vậy, vai trò của nhà nước là kiểm soát lượng cầu này một cách chặt chẽ giảm thiểu tối đa hiện tượng đầu cơ, tích trữ, qua đó kiểm soát được giá cả BĐS. Cung BĐS trên thị trường là một khối lượng BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt, nó có những đặc thù so với hàng hoá thông thường khác. Người ta không thể tự động tăng cung theo chủ ý của mình hoặc điều chỉnh cung BĐS theo không gian cũng như chủng loại, chất lượng của BĐS. Trên thực tế, cung về BĐS là không đồng đều giữa các vùng, các khu vực hoặc trong các ngành sản xuất. Sự chênh lệch này càng rõ nét khi so sánh giữa hai thị trường ở thành thị và nông thôn. Do vậy, vai trò của Nhà nước là điều tiết lại lượng cung giữa các khu vực, đảm bảo đáp ứng đồng đều về lượng cung thông qua các chính sách phát triển nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng… Cầu BĐS không ngừng tăng lên trong khi cung lại có hạn và phản ứng chậm so với sự biến động mạnh của lượng cầu, làm giá trị thị trường của BĐS tăng lên, gây nên những “cơn sốt” về BĐS tại thời điểm nhất định. Do vậy với vai trò quản lý của mình nhà nước cần thực hiện những biện pháp khác nhau, kết hợp biện pháp kinh tế với các biện pháp hành chính, các biện pháp trước mắt và lâu dài nhằm bình ổn giá cả thị trường,điều tiết, kiểm soát hoạt động của thị trường này một cách hợp lý. Việc định hướng, điều tiết và kiểm soát đối với TTBĐS không quyết định bởi ý chí của nhà nước mà là bắt buộc phải làm để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnhvà hiệu quả. 2. Nội dung và công cụ quản lý nhà nước đối với TTBĐS 2.1. Nội dung: Xây dựng hệ thống pháp lụât đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu quả để TTBĐS hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán đảm bảo thu thuế từ hoạt động của TTBĐS nộp vào ngân sách nhà nước. Nhà nước ban hành các văn bản pháp luật quy định rõ ràng cụ thể những vấn đề liên quan đến các quyền trong BĐS, các hình thức sở hữu đối với BĐS, hợp đồng mua- bán BĐS... tạo điều kiện chính thức hoá quan hệ pháp lý trong giao dịch trong TTBĐS như mua bán, cho thuê, thế chấp... BĐS nói chung, đất đai và nhà ở nói riêng là yếu tố gắn chặt với lợi ích của xã hội, tổ chức, cá nhân, do vậy dễ dàng nảy sinh các mâu thuẫn trong quan hệ liên quan đến loại tài sản này. Để giải quyết các mâu thuẫn trên, nhà nước phải dùng đến công cụ pháp luật để thi hành các mệnh lệnh nhằm đảm bảo trật tự, an toàn, ổn định xã hội, kết hợp hài hoà các lợi ích và do đó việc quản lý sử dụng tài sản BĐS của các tổ chức, cá nhân được dễ dàng. Luật pháp tác động vào các đối tượng sử dụng không phân biệt các tầng lớp, địa vị xã hội, đảm bảo công bằng trong xã hội, bắt buộc các đối tượng sử dụng tham gia vào TTBĐS phải tuân thủ các quy tắc, quy phạm pháp luật trong quá trình sử dụng, không cho phép một tổ chức nào có thể vi phạm pháp luật. Pháp luật của nhà nước quy định rõ ràng về trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế ( thuế chuyển quyền sử dụng, lệ phí trước bạ...) và các nghĩa vụ khác đối với nhà nước trong các giao dịch về BĐS. Đây là nghĩa vụ mang tính chất bắt buộc đối với các chủ thể tham gia thị trường này, nhằm duy trì trật tự xã hội, tăng thu ngân sách cho nhà nước, đồng thời có thể kiểm soát được các giao dịch này. Không những vậy sự can thiệp của nhà nước thông qua luật pháp đối với TTBĐS, điều tiết và quản lý TTBĐS thông qua việc tác động vào các nguồn cung- cầu BĐS trên thị trường. Cầu trên TTBĐS là rất lớn, đa dạng và không ngừng tăng lên cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế như: nhà ở, văn phòng cho thuê, đất sử dụng cho mục đích trồng trọt, đất xây dựng, các khu công nghiệp... trong khi nguồn cung về loại tài sản này lại có hạn và phản ứng chậm so với sự biến động mạnh của lượng cầu, do vậy thông qua pháp luật nhà nước điều tiết và quản lý nguồn cung, không để nguồn cung đáp ứng tất cả các nhu cầu trên thị trường, kể cả