Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại một số phường thuộc Quận Hai Bà Trưng – Thành phố Hà Nội

Bé GI¸O DôC Vµ §µO T¹O TR¦êNG §¹I HäC N¤NG NGHIÖP Hµ NéI ---------------------------- lª thÞ thu trang øng dông hÖ thèng th«ng tin ®Þa lý (GIS) phôc vô c«ng t¸c qu¶n lý tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai t¹i mét sè ph­êng thuéc QuËn Hai Bµ Tr­ng - Thµnh phè Hµ Néi luËN v¡n th¹C sÜ n¤ng nghiÖP Chuyªn ngµnh : QU¶N Lý §ÊT §AI M· Sè : 60.62.16 Ng­êi h­íng dÉn khoa häc : PGS.TS. Hå THÞ LAM TRµ Hµ NéI - 2009 Lêi cam ®oan T«i xin cam ®oan r»ng, sè liÖu vµ kÕt qu¶ nghiªn cøu trong LuËn v¨n nµy lµ trung thùc vµ ch­a hÒ ®­îc sö dông ®Ó b¶o vÖ mét häc vÞ nµo. T«i xin cam ®oan r»ng, mäi sù gióp ®ì cho viÖc thùc hiÖn LuËn v¨n nµy ®· ®­îc c¶m ¬n vµ th«ng tin trÝch dÉn trong LuËn v¨n ®Òu ®­îc chØ râ nguån gèc. Hµ Néi, ngµy th¸ng n¨m 2009 T¸c gi¶ luËn v¨n Lê Thị Thu Trang Lêi c¶m ¬n T«i xin tr©n träng c¶m ¬n PGS.TS. Hå ThÞ Lam Trµ, Bé m«n Qu¶n lý, Khoa Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng - lµ ng­êi h­íng dÉn khoa häc ®· tËn t×nh gióp ®ì vµ h­íng dÉn t«i thùc hiÖn LuËn v¨n nµy. T«i xin tr©n träng c¶m ¬n c¸c thÇy gi¸o, c« gi¸o Khoa Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng, ViÖn Sau ®¹i häc - Tr­êng §¹i häc N«ng nghiÖp Hµ Néi ®· t¹o mäi ®iÒu kiÖn thuËn lîi vµ nhiÖt t×nh gi¶ng d¹y, h­íng dÉn t«i trong suèt qu¸ tr×nh häc tËp vµ nghiªn cøu LuËn v¨n nµy. T«i xin tr©n träng c¶m ¬n ñy ban nh©n d©n QuËn Hai Bµ Tr­ng, phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng QuËn Hai Bµ Tr­ng, ñy ban nh©n d©n ph­êng Quúnh Mai, ph­êng VÜnh Tuy ®· t¹o mäi ®iÒu kiÖn thuËn lîi, gióp ®ì vµ cung cÊp ®Çy ®ñ c¸c th«ng tin, sè liÖu, t­ liÖu b¶n ®å trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu LuËn v¨n nµy. Cuèi cïng t«i xin tr©n träng c¶m ¬n c¸c häc viªn trong líp, nh÷ng ng­êi th©n trong gia ®×nh vµ b¹n bÌ ®· lu«n gióp ®ì vµ ®éng viªn t«i trong suèt qu¸ tr×nh häc tËp, nghiªn cøu ®Ó hoµn thµnh LuËn v¨n nµy. T¸c gi¶ LuËn v¨n Lê Thị Thu Trang MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ tắt v Danh mục các bảng vi Danh mục các hình vii Danh mục sơ đồ viii DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT Chữ viết tắt Chữ thường CHXHCN CNH-HĐH CNXH CP Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Công nghiệp hoá, hiện đại hoá Chủ nghĩa xã hội Chính phủ FAO Food and Agriculture Organization GCN GIS Giấy chứng nhận Geographic Information System LPTB NĐ NVTC PL QH Lệ phí trước bạ Nghị định Nghĩa vụ tài chính Pháp lệnh Quốc hội QSDĐ Quyền sử dụng đất QSDĐƠ SL Quyền sử dụng đất ở Sắc lệnh TN&MT TNCN Tài nguyên và môi trường Thu nhập cá nhân TSDĐ TT-BTC Tiền sử dụng đất Thông tư Bộ Tài chính UBND Uỷ ban nhân dân VNDCCH Việt nam Dân chủ Cộng hoà XPHC Xử phạt hành chính DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang 2.1 Biểu thuế điền thổ trong các tỉnh Miền Bắc từ Hà Tĩnh trở ra 15 2.2 Phân bổ các bậc thuế đất đô thị theo vị trí của từng loại đường phố 24 4.1 Giá trị sản xuất các ngành trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 46 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 quận Hai Bà Trưng 49 4.3 Diện tích đất của khu vực nghiên cứu 50 4.4 Tổng hợp số liệu cấp GCNQSHNƠ và QSDĐƠ của quận Hai Bà Trưng 53 4.5 Tổng hợp số GCNQSHNƠ và QSDĐƠ còn tồn từ năm 1998-2004 tại Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng 55 4.6 Tổng hợp số GCNQSHNƠ và QSDĐƠ còn tồn từ năm 2005-2008 tại Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng 56 4.7 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDĐƠ và nghĩa vụ tài chính về đất đai phải thực hiện năm 2000, 2001 58 4.8 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDĐƠ và nghĩa vụ tài chính về đất đai phải thực hiện năm 2002, 2003, 2004 60 4.9 Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN năm 2002, 2003, 2004 61 4.10 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDĐƠ và nghĩa vụ tài chính về đất đai phải thực hiện năm 2005, 2006 63 4.11 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDĐƠ và nghĩa vụ tài chính về đất đai phải thực hiện năm 2007, 2008 65 4.12 Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN năm 2005, 2006, 2007, 2008 66 4.13 Tổng hợp thuế nhà đất của hai phường từ 2005-2008 67 4.14 Dữ liệu thuộc tính của thửa đất theo hệ thống hồ sơ địa chính 71 4.15 Dữ liệu thuộc tính của thửa đất liên quan đến NVTC về đất đai 73 4.16 Thuộc tính của cơ sở dữ liệu giao thông 78 DANH MỤC CÁC HÌNH STT Tên hình Trang 2.1 Các hợp phần thiết yếu cho GIS 30 2.2 Các thành phần thiết bị cơ bản của GIS 31 2.3 Các phần mềm lưu trữ, xử lý số liệu thông tin địa lý 31 2.4 Các phần mềm HTTÐL được sử dụng ở Việt Nam[43] 39 4.1 Sơ đồ địa giới hành chính quận Hai Bà Trưng - Thành phố Hà Nội 45 4.2 Diện tích các nhóm đất trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng 48 4.3 Cơ sở dữ liệu không gian về thửa đất phường Quỳnh Mai 69 4.4 Cơ sở dữ liệu không gian về thửa đất phường Vĩnh Tuy 69 4.5 Cơ sở dữ liệu không gian về giao thông phường Quỳnh Mai 70 4.6 Cơ sở dữ liệu không gian về giao thông phường Vĩnh Tuy 70 4.7 Dữ liệu thuộc tính của thửa đất phường Quỳnh Mai trên Excel 72 4.8 Dữ liệu thuộc tính của thửa đất phường Vĩnh Tuy trên Excel 72 4.9 Thuộc tính vị trí của thửa đất phường Vĩnh Tuy 75 4.10 Thuộc tính của thửa đất theo nội dung HSĐC 76 4.11 Thuộc tính của thửa đất liên quan đến NVTC về đất đai 77 4.12 Sơ đồ phố Minh Khai và ngõ 349 của phố Minh Khai, Phường Vĩnh Tuy 79 4.13 Sơ đồ phố Quỳnh Mai và ngõ C7A của phố Quỳnh Mai, Phường Quỳnh Mai 80 4.14 Liên kết cơ sở dữ liệu không gian thửa đất phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy Quận Hai Bà Trưng 82 4.15 Sơ đồ phân loại đường phố phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy - quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội 83 4.16 Sơ đồ vị trí thửa đất của phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy sau khi đã liên kết 84 4.17 Sơ đồ đơn giá đất quy định năm 2009 của phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy sau khi đã liên kết 84 4.18 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất 86 4.19 Những thửa đất của phường Quỳnh Mai được cấp GCN năm 2008 87 4.20a Những thửa đất của Phường Vĩnh Tuy được cấp GCN đã thực hiện NVTC 87 4.20b Những thửa đất của Phường Vĩnh Tuy được cấp GCN còn nợ TSDĐ 88 4.21 Kết quả tìm kiếm những thửa đất chưa được cấp GCN ở hai phường 88 4.22 Chỉnh lý biến động tách, nhập thửa đất trên bản đồ 89 4.23a Tìm kiếm và tính thuế đất hàng năm cho các thửa đất 91 4.23b Thuế đất năm 2009 của hai phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy 91 4.24a Tìm kiếm thông tin thửa đất trong Mapinfo 92 4.24b Mẫu phiếu được tạo ra theo các thông tin đã tìm kiếm 93 4.25a Tìm kiếm thửa đất theo 1 thông tin cho trước 94 4.25b Kết quả tìm kiếm thửa đất theo 1 thông tin cho trước 94 4.26a Tìm kiếm thửa đất theo nhiều thông tin cho trước 95 4.26b Kết quả tìm kiếm thửa đất theo nhiều thông tin cho trước 95 4.27 Một số mẫu sổ quản lý đất đai theo cách ghi chép thủ công ở phường Quỳnh Mai và Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng 96 4.28 Tìm kiếm thủ công hồ sơ theo ghi chép trong sổ sách ở Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng 97 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ STT Tên sơ đồ Trang 2.1 Hệ thông tin địa lý trong hệ thông tin nói chung 29 2.2 Mô hình cơ sở dữ liệu của GIS 32 2.3 Mối liên quan của số liệu không gian với phi không gian 33 2.4 Sự liên kết giữa hai loại thông tin cơ bản trong hệ cơ sở dữ liệu GIS 33 1. MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Điều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước ta quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà Pháp luật quy định của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân. Điều 5, Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: Quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); quy định hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật". Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực, nguồn vốn quan trọng để chúng ta thực hiện chiến lược đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, xây dựng nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Ở các địa phương công tác tính toán và thu nghĩa vụ tài chính về đất đai còn gặp nhiều bất cập như chưa đồng bộ, chưa đầy đủ, chưa chính xác, do hệ thống bản đồ, sổ sách chưa thống nhất, các số liệu về thửa đất và chủ sử dụng đất còn thiếu và chưa được lưu trữ quản lý một cách khoa học. Vì vậy, việc thu các loại nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian, công đoạn, gây thất thu ngân sách và thiếu công bằng, minh bạch. Ngày nay với sự phát triển của công nghệ thông tin và các phần mềm ứng dụng rộng rãi trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội thì hệ thống thông tin địa lý (GIS) là một giải pháp quan trọng để xây dựng hệ thống thông tin đất khoa học. Nó giúp cho các cơ quan Nhà nước xây dựng, hệ thống hoá, lưu trữ, cập nhật, xử lý toàn bộ thông tin đất đai phục vụ nhu cầu nắm chắc và quản chặt quỹ đất và các nguồn lợi từ đất. Do vậy, để tính toán, thu và quản lý các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai thì việc xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác này là việc rất cần thiết. Về phía Nhà quản lý sẽ xác định nhanh chóng, chính xác và quản lý tốt các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai; về phía người sử dụng sẽ biết đầy đủ các thông tin về thửa đất và các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp khi được nhà nước trao quyền sử dụng đất cũng như khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Xuất phát từ lý luận và những đòi hỏi của thực tiễn, đồng thời phục vụ cho việc xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, được sự phân công của Viện Sau Đại học, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà chúng tôi tiến hành làm luận văn tốt nghiệp: "Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại một số phường thuộc Quận Hai Bà Trưng – Thành phố Hà Nội". 1.2. Mục đích, yêu cầu 1.2.1. Mục đích + Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ và thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất ở Quận Hai Bà Trưng và khu vực nghiên cứu. + Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai bằng phần mềm Mapinfo của hệ thống thông tin địa lý GIS ở hai phường: Quỳnh Mai, Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội. + Quản lý thông tin về nghĩa vụ tài chính của các chủ sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và biến động đất đai. 1.2.2. Yêu cầu + Nắm vững cơ sở khoa học và thực tiễn trong công tác quản lý đất đai nói chung và công tác quản lý tài chính về đất đai nói riêng ở cấp quận và phường. + Thử nghiệm hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ việc tra cứu, tính toán, thu và quản lý các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai ở khu vực nghiên cứu, đánh giá những ưu điểm, hạn chế của hệ thống. 