Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO tr−êng ®¹I häc n«ng nghiÖp Hµ NéI ---------------------------- LÊ THỊ PHƯƠNG THẢO Tìm hiểu giá ñất ở trên ñịa bàn Quận Hai Bà Trưng Thành phố Hà Nội luËn v¨n th¹c sÜ Chuyên ngµnh : Quản lý ðất ñai Ma số : 60.62.16 Người hướng dẫn : PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà Hµ Néi - 2008 2 1. ðẶT VẤN ðỀ 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài Trong quá trình ñổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai là một trong những yếu tố quan trọng. ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước ñòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp ñể tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho ñầu tư phát triển, thúc ñẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản, trong ñó ñịnh giá ñất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá ñất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước ñể thực hiện quản lý ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá ñất ñể giá ñất trở thành công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng ñất ñai, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và hiệu quả. Là một trong những quận nội thành, quận Hai Bà Trưng nằm ở phía ðông Nam trung tâm thủ ñô Hà Nội. Trong những năm gần ñây, tại các phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc ñộ ñô thị hóa rất nhanh; vấn ñề quản lý nhà nước về ñất ñai còn nhiều bất cập, giá ñất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư, khi người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,… Những bất cập trên dẫn ñến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về ñất ñai và khó khăn cho các cấp 3 chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về ñất ñai tại ñịa phương. Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác ñịnh giá ñất, giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị trường, chúng tôi thực hiện ñề tài: “Tìm hiểu giá ñất ở trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” 1.2. Mục ñích và yêu cầu 1.2.1.Mục ñích - Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. - Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng. Trên cơ sở ñó ñề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. - Phân tích các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn ñịnh giá ñất phù hợp với khả năng sinh lời của ñất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác ñịnh giá ñất. 1.2.2.Yêu cầu - Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như: Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND thành phố; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở. - Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. 4 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. ðó là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hoá. Thị trường ñất ñai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan ñến ñất ñai tại một thời ñiểm nhất ñịnh. Thực chất thị trường này ñã có từ lâu ñời nhưng nó tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện nay, thị trường ñất ñai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa [10] . 2.1.1.Thị trường ñất ñai trên thế giới Thị trường ñất ñai là một thị trường ñặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. ðất ñai cũng ñược mua bán trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ theo giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu ñất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thị trường ñất ñai ñã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường ñất ñai ở hầu hết các nước trên thế giới ñã ñến giai ñoạn phát triển cao, khẳng ñịnh ñược vị trí vai trò của mình và có những ñóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Tại các nước tư bản phát triển, chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của ñất ñã mang lại cho thị trường ñất ñai tính ñộc quyền cao, từ ñó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng ñoạn. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán ñất chứ không áp 5 ñặt giới hạn hành chính ñối với thị trường ñất ñai. Tại ñây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê ñất. Trong giai ñoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh ñầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá ñất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu ñô thị. Khi các cơn sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến nền kinh tế hoặc thu hút ñầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác ñộng cho phù hợp. ðể giảm bớt quy mô tích tụ ñất ñai, Chính phủ nhiều nước ñã thi hành chính sách hạn ñiền và những qui ñịnh hạn chế quyền chuyển nhượng ñất ñai. ðất nông nghiệp ở Anbani ñược coi là thuộc sở hữu của gia ñình nông dân theo pháp lệnh ñất ñai từ năm 1991, nhưng ñến năm 1995 việc bán ñất ñược coi là bất hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh ñất bị qui ñịnh không ñược bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không ñược bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán ñất cho mình. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông nghiệp chỉ ñơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia ñình chỉ ñược sở hữu ñất trồng trọt không quá 13,5 ha ñất canh tác cộng với 1,35 ha ñất ở, nếu vượt hạn mức phải ñược Nhà nước cho phép [10]. Tính ñộc quyền về sở hữu ñất và giá ñất của CNTB ñã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh ñế quốc. Hiện nay không còn khả năng này trong khi ñó trình ñộ tích tụ tư bản ñã ñạt ñến ñỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực ñầu tư ñã thúc ép mở cửa thị trường ñất ñai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng ñất ñược áp dụng nhiều là cho thuê ñất ñai. Thị trường nhà ñất trên thế giới ñã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút ñầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, ðài Loan là những nước ñi ñầu trong lĩnh vực kinh doanh BðS ở nước ngoài. Qua ñó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường ñất ñai trong xu thế hội nhập hiện nay [10]. 6 2.1.2.Thị trường ñất ñai Việt Nam 2.1.2.1. Khái quát về thị trường ñất ñai Việt Nam Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường ñất ñai - một loại thị trường ñặc biệt với hàng hoá thuộc loại ñặc biệt ñược ñưa ra trao ñổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường ñất ñai ở nước ta thành các giai ñoạn sau ñây: * Giai ñoạn trước năm 1945: Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao ñổi ñất ñai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho ñịa chủ, thực dân. Khi ñó giá ñất cũng ñược quy ñổi thành tiền. * Giai ñoạn từ năm 1945 ñến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ ñã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy ñịnh về ñất ñai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Các hoạt ñộng giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về ñất ñai và nhà ở ñã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn ñược thực hiện theo truyền thống tập quán cộng ñồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy ñịnh về giao dịch bất ñộng sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi ñăng ký quyền sở hữu nhà ñất. * Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần ñầu tiên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán ñất ñai. Từ năm 1986, mặc dù ñã xác ñịnh ñường lối chuyển ñổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật ñất ñai năm 1988 vẫn quy ñịnh: “Nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, ñể cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy ñịnh: “ Người ñược thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi ñược người 7 khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu ñối với nhà ở thì ñược quyền sử dụng ñất ở có ngôi nhà ñó”. Như vậy trong giai ñoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BðS là ñất ñai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về ñất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu ñược mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ ñược phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao ñổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong ñó bao hàm cả yếu tố ñất ñai. Theo kịp ñòi hỏi của thực tế phát triển, ñiều 18, Hiến pháp năm 1992 qui ñịnh: “Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”. * Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà ñất chuyển sang giai ñoạn mới. Giai ñoạn này ñánh dấu bởi sự ra ñời của Luật ñất ñai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật ñất ñai này. Luật ñất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ñiều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy ñịnh: “Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất.”(khoản 2, ñiều 3, Luật ñất ñai 1993). Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử dụng: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo từng thời gian” (ñiều 12, Luật ñất ñai 1993). ðây cũng là thời ñiểm bắt ñầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực ñầu tư nước ngoài, ñược ñánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận ñối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt ñầu bước vào giai 8 ñoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc ñẩy gia tăng cầu về BðS không chỉ ñáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà ñầu tư hướng tới tương lai. Tiếp ñó Bộ Luật dân sự năm 1995 ñã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất. Những nhân tố trên ñã tạo ra sự gia tăng ñột biến về cầu về ñất ñai- BðS và là nhân tố cơ bản khởi ñầu cho cơn sốt thị trường BðS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà ñất ñược bắt ñầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau ñó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BðS tham gia giao dịch trong giai ñoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước ñây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà ñầu cơ phải bán ñất ñai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ñất liên tục giảm, thị trường ñóng băng và không ít người ñầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Từ năm 1998 thị trường BðS ñã có dấu hiệu phục hồi trở lại, ñánh dấu bằng việc Quốc hội ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1993, trong ñó ñã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất. Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. ðến giai ñoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng ñầu tư mới sau khi ký kết hiệp ñịnh thương mại Việt - Mỹ và những thay ñổi trong chính sách cho người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà ñất ñã làm cầu về nhà ñất gia tăng. Thêm vào ñó, ñây cũng là thời ñiểm khởi ñầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong ñó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội ñến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ñất ñai và phát triển ñô thị. 9 Luật ðất ñai năm 2003 ñược thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện ñầy ñủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy ñịnh mới về kiểm soát cung cầu ñất ñai và thị trường BðS. Luật ðất ñai này ñã quy ñịnh nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai, trong ñó một số quyền năng ñã trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng ñất ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất; các tổ chức kinh tế trong nước ñược quyền lựa chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược thuê ñất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; ñã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống ñăng ký ñất ñai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng ñất, cách tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giải phóng mặt bằng; xử lý ñúng bản chất giá trị của việc chuyển ñất nông nghiệp sang sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo ñảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi ñất. Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường ñất ñai ñã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút ñầu tư và cho phép người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà cùng với quyền sử dụng ñất ở ñã thúc ñẩy thị trường BðS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu ñô thị và căn hộ cao cấp ñã thu hút nhiều khách hàng ñến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BðS ñã diễn ra một cơn sốt ñất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng ñi sâu, ñi sát với thực tế thì thị trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới. 2.1.2.2. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ yếu sau: 10 * Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát Tính tự phát của thị trường ñất ñai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng ñó là chúng ta chưa nhận thức một cách ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường ñất ñai ñối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường ñất ñai, từ ñó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp ñể ñịnh hướng và tạo ñiều kiện cho các quan hệ ñất ñai vừa vận ñộng theo các quy luật của thị trường vừa theo ñịnh hướng của Nhà nước. Trong khi ñó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán ñất ñai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai trong những năm qua ñã phải vận ñộng trong một thị trường không chính thức. *Thị trường ñất ñai những năm qua biến ñộng bất thường Thị trường ñất ñai ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất thường với những cơn sốt ñất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho ñời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường ñất ñai ñã diễn ra hai cơn sốt ñất vào các năm 1993 – 1995 và 2001 – 2003. Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá ñất tăng ñột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư tăng nhanh ñột biến mà chủ yếu là do tác ñộng bởi các dạng hoạt ñộng ñầu cơ ñất ñai gây nên ñã gây tác ñộng xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và ñời sống của dân cư. * Hoạt ñộng của thị trường ñất ñai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư ñược diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong ñó vẫn tồn tại mua bán ñược thực hiện theo phương thức trao tay và chưa ñược Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền 11 sử dụng ñất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các ñô thị, hoạt ñộng môi giới nhà ñất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà ñất”, “trung tâm nhà ñất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không ñăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Những ñặc ñiểm trên cho thấy quản lý Nhà nước ñối với thị trường ñất ñai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa ñáp ứng ñược yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường ñồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. ðây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến ñộng bất thường và không kiểm soát ñược của thị trường ñất ñai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường ñất ñai có tổ chức với sự kiểm soát và ñiều tiết hữu hiệu của Nhà nước ñã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn. 2.2. Tổng quan về giá ñất 2.2.1.Khái quát chung về giá ñất Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm nhất ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai, hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất. Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính ñúng, tính ñủ giá trị của ñất cho nên giá ñất thực tế hoặc có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai. Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược 12 hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan; giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng. Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất. Tại ñiều 4 Luật ñất ñai 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất”. 2.2.2.Cơ sở khoa học hình thành giá ñất Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do các yếu tố chính như: ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. 2.2.2.1. ðịa tô là một trong những căn cứ hình thành giá ñất. ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới chủ 13 nghĩa tư bản [10]. ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu những mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn (ñất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản ñầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại ñịa tô chênh lệch, gồm: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II. - ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược khác nhau. - ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm canh ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau. ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng ñất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. ðịa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Bên cạnh ñịa tô chênh lệch còn có ñịa tô tuyệt ñối, ñó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê ñất của ñịa chủ ñể xây dựng. ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên. 2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể thay ñổi, vì ñịa tô vận ñộng ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua ñất giảm ñi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua ñất tăng nên. Trong ðịa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt 14 quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp [10]. Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá ñất,với mối tương quan giữa ñịa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học ñã tổng kết và ñưa ra công thức xác ñịnh giá ñất: 2.2.2.3. Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng. Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai Theo hình 2.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự chuyển dịch của ñường cung và cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà P0 Q D0 Q1 S O P Q0 D1 E' P1 E ðịa tô Giá ñất= Lãi suất ngân hàng 15 tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, ñiểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không ñổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng cung về ñất ñai trên thị trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không thể di chuyển ñược từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không ñều giữa các ñịa phương do do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí ñịa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư... ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu ñược xem như hàm số của giá. Theo Luật ñất ñai 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của thửa ñất (công tác ñấu giá QSDð). Giá G1 D Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất Số lượng ñất ñai D1 S G 16 trong thời gian ngắn. ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra ñất. Do vậy, giá của nó thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương. Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm D lên D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1. Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. 2.