Ước lượng sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng-Chi phí xây dựng

Toát nghieäp chöông trình ñaøo taïo kinh teá Fulbright (FETP) “Kinh teá hoïc öùng duïng cho phaân tích chính saùch”, 1998.
Toát nghieäp Master of Engineering in Construction Management, Asian Institute of Technology (AIT), Thailand, 2002.
Tiến sỹ chuyeân ngaønh Kỹ thuật & Quản lý xây dựng taïi Pukyong National University (PKNU),Busan, Korea • Lónh vöïc nghieân cöùu: Quaûn lyù döï aùn, Phaân tích & thẩm ñịnh ñaàu tö XD - baát ñoäng saûn • Email: ltvan@hcmut.edu.vn hoaëc luutruongvan@yahoo.com • Website: Tự giới thiệu Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 3 A. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ ƯỚC LƯỢNG Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 4 Tại sao phải ước lượng? • ðỊNH NGHĨA:Một ước lượng là một ñánh giá, một ý kiến, một xấp xỉ về chi phí của một dự án, có cần nhắc các yếu tố thực tế. • Có nhiều loại ước lượng ñược thực hiện tại các thời ñiểm khác nhau trong vòng ñời dự án. • Ước lượng cũng cung cấp một hướng dẫn cho các nhà thiết kế ñể lựa chọn vật liệu và quy mô dự án dưới ñiều kiện ngân sách của chủ ñầu tư Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 5 Các kiểu ước lượng (1) Giai ñoạn chuẩn bị: Ước lượng khái niệm hoặc Rough order magnitude (ROM) G.ðoạn t.kế sơ bộ: Ước lượng giản ñồ (Schematic Estimate) G.ðoạn p.triển t.kế: Ước lượng p.triển thiết kế Giai ñoạn cung ứng Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 6 Các kiểu ước lượng (2): Giai ñoạn chuẩn bị (Conceptual phase) • Một chủ ñầu tư cần các thôn g tin chi phí từ lúc ban ñầu của 1 dự án ñể ra các quyết ñịnh về vị trí và quy mô dự án trước khi chi tiền ra ñểmua ñất, mua tài sản. • Các ước lượng trong giai ñoạn này dựa trên rất ít thông tin, chủ yếu là các dữ liệu quá khứ về các dự án tương tự. • Kiểu này của ước lượng gọi là ước lượng khái niệm (conceptual estimate) hoặc rough order of magnitude (ROM). • Thời gian dành cho loại ước lượng này là ngắn và nó chỉ cung cấp một ngân sách sơ bộ. Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 7 Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ (Schematic phase) • Một ước lượng giản ñồ cho một công trình dân dụng sẽ gồm các thông tin sau: – Các mặt bằng sàn (tỷ lệ 1/16”), các mặt bên và các mặt cắt – Khái quát các ñặc ñiểm kỹ thuật chính công trình – Bản vẽ sơ bộ vềM&E (One-line drawings for mechanical and electrical systems) • Có thể dùng giá ñơn vị, ước lượng assembly, ước lượng giá ñơn vị diện tích hoặc phối hợp chúng với nhau. • Một dự phòng phí (contingency) sẽ ñược thêm vào ñể phòng cho những thiếu sót của nhà thiết kế, của chi tiết kỹ thuật và của quy mô. Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 8 Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ (Schematic phase) Báo cáo của ước lượng này bao gồm: Bóc các khối lượng khác (sơ bộ) Tính toán các phần tử chính của dự án Tính tổng diện tích sàn xây dựng Tính diện tích tường bao Tính tổng khối tích của ñất ñào Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 9 Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ (Schematic phase) • Tại cuối giai ñoạn thiết kế sơ bộ, ước lượng chi phí cho giai ñạon này sẽ ñược ñệ trình lên chủ ñầu tư cùng với bản thiết kế sơ bộ (schematic design). • Chủ ñầu tư sẽ quyết ñịnh các thông số chính về thiết kế và ngân sách dự án. • Ngưới ước lượng thì nhận dạng các giả ñịnh chủ yếu của ước lượng trong g.