những nhu cầu không phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của nhà nước. Hệ thống phát luật càng hoàn chỉnh, cụ thể càng đảm bảo vai trò quản lý của nhà nước đối với TTBĐS sẽ có hiệu lực, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường này phát triển theo đúng hướng. Xây dựng chính sách tài chính và chính sách có liên quan đảm bảo cho TTBĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản thân TTBĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điều tiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề bức xúc, đặc biệt là vấn đề về nhà ở. Mục đích chính của hệ thống tài chính là hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế một cách, cân đối, các khoản thuế và lệ phí đều tạo nên tính hợp pháp của hàng hoá BĐS khi tham gia thị trường. Các quy định về nộp thuế cho nhà nước khi tham gia thị trường của các doanh nghiệp, thuế doanh thu khi bán BĐS thuế đánh vào lợi nhuận thu được của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, lệ phí khi thực hiện việc chuyển nhượng BĐS, thế chấp,... bắt buộc các thành phần khi tham gia thị trường BĐS phải thực hiện trong quá trình kinh doanh trên thị trường, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, mở rộng thị trường. Mặt khác, việc áp dụng những định mức thuế khác nhau giúp nhà nước khuyến khích các lĩnh vực cần phát triển, hạn chế những tiêu cực trong TTBĐS. Phát triển TTBĐS là yếu tố đáng kể trong việc làm tăng trưởng kinh tế vì nó kích thích sự phát triển của các nghành khác. Song một vấn đề quan trọng đối với doanh nghiệp kinh doanh trên thị trường này là vốn, do để đầu tư vào tài sản này luôn đòi hỏi phải có một lượng vốn rất lớn mà không phải bất cứ một doanh nghiệp nào cũng có đủ khả năng huy động vốn từ nội lực, do vậy họ phải huy động dưới nhiều hình thức, đặc biệt là qua ngân hàng. Việc đáp ứng đủ lượng vốn cần thiết để đầu tư vào BĐS với mức lãi suất hợp lý và ổn định sẽ tạo cảm giác an tâm cho chủ đầu tư, kích thích các hoạt động kinh doanh trên TTBĐS. Nhà nước với vai trò quản lý, điều tiết thị trường có trách nhiệm hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia TTBĐS thông qua các chính sách giảm lãi suất, trợ cấp một phần vốn, trợ cấp kỹ thuật... để có thể tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư, hơn nữa việc thủ tục vay vốn thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể dễ dàng vay vốn đầu tư vào các lĩnh vực cần thiết. Cầu về BĐS tăng lên rất cao trong tầng lớp dân cư ( đặc biệt là cầu về nhà ở), song không phải tất cả đểu tự đáp ứng được nhu cầu của bản thân mà đặc biệt là phần đông những người nghèo. Những người có thu nhập trung bình hoặc thấp đều khó có thể có khả năng tự xây dựng được nhà ở, do vậy sự can thiệp của nhà nước trong lĩnh vực này thể hiện ở việc tạo điều kiện về đất ở và các công trình kỹ thuật, tạo điểu kiện về tài chính như cho vay với lãi suất thấp hoặc các hình thức trả góp... giúp họ có thể đáp ứng được nhu cầu tối thiểu nhất về nhà ở. Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ BĐS cũng như đăng ký biến động phát sinh trong quá trình giao dịch BĐS(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS...) Hệ thống đăng ký BĐS là cơ sở pháp lý đáng tin cậy cho việc xác lập và bảo vệ các quyền BĐS đồng thời cũng là căn cứ pháp lý vững chắc cho các giao dịch về BĐS. Hồ sơ đăng ký BĐS có tác dụng bảo vệ lợi ích của người có thực quyền, đồng thời cũng là chứng cứ pháp lý duy nhất để bảo vệ người khiếu kiện hợp pháp về BĐS và bao giờ những quyền lợi, giao dịch đã được đăng ký cũng được ưu tiên hơn những trường hợp chưa hay không đăng ký. Không những vậy việc đăng ký BĐS còn cung cấp thông tin về hiện trạng, trạng thái hiện tại của các quyền về BĐS cụ thể không chỉ cho các cá nhân, tổ chức tham gia TTBĐS mà còn hỗ trợ cho hoạt động quản lý hành chính của nhà nước đối với BĐS. Nhà nước xây dựng một cơ quan đăng ký thống nhất thực hiện công việc đăng ký BĐS, đảm bảo việc đăng ký chứa đựng đầy đủ thông tin về địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng, đảm bảo công khai các thông tin trước công chúng và việc tiếp cận, khai thác trao đổi dễ dàng giữa các đối tượng tham gia TTBĐS, kể cả các nhà chuyên môn, các nhà quản lý. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá BĐS, làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, việc thu thuế đối với BĐS. BĐS là một tài sản có giá trị lớn. TTBĐS giúp cho người bán- người mua xác định được giá trị thị trường của BĐS, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro, do đó việc giao dịch, thoả thuận mua - bán BĐS diễn ra thuận lợi. Mặt khác, việc định giá BĐS giúp cho nhà nước có căn cứ để thu thuế BĐS, đảm bảo công bằng, hợp lý. Nhà nước tiến hành định giá BĐS nhằm thực hiện các chủ trương, chính sách về BĐS theo cơ chế thị trường. Trong TTBĐS, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung-cầu mà còn phụ thuộc vào xu hướng phát triển(định hướng đầu tư của nhà nước). Do vậy chỉ có nhà nước mới có khả năng định giá BĐS và cần khai thác triệt để khả năng này để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả TTBĐS. Nhà nước tiến hành quản lý giá BĐS với những đặc thù: Nghiên cứu chính sách giá để thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đối với BĐS. Điều tra, khảo sát, phân tích thông tin, dự báo các thông số hình thành giá BĐS, xây dựng bảng giá BĐS để xác định giá cho thuê BĐS. Tổ chức kiểm tra việc chấp hành các quy định về giá BĐS đồng thời xử lý những vi phạm trong việc chấp hành những quy định này. Việc tổ chức xác định giá đúng đắn của các loại BĐS có ý nghĩa quan trọng để điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích việc sử dụng có hiệu quả các BĐS, đưa lại hiệu quả kinh tế cao. Để thực hiện chức năng này việc xác định giá BĐS phải tính toán toàn diện các nhân tố có liên quan về kinh tế- chính trị- xã hội để giúp nhà nước hình thành bảng giá BĐS- đây là công cụ sắc bén để nhà nước quản lý TTBĐS. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá BĐS là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về TTBĐS. Xây dựng hệ thống thông tin mở- ngân hàng dữ liệu về BĐS đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS của cơ quan nhà nước. Một đặc điểm cơ bản của TTBĐS đó là thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường. Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì thông tin về thị trường như: thông tin về BĐS ( vị trí, quy mô, diện tích, hình thể, kiến trúc...), về BĐS cạnh tranh, về chủ sử dụng, người tham gia giao dịch, thông tin về pháp luật xung quanh BĐS... là tối cần thiết. Chỉ khi có đầy đủ những thông tin có liên quan người kinh doanh BĐS mới có thể đưa ra quyết định kinh doanh của mình. Đối với người quản lý thị trường, thông tin về BĐS là yếu tố đầu vào cho các cấp ra quyết định quản lý phù hợp. Việc thu thập, xử lý, phân tích thông tin còn là bước quan trọng trong quá trình tiến hành định giá BĐS. Đặc biệt trong phương pháp so sánh, thông tin về các giao dịch trước đó là cơ sở quan trọng để định giá BĐS sẽ được giao dịch. Những thông tin về BĐS cụ thể còn là căn cứ pháp lý cho việc giải quyết, xử lý những vi phạm, tranh chấp, kiện cáo trong quá trình sử dụng hoặc các giao dịch về BĐS. Dựa vào thông tin về BĐS và TTBĐS là cơ sở để nhà nước thực hiện việc điều chỉnh, can thiệp vào các giao dịch trên thị trường một cách có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, hiện nay thông tin trên thị trường BĐS là rất ít, với độ tin cậy thấp. Những thông tin liên quan đến giao dịch sẽ được thực hiện, những giao dịch trước đó là rất thiếu. Hơn nữa, việc thu thập và nắm bắt đầy đủ các thông tin về BĐS cũng như TTBĐS là công việc rất khó khăn đối với bất cứ cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS hay cơ quan quản lý BĐS, nó đòi hỏi tốn nhiều thời gian, tiền của. Tình trạng