Tình hình phát triển Thị trường nhà đất tại Hà Nội

MỞ ĐẦU I. Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư. Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS. Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn: Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước… Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau: Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường. Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh. Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động. Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở. Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất. Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn phòng, thị trường công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị lớn…Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau. Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế. Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao. Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng… Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận. III Nội dung của đồ án tốt nghiệp Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS Khái niệm BĐS Khái niệm thị trường BĐS Khái niệm Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS Phân loại thị trường BĐS Khái quát về thị trường nhà đất Khái niệm thị trường nhà đất. Đặc điểm của thị trường nhà đất. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả Nguyên nhân của những yếu kém trên Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất Chương I MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. I.Khái niệm về bất động sản (BĐS) Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”. Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như sau: Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào thì được coi là BĐS. Khái niệm 2: BĐS là 1, Đất 2, Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà. Khái niệm này tách nhà khỏi đất. Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật quy định Khái niệm thứ 3 có ưu điểm: - Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như là yếu tố số 1. - Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó. Các khái niệm về BĐS Khái niệm 3 BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác do pháp luật quy định Khái niệm 2 BĐS là: - Đất, - Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm 1 BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất II. Khái niệm về thị trường bất động sản 1. Khái niệm Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất. Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định. Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau: Quản lý nhà nước - Quy luật cung cầu - Khan hiếm - Cạnh tranh - Độc quyền - Lợi nhuận - ……… Quy luật đặc thù BĐS Người bán Ngườimua Lợi ích kinh tế Người sử dụng Người sở hữu Giá đất Quy luật giá trị Giá đất Quan hệ quốc tế hội nhập Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS. Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS. Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ. Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước. Các khái niệm về thị trường BĐS Khái niệm 3 Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất Khái niệm 1 Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước Khái niệm 2 Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. 2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường. Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế. Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu dài. 3. Phân loại thị trường BĐS * Theo các cấp của thị trường Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất. Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai. * Theo đối tượng của thị trường Thị trường nhà ở Thị trường khách sạn Thị trường nhà cho thuê Thị trường văn phòng * Theo mục đích sử dụng Thị trường mua và bán Thị trường cho thuê Thị trường thế chấp, bảo hiểm * Theo khu vực - Thị trường BĐS ở đô thị - Thị trường BĐS ở nông thôn - Thị trường BĐS ở các đô thị lớn Phân loại thị trường BĐS Theo các cấp của thị trường Thị trường cấp I Thị trường cấp II Trị trường cấp III Theo khu vực Thị trường BĐS ở đô thị Thị trường BĐS ở nông thôn Thị trường BĐS ở các đô thị lớn Theo mục đích sử dụng Thị trường mua bán Thị trường cho thuê Thị trường thế chấp, bảo hiểm Theo đối tượng của thị trường Thị trường nhà ở Thị trường khách sạn Thị trường nhà cho thuê Thị trường VP III. Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi – mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá. 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau: 2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định. 2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển. 2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tương đối. Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công… “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” – (Luật đất đai năm 1993). Đất đai bao gồm các loại sau: Đất nông nghiệp; Đất lâm nghiệp; Đất khu dân cư nông thôn; Đất đô thị; Đất chuyên dùng; Đất chưa sử dụng Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể đó. 2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường BĐS lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia. 2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu: Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó người kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người khai thác”. Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm thị trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trường cấp II – trong đó người sử dụng đất có ba phương thức: thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất Khâu lưu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông qua hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố định lại có giá trị lớn nên phương thức lưu thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn đề sở hữu và quyền sử dụng. Các vấn đề nổi lên trong khâu này là thông tin, mẫu mã, chất lượng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên mua và bán đều cần đến trung tâm như người môi giới, chuyên viên giá và luật sư cố vấn. Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất được chuyển cho người tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước, cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà… Các chung cư dù là chung cư cho thuê hay chung cư cộng đồng sở hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS được chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trường hoá. Các đặc điểm của thị trường BĐS - nhà đất Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo Thị trường nhà đất mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính-tiền tệ Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tương đối Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu: sản xuất, lưu thông, tiêu thụ 3. Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc xây dựng và phát triển đất nước. 3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định. Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện trong sơ đồ sau: GDP SỬ DỤNG Tổng tiêu dùng cuối cùng Tổng tích luỹ Tích luỹ TSLĐ Tích luỹ BĐS Vật kiến trúc Thiết bị với tài sản trên đất Tài sản khác Tích luỹ TSCĐ Tiêu dùng tư nhân Tiêu dùng chính phủ Thị trường nguyên vật liệu, bán thành phẩm Thị trường sức lao động Thị trường BĐS Thị trường máy móc thiết bị Thị trường hàng hoá dịch vụ Thị trường vật liệu xây dựng Tích luỹ TSCĐ khác Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở mức thấp, tổng tích luỹ ._.thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP. Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lưu động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9 lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP. Do quy mô đó, thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS). Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng. Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự phát trỉên của thị trường hàng hoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người. 3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. 3.3. Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ. Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường nhà đất ngoài sự vận hành của chính mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều lọai thị trường khác. Dễ nhận thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…Ở các nước phát triển, ngành BĐS tăng sản lượng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD. Ngành BĐS cũng là đối tượng phục vụ của thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông. Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính – tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào nhà đất. Tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng. Để xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này. Mặt khác ở nước ta hiện nay giá đất thường được giao bán bằng vàng vì vậy khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất. Các chuyên gia địa ốc nhận định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đó khiến thị trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được bao”. Người mua thỡ sợ đắt, người bán thỡ sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giá vàng cao hay thấp thỡ thị trường nhà đất nhỡn chung vẫn hoạt động bỡnh thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua bán. Chẳng hạn chiều hôm trước, giá vàng bán ra tại Công ty vàng bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thỡ sỏng hôm sau, giá vàng đó tăng lên mức 810.000 đồng/chỉ. "Không ai đoán được, chiều hôm tới, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông Trịnh Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói. Theo các trung tâm bất động sản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán bằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hỡnh thức này). Tuy nhiờn, trong 2 thỏng qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầu hết các công ty bất động sản đó giảm tới 50% so với cựng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do giá vàng và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết các phiên giao dịch bị ngừng trệ. Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khi hoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng, người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu động. "Thậm chí, người mua và người bán cũn khụng thống nhất nổi giữa giỏ vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vỡ nú chờnh nhau quá xa. Xót của, nhiều người mua thậm chí cũn hủy bỏ việc mua bỏn do khụng thống nhất về giỏ cả", ụng Luận núi. ễng nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn định thỡ cú khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không cũn ai dỏm mua bán nhà đất theo hỡnh thức này nữa. Ở trạng thái bình thường, thị trường nhà đất và thị trường tài chính tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính- tiền tệ đứng giữa người mua và người bán nhà đất để giúp họ an toàn hiệu quả. Ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất. Hoặc bên bán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán. Ở tầm cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu tư cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất để cùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị trrường. Từ mối quan hệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới. 3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai. Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất. Huy động được nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung ương và địa phương. Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp tăng liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất chưa sử dụng (chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp (chiếm 16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp). Trong giai đoạn 1995 – 2000 tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác nhưng diện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001) Bảng 1.1: Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nước (Tính đến 31-12-2000) Đơn vị: ha Loại đất Tổng diện tích tự nhiên Tổng diện tích đã giao, cho thuê So sánh 3/2 (%) 1 2 3 4 Tổng số 32.924.060 1. Đất chưa sử dụng 10.021.939 2.739.188 Đất sử dụng Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất ở đô thị Đất ở nông thôn Đất chuyên dùng 9.345.345 11.580.755 72.139 371.039 1.532843 21.132.450 9.345.345 9.811.084 72.139 371.039 1.532.843 100,0 84,7 100,0 100,0 100,0 Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, được đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế. Vị trí của thị trường BĐS- nhà đất trong nền KTQD Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường trong nền KTQD đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. ChươngII THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA 1. Ưu điểm của việc phát triển thị trường nhà đất ở Hà Nội. Thị trường nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường. Nó là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trường nhà đất lại tồn tại lâu dài cùng nền kinh tế thị trường. Việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian qua đã đem lại một số kết quả như sau: Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao hơn. Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của nền kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất này). Những diện tích đất đựơc Nhà nước giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội. Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 – 2000 Đơn vị: 1000 ha Chỉ tiêu Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999 Dự kiến năm 2000 Đất nông nghiệp 43,6 43 43,2 43,6 Đất lâm nghiệp 6,7 6,8 6,5 6,1 Đất chuyên dùng 19,3 20,2 20,3 20,5 Đất ở 11,5 11,5 11,6 11,7 Đất chưa sử dụng 11 10,6 10,5 10,2 Tổng 92,1 91,1 92,1 92,1 (Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính) Tính đến cuối năm 2000 phần lớn đất ở các đô thị đã được giao đến tận tay người dân đáp ứng được nhu cầu về đất cho các hộ gia đình ở đây. Theo điều tra của viện Nghiên cứu quản lý trung ương tháng 2/2002 cho thấy hơn 97% tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội - Nhà tư 76,3% - Nhà thuê của tư nhân 1,0% - Nhà thuê của Nhà nước 17,1% - Nhà đa sở hữu 1,5% - Chưa rõ chủ sở hữu 4,1% Bảng 2.2: Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị (Tính đến 31-12-2000) Diện tích đất năm 1995 Năm 2000 Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất ở đô thị 57.504 72.139 100,0 Trong đó Cá nhân, hộ gia đình Tổ chức kinh tế 70.084 1.444 97,1 2,0 Nước ngoài UBND xã Các tổ chức khác 1 192 418 - 0,3 0,6 Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 – Tổng cục địa chính 1.2 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn. Quyền sử dụng đất đã mở ra hàng chục triệu m2 đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển. Tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết mua bán chuyển dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người nước ngoài thuê, giao đất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m2 (Nguồn: Sở địa chính - nhà đất thành phố Hồ Chí Minh) 1.3 Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động. Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở theo phương thức thuê nhà. Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở. Quyền có nhà ở của người dân về cơ bản đã được thực hiện mặc dù chất lượng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà ở). Nhiều địa phương đã nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 3 – 4 m2 trước đây lên 6 – 8 m2 hiện nay. Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển nhà đã có chuyển biến tích cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, đạt yêu cầu đã đề ra, trong 5 năm 1996 – 2000 diện tích nhà tăng bình quân 2,5 triệu m2/năm, năm 5 trước đó 1991 – 1995 là 2 triệu m2, diện tích ở bình quân từ 7,5 m2/người năm 1991 đã nâng dần lên 10,27m2/người (năm 2000), tổng diện tích quỹ nhà ở của thành phố từ 31 triệu m2 (năm 1990) lên 52 triệu m2 (năm 2000) (nguồn Sở địa chính – nhà đất thành phố Hồ Chí Minh). Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê. Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu lên trên 700 triệu m2, trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2. Nhà do dân tự xây chiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng. Từ năm 1991 – 2000, tại các đô thị trên cả nước đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới. (Nguồn: Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và các giải pháp lớn giai đoạn 2001 - 2010). Tại thành phố Hà Nội, trong 5 năm 1991 –1995 đã thực hiện xây dựng trên 800.000 m2 nhà ở. Giai đoạn 1996 – 2000 đã triển khai gần 200 dự án nhà ở (phần lớn dự án nhỏ lẻ, có quy mô không lớn). Bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng trên 200.000 m2 nhà ở. Bảng 2.3: Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam giai đoạn 1991 – 2000 Đơn vị tính: 1000m2 Năm Toàn quốc Hà Nội Tp. Hồ Chí Minh 1991 – 1995 1991 1992 1993 1994 1995 1996 – 1999 1996 1997 1998 1999 26.000 1.488 2.292 5.373 6.021 10.866 25.000 5.122 5.921 6.252 7.705 2.347 327 395 514 523 587 2.438 522 509 719 688 8.800 450 560 2.791 2.380 2.698,5 8.378 1.720 2.279 2.383 1.996 (Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đô thị 2001 – 2005 – Bộ xây dựng) Bảng 2.4: Tình hình phát triển nhà ở giai đoạn 2000 – 2004 Đơn vị:m 2 TT Địa phương Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2004 Dự kiến năm 2004 1 Cả nước 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.918 2 4 TP lớn 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.045 3 Hà Nội 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.000 4 Hải Phòng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.900 5 Đà Nẵng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425 6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720 (Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng) Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nước với khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhà toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chính – Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng cho thuê nhà ở. Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ. Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 tóm tắt trong bảng sau cho thấy số lượng nhà thực tế xây dựng mới mỗi năm vượt mục tiêu kế hoạch. Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 Số liệu phát triển nhà ở hàng năm Kế hoạch hàng năm (M2) Thực hiện (M2) Tỷ lệ (%) 1998 – 2000 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 1.150.000 340.000 810.000 1.352.212 402.858 950.354 117,7 118,5 117,3 Năm 1998 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 300.000 70.000 230.000 339.191 85.591 253.600 113,0 112,0 110,0 Năm 1999 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 400.000 120.000 280.000 416.511 130.162 286.349 104,1 108,5 102,3 Năm 2000 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 450.000 150.000 300.000 597.510 187.105 410.405 132,8 124,7 136,8 (Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm 2001-2005) Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m2 chiếm gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà tư nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp. Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 –5 tầng). Những năm vừa qua, nhà cao tầng do nhân dân tự đầu tư xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà tư nhân. Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm. Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã được thực hiện theo các dự án và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xây dựng mới được 597.510 m2 nhà ở, trong đó diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn Trung ương là 82.128 m2, từ nguồn vốn địa phương là 515.382 m2. Trong số diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn địa phương, người dân tự xây dựng được 410.405 m2, diện tích nhà ở được xây dựng từ các nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán lầ 104.977 m2 (Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2000) 1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có những khởi sắc Nhiều khoản đầu tư rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đã được đầu tư vào lĩnh vực này (tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỷ USD). Theo thống kê của uỷ ban Nhà nước về hợp tác đầu tư (SCCI) trước đây, tính đến cuối năm 1994 trong số 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn, du lịch. Riêng trong 9 tháng đầu năm 1995 đã có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn. Đây là thị trường được phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới. Các lực lượng tham gia thị trường này gồm nhiều loại như các pháp nhân quốc doanh, các pháp nhân công quyền, tư nhân, dân tự xây, liên doanh với nước ngoài, liên doanh trong nước. Một phần lớn quỹ nhà được chuyển thành các văn phòng cho thuê, diện tích thương mại và khách sạn mini. Thị trường này đáp ứng được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiên được chi phối bởi mức sinh lời trong kinh doanh, trước hết là đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài (khách du lịch, người nước ngoài thuê làm văn phòng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là các nhà kinh doanh trong nước cho thuê làm văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thương mại và khách du lịch nội địa. Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ văn phũng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp tục đứng ở vị trí thứ năm trong tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phũng cao nhất chõu Á. Cụ thể, giá văn phũng loại A (những tũa nhà trung tõm thành phố) cú giỏ thuờ 25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22 USD/m2 và văn phũng loại C cú giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2. Thị trường cho thuê văn phũng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Công ty bất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thuờ 23-25 USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tũa nhà văn phũng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo... Nhiều tũa nhà loại C đó được đặt kín chỗ trong thời gian dài. "Thị trường cho thuê văn phũng năm nay sẽ tiếp tục "nóng", đặc biệt là Hà Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn. Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định. Bảng 2.6: Đầu tư nước ngoài vào thị trường kinh doanh diện tích thương mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam. (Tính theo vốn đăng ký còn hiệu lực đến ngày 29-2-2000) Đơn vị: triệu USD Đến 7-7-2000 Đến 31-12-2002 Đầu tư Tỷ lệ % Tổng số 35.972 100,00 42.937 1. Các ngành công nghiệp 14.837 41,2 19.229,3 - Công nghiệp nặng 6.575 18,3 - Công nghiệp nhẹ 3.748 10,4 - Công nghiệp thực phẩm 2.356 6,5 - Dầu khí 2.155 6,0 4.229,3 2. Các ngành kinh doanh diện tích thương mại, văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp 11.786 32,6 - Khách sạn, du lịch 3.781 10,5 4.983,4 - Khu thương mại 548 1,5 - Xây dựng văn phòng, căn hộ 4.288 11,9 - Xây dựng khu đô thị mới 2.346 6,5 - Xây dựng hạ tầng khu CN, khu chế xuất 803 2,2 3. Các ngành nghề khác 9.349 26,1 Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư năm 2002 1.5 Qua thực tế vận hành của thị trường nhà đất, công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên. Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung các văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt động và phát triển. Mặt khác, Nhà nước cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị trường nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người có công với cách mạng…Những chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ổn định và bước đầu phát triển thị trường BĐS. Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành nhiều chính sách nhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo hướng chuyển từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện để nhân dân chủ động tham gia cải thiện chỗ ở. Năm 1991 Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lương Năm 1993 ban hành luật đất đai và các chính sách chuyển hoạt động cho thuê nhà sang phương thức kinh doanh. Năm 1994 ban hành chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chính sách mua bán và kinh doanh nhà ở. Triển khai chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ người có công cải thiện nhà ở. Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thí điểm một số ưu đãi và khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở. Năm 1998 Chính phủ đã cho áp dụng cơ chế vay vốn cải thiện nhà ở đối với đồng bào bị bão lụt đồng bằng sông Cửu Long Năm 1999 ban hành Nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1/7/1991. Năm 2000 Chính phủ ban hành chính sách hỗ trợ người hoạt động cách mạng trước Cách mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở. Năm 2001 Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổi Luật đất đai năm 2003. Các văn bản pháp lý về quản lý đất đô thị đã được bổ sung và hoàn thiện dần bao gồm các văn bản chủ yếu sau: Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất đô thị Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị. Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 (phần quy định về chuyển quyền sử dung đất). Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất. Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của tổng cục địa chính hướng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP. Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại đô thị. Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất Hiện nay nhà nước đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất và nhà đất. Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị trường nhà đất. Sự trao đổi giữa các đối tượng mua bán trên thị trường nhà đất một mặt góp phần làm thị trường nhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản thu ngân sách trong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể do các loại thuế và phí chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà ở. Hiện nay thuế chuỷên quyền sở hữu đất đối với đất ở là 4%. Tổng mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về nhà đất từ 3-5% Bảng 2.7: Thu ngân sách nhà nước liên quan đến BĐS giai đoạn 1995 – 2000 Đơn vị: tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 1995 Năm 1996 Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999 Năm 2000 Thuế cơ quan sử dụng đất 289 319 329 355 347 213 Thu cấp quyền xử dụng đất 890 1.173 969 800 913 1.009 Tiền thuê đất 0 0 455 382 408 390 Thu tiền bán nhà sở hữu nhà nước 200 347 802 822 771 836 Tổng 1.379 1.839 2.555 2.359 2.439 2.448 (Nguồn: Cục quản lý công sản – Bộ tài chính) Theo kết quả kiểm kê đất giai đoạn từ năm 1996 – 2000 các khoản thu từ đất được 4.645 tỷ đồng/năm. Những ưu điểm trong phát triển thị trường BĐS – nhà đất tại Hà Nội những năm qua Công tác của Nhà nước đối với thị trường này không ngừng hoàn thiện, thu ngân sách không ngừng tăng lên Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động Thị trường kinh doanh mặt bằng XD, diện tích VP khách sạn, nhà hàng, vui chơi giải trí có nhiều khởi sắc Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn với chất lượng cao hơn Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá 2. Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội 2.1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà đất rất cao. Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay. Cùng với tính chất manh nha của thị trường, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đối với quyền sử dụng đất), với nhiều hình thức phong phú đa dạng và chủ yếu ở các khu vực đô thị. Theo thống kê của sở tài chính thành phố Hồ Chí Minh số vụ mua bán nhà có đăng ký tại cơ quan thuế một vài năm qua như sau: Năm 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Số vụ mua bán nhà có đăng ký 21.043 41.600 37.480 34.271 35.294 48.775 Nguồn: Sở địa chính thành phố Hồ Chí Minh - 2001 Theo ước tính con số này chỉ bằng khoảng 30% số vụ giao dịch trên thực tế. Chính việc không quản lý được giao dịch này đã dẫn đến nạn đầu cơ trong lĩnh vực nhà đất cũng như đẩy giá nhà đất lên cao bất thưòng thể hiện rõ qua 2 cơn sốt nhà đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1992 – 1993 và 2001 – 2002. Công tác thanh tra, kiểm tra thực hiện chính sách, pháp luật đất đai được tăng cường đã phát hiện nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai, để uốn nắn và có nhiều giải pháp xử lý. Kết quả thanh tra cho thấy vi phạm chính sách, pháp luật đất đai là phổ biến, có nơi, có lúc vi phạm rất nghiêm trọng. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Thanh tra Nhà nước cùng với các tỉnh, thành phố trong cả nước tiến hành thanh tra các xã, phường nơi có khiếu kiện đối với việc cấp đất, bán đất, thu, chi ngân sách, các khoản đóng góp của nhân dân, về xây dựng cơ bản ở nông thôn. Trong 2 năm 1998 và 1999 đã tiến hành thanh tra 35,4% số xã phường trong toàn quốc. Qua thanh tra đã phát hiện nhiều sai phạm về đất đai: diện tích sai phạm là 25.014,82 ha và số tiền bán đất trái phép là 310.178,28 triệu đồng, tham ô chiếm đoạt tiền đất 4.532 triệu đồng, để thất thu tiền sử dụng đất 9.745 triệu đồng (trong đó năm 1999 sai phạm về đất là 4.507 ha, số tiền bán đất trái phép là 256.584 triệu đồng, thất thu tiền sử dụng đất là 7.865 triệu đồng) (Nguồn: Kết quả kiểm kê đất đai năm 1999 – Tổng cục điạ chính) Kết quả thanh tra của 25 tỉnh, thành phố đã kiểm tra 994 cơ quan, tổ chức, phát hiện có 458 đơn vị (chiếm 46% số đơn vị được thanh tra) vi phạm quản lý, sử dụng đất với diện tích 33.845,98 ha trong đó giao đất cho cán bộ làm nhà ở không đúng thẩm quyền 369,23 ha, cho thuê, cho mượn 49,82 ha, bị lấn chiếm 1.324,6 ha, sai phạm khác là 6.113,25 ha, các đơn vị chưa nộp tiền thuê đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất cho Nhà nước là 203 tỷ 32 triệu đồng. Phát triển nhà lộn xộn. Vai trò kiểm soát và quản lý thiếu hiệu quả ở nhiều cấp chính quyền đã tạo nên sự hỗn loạn trong quy hoạch và kiến trúc không gian đô thị. Chẳng hạn trong năm 2000 ở 5 quận nội thành Hà Nội đã có 160.340 m2 xây dựng không xin phép hoặc trái phép chiếm 58% tổng diện tích nhà ở được xây dựng trong năm. Quận Đống Đa là nơi tình trạng này diễn ra phổ biến nhất, chiếm tới 85% 2.2 Mất cân đối về cung cầu: Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp về mặt kinh doanh rất lớn và nhìn chung chưa đáp ứng được đầy đủ. Trong khi đó cung về mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp và diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu. Dựa theo diện tích bình quân đầu người và số dân ta có thể tính toán ra được nhu cầu về diện tích ở của người dân Hà Nội như sau: Bảng 2.8: Nhu cầu về diện tích nhà ở tại Hà Nội Năm Dân số (người) Diện tích bình quân (m2/người) Nhu cầu về nhà ở (m2) Nhu cầu tìm nhà mới (m2) 1954 370.000 6,7 2.479.000 286.572,4 1965 840.000 6,2 5.208.000 602.044,8 1980 876.000 5,8 5.080.800 58._.II Vị trí III Vị trí IV Khả năng sinh lời 37,5 29,17 20,83 12,5 Khả năng hợp thức hoá 25 25 25 25 Cơ sở hạ tầng 40 30 20 10 Cung cầu nhà đất 25 25 25 25 Tăng trưởng kinh tế 25 25 25 25 Các nhân tố khác 25 25 25 25 Vậy ta tính được: K1= 30,63 K2= 26,88 K3= 23,12 K4= 19,37 § Đối với đối tượng mua nhà không nhằm mục đích kinh doanh Những đối tượng này không đánh gía cao nhân tố khả năng sinh lời của đất. Tầm quan trọng của các nhân tố được đánh giá như sau (qua khảo sát tại một số trung tâm nhà đất tại Hà Nội) Khả năng sinh lời của đất: bình thường Khả năng hợp thức hoá: rất quan trọng Cơ sở hạ tầng: quan trọng Cung cầu nhà đất: rất quan trọng Tăng trưởng kinh tế: quan trọng Các nhân tố khác: quan trọng Bảng cho điểm của các nhân tố như sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6 ồ Wi K1 2 0 1 0 1 1 5 0.069 K2 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K3 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K4 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K5 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K6 3 1 2 1 2 2 11 0.153 Chỉ tiêu Pij vẫn xác định như trên Vậy ta tính được : K1= 28,16 K2= 26,05 K3= 23,95 K4= 21,84 Nếu ta chọn vị trí 4 là cơ sở để so sánh và gọi Hệ số ảnh hưởng của vị trí I g1 = Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV Hệ số ảnh hưởng của vị trí II g2 = Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV Hệ số ảnh hưởng của vị trí III g3 = Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV Vậy ta tính được các hệ số g đối với từng trường hợp như sau: Đối với đối tượng mua nhà nhằm mục đích kinh doanh Đối với đối tượng mua nhà ngoài mục đích kinh doanh g1 1,58 1,29 g2 1,39 1,19 g3 1,19 1,09 g4 1 1 Nhận xét: Hiện nay theo khung giá đất của Nhà nước sắp ban hành thì chênh lệch giữa giá đất tại vị trí I, II, III so với vị trí IV lần lượt là 2,86; 2 và 1,43. Như vậy con số này lơn hơn so với số đã tính ra ở trên. Do thời gian làm đồ án ngắn nên có thể chưa khảo sát hết các nhân tố ảnh hưởng hay việc khảo sát mức độ quan trọng của các nhân tố chưa chính xác do vậy đề tài sẽ nghiên cứu thêm để ra số liệu chính xác nhất. Mặt khác các cơ quan Nhà nước cũng cần xem xét để điều chỉnh lại các hệ số trên Qua các số liệu ở trên ta thấy mặc dù vị trí I được đánh giá là cao nhất nhưng cũng không chênh lệch nhiều so với các nhóm còn lại đặc biệt là các nhóm đối tượng mua đất không nhằm mục đích kinh doanh. Vậy trong khung giá của Nhà nước (theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ) gía đất tại các vị trí liền nhau như vị trí I so với II, vị trí II so với III, vị trí III so với IV thường từ 2 đến 3 lần. Mặt khác ta có thể dùng các số liệu trên để điều chỉnh các giá đất khi cần thiết theo mức độ tương quan giữa các vị trí như trên. Như vậy khi phải điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế ta chỉ cần điều chỉnh vị trí số IV các vị trí còn lại được nhân với hệ số như trên. Để tiện cho việc xác định các hệ số trên trong điều kiện thị trường có nhiều biến động ta có thể lập một chương trình xác định các hệ số trên như sau: uses crt; const max=10; var i,j,k:integer; n,m:integer; ch:char; a: array[1..max,1..max] of real; b: array[1..max,1..max] of real; c: array[1..max,1..max] of real; d: array[1..max] of real; tong,tonghang,ndtonghang:real; begin clrscr; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do begin write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end; for i:=1 to (m-2) do a[i][i]:=2; for i:=2 to n do begin for j:=(i-1) downto 1 do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end; tong:=2*(m-2)*(m-2); for i:=1 to n do begin tonghang:=0; for j:=1 to (m-2) do tonghang:=tonghang+a[i][j]; a[i][7]:=tonghang; a[i][8]:=tonghang/tong; end; writeln(tong:8:3); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(a[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(b[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; writeln; for i:=1 to n do begin write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0; ndtonghang:=0; if ch='1' then begin for j:=1 to m do tonghang:=tonghang+b[i][j]; for j:=1 to m do c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100; end; if ch='2' then begin for j:=1 to m do ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end; writeln; end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(c[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; for i:=1 to m do begin tong:=0; for j:=1 to n do tong:=tong + a[j][8]*c[j][i]; d[i]:=tong; end; writeln; for i:=1 to m do write(d[i]:8:3,' '); readln; end. Để đáp ứng nhu cầu của quản lý Nhà nước cũng như của các lực lượng tham gia thị trường về giá BĐS trong thời gian tới cần: Khung giá BĐS do Nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao bán, khoán, cho thuê BĐS, thu thuế, phí BĐS, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Bãi bỏ quy định bắt buộc các bên không phải là Nhà nước tham gia giao dịch trên thị trường BĐS phải tuân thủ khung giá quy định của Nhà nứơc. Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá BĐS. Các trung tâm thẩm định giá (không phân biệt công, tư) dưới các công ty tư vấn về định gía đất và các công trình gắn liền với đất hoạt động theo một quy chế chung và đáp ứng nhu cầu sử dụng giá khác nhau theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ. Có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới (Bộ Tài chính nghiên cứu trình đề tài làm thí điểm trước tại 1 –2 thành phố năm 2002). Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép chính quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách. Hai là, phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới, tư vấn, dịch vụ mua bán BĐS Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường BĐS cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và có thể giảm nguy cơ nền kinh tế “bong bóng” do đâù cơ. Hiện tại các tổ chức này đang bước đầu được hình thành, hoạt động còn nhiều khó khăn, yếu kém, hạn chế. Trong thời gian tới cần: - Xoá bỏ các cản trở trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển một số chức năng công sang tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện…Đa dạng hoá các hình thức cung cấp thông tin và tư vấn cần thiết về pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách, cung cầu, giá cả, tài chính, tín dụng…đối với BĐS thông qua các tổ chức công và tư. Tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung tâm môi giới, dịch vụ vay, thanh toán được tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng và hoạt dộng có hiệu quả. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có tư cách pháp nhân. - Thực hiện đa dạng hoá, công khai, minh bạch thông tin. Theo đó đưa thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển thị trường BĐS lên phương tiện thông tin đại chúng và các trang Web. 6.Biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS. Một hệ thống quản lý có hiệu lực sẽ phải tạo ra các lợi ích sau: Tăng cường nhịp độ và bảo đảm an toàn cho các giao dịch trên thị trường BĐS – nhà đất Hỗ trợ việc thu thuế BĐS – nhà đất và định gía BĐS – nhà đất Tăng cường quy mô cũng như sự an toàn của việc thế chấp BĐS – nhà đất Bảo vệ đất công. Giảm tranh chấp BĐS – nhà đất. Cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng. Cải thiện công tác thống kê. Trọng tâm của giải pháp này là tạo ra những điều kiện cần thiết để thực hiện các chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm quản lý Nhà nước nhằm phát triển thị trường BĐS. Thứ nhất, thực hiện đầy đủ trách nhiệm cuả Nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho các đối tượng sử dụng đất và sở hữu nhà. Thứ hai, thực hiện việc đăng ký tài sản BĐS thay thế nhiều thủ tục hành chính trong giao dịch về BĐS hiện nay. Thứ ba, cần xử lý nhanh việc sử dụng đất kém hiệu quả quỹ đất, nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước, trụ sở làm việc và quỹ đất cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang. Đối với các diện tích đất, trụ sở làm việc đang được sử dụng đúng mục đích tại các tổ chức Nhà nước thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong đó có quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này. Đối với các diện tích đất và nhà đã đang bị tổ chức quản lý đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng…sai chính sách thì phải xử lý sai phạm và có biện pháp giải quyết hậu quả. Giá trị của những diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được xác định và hạch toán vào tổng giá trị tài sản BĐS của tổ chức Nhà nước Đối với các diện tích đất bị bỏ hoang hoá Nhà nước nên dùng biện pháp kinh tế như phạt luỹ tiến theo thời gia bỏ hoang hoặc chậm thực hiện dự án nếu không có lý do chính đáng. Thứ tư, sắp xếp, điều chỉnh bộ máy quản lý Nhà nước về BĐS và thị trường BĐS. Công tác này cần được triển khai theo hướng phân cấp tạo sự tự chủ cho chính quyền địa phương. Ở Trung ương cần thành lập một Bộ tổng hợp thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và BĐS gắn liền với đất. Thứ năm, tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động của thị trường BĐS, đặc biệt là có các nghề đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới, định giá, trọng tài, thanh toán, tín dụng, thông tin …về giao dịch BĐS… Quan hệ chỉ đạo Quan hệ về chuyên môn Quan hệ phối hợp Sở điạ chính Tổng cục địa chính Sở xây dựng Bộ xây dựng UBND tỉnh, thành phố UBND quận, huyện THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ Văn phòng kiến trúc sư trưởng Bộ tài nguyên và môi trường Phòng qârn lý đô thị xây dựng Sở tài nguyên và môi trường Quản lý biến động đất đai UBND xã phường, thị trấn 7. Chuyển hàng năm 6. Công bố chuyển văn bản công chứng Cơ quan địa chính 2. Giao tài liệu đo thực tế Chuyển trích lục bản đồ điạ chính đã sửa Cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo Kỹ sư trắc địa Công chứng viên 5.Chyển văn bản công chứng 1. Lựa chọn Cá nhân 4.Giao văn bản công chứng 7.Biện pháp tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS Hiện nay chúng ta có rất nhiều trang Web thông tin về nhà đất dưới hình thức trung tâm môi giới như: http/www. Nhavui.com http/www. Vnexpress.net/raovat http/www. Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www. Nhadat.com …………………………… Ngoài ra còn rất nhiều trang Web của các công ty TNHH hoạt động trong lĩnh vực này. Tuy nhiên chưa có một trang Web chính thức dưới sự quản lý của các bộ, ngành, cơ quan có thẩm quỳên. Để đảm bảo cho các bên giao dịch có những thông tin chắc chắn về BĐS, Nhà nước phải coi đây là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường BĐS hoạt động và phát triển lành mạnh. Những thông tin về thị trường BĐS – nhà đất phải cung cấp cho các bên giao dịch bao gồm: Các giấy tờ có liên quan đến việc xác định quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất của BĐS đăng ký giao dịch. Dự định của địa phương, của Chính phủ về quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến BĐS đăng ký giao dịch. Thông tin về quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến sở hữu, quyền sử dụng, mua bán…BĐS đăng ký giao dịch. Những hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đăng ký giao dịch Thông tin về giá cả BĐS, nhất là giá của các BĐS tương đương BĐS đăng ký giao dịch. Một trong những lý do làm thị trường BĐS – nhà đất trong những năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nước không kiểm soát được là do không có cơ quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin chính thức cũng như thiếu cơ quan tư vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ cả người bán và người mua khi tham gia giao dịch trên thị trường BĐS – nhà đất. Để làm được các việc trên các địa phương đặc biệt là ở các thành phố lớn cần sớm thành lập trung tâm giao dịch BĐS chính thức với các chức năng tối thể sau: - Chức năng thông tin: các trung tâm môi giới phải cung cấp các thông tin về nguồn cung BĐS – nhà đất, bao gồm cả của khu vực Nàh nước, các doanh nghiệp và các cá nhân có BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị trường. Nguồn cung BĐS bao gồm cả các hàng hoá hiện tại, các hàng hoá đang trong khu vực quy hoạch phát triển trong tương lai theo các hạn định đầu tư thực hiện và các khu vực hạn chế phát triển, hạn chế mua bán trao đổi theo cũng như các thông tin quy hoạch phát triển đô thị và các dự án đầu tư phát triển BĐS. Các thông tin về hàng hoá BĐS không chỉ giới hạn đối với các dạng nhà đất ở mà cần phải mở rộng sang các lĩnh vực BĐS văn phòng, công sở, dịch vụ, công nghiệp và không chỉ trong phạm vi mua bán mà bao hàm cả các quan hệ giao dịch thuê, cho thuê, thế chấp, đấu giá. - Chức năng thẩm định: các trung tâm thực hiện chức năng thẩm định các đặc trưng của BĐS, tính pháp lý cũng như thực hiện các dịch vụ pháp lý về các BĐS tham gia giao dịch. Trung tâm phải chịu trách nhiệm và có đầy đủ độ tin cậy về các thông tin pháp lý cũng như các đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS tham gia giao dịch qua trung tâm. Trung tâm phải tiến hành có chất lượng để hoạt động định giá BĐS giao dịch được chính xác, phù hợp làm cơ sở để hình thành giá cả mua bán trao đổi giữa các bên tham gia giao dịch. Trung tâm làm trung gian hướng dẫn thực hiện quá trình tiến hành các thủ tục giao dịch giữa bên mua và bán đảm bảo đúng trình tự và quy định của pháp luật về giao dịch BĐS. Trung tâm sẽ thay mặt (hoặc giúp đỡ) các bên mua và bán thực hiện các thủ tục giao dịch với cơ quan Nhà nước để đảm bảo các giao dịch được bảo hộ bằng pháp luật và giúp Nhà nước thực hiện được việc kiêm soát với các quan hệ giao dịch BĐS trên thị trường giao dịch chính thức. - Chức năng cầu nối: trung tâm sẽ làm cầu nối cho các việc thực hiện thanh toán giữa hai bên cung nh giưói thiệu các nguồn cung cấp tài chính cho những người có nhu cầu vây vốn thế chấp bằng tài chính các BĐS tham gia giao dịch. Một yêu cầu cốt yếu đặt ra là hoạt động của các trung tâm phải mang lại sự tiện lợi và hữu ích cho cả người tham gia cung cầu về BĐS, đảm bảo cho các BĐS tham gia giao dịch được thực hiện nhanh chóng, tin cây, an toàn và tin tưởng. Bên cạnh đó Nhà nước cần có các biện pháp quản lý hoạt động của hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất trên địa bàn, đưa hệ thống môi giới vào hoạt động như là một khâu của quá trình vận hành thị trường BĐS. Những vấn đề cơ bản để củng cố hoạt động của hệ thống thông dịch vụ tư vấn môi giới BĐS gồm: Kiểm soát các tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới về BĐS. Người làm dịch vụ tư vấn môi giới phải đăng ký hoạt động với cơ quan quản lý Nhà nước và được Nhà nước cho phép mới được hoạt động tư vấn môi giới. Những người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn và môi giới như: chịu trách nhiệm về tính trung thực trong các thông tin về tính pháp lý của BĐS đưa vào môi giới giao dịch, chịu trách nhiệm về kết quả định giá và hình thành giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác. Như vậy, chỉ có những người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn về môi giới BĐS mới được tham gia các dịch vụ môi giới về BĐS. Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn, những người tư vấn được quyền yêu cầu các cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý về BĐS. Thúc đẩy sự ra đời và phát triển của các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về BĐS như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý của BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp BĐS và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về BĐS. Những đơn vị dịch vụ này sẽ thay mặt bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để BĐS được giao dịch một cách hợp pháp, cơ quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng và tính pháp lý của các dịch vụ này. Sở quy hoạch Ngân hàng Cơ quan thuế Sở tài nguyên môi trường Trung tâm giao dịch Các ngành có liên quan Các tổ chức kinh doanh BĐS Các cá nhân có nhu cầu BĐS 8. Ứng dụng công nghệ tin học để góp phần quản lý thị trường BĐS – nhà đất Chỉ thị số 58/CT-TW, ngày 17/10/2000 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương khoá 8 về “Đẩy mạnh ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin phục vụ sự nghiệp hoá, công nghiệp hoá”. Chỉ thị đã nêu nhiệm vụ ứng dụng Công nghệ thông tin đối với các cơ quan Đảng và Nhà nước trong giai đoạn 2001 – 2005: “Các cơ quan Đảng, Nhà nước, các tổ chức chính trị – xã hội đi đầu trong việc triển khai ứng dụng công nghệ thông tin trong các hoạt dộng theo phương châm đảm bảo tiết kiệm, thiết thực và hiệu quả lâu dài. Tin học hoá hoạt động của các cơ quan Đảng và Nhà nước là một bộ phận hữu cơ quan trọng của cải cách hành chính quốc gia, là nhiệm vụ thường xuyên của cơ quan nhằm tăng cường năng lực quản lý, nâng cao năng suất, chất lượng hiệu quả. Các cấp uỷ, tổ chức Đảng chỉ đạo khẩn trương xây dựng các hệ thống thông tin cần thiết phục vụ lợi ích công cộng của nhân dân, phục vụ sự lãnh đạo của Đảng, quản lý của Nhà nước. Sớm hoàn thịên, thường xuyên nâng cấp để sử dụng có hiệu quả mạng thông tin diện rộng của Đảng và Chính phủ. Bảo đảm đến năm 2005 về cơ bản xây dựng và đưa vào hoạt dộng hệ thống thông tin điện tử của Đảng, Chính phủ” Hệ thống thông tin được xây dựng theo mô hình 4 thành phần. Tổ chức (quy trình và tổ chức) Thiết bị (phần cứng + phần mềm) Con người Cơ sở dữ liệu * Chức năng của hệ thống + Nhập dữ liệu: tổ chức theo mạng và truy cập định kỳ + Lưu trữ số liệu: Theo đúng quy chuẩn đối với khối lượng lớn thông tin. + Phân tích dữ liệu: Phân tích tổng hợp thông tin phục vụ yêu cầu hoạch định chính sách, chiến lược trong quản lý và phát triển thị trườường BĐS. + Hiển thị, truy cập dữ liệu: Vừa cung cấp thông tin, vừa phân tích thông tin, vừa phân tích số liệu: * Yêu cầu của hệ thống: Tính mở và động của hệ thống đảm bảo thích nghi tốt nhất, nâng cấp và có thể liên kết với các hệ thống thông tin khác có liên quan như hệ thống thông tin quốc gia, hệ thống thông tin quy hoạch, thông tin xây dựng, quản lý hành chính…Tính hiện đại, dễ sử dụng và có độ tin cậy cao, có tính đến khả năng sử dụng công nghệ của cán bộ các cấp, hoạt động liên tục, sử dụng giao diện Menu để sử dụng. * Tính liên thông và hệ thống: Hệ thống cung cấp thông tin trên một nền dữ liệu không gian thống nhất, đảm bảo liên thông các cấp, các sở ngành. Phương án thiết kế tổng thể hệ thống thông tin thị trường BĐS. * Thiết kế tổng thể bao gồm các nội dung và yêu cầu sau: Linh hoạt trong sử dụng, có tính đồng nhất và khả năng sử dụng dùng chung hệ thống mở theo tiêu chuẩn quốc tế, có độ an toàn cao, dễ phát hiện sự cố, phục hồi nhanh, là dạng trực tuyến (online). * Thiết kế dạng cơ sở dữ liệu hệ thống: - Các Input Dữ liệu bản đồ thu thập từ đồ hoạ trên bản đồ số, bản đồ giấy, các sơ đồ, bản vẽ, số liệu đo đạc, điều tra. Dữ liệu thuộc tính ở dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, âm thanh, hình ảnh… để chú thích, chỉ dẫn, mô tả dữ liệu bản đồ. - Cấu trúc cơ sở dữ liệu và các hoạt động: Đó là hệ thống gồm hệ cơ sở dữ liệu chung như hệ quy chiếu, hệ toạ độ, ranh giới, địa giới… và các hệ cơ sở dữ liệu khác như: Cơ sở dữ liệu bản đồ: địa hình, địa chính, quy hoạch… với nhiều phân lớp theo đặc điểm, độ lớn, mục đích hiển thị… Cơ sở dữ liệu thuộc tính: địa danh, các chú giải, ký hiệu thông tin về pháp lý, kinh tế, xã hội, tự nhiên. Một số bài toán điển hình như: Chồng ghép bản đồ để tìm kiếm thông tin tích hợp, biên tập bản đồ theo chủ đề mới, tính toán số liệu thống kê… - Các Output Cung cấp thông tin cho thực hiện các nhiệm vụ và nội dung của quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS. Cung cấp thông tin cho phép lãnh đạo giải quyết và quyết định các vấn đề liên quan trong phạm vi ranh giới quản lý. Cung cấp thông tin cho các ngành có liên quan: Xây dựng, kiến trúc, quản lý nhà đất, thị trường chứng khoán… Cung cấp thông tin ban đầu phục vụ nghiên cứu Cung cấp thông tin phục vụ việc mua bán * An toàn thông tin hệ thống - Các nguyên tắc Được bảo vệ, chống lại việc cố tình hay vô tình sử dụng sai An toàn phải được quản lý trong suốt thời gian phục hồi sự cố - Một số biện pháp. Quản lý, kiểm tra, các đĩa mềm lưu động. Kiểm tra đối tượng thâm nhập từ bên ngoài bằng việc kiểm tra dấu vân tay khi xâm nhập vào máy chủ hay phải đăng nhập để kiểm tra trước khi vào trang Web. - Sao lưu và khôi phục dữ liệu: theo chế độ đinh kỳ theo cách sao dự phòng kiểu gia tăng - Giải pháp khi xảy ra sự cố Phát hiện và giải quyết sự cố. Sử dụng các thiết bị dự trữ Chuẩn bị các cán bộ có khả năng giải quyết sự cố QUẢN TRỊ HỆ THỐNG INTERNET CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI Phòng địa chính quận Máy chủ Web Máy in Phòng địa chính huyện Máy chủ dữ liệu nhà đất Máy in Chuẩn hoá số liệu NHẬP SÔ LIỆU CẬP NHẬT BIẾN ĐỘNG PHÂN TÍCH SỐ LIỆU TRA CỨU THÔNGTIN đơn đăng ký Mật khẩu Scanner Quy hoạch Định giá Thuế Thông tin chi tiết Thông tin TH KẾT LUẬN “Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội” là đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao. Thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trường BDS – nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp toàn diện và đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và bức xúc. Giải quyết được vấn đề trên sẽ phát huy được những điểm mạnh của thị trường BĐS – nhà đất đóng góp tích cực trong nền kinh tế quốc dân đồng thời hạn chế những hậu quả xấu mà thị trường BĐS – nhà đất mang lại. Trong 15 tuần thực hiện đồ án tốt nghiệp với đề tài “Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội” đồ án đã giải quyết được các nội dung chủ yếu sau: Nhận diện về thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội trong những thời gian qua. Đây là một công việc quan trọng trong quá trình tìm ra các biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS vì từ những phân tích trên sẽ tìm ra những mặt yếu mặt được trong quá trình phát triển cũng như những tồn tại yếu kém từ đó tìm ra những nguyên nhân và biện pháp thúc đẩy. Các ưu điểm trong quá trình phát triển Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn cả về mặt chất lượng lẫn số lượng Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. Thị trường nhà đất phát triển sôi động. Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có nhiều khởi sắc. Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên. Những tồn tại yếu kém trong quá trình phát triển Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phậm quy định về nàh đất cao. Mất cân đối cung cầu nhà đất. Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến độn dễ dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nứơc về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Nguyên nhân của các yếu kém trên Khung pháp lý thiếu đồng bộ và hay thay đổi. Các chính sách đối với thị trường BĐS thiếu đồng bộ và chưa hợp lý. Năng lực quản lý, tổ chức của bộ máy Nhà nước còn kém. Phân tích một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS tại một số nước trên thế giới và các bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. Đề ra các biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính Thu tiền sử dụng đất. Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí. Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở Tổ chức định giá BĐS – nhà đất Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất Trong các vấn đề trên đồ án đã đi vào giải quyết được mối quan hệ giữa các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất và tìm ra được mối liên hệ giữa các vị trí góp phần vào điều chỉnh giá đất, phân tích lãi suất và thời hạn vay lãi cho người có thu nhập thấp, ứng dụng tin học trong quản lý nhà đất. Đây là các vấn đề quan trọng đang được quan tâm hiện nay. Cuối cùng em xin bày tỏ sự biết ơn thầy giáo GS – TSKH Nguyễn Mậu Bành, cô giáo TS Vũ Thị Hoà đã tận tình hướng dẫn chỉ bảo em hoàn thành đồ án này. Do thời gian có hạn đề tài không thể tránh khỏi những sai sót cũng như nhiều vấn đề chưa giải quyết đến tận cùng em rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô giáo cũng như của các bạn sinh viên để đề tài được hoàn chỉnh hơn và có ý nghĩa thiết thực trong cuộc sống. MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương I MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS Khái niệm BĐS Khái niệm thị trường BĐS 1. Khái niệm 2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS 3. Phân loại thị trường BĐS Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm thị trường nhà đất 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất. . Thị trường BĐS - nhà đất mang tính khu vực sâu sắc. . Thị trường BĐS - nhà đất là thị trường không hoàn hảo. 2.3.Cung thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn cầu và là nguồn cung có giới hạn. 2.4 Thị trường BĐS - nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ. . Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường BĐS – nhà đất chia làm 3 khâu: sản xuất – lưu thông – tiêu thụ. 3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân. 3.1. Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. 3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. 3.3 Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân, đặc biệt là thị trường tiền tệ. 3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất. Chương II THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI TRONGTHỜI GIAN QUA 1. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất 1.1. Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn cả về mặt chất lượng lẫn số lượng. 1.2. Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. 1.3. Thị trường nhà đất phát triển sôi động. 1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có nhiều khởi sắc. 1.5. Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả. 2.1. Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phậm quy định về nhà đất cao. 2.2. Mất cân đối cung cầu nhà đất. 2.3. Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến độn dễ dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. 2.4. Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao. 2.5. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nứơc về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. 2.6. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận Nguyên nhân của những yếu kém trên. Khung pháp lý thiếu đồng bộ và hay thay đổi. Các chính sách đối với thị trường BĐS thiếu đồng bộ và chưa hợp lý. Năng lực quản lý, tổ chức của bộ máy Nhà nước còn kém. Chương III MỘT SỐ BIỆN PHÁP THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BĐS - NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS tại một số nước. 1. Quản lý thị trường BĐS tại Bangladesh. 2. Quản lý thị trường BĐS tại Ấn Độ. 3. Quản lý thị trường BĐS tại Indonexia. II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội 1. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính. 2. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước. 3. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính 5.1. Thu tiền sử dụng đất. 5.2. Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí. 5.3. Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở 5.4. Tổ chức định giá BĐS – nhà đất Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất 8. Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất KẾT LUẬN Trang 1 6 6 8 8 12 13 14 14 15 16 16 17 18 18 20 20 23 23 25 28 28 28 31 31 36 39 43 43 46 48 55 55 56 60 60 62 65 68 71 71 71 75 77 82 84 84 94 94 103 105 108 108 109 111 121 133 137 140 145 ._.