Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới tại Tổng Công ty XNK và xây dựng Việt Nam - Vinaconex

ộ thi công của các khu đô thị tính đến hết 2008 37 Hình 3: thể hiện quá trình đầu tư một dự án khu đô thị mới 38 Bảng 6: Bảng: thể hiện chi phí hàng năm của một dự án khu đô thị mới (Trung Hòa – Nhân Chính) 41 Bàng 7: khu đô thị kinh doanh dịch vụ. 44 Bảng 8: Một số chỉ tiêu tài chính 44 KÝ HIỆU VIẾT TẮT TCT: tổng công ty XNK & XD: xuất nhẩu khẩu và xây dựng. TP. Thành phố HCM: Hồ Chí Minh NĐ: Nghị định VĐT: Vốn đầu tư. TDTM: Tín dụng thương mại. ĐTPT: Đầu tư phát triển. HTKT: Hạ tầng kỹ thuật HTXH: Hạ tầng xã hội LỜI MỞ ĐẦU Trong bối cảnh Việt Nam đang trong xu hướng đổi mới và hội nhập Quốc tế một cách sâu rộng. Việt Nam đã mở rộng quan hệ ngoại giao với nhiều nước, với nhiều tổ chức quốc tế. Việt Nam đã trở thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO)... Việc hội nhập với quốc tế vừa là cơ hội lớn nhưng cũng đặt ra những là thách thức lớn. Và một trong những thách thức lớn là về sự thay đổi kiến trúc quy hoạch trong cả nước trong đó có sự thay đổi về việc hình thành các khu đô thị mới. Đây là một sự ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của đất nước, thể hiện sự bố trí kiến trúc của đất nước nên việc hình thành khu đô thị mới là điều tất yếu không thể thiếu được đáp ứng nhu cầu phát triển của đô thị. Vinaconex là một trong trong những công ty được mang trọng trách và sứ mệnh tạo nên một kiến trúc đô thị đẹp cho đất nước, từ khi thành lập đến nay đã và đang xây dựng những khu đô thị mang tầm cỡ như: Trung Hòa Nhân Chính; Thảo Điền; Bắc An Khánh… đóng góp cho đất nước cả về mặt kinh tế lẫn xã hội. Thấy được vấn đề về nhu cầu đầu tư khu đô thị mới và những vấn đề còn tồn đọng trong việc tiến hành đầu tư nên em chọn đề tài “Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới tại Tổng công ty XNK&XD Việt Nam (Vinaconex)” thực trạng và giải pháp. Em xin chân thành cảm ơn GVHD đã giúp em thực hiện đề tài này! CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY XNK & XD VIỆT NAM (VINACONEX) 1.1. Vai trò của các tổng công xây dựng việt nam với hoạt động đầu tư phát triển khu đô thị mới. 1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư Nhu cầu về nhà ở tăng mạnh: theo số liệu của Cục quản lý nhà (bộ xây dựng), mỗi năm diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 30 triệu m2, riêng trong năm 2008 con số này là 50 triệu m2. Tuy nhiên, thị trường nhà ở chỉ chú trọng vào nhóm nhà ở cao cấp, chưa đáp ứng được nhu cầu đang có mức thu nhập thấp, trong khu nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng. Chỉ tính riêng khối sinh viên, trong khoảng 600 trường đại học và cao đẳng, dự kiến đến năm 2015. tổng số sinh viên có thể lên đến con số gần 3 triệu. Dự kiến tổng vốn đầu tư để giải quyết nhà ở là 21000 tỷ đồng. Về công nhân lao động trong 194 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, và hiện có khoảng 1 triệu lao động trực tiếo và 1.5 triệu lao động gián tiếp. Trong số đó khoảng 20% có nhà ở, 2% được trọ ở nhà họ hàng. Trên 30% các hộ gia đình có nhà dưới 36 m2. Nhu cầu về các nhà ở cao cấp cũng tăng: mức sống xã hội ngày càng tăng thì việc chi trả cho những căn nhà có giá trị không thành vấn đề đối với xã hội, những căn nhà được các dự án khi vừa khởi công đã thu hút đông đảo nhiều nhà đầu tư sẵn sàng đặt tiền mua, ta biết rằng nhu cầu con người thì ngày càng tăng, dân số thì ngày càng tăng với tốc độ tăng hơn 1 triệu người/ năm mà diện tích đất thì không thể nở ra trong khi đó kiến trúc của những ngôi nhà, những khu tập thể trước thì ngày càng xuống cấp vì thế việc hình thành và phát triển các khu đô thị mới nhằm đáp ứng về ở, nhu cầu thẩm mỹ, mức sống của người dân là tất yếu. Phát triển nhà ở theo kiểu khu đô thị mới có ý nghĩa là đảm bảo sự đồng bộ về kiến trúc – quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội đảm bảo tính đồng bộ và hiện đại của khu đô thị mới. Huy động được các nguồn vốn của phát triển nhà ở như vốn đầu tư cùa nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp, vốn của cán bộ công nhân viên và nhân dân đóng góp. Đây là mô hình đang được áp dụng rộng rãi chủ yếu ở các thành phố lớn trong nước và thể hiện một xu thế vượt trội so với các mô hình trước đây, việc áp hình thức đầu tư khu đô thị mới này ngoài sự nỗ lực chủ quan từ phía cơ quan quản lý nhà nước quan trọng hơn là phản ánh đúng nhu cầu khách quan trong vấn đề nhà ở tại các thành phố lớn. “Dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhằm tạo ra quỹ nhà ở, các khu vực đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội the quy hoạch chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê duyệt (trong đó bao gồm cả văn phòng cho thuê).” (nghị định 71/2001/NĐ - CP). Do đó việc đầu tư nhà theo khu đô thị mới sẽ khác với những mô hình trước đây như: Xây dựng để cung cấp cho những đối tượng có nhu cầu, và góp phần dãn khu dân cư tập trung ở trung tâm thành phố, bố trí một cách phân bổ hợp lý mật độ dân cư. Mọi hoạt động xây dựng đều được tiến hành một cách quy hoạch tổng thể và chi tiết, vì các khu đô thị này được thiết kế theo một kiến trúc khép kín. Các khu đô thị bắt buộc phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân. Từ đó ta có thể thấy: Hầu hết các dự án tiến hành xây dựng nhà hiện này đều phải tiến hành xây dựng thành một quy mô khu đô thị mới. Có hai loại hình nhà ở phổ biến trong các khu đô thị mới là chung cư cao tầng và nhà biệt thự. Trong đề án nghiên cứu về tổng công ty nói về khu đô thị mới bao gồm cả hai loại này nên vấn đề được tôi đề cập ở cả hai loại. Dự án chỉ được coi là hoàn hảo nếu đảm bảo các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và xã hội do đó nguồn vốn đầu tư không chỉ là chủ đầu tư. 1.1.1.1 Hướng đầu tư phát triển nhà ở các khu đô thị mới: Việc cải tạo nâng cấp diện tích nhà ở hiện có là việc thường xuyên và cần thiết nhằm đảm bảo chất lượng cho quỹ nhà tuy nhiên nó không đáp ứng được nhu cầu tăng thêm hàng ngày, hàng giờ về nhà ở do quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Do vậy việc mở rộng không gian hành chính ở các thành phố lớn đặc biệt như Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh,… cùng với việc hình thành những khu đô thị mới thu hút sự tập trung dân cư không những trong nội thành mà còn cả dân nhập cư mới từ ngoại thành là tất yếu. Sự ra đời của các khu đô thị giải quyết được các vấn đề sau: Dãn dân trong khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giao thông, sinh hoạt, môi trường tại đây. Có điều kiện thiết lập đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong xây dựng phát triển nhà nhằm đạt mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của cư dân đô thị ngày càng cao. Tạo hướng mở, giải quyết nhu cầu nhà ở trong tương lai. Ta có thể thấy như ở Hà nội đã xác định được cho mình định hướng tổ chức không gian trong những năm sau: ngoài khu vực hạn chế phát triển thì không gian sẽ được mở rộng theo hai hướng: Phát triển và mở rộng theo phía hữu ngạn sông Hồng: hướng này bao gồm các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, và Thanh Trì tại đây là những khu vực Nam Quận Hai Bà Trưng, huyện Từ Liêm và Thanh Trì. Hiện tại đây là những khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh với 2.271,3 ha xây dựng. Khu đô thị mới mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng được phân ra. Khu vực Tây Bắc Hồ (một phần nằm trong quận Tây Hồ và một phần nằm trong phía Nam Thăng Long): định hướng khu đô thị mới hiện nay xây dựng đồng bộ phát triển theo các dự án. Khu vực Tây Nam Hồ Tây (nằm trong khu vực phía Nam đường Minh Khai) đẩy nhanh đô thị hóa, xây dựng mới khu cây xanh và khu đầu mới kỹ thuật. Khu Thanh Trì – Từ Liêm (thuộc quận Thanh Xuân) phát triển trung tâm đô thị chuyên ngành, nghỉ dưỡng… Khu Từ Liêm: khu đô thị mới hiện đại, công nghiệp và dân cư. Khu vực phát triển xây dựng phía Bắc sông Hồng: khu vực đã có khoảng 246,6 ngàn người (cả dân đô thị và nông thôn dự kiến năm 2010 là 1000 ngàn người với 12.820ha). Như vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô thị mới đã giải quyết được nhu cầu về nhà ở của dân cư đô thị trước mắt và trong lâu dài. 1.1.1.2 Đầu tư khu đô thị mới theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Khắc phục những tồn tại của những mô hình trước là hầu hết thiếu đồng bộ trong kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng và xã hội dẫn đến những bất tiện trong sinh hoạt và làm việc. Điều đó đòi hỏi mỗi khu đô thị phải có sự phù hợp môi trường xung quanh nó về kiến trúc, quy mô, ngược lại môi trường xung quanh hay cụ thể hơn là hạ tầng xã hội và kỹ thuật phải đáp ứng được những nhu cầu thiết yếu và ngày càng nâng cao của mọi cư dân trong mỗi căn nhà như đi lại, học hành, ăn uống, vui chơi, giải trí… Không sao chép, không lặp lại hình ảnh đô thị khác một cách thiếu chọn lọc. Hạn chế tối đa sự "phân cách không gian" và "phân cực xã hội", hướng tới sự ra đời của một cộng đồng đô thị hiện đại, cộng sinh hoà hợp với thành phố hiện hữu, cởi mở, về xã hội và có bản sắc văn hoá. Phát triển đô thị mới "hiện đại" ngày nay không còn đi theo khuynh hướng duy nhất là khai thác kinh tế triệt để những diện tích đất khu trung tâm bằng cách xây dựng những toà nhà chọc trời mà phải tạo một môi trường đô thị bền vững, có bản sắc riêng, mang đến chất lượng sống tốt cho con người được điều chỉnh liên tục vì một giá trị văn hoá mới của cư dân đô thị văn minh. Chức năng của các khu đô thị phải tạo điều kiện tốt nhất cho các hoạt động kinh tế tri thức mà trong đó hoạt động giao tiếp thông tin đóng vai trò rất lớn. Thiết kế đô thị phải cân bằng sự khai thác kinh tế và môi trường sinh thái vì một sự phát triển bền vững. Môi trường đô thị bền vững đồng nghĩa với môi trường sinh thái đa dạng, gần gũi với con người, với thiên nhiên, cung cấp cho con người nhiều cơ hội tiếp cận thực tiếp với thên nhiên. Đô thị phải có những không gian xanh và thiên nhiên với bản sắc riêng của nó trong "khoảng cách rất gần" với con người, làm giảm căng thẳng bởi những công trình bê tông. "Bản sắc đô thị mới" phải thể hiện sự tương đồng của thành phố tương lai với quá khứ, hiện tại; gắn kết với đô thị hiện hữu mang đến sự cảm nhận tốt cho cư dân đô thị về tính thân thiện và sự tự hào cần thiết; thể hiện được đấu ấn đô thị, tạo nên những công trình trục đường mang tính biểu tượng và những không gian thiên nhiên đặc trưng của Thành phố nơi nó được xây dựng. Đảm bảo sự phát triển bền vững cho trung tâm kinh tế thành phố, tránh hiện tượng khu quy hoạch Thương mại Trung tâm (CBD) tấp nập vào ban ngày nhưng hoàn toàn yên tĩnh và thiếu các hoạt động về đêm. Giải pháp sử dụng đất hỗn hợp được khuyến khích, tối ưu hóa quy hoạch với 3 lĩnh vực lớn bao gồm thiết kế quy hoạch kiến trúc, khả năng tài chính và tính khả thi về mặt kỹ thuật. Dung hoà giữa cũ và mới. Một không gia kiến trúc thành phố hài hoà giữa thẩm mỹ đô thị và tính tiện ích là một quá trình lâu dài, đòi hỏi một nghệ thuật sắp đặt không gian và kết cấu xã hội của nhiều nhà kiến trúc đô thị, của nhiều thế hệ. Chính vì vậy, không gian kiến trúc thành phố sẽ phản chiếu dấu ấn thời đại, bản sắc và trình độ thẩm mỹ của cả dân tộc. Cấu tạo nên không gian kiến trúc đô thị bao gồm 3 chất liệu cơ bản: Khối công trình, cây xanh và mặt nước được gọi chung là không gian mở. Nhận thấy việc phát triển các khu đô thị là một trong những định hướng của Việt Nam nên các tổng công ty đã sáng suốt chuyển hướng chủ yếu sang việc đầu tư khu đô thị mới. Mặc dù còn nhiều khó khăn vì những dự án về khu đô thị đòi hỏi quy mô vốn lớn nhưng công ty đã bước đầu vượt qua những khó khăn và bắt nhịp với sự chuyển mình của nền kinh tế Việt Nam. 1.1.2 Vai trò của các tổng công ty xây dựng đối với hoạt động đầy tư xây dựng khu đô thị mới tại Việt Nam. Xây dựng là một ngành không thể thiếu được trong sự phát triển kinh tế, các tổng công ty xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng cho xã hội đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội. Như ta đã biết thời kỳ trước khi vừa thoát khỏi chiến tranh bước vào xây dựng đất nước thì việc nhà ở là quan trọng cho các thành viên trong xã hội vì thế nhà nước chủ trương xây các căn hộ tập thể cho công nhân viên chức ở nhưng đến xu hướng hiện nay thì các căn hộ tập thể bằng những chung cư cao tầng, các khu đô thị mới thoáng hơn, sang trọng hơn đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho xã hội, như ta đã thấy những năm vừa qua những công trình dự án khu đô thị mới được hình thành như các khu đô thị Linh Đàm, Khu đô thị Văn Quán, khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính, Làng Thăng Long quốc tế, Khu đô thị Định Công… góp phần phát triển đất nước đáp ứng một phần nào đó nhu cầu của người dân. Các tổng công ty xây dựng được thành lập từ năm 90 trở về trước, các công ty đã thực hiện đường lối chủ trương đổi mới, đổi mới về mô hình tổ chức, các tổng công ty XD đã chuyển đổi sang cơ chế thị trường nhà nước đã giảm bớt một phần nắm giữ bằng cách cổ phần hóa các tổng công ty giảm xuống nắm giữ 51% số cổ phần, trong đó Vinaconex cũng là một trong những thành viên trực thuộc sự quản lý của nhà nước và các tổng công ty xây dựng với sứ mệnh mà nhà nước trao cho trọng trách kiến thiết và xây dựng đất nước có những nhiệm vụ như sau: Tiếp nhận và thực hiện quyền chủ sở hữu vốn nhà nước và với vai trò sử dụng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp tạo ra hiệu quả tối đa (đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước), tổ chức vốn huy động trong nước và quốc tế thể hiện năng lực của nhà đầu tư cho nền kinh tế, thay cho việc chỉ trông chờ vào vốn ngân sách nhà nước, hoặc chỉ trông mong vào các dự án sẵn có của nhà nước. Thực hiện đầu tư, kinh doanh một cách có hiệu quả vào cách ngành nghề lĩnh vực đặc biết là đối với ngành xây dựng, sử dụng vốn có hiệu quả đảm bảo cho nền kinh tế phát triển. Mục tiêu của các tổng công ty xây dựng: Làm tốt vai trò của doanh nghiệp được thể hiện trong việc tiến hành đầu tư, thay đổi phương thức lãnh đạo phù hợp. Chú trọng đến việc phát triển bền vững gia tăng giá trị của công ty. Chuyển đổi cơ cấu đầu tư sao cho phù hợp với thị trường và phù hợp với năng lực của công ty. Thực hiện vai trò đầu tư có chiến lược hiệu quả huy động và tập trung nguồn lực đầu tư vào các lĩnh vực then chốt như hiện nay là đầu tư vào các khu đô thị mới để đảm bảo cho việc quy hoạch phân bố lại dân cư cho hợp lý. Từ đó tạo giá trị bền vững động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế tăng năng lực cạnh tranh với các tập đoàn xây dựng trên thế giới, liên kết hợp tác với các công ty trong và ngoài nước để học hỏi kinh nghiệp xây dựng giá trị thương hiệu Việt ngày càng nâng cao. Xây dựng các tổng công ty xây dựng thành các tập đoàn riêng biệt theo tiêu chuẩn quốc tế, có đội ngũ lao động tiên tiến, áp dụng khoa học kỹ thuật cao, luôn đi tiên phong về sự thay đổi sáng tạo. Và vai trò của các công ty xây dựng đối việc đầu tư vào khu đô thị mới như sau: Hiện cả nước có 288 khu đô thị mới đã, đang được xây dựng. Riêng trên địa bàn Hà Nội, con số này là 40 với khoảng 6 triệu m2 vuông nhà ở xây mới (gồm hơn 400 chung cư cao tầng, còn lại là thấp tầng như: biệt thự, nhà vườn, chia lô, liên kế...). Đây là con số tại thủ đô nói riêng, cả nước nói chung đã phấn, kể từ "cái mốc" Linh Đàm - đô thị mới đầu tiên được khởi công xây dựng. Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm - đô thị mới đầu tiên của Thủ đô Chặng đường hơn một thập kỷ phát triển các khu đô thị mới của Việt Nam đã kinh qua tất thảy các khó khăn, thành công, thất bại. Đây là một khu đô thị đầu tiên ra đời với quy mô lớn thể hiện sự sáng tạo của các công ty xây dựng, đây là sự khởi xướng cho những công trình đô thị mới về sau, tiếp nối sau đó sẽ là những công trình với quy mô lớn hơn, làm thay đổi nếp sống cũ của người dân: Đó là dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm của công ty Phát triển nhà và đô thị (nay là Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD). Ngày 15/6/1997 chung cư 9 tầng đầu tiên mang ký hiệu CT4 thuộc dự án thành phần khu đô thị mới Bắc Linh Đàm được khởi công. Việc thực hiện các dự án, chỉ sang năm 2000, rồi 2001, 2002việc thực hiện các dự án khu đô thị mới đem lại lợi ích không nhỏ cho chủ đầu tư nên đã trở thành một lĩnh vực hấp dẫn nên được sự chú ý của nhiều công ty đầu tư vào lĩnh vực này làm cho các khu đô thị mới được hình thành. Không chỉ dừng lại ở Linh Đàm, Mỹ Đình, Xuân Phương (Hà Nội), mà còn thêm các khu đô thị mới được hình thành như: Văn Quán - Yên Phúc (Hà Tây); Long Thọ - Phước An, Biên Hoà (Đồng Nai); Chánh Mỹ, Tân An (Bình Dương), Hiệp Bình Phước, Đông Tăng Long (TP.HCM)... Khu đô thị mới Mễ Trì Hạ khởi công năm 2003 ven trục đường Phạm Hùng, Hà Nội. Ảnh: Hoàng Huy Nhiều chủ đầu tư khác cũng: công ty Tu tạo và Phát triển nhà Hà Nội xây Mễ Trì Hạ, Tổng công ty Xây dựng Hà Nội triển khai Làng Quốc tế Thăng Long, Vinaconex xây Trung Hòa - Nhân Chính, công ty Việt Hưng bắt tay vào khu đô thị, thương mại và du lịch Văn Giang... Đến nay, hàng trăm khu mới đã ra đời với đủ loại: như khu đô thị dành cho người có thu nhập, dành cho người có thu nhập cao, khu đô thị dành cho tầng lớp đại gia… Nói về hiệu quả các dự án này, không nên chỉ đánh giá bằng cách đếm số mét vuông sàn nhà xây mới đã hoàn thành, mà quan trọng nhất là các đô thị mới đã góp phần tạo nên một nếp nghĩ mới, không chỉ của người dân mà của nhiều cơ quan công quyền, lãnh đạo: "Nhiều người nghĩ rằng, tạo ra những khu đô thị hoành tráng như ngày hôm nay là do Nhà nước làm”, do sự đóng góp không nhỏ của các tổng công ty xây dựng. Tuy nhiên, qua nghiên cứu 95/125 khu đô thị mới đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, Vụ Kiến trúc - Quy hoạch (Bộ Xây dựng) nhận định: Các dự án hình thành về sau, có thể tiện nghi hơn về không gian căn hộ, về trang thiết bị nội ngoại thất... so với các dự án đi trước nhưng lại kém hơn về không gian dành cho cộng đồng, độ thân thiện với môi trường, cảnh quan. Các tổng công ty đã đóng góp không ít công sức để xây dựng nên những khu đô thị như vậy giải quyết chỗ ở cho người dân, bố trí một cách hợp lý vừa tạo ra cảnh quan cuộc sống vừa tiết kiệm diện tích đất xây dựng, phù hợp với xu thế phát triển của kinh tế thế giới, sự ra đời của các khu đô thị đã giải quyết cho hơn 1,5 triệu người có nhà ở. Như khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính của tổng công ty Vinaconex làm chủ dự án đầu tư. Dự án đã giải quyết được hơn 15.000 chỗ ở và làm việc. Và cũng không dừng ở đó Tổng công ty còn thực hiện nhiều dự án khu đô thị mới với quy mô lớn hơn đạt cả lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội. Công ty đã xây dựng các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp giảm một bớt gánh nặng cho nhà nước để đảm bảo cho nhu cầu sinh hoạt của người lao động có thu nhập thấp, đây là một sự đóng góp vô cùng to lớn của công ty đối với nhà nước. 1.2. Giới thiệu về TCT. 1.2.1 Vài nét về Tổng công ty CP VINACONEX Quá trình thành lập và phát triển: Được thành lập ngày 27/09/1988, Tổng công ty Cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (VINACONEX), tiền thân là công ty dịch vụ và xây dựng nước ngoài (có nhiệm vụ quản lý cán bộ, công nhân ngành xây dựng làm việc ở nước ngoài), và sau đó tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam được thành lập, đã xác định mục tiêu đa doanh, đa lĩnh vực và đa sản phẩm là mục tiêu lâu dài. Tổng công ty hiện có trên 70 đơn vị đầu mối trực thuộc với hơn 40.000 cán bộ, kỹ sư, chuyên gia, công nhân có kiến thức chuyên sâu và giàu kinh nghiệm hoạt động trên khắp mọi miền của đất nước cũng như ở nước ngoài. Sinh ra trong thời kỳ đổi mới và dưới ánh sáng đường lối đổi mới của đảng, Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam- VINACONEX không ngừng phát triển cùng với sự phát triển kỳ diệu của đất nước. Đến nay, VINACONEX đã trở thành một trong những công ty đa doanh vững mạnh hàng đầu của ngành xây dựng Việt Nam, đã khẳng định được năng lực, uy tín, vị thế trong trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh quyết liệt. Quá trình hoạt động và trưởng thành gần 20 năm qua của tổng công ty là quá trình phát triển đi lên của một doanh nghiệp nhà nước từ xuất phát điểm là một đơn vị rất nhỏ bé không được cấp vốn, không có tài sản, với hoàn cảnh khách quan và chủ quan đầy khó khăn phức tạp. Trong một thời gian ngắn từ ngày đầu thành lập, vượt qua những thử thách gay go ác liệt, trụ vững trước sự thay đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường, nhanh chóng chọn được mô hình tổ chức và phương thức hoạt động, nắm bắt và tận dụng được thời cơ và điều kiện khách quan, vừa thay đổi và ổn định tổ chức và phương thức hoạt động, nắm bắt và tận dụng được thời cơ và điều kiện khách quan và nỗ lực chủ quan, vừa thay đổi và ổn định tổ chức vừa triển khai hoạt động sản xuất kinh doanh đạt nhiều thành quả ngày càng cao. Trải qua gần hai thập kỷ phát triển và trưởng thành, Tổng công ty đã không ngừng mở rộng và phát triển với chức năng chính là: Kinh doanh bất động sản, xây lắp, tư vấn đầu tư- thiết kế- khảo sát quy hoạch, kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị, vật tư phục vụ ngành xây dựng và các ngành kinh tế khác, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng, xuất khẩu chuyên gia và lao động ra nước ngoài và các lĩnh vực kinh doanh khác. Để tận dụng được tiềm năng của thị trường vốn nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh và năng lực sản xuất cũng như mở rộng quy mô, VINACONEX đã mạnh dạn đi đầu trong việc Cổ phần hoá, chuyển đổi hình thức sở hữu. Ngày 01/12/2006 được coi là 1 dấu ấn quan trọng cuat VINACONEX khi tổng công ty chuyển sang hoạt động theo mô hình tổng công ty cổ phần. Đây là 1 bước ngoặt ý nghĩa, đánh dấu 1 sự phát triển mới trong quá trình xây dựng tổng công ty trở thành một tập đoàn kinh doanhhàng đầu Việt Nam và khu vực. Trong suốt quá trình hoạt động của mình, VINACONEX luôn coi trọng và xác định chữ tín với khác hàng là yếu tố vô cung quan trọng. Nhờ đó, đến nay, thương hiệu của VINACONEX đã được biết đến rộng rãi trên thương trường, được khách hàng trong và ngoài nước tôn trọng và đặt niềm tin khi thiết lập quan hệ hợp tác kinh doanh. 1.2.2 Cơ cấu tổ chức của công ty: 1.2.2.1 Mô hình tổ chức của toàn tổng công ty: Đại hội đồng cổ đông Đại hội đồng quản trị Tổng giám đốc Ban kiểm soát Các Phòng, Ban chức năng của tổng công ty Các đơn vị có phần vốn góp chi phối của tổng công ty Các công ty liên kết Các đơn vị SXKD hạch toán phụ thuộc và các trường đào tạo Hình 1: Mô hình hoạt động của tổng công ty Ngày 5/10/2006 Bộ trưởng bộ xây dựng đã có quyết định số 1384/QĐ- BXD phê duyệt phương án cổ phần hoá Tổng công ty VINACONEX . Theo phương án được duyệt, VINACONEX được phép giữ nguyên phần vốn nhà nước hiện có, phát hành cổ phiếu để thu hút vốn. Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam VINACONEX là Công ty mẹ của tổ hợp công ty Mẹ- Công ty Con, hoạt động theo luật doanh nghiệp 2005, với vốn điều lệ là 1.500 tỷ đồng trong năm 2006 và đã tăng lên 2.000 và 3.000 tỷ vào tháng 7 năm 2008. Trong đó, tỷ trọng cổ phần nhà nước chiếm 63.35%, các cổ đông khác chiếm 36.65% vốn điều lệ. Mô hình hình cổ phần hoá đã thu hút có hiệu quả nguồn vốn xã hội, của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời phát huy cao độ trí tuệ xã hội, thực hiện có hiệu quả chủ trương xã hội hoá trong quản lý. Theo chủ trương đổi mới của đảng và chính phủ, Tổng công ty VINACONEX cũng đã tiến hành cổ phần hoá các đơn vị thành viên, ngoài ra, Tổng công ty còn thành lập mới nhiều Công ty cổ phần và Công ty TNHH. Sau cổ phần hoá, Tổng công ty đã hoạt động dưới hình thức một Tổng công ty cổ phần hoạt động theo Luật doanh nghiệp và theo mô hình Công ty Mẹ- Công ty Con, trong đó: - Tổng công ty cổ phần VINACONEX đóng vai trò là công ty mẹ vừa thực hiện chức năng kinh doanh độc lập vừa thực hiện chức năng đầu tư vốn cho các công ty con. - Các Công ty do Tổng công ty cổ phần VINACONEX nắm cổ phần chi phối sẽ đóng vai trò là các công ty con chịu sự chi phối của các công ty mẹ trong một số lĩnh vực nhất định và được quyền chủ động trong các hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. - Các công ty do Tổng công ty cổ phần VINACONEX nắm cổ phần không chi phối sẽ đóng vai trò là các công ty liên kết, quan hệ với công ty mẹ bình đẳng và cùng có lợi. Công ty liên kết tự chủ và chịu trách nhiệm trong các hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. - Để mô hình Công ty Mẹ- Công ty Con được phát triển bền vững, bên cạnh việc xác định tôn chỉ hoạt động xây dựng các mục tiêu chiến lược, xây dựng văn hoá doanh nghiệp, xây dựng chiến lược kinh doanh phù hợp với đặc điểm của tổng công ty thì việc xác định cơ cấu tổ chức tối ưu để nâng cao tính tương thích trên thị trường, xây dựng mô hình quản trị doanh nghiệp phù hợp bao gồm việc chuyển đổi hình thức hoạt động với một cơ cấu tổ chức hợp lý phù hợp với đặc điểm của Tổng công ty. 1.2.2.2 Hoạt động kinh doanh của công ty: Các hoạt động kinh doanh chính: Từ một công ty chỉ hoạt động trong lĩnh vực xuất khẩu lao động và chuyên gia nước ngoài, VINACONEX hiện là một tổng công ty lớn với các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu là lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản, xây lắp công trình, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng, tư vấn thiết kế, xuất khẩu lao động, xuất nhập khẩu, đầu tư tài chính, kinh doanh thương mại, du lịch và khách sạn, giáo dục đào tạo và nhiều lĩnh vực khác. Phương hướng cơ bản và lâu dài của VINACONEX trong hoạt động sản xuất kinh doanh là thực hiện đa doanh, đa dạng hoá ngành nghề, đa sở hữu trên cơ sở trên cơ sở các lĩnh vực sản xuất, đẩy mạnh sản xuất công nghiệp trong đó đầu tư và kinh doanh bất động sản tiếp tục là thế mạnh, là lĩnh vực then chốt tạo đà cho VINACONEX đầu tư mạnh vào các dự án công nghiệp khác, đặc biệt là lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng. Riêng trong lĩnh vực tài chính, VINACONEX sẽ thành lập các mô hình tài chính phù hợp nhằm thu hút, quản lý các nguồn vốn phục vụ cho phát triển và tăng cường mở rộng đầu tư vào thị trường bảo hiểm và thị trường chứng khoán. Với các sản phẩm được đa dạng hoá dựa trên một cơ cấu hợp lý, hoạt động đầu tư được đẩy mạnh, giá trị sản xuất công nghiệp, kim ngạch xuất khẩu hàng hoá và xuất khẩu lao động được nâng cao cùng quá trình cổ phần hoá vững mạnh, VINACONEX đang phấn đấu trở thành tập đoàn kinh tế mạnh của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á Mô hình các lĩnh vực hoạt động chính của VINACONEX: VINACONEX Đầu tư và kinh doanh bất động sản Kinh doanh thương mại, du lịch và siêu thị Tư vấn và thiết kế Xuất nhập khẩu Xây lắp công trình Giáo dục đào tạo Xuất khẩu lao động Sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng Đầu tư tài chính Hình 2: Các lĩnh vực hoạt động của Tổng công ty Về đầu tư và kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực có nhiều tiềm năng mang lại hiệu quả cao và được VINACONEX xác định là lĩnh vực kinh doạnh trọng yếu, nhất là đối với một doanh nghiệp có năng lực về xây lắp, sản xuất vật liệu xây dựng, xuất nhập khẩu và có kinh nghiệm quản lý đầu tư xây dựng. Hiện nay VINACONEX đang tập trung triển khai hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản lớn tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố khác. Về xây lắp công trình: VINACONEX đang được biết đến là một nhà thầu xây lắp hàng đầu trong ngành xây dựng Việt Nam với năng lực thực hiện các dự án lớn như xây dựng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị, giao thông, thuỷ lợi…dưới các hình thức nhận thầu, tổng thầu xây lắp, tổng thầu EPC. Đây là lĩnh vực hoạt động then chốt, sẽ luôn được VINACONEX tăng cường về nguồn lực, đổi mới công nghệ, thiết bị để đảm nhận các dự án quy mô lớn và phức tạp hơn… Về tư vấn, thiết kế: Tư vấn thiết kế là một trong những lĩnh vực hoạt động còn mới của VINACONEX. Nhận thưc được trình độ và năng lực tư vấn của doanh nghiệp Việt Nam hiện nay chậm sau hàng chục năm so với các nước khác trong khu vực và trên thế giới, VINACONEX luôn tìm tòi và đưa ra những ý tưởng để các sản phẩm của mình có thể bắt kịp xùng với xu hướng phát triển chung hiện nay. Các giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, kết cấu… do VINACONEX đề xuất đều hướng tới mục tiêu chung phát triển bền vững, đáp ứng tốt nhất nhu cầu của cuộc sống, mang hơi thở thời đại nhưng cũng đậm đà bản sắc dân tộc… Về sản xuất công nghiệp: Gắn kết giữa kinh doanh bất động sản- tư vấn thiết kế và xây lắp, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng là lĩnh vực hoạt động trọng tâm trong các lĩnh vực hoạt động của VINACONEX. Các sản phẩm công nghiệp và vật liệu xây dựng của công ty là những sản phẩm thiết yếu đối với đời sống xã hội, hàm chứa yếu tố công nghệ cao, được sản xuất trên dây chuyền công nghệ hiện đại và mang tính cạnh tranh trên thị trường … Về xuất khẩu lao động: Với kinh nghiệm là đơn vị hàng đầu trong xuất khẩu lao động, VINACONEX đã góp phần vào việc giải quyết công ăn việc làm, mang lại lợi ích cho người lao động và doanh nghiệp. Với đội ngũ kỹ sư và công nhân có chất lượng cao kết hợp với việc quản lý có hiệu quả lực lượng lao động và chuyên gia sang làm việc ở nước ngoài, uy tín của VINACONEX trên thị trường quốc tế ngày càng được nâng cao và được các đối tác đánh giá là địa chỉ đáng tin cậy… Về xuất nhập khẩu: Trong lĩnh vực kinh doanh máy móc thiết bị, vật tư ngành xây dựng, từ lâu Tổng công ty CP VINACONEX đã là một nhà cung cấp có uy tín cho các doanh nghiệp trong ngành xây dựng, giao thông, thuỷ lợi, đặc biệt là những dây chuyền đồng bộ sản xuất vật liệu xây dựng, thiết bị thi công, thiết bị vật tư chuyên ngành cấp thoát nước và xử lý môi trường. Hiện nay, VINACONEX còn mở rộng hoạt động xuất nhập khẩu sang tất cả các hoạt động hàng hoá phục vụ cho sản xuất và tiêu dùng Về đầu tư tài chính: VINACONEX đang mở rộng đầu tư tài chính, tham gia thị trường vốn, thị trường tiền tệ, nâng cao hiệu quả vốn đầu tư của nhà nước và các cổ đông, mở rộng quan hệ hợp tác với các ngân hàng, tổ chức tài chính, tín dụng trong và ngoài nước. Định hướng mang tính chiến lược trong lĩnh vực đầu tư tài chính sẽ làm động lực thúc đẩy và hỗ trợ các hoạt động sản xuất kinh doanh phát triển. Các lĩnh vực khác: Luôn kiên trì với phương châm hoạt động đa doanh, đa dạng hoá lĩnh vực hoạt động và sản phẩm, Tổng công ty đã không ngừng mở rộng các ngành nghề kinh doanh sang nhiều lĩnh vực khác nhau kinh doanh thương mại, du lịch, khách sạn, khu vui chơi giải trí, giáo dục đào tạo, bóng đá, dịch vụ bảo hiểm, dịch vụ thuê bảo vệ, dịch vụ đô thị… 1.3. Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới tại TCT XNK & XD Việt Nam (Vinaconex) thời gian qua. 1.3.1 Giới thiệu một số dự án của TCT. Dưới đây là giới thiệu về một số d._.ự án của tổng công ty. Bảng 1: Giới thiệ về một số dự án khu đô thị mới đang thực hiện và tìm kiếm cơ hội đầu tư. Đơn vị: tỷ đồng STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Trung Hòa – Nhân Chính 2001 - 2007 1.400 1.400 2 Bắc An Khánh (giai đoạn 1) 2006 - 2009 3.391 852 3 Thảo Điền 2006 - 2012 3.145 55 4 Thắng Đầu 2004 - 2008 438 21 5 Cụm cao ốc N05 2007 – 2011 1.842 200 6 Chung cư cao tầng 15T 2007 - 2009 65 37 7 Khu chung cư Thượng Đình Đang tìm kiếm cơ hội đầu tư 8 Khu đô thị Thanh Xuân Bắc 9 Ngọc Thụy Gia Lâm 10 Khu đô thị du lịch Cái Giá 2003 - 2011 4.768 75 11 Khu đô thị Đồ Sơn 2007 - 2010 145 68 Nguồn: ban đầu tư vinaconex 1.3.2 Việc huy động nguồn vốn Huy động vốn là một trong những vấn đề khó khăn trong quá trình tiến hành đầu tư việc huy động vốn ảnh hưởng rất lớn đến quá trình đầu tư nó quyết định việc dự án được tiến hành hay không. Xem bảng dưới việc huy động vốn từ các nguồn nào: Bảng 2: huy động vốn từ các nguồn Đơn vi: tỷ đồng Năm Tổng vốn đầu tư khu đô thị Nguồn vốn Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước Nước ngoài Tín dụng thương mại Vốn tự có Các nguồn khác 2003 547,75 145 50 200 80 251,91 2004 455,35 89 - 226,5 56 145 2005 237 - - 173,8 - 63,2 2006 1465 130,24 94 895 63,76 500 2007 2365,5 176 134 1.078 218 1.351,2 2008 429,31 225 - 82,12 20,78 300,41 Nguồn: ban đầu tư tổng vinaconex Việc huy động tổng vốn đầu tư được thể hiện ở biều đồ sau: Biểu đồ1: Thể hiện tổng vốn đầu tư khu đô thị qua các năm. Nhìn bào biểu đồ hình cột thể hiện việc huy động vốn và tổng số vốn đầu tư cho khu đô thị ta thấy lượng vốn dành cho khu đô thị có xu hướng giảm nhưng đây không phải là xu hướng giảm về cơ cấu vốn dành cho đầu tư khu đô thị bị giảm, nhìn lại ta thấy rằng từ 2005 đến 2007 có sự tăng mạnh về lượng vốn và giảm về năm 2008. Ta thấy từ 2001 đã tiến hành khởi công xây dựng khu Trung Hòa – Nhân Chính với tổng vốn đầu tư là 1400 tỷ đồng tiếp đó là 2003 khu đô thị du lịch Cái Giá là 4.768 tỷ đồng, ban đầu có sự huy động vốn mạnh dồn vào năm 2003 để tiến hành đầu tư mạnh, sau đố các năm tiếp theo có sự rót vốn đều đều để tiến hành xây dựng các khu đô thị nên lượng vốn có giảm chút, nhưng đến năm 2006 vốn đầu tư cho khu đô thị tăng mạnh lên 1465 tỷ đồng và năm 2007 là 2365,5 tỷ đồng do giai đoạn này có sự gấp rút hoàn thành một số khu đô thị như Trung Hòa Nhân Chính đi vào sử dụng hòan thiện nên cần rất nhiều vốn, và mở rộng đầu tư thêm một số khu đô thị mới như: cụm cao ốc N05, chung cư cao tầng 15T, khu đô thị Đồ Sơn nên vốn dành cho giai đoạn này là khá lớn, đến năm 2008 thì có sự giảm sút về vốn đầu tư, vì giai đoạn trước năm 2007 có khu đô thị Trung Hòa – Nhân chính đã đi vào sử dụng nên không phải bỏ vốn nữa, kế đến phải nói đến sự suy thoái kinh tế, vay vốn rất khó khăn cho đầu tư, tiền huy động từ TDTM và các nguồn khác giảm đáng kể, sự ra tăng của giá nguyên vật liệu làm cho các công trình thi công chậm lại. Việc huy động vốn dành cho đầu tư các khu đô thị này nhìn vào bảng ta thấy huy động từ tín dụng đầu tư của nhà nước không đáng kể, nó chỉ chiếm một phần nhỏ năm 2003 là 145 tỷ đồng, nhưng năm 2008 thì lên tới 225 tỷ đồng, còn ngoài chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng thương mại như năm 2007 nguồn này chiếm đến 1.078 tỷ đồng nguồn huy động lớn nhất, vốn tự có thì ít hơn so với tín dụng và nguồn khác vì đây là khoản đảm bảo để có thể thực hiện các công trình nên chỉ cần có một số vốn nhất định để huy động các nguồn vốn khác. Và các nguồn vốn khác, nguồn này cũng chiếm số lượng huy động đáng kể như năm 2007 huy động được 1351,2 tỷ đồng và năm 2008 huy động trên 300 tỷ đồng. Bên cạnh có nguồn vốn nước ngoài nhưng so với việc huy động cũng không đáng kể cho lắm, các công trình xây các khu đô thị mang tính tầm cỡ lớn nhưng việc huy động từ các tổ chức nước ngoài vẫn chưa mạnh, cần phải sử dụng yếu tố này nhiều hơn để có thể huy động vốn nhiều hơn. Thành phần của vốn dành cho khu đô thị được thể hiện rõ dưới bảng tỷ lệ phần trăm dưới đây. Bảng 3: thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn Năm Tổng vốn đầu tư khu đô thị Nguồn vốn Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước Nước ngoài Tín dụng thương mại Vốn tự có Các nguồn khác 2003 100 19,94 6,88 27,51 11 34,67 2004 100 17,23 - 43,85 10,84 28,08 2005 100 - - 73,33 - 26,67 2006 100 7,73 5,58 53,17 3,79 29,73 2007 100 5,95 4,53 36,45 7,37 45,7 2008 100 35,81 - 13,07 3,31 47,81 Bình quân 100 14,44 2,83 32,36 6,05 44,32 Nguồn: ban đầu tư tổng vinaconex Tỷ lệ phần trăm vốn tham gia thực hiện đầu tư khu đô thị hóa qua các năm được thể hiện rõ ở bảng trên nhưng để xem xét một cách rõ ràng hơn ta nhìn vào biểu đồ hình cột về thành phần tỷ lệ vốn tham gia đầu tư vào khu đô thị mới. Biểu đồ 2: Thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn Xem xét về nguồn vốn khác (bao gồm nguồn vốn huy động từ khách hàng): ta biết nhu cầu có chỗ ở là một nhu cầu chính đáng và có nhiều cách khác nhau để đáp ứng: nhận thừa kế, đi mua hay cải tạo mới nới rộng diện tích cũ… nhưng dù cho cách nào thì cũng cần một khoản tiền nhất định. Người dân luôn có ý thức trong việc dành dụm từ thu nhập để lo chỗ ở cho mình và đây cũng là một trong những mục đích chính để họ tiết kiệm tiền. Mặt khác nền kinh tế thị trường mới vận hành hơn 10 năm chưa tạo ra nhiều cơ hội đầu tư cho khoản tiền nhà rỗi trong nhân dân. Hoàn cảnh đó tạo tiềm năng vô cùng lớn thu hút từ các thành phần kinh tế và các cá nhân có nhu cầu về nhà ở. Sự xuất hiện các khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trưng là các căn hộ khép kín, các căn nhà biệt thự đã gây được sự chú ý của người dân nhất là những người dân sống ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh;… Với những tiện nghi khá đầy đủ và giá cả hợp lý những người có nhu cầu về chỗ ở mới sẵn sàng ứng trước một khoản tiền cho chủ đầu tư để có thể sở hữu một căn hộ hoặc một căn nhà trong khu đô thị tương lai. Việc góp vốn được thực hiện thông qua ký kết hợp động giữa chủ đầu tư (của những dự án được phê duyệt) với người dân (khách hàng). Hợp đồng có thể ký trước khi tiến hành thi công dưới hình thức vay vốn hoặc là sau khi hoàn thiện phần móng, phần thô, hay đóng góp từng phần và sau một khoảng thời gian đủ để chủ đầu tư hoàn thiện công việc đầu tư của mình họ sẽ giao nhà ở chính thức cho khách hàng. Nhìn một cách tổng quan ở biểu đồ hình cột thể hiện cơ cấu nguồn vốn thì vốn TDTM và nguồn vốn từ các nguồn vốn khác chiếm chủ yếu còn vốn tự có và vốn nước ngoài không đáng kể cho lắm, chỉ có TDPT có sự chiếm đáng kể về năm 2008. Từ năm 2003 đến năm 2005 nguồn vốn TDTM có xu hướng ngày càng tăng mạnh trong tỷ lệ cơ cấu vốn và có xu hướng giảm từ năm 2006 đến năm 2008 nguyên nhân của việc tăng và giảm này phần nào đã được thấy trọng việc phân tích tổng vốn đầu tư cho khu đô thị, nhưng ta thấy ở đây từ năm 2003 vốn TDTM chiếm 27,51% trong cơ cấu vốn đến năm 2005 thì chiếm đến 73,33%, và trong năm 2005 này TDTM là chiếm tỷ lệ nhiều nhất so với các năm vì giai đoạn này TCT tiến hành cổ hóa bán cổ phiếu ra ngoài công chúng nên đã khẳng định được uy tín và vị thế cao hơn đối với các tổ chức tín dụng nên tiến hành vay vốn dễ dàng hơn so với các giai đoạn trước, do đó mà lúc này TCT đã mạnh giạn vay vốn chủ yếu từ các tổ chức tín dụng để đầu tư vào khu đô thị. Về giai đoạn sau tỷ lệ huy động vốn đầu tư từ TDTM tuy có giảm so với cơ cấu vốn đầu tư nhưng mà về quy mô vốn thì lại không giảm chút nào vì năm 2006 là 895 tỷ đồng và năm 2007 lên tới 1.078 tỷ đồng, nhưng vốn từ các nguồn khác cũng tăng không kém từ năm 2005 là 26,67% đến năm 2007 là 45,7% và năm 2008 là 47,81% vì tỷ lệ vốn huy động nguồn khác tăng cũng là lý do làm cho nguồn vốn TDTM giảm, nguyên nhân căn bản ở đây vào giai đoạn khi mà TCT tiến hành xây dựng các khu đô thị thì việc huy động vốn ở khâu hoàn thiện phần móng cho khu đô thị là giai đoạn cần vốn từ các tổ chức tín dụng nhiều nhất vì theo quy định của nhà nước là sau khi hoàn thiện phần móng thì mới huy động từ các nhà đầu tư, giai đoạn về sau nguồn vốn khác tăng mạnh là chủ yếu được huy động từ các nhà đầu tư, trong khi đó giai đoạn đó cũng là giai đoạn mà nền kinh tế đi vào khó khăn đã được nói ở phần trên, nên việc huy động vốn dành cho đầu tư khó khăn, các tổ chức tín dụng siết chặt việc cho vay hoặc là lãi suất hiện hành quá cao so với sự tính toán để dự án có lãi nên việc chuyển hướng huy động về cơ cấu vồn là lý do tất yếu. Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước: là nguồn vốn ưu đãi của nhà nước giành cho các dự án phát triển, mục đích hỗ trợ những dự án này của các thành phần kinh tế thuộc một số ngành, lĩnh vực, chương trình kinh tế lớn được nhà nước xác định là ưu tiên phát triển, mức vốn vay cũng như mức lãi suất và thời gian ưu đãi được hưởng đối với mỗi dự án là khác nhau thực hiện theo quy định của luật khuyến khích đầu tư và những quy định khác của nhà nước. Trong nhiều dự án phát triển nhà của chính phủ đặc biệt là các khu đô thị mới, trnh thủ chủ trương khuyến khích đầu tư nên TCT đã tiến hành xây dựng các khu đô thị mới để có được sự ưu đãi đó, như khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính cũng có tỷ trọng không nhỏ về phần vốn tín dụng nhà nước trong đó. Trong các năm thì có năm 2008 là năm có sử dụng vốn tín dụng phát triển nhà nước khá cao vì lúc này có sử dụng để xây một số khu đô thị bao gồm là các chung cư cao tầng giá rẻ cho công nhân viên chức, hoặc các công nhân của các khu công nghiệp vì giai đoạn này là giai đoạn mà chính phủ đã có văn bản về việc ưu đãi cho những công ty nào xây dựng nhà chung cư giá rẻ cho công nhân viên chức, những người có thu nhập thấp, những công ty nào mà xây dựng nhà cho những đối tượng này sẽ được vay tín dụng đầu tư phát triển nhà nước với lãi suất ưu đãi nên nguồn vốn này mới chiếm đến 38,81%. Còn hai nguồn vốn là vốn tự có và vốn nước ngoài chiếm tỷ lệ thấp nhất trong cơ cấu vốn đầu tư: nguồn vốn tự có: tham gia vào lĩnh vực kinh doanh khu đô thị với tư cách là chủ đầu tư thì nguồn vốn tự có là không thê thiếu được, đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có được do tích lũy từ lợi nhuận sau thế của hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị, từ khấu hao cơ bản giữ lại, từ vốn kinh doanh. Xây dựng nói chung và xây dựng khu đô thị nói riêng là lĩnh vực cần vốn lớn phục vụ cho quá trình từ chuẩn bị đầu tư đến thực hiện và vận hành dự án. Do vậy hầu TCT sử dụng nhiều phương thức huy động vốn như vay từ ngân hàng, người có nhu cầu nhà ở, phát hành trái phiếu, liên kết kinh doanh,… sự thành công của phương thức huy động vốn sẽ quyết định sự thành công của dự án và chính nguồn vốn tự có sẽ quyết định, làm cơ sở cho việc huy động thành công các nguồn vốn khác. Sở dĩ như vậy vì nguồn vốn tự có là vốn đối ứng sẽ quyết định khả năng trả lãi và gốc khi vay, ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng khi ứng trước tiền cho doanh nghiệp xây dựng nhà, làm bằng chứng cam kết với các đối tác (nhà thầu, cung cấp nguyên vật liệu…). Còn nguồn vốn từ các tổ chức nước ngoài còn ít, vì đây là việc thực hiện đầu tư của các công ty trên cơ sở liên doanh liên kết và phân chia lợi nhuận dưới sự đóng góp của mỗi thành viên nên trường hợp công ty thiếu vốn hoặc về máy móc hay kỹ thuật với các công trình quy mô lớn chưa đáp ứng đươc thì kêu gọi các tổ chức nước ngoài tham gia vào công trình. 1.3.3 Phân tích cơ cấu vốn đầu tư. Bảng 4: cơ cấu vốn đầu tư Năm Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng) Vốn đầu tư vào bất động sản Vốn đầu tư khu đô thị Tỷ trọng so với tổng vốn đầu tư (%) 2003 1.279 726,91 547.75 42,82 2004 1.935 516,5 455.35 23,53 2005 2.057 237 237 11,52 2006 4.497 1.683 1.465 32,57 2007 6.062 2.365,5 2.365.5 39,02 2008 5.060 628,31 429.31 8,48 Cơ cấu vốn đầu tư còn được thể hiện rõ dưới biểu đồ sau: Biểu đồ 4: cơ cấu vốn đầu tư Bản thân công ty là Tổng công ty xây dựng nên danh mục đầu tư của công tư sẽ bao gồm cả đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư bất động sản, đầu tư khu đô thị mới, đầu tư cho các dịch vụ khu đô thị mới, các dịch vụ xây dựng… Và trong lĩnh vực đầu tư của Tổng thì đầu tư cho bất động sản đang có xu hướng tăng dần. Đầu tư bất động sản là: hình thức đầu tư vào những tài sản cố định không di chuyển được, mà trong đầu tư bất động sản lại có cả các khu công nghiệp, các khu đô thị … Nên có thể nói việc đầu tư các khu đô thị nằm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Nhìn vào bảng cơ cấu vốn đầu tư và biểu đồ cơ cấu ta thấy vốn đầu của Tổng công ty có xu hướng tăng từ năm 2003 đến năm 2007 và có sự giảm sút nhẹ vào năm 2008. Do xu hướng phát triên nên từ 2003 đến 2005 có xu hướng tăng nhưng vốn đầu tư cho bất động sản vòa khu đô thị lại có sự giảm sút vì do năm 2003 là năm mà phải khởi công các dự án quan trọng tiến hành giải vốn đầu tư, đầu tư cho ngành xây dựng nhất là khu đô thị giai đoạn đầu thường là giai đoạn phải bỏ ra nhiều vốn nhất còn sau đó vốn đầu tư được tính dần vào các năm hoàn thành công trình, khi đó các khu đô thị của Tổng lấy được đất và cũng tiến hành xây dựng các khu này nhưng cũng phải giải vốn đầu tư dần vì còn rất nhiều dự án để đảm bảo tiến độ hoàn thành công việc như ta thấy vốn đầu tư của Tổng tăng nhưng sao vốn dành cho bất động sản và khu đô thị mới lại có xu hướng giảm, Tổng Vinaconex là một công ty xây dựng lại có tầm nhìn chiến lược dài hạn không chỉ đầu tư vào bất động sản, khu đô thị mà còn đầu tư vào cơ sở hạ tầng, tuy có sự chuyển hướng từ các ngành nghề khác lấy việc kinh doanh các khu đô thị mới là trọng tâm nhưng có xu hướng giảm đơn giản bởi vì TCT thực hiện đầu tư để tiến hành đổi hạ tầng lấy đất để tiến hành các dự án xây dựng các khu đô thị trong tương lai, chúng ta có thể thấy một số dự án như xây dựng cao tốc Láng Hòa Lạc với năng lực thiết kế xây dựng đoạn đường 30 Km với tổng vốn là 3733,21 tỷ đồng (dự tính năm 2005), và dự án xây dựng khu đô thị ven tuyến dường Láng Hòa Lạc với diện tích là 2300 ha (chưa thực hiện) với tổng vốn đầu tư là 7729,47 tỷ đồng… Đến giai đoạn 2005 là giai đoạn mà vốn đầu tư tăng bật mạnh nguyên nhân là đây là giai đoạn mà công ty cổ phần hóa (như đã phân tích ở phần cơ cấu vốn) nên việc thu hút vốn từ các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn so với trước, điều này cho thấy hiệu quả từ việc tiến hành cổ phần hóa các doanh nghiệp, năm 2005 VĐT là 2.057 đến 2006 vốn đầu tư tăng lên 4.497 tăng 2440 tỷ đồng (gấp gần bằng 2.2 lần) việc tăng vốn đầu tư nhanh 1 cách đáng kể điều đó cũng thể hiện việc sử dụng vốn cho đầu tư các khu đô thị cũng tăng, bên cạnh đó cũng thúc đẩy việc đầu tư cho bất động sản tăng. Vốn đầu tư cho khu đô thị luôn chiếm một phần quan trọng và chủ chốt, đây là giai đoạn mà công ty cũng đầu tư cho cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, bắt đầu tập trung chủ yếu vào đầu tư vào lĩnh vực khu đô thị, vì các khu đô thị giai đoạn này của Tổng công ty đều có quy mô lớn, đến năm 2007 vốn đầu tư cho khu đô thị tăng lên 2365,5 tỷ đồng và vốn đầu tư lúc này là tăng lên hơn 6 ngàn tỷ, năm 2006 và năm 2007 có dấu hiệu của việc sốt bất động sản, lúc đó các căn hộ cao cấp và các căn nhà cao cấp thuộc khu đô thị mới rất có giá mọi người tranh nhau mua, nên việc huy động vốn rất dễ dàng, và có thể thu hồi vốn được một phần thông qua việc huy động trực tiếp từ người có nhu cầu mua nhà. Đến năm 2008 vốn đầu tư có giảm chút xuống còn hơn 5 ngàn tỷ đồng, và việc đầu tư cho kinh doanh khu đô thị cũng giảm, nguyên nhân sâu xa ở đây cuối năm 2007 thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt, đi cùng với nó là nguyên nhân của lạm phát, nền kinh tế thế giới nói chung, kinh tế Việt Nam nói riêng bắt đầu đi vào nguy cơ khủng hoảng kinh tế, giai đoạn đầu giá cả tăng cao, nguyên vật liệu dành cho ngành xây dựng cũng tăng, vốn để huy động cũng khó khăn hơn, lãi suất tăng mạnh nên các công trình thuộc khu đô thị đành phải giảm vốn đầu tư, đầu tư để cầm chừng chờ nguyên vật liệu giảm giá, và tiền huy động chủ yếu dành cho đầu tư phát triển, giai đoạn này vốn đầu tư vẫn mạnh tuy có giảm hơn so với năm 2007 nhưng vẫn tăng nhiều hơn so với năm 2005 vì giai đoạn này tình hình kinh tế khó khăn nhưng mà tổng có một sách lược vô cùng đứng đắn. Do việc đầu tư lúc này khó đem lại hiệu quả cao nên việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, dùng vốn ngân sách nhà nước nhằm làm giảm gánh nặng về vốn, những công trình sử dụng vốn ngân sách thì làm đến đâu thì được rót vốn đến đó mà lại không sợ thiệt. 1.3.4. Việc thực hiện đầu tư khu đô thị mới. Để thấy rõ được tình hình thực hiện đầu tư vào các khu đô thị của TCT ta xem bảng sau: Bảng 5: Tiến độ thi công của các khu đô thị tính đến hết 2008 (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư 2003 2004 2005 2006 2007 Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Trung Hòa – Nhân Chính 2001 - 2007 1400 552,5 105,5 400 225,42 116,58 1400 2 Bắc An Khánh (giai đoạn 1) 2006 - 2009 3.391 652.2 152 852 3 Thảo Điền 2006 - 2012 3.145 30 22.5 55 4 Thắng Đầu 2004 - 2008 438 1,05 10 10 21 5 Cụm cao ốc N05 2007 – 2011 1.842 200 6 Chung cư cao tầng 15T 2007 - 2009 65 25 37 Nguồn: tổng công ty vinaconex Để thấy rõ được việc đầu tư vào khu đô thị mới ta đi phân tích cụ thể vào một dự án: tiêu biểu như dự án “khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính” Để xây dựng một khu đô thị ta xem sơ đồ dưới đây: Chuẩn bị đầu tư Lập dự án tổng thể, chi tiết Nghiên cứu khả thi và tiền khả thi Nghiên cứu khả thi Thực hiện đầu tư Nộp tiền sử dụng đất Đền bù giải phóng mặt bằng Khảo sát thiết kế xây dựng Vận hành các kết quả đầu tư Chi phí quản lý các khu nhà Chi phí duy tu bảo dưỡng các công trình: nhà, nước, điện… Xây dựng HTKT và nhà ở - Các khu nhà thuộc dự án - Đường giao thông - Hệ thống cấp thoát nước, điện, thông tin. - Cơ sở HTKT khác Xây dựng HTXH - Khu vui chơi giải trí. - Hệ thống các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại - Các công trình cơ sở HTXH khác: trường học, cơ sở y tế… Hình 3: thể hiện quá trình đầu tư một dự án khu đô thị mới Trên đó quá trình để tiến hành đầu tư một dự án khu đô thị mới. Trong dự án hiện nay có đến 70% tổng vốn đầu tư được sử dụng vào 3 phần việc là: đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở; và xây đựng hạ tầng xã hội. Do đó sẽ với dự án cụ thể sẽ đi sâu vào 3 hạng mục đó. a) chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: nhìn chung một dự án phát triển khu đô thị mới hiện nay đều được tiến hành trên những khu đất rộng không chỉ xây dựng nhà ở mà phải đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất với môi trường xung quanh. Quy mô công trình nhà ở càng lớn thì các yếu tố cần có trong môi trường xung quanh càng nhiều và phức tạp, diện tích đất chiếm càng lớn. Trong điều kiện quỹ đất không đổi thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm phục vụ cho dự án là cách làm duy nhất. Công việc GPMB thực chất là thu hồi đất ở của cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất giao cho các cá nhân, tổ chức khác sử dụng đất để thực hiện các dự án được phê duyệt. Quá trình chuyển giao này phải dựa trên các quyết định thu hồi đất của các cơ quan có thẩm quyền, trên cơ sở luật đất đai và các văn bản, nghị định, quy định của nhà nước nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của cá nhân tập thể bị thu hồi. Chính quyền địa phương các cấp có trách nhiệm phối hợp với TCT thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án do hội đồng giải phóng mặt bằng thành lập và đã được UBND nơi sở tại phê duyệt. Chi phí GPMB được bỏ ra do TCT chi trả mà nguồn này có một phần được vay từ TD ưu đãi của nhà nước: trong dự án khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính thì số tiền để chi cho đền bù giải phóng mặt bằng chiếm 14% của dự án tương đương với 196 tỷ đồng. b) Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở: bao gồm chi phí san nền, xây dựng hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nướ, cung cấp điện, xây dựng các khu nhà và các chi phí khác. Chi phí san nền được TCT phân bổ ngay vào thời gian đầu (năm đầu) của dự án còn những chi phí khác được phân bổ dần qua các năm. Đối với các khu nhà trong khu Trung Hòa – Nhân Chính, TCT thường có kế hoạch hoàn thành từng bộ phận công trình hay cụm công trình để đưa ngay vào khai thác thu hiệu quả mà không đợi đến khi toàn bộ dự án hoàn thành. Đây cũng là một phương thức được nhà nước khuyến khích để nhanh chóng cung cấp nhà ở cho những đối tượng có nhu cầu đồng thời bổ sung nguồn vốn cho dự án. Hạ tầng kỹ thuật và nhà ở là bộ phận quan trọng nhất của một dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới và chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng vốn đầu tư. Trong dự án Trung Hòa – Nhân Chính này thì phần chi phí XD HTKT và nhà ở chiếm tỷ trọng là 73% tức là 1022 tỷ đồng. c) Chi phí xây dựng hạ tầng xã hội: Trong các công trình xây dựng khu đô thị mới thì không thể thiếu được phần hạ tầng xã hội, đây là sự khác biệt so với các khu đô thị hay khu tập thể cũ thuộc kiến trúc ngày xưa. Trong dự án Trung Hòa Nhân Chính thì phần chi phí này chiếm 5,6% tức 78,4 tỷ đồng. Như vậy toàn bộ dự án đầu tư khu đô thị mới: được chi vào ba phần chính là: giải phóng mặt bằng; xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhà ở; xây dựng hạ tầng xã hội. Tuy nhiên chi phí dự án này còn phải chi cho các khoản như chi phí nhân công trực tiếp, gián tiếp; hoàn tất các thủ tục, … đây là những chi phí không trực tiếp tạo ra sản phẩm cho dự án nhưng không thể thiếu được, đóng góp một phần không nhỏ vào thành công của dự án nói chung. Đê hiểu rõ ta nhìn vào bảng phân tích chi phí qua các giai đoạn của khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính làm ví dụ: Bảng 6: Bảng: thể hiện chi phí hàng năm của một dự án khu đô thị mới (Trung Hòa – Nhân Chính) đơn vị: tỷ đồng Các hạng mục 2003 2004 2005 2006 2007 Tổng Tỷ trọng I. GPMB 196 0 0 0 196 14% II. XD HTKT 403,325 77,015 292 164,5566 85,1034 1022 73% San nền 67,2 67,2 4,8% Hệ thống giao thông 41,14 7,9125 30 16,9065 8,7435 105 7,5% Thoát nước mưa 23,205 4,431 16,8 9,46764 4,89636 58,8 4,2% Thoát nước bẩn 193,375 23,03 14 7,8897 4,0803 49 3,5% Cấp nước 33,15 6,33 24 13,5252 6,9948 84 6% Cấp điện 0 7,596 28,8 16,23024 839,376 100,8 7,2% Xây dựng nhà 2,392,325 45,6815 173,2 97,60686 50,47914 606,2 43,3% III. XD HTXH 30,94 5,908 22,4 12,62352 5,52848 78,4 5,6% IV. Chi Phí khác 40,885 7,807 29,6 16,8108 8,62692 103,6 7,4% V. Tổng cộng 1400 100% Trên đó là việc phân tích một vi dụ cụ thể về quá trình đầu tư một khu đô thị mới. → Với mục tiêu xuyên suốt sớm trở thành tổng công ty xây dựng hàng đầu của Việt Nam và mau chóng vươn ra tầm Thế Giới, Tổng công ty Vinaconex đã sớm nhìn nhận được vai trò của khu đô thị mới và học tập theo mô hình khu đô thị Linh Đàm đầu tiên đã tiến hành xây dựng khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính với tổng mức đầu tư lên đến gần 1.400 tỷ đồng. Đó là những bước đi đầu của công ty vào kinh doanh về lĩnh vực: Đầu tư kinh doanh khu đô thị mới, đó cũng là sự thử thách ban đầu của công ty khi bước chân vào và có những thành công đáng kể tạo thế tiền đề cho việc đầu tư những dự án tiếp theo có thể nhìn vào bảng trên. Dự án thành công đã tạo lên uy tín và vị thế của Vinaconex trong ngành xây dựng Việt Nam và ở tại Hà Nội khu Trung Hòa – Nhân Chính vẫn là một trong những khu đô thị được ưa chuộng. Đang trong giai đoạn cuối thực hiện dự án Khu đô thị Trung Hòa – Nhân chính nhưng để thực hiện tính liên tục và gối đầu của dự án, Tổng công ty đến giữa 2006, Vinaconex đã tiến hành đầu tư một dự án mà làm cho Tổng công ty có tiếng vang lớn trong ngành đầu tư về xây dựng khi tiến hành cùng đầu tư với Posco E&C (thuộc tập đoàn Posco – Hàn Quốc) giới thiệu siêu dự án “khu đô thị mới Bắc An Khánh” với tổng mức đầu tư ước tính lên đến con số 2 tỷ USD. Tiếp đà phát triển như vũ bão ấy, kể từ năm 2007 tới nay, tổng công ty đã và đang thực hiện cũng như tìm kiếm rất nhiều. các cơ hội đầu tư vào các dự án khu đô thị mới như Thảo Điền (Thành phố Hồ Chí Minh) hay Ngọc Thụy Gia Lâm (Hà Nội). Bên cạnh đó, tổng công ty cũng đẩy mạnh việc thực hiện đầu tư và tìm kiếm cơ hội đầu tư vào một số cụm nhà ở chung cư cao tầng hiện đại, quy mô lớn như: cụm nhà ở cao cấp N05 phía đông nam đường Trần Duy Hưng, nhà chung cư cao tầng 15T (Trung Hòa – Nhân Chính), khu đô thị Thắng Đầu, các khu chung cư Thượng Đình hay Thanh Xuân Bắc… Ngoại trừ các dự án khu đô thị mới Ngọc Thụy Gia Lâm và các khu chung cư Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc đang trong giai đoạn tìm kiếm cơ hội đầu tư, dễ nhận ra Vinaconex thực sự rất trú trọng tới việc đầu tư vào các cụm chung cư cao tầng, các khu đô thị mới hiện đại với số vốn đầu tư nhiều tỷ đồng. Ước tính sau mười năm tham gia, tổng số vốn đầu tư cho các dự án thuộc loại này của tổng công ty sẽ lên đến 10.281 tỷ đồng. Qua đó cho thấy, tổng công ty đang thực sự muốn nhanh chóng đi tắt đón đầu, nắm bắt các cơ hội để ngày càng mở rộng thị phần của mình ở thị trường trong nước. Tuy nhiên, phân tích kỹ hơn bảng số liệu, dễ thấy nếu không tính dự án khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính đã hoàn thành và được đưa vào sử dụng thì ở tất cả các dự án còn lại, tiến độ giải ngân thực hiện đều đang ở mức đáng báo động, điển hình như dự án khu đô thị Thắng Đầu được khởi công từ năm 2004 với tổng mức đầu tư lên đến 438 tỷ đồng, song cho tới tận hết năm 2008, tổng số vốn được thực hiện mới chỉ đạt con số rất khiêm tốn, 21 tỷ đồng (tương đương 4,79% giá trị dự án). Bên cạnh đó, tiến độ thực hiện các dự án lớn khác của tổng công ty cũng không sáng sủa hơn là mấy, cụ thể: + Giai đoạn 1 dự án Bắc An Khánh (2005 – 2009): khối lượng công việc đã thực hiện tới hết 2008 mới chỉ đạt 25,12%. + Dự án Thảo Điền (2006 – 2012): 1,75%. + Dự án N05 (2007 – 2011): 10,86%. Duy chỉ có dự án nhà chung cư 15T (2007 – 2009) là đang được thực hiện tương đối đúng tiến độ đề với tổng số vốn đã thức hiện tới hết năm 2008 đạt 37 tỷ đồng, tức là khoảng 56,92% giá trị dự án. Lí giải cho điều này có thể khẳng định, nguyên nhân chủ yếu là do tổng công ty đã thực hiện gần như cùng lúc quá nhiều dự án lớn dẫn đến hiện tượng phân tán nguồn lực, thiếu vốn. Điển hình là vào hai năm 2006 và 2007, đây vừa là thời điểm hoàn thiện dự án Trung Hòa – Nhân Chính, lại cũng vừa là lúc Vinaconex chính thức khởi động ba dự án rất lớn của mình là: khu đô thị mới Bắc An Khánh, khu đô thị mới Thảo Điền và cụm cao ốc N05. Bên cạnh đó Tổng công ty cũng đầu tư vào các khu đô thị vừa phục vụ cho ăn ở sinh hoạt vừa phục vụ cho các dịch vụ kinh doanh, vui chơi, giải chí, và đầu tư mạnh vào khu đô thị cấp cao hơn so với các khu đô thị khác đó là toàn mẫu nhà việt thự.Đến đầu 2003, Vinaconex bắt tay thực hiện dự án khu đô thị du lịch Cái Giá cũng vẫn tại đảo Cát Bà (Hải Phòng) với tổng mức đầu tư lớn hơn rất nhiều so với dự án đầu tiên, lên tới 4.768 tỷ đồng (tương đương khoảng 272,5 triệu USD). Dưới đây là chi tiết về tình hình thực hiện đầu tư tại các dự án này của tổng công ty tính tới hết năm 2008. Bàng 7: khu đô thị kinh doanh dịch vụ. (đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Khu đô thị du lịch Cái Giá 2003 - 2011 4.768 75 2 Khu đô thị Đồ Sơn 2007 - 2010 145 68 (Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex) 1.4 Hiệu quả đầu tư theo dự án. a) về hiệu quả tài chính và số dự án đạt được và đang tiến hành đối với tổng công ty: Bảng 8: Một số chỉ tiêu tài chính đơn vị: tỷ đồng STT Dự án lợi nhuận thời gian thu hồi vốn (năm) IRR (%) 1 Trung Hòa– Nhân Chính 32,980 5,5 16,725 2 Bắc An Khánh 1.733,5 10 19% 3 Thảo Điền 752,4 8 17,52% 4 Thắng Đầu 770,52 10 18,5% 5 Cụm cao ốc N05 200 5 19,5% 6 Khu chung cư thượng đình 7 Khu đô thị Thanh Xuân Bắc 8 Ngọc Thụy Gia Lâm 9 Khu đô thị du lịch Cái Giá 786,43 12 18% 10 Khu biệt thự nghỉ mát Đồ Sơn 15 4 19% Nhìn vào các dự án ta thấy chỉ tiêu về lợi nhuận, thời gian thu hồi vốn đều rất khả quan. Lợi nhuân của các dự án đem lại đều rất lớn đem lại lợi nhuận cao nhất là dự án Bắc An Khanh với số lợi nhuận rất cao 1733,5 tỷ đồng, và thời gian th hồi vốn nếu đem so với lợi nhuận thu được, quá trình xây dựng cùng với quy mô của dự án thì cũng không dài cho lắm chỉ có 10 năm (theo ước tính của công ty). Các dự án khác tuy đem lại số lợi nhuân không bằng nhưng cũng đủ cho thấy nó đem lại cho công ty một khoản thu khá lớn từ việc tiến hành đầu tư vào khu đô thị mới. Tiếp đó ta nhìn vào tỷ lệ lãi do dự án đem lại khá cao, nếu đem so sánh với thời kỳ khủng hoảng về lãi suất năm 2008 thì dự án sẽ bị lỗ, nhưng so đều các năm ta thấy thì dự án khả thi, trước 2008 thì trung bình dự án hàng năm nhất là với những công trình quy mô lớn lại theo chương trình phát triển của đất nước thì lãi suất huy động trung bình từ 8%-10% và sau giai đoạn khủng hoảng lãi suất năm 2008 vào 2009 thì chính phủ cũng đã điều chỉnh lại tỷ lệ lãi suất cho các doanh nghiệp với gói kích cầu 1 tỷ USD để điều chỉnh lãi suất cho doanh nghiệp đảm bảo phát triển của doanh nghiệp nên với mức IRR của các dự án đem lại cho công ty vẫn đảm bảo. Tuy nhiên nếu tính đến trường hợp xấu nhất nền kinh tế đi vào khó khăn, giá cả nguyên vật liệu tăng, lãi suất điều chỉnh cũng tăng thì công ty cũng có thể điều chỉnh lại các giá trị tính toán đối với công trình chưa hoàn thành vì thế phần nào vẫn có thể đảm bảo được lợi nhuận và quá trình đầu tư cho công ty. b) Hiệu quả đầu tư xét trên khía cạnh định tính: Thứ nhất: phát triển khu đô thị mới chủ yếu là xây dựng các khu nhà ở gồm chung cư cao tầng, biệt thự, văn phòng cho thuê,… phù hợp với điều kiện và nhu cầu của người dân, nhất là các thành phố lớn. Nhà chung cư cao tầng là một xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các đô thị trên thế giới, nhất là các TP lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… là những thành phố đô thị có tốc độ phát triển nhanh nên không nằm ngoài giới hạn quy luật đó. Chỉ tiêu của một số thành phố như Hà Nội là bình quân đất đô thị là 100m2/người. Song với yêu cầu tạo lập môi trường sống với phân bổ 10-25% là đất giao thông, 14% là cây xanh thể dục thể thao, đất khu ở chỉ chừng 40-45%, còn lại là đất chuyên dùng khác như công nghiệp, trung tâm công cộng, an ninh quốc phòng,… Với chỉ tiêu như vậy xây dựng các khu đô thị là hợp lý. Sự định hướng đầu tư của công ty về đầu tư khu đô thị mới là một định hướng đầu tư phù hợp với xu thế tương lai, và còn phù hợp với nguyện vọng của người dân. Thứ hai: vi._.