Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của công tác đấu giá tới công tác quản lý và khai thác tiềm năng đất đai trên địa bàn huyên Đông

ể sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”.[1] Nói như vậy để nhận thấy rằng đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mọi quốc gia. Bất kỳ nước nào, đất đều là tư liệu sản xuất nông- lâm nghiệp chủ yếu, cơ sở lãnh thổ để phân bố các ngành kinh tế quốc dân. Nói đến tầm quan trọng của đất, từ xa xưa, người Ấn Độ, người Ả Rập, người Mỹ đều có cách ngôn bất hủ: “ Đất là tài sản vay mượn của con cháu”. Người Mỹ còn nhấn mạnh: “...đất không phải là tài sản kế thừa của tổ tiên”. Người Ét-tô-ni-a, người Thổ Nhĩ Kỳ coi “ có một chút đất còn quý hơn vàng”. Người Hà Lan coi “ mất đất còn tồi tệ hơn sự phá sản”. Đối với Việt Nam, một đất nước với “ Tam sơn, tứ hải, nhất phân điền”, đất càng đặc biệt quý giá. [2] Như vậy, Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt, “ tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” [1] Con người tác động vào đất, khai thác đất, sử dụng đất theo lợi ích của riêng mình. Khi đó, tầm quan trọng và vai trò to lớn của đất chính là một tài sản đặc biệt, có khả năng sinh lợi, được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội . [3] Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hoá đó mà đất đai đã trở thành hàng hoá mua bán của con người, trở thành hàng hoá Bất động sản. Hàng hoá BĐS có những tính chất khác các loại hàng hoá khác : không thể di dời, có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn, giao dịch phải được pháp luật cho phép và được giao dịch theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Khi BĐS trở thành hàng hoá, thị trường BĐS ra đời. Tuy nhiên, Hiến pháp năm 1980 nghiêm cấm việc mua bán đất đai, do đó Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường BĐS. Thị trường BĐS là thị trường ngầm mua bán đất ở phạm vi hẹp. Giá cả do 2 bên tự thoả thuận với nhau. Từ sau khi có Luật đất đai 1993, thị trường BĐS đã được khơi dậy , hình thành và từng bước phát triển. Trong khi đó, đất nước ta đang trong quá trình phát triển, đổi mới về mọi mặt. Đất đai vừa là bất động sản, vừa là xuất phát điểm, yếu tố cơ bản của đời sống và quá trình sản xuất xã hội. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế, chế định nó bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay ở nước ta, đất đai được sử dụng vào đời sống không chỉ là cơ sở sản xuất , phục vụ sinh hoạt mà còn là tài sản có giá trị lớn để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. [4] Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai nhằm phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá QSDĐ. Nhà nước đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất. Bán đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn thu cho nguồn ngân sách để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và các dự án khác nhằm phát triển địa bàn có đất nói riêng và phát triển đất nước nói chung khi mà thực trạng nguồn vốn trong ngân sách của địa phương lúc chưa có cuộc đấu giá còn hạn hẹp không thể cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng cho địa phương được. Đấu giá đã khẳng định vai trò là chủ sở hữu toàn bộ đất đai của nhà nước đã được quy định trong hiến pháp 1992 và trong Luật đất đai. Theo quy hoạch phát triển không gian đô thị Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, diện tích tự nhiên của huyện Đông Anh- thành phố Hà Nội ( những khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư) đã, đang và sẽ được thu hồi để xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp hiện đại thuộc thành phố phía Bắc sông Hồng, sông Đuống. Đây là một trong những yếu tố tác động mạnh đến quỹ đất đai của Huyện, nhất là những thửa đất nhỏ lẻ còn nằm xen kẹt trong khu dân cư gây ra nhiều vấn đề tồn tại và việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, kinh tế kỹ thuật cho khu đô thị, khu công nghiệp. Xuất phát từ ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất ngày càng tốt hơn, nhằm khai thác tiềm năng đất đai, huyện Đông Anh tiến hành công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu vực đất xen kẹt trong khu dân cư và các dự án tập trung của huyện. Qua đây, đựơc sự phân công của khoa Tài nguyên và Môi trường - trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, được sự nhất trí của Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Đông Anh- Hà Nội, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài : “ Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của công tác đấu giá tới công tác quản lý và khai thác tiềm năng đất đai trên địa bàn huyên Đông Anh- thành phố Hà Nội”. 