Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB)

LỜI NÓI ĐẦU I. LÝ DO NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đang đi vào quỹ đạo phát triển ổn định của nền kinh tế. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế là sự phát triển của thị trường bất động sản. Sau khi Luật Kinh Doanh Bất Động Sản ra đời năm 2005 đã khẳng định hơn nữa vai trò của thị trường bất động sản. Theo luật kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản gồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Định giá bất động sản thuộc kinh doanh dịch vụ bất động sản. Thị trường bất động sản càng phát triển thì định giá bất động sản càng có vai trò quan trọng. Định giá bất động sản không chỉ có vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản mà còn có vai trò quan trọng trong thị trường tài chính. Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá – hiện đại hoá, nền kinh tế đang hội nhập với khu vực và thế giới, do vậy nhu cầu về vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh đối với các doanh nghiệp ở Việt nam là rất quan trọng. Các Ngân hàng thương mại được thành lập với chức năng chính là đi vay và cho vay, là trung gian tài chính giữa người dân và các doanh nghiệp, qua đó cung cấp vốn cho các ngành sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh quá trình sản xuất, tiết kiệm thời gian và chi phí. Một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay tại các Ngân hàng thương mại là cho vay có bảo đảm bằng bất động sản, do vậy việc xác định chính xác giá trị bất động sản thế chấp là rất quan trọng, không chỉ là căn cứ để các Ngân hàng thương mại quyết định lượng tiền cho vay mà còn giúp các Ngân hàng bảo đảm an toàn và hạn chế rủi ro trong hoạt động của mình Trong định giá bất động sản, phương pháp so sánh là phương pháp đặc biệt quan trọng, nó không chỉ là phương pháp độc lập mà nó còn hỗ trợ cho các phương pháp khác được hoàn thiện hơn, chính xác hơn trong quá trình định giá. Chính vì lẽ đó, trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu đã sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh trong hoạt động của mình. Từ đó, em mạnh dạn lựa chọn đề tài của mình là: ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu làm đề tài nghiên cứu. II. MỤC ĐÍCH VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Làm rõ nội dung của phương pháp định giá so sánh. Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. Kiến nghị một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản. III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp hệ thống hoá kết hợp thu thập số liệu thị trường. Phương pháp nghiên cứu lý thuyết và vận dụng lý thuyết vào thực tế. Phương pháp so sánh giữa lý thuyết và thực tế. IV. KẾT CẤU ĐỀ ÁN. Ngoµi lêi më ®Çu, kÕt luËn, môc lôc vµ tµi liÖu tham kh¶o, néi dung chuyên đề bao gåm 3 phÇn sau: Chương 1: C¬ së lí luận vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n và phương pháp so sánh trong định giá bất động sản.. Chương 2: Thực trạng sử dụng ph­¬ng ph¸p so s¸nh trong hoạt động ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Minh Ngọc đã hướng dẫn giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu: ACB Bất động sản : BĐS NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm về bất động sản Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng anh người ta dùng từ: Real estate ( tài sản bất động ) được gọi là bất động sản. Trong tiếng pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản ), Trung Quốc dùng thuật ngữ địa sản ( tài sản gắn với đất đai ) và ở nước ta được gọi là Bất động sản. Điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định: “ Bất động sản là tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Với quan niệm trên bất động sản được phân thành những nhóm sau đây: Đất đai: phải là đất không thể di dời được. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: bao gồm nhà ở kiên cố và các tài sản gắn liền với nhà ở. Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao, và các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là: tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ, diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Có nhiều cách phân chia thị trường BĐS theo các tiêu thức khác nhau, sau đây là một số cách: Thứ nhất: theo loại hàng hoá BĐS có thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS công nghiệp. Thứ hai: theo tính chất các mối quan hệ trên thị trường có thị trường mua – bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. Thứ ba: theo trình tự tham gia có thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thứ tư: theo mức độ kiểm soát có thị trường chính thức và thị trường phi chính thức. 1.2.2. Đăc điểm của thị trường bất động sản Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch Do hàng hoá BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo. Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua ba khâu cơ bản, đó là: - Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch. - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS. - Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch. Thứ hai: thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay mất đi. Người sử dụng đất đai không giống như sử dụng các hàng hoá khác, điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, một yếu tố có tính chất quyết định đến giá trị của đất đai là khả năng sinh lời của nó. Thứ ba: thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc BĐS không thể di dời, nó gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Điều này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm tới các vùng và khu vực khác. Thứ tư: thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo Điều này là do thị trường BĐS là thị trường BĐS chưa phổ biến, so sánh giữa các BĐS cùng loại là rất khó, các tiêu chí để đánh giá BĐS cũng khó xác định. Giá cả BĐS nhiều khi mang tính độc quyền, khi giá biến động tăng thì tính độc quyền càng được đẩy lên cao. Thứ năm: cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS Cung về BĐS là có giới hạn và cầu BĐS luôn luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn với giá cả. Do thời gian tạo dựng BĐS khá dài nên thường có xu hướng biến đổi chậm so với sự thay đổi của cầu. Do vậy trong thị trường