Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Là một trong những quận nội thành, quận Hai Bà Trưng nằm ở phía Đông Nam trung tâm thủ đô Hà Nội. Trong những năm gần đây, tại các phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, chúng tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” 1.2. Mục đích và yêu cầu 1.2.1.Mục đích - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. - Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. - Phân tích các yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. 1.2.2.Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND thành phố; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Tổng quan thị trường đất đai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại một thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa [10] . 2.1.1.Thị trường đất đai trên thế giới Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất. Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép [10]. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay [10]. 2.1.2.Thị trường đất đai Việt Nam 2.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây: * Giai đoạn trước năm 1945: Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền. * Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. * Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất ( chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó. * Giai đoạn từ năm 1993 đến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên. Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá. Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn: + Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn. + Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất. Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003. Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài. Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới. 2.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau: * Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức. *Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995 và 2001 – 2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. * Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn. 2.2. Tổng quan về giá đất 2.2.1.Khái quát chung về giá đất Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. 2.2.2.Cơ sở khoa học hình thành giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. 2.2.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất. Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản [10]. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa to chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. 2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [10]. Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất: Địa tô Giá đất= Lãi suất ngân hàng 2.2.2.3. Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. P0 Q D0 Q1 S O P Q0 D1 E' P1 E Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai Theo hình 1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư... Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ). S D1 Giá G1 D G Số lượng đất đai Hình 2.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn Hình 2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất. Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993. 2.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất G._.iá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu : 2.2.3.1. Yếu tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. a. Yếu tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt : - Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. - Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất. - Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất. - Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên. - Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất. b. Yếu tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng. c. Yếu tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu : - Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại. - Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. - Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất. - Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. d. Yếu tố quốc tế Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất. đ. Yếu tố kinh tế Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu : - Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế. - Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau - Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất. - Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất. 2.2.3.2. Yếu tố khu vực Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó. - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác. - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly ... - Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất. - Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. 