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Giá ñất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành ñịnh giá BðS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà ñịnh giá ñã tổng hợp và ñưa ra các nhân tố chủ yếu : 2.2.3.1. Yếu tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá cả ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ ñó trở thành cơ sở ñể quyết ñịnh giá cụ thể cho các loại ñất. a. Yếu tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước ñến giá ñất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch ñất ñai nhằm mục ñích nâng cao hiệu quả sử dụng ñất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá ñất bao gồm các mặt : - Chế ñộ về ñất: bao gồm chế ñộ sở hữu ñất và chế ñộ sử dụng ñất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả ñất. - Chế ñộ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BðS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá ñất. - Quy hoạch ñô thị: Quy hoạch quyết ñịnh tới mục ñích sử dụng ñất của các thửa ñất cụ thể. Cùng một mảnh ñất nhưng mục ñích sử dụng khác nhau 17 thì giá ñất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy ñịnh mục ñích sử dụng ñất có ý nghĩa vô cùng to lớn ñối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng ñô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối ña trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng ñất. - Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt ñến giá ñất của BðS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ ñó giảm ñầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn ñầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu ñất giảm, nên giá cả ñất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả ñất tăng lên. - Ngoài ra các chính sách về giá ñất, những thay ñổi về hành chính cũng có những tác ñộng tới giá ñất. b. Yếu tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật ñộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình. Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về ñất tăng, gây tác ñộng tăng giá ñất. Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình ñộ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá ñất loại này. Sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của ñô thị hoá khiến kết cấu gia ñình nhỏ ñi, lấy ñôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay ñổi này làm tăng nhu cầu ñối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng. c. Yếu tố xã hội Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng lớn ñối với giá ñất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất qua bốn mặt chủ yếu : - Tình trạng ổn ñịnh chính trị: Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng ổn ñịnh của cục diện chính._. trị trong nước, quyết ñịnh việc ñầu tư tài sản và ñất, mức ñộ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận ñúng thời hạn. Khi lòng tin của nhà ñầu tư lớn sẽ kéo theo giá ñất tăng lên, và ngược lại. - Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống 18 an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do ñó kéo theo giá ñất tăng lên. - ðầu cơ nhà ñất: ðầu cơ nhà ñất là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng ñột xuất tới giá ñất. - Tiến trình ñô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc ñẩy quá trình ñô thị hóa. Mật ñộ nhân khẩu ñông ñúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi ñô thị hoá kéo theo mức ñộ và tốc ñộ tăng giá ñất ñều cao hơn ñất khu vực thông thường. d. Yếu tố quốc tế Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà ñất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ ñến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn ñầu tư nước ngoài. Khi ñó, lượng cầu về ñất ñai cũng thay ñổi và gây tác ñộng tới giá ñất. ñ. Yếu tố kinh tế Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác ñộng quan trọng ñối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác ñộng chi phối giá ñất qua các chỉ tiêu : - Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do ñó tổng thu cầu về ñất tăng tác ñộng làm giá ñất tăng lên. Xu thế biến ñộng về nhu cầu ñất tương ñối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế. - Mức ñộ dự trữ và ñầu tư : Mức ñộ dự trữ và mức ñộ ñầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì ñầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ và ñầu tư ñối với 19 giá ñất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ ñối với mức giá ñất. Mức ñộ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia ñình và sự biến ñộng giá cả trong thị trường nhà ñất tác ñộng qua lại với nhau - Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức ñộ ñầu tư vì phần lớn số tiền ñầu tư trong thị trường BðS là các khoản vay hoặc ñem tài sản nhà ñất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà ñầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà ñầu tư và nhân viên ñịnh giá cần nắm ñược tình hình vốn ñầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, ñặc biệt là tình hình về biến ñộng mức lãi suất. - Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình ñộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến ñộng vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về ñất ñai và giá ñất. 2.2.3.2. Yếu tố khu vực Yếu tố khu vực là chỉ ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện xã hội kinh tế của nơi có ñất, những ñặc tính ñịa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết ñịnh ñến mức giá cả ñịa sản trong ñịa phương ñó. - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất thông qua vị trí kinh tế ñối với các khu vực khác. - ðiều kiện cơ sở hạ tầng: ðiều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá ñất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, ñó là: ñường nước ngầm, ñiện lực, ñiện thoại, khí ñốt, hơi nước sưởi ấm cho ñến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét ñến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo ñảm, mức ñộ ñồng bộ và cự ly ... - Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp ñến sức khoẻ và ñời sống của cộng ñồng. ðặc biệt ñối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết ñịnh ñến giá ñất. - Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá ñất qua tính chất sử dụng ñất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những ñiều kiện hạn chế sử dụng ñất, chế ñộ 20 quản lý giao thông... Mức ñộ ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng ñất chức năng khác nhau trong ñô thị. 2.2.3.3. Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt là chỉ ñặc trưng và ñiều kiện của bản thân thửa ñất, nên cũng gọi là nhân tố thửa ñất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt ñến giá ñất tức là ảnh hưởng ñến giá cả của từng thửa ñất của mỗi loại. - Diện tích: Diện tích loại ñất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá ñều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng ñến giá cả. - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng ñến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng ñến giá ñất. - Chiều sâu: Loại ñất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố ñều khó sử dụng nên ảnh hưởng ñến giá ñất. - Hình dáng: Hình dáng mảnh ñất ñẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … ñều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục ñích ñể ở nên ảnh hưởng ñến giá ñất. - ðộ dốc: ðộ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng ñến giá ñất. - Hạn chế của quy hoạch ñô thị: Nhân tố quy hoạch ñô thị ñược xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại ñất, chiều cao vật kiến trúc, mật ñộ xây dựng, loại hình sử dụng ñất... - Vị trí ñất: Thửa ñất nằm tại ñịa ñiểm nào cụ thể trong khu ñất, cách bao xa ñể ñến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa ñất nằm ñầu ñường hay góc phố ñều có ảnh hưởng rất lớn ñến giá ñất. - Thời hạn sử dụng ñất: Nhân tố này quyết ñịnh thời gian ñược sử dụng và thu lợi từ thửa ñất ñó nên trực tiếp ảnh hưởng ñến giá ñất. 2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất Giá ñất ñược hình thành bởi sự tác ñộng qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau 21 của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương ñối và yêu cầu hữu hiệu. Những nhân tố này lại luôn ở thế biến ñộng. Các nguyên tắc cơ bản trong ñịnh giá ñất (ñịnh giá BðS) là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp ñến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi ñược xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc ñịnh giá ñất ñược tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau: 2.2.4.1. Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa ñất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác ñộng làm thay ñổi thửa ñất, thay ñổi môi trường của thửa ñất và thay ñổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô ñầu tư, về chất lượng ñầu tư thửa ñất,…) ñối với loại thửa ñất ñó. Bên cạnh ñó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, ñất của con người cũng thay ñổi không ngừng. Vì vậy, người ñịnh giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường ñể ñịnh giá ñất nhằm phù hợp với thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá. Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ñịnh giá. 2.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời ñiểm ñịnh giá cho thấy thửa ñất ñó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác ñịnh cho trước. Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất ñược hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật. - Về mặt vật chất: một thửa ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và sử 22 dụng tốt nhất khi nó thoả mãn ñược nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể). - Về mặt pháp luật: một thửa ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa ñất ñó phải ñược Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất ñối với một thửa ñất không chỉ nói ñến khả năng sinh lời của thửa ñất ñó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa ñất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá ñược bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính ñến trong ñịnh giá bất ñộng sản và trong một chừng mực nào ñó nó ñược vật chất hoá như là một chỉ tiêu ñể chỉ mặt vật chất của bất ñộng sản. 2.2.4.3. Nguyên tắc biến ñộng Giá cả ñất ñai là biến ñộng theo sự thay ñổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác ñộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ñất, mà các nhân tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến ñộng, cho nên giá cả ñất ñai là ñược hình thành trong quá trình tác ñộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ñộng chung của chúng. Khi ñịnh giá ñất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh ñất ñó, cùng với sự biến ñộng của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay ñổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến ñộng ñể căn cứ giá ñất hiện tại mà dự tính giá ñất cho tương lai. Do ñó, nguyên tắc biến ñộng và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc ñịnh giá ñất, không những phải dự tính chính xác sự biến ñộng giấ ñất trong tương lai, mà ñồng thời còn phải theo nguyên tắc biến ñộng ñể ñiều chỉnh tư liệu giá ñất ñang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian ñịnh giá thì mới xác ñịnh ñược giá ñất hợp lý và chính xác. ðiều cần chú ý là các nguyên tắc không ñứng ñơn lẻ mà có mối quan hệ 23 trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do ñó, khi ñịnh giá ñất ngoài việc cần phải hiểu biết ñầy ñủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng ñể vận dụng một cách tổng hợp mới nắm ñược giá ñất chính xác. 2.2.5.Các phương pháp ñịnh giá ñất Công tác ñịnh giá ñất của Việt Nam mới ñược chính thức ñi vào cuộc sống. Các quy ñịnh về phương pháp ñịnh giá ñất ñã dần dần ñược cụ thể hoá. Hiện nay ở nước ta, các phương pháp ñịnh giá ñược quy ñịnh theo Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007, bao gồm: 2.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp Việc ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau ñây: * Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin - Xác ñịnh ñịa ñiểm của thửa ñất, khu ñất trống so sánh ñược với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñể thu thập thông tin. - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời ñiểm khảo sát. - Những thông tin cần thu thập: ,Vị trí, hiện trạng sử dụng ñất, ñ iều kiện về kết cấu hạ tầng, môi trường (gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội), các ñặc ñiểm về pháp lý, thời ñiểm, mức giá chuyển nhượng, ñấu giá QSDð thành công và thời gian, ñiều kiện giao dịch chuyển nhượng. * Bước 2: So sánh, phân tích thông tin Căn cứ những thông tin ñã khảo sát, thu thập ñược ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh ñể lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá. Trên cơ sở ñó xác ñịnh các tiêu chí giống và khác biệt về giá ñể tính toán, xác ñịnh giá cho thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá. * Bước 3: Thực hiện ñiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñể xác ñịnh giá cho thửa ñất cần ñịnh giá. 24 Giá trị ước tính của thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá = Giá chuyển nhượng QSDð của từng thửa ñất, khu ñất so sánh ± Mức tiền ñiều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá * Bước 4: Xác ñịnh giá của thửa ñất cần ñịnh giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất so sánh ñã tính toán ñiều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3. 2.2.5.2. Phương pháp thu nhập Việc ñịnh giá ñất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau: * Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu ñược từ thửa ñất cần ñịnh giá. * Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập * Bước 3: Xác ñịnh thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm ñã tính ở Bước 1 - Tổng chi phí ñã tính ở Bước 2 * Bước 4: Ước tính mức giá ñất cần ñịnh giá theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm thu ñược từ thửa ñất Giá ñất ước tính = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ñồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng 2.2.5.3. Phương pháp chiết trừ Khi áp dụng phương pháp chiết trừ ñể ñịnh giá ñất cho mỗi loại ñất phải tiến hành các bước sau ñây: * Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường ñể lựa chọn ít nhất 3 BðS (bao gồm ñất và tài sản trên ñất) ñã chuyển nhượng thành công có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá. * Bước 2: Khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ, chính xác về các tài sản trên ñất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BðS nói trên. * Bước 3: Xác ñịnh giá trị hiện tại của tài sản ñã ñầu tư xây dựng trên ñất. 25 Giá trị hiện tại của các tài sản trên ñất = Giá trị xây dựng mới tại thời ñiểm ñịnh giá − Phần giá trị hao mòn * Bước 4: Tính toán giá trị các thửa ñất của BðS ñã lựa chọn ở bước 1 Giá trị của thửa ñất = Giá chuyển nhượng BðS − Giá trị hiện tại của các tài sản trên ñất Giá trị của thửa ñất ðơn giá của thửa ñất = Diện tích thửa ñất * Bước 5: Xác ñịnh giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá 2.2.5.4. Phương pháp thặng dư Khi áp dụng phương pháp này ñể ñịnh giá ñất phải tiến hành các bước sau: * Bước 1: Xác ñịnh mục ñích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu ñất dựa vào các căn cứ sau: - ðặc ñiểm của khu ñất. - Quy hoạch vùng, quy hoạch ñô thị; quy hoạch và các quy ñịnh về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt. * Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BðS. Tổng giá trị phát triển của BðS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, ñất phân lô… dự kiến sẽ bán ñược khi hoàn thành dự án ñầu tư vào khu ñất. Tổng giá trị phát triển = ∑ = + n i i i r TR 0 )1( Trong ñó: - TRi là doanh thu năm thứ i của dự án - r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời ñiểm hiện tại - n là số năm thực hiện dự án * Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển. Tổng chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà ñầu tư bỏ ra ñể hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà ñầu tư. 26 Tổng chi phí phát triển = ∑ = + n i i i r C 0 )1( Ci là chi phí năm thứ i của dự án * Bước 4: Xác ñịnh giá trị của thửa ñất: 2.3. Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới và Việt Nam 2.3.1.Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới ðịnh giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh. ðịnh giá là một nghệ thuật khoa học xác ñịnh giá trị tài sản cho một mục ñích nhất ñịnh trong một thời ñiểm xác ñịnh. ðất ñai hay BðS cũng là một tài sản nên ñịnh giá ñất cũng như ñịnh giá một tài sản nhưng nó mang tính chất ñặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng ñược lưu tâm trong quá trình ñịnh giá là vị trí ñịa lý. Tuỳ theo những quy ñịnh của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy ñịnh cụ thể về ñịnh giá ñất. Ở các nước phát triển và nhiều nước ñang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về ñịnh giá ñất ñược chú trọng ñầu tư, ñồng thời ñã từng bước ñi vào ổn ñịnh. Sau ñây chúng ta cùng xem xét công tác ñịnh giá ñất ở một số nước ñiển hình trên thế giới với những nét tương ñồng với Việt Nam. 2.3.1.1. ðịnh giá ñất ở Trung Quốc Ở Trung Quốc, vấn ñề ñịnh giá BðS ñã ñược quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và ñịnh giá BðS ñược thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BðS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc ñịnh giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BðS. Việc ñịnh giá ñược tiến hành theo từng thửa ñất hoặc từng BðS. Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng ñều có cơ quan ñịnh giá ñất. Với mục ñích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết ñịnh giá chuyển nhượng quyền sở hữu; Giá trị ước tính của thửa ñất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phí phát triển 27 tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà ñầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi ñền bù, xác ñịnh thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao… 2.3.1.2. ðịnh giá ñất ở Úc Úc là quốc gia có hoạt ñộng ñịnh giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan ñịnh giá ñất ở Úc ñược thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của ñất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật ñịnh; chịu trách nhiệm thi hành những ñiều khoản của luật ñất ñai ñể ñưa ra những ñánh giá ñất cho thu thuế và các dịch vụ khác. Cơ quan ñịnh giá của Úc ñược chia làm 2 bộ phận: bộ phận ñịnh giá ñất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận ñịnh giá gồm 2 nhóm: - Nhóm 1: ðịnh giá ñể phục vụ việc ñịnh mức thu thuế và ñánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính: + ðịnh giá ñể phục vụ cho thống kê tổng thể. + ðịnh giá tạm thời. + ðịnh giá ñể phân xử ñơn khiếu nại. - Nhóm 2: Dịch vụ ñịnh giá bao gồm dịch vụ ñịnh giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ ñịnh giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ ñịnh giá khác. 2.3.1.3 ðịnh giá ñất ở Thuỵ ðiển Các phương pháp xác ñịnh giá ñất ở nước ta vận dụng phương pháp xác ñịnh giá ñất của hai nước Thuỵ ðiển và Úc. Tại Thuỵ ðiển, giá ñất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, ñược xác ñịnh trên cơ sở người mua mua ñược thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán ñược thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị ñịnh giá mà tổ chức ñịnh giá ñưa ra phải ñạt 75% giá trị thị trường. ðịnh giá phải chỉ ra ñược BðS có khả năng ñóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra ñược BðS nào sẽ quyết ñịnh việc ñóng thuế. Giá trị xác ñịnh phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử 28 dụng ñất ñã tuyên bố trong hợp ñồng cho thuê. Những BðS mà không có khả năng ñóng thuế thì không cần ñịnh giá. ðịnh giá BðS ñược tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong ñó có nguyên tắc so sánh. 2.3.2.Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam Hiện nay công tác ñịnh giá ñất của nước ta ñược quy ñịnh khá chặt chẽ trong Luật ñất ñai 2003. ðịnh giá ñất là cụ thể hoá quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai của Nhà nước theo quy ñịnh tại khoản 2 ñiều 5 Luật ñất ñai 2003: Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá ñất trên thị trường vì nó biến ñộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy ñể phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy ñịnh khung giá chuẩn các loại ñất. Tại ñiều 56 Luật ðất ñai về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ghi rõ: “ Việc ñịnh giá ñất của Nhà nước phải ñảm bảo các nguyên tắc sau ñây: a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp; b. Các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; c. ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.” Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi 29 phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”. Tại khoản 2 ðiều 6 Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất quy ñịnh: “ Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế tại ñịa phương, UBND cấp tỉnh ñược quyết ñịnh giá các loại ñất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá ñất cùng loại”. ðể tiến hành các công tác ñịnh giá ñất ñược thống nhất từ trung ương ñến ñịa phương pháp luật nước ta quy ñịnh rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc ñịnh giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ ñịnh giá bao gồm: Ban vật giá chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội ñồng có trách nhiệm ñịnh giá theo một mục ñích cụ thể. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT- BTC hướng dẫn thực hiện nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. Theo ñó quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP. Theo ñó ñã quy ñịnh thêm hai phương pháp xác ñịnh giá ñất là : phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác ñịnh giá ñất có bốn phương pháp ñể thực hiện. 30 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Nội dung nghiên cứu - ðiều tra, thu thập, khảo sát các ñặc ñiểm về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có tác ñộng ñến giá ñất tại ñịa bàn các phường thuộc quận Hai Bà Trưng. - Tìm hiểu công tác ñịnh giá ñất của UBND thành phố Hà Nội từ năm 2003 ñến năm 2007. - ðiều tra giá ñất ñược giao dịch thành công trên ñịa bàn nghiên cứu từ năm 2003 ñến năm 2007 tại một số tuyến ñường phố ñại diện cho khu vực nghiên cứu. - So sánh giá ñất theo quy ñịnh của Nhà nước với giá ñất ñược trao ñổi thực tế trên thị trường nhằm ñánh giá công tác ñịnh giá ñất của thành phố Hà Nội trong những năm qua. - Tổng hợp và phân tích các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trong khu vực nghiên cứu, từ ñó ñưa ra các giải pháp cho công tác ñịnh giá ñất trong thời gian tới nhằm rút ngắn mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy ñịnh của Nhà nước. 3.2. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình tiến hành ñề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu ñược sử dụng kết hợp nhằm ñạt ñược mục ñích và yêu cầu của ñề tài ñề ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm: 3.2.1.Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường quận, qua mạng Internet, qua sách báo… ñể tổng hợp các thông tin liên quan ñến ñặc ñiểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng ñất và các tài liệu liên quan ñến giá ñất ở ñô thị khu vực nghiên cứu. 31 3.2.2.Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu Căn cứ vào giá quy ñịnh của UBND thành phố Hà Nội năm 2007 và ñiều kiện thực tế của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Chúng tôi chọn 25 ñường phố có tính chất ñại diện, phản ánh ñược sự phát triển kinh tế, xã hội của quận và giá ñất của các ñường có nhiều biến ñộng và chia làm 5 nhóm. Nhóm I (trên 35 triệu ñồng/m2) gồm các ñường phố: Bùi Thị Xuân, Trần Nhân Tông, Bà Triệu (Nguyễn Du - Thái Phiên), Phố Huế (Nguyễn Du - Nguyễn Công Trứ), Mai Hắc ðế. Nhóm II (từ 30 ñến cận 35 triệu ñồng/m2) gồm các ñường phố: Nguyễn Thượng Hiền, Thi Sách, Lê ðại Hành, Nguyễn Công Trứ (Phố Huế - Lò ðúc), Lê Thanh Nghị. Nhóm III (từ 25 ñến cận 30 triệu ñồng/m2) gồm các ñường phố: Trần Khát Chân (Phố Huế - Lò ðúc), Bạch Mai, Giải Phóng (ðại Cồ Việt - Trường Chinh), Lò ðúc, Minh Khai (Chợ Mơ – Kim Ngưu). Nhóm IV (từ 20 ñến cận 25 triệu ñồng/m2) gồm các ñường phố: Võ Thị Sáu, Thanh Nhàn, Lạc Trung, ðại La, Kim Ngưu. Nhóm V (dưới 20 triệu ñồng/m2) gồm các ñường phố: Trần ðại Nghĩa, Phố Vọng, Bạch ðằng, Nguyễn Khoái, Lãng Yên . 3.2.3.Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh ñạo, người dân ñịa phương qua mẫu phiếu ñiều tra, ñược lập cho việc thu thập thông tin từng thửa ñất… qua ñó, dữ liệu ñược sử dụng ñể ñiều tra giá chuyển nhượng, cho thuê ñất ở ñô thị trên thực tế thị trường quận Hai Bà Trưng. 3.2.4.Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu - Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng quý của các năm ñiều tra. - Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố ñến giá ñất ở ñô thị. 32 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội 4.1.1.Vị trí ñịa lý Quận Hai Bà Trưng nằm ở phía ðông Nam trung tâm thành phố Hà Nội, là một trong 9 quận nội thành, có 20 phường với 102 ñường phố. Quận có tổng diện tích tự nhiên là 1.008,89 ha; có vị trí ñịa lý: phía ðông giáp quận Long Biên, phía Nam giáp quận Hoàng Mai, phía Bắc giáp quận Hoàn Kiếm, phía Tây giáp quận ðống ða và quận Thanh Xuân. Hệ thống giao thông trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng là ñầu mối quan trọng của thủ ñô với các tỉnh phía Nam, với nhiều trục giao thông chính như: Quốc lộ 1A, ñường vành ñai 1, ñường vành ñai 2, các trục ñường hướng tâm: Giải Phóng - Lê Duẩn, Bà Triệu, Trương ðịnh - Bạch Mai - Phố Huế… ðây là ñiều kiện thuận lợi cho quận ñể phát triển kinh tế, chính trị, thương mại, dịch vụ, … 4.1.2.ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 4.1.2.1. ðiều kiện kinh tế - xã hội Trong những năm qua, ở vị thế là quận trung tâm của thủ ñô Hà Nội, kinh tế hàng hoá nhiều thành phần trên ñịa bàn tiếp tục phát triển ñúng hướng, các hoạt ñộng thương mại - dịch vụ trên ñịa bàn quận phát triển mạnh và chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu kinh tế. Quan hệ sản xuất trên cơ sở ñược tổ chức lại sản xuất kinh doanh linh hoạt và có hiệu quả hơn. Quận Hai Bà Trưng là ñịa bàn có nhiều cơ sở công nghiệp lớn thuộc nhiều ngành, trong ñó tập trung nhiều nhất là công nghiệp dệt may, giày - dép, chế biến lương thực - thực phẩm và cơ khí. Tính ñến năm 2007, khối lượng công nghiệp trên ñịa bàn quận gần 200 cơ sở kinh tế trung ương, thành phố, hơn 500 công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân và công ty cổ phần, hơn 10.000 hộ kinh doanh cá thể. Sản xuất nông nghiệp chiếm vị trí rất nhỏ trong cơ cấu kinh tế của 33 quận, quỹ ñất nông nghiệp của quận hiện nay ñã giảm rất nhiều so với những năm trước. Do vậy, cùng với quá trình phát triển kinh tế, ñô thị hoá mạnh cần ñảm bảo sự hài hoà giữa các cơ cấu ngành, các yêu cầu cảnh quan và cải thiện môi trường sinh thái. Bảng 4.1. Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng ðơn vị: Tỷ ñồng Năm 2003 2004 2005 2006 2007 GTSX chung 2147,6 2179,1 2211,4 2267,5 2402,0 Nông Nghiệp 4,6 3,9 3,4 2,5 2,0 Công Nghiệp 380,4 389,0 394,0 402,0 423,0 Xây Dựng 200,0 208,0 222,0 237,0 269,0 Thương Mại - Dịch Vụ 1563,0 1583,0 1592,0 1626,0 1708,0 (Nguồn tài liệu: Phòng Thống kê quận Hai Bà Trưng) 4.1.2.2. ðiều kiện cơ sở hạ tầng * Giao thông Với hệ thống giao thông nằm trong hệ thống giao thông thành phố, quận Hai Bà Trưng gồm cả hệ thống giao thông ñối ngoại (các trục ñường chính của thành phố) và hệ thống giao thông ñối nội (ñường nội bộ quận). Mạng lưới giao thông quận Hai Bà Trưng bao gồm cả ñường sắt và ñường bộ. Nhìn chung hệ thống giao thông của quận phân bố không ñều giữa các phường trong quận. Mạng lưới giao thông trong khu dân cư còn kém, ngõ ngách ñường hẹp có nơi chỉ dưới 1,5m ñến 2m. ðây là trở ngại lớn cho nhu cầu ñi lại phục vụ sản xuất và sinh hoạt của nhân dân. * Thuỷ lợi Quận Hai Bà Trưng là quận nội thành cũ, nhà cửa dân cư ñược hình thành từ lâu ñời dẫn ñến ñiều kiện hạ tầng không ñược ñồng bộ. Mặc dù trên ñịa bàn có nhiều ao, hồ, kênh mương nhưng hệ thống thoát nước tại nhiều 34 tuyến phố không tốt dẫn ñến việc ngập úng gây tình trạng ùn tắc giao thông và việc tiêu thoát nước trên ñịa bàn quận. * Giáo dục Quận Hai Bà Trưng có hệ thống giáo dục ñồng bộ, bao gồm: 6 trường ñại học và 73 trường từ bậc mầm non ñến cấp PTTH. 100% trẻ em ñến tuổi vào lớp 1. Tỷ lệ học sinh trung học học 2 buổi/ngày là 80%, xoá 100% phòng học cấp 4, cơ bản hoàn thành công tác ñầu tư xây dựng cơ sở vật chất trường học phục vụ việc tách cấp… ðảm bảo chất lượng giáo dục toàn diện, giữ vững ñại trà, chất lượng mũi nhọn có kết quả cao hơn năm học trước. Liên tục có các lớp ñào tạo, bồi dưỡng, nâng cao ñội ngũ giáo viên, công nhân viên về chuyên môn, nghiệp vụ của từng bậc học. Năm học 2006 - 2007, 100% học sinh hoàn thành chương trình tiểu học, tỷ lệ học sinh khá giỏi bậc tiểu học ñạt 97,3%, tỷ lệ tốt nghiệp THCS ñạt 99,8%. Ngành GD&ðT quận ñã có bước chuyển biến tích cực [12]. * Y tế Mạng lưới y tế phát triển với nhiều bệnh viện lớn, trên 300 cơ sở hành nghề y dược tư nhân và 20 trạm y tế phường về cơ bản ñã và ñang ñược ñầu tư ñạt chuẩn y tế