Tổng quan về thị trường Bất động sản ở Việt Nam và xu hướng phát triển kinh tế - Xã hội quận Hoàn Kiếm đến 2020 với mục tiêu cho dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp dịch vụ thương mại tại quận Hoàn Kiếm

gười; chiến 1% về diện tích tự nhiên và 7,2% về số dân của cả nước, đứng hàng thứ 42 về diện tích và thứ 2 về dân số trong 63 tỉnh, thành phố ở nước ta. Hà Nội là đầu mối giao thông quan trọng bậc nhất của nước ta. Từ thủ đô đi đến các thành phố, thị xã của vùng Bắc Bộ cũng như của cả nước bằng đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường hàng không đều rất dễ dàng và thuận tiện. Hà Nội là nơi hội tụ hai hành lang kinh tế Côn Minh Lào Cai Hà Nội Hải Phòng và Nam Ninh Lạng Sơn Hà Nội Hải Phòng. Đây chính là yếu tố gắn bó chặt chẽ thủ đô với các trung tâm khác trong cả nước và tạo điều kiện thận lợi để Hà Nội tiếp nhận kịp thời các thông tin, thành tựu về khoa học kĩ thuật của thế giới, tham gia vào quá trình phân công lao động quốc tế, khu vực; hội nhập vào quá trình phát triển năng động của khu vực Đông Nam á, Đông á-Thái Bình Dương. Sự phát triển của Hà Nội có vai trò to lớn thúc đẩy sự phát triển của cả vùng, cũng như của cả nước. Sự phát triển của thủ đo là niềm tự hào không chỉ riêng người dân Hà Nội mà còn là niềm tự hào của đất nước, của dân tộc. 1.2. Lợi thế dựa trên vị trí địa lý. Hà Nội là thành phố có nhiều điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển,thể hiện trên các mặt chính sau đây: - Có địa hình đa dạng, đại bộ phận là đồng bằng, đất đai màu mỡ,khí hậu thuận lợi, dồi dào lượng nhiệt, ẩm và ánh sáng để phát trển nông nghiệp. - Có nhiều nguồn tài nguyên phong phú như nông sản, thủy sản, nước ngầm, một số khoáng sản kim loại quý, đá vôi và vật liệu xây dựng. Những thắng cảnh tự nhiên nổi tiếng như núi Ba Vì , động Hương Tích , hồ Tây, hồ Hoàn Kiếm. cùng với các tài nguyên du lịch nhân văn và các điều kiện đảm bảo khác tạo tiền đề cho ngành du lịch thủ đo phát triển đa dạng, có nhiều sản phẩm du lịch đặc sắc. II. Tài nguyên khí hậu. Khí hậu Hà Nội khá tiêu biểu cho kiểu khí hậu Bắc Bộ với đặc điểm là khí hậu nhiệt đới gió mùa , có mùa hè nóng, mưa nhiều, mùa đông lạnh, mưa ít. Nằm trong vùng nhiệt đới , Hà Nội quanh năm tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời rất dồi dào và có nền nhiệt độ cao. Lượng bức xạ tổng cộng trung bình hàng năm ở Hà Nội là 122,8 kcal/cm2 và nhiệt độ không khí trung bình hàng năm là 24 độ C. Do chịu ảnh hưởng của biển, Hà Nội còn có lượng ẩm và lượng mưa khá lớn. ở Hà Nội quanh năm không có tháng nào độ ẩm tương đối của không khí xuống dưới 70%, độ ẩm tương đối trung bình hàng năm là trên 80%. Lượng mưa trung bình hàng năm của Hà Nội là 1400mm và mỗi năm có khoảng 145 ngày mưa. Đặc điểm khí hậu Hà Nội rõ nét nhất là sự thay đổi và khác biệt của hai mùa : mùa hè và mùa đông trong năm. Mùa hè, từ tháng 5 đến tháng 9 , có đặc điểm là nóng và mưa nhiều với gió thịnh hành hướng Đông Nam do chịu tác động mạnh mẽ của gió mùa Đông Nam, của dải hội tụ nhiệt đới , của bão và áp thấp nhiệt đới. Trong thời kì này tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 7( trên 30 độ C ) và tháng có lượng mưa trung bình cao nhất trong năm là tháng 8( 330mm). Mùa đông, từ tháng 11 đến tháng 3, có đặc điểm là lạnh và mưa