2.2.3.3. Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại. - Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả. - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất. - Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất. - Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. - Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. - Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất... - Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. - Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất. 2.2.4.Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những nhân tố này lại luôn ở thế biến động. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau: 2.2.4.1. Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất,…) đối với loại thửa đất đó. Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá. Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá. “Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá. 2.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước. Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật. - Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể). - Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất động sản và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của bất động sản. 2.2.4.3. Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giấ đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác. Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác. 2.2.5.Các phương pháp định giá đất Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc sống. Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá. Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007, bao gồm: 2.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây: * Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin. - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát. - Những thông tin cần thu thập: + Vị trí. + Hiện trạng sử dụng đất. + Điều kiện về kết cấu hạ tầng. + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội). + Các đặc điểm về pháp lý . + Thời điểm, mức giá chuyển nhượng, đấu giá QSDĐ thành công. + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán. * Bước 2: So sánh, phân tích thông tin Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá. * Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng QSDĐ của từng thửa đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá * Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3. 2.2.5.2. Phương pháp thu nhập Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau: * Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá. * Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập * Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 - Tổng chi phí đã tính ở Bước 2 * Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng 2.2.5.3. Phương pháp chiết trừ Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây: * Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. * Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên. * Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất. Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá - Phần giá trị hao mòn * Bước 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1 Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng BĐS - Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất * Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá 2.2.5.4. Phương pháp thặng dư Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất phải tiến hành các bước sau: * Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau: - Đặc điểm của khu đất. - Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. * Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS. Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất. Tổng giá trị phát triển = Trong đó: - TRi là doanh thu năm thứ i của dự án - r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại - n là số năm thực hiện dự án * Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển. Tổng chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư. Tổng chi phí phát triển = Ci là chi phí năm thứ i của dự án * Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất: Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển 2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 2.3.1.Công tác định giá đất trên thế giới Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý. Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam. 2.3.1.1. Định giá đất ở Trung Quốc Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao… 2.3.1.2. Định giá đất ở Úc Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác. Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 nhóm: - Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính: + Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể. + Định giá tạm thời. + Định giá để phân xử đơn khiếu nại. - Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác. 2.3.1.3 Định giá đất ở Thuỵ Điển Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc. Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh. 2.3.2.Công tác định giá đất tại Việt Nam Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003: “Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: a. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất. c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. d. Định giá đất. Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại điều 56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “ Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.” Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.” “Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi quyết định. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”. Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “ Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”. Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là : phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất có bốn phương pháp để thực hiện. 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Nội dung nghiên cứu - Điều tra, thu thập, khảo sát các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có tác động đến giá đất tại địa bàn các phường thuộc quận Hai Bà Trưng. - So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu. - Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở. 3.2. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm: 3.2.1.Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường quận, qua mạng Internet, qua sách báo… để tổng hợp các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu. 3.2.2.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Căn cứ vào giá quy định của UBND thành phố Hà Nội năm 2007 và điều kiện thực tế của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Chúng tôi chọn 25 đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của quận và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 5 nhóm. Nhóm I (trên 35 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Bùi Thị Xuân, Trần Nhân Tông, Bà Triệu (Nguyễn Du - Thái Phiên), Phố Huế (Nguyễn Du - Nguyễn Công Trứ), Mai Hắc Đế. Nhóm II (từ 30 đến cận 35 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Nguyễn Thượng Hiền, Thi Sách, Lê Đại Hành, Nguyễn Công Trứ (Phố Huế - Lò Đúc), Lê Thanh Nghị. Nhóm III (từ 25 đến cận 30 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Trần Khát Chân (Phố Huế - Lò Đúc), Bạch Mai, Giải Phóng (Đại Cồ Việt - Trường Chinh), Lò Đúc, Minh Khai (Chợ Mơ – Kim Ngưu). Nhóm IV (từ 20 đến cận 25 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Võ Thị Sáu, Thanh Nhàn, Lạc Trung, Đại La, Kim Ngưu. Nhóm V (dưới 20 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Trần Đại Nghĩa, Phố Vọng, Bạch Đằng, Nguyễn Khoái, Lãng Yên . 3.2.3.Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất… qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở đô thị trên thực tế thị trường quận Hai Bà Trưng. 3.2.4.Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu - Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng quý của các năm điều tra. - Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị. 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Vị trí địa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội 4.1.1.Vị trí địa lý Quận Hai Bà Trưng nằm ở phía Đông Nam trung tâm thành phố Hà Nội, là một trong 9 quận nội thành, có 20 phường với 102 đường phố. Quận có tổng diện tích tự nhiên là 1.008,89 ha; có vị trí địa lý: phía Đông giáp quận Long Biên, phía Nam giáp quận Hoàng Mai, phía Bắc giáp quận Hoàn Kiếm, phía Tây giáp quận Đống Đa và quận Thanh Xuân. Hệ thống giao thông trên địa bàn quận Hai Bà Trưng là đầu mối quan trọng của thủ đô với các tỉnh phía Nam, với nhiều trục giao thông chính như: Quốc lộ 1A, đường vành đai 1, đường vành đai 2, các trục đường hướng tâm: Giải Phóng - Lê Duẩn, Bà Triệu, Trương Định - Bạch Mai - Phố Huế… Đây là điều kiện thuận lợi cho quận để phát triển kinh tế, chính trị, thương mại, dịch vụ, … 4.1.2.Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 4.