ñoạn này Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 10 Các kiểu ước lượng(6): giai ñoạn phát triển thiết kế (Design development phase) • Ước lượng trong giai ñoạn trong giai ñoạn này gần giống với giai ñoạn trước nhưng chi tiết hơn. • Một ước lượng phát triển thiết kế (design development estimate) chứa ñựng các thông tin sau: – Các bản vẽ tỷ lệ 1/8” – Các mặt bên, mặt cắt và các chi tiết với tỷ lệ phóng to hơn – Tất cả các ñặc diểm kỹ thuật của toàn bộ công trình – Hệ thống M&E chi tiết • Giá ñơn vị thường ñược dùng trong giai ñoạn này. Lúc này hầu hết các hạng mục ñều có thể ñược ước lượng. • Lúc này các chi phí vật liệu ñã biết rồi và nên ñược so sánh với các dự án tường tự ñã hoàn thành • Các giả ñịnh chính nên ñược ghi chú và so sánh với những gì ñã giả ñịnh ở giai ñoạn trước ñó Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 11 Các kiểu ước lượng (7): giai ñoạn ñấu thầu (Procurement phase) • Với phương pháp truyền thống và hợp ñồng khoán gọn: – Một ước lượng sẽ ñược chuẩn bởi nhà thầu và bởi ban QLDA – Nhà thầu chuẩn bị ước lượng ñể dự thầu. – Ban QLDA của chủ ñầu tư sẽ chuẩn bị 1 ước lượng ñể ñàm phán giá hợp ñồng với nhà thầu và thẩm tra giá của nhà thầu dự thầu. • Nhà thầu có thể yêu cầu các nhà thầu phụ báo giá • Thông thường mất khoảng 3 tuần ñể nhà thầu chuẩn bị giá dự thầu Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 12 Các kiểu ước lượng (7): giai ñoạn ñấu thầu (Procurement phase) • Ước lượng chi phí trong g.ñoạn này mà ñược chuẩn bị bởi Ban QLDA của chủ ñầu tư ñược gọi là a fair cost estimate (ước lượng công bằng), mà sẽ do Giám ñốc xây dựng (construction manager) hoặc một người ước lượng chi phí chuyên nghiệp (professional cost estimator). – Ước lượng này ít dựa trên nhà thầu phụ mà dựa nhiều vào chuyên gia – Cung cấp ñộ chính xác thấp hơn ước lượng dự thầu nhưng ñủ ñể ñánh giá các ước ượng dự thầu. – Một tiến ñộ cũng có thể ñược chuẩn bị trong giai ñạon này Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 13 B. CÁC PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 14 B1. ƯỚC LƯỢNG TỔNG MỨC ðẦU TƯ CHO CÁC DỰ ÁN VỚI NGUỒN VỐN KHÁC Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 15 PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG • Coù nhieàu phöông phaùp khaùc nhau ñeå thöïc hieän öôùc löôïng chi phí xaây döïng. Caùc phöông phaùp ñöôïc söû duïng phuï thuoäc vaøo:  Muïc ñích cuûa öôùc löôïng  Soá löôïng thoâng tin coù saún  Thôøi gian coù saún daønh cho öôùc löôïng  Söï coù saún cuûa döõ lieäu veà chi phí Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 16 PHÖÔNG PHAÙP ÑÔN VÒ (UNIT METHOD) • Phöông phaùp ñôn vò phaân boå chi phí ñeán moãi ñôn vò söû duïng cuûa coâng trình:  Saân ñaäu xe: chi phí / khoaûng chieám choå cuûa xe  Beänh vieän: Chi phí / giöôøng beänh  Nhaø ôû: Chi phí/ ngöôøi  Tröôøng hoïc: Chi phí / hoïc sinh  Nhaø haùt: Chi phí / choå ngoài. TOÅNG CHI PHÍ CUÛA DÖÏ AÙN = NAÊNG LÖÏC SÖÛ DUÏNG (coøn goïi laø naêng löïc thieát keá trong caùc baùo caùo thoáng keâ cuûa VN) * CHI PHÍ ÑÔN VÒ (the unit rate) Chi phí ñôn vò theo VN coøn goïi laø suaát voán ñaàu tö XDCB Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 17 PHÖÔNG PHAÙP ÑÔN VÒ (UNIT METHOD) (tieáp) Thí duï: • Moät nhaø haùt 500 choå ñöôïc hoaøn thaønh tröôùc ñoù 12 thaùng vôùi chi phí 62,5 tyû ñoàng. Tyû leä laïm phaùt haøng naêm laø 10%/naêm. Ngöôøi ta ñang muoán xaây döïng moät nhaø haùt töông töï, taïi moät vò trí töông töï nhöng laø 600 choå. Chi phí xaây döïng nhaø haùt môùi laø bao nhieâu? Giaûi:  Chi phí cuûa nhaø haùt 500 choå taïi thôøi ñieåm hieän taïi laø: 62,5 tyû * 1,1 = 68,75 tyû  Chi phí xaây döïng nhaø haùt/choå : 68,75 tyû/500 = 0,1375 tyû ñoàng/choå  Öôùc löôïng chi phí cho nhaø haùt 600 choå : 600 * 0, 1375 = 82,5 tyû Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 18 PHÖÔNG PHAÙP ÑÔN VÒ (UNIT METHOD) (tieáp) Khuyeát ñieåm cuûa phöông phaùpï:  Thieáu chính xaùc cuûa noù  Raát khoù khaên ñeå xem xeùt moät phaïm vi toaøn boä cuûa caùc nhaân toá töø kieåu daùng vaø kích thöôùc coâng trình, phöông phaùp thi coâng, vaät lieäu xaây döïng, v.v  Neân söû duïng phöông phaùp naøy cho:  Caùc döï aùn coâng coäng  Caùc giai ñoaïn ban ñaàu cuûa moät döï aùn khi maø chæ coù caùc thieát keá sô boä maø thoâi.  