Tồn đọng (bao gồm nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đưa vào công tư hợp doanh) ở Hà Nội

còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế của mỗi vùng. Theo đà phát triển kinh tế của đất nước, tốc độ tăng trưởng của các đô thị Việt Nam ngày càng mạnh mẽ. Đất đô thị thực sự có giá và giá rất cao. Do đó cần phải có sự kiểm soát của Nhà nước về đất đai. Để kiểm soát được tình hình sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật, văn bản dưới luật. Đó là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do sức ép của nhu cầu phát triển và đòi hỏi thực tế của cuộc sống mà thị trường bất động sản vẫn ngấm ngầm diễn ra sôi động hiện tượng mua bán đất, đầu cơ đất, lấn chiếm tràn lan đã đặt ra cho Nhà nước nhiều vấn đề cần được xem xét và giải quyết. Một trong những yêu cầu cấp bách hiện nay đối với đất đô thị là phải có một cơ chế quản lý, sử dụng đất sao cho phù hợp với yều cầu phát triển của nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa. Để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng thì không thể không đề cập đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị. Đăng ký đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ địa chính cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhưng nó liên quan dến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mọi tổ chức cá nhân. Thủ đô Hà Nội đã có ngàn năm văn hiến, là trung tâm chính trị, văn hoá, xã hội, khoa học, kinh tế của cả nước. Hà Nội đang trong thời kỳ công nghiệp hoá- hiện đại hoá, việc quản lý và sử dụng đất dai ở đây càng phải hợp lý và chặt chẽ. Nhìn lại quá trình lịch sử từ khi giải phóng đến nay, Hà Nội đã có nhiều thành tựu và biến đổi to lớn nhất là trong những năm gần đây, song còn nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Đối với diện nhà chính sách tồn đọng đây là diện nhà luôn có các đơn thư khiếu nại nhằm xác lập quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu, sử dụng các diện tích phụ có liên quan đến sở hữu chung của nhiều thành phần từ thời kỳ thực hiện chính sách cải tạo nhà cửa, cải tạo công thương nghiệp tư doanh thời kỳ 1958-1964, nhà dân cho mượn… Tình hình khiếu nại của một số hộ gia đình tại Hà Nội về vấn đề nhà cửa kéo dài hàng năm nhưng chưa được giải quyết thoả đáng khiến họ phải chờ đợi. Chính vì thế cần phải đẩy mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để người dân yên tâm ở, gìn giữ, sửa sang nhà cửa, ổn định đời sống. Cũng thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, sẽ giúp cho Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai, để từ đó có những hoạch định chính sách cho phù hợp với thực tế. Vì vậy yêu cầu đặt ra là phải tiếp tục nghiên cứu, qua thực tiễn thi hành và áp dụng để hoàn thiện cơ chế đồng bộ đảm bảo cho việc thi hành các quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để đáp ứng đồi hỏi cấp thiết của nền kinh tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa có sự quản lý của Nhà nước. Đó cũng là lý do khiến em chọn đề tài “ Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng (bao gồm nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đưa vào công tư hợp doanh) ở Hà Nội” với sự hướng dẫn của TS Hoàng Cường, Thạc sỹ- Trưởng phòng chính sách đất nhà và các cô, chú trong phòng chính sách đất nhà tại Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của mọi người. Mục đích nghiên cứu: Nghiên cứu lý luận và thực tiễn của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để phát hiện những điểm chưa phù hợp, những khó khăn vướng mắc đồng thời đánh giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất giá đưa ra các kiến nghị về phương hướng và giải pháp, góp phần hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Phạm vi nghiên cứu: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có phạm vi rộng, liên quan đến nhiều địa bàn khác nhau trên cả nước. Bài viết này chỉ tập trung đến vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng (nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đưa vào công tư hợp doanh) trên địa bàn Hà Nội. Phương pháp nghiên cứu: Bài viết sử dụng phương pháp so sánh, phân tích để đánh giá các vấn đề, trên cơ sở đó để làm sáng tỏ những khía cạnh lý luận cũng như thực tiễn của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Cách tiếp cận vấn đề là đi từ lý luận đến thực tiễn, rồi từ thực tiễn áp dụng trở về lý luận thông qua đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Kết cấu của bài viết: Ngoài các phần lời nói đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo, bài viết có 3 chương: - Chương I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. - Chương II: Thực trạng Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách trên địa bàn Hà Nội. - Chương III: Một số quan điểm, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với dạng nhà chính sách tồn đọng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Chương I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho nhà chính sách tồn đọng Khái niệm, đặc điểm vai trò của nhà ở: 1)Khái niệm, đặc điểm nhà ở: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Nhà ở có rất nhiều đặc điểm khác với các loại tài sản khác, nhất là kho so sánh đặc điểm của nó với các động sản. Nhà ở là tài sản cố định, không thể di dời được. Đặc điểm chính của tài sản nhà đất là đa dạng. Loại trừ những lợi ích kết hợp trong cùng một tài sản nhà đất như để ở hoặc để kinh doanh. Có lẽ không bao giờ có hai ngôi nhà giống hệt nhau, thậm chí các ngôi nhà thô liền tường có hình thức như nhau nhưng chúng cũng khác nhau ở vị trí. Mặc dù điều này dường như là có sự khác biệt rất nhỏ, tuy thế từng tài sản nhà đất vẫn sẽ có sự khác nhau. Thường sự khác nhau nhỏ này cũng có thể không liên quan đến thị trường, nhưng trong một vài trường hợp điều này đã làm cho giá trị thị trường của các ngôi nhà rất khác nhau. Một đặc điểm nữa của tài sản nhà đất có thể nói là tương đối bền. Nhiều hàng hoá hao mòn và xuống cấp rất nhanh nhưng nhà đất thường được dùng trong nhiều năm với tốc độ hao mòn rất chậm. Thậm chí khi nhà ở đã cũ, hoa mòn đáng kể, người ta luôn thấy giá trị của nhà đất được lên giá với tỷ lệ cao hơn là tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà. Mặc dù chất lượng của ngôi nhà xuống cấp, nhưng kết quả là giá trị chung của đất và ngôi nhà còn giữ nguyên. Về khía cạnh này đầu tư nhà đất hoàn toàn khác với các loại đầu tư khác, nó rất vững theo thời gian và có khả năng an toàn vốn rất tốt trong thời gian dài. Khi so sánh với các hàng hoá khác, mua nhà đòi hỏi một khoản vốn lớn. Thậm chí một ngôi nhà dù khiêm tốn nhất thường cũng cần một số lượng tiền đáng kể mơi mua được. Liên quan đến điều này vì thực chất nhà đất thường là những đơn vị không thể dễ dàng chia thành những đơn vị nhỏ hơn. Kết quả là một lượng tiền tối thiểu để mua một ngôi nhà cũng là khá lớn. 2)Vai trò của nhà ở: Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế, xã hội và cả mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội, văn hoá, chính trị xã hội. ở nước ta, những năm thực hiện công cuộc đổi mới, Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở của nhân dân ở các đô thị cũng như nông thôn, góp phần từng bước thực hiện cải thiện đời sống cho nhân dân. Điều 62, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định rõ: “Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm từng bước thực hiện quyền đó việc phân phối nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng và hợp lý”. Trên cơ sở đó có thể thấy vai trò của nhà ở được thể hiện như sau: - Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống của con người. Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét… Con người muốn tồn tại và phát triển trước hết phải đảm bảo các điều kiện như ăn, ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác. Ph. Ăng ghen đã nhấn mạnh: “Con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm được chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo…”. - Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế. Đối với lao động đặc biệt là ở đô thị, khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có ảnh hưởng rất lớn tới lao động, nó tác động trực tiếp tới thể lực và trí lực của lao động. Nó làm hao phí về thời gian vì khoảng cách này càng lớn thì hao phí này càng cao, ảnh hưởng lớn tới hiệu quả kinh tế. Ngoài ra môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của chỗ ở, môi trường văn hoá khu vực, môi trường tự nhiên… cũng ảnh hưởng rất lớn tới quá trình tái sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người lao động, làm ảnh hưởng tới sản xuất, tới hiệu quả kinh tế. Sự phát triển của nhà ở còn là một chỉ tiêu quan trọng thể hiện trình độ phát triển, tốc độ đô thị hoá của một quốc gia, thể hiện tiềm năng về kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc về tổng thể. Thực tế cho thấy khi nhìn và các ngôi nhà có thể nhận biết được phong tục, tập quán, đời sống vật chất và tinh thần của những người đang sinh sống trong ngôi nhà đó và của cả cộng đồng. - Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội. Nhà ở tác động trực tiếp tới kết cấu gia đình, tập tục sinh hoạt của gia đình,thể hiện rõ nhất ở quá trình kéo dài hay tăng nhanh quá trình phân ly của gia đình mới mà còn ảnh hưởng tới tâm lý của thanh niên trong độ tuổi kết hôn, Thông thường giá nhà đất tăng cao thanh niên có xu hướng lập gia đình muộn hơn. Điều này tác động lớn đến vấn đề xã hội. Những biến động về nhà ở phát sinh trong mua bán, thuê, tặng, chuyển nhượng... hình thành nên những mối quan hệ xã hội phức tạp mà chính nhà ở đôi lúc nó quay trở lại làm chức năng điều tiết, điều chỉnh quan hệ xã hội. Với tầm quan trọng của nhà ở như đã nói ở trên, thì vấn đề nhà ở là mối quan tâm chung của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nước đang phát triển và các nước kém phát triển. ở nước ta, dưới sự lãnh đạo của Đảng, chúng ta đang phấn đấu thực hiện mục tiêu : “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, văn minh”. Nhà nước rất quan tâm lãnh đạo, tạo nhiều môi trường thuận lợi và động viên khuyến khích các tầng lớp nhân dân phát huy nội lực để xây dựng nhà ở tiến tới bộ mặt của đất nước ngày càng văn minh và giàu đẹp hơn. II) Khái niệm và sự ra đời của nhà chính sách tồn đọng: Khái niệm: Nhà chính sách thuộc quyền sở hữu của tư nhân bao gồm nhà cải tạo, nhà công tư hợp doanh, nhà vắng chủ mà diện tích nhà ở thuộc loại nhà này do Nhà nước đã để lại cho chủ sở hữu khi thực hiện chính sách cải tạo nhà, chính sách công thương nghiệp tư bản tư doanh. Đối với quỹ nhà chính sách do Nhà nước quản lý, sử dụng thì Nhà nước phân, giao cho các cơ quan sử dụng hoặc cho các hộ gia đình thuê là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Sự ra đời của nhà chính sách tồn đọng: Sau ngày giải phóng miền Bắc, đã diễn ra cuộc ra đi của hàng ngàn hộ di chuyển vào Nam, để lại hàng nghìn ngôi nhà với vô vàn tình tiết phức tạp. Người thì quá vội vã bỏ nhà ra đi như chạy trốn, người thì ngầm uỷ quyền cho người khác, người thì bán tháo với giá rẻ không chút giấy tờ văn tự, người thì tình nghĩa hơn đưa bà con họ hàng vào ở rồi lặng lẽ ra đi… Việc ra đi như vậy để lại hàng nghìn ngôi nhà vắng chủ buộc bộ máy tiếp quản chính quyền mới phải đối phó với tình hình phức tạp này. Khi hoà bình lập lại ở miền Bắc, giải quyết nhà cửa là một vấn đề nằm trong toàn bộ nhiệm vụ cách mạng xã hội chủ nghĩa. Chế độ cũ chỉ thoả mãn yêu cầu của một số ít người, chế độ mới của ta phải thoả mãn yêu cầu ngày càng một tăng của tuyệt đại đa số người dân lao động. Dưới sự lãnh đạo của Đảng, cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân chuyển sang cuộc cách mạng xã hội chủ nghĩa. Nhiệm vụ cơ bản của miền Bắc là đẩy mạnh cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa. Trọng tâm trước mắt là đẩy mạnh cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thợ thủ công; cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa với thành phần kinh tế tư bản tư doanh và cuộc cải tạo đối với những người có nhiều nhà cho thuê, đồng thời phải ra sức phát triển thành phần kinh tế quốc doanh là lực lượng lãnh đạo toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Yêu cầu đặt ra là sử dụng hợp lý nhà cửa sẵn có, năng cao chất lượng nhà cửa nhằm bảo đảm an toàn, vệ sinh và cải thiện đời sống nhân dân lao động đi thuê nhà, cải tạo người tư sản, biến họ thành người lao động và sống nhờ vào lao động chứ không phải sống bám vào sự bóc lột bằng việc cho thuê nhà. Trong và sau cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà cho thuê của tư nhân, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chính sách quản lý nhà cửa. Nhưng cho đến năm 1964, có nơi vẫn chưa quán triệt tinh thần các chính sách của Trung Ương nên vẫn còn lúng túng trong việc giải quyết các vấn đề cụ thể khá phức tạp. Để đáp ứng với nhu cầu của các địa phương, thông tư số 12/NV của Bộ Nội vụ ngày 22/4/1964 đã giải thích thêm một số chính sách cụ thể về quản lý nhà cửa. Trong đó có việc quản lý nhà vắng chủ và nhà của tư sản đưa vào công tư hợp doanh. Việc quản lý nhà vắng chủ: Theo Nghị định 19/CP ngày 29/6/1961 của Hội Đồng Chính phủ và Công văn số 19/BCT ngày 12/1/1961 của ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh Trung Ương thì tất cả nhà vắng chủ, không kể của người Việt Nam hay Hoa Kiều đều do cơ quan quản lý nhà, đất trực tiếp quản lý cho thuê, thu tiền thuê, đóng thuế, sửa chữa. Các cơ quan, xí nghiệp, đoàn thể hợp tác xã hay tư nhân sử dụng các loại nhà, đất kể cả trong trường hợp dùng vào việc kinh doanh sản xuất hay vào các sự nghiệp y tế, văn hoá, giáo dục. Nhà của tư sản đưa vào công tư hợp doanh: nhà của tư sản dùng làm phương tiện kinh doanh công thương nghiệp như cửa hàng, kho tàng, văn phòng quản lý kinh doanh... trước đây chưa được giải quyết công tư hợp doanh thì cơ quan quản lý nhà đất theo chính sách cải tạo nhà cửa. Sau ngày thống nhất đất nước, Nh đã ban hành các chính sách cải tạo về nhà đất tại các thành phố, thị xã nhằm quản lý tình hình nhà cửa trên các địa bàn. Theo Thông tư của Bộ trưởng bộ xây dựng số 383/BXD- ĐT ngày 5/10/1991 hướng dẫn thi hành quyết định số 297/CP của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ngày 2/10/1991 về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở thì chính sách đối với nhà vắng chủ do Nhà nước đang quản lý với các nội dung như sau: Đối với nhà cải tạo: đã thực hiện quản lý toàn bộ nhà cửa thuộc diện nhà cải tạo và đã bố trí làm trụ sở cơ quan hoặc làm nhà ở cho cán bộ công nhân viên và nhân dân lao động. Hầu hết nhà ở do Nhà nước quản lý đều đã hoàn tất các thủ tục kê khai, bàn giao và Nhà nước đã ra quyết định quản lý tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác quan, cũng có một số trường hợp khi cơ quan Nhà nước tiến hành quản lý, sử dụng nhà ở đã không làm các thủ tục giao nhận, không ra quyết định quản lý, cá biệt có trường hợp xử lý sai so với chính sách lúc đó. Để ổn định hiện trạng nhà ở sau cải tạo, đưa công tác quản lý đi vào nề nếp, tại điều 1 của quyết định số 297/CT đã nêu rõ: “nhà ở do Nhà nước đang quản lý, sử dụng theo chính sách cải tạo về nhà ở bao gồm toàn bộ nhà ở đã có hoặc chưa có quyết định quản lý của Uỷ Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền nhưng đã bố trí sử dụng, là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Diện nhà nêu trong điều này bao gồm: tất cả các loại nhà cho thuê, mượn, cho ở nhờ, hiến nhà của các tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của nguỵ quân, nguỵ quyền và đảng phái phản động, do thực hiện chính sách cải tạo về nhà ở đã đưa vào diện Nhà nước quản lý hoặc đã bố trí cho cơ quan Nhà nước và nhân dân sử dụng. Về mặt thủ tục hành chính, diện nhà nói trên bao gồm cả nhà đã có quyết định và chưa có quyết định quản lý của Nhà nước (vì do nhiều nguyên nhân khách quan, thời kỳ đó nhiều nhà thuộc diện cải tạo đã giao Nhà nước nhưng Uỷ Ban Nhân Dân cấp tỉnh chưa ra quyết định quản lý. Về mặt thủ tục quản lý, hầu hết diện nhà nói trên đã chuyển sang ngành nhà đất quản lý cho thuê, nhưng cũng có những nhà do cũ nát nên ngành nhà đất không trực tiếp quản lý mà giao cho các hộ đang ở tự quản lý sử dụng không phải trả tiền thuê nhà. Những nhà trong diện cải tạo, nhưng trước đây cơ quan Nhà nước cho thuê, mượn của tư nhân, đến khi có chính sách cải tạo đã không báo cho ngành nhà đất biết trước để làm thủ tục quản lý, những nhà không do chủ sở hữu mà do đại diện của chủ sở hữu làm thủ tục giao cho Nhà nước. Do đó kể từ ngày 1/7/1991 các loại nhà nêu trên được thống kê đăng ký vào danh mục quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và người sử dụng nhà (cá nhân, tổ chức kinh tế, xã hội, cơ quan Nhà nước) phải ký hợp đồng thuê với cơ quan quản lý nhà. Do đó tại thành phố Hà Nội xuất hiện tình trạng trong một biển số nhà có nhiều thành phần sở hữu (sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước). Hai thành phần này đan xen theo kiểu xôi đỗ trong cùng một ngôi nhà, một biển số nhà. Trên cơ sở hồ sơ và thực tiễn đã tổng hợp được các dạng nhà tiêu biểu như sau: Tư nhân chủ nhà cũ sủ dụng phần diện tích được để lại để ở sau cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất. Các hộ ký hợp đồng thuê với Nhà nước phần diện tích chủ nhà đã giao Nhà nước hoặc phần diện tích Nhà nước đã quản lý của chủ vắng mặt tại miền Bắc trong nhà cộng đồng sở hữu chủ. Các đơn vị được Nhà nước giao cho tự quản lý, sử dụng phần diện tích chủ nhà đã đưa vào công tư hợp doanh. Với việc đan xen hai thành phần sở hữu này thì cần có quy định về xác định diện tích nhà ở cho chủ sở hữu là cần thiết. Do đó quy định về trình tự, thủ tục chứng nhận sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ đáp ứng được yêu cầu đó. Hơn nữa nó sẽ là cơ sở pháp lý để tạo ra sự ổn định lâu dài trong quản lý, sử dụng, hạn chế, ngăn chặn phát sinh mới, góp phần vào việc ổn định sinh hoạt dân cư đô thị tiến tới dần dần chấm dứt tình trạng không rõ ràng về sở hữu, sử dụng. III) Sự cần thiết của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi tắt là giấy chứng nhận) cho nhà chính sách tồn đọng: 1)Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận cho diện nhà chính sách: Nhà ở là nhu cầu vật chất thiết yếu trong đời sống con người. Nhà ở là loại tài sản có giá trị rất cao đối với đời sống của con người. Theo quy định ở điều 181 Bộ luật dân sự, nhà ở là một loại bất động sản vì nhà ở là một loại tài sản không di dời được. Vì là một loại tài sản có giá trị cao nên người sở hữu nó càng muốn có một cơ sở pháp lý để bảo hộ cho việc sở hữu loại tài sản này. Theo điều 173 Bộ luật dân sự quy định về việc quyền sở hữu chung cho mọi tài sản, trong đó có nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận ý nghĩa xác định rõ đối tượng sủ dụng và quyền giao dịch dân sự về nhà ở cho đối tượng đang sử dụng nhà. Việc cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách (các trường hợp thuộc sở hữu tư nhân) cũng không nằm ngoài lý do trên. Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho nhà chính sách nằm trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị do đó hoàn thành tốt công tác cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách cũng là góp phần đẩy mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, nhà thì: Về phía người sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở họ có cơ sở pháp lý về quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở của mình để yên tâm đầu tư sản xuất, khai thác được tiềm năng trên mảnh đất mà họ đang sinh sống. Về phía Nhà nước : giúp cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất ở, quỹ nhà ở; mặt khác còn thiết lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Trong 7 nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận cũng là một công tác nằm trong số đó. Nó có mắt xích liên quan đến các công tác trước và cũng là cơ sở để thực thi cho các công tác sau. Để hoàn thành tốt công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị thì phải kể tới việc cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách. Vì nó là một bộ phận trong công tác cấp giấy chứng nhận ở đô thị. Thực hiện tốt công tác này cũng góp phần trong tiếng nói chung là thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai. 2)Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở : Nhà ở gắn liền với đất ở, việc quản lý Nhà nước về sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở hết sức phức tạp. Nhà ở lộn xộn do quản lý phân tán bị buông lỏng trong một thời gian dài nên trật tự kỉ cương giảm. Tình trạng xây dựng cơi nới trái phép, không phép diễn ra thường xuyên. Người sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở muốn làm gì cũng được không theo quy định chung, dẫn đến tình trạng hiệu lực quản lý thấp, nên xẩy ra các vụ kiện tụng, khiếu nại, tố cáo diễn ra thường xuyên đòi hỏi Nhà nước giải quyết kịp thời, dứt điểm. Do đó đòi công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày càng cấp thiết. Là cơ sở pháp lý để các cơ quan chức năng của Nhà nước quản lý được hiện trạng sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở nhằm xác lập hồ sơ pháp lý, giúp chính quyền các cấp quản lý chặt chẽ đất ở và nhà ở, chống lấn chiếm đất, giải quyết các tranh chấp, quản lý được các chuyển dịch về nhà ở, đất ở, tạo điều kiện thu đúng thu đủ các khoản nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước ( thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ). Đồng thời là cơ sở quản lý việc cải tạo, xây dựng nhà ở, ngăn chặn và xử lý kịp thời các trường hợp xây dựng không phép, trái phép, vi phạm quy hoạch. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhằm tạo điều kiện để các chủ sử dụng thực hiện những quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Một điểm mới trong hoạt động về nhà, đất ở nước ta là thị trường bất động sản. Đây là một loại hình thị trường mới còn non trẻ, nên chưa được sự quan tâm chú ý của Nhà nước, chưa có quan niệm đúng đắn trong nhân dân. Do đó nó diễn ra một cách tự phát, chưa thống nhất. Hoạt động trao tay và không có sự đảm bảo bằng các văn bản pháp luật nào. Để thị trường bất động sản tham gia vào thị trường một cách đồng bộ đảm bảo sự phát triển hiệu qủa và bền vững yêu cầu Nhà nước phải quan tâm đặc biệt đến lĩnh vực này bằng các đề ra chính sách pháp luật cụ thể, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, xác định chủ sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất ở đích thực là cần thiết và cấp bách. Thông qua công tác này làm cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc được tình hình sử dụng đất, nhà; nắm được kết quả đạt được, những tồn tại khó khăn, biết được các tác nhân nào có thể tham gia vào thị trường bất động sản và triển khai xem xét việc thay đổi chủ sở hữu nhà, sử dụng đất ở. Từ đó có những chính sách thiết thực để khuyến khích các hoạt động về lĩnh vực bất động sản đi theo đúng quỹ đạo của nó. Tạo điều kiện khai thác các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và điều tiết thu nhập của xã hội. Kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là cơ sở cần thiết và tạo tiền đề cho việc thực hiện tốt tất cả các nội dung nhiệm vụ quản lý Nhà nước về nhà, đất. Kết quả kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sở hữu, sử dụng nhà, đất để đánh giá, đề xuất bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý sử dụng đất, nhà. Hồ sơ địa chính còn làm căn cứ đầy đủ, khoa học và tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đâi, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất, thu hồi đất, công tác phân hạng và định giá nhà, đất. Thông qua công tác kê khai đăng ký, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người chủ sở hữu, sử dụng nhà, đất phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được pháp lý hoá gắn với quyền của người sở hữu, sử dụng nhà, đất và trở nên thiết thực trong thực tiễn quản lý nhà, đất. Nó có ý nghĩa quan trọng và tích cực trong điều kiện nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo điều kiện để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được hưởng các quyền lợi và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Iv) Nội dung các bước tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của nhà chính sách tồn đọng: Nhà chính sách tồn đọng là diện nhà nằm trên địa bàn đô thị Hà Nội. Do đó về nội dung, các bước tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách cũng phải dựa vào cách thức tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận cho nhà ở, đất ở tại đô thị. Nhưng nó cũng có một số nét khác biệt so với cách thức tiến hành chung. Cho nên trước khi đi vào nội dung các bước tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận của nhà chính sách phải có cơ sở là công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận cho nhà ở, đất ở tại đô thị. Nội dung đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ: Nguyên tắc chung về đối tượng kê khai đăng ký nhà ở, đất ở: Đó là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Những đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký nhà ở, đất ở bao gồm: Chủ hộ hoặc người được chủ hộ uỷ quyền thay mặt cho hộ gia đình thực hiện kê khai đăng ký nhà ở, đất ở. Trong trường hợp chủ hộ quỷ quyền cho người khác kê khai đăng ký, người đứng tên trong hồ sơ đăng ký vẫn phải ghi tên của chủ hộ. Cá nhân sử dụng đất, sở hữu hoặc sử dụng nhà hoặc người được uỷ quyền hợp pháp thực hiện kê khai đăng ký nhà ở, đất ở. Các tổ chức kê khai đăng ký nhà ở, đất ở là cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội, tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức kinh tế nước ngoài, liên doanh giữa một bên là các tổ chức, cá nhân Việt Nam với một bên là các tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam do thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng uỷ quyền, người đứng tên kê khai đăng ký nhà ở, đất ở phải là tên của các tổ chức sử dụng đất ở, sở hữu hoặc sử dụng nhà. Tổ chức kê khai đăng ký nhà ở, đất ở phải là tổ chức có tư cách pháp nhân (theo quy định tại điều 4- luật Dân sự), trường hợp tổ chức chưa có tư cách pháp nhân thì phải do tổ chức chủ quản có tư cách pháp nhân đứng ra kê khai đăng ký nhà ở, đất ở. Nhà ở, đất ở tại đô thị phải được đăng ký tại Uỷ Ban Nhân Dân phường, thị trấn, thị xã. Chủ sở hữu hợp pháp là người được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, trong trường hợp khác thì người đang sử dụng nhà ở có nghĩa vụ đăng ký. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở : Giấy tờ để được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở bao gồm: Quyết định giao đất, cho thuê đất để làm nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để làm nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để làm nhà ở cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai qua các thời ký của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng từ đó đến nay. Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai chính thức hoặc tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, hoặc có tên trong Sổ địa chính không hợp lệ, không có tranh chấp. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng nhà ở, đất ở, không thuộc diện Nhà nước quản lý, chủ nhà vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp. Giấy tờ về thừa kế, cho tặng nhà đất đã được Uỷ Ban Nhân Dân cấp phường, thị trấn xác nhận và nhà đất đó không có tranh chấp. Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Giấy tờ giao nhà tình nghĩa Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở đã được đăng ký trước bạ sang tên hoặc được các cơ quan có thẩm quyền xác nhận nhà đất có nguồn gốc hợp pháp. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở : Hồ sơ gồm có: Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà hoặc giấy xác nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp với các trường hợp tại khoản 1 điều 10 Nghị định 60/CP, Giấy tờ sở hữu nhà hoặc sử dụng đất khác. Đối với trường hợp nhà ở và đất ở phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì phải có ý kiến của Uỷ Ban Nhân Dân phường, thị trấn sở tại xác nhận người làm đơn là người tạo lập nhà và giấy xác nhận của cơ quan quản lý quy hoạch có thẩm quyền. Nếu chủ nhà có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, xây dựng không hợp lệ nhưng nhà ở, đất ở phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì phải có quyết định giao đất và giấy xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Nếu nhà xây dựng có giấy phép trên đất phù hợp với quy hoạch nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền. ._. Trình tự kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở : Tổ chức phân loại và xác nhận hồ sơ kê khai đăng ký nhà ở, đất ở tại cấp phường: Uỷ Ban Nhân Dân cấp phường thành lập hội đồng đăng ký nhà ở, đất ở để kiểm tra, phân loại hồ sơ kê khai đăng ký (phân loại: nguồn gốc, diện tích đất, thời điểm sử dụng đất, có tranh chấp hay không tranh chấp). Tổ chức xét duyệt hồ sơ ở cấp quận: công bố công khai các trường hợp đề nghị Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ; các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải bổ sung hồ sơ; các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (thời hạn 10 ngày). Sau khi xét duyệt, Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cấp quận lập hồ sơ chuyển Sở Địa chính- Nhà đất trình Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố phê duyệt (thời hạn 15 ngày). Tổ chức giao giấy chứng nhận: Căn cứ quyết định của Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố, Sở Địa chính- Nhà đất thông báo cho Uỷ Ban Nhân Dân cấp quận và Cục thuế danh sách các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và các khoản tiền mà người được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải nộp. Cục Thuế tính toán cụ thể số tiền phải nộp và tổ chức thu, các trường hợp xin chậm nộp thì Cục Thuế lập văn bản cho phép chậm nộp. Sau khi người được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc được xác định chậm nộp các khoản thu theo quy định, Sở Địa chính- Nhà đất giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho Uỷ Ban Nhân Dân quận, huyện để tổ chức giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người được cấp, đồng thời thu các giấy tờ gốc về nhà đất giao lại Sở Địa chính- Nhà đất để lưu trữ. Quy định trình tự, thủ tục chứng nhận sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với dạng nhà chính sách tồn đọng: 2.1) Các trường hợp được xét chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Diện tích nhà ở mà Nhà nước đã để lại cho chủ nhà sử dụng khi thực hiện chính sách cải tạo nhà là diện tích thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở . Diện tích nhà ở mà chủ sở hữu giữ lại và hiện đang ở khi thực hiện chính sách cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh là diện tích thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở . Các trường hợp thuộc diện nhà cải tạo trước đây chủ sở hữu được Nhà nước để lại một phần diện tích ở rộng hơn so với quyết định hoặc hồ sơ cải tạo nhà cửa thì nay được công nhận quyền sở hữu và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở . Nếu sau cải tạo nhà cửa, chủ sở hữu đã lấn chiếm diện tích do Nhà nước quản lý thì tuỳ theo trường hợp cụ thể để giải quyết hoặc thu hồi lại hoặc xét cho họ được mua theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 cuả Chính phủ. Các trường hợp theo hồ sơ thể hiện có diện tích đưa vào công tư hợp doanh nhưng hiện nay diện tích này chủ sở hữu đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện thì giải quyết bán cho chủ sở hữu theo giá bảo đảm kinh doanh do Hội đồng định giá Thành phố xác định. Sau khi họ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Các diện tích phụ, chủ sở hữu đã sử dụng riêng biệt, ổn định từ trước đến nay không có tranh chấp khiếu kiện thì được công nhận quyền sở hữu. Các trường hợp diện tích đã được xây dựng thêm trên đất trống thuộc khuôn viên nhà chính sách tồn đọng trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) mà đã ổn định và được Uỷ Ban Nhân Dân phường sở tại xác nhận không có tranh chấp khiếu kiện thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng phải nộp tiền sủ dụng đất. Đối với việc xác lập quyền sở hữu nhà ở cho trường hợp quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân được quy định tại điều 10 Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH 10 ngày 20/8/1998 của Uỷ Ban Thường Vụ Quốc Hội cụ thể như sau: - Trả lại cho chủ sở hữu nhà ở trong trường hợp trước khi đi vắng chủ sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và thời hạn uỷ quyền đã hết trước ngày 1/7/1996; có yêu cầu lấy lại nhà trước ngày 1/7/1996; nếu chủ sở hữu đã chết thì công nhận cho những người thừa kế. Công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở đó trong trường hợp trước khi đi vắng, chủ sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và thời hạn uỷ quyền đã hết trước ngày 1/7/1996; chủ sở hữu không có yêu cầu lấy lại nhà trước ngày 1/7/1996 và trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không có uỷ quyền quản lý hợp pháp. Công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người đang quản lý, sử dụng liên tục nhà ở đó từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực (1/1/1999) trong trường hợp không có bố, mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu nhà ở đang quản lý, sử dụng nhà ở đó. Nhà ở đó thuộc Nhà nước trong trường hợp không có những người đã nêu ở trên và người đang quản lý, sử dụng được thuê hoặc được quyền ưu tiên mua. 2.2)Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở : Hồ sơ gồm có: Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ hiện trạng nhà ở do đơn vị có tư cách pháp nhân đo vẽ. Các giấy tờ có liên quan (nếu trường hợp xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp quản lý nhà vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân thì có chứng nhận của Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã, phường về việc người làm đơn là người thừa kế hợp pháp của người có quyền sở hữu đối với nhà ở vắng chủ hoặc xác nhận người sử dụng không nằm trong diện thừa kế là đã quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ liên tục từ 30 năm trở lên). Giấy uỷ quyền hoặc hợp đồng uỷ quyền (do phòng Công chứng Nhà nước lập) trong trường hợp đồng sở hữu chủ hoặc đồng thừa kế chưa chia. 2.3)Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở : Trong thời hạn quá 03 ngày kể từ ngày nhận được đơn xin cấp giấy chứng nhận của người có yêu cầu, Uỷ Ban Nhân Dân xã, phường, thị trấn phải xác nhận vào đơn về tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tình hình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận ; xác nhận các diện tích làm thêm, nhà ở xây dựng mới (nếu có) không có tranh chấp; chứng nhận những người có quyền thừa kế nhà ở (nếu là thừa kế nhà ở); xác nhận người quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ liên tục từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý đến ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực sau khi đã niêm yết công khai 07 ngày tại trụ sở Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã và tại nhà ở xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận; xác nhận hộ khẩu thường trú của bên tham gia giao dịch dân sự về nhà ở và xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận; làm thủ tục trích sao bản đồ địa chính (nếu đã có bản đồ địa chính) hoặc xác nhận vào hồ sơ kỹ thuật thửa đất do đơn vị có tư cách pháp nhân lập (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) nơi có nhà ở xin xác lập quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận . Về phía chủ nhà: chủ nhà kê khai đầy đủ, rõ ràng nội dung tình hình sử dụng đất ở, nhà ở theo đúng mẫu quy định, sao chụp chuẩn bị các bản sao giấy tờ liên quan về nhà ở, đất ở và nộp hồ sơ tại Uỷ Ban Nhân Dân phường, xã, thị trấn. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ như mục 2.2, Sở Địa chính- Nhà đất có trách nhiệm thực hiện các bước sau: Bước 1: Thẩm tra hồ sơ, đối chiếu hồ sơ gốc và kiểm tra tại thực địa. Nếu không đủ điều kiện theo quy định thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết rõ lý do hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nếu thiếu. Thời gian bổ sung hồ sơ không tính vào thời gian nói trên. Bước 2: Hoàn chỉnh hồ sơ, trình Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố cấp giấy chứng nhận cho người được công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Quyết định cấp giấy chứng nhận : Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được tờ trình của Sở Địa chính- Nhà đất, Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố xem xét ra quyết định cấp giấy chứng nhận cho người được công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố ra quyết định và cấp giấy chứng nhận, Sở Địa chính- Nhà đất có trách nhiệm thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận đến nhận quyết định và nộp các khoản nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước trước khi nhận giấy chứng nhận. Kể từ ngày nhận được thông báo, người được cấp giấy chứng nhận phải đến cơ quan thuế để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Tổ chức giao giấy chứng nhận: Sau khi người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, Sở Địa chính- Nhà đất giao giấy chứng nhận cho người được cấp giấy chứng nhận, đồng thời thu lại giấy tờ gốc có liên quan đến quyền sở hữu nhà ở trước đây vào sổ địa chính để quản lý. 2.4)Quyền hạn của các cơ quan Nhà nước trong việc giải quyết hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cấp giấy chứng nhận theo chức năng và địa bàn quản lý: Sở Địa chính- Nhà đất: giải quyết thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng với dạng nhà chính sách tồn đọng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Uỷ Ban Nhân Dân phường, xã, thị trấn: Xác nhận tình trạng nhà, đất đang sử dụng không có tranh chấp, khiếu kiện, tình trạng hồ sơ kê khai đăng ký đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận nhưng có yêu cầu thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà. Phòng Công chứng: Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế, thoả thuận phân chia di sản hoặc hợp đồng khi người được chứng nhận sử dụng đất, sở hữu nhà thực hiện các quyền của mình theo quy định. Cục thuế Hà Nội (hoặc chi cục thuế quận, huyện được uỷ nhiệm thu): Căn cứ khung giá đất, nhà để xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người được cấp giấy chứng nhận phải nộp; tổ chức thu, nộp ngân sách theo quy định. Như vậy các thức tiến hành cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách có những điểm riêng nhưng cũng không nằm ngoài quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số 60/CP của Chính phủ. Do vậy có thể khái quát quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho nhà chính sách trên địa bàn Thành phố Hà Nội bằng sơ đồ ở trang sau: Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng Người có yêu cầu đến Uỷ Ban Nhân Dân phường sở tại đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng trên địa bàn thành phố Hà Nội: Sở Địa chính- Nhà đất đăng ký vào sổ và trao giấy chứng nhận khi người được cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố ra quyết định xác lập quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận Sở Địa chính- Nhà đất : Tiếp nhận hồ sơ Thẩm tra đối chiếu hồ sơ lưu trữ Kiểm tra thực địa Làm tờ trình Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hội đồng đăng ký nhà ở, đất ở ở phường xét duyệt, xác nhận Tóm lại, công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là một nhiệm vụ, yêu cầu cấp thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở trong tình hình hiện nay. Việc thực hiện tốt công tác này cho phép Nhà nước có thể nắm bắt được những biến động trong quá trình sử dụng đất đai và nhà ở một cách cụ thể để từ đó có những điều chỉnh thích hợp. Đây là một việc quan trọng ảnh hưởng đến rất nhiều quyền lợi của người sử dụng. Đối với diện nhà chính sách tồn đọng cụ thể là các nhà thuộc diện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất như vắng chủ, nhà cải tạo, nhà đưa vào công tư hợp doanh, Nhà nước đã đưa vào quản lý, ký hợp đồng cho các hộ dân thuê nhưng hiện nay các chủ nhà cũ vẫn có đơn khiếu nại đòi sở hữu nhà. Do đó cần phải có sự xác nhận quyền sở hữu nhà ở rõ ràng đối với diện tích nhà ở mà Nhà nước quản lý với diện tích của chủ nhà sử dụng. Việc này phải được thực hiện thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Từ hoạt động cấp giấy chứng nhận, Nhà nước mới có cơ sở pháp lý khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm pháp luật về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Qua đó quyền lợi của những người chủ thực sự tài sản nhà đất được bảo đảm. Chương II: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng tại Thành phố Hà Nội I) Nguyên nhân ra đời các loại nhà thuộc diện chính sách tồn đọng ở Hà Nội: Dưới thời Pháp thuộc và những năm tạm chiếm (1947-1954), thành phố Hà Nội là một đô thị lớn đã được chính quyền cũ xây dựng tổ chức việc quản lý nhà đất theo những Nghị định đã được ban hành của chính quyền Pháp trong toàn cõi Đông Dương và chính quyền Bảo Đại. Từ năm 1927 chế độ quản thủ điền thổ được thi hành ở Thành phố Hà Nội dựa trên cơ sở số liệu đo đạc địa chính, tổ chức điều tra công khai lại trong nhân dân, sau đó lập bằng khoán điền thổ cấp cho các chủ sở hữu. Trước năm 1940, Hà Nội có diện tích 12 km2 với tổng số nhà trong thành phố là 21.132 nhà, trong đó có 14.530 nhà trong nội thành (không kể các nhà trong làng, xã). Tổng diện tích nhà ước tính 1.500.000 m2 với 30 vạn dân, bình quân 5 m2/ người. Mỗi thửa đất, mỗi ngôi nhà đều chỉ có một thành phần hoặc sở hữu tư nhân hoặc của Thành phố Hà Nội. Các chủ sở hữu có nhà cho các hộ thuê, ở nhờ đều toàn quyền quyết định về các diện tích ngôi nhà đó. Sau ngày tiếp quản thủ đô 10/10/1954, tình hình nhà cửa ở Hà Nội nổi lên nhiều vấn đề bừa bộn, một mặt hàng trăm cơ quan, hàng nghìn cán bộ, hàng vạn nhân dân nườm nượp trở về yêu cầu nơi làm việc, chỗ ở, một mặt lại diễn ra cảnh bỏ nhà đi Nam của hàng nghìn hộ trong 2 năm 1954-1955. Có thể nói đây là biến động lớn nhất về nhà cửa ở Hà Nội kéo dài khoảng 1 năm sau ngày giải phóng Thủ đô. Sự kiện này có phần nằm ngoài dự kiến về mặt chính sách khi mới vào tiếp quản thành phố nên sự giải quyết khi đầu của Chính phủ có phần lúng túng. Bộ máy tiếp quản của thành phố phải phình ra một cách nhanh chóng để đối phó với tình hình phức tạp này. Việc hàng nghìn hộ ra đi để lại hàng nghìn ngôi nhà vắng chủ về mặt nào đó có thuận lợi cho việc giải quyết một số nhu cầu nhà ở đột xuất khi đó cho cơ quan và gia đình cán bộ viên chức mới về thành phố, có diện tích dãn dân ở những nơi quá chật hẹp, quá khổ… nhưng đã gây ra những lộn xộn phức tạp không nhỏ trong quản lý sử dụng lâu dài những nhà cửa đó mà nhận thức ban đầu của những người có trách nhiệm quản lý thành phố, quản lý nhà cửa chưa thể thấy hết. Cơ quan phụ trách về công tác nhà cửa của thành phố khi đó là phòng nhà cửa nằm trong Uỷ ban quân chính thành phố sau đổi là Uỷ ban Hành chính thành phố chỉ vẻn vẹn có 20 người đảm nhiẹm các công việc quản lý nhà cửa khi đó. Những người phụ trách là cán bộ kháng chiến ít sự hiểu biết về quản lý nhà cửa. Còn các tổ chức để lại của chính quyền Nguỵ thì vẫn giữ nguyên chức năng cũ. Sở Địa chính vẫn làm nhiệm vụ quản lý đất đai, đo vẽ quản lý bản đồ địa chính. Sở quản lý điền thổ làm nhiệm vụ quản lý các bằng khoán điền thổ nhà cửa, chuyển dịch mua bán đất đai, nhà cửa và thu thuế trước bạ… Về mặt chính sách của Nhà nước chưa ban hàn gì mới ngoài việc kiểm kê quản lý nhà vắng chủ (cả người Việt và ngoại kiều), mọi việc mua bán chuyển dịch cho thuê vẫn được tôn trọng như dưới các chính quyền cũ. Sở hữu tư nhân về nhà cửa được bảo hộ. Toà án vẫn giải quyết bình thường các tranh chấp về nhà cửa. Có thể nói quản lý nhà cửa trong những năm này của thành phố ngoài những biến động trong khu vực cơ quan Nhà nước quản lý và khu vực nhà vắng chủ đi Nam không có những biến động gì lớn trong các khu vực khác. Tiếp nhận công sở và nhà cửa do chính quyền cũ giao lại và kiểm kê quản lý nhà vắng chủ là hai công việc lớn mở đầu công tác quản lý nhà cửa ở thành phố. Với việc tiếp quản công sở và nhà cửa do chính quyền cũ giao lại thì sau khi tiếp nhận xong, cơ quan nào tiếp nhận thì cơ quan đó quản lý- thuộc bộ ngành Trung ương thì từ đấy do bộ ngành Trung ương điều chỉnh sử dụng, thành phố coi như không biết đến. Thuộc bộ ngành quốc phòng thì coi như một đặc khu, thành phố càng không để ý, trừ các trường hợp có đụng chạm đến quan hệ sở hữu tư nhân và tư nhân có sự khiếu nại, kiện cáo thì thành phố mới can thiệp giải quyết. Có thể thấy từ đây đã bắt đầu hình thành những mảng nhà cửa đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của chính quyền thành phố (kể cả trên các mặt quản lý sử dụng phát triển xây dựng cải tạo sau này). Khi hoà bình lập lại ở miền Bắc, miền Bắc bước vào thời kỳ quá độ tiến lên Chủ nghĩa Xã hội. Theo chủ trương của Đảng “nhiệm vụ cơ bản ở miền Bắc là phải đẩy mạnh cuộc cách mạng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm trước mắt là đẩy mạnh cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thợ thủ công; cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với thành phần kinh tế tư bản tư doanh và cuộc cải tạo đối với những người có nhiều nhà cho thuê; đồng thời phải ra sức phát triển thành phần kinh tế quốc doanh là lực lượng lãnh đạo toàn bộ nền kinh tế quốc dân”. Do đó, ở thành phố Hà Nội từ năm 1958 đã bắt đầu tiến hành cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với công thương nghiệp tư bản tư doanh, chuộc lại và trả dần tư liệu sản xuất của giai cấp tư sản dân tộc. Tại cuộc cải tạo này có 1586 chủ tham gia học tập, trong đó có 294 chủ đã đưa 53.165 m2 cửa hàng, kho tàng, cơ sở sản xuất trong 373 ngôi nhà thuộc sở hữu của họ vào công tư hợp doanh của Nhà nước. Đến năm 1960, thành phố Hà Nội lại tiến hành cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với những người có nhiều nhà cho thuê. Cuộc cải tạo này kéo dài từ năm 1960-1964 nhằm tăng cường việc quản lý của Nhà nước đối với nhà ở tư nhân cho thuê, hạn chế đi đến sự xoá bỏ bóc lột tư bản chủ nghĩa về việc cho thuê nhà, giải quyết tình trạng dùng nhà không hợp lý. Những chủ nhà có nhiều nhà cho thuê sau khi bàn giao những nhà cho thuê đó cho Nhà nước, Nhà nước chiểu theo tinh thần chính sách để lại cho họ một diện tích để ở và diện tích đó hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của họ. Số liệu thống kê qua một vài năm có thể thấy như sau: *Thống kê theo loại nhà: Đơn vị : Nhà Năm Loại nhà 1954 1955 1958 1960 1961 Nhà vắng chủ Ngành nhà đất quản lý Cơ quan Nhà nước quản lý Tư nhân (trực hệ của chủ sở hữu quản lý) 3.756 3.385 2.358 5.796 4.976 144 676 Nhà ngoại kiều 779 1.481 Nhà tư nhân chiếm hữu quản lý Tư nhân không cho thuê Tư nhân cho thuê 2.629 11.105 3.350.7.7.755 Nhà đưa vào công tư hợp doanh 373 4.562 *Thống kê theo số hộ: Số hộ Năm Nằm trong diện đi thuê Nằm trong diện đưa vào công tư hợp doanh Tư nhân có nhà Nằm trong diện nhà vắng chủ Tư nhân có nhà cho thuê Tư nhân không có nhà cho thuê 1955 20.000 1958 1.586 1960 3.632 4.941 1961 3.272 Nguồn: Báo cáo năm 1998. Phòng Chính sách đất- nhà tại Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội. Ngoài ra còn có một số ngôi nhà mà chủ sở hữu gồm nhiều người (cộng đồng sở hữu chủ) nhưng trong đó có một số hoặc nhiều sở hữu chủ đã di cư vào Nam năm 1954 hoặc ra nước ngoài sinh sống. Để thực hiện chính sách quản lý nhà vắng chủ, Nhà nước đã tiến hành quản lý những diện tích thuộc kỷ phần của những chủ sở hữu vắng mặt đó. Ngày 2/10/1991, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) đã ban hành Quyết định số 297/CT tuyên bố những diện tích mà Nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng theo chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất và theo chính sách quản lý nhà vắng chủ thì kể từ ngày 1/7/1991 thuộc sở hữu Nhà nước. II) Thực trạng tình hình nhà ở, những diễn biến trong quản lý và sử dụng các loại nhà ở nói chung và nhà chính sách nói riêng trên địa bàn thành phố Hà Nội: Thực trạng tình hình nhà ở: 1.1) Nhà ở trong thời kỳ bao cấp (từ năm 1954 dến 30/10/1992): Thời kỳ này nhà ở đô thị chủ yếu do Nhà nước bao cấp, ở nông thôn nhà ở vẫn mang truyền thống từ xa xưa là do dân tự xây dựng. Trong thời kỳ này, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở. Các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở như chính sách vốn đầu tư, cơ sở hạ tầng, chế độ phân phối, tiền thuế nhà… đã góp phần giải quyết được một bộ phận nhu cầu nhà ở cấp bách ở đô thị. Song, cách thức sản xuất và phân phối nhà ở trong giai đoạn này cũng tạo ra nhiều vấn đề xã hội nan giải, đặc biệt là sự không công bằng giữa các ngành, cơ quan xí nghiệp và giữa các nhóm lao động làm việc trong khu vực Nhà nước. Đồng thời, do thiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản lý đô thị, Nhà nước mới chỉ chú ý đến việc xây dựng nhà ở hơn là tổ chức quy hoạch không gian đô thị một cách tổng thể, thiếu cơ sở hạ tần kèm theo như hệ thống thoát nước, cấp điện, đường sá, vệ sinh môi trường. Tính bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đô thị được thể hiện trong việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền rất thấp (1% tiền lương), mang tính chất tượng trưng. Điều này đã dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu và nâng cấp nhà ở, khiến cho quỹ nhà ở đô thị bị xuống cấp nhanh chóng và gây ra nhiều thiệt hại và lãng phí. Đặc điểm của thành phố Hà Nội là một thành phố đông dân cư với đặc thù ở các phố cổ nội thành là dạng nhà hình ống chỉ dựa vào nhau mà đứng, hiện đang bị xuống cấp nghiêm trọng do nhà cũ, xây dựng đã qua lâu, thời tiết khí hậu nước ta lại rất khắc nghiệt làm cho tốc độ hư hỏng nhà cửa cao. Diện tích xây dựng nhà cửa của toàn thành phố Hà Nội trong những năm 1954-1958 thống kê được là 2.250.999 m2 trừ đi các diện tích phụ thuộc thì diện tích ở có: 1.500.000 m2 với dân số 30 vạn người. Bình quân đầu người là 5 m2 nhưng trong sử dụng thực tế thì có sự chênh lệch rất xa, có nhà giàu sử dụng hàng trăm m2 trong khi nhân dân lao động nhiều nhà chật hẹp bình quân đầu người chỉ có 2m2. Từ cuối năm 1956, việc thuê nhà trở nên khan hiếm, khó khăn. Bắt đầu có hiện tượng tư nhân tăng giá cho thuê, trong dịp cải cách ruộng đất, các chủ nhà lại trắng trợn nâng giá lên… Chất lượng nhà cửa cũ nát, thấp kém mà số người đưa vào ở khá đông nhất là diện nhà vắng chủ thuộc diện Nhà nước quản lý nên xuống cấp rất nhanh; bắt đầu nảy sinh tình trạng tự ý sửa chữa, cải tạo các diện tích cũ và phát sinh tranh chấp giữa các người sử dụng và giữa chủ nhà với các người thuê nhà. Một bức tranh toàn cảnh về nhà cửa thành phố đã được bộc lộ. Những mâu thuẫn nội tại của một thành phố đông dân cư lại là thủ đô của cả nước vừa ra khỏi một cuộc chiến tranh, vừa mới có sự chuyển giao từ chính quyền cũ sang chính quyền mới đã được phơi bày. Nổi bật lên trước hết là quỹ nhà cửa của thành phố không đáp ứng đủ yêu cầu cho các hoạt động cuả các bộ máy cơ quan và cũng không đảm bảo mức ở cần thiết cho nhân dân nói chung, phân bổ quỹ nhà cửa có nhiều điều bất hợp lý cả về phương tiện sử dụng và không đảm bảo công bằng giữa các đối tượng trong xã hội. Cung không đảm bảo cầu. Mâu thuẫn cung cầu ngày càng thêm gay gắt. Chất lượng nhà cửa xấu kém, lại thêm tình trạng phải chịu quá tải trong sử dụng, nhiều nhà cửa chuyển từ dạng tư nhân riêng sang hộ chung cư, nhiều hộ do Nhà nước quản lý cho thuê… dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp, cải tạo tuỳ tiện trong khi lực lượng quản lý chưa có khả năng bám sát, giải quyết kịp các yêu cầu trên. Nhà ở trong thời kỳ bao cấp do Nhà nước thay mặt nhân dân đứng ra quản lý, sử dụng và phân phối nhà ở, chế độ bao cấp về nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặt bằng pháp luật trong toàn xã hội còn thấp. Nhà ở chật chội, diện tích ở quá chật hẹp khiến cho việc bố trí sinh hoạt của gia đình gặp nhiều khó khăn. Mặc dù Nhà nước đã cố gắng rất lớn xây dựng thêm hàng triệu m2 nhà ở các loại để giải quyết nhà ở cho hàng chục vạn gia đình nhưng cũng chỉ mới giải quyết được cho 30% cán bộ viên chức Nhà nước. Điển hình là tình trạng nhiều gia đình có cơ cấu nhân khẩu xã hội phức tạp nhưng chỉ có một buồng duy nhất, khiến cho sinh hoạt gia đình rất gò bó căng thẳng. Tình trạng nhiều gia đình phải dùng chung khu phụ cũng ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày và gây nên những sự bất hoà với hàng xóm, láng giềng. Với tư cách là một điều kiện sống, điều kiện ở tác động tới tất cả các dạng hoạt động sống, ảnh hưởng tới tâm lý, ý thức của con người. Nhiều gia đình chỗ ở, tiếp khách nơi học hành của con cái đều dồn tụ vào một khoảng không gian nhỏ hẹp trên dưới không quá 10 m2 , ảnh hưởng đến sinh hoạt của mọi thành viên trong gia đình. Đặc biệt đáng lưu ý các giao tiếp với hàng xóm láng giềng vì nó gắn liền với nơi ở, với việc tổ chức môi trường xã hội ở nơi này. Ngay trong ước muốn của nhân dân về một nơi ở tốt cũng đã có sẵn yếu tố này: họ muốn có những quan hệ qua lại tốt đẹp với những người sống gần bên. Cũng bởi mối quan hệ này mà những năm gần đây trong số gia đình Hà Nội phải đổi nơi ở thì có tới 11% là vì đã xẩy ra xô sát, mất đoàn kết với hàng xóm tại nơi ở cũ. Tính chất chung đụng trong việc sử dụng khu phụ, việc không đảm bảo tính biệt lập của căn hộ nhiều khi cũng là nguyên nhân gây va chạm trong xóm giềng. Vấn đề nhà ở, sử dụng chung diện tích phụ cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự tranh chấp, kiện tụng ở các Toà án nhân dân các cấp. Trong các năm 1979-1980 có 18,5% các vụ kiện tụng có nguyên nhân là tranh chấp về nhà ở. Dạng nhà chính sách tồn đọng ở Hà Nội hầu hết chung đụng nhiều hộ, trong một ngôi nhà lại đan xen sở hữu. Diện tích phụ sử dụng chung, nhiều khi dẫn đến tình trạng “cha chung không ai khóc”, mất vệ sinh, môi trường bị ô nhiễm, úng ngập, điều kiện ở chật chội nên việc tranh chấp diện tích phụ rất phổ biến. Khi điều tra xã hội học trong thời kỳ này, theo đánh giá của các gia đình thì trình tự nổi bật và mức độ cấp thiết của các khó khăn trong vấn đề nhà ở lúc này là: Diện tích ở quá thiếu Tình trạng ở chung đụng mất đoàn kết Điều kiện vệ sinh không đảm bảo ồn ào không có điều kiện nghỉ ngơi, học tập ở tạm bợ không an cư Thiếu môi trường tốt giáo dục con cái Chủ trương về sở hữu trong những dạng nhà này chưa được giải quyết dứt điểm, vẫn còn là vấn đề tồn đọng do lịch sử để lại gây nên nhiều tranh chấp, kiện tụng phức tạp, kéo dài. Tóm lại, trong thời kỳ này, Nhà nước muốn đóng vai trò là người sản xuất và cung cấp nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị nhưng thực tế đã không thể thực hiện được bởi các lý do sau: Do mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở rất lớn. Nhu cầu nhà thì càng cao song kinh phí của Nhà nước rất hạn hẹp. Việc phân phối nhà ở mặc dù có sự kiểm soát chặt chẽ nhưng không thể nào đầy đủ và công bằng được. Tình trạng tranh chấp, kiện tụng về nhà ở thường xuyên xẩy ra. Việc cung cấp nhà ở theo lối bao cấp đã làm cho người dân đô thị không có cơ hội và ý thức chăm lo nhà ở của mình mà chỉ hoàn toàn thụ động trông chờ Nhà nước. Kết quả đến cuối những năm 80, đầu những năm 90 của thế kỷ XX, chỉ có 30% cán bộ công nhân viên chức Nhà nước được cấp nhà, 70 % còn lại vẫn phải tự lo lấy nhà ở của mình bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong những điều kiện nhà ở cực kỳ khó khăn. 1.2) Nhà ở trong thời kỳ đổi mới (từ 1/1/1992 đến nay): Trong giai đoạn này cùng với việc thực hiện chính sách đổi mới, định hướng phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến. Nhà nước tuyên bố xoá bỏ chế độ cung cấp nhà ở; cho phép, khuyến khích và tạo điều kiện để cho người dân tự do xây dựng nhà ở. Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý sang hình thức kinh doanh đã được triển khai. Chính phủ đã ban hành quyết định số 118/TTG ngày 27/11/1992 về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương, Quyết định số 33/TTg ngày 5/2/1993 về chuyển việc quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước sang phương thức kinh doanh, Nghị định số 60/CP về chúng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Theo báo cáo của Thành uỷ Hà Nội về chương trình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000-2010 thì Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 81 triệu m2 nhà ở của cả nước chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Trong 8 năm (1990-1998), nhân dân Hà Nội đã tự bỏ vốn xây dựng cải tạo cơi nới thêm hàng triệu m2 nhà ở nhưng do tỷ lệ dân số thành phố còn cao, do tốc độ đô thị hoá mạnh và bột phát về việc di dân vào thành phố nên bình quân nhà ở vẫn giảm: Năm Diện tích bình quân tính trên đầu người (m2 /người) 1955 6,5 1994 5,3 1996 5,0 2000 6,8 2005 8,4 (dự báo) 2010 10 (dự báo) Nguồn: Báo cáo của Thành uỷ Hà Nội về chương trình phát triển nhà ở Hà Nội từ năm 2000-2010, Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội. Về sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhà ở toàn thành phố (trong đó ngành nhà đất thành phố mới chỉ quản lý được 1,8 triệu m2, số còn lại do các cơ quan tự quản). Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và các chủ sở hữu khác chiếm gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 10% nhà ở của tư nhân có giấy tờ chứng nhận sở hữu nhà hoặc sử dụng đất hợp pháp. Đối với nhà ở diện chính sách tồn đọng phần lớn là loại nhà thuộc diện vắng chủ, nhà diện cải tạo, nhà đưa vào công tư hợp doanh đã tồn tại hơn 40 năm nay nhưng chưa giải quyết dứt điểm về chủ trương sở hữu. Đây là nguồn gốc chủ yếu của các vụ tranh chấp, khiếu nại kéo dài trong nhiều năm, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà đất. Để có căn cứ giải quyết, hạn chế các tranh chấp, rà soát lại hiện trạng quản lý, sử dụng thì cần phải có quy định về việc chứng nhận sở hữu đối với diện nhà này. Trên cơ sở đó mới xác nhận, xét duyệt về tình trạng sở hữu để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Thực trạng về những diễn biến trong quản lý và sử dụng: 2.1) Thực trạng về tình hình quản lý: Trong công tác quản lý nhà ở mấy chục năm qua, do thiếu nhiều cán bộ có trình độ chuyên môn nhà đất, nên chưa thấy hết được sự phức tạp của sự chung đụng sở hữu và sử dụng nhà ở. Qua việc thực hiện các chính sách cải tạo về nhà ở, công tư hợp doanh, quản lý nhà vắng chủ… cũng để lại một lỗ hổng lớn về biện pháp quản lý. Trong những năm từ 1959 đến 1965 Sở quản lý nhà đất đã có nhiều cố gắng bám sát các nhiệm vụ chính trị của thành phố, phục vụ tích cực cho công cuộc xã hội chủ nghĩa trực tiếp là trong khu vực nhà cửa đ._.