2. TỔNG QUAN 2.1. Khái quát về quản lý đất đai và nghĩa vụ tài chính đất đai Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời. Ngay từ xã hội nguyên thuỷ con người đã tổ chức khai thác nguồn sống từ những vùng đất đang sinh sống, tạo dựng chỗ ở và truyền lại cho đời sau những kiến thức đã tích luỹ được để diễn tả các lô đất sở hữu. Khái niệm quản lý ban đầu chỉ giới hạn trong nội dung phân chia ranh giới thửa để xác định quyền sở hữu và từ đó xác định nghĩa vụ nộp thuế trong thời phong kiến, nhưng ngày nay đã tiến tới mục tiêu đảm bảo tính trật tự, công bằng trong hệ thống hành chính của quá trình sử dụng đất và kiểm soát tình trạng môi trường... Vì thế, quản lý đất đai ngày càng có vai trò quan trọng và là một quá trình mang tính liên tục theo thời gian và không gian, đồng thời quản lý đất đai cũng mang tính địa phương và giai đoạn. Nước ta trong một thời gian rất dài là một nước nông nghiệp, với cơ chế quản lý đất đai và tư duy của một nền sản xuất nông nghiệp. Trong giai đoạn đổi mới nền kinh tế xã hội hiện nay, để đáp ứng được yêu cầu của công cuộc CNH-HĐH đất nước, tư duy cũng như nội dung quản lý Nhà nước về đất đai cần phải được đổi mới và hiện đại hoá. Với vị thế là công cụ hữu hiệu để bảo vệ quyền lợi cho giai cấp thống trị và trật tự xã hội, Nhà nước dùng các quy phạm pháp luật tác động lên các quan hệ kinh tế liên quan tới việc sử dụng đất và sở hữu đất. Ngay từ lúc sơ khai của Nhà nước, việc sở hữu đất đai đã từng là nguồn căn bản chủ yếu tạo nên của cải và sự giàu có của mỗi cá nhân và mỗi tập thể nhỏ. Vì vậy, Nhà nước đã thu một phần từ dạng của cải lớn và dễ phát hiện này, từ đó thuế đất đã trở thành một trong những nguồn thu nhập chính của quốc gia [16]. Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc. Ngày nay, đất đai là một nguồn lực vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội của bất kỳ một quốc gia nào. Việc quản lý và sử dụng đất có khoa học và hiệu quả sẽ thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của đất nước. Nguồn lợi từ đất mang lại là to lớn, nhưng để khai thác, sử dụng đem lại lợi ích cho cộng đồng và cá nhân, trước mắt và lâu dài, mỗi Nhà nước đều quy định rõ nghĩa vụ tài chính trong quản lý và sử dụng đất đai. 2.2. Quản lý đất đai và nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước 2.2.1. Cộng hoà Pháp Pháp là một trong những nước có hệ thống thuế tiến bộ trên thế giới và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm: + Thuế đất nông nghiệp của Cộng hoà Pháp thực chất là thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đối tượng chịu thuế đất nông nghiệp bao gồm tất cả các loại đất nông nghiệp, không kể đất đó có canh tác hay không canh tác. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng đất và quan hệ cung - cầu về đất. Giá đất do cơ quan thuế và hội đồng xã bàn bạc, ấn định. Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần. Giá đất làm căn cứ tính thuế đất nông nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu. Vì thế, cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất. Pháp chia đất nông nghiệp thành 5 hạng dựa trên căn cứ vào các tiêu chuẩn về độ phì, độ ẩm, độ dốc và vị trí tiện lợi của đất. Thuế suất đối với từng hạng đất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng không được quá mức tối đa là 20%. Thuế suất hàng năm được quy định căn cứ vào các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất. + Thuế đất ở và đất xây dựng: Đối tượng nộp thuế này là các chủ sở hữu đất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế. Mức thu thuế đất ở và đất xây dựng do chính phường địa phương ấn định theo khung thuế của Nhà nước. Mức thuế có thể điều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương. Những diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng như xây dựng các công trình tôn giáo, giáo dục, y tế và các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã... được miễn thuế. Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy không hình thành sắc thuế riêng nhưng khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoản thu nhập không thường xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá. Như vậy các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất động sản trên thị trường [14]. 2.2.2. Thụy Điển Thuế trong lĩnh vực đất đai ở Thụy Điển được quy định trong đạo luật về thuế bất động sản, thuế tài sản. Thuế bất động sản: Là thuế thu trên giá trị nhà và đất gồm: Khu xây dựng, các loại đất xây dựng và các loại đất khác như: đất ở, đất bao quanh nhà, đất nhà nước, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác do tư nhân sở hữu. Thụy Điển không áp dụng thuế bất động sản đối với bất động sản sử dụng vào mục đích công cộng. Đối tượng nộp thuế này là chủ sở hữu đất và nhà. Căn cứ tính thuế này là diện tích, giá nhà, đất tính thuế và thuế suất. Hàng năm chủ sử hữu đất phải đăng ký bất động sản tại cơ quan quản lý nhà đất. Cơ quan quản lý nhà đất làm nhiệm vụ theo dõi cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại đất, giá đất... Cơ quan thuế địa phương lưu giữ các tài liệu trên và có mã số riêng của từng chủ sử dụng đất. Giá đất tính thuế được xác định 6 năm/1 lần. Căn cứ để xác định giá tính thuế là giá của từng loại đất trên thị trường của 2 năm trước và bằng 75% giá thị trường 2 năm trước. Giá đất được xác định chủ yếu căn cứ vào hiệu quả kinh tế do đất mang lại. Thuế suất áp dụng thấp nhất là 1,4%/năm. Thuế tài sản: Cùng với việc thu thuế bất động sản, các hộ nông dân, chủ trang trại còn phải nộp thuế tài sản (bao gồm nhà, cổ phần, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng). Thụy Điển quy định nếu tài sản chung có giá trị từ 800.000SEK/năm trở nên sẽ phải nộp thuế. Thuế tài sản được tính theo biểu thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất: 1,5% được áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK đến dưới 1.300.000 SEK; 2,6% được áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 1.300.000 đến dưới 3.600.000 SEK; 3% áp dụng khi tổng giá trị tài sản từ 3.600.000 SEK trở lên. Với hai sắc thuế chủ yếu trên, Thụy Điển đã hoàn toàn quản lý và tạo ra hệ thống cân bằng, tự động tác động đến việc bình ổn đất đai, bất động sản [14]. 2.2.3. Hoa Kỳ Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó cũng là khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hoả... Tuy nhiên tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều đi đánh giá lại nhà đất để áp thuế cho đúng giá thị trường [12]. 2.2.4. Đài Loan Đài Loan có tổng diện tích tự nhiên là 36.000km2, trong đó 69% tổng diện tích tự nhiên toàn lãnh thổ thuộc chủ sở hữu của Nhà nước, 31% diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân. Cơ chế tài chính đang vận hành trong thị trường đất đai của Đài Loan rất tiến bộ, có nhiều kinh nghiệm quý báu có thể học tập để áp dụng vào Việt Nam, cụ thể là Quốc sách "Bình quân địa quyền". Đài Loan thực hiện chính sách "Bình quân địa quyền" để điều tiết thu nhập của người chủ sở hữu khi họ bán đất. "Bình quân địa quyền" được hiểu là: Quá trình hình thành giá trị đất bao gồm hai yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa đất đó, do con người đầu tư cải tạo mà làm tăng giá trị đất. Ai đầu tư cải tạo làm tăng giá trị đất thì người đó được hưởng. Nếu do CP bỏ tiền đầu tư làm tăng giá trị đất thì phần hưởng giá trị đó thuộc về Nhà nước. Như vậy trong quá trình mua bán đất, trừ phần giá trị ban đầu do chủ đất khai báo, còn phần chênh lệch giá trị, CP thu thuế theo giá trị gia tăng đó để phục vụ xây dựng các công trình công cộng xã hội. Từ năm 1956-1968, Đài Loan tiến hành việc tự khai báo giá đất: người sở hữu đất tham khảo bảng giá công bố của CP để tự báo giá đất của mình, lấy đó làm cơ sở để nộp thuế sử dụng đất và nộp thuế giá trị gia tăng khi bán đất. Khi khai báo có đến 99% số hộ khai báo thấp hơn giá công bố. CP cho phép khai báo giá đất được thấp hơn 20% so với giá của CP. Trường hợp chủ đất đó không khai báo thì lấy theo giá đất của CP nhưng được giảm 20% như các chủ đất khác [1], [22], [23]. Ở Đài Loan, hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm: Thuế giá trị đất: Đây là sắc thuế quan trọng nhất trong lĩnh vực đất đai. Loại thuế này thu vào các loại đất đai. Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế, thuế suất. Về thuế suất, áp dụng 2 loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thông thường được dùng để tính thuế cho đất với mức thuế thấp nhất là 1% và cao nhất là 5,5%. Ngoài thuế suất thông thường, Đài Loan còn quy định một số thuế suất đặc biệt đối với một số loại đất như: Đất ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng cho cơ quan, sự nghiệp có thuế suất là 1%; đất dùng vào công trình công cộng có thuế suất là 0,6%; đất đai công hữu thuế suất là 1% không thu thuế luỹ tiến. Thuế giá trị đất tăng thêm: Đây là sắc thuế thu trên phần giá trị đất tăng thêm tại thời điểm đất được chuyển nhượng. Đối tượng nộp thuế là người chủ cũ trong trường hợp chuyển nhượng bình thường như mua bán, trao đổi. Nhà nước trưng mua và là người chủ mới trong trường hợp chuyển nhượng không bình thường. Căn cứ tính thuế giá trị đất tăng thêm là giá trị đất tăng thêm và thuế suất. Giá trị đất tăng thêm là chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá của lần mua vào ngay trước đó. Việc xác định giá chuyển nhượng của đất phụ thuộc vào loại đất. Đối với đất thường, CP có biểu giá trị được áp dụng tại thời điểm chủ đất kê khai chuyển nhượng. Trong trường hợp giá trị của CP đưa ra thấp hơn giá trị chuyển nhượng thì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ để tính toán. Đối với đất CP trưng mua, cơ sở tính toán là giá đất trúng đấu giá. Giá trị ròng tăng thêm được tính trên cơ sở giá tại thời điểm công bố trừ đi giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ được điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng được Nhà nước công bố. Thuế suất thuế giá trị tăng thêm là loại thuế luỹ tiến với mức thuế như sau: + Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm. + Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50%. + Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hay giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%. Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới trước khi chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhượng sau [14]. "Bình quân địa quyền" được coi là quốc sách cơ bản của Đài Loan và được quy định trong Hiến pháp. Mục đích chủ yếu là để đạt đến mục tiêu cùng hưởng lợi ích về đất đai khi giá trị đất đai tăng lên do tăng dân số, do xã hội phồn vinh, do kinh tế tiến bộ và do chính trị thành công làm cho toàn dân đều được hưởng, mọi tiềm năng đất đai đều được tận dụng. Kết quả là Nhà nước thu được tiền từ sự gia tăng giá trị đất, sử dụng đất hiệu quả và ngăn chặn được tình trạng đầu cơ đất đai [1]. 2.2.5. Trung Quốc Từ 01/07/1997, Trung Quốc được chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc trung ương và 1 khu vực hành chính đặc biệt (Hồng Kông). Theo luật quản lý bất động sản của Trung Quốc thì tương tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là QSDĐ) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất chuyển nhượng QSDĐ. Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất chuyển nhượng QSDĐ của UBND cấp huyện trở nên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với CP hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của CP. Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng và các điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện tỉnh về quy hoạch xây dựng và nhà ở phối hợp xây dựng phương án theo quy định của Chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thị mới tiến hành thực hiện, UBND huyện thị trực thuộc trung ương quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hay thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hay nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương. TSDĐ trong trường hợp xuất chuyển nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ TSDĐ đều phải thuộc ngân sách, đưa vào dự toán để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và màu mỡ đất đai. CP quy định cụ thể việc nộp TSDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể. Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất phát phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDĐ; nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ mà không được bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hay do hành vi của CP hay cơ quan có liên quan hay do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công. Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất động sản phải phù hợp với những điều kiện sau đây: + Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận QSDĐ. + Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư >25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có đảm bảo sử dụng đất công nghiệp hay đất xây dựng khác. Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hay thoả thuận song phương, hiện nay chủ yếu được giao cho trung tâm tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một viện quốc gia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuyển hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc [22], [23], [24]. 2.2.6. Mailaysia Những chính sách đất đô thị nhìn chung thực sự thành công trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội của Malaysia. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8% năm là bằng chứng rõ ràng. Mục tiêu chủ yếu của Malaysia là tăng trưởng cùng với công lý và công bằng xã hội. Các chính sách đất đô thị đã được soạn thảo để giúp đạt được mục tiêu kép tái cơ cấu xã hội và giảm nghèo. Vì những diện tích lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa, nên trong nhiều trường hợp CP phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn. Malaysia có những luật thu hồi đất đai rất mạnh không những cho những dự án công cộng mà còn để bán lại cho tư nhân. CP can thiệp vào phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và đất đai. Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được sự cho phép của chính quyền địa phương. Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây nhà ở, tiểu bang ban hành quy định là đất phải được phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu. Để ngăn chặn những người mua được đất bán lại để thu lợi nhuận nhanh chóng, các lô nhà phải kèm theo điều kiện là chúng không thể được bán hoặc chuyển nhượng nếu không được chính quyền tiểu bang cho phép. Chính quyền bang ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập bất động sản được dùng để giảm thiểu sự đầu cơ đất và bất động sản. Chính sách yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần các toà nhà mới xây cho một nhóm người Malaysia nhất định. Điều này dựa trên lý luận rằng nếu để mặc cho tác động của thị trường thì nhiều nhóm kinh tế xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên thị trường đất, Nhà nước yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư nhân phải dành một phần nhất định trong các kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo, chỉ tiêu này quy định cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá quảng cáo 5% - 15%, Chính phủ cũng yêu cầu những nhà đầu tư tư nhân phải xây dựng một tỷ lệ 30% nhất định những căn hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của họ [12]. 2.3. Quản lý đất đai và nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam 2.3.1. Quản lý đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ 2.3.1.1. Các nhà nước phong kiến Việt Nam Trải qua 4 thế kỷ dưới triều Lý - Trần - Hồ (năm 1010 đến năm 1407) do tình hình kinh tế xã hội tương đối ổn định trong thế phát triển đi lên, với dân số tăng nhanh, đời sống được nâng cao, nên có thể nói từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV là những thế kỷ mở rộng ruộng đồng, gia tăng làng mạc để giải quyết vấn đề ruộng đất cho một số lượng nông dân ngày càng đông đảo, đồng thời cũng để đảm bảo sự phình ra mau chóng của số lượng các lãnh chúa quý tộc và địa chủ. Đặc điểm chung về chính sách ruộng đất của các triều đại Lý - Trần - Hồ là áp đặt quyền sở hữu tối cao của Nhà nước bao trùm lên tất cả các loại ruộng đất công của làng xã và các loại hình ruộng đất tư hữu, coi đó là cơ sở quan trọng nhất của chế độ phong kiến trung ương tập quyền. Tuy nhiên mỗi một triều đại đều có các phương pháp xử lý các mối quan hệ đất đai theo một cách riêng, phù hợp với từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế xã hội và quyền lợi cụ thể của giai cấp và dòng họ nắm quyền. - Nhà Lý: Với nền kinh tế nông nghiệp, tô thuế ruộng đất đóng một vai trò hết sức quan trọng trong ngân sách của nhà nước phong kiến. Nhà Lý đã có nhiều chính sách liên quan đến tô thuế, một mặt nhằm khuyến khích sản xuất, gia tăng quỹ đất nông nghiệp mặt khác vẫn phải đảm bảo ngân sách cho triều đình. Một điểm yếu của nhà Lý là đã không tiến hành được việc đo đạc ruộng đất và lập địa bạ cho nên việc thu thuế chủ yếu dựa vào lời khai của các xã, không tránh khỏi tệ ẩn lậu và thất thu. - Nhà Trần: Để tận thu cho ngân sách triều đình trên cơ sở một chính quyền mạnh, nhà Trần đã ._.thi hành chính sách đối với cả hai nguồn lực chính của nền sản xuất phong kiến là đinh và điền (lực lượng sản xuất và tư liệu sản xuất). Năm 1242, Trần Thái Tông định lệ thu tô mỗi mẫu là 100 thăng thóc (1 thăng = 1,2-1,4 kg). Đây là mức thu thuế ruộng tư, còn ruộng công làng xã mức thuế cao hơn hẳn, ruộng thượng đẳng mỗi mẫu là 680 thăng. Mức thuế ruộng tư là 6%, mức thuế ruộng công là 40% sản lượng thu hoạch. Cũng từ năm 1242, Trần Thái Tông đặt thêm thuế thân nhưng vẫn dựa trên cơ sở ruộng đất sở hữu "nhân đinh có ruộng đất thì nộp tiền thóc, người không có ruộng đất thì được miễn cả". - Nhà Hồ: Những chính sách về đất đai và nông nghiệp của nhà Hồ chứa đựng những cải cách táo bạo và tương đối triệt để, ghi lại dấu ấn sâu sắc trong lịch sử phong kiến Việt Nam. Nhà Hồ có chính sách giảm tô thuế cho các loại ruộng đất nói chung và mong muốn hướng tới sự công bằng hơn trong việc đánh thuế. - Thời Lê: Pháp luật về ruộng đất được thể hiện qua các chiếu chỉ, các luật lệ, các quy định của nhà nước ban hành trong nhiều đời vua nhà Lê. Tuy nhiên văn bản có giá trị pháp lý cao nhất và quan trọng nhất của nhà Lê là bộ "Quốc triều hình luật" thường được gọi là "Luật Hồng Đức", ban hành năm 1483. Những quy định về ruộng đất nằm trong quyển III, chương Điền sản. Luật quy định xử phạt nặng việc ẩn lậu ruộng đất công: "Giấu ruộng đất, ao hồ, đầm của công (không nộp thuế) từ 1 mẫu trở lên thì xử tội biếm,10 mẫu trở lên xử tội đồ, 50 mẫu trở lên thì xử tội lưu, tội chỉ đến lưu châu xa là cùng và phải bồi thường gấp 3 lần tiền thuế, nộp vào kho. Thưởng cho người tố cáo". Luật cũng xử nghiêm khắc các trường hợp trốn thuế. - Nhà Nguyễn: Từ 1805 - 1836, vua Gia Long, Minh Mạng đã hoàn tất xong công việc đo đạc và lập sổ địa bạ cho khoảng 15.000 - 18.000 xã thôn cả nước với hơn 4.365.000 mẫu. Năm 1815, Bộ Quốc Triều Hình Luật gồm 22 quyển với 398 điều được ban hành. Thành quả lớn nhất của công tác quản lý đất đai triều Nguyễn là hoàn thiện hệ thống sổ địa bộ toàn quốc. Sổ địa bộ lập theo làng xã; từng thửa đất ghi rõ diện tích, vị trí, loại ruộng đất, người sở hữu (công, tư...) lập thành 3 bộ nộp lên bộ hộ để đóng dấu kiềm và lưu 1 quyển, chuyển về cấp tỉnh, xã lưu 1 quyển, cứ định kỳ 5 năm làm lại sổ địa bộ 1 lần. Thuế ruộng đất vẫn là nguồn thu nhập chính của nhà Nguyễn. Các khoản thuế điền thổ ở Việt Nam vào năm 1840 chiếm trên 58% thu nhập quốc gia. Gia Long đã chia cả nước thành 4 khu vực có biểu thuế khác nhau. Các thứ thuế đất tuỳ theo loại cây trồng mà định thuế. Năm 1836, Minh Mạng đã chia lại khu vực và định lại mức thuế chủ yếu theo xu hướng tăng thuế từ 10 - 20 thăng 1 mẫu. Từ năm 1875, khi mà tỷ lệ ruộng công chỉ còn dưới 20% trên phạm vi toàn quốc thì triều đình nhà Nguyễn đã quyết định thay đổi luật thuế điền thổ, đánh thuế ruộng công và ruộng tư như nhau. Bảng 2.1 thể hiện mức thuế ở miền Bắc trước và sau khi thay đổi luật thuế. Bảng 2.1. Biểu thuế điền thổ trong các tỉnh Miền Bắc từ Hà Tĩnh trở ra (đơn vị: thăng/mẫu) Loại đất Hạng đất Công điền Tư điền Trước 1875 Sau 1875 Trước 1875 Sau 1875 Nhất 80 40 26 40 Nhì 56 30 20 30 Ba 33 20 13 20 (Nguồn: Nguyễn Văn Khánh, 2000) Như vậy, biểu thuế được thay đổi theo hướng cân bằng giữa mức thuế ruộng công và tư nghĩa là định suất thuế ruộng tư tăng lên còn thuế ruộng công giảm xuống, sau thời điểm năm 1875 [16]. 2.3.1.2. Thời Pháp thuộc (1858 - 1954) Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng áp dụng thuế đất với tên gọi là thuế "Điền thổ" thu vào đất ở, đất vườn của các chủ đất. Chủ sở hữu ruộng đất thu tô của tá điền và nộp thuế nông nghiệp cho Nhà nước mức thuế rất cao. Ngay cả quan chức người Pháp là Luro (1877) và Henry (1930) cũng phải gửi văn bản khiếu nại chính quyền thuộc địa thu thuế quá nặng [16]. 