1.2 Mục đích của đề tài: - Tìm hiểu những quy định của pháp luật về công tác đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và ở trên địa bàn huyện Đông Anh nói riêng. - Tìm hiểu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá đối với một số thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt, một số dự án tập trung trên địa bàn huyện Đông Anh. - Đánh giá ảnh hưởng của đấu giá đất tới công tác quản lý, khai thác tiềm năng đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh. - Đưa ra ý kiến và kiến nghị để hoàn thiện quy trình, cơ chế nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá. 1.3 Yêu cầu của đề tài - Nắm chắc các văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành có liên quan. - Các số liệu điều tra, thu thập phải trung thực, chính xác. - Nêu ra kết quả đạt được, những vấn đề còn tồn tại và có ý kiến đề xuất để công tác đấu giá BĐS ở huyện Đông Anh diễn ra lành mạnh và mang lại hiệu quả cao. - Những kiến nghị đưa ra mang tính khách quan, khoa học, có tính khả thi cao, phù hợp với khu vực nghiên cứu. 1.4 Cấu trúc báo cáo Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, bài báo cáo có 3 chương: - Chương I: Tæng quan c¸c vÊn ®Ò nghiªn cøu vÒ c«ng t¸c ®Êu gi¸ QSD ®Êt. Chương II: Nội dung và phương pháp nghiên cứu Chương III: Kết quả nghiên cứu CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT 1.1 Tổng quan về thị trường đất đai 1.1.1 Khái niệm Thị trường đất đai với ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai. Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp: - Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. - Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.[ 3] Khi BĐS trở thành hàng hoá, thị trường BĐS hình thành. Thị trường BĐS là sự mua bán, trao đổi BĐS, là thị trường của các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp...BĐS trong phạm vi không gian và thời gian nhất định.[ 5] 1.1.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai: Một thị trường đất đai được cấu thành bởi 3 yếu tố sau: + Chủ thể thị trường là chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác. + Khách thể thị trường là các loại đất, BĐS tại các đô thị, vùng ven đô, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế...BĐS muốn trở thành hàng hoá và được giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối, điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai, về BĐS và các quyền liên quan đến BĐS như : mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn..[5] + Giới trung gian thị trường là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường.[ 3] 1.1.3 Thị trường đất đai thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ ở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các con số tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 thế kỷ XX cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật Bản đã phải khống chế mức tăng giá đất tại Tokyo. Những năm 1992-1993, giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Năm 1992, giá nhà đất tại Nhật Bản giảm mạnh đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên.Ở Pháp, cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989-1990 đã làm cho khối lượng giao dịch ở Paris giảm 11,5 %. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung.Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trừơng. Để đảm bảo nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá. Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ CNXH giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan pháp luật vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các sơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ của quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nước ngoài. Các nước có giá BĐS lớn nhất thế giới là: (1). Luân Đôn ( Anh) : Với 36.800 Euro/m2, Thủ đô nước Anh giữ vị trí đầu tiên của danh sách những thành phố có giá BĐS đắt nhất thế giới. (2) Mônacô : Công quốc Mônacô là nơi gặp gỡ yêu thích của các chủ nhân có gia sản lớn. Tại những khu biệt thự được ưa thích nhất như Monte Carlo có thể lên tới 35.000 