Tuy nhieân vôùi caùc chính trò gia vaø laõnh ñaïo chính quyeàn (nhöõng ngöôøi coù kieán thöùc raát giôùi haïn veà coâng trình/döï aùn xaây döïng) thì phöông phaùp naøy laø raát coù yù nghóa vaø deå hieåu ñeå giuùp hoï ra quyeát ñònh trong vieäc pheâ duyeät ngaân saùch cho moät döï aùn coâng coäng. Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 19 PHÖÔNG PHAÙP THEÅ TÍCH  Caùch xaùc ñònh theå tích cuûa moät coâng trình ñöôïc quy ñònh bôûi caùc toå chöùc ngheà nghieäp (nhö laø Royal Institute of British Architecs –RIB) hoaëc quoác gia  RIB quy ñònh: Theå tích moät coâng trình (m3) = Daøi (m) * Roäng (m) * Cao (m)  Chi phí xaây döïng = Theå tích coâng trình (m3)* giaù thaønh cuûa 1m3 (ñoàng/m3)  Caùch xaùc ñònh chieàu cao cuûa coâng trình phuï thuoäc vaøo phöông phaùp thi coâng vaø tính chaát cuûa maët baèng.  Phaïm vi aùp duïng: Thöôøng ñöôïc söû duïng cho caùc coâng trình maø chieàu cao caùc taàng laø khaùc nhau. Taïi sao khoâng duøng chi phí/m2 saøn söû duïng cho nhöõng coâng trình nhö theá? Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 20 PHÖÔNG PHAÙP THEÅ TÍCH (tieáp)  Maëc duø vieäc tính toaùn theå tích cuûa moät coâng trình noùi chung laø ñôn giaûn nhöng bao haøm heát caùc nhaân toá thieát keá khaùc nhau cuûa coâng trình thoâng qua ÑÔN GIAÙ THEÅ TÍCH laø hôi khoù khaên. Khuyeát ñieåm cuûa phöông phaùp theå tích:  Chöa xem xeùt ñeán hình daïng maët baèng, caùc chieàu cao taàng vaø soá taàng maø taát caû ñeàu aûnh höôûng ñeán chi phí.  Phöông phaùp naøy cuõng khoâng chæ ra cho khaùch haøng dieän tích saøn söû duïng  Khoâng theå hoå trôï nhoùm thieát keá ñeå döï baùo nhanh choùng nhöõng aûnh höôûng cuûa caùc thay ñoåi trong ñaëc ñieåm kyõ thuaät treân giaù thaønh 1ñôn vò theå tích (cubic rates) Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 21 PHÖÔNG PHAÙP DIEÄN TÍCH SAØN  Toång dieän tích saøn cuûa taát caû caùc taàng = Toång dieän tích saøn cuûa taát caû caùc taàng naèm giöõa caùc böùc töôøng bao (external walls) maø khoâng coù tröø töôøng beân trong, hoá thang maùy vaø hoá thang boä.  Toång chi phí = Toång dieän tích saøn * Giaù thaønh 1m2 saøn  Tính toaùn nhanh hôn vaø deå hieåu, deå thöïc hieän hôn vaø mang laïi nhieàu yù nghóa hôn cho khaùch haøng hôn laø chi phí ñôn vò söû duïng hoaëc chi phí theå tích.  Haïn cheá chuû yeáu cuûa phöông phaùp naøy laø xaùc ñònh giaù thaønh 1m2 saøn thích hôïp. Thoâng thöôøng ngöôøi ta döïa vaøo vieäc phaân tích caùc döï aùn töông töï ñaõ thi coâng xong. Vaø cuõng nhö caùc phöông phaùp tröôùc, noù chöa xem xeùt ñeán hình daïng maët baèng, caùc chieàu cao taàng vaø soá taàng, söï thay ñoåi cuûa ñaëc ñieåm kyõ thuaät maø taát caû ñeàu aûnh höôûng ñeán chi phí Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 22 PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Muïc tieâu: Taïo ra moät heä thoáng öôùc löôïng maø cho pheùp tính ñeán kieåu caáu truùc vaø tieâu chuaån hoaøn thieän vaøo giaù thaønh ñôn vò thoâng qua baûn mieâu taû veà:  Hình daïng cuûa coâng trình  Toång dieän tích saøn  Vò trí theo phöông ñöùng cuûa caùc dieän tích saøn trong coâng trình  Caùc chieàu cao taàng cuûa coâng trình Chi phí phaùt sinh cuûa caùc taàng ngaàm Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 23 PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Caùc thöøa soá troïng soá khi duøng SEM:  2 laàn dieän tích cuûa saøn taàng treät hoaëc 3 laàn neáu noù naèm döôùi taàng treät  Troïng soá gia taêng 0,15 cho moãi taàng phía treân maët ñaát (2+0,15X); trong ñoù X laø soá thöù töï cuûa taàng  Thöøa soá gia taêng laø 1 cho töôøng vaø caùc dieän tích saøn tieáp giaùp maët ñaát (2)  1 laàn dieän tích maùi ñöôïc ño löôøng ñeán phuû bì caùc böùc töôøng 1 laàn dieän tích cuûa caùc böùc töôøng beân ngoaøi. Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 24 PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Khi söû duïng caùc kyõ thuaät naøy, caùc coâng vieäc sau ñaây caàn phaûi ñöôïc öôùc löôïng moät caùch rieâng bieät: Coâng taùc maët baèng nhö laø laøm ñöôøng noäi boä, thoaùt nöôùc, coâng vieäc khaùc beân ngoaøi coâng tröôøng. Chi phí taêng theâm cho neàn moùng cuûa nhöõng coâng trình ñaëc bieät maø ñaét tieàn hôn nhöõng loaïi neàn moùng thoâng thöôøng. Oáng nöôùc veä sinh, dòch vuï caáp nöôùc, dòch vuï cung caáp gas, cung caáp ñieän, cung caáp nhieät vaø thang naâng Moät soá ñaëc tröng keát caáu phuï nhö laø cöûa soå maùi nhaø, maùi che cong, oáng khoùi thoaùt nhieät, vaø Caùc coâng vieäc treân nhöõng beà maët cong Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 25 PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Muïc ñích laø tính toaùn toång dieän tích beà maët maø theo ñoù moät giaù ñôn vò cuûa beà maët laø ñöôïc ñính keøm  Phöông phaùp naøy lieân quan ñeán vieäc söû duïng caùc thöøa soá khaùc nhau cho caùc dieän tích saøn maø phuï thuoäc vaøo vò trí cuûa saøn vaø caùc troïng soá khaùc nhau ñeå coù ñöôïc caùc ñôn vò ñính keøm. Vì theá chi phí öôùc löôïng laø gaàn vôùi caùc ñaëc tröng cuûa coâng trình hôn laø caùc phöông phaùp tröôùc ñoù.  Giôùi haïn: Khoù aùp duïng trong coâng nghieäp vì khoái löôïng coâng vieäc coù lieân quan vaø khan hieám caùc döõ lieäu maø ñaõ ñöôïc xuaát baûn veà caùc öùng duïng cuûa noù. Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 26 Thí duï aùp duïng phöông phaùp SEM 30m 4m 16m Basement 2nd floor 3rd floor 4th floor 1st floor Ground floor 3m 3m 3m 3m 3m 3m B B MAËT CAÉT B-B 12m MAËT BAÈNG Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 27 PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) Töôøng taàng haàm vaø töôøng taàng treät daøy 380mm, caùc böùc töôøng coøn laïi daøy 250mm  Taàng haàm (coù tröø töôøng): Dieän tích saøn = (30 – 0,38*2) * (12 – 0,38*2) = 39,24 * 11,24 = 328,66 m2 * troïng soá = 3 328,66*3 = 985,98 ñôn vò 985,98  Taàng treät (coù tröø töôøng): Dieän tích saøn = 328,66 m2 * troïng soá = 2 328,66*2 = 657,32 ñôn vò 657,32 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 28 PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Laàu 1 ñeán laàu 4 (coù tröø töôøng): Dieän tích saøn = (30 – 0,25*2) * (12 – 0,25*2) = 29,5 * 15,5 = 457,25 m2 Nhaân töû cho laàu 1 = 2 + 0,15*1 = 2,15 Nhaân töû cho laàu 2 = 2 + 0,15*2 = 2,30 Nhaân töû cho laàu 3 = 2 + 0,15*3 = 2,45 Nhaân töû cho laàu 4 = 2 + 0,15*4 = 2,6  Troïng soá = 2,15+2,3+2,45+2,6 = 9,5 457,25 * 9,5 = 4343,88 ñôn vò 4343,88  Maùi (khoâng tröø töôøng): Dieän tích = 30 * 16 = 480 m2 Khoâng coù nhaân töû hoaëc xem = 1 480,00 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 29 PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Caùc loaïi töôøng : Dieän tích töôøng taàng haàm: [(30*2) + (12*2)] * 3 = 252m2 * Troïng soá = 1 + 1 = 2 252 * 2 = 504 ñôn vò 504 Töôøng taàng treät: Töôøng phôi baøy ra ngoaøi = (12m+12m+30m)*3m = 162m2 Töôøng giöõ ñaát = (30m*3m) * 2 (troïng soá =2 vì töôøng lieân keát vôùi ñaát) = 180m2 162 + 180 = 342 ñôn vò 342 Töôøng laàu 1 ñeán maùi: Dieän tích töôøng = [(30*2)+(15,5*2)]*(4taàng*3m)=1092m2 16m – (0,25m*2) Chieàu cao taàng haàm Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 30 PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) Toång soá ñôn vò SE (Storey Enclosure) = 8405,18 Chi phí öôùc löôïng: 8405,18 ñôn vò * 120$/ñôn vò $1.008.621 Öôùc löôïng chi phí cuûa thang maùy $105.000 Öôùc löôïng caùc coâng vieäc beân ngoaøi $85.000 ---------------- Toång chi phí öôùc löôïng = $1.198.621 Laøm troøn soá $1.198.000 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 31 PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ (Factor Estimating) 3,330,000 Toång chi phí döï aùn 440,000 Coâng taùc caáp nöôùc 180,000 Coâng taùc thoaùt nöôùc 100,000 Coâng taùc ñieän 150,000 Coâng taùc hoaøn thieän 200,000 Chi phí ño ñaïc 700,000 Oáng daãn xöû lyù 180,000 Laép thieát bò 1,000,000 Mua thieát bò 220,000 Khung keøo 70,000 Ñaøo ñaát 90,000 Coâng vieäc chung Chi phí ($)Kieåu coâng vieäc BAÛNG 1: ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ TÖØ DÖÕ LIEÄU QUAÙ KHÖÙ Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 32 PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ (Factor Estimating) 3,330,000 Toång chi phí döï aùn 0.44440,000 Coâng taùc caáp nöôùc 0.18180,000 Coâng taùc thoaùt nöôùc 0.10100,000 Coâng taùc ñieän 0.15150,000 Coâng taùc hoaøn thieän 0.20200,000 Chi phí ño ñaïc 0.70700,000 Oáng daãn xöû lyù 0.18180,000 Laép thieát bò 1.001,000,000 Mua thieát bò 0.22220,000 Khung keøo 0.0770,000 Ñaøo ñaát 0.0990,000 Coâng vieäc chung Thöøa soáChi phí ($)Kieåu coâng vieäc BAÛNG 1: ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ TÖØ DÖÕ LIEÄU QUAÙ KHÖÙ Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 33 PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ (Factor Estimating) BAÛNG 2: ÖÔÙC LÖÔÏNG CHI PHÍ DÖÏ AÙN THEO THÖØA SOÁ ÑAÕ TÍNHTOAÙN Toång chi phí döï aùn 0.44Coâng taùc caáp nöôùc 0.18Coâng taùc thoaùt nöôùc 0.10Coâng taùc ñieän 0.15Coâng taùc hoaøn thieän 0.20Chi phí ño ñaïc 0.70Oáng daãn xöû lyù 0.18Laép thieát bò 600,000 1.00Mua thieát bò 0.22Khung keøo 0.07Ñaøo ñaát 0.09Coâng vieäc chung Chi phí ($)Thöøa soáKieåu coâng vieäc Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 34 PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ (Factor Estimating) BAÛNG 2: ÖÔÙC LÖÔÏNG CHI PHÍ DÖÏ AÙN THEO THÖØA SOÁ ÑAÕ TÍNHTOAÙN 1,998,000 Toång chi phí döï aùn 0.44 * 600000 = 2640000.44Coâng taùc caáp nöôùc 0.18 * 600000 = 1080000.18Coâng taùc thoaùt nöôùc 0.1 * 600000 = 600000.10Coâng taùc ñieän 0.15 * 600000 = 900000.15Coâng taùc hoaøn thieän 0.2 * 600000 = 1200000.20Chi phí ño ñaïc 0.7 * 600000 = 4200000.70Oáng daãn xöû lyù 0.18 * 600000 = 1080000.18Laép thieát bò 600,000 1.00Mua thieát bò 0.22* 600000 = 1320000.22Khung keøo 0.07 * 600000 = 420000.07Ñaøo ñaát 0.09*600000 = 540000.09Coâng vieäc chung Chi phí ($)Thöøa soáKieåu coâng vieäc Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 35 PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ (Factor Estimating)  Phöông phaùp naøy aùp duïng toát nhaát cho caùc döï aùn vôùi nhöõng thaønh phaàn chi phí noåi troäi nhö laø nhaø maùy loïc daàu, nhaø maùy tinh cheá kim loaïi, Caùc thöøa soá ñöôïc tính cho moãi thaønh phaàn nhö laø haøm soá cuûa chi phí noåi troäi (predominant cost). Thoâng thöôøng chi phí noåi troäi laø chi phí mua saém thieát bò cho döï aùn. Ngöôøi ta xem döï aùn môùi seõ coù tyû leä giöõa töøng chi phí thaønh phaàn vaø chi phí noåi troäi gioáng nhö döï aùn hieän höõu.  Söû duïng döõ lieäu cuûa caùc döï aùn hieän höõu töông töï seõ öôùc löôïng sô boä ñöôïc chi phí cuûa moät döï aùn coâng nghieäp khaù nhanh vôùi ñoä chính xaùc chaáp nhaän ñöôïc  Moät chi phí thaønh phaàn = Thöøa soá töông öùng cuûa döï aùn hieän höõu * Chi phí mua saém thieát bò cuûa döï aùn môùi  Khuyeát ñieåm cuûa phöông phaùp? Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 36 P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) Thí duï: Moät döï aùn hieän höõu coù chi phí töøng coâng vieäc ñöôïc cho trong baûng 3a. Xem döï aùn môùi vôùi ñaëc ñieåm vaø quy moâ töông töï nhöng tổng diện tích sàn XD là 86,200m2. Haõy öôùc tính chi phí cuûa döï aùn môùi theo phöông phaùp öôùc löôïng phaàn traêm Giaûi: Döïa vaøo döõ lieäu quaù khöù, tính tyû leä % cuûa töøng coâng vieäc so vôùi toång chi phí (Bảng 3b) Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 37 P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) BAÛNG 3a: DÖÕ LIEÄU QUAÙ KHÖÙ CỦA 1 DỰ ÁN CHUNG CƯ CAO CẤP 32,210,125 Tổng chi phí XD và thiết kế+QLDA 1,425,000Dự phòng phí 700,000Chi phí thiết kế + QLDA 30,085,125 Tổng cộng chi phí các hạng mục 2,091,054Trang thiết bị cho công trình (Fixtures & Equipment, FFE) 417,848Hoàn thiện bên ngoài dự án (sân vườn, phong cảnh, ) 1,392,071Cửa ñi và của sổ 4,307,760Hoàn thiện kiến trúc bên trong và bên ngoài công trình 1,849,003Hệ thống ñiện công trình 3,429,944Hệ thống cơ lạnh công trình 