Tình huống quá trình triển khai thực hiện dự án FDI: Dự án du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel

oàn Winvest LLC, Hoa Kỳ làm chủ đầu tư. Đây là dự án lớn và là mô hình du lịch mới: Du lịch – nghỉ dưỡng – giải trí – kết hợp hội họp. Là một người yêu vẻ đẹp thuần khiết của hoa sen Việt Nam, kiến trúc sư nổi tiếng thế giới người Mỹ, ông Dario đã có ý tưởng thiết kế dự án khu du lịch nghỉ mát giải trí đa năng này theo hình cây sen có phần rễ vươn ra cắm sâu ngoài lòng đại dương, phần hoa nằm trong đất liền với điểm nổi bật là một tháp sen cao khoảng 380m ngay chính giữa trung tâm. Khi dự án khởi công, dự kiến sau 5 năm, có thể đưa vào khai thác. Theo ông Trần Văn Sơn, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Winvest Investment Việt Nam cho biết: Trong quá trình lập đề án thiết kế cho cụm công trình này, chúng tôi nghiên cứu khá kỹ môi trường biển tại đây như sự hoạt động của các dòng đối lưu, dòng chảy, cấu tạo địa chất của biển, và cố gắng trong quá trình thi công sẽ không làm ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên. Mặt khác, khi đầu tư xây dựng các khu căn hộ xa đất liền như vậy, chúng tôi cũng tính tới yếu tố để có thể chịu được mưa bão, động đất.    Theo kế hoạch, trong quý I-2009, chủ đầu tư được giao 100ha đất để khởi công dự án. Tuy nhiên, do dự án có diện tích rộng, kinh phí đền bù, giải toả lớn trong khi ngân sách tỉnh hạn chế nên đến nay vẫn chưa giao đất được. Vì vậy, UBND tỉnh và Sở Tài Nguyên-Môi trường (TN-MT) tiếp tục đề nghị chủ đầu tư ứng trước tiền thuê đất cho cả 50 năm của dự án nhằm có thêm nguồn kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để giao đất cho nhà đầu tư. Để chứng minh khả năng tài chính cũng như quyết tâm thực hiện dự án, từ tháng 4-2007 đến tháng 6-2008, Công ty Winvest Investment Việt Nam đã ứng trước tiền thuê đất cho UBND tỉnh 98 tỷ đồng, tương đương 6 triệu USD để hỗ trợ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án. Thế nhưng rất tiếc, trong khuôn viên đất mà tỉnh BR-VT dự kiến giao cho Cty TNHH Winvest Investment, có một số dự án đã có chủ trương đầu tư. Những dự án này sau khi được UBND tỉnh đổi đất đã được chuyển đi nơi khác. Riêng có công ty TNHH Đại Dương không chấp nhận đi tay không với lý do đã triển khai hàng loạt hoạt động chuẩn bị đầu tư, sau khi có quyết định phê duyệt chi tiết 1/500 ngày 24/2/2005.    Lãnh đạo Sở KH-ĐT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xác nhận có sự chồng lấn diện tích đất của hai dự án này và tỉnh đã xử lý bằng cách hoán đổi một vị trí khác gần đó cho Công ty TNHH Đại Dương. Khi xảy ra việc chồng lấn giữa hai công ty, thì tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lại không đứng ra giải quyết, mà đề nghị hai Công ty tự thỏa thuận, và trong một số công văn còn nói rõ nhà nước sẽ không can thiệp vào nội dung thỏa thuận giữa hai bên. Điều ngạc nhiên là trong lúc UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ra văn bản điều chỉnh sắp xếp lại địa điểm một số dự án (ngày 27-10-2006), trong đó có hoán đổi vị trí dự án của Công ty Đại Dương, sau đó ngày 10-7-2007 là văn bản giải quyết địa điểm mới cho khu du lịch Đại Dương thì “đùng một cái” đến ngày 24-12-2007, Công ty TNHH Đại Dương được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất trên trong vòng 50 năm! Cách thỏa thuận của công ty Đại Dương là đưa ra mức đền bù 19 tỷ đồng cho khoản vốn 36 tỷ đồng mà công ty Đại Dương đã thực bỏ vào dự án. Đứng trước con số quá lớn như vậy, Winvest yêu cầu Sở Tài chính BR-VT thẩm định lại những chi phí mà công ty Đại Dương đòi, đồng thời chỉ chấp thuận thanh toán những khoản được ghi giấy trắng mực đen theo giá nhà nước quy định. Vụ việc đã kéo dài cả hai năm nay, đã hai lần Sở Tài nguyên và Môi trường mời hai đơn vị ngồi lại với nhau, nhưng đều thất bại. Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh BR-VT có sáng kiến đề nghị hai công ty thuê kiểm toán độc lập để kiểm toán khoản chi phí bồi thường mà công ty Đại Dương đưa ra. Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam sau khi nghiên cứu hồ sơ đã từ chối vì không có cơ sở thẩm định giá chi phí thực hiện dự án. Cty TNHH Kiểm toán và tư vấn Đệ Nhất được chọn lựa để giải quyết vụ việc cuối cùng cũng rút lui. Ông Đặng Như Hiển, Giám đốc Sở Tài nguyên- Môi trường bày tỏ quan điểm: “Winvest đến sau, muốn có một mảnh đất lớn 300 ha trọn vẹn thì phải thỏa thuận với Đại Dương”. Chưa có phương cách giải quyết, 20 ha “đất sạch” đã được Đại Dương dọn sẵn vẫn để đó cho cỏ mọc dự án 4,1 tỷ USD thì phải đắp mền.    Ngày 7-5, khi làm việc với Công ty Winvest Investment và Công ty Đại Dương, Sở TN-MT tiếp tục đề nghị Công ty Winvest Investment lập và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hạn chót đến 30-6-2009; căn cứ quy hoạch 1/500 lập kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch đầu tư dự án để được giao đất từng giai đoạn theo tiến độ đầu tư. Đồng thời Sở TN-MT cũng đề nghị công ty tiếp tục ứng trước tiền thuê đất làm kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.   Ông Peter Luu, Chủ tịch Công ty TNHH Winvest Investment Việt Nam cho biết, công ty sẽ tiếp tục ứng trước tiền thuê đất, hỗ trợ việc bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi được bàn giao 100ha đầu tiên. Theo ông Luu, là một nhà đầu tư, ông và tập đoàn Winvest LLC, Hoa Kỳ rất muốn dự án được triển khai càng sớm càng tốt. Bởi lẽ nếu kéo dài thời gian thực hiện dự án thì doanh nghiệp sẽ mất cơ hội vì sẽ có những dự án khác lớn hơn. Trong tháng 10/2009 sở TN-MT tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu đã giao đất cho Công ty TNHH Winvest Investment VN để triển khai dự án. Diện tích giao đất đợt 1 là 80ha. Dự án được cấp phép năm 2007, việc giao đất hiện đã chậm tám tháng so với cam kết của chính quyền địa phương. Vào đầu năm 2010 Dự án Khu du lịch nghỉ mát đa năng Sài Gòn Atlantis Hotel của Công ty Winvest Investment Việt Nam, sau khoảng thời gian khá dài “treo” cùng tiến độ giao mặt bằng, đã tiến hành khởi công xây dựng những nền móng đầu tiên theo như thiết kế ban đầu. Phần 2: CÂU HỎI Câu 1: Nguyên nhân dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel lại chậm tiến độ triển khai so với kế hoạch ? Hãy chỉ ra sai sót của các bên trong quá trình triển khai dự án đó ? Câu 2: Những vấn đề vướng mắc của dự án trong tình huống trên ? Câu 3: Bài học kinh nghiệm từ tình huống trên cho các bên liên quan? Phần 3: TRẢ LỜI CÂU HỎI Câu 1: Nguyên nhân dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel chậm tiến độ triển khai so với kế hoạch. Diện tích đất chưa đủ theo đề nghị của chủ đầu tư; vướng mắc về mặt bằng cộng với việc dự án vẫn chưa được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500… là những nguyên nhân chủ yếu khiến cho tiến độ triển khai dự án không đạt được như kế hoạch. Dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel không được triển khai theo như kế hoạch đã định là do chưa có “đất sạch”. Dự án đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp giấy chứng nhận đầu tư vào đầu tháng 11-2007. Theo kế hoạch, trong quý I-2009, công ty Winvest Investment sẽ được giao 100ha đất để khởi công dự án, nhưng đến năm 2010 tỉnh mới cấp đất cho dự án đi vào khởi công xây dựng. Dự án có diện tích giải tọa lớn, nên việc giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc khó khăn trong giải phóng mặt bằng theo như lý do của sở TN-MT Bà Rịa – Vũng Tàu đưa ra đó là thiếu kinh phí đền bù. Bên cạnh đó trong khuôn viên đất mà tỉnh BR-VT dự kiến giao cho Cty TNHH Winvest Investment, có một số dự án đã có chủ trương đầu tư, vì thế việc đền bù, giải phóng mặt bằng mới có nhiều sự chậm trễ như vậy, và cũng dẫn đến sự việc tranh chấp đất đai giữa 2 công ty của 