BĐS, sự thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu. Thứ sáu: thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, chỉ có những người đủ tiềm lực về vốn mới có khả năng tham gia thị trường. Thứ bảy: thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Do BĐS có giá trị lớn và gắn liền với quyền sử dụng đất nên hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của pháp luật. Mọi giao dịch BĐS đều phải có dự giám sát của Nhà n ước, đó cũng là một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước. Thứ tám: thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn. BĐS có giá trị lớn, mọi giao dịch BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn này được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Thứ chín: thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và có nhiều thời gian. Việc mua bán trên thị trường BĐS không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. Tuổi thọ của BĐS thường là rất lớn, do đó chu kỳ đầu tư lâu dài, muốn rút khỏi thị trường đòi hỏi phải có thời gian dài. II. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Khái niêm định giá bất động sản 2.1.1. Khái niệm về định giá Theo giáo sư W . Seabrooke- Viện đạI học Portmouth, Vương quốc Anh:” Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”. Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”. 2.1.2. Khái niệm về định giá bất động sản Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO ) : “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”. Ta thống nhất ở quan điểm sau: Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế. 2.2. Giá cả, giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.2.1. Giá cả bất động sản Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng ý trả cho một bất động sản và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới hoàn cảnh xung quanh các giao dịch của họ. Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể. Giá cả chỉ phản ánh qua một giao dich, giữa người mua và người bán cụ thể. Mỗi cuộc mua-bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương lượng giữa hai bên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch 2.2.2. Giá trị bất động sản Giá trị thị trường của bất động sản là số tiền có thể nhận được từ một người hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua hàng hoá bất động sản đó khi được một người sẵn lòng đưa ra bán. Ở đây, không có sự cưỡng chế đến người bán cũng như người mua tham gia giao dịch. Người mua và người bán có đủ thông tin, tự nguyện tham gia giao dịch. Hành vi mua bán của họ đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường. Giá cả thị trường chỉ có thể bằng giá trị thị trường khi có đủ 5 điều kiện sau: Người mua , người bán có động cơ điển hình, đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường. Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt, và hành động theo cách ở đó họ xem xét tới lợi ích tốt nhất của mình. Thời gian quảng cáo trong thị trường phải phù hợp và thị trường phải là thị trường mở. Việc thanh toán phải được thực hiện bằng tiền tệ hoặc bằng một sắp xếp thanh toán có thể so sánh được. Giao dịch không bị ảnh hưởng bởi những nhượng bộ hoặc kích thích từ bất cứ phía nào. 2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản Những nhân tố xã hội: xu hướng phát triển dân số, cơ cấu dân số, tốc độ tăng dân số, tốc độ hình thành hộ gia đình, độ tuổi của dân số, độ tuổi của chủ hộ… Ngoài ra còn các yếu tố như sở thích thị hiếu, phong tục tập quan của địa phương. Những nhân tố kinh tế: cơ sở hạ tầng, sự phát triển các ngành nghề (thu nhập , việc làm ), đầu tư phát triển bất động sản, những loại vật liệu và kĩ thuật mới liên quan đến xây dựng, chính sách tiền tệ ( lãi suất, chế độ cho vay, thời gian cho vay, số lượng cho vay )….. Những nhân tố pháp luật ( chính sách của chính phủ ) Chính sách tài khoá: chi của chính phủ bao gồm chi thường xuyên và chi đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Nếu việc phát triển cơ sở hạ tầng được khuyến khích và chú trọng thì giá trị của bất động sản sẽ được nâng cao. Điều này phụ thuộc vào chủ trương và định hướng phát triển của chính phủ. Những quy định về xây dựng: mật độ xây dựng, chiều cao của các công trình, quy định về thiết kế kiến trúc, hành lang an toàn…. Quy định về chứng thư: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận về quyền sở hữu công trình, các giấy tờ khác liên quan. Những nhân tố về môi trường: Môi trường xung quanh bất động sản: rào cản về công suất, hệ thống giao thông. Khả năng tiếp cận của bất động sản đến các lợi ích: có những lợi ích nào, việc tiếp cận ra sao, có những thuận lợi và khó khăn gì. 2.3. Vai trò của định giá bất động sản: Có những người chưa được đào tạo tốt, thậm chí chưa biết thế nào là định giá vẫn có thể định giá những bất động sản tại khu vực mà họ sinh sống một cách chính xác và thuận lợi dựa trên những kinh nghiệm của bản thân họ. Nhưng tại sao chúng ta vẫn cần một nhà định giá chuyên nghiệp được đào tạo? vì những lý do sau đây: Bất động sản rất phong phú và đa dạng, phải có năng lực và phải được đào tạo thì mới nhận biết được nhiều loại bất động sản khác nhau. Những phức tạp liên quan đến quyền và lợi ích của bất động sản: quyền sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê theo hợp đồng với các thời hạn khác nhau. Những hạn chế về pháp lý liên quan đến các quyền trong bất động sản: quyền đi qua, quyền sử dụng dưới lòng đất và quyền sử dụng trên không phận. Thời gian sử dụng, chế độ bảo dưỡng và phương pháp xây dựng của các bất động sản khác nhau. Điều kiện thị trường của các giao dịch khác nhau. Những thay đổi của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng và vùng lân cận ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Sự linh hoạt và kĩ năng nhận biết nhanh chóng các điều kiện thị trường và đặc điểm của khu vực địa lý mới. Với tất cả những lý do trên chỉ có những người được đào tạo mới có khả năng nhận biết. Những người không được đào tao chỉ có thể định giá tại một khu vực thị trường nhất định với những loại bất động sản rất hạn chế. 2.4. Nguyên tắc và căn cứ định giá bất động sản 2.4.1. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản Giá trị của bất động sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán…Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá bất động sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của bất động sản. Sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất: Đảm bảo bất động sản có giá trị cao nhất. Nguyªn t¾c nµy nãi lªn r»ng mèi liªn hÖ gi÷a ®Êt vµ c«ng tr×nh ph¶i ®¹t tèi ­a, tøc lµ c«ng tr×nh ph¶i phï hîp víi ®Êt, kh«ng chØ phï hîp vÒ quy ho¹ch vµ cßn phï hîp vÒ môc ®Ých sö dông ®Êt, viÖc bè trÝ c«ng tr×nh nµo trªn ®Êt ph¶i ®¹t ë møc chiÕm h÷u cao nhÊt. Bất động sản đạt mức hữu dụng tối đa,cho phép về mặt kĩ thuật, phù hợp với quy hoạch, pháp luật. Nguyên tắc cung-cầu: Giá trị của một loại bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế-xã hội của bất động sản cũng được phản ánh trong quan hệ cung cầu và giá bất động sản. Nguyên tắc thay thế: Bất động sản có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau. Giá trị của bất động sản đựơc xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các bất động sản thay thế cho nhau. Giá trị của bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ bất động sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Sự có mặt hoặc thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng giá trị của bất động sản nhiều hơn chi phí để tạo ra nó. Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản. Nguyên tắc cân bằng: Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu thành của công trình. Bất cứ sự mất cân bằng nào xẩy ra đều làm cho bất động sản giảm giá trị. Các yếu tố cấu thành của bất động sản cần phải đạt được sự cân bằng để bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất. Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thị trường do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, môi trường và các chính sách. Thay đổi theo thời gian sử dụng. Thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng. Giá trị của bất động sản cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Nguyên tắc phù hợp: Bất động sản cần phải phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh. Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lợi tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận . Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường. Cạnh tranh giữa cung và cầu và trong nội bộ cung và nội bộ cầu. Đối với bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các bất động sản với nhau và giữa bất động sản này với bất động sản khác. Do đó, giá trị của bất động sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường. Nguyên tắc dự báo: Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự báo khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản của người mua. Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó. Ngược lại giá trị của các bất động sản khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân bất động sản. Có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá bất động sản. 2.42. Căn cứ định giá bất động sản: Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản: đó là các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu. Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tại thời điểm định giá. Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: các thay đổi có thể là chính sách của nhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân….ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản trong khu vực: căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất động sản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và sự đóng góp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần định giá. Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản: căn cứ vào các yếu tố đóng góp của từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản. Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: căn cứ vào cạnh tranh trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu trong thị trường. Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trị của bất động sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của bất động sản mang lại khi định giá. 2.5. Phương pháp định giá so sánh và các phương pháp định giá khác 2.5.1. Phương pháp định giá so sánh 2.5.1.1. Các khái niệm cơ bản Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường. Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng…. Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá. Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản. Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn ... Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh. Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối. Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định. Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận. 2.5.1.2. Nội dung của phương pháp so sánh - Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. - Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. - Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh. Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường. Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá. Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá, từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định. - Thời gian, điều kiện thu thập thông tin: + Thời gian thu thập thông tin: Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá. Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này. + Điều kiện thu thập thông tin: Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài. Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh…. Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán. Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh. Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh. Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh). - Phân tích thông tin: Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức: Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… . tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%). Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương). - Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh. Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau. + Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào… Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2; Kho hàng: giá/m3, giá/m2; Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha; Bệnh viện: ._.