1,827,945Thang máy 6,832,454 Khung BTCT 7,937,046 Nền và móng Chi phí ($)Công tác chính 74400GFA (m2) = Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 38 P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) BAÛNG 3b: PHAÀN TRAÊM CHI PHÍ TÖØ DÖÕ LIEÄU QUAÙ KHÖÙ 32,210,125 Tổng chi phí XD và thiết kế+QLDA 1,425,000Dự phòng phí 700,000Chi phí thiết kế + QLDA 100%30,085,125 Tổng cộng chi phí các hạng mục 7%2,091,054Trang thiết bị cho công trình (Fixtures & Equipment, FFE) 1%417,848Hoàn thiện bên ngoài dự án (sân vườn, phong cảnh, ) 5%1,392,071Cửa ñi và của sổ 14%4,307,760Hoàn thiện kiến trúc bên trong và bên ngoài công trình 6%1,849,003Hệ thống ñiện công trình 11%3,429,944Hệ thống cơ lạnh công trình 6%1,827,945Thang máy 23%6,832,454 Khung BTCT 26%7,937,046 Nền và móng % so với tổng cộngChi phí ($)Công tác chính 74400GFA (m2) = Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 39 P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) Döïa vaøo döõ lieäu quaù khöù, xaùc ñònh giá ñơn vị ($/m2) = suất ñầu tư trên m2 của dự án hiện hữu  giá ñơn vị ($/m2) quá khứ = 30,085,125 / 74,400m2 = $404/m2 Toång chi phí cuûa döï aùn môùi (TCPM) = giá ñơn vị ($/m2) quá khứ * GFA của dự án mới  TCPM = $404 * 86,200m2 = $34,856,691 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 40 P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) BAÛNG 4: CHI PHÍ ÖÔÙC LÖÔÏNG SÖÛ DUÏNG ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM 4.7%Dự phòng phí 2.3%Chi phí thiết kế + QLDA 100%Tổng cộng chi phí các hạng mục 7%Trang thiết bị cho công trình (Fixtures & Equipment, FFE) 1%Hoàn thiện bên ngoài dự án (sân vườn, phong cảnh, ) 5%Cửa ñi và của sổ 14%Hoàn thiện kiến trúc bên trong và bên ngoài công trình 6%Hệ thống ñiện công trình 11%Hệ thống cơ lạnh công trình 6%Thang máy 23%Khung BTCT 26%Nền và móng % so với tổng cộngCông tác chính Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 41 P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) Tính chi phí töøng coâng vieäc cuûa döï aùn môùi = tyû leä % cuûa töøng coâng vieäc * TCPM Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 42 P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) BAÛNG 5: CHI PHÍ ÖÔÙC LÖÔÏNG SÖÛ DUÏNG ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM 37,318,720 Tổng chi phí XD và thiết kế+QLDA 1,651,0084.7%Dự phòng phí 811,0222.3%Chi phí thiết kế + QLDA 34,856,691 100%Tổng cộng chi phí các hạng mục 2,422,700 7% Trang thiết bị cho công trình (Fixtures & Equipment, FFE) 484,120 1%Hoàn thiện bên ngoài dự án (sân vườn, phong cảnh, ) 1,612,856 5%Cửa ñi và của sổ 4,990,980 14%Hoàn thiện kiến trúc bên trong và bên ngoài công trình 2,142,259 6%Hệ thống ñiện công trình 3,973,940 11%Hệ thống cơ lạnh công trình 2,117,861 6%Thang máy 7,916,096 23%Khung BTCT 9,195,879 26%Nền và móng Chi phí ($) % so với tổng cộngCông tác chính Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 43 P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) Caùc böôùc thöïc hieän: Döïa vaøo döõ lieäu quaù khöù, tính tyû leä % cuûa töøng coâng vieäc so vôùi toång chi phí Döïa vaøo döõ lieäu quaù khöù, xaùc ñònh giá ñơn vị ($/m2) = suất ñầu tư trên m2 của dự án hiện hữu Toång chi phí cuûa döï aùn môùi (TCPM) = giá ñơn vị ($/m2) quá khứ * GFA của dự án mới Tính chi phí töøng coâng vieäc cuûa döï aùn môùi = tyû leä % cuûa töøng coâng vieäc * TCPM Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 44 Ước lượng khái niệm (CONCEPTUAL ESTIMATE) (1): Phương pháp • Còn ñược gọi là rough order of magnitude (ROM) • Thường dựa vào phương pháp ñơn vị (mà Việt nam gọi là suất vốn ñầu tư) • Thực hiện nhanh và cung cấp ñộ chính xác khoảng ±20 %. Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 45 Ước lượng khái niệm (CONCEPTUAL ESTIMATE) (2): Dữ liệu • ðộ chính xác của ước lượng khái quát phụ thuộc vào chất lượng của dữ liệu mà người ước lượng có sẳn. – Tốt nhất là dựa vào dữ liệu về những dự án tương tự ñã hoàn thành rồi hiệu chỉnh lạm phát và ñiều kiện. – Tuy nhiên những công ty mà thực hiện nhiều kiểu dự án khác nhau hoặc không có thông tin về những dự án tương tự ñã hoàn thành thì có thể dựa vào thông tin in sẳn như là R.S Means Assemblies Cost Data (see Hình 5.1). Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 46 Hình 5.1 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 47 Hình 5.1 Unit cost corresponding to 3/4 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 48 Ước lượng khái niệm (4): Hình 5.1 • Dữ liệu trên hình 5.1 là dựa trên trung bình của hơn 11,500 dự án mà ñược thu thập bởi R.S Means Co., Inc., từ các nhà thầu, công ty thiết kế và các chủ ñầu tư. • Các chi phí này ñược hiệu chỉnh về năm hiện hành và tính trung bình. • Chi phí ñơn vị ñược chia thành 3 cột: ¼, median, & ¾. – Cái này giúp nhà ước lượng hiệu chỉnh nhanh về chất lượng. – Cột median chỉ ra chi phí mà có ñược từ khảo sát 50% dự án ñắt tiến và 50% dự án ít ñắt tiền. – Cột ¾ chỉ ra một chất lượng cao hơn, với 75% của các dự án so sánh là ñắt tiền Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 49 Ước lượng khái niệm (5): Dữ liệu • Sau khi ñã xác ñịnh loại dự án và kiểu chất lượng, chúng ta nhân giá ñơn vị trong bảng với năng lực thiết kế của dự án. – Một motel 50 phòng; với chất lượng cao (3/4), dùng giá năm 2003: – Năng lực thiết kế * Giá ñơn vị = Tổng chi phí – 50 ñơn vị * $51,500 /ñơn vị = $2,575,000 Cái này phản ánh chi phí của một motel ñiển hình, chất lượng cao, vi trí bình thường. – Nó bao gồm: lợi nhuận và overhead của nhà thầu, dựa trên giả ñịnh dự án là kích thước trung bình, ñiều kiện kinh tế và thị trường bình thường. Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 50 Ước lượng khái niệm (6): Hiệu chỉnh kích thước – Bảng 5.1 trình bày chi phí với kích thước trung bình. – Với dự án lớn hơn thì chi phí ñơn vị có thể khác. – Bảng 5.2 chỉ ra diện tích trung bình 1 phòng với chất lượng cao là 620 ft2. Vì thế : • Kích thước của motel là = 620 ft2 * 50 units = 31,000 ft2 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 51 Ước lượng khái niệm (7): Bảng 5.2 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 52 Ước lượng khái niệm (8): Hiệu chỉnh kích thước Trong bảng Project Size Modifier (Hình 5.3), motel ñiển hình có kích thước 40,000 ft2. Vì thế hiệu chỉnh như sau: – Dùng hệ số kích thước = 0.775 (làm tròn ñến 0.8), Bảng 5.3 chỉ ra hệ số hiệu chỉnh là 1.03. – Vì thế: • $2,575,000 x 1.03 = $2,652,250 775.0 40,000 31,000 factor Size area building Typical area building Proposed = = Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 53 Ước lượng khái niệm (9): Hình 5.3 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 54 Ước lượng khái niệm (10): Hiệu chỉnh vị trí – Gía motel $2,652,250 phản ánh chi phí của motel mà bắt ñầu xây dựng năm 2003. – Hình 5.4, chỉ ra các bảng của một nhiều thành phố thuộc US & Canada mà Means ñã biên dịch vào trong chi phí. • Thành phố trung bình quốc gia có tổng chỉ số = 100. • Trong năm 2003, t.phố ñắt ñỏ nhất là New York City với chỉ số là 132.6 và t.phố ít ñắt ñó nhất là Panama City, Florida, với chỉ số là 70.6. • Một TP gần với mức trung bình là Pittburgh, với chỉ số là 100.2 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 55 Ước lượng khái niệm (11): Hình 5.4 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 56 Ước lượng khái niệm (12): Hiệu chỉnh vị trí • Tuy nhiên có nhiều t.phố không có sẳn dử liệu chỉ số chi phí. – Lúc này nhà ước ượng cần dựa vào kinh nghiệm ñể tìm 1 t.phố mà có sẳn dữ liệu chi phí nhưng hiệu chỉnh giá vật liệu Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 57 Ước lượng khái niệm (13): Hiệu chỉnh vị trí 872,488 $1, City) (Panama motel phí Chi 70.6 costCity Panama Adjusted 100 2,652,250 :City Panama 516,884 $3, :City)York (New motel phí Chi 132.6 costYork New Adjusted 100 2,652,250 :CityYork New indexCity cityfor cost