thiếu thông tin về thị trường gây ra những hậu quả rất nghiêm trọng: các giao dịch trên thị trường không được tiến hành một cách minh bạch, nhiều hiện tượng tung tin giả nhằm chuộc lợi; công tác định giá gặp nhiều khó khăn, tốn kém và độ chính xác không cao; công tác quản lý kém hiệu quả... Vì vậy việc xây dựng một hệ thống thông tin mở trên TTBĐS là một yêu cầu bức thiết đối với câng tác quản lý nhà nước về TTBĐS. Điều này tạo ra sự minh bạch trong việc thực hiện giao dịch do các thành phần tham gia TTBĐS đước đáp ứng, cung cấp đầy đủ thông tin có liên quan mà lại giảm được tối đa thời gian và chi phí cho việc thu thập, đơn giản, thuận lợi cho công tác định giá và quản lý của cơ quan nhà nước. Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh, môi giới BĐS. Trong điều kiện CCTT, để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội và nhu cầu cải thiện đời sống của các tầng lớp dân cư, TTBĐS ngày càng mở rộng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần vào hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy nhiên hoạt động của các tổ chức kinh doanh, môi giới BĐS chủ yếu là do tự phát, quy mô nhỏ, vốn ít, kinh nghiệm chưa nhiều, các giao dịch thực hiện thông qua các tổ chức này thường manh mún, thiếu minh bạch. Do vậy công tác quản lý của nhà nước đối với các đối tượng kinh doanh BĐS này là việc sắp xếp, tổ chức đăng ký hoạt động của các công ty kinh doanh và môi giới BĐS hướng hoạt động của họ theo khuôn khổ pháp luật, hỗ trợ về vốn dưới nhiều hình thức, kiểm soát hoạt động của các tổ chức này thông qua việc thu thuế kinh doanh, thuế thu nhập qua các hoạt động kinh doanh BĐS... ở nhiều nước trên thế giới, các trung gian ( môi giới BĐS) hoạt động như đại lý BĐS được đào tạo, có văn bằng, có tư cách pháp nhân, đăng ký trụ sở. Tổ chức này đóng vai trò rất quan trọng trên TTBĐS địa phương và hoạt động công khai trước pháp luật. Do vậy việc đào tạo kỹ năng, nghiệp vụ chuyên môn đối với các tổ chức này cũng được nhà nước hết sức chú ý nhằm phát huy tối đa những ích lợi do các tổ chức này mang lại nhằm phát triển TTBĐS đa dạng. 2.2.Công cụ quản lý của nhà nước đối với TTBĐS Quy hoạch, kế hoạch đất đai và nhà ở . Quy hoạch, kế hoạch là một trong những công cụ quan trọng giúp nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường theo quy hoạch và pháp luật.Thực chất của công tác này là một quá trình nhà nước tác động vào thực trạng TTBĐS một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảo vệ cảnh quan môi trường, an toàn xã hội... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của TTBĐS đầy biến động trong CCTT. Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quá trình hoạt động phát triển kinh doanh BĐS. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở , nhà nước kiểm soát mọi diễn biến tình hình sử dụng đất đai cũng như các công trình trên đất, từ đó ngăn chặn tình trạng sử dụng đất đai, lãng phí, việc sử dụng bừa bãi các BĐS trên đất trái với mục đích sử dụng mà nhà nước quy định, gây khó khăn cho công tác quản lý BĐS và TTBĐS. Mặt khác thông qua đó nhà nước kiểm soát được phạm vi sử dụng của từng đối tượng đối với BĐS, từ đó giúp việc giải quyết những tranh chấp về BĐS được nhanh chóng, thuận lợi... Nhà nước quy hoạch, kế hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, đường xá, đất cho các ngành... tạo sự thuận lợi cho việc phát triển BĐS ở từng vùng tuỳ vào đất đai được quy hoạch của mỗi vùng. Tạo điều kiện cho việc tính thuế, định giá các BĐS. Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chủ yếu gồm: nghiên cứu, triển khai, điều tra, kiểm soát, đo đạc, phân loại, thống kê. lập bản đồ địa chính để đề xuất các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từng vùng, từng lãnh thổ phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội. Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế và điều kiện đất đai, nhà nước xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, đường sá, đất nông nghiệp. Các ngành chức năng ( nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ lợi…) căn cứ vào tài liệu quy hoạch, kế hoạch xây dựng đất tổng thể để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội dung sử dụng đất của ngành đó. Hình thức và phương pháp quy hoạch đất đai linh hoạt đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của nhà nước, đồng thời phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ chế thị trường. Công cụ tài chính: Tài chính là công cụ để các đối tượng tham gia TTBĐS thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình. Nhà nước thông qua công cụ là thuế tác động tới các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS thấy được trách nhiệm và nghĩa vụ của họ khi hoạt động trong TTBĐS. Nhà nước tiến hành đánh thuế đối với hoạt động của các tổ chức kinh doanh BĐS ( thuế thu nhập, thuế đăng ký kinh doanh...) hoặc các khoản lệ phí khi tiến hành mua- bán, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế BĐS... Tất cả các khoản thuế và lệ phí trên đều tạo nên tính hợp pháp của hàng hoá khi mang ra thị trường. Đây là nhân tố có tác động mạnh mẽ đến các yếu tố trên thị trường nhà đất như cung, cầu và giá cả. do đó có những ảnh hưởng nhất định đến hành vi của người tiêu dùng. Mặc dù những tài sản BĐS được đánh thuế bao giờ cũng tạo cảm giác yên tâm cho nhà đầu tư, nhưng lại làm giảm lợi nhuân của các nhà kinh doanh BĐS, buộc các nhà kinh doanh BĐS phải xem xét, đưa ra mức giá hợp lý trên thị trường. Tài chính là công cụ quản lý quan trọng cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường, kết hợp hài hoà các lợi ích kinh tế trong xã hội. Nhà nước định ra mức thuế đối với từng loại BĐS tùy thuộc vào vị trí, quy mô, các điều kiện của môi trường xung quanh... đảm bảo người sử dụng BĐS ở vị trí thuận lợi phải trả mức thuế cao và ngược lại. Đồng thời nhà nước cũng có một loại chính sách ưu đãi, miễn giảm thuế đối với các đối tượng có mức thu nhập tháp đảm bảo nhu cầu tối thiểu của họ đối với những BĐS trong sinh hoạt. Tài chính là công cụ quan trọng thúc đẩy các tổ chức, cá nhân sử dụng BĐS nói chung và đất đai và nhà ở nói riêng một cách hợp lý, đạt hiệu quả. Thông qua công cụ tài chính nhà nước khuyến khích việc đầu tư của các tổ chức vào các công trình có mục đích công cộng nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho nhà nước, đồng thời giúp tăng thu ngân sách. Các công cụ tài chính được sử dụng: -Thuế, lệ phí: thuế sử dụng đất, thuế, lệ phí chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, thuế môn bài, thuế doanh thu đối với các tổ chức kinh doanh BĐS...Việc quy định các khoản thuế và lệ phí cụ thể chi tiết tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trong TTBĐS được diễn ra công khai, tránh hiện tượng hoạt động kinh tế ngầm, góp phần điều tiết, mở rộng và ổn định TTBĐS . Giá cả: thực hiện việc định giá BĐS, quy định khung giá chung cho các BĐS trong mua, bán, chuyển nhượng, thu hồi... Bảo hiểm: đây là công cụ tài chính ban hành chủ yếu nhằm hạn chế những rủi ro trong kinh doanh BĐS đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước. Ngân hàng: với những hình thức hoạt động đa dạng, chính sách lãi xuất, thế chấp... hỗ trợ về vốn cho các đối tượng khi tham gia kinh doanh BĐS Công cụ luật pháp Luật pháp là công cụ quản lý không thể thiếu được của nhà nước, luật pháp thể hiện vai trò trong công tác quản lý TTBĐS của nhà nước: -Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong điều kiện TTBĐS ngày càng mở rộng và phát triển. Do BĐS là yếu tố gắn chặt với lợi ích của các tổ chức, cá nhân cho nên trong quá trình sử dụng dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn giữa lợi ích của các bên. Để giải quyết các mâu thuẫn trên, nhà nước phải dùng đến công cụ luật pháp để thi hành các mệnh lệnh. Có như vậy, trật tự và an toàn xã hội mơi ổn định, nhà nước mới có thể ._.