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội Trong những năm qua, ở vị thế là quận trung tâm của thủ đô Hà Nội, kinh tế hàng hoá nhiều thành phần trên địa bàn tiếp tục phát triển đúng hướng, các hoạt động thương mại - dịch vụ trên địa bàn quận phát triển mạnh và chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu kinh tế. Quan hệ sản xuất trên cơ sở được tổ chức lại sản xuất kinh doanh linh hoạt và có hiệu quả hơn. Quận Hai Bà Trưng là địa bàn có nhiều cơ sở công nghiệp lớn thuộc nhiều ngành, trong đó tập trung nhiều nhất là công nghiệp dệt may, giày - dép, chế biến lương thực - thực phẩm và cơ khí. Tính đến năm 2007, khối lượng công nghiệp trên địa bàn quận gần 200 cơ sở kinh tế trung ương, thành phố, hơn 500 công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân và công ty cổ phần, hơn 10.000 hộ kinh doanh cá thể. Sản xuất nông nghiệp chiếm vị trí rất nhỏ trong cơ cấu kinh tế của quận, quỹ đất nông nghiệp của quận hiện nay đã giảm rất nhiều so với những năm trước. Do vậy, cùng với quá trình phá._.iá chuyển nhượng là 83,2 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch về giá đất là tương đối nhiều do: thửa đất tại số nhà 90 có diện tích là 55,2 m2, mặt tiền 7,5 m và có vị trí đối diện công viên Tuổi trẻ; thửa đất tại số nhà 176 có diện tích là 80 m2, mặt tiền 5,0 m và có vị trí ở cuối đường Võ Thị Sáu và một phần diện tích nằm vào quy hoạch công viên Tuổi trẻ. Như vậy yếu tố cá biệt của thửa đất có ảnh hưởng trực tiếp đến giá chuyển nhượng của thửa đất đó. 4.7. Giải pháp Để giải quyết các vấn đề trên, đề tài xin đưa ra một số giải pháp cụ thể như sau: - Nhà nước cần xây dựng khung giá và giá đất ở phải phù hợp với thực tế tại địa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất. - Giá đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất trên thị trường tại địa phương. Việc điều chỉnh giá đất và xác định giá đất là công việc phức tạp, nhạy cảm và ảnh hưởng đến nhiều mặt của nền KT-XH và sự ổn định của người dân. Vì vậy trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới,... thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện. Việc phân loại đường phố cũng cần được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, có thể phân loại đường phố theo từng khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, và cần bổ sung hệ số điều chỉnh về hình thể thửa đất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi,... Cụ thể đối với địa bàn nghiên cứu UBND thành phố Hà Nội cần xem xét để có thể điều chỉnh mức giá hợp lý hơn. - Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và BĐS. Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học. - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất UBND các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân. - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai. Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chính đối với đất đai phải trên cơ sở giá đất. - Trong hệ thống quản lý đất đai của nước ta hiện nay, mọi công tác tài chính liên quan đến đất đai đều được áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước.UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị định chung của Chính phủ. Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về đất đai sẽ dẫn đến khó khăn cho các địa phương trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ,... Vì vậy, Chính phủ và UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai liên quan đến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số điều chỉnh khác nhau để đảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. KẾT LUẬN Hai Bà Trưng là quận cũ có vị thế trung tâm của thủ đô Hà Nội với hệ thống giao thông đồng bộ, là đầu mối quan trọng của thủ đô với các tỉnh phía Nam. Trong những năm qua, trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung và quận Hai Bà Trưng nói riêng tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh và giá đất có sự biến động tương đối lớn. Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân gây nên những khó khăn vướng mắc trong việc thực hiện các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai. Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao. Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích, ... 5.2. KIẾN NGHỊ - Nhà nước cần xây dựng khung giá và giá đất ở phải phù hợp với thực tế tại địa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất. - Giá đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất trên thị trường tại địa phương. - Về tổ chức định giá đất: để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và BĐS. - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học. TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính (2004). Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bộ tài chính (2007). Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ (2004). Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Chính Phủ (2007). Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Hoàng Văn Cường (2006). “Thị trường bất động sản: diễn biến và giải pháp”. Nguyễn Vũ Kiên (2005). Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp "Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh". Phạm Hoài Nam (2006). Luận văn thạc sỹ khoa học “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” - Đại học Quốc Gia Hà Nội. Quốc hội (1993). Luật Đất đai 1993 Quốc hội (2003). Luật Đất đai 2003 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình thị trường bất động sản. NXB Nông nghiệp UBND quận Hai Bà Trưng (2007). Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng quận Hai Bà Trưng năm 2007 UBND quận Hai Bà Trưng (2007). Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng quận Hai Bà Trưng năm 2007 UBND quận Hai Bà Trưng (2007). Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng quận Hai Bà Trưng năm 2007 UBND quận Hai Bà Trưng (2003, 2004, 2005, 2006, 2007). Báo cáo công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận trong các năm từ 2003 – 2007. UBND quận Hai Bà Trưng (2003, 2004, 2005, 2006, 2007). Sổ quản lý theo dõi công tác biến động đất đai từ 2003 - 2007 của quận Hai Bà Trưng. UBND thành phố Hà Nội (1997). Quyết định số 3519/1997/QĐ-UBND ngày 12/9/1997 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. UBND thành phố Hà Nội (2004). Quyết định số 119/2004/QĐ-UBND ngày 8/4/2004 về việc ban hành giá tạm thời các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 31 tháng 12 năm 2004. UBND thành phố Hà Nội (2004), Quyết định số 199/2004/QĐ-UBND ngày 29/12/2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2005. UBND thành phố Hà Nội (2006). Quyết định số 05/2006/QĐ-UBND ngày 3/1/2006 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2006. UBND thành phố Hà Nội (2006). Quyết định số 242/2006/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007. Đặng Hùng Võ (2006). Tài liệu cho bài nói chuyện “ Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” tại chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright. PHỤ LỤC Phụ lục 1. Bảng điều tra giá đất các đường phố nhóm I năm 2007 Vị Trí Mẫu Số Nhà Tên chủ sử dụng Đặc điểm thửa đất Giá đất(nghìn đồng/m2) Diện tích(m2) Mặt tiền(m) Chiều sâu(m) Giáquy định Giá thị trường 1. Phố Huế (Nguyễn Du - Nguyễn Công Trứ) 1 I1a 220 Nguyễn Đức Dũng 90.0 5.0 18.0 40.000 186.500 I1b 148 Nguyễn Hải Yến 125.0 5.5 22.5 40.000 208.300 I1c 135 Vũ Mạnh Cường 112.0 6.0 18.5 40.000 238.500 2 - - - - - - 19.600 - 3 I1a 318 (nhà bên trong) Trần Quốc Hoàn 36.0 3.5 10.0 16.000 68.000 I1b 120 (nhà bên trong) Hoàng thị thu hà 65.0 4.5 14.5 16.000 73.500 I1c 300 (nhà bên trong) Dương Văn Mão 53.0 4.0 13.0 16.000 76.000 4 I1a 226 (nhà bên trong) Trần Thị Gái 78.0 5.0 15.5 13.400 45.700 I1b 180( nhà bên trong) Nguyễn Thị Hoà 49.0 3.5 14.0 13.400 53.500 2. Phố Bà Triệu 1 I2a 253 Đỗ Quang Lợi 115.0 5.5 21.0 38.000 198.500 I2b 270 Vũ Như Khôi 144.0 6.0 24.0 38.000 195.000 I2c 132 Ngô Xuân Trường 102.0 6.0 17.0 38.000 223.600 2 - - - - - - 19.000 - 3 I2b 205 (nhà bên trong) Phạm Hồng Phong 72.0 8.0 9.0 15.700 69.200 I2c 136 (nhà bên trong) Hoàng Thị Thu Hà 46.0 4.0 11.5 15.700 73.000 4 I2a 270 (nhà bên trong) Trần Thị Thuý 92.0 8.0 11.5 12.900 48.300 3. Phố Trần Nhân Tông 1 I3a 40 Hoàng Thu Diệp 89.0 4.0 22 40.000 189.500 I3b 35 Nguyễn Việt Hùng 75.0 5.0 15 40.000 196.500 I3c 18 Phạm Đình Vụ 104.0 4.5 23 40.000 219.000 2 - - - - - - 19.600 - 3 - - - - - - 16.000 - 4 I3a 20 (nhà bên trong) Trần Hồng Nhị 46.0 4.0 11.5 13.400 51.700 I3b 41 (nhà bên trong) Lê Bích Hạnh 65.0 6.0 11 13.400 48.500 4. Phố Mai Hắc Đế 1 I4a 95 Lê Thị Nga 84.0 5.5 15.3 35.000 177.000 I4b 57 Hoàng Ngọc Cách 126.0 5.0 25.2 35.000 182.500 I4c 12 Ngô Văn Nam 95.0 6.5 14.6 35.000 197.000 2 - - - - - 18.200 - 3 I4a 56 (nhà bên trong) Phạm Minh Tuyết 71.0 5.5 12.9 14.800 68.000 4 I4a 14(nhà bên trong) Nguyễn Thị Hiền 52.0 4.0 13.0 12.550 47.000 I4b 27 (nhà bên trong) Nguyễn Thị Quý 38.0 4.0 9.5 12.550 50.000 5. Phố Bùi Thị Xuân 1 I5a 91 Đào Gia Mẫn 92.0 5.0 18.4 35.000 155.000 I5b 157 Lưu Thị Thuỷ 136.0 6.0 22.7 35.000 160.900 I5c 120 Nguyễn Thu Hương 105.0 5.5 19.1 35.000 180.000 2 I5a - - - - - 18.200 - 3 I5a 96 (nhà bên trong) Nguyễn Thanh Văn 39.0 4.0 9.8 14.800 65.700 4 I5a 135 (nhà bên trong) Mai Vân Anh 27.0 4.0 6.8 12.550 47.200 Phụ lục 2. Bảng điều tra giá đất các đường phố nhóm II năm 2007 Vị Trí Mẫu Tên chủ sử dụng Đặc điểm thửa đất Giá đất(nghìn đồng/m2) Diện tích(m2) Mặt tiền(m) Chiều sâu(m) Giá quy định Giá thị trường 1. Phố Nguyễn Thượng Hiền 1 II1a 57 Nguyễn Tiến Dũng 190 5.0 38.0 33.000 132.000 II1b 1 Chế Ngọc Phong 76 4.5 17.0 33.000 140.500 II1c 31 