ít, với gió thịnh hành hướng Đông Bắc do chịu sự chi phối của gió mùa Đông Bắc. Tháng 1 là tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất trong năm (trên 16độ C), đồng thời cũng là tháng có lượng mưa trung bình thấp nhất trong năm ( dưới 10mm ). Do đặc điểm của địa hình , Hà Nội có thể chia thành 3 vùng khí hậu khác nhau : vùng đồng bằng mang đặc điểm chung của khí hậu đồng bằng sông Hồng , nhiệt độ trung bình năm là 23-24 độ C, lượng mưa trung bình 1600-1800mm ; vùng gò đồi có khí hậu lục địa, nhiệt độ trung bình năm 24-25 độ C, lượng mưa trung bình năm 2300-2400mm ; vùng núi chủ yếu ở khu vực Ba Vì và Sóc Sơn có khí hậu mát mẻ, nhiệt độ trung bình năm 18-20 độ C. III. Tài nguyên đất. Hà Nội có bốn loại đất chính , đó là đất phù sa trong đê, đất phù sa ngoài đê, đất bạc màu và đất đồi nui. Đất phù sa trong đê là loại đất phù sa màu mỡ do các hệ thống sông bồi dắp nên từ hàng nghìn năm nay. Đây là loại đất trồng trọt tốt nhất của Hà Nội với đặc tính ít chua đến trung tính , độ pH từ 6-7, hàm lượng mùn và chất dinh dưỡng khá phong phú, thành phần cơ giới thích hợp với nhiều loại cây trồng. Nhóm đất phù sa phân bố đều khắp ở các huyện : Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, Phúc Thọ, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín, Phú Xuyên Đất bạc màu , phát triển chủ yếu trên đất phù sa cổ tập trung nhiều ở hai huyện Đông Anh và Sóc Sơn, là loại đất chua, nghèo dinh dưỡng , không kết cấu , thành phần cơ giới , rời rạc khi khô hạn, kết dính khi gặp nước, cho năng suất cây trồng thấp . Đất đồi núi tập trung ở các huyện Sóc Sơn , Ba Vì , Thạch Thất, Quốc Oai, Chương Mĩ , Mĩ Đức , thành phố Sơn Tây. Nhóm này chia ra hai khu: khu đất núi và khu đất gò đồi. Khu vực đất núi tập trung chủ yếu ở các huyện Ba Vì và Mĩ Đức, phổ biến là đất feralit phát triển trên phù sa cổ và feralit phát triển trên đá trầm tích. Cả hai loại đất feralit này tương đối màu mỡ, tơi xốp thích hợp với nhiều loại cây công nghiệp và chăn nuôi. ở những vùng đất bị xói mòn nghiêm trọng do rừng chặt phã, tầng đất mỏng, nhiều nơi tro sỏi sạn, tầng mùn hầu như không còn, đất chua, độ pH thường dưới 4, nghèo chất dinh dưỡng . Cần nhanh chóng trồng rừng phủ xanh đất trống, đồi trọc, kết hợp trồng cây ăn quả, rau màu để duy trì môi trương sinh thái bền vững. Cho đến hết năm 2007, diện tích tự nhiên của Thành phố Hà Nội là 334,47 nghìn ha, trong đó đất nông nghiệp ( bao gồm đất sản xuất nông, lâm, thủy sản) chiếm 58,7% , riêng đất sản xuất nông nghiệp chiếm 49,1 %; đất phi nông nghiệp chiếm 35,3%( bao gồm đất ở , đất chuyên dùng và đất phi nông nghiệp khác); đất chưa sử dụng ( đất đồi núi và núi đá ) chiếm 6%. IV. Tài nguyên khoáng sản. Khoáng sản của Hà Nội tương đối phong phú, đa dạng với hàng nghìn mỏ và điểm quặng của trên 40 loại khoáng sản khác nhau, là nguyên liệu cho sản xuất công nghiệp. Khoáng sản nhiên liệu có than, bao gồm cả than bùn, than nâu. Khoáng sản kim loại đen có mangan, titan, sắtphân bố ở Bắc Tây Bắc Hà Nội; khoáng sản kim loại màu như đồng, chì , kẽm và chủ yếu là vàng ở Ba Vì. Khoáng sản vật liệu xây dựng có đá vôi, tập trung ở Mỹ Đức, cao lanh- sét tập trung ở Xuân Mai và Ba Vì, đá ốp lát ở Chương Mỹ. Ngoài ra trên địa bàn Hà Nội còn có các loại cuội, sỏi, cát, đá ong với trữ lượng đáng kể, chất lượng tốt. V. Tài nguyên du lịch. Hà Nội có tiềm năng lớn về du lịch với hàng trăm di tích văn hóa lịch sử, làng nghề truyền thống, lễ hội; cùng nhiều danh thắng tạo khả năng phát triển du lịch, thu hút đông đảo khách trong nước và quốc tế. Tài nguyên du lịch tự nhiên với hang động đẹp được mệnh danh Nam thiên đệ nhất động là chùa Hương; nhiều hồ, suối nước nóng, nước khoáng phục vụ mục đích tham quan nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, chữa bệnh như hồ Tây, hồ Đồng Mô, Suối Hai, hồ Quan Sơn được ví như Hạ Long trên cạn, suối nước khoáng Kim Bôi , Ba Vì. Hà Nội còn có nhiều thắng cảnh nổi tiếng mà phần lướn bao quanh chân núi Ba Vì, tạo nên các khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng với danh thắng đẹp, khí hậu mát mẻ về mùa hạ như Ao Vua, Vua Bà, Khoang Xanh, Suối Tiên, Thác Đa, Thác Ngà Hà Nội là vùng đất tụ khí anh hoa, địa linh nhân kiệt, tập trung nhiều di tích văn hóa lịch sử của cả nước, có nhiều lễ hội nổi tiếng, mảnh đất của trăm nghề cùng nhiều món ăn đặc sản và nền văn hóa đặc trưng. Về di tích văn hóa lịch sử , tổng số di tích và số di tích được xếp hạng đứng đầu cả nước, mật độ di tích toàn thành phố gần 36 di tích/100km2(trong đó Hà Nội cũ là 54 di tích/100km2, Hà Tây là 26 di tích /100km2 năm 2007). Những di tích văn hóa lịch sử quan trọng, nổi tiếng trong và ngoài nước, được khách du lịch ngưỡng mộ là Văn Miếu-Quốc Tử Giám, thành Cổ Loa, chùa Một Cột, Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh, làng Việt cổ Đường Lâm, chùa Hương, chùa Tây Phương, chùa Thầy, chùa Đậu , chùa Mía Các lễ hội mang đậm bản sắc dân tộc luôn tạo ra sức hấp dẫn khách như hội Đóng Đa, hội Cổ Loa, hội đền Hà Lôi tưởng niệm Hai Bà Trưng, hội Gióng đền Sóc, hội đền Và-thờ đức thánh Tản Viên, hội chùa Hương- lễ hội kéo dài nhất cả nước , hội chùa Thầy Là quê hương đất trăm nghề, Hà Nội đã nổi tiếng với nhiều làng nghề truyền thống: làng gốm sứ Bát Tràng, làng đúc đồng Ngũ Xã, làng Kiêu Kỵ vàng quỳ, làng Vân Hà mộc chạm, nay lại thêm các làng lụa Vạn Phúc, thêu ren Quất Động, khảm trai Chuyên Mỹ, làng tiện gỗ NHị Khê, làng quạt giấy Vác, làng mây tre đan PHú Vinh, Ninh Sở… Hà Nội ngày nay có thêm nhiều món ăn đặc sản, chả cá Hà Nội , bánh cuốn Thanh Trì bánh dày Quán Gánh giò, chả, nem chua Ước Lễ; nem chạo Phùng, chè lam Hương Ngải, Canh Nậu. Làng hoa Ngọc Hà, Hữu Tiệp, Nghi Tàm; làng quất Tứ Liên, làng đào Nhật Tân , Phú Thượng; các làng hoa mới Tây Tựu, Xuân Đỉnh, Mai Dịch, Nam Hồng, Tiên Dương, Vân Trì.. nay lại thêm Mê Linh , Tiền Phong, Đông La, Thường Tíngóp mặt. Phần II Tổng quan về thị trường Bất động sản ở Việt Nam I.Tổng quan chung Nguy cơ lạm phát tái xuất hiện, dòng vốn có xu hướng chuyển sang thị trường bất động sản: Giá nhà và giá vật liệu xây dựng tháng 12/.2009 tăng 5.8% so với cùng kì năm ngoái Giá lương thực thực phẩm T12/2009 tăng 12,6 % so với năm ngoái Lãi suất cơ bản tăng 1% từ 01/12/2009 hạn chế tăng trưởng tín dụng và nguy cơ lạm phát Lãi suất cơ bản cuối năm 2009 là 8% FDI năm 2009 đăng kí là 21,48 tỷ USD. FDI thực hiện là 10tyr USD. Dự kiến năm 2010 là 22-25 tỷ USD Giá vàng đã bình ổn 26, 6 triệu 26,7 triệu đồng / Lượng TTCK giảm nhẹ vào cuối năm nhưng năm 2010 dự kiến là năm đem lịa nhiều cơ hội cho quỹ đầu tư nước ngoài Tỷ giá hối đoái Niềm tin vào VND: áp lực mất giá tiền đồng vẫn tiếp tục trong ngắn hạn nhưng sẽ ổn định khi xuất khẩu được hồi phục và các gói kích cầu được cắt giảm Các nghị định mới Có thêm thông tư hướng dẫn về quyền sở hữu nhà đất đối với Việt Kiều và nước ngoài Thị trường chờ đợi những phản ứng khi nghị định cấm sử dụng nhà ở làm văn phòng Cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà ở không qua sàn giao dich Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng từ BDS có hiệu lực từ ngày 26/9 /2009 Đơn giản hóa mức thuế suất 25% 2010 sẽ áp dụng thi thuế theo hình thức này II. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường. 2.1. Quy mô thị trường bất động sản. 2.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản. Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. 2.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay. Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2007. + Nguồn cung : Mặc dù những thời gian gần đây, dưới tác động của thuế thu nhập cá nhân, các giao dịch trên sàn bất động sản đã lắng xuống trông thấy, nhưng các chuyên gia đều cho rằng, xu hướng năm 2010 sẽ là sự bùng nổ của thị trường căn hộ bán cả về cung- cầu. Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt động về đầu tư BĐS tại Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng trong nửa đầu năm 2009. Cụ thể, ngày 15/10/2009, Vina Capital thông báo bán toàn bộ 50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc A&B. Việc bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm. Công ty cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp thuộc dự án Hòang Anh An Tiến, huyện Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương 1.000 -1.100 USD/m2. Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM giá thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm nay. Giá chào thuê của tât cả các phân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có mức gảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2 đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước. Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm 0,6% so với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm 2010. ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chào thuê bình quân tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thương mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/tháng tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi. Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như: Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ở Q.11 sẽ cung cấp thêm cho thị trường 56.338m2 mặt bằng. Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá thuê. Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3% xuống còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí còn tăng cao lên 26% do khách thuê dời dến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn. Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính là thị trường căn hộ bán. Trong quý III, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại các dự án bị đình hoặc hoãn lại trước đây và cùng lúc đó là 12 dự án mới đã được khởi công xây dựng. Có 10 dự án (bao gồm 1.800 căn hộ) đã chính thức được chào bán trong đó một số chủ đầu tư chỉ chào bán 1 số lượng nhỏ trong tổng số nguồn cung của dự án. Đặc biệt, giá chào bán bình quân trên thị trường thứ cấp tiếp tục tang từ 1%-3,4% so với quý trước, và hầu hết các giao dịch dao động trong mức giá 650 USD-810 USD/m2. Nếu tính từ năm 2008 đến quý III/2009 đã có 46 dự án với gần 15.000 căn hộ được chào bán. Dự kiến, số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM đến quý II/2010 sẽ là 44 dự án với trên 22 ngàn căn hộ. Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn, ủy ban nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án vào đợt 1. Trong số này có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới. Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ yếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn Nam Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của Công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng 181ha của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, Khu đô thị mới Bắc An Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha của Tổng công ty Xây dựng công trình Giao thông 5... + Nguồn cầu. Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu trên thị trường bất động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm hiện nay, việc suy giảm kinh tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại. 6 tháng đầu năm tại Tp. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 5.000 căn hộ, thuộc 31 dự án được bán ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp. Số lượng căn hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2) và khu Nam thành phố (quận 7). Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm 2009 đang có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu. ở Hà Nội, tổng số căn hộ còn để bán từ các dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower và Golden Westlake, CT1 khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A khu đô thị mới Nghĩa Đô cũng đều nhằm đến thị trường trung và cao cấp. Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động mua bán căn hộ diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2009 chỉ có khoảng 330 căn có giao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn còn để bán. Giá bán căn hộ trung bình đã giảm so với quý 4/2008. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm song giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của tình trạng này, theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị trường. Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng thanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu thật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều. + Nguồn Cung : Các tuyến cao tốc trái của Láng-hòa Lạc đã được thong xe vào cuối tháng 10. Toàn tuyế sẽ thông xe vào cuối năm 2010 hoặc đầu năm 2011 Các dự án đường cao tốc trọng điểm Hà Nôi Lào Cai, Hà Nội Hải Phòng được đẩy mạnh tiến độ Các dự án này sẽ ảnh hưởng lớn trong 5-10 năm tới Thị trường nhà ở Năm 2009 2010 Cao cáp và hạng sang 4511 (15 dự án) 3174( 8 dự án) Trung cấp 6014( 19 dự án) 5407 ( 9 dự án) Bình dân 2567( 4 dự án) Tổng 13356(38 dự án) 8581 (17 dự án) 40% nguồn cung mới được tung ra thị trường vào tháng 10 và tháng 11, thị trường tăng vọt nhưng sau đó trở về nhu cầu bình ổn Năm 2010 sẽ có thêm nhiều dự án được khởi bán Thị trường nhà ở vẫn sẽ là thị trường sôi động nhất : đo thị hóa thay đổi cơ cấu hộ gia đình và