quốc gia. 100% trẻ em dưới 5 tuổi ñược tiêm chủng mở rộng và uống vitamin A. Giảm tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng xuống còn 9%. Với trang thiết bị chữa bệnh ñầy ñủ, tiện nghi với công nghệ hiện ñại góp phần ñảm bảo, chăm sóc sức khoẻ cho nhân dân trong ñiều kiện tốt nhất. ðến nay ñã có 16/20 phường ñạt tiêu chuẩn quốc gia về y tế [12]. * Dân số Theo số liệu của phòng Thống kê quận Hai Bà Trưng, dân số của quận là 308.903 người chiếm gần 19,3% dân số toàn thành phố Hà Nội. 35 4.1.3.Tình hình sử dụng ñất ñai Kết quả thống kê ñất ñai năm 2007 ñược thể hiện ở hình 4.1 và bảng 4.2. Theo ñó, tổng diện tích tự nhiên toàn quận Hai Bà Trưng là 1008,89 ha bao gồm: - Nhóm ñất nông nghiệp: 15,67 ha, chiếm 1,56% tổng diện tích ñất tự ._. của thị trường, ñồng thời ñảm bảo tính công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc ñẩy phát triển thị trường BðS. Tuy nhiên cần có ñịnh hướng ñể ñưa giá ñất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân. 91 ðồng thời với công tác quản lý tốt giá ñất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính ñối với ñất ñai. ðảm bảo tỷ lệ ñộng viên nguồn vốn từ ñất ñai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chính ñối với ñất ñai phải trên cơ sở giá ñất. Trong hệ thống quản lý ñất ñai của nước ta hiện nay, mọi công tác tài chính liên quan ñến ñất ñai ñều ñược áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị ñịnh chung của Chính phủ. Một khung giá ñược áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về ñất ñai sẽ dẫn ñến khó khăn cho các ñịa phương trong việc giải quyết các vấn ñề liên quan ñến quản lý Nhà nước về ñất ñai trong giai ñoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDð, thu thuế chuyển QSDð,... Vì vậy, Chính phủ và UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu ñể ñưa ra những hệ số ñiều chỉnh trong các vấn ñề tài chính ñất ñai liên quan ñến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số ñiều chỉnh khác nhau ñể ñảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia ñình cá nhân sử dụng ñất. 92 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. KẾT LUẬN Hai Bà Trưng là quận cũ có vị thế trung tâm của thủ ñô Hà Nội với hệ thống giao thông ñồng bộ, là ñầu mối quan trọng của thủ ñô với các tỉnh phía Nam. Công tác ñịnh giá ñất của UBND thành phố Hà Nội: Trong những năm qua, trên ñịa bàn thành phố Hà Nội nói chung và quận Hai Bà Trưng nói riêng tốc ñộ ñô thị hoá diễn ra nhanh và giá ñất có sự biến ñộng tương ñối lớn. Vấn ñề quản lý nhà nước về ñất ñai còn nhiều bất cập trong ñó giá ñất là một trong những nguyên nhân gây nên những khó khăn vướng mắc trong việc thực hiện các chính sách pháp luật liên quan ñến ñất ñai. Giá ñất ñiều tra trên thị trường trong những năm qua tương ñối ổn ñịnh và có xu thế tăng từ năm 2003 ñến năm 2006 và tăng ñột biến vào năm 2007 do ảnh hưởng của thị trường chứng khoán và giá vàng. Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ñô thị trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng cho thấy giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá ñất do Nhà nước quy ñịnh, ñặc biệt ở những vị trí có ñiều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung ñông dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy ñịnh càng cao. ðối với các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất, tuỳ theo các loại ñường phố mà các yếu tố chi phối ñến giá ñất có vai trò khác nhau, những ñường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa ñất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn ñịnh dẫn ñến nhu cầu của người mua cao, tiếp ñến là các yếu tố về hình thể thửa ñất, ñiều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, ... Những thửa ñất trong ngõ, ngách, hẻm của các 93 ñường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và ñộ sâu của ngõ, hình thể của thửa ñất, sau mới ñến các yếu tố về ñịa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các ñường phố có mục ñích chính ñể xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau ñó là hình thể, diện tích, ... 5.2. KIẾN NGHỊ - UBND thành phố Hà Nội cần xây dựng khung giá và giá ñất ở phải phù hợp với thực tế tại ñịa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác ñịnh giá ñất do Chính phủ ban hành, giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDð thực tế ñã hình thành ở ñịa phương và phù hợp với quan hệ ñất ñai có phát sinh áp dụng giá ñất. - Giá ñất phải ñược ñiều chỉnh cho phù hợp với giá ñất trên thị trường tại ñịa phương. - UBND thành phố Hà Nội nên xây dựng tổ chức và ñào tạo các chuyên gia ñịnh giá ñất nhằm ñể khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá ñất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức ñịnh giá từ trung ương ñến ñịa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ ñịnh giá ñất và BðS. 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài chính (2004). Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. 2. Bộ tài chính (2007). Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP 3. Chính phủ (2004). Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất 4. Chính Phủ (2007). Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. 5. Hoàng Văn Cường (2006). “Thị trường bất ñộng sản: diễn biến và giải pháp”. 6. Nguyễn Vũ Kiên (2005). Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp "Tìm hiểu và ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh". 7. Phạm Hoài Nam (2006). Luận văn thạc sỹ khoa học “Nghiên cứu thực trạng giá ñất ở ñô thị trên ñịa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” - ðại học Quốc Gia Hà Nội. 8. Quốc hội (1993). Luật ðất ñai 1993 9. Quốc hội (2003). Luật ðất ñai 2003 10. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình ðịnh giá ñất, NXB Nông nghiệp. 11. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005). Giáo trình thị trường bất ñộng sản. NXB Nông nghiệp 95 12. UBND quận Hai Bà Trưng (2007). Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng quận Hai Bà Trưng năm 2007 13. UBND quận Hai Bà Trưng (2007). Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng quận Hai Bà Trưng năm 2007 14. UBND quận Hai Bà Trưng (2007). Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng quận Hai Bà Trưng năm 2007 15. UBND quận Hai Bà Trưng (2003, 2004, 2005, 2006, 2007). Báo cáo công tác quản lý ñất ñai trên ñịa bàn quận trong các năm từ 2003 – 2007. 16. UBND quận Hai Bà Trưng (2003, 2004, 2005, 2006, 2007). Sổ quản lý theo dõi công tác biến ñộng ñất ñai từ 2003 - 2007 của quận Hai Bà Trưng. 17. UBND thành phố Hà Nội (1997). Quyết ñịnh số 3519/1997/Qð-UBND ngày 12/9/1997 về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội. 18. UBND thành phố Hà Nội (2004). Quyết ñịnh số 119/2004/Qð-UBND ngày 8/4/2004 về việc ban hành giá tạm thời các loại ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 ñến ngày 31 tháng 12 năm 2004. 19. UBND thành phố Hà Nội (2004), Quyết ñịnh số 199/2004/Qð-UBND ngày 29/12/2004 về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội năm 2005. 20. UBND thành phố Hà Nội (2006). Quyết ñịnh số 05/2006/Qð-UBND ngày 3/1/2006 về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội năm 2006. 21. UBND thành phố Hà Nội (2006). Quyết ñịnh số 242/2006/Qð-UBND ngày 29/12/2006 về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội năm 2007. 22. ðặng Hùng Võ (2006). Tài liệu cho bài nói chuyện “ Chính sách pháp luật ñất ñai với kinh tế thị trường Việt Nam” tại chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright. 96 PHỤ LỤC Phụ lục 1. Bảng ñiều tra giá ñất các ñường phố nhóm I năm 2007 ðặc ñiểm thửa ñất Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Vị Trí Mẫu Số Nhà Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Giá quy ñịnh Giá thị trường 1. Phố Huế (Nguyễn Du - Nguyễn Công Trứ) I1a 220 Nguyễn ðức Dũng 90.0 5.0 18.0 40.000 186.500 I1b 148 Nguyễn Hải Yến 125.0 5.5 22.5 40.000 208.300 1 I1c 135 Vũ Mạnh Cường 112.0 6.0 18.5 40.000 238.500 2 - - - - - - 19.600 - I1a 318 (nhà bên trong) Trần Quốc Hoàn 36.0 3.5 10.0 16.000 68.000 I1b 120 (nhà bên trong) Hoàng thị thu hà 65.0 4.5 14.5 16.000 73.500 3 I1c 300 (nhà bên trong) Dương Văn Mão 53.0 4.0 13.0 16.000 76.000 I1a 226 (nhà bên trong) Trần Thị Gái 78.0 5.0 15.5 13.400 45.700 4 I1b 180( nhà bên trong) Nguyễn Thị Hoà 49.0 3.5 14.0 13.400 53.500 2. Phố Bà Triệu I2a 253 ðỗ Quang Lợi 115.0 5.5 21.0 38.000 198.500 I2b 270 Vũ Như Khôi 144.0 6.0 24.0 38.000 195.000 1 I2c 132 Ngô Xuân Trường 102.0 6.0 17.0 38.000 223.600 2 - - - - - - 19.000 - I2b 205 (nhà bên trong) Phạm Hồng Phong 72.0 8.0 9.0 15.700 69.200 3 I2c 136 (nhà bên trong) Hoàng Thị Thu Hà 46.0 4.0 11.5 15.700 73.000 4 I2a 270 (nhà bên trong) Trần Thị Thuý 92.0 8.0 11.5 12.900 48.300 3. Phố Trần Nhân Tông I3a 40 Hoàng Thu Diệp 89.0 4.0 22 40.000 189.500 I3b 35 Nguyễn Việt Hùng 75.0 5.0 15 40.000 196.500 1 I3c 18 Phạm ðình Vụ 104.0 4.5 23 40.000 219.000 2 - - - - - - 19.600 - 3 - - - - - - 16.000 - I3a 20 (nhà bên trong) Trần Hồng Nhị 46.0 4.0 11.5 13.400 51.700 4 I3b 41 (nhà bên trong) Lê Bích Hạnh 65.0 6.0 11 13.400 48.500 4. Phố Mai Hắc ðế I4a 95 Lê Thị Nga 84.0 5.5 15.3 35.000 177.000 I4b 57 Hoàng Ngọc Cách 126.0 5.0 25.2 35.000 182.500 1 I4c 12 Ngô Văn Nam 95.0 6.5 14.6 35.000 197.000 2 - - - - - 18.200 - 3 I4a 56 (nhà bên trong) Phạm Minh Tuyết 71.0 5.5 12.9 14.800 68.000 I4a 14(nhà bên trong) Nguyễn Thị Hiền 52.0 4.0 13.0 12.550 47.000 4 I4b 27 (nhà bên trong) Nguyễn Thị Quý 38.0 4.0 9.5 12.550 50.000 5. Phố Bùi Thị Xuân I5a 91 ðào Gia Mẫn 92.0 5.0 18.4 35.000 155.000 I5b 157 Lưu Thị Thuỷ 136.0 6.0 22.7 35.000 160.900 1 I5c 120 Nguyễn Thu Hương 105.0 5.5 19.1 35.000 180.000 2 I5a - - - - - 18.200 - 3 I5a 96 (nhà bên trong) Nguyễn Thanh Văn 39.0 4.0 9.8 14.800 65.700 4 I5a 135 (nhà bên trong) Mai Vân Anh 27.0 4.0 6.8 12.550 47.200 97 Phụ lục 2. Bảng ñiều tra giá ñất các ñường phố nhóm II năm 2007 ðặc ñiểm thửa ñất Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Vị Trí Mẫu Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Giá quy ñịnh Giá thị trường 1. Phố Nguyễn Thượng Hiền II1a 57 Nguyễn Tiến Dũng 190 5.0 38.0 33.000 132.000 II1b 1 Chế Ngọc Phong 76 4.5 17.0 33.000 140.500 1 II1c 31 Nguyễn Trọng Khôi 186 6.0 31.0 33.000 138.500 2 - - - - - - 17.500 - 3 - - - - - - 14.200 - II1a 15 (nhà T2 trong) Phan Thanh Tùng 12 4.0 3.0 12.300 32.500 4 II1b 29 (nhà T2 trong) Bùi Mạnh Hồng 16 3.5 4.6 12.300 38.900 2. Phố Lê ðại Hành II2a 8 Nguyễn Trọng Hiệp 200 10.5 19 30.000 105.000 II2b 15 Phạm Thị Hoà 72 6.0 12.0 30.000 129.000 1 II2c 32 Nguyễn Thu Thuỷ 47 4.5 10.4 30.000 133.500 II2a 2 ngõ LðH Phạm Khắc Thuý 42 5.0 8.4 16.500 65.500 II2b 9 ngõ LðH Lê Thị Thu Hà 54 4.5 12.0 16.500 70.000 2 II2c 14 ngõ LðH Lại Văn Quý 62 5.0 12.4 16.500 82.500 3 II2a 25 (nhà bên trong) Phạm Hồng Nhi 31 3.0 10.3 13.500 46.800 4 II2a 37 (nhà bên trong) Nguyễn Anh Tuấn 27 3.0 9.0 11.850 34.800 3. Phố Thi Sách II3a 20 Nguyễn Kim Dung 112 5.5 20.4 32.000 105.000 II3b 16 Trần Danh Thái 93 6.0 15.5 32.000 109.500 1 II3c 3 Nguyễn Văn ðồng 105 7.0 15.0 32.000 116.700 2 - - - - - - 17.200 - 3 II3a 17 (nhà bên trong) Vũ Thị Gái 45 3.5 12.9 13.900 46.100 4 II3a 28 (nhà bên trong) Kháng Trọng Tuấn 28 4.0 7.0 12.150 32.700 4. Phố Lê Thanh Nghị II4a 122 Nguyễn Bá Thịnh 42.5 3.8 11.2 30.000 108.700 II4b 87 Nguyễn Thị Thọ 125 5.0 25.0 30.000 100.000 1 II4c 110 Doãn ðức Thuỷ 98 5.5 17.8 30.000 100.600 II4a 62 ngõ 36 Dương Ngọc Hiến 76 5.0 15.2 16.500 49.500 2 II4b 13 ngõ 125 Võ Hùng Cường 49 4.5 10.9 16.500 67.300 II4a 32 ngõ 204 Nguyễn Anh Minh 64 5.5 11.6 13.500 32.000 3 II4b 6 ngách 15 ngõ 36 Trần Xuân Thắng 38 4.0 9.5 13.500 29.800 II4a 38 ngõ 174 Nguyễn Bích Hạnh 44 4.0 11.0 11.850 25.000 4 II4b 24 ngách 9 ngõ 125 Chu Thị Liên 51 4.0 12.8 11.850 28.000 5. Phố Nguyễn Công Trứ (Phố Huế - Lò ðúc) II5a 61 Dương Thị Nguyệt 121.0 4.5 26.9 32.000 105.500 II5b 79 Nguyễn Phú ðắc 45.6 3.5 13.0 32.000 98.900 1 II5c 25 Ngô Xuân Sơn 51.0 3.5 14.6 32.000 99.500 2 II5a - - - - - - - 3 II5a 75 (nhà bên trong) Nguyễn Bắc 27.0 3.0 9.0 13.900 44.300 4 II5a 29 ( nhà bên trong) Nguyễn Thị Hoài 42.0 4.0 10.5 12.150 32.500 98 Phụ lục 3. Bảng ñiều tra giá ñất các ñường phố nhóm III năm 2007 ðặc ñiểm thửa ñất Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Vị Trí Mẫu Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Giá quy ñịnh Giá thị trường 1. ðường Trần Khát Chân (Phố Huế - Lò ðúc) III1a 420 Nguyễn Thanh Vân 120 6.0 20.0 25.000 177.500 III1b 236 Vũ Thị Loan 145 6.0 24.2 25.000 175.000 1 III1c 378 Ngô Thị Loan 115 5.5 20.9 25.000 173.000 III1a 12 ngõ 434 Giang Văn Sơn 45 5.0 9.0 14.300 81.000 III1b 12 lô A khu di dân TN ðỗ Thị Hoà 97 4.5 21.6 14.300 73.500 2 III1c 16 lô A khu di dân Lê Thị Trinh 56 5.0 11.2 14.300 72.000 III1a 21 ngõ 281 Hà Thuỳ Dương 84 3.0 28.0 11.800 48.500 3 III1b 17 ngách 434/24 Nguyễn Quốc Tuấn 39 3.0 13.0 11.800 46.900 III1a 73 ngõ 281 Nguyễn Thị Thanh 45 4.5 10.0 10.500 34.500 4 III1b 42 ngõ 112 Nguyễn Văn Hoà 28 3.5 8.0 10.500 29.500 2. Phố Bạch Mai III2a 101 Nguyễn Hoàng Lân 103.0 5.5 18.7 25.000 108.500 III2b 128 Lê Ánh Tuyết 114.0 6.0 19.0 25.000 100.600 1 III2c 10 Trần Minh Thảo 80.0 5.0 16.0 25.000 122.100 III2a 5 ngõ 295 Phạm Văn Bồng 51 6.0 8.5 14.300 63.500 III2b 28 ngõ 295 Bùi Mạnh Thuỷ 81 7.0 11.6 14.300 57.500 2 III2c 17 ngõ 424 Hoàng Ban 40 3.5 11.5 14.300 60.500 III2a 49 ngõ 105 ðỗ Tuấn ðạt 102 6.0 17.0 11.800 29.000 III2b 50 ngõ Mai Hương ðào Mạnh Cường 24 3.0 8.0 11.800 32.000 3 III2c 34B ðình ðông Dương Thị Yến 68 4.5 15.0 11.800 29.900 III2a 13 ngõ 273 Nguyễn Hữu ðức 26 3.5 7.5 10.500 24.000 III2b 23 ngõ Giếng Mứt Phạm ðức Phượng 50 5.0 10.0 10.500 23.100 4 III2c 38 Ngõ Lò Lợn Ngô Anh Tuấn 42 6.5 6.5 10.500 24.000 3. ðường Giải Phóng (ðCV - Trường Chinh) III3a 135 Nguyễn Thị Lý 92 5.0 18.4 25.000 105.200 III3b 103 Phan Mạnh Tùng 122 6,5 18,8 25.000 96.500 1 III3c 197 Hoàng Thị Minh 69 5,3 13,0 25.000 125.900 III3a 80 ngõ 205 Ngô Thị Hiếu 45 4.5 10.0 14.300 54.200 2 III3b 2 ngõ 205 Trần ðăng ðệ 64 4.0 16.0 14.300 59.000 III3a 43 ngõ 75 ðỗ Kim Nguyên 84 6.0 14.0 11.800 37.000 3 III3b 94 ngõ cột cờ Nguyễn Hữu Danh 38 3.5 10.9 11.800 33.400 4 III3a 10 ngách 78, ngõ 205 Trần Minh Hoàng 120 6.0 20.0 10.500 25.500 99 III3b 12 ngách 49, cột cờ Nguyễn Văn Thi 56 4.5 12.4 10.500 21.700 4. Phố Lò ðúc III4a 182 Nguyễn Văn Thành 72 4.5 16.0 29.000 98.500 III4b 26 Nguyễn Minh Hà 48 4.0 12.0 29.000 104.500 1 III4c 47 Lê Khắc Thuỳ 90 5.0 18.0 29.000 103.900 2 III4a - 16.100 3 III4a 11 ngõ 98 Nguyễn Thị Bát 58 5.0 11.6 13.200 32.700 III4a 178 (nhà bên trong) Vũ Thị Kim Nam 39 3.5 11.1 11.700 28.100 4 III4b 25 ngách 33/6 Phạm Thị Hồng Vân 36 4.0 9.0 11.700 27.500 5. Phố Minh Khai (chợ Mơ - Kim Ngưu) III5a 34 Lê Thu Hà 95 5.0 19.0 25.000 64.000 III5b 120 Bùi Mạnh Thuỷ 108 5.0 21.6 25.000 58.000 1 III5c 349 Vũ Thị Nga 162 5.5 29.5 25.000 57.000 III5a 11 ngõ Hoà Bình 1 Phạm Văn ðước 51 5.0 10.2 14.300 35.000 III5b 13 ngõ 15 Phạm Ngọc Bích 87 8.0 10.9 14.300 27.500 2 III5c số 2 ngõ 76 Nguyễn Trang Hiền 34 4.0 8.5 14.300 38.000 III5a 40 ngõ Hòa Bình 2 Trần Trọng Hiệp 115 5.0 23.0 11.800 24.500 III5b 32 ngõ 185/26 Nguyễn Kim Quân 28 3.5 8.0 11.800 26.000 3 III5c số 9 ngõ Hoà Bình 4 Vũ Thị Lan Anh 42 4.0 10.5 11.800 24.800 III5a 53 ngõ Hoà Bình 7 Lê Quang Tuyến 84 4.0 21.0 10.500 17.000 III5b 24 ngách 81 ngõ 15 Trần Xuân Linh 72 4.0 18.0 10.500 21.500 4 III5c 33B ngõ Chùa Hưng kí Nguyễn Thị Thanh 38 4.0 9.5 10.500 20.600 100 Phụ lục 4. Bảng ñiều tra giá ñất các ñường phố nhóm IV năm 2007 ðặc ñiểm thửa ñất Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Vị Trí Mẫu Số nhà Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Giá quy ñịnh Giá thị trường 1. Phố Võ Thị Sáu IV1a 90 Trần Tiến Quang 55.2 7,5 7,4 21.000 108.800 IV1b 176 Vũ Thị Loan 80.0 5.0 16.0 21.000 83.200 1 IV1c 29 Nguyễn Văn Liên 45.0 5.0 9.0 21.000 103.500 IV1a 3 ngõ 88 Lê thị Ngọc Bích 46.0 4.0 11.5 12.500 48.000 2 IV1b 26 ngõ 88 Dương Quốc Thanh 110.0 4.5 24.4 12.500 52.200 3 IV1a số 17, lô 65B Trần Thị Châu 92.0 4.5 20.4 10.500 32.000 4 IV1a 99b ngõ 31 Huỳnh Ngọc Tuấn 72.0 4.5 16.0 9.400 25.700 2. Phố Thanh Nhàn IV2a 81 ðào Hải Long 53.0 4.5 11.8 21.000 83.500 IV2b 48 ðỗ Thị Tho 32.0 3.5 9.1 21.000 85.000 1 IV2c 317 ðỗ ðức Long 72.0 5.0 14.4 21.000 75.400 IV2a 11 ngõ 85 Hoàng Văn Hùng 34 4.0 8.5 12.500 52.000 2 IV2b 25 ngõ 85 Lê Văn Nguyên 66 4 16.5 12.500 41.200 IV2a 83 ngõ Quỳnh Tổ 34 B Lê Sĩ Thuần 21.0 3.0 7.0 10.500 29.000 3 IV2b 62A ngõ Quỳnh Nguyễn Trung Xô 24.0 3.0 8.0 10.500 31.600 IV2a số 8, ngõ 257 Nguyễn Vân Anh 30.0 3.5 8.6 9.400 20.000 4 IV2b số 3 ngách 5/43/101 Trần Văn Chức 25.0 3.5 7.1 9.400 22.000 3. Phố Lạc Trung IV3a 346 Nguyễn Văn Giáp 68.0 4.5 15.1 20.000 72.500 IV3b 11 Trương Vĩnh Thịnh 125.0 5.0 25.0 20.000 83.000 1 IV3c 62 Nguyễn Kim Anh 105.0 5.0 21.0 20.000 79.400 IV3a 7 ngõ 19 Nguyễn Thị Cúc 68.0 5.0 13.6 12.000 46.000 IV3b 62 ngõ 19 Cao Trân Tượng 37.0 3.5 10.6 12.000 38.500 2 IV3c 15 ngõ 156 Nguyễn Tố Loan 49.0 4.5 10.9 12.000 49.000 IV3a Số 24, ngách 19/31 ðỗ Trung Sơn 102.0 6.0 17.0 10.100 30.500 IV3b số 13 Lô B ngõ 62 Lê Thị Huyền Trang 233.0 8.0 29.1 10.100 33.500 3 IV3c Số 53, ngõ 71 Nguyễn ðức Chiến 35.0 3.5 10.0 10.100 26.900 IV3a 35, ngách 156/14 ðào Thi Hoa 64.0 8.0 8.0 9.100 23.000 4 IV3b 71 ngõ 62 Nguyễn Văn Trí 81.0 6.0 13.5 9.100 19.500 101 IV3c 127 tổ 24c ðỗ Thị Quí 30.0 3.5 8.6 9.100 24.700 4. Phố ðại La IV4a 54 Nguyễn Văn Việt 107,2 4,0 26,8 20.000 60.500 IV4b 23 Phùng Quang Thanh 45,5 3,9 11,7 20.000 53.000 1 IV4c 107 Hoàng Văn Hùng 60,7 4,6 13,2 20.000 51.100 IV4a 12 ngõ Tự Do Nguyễn Hữu Phan 67.0 5.0 13.4 12.000 39.000 2 IV4b 31 ngõ Tự Do Hoàng Mạnh 36.0 4.5 8.0 12.000 35.000 IV4a 10 Ngõ Tân Lạc Bùi Thị Tơ 50.0 7.0 7.1 10.100 32.000 IV4b 17 ngõ Thống Nhất Lê Mạnh Chinh 26.0 3.5 7.4 10.100 29.500 3 IV4c 5 ngõ Lao ðộng Nguyễn Nguyệt Nga 80.0 5.0 16.0 10.100 30.000 IV4a 48 ngõ Lao ðộng Trần Thị Tuyết 39.0 3.0 13.0 9.100 21.000 IV4b 13 ngõ 97 Lê Văn Vĩnh 21.0 3.0 7.0 9.100 23.500 4 IV4c 21 ngõ 174 Trần Hoàng ðức 43.0 5.0 8.6 9.100 18.500 5. Phố Kim Ngưu IV5a 102 Nguyễn Thị Hoà 72.0 4.5 16.0 21.000 80.500 IV5b 571 Lưu Hoàng Tế 65.0 4.5 14.4 21.000 77.100 1 IV5c 54 Trần Thị Gái 88.0 5.0 17.6 21.000 84.500 IV5a 15 ngõ 559 Trần Thị Việt 42.0 3.5 12.0 12.500 41.000 IV5b số 10 ngõ 203 Nguyễn Văn Thắng 66.0 4.0 16.5 12.500 45.000 2 IV5c 11, Thanh Lương 2 Nguyễn Trọng Thưởng 40.0 4.5 8.9 12.500 45.400 IV5a 5 ngõ 68 Chu Văn Thập 138.0 6.0 23.0 10.500 27.500 IV5b 84 ngõ 112 Nguyễn Thị Kim 95.0 5.0 19.0 10.500 33.500 3 IV5c 157 ngõ 203 Lê Văn Long 38.0 3.5 10.9 10.500 31.400 IV5a 9, Thanh Lương1 Vũ Văn Bình 127.0 5.5 23.1 9.400 22.500 IV5b 20 ngách 559/14 ðỗ Thị Mùi 27.0 3.0 9.0 9.400 21.300 4 IV5c 28 ngõ 233 Nguyễn Thị Quý 61.0 4.5 13.6 9.400 24.000 102 Phụ lục 5. Bảng ñiều tra giá ñất các ñường phố nhóm V năm 2007 ðặc ñiểm thửa ñất Giá ñất (nghìn ñồng/m2) Vị Trí Mẫu Tên chủ sử dụng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Giá quy ñịnh Giá thị trường 1. Phố Trần ðại Nghĩa V1a 52 ngách 122 LTN Nguyễn Hữu Nguyên 119.0 5.5 21.6 16.500 105.500 V1b 18 ngõ 110 LTN ðỗ ðắc Long 110.0 5.0 22.0 16.500 113.500 1 V1c 30 ngách 87/5 LTN Lê Thị Hạnh 46.0 4.0 11.5 16.500 126.600 V1a 87/5/10 LTN Lưu Phượng Hoàng 38.0 4.0 9.5 13.500 63.500 V1b 87/7/5 LTN Lại Văn Sứng 64.0 5.5 11.6 13.500 65.800 2 V1c 87/2/2 LTN Phan Văn Mạnh 46.0 6.0 