Nguyễn Trọng Khôi 186 6.0 31.0 33.000 138.500 2 - - - - - - 17.500 - 3 - - - - - - 14.200 - 4 II1a 15 (nhà T2 trong) Phan Thanh Tùng 12 4.0 3.0 12.300 32.500 II1b 29 (nhà T2 trong) Bùi Mạnh Hồng 16 3.5 4.6 12.300 38.900 2. Phố Lê Đại Hành 1 II2a 8 Nguyễn Trọng Hiệp 200 10.5 19 30.000 105.000 II2b 15 Phạm Thị Hoà 72 6.0 12.0 30.000 129.000 II2c 32 Nguyễn Thu Thuỷ 47 4.5 10.4 30.000 133.500 2 II2a 2 ngõ LĐH Phạm Khắc Thuý 42 5.0 8.4 16.500 65.500 II2b 9 ngõ LĐH Lê Thị Thu Hà 54 4.5 12.0 16.500 70.000 II2c 14 ngõ LĐH Lại Văn Quý 62 5.0 12.4 16.500 82.500 3 II2a 25 (nhà bên trong) Phạm Hồng Nhi 31 3.0 10.3 13.500 46.800 4 II2a 37 (nhà bên trong) Nguyễn Anh Tuấn 27 3.0 9.0 11.850 34.800 3. Phố Thi Sách 1 II3a 20 Nguyễn Kim Dung 112 5.5 20.4 32.000 105.000 II3b 16 Trần Danh Thái 93 6.0 15.5 32.000 109.500 II3c 3 Nguyễn Văn Đồng 105 7.0 15.0 32.000 116.700 2 - - - - - - 17.200 - 3 II3a 17 (nhà bên trong) Vũ Thị Gái 45 3.5 12.9 13.900 46.100 4 II3a 28 (nhà bên trong) Kháng Trọng Tuấn 28 4.0 7.0 12.150 32.700 4. Phố Lê Thanh Nghị 1 II4a 122 Nguyễn Bá Thịnh 42.5 3.8 11.2 30.000 108.700 II4b 87 Nguyễn Thị Thọ 125 5.0 25.0 30.000 100.000 II4c 110 Doãn Đức Thuỷ 98 5.5 17.8 30.000 100.600 2 II4a 62 ngõ 36 Dương Ngọc Hiến 76 5.0 15.2 16.500 49.500 II4b 13 ngõ 125 Võ Hùng Cường 49 4.5 10.9 16.500 67.300 3 II4a 32 ngõ 204 Nguyễn Anh Minh 64 5.5 11.6 13.500 32.000 II4b 6 ngách 15 ngõ 36 Trần Xuân Thắng 38 4.0 9.5 13.500 29.800 4 II4a 38 ngõ 174 Nguyễn Bích Hạnh 44 4.0 11.0 11.850 25.000 II4b 24 ngách 9 ngõ 125 Chu Thị Liên 51 4.0 12.8 11.850 28.000 5. Phố Nguyễn Công Trứ (Phố Huế - Lò Đúc) 1 II5a 61 Dương Thị Nguyệt 121.0 4.5 26.9 32.000 105.500 II5b 79 Nguyễn Phú Đắc 45.6 3.5 13.0 32.000 98.900 II5c 25 Ngô Xuân Sơn 51.0 3.5 14.6 32.000 99.500 2 II5a - - - - - - - 3 II5a 75 (nhà bên trong) Nguyễn Bắc 27.0 3.0 9.0 13.900 44.300 4 II5a 29 ( nhà bên trong) Nguyễn Thị Hoài 42.0 4.0 10.5 12.150 32.500 Phụ lục 3. Bảng điều tra giá đất các đường phố nhóm III năm 2007 Vị Trí Mẫu Tên chủ sử dụng Đặc điểm thửa đất Giá đất(nghìn đồng/m2) Diện tích(m2) Mặt tiền(m) Chiều sâu(m) Giá quy định Giá thị trường 1. Đường Trần Khát Chân (Phố Huế - Lò Đúc) 1 III1a 420 Nguyễn Thanh Vân 120 6.0 20.0 25.000 177.500 III1b 236 Vũ Thị Loan 145 6.0 24.2 25.000 175.000 III1c 378 Ngô Thị Loan 115 5.5 20.9 25.000 173.000 2 III1a 12 ngõ 434 Giang Văn Sơn 45 5.0 9.0 14.300 81.000 III1b 12 lô A khu di dân TN Đỗ Thị Hoà 97 4.5 21.6 14.300 73.500 III1c 16 lô A khu di dân Lê Thị Trinh 56 5.0 11.2 14.300 72.000 3 III1a 21 ngõ 281 Hà Thuỳ Dương 84 3.0 28.0 11.800 48.500 III1b 17 ngách 434/24 Nguyễn Quốc Tuấn 39 3.0 13.0 11.800 46.900 4 III1a 73 ngõ 281 Nguyễn Thị Thanh 45 4.5 10.0 10.500 34.500 III1b 42 ngõ 112 Nguyễn Văn Hoà 28 3.5 8.0 10.500 29.500 2. Phố Bạch Mai 1 III2a 101 Nguyễn Hoàng Lân 103.0 5.5 18.7 25.000 108.500 III2b 128 Lê Ánh Tuyết 114.0 6.0 19.0 25.000 100.600 III2c 10 Trần Minh Thảo 80.0 5.0 16.0 25.000 122.100 2 III2a 5 ngõ 295 Phạm Văn Bồng 51 6.0 8.5 14.300 63.500 III2b 28 ngõ 295 Bùi Mạnh Thuỷ 81 7.0 11.6 14.300 57.500 III2c 17 ngõ 424 Hoàng Ban 40 3.5 11.5 14.300 60.500 3 III2a 49 ngõ 105 Đỗ Tuấn Đạt 102 6.0 17.0 11.800 29.000 III2b 50 ngõ Mai Hương Đào Mạnh Cường 24 3.0 8.0 11.800 32.000 III2c 34B Đình Đông Dương Thị Yến 68 4.5 15.0 11.800 29.900 4 III2a 13 ngõ 273 Nguyễn Hữu Đức 26 3.5 7.5 10.500 24.000 III2b 23 ngõ Giếng Mứt Phạm Đức Phượng 50 5.0 10.0 10.500 23.100 III2c 38 Ngõ Lò Lợn Ngô Anh Tuấn 42 6.5 6.5 10.500 24.000 3. Đường Giải Phóng (ĐCV - Trường Chinh) 1 III3a 135 Nguyễn Thị Lý 92 5.0 18.4 25.000 105.200 III3b 103 Phan Mạnh Tùng 122 6,5 18,8 25.000 96.500 III3c 197 Hoàng Thị Minh 69 5,3 13,0 25.000 125.900 2 III3a 80 ngõ 205 Ngô Thị Hiếu 45 4.5 10.0 14.300 54.200 III3b 2 ngõ 205 Trần Đăng Đệ 64 4.0 16.0 14.300 59.000 3 III3a 43 ngõ 75 Đỗ Kim Nguyên 84 6.0 14.0 11.800 37.000 III3b 94 ngõ cột cờ Nguyễn Hữu Danh 38 3.5 10.9 11.800 33.400 4 III3a 10 ngách 78, ngõ 205 Trần Minh Hoàng 120 6.0 20.0 10.500 25.500 III3b 12 ngách 49, cột cờ Nguyễn Văn Thi 56 4.5 12.4 10.500 21.700 4. Phố Lò Đúc 1 III4a 182 Nguyễn Văn Thành 72 4.5 16.0 29.000 98.500 III4b 26 Nguyễn Minh Hà 48 4.0 12.0 29.000 104.500 III4c 47 Lê Khắc Thuỳ 90 5.0 18.0 29.000 103.900 2 III4a - 16.100 3 III4a 11 ngõ 98 Nguyễn Thị Bát 58 5.0 11.6 13.200 32.700 4 III4a 178 (nhà bên trong) Vũ Thị Kim Nam 39 3.5 11.1 11.700 28.100 III4b 25 ngách 33/6 Phạm Thị Hồng Vân 36 4.0 9.0 11.700 27.500 5. Phố Minh Khai (chợ Mơ - Kim Ngưu) 1 III5a 34 Lê Thu Hà 95 5.0 19.0 25.000 64.000 III5b 120 Bùi Mạnh Thuỷ 108 5.0 21.6 25.000 58.000 III5c 349 Vũ Thị Nga 162 5.5 29.5 25.000 57.000 2 III5a 11 ngõ Hoà Bình 1 Phạm Văn Đước 51 5.0 10.2 14.300 35.000 III5b 13 ngõ 15 Phạm Ngọc Bích 87 8.0 10.9 14.300 27.500 III5c số 2 ngõ 76 Nguyễn Trang Hiền 34 4.0 8.5 14.300 38.000 3 III5a 40 ngõ Hòa Bình 2 Trần Trọng Hiệp 115 5.0 23.0 11.800 24.500 III5b 32 ngõ 185/26 Nguyễn Kim Quân 28 3.5 8.0 11.800 26.000 III5c số 9 ngõ Hoà Bình 4 Vũ Thị Lan Anh 42 4.0 10.5 11.800 24.800 4 III5a 53 ngõ Hoà Bình 7 Lê Quang Tuyến 84 4.0 21.0 10.500 17.000 III5b 24 ngách 81 ngõ 15 Trần Xuân Linh 72 4.0 18.0 10.500 21.500 III5c 33B ngõ Chùa Hưng kí Nguyễn Thị Thanh 38 4.0 9.5 10.500 20.600 Phụ lục 4. Bảng điều tra giá đất các đường phố nhóm IV năm 2007 Vị Trí Mẫu Số nhà Tên chủ sử dụng Đặc điểm thửa đất Giá đất(nghìn đồng/m2) Diện tích(m2) Mặt tiền(m) Chiều sâu(m) Giá quy định Giá thị trường 1. Phố Võ Thị Sáu 1 IV1a 90 Trần Tiến Quang 55.2 7,5 7,4 21.000 108.800 IV1b 176 Vũ Thị Loan 80.0 5.0 16.0 21.000 83.200 IV1c 29 Nguyễn Văn Liên 45.0 5.0 9.0 21.000 103.500 2 IV1a 3 ngõ 88 Lê thị Ngọc Bích 46.0 4.0 11.5 12.500 48.000 IV1b 26 ngõ 88 Dương Quốc Thanh 110.0 4.5 24.4 12.500 52.200 3 IV1a số 17, lô 65B Trần Thị Châu 92.0 4.5 20.4 10.500 32.000 4 IV1a 99b ngõ 31 Huỳnh Ngọc Tuấn 72.0 4.5 16.0 9.400 25.700 2. Phố Thanh Nhàn 1 IV2a 81 Đào Hải Long 53.0 4.5 11.8 21.000 83.500 IV2b 48 Đỗ Thị Tho 32.0 3.5 9.1 21.000 85.000 IV2c 317 Đỗ Đức Long 72.0 5.0 14.4 21.000 75.400 2 IV2a 11 ngõ 85 Hoàng Văn Hùng 34 4.0 8.5 12.500 52.000 IV2b 25 ngõ 85 Lê Văn Nguyên 66 4 16.5 12.500 41.200 3 IV2a 83 ngõ Quỳnh Tổ 34 B Lê Sĩ Thuần 21.0 3.0 7.0 10.500 29.000 IV2b 62A ngõ Quỳnh Nguyễn Trung Xô 24.0 3.0 8.0 10.500 31.600 4 IV2a số 8, ngõ 257 Nguyễn Vân Anh 30.0 3.5 8.6 9.400 20.000 IV2b số 3 ngách 5/43/101 Trần Văn Chức 25.0 3.5 7.1 9.400 22.000 3. Phố Lạc Trung 1 IV3a 346 Nguyễn Văn Giáp 68.0 4.5 15.1 20.000 72.500 IV3b 11 Trương Vĩnh Thịnh 125.0 5.0 25.0 20.000 83.000 IV3c 62 Nguyễn Kim Anh 105.0 5.0 21.0 20.000 79.400 2 IV3a 7 ngõ 19 Nguyễn Thị Cúc 68.0 5.0 13.6 12.000 46.000 IV3b 62 ngõ 19 Cao Trân Tượng 37.0 3.5 10.6 12.000 38.500 IV3c 15 ngõ 156 Nguyễn Tố Loan 49.0 4.5 10.9 12.000 49.000 3 IV3a Số 24, ngách 19/31 Đỗ Trung Sơn 102.0 6.0 17.0 10.100 30.500 IV3b số 13 Lô B ngõ 62 Lê Thị Huyền Trang 233.0 8.0 29.1 10.100 33.500 IV3c Số 53, ngõ 71 Nguyễn Đức Chiến 35.0 3.5 10.0 10.100 26.900 4 IV3a 35, ngách 156/14 Đào Thi Hoa 64.0 8.0 8.0 9.100 23.000 IV3b 71 ngõ 62 Nguyễn Văn Trí 81.0 6.0 13.5 9.100 19.500 IV3c 127 tổ 24c Đỗ Thị Quí 30.0 3.5 8.6 9.100 24.700 4. Phố Đại La 1 IV4a 54 Nguyễn Văn Việt 107,2 4,0 26,8 20.000 60.500 IV4b 23 Phùng Quang Thanh 45,5 3,9 11,7 20.000 53.000 IV4c 107 Hoàng Văn Hùng 60,7 4,6 13,2 20.000 51.100 2 IV4a 12 ngõ Tự Do Nguyễn Hữu Phan 67.0 5.0 13.4 12.000 39.000 IV4b 31 ngõ Tự Do Hoàng Mạnh 36.0 4.5 8.0 12.000 35.000 3 IV4a 10 Ngõ Tân Lạc Bùi Thị Tơ 50.0 7.0 7.1 10.100 32.000 IV4b 17 ngõ Thống Nhất Lê Mạnh Chinh 26.0 3.5 7.4 10.100 29.500 IV4c 5 ngõ Lao Động Nguyễn Nguyệt Nga 80.0 5.0 16.0 10.100 30.000 4 IV4a 48 ngõ Lao Động Trần Thị Tuyết 39.0 3.0 13.0 9.100 21.000 IV4b 13 ngõ 97 Lê Văn Vĩnh 21.0 3.0 7.0 9.100 23.500 IV4c 21 ngõ 174 Trần Hoàng Đức 43.0 5.0 8.6 9.100 18.500 5. Phố Kim Ngưu 1 IV5a 102 Nguyễn Thị Hoà 72.0 4.5 16.0 21.000 80.500 IV5b 571 Lưu Hoàng Tế 65.0 4.5 14.4 21.000 77.100 IV5c 54 Trần Thị Gái 88.0 5.0 17.6 21.000 84.500 2 IV5a 15 ngõ 559 Trần Thị Việt 42.0 3.5 12.0 12.500 41.000 IV5b số 10 ngõ 203 Nguyễn Văn Thắng 66.0 4.0 16.5 12.500 45.000 IV5c 11, Thanh Lương 2 Nguyễn Trọng Thưởng 40.0 4.5 8.9 12.500 45.400 3 IV5a 5 ngõ 68 Chu Văn Thập 138.0 6.0 23.0 10.500 27.500 IV5b 84 ngõ 112 Nguyễn Thị Kim 95.0 5.0 19.0 10.500 33.500 IV5c 157 ngõ 203 Lê Văn Long 38.0 3.5 10.9 10.500 31.400 4 IV5a 9, Thanh Lương1 Vũ Văn Bình 127.0 5.5 23.1 9.400 22.500 IV5b 20 ngách 559/14 Đỗ Thị Mùi 27.0 3.0 9.0 9.400 21.300 IV5c 28 ngõ 233 Nguyễn Thị Quý 61.0 4.5 13.6 9.400 24.000 Phụ lục 5. Bảng điều tra giá đất các đường phố nhóm V năm 2007 Vị Trí Mẫu Tên chủ sử dụng Đặc điểm thửa đất Giá đất(nghìn đồng/m2) Diện tích(m2) Mặt tiền(m) Chiều sâu(m) Giá quy định Giá thị trường 1. Phố Trần Đại Nghĩa 1 V1a 52 ngách 122 LTN Nguyễn Hữu Nguyên 119.0 5.5 21.6 16.500 105.500 V1b 18 ngõ 110 LTN Đỗ Đắc Long 110.0 5.0 22.0 16.500 113.500 V1c 30 ngách 87/5 LTN Lê Thị Hạnh 46.0 4.0 11.5 16.500 126.600 2 V1a 87/5/10 LTN Lưu Phượng Hoàng 38.0 4.0 9.5 13.500 63.500 V1b 87/7/5 LTN Lại Văn Sứng 64.0 5.5 11.6 13.500 65.800 V1c 87/2/2 LTN Phan Văn Mạnh 46.0 6.0 7.7 13.500 67.200 3 V1a 127/18/2 LTN Ngô Bảo Hưng 46.0 4.0 11.5 11.850 39.500 V1b 140/15/10 LTN Dương Văn Thịnh 35.0 3.5 10.0 11.850 35.700 4 V1a 85/12/5 LTN Quách thị Kim Hạnh 73.0 5.0 14.6 10.500 27.000 V1b 125/7/2 LTN Nguyễn Ngọc Thắng 129.0 4.5 28.7 10.500 23.800 2. Phố Vọng 1 V2a 29 