nhà ở cũng là 1 kênh đầu tư quan trọng Mối lo lạm phát tiền chảy vào thị trường nhà đất Nhà ở quanh hồ Tây tiếp tục tăng giá đặc biệt khu đất phía tây Nguồn cung sẽ tăng mạnh trong mọi phân khúc Các dự án chất lượng cao sẽ tiếp tục bán tốt Các dự án chất lượng chưa đảm bảo có vị trí kém và gặp rất nhiều khó khăn Nếu nhu cầu tiếp tục tăng phân khúc hạng trung bình sẽ có thêm nhiều dự án khởi bán và sôi đọng nhất Vẫn có nhu cầu nhất định đối với các dự án hạng sang Giới đầu cơ vẫ có ảnh hưởng mạnh nhưng vẫn có người tiêu dùng cuối cùng Giá trung bình của cả thị trường có xu hướng giảm với nhiều dự án hướng đến phân khúc thị trường trung cao cấp với mức giá dưới 1500USD Các dự án vùng ven dần chứng tỏ lợi ích sống ngoài khu vực trung tâm. Văn phòng Giá thuê văn phòng sẽ tiếp tục giảm - Giá thuê văn phòng sẽ tăng lên chỉ khi các dự án xây dựng văn phòng chững lại - Sự ổn định về giá cả thuê sẽ đạt được khi vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh và nhu cầu khách thuê Việt Nam thay đổi - Việc có rất ít tòa nhà hạng A giảm giá( có nhiều tòa nhà trên 40USD/m2) đã giúp cho toàn nhà hạng B có cơ hội tìm kiếm khách thuê và hiện tại ổn định với giá trên 20USD/m2 - Lượng khách hỏi thuê văn phòng đã tăng đáng kể trong nửa cuối năm 2009 nhưng đến cuối năm lại bị chững lại - Các trường quốc tến các công ty tài chính tỏng nước và các công ty con của doanh nghiệp nhà nước tiếp tục tìm kiếm diện tích thuê lớn và các toàn nhà với diện tích 2000-5000m2 - Các chủ đầu tư cuối cùng cũng sẽ phải đi đến 2 quyết định giữ nguyên hay giảm giá mức thuê + Thuê dài hạn là 1 giải pháp toàn diện cho cả khách thuê và chủ đầu tư để tránh được rủi ro + Các chủ đầu tư sẽ noi theo trường hợp của tòa nhà CEO Tower, là tòa nhà mới hoạt động ổn định trong thị trường hiện tại (tỷ lệ trống 5% sau 3 tháng khai trương) - Có thêm những công ty lớn những công ty trong nước sẽ củng cố các văn phòng với thoài hạn thuê dài hơn và giá thuê tốt hơn. - Với chính sách thuê ổn định , những dự án mới sẽ tiếp tục chào thuê với mức giá thấp hơn các toàn nhà hiện tại. Trong trung hạn các tòa nhà văn phòng mới sẽ hoạt động tốt hơn nhưng trước hết cần phải đi vào ổn định - Nếu giá thuê tiếp tục giảm trong phân khúc hạng A và hạng B+ cần thận trọng khi di chuyển và cần đảm bảo giá thuê tiết kiệm được lớn hơn chi phí vận chuyển. Cần nhớ rằng hấu hết các khách thuê không thuê ại thời điểm thị trường đạt đỉnh.Gần như khách thuê hạng A trả giá thuê trong khoảng từ $25 đến $40 Thị trường bán lẻ Các trung tâm thương mại vẫn duy trì hoạt động tốt. Tại các cửa hàng trung tâmn nguồn cung vẫn hạn chế nhưng việc cải tọa các cửa hàng mặt phố làm thành cửa hàng bán lẻ hiện đại sẽ làm giảm tốc đọ tăng giá thuê Thị trường khách sạn Công suát sử dụng phòng hồi phục trong quý 3 và quý 4 cà triển vọng tốt năm 2010 Giá thuê ổn định, nhiều thương hiệu mới ra nhập thị trường. Thị trường khu công nghiệp Thị trường khu công nghiệp sẽ phục hồi khi các chủ đầu tư Khu công nghiệp sẽ quay trở lại thị trường tìm kiếm cơ hội đầu tư. Các chủ đầu tư và quản lý khu công nghiệp sẽ giảm giá cho thuê và các loại phí. Phần III Xu hướng phát triển kinh tế - xã hội quận Hoàn Kiếm đến 2020 I- Dự báo các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển kinh tế - xã hội quận Hoàn Kiếm 1.1- Xu thế hiện đại hoá đời sống kinh tế - xã hội tại các đô thị. Khác với các quận giáp ranh giữa nội và ngoại thành, Hoàn Kiếm ít chịu tác động của quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá theo chiều rộng. Thay vào đó Hoàn Kiếm chịu tác động mạnh mẽ của quá trình hiện đại hoá đô thị. Quá trình đó thể hiện ở những đặc trưng cơ bản: + Tin học hoá các hoạt động kinh tế - xã hội. + Chuyển từ kinh tế công nghiệp sang kinh tế dịch vụ. + Chuyển từ công nghiệp sản xuất những sản phẩm thô, nặng tốn nhiều năng lượng và nguyên liệu sang sản xuất những sản phẩm tinh gọn, tiêu hao ít năng lượng và nguyên liệu, song lại kết tinh trong đó nhiều chất xám. + Chuyển từ quá trình xây dựng các công trình ồ ạt, sang quá trình hoàn thiện hệ thống công trình kiến trúc đã có. Với xu thế đó, trong qui hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Hoàn Kiếm, sẽ rất cần sự bố trí, sự định hướng đồng bộ các ngành, các lĩnh vực cùng đi theo xu hướng phát triển theo chiều sâu, phải tiếp cận ngay với những thành tựu mới của khoa học và công nghệ tiên tiến. Các ngành dịch vụ, đặc biệt là các ngành dịch vụ tài chính, thông tin, tư vấn v.v... rất cần và có điều kiện để đi thẳng vào công nghệ tiên tiến của thế giới trong quá trình phát triển. Trong xu thế chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, việc chuyển chức năng sử dụng đất công nghiệp thành đất dịch vụ là tất yếu. Đối với những doanh nghiệp công nghiệp còn lại trên địa bàn Quận (phần nhà xưởng), cũng cần chuyển hướng sang sản xuất những sản phẩm tinh xảo, tốn ít nguyên vật liệu, ít phế thải và kết tinh nhiều lao động chất xám. 1.2- Tiến bộ khoa học và công nghệ mới. Sang thế kỷ 21, công nghệ thông tin và những tiến bộ mới về khoa học trong công nghệ thông tin sẽ là nhân tố chi phối mạnh mẽ tất cả các ngành, các lĩnh vực của nền kinh tế - xã hội. Đối với Hoàn Kiếm, nhân tố này vừa tạo ra những cơ hội mới, vừa đặt ra những thách thức mà Hoàn Kiếm phải vượt qua trong quá trình phát triển. Cơ hội được thể hiện ở khía cạnh: Hoàn Kiếm có thể chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế trên địa bàn theo hướng phát triển các ngành công nghiệp sạch, các ngành dịch vụ cao cấp. Những ngành kinh tế mới đó cho phép Hoàn Kiếm phát triển kinh tế phù hợp với yêu cầu của một quận nội thành, và hơn nữa, là quận nội thành cổ kính và trung tâm của Thủ đô Hà Nội ngàn năm văn hiến. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của Hoàn Kiếm có điều kiện thuận lợi là khoa học và công nghệ thông tin đã đạt tới trình độ cao, sẽ cho phép Hoàn Kiếm phát triển những ngành kinh tế có hàm lượng chất xám cao. Quá trình đó đòi hỏi phải chuyển đổi chức năng sử dụng của một số khu đất trên địa bàn Hoàn Kiếm. Trong những điều kiện lịch sử của Hoàn Kiếm, việc chuyển chức năng sử dụng đất là không đơn giản. Đó cũng chính là một trong những thách thức trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Quận. Sự phát triển cao của khoa học và công nghệ cũng đòi hỏi phải cải tạo hệ thống các yếu tố của hạ tầng kỹ thuật, trong đó có hệ thống truyền dẫn thông tin. Sự cải tạo đó trong điều kiện phố phường được định hình từ hàng chục năm qua, là việc làm không đơn giản. Đó là cái khó của quận nội thành cổ xưa trong quá trình tiếp tục phát triển. 1.3- Về khả năng khai thác các nguồn vốn. Trong hầu hết các lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội của Hoàn Kiếm trong quá trình phát triển đều cần nhiều vốn. Những nhân tố có thể cho phép khai thác được nhiều vốn hơn cho đầu tư phát triển trên địa bàn quận Hoàn Kiếm như sau: - Xu thế toàn cầu hoá nền kinh tế quốc tế. Điều này sẽ cho phép nước ta, Hà Nội, và trong đó có Hoàn Kiếm, có nhiều cơ hội để tạo lập các mối quan hệ với nước ngoài, qua đó để thu hút vốn đầu tư. - Cơ chế quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước ta ngày càng thông thoáng theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Vấn đề này nếu được giải quyết hợp lý, sẽ cho phép nước ta, Hà Nội có thể nắm bắt kịp những vận hội quốc tế đưa lại. - Phố cổ, phố trung tâm là vấn đề không riêng của Hoàn Kiếm, mà là của Thủ đô, của cả nước. Nhân tố này sẽ tạo cho Hoàn Kiếm lợi thế nhất định so với các Quận khác về bố trí các nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước. - Uy tín của Hoàn Kiếm vẫn là sức hút rất mạnh nguồn vốn đầu tư phát triển các ngành dịch vụ trên địa bàn Quận. Tuy vậy, cũng cần phải thừa nhận một thực tế là: rất nhiều địa phương đang cần vốn và cũng có những lợi thế nhất định thu hút vốn đầu tư. Hơn nữa, Hoàn Kiếm bên cạnh những lợi thế, cũng có những hạn chế trong thu hút vốn đầu tư. Do vậy, vấn đề là cần tìm được điểm đột phá khai thác được lợi thế vượt trội, đồng thời tránh né những thế yếu của Hoàn Kiếm trong qui hoạch phát triển kinh tế - xã hội. 1.4- Dự báo về qui mô dân số trên địa bàn quận Hoàn Kiếm đến năm 2020. Quy mô dân số - Theo tổng điều tra dân số tính đến ngày năm 2009 dân số trong quận Hoàn Kiếm là: 178.073 người. Mật độ 394 người/ha. Các chỉ tiêu quy hoach đạt được : SốTT  Ký HIệU  Loại Đất  DIệN TíCH (HA)  Tỷ Lệ (%)  CHỉ TIÊU BìNH QUÂN (M2/NG) 11  A  Đất dân dụng  352,55  77,77  27,12 22   AI  Đất khu ở 175,61 38,74 13,51 33  AII  Đất công cộng quận và thành phố(Bao gồm: Đất hành chính; Văn hoá; Y tế;Giáo dục; Dịch vụ công cộng khác ) 31,10 6,86 2,40 44  AIII  Đất cây xanh TDTT quận và thành phố 29,91 6,60 2,30 55  AIV  Đất giao thông quảng trường và bãi đỗ xe 115,93 25,57 8,91 66  B  Đất dân dụng khác 92,96 20,01 77  C  Đất ngoài dân dụng 7,82 1,73  Tổng cộng  453,33  100  34,87 Các chỉ tiêu khống chế tính đến năm 2020 HạNG MụC   TOàN QUậN  KHU PHố Cổ KHU PHố Cũ   KHUNGOàI ĐÊ Dân số (1000 người)   130 50 55 25 Mật độ cư trú (ng/ha) (netto)  287 500  230  295 Mật độ xây dựng TB các ô phố (%)  50 - 60 65 - 70 50 - 60  50 55 Tầng cao trung bình (tầng) 2,5  2,5 2,75  2,5 Hệ số sử dụng đất 1,3 - 1,5  1,6 - 1,8 1,3 - 1,7  1,2-1,4 Theo quyết định phê duyệt số 96/2000-QĐ-UB của UBND Thành phố Hà nội(Phần quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch giao thông) Theo số liệu thống kê, trong 5 năm qua, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân mỗi năm 1,09%. Đây là tỷ lệ tăng gần đạt đến tỷ lệ lý tưởng: xấp xỉ 1%/năm, khi dân số đã ổn định, và mỗi cặp vợ chồng chỉ đẻ 2 con. Theo mục tiêu phấn đấu của quận Hoàn Kiếm, sẽ duy trì tỷ lệ tăng tự nhiên khoảng 1%/năm trong 10 năm tới. Đây là mục tiêu có tính khả thi cao, nhờ công tác kế hoạch hoá gia đình đã trở thành nền nếp trong đời sống xã hội ở Quận. Cũng trong 5 năm qua, bình quân mỗi năm số người giảm cơ h._.