Euro/m2. (3) New York (Mỹ) : Là trung tâm kinh tế, thành phố này được đánh giá đắt nhất để ở tại Mỹ, nơi thu hút số lượng lớn cư dân là người nước ngoài có thu nhập cao. Tại những khu phố sang trọng , giá BĐS có thể lên tới 25.600 Euro/m2. (4) Hồng Kông ( Trung Quốc) : Ở những khu trung tâm, giá BĐS có thể lên tới 19.700 Euro/m2. (5) Tôkyô ( Nhật Bản) : Với 30 triệu dân, Tôkyô là một thành phố nổi tiếng về sự đông đúc. Ước tính, mật độ dân cư của thành phố này vào khoảng 15.000 dân/km2 ở khu trung tâm. Giá mỗi m2 đất ở đây là 17.600 Euro. (6) Cannes ( Pháp) : Với 15.000 Euro/m2, Cannes đứng đầu trong số những thành phố có giá BĐS cao nhất ở Pháp. (7) Saint- Tropez ( Pháp) : Là biểu tượng của vẻ đpẹ vô cùng hấp dẫn vùng Côte- dAzur, Pháp. Giá BĐS ở đây lên tới 14.900 Euro/m2. (8) Sydney ( Australia) : Sydney là một trong những thành phố có giá BĐS đắt nhất Châu Đại Dương. Tại những khu phố sang trọng nhất, giá mỗi m2 đất là 13.000 Euro. (9) Paris ( Pháp) : Thị trường BĐS ở đây đã đạt đến đỉnh cao. Tại những quận hẹp nhất của kinh đô ánh sáng, giá mỗi m2 đất lên tới 12.600 Euro. (10) Rôma( Italy) : BĐS là một trong những lĩnh vực đắt đỏ nhất ở đây. 1.1.4 Thị trường đất đai Việt Nam: Thị trường BĐS ở nước ta phát triển qua 3 giai đoạn: a) Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8/1945 đến 1980: Giai đoạn này thị trường BĐS chưa được pháp luật thừa nhận, chưa có khung pháp lý về BĐS, đối tượng giao dịch ít, giá do các bên tự thoả thuận giao dịch với nhau. Chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS. b) Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 2003 b.1) Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993: Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường BĐS. [6] Đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS thời kỳ này là sự tự phát hình thành thị trường ngầm mua bán ở phạm vi hẹp. b.2) Giai đoạn 1993 đến 2003: Từ sau khi có Luật Đất Đai 1993, thị trường BĐS ở nước ta đã được khơi dậy- hình thành và từng bước phát triển. Thị trường BĐS không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng và có ảnh hưởng nhiều đến đời sống kinh tế- xã hội. c) Giai đoạn từ năm 2003 đến nay: Năm đặc điểm nổi bật của thị trường BĐS giai đoạn này là: + Thứ nhất: những cơn “ sốt nóng( cuối năm 2007 đến đầu năm 2008 ” và “ sốt lạnh”( cuối năm 2003 đến năm 2006 và cuối năm 2008 đến nay) trong hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS mang tính cục bộ, địa phương và gắn với các nhân tố chủ quan, nhất là các động thái chính sách quản lý và đầu tư của nhà nước Như vậy, sự nóng - lạnh của thị trường BĐS ở nước ta đã, đang và sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét của sự nhận thức và thích ứng của Chính phủ, các cơ quan quản lý Nhà nước và nhân dân về vai trò, cơ chế và xu hướng vận động của thị trường BĐS. + Thứ hai, có sự chênh lệch giá cả BĐS rất rõ rệt giữa các địa phương , thậm chí ngay trong một khu vực. Sự chênh lệch này phụ thuộc vào nhiều yếu tố + Thứ ba, thiếu sự cân đối và đa dạng về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hoá và chủ thể tham gia thị trường BĐS + Thứ tư, các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS chưa phát triển và thiếu tính chuyên nghiệp, thị trường ngầm, tự phát lấn át thị trường chính thức. Những thông tin về quy hoạch, dự án, kế hoạch đầu tư phát triển BĐS ...thiếu công khai minh bạch, được cất giữ che dấu trở thành nguồn lợi cho những người nắm giữ chúng. Vì vậy gây tác hại khôn lường cho sự phát triển thị trường BĐS , gây những bi kịch dở khóc, dở cười cho người mua- kẻ bán BĐS. Tình trạng trên bắt nguồn từ nhiều lý do như: tình trạng giấy tờ sở hữu BĐS không rõ ràng, đầy đủ, thủ tục quản lý nhà nước phức tạp, chi phí đắt đỏ, sự thiếu đồng bộ và nhất quán của chính sách quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS cũng như thói quen tuỳ tiện của người dân trong xã hội. + Thứ năm, thị trường BĐS Việt Nam là thị trường có chiều tiềm năng phát triển và đang từng bước hoàn thiện Thị trường đất đai có vai trò quan trọng trong nền kinh tế: góp phần phân bổ và sử dụng hợp lý đất đai, kích thích tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào Bất động sản, tác động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường tài chính, hình thành giá cả đất đai một cách khách quan. Qua đây, thị trường đất đai đã trực tiếp tác động đến