2.3.1.3. Thời Mỹ - Nguỵ ở Miền Nam (1954 - 1975) Sau hội nghị Giơnevơ nước Việt Nam tạm thời bị chia cắt làm hai miền Nam - Bắc. Miền Nam đặt dưới sự kiểm soát của Mỹ - Nguỵ. Thời kỳ đầu, ở các tỉnh miền Nam còn song song tồn tại ba chế độ điền thổ. Nổi bật chính sách quản lý đất đai thời kỳ này là chính sách "Cải cách điền địa" của chính quyền Ngô Đình Diệm và "Luật người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu. Cải cách điền địa chia làm hai giai đoạn: "Quy chế tá điền" và "Tiểu điền chủ hoá tá điền". Trong giai đoạn 1, mức tô quy định từ 15 - 25% đối với khế ước tá điền loại A (ruộng thục đang canh tác) và loại B (ruộng bỏ hoang). Đối với khế ước loại C (ruộng hoang của địa chủ vắng mặt hoặc cam kết không khai thác lại) được miễn tô năm đầu, năm thứ hai phải đóng 1/2 mức tô và năm thứ 3 phải đóng 3/4 mức tô. "Luật người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu gồm 3 điều chủ chốt là: Hạn điền, hữu sản hoá nông dân (cấp ruộng đất cho nông dân), cấp chứng bằng khoán ruộng đất cho nông dân. Ngoài ra chính quyền Thiệu còn thực hiện chính sách "Canh tân hoá nông nghiệp" đưa hàng hoá, máy móc, phân bón, giống lúa mới... về đồng ruộng [13], [25], [42]. 2.3.1.4. Thời kỳ Nhà nước Việt nam Dân chủ Cộng hoà (1945-1975) Cách mạng Tháng Tám thành công, nước VNDCCH được thành lập. Ngành Địa chính được duy trì để bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ. Ngày 26-10-1945 Chính phủ ra Nghị định giảm thuế ruộng đất 20% và miễn thuế hoàn toàn cho những vùng bị lụt. Tháng 1/1948, Hội nghị trung ương Đảng đưa ra hệ thống chính sách ruộng đất của Nhà nước VNDCCH trong kháng chiến là: Triệt để thực hiện giảm tô 25%, bài trừ những thứ địa tô phụ thuộc (như tiền trình gặt, tiền đầu trâu...); bỏ chế độ quá điền; đưa ruộng đất và tài sản của bọn phản quốc tạm cấp cho dân nghèo; chia lại công điền cho hợp lý; đem ruộng đất, đồn điền của địch cấp cho dân công nghèo... Sau khi Miền Bắc được hoàn toàn giải phóng, đầu năm 1956, thủ tướng Chính phủ đã ban hành chính sách thuế thổ trạch với thuế suất 0,8%/năm trên giá trị nhà và 1,2%/năm trên giá trị đất. Trong 3 năm khôi phục kinh tế (1955-1957), Quốc hội đã ban hành chính sách khuyến khích khai hoang, phục hoá, khai hoang miễn thuế 5 năm, phục hóa miễn thuế 3 năm, phần sản phẩm tăng do tăng vụ, tăng năng suất không phải đóng thuế... [16]. 2.3.1.5. Thời kỳ Nhà nước CHXHCH Việt Nam từ năm 1975 đến 1992 Ở Miền Nam, sau giải phóng, Nhà nước cho phép các tỉnh, thành phố được tạm thời tiếp tục áp dụng thuế thổ trạch của chính quyền Sài Gòn cũ với thuế suất từ 0,5% đến 0,1%/năm trên giá trị nhà [16]. Luật Đất đai năm 1987 mang tư tưởng bao cấp, việc giao đất vẫn thể hiện cơ chế xin cho, cấp đất không thu tiền sử dụng đất. Việc cấp đất hàm chứa những quan hệ hành chính, mệnh lệnh từ phía Nhà nước trong việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng mà không phát sinh trực tiếp nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Đất đai là tặng vật của thiên nhiên, là tài nguyên quốc gia nhưng việc khai thác, sử dụng có được thiết kế bởi sự cấp phát, xin cho không mất tiền. Điều đó dẫn tới việc lạm quyền từ phía công quyền, tuỳ tiện trong việc ban phát và người sử dụng đất cũng tìm cách để trục lợi từ việc quen biết, nể nang để có được quyền sử dụng đất theo ý muốn. Cho nên việc sử dụng đất đai không xuất phát từ nhu cầu thực tế [15]. 2.3.1.6. Từ năm 1992 đến năm 1993 Hiến pháp năm 1992, quy định một hình thức sở hữu duy nhất về đất đai là sở hữu toàn dân. Luật Đất đai 1993, dựa trên cơ sở Hiến pháp, khẳng định chế độ sở hữu đất đai toàn dân, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền sở hữu và quyền quản lý tối cao. Tuy nhiên đây không phải là chế độ sở hữu toàn dân một cấp độ sở hữu, sử dụng như trong Luật Đất đai 1987 mà chế độ sở hữu đất đai toàn dân với đa cấp độ, hình thức chủ sử dụng. Với quan niệm về chế độ sở hữu đất đai mới, đất đai được “chủ thể hoá”, có các chủ sử dụng cụ thể với các quyền và nghĩa vụ được pháp luật quy định. Đây là cơ sở quan trọng để khắc phục tình trạng “vô chủ” về quan hệ đất đai như trong cơ chế cũ. Hình thức sử dụng đất không còn hàm chứa tư tưởng bao cấp và xin cho vì Nhà nước cương quyết xoá bao cấp về đất. Khẳng định đất đai có giá không phải chỉ trên phương diện giá trị sử dụng của đất đai mà cả trên phương diện giá trị của đất đai được pháp luật và chính sách thừa nhận và do đó giá trị của đất đai sẽ là một yếu tố bản chất cơ bản trong sự vận động của quan hệ đất đai [16]. Đất đai là một nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội nên Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản quy phạm pháp luật về tài chính đất như sau: Pháp lệnh thuế nhà, đất được Hội đồng Nhà nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 31/7/1992; Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất được Uỷ ban thường vụ QH thông qua ngày 19/5/1994; Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, QH thông qua ngày 10/7/1993; Nghị định số 193-CP ngày 29/12/1994 quy định về lệ phí trước bạ; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, QH thông qua ngày 22/6/1994; Nghị định số 89-CP ngày 17/8/1994 về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính; Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 về thu tiền sử dụng đất. 2.3.1.7. Sau năm 2003 Luật Đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo 13 nội dung. Luật thể hiện rõ quan điểm coi đất đai là nguồn nội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng to lớn để xây dựng đất nước. Cho nên lần đầu tiên trong Luật Đất đai có một mục quan trọng, đó là tài chính về đất đai và giá đất (mục 6). Người sử dụng đất trong quá trình khai thác đất phải có nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Những nghĩa vụ quan trọng đó gắn liền với việc phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản thuế, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi vi phạm pháp luật đất đai, các khoản phí và lệ phí về đất đai [15]. Sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2003, Chính phủ, các Bộ, ban ngành đã ban hành Nghị định, Thông tư về các nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai: NĐ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; NĐ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị quyết số 15/2003/QH 11 ngày 17/6/2003 về việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp; NĐ số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; NĐ 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước... 2.3.2. Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam 2.3.2.1. Tiền sử dụng đất Cơ sở lý luận của việc thu tiền sử dụng đất là: Sở hữu toàn dân về đất đai, thị trường sơ cấp về đất đai và địa tô. * Trước Luật đất đai 2003: Điều 20 của Luật Đất đai 1993 quy định: Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở [18]. Các Nghị định, Thông tư đã quy định cụ thể về TSDĐ như: NĐ số 89-CP ngày 17/8/1994 về việc thu TSDĐ và lệ phí địa chính; Thông tư số 02/BTC ngày 04/01/1995 hướng dẫn thi hành NĐ số 89/CP; NĐ số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 về thu TSDĐ; Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP... Trong Nghị định 38/2000/NĐ-CP, điều 2, 3 quy định các đối tượng nộp và không phải nộp TSDĐ; điều 4 quy định căn cứ xác định TSDĐ là diện tích đất, giá đất, mức thu TSDĐ. Điều 5, 6 quy định mức thu TSDĐ khi được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều 7 quy định thu TSDĐ khi xét cấp GCN. Người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN thì phải nộp TSDĐ đối với đất đô thị: - Trường hợp sử dụng đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 thì không phải nộp TSDĐ; - Trường hợp sử dụng đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 thì phải nộp 20% TSDĐ; - Trường hợp sử dụng đất ở ổn định từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì phải nộp 100% TSDĐ. Nếu do nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất trước đó không có giấy tờ hợp lệ, chỉ có giấy tờ mua, bán, chuyển nhượng giữa hai bên được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì phải nộp 40% TSDĐ. Các mức thu TSDĐ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này chỉ áp dụng đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở, đối với diện tích vượt hạn mức đất ở phải nộp 100% TSDĐ [5]. * Sau Luật đất đai 2003: Luật Đất đai 2003 đã giải thích rõ: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. TSDĐ là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu TSDĐ đối với một diện tích đất xác định [19]. Điều 33, 34 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu và có thu TSDĐ. Khoản 4, Điều 38 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và việc nộp nghĩa vụ tài chính. Điều 50 về cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất đã quy định các trường hợp cụ thể phải nộp TSDĐ khi cấp GCN. Điều 60 quy định rõ các trường hợp miễn, giảm TSDĐ. Trên cơ sở của Luật Đất đai, Chính phủ cũng ban hành NĐ số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ra Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành. Trong Nghị định 198/2004/NĐ-CP, phần quy định chung đã xác định rõ các đối tượng phải nộp, không phải nộp và căn cứ thu TSDĐ. Trong chương II, quy định cụ thể thu TSDĐ trong các trường hợp: Khi Nhà nước giao đất (Điều 5); khi chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 6); chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu TSDĐ (Điều 7); cấp GCN cho người đang sử dụng đất (Điều 8); đất khu công nghiệp (Điều 9); đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 10). Điều 12, 13 quy định về miễn, giảm TSDĐ. Điều 8 quy định thu TSDĐ khi cấp GCN cho người đang sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp GCN nhưng phải nộp TSDĐ trong các trường hợp sau: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm cấp GCN mà chưa nộp TSDĐ. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ về QSDĐ nhưng đất đã được sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì phải nộp TSDĐ tính theo giá bằng 50% giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cấp GCN. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu TSDĐ, được Nhà nước cho thuê đất, được tự chuyển mục đích sang làm đất ở và đã phân phối đất ở đó cho cán bộ, công nhân viên trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến ngày 08/01/2005 mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nộp TSDĐ như sau: - Nộp 50% TSDĐ đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở (mức thu này chỉ áp dụng một lần với mỗi hộ gia đình, cá nhân, lần giao đất sau thu 100% TSDĐ); - Nộp 100% TSDĐ đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở [2], [6]. 2.3.2.2. Tiền thuê đất Thuê đất là tổng hợp các hành vi của các cơ quan nhà nước trong việc thiết lập hình thức thuê đất đối với người sử dụng đất đồng thời là việc thực hiện giao dịch dân sự về đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau, theo đó người có đất cho thuê chuyển giao đất cho người thuê trong một thời hạn nhất định với điều kiện có hoàn trả sau khi hoàn thành việc sử dụng đất [15]. * Trước Luật đất đai 2003 Sau khi Luật đất đai 1993 ban hành, QH đã thông qua Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994; Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ngày 14/10/1994; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ngày 27/8/1996. Kèm theo Luật và Pháp lệnh, Chính phủ và Bộ Tài chính đã ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thực hiện thu thuế đất: Nghị định số 11/CP ngày 24/1/1995 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam; Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Quyết định số 179/1998/QĐ-BTC ngày 24/02/1998 về việc ban hành Bản quy định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 về việc ban hành Bản quy định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Trong đó, điều 3 về đơn giá thuê đất, mặt nước, mặt biển; điều 9 quy định về nộp tiền thuê đất. Căn cứ tính tiền thuê đất là diện tích đất được thuê (diện tích đất thực tế bàn giao), thời hạn thuê (được ghi trong quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước) và đơn giá thuê đất (được xác định theo quyết định của cơ quan Nhà nước); tiền thuê đất được tính theo năm. Riêng năm đầu tiên và năm cuối cùng của thời hạn thuê đất được tính cho số tháng thực tế sử dụng trong năm. * Sau Luật đất đai 2003 Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất [19]. Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 hướng dẫn thực hiện. Điều 4 của Nghị định đã quy định rõ: Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt thì căn cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đa không quá 04 lần đơn giá thuê đất. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá. UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá thuê đất cho từng loại đất, loại đô thị, loại xã, khu vực, loại đường phố, vị trí, hạng đất. Tiền thuê đất, thuê mặt nước thu một năm bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất, thuê mặt nước [7]. 2.3.2.3. Thuế nhà đất Thuế nhà, đất được quy định trong Pháp lệnh về thuế nhà, đất đã được Hội đồng Nhà nước nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 31/7/1992; Nghị định số 339-HĐBT ngày 22-9-1992 về việc thi hành PL thuế nhà đất. Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số Điều của PL về thuế nhà, đất được Uỷ ban Thường vụ QH thông qua ngày 19/5/1994 và NĐ số 94-CP ngày 25/8/1994 quy định chi tiết thi hành PL về thuế nhà, đất và PL sửa đổi, bổ sung một số điều của PL về thuế nhà đất; Thông tư của Bộ Tài Chính số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hướng dẫn thi hành NĐ 94-CP. Điều 1 của Pháp lệnh năm 1992 quy định thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc lãnh thổ nước CHXHCN Việt Nam. Trong tình hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà. Điều 6 quy định căn cứ tính thuế và mức thuế là diện tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện tích. Theo chương II, thông tư 83-TC/TCT diện tích đất tính thuế là toàn bộ diện tích đất của tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng, bao gồm: Diện tích mặt đất xây nhà ở, xây công trình, diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh nhà, bao quanh công trình, diện tích ao hồ và các diện tích để trống trong phạm vi đất được phép sử dụng theo giấy cấp đất của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp chưa có giấy cấp đất thì theo diện tích thực tế sử dụng. Hạng đất để xác định số lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp tính thuế đất thuộc khu vực đô thị căn cứ vào loại đô thị, loại đường phố hoặc khu phố, vị trí đất. Mức thuế sử dụng đất nông nghiệp làm căn cứ tính thuế đất thuộc vùng đô thị là mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng. Thuế đất thu bằng tiền theo giá thóc thuế sử dụng đất nông nghiệp của vụ cuối năm liền trước năm thu thuế và báo cáo cho Bộ Tài chính (Tổng cục thuế) biết [3]. Bảng 2.2. Phân bổ các bậc thuế đất đô thị theo vị trí của từng loại đường phố Loại đô thị Loại đường phố Bậc thuế theo vị trí đất (số lần mức thuế SDĐ nông nghiệp) Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I 1 32 28 23 17 2 30 26 21 14 3 27 26 18 12 4 25 21 16 9 Loại II 1 30 26 21 14 2 27 23 18 12 3 25 21 16 9 4 22 18 13 8 Loại III 1 26 22 17 11 2 25 21 16 10 3 23 19 14 8 4 21 17 12 7 Loại IV 1 19 17 13 8 2 18 16 11 7 3 17 14 9 6 4 14 11 7 5 Loại V 1 13 11 9 7 2 12 10 8 6 3 11 8 7 5 Thị trấn 1 13 11 8 5 2 11 8 5 3 (Nguồn Thông tư 83-TC/TCT ngày 7/10/1994) 2.3.2.4. Thuế chuyển quyền sử dụng đất Khái niệm: Thuế chuyển QSDĐ là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác QSDĐ của mình theo quy định của pháp luật. Thuế chuyển QSDĐ là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển QSDĐ. * Trước Luật đất đai 2003: Luật Thuế chuyển QSDĐ ngày 22/6/1994; Nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ. Tiếp sau đó QH thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển QSDĐ số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999, kèm theo đó là NĐ số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 quy định rõ về thuế chuyển QSDĐ; Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành NĐ số 19/2000/NĐ-CP. Điều 4 của NĐ xác định: Căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích đất chuyển quyền, giá đất và thuế suất thuế chuyển QSDĐ; Điều 5 quy định diện tích đất tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích đất thực tế chuyển quyền ghi trong hợp đồng chuyển QSDĐ được UBND cấp huyện xác nhận đối với đất của hộ gia đì́nh, cá nhân; Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất xác nhận đối với đất của tổ chức. Điều 6 quy định giá đất tính thuế chuyển QSDĐ là do UBND cấp tỉnh quy định theo khung giá các loại đất của CP và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính. Điều 7 quy định thuế suất thuế chuyển QSDĐ được quy định như sau: Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuế suất là 4% [8]. * Sau Luật đất đai 2003: Luật đất đai 2003 quy định thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là một nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Nghị định số 100/2008/NĐ/CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. Trong đó mục 3 quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Điều 18 quy định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng QSDĐ: Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng QSDĐ trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. Giá chuyển nhượng QSDĐ là giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng; trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; giá vốn chuyển nhượng QSDĐ. Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định liên quan đến cấp QSDĐ; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có); các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng QSDĐ. Điều 19 quy định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng QSDĐ gắn với công trình xây dựng trên đất: Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng; trường hợp không xác định được giá thực tế thì giá được xác định như sau: Phần giá trị đất được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng. Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm mua. Chi phí hợp lý liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp. Điều 22 quy định thuế suất: Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng [9]. 2.3.2.5. Lệ phí trước bạ * Trước Luật Đất đai 2003: Nghị định số 193-CP ngày 19/12/1994 quy định về lệ phí trước bạ và thông tư số 19-TC/TCT ngày 16-3-1995 hướng dẫn thực hiện. Theo Điều 1 Nghị định, tài sản của tổ chức, cá nhân thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan quản lý Nhà nước đều phải chịu LPTB theo quy định là: Nhà, đất, tầu, thuyền các loại, ô-tô các loại, xe gắn máy các loại, súng săn, súng thể thao. Theo điều 4, LPTB tính tỷ lệ (%) trên trị giá nhà, đất, tầu thuyền các loại: 2% theo thời giá lúc trước bạ. Chương II của thông tư số 19-TC/TCT quy định trị giá đất tính LPTB: Trị giá đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất phải chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá đất mỗi mét vuông (đ/m2) - Diện tích đất phải chịu lệ phí trước bạ toàn bộ diện tích đất thực tế trong khuôn viên của tổ chức, cá nhân được phép đăng ký sử dụng. - Giá đất mỗi mét vuông (đồng/m2) do UBND cấp quy định theo khung giá. Sau đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 về LPTB và Bộ Tài chính ban hành thông tư số 28/2000/TT-BTC ngày 18/4/2000 hướng dẫn thực hiện. Điều 4 Nghị định quy định căn cứ tính LPTB là giá trị tài sản tính LPTB và mức thu LPTB quy định bằng tỷ lệ (%) trên giá trị tài sản tính LPTB. Căn cứ Pháp lệnh Phí và Lệ phí ngày 28/8/2001, Chính phủ ban hành NĐ số 47/2003/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung điều 6 NĐ số 176/1999/NĐ-CP như sau: Tỷ lệ (%) thu LPTB nhà đất là 1%. * Sau Luật Đất đai 2003: Theo Thông tư số 95/2005/TT-BTC hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về LPTB, giá trị đất tính LPTB là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được xác định như sau: Giá trị đất tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x Giá một mét vuông đất (m2) - Diện tích đất chịu LPTB là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký QSDĐ xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo "Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính". - Giá một m2 đất (kể cả hệ số phân bổ giá đất ở từng tầng đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do UBND tỉnh quy định theo khung giá các loại đất [4]. Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 về sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số 176/1999/NĐ-CP và NĐ số 47/2003/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ quy định tỷ lệ (%) thu LPTB nhà, đất là 0,5%. 2.4. Khái quát về hệ thống thông tin địa lý 2.4.1. Lịch sử phát triển của hệ thống thông tin địa lý (GIS) Hệ GIS đầu tiên ra đời vào những năm đầu của thập kỷ 70 và ngày càng phát triển mạnh mẽ trên nền tảng của các tiến bộ công nghiệp máy tính, đồ họa máy tính phân tích dữ liệu không gian và quản trị dữ liệu. Từ những năm 80 trở lại đây, GIS đã có một sự phát triển nhảy vọt về chất, trở thành một công cụ hữu hiệu trong công tác quản lý và trợ giúp quyết định. Phần mềm GIS đang hướng tới đưa công nghệ GIS thành hệ tự động thành lập bản đồ và xử lý dữ liệu Hypermedia (phương tiện cao cấp), hệ chuyên gia, hệ trí tuệ nhân tạo và hướng đối tượng. Phần cứng của GIS phát triển mạnh theo giải pháp máy tính để bàn (Desktop), nhất là trong những năm gần đây đã ra đời các bộ vi xử lý cực mạnh, thiết bị lưu trữ dữ liệu, hiển thị và in ấn thông tin tiên tiến đã làm cho công nghệ GIS thay đổi về chất. Ngày nay công nghệ GIS đang phát triển mạnh theo hướng tổ hợp (Enterpriser) và liên kết mạng. Trong suốt quá trình hình thành và phát triển của mình, GIS đã luôn tự hoàn thiện từ thấp đến cao, từ đơn giản đến phức tạp để phù hợp với các tiến bộ mới nhất của khoa học và kỹ thuật. Ngày nay phần lớn các phần mềm GIS tương tác với người sử dụng thông qua giao diện đồ họa (GUI) kèm theo các chỉ dẫn cụ thể trên màn hình cho nên không cần người sử dụng phải có chuyên môn sâu và hiểu biết nhiều về máy tính [21]. 2.4.2. Khái niệm về hệ thống thông tin địa lý 2.4.2.1. Khái niệm chung Hệ thông tin địa lý tiếng Anh là Geographical Information System. Nó được hình thành từ 3 khái niệm: địa lý (Geographical), thông tin (Information) và hệ thống (System). HỆ THÔNG TIN Hệ thông tin phi hình học (Kế toán, Quản lý nhân sự...) Hệ thông tin không gian Hệ thông tin địa chính Hệ thông tin đất đai (LIS) Các hệ thống GIS khác (Kinh tế xã hội, Dân số...) Hệ thông tin địa lý (GIS) Các hệ thông tin không gian khác (CAD/CAM)... Hệ thống thông tin quản lý đất sử dụng (rừng, lúa...) Sơ đồ 2.1. Hệ thông tin địa lý trong hệ thông tin nói chung [17] 2.4.2.2. Các khái niệm về hệ thống thông tin địa lý Hệ thống máy tính ngay từ ban đầu đã nhanh chóng được sử dụng hữu hiệu vào các công việc liên quan tới địa lý và phân tích địa lý. Cùng với sự ứng dụng máy tính ngày càng tăng, khái niệm mới GIS phát triển từ những năm 1960 [17]. Nhiều định nghĩa GIS đã ra đời, có thể dẫn ra đây một số định nghĩa: - Burrough, 1986: GIS là một tập hợp các công cụ cho việc thu thập, lưu trữ, thể hiện và chuyển đổi các dữ liệu mang tính chất không gian từ thế giới thực để giải quyết các bài toán ứng dụng phục vụ các mục đích cụ thể [20]. - Michael Zeiler: Hệ thông tin địa lý GIS là sự kết hợp giữa con người thành thạo công việc, dữ liệu mô tả không gian, phương pháp phân tích, phần mềm và phần cứng máy tính - tất cả được tổ chức quản lý và cung cấp thông tin thông qua sự trình diễn địa lý. - David Cowen, NCGIA, Mỹ: GIS là hệ thống phần cứng, phần mềm và các thủ tục được thiết kế để thu thập, quản lý, xử lý, phân tích, mô hình hóa và hiển thị các dữ liệu qui chiếu không gian, để giải quyết các vấn đề quản lý và lập kế hoạch phức tạp [17]. 2.4.3. Các thành phần cơ bản của GIS Công nghệ GIS bao gồm._.t, chủ sử dụng đất và tiền thuế đất hàng năm cần được tính toán và quản lý chặt chẽ trong cơ sở dữ liệu thống nhất. 4.5. Xây dựng cơ sở dữ liệu 4.5.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu cho từng phường 4.5.1.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian Các bản đồ địa chính thu thập được ở dạng số nhưng các biến động chưa được chỉnh lý kịp thời. Vì vậy, chúng tôi đã tiến hành rà soát bản đồ số để chỉnh lý các biến động cho phù hợp với hiện trạng trên MapInfo. Để phục vụ cho công tác quản lý tài chính về đất đai chúng tôi xây dựng cơ sở dữ liệu không gian như sau: - Cơ sở dữ liệu thửa đất, - Cơ sở dữ liệu về giao thông, - Cơ sở dữ liệu về vị trí thửa đất, - Cơ sở dữ liệu về đơn giá thửa đất theo từng năm. Trên cơ sở đó chúng tôi có các cơ sở dữ liệu về không gian của khu vực nghiên cứu. Với các cơ sở dữ liệu đó, chúng tôi có thể quản lý theo từng lớp dữ liệu hoặc theo từng cơ sở dữ liệu. * Cơ sở dữ liệu không gian về thửa đất Đối với các thửa đất, chúng tôi sử dụng bản đồ địa chính làm nguồn dữ liệu cơ bản để xây dựng cơ sở dữ liệu này. Trên bản đồ địa chính các thông tin chủ yếu là thông tin không gian thửa đất (mã thửa, số tờ, số thửa, diện tích, loại đất...). Cơ sở dữ liệu không gian về thửa đất phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy được thể hiện qua hình 4.3 và hình 4.4. * Cơ sở dữ liệu không gian về hệ thống giao thông được xây dựng trên nền bản đồ địa chính số và điều tra, khảo sát thực địa. Cơ sở dữ liệu không gian về hệ thống giao thông phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy được thể hiện qua hình 4.5 và hình 4.6. Hình 4.3. Cơ sở dữ liệu không gian về thửa đất phường Quỳnh Mai Hình 4.4. Cơ sở dữ liệu không gian về thửa đất phường Vĩnh Tuy Hình 4.5. Cơ sở dữ liệu không gian về giao thông phường Quỳnh Mai Hình 4.6. Cơ sở dữ liệu không gian về giao thông phường Vĩnh Tuy 4.5.1.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính * Xây dựng dữ liệu thuộc tính đối với các thửa đất - Thuộc tính của các thửa đất được xây dựng cho từng phường và theo hệ thống hồ sơ địa chính. Các thông tin của thửa đất được tổng hợp từ: Bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCN, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ đăng ký kê khai các chủ sử dụng đất phân theo các tổ tại phường, các quyết định cấp GCN... Trên cơ sở đó, chúng tôi đã xây dựng được bộ dữ liệu thuộc tính thửa đất của hai phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy bằng phần mềm Excel bao gồm 15 cột (trường), chi tiết được thể hiện qua bảng 4.14. Bảng 4.14. Dữ liệu thuộc tính của thửa đất theo hệ thống hồ sơ địa chính Tên trường viết tắt Tên trường viết đầy đủ Giải thích Ma_thua Mã thửa Sự kết hợp của số tờ bản đồ và số thứ tự của thửa đất. To_bando Tờ bản đồ số Số thứ tự của tờ bản đồ địa chính phường So_thua Số thửa Số thứ tự của thửa đất trên 1 tờ bản đồ địa chính Chu_su_dung Chủ sử dụng Họ và tên chủ sử dụng/quản lý thửa đất (Tên chồng, vợ hay đồng sở hữu) Hokhau_thuongtru Hộ khẩu thường trú Hộ khẩu thường trú của chủ sử dụng đất Dien_tich Diện tích Diện tích của thửa đất (m2) Dientich_chung Diện tích chung Diện tích sử dụng chung (m2) Dientich_rieng Diện tích riêng Diện tích sử dụng riêng (m2) Dia_chi Địa chỉ Địa chỉ của thửa đất Loai_dat Loại đất Theo chuẩn thống nhất của Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguon_goc Nguồn gốc Nguồn gốc sử dụng của thửa đất Bien_dong Biến động Biến động (nếu có) của thửa đất trong quá trình sử dụng đất Nop_hoso Nộp hồ sơ Thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ Nam_cap_giay Năm cấp giấy Năm mà thửa đất đó nhận quyết định cấp GCNSDĐ Ghi_chu Ghi chú Các ghi chú khác nếu cần thiết (quy hoạch, hành lang an toàn giao thông, đê điều...) Hình 4.7. Dữ liệu thuộc tính của thửa đất phường Quỳnh Mai trên Excel Hình 4.8. Dữ liệu thuộc tính của thửa đất phường Vĩnh Tuy trên Excel - Các thông tin về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến thửa đất: Để phục vụ cho công tác quản lý tài chính về đất đai chúng tôi căn cứ vào hệ thống giao thông, từ đó xác định vị trí thửa đất, đơn giá quy định của thửa đất làm cơ sở tính toán các loại nghĩa vụ tài chính trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Chi tiết thuộc tính liên quan đến nghĩa vụ tài chính của từng thửa đất gồm 10 trường được thể hiện qua bảng 4.15. Bảng 4.15. Dữ liệu thuộc tính của thửa đất liên quan đến NVTC về đất đai Tên trường viết tắt Tên trường viết đầy đủ Giải thích Vi_tri Vị trí thửa đất Vị trí của các thửa đất khi xác định giá Don_gia Đơn giá Theo giá quy định hàng năm của nhà nước (nghìn đồng/m2) Nghiavu_taichinh Nghĩa vụ tài chính Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi được QSDĐ. Thuchien_NVTC Thực hiện NVTC Đã nộp hay chưa nộp NVTC khi nhận GCN. No_TSDD Nợ TSDĐ Trường hợp ghi nợ TSDĐ Tien_SDD Tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất phải nộp khi nhận GCN. Lephi_truocba Lệ phí trước bạ LPTB phải nộp khi nhận GCN hay chuyển nhượng QSDĐ (đồng) Thue_TNCN Thuế TNCN Thuế TNCN phải nộp khi nhận GCN hay chuyển nhượng QSDĐ (đồng) Thue_dat Thuế đất Thuế sử dụng đất hàng năm (đồng) Ghichu_NVTC Ghi chú Các ghi chú khác nếu cần thiết (trường hợp được miễn, giảm...) Sau khi đã xây dựng các trường thuộc tính trên trong Mapinfo, chúng tôi nhập thuộc tính cho từng thửa đất. + Vị trí của thửa đất: Thực hiện Luật Đất đai 2003, hàng năm UBND Thành phố Hà Nội đều ra Quyết định về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố. Trong đó quy định rõ về phạm vi áp dụng, nguyên tắc cụ thể khi định giá các loại đất và giá các loại đất. Các vị trí trong mỗi đường, phố thuộc các quận, huyện được xác định như sau: Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp đường, phố được quy định trong các bảng giá. Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường, phố đến vị trí thửa đất từ 3,5m trở lên. Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường, phố đến vị trí thửa đất từ 2m - 3,5m. Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường, phố đến vị trí thửa đất có chiều rộng nhỏ hơn 2m. Vì mỗi vị trí thửa đất ở các đường, phố khác nhau thì giá cũng có thể khác nhau nên mã của vị trí của thửa đất trong cơ sở dữ liệu được quy định như sau: A-B-C-D. Trong đó: - A là vị trí thửa đất (1, 2, 3, 4), - B là loại đường (I, II, III, IV…), - C là mã đường (1, 2... n), với n = 1, 2, 3... n (tương ứng với số thứ tự các đường, phố trong bảng giá đất quy định thuộc địa bàn Quận Hai Bà Trưng) - D là: số vị trí góc tiếp giáp với đường (2, 3) đối với các thửa đất chỉ tiếp giáp 1 đường thì không nhập giá trị này. Hình 4.9. Thuộc tính vị trí của thửa đất phường Vĩnh Tuy Dựa trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ phân loại đường phố của hai phường tiến hành nhập thuộc tính vị trí cho từng thửa đất. + Đơn giá của thửa đất: Sau khi nhập vị trí của từng thửa đất gắn với các tuyến đường, phố chúng tôi sẽ xác định giá quy định của từng thửa đất tương ứng với mục đích sử dụng của nó theo từng năm (đồng/m2). + Tiền sử dụng đất phải nộp khi nhận GCN: Tiền sử dụng đất (đồng)=Diện tích (m2)* Giá đất (đồng/m2)/tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị cấp GCN. + Tính thuế TNCN phải nộp khi nhận GCN hay chuyển nhượng QSDĐ: ình 4.11. Thuộc tính của thửa đất liên quan đến NVTC về đất đai Thuế TNCN (đồng) = 2% * Giá đất (đồng/m2) * Diện tích (m2) + Tính lệ phí trước bạ phải nộp khi nhận GCN hay chuyển nhượng QSDĐ: LPTB (đồng) = 0,5% * Giá đất (đồng/m2) * Diện tích (m2) (Giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị cấp GCN hay tại thời điểm chuyển nhượng QSDĐ). + Thuế sử dụng đất hàng năm: Thuế đất (đồng) = Diện tích (m2)* Đơn giá (đồng/m2) (Đơn giá = Vị trí đất * 0,055m2 * Giá thóc (đ/kg)/quy định hàng năm) * Xây dựng dữ liệu thuộc tính đối với hệ thống giao thông Để cung cấp thông tin phục vụ cho công tác quản lý tài chính về đất đai, chúng ta phải xây dựng bản đồ phân loại đường phố. Thông tin của các tuyến đường giao thông được xây dựng gồm 7 trường thuộc tính được thể hiện trong bảng 4.16 Bảng 4.16. Thuộc tính của cơ sở dữ liệu giao thông Tên trường Giải thích Ten_duong Tên của đường, phố Ma_duong Mã của đường, phố (theo số thứ tự các đường phố trong bảng giá đất thuộc địa bàn Quận Hai Bà Trưng) Loai_duong Loại đường, phố theo quy định của UBND Thành phố Hà Nội Chieu_dai_duong Chiều dài tuyến đường (m) Ten_ngo Tên của ngõ, ngách thuộc tuyến đường, phố Ma_ngo Mã của ngõ, ngách thuộc tuyến đường, phố (kết hợp mã đường và tên ngõ) Chieu_dai_ngo Chiều dài ngõ, ngách thuộc tuyến đường, phố (m) Thuộc tính các đường, phố của phường Vĩnh Tuy và Quỳnh Mai phải được nhập cho từng tuyến qua Infotool. Hình 4.13. Sơ đồ phố Quỳnh Mai và ngõ C7A của phố Quỳnh Mai, Phường Quỳnh Mai Khi đã có đầy đủ thông tin về lớp giao thông của hai phường, chúng tôi xây dựng bản đồ phân loại đường phố phục vụ cho công tác quản lý tài chính về đất đai. Ngoài ra cơ sở dữ liệu này còn giúp cho các nhà quản lý đất đai nắm bắt địa bàn và tra cứu loại đường phố một cách nhanh chóng, thuận tiện. 4.5.2. Liên kết các cơ sở dữ liệu Đây là chức năng rất cơ bản trong hệ thống thông tin như GIS, các dữ liệu không gian và thuộc tính được liên kết với nhau. Ngoài ra chương trình còn cho phép chúng ta liên kết các cơ sở dữ liệu với nhau hay có thể sử dụng cũng như xử lý hoàn toàn độc lập với nhau. Trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu tại 2 phường chúng tôi đã xây dựng 2 cơ sở dữ liệu độc lập cho 2 phường. Nhưng để phục vụ cho công tác quản lý đất đai và quản lý tài chính về đất đai ở từng phường nói riêng và trên địa bàn toàn quận nói chung, chúng tôi liên kết 2 cơ sở dữ liệu này với nhau. 4.5.2.1. Liên kết cơ sở dữ liệu của thửa đất + Đối với dữ liệu không gian: Dữ liệu không gian đã được chúng tôi chuẩn hóa trước khi thực hiện cả về nội dung cũng như hệ tọa độ cho nên chỉ cần chồng xếp là chúng ta có được cơ sở dữ liệu của cả 2 phường (hình 4.14). + Đối với dữ liệu thuộc tính: Ở từng phường, dữ liệu thuộc tính của các thửa đất đã được quản lý theo mã thửa và lấy đó làm trường để liên kết số liệu. Chúng tôi xây dựng thêm cho cơ sở dữ liệu một trường mới là trường “Mã đơn vị hành chính” để phân biệt đơn vị hành chính cho từng phường. Mã đơn vị hành chính viết tắt Ma_hanhchinh và nội dung của nó là tên của phường. Kết quả cho chúng ta một cơ sở dữ liệu thuộc tính và bản đồ của thửa đất là cả 2 phường trên địa bàn nghiên cứu. Hình 4.14. Liên kết cơ sở dữ liệu không gian thửa đất phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy Quận Hai Bà Trưng 4.5.2.2. Liên kết hệ thống đường phố Để phục vụ cho công tác quản lý tài chính về đất đai chúng ta phải xây dựng bản đồ phân loại đường phố cho từng phường và toàn bộ khu vực nghiên cứu. Như đã trình bày phần trên, chúng ta đã có một lớp giao thông riêng biệt được xây dựng cho từng phường và nhập thuộc tính cho từng tuyến đường phố. Từ đó, chúng ta có thể xây dựng được bản đồ về phân loại đường phố phục vụ cho công tác quản lý tài chính về đất đai. (Hình 4.15. Sơ đồ phân loại đường phố của phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy). 4.5.2.3. Liên kết bản đồ vị trí thửa đất và bản đồ đơn giá đất quy định Trong cơ sở dữ liệu thửa đất có trường vị trí và đơn giá, từ đó chúng tôi tiến hành xây dựng bản đồ vị trí thửa đất và bản đồ đơn giá đất quy định năm 2009 cho từng phường hoặc cho cả 2 phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy (hình 4.16, 4.17). Nhìn vào bản đồ chúng ta sẽ nhận biết dễ dàng các thửa đất có cùng vị trí và giá quy định cũng như so sánh giá giữa từng khu vực, từng tuyến đường, phố. Hình 4.17. Sơ đồ đơn giá đất quy định năm 2009 của phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy sau khi đã liên kết 4.6. Quản lý và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai 4.6.1. Quản lý thông tin Dựa vào chức năng của phần mềm và cơ sở dữ liệu chúng ta có thể: - Quản lý từng tờ bản đồ địa chính với các thuộc tính của nó. - Quản lý toàn bộ thông tin của từng thửa đất trên địa bàn của 1 phường hoặc cả 2 phường. - Quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu giao thông và thuộc tính của nó. - Quản lý các vấn đề liên quan đến công tác quản lý tài chính về đất đai. 4.6.2. Cung cấp thông tin 4.6.2.1. Tra cứu thông tin 1 thửa đất Để tra cứu thông tin của một trường thuộc tính, bắt buộc trong cửa sổ Modify Table Structure, tại hộp Index phải được đánh dấu chọn. Chúng ta thường tra cứu theo mã thửa đất hoặc tên chủ sử dụng. Tra cứu thông tin thửa đất: Ví dụ: Tìm thửa đất của chủ sử dụng là Ph¹m Kim L©n\Vò ThÞ S¸u của phường Vĩnh Tuy để làm thủ tục nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở sau khi hộ gia đình nhận được thông báo về việc cấp GCN. Căn cứ vào trường nghĩa vụ tài chính phải thực hiện (Nghiavu_taichinh) sẽ xác định những loại thuế cần phải nộp; căn cứ vào trường thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ (Nop_hoso) và trường vị trí của thửa đất (Vi_tri) sẽ xác định được đơn giá tính nghĩa vụ tài chính; căn cứ vào trường diện tích (Dien_tich) để tính toán số tiền chủ sử dụng đất phải nộp để nhận giấy chứng nhận (hình 4.18). Hình 4.18. Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất 4.6.2.2. Tra cứu nhiều thửa đất theo các thông số cho trước Phục vụ cho việc đánh giá, kiểm tra, tổng hợp số liệu báo cáo về công tác quản lý đất đai nói chung và tài chính về đất đai nói riêng như: Ví dụ 1: Tìm kiếm những thửa đất ở phường Quỳnh Mai đã cấp giấy chứng nhận năm 2008 (hình 4.19). Ví dụ 2: Tìm kiếm những thửa đất ở phường Vĩnh Tuy đã thực hiện nghĩa vụ tài chính để nhận giấy chứng nhận (hình 4.20a); những thửa đất đã cấp nhưng chưa nộp hay còn nợ tiền sử dụng đất (hình 4.20b). Ví dụ 3: Tìm kiếm những thửa đất chưa cấp giấy chứng nhận ở hai phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy (hình 4.21). Hình 4.19. Những thửa đất của phường Quỳnh Mai được cấp GCN năm 2008 Hình 4.20a. Những thửa đất của Phường Vĩnh Tuy được cấp GCN đã thực hiện NVTC Hình 4.20b. Những thửa đất của Phường Vĩnh Tuy được cấp GCN còn nợ TSDĐ Hình 4.21. Kết quả tìm kiếm những thửa đất chưa được cấp GCN ở hai phường 4.6.2.3. Chỉnh lý biến động thửa đất Trong quá trình sử dụng đất thực tế, các thửa đất có thể biến động chia tách hay sát nhập theo mục đích của con người. Các trường hợp biến động thửa đất như: Tách một phần thửa đất để chuyển nhượng; phân chia đất cho các con... Các trường hợp sát nhập như: Thửa đất có diện tích nhỏ hay để mở rộng kinh doanh, sản xuất nên nhận chuyển nhượng các thửa đất liền kề... Với các chức năng đồ họa của MapInfo sẽ tiến hành chỉnh lý các biến động trên bản đồ (hình 4.22). Hình 4.22. Chỉnh lý biến động tách, nhập thửa đất trên bản đồ Sau khi chỉnh lý trên bản đồ, thông qua Infotool chúng ta thay đổi các thông tin thuộc tính cho phù hợp. Nghĩa vụ tài chính cần phải nộp thể hiện trong cột Thue_TNCN và Lephi_truocba sau khi đã tính toán thông qua trường diện tích và đơn giá đất quy định. Như vậy, MapInfo không những giúp nhà quản lý đất đai có thể nắm bắt các thông tin cần thiết về chủ sử dụng và thửa đất mà có thể khai thác thông tin từ những cơ sở dữ liệu đó để phục vụ cho công tác quản lý đất đai. 4.6.2.4. Tính thuế sử dụng đất năm 2009 cho hai phường Vĩnh Tuy và Quỳnh Mai Thuế sử dụng đất hàng năm được tính theo công thức: Thuế đất (đồng) = Diện tích (m2)* Đơn giá (đồng/m2) Đơn giá = Vị trí đất * 0,055m2 * giá thóc (đồng/kg)/quy định hàng năm. Như vậy, căn cứ vào giá thóc năm 2009 được quy định để thu thuế nhà đất chúng tôi có bảng đơn giá thu thuế nhà đất năm 2009 (phụ lục 6). Để tính thuế nhà đất chúng tôi thực hiện qua hai bước: Bước 1: Chọn những thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở và có cùng vị trí, cùng một loại đường phố (Query/Select, được cửa sổ Select. Chọn QuynhMai_Dat hay VinhTuy_Dat cho Select Records from Table, đặt điều kiện cho that Stisfy: Loai_dat="ODT" And Left$(Vi_tri,1)="1" And Mid$(Vi_tri,3,3)="III"). Bước 2: Tính thuế sử dụng đất cho những thửa đất đã được chọn thông qua Update column (Chọn Query 1 cho Update Column, Thue_dat cho Column to update, đặt công thức Dien_tich*5.940 cho Value) (hình 4.23a). Thực hiện các bước trên cho lần lượt những thửa đất ở các vị trí khác nhau trên những loại đường phố khác nhau. Kết quả cho chúng ta cột thuế sử dụng đất năm 2009 của hai phường (hình 4.23b). Như vậy, từ cơ sở dữ liệu, chúng tôi có thể tính toán thuế sử dụng đất hàng năm cho các thửa đất một cách dễ dàng, nhanh chóng và chính xác. 4.6.2.5. Cung cấp một số mẫu phục vụ công tác tài chính về đất đai Trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơ quan quản lý đất đai phải sử dụng một số mẫu phiếu để chuyển cơ quan thuế tính toán các khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi được cấp GCN hay thực hiện các quyền của mình. Dựa vào các thông tin trong cơ sở dữ liệu đã xây dựng và chức năng tìm kiếm của Mapinfo chúng tôi xây dựng một số mẫu phiếu như sau: - Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính. - Phiếu xác minh hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông báo về việc cấp GCN tới hộ gia đình, cá nhân... Với chức năng tìm kiếm của Mapinfo sẽ cho thông tin về một hay nhiều thửa đất theo yêu cầu quản lý (hình 4.24a), sau đó xuất ra (Table/Export) dưới dạng cơ sở dữ liệu. Từ cơ sở dữ liệu này chúng tôi sẽ tạo và in các phiếu theo mẫu đã xây dựng (hình 4.24b). Hình 4.24a. Tìm kiếm thông tin thửa đất trong Mapinfo Hình 4.24b. Mẫu phiếu được tạo ra theo các thông tin đã tìm kiếm 4.6.3. Hướng dẫn tra cứu thông tin 4.6.3.1. Tra cứu thửa đất theo một thông tin cho trước Để tra cứu thông tin của một trường thuộc tính, bắt buộc trong cửa sổ Modify Table Structure, tại hộp Index phải được đánh dấu chọn. Ta thường tra cứu theo mã thửa đất hoặc tên chủ sử dụng. Ví dụ: Tìm thửa đất của chủ sử dụng là Vũ Trọng Thêm và Nguyễn Thị Yên. Chúng ta chọn Query/Find được cửa sổ Find, chọn lớp VinhTuy_Dat cho Search Table, chọn Chu_su_dung cho for Objects in Column, chọn kiểu biểu tượng cho Mark with Symbol. Nhấn OK (hình 4.25a). Được cửa sổ Find thứ 2, chọn thông tin đã biết cho trường được chọn (ví dụ: Vũ Trọng Thêm\Nguyễn Thị Yên). Nhấn OK. Được kết quả như hình 4.25b. Hình 4.25a. Tìm kiếm thửa đất theo 1 thông tin cho trước Hình 4.25b. Kết quả tìm kiếm thửa đất theo 1 thông tin cho trước 4.6.3.2. Tra cứu thửa đất theo nhiều thông tin cho trước Giả sử kết quả tìm kiếm ở trên không chỉ cho ta 1 thửa đất duy nhất vì có nhiều chủ sử dụng trùng tên nhau. Chúng ta có thể cung cấp thêm thông tin là thửa đất đó được cấp giấy chứng nhận năm 2007. Chọn Query/SQL Select, được cửa sổ SQL Select. Chọn VinhTuy_Dat cho from Tables, đặt điều kiện cho where Condition: Chusudung =”Vũ Trọng Thêm\Nguyễn Thị Yên” and Nam_cap_giay=”2007” (hình 4.26a). Nhấn OK. Được kết quả như hình 4.26b. Hình 4.26a. Tìm kiếm thửa đất theo nhiều thông tin cho trước Hình 4.26b. Kết quả tìm kiếm thửa đất theo nhiều thông tin cho trước 4.7. Những thuận lợi, khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu Có nhiều cách để quản lý các thông tin đất đai phục vụ cho công tác quản lý về đất đai nói chung và tài chính về đất đai nói riêng. Trong đề tài này, chúng tôi đã sử dụng GIS để quản lý các thông tin đất phục vụ công tác tài chính về đất đai, cụ thể là phần mềm MapInfo. Qua đó, chúng tôi nhận thấy một số thuận lợi và khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu như sau: * Thuận lợi - Cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính thống nhất giúp cho công tác quản lý, sử dụng đất đai chặt chặt chẽ và hiệu quả. - Việc chỉnh lý các biến động, cập nhật thông tin thuận tiện và kịp thời. - Việc tra cứu dữ liệu dễ dàng và chính xác nhờ các công cụ tìm kiếm, tính toán phong phú của phần mềm sẽ đáp ứng các yêu cầu của người quản lý cũng như các chủ sử dụng đất. - Việc bảo quản dữ liệu thuận tiện, đơn giản và lâu dài. - Việc chia sẻ và chuyển đổi dữ liệu dễ dàng đáp ứng các yêu cầu trao đổi thông tin và truyền dữ liệu giữa các cấp quản lý. Những ưu điểm trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu trên đây đã khẳng định khả năng ứng dụng và xu hướng phát triển mạnh GIS trong quản lý đất đai nói chung và tài chính về đất đai nói riêng. Nó đã, đang và sẽ dần thay thế cách quản lý thủ công các dữ liệu (hình 4.27, 4.28). Hình 4.27. Một số mẫu sổ quản lý đất đai theo cách ghi chép thủ công ở phường Quỳnh Mai và Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng Hình 4.28. Tìm kiếm thủ công hồ sơ theo ghi chép trong sổ sách ở Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng * Khó khăn Bên cạnh những thuận lợi kể trên, việc xây dựng cơ sở dữ liệu còn có một số nhược điểm sau: - Độ tin cậy của cơ sở dữ liệu phụ thuộc vào sự chính xác của nguồn dữ liệu đầu vào và việc cập nhật các thông tin biến động vào cơ sở dữ liệu nên đòi hỏi người sử dụng phải thường xuyên cập nhật thông tin. - Việc sử dụng phần mềm và phát huy hết các công cụ của nó đòi hỏi người sử dụng phải có trình độ về tin học nói chung và phần mềm Mapinfo nói riêng. - Việc quản lý cơ sở dữ liệu gọn nhẹ nhưng nằm hoàn toàn trên máy vi tính nên đó cũng là một nhược điểm nếu máy tính bị virut xâm hại, dễ mất toàn bộ dữ liệu hay nếu mất điện thì không xử lý số liệu trên máy được. Do đó, việc xây dựng và sử dụng cơ sở dữ liệu đòi hỏi người sử dụng phải lưu trữ dữ liệu an toàn và bảo trì máy vi tính định kỳ. 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 1. Kết luận Quận Hai Bà Trưng nằm ở phía Đông Nam trung tâm Thành phố Hà Nội, là một trong 9 quận nội thành. Tính đến ngày 31/12/2008, trên địa bàn quận đã cấp được 28.222 trên tổng số 42.959 hồ sơ cần phải cấp (đạt 65,7%) GCNQSHNƠ và QSDĐƠ. Số lượng GCN tồn trên địa bàn quận (1998-2008) là 3.250 GCN chiếm 11,5% tổng số GCN đã cấp. Khu vực nghiên cứu bao gồm hai phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy với tổng diện tích là 176,50 ha. Tính đến ngày 31/12/2008, khu vực nghiên cứu có 6.255 hồ sơ cần cấp GCN, trong đó đã cấp được 4.192 hồ sơ, còn 2.063 hồ sơ chưa cấp. Trong các năm từ 2002-2008, ở khu vực nghiên cứu đã có 2.946 hộ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và nhận GCN, chiếm khoảng 70% số lượng GCN đã cấp. Đó là tiền đề cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Cơ sở dữ liệu được xây dựng bao gồm: Dữ liệu không gian (bản đồ thửa đất, bản đồ giao thông) và dữ liệu thuộc tính (thông tin về thửa đất, thông tin về các tuyến đường, phố). Trên bản đồ thể hiện tất cả các thửa đất, các tuyến đường, phố với những yếu tố không gian và hình học một cách chính xác. Trên bảng thuộc tính thể hiện đầy đủ các yếu tố xã hội và pháp lý của thửa đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung và tài chính về đất đai nói riêng. Dữ liệu không gian và thuộc tính thống nhất đảm bảo tính minh bạch và độ tin cậy cao của cơ sở dữ liệu trong công tác quản lý đất đai nói chung và tài chính về đất đai nói riêng. Cơ sở dữ liệu đáp ứng được các yêu cầu phong phú của nhà quản lý cũng như người sử dụng đất trong công tác tài chính về đất đai như: Lập bản đồ về phân loại vị trí, phân loại đường phố, bản đồ đơn giá đất quy định; tính toán thuế sử dụng đất hàng năm cũng như các khoản nghĩa vụ tài chính phải nộp trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất; đánh giá công tác cấp GCN và thực hiện NVTC về đất đai... Ngoài ra, cơ sở dữ liệu còn có thể cung cấp một số mẫu phiếu trong quá trình thực hiện NVTC của người sử dụng đất như: Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định NVTC; phiếu xác minh hồ sơ thực hiện NVTC… 2. Đề nghị Tuy nhiên, để phát huy tối đa khả năng áp dụng vào thực tế quản lý và xác định chính xác nghĩa vụ tài chính trong việc sử dụng đất, cơ sở dữ liệu còn phụ thuộc vào mức độ chính xác của nguồn dữ liệu và trình độ của người quản lý. Từ đó chúng tôi xin đưa ra các đề nghị sau: * Đối với cấp phường: - UBND phường cần làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai tới người dân. - UBND phường cần chỉ rõ cho người dân thấy lợi ích của việc kê khai, đăng ký đất đai cũng như việc cấp GCN. - UBND phường và cán bộ địa chính cần quản lý thống nhất thông tin không gian cũng như thuộc tính của tất cả các đối tượng sử dụng đất trên địa bàn phường. Cán bộ địa chính cần điều tra, chỉnh lý thường xuyên các biến động và nắm chắc quy hoạch sử dụng đất để xây dựng kế hoạch cụ thể cấp GCN có số lượng và địa điểm ứng với từng thời điểm cụ thể. * Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận Hai Bà Trưng - Cần phối hợp chặt chẽ với phường để quản lý toàn bộ các đối tượng sử dụng đất; chỉ đạo và hướng dẫn cùng với cấp phường đề ra các kế hoạch cấp GCN trên địa bàn phường. - Hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu quản lý thông tin đất và phổ biến xuống phường để có sự phối hợp, trao đổi thông tin giữa hai cấp. Tiến tới công khai thông tin đất đến từng người dân, đạt được mục tiêu công bằng, minh bạch và sự phối hợp chặt chẽ thông tin giữa nhà quản lý và người sử dụng. - Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ nói chung và trình độ tin học, khai thác các phần mềm quản lý đất đai cho cán bộ phòng TN&MT và cán bộ địa chính cấp phường. TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban kinh tế Trung ương Đảng - Ban chấp hành trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Báo cáo kết quả khảo sát, nghiên cứu pháp luật về đất đai của Đài Loan, Hà Nội. Bộ Tài chính, Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Bộ Tài chính, Thông tư số 83-TC/TCT (07/10/1994) hướng dẫn thi hành Nghị định 94-CP (255/8/1994) quy định chi tiết thi hành pháp luật về thuế nhà đất. Bộ Tài chính, Thông tư số 95/2005/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. Chính phủ, Nghị định số 38/2000/NĐ-CP (23/08/2000) về thu tiền sử dụng đất. Chính phủ, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP (03/12/2004) về thu tiền sử dụng đất. Chính phủ, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP (14/11/2005) về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Chính phủ, Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 quy định rõ về thuế chuyển quyền sử dụng đất. Chính phủ, Nghị định số 100/2008/NĐ/CP ngày 08/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ, Nghị định 17/2006/NĐ-CP (27/01/2006) về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. Chính phủ, Nghị định 84/2007/NĐ-CP (25/5/2007) quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường và giải quyết khiếu nại về đất đai. Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội. Nguyễn Đình Đầu (1994), Tổng kết nghiên cứu địa bạ Nam Kỳ Liên tỉnh, Nhà xuất bản Văn nghệ 07/03/1994. Đàm Văn Huệ, Thuế đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất động sản, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, Năm 2006. Trần Quang Huy (2006), Giáo trình giao đất, thu hồi đất, Nhà xuất bản Hà Nội. Nguyễn Đức Khả (2003), Lịch sử quản lý đất đai, Nhà xuất bản Quốc gia, Hà Nội. Vũ Quang Minh, Nguyễn Hồng Điệp, Trần Ngọc Trinh, Trần Văn Hùng (2007), Hệ thống thông tin địa lý, Đại học Cần Thơ. Quốc hội (2003), Luật đất đai, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội. Quốc hội (2003), Luật đất đai, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội. Trần Thị Băng Tâm (2004), Bài giảng hệ thống thông tin địa lý. Nguyễn Thế Thận (2005), Tổ chức hệ thống thông tin địa lý GIS, Nhà xuất bản xây dựng, Hà Nội. Chu Văn Thỉnh (2000), Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các cơ sở và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội. Nhan Ái Tĩnh, Đại học Chính trị Bình Đông - Đài Loan (1999), Phân tích lý luận về sử dụng đất nông nghiệp, (Tôn Gia Huyên dịch), Hà Nội. Tổng cục địa chính (1996), Mười năm kinh doanh bất động sản tại Thâm Quyến (tài liệu tham khảo nội bộ). Tổng nha điền địa Sài Gòn, Luật điền thổ, Tài liệu huấn luyện 25/8/1970. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp, Hà Nội. Phạm Văn Vân (2006), Bài giảng thực hành Mapinfo. Phạm Văn Vân (2004), Bài giảng Hệ thống thông tin đất (LIS). Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Quyết định số 23/2005/QĐ-UB về việc ban hành “Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội”. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Quyết định số 23/2008/QĐ-UB ngày 9/5/2008 về việc ban hành “Quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người định cư ở nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội”. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 05/2006/QĐ-UB (03/01/2006) về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2006. Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 242/2006/QĐ-UB (29/12/2006) về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2007. Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 150/2007/QĐ-UB (28/12/2007) về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2008. Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND (31/12/2008) về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2009. Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng (2007), Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng quận Hai Bà Trưng năm 2007 . Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng, Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch KT-XH năm 2008 và phương hướng, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu phát triển KT-XH năm 2009 của quận Hai Bà Trưng. Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng (2008), Báo cáo thuyết minh thống kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất của quận Hai Bà Trưng. Uỷ ban nhân dân phường Quỳnh Mai, Báo cáo thực hiện nghị quyết HĐND về phát triển KT-XH năm 2008 và phương hướng nhiệm vụ năm 2009. Uỷ ban nhân dân phường Vĩnh Tuy, Báo cáo thực hiện nghị quyết HĐND về phát triển KT-XH năm 2008 và phương hướng nhiệm vụ năm 2009. Nguyễn Văn Xương (1966), Luận giải và chú giải sắc lệnh điền thổ, Nhà xuất bản Sen vàng. ._.