2 dự án là công ty Winvest Investment và công ty Đại Dương Quy hoạch chi tíêt 1/500 là quy hoạch chi tiết hoá đến từng công trình quan trọng nhất của dự án. Ở giai đoạn này không gian kiến trúc đưa vào là những công trình có thiết kế cơ sở , có nghĩa là có đầy đủ các yếu tố cần thiết cho mọi thiết kế công trình như hình dáng, mặt bằng công trình với đầu đủ kích thước công trình, nội dung các phòng, các bộ phận của công trình, vị trí ra vào của công trình, từ đó xác định được mối quan hệ giữa công trình với các yếu tố bên ngoài, như sân vườn đường đi. Dự án quy hoạch chi tiết chính là cơ sở để xây dựng triển khai dự án. Việc dự án vẫn chưa được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, còn công ty Đại Dương đã có quyết định phê duyệt chi tiết 1/500 ngày 24/2/2005, là một trong những nguyên nhân làm cho gần 20ha đất trong quy hoạch tổng thể của công ty vẫn chưa thu hồi được. Sai sót của các bên trong quá trình triển khai dự án Sai sót của chính quyền địa phương Trong việc triển khai của dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel, UBND và sở TN- MT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có những sai sót khá lớn. Sai sót trong vấn đề quy hoạch dự án trên địa bàn tỉnh Lãnh đạo Sở KH-ĐT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xác nhận có sự chồng lấn diện tích đất trong khuôn viên của dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel và các dự án khác đã được cấp giấy phép từ trước đó. Tỉnh đã xử lý bằng cách hoán đổi một vị trí khác cho các dự án này. Nhưng riêng dự án của công ty Đại Dương, trong lúc UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ra văn bản điều chỉnh sắp xếp lại địa điểm một số dự án (ngày 27-10-2006), trong đó có hoán đổi vị trí dự án của Công ty Đại Dương, sau đó ngày 10-7-2007 là văn bản giải quyết địa điểm mới cho khu du lịch Đại Dương thì “đùng một cái” đến ngày 24-12-2007, Công ty TNHH Đại Dương được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất trên trong vòng 50 năm. Sai sót này đã dẫn đến vấn đề vướng mắc tranh chấp giữa 2 công ty, đến nay vẫn chưa thể giải quyết được Chậm trễ trong việc giải phóng mặt bằng Công tác giải phóng mặt bằng của tỉnh diễn ra khá chậm chạp, dẫn đến sự chậm trễ trong việc triển khai của dự án Thiếu trách nhiệm trong vấn đề giải quyết tranh chấp giữa các bên Sự việc tranh chấp giữa 2 công ty là rất khó giải quyết. Lãnh đạo tỉnh đã thừa nhận sai sót trong việc quy hoạch dự án trên địa bàn. Khi xảy ra việc chồng lấn giữa hai công ty, thì tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lại không đứng ra giải quyết, mà đề nghị hai Công ty tự thỏa thuận, và trong một số công văn còn nói rõ nhà nước sẽ không can thiệp vào nội dung thỏa thuận giữa hai bên. Ông Đặng Như Hiển, Giám đốc Sở Tài nguyên- Môi trường đã nói: “Winvest đến sau, muốn có một mảnh đất lớn 300 ha trọn vẹn thì phải thỏa thuận với Đại Dương”. Theo một số chuyên gia, cách giải quyết như vậy là không đúng với Luật Đầu tư vì dự án nước ngoài phải được giao đất sạch. Sai sót của chủ đầu tư dự án Chậm xúc tiến chính quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án Khi dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư vào tháng 11-2007, công ty đã có bản thiết kế chi tiết của dự án theo như thiết kế của ông Dario, người từng thiết kế cho toà tháp đôi tại Malaisya, ông Dario đã thiết kế dự án khu du lịch nghỉ mát giải trí đa năng này theo hình cây sen có phần rễ vươn ra cắm sâu ngoài lòng đại dương, phần hoa nằm trong đất liền với điểm nổi bật là một tháp sen cao khoảng 380m ngay chính giữa trung tâm. Dự án Khu du lịch nghỉ mát giải trí đa năng Sài Gòn Atlantis nằm ở vị trí cửa ngõ của TP. Vũng Tàu, thuận lợi về đường giao thông, lại gần TP. Hồ Chí Minh – khu trung tâm kinh tế, xã hội sôi động của cả nước nên sẽ dễ thu hút được du khách. Với những thiết kế như vậy cùng với việc đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư, dự án đã có thể được duyệt bản thiết kế quy hoạch chi tết 1/500, nhưng đến năm 2009 vẫn chưa được duyệt, thế mà bên phía công ty Winvest Investment không có kiến nghị về vấn đề này. Không theo dõi kiểm tra nghiên cứu kỹ các điều kiện về khu vực đặt dự án khi đề xuất dự án Câu 2: 2.1 Những vấn đề vướng mắc của dự án trong tình huống trên. Giải quyết tranh chấp đất đai giữa công ty Winvest Investment và công ty Đại Dương Vấn đề cấp đất cho dự án Vấn đề đã giải quyết được : Vấn đề cấp đất cho dự án Hiện tại công ty Winvest Investment đã khởi công xây dựng dự án vào đầu năm 2010, công ty đã chấp nhận số đất được giao đợt 1 là 80ha, theo kế hoạch là 100ha, ít hơn so với kế hoạch đã được duyệt là 20ha. Đây là một sự nhượng bộ rất lớn từ phía công ty khi mà số diện tích đất không được cấp đúng như cam kết. Vấn đề chưa giải quyết được : Giải quyết tranh chấp đất đai giữa công ty Winvest Investment và công ty Đại Dương. Đây là vấn đề đã có rất nhiều phương án giải quyết được đưa ra như là hai bên ngồi lại thoả thuận với nhau và thuê công ty kiểm toán khoản chi phí bồi thường mà công ty Đại Dương đưa ra, nhưng đều thất bại. Nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp này là do yếu kém trong công tác quy hoạch, yếu kém trong bộ máy hành chính của các bộ phận chính quyền liên quan của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Vì vậy, chỉ khi nào có 1 trong 2 bên chịu nhượng bộ và có sự tham gia của chính quyền mới có thể giải quyết được vấn đề này. Câu 3: 3.1 Bài học đối với chính quyền địa phương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: Bài học trong công tác giải phóng mặt bằng: Có những phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng hợp lý cụ thể, tránh tình trạng chậm trễ trong giải phóng mặt bằng dẫn đến việc chậm trễ trong việc triển khai các dự án trên địa bàn. Bài học trong việc quy hoạch các dự án đầu tư: Cần kiểm tra kỹ các dự án đầu tư, đánh dấu các khu vực đã có dự án, có những kế hoạch thu hút dự án đầu tư hợp lý. Tránh tình trạng chồng lấn diện tích đất của các dự án, xảy ra tranh chấp không mong muốn. Bài học trong công tác quản lý : Kiểm tra chặt chẽ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án, việc xét duyệt bản quy hoạch chi tiết, một số chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 sẽ mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến các thủ tục hành chính khác như lập dự án đầu tư, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, đề nghị Sở Xây dựng xem xét, tham mưu UBND Tỉnh chấp thuận những dự án chỉ điều chỉnh 1 phần quy hoạch với tỉ lệ phù hợp, không ảnh hưởng nhiều đến quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và quy định thời gian thực hiện nhằm tránh việc kéo dài thời gian đầu tư. 3.2 Bài học đối với chủ dự án đầu tư Bài học trong việc quản lý dự án: khi quyết định đầu tư vào một dự án thì cần phải nghiên cứu các vấn đề liên quan đến dự án đó, không chỉ là điều kiện tự nhiên ở nơi triển khai dự án mà cần phải nghiên cứu kỹ khu vực đặt dự án có xẩy ra tranh chấp không. Bài học trong việc quản trị triển khai dự án : Không phải là sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư thì dự án có thể triển khai suôn sẻ, mà có rất nhiều vấn đề cần phải giám sát trong quá trình này, đó là xúc tiến các thủ tục nhận đất, các xét duyệt quy hoạch thiết kế của dự án, để đẩy nhanh quá trình triển khai dự án theo đúng kế hoạch đã đề ra DANH MỤC TÀI LIỆU THAMM KHẢO Giáo trình: Quản trị dự án và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài – FDI . Chủ biên : Pgs.ts Nguyễn Thị Hường , Khoa Thương mại và Kinh tế quốc tế, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Luật đầu tư 2005 Luật xây dựng 26/11/2003 Nghị định 08/2005/ NĐ-CP ngày 24/1/2005 về quy hoạch xây dựng Trang web : ._.