công tác quản lý, khai thác tiềm năng đất đai. Một trong những công tác đó là công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thị trường đất đai phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều. Để thị trường đất đai phát triển lành mạnh, công khai quyền sử dụng đất, đảm bảo lựa chọn chủ sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đất đai được mua bán đúng với giá trị thực của nó cần thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 1.2. Tổng quan về Giá đất 1.2.1 Giá đất do Nhà nước quy định Khoản 23- Điều 4- Luật Đất Đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất ( sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.[7] Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế. Nó chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.[3] Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do Uỷ Ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thấu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vồn bằng quyền sử dụng đất. [7] Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian.[ 8] Thị trường đất đai ngày càng phát triển, và giá trị của BĐS cũng ngày càng tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực cuả BĐS. Thực tế là khung giá do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế trên thị trường. 1.2.2 Giá đất trong đấu giá QSDĐ Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó. 1.2.3 Các nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ 1) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS *)Nhóm các yếu tố tự nhiên: - Vị trí của BĐS: đây là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí : vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm( vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác ( vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất hay tiến hành đấu giá QSDĐ mảnh đất nào đó. - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Ví dụ, tại Đông Anh, với nhu cầu để ở, thì loại kích thứơc và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4-5m, chiều sâu thửa đất là từ 11m- 16m. - Địa hình BĐS: Những khu vực thấp, hay úng ngập, trũng thường có giá trị thấp hơn nhưng khu vực cao, khô ráo. - Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của BĐS: BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu của người tiêu dùng thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. - Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất ( tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...) Ví dụ: Độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất để xây dựng. Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, yên tĩnh hay ồn ào , ô nhiễm đều ảnh hưởng tới giá trị của BĐS. - Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên : BĐS nằm trong khu vực hay có động đất, sạt lở làm cho giá trị của nó thấp đi nhiều. *) Nhóm các yếu tố kinh tế: - Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS mà cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. - Những tiện nghi gắn liền với BĐS : như điện , nước, vệ sinh, thông tin liên lạc....Hệ thống này càng tiện nghi và hiện đại càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng. 2. Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS - Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư, pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có. - Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất... 3. Các yếu tố bên ngoài khác: - Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào BĐS nói riêng. Cụ thể là: + Các chính sách có tác động gián tiếp như : sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. + Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam, cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố, chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.... - Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố liên quan như: * Tình hình Cung- Cầu của BĐS trong khu vực * Đặc điểm của những người tham gia thị trừơng BĐS trong hku vực * Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực * Hiện trạng vùng lân cận ( cơ sở hạ tầng: đường, cấp thoát nước...) * Số lượng các lô, thửa đất trong vùng * Mức giá bình quân các loại đất trong vùng * Tỷ lệ thuế và mức thuế suất - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội khác cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS của nơi đó tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lưọng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. => Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ là những yếu tố liên quan đến BĐS đó, tác động và ảnh hưởng đến BĐS nhằm thay đổi giá trị của BĐS đó trong tương lai, từ đó nâng cao giá trị của BĐS và thu hút những người có nhu cầu.