Nguyễn Tiến Hoàng 129.0 6.0 21.5 18.000 96.500 V2b 177 Nguyễn Thị Cẩm 74.0 4.5 16.4 18.000 84.500 2 V2a 55, ngõ 389 Tạ Hồng Toàn 88.0 4.5 19.6 11.200 42.000 V2b 25 ngõ 303 Trần Minh Tâm 52.0 7.0 7.4 11.200 48.500 V2c 8 ngõ 259 Ngô Thị Hoa 40.0 5.0 8.0 11.200 59.800 3 V2a 21 ngõ 333 Hoàng Thị Tâm 35.0 3.5 10.0 9.400 31.000 V2b 15 ngõ 389 Nguyễn Xuân Ngọc 97.0 8.0 12.1 9.400 32.500 V2c 13, ngõ 332 Đoàn Thị Thìn 90.0 5.5 16.4 9.400 35.200 4 V2a 24 ngõ 389 Hoàng Hông Yến 32.0 4.0 8.0 8.500 24.600 V2b 45 ngõ 333 Trần Trọng Vũ Anh 45.0 3.5 12.9 8.500 27.000 3. Đường Bạch Đằng 1 V3a 368 Hoàng Nguyên Hà 58.0 4.0 14.5 12.000 62.000 V3b 213 Nguyễn Tiến Anh 63.0 4.5 14.0 12.000 65.500 V3c 97 Trần Thị Khanh 38.0 4.0 9.5 12.000 72.600 2 V3a 6 ngõ 728 Nguyễn Như Phúc 65.0 4.5 14.4 8.540 41.500 V3b 18 ngõ 530 Nguyễn Đắc Vinh 38.0 4.5 8.4 8.540 40.000 V3c Lô 10 A1 Hồ Việt Xô Nguyễn Minh Khôi 105.0 5.0 21.0 8.540 75.100 3 V3a 19 ngách 320/14 Nguyễn Ngọc Anh 49.0 3.5 14.0 7.550 30.500 V3b 60 ngõ 9B Lê Thị Châm Oanh 37.0 3.5 10.6 7.550 34.000 V3c 11 ngõ 31 Trần Quốc tuấn 62.0 4.0 15.5 7.550 31.500 4 V3a 19 ngách 728/17 Nguyễn sỹ Cát 46.0 3.5 13.1 6.480 25.500 V3b 28 ngõ 142 Lê Thị Nga 30.0 3.0 10.0 6.480 22.500 V3c 45 ngõ 49A Nguyễn thị Anh Thu 52.0 4.0 13.0 6.480 24.000 4. Đường Nguyễn Khoái 1 - - - - - - 15.000 - 2 V4a 12 ngõ 688 Nguyễn Bích Huệ 36.0 3.0 12.0 9.750 41.500 V4b 2 ngõ 760 Nguyễn Thị Đức 46.0 4.5 10.2 9.750 44.000 V4c Lô 1 – A10 ĐT Đầm Trấu Châu Anh Tuấn 145.0 5.0 29.0 9.750 90.000 3 V4a 3 ngõ 265 Nguyễn Minh Đức 61.0 4.5 13.6 8.400 33.000 V4b 9, ngõ 37A Nguyễn Xuân Lan 52.0 4.0 13.0 8.400 30.500 V4c 73 ngõ 688 Phùng Viết Thắng 35.0 3.0 11.7 8.400 31.600 4 V4a 97 ngõ 32B Nguyễn Ngọc Khảm 152.0 5.0 30.4 7.500 19.500 V4b 62 ngõ 16B Hoàng Thị Ái 29.0 3.0 9.7 7.500 22.000 V4c 17 ngách 760/29 Vũ Văn Lâm 44.0 3.5 12.6 7.500 23.900 5. Phố Lãng Yên 1 V5a 35 Bùi Đức Minh 78 4.0 19.5 12.000 31.200 V5b 118 Nguyễn Thị Thu 143 6.5 22.0 12.000 30.000 2 - - - - - - 8.450 - 3 V5a 17 ngõ 64 Trần Xuân Lâm 82 5.0 16.4 7.550 14.500 V5b 5 ngõ 9 Hoàng Mộng Long 36 3.0 12.0 7.550 17.700 4 V5a 11 ngách 54/5 Nguyễn Kim Doanh 28 3.5 8.0 6.480 11.100 V5b 103 ngõ 37 Nguyễn Bích Tiếp 68 4.0 17.0 6.480 13.500 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI LÊ THỊ PHƯƠNG THẢO TÌM HIỂU GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG - THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2008 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Lê Thị Phương Thảo LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau Đại học - trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Thị Phương Thảo MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng Danh mục từ viết tắt vii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1. Giá trị sản xuất các ngành trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 35 4.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 38 4.3. Khung giá đất ở tại đô thị 41 4.4. Giá đất ở quy định của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 41 4.5. Giá đất ở quy định của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội từ 01/07/2004 đến 31/12/2004 42 4.6. Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2005 đến năm 2007 43 4.7. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49 4.8. Giá đất của đường phố nhóm I 51 4.9. Giá đất của đường phố nhóm II 58 4.10. Giá đất của đường phố nhóm III 65 4.11. Giá đất của đường phố nhóm IV 72 4.12. Giá đất của đường phố nhóm V 79 4.13. Chênh lệch giá trung bình trên các vị trí của các đường phố 88 DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai 15 2.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 16 4.1. Cơ cấu các nhóm đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 37 4.2. Sơ đồ hành chính quận Hai Bà Trưng 38 4.3.Sơ đồ các tuyến đường, phố trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 47 4.4. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I 53 4.5. Biểu đồ giá thị trường phố Huế (Nguyễn Du - Nguyễn Công Trứ) 54 4.6. Phố Huế 55 4.7. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm II 59 4.8. Biểu đồ giá đất thị trường phố Lê Đại Hành 61 4.9. Vị trí 2 phố Lê Thanh Nghị 62 4.10. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III 66 4.11. Giá đất thị trường phố Bạch Mai 67 4.12. Đường Trần Khát Chân 68 4.13. Đường Minh Khai (chợ Mơ – Kim Ngưu) 70 4.15. Biểu đồ giá đất thị trường phố Kim Ngưu 75 4.16. Phố Võ Thị Sáu 76 4.17. Phố Đại La 77 4.18. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm V 82 4.19. Biểu đồ giá đất thị trường phố Vọng 82 4.20. Phố Trần Đại Nghĩa 83 4.21. Khu nhà ở Bãi Than Vọng 85 4.22. Khu đô thị Đầm Trấu 86 ._.