Adjusted 100 cost Estimated ==> = ==> = = Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 58 Ước lượng khái niệm (14): Hiệu chỉnh thời gian $4,140,786 cost project Current 100 costproject Current 48,3 2,000,000 2003Index costproject Current yearpast Index costproject Past = = = – Dùng chỉ số giá theo thời gian – Giả ñịnh một dự án năm 1980 có chi chi phí $2,000,000. Quá trình tính toán chi phí cho một dự án tương tư nhưng năm 2003 như sau: Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 59 Ước lượng khái niệm (15): Hiệu chỉnh thời gian • Nguồn khác về thông tin chỉ số giá là Engineering News-Record (ENR), mà ñược xuất bản hàng tuần dựa trên chỉ số giá cơ bản năm 1913 (năm gốc). – Các chỉ số ñược xuất bản cho chi phí xây dựng, chi phí nhà dân dụng, lao ñộng phổ thông, lao ñộng có kỹ năng và vật liệu. – Chỉ số của ENR có thể ñược dùng như là chỉ số trung bình ñể hiệu chỉnh chi phí dự án theo thời gian. – Chỉ số chi phí ENR có thể xem online tại www.ENR.com Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 60 Ước lượng khái niệm (16): Hiệu chỉnh thời gian Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 61 Ước lượng khái niệm (17): Hiệu chỉnh thời gian • XD 1 con ñường trong tháng 8/1994 có chi phí như sau (biết chi phí của nó là 5 triệu ñô la trong tháng 8/1981): – Construction Cost Index (ENR) Aug. 1981 = 3575 (see Figure 5.5). – Construction Cost Index (ENR) Aug. 1994 = 5433 (see Figure 5.6). 5433 1994cost on Constructi 3575 $5,000,000 = Chi phí xây dựng quy ñổi sang năm 1994 = $7,598,601 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 62 Ước lượng khái niệm (18): Bảng 5.5 & 5.6 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 63 Ước lượng khái niệm (19): Hiệu chỉnh thời gian • Cả hai chỉ sốMeans và ENR có thể ñược sử dụng ñể hiệu chỉnh chi phí theo thời gian. • Tuy nhiên ENR dùng cơ sở gốc là 1913 = 100 • Trong khi ñóMeans dùng cơ sở gốc của 1975 = 100. Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 64 B2.Tổng mức ñầu tư của dự án ñầu tư xây dựng công trình từ nguồn vốn ngân sách Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 65 Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 66 CÁC ðỊNH NGHĨA • Tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh (sau ®©y gäi lµ tæng møc ®Çu t−) lµ toµn bé chi phÝ dù tÝnh ®Ó ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ®−îc ghi trong quyÕt ®Þnh ®Çu t− vµ lµ c¬ së ®Ó chñ ®Çu t− lËp kÕ ho¹ch vµ qu¶n lý vèn khi thùc hiÖn ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh • Tæng møc ®Çu t− ®−îc tÝnh to¸n vµ x¸c ®Þnh trong giai ®o¹n lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh phï hîp víi néi dung dù ¸n vµ thiÕt kÕ c¬ së; • ðèi víi tr−êng hîp chØ lËp b¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt, tæng møc ®Çu t− ®−îc x¸c ®Þnh phï hîp víi thiÕt kÕ b¶n vÏ thi c«ng Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 67 Tæng møc ®Çu t− bao gåm: 1 2 3 4 5 Chi phÝ x©y dùng; Chi phÝ thiÕt bÞ; Chi phÝ båi th−êng gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c−; Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n; Chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng 6 Chi phÝ kh¸c vµ chi phÝ dù phßng Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 68 Chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh t¹m, c«ng tr×nh phô trî phôc vô thi c«ng Chi phÝ nhµ t¹m t¹i hiÖn tr−êng ®Ó ë vµ ®iÒu hµnh thi c«ng Chi phÝ san lÊp mÆt b»ng x©y dùng Chi phÝ ph¸ vµ th¸o dì c¸c vËt kiÕn tróc cò Chi phÝ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh Chi phÝ x©y dùng bao gåm: Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên 69 Chi phÝ thiÕt bÞ bao gåm: ThuÕ vµ c¸c lo¹i phÝ liªn quan5 Chi phÝ mua s¾m thiÕt bÞ c«ng nghÖ1 Chi phÝ ®µo t¹o & chuyÓn giao c«ng nghÖ2 Chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ vµ thÝ nghiÖm, hiÖu chØnh3 Chi phÝ vËn chuyÓn, b¶o hiÓm thiÕt bÞ4 Bieân soaïn: