Tình hình định giá, quản lý bất động sản thế chấp tại Sở giao dịch 1 - Ngân hàng Công thương Việt Nam

ay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thế giới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã được pháp luật qui định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và sử lý bất động sản thế chấp vẫn còn chưa được đây đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực tế. Trước tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian tới. Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : “ Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Luận văn nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN thông qua phân tích các trường hợp điển hình trong thời gian qua và đưa ra những giải pháp nhằm góp phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên. Luận văn sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu. Luận văn đã nghiên cứu một cách hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiễn về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp đó là cơ sở để hoàn thiện các hoạt động này trong tương lai. Bố cục Luận văn gồm 3 chương : Chương I: Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. Chương II. Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN. Chương III. Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN. Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều vấn đề cần thảo luận. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn kinh tế và quản lý địa chính, các cô chú, anh chị công tác tại SGDI-NHCTVN. Đặc biệt là thầy Hoàng Cường đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này. Sinh viên : Vũ Tiến Dũng CHƯƠNG I Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tê- xã hội. 1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản. a. Khái niệm : Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì : “ tài sản bao gồm vật có thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản”. Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự.Tài sản có thể được biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả những thứ sẽ có như : lợi tức, hoa lợi. Hiện nay người ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài sản như : đất đai, nhà cửa…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nước CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản như sau : “ 1. Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm a. Đất đai. b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. d. Các tài sản khác do pháp luật quy định. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”. Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay người ta thường hiểu nhà đất là bất động sản, tuy rằng cách hiểu đó chưa đầy đủ nhưng trong một giới hạn nào đó mọi người vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật phải được quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của nhà nước với bđs nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay(bên nhận thế chấp). Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì vậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. b. Phân loại bất động sản thế chấp. Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng tác dụng…cho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng.Tài sản thế chấp có thể bao gồm : + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. + Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. +Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. c. Các hình thức thế chấp bất động sản. Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một phần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn như chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phương tiện vận chuyển hay nhỉ thế chấp đất đai…Bên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn bộ bất động sản như : đất đai, nhà xưởng, nhà kho… Thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên nhận thế chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện. 2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp : Như ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhưng không phải tất cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn – chúng phải có những tiêu chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các điều kiện sau: + Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trường hợp mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai. + Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. + Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết cuả mình. + Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế- xã hội : Thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người đầu tư, góp phần thúc đẩy các nghành kinh tế liên quan phát triển. Ví dụ như một nhà máy sản xuất các loại bao bì, thiếu vốn, khi đem đất đai nhà xưởng thế chấp thì sẽ vày được một lượng vốn tương đối – có thể dụng đầu tư mua sắm máy móc, dây truyền công nghệ tiên tiến phục vụ sản xuất thì khi đó nhà máy có thể sản xuất ra những sản phẩm có chất lượng tốt hơn với giá thành hạ hơn trước kia, góp phần giảm chi phí đầu vào cho các nghành sử dụng bao bì của nhà máy đồng thời những công ty sản xuất – kinh doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy cũng phát triển. Không những thế, khi nhà máy làm ăn có hiệu quả thì phần đóng góp vào ngân sách nhà nước sẽ lớn hơn, tạo ra công ăn việc làm cho người lao động góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp, tăng thu nhập cho người lao động, làm hạn chế, đầy lùi những tệ nạn xã hội phát sinh do thất nghiệp, góp phần vào chủ trương kích cầu của chính phủ do nhu cầu tiêu dùng của người lao động tăng lên. Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương. Với ngành địa chính, để thế chấp bất động sản thì cần phái có đầy đủ hồ sơ, điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng. II. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp. 1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp. Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Thị trường bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta. Mà thị trường bất động sản chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trường bất động sản phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trường bất động sản phải biết giá trị của bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua bất động sản; nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của bất động sản trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty; định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nước quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nước lợi dân. Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời được gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các công trình gắn trên đất. Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá bất động sản trong một số trường hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngươì định giá vì vậy đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trường. Bởi vì giá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trưởng cao (hoặc tăng trưởng ổn định ; sẽ tăng trưởng cao trong tương lai gần ) và sẽ thấp khi nền kinh tế suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái ). Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn chịu tác động của các nhận tố như : * Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp của vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trường nước và không khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra. * Nhóm nhân tố về kinh tế như : Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ tầng, kinh tế kỹ thuật – xã hội như mức độ tăng trưởng GDP của vùng cũng như khả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lại của thu nhập của bất động sản trong vùng. *Nhóm nhân tố về pháp luật :Người định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố như qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính sách tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở *Nhóm nhân tố về xã hội : Phải xem xét về đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số, trình độ kiến thức cũng như tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trật tự… Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhau về định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là : + “ Định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định” hay ta có thể định nghĩa như sau : “ Định giá là `nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía cạnh khoa học của định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về mặt toán học các giá trị bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá và hình thành quan điểm riêng. Và vì vậy định giá bất động sản cần được hiểu là “ nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sản không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tương đối, bên cạnh đó khi ta tiến hành định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về thị trường cũng như về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại. Trong định giá bất động sản, người định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất động sản, giá cả cá biệt của bất động sản, giá cả thị trường bất động sản. Giá thành bất động sản được hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao động, vật tư, về đất đai ….. để tạo ra bất động sản đó. Giá cả cá biệt của bất động sản được hiểu là giá trị do nhà đầu tư đặt ra, trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinh khác trong quá trình đầu tư như: lạm phát, rủi ro trong đầu tư, dự kiến lợi nhuận đầu tư, và giá cả cá biệt do chủ sở hữu bất động sản tạo nên. Còn giá trị thị trường của bất động sản là biểu hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trường có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị nhưng giữa chúng có khuynh hướng xích lại gần nhau. Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong trường hợp người vay vốn không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần thiết. Một lý do mà người ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp biết được giá trị của tài sản để họ đưa ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật. Nếu công việc này được thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ được vận động liên tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó khi người thế chấp vay được vốn sẽ tiến hành đầu tư vào sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển. Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ước tính tổng số tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán được nếu bắt buộc phải bán. 2. Căn cứ và nguyên tắc định giá. Định giá bất động sản là một việc khó khăn và phức tạp, người làm công tác định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy cảm tốt với sự thay đổi thường xuyên của thị trường. Để xác định giá một bất động sản chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình định giá phải gắn liền với mục đích định giá, vì với các mục đích khác nhau thì một tài sản có giá trị khác nhau tương đối. Khi định giá một bất động sản, thông thường người ta dựa vào những căn cứ sau : - Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản, tức là sử dụng cao nhất và tốt nhất bất động sản cả về vất chất và mặt pháp lý để tạo ra những khả năng sinh lời cao nhất đối với bất động sản tại thời điểm định giá. - Dựa vào các yếu tố cấu thành của tài sản bất động sản như giá trị của nhà, giá trị của đất được sử dụng ( gồm qui mô, vị trí và tính pháp lý của mảnh đất ). - Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản. Mỗi bất động sản đều mang tình hữu dụng của nó, khi bất động sản được mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau việc định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất của bất động sản. Ngoài ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trường như trong nội bộ cung, cầu và giữa cung và cầu ; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng với nhau, tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng. Giá thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại về các khoản lợi ích mà nó mang lại trong tương lai cho người sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tương lai sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của bất động sản đó. Cho nên khi định giá một bất động sản tại một thời điểm cụ thể thì người định giá phải đặc biệt chú ý đến khả năng cạnh tranh và những khoản lợi ích mà bất động sản sẽ mang lại trong tương lai. - Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế như thay đổi của các chính sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con người. Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục đích thế chấp người định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì ngoài những yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tương lai sẽ là những nhân tố chính quyết định giá trị của bất động sản đó. Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhưng một cửa hàng gần khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một cửa hàng như vậy ở khu vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ cao hơn. Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các đặc tính về pháp luật của bất động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phải thuộc sở hữu hay quyền quản lý hợp pháp của người đem thế chấp, tức là bất động sản phải có giấy tờ sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếu là đất. Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau: - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản, được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng hợp pháp và không hợp pháp. Một bất động sản được sử dụng một cách cao nhất và hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó được sử dụng hợp pháp, đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định có khả năng cho thu nhập ròng lớn nhất. Khái niệm cao và hiệu quả thường giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhưng cũng có thể coi là cao và hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhưng là thu nhập lâu dài và thời gian kéo dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu tư, người định giá,sự phân tích thị trường và kinh nghiệm. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các nhà đầu tư phân tích, đánh giá thị trường và dự báo. - Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trường bất động sản : Giá thị trường của bất động sản được xác định bởi tác động qua lại của cung – cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong một đô thị. Như vậy khi định giá bất động sản, người định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản. - Nguyên tắc thay đổi : Giá cả thị trường bất động sản không giữ nguyên bởi tác động của các nhân tố :tự nhiên, môi trường, pháp luật, kinh tế, xã hội ….. những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản trên thị trường, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hướng thị trường của bất động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng như sự ưu tiên của người tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng. Bởi vậy người định giá bất động sản không những phải dự đoán thị trường hiện tại mà còn phải dự đoán những biến động của thị trường bất động sản trong tương lai. -Nguyên tắc về dự kiến các lợi ích trong tương lai : Khi ước tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tương lai, định giá bất động sản cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người sở hữu bất động sản nhận được, những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của bất động sản đó. Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá bất động sản, người định giá cần phải dựa trên những nguyên tắc như : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyên tắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển, nguyên tắc về sự hoà hợp, nguyên tắc về sự thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội, nguyên tắc giảm giá trị do những bất động sản khác. Để có thể ước tính giá trị của một bất động sản gần sát với giá trị thực của nó tại một thời điểm nhất định thì tất cả các nguyên tắc và yêu cầu trên phải được nghiêm túc tuân thủ khi làm việc. Tuy nhiên để định giá một bất động sản với mục đích thế chấp thì trong các nguyên tắc trên, người định giá phải đặc biệt quan tâm tới các nguyên tắc sau : Thứ nhất nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Đây là một trong những nguyên tắc đảm bảo cho các ngân hàng kho cho vay, bởi vì nếu trong trường hợp người thế chấp không trả được nợ khi đến hạn trả thì với một bất động sản được sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, tức là được sử dụng hợp pháp và đem lại thu nhấp ổn định, thì việc sử lý bất động sản đó để thu hồi nợ sẽ dễ dàng hơn nhiều so với các bất động sản cùng loại mà không hợp pháp và đem lại thu nhấp không ổn định. Thứ hai là nguyên tắc thay đổi : Người định giá bất động sản thế chấp phải đặc biệt chú ý đến nguyên tắc này, nhất là trong điều kiện thị trường bất động sản luôn biến động, giá cả thị trường của bất động sản thế chấp sẽ thay đổi theo thời gian do sự thay đổi của các yếu tố cấu thành nên tổng giá trị bất động sản và điều kiện thị trường thay đổi. Tuy nhiên cũng không hiếm trường hợp các tài sản trên đất giảm giá trị theo thời gian nhưng giá trị của đất tăng theo thời gian nhanh hơn sự giảm đi của các tài sản trên đất, do vậy tổng giá trị bất động sản vẫn tăng, vậy điều cốt yếu là người định giá bất động sản thế chấp phải tính toán được những thay đổi của bất động sản cũng như của thị trường bất động sản để có thể ước tính giá trị của bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tương lai. Thứ ba là nguyên tắc về sự phù hợp : Tức là người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp chỉ như vậy kết quả của quá trình định giá với giá trị thực tế của tài sản. Nguyên tắc này yêu cầu người định giá bất động sản thế chấp không được căn cứ vào mục đích khác ngoài mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp. Thứ tư là nguyên tắc dự báo trước : Nếu người định giá bất động sản am hiểu thị trường và có đầu óc phán đoán thì giá cả thị trường của bất động sản trong tương lai sẽ không chênh lệch lơn so với thời điểm định giá. Nguyên tắc này được thực hiện tốt sẽ đảm bảo tránh rủi ro cho các ngân hàng khi cho vay vốn. 3. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp. Cho đến nay người ta đã tìm ra nhiều phương pháp định giá bất động sản. Mỗi phương pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với mục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phương pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất đó. Hiện nay có một số phương pháp thường sử dụng là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp giá thành, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp lợi nhuận, phương pháp đầu tư. Việc xác định phương pháp định giá cho một bất động sản đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn và kinh nghiệm, các yếu tố mà người định giá có thể căn cứ để đưa ra phương pháp định giá phù hợp nhất với một bất động sản là : - Thuộc tính của tài sản - Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liêu từ thị trường - Mục tiêu của việc định giá Trong thực tế không phải tất cả các phương pháp trên đều được sử dụng rộng rãi, mà người ta thường sử dụng ba phương pháp cơ bản là : Phương pháp so sánh, phương pháp giá thành và phương pháp đầu tư. 3.1 Phương pháp so sánh. Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán bất động sản trên thị trường có thể so sánh được. Đây là phương pháp sử dụng giá bán của bất động sản đã được giao dịch trên thị trường để làm cơ sở xác định giá cho các bất động sản khác tương tự. Phương pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh. Phương pháp này được sử dụng khá rộng rãi trong thực tế để xác định giá trị của bất động sản, bởi vì đây là phương pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật, khi sử dụng phương pháp này không phải tuân theo một công thức hay mô hình cố định mà dựa vào sự xuất hiện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị, tuy nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá phải luôn tích luỹ kinh nghiệm và trau dồi kiến thức về thị trường. Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm những thông tin về các tài sản đã được giao dịch trên thị trường, các tài sản này phải tương đối giống với tài sản cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê) của tài sản có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cả những khác nhau giữa chúng và tài sản cần định giá từ đó xác định giá trị của tài sản mục tiêu. Khi tiến hành phân tích thông tin để tìm ra những điểm khác nhau giữa tài sản mục tiêu và các bất động sản dùng để so sánh phải đặc biệt chú ý tới các nhân tố cơ bản khiến các tài sản khác nhau, làm giá trị của chúng khác nhau, đó là những nhân tố : + Vị trí của bất động sản : Mỗi bất động sản có một vị trí nhất định, mang tính đơn nhất. Trong thực tế, vị trí là một yếu tố cơ bản trong giá trị của một bất động sản, hai bất động sản tương tự nhau về hình dáng, kích thước, công dụng nhưng có vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau. + Tình trạng vật chất của bất động sản : điều này phụ thuộc vào thời hạn, mức độ sử dụng tài sản và sự quan tâm sửa chữa, bảo dưỡng của người sử dụng. Hai bất động sản như nhau có thể ở tình trạng vật chất trái ngược nhau nếu một bất động sản được bảo dưỡng tốt còn cái kia thì không, tất nhiên điều đó sẽ dẫn đến cái được bảo dưỡng tốt sẽ có giá trị lớn hơn cái kia. + Mục đích của việc định giá : Việc xác định mục đích định giá là yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp, từ đó dẫn đến xác định chính xác giá trị của tài sản. Chẳng hạn khi định giá cho mục đích đầu tư hay bảo hiểm hoả hoạn thì phương pháp so sánh sẽ không phù hợp vì các phương pháp khác sẽ cho kết quả chính xác hơn. + Tính hợp pháp của tài sản : Một tài sản hợp pháp sẽ gây cảm giác“an tâm” cho nhà đầu tư so với tài sản tương tự nhưng không hợp pháp. Một nhà đầu tư chân chính và có ý chí thì tính hợp pháp của bất động sản rất quan trọng và giá trị của những bất động sản này được đánh giá cao hơn. + Yếu tố thời gian : Các giao dịch buôn bán trên thị trường diễn ra thường xuyên và liên tục do đó giá cả một tài sản trên thị trường vào một thời điểm sẽ không được như vậy vào thời điểm khác, nhất là khi thị trường luôn biến động. a) Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng của phương pháp so sánh. Mỗi phương pháp khi sử dụng đều có những nguyên tắc riêng vì vậy khi sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị của một bất động sản, ta cần tuân thủ các nguyên tắc chính sa._.u : - Nguyên tắc thay thế : Nguyên tắc này cho rằng một nhà đầu tư có kinh nghiệm và lý chí sẽ không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích như nhau. - Nguyên tắc đoán trước : Dự đoán xem về tốt nhất thì bất động sản sẽ được sử dụng làm gì, khả năng sinh lời tối đa và tối thiểu là bao nhiêu. - Nguyên tắc thay đổi : Giá bất động sản thay đổi theo thời gian và theo thị trường, theo sở thích của nhà đầu tư. Giá bất động sản do giá đất và giá nhà cấu thành, mà giá của nhà lại do giá các yếu tố cấu thành của nhà quyết định mà các bộ phận này cũng giảm giá theo thời gian. Ngoài các nguyên tắc trên thì người ta cũng thường áp dụng các nguyên tắc : cung – cầu thị trường, cân đối nhu cầu thị trường, sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Phương pháp so sánh thường được dùng để định giá các bất động sản sau: Thứ nhất là các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các khu nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt… Thứ hai là các mảnh đất trống, phương pháp so sánh tỏ ra có nhiều ưu điểm để định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí, hạng đất. Khi áp dụng phương pháp so sánh, các lô đất hoặc các bất động sản đem so sánh phải tương đối giống nhau và phải được bán trong cùng một thị trường, các thông tin được cập nhật phải chính xác … b) Nội dung của phương pháp so sánh. Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá tài sản đã dựa trên cơ sở phân tích các giá bán hoặc giá cho thuê của tài sản tương tự có thể so sánh được đã giao dịch trên thị trường và họ giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá gần bằng với giá trị của tài sản tương tự dùng để so sánh. Tuy nhiên không có các tài sản giống nhau hoàn toàn và giá trị của tài sản giảm theo thời gian nên định giá theo phương pháp này, người định giá cần phải thực hiện các bước : Tìm kiếm thông tin về những tài sản đã bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với các tài sản cần định giá. Khi thu sử dụng phương pháp này người định giá thu thập càng nhiều thông tin càng tốt, tất nhiên những thông tin này cần phải được sàng lọc, cập nhật và có độ tin cậy cao, nhất là trong tình hình thị trường luôn có sự thay đổi hoặc biến động những thông tin cập nhật là rất cần cho người định giá. - Kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá cả của chúng và đảm bảo các tài sản này có thể dùng để so sánh thể hiện qua giá bán của chúng, căn cứ vào các đặc điểm tương đồng của chúng với tài sản mục tiêu để tiến hành so sán. Số lượng tài sản đem so sánh liên quan đến yêu cầu định giá càng nhiều thì việc so sánh càng hiệu quả. - Lựa chọn ra một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất, những tài sản này phải có nhiều điểm giống với tài sản cần định giá, gần thời điểm định giá nhất. - Phân tích giá bán, những điểm giống nhau của mỗi tài sản đem so sánh với tài sản cần định giá và điều chỉnh sự khác nhau của các tài sản này theo các tài sản mục tiêu. Nhiều bất động sản trông có vẻ giống nhau nhưng xem xét kỹ thì chúng lại có những điểm khác nhau, do vậy người định giá cần phải đánh giá được giá trị của những sự khác biệt đó cũng như khả năng định lượng sự khác biệt về mặt giá trị của bất động sản do điều kiện địa lý tạo ra.. Sau khi chỉ ra sự khác biệt và phân tích chúng, người định giá phải điều chỉnh giá bán của tài sản đem so sánh với tài sản cần định giá. - Bước cuối cùng là ước tình giá trị của tài sản trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh. Theo phương pháp này, giá thị trường là cơ sở cho định giá và là bằng chứng tốt nhất về giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng của các lô đất hoặc bất động sản đã chuyển nhượng, mua bán trong năm thường không nhiều lại phân bố không đồng đều, chúng lại không hoàn toàn giống nhau, vì vậy giá bán của bất động sản có thể dùng để so sánh phải được điều chỉnh để bù vào sự khác nhau giữa chúng với bất động sản cần định giá. Những yêu tố mà người định giá cần chú ý trong điều chỉnh trong thị trường là : sự trượt giá theo thời gian, chênh lệch về diện tích đất đai, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vật liệu xây dựng và thời gian… Ta có thể khái quát theo công thức tính sau: P = Ps + P Vđ + P ql + Pqt + l + qh + CS Trong đó : P : Giá điều chỉnh của bất động sản so sánh. Ps : Giá bán của bất động sản dùng để so sánh. Pvđ: lượng điều chỉnh sự khác biệt về vị trí đất đai. Pqt: lượng điều chỉnh sự khác biệt về quy mô và kích thước. Plp : lượng điều chỉnh sự khác biệt về pháp lý quyền sử dụng đất. l : Lượng điều chỉnh sự khác biệt về mức lạm phát. qh :lượng điều chỉnh sự khác biệt về quy hoạch. Cs : Lượng điều chỉnh sự khác biệt về cơ sở hạ tầng. Từ đó ta có công thức tổng quát : Giá bán của lô đất Giá bán của những lô Sự điều chỉnh giá của hay bất động sản = hay bất động sản dùng + những sự khác biệt mục tiêu để so sánh tương tự cần định giá Khi sử dụng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá cần kiểm tra kỹ các yếu tố bên trong của thị trường để xem xét sự thay đổi của các điều kiện giao dịch được thực hiện hay không. Nếu thị trường tương đối ổn định, phương pháp này sẽ rất phù hợp và ít nguy hiểm, còn khi thị trường có nhiều biến động thì người định giá phải tính đến tất cả các trường hợp, tình huống có thể xảy ra như : có ít thông tin, thông tin không sát với thực tế …. Trong trường hợp này nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các thông tin trên thị trường thì rất nguy hiểm, vì có thể xảy ra sai sót trong những hoàn cảnh nhất định. c) Những điểm cần chú ý khi sử dụng phương pháp so sánh. Để có kết quả chính xác, các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự trong cùng khu vực lân cận, mới được giao dịch trên thị trường. Nếu có quá ít tài sản đáp ứng được yêu cầu trên thì công việc so sánh sẽ cho kết quả kém chính xác hơn. Vì vậy khi tiến hành so sánh giữa các bất động sản và tài sản mục tiêu cần phải chú ý các tình huống như : + Phương pháp so sánh sẽ không sử dụng được nếu không có thông tin so sánh hoặc những thông tin rất không chính xác. + Để giảm bớt sự chủ quan trong đánh giá các yếu tố nhà định giá cần sự dụng các phương pháp như : thống kê, phân tích xác xuất và máy tính. Điều này giúp cho nhà định giá rút ra những kết luận từ tập hợp các tài liệu và nhận được kết quả tốt hơn. d) Những hạn chế và điều kiện cần phải có khi áp dụng phương pháp này : Đây là phương pháp thường được các nhà định giá sử dụng, đôi khi nó không được sử dụng như một phương pháp riêng biệt mà chỉ là sử dụng bổ sung trong một công đoạn nào đó của phương pháp khác, người sử dụng phương pháp này gặp nhiều thuận tiện nếu có trình độ và thâm niên trong nghề và ngay cả với người mới vào nghề thì đây cũng là phương pháp được sử dụng trước tiên do những ưu điểm của nó. Tuy nhiên người định giá cũng phải chú ý đến những hạn chế của phương pháp này. Trước hết, để có thể so sánh các bất động sản với nhau thì người định giá phải có những thông tin về những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường, nếu không thì phương pháp này sẽ không sử dụng được, tiếp đến là các thông tin dữ liệu thu thập được về các bất động sản đã giao dịch chỉ mang tình thời điểm. Trong điều kiện thị trương biến đổi thì những thông tin nhanh chónh trở nên lạc hậu. Vì vậy để sử dụng phương pháp so sánh thì cần phải có các điều kiện sau : + Chất lượng thôn tin thu thập được phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra được, nếu thông tin trong các cuộc mua bán có thể so sánh được nhưng lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt cần định giá thì điều này cũng ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này. + Thị trường cần phải ổn định, tức là dù các đối tượng so sánh có tính chất giống về mọi mặt nhưng nếu thị trường có biến động thì phương pháp so sánh khó có thể đạt được độ chính xác. e) Vận dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản khi thế chấp. Định giá bất động sản là một công việc rất quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng, kết quả của công việc định giá sẽ quyết định mực cho vay, thời hạn vay … Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như: nhà ở, cửa hàng, nhà cho thuê, đất đai bến bãi, kho tàng … nên phương pháp định giá cũng được sử dụng linh hoạt. Đối với các bất động sản trên thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu rất quan trọng trong định giá bất động sản thế chấp là mức giá bất động sản được ấn định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tương lai, tức là người định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tương lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì người nhận thế chấp sẽ bị lỗ. Hiện nay pháp luật nước ta qui định, các cơ quan nhà nước khi xác định giá trị nhà đất thì phải xem xét đến các yếu tố thị trường, mà phương pháp so sánh là phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều kiện thị trường ở nước ta hiện nay. 3.2 Phương pháp đầu tư : a) Cơ sở của phương pháp đầu tư. Có một bộ phận lớn của thì trường bất động sản trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu là tách rời nhau. Đối với mỗi tài sản có một người chiếm hữu với một hợp đồng trong đó người chiếm hữu trả cho người sở hữu một số tiền, tức là người chủ sở hữu đó nhường quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền, đây là điểm hấp dẫn những nhà đầu tư muốn kiếm được thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản mà thị trường bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội đầu tư như vậy. Phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau. Khi người định giá được yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài sản ở đó giá trị là số lượng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với bất động sản cho thuê thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà người đi thuê sẽ trả cho người sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của người sở hữu đầu tư vào bất động sản trên số vốn của họ. Vì thế có nhiều yếu tố trong định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại đối tượng có thể so sánh khác nhau. Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dưới dạng thu nhập thuần, với một mức lợi tức có thể chấp nhận được. Tuy nhiên trong thực tế có nhiều trường hợp ngược lại, tức là nhà định giá xác định được thu nhập thuần mà một tài sản sinh ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu tư, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà đầu tư bỏ ra cho tài sản. Hay nói cách khác, mua bất động sản chính là mua thu nhập và giá bất động sản là giá trị hiện tại của những lợi nhuận tương lai của quyền sở hữu bất động sản. Tổng số vốn đầu tư yêu cầu được tính ra bằng cách nhân thu nhập thuần với số nghịch đảo của số lợi tức. Số nghịch đảo này gọi là thu nhập nhiều năm hay YP, đây là thuật ngữ thể hiện số năm thu hồi vốn đầu tư. Ta có thể hiều khái niệm thu nhập hàng năm như sau : Giá trị của một bất động sản được tính bằng cách nhân số tiền cho thuê hay tiền lãi thu được một năm với một số nhất định, số năm này có liên quan đến mức rủi ro trong tương lai. Phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn, từ đó nhà cửa đất đai có giá trị vì : + Nó có khả năng giúp cho việc tạo ra giá trị thặng dư tài chính lớn hơn chi phí trực tiếp cho việc sử dụng nó. + Mức thặng dư đó tạo điều kiện trả tiền thuê tài sản. + Mức hình thành do động lực từ thị trường và sẽ tiếp tục trong thời kỳ mà quyền sử dụng tài sản còn được thi hành. + Người đầu tư sẽ so sánh sự trao đổi quyền sử dụng để thu được dòng thu nhập từ tiền thu hàng năm thành tổng số vốn. Điều này cần chú ý là trong quá trình chuyển hoá vốn phải tính đến giá trị thời gian của tiền, điều này đề cập đến chiết khấu giá trị tương lai của thu nhập. Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá, và có thể được thể hiện đơn giản : Giá trị vốn = thu nhập ròng /tỷ lệ vốn hoá. Như vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng và tỷ lệ vốn hoá. Tóm lại cơ sở lý luận của phương pháp đầu tư là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. b) Các bước tiến hành định giá bất động sản theo phương pháp đầu tư. Định giá bất động sản theo phương pháp đầu tư, ta phải tiến hành các bước sau : - Ước tính tổng thu nhập khả năng trong một năm của bất động sản. - Tính tổng thu nhập thực trong một năm của bất động sản: là số tiền thực tế thu được từ bất động sản trong một năm sau khi đã loại bỏ mọi thất thoát rủi ro từ tổng thu nhập khả năng. - Tính thu nhập ròng của bất động sản, mà thu nhập ròng là phần còn lại sau khi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động ra khỏi tổng thu nhập thực tế. - áp dụng công thức : Giá trị bất động sản = Thu nhập ròng trên một năm / Tỷ lệ vốn hoá chung trên 1 năm. Để tìm ra giá trị của bất động sản. Trong đó, tỷ lệ vốn hoá là tỷ lệ sử dụng để chuyển đổi thu nhập tương lai thành giá trị hiện tại của bất động sản. Tỷ lệ vốn hoá bằng tổng của tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ hoàn vốn của bất động sản và tỷ lệ thuế thực. Có thể tìm ra tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của tài sản tương tự. c) Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp đầu tư. Phương pháp đầu tư được xây dựng trên cơ sở tài chính, nó tỏ ra là phương pháp có khoa học vì tính chất toán học của nó. Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải am hiều về tài sản và có các tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được từng bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư. Trong thực tế, khi định giá một bất động sản có thu nhập hàng năm như các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng một phương pháp nữa gọi là phương pháp dòng tiền chiết khấu, đây thực chất là hình thức mở rộng của phương pháp đầu tư. Khi sử dụng phương pháp này nhà định giá cần phải ước lượng và tính toán theo thứ tự tất cả các luồng thu nhập trong tương lai do đầu tư tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại theo giá trị tương đương. Tổng các luồng tiền trong tương lai vẫn được giữ nguyên sau khi đưa vào tính toán các thu nhập dự báo trong tương lai, người định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tương lai về giá trị hiện thời. Thời gian tính toán thường là một năm, khi tính toán được các giá trị hiện tại của các luồng tiền ròng tương lai thì tổng giá trị của luồng tiền chiết khấu sẽ là giá trị hiện tại của vốn đầu tư. Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ đặc biệt trong định giá các đầu tư phức tạp, các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác. Trong phương pháp này việc tính toán để đưa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi xuất dùng để chiết khấu. d) Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá bất động sản thế chấp. Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản dùng để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng, đối với các bất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất động sản này người người định giá thường sử dụng phương pháp đầu tư, vì các bất động sản cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, người ta có thể chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. Chỉ có điều người định giá cần chú ý trong trường hợp toàn quyền sử dụng tài sản và trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng. Toàn quyền sử dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập, trường hợp này có thể xác định giá trị bất động sản bằng cách chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo tỷ suất chiết khấu ban đầu. Còn trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một là chủ sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuê bất động sản để người đi thuê phát triển và hưởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong gia đoạn cho thuê, hai là người chủ sở hữu hoặc người đi thuê cho thuê lại bất động sản để hưởng lãi trên tiền cho thuê bất động sản, phương pháp định giá bất động sản trong trường hợp này cũng tương tự trường hợp trên nhưng có điểm khác biệt là là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng gia đoạn khác nhau thì khác nhau chứ không phải vĩnh viễn như trường hợp toàn quyền sử dụng. 3.3 Phương pháp giá thành. Trong vô số các tài sản có một tài sản được thiết kế và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng một yêu cầu cụ thể. Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà trức trách quản lý vì vậy không có các tổ chức thay thế khác cần đến tài sản đó nên không sảy ra việc mua bán những tài sản như vậy trên thị trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các bất động sản tương tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giá các tài sản cùng loại. Để định giá cho các tài sản này, ta phải giả định rằng giá trị của các tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí để làm ra một tài sản tương tự như một vật thay thế. Cơ sở của nguyên tắc này cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin sẽ không trả giá hơn cho một tài sản lớn hơn chi phí để mua đất và xây dựng một công trình trên đất cho cùng một lợi ích tương tự. Tuy chi phí và giá trị của các bất động sản như vậy ít khi trùng nhau nhưng định giá theo phương pháp thầu khoán thì phải giả định giữa chúng có mối liên hệ với nhau. Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí xây dựng. Bên cạnh đó phương pháp thầu khoán còn dựa trên nguyên tắc ước tính chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của một bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của bất động sản cần định giá. Theo nguyên tắc tái tạo thì việc ước tính giá trị của bất động sản cũ kỹ, lỗi thời sẽ gặp nhiều khó khăn và không hiện thực, và do vậy trong thực tế việc định giá theo phương pháp chi phí thay thế được sử dụng nhiều lần hơn so với phương pháp đánh giá theo phương pháp tái tạo. Khi sử dụng phương pháp thầu khoán thì người định giá phải ước tính các chi phí, hiện nay có các phương pháp ước tính chi phí sau: - Phương pháp thống kê chi phí của người xây dựng - Phương pháp khảo sát số lượng. - Phương pháp so sánh thị trường. - Phương pháp lập bảng mục chi phí. - Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành. Để đảm bảo sự ước tính giá trị bất động sản chính xác thì mọi chi phí tái tạo bất động sản phải được đáp ứng và tính, thường phải nghiên cứu các hoá đơn chứng từ do bộ tài chính ban hành, nó phản ánh mua bán vật liệu, vì vậy cần tham khảo thêm giá thị trường của các vật liệu dùng cho xây dựng nhà. a) Phạm vi áp dụng của phương pháp thầu khoán : Phương pháp thầu khoán dùng để định giá bất động sản trong các trường hợp : + Định giá bất động sản cho các mục đích riêng biệt như: Bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện …chúng là những tài sản không được mua bán nên có ít thông tin để so sánh trên thị trường. + Định giá bất động sản cho mục đích bảo hiểm, là phương pháp được sử dùng kiểm tra với các phương pháp định giá khác. d) Nội dung của phương pháp thầu khoán. Khi sử dụng phương pháp này, người định giá cần thực hiện các bước sau : + Coi lô đất cần định giá là lô đất trống và ước tính giá trị của lô đất này, giả sử lô đất được sử dụng ở trạng thái tốt nhất. + Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc để thay thế những công trình hiện có trên lô đất. Để có thể ước tính chính xác các chi phí trên người định giá cần tìm hiểu thêm về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu được sử dụng + Ước tính tổng số hao mòn của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất đó xét trên tất cả mọi nguyên nhân như: hao mòn tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài … + Trừ số tiền hao mòn khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình hiện có trên lô đất đó để có được giá trị hiện tại của công trình. + Ước tính hao mòn của các công trình phụ và các hạng mục nâng cao khác nằm trên địa điểm. + Giá trị bất động sản được ước tính bằng công thức : Giá trị bất động sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí xây dựng –Tổng khấu hao công trình + Tính lạc hậu của thiết kế ( Nếu có ). Trong đó : * Giá trị đất = (tổng số m2 đất )* (giá tiêu chuẩn cho 1m2 ) * Chi phí xây dựng =(Diện tích sàn sử dụng )*(đơn giá chuẩn cho 1m2 sàn sử dụng ) c) Những mặt hạn chế của phương pháp thầu khoán : Phương pháp này có những hạn chế sau: + Chi phí không bằng và không tạo ra giá trị nhưng khi sử dụng phương pháp này ta lại giả định chúng có liên hệ với nhau. + Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn nhưng có thể tổng của nhiều bộ phận chưa chắc bằng với giá trị của toàn bộ. + Việc ước tính giá trị hao mòn có thể rất khó thực hiện và trở nên chủ quan do có sự khác nhau trong định giá và thuật ngữ, cũng như không có phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giá trị hao mòn. + Để sử dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thành thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm thực tế nhưng không phải ai cũng đáp ứng được yêu cầu này. + Hạn chế của phương pháp so sánh có thể đúng với phương pháp này. d) Vận dụng phương pháp thầu khoán vào định giá bất động sản thế chấp. Như đã biết, mỗi một bất động sản, với một mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểu dáng, cấu trúc....sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có những bất động sản phải kết hợp nhiều phương pháp định giá. Đối với những bất động sản có giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như : nhà máy điện, nhà máy xi măng.. . mà chúng ít được trao đổi trên thị trường bất động sản, khi phải xác định giá của chúng thì không có phương pháp nào phù hợp là phương pháp thầu khoán. Những mặt hạn chế của phương pháp so sánh lại là điểm mạnh của phương pháp này. Vì vậy trong định giá bất động sản để thế chấp, đối với những bất động sản như trên thì người định giá phải sử dụng phương pháp thầu khoán. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các loại chi phí để định giá theo chi phí người định giá cần chú ý rằng : nếu những chỗ thay thế được và xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá trị phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó đối với các ngôi nhà mới khác. Tuy nhiên các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân người định giá. 4. Trình tự tiến hành định giá bất động sản. Định giá bất động sản gồm nhiều bước có trật tự và lôgic, điều này giúp cho nhà định giá đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Qúa trình định giá gồm các bước sau: a.Thu thập thông tin. Để định giá một bất động sản ta cần biết những thông tin về bất động sản đó, các thông tin cần thu thập về bất động sản bao gồm : + Thông tin về vị trí, kích thước lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ bất động sản, mô tả các đặc điểm pháp lý … + Thông tin về các quyền lợi với tài sản được định giá :về quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng, quyền chuyển nhượng, các điều khoản hạn chế …mục đích, chức năng, nhiệm vụ của việc định giá … + Ngày định giá : giá trị của một bất động sản chỉ có hiệu lực pháp lý khi nó được định giá vào một ngày xác định theo qui định của pháp luật. Thông tin về giá trị của bất động sản đã được định giá trước đây, giá trị này phụ thuộc vào mục đích định giá. b. Lập kế hoạch định giá. + Nhận biết các yếu tố cung cầu phù hợp với các đặc điểm và các quyền tài sản, đặc điểm của thị trường. + Nhận biết các thông tin về thị trường tài sản và tài liệu dùng để so sánh, phát triển các thông tin. + Thiết kế trương trình, thu thập và nghiên cứu thông tin, xử lý thông tin. c.Phân tích thông tin. -Phân tích thông tin về thị trường. - Phân tích thông tin về tài sản. - Phân tích thông tin về các tài sản khác để so sánh. -Phân tích sử dụng. d.Lựa trọn phương pháp định giá. Tài sản nhà đất rất đa dạng, được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, lựa chọn đúng phương pháp định giá cho mỗi loại tài sản là nhân tố quyết định để có kết quả tối ưu. Việc lựa trọn phương pháp định giá cho mỗi loại tài sản không chỉ phụ thuộc vào đặc điểm của các tài sản và tình hình sử dụng tài sản mà còn phụ thuộc vào mục đích định giá. Mỗi tài sản có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá, mỗi phương pháp sẽ cho một kết quả nhất định. Để ước tính chính xác giá trị của bất động sản ta phải so sánh giữa các phương pháp để lựa chọn phương pháp phù hợp nhất với đặc điểm của bất động sản và mục đích định giá. III. Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp. A. Quản lý bất động sản thế chấp. 1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp. Đối với các hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo thì việc quản lý tài sản đảm bảo là đương nhiên và rất cần thiết. Đối với các khoản vay có tài sản cầm cố thì ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của bên cầm cố, còn đối với các khoản vay có tài sản thế chấp thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấy tờ về tài sản thế chấp ngân hàng còn phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản thế chấp. Nếu như ngân hàng yêu cầu người đi vay phải có tài sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì việc quản lý tài sản trong thời gian thế chấp là để ngăn chặn sự mất mát sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trị của tài sản thế chấp. Trong quản lý tài sản thế chấp, ngoài việc bản thân ngân hàng trực tiếp kiểm tra còn có sự phối hợp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường nơi có tài sản thế chấp và sơ Địa chính –Nhà đất, sự phối hợp này với mục đích phòng ngừa bên thế chấp chuyển nhượng hay thực hiện các quyền khác với tài sản trong thời gian thế chấp. Ngoài mục đích trên thì ngân hàng cũng phải kiểm tra giám sát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi vay vốn về tình hình sử dụng, quản lý bất động sản thế chấp, để pháp hiện kịp thời những sai lệch trong cam kết để có những biện pháp sử lý kịp thời. 2. Hình thức quản lý bất động sản thế chấp. Như ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làm rất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh được những những rủi ro, khiến cho bên vay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện các cam kết của mình trong thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực. Việc quản lý bất động sản thế chấp đã được quy định trong các văn bản pháp luật của nhà nước như : NĐ 178/1999/ NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, thông tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 4/4/ 2000;NĐ08/2000/NĐ -CP ngày 10/3 /2000 của chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định số165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000/TT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC ngày 22/11/2000 hướng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng … Theo đó, quản lý bất động sản thế chấp là một số công việc cần phải thực hiện nối tiếp nhau như : Tổ chức tín dụng giữ giấy tờ sở hữu của tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và việc kiểm tra trong thời gian thế chấp, bảo hiểm tài sản thế chấp. Trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng như các công văn trong hệ thống ngân hàng đều qui định rằng đối với hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp thì trước tiên là tổ chức tín dụng kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng như các giấy tờ tài sản khác. Đây là việc làm hết sức cần thiết điều này sẽ ngăn chặn được các hành vi như : chuyển nhượng, cho, tặng … tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp, phòng ngừa những vướng mắc trong xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp phải xử lý … Tóm lại việc giữ giấy tờ tài sản thế chấp tạo cho tổ chức tín dụng ở thế “nắm đằng chuôi” đối với bất động sản thế chấp trong thời gian thế chấp. Bước tiếp theo là việc đăng ký thế chấp, đây là hành vi quản lý có sự phối hợp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là UBND cấp xã và sở Địa Chính hoặc sở Địa Chính –Nhà Đất. Đây là việc bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng trong trường hợp người thế chấp cố tình không giữ đúng những điều đã cam kết với tổ chức tín dụng trong hợp đồng thế chấp mà tổ chức tín dụng không kiểm soát được. Khi có đăng ký thế chấp tại UBND phường thì UBND phường sẽ quản lý và thông báo kịp thời cho tổ chức tín dụng để giải quyết, ngăn chặn sự giảm giá trị của tài sản thế chấp. Cùng với việc giữ giấy tờ về tài sản thế chấp và đăng ký thế chấp thì tổ chức tín dụng còn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời hạn thế chấp bất động sản. Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất. Kiểm tra định kỳ là việc tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng tiến hành xuống kiểm tra tình hình bất động sản thế chấp cũng như sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sử dụng vốn vay… của người đi vay. Kiểm tra định kỳ thường được tiến hành trong khoản thời gian là hàng quí, sáu tháng hoặc một năm. Bên cạnh việc kiểm tra định kỳ, tổ chức tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông báo trước để tránh tình trạng nguỵ biện, đối phó của người vay vốn trong các đợt kiểm tra định kỳ. B. xử lý bất động sản thế chấp. 1. Sự cần thiết phải sử lý bất động sản thế chấp trong trường hợp người vay không trả được nợ. Xử lý bất động sản thế chấp là việc cần phải làm của tổ chức tín dụng để thu hồi vốn đối với các trường hợp người đi vay không trả được nợ vì lý do nào đó. Đây là công việc mà cả người đi vay và tổ chức tín dụng đều không muốn, nếu tổ chức tín dụng biết rằng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay ngay từ đầu thì họ sẽ không cho vay, việc xử lý một bất động sản thế chấ._.i so với cách tính không đề cập đến lạm phát, theo ví dụ trên nếu không tính đến lạm phát thì giá trị của nhà là: 100m2 x 1tr x 86%=86(tr) Tuy nhiên cách trên cũng có hạn chế là gặp phải khó khăn trong việc dự báo tỷlệ lạm phát. B.Một số kiến nghị. 1.Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền. 1.1.Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại,để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản đảm bảo hoặc là đảm bảo bằng thế chấp hoặc là bằng cầm cố tài sản. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp bất động sản và yêu cầu đối với bất động sản thế chấp là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn được, đành để cơ hội kinh doanh qua đi. Tình hình này cũng góp phần làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng. Cho đến nay, còn một phần rất lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng như trên cả nước) chưa được cấp quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà, tình hình này do nhiều nguyên nhân, hiện nay sở địa chính nhà đất Thành Phố Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn như sở đã uỷ quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận; hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh. 1.2Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản. Như đã biết, định giá bất động sản ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định giá bất động sản thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thoả thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán ; sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản nhà nước. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong hoạt động của thị trường bất động sản, khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng là rất cần thiết và cấp bách. Đề nghị chín phủ cùng các bộ liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên. 1.3.Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy chuyển dịch của hàng hoá của thị trường bất động sản chỉ là nữa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kể hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường bất động sản. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản. Thậm chí thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và bất động sản trở thanh lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là mỗi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý bất động sản.. đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường bất động sản. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đẫy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay bất động sản, xoá thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước... và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là: +Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường bất động sản, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp. Luật đất đai đã sữa đổi nhưng chưa thể hiện ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất. Nhà nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng bất động sản. Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước +Tạo lập hàng hoá cho thị trường bất động sản, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhà nước cần bổ sung cơ chế quản lý bất động sản công hiện nay đang còn quá lớn trong các cơ quan công quyền như đất đai, trụ sở, diện tích mặt bằng sản xuất và các bất động sản khác. Kinh nghiệm cho thấy thị trường bất động sản sẽ sôi nổi khi nhà nước công bố quy hoạch và tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng. + Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Người bán người mua thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hổ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hoá các hình thức cần tham gia vào thị trường bất động sản và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh bất động sản. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất. + Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường bất động sản.Cần nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo cơ chế một giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và các loại bất động sản khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí và lệ phí... như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhà nước đã tạo ra mỗi trường bất động sản thế chấp.Tức là các bất động sản thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn. 1.4.Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới. Trên thị trường bất động sản, cung- cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lượt nó, giá cả lại tác động ngược trở lại cung - cầu và làm thay đổi cung-cầu về bất động sản. Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, cung bất động sản thường biến đổi chậm hơn sự biến đổi của cầu. Khi cầu về nhà ở, văn phòng, nhà xuởng sản xuất.. tăng lên thì không phải đã có ngay cung mà phải có một thời gian sau cung mới đáp ứng được cầu, vì vậy nếu cầu tăng mạnh thì sẽ giảm tăng giá bất động sản trên thị trường. Nhưng trong thị trường bất động sản, như ở nước ta hiện nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu bất động sản trên thị trường là một việc rất khó khăn và không thể làm được, vì chúng ở dạng đơn lẻ, manh mún và nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn tới những khó khăn trong việc xác định giá trị của bất động sản một cách chính xác. Để phục vụ cho việc tính giá đất cho các mục đích khác nhau, chính phủ đã ban hành nghị định 87/CP năm 1994 và UBND thành phố Hà Nội căn cứ vào NĐ 87/CP ban hành bảng giá tại Hà Nội, nhưng cho đến nay cả hai bảng giá trên đều không phù hợp so với thực tế. Cho nên đối với những bất động sản thế chấp nếu ngân hàng căn cứ vài khung giá của nhà nước để xác định giá trị thì sẽ rất thấp, không đáp ứng được nhu cầu vốn vay của khách hàng, hiện nay điều này cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn. Do vậy để cải thiện tình hình trên các ngân hàng thường xác định giá bất động sản thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của ngân hàng. Và khi đã có khung giá mới của chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp. Hiện này với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mãi, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động lên xuống của thị trường. Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trườngvà sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn. Một khung giá có biên độ giao động sẽ giúp cho giá trị của bất động sản thế chấp không quá chênh lệch so với gía thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mãi đề thu nợ. Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trường. Để xoá bỏ điều này, chính phủ các bộ cần phối hợp ban hành một khung giá khác phù hợp hơn. 1.5.Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải được xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ, trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung... như vậy mới đáp ứng được đòi hỏi của thực tiển. Hiện nay chính phủ và các cơ quan chức năng đang nổ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản. Trong thị trường bất động sản thì giá cả bất động sản là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trường. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên định giá bất động sản là điều rất cần thiết. Cơ quan này có thể làm tham mưu cho các cơ quan, tổ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết luận của mình. 1.6.Cần đưa ra chính sách về xử lý tài sản thế chấp để hạn chế xử lý bất động sản thế chấp. 1.6.1.Đưa ra cơ chế xử lý bất động sản thế chấp./ + Quy định những hình thức xử lý bất động sản thế chấp mà các bên có thể thoả thuận, lựa chọn khi ký kết hợp đồng như: - Bên thuê chấp nhận bán tài sản. - Cả hai bên cùng bán tài sản. - Giao cho ngân hàng bán tài sản - Gán nợ bằng tài sản tài sản thế chấp - Thoả thuận bằng các phương pháp khác + Nâng cao quyền hạn của ngân hàng được quyền chủ động bán tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp không được xử lý theo hướng tích cực để thực hiện nghĩa vụ trả nợ như: + Sau một thời gian quy định kể từ ngày nợ đến hạn trả mà tài sản không được các bên xử lý theo các phương thức đã thoả thuận. + Quy định chi tiết trình tự, thủ tục các bước tiến hành của từng phương thức xử lý tài sản thế chấp. + Đề ra nhiều phương thức bán tài sản thế chấp để các bên vận dụng một cách linh hoạt phù hợp với điều kiện từng nơi và điều kiện của các bên như: - Bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua tài sản - Bán đấu giá qua trung tâm hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật. - Tổ chức tín dụng được tổ chức bán đấu giá tài sản ở những nơi mà chưa có trung tâm hoặc xa trung tâm bán đấu giá tài sản để thu nợ một cách nhanh nhất. - Thu nợ bằng chính tài sản thế chấp nếu ngân hàng đồng ý và thấy cần thiết để dùng vào kinh doanh, khai thác cho thuê và để bán thu tiền về. 1.6.2.Phát mãi tài sản thế chấp thông quan hình thức đấu giá, đề nghị nhà nước nên : - Thành lập trung tâm bán đấu giá trên cả nước, đáp ứng yêu cầu xử lý bất động sản thế chấp nhất là đấu giá quyền sử dụng đất. - Quản lý lệ phí bán đấu giá tài sản phải nộp cho trung tâm hay doanh nghiệp án đấu giá với tài sản có giá trị cao. - Giao thêm chức năng, nghiệp vụ cho trung tâm bán đấu giá được quyền quyết định giá khởi điểm, lập hoạ đồ bất động sản, xác minh bất động sản không bị tranh chấp, giải toả. - Đơn giản hoá các thủ tục hành chính, pháp lý không cần thiết tạo điều kiện để tài sản được mua bán chuyển nhượng dễ dàng. 2.Kiến nghị với ngân hàng nhà nước. Ngân hành nhà nước cần sớm trình lên chính phủ và quốc hội về việc ban hành luật lệ thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt là nhà cửa, các tài sản khác gắn trên đất, sớm hoàn tất các giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà tạo điều kiện cho các ngân hàng và khách hàngthuận tiện khi vay vốn. Đối với những tài sản dùng để thế chấp nhiều lần để vay vốn tại một bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, mỗi lần thế chấp phải đóng dấu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực của cơ quan công chứng nhà nước. Nhưng điều này trong thực tế rất phức tạp đối với các doanh nghiệp thế chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp này doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng và khế ước vay vốn, nếu phải đưa ra công chứng sẽ rất phiền hà và tốn kém cho đơn vị, trên thực tế chưa ngân hàng nào thực hiện được điều này. Vậy đề nghị ngân hàng nhà nước xem xét các điều khoản để có sự chấn chỉnh hoặc có văn bản để hướng dẫn để quá trình hướng dẫn được dễ dàng thuận lợi. Ngân hàng nhà nước cũng sớm có quy định về việc lập quỹ bù đắp rủi ro tín dụng, việc trích dự phòng này có tác dụng bù đắp những phần vốn bị mất khi bán những tài sản thế chấp mà không thu hồi dư nợ. Quỹ bù đắp này có thể được thiết lập với những quy định : + Trích lập theo từng kỳ với mức tỷ lệ thích hợp khác nhau thay vì trích lập từ đầu năm. + Việc trích lập dựa vào số dư quý trước và bảng phân tích dư nợ qua hạn. + Cần xem xét lại tỷ lệ tư quy định về trích lập quỹ dự phòng. Trên cơ sở mối tương quan giữa tỷ lệ nợ quá hạn và số rủi ro có thể xảy ra cần phải xử lý đồng thời phân loại thích hợp cho từng loại tài sản theo tính chất của chúng. + Giá trị dự phòng nên trích lập theo từng nhóm tài sản có phân loại. Quyết định 217- ngân hàng ngày 17/05/1996 của ngân hàng nhà nước và có điều 341, 359 của bộ luật dân sự, thông tư liên bộ số 03/TTLB- BTP-BCH-TCD về xử lý tài sản đảm bảo, cho phép ngân hàng bán đấu giá bất động sản thế chấp nếu đáo hạn mà con nợ không thanh toán. Nhưng trên thực tế rất khó khăn khi áp dụng, vì bên bán tự phát mãi mà không được phòng trước bạ công nhận nên không chuyển được quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người mua. Nếu yêu cầu trung tâm bán đấu giá tài sản thì phải ký hợp đồng uỷ quyền giữa ba bên: trung tâm bán đấu giá, ngân hàng, con nợ. Vì vậy khi con nợ bỏ trốn tránh không ký hợp đồng thì trung tâm bán đấu giá không dám nhận bán do con nợ không giao nhà cho người trúng đấu giá. Theo quy định để đảm bảo thu hồi nợ ngân hàng phải thực hiện theo thủ tục sau gồm 3 bước: + Khiếu kiện con nợ tại toà án để có phán quyết cho phát mãi tài sản. + Làm đơn xin thi hành án + Đề nghị phòng thi hành án ký hợp đồng với trung tâm bán đấu giá. Thời gian 3 bước này kéo dài 6 tháng và có thể lâu hơn nữa, nếu con nợ cho người trả giá cao nhưng không mua, dù bị mất tiền ký quỹ. Vậy kiến nghị ngân hàng nhà nước, bộ tư pháp, tổng cục địa chính, tòa án nhân dân tối cao... phối hợp nghiên cứu giải quyết vấn đề trên nhằm rút ngắn thời gian hạn chế thất thoát và ứ động vốn cho ngân hàng. 3.Kiến nghị với Ngân Hàng Công Thương Việt Nam. Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nên giao quyền tự quyết hơn nữa cho SGDI về việc xử lý bất động sản thế chấp. Các văn bản như : nghị định 86 /CP ngày 19/12/1996 của chính phủ về quy chế xử lý tài sản thế chấp, thông tư liên bộ 03/TTLB-BTP-BCH-TCĐC về xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng năm 2001; QĐ 217/QĐ ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, bộ luật dân sự... đã thực sự tháo gỡ một phần ách tắc, chóng đóng băng vốn, tạo cơ sở cho ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Như vậy khi đã có đủ các quy chế chung, các công cụ giám sát, điều tiết đã có, Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nên giao quyền tự quyết, tự chịu trách nhiệm cho các chi nhánh trực thuộc mình. Để từ đó tạo điều kiện cho các chi nhánh hoạt động tốt hơn và xử lý tài sản thế chấp được nhanh chóng, gọn nhẹ hơn. Ngân Hàng Công Thương Việt Nam chỉ nên giám sát kiểm tra, đôn đốc và cho ý kiến chỉ đạo, hướng dẫn bằng văn bản cho SGDI. Có như vậy việc xử lý tài sản thế chấp sẽ diễn ra được dễ dàng, thuận lợi hơn nâng cao ý thức trách nhiệm của các cho nhánh. Quy chế bán đấu giá tài sản ban hành theo nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của chính phủ còn nhiều phức tạp, mâu thuẫn. Quy chế đã mở lối thoát cho các ngân hàng trong việc chủ động bán tài sản thế chấp để thu hồi vốn mà không nhất thiết phải có sự đồng của người vay, giải quyết được các vướng mắc trước đây phải xử lý theo trình tự tố tụng, tuy nhiên lại không quy định biện pháp xử lý và quyền của người bán đấu giá trong trường hợp khi người thế chấp không đồng ý uỷ quyền cho người bán đấu giá và sẽ không giao tài sản cho người mua khi bán đấu giá. Ngoài ra đối với việc phát mãi quyền sử dụng đất, quy chế yêu cầu người thế chấp, người nhận thế chấp phải có đơn xin phép bán quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép, trong khi luật đất đai cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và do đó khi người vay không được thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình thì đương nhiên khi ngân hàng được bán đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy quy chế đấu giá lại một lần nữa vừa mở rộng lối thoát cho ngân hàng nhưng lại cản trở cho ngân hàng trong việc thực thi quy chế này, đặc biệt người thế chấp không tự nguỵện bán quyền sử dụng đất khi rất khó khăn để ngân hàng thu hồi vốn. Như vậy đê nghi định của chính phủ đi vào thực tế, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và mở ra một lối thoát thực sự cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng thì đề nghị Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nên cụ thể hoá và hướng dẫn các quy chế bán đấu giá tài sản SGDI, để SGDI có căn cứ rõ ràng, chính xác hơn về quy chế bán đấu giá tài sản và do vậy việc uỷ quyền bán đấu giá của SGDI được thuận lợi hơn. Đối với những bất động sản thế chấp mà ngân hàng phải xử lý để thu hồi nợ nhưng chưa được xử lý vì nhiều lý do khác nhau, trong thời gian chờ xử lý thì ngân hàng phải quản lý, khai thác những bất động sản thế chấp đó, nhưng công việc này đòi hỏi không ít thời gian, tốn sức người sức của, nếu không có kinh nghiệm lại làm tăng thêm chi phí, cho nên đa phần các Ngân hàng thương mại lớn hiện nay ở nước ta đều thành lập Công ty quản lý và khai thác nợ, nhiệm vụ Công ty này là tiếp nhận quản lý và khai thác xử lý những bất động sản thế chấp sao cho có hiệu quả nhất, việc tồn tại một Công ty như vậy vừa bớt gây khó khăn cho ngân hàng, vừa giúp ngân hàng thu được nợ có hiệu quả nhất.. tại SGDI nới riêng và các chi nhánh Ngân Hàng Công Thương nói chung hiên nay vẫn còn những trường hợp bất động sản thế chấp cần xử lý và chuyển giao cho Công ty quản lý và khai thác nợ, sự hoạt động hiệu quả của Công ty này phần nào tháo gỡ những vướng mắc của SGDI trong vấn đề xử lý bất động sản thế chấp. Vậy kiến nghị Ngân Hàng Công Thương Việt Nam khuyến khích nâng cao vai trò và hiệu quả của Công ty. Hiện nay mọi hoạt động liên quan đến công tác tín dụng tại SGDI luôn được sự quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn của Ngân Hàng Công Thương Việt Nam. Tuy vậy tại đây những vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp vẫn còn có những khó khăn, tồn tại vừa do yếu tố khách quan vừa do yếu tố chủ quan. Để hoàn thiện công việc trên, trong phạm vi bài viết này em xin đưa ra vài kiến nghị: + Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ, kỹ thuật định giá bất động sản thế chấp cho cán bộ tín dụng làm công tác định giá. Đồng thời không ngừng kiểm soát chặt chẽ tịnh đầy đủ, tính pháp lý của hồ sơ thế chấp và bất động sản thế chấp, mở rộng quy mô tín dụng có bất động sản thế chấp. Hiện nay đa phần công việc định giá tại ngân hàng đều do các cán bộ tín dụng kiêm nhiệm, công việc định giá thường được thực hiện theo kinh nghiệm, chưa có phương pháp cụ thể, bên cạnh đó chưa có một khung giá phù hợp nên kết quả định giá thường chưa sát với giá trị thực của bất động sản thế chấp. Bên cạnh đó hiện nay trên thị trường đã xuất hiện trường hợp dùng giấy tờ giả về bất động sản thế chấp vay vốn trây ỳ không trả nợ, khi ngân hàng tiến hành xiết nợ thì mới vỡ lẽ, vậy để đảm bảo độ an toàn cho khoản tín dụng, bên cạnh quy định bất động sản bảo đảm thì ngân hàngcũng phải kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ về tài sản thế chấp. + Bên cạnh việc đào tạo thì quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối vói cán bộ định giá cũng là điều rất cần thiết. Điều này nhằm hạn chế những trường hợp vì tình cảm riêng tư mà trường hợp bất động sản không đủ tiêu chuẩn cũng cho thế chấp hoặc định giá bất động sản thế chấp cao hơn giá trị thực của nó trên thị trường. Đối với những trường hợp như vậy, khi phát hiện phải xử phạt nghiêm minh, quy trách nhiệm vật chất với người làm sai. Ngược lại cũng phải có sự thông cảm, chia sẽ trách nhiệm đối với cán bộ tín dụng trong trường hợp rủi ro xảy ra do khách quan. Với những trường hợp như vậy nên xử lý rủi ro bằng quỹ dự phòng rủi ro và phải có chế độ khen thưởng xứng đáng với những cán bộ luôn làm tốt công việc để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn. + Tiếp theo là SGDI nên áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, lưu trữ và phân tích dữ liệu về thị trường bất động sản. Trong cơ chế thị trường, những thông tin về thị trường bất động sản luôn thay đổi, biến động vì vậy để có thể định giá bất động sản thế chấp chính xác thì ta phải lưu trử và phân tích những thông tin từ thị trường, để từ đó chọn lọc ra những thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định giá mà điều này chỉ có thể thực hiện được một cách nhanh chóng, chính xác thông qua hệ thống máy vi tính. +Cho đến nay, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã sử dụng nhiều biện pháp để kích thích phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta, chẳng hạn như sử dụng các công cụ tài chính, đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, đầu tư phát triển nhà cung cấp cho người có thu nhập thấp và trung bình, nhưng hiện nay đa phần các giao dịch trên thị trường bất động sản thế chấp ở nước ta, nhà nước chưa kiễm soát được. Tức là hiện tượng chuyển nhượng nhà đất với hình thức viết giấy trao tay còn phổ biến, bằng cách này họ có thết tránh được một khoản thuế không nhỏ hoặc không phải mất thời gian, phiền hà khi làm thủ tục chuyển nhượng, hình thức này có thể diễn ra bất cứ khi nào và ở bất cứ đâu, miễn là người mua đồng ý. Đối với các bất động sản thế chấp thì hiện tượng này là một thách thức. Sau khi đem thế chấp tại ngân hàng để vay vốn, người thế chấp hoàn toàn có thể chuyển nhượng bất động sản thế chấp cho người khác dưới hình thức các “Giấy chuyển nhượng viết tay”, nếu điều này xảy ra thì ngân hàng sẽ gặp rắc rối khi xử lý bất động sản thế chấp bời vì khi đó phải giải quyết thoả đáng quyền lợi cho cả người nhận chuyển nhượng trái phép kia. Do vậy để đảm bảo lợi ích chính đáng của ngân hàng, kiến nghị với các cơ quan ngành địa chính, tư pháp, Ngân hàng trung ương phải có biện pháp khắc phục tình trạng chuyển dịch ngầm của thị trường bất động sản. Đồng thời SGDI cũng nên có biện pháp quản lý chặt chẽ bất động sản trong thời gian thế chấp và xử lý nếu tình huống này xảy ra. Kết luận Thế chấp bất động sản, trong một số trường hợp là không thể thiếu khi cho vay, các hoạt động chính liên quan đến một bất động sản khi thế chấp gồm : Định giá, quản lý và xử lý, theo lôgic thì công việc trước được tiến hành cẩn thận chu đáo thì công việc sau sẽ thuận lợi hơn. Nhưng thực tế hiện nay nhiều bất động sản thế chấp đang gặp nhiều khó khăn trong xử lý để thu hồi nợ, nguyên nhân thì nhiều nhưng việc định giá khi thế chấp chưa được chính xác và quản lý trong thời gian thế chấp chưa chặt chẽ là một trong các nguyên nhân chính. Vì vậy theo tình hình chung ngân hàng phải đầu tư, nâng cao hiệu quả của từng hoạt động liên quan đến bất động sản thế chấp. Thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN hiện nay đã có những bước tiến quan trọng, không phải ngân hàng nào cũng làm được, đó là :Giá trị của bất động sản thế chấp được xác định dựa trên cơ sở thị trường tại thời điểm định giá và có xu hướng tiến gần tới giá thị trường, đã đáp ứng được nhu cầu về vốn của người vay. Hồ sơ pháp lý được kiểm duyệt chặt chẽ cộng với sự quản lý nghiêm ngặt trong thời gian thế chấp cho nên hiện nay tại sở giao dịch I hầu như không phải xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ. Tuy nhiên hoạt động định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại sở giao dịch I hiện nay cũng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, một phần do cơ chế, chính sách, một phần do bản thân ngân hàng. Muốn khắc phục được vấn đề này thì cần phải có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan, ban ngành chức năng, cùng sự nỗ lực từ phía ngân hàng. Tài liệu tham khảo Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất –Lê Đình Thắng, NXB chính trị quốc gia 2000. Các phương pháp định giá bất động sản - Đoàn Văn Trường, NXB KHKT 2000. Tạp chí xây dựng năm 2001,2002. Tạp chí Địa Chính năm 2000,2001,2002. Tạp chí Ngân Hàng năm 2001,2002. Tạp chí Tài Chính năm 2001,2002. Báo Kinh Tế Đô Thị năm 2001,2002. Thời Báo Kinh tế Việt Nam năm 2001,2002. Luật Đất Đai. Bộ Luật Dân Sự và các văn bản pháp luật khác liên quan. Mục lục Chương i. Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội. 1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản. 1 2.Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp. 3 3.Vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội 4 II. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp. 5 1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp. 5 2.Căn cứ và nguyên tắc định giá. 8 3. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp. 12 3.1 Phương pháp so sánh. 13 3.2 Phương pháp đầu tư. 20 3.3 Phương pháp giá thành. 23 4. Trình tự tiến hành định giá bất động sản. 27 III. Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. 28 A. Quản Lý bất động sản thế chấp. 28 1. Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp. 28 2. Hình thức quản lý bất động sản thế chấp. 29 B. Xử lý bất động sản thế chấp. 30 1. Sự cần thiết phải xử lý bất động sản thế chấp trong trường hợp người vay không trả được nợ. 30 2. Các hình thức xử lý bất động sản thế chấp khi người vay không trả được nợi. 31 Chương II. Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI – NHCTVN I. Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của SGDI. 32 1. Lịch sử hình thành và phát triển 32 2. Hoạt động của SGDI 34 3. Mục tiêu, phương hướng hoạt động. 38 II. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI 39 1. Quy định của NHNN và NHCT Việt Nam về thế chấp bất động sản 39 2. Kiểm tra trước khi cho vay 16 3. Tình hình định giá bất động sản thế chấp. 49 III. Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. 60 A. Quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp. 60 1. Kiểm tra định kỳ. 60 2. Kiểm tra đột xuất. 61 B. Xử lý bất động sản thế chấp. 61 1. Căn cứ và tình hình xử lý. 61 2. Tình hình xử lý. 63 IV. Đánh giá chung. 65 Chương III. Một số đề xuất và kiến nghị nhắm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN 68 I. Bài học kinh nghiệm rút ra trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. 68 1. Những thuận lợi và thành công. 68 2. Những khó khăn. 70 3. Những tồn tại. 74 II. Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN. 78 A. Một số biện pháp đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại SGDI trong thời gian tới. 79 B. Một số kiến nghị. 82 1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền. 82 1.1. Đầy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. 82 1.2.Ban hành văn bản pháp luật qui định phương pháp, trình tự, thủ tục định giá bất động sản. 83 1.3 Nâng cao các biện pháp quản lý, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. 84 1.4. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới phù hợp với xu thế thị trường hiện nay. 86 1.5. Cải cách hành chính, thành lập cơ quan định giá bất động sản. 87 1.6. Đơn giản hoá thủ tục công chứng giấy tờ về bất động sản thế chấp. 88 2. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước. 89 3. Kiến nghị với ngân hàng công thương việt nam. 91 Kết luận . 95 Tài liệu tham khảo 96 ._.