[ 13] 1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.3.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được quyền sử dụng đất đấu giá. Tuy nhiên, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nên việc lưu chuyển đất đai trên thị trường chỉ là sự lưu chuyển QSDĐ mà thôi. Bán đấu giá giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Đấu giá BĐS là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chon người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.[12] 1.3.2 Tính tất yếu của công tác đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai vốn là tặng vật của thiên nhiên cho con người, được các dân tộc bảo vệ để trở thành đất nước của mình. Chính sách đất đai hợp lý tạo nên tính bền vững xã hội, bảo đảm quyền lợi hợp lý của từng hộ gia đình, từng cá nhân, đồng thời đảm bảo quyền lợi của cộng đồng, của toàn dân tộc. Sử dụng đất hợp lý là một tác nhân trực tiếp tạo nên tính bền vững trong quá trình phát triển bền vững của đất nước, của dân tộc.[11] Như vậy, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, phục vụ sự nghiệp CNH, HĐH đất nước, phát triển đất nước theo nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, Nhà nước đã chủ trương tiến hành đấu giá QSDĐ nhằm huy động nguồn vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng, khắc phục khó khăn về ngân sách và đảm bảo cho đất đai được trao đổi đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ về đất . 1.3.3 Mục đích , ý nghĩa của công tác đấu giá QSDĐ Thực hiện nhanh các dự án đầu tư, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy hoạch của địa phương đã được phê duyệt. Qua đó, xã hội hoá việc thu hút vốn từ quỹ đất phục vụ đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế xã hội, giải quyết những vấn đề còn tồn tại do các thửa đất đó gây ra cho thành phố nói chung và địa phương có đất nói riêng. Vậy, mục đích và vai trò cụ thể là: - Đấu giá QSDĐ là phương thức huy động tối đa nguồn thu ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. - Tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS:Một hình thức khai thác tiềm năng đất đai, tăng nhu cầu sử dụng đất công khai, đẩy mạnh giao dịch trên thị trường BĐS. - Đấu giá QSD đất đảm bảo mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, giá đất hoàn toàn tuỳ thuộc vào người tham gia đấu giá, tuy nhiên nếu giá mà người tham gia trả thấp hơn giá do Nhà nước quy định thì buổi đấu gia sẽ bị huỷ bỏ. - Đấu giá đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng đảm bảo QSD đất tham gia vào thị trường BĐS một cách công khai, giúp ổn định thị trường BĐS, lựa chọn đúng chủ BĐS có nhu cầu sử dụng, sử dụng đúng mục đích và đúng quy hoạch, chống việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền, tránh giao dịch ngầm và tránh đầu cơ đất đai, chuyển mục đích trái pháp luật. - Đấu giá QSD đất đáp ứng được yêu cầu đặt ra của cả bên quản lý đất và bên nhận quyền sử dụng đất, tạo thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương. 1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của từng địa phương sẽ do UBND tỉnh, thành phố ban hành cụ thể đối với địa phương mình dựa trên quy định chung của Thủ Tướng Chính phủ. Xét trên những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tình hình thị trường đất đai, những vấn đề còn tồn tại của BĐS mà UBND tỉnh , thành phố quy định cụ thể quy chế đấu giá QSDĐ, giá đất trong đấu giá QSDĐ, đối tượng được tham gia đấu giá, thời gian tổ chức đấu giá, quỹ đất tổ chức đấu giá... 1.4 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đấu giá QSDĐ 1.4.1 Cơ sở lý luận Ngày nay, việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đảm bảo sự phát triển của đất nước, làm cho đất nước ngày càng giàu đẹp là chiến lược của mọi quốc gia, mọi dân tộc. Thực tế cho thấy, đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng trong đời sống xã hội. Các quan hệ đất đai nảy sinh gây ra những cảnh dở khóc, dở cười. Những tranh chấp, lấn chiếm, những cơ hội để sử dụng vào mục đích riêng gây ra những tổn thất, những bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất như đổ rác thải trên những mảnh đất bỏ hoang, đất đai để hoang hoá, không sử dụng đến, không mang lại hiệu quả kinh tế. Trong khi đó, Đảng và Nhà nước ta đang đẩy mạnh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nhiều nơi không có đất để thu hút các dự án đầu tư ở trong và ngoài nước. Nhiều thành phố, đô thị người dân sống chen chúc, chật hẹp trong những ngôi nhà rộng chỉ mấy chục mét vuông. Mặt khác, nhiều địa phương cơ sở hạ tầng còn khó khăn, thiếu thốn vì kinh phí không đủ để đầu tư xây dựng. Vì thế vấn đề tiết kiệm đất đai, cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã trở thành một mục tiêu quan trọng trong chiến nước phát triển đất nước theo quá trình đô thị hoá. Tuy nhiên để giao giao đất, cho thuê đất đúng đối tượng có nhu cầu mà vẫn đảm bảo giao đất đúng giá trị thực của nó đòi hỏi Nhà nước phải đưa ra phương án hiệu quả nhất, thuận tiện nhất, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách. Như vậy, tận dụng những mảnh đất xen kẹt, nhỏ lẻ còn tồn tại trong khu dân cư, Nhà nước đã tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất để lấy kinh phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả thông qua phương pháp đấu giá quyền sử dụng đất. 1.4.2 Cơ sở pháp lý: Những văn bản quy định của Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất: - Nghị định số 86/1999/NĐ-CP ngày 19/12/1999 của Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. - Thông tư 115/2000/TT- BTC ngày 11/12/2000 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 38/2000/NĐ- CP ngày 23/8/2000 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Quyết định 216/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính Phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. - Luật đất đai năm 2003; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; - Luật kinh doanh Bất Động Sản năm 2007; - Điều 61-62 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai 2003. CHƯƠNG II : NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Nội dung nghiên cứu: - Thu thập tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Đông Anh, đặc điểm của các khu đất và các dự án trung tâm đấu giá. - Thu thập các tài liệu về văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tá._.c đấu giá đất được áp dụng trên địa bàn huyện Đông Anh. - Điều tra, đánh giá thị trường đất đai ở một số khu vực có đất đai đấu giá. - Nghiên cứu, phân tích các yếu tố tác động, ảnh hưởng đến giá đấu giá quyền sử dụng đất. - Tìm hiểu công tác đấu giá của huyện qua một số dự án đã tiến hành đấu giá trong năm 2008. - Phân tích ảnh hưởng của công tác đấu giá tới công tác quản lý và khai thác tiềm năng đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh. 2.2 Phương pháp nghiên cứu: 2.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn những khu vực của huyện, nơi có những thửa đất, những dự án cần tiến hành đất giá. 2.2.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: a. Thu thập số liệu, tài liệu: - Thu thập các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác đấu giá đất, số liệu về công tác đấu giá đất của các dự án điều tra tại Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện, Ban quản lý dự án của huyện và UBND các xã có dự án đấu giá quyền sử dụng đất. - Thu thập các tài liệu có liên quan khác:. + Thu thập các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến công tác đấu giá đất ở khu vực điều tra. + Thu thập các văn tự, thông tin về thửa đất cần đấu giá. + Các thông tin thu thập như: văn tự về đất, mô tả về đất, giá các công trình đầu tư trên đất, khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến, các cơ sở hạ tầng. b. Điều tra: - Điều tra trong quần chúng để xác minh thêm những thông tin đã thu được theo định lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận. - Điều tra tình hình thị trường và những chính sách có liên quan tại thời điểm đấu giá. 2.2.3. Phương pháp xử lý số liệu: a. Phương pháp thống kê: Sử dụng phương pháp thống kê để phân tích, tổng hợp, so sánh các loại số liệu khác nhau ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực điều tra. b. Phương pháp so sánh: So sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đấu giá và giá đất quy định với giá trên thị trường. 2.2.4. Phương pháp phân tích tổng hợp: Cập nhật, phân tích số liệu, đánh giá kết quả đạt được để làm rõ những ưu việt và hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu đất và các dự án trung tâm cần đấu giá. 2.2.5 Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn nhằm tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực đấu giá BĐS. CHƯƠNG III : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 3.1.1.1 Vị trí địa lý Đông Anh là huyện ngoại thành ở phía Bắc của thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô 22 km theo đường quốc lộ số 3( Hà Nội- Thái Nguyên), được ngăn cách với Thành phố bởi hệ thống sông Hồng và sông Đuống chạy dọc theo hướng Tây Nam của Huyện, với tổng diện tích tự nhiên là 18.213,90 ha, trong đó có 23 xã và 1 thị trấn. Phía Đông giáp với tỉnh Bắc Ninh và huyện Gia lâm. Phía Bắc giáp với tỉnh Vĩnh Phúc và huỵên Sóc Sơn. Phía Tây giáp với huyện Mê Linh Phía Nam giáp với hệ thống sông Hồng và sông Đuống. ( có bản đồ hiện trạng sử dụng đất kèm theo bảng phụ lục).[18] 3.1.1.2 Địa hình Đông Anh có địa hình tương đối bằng phẳng, có độ dốc thoải dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam, với điểm cao nhất là 13,7m ( tại đồi gò Chùa xã Bắc Hồng) và điểm thấp nhất là 4,3m( tại đồng Châu Phong của xã Liên Hà). Theo độ cao, địa hình ở Đông Anh được chia thành 5 vùng như sau: + Vùng ngoài bãi được ngăn cách bởi đê sông Hồng, sông Đuống và sông Cà Lồ, có độ cao địa hình từ 6,0 m đến 10,3 m. + Vùng trong đê có độ cao địa hình từ 11 m đến 13,7 m. Đây là vùng đất cao nhất trong huyện phân bố ở các xã : Bắc Hồng, Nguyên Khê, Xuân Nộn và Cổ Loa. + Vùng trong đê địa hình có độ cao từ 8.0 m đến 11,0 m được phân bố phía Tây Bắc và trung tâm huyện, bao gồm các xã : Bắc Hồng, Nam Hồng, Vân Nội, Tiên Dương, Nguyên Khê, Uy Nỗ, Cổ Loa và Xuân Nộn. [18] + Vùng trong đê có độ địa hình từ 6,0 m đến 8,0 m phân bố ở phía Nam huyện, gồm các xã : Kim Chung, Kim Nỗ, Đại Mạch, Võng La, Hải Bối và Vĩnh Ngọc. + Vùng trong đê có độ cao địa hình từ 4,3 m đến 6,0 m phân bố ở phía Đông và Đông Nam của Huyện, gồm các xã: Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm, Dục Tú, Việt Hùng, Liên Hà, Vân Hà và Thuỵ Lâm. Vùng này được coi là thấp nhất trong Huyện, về mùa mưa chân đất trũng hay bị ngập úng. [ 18]. 3.1.1.3 Khí hậu Đông Anh có chung chế độ khí hậu thời tiết của Hà Nội, chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa có mùa đông lạnh và khô, mùa hè nóng ẩm mưa nhiều. Mùa nóng từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa lạnh từ tháng 11 kéo dài đến tháng 4 năm sau. Chế độ nhiệt được phân hoá theo hai mùa rõ rệt đó là mùa đông và mùa hạ. Nhiệt độ không khí trung bình năm là 24,720C, trong đó nhiệt độ không khí tháng cao nhất trong năm là tháng 6 với 34,80C và tháng thấp nhất là tháng 12 với 15,70C. Độ ẩm tương đối bình quân là 78%, tháng 2,3,4 và 8 thường có độ ẩm cao hơn 80%, tháng 12 có độ ẩm trung bình thấp nhất là 31%. Tổng số giờ nắng cả năm là 1794 giờ, trong đó số giờ nắng trung bình ở các tháng 12, 1, 2, 3, 4 là thấp. Tháng có số giờ nắng trung bình thấp nhất là tháng 3 (79 giờ) . Tháng có số giờ nắng trung bình cao nhất là tháng 7( 208 giờ ) [18] Với đặc điểm khí hậu trên thì huyện Đông Anh thuận lợi cho sản xuất nhiều loại cây trồng, vật nuôi khác nhau để phát triển một nền sản xuất nông nghiệp hàng hoá đa dạng. 3.1.1.4 Tài nguyên nước * Nguồn nước mặt : Đông Anh hiện có 3 tuyến sông lớn chảy qua, đó là sông Hồng chảy dọc theo ranh giới huyện theo hướng Tây Bắc đến Đông Nam có chiều dài 16 km; sông Đuống bắt nhánh từ sông Hồng chảy từ Tây Bắc xuống Đông Nam với chiều dài 5 km; sông Cà Lồ nằm ở phía Bắc của Huyện có chiều dài 9 km. Ngoài ra, còn có 2 nhánh sông nhỏ là sông Thiếp bắt nguồn từ xã Tiền Khê với nguồn nước không lớn nhưng tương đối ổn định.[18] Vùng đầm hồ Vân Trì có diện tích là 130 ha là nguồn cung cấp nước mặt phong phú đáp ứng lượng nước tương đối lớn cho sản xuất nông nghiệp và phát triển khu du lịch sinh thái đầy triển vọng của Huyện cũng như của Hà Nội. Nguồn nước mặt tại các sông suối ao hồ có ý nghĩa quan trong đối với sản xuất nông nghiệp khi mùa khô lượng mưa hầu như rất ít. Đây là điều kiện thuậ lợi cho phép Huyện chủ động trong việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng, phát triển nhanh nền nông nghiệp hàng hoá. *) Nguồn nước ngầm: Nguồn nước ngầm trong huyện với chất lượng nước tốt đảm bảo cho sinh hoạt và sản xuất . 3.1.1.5 Tài nguyên đất: Đông Anh thuộc tiểu vùng sinh thái đất bặc màu trