Ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán bất động sản tại thị trường Việt Nam

ĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Bởi vậy, việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển. Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, trong đó có phương pháp so sánh. Phương pháp này được áp dụng một cách phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều trong thực tế. Phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao. Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương pháo so sánh em chọn đề án môn học là “ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS tại thị trường Việt Nam” Mục đích nghiên cứu của đề án là: Làm rõ cơ sở lý luận của phương pháp định giá so sánh, phân tích sự vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS trong điều kiện Việt Nam, từ đó đưa ra một số đề xuất giải pháp trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp định giá so sánh cho mục đích mua bán BĐS ở VN. Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề án gồm ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh. Chương 2: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán. Chương 3: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta. Để thực hiện việc nghiên cứu đó, đề án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp duy vật biện chứng. Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành đề án này. Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Nguyễn Thị Trang Nội dung Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh 1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS 1.1 Khái niệm về định giá BĐS Có nhiều khái niệm về định giá BĐS trong đó theo các nhà thẩm định giá tài sản nói chung cho rằng: “ Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”. Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan trọng không thể thiếu được trong hoạt động của thị trường BĐS. “Định giá BĐS là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầu tư”. Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất vì BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm đất đai và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt. Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Đặc biệt là quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả thay đổi, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Việc không có thị trường giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị truờng bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp. Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể và người ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng BĐS gồm: Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu tư, cho giải quyêt tranh chấp, toà án. Định giá mua là đối với một người cụ thể cho một khách hàng phù hợp không chỉ xem xét giá trị thị trường mà phải xem khả năng tài chính của khách hàng, đặc điểm cá nhân của khách hàng từ đó người định giá đưa ra được giá phù hợp cho khách hàng. Định giá bán: giá trị thị trường người bán mong muốn giá cao phản ánh giá trị thị trường BĐS, xem xét mối tương quan giữa người mua và người bán, nhìn vào thị trường số lượng giao dịch, tốc độ của mỗi giao dịch nói lên thị trường sôi động hay trầm lắng, thời gian giao bán đến thời gian hoàn tất do đó cần phải tìm hiểu đặc điểm của BĐS và nghiên cứu biến động thị trường dẫn đến cần có một chuyên gia về lĩnh vực định giá. Định giá thế chấp: Định giá nhà cửa, đất đai về nguyên tắc giống định giá mua, bán nhưng nó khác là người định giá phải đặt giá trị BĐS vào lúc thị trường trầm lắng, suy thoái, thị trường không thuận lợi. Trong thực tế đối với Ngân Hàng thuộc sở hữu nhà nước thì tính trên khung giá nhà nước, chi phí xây dựng công trình cho vay 70% giá trị. Đối với Ngân Hàng Quốc Doanh thì định giá BĐS xác định theo giá thị trường và cho vay 70% của giá trị thị trường. Định giá cho thuê không giống định giá mua bán mà định giá xem xét giá cả cho thuê hàng tháng của các BĐS khác, xuất phát từ đặc điểm của BĐS tạo thu nhập. Định giá bảo hiểm: tính toán chi phí thay thế, tái tạo công trình những phần BĐS bị rủi ro, lũ lụt, định giá đền bù giải phóng mặt bằng. Định giá đánh thuế: thuế sử dụng đất theo loại đất, khu vực, dựa trên thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất phi nông nghiệp. Định giá cho hạch toán Doanh Nghiệp: tính giá trị đất đai trong hạch toán Doanh Nghiệp, tính giá trị thị trường tại thời điểm xác định. Định giá cho thừa kế là định giá BĐS ở quá khứ, định giá giải quyết tranh chấp là định giá phần hỏng hóc và tài sản tại thời điểm xảy ra. Định giá cho mục đích đầu tư là định giá cho tương lai, có cơ hội kiếm được thu nhập từ BĐS. BĐS được sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một mục đích đều phải cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công việc định giá là rất cần thết. Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có người có chuyên môn mới có thể định giá được. Những phức tạp về pháp luật chỉ có người định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá được. Sự khác biệt về giá trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trường BĐS, BĐS đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác nhau mà chỉ có người hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra được những hạn chế của BĐS, đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việc định giá. Từ những lý do trên cho chúng ta thấy được sự cần thiết của việc định giá BDS. 1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản. 1.3.1. Chính sách của nhà nước. Thị trường bất động sản ở nước ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển. Do đó, để thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt động hiệu quả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động sản. Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến định giá là những chính sách, quy định của nhà nước liên quan đến giá đất. Nghị định 181, nghị định 188 là những khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá. Một số chính sách của nhà nước về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đất đai cũng ảnh hưởng đến công tác định giá, là cơ sở cho người định giá xác định giá trị của bất động sản. 1.3.2. Sự quản lý của nhà nước Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản tác động gián tiếp lên hoạt động định giá. Quản lý nhà nước mà chặt chẽM, đồng bộ, thống nhất thì thị trường đi và hoạt động công khai và hiệu quả. Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất cho người định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trường. Đồng thời nhà nước tăng cưòng kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm tăng tính pháp lý và nghĩa vụ cho các trung tâm định giá. 1.3.3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin. Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, thông tin liên quan đến sản phẩm không đầy đủ. Do bất động sản có giá trị lớn và việc quyết định mua bán không phải diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi thời gian nhất định. Theo lý thuyết để sử dụng các phương pháp định giá, thông tin các cuộc mua bán phải là đầy đủ, cả hai bên tham gia giao dịch phải nắm được thông tin chính xác về bất động sản. Để có thông tin chính xác và đầy đủ đòi hỏi người định giá phải thu thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy. Điều này lại phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và vào sự quản lý của nhà nước. Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến tính chính xác của công tác định giá. Định giá bằng phương pháp so sánh là chủ yếu dựa vào thông tin của thị trường, các cuộc giao dịch của bất động sản tương tự trên thị trường để tìm ra giá của bất động sản mục tiêu. Do đó thông tin có chính xác, đủ căn cứ thì việc định giá mới chính xác. Số liệu thu thập về các cuộc mua bán tương tự hay thông tin kinh tế – thị trường, về luật pháp và quy hoạch của chính phủ đều rất quan trọng trong quá trình định giá. 1.3.4. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá Người định giá là người trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từ khâu thu thập thông tin cho đến việc đưa ra giá của bất động sản. Do đó, người định giá có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới kết quả định giá cũng như cách tiến hành định giá. Dựa trên quy trình định giá có sẵn, người định giá tiến hành thu thập và điều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phương pháp định giá. Do đó với người định giá có chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thị trường sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn. Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏi người định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc,... và đặc biệt là hiểu biết về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá còn ảnh hưởng tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị. 1.3.5. Các yếu tố kinh tế – xã hội Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hưởng không nhỏ đến quả trình định giá. Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc... cùng với đổi mới không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng và tuổi thọ công trình. Chúng ảnh hưởng tới việc xác định các chi phí cấu thành sản phẩm và tới kết quả của việc điều chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội. Đây là những yếu tố không thể thiếu trong việc xác định các ảnh hưởng tới giá trị bất động sản. Các yếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào lưu và phong tục tập quán. Chúng tác động tới định giá của bất động sản. Như vậy, từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá ta thấy rằng định giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động của nhiều yếu tố. 2. Phương pháp định giá so sánh 2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh 2.1.1 Khái niệm Phương pháp so sánh là việc xác định giá BĐS mục tiêu thông qua việc so sánh với các BĐS đã được bán trên thị trường, là việc xem xét giá bán của bất động sản tương tự so với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan đến thị trường, xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh. Nguyên lý của phương pháp này là giá thị trường của bất động sản có liên hệ chặt chẽ với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được. Ý nghĩa của phương pháp này là phương pháp được sử dụng phổ biến, không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều bất động sản tương tự, có những cuộc mua bán tương tự. 2.2.2. Cơ sở khoa học của phương pháp Phương pháp này dựa trên lý thuyết giá thị trường của bất động sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường. Việc so sánh đó phải lưu ý các yếu tố như địa điểm, thời gian giao dịch và khoản tiền thu được. 2.2. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng trong thời gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp và kéo dài. Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó gọi là sử dụng cao nhất, tốt nhất. Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được thể hiện như sau: Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. Về mặt pháp luật: một bất đông sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo hộ, phù hợp với quy hoạch. Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định giá đánh giá được ảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của toà nhà, phần nâng cấp, cải tạo đất đai, tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trường hợp định giá khác. Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữa cung và cầu, là sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tương lai. Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán. Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Nguyên tắc cung – cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua, giá thị trường sẽ giảm, thị trường của người mua. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trường sẽ tăng lên, thị trường của người bán. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ ý theo độ co giãn của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. Nguyên tắc cung – cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Nguyên tắc thay đổi Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động. Người định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai. Như vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá. Nguyên tắc thay thế “Thay thế” trong định giá bất động sản được hiểu là sự sắp đặt về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong cùng một vùng với các điều kiện bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu. Nguyên tắc này khẳng định: Không có một người mua nào sẽ trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương mà không phải chậm trễ quá mức. Nguyên tắc cân bằng Các lực lượng tham gia thị trường đều có xu hướng vận động về phía điểm cân bằng cung – cầu. Trong định giá bất động sản, tăng giảm sinh lợi là sự gia tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá trình kinh doanh sản xuất đem lại. Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong sản xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giới hạn nhất định. Sau đó sự giá tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai. Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài. 2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh 2.3.1. Đối tượng áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thông dụng nhất được sử dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trường. Phương pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với người có kiến thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường bất động sản. Do kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận. 2.3.2. Phạm vi áp dụng Phương pháp so sánh được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản dân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cưP, bất động sản thương mại dịch vụ. Đây là các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường nên dễ dàng có dữ liệu so sánh. Phương pháp này thường ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở dể so sánh như bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc biệt như trường học, bệnh viện, công trình công cộng 2.3.3. Yêu cầu của phương pháp Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất động sản lân cận có những đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá. Từ đó có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu. Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong vùng có điều kiện thị trường đồng nhất, trong cùng có điều kiện địa lý, thông tin thị trường gần, có tính chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng. Chỉ sử dụng giá bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị truờng, có thông tin đầy đủ. Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá. Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời gian điều tra. Gần bao nhiêu còn phụ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường. Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu thập cũng gần với thời điểm định giá càng tốt. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá.C Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời bán nhưng tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi.C Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ. 2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh Bước 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản trong thời gian gần đấy có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được. Nghĩa là chúng ta ghi chép lại các thông tin và kiểm tra lại thông tin đó đồng thời thu thập thêm thông tin cần thiết về bất động sản so sánh Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3t-6 BĐS). Bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất là những bất động sản có ở cùng khu vực hoặc ở vùng lân cận. Để giảm bớt định kiến khách quan hệ thống ghi chép thông tin xử lý số liệu thống kê, phân tích xác suất, hồi quy. Nên chọn những bất động sản có đơn vị so sánh phù hợp có giá trị so sánh phù hợp m2 / sàn, m2 xây dựng. Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt của bất động sản với bất động sản mục tiêu. Phân tích tìm ra những yếu tố có ý nghĩa làm cho giá của bất động sản khác như yếu tố về không gian sử dụng, bố trí phòng, trang trí như thế nào. Bước 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bước 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản mục tiêu. 2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh 2.5.1. Các yếu tố so sánh: Các yếu tố so sánh là đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau bao gồm: Các quyền của bất động sản: có các hình thức sở hữu bất động sản khác nhau làm cho giá bất động sản khác nhau. Có các quyền như toàn quyền sở hữu. sở hữu bộ phận, đồng sở hữu... Điều kiện tài chính: Bao gồm điều kiện thanh toán và điều kiện bán, nó tạo nên sự khác nhau về giá cả của bất động sản. Điều kiện thanh toán gồm nhiều hình thức như: trả ngay, thanh toán chậm định kỳ, thanh toán trả góp...Hình thức thanh toán bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ. Động cơ bán: bán cho người thân, người có quan hệ đặc biệt, bán kiếm lời, chuyển chỗ để ở, bán trả nợ, bán chạy án... Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua bao gồm: chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đặc biệt đối với bên mua, chi phí phá dỡ những công trình không còn phù hợp. Các điều kiện thị trường Vị trí bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá của bất động sản Các đặc tính vật chất của bất động sản: kiến trúc xây dựng, chức năng, tiện nghi, chất liệu xây dựng. Các đặc tính kinh tế Sử dụng (phân vùng) điều chỉnh sử dụng cao nhất tốt nhất giữa các bất động sản so sánh với các bất động sản mục tiêu. Các giá trị không phải là bất động sản 2.5.2. Phương pháp điều chỉnh Lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại nếu bất động sản so sánh kém hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản tăng lên. Có hai loại điều chỉnh Điều chỉnh số tiền tính gộp Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích luỹ Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh Các phương pháp phân tích định lượng Phân tích số liệu theo cặp Phân tích số liệu theo nhóm Phân tích thống kê Phân tích bằng đồ thị Phân tích độ nhạy cảm Phân tích xu hướng Phân tích chi phí Phân tích số liệu thứ cấp Vốn hoá sự khác biệt trong tiền thuê Phân tích định tính Phân tích so sánh tương đối Phân tích xếp hạng Phỏng vấn cá nhân 2.5.3. Trình tự điều chỉnh Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cần định giá: giá bán, quyền bất động sản, phương thức thanh toán, điều kiện bán, đặc điểm vật lý. Bước 2: So sánh những đặc điểm của các bất động sản so sánh với BĐS mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh. Bước 3: Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu. Bước 4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bước 5: Thực hiên sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu. 2.5.4. Công thức tính Trong phương pháp so sánh, giá bán của các của bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu. Giá bán BĐS = Giá bán BĐS + Sự điều chỉnh giá của sự sai khác mục tiêu tương tự - tương tự cần định giá Trong đó: Sự điều chỉnh giá của sự sai khác tương tự cần định giá bao gồm: + Lượng điều chỉnh cho sự khác biết về vị trí đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về quy mô, kích thước của mảnh đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về điều kiện bán + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về thời gian bán Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh để ước tính giá bất động sản mục tiêu: Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào các sự khác biệt so với bất động sản mục tiêu ta được điều chỉnh của các bất động sản so sánh (Gdc) Bước 2: Tính đơn giá đơn vị đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh (gdc) bằng cách lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh (Gdc) chia cho diện tích đất sử dụng của chúng (Ssd) hoặc diện tích xây dựng (Sxd). gdc=Gdc/Ssd hoặc gdc =Gdc/Sxd Bước 3: Gắn trọng số ( xi) cho “mức điều chỉnh ròng” của bất động sản so sánh (thứ i) so với bất động sản mục tiêu. Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thì gắn trọng số nhỏ nhất. mức điều chỉnh ròng nào nhỏ nhất thì gắn trọng số lớn nhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ hơn thì gắn trọng số lớn hơn. Bước 4: Tính đơn giá bất động sản mục tiêu (g) bằng cách điều hoà các chỉ số giá đơn vị so sánh đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh. Bước 5: Tính giá bất động sản mục tiêu (G) bằng cách nhân đơn giá bất động sản mục tiêu với lượng đơn vị so sánh của bất động sản mục tiêu (S). G= g*S 2.6 Các hạn chế của phương pháp Phương pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển (thị trường đóng băng, thị trường yếu) số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp này hạn chế, không những khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục. Phương pháp này sử dụng những giá bán được thực hiện trước đó để làm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác đã coi thị trường bất động sản là một thị trường tĩnh, không phải là một thị trường động. Do đó khi thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả. Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng phương pháp so sánh là rất khó khăn. Với bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong khu vực đang xuống cấp hoặc với một loại bất động sản cụ thể thì có số liệu để so sánh. Cần cẩn thận với thông tin không đáng tin cậy hoặc do người nào đó không tham gia giao dịch cung cấp dẫn đến kết luận không chính xác. Các điều kiện kinh tế – pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp nµy. Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán 1. Định giá BĐS mua bán dân cư 1.1 Bất động sản dân cư Bất động sản dân cư là loại bất động sản phục vụ cho dân cư có mục đích là để ở như nhà ở dân cư như nhà ở đơn lẻ, nhà ở biệt thự, nhà ở chung cư. Đặc điểm của bất động sản là nhà ở đơn lẻ: loại hình nhà ở này phục vụ cho các gia đình thị dân. Mỗi gia đình có một kiểu kiên trúc, thiêt kế riêng phù hợp với điều kiện của mình. Trong các thành phố nhà ở dân cư thường là những nhà ở liền kề, khối ghép. Bất động sản chung cư: đây là loại nhà ở tập thể của các gia đình. Một ngôi nhà phục vụ cho nhiều gia đình. Mỗi gia đình được sử dụng độc lập một căn hộ, các căn hộ này được liên kết với nhau bằng hành lang chung. Đây là loại nhà phổ biến ở các thành phố lớn, thường được xây dựng từ 5 đến 26 tầng. Với kiểu nhà chung cư như vậy sẽ tiết kiệm được rất nhiều đất đai và kinh tế trong đầu tư về hạ tầng cơ sở. Hơn thế nữa kiểu nhà này còn cho phép áp dụng phương pháp xây dựng tiên tiến, công nghệ kỹ thuật xây dựng hiện đại. Kiểu nhà chung cư ở các nước đang phát triển được xây dựng chủ yếu để phục vụ cho các gia đình có mức thu nhập trung bình trở xuống, tuy nhiên thực tế tại thị trường nước ta thì không phải là chung cư thì những người thu nhập thấp thì có thể mua được. Bất động sản Biệt thự: Đây là loại nhà thấp tầng có sân vườn bao quanh, phục vụ cho các gia đình thuộc tầng lớp giàu sang, thu nhập cao trong các khu đô thị, thành phố. Đối tượng phục vụ thường là những gia đình có đời sống kinh tế cao, thu nhập dồi dào hoặc các thành phần có quyền lực. Ngôi nhà cũng nằm trong một khuôn viên rộng, chủ yếu được xây dựng bằng những vật liệu sang trọng và kiên cố. Biệt thự cần có các cônng trình phụ như gara ôtô, sân, vườn nghỉ ngơi ngoài trời. 1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư. Điều kiện về Bất động sản định giá áp dụng phương pháp so sánh: Bất động sản dân cư bao gồm nhà ở đơn lẻ, bất động sản chung cư, bất động sản biệt thự. Bất động sản phải là những bất động sản có phổ biến trên thị trường, có những bất động sản so sánh tương tự đã được giao dịch. Điều kiện về mục đích định giá: những bất động sản dùng trong quá trình định giá có cùng mục đích sư dụng như để ở, bất động sản thuê, bất động sản dùng để thế chấp.. Điều kiện về thông tin thị trường: Khi thu thập và lựa chọn thông tin người định giá cần lựa chọn những thông tin cần chính xác và phù hợp với bất động sản cần định giá. Sử dụng bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cũng phải lựa chọn những bất động sản có nhiều yếu tố tương đồng và có ảnh hưởng đến giá của bất động sản. Nên lựa chọn từ 4 đến 5 bất động sản để so sánh, người định giá sẽ tiến hành điều chỉnh và đưa ra được chỉ số giá trị. Thông tin thị trường phải tương đối ổn định, thu thập từ những cuộc mua bán gần nhất so với thời điểm định giá. 1.3 Các yếu tố so sánh Quyền về BĐS Điề._.