7.7 13.500 67.200 V1a 127/18/2 LTN Ngô Bảo Hưng 46.0 4.0 11.5 11.850 39.500 3 V1b 140/15/10 LTN Dương Văn Thịnh 35.0 3.5 10.0 11.850 35.700 V1a 85/12/5 LTN Quách thị Kim Hạnh 73.0 5.0 14.6 10.500 27.000 4 V1b 125/7/2 LTN Nguyễn Ngọc Thắng 129.0 4.5 28.7 10.500 23.800 2. Phố Vọng V2a 29 Nguyễn Tiến Hoàng 129.0 6.0 21.5 18.000 96.500 1 V2b 177 Nguyễn Thị Cẩm 74.0 4.5 16.4 18.000 84.500 V2a 55, ngõ 389 Tạ Hồng Toàn 88.0 4.5 19.6 11.200 42.000 V2b 25 ngõ 303 Trần Minh Tâm 52.0 7.0 7.4 11.200 48.500 2 V2c 8 ngõ 259 Ngô Thị Hoa 40.0 5.0 8.0 11.200 59.800 V2a 21 ngõ 333 Hoàng Thị Tâm 35.0 3.5 10.0 9.400 31.000 V2b 15 ngõ 389 Nguyễn Xuân Ngọc 97.0 8.0 12.1 9.400 32.500 3 V2c 13, ngõ 332 ðoàn Thị Thìn 90.0 5.5 16.4 9.400 35.200 V2a 24 ngõ 389 Hoàng Hông Yến 32.0 4.0 8.0 8.500 24.600 4 V2b 45 ngõ 333 Trần Trọng Vũ Anh 45.0 3.5 12.9 8.500 27.000 3. ðường Bạch ðằng V3a 368 Hoàng Nguyên Hà 58.0 4.0 14.5 12.000 62.000 V3b 213 Nguyễn Tiến Anh 63.0 4.5 14.0 12.000 65.500 1 V3c 97 Trần Thị Khanh 38.0 4.0 9.5 12.000 72.600 V3a 6 ngõ 728 Nguyễn Như Phúc 65.0 4.5 14.4 8.540 41.500 V3b 18 ngõ 530 Nguyễn ðắc Vinh 38.0 4.5 8.4 8.540 40.000 2 V3c Lô 10 A1 Hồ Việt Xô Nguyễn Minh Khôi 105.0 5.0 21.0 8.540 75.100 V3a 19 ngách 320/14 Nguyễn Ngọc Anh 49.0 3.5 14.0 7.550 30.500 V3b 60 ngõ 9B Lê Thị Châm Oanh 37.0 3.5 10.6 7.550 34.000 3 V3c 11 ngõ 31 Trần Quốc tuấn 62.0 4.0 15.5 7.550 31.500 103 V3a 19 ngách 728/17 Nguyễn sỹ Cát 46.0 3.5 13.1 6.480 25.500 V3b 28 ngõ 142 Lê Thị Nga 30.0 3.0 10.0 6.480 22.500 4 V3c 45 ngõ 49A Nguyễn thị Anh Thu 52.0 4.0 13.0 6.480 24.000 4. ðường Nguyễn Khoái 1 - - - - - - 15.000 - V4a 12 ngõ 688 Nguyễn Bích Huệ 36.0 3.0 12.0 9.750 41.500 V4b 2 ngõ 760 Nguyễn Thị ðức 46.0 4.5 10.2 9.750 44.000 2 V4c Lô 1 – A10 ðT ðầm Trấu Châu Anh Tuấn 145.0 5.0 29.0 9.750 90.000 V4a 3 ngõ 265 Nguyễn Minh ðức 61.0 4.5 13.6 8.400 33.000 V4b 9, ngõ 37A Nguyễn Xuân Lan 52.0 4.0 13.0 8.400 30.500 3 V4c 73 ngõ 688 Phùng Viết Thắng 35.0 3.0 11.7 8.400 31.600 V4a 97 ngõ 32B Nguyễn Ngọc Khảm 152.0 5.0 30.4 7.500 19.500 V4b 62 ngõ 16B Hoàng Thị Ái 29.0 3.0 9.7 7.500 22.000 4 V4c 17 ngách 760/29 Vũ Văn Lâm 44.0 3.5 12.6 7.500 23.900 5. Phố Lãng Yên V5a 35 Bùi ðức Minh 78 4.0 19.5 12.000 31.200 1 V5b 118 Nguyễn Thị Thu 143 6.5 22.0 12.000 30.000 2 - - - - - - 8.450 - V5a 17 ngõ 64 Trần Xuân Lâm 82 5.0 16.4 7.550 14.500 3 V5b 5 ngõ 9 Hoàng Mộng Long 36 3.0 12.0 7.550 17.700 V5a 11 ngách 54/5 Nguyễn Kim Doanh 28 3.5 8.0 6.480 11.100 4 V5b 103 ngõ 37 Nguyễn Bích Tiếp 68 4.0 17.0 6.480 13.500 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI LÊ THỊ PHƯƠNG THẢO TÌM HIỂU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG - THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số: 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2008 i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Lê Thị Phương Thảo ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà ñã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau ðại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký ñất và nhà quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Thị Phương Thảo iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng v Danh mục hình vi Danh mục từ viết tắt vii 1. ðẶT VẤN ðỀ 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ................................................................2 1.2. Mục ñích và yêu cầu .....................................................................3 1.2.1.Mục ñích .................................................................................... 3 1.2.2.Yêu cầu ...................................................................................... 3 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai.........................................................4 2.1.1.Thị trường ñất ñai trên thế giới.................................................. 4 2.1.2.Thị trường ñất ñai Việt Nam ...................................................... 6 2.2. Tổng quan về giá ñất...................................................................11 2.2.1.Khái quát chung về giá ñất ...................................................... 11 2.2.2.Cơ sở khoa học hình thành giá ñất........................................... 12 2.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất............................................ 16 2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất ................................. 20 2.2.5.Các phương pháp ñịnh giá ñất................................................. 23 2.3.Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới và Việt Nam ..........................26 2.3.1.Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới........................................... 26 2.3.2.Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam .......................................... 28 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1. Nội dung nghiên cứu...................................................................30 iv 3.2. Phương pháp nghiên cứu ............................................................30 3.2.1.Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ..................................... 30 3.2.2.Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu ........................................ 31 3.2.3.Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu ..................................... 31 3.2.4.Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.................. 31 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32 4.1.Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội.........................32 4.1.1.Vị trí ñịa lý............................................................................... 32 4.1.2.ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng .............................. 32 4.1.3.Tình hình sử dụng ñất ñai ........................................................ 35 4.2. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Hà Nội.................................37 4.3. Giá ñất ở quy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu...................................38 4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trong phạm vi cả nước................... 38 4.3.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng.................. 39 4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ...............................................43 4.4.1.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm I ............. 48 4.4.3.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm III .......... 62 4.4.4.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm IV........... 69 4.4.5.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm V ............ 76 4.5.ðánh giá chung............................................................................87 4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất.............................................................. 87 4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất........................................... 87 4.6. Giải pháp ....................................................................................89 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92 5.1. KẾT LUẬN ................................................................................92 5.2. KIẾN NGHỊ ...............................................................................93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC 96 v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1. Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng 33 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 36 4.3. Khung giá ñất ở tại ñô thị 39 4.4. Giá ñất ở quy ñịnh của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 39 4.5. Giá ñất ở quy ñịnh của quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội từ 01/07/2004 ñến 31/12/2004 40 4.6. Giá ñất thành phố Hà Nội áp dụng cho ñịa bàn nghiên cứu từ năm 2005 ñến năm 2007 41 4.7. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 47 4.8. Giá ñất của ñường phố nhóm I 49 4.9. Giá ñất của ñường phố nhóm II 56 4.10. Giá ñất của ñường phố nhóm III 63 4.11. Giá ñất của ñường phố nhóm IV 70 4.12. Giá ñất của ñường phố nhóm V 77 4.13. Chênh lệch giá trung bình trên các vị trí của các ñường phố 86 vi DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai 14 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 15 4.1. Cơ cấu các nhóm ñất trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng 35 4.2. Sơ ñồ hành chính quận Hai Bà Trưng 36 4.3. Sơ ñồ các tuyến ñường, phố trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng 45 4.4. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm I 51 4.5. Biểu ñồ giá thị trường phố Huế (Nguyễn Du - Nguyễn Công Trứ) 52 4.6. Phố Huế 53 4.7. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm II 57 4.8. Biểu ñồ giá ñất thị trường phố Lê ðại Hành 59 4.9. Vị trí 2 phố Lê Thanh Nghị 60 4.10. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm III 64 4.11. Giá ñất thị trường phố Bạch Mai 65 4.12. ðường Trần Khát Chân 66 4.13. ðường Minh Khai (chợ Mơ – Kim Ngưu) 68 4.15. Biểu ñồ giá ñất thị trường phố Kim Ngưu 73 4.16. Phố Võ Thị Sáu 74 4.17. Phố ðại La 75 4.18. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm V 80 4.19. Biểu ñồ giá ñất thị trường phố Vọng 80 4.20. Phố Trần ðại Nghĩa 81 4.21. Khu nhà ở Bãi Than Vọng 83 4.22. Khu ñô thị ðầm Trấu 84 vii TỪ VIẾT TẮT BðS CNTB QSDð KT - XH UBND VT XHCN PTTH THCS GD&ðT : bất ñộng sản : chủ nghĩa tư bản : quyền sử dụng ñất : kinh tế - xã hội : Uỷ ban nhân dân : vị trí : xã hội chủ nghĩa : phổ thông trung học : trung học cơ sở : giáo dục và ñào tạo ._.