Trình tự chung thực hiện dự án đầu tư xây dựng

chủ trương đầu tư. Luật Đấu thầu chưa quy định rõ đấu thầu đối với loại đất nào, đã được hoặc chưa được giải phóng mặt bằng. Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu rồi có phải giải quyết quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không” “Luật Đầu tư 2014 không có bất cứ quy định nào về thủ tục lựa chọnnhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản, dự án có sử dụng đất. Tuy vậy, Khoản2, Điều 22, Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư quy định “Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và pháp luật có liên quan mà không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư”. Sự thiếu tương thích giữa các luật như trên dẫn tới sự lúng túng của các địa phương trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất. Luật Đầu tư (sửa đổi) đang chờ QH phê duyệt dự thảo (tại thời điểm 22/4/2020): - Bổ sung khái niệm “chấp thuận chủ trương đầu tư” để làm rõ mụcđích, bản chất của việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trươngthực hiện dự án. + Về nguyên tắc, điều kiện thực hiện thủ tục chấp thuận chủtrương đầu tư: Hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư chỉ đượcáp dụng trong trường hợp dự án không đáp ứng điều kiện tổ chức đấu giá, đấuthầu. Sau thời hạn dự án được công bố theo quy định của pháp luật về đấu giá,đầu thầu mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký hoặc đấu giá không thành thì Cơ quancó thẩm quyền áp dụng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. + Áp dụng thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theoquy định của Luật Đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở và đô thị để tránhtrùng lặp về thẩm quyền, thủ tục quyết định/chấp thuận đầu tư dự án nhà ở, đôthị theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật nhà ở, đô thị. -Loại bỏ dự án xây dựng nhà ở thương mại ra khỏi đối tượng ưu đãi đầu tư đểthống nhất với quy định của Luật Đất đai. Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (có hiệu lực từ 20/4/2020): “NĐ 25 phân định rõ trườnghợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức bao gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết địnhchủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư. HÌNH THỨC I - “Đấu giá quyền sử dụng đất” LuậtĐất đai 2013, Điều 118. Khoản 3. Trường hợp đất đưa rađấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có ngườitham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giáít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, chothuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013, Điều 119. Khoản 1. Điều kiện để tổ chứcthực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất: a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm củacấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất cótài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đấtđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sửdụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất,cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này; b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự ánđầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Các bước thực hiện: (chữ thẳngthuộc thủ tục hành chính, chữ nghiêng là do CĐT tự thực hiện) 1.Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (QĐ phê duyệt kết quả trúng đấu giá; Giấy chứng nhận QSD đất) 2.Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngoài) 3. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếucó) 4. Lập và phê duyệt dự án đầu tư 5.Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có)  6. Thẩm tra thiết kế cơ sở (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cầnthiết) 7.Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở 8.Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện 9.Thẩm duyệt thiết kế PCCC 10. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế) 11. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công  12. Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết) 13. Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại) 14. Cấp Giấy phép xây dựng (nếu có) 15. Thông báo khởi công xây dựng 16. Thi công xây dựng  17. Nghiệm thu và bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử 18. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá tác động)  19. Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng  20. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình 21. Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từcấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại) 22. Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án 23. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động 24. Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở 25. Bảo hiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình xây dựng 26. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) 27.Lưu trữ hồ sơ ./. HÌNH THỨC II - “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án” Theo quy định củaLuật Đấu thầu và Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư có hiệu lực từ20/4/2020. NĐ25/2020,Điều 10. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất 1. Áp dụng hình thức đấuthầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: a) Có sơ bộ tổng chi phíthực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sửdụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên; b) Có từ hai nhà đầu tư trởlên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3Điều 13 Nghị định này, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài; c) Không thuộc trường hợptheo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này. 2. Áp dụng hình thức đấuthầu rộng rãi trong nước trong trường hợp: a) Dự án đầu tư mà pháp luậtViệt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thànhviên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện; b) Dự án có từ hai nhà đầutư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không cónhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơbộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này; c) Dự án có yêu cầu về bảođảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơquan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêucầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảođảm an ninh. 3. Áp dụng hình thức chỉđịnh thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu. Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính,chữ nghiêng là do CĐT tự thực hiện) 1. Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (văn bản phê duyệt kết quả lựachọn nhà đầu tư; Hợp đồng thực hiện đầu tư DA) 2. Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngoài) 3. Thông báo thu hồi đất 4. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện 5. Thẩm duyệt thiết kế PCCC 6. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế bản vẽ thi công) 7. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công  8. Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết) 9.Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) 10.Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại) 11. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất  12. Công khai và thực hiện phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đềnbù, nhận mặt bằng 13.Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước 14.Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa 15.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấpkênh rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi) 17.Cấp Giấy phép xây dựng 18.Thông báo khởi công xây dựng 19. Thi công xây dựng  20. Nghiệm thu và bàn giaocông trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử 21. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá tác động)  22. Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng  23. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình 24.Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấpIII, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại) 25.Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môitrường phục vụ giai đoạn vận hành dự án 26.Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động 27. Chứng nhận quyền sở hữucông trình/ sở hữu nhà ở 28. Bảohiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình xây dựng 29. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) 30.Lưu trữ hồ sơ ./. HÌNH THỨC III – “Quyết định chủ trương đầu tư” (Là một dạng chỉ định thầu khi chỉcó 1 nhà đầu tư đủ điều kiện (theo quy định tại NĐ 25/2020/NĐ-CP) nhưng đối tượng áp dụng khác với chỉ định thầu tại điểm b khoản 4 Điều 22 của LuậtĐấu thầu) - Quyếtđịnh chủ trương đầu tư theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP, Điều 13/2/b: Trường hợp chỉ có một nhà đầutư đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án. -Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều30, Điều 31 và 32 của Luật Đầutư số 67/2014/QH13. Luật Đầutư, Điều 32. Quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh: 1. Trừnhững dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dâncấp tỉnh theo pháp luật về đầu tư công và các dự án quy định tại Điều 30 vàĐiều 31 của Luật Đầu tư năm 2014, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủtrương đầu tư đối với các dự án sau đây:   a) Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá,đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;   b) Dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyểngiao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ. Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính,chữ nghiêng là do CĐT tự thực hiện) 1.Chấp thuận chủ trương đầu tư (Quyết định chủ trương đầu tư (bao gồm giới thiệu địa điểm xây dựng)/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi có DN nước ngoài tham gia)  2.Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QH Tổng mặt bằng  3. Lập dự án đầu tư XD theo một trong ba hình thức dưới đây: (a)Báo cáo đầu tư xây dựng công trình nếu là công trình có quy mô lớn, đặc biệt(Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm phương án thiết kế sơ bộ); (b) Dự án đầutư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm thiết kế cơ sở); (c) Báocáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình (đối với công trình tôn giáo; côngtrình có tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất). 4.Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) 5.Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư trong đô thị  6.Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện 7.Thẩm duyệt thiết kế PCCC 8. Chấp thuận đầu tư dự án phát triểnnhà ở/ thẩm định, quyết định cho phép đầu tư dự án khu đô thị mới  9.Thông báo thu hồi đất 10. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.  11.Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù giải phóng mặtbằng, chi trả tiền đền bù, nhận mặt bằng. 12.Thuê đơn vị lập hồ sơ định giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 13.Thẩm định hồ sơ định giá, xác định đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 14.Phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 15.Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước 16.Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa 17.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi) 19. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế) 20. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công  21. Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cầnthiết) 22.Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riênglẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại). (Được phép thực hiện song song, đồng thời với các thủ tục hành chính về đất đai) 23. Cấp Giấy phép xây dựng  24. Chuẩn bị thi công xây dựng  25.Thông báo khởi công xây dựng 26. Thi công xây dựng  27. Nghiệm thu và bàn giaocông trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử 28. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giákết thúc và đánh giá tác động)  29. Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xâydựng  30. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình 31.Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng 32.Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môitrường phục vụ giai đoạn vận hành dự án 33.Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động. 34. Chứng nhận quyền sở hữucông trình/ sở hữu nhà ở 35. Bảohiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình xây dựng 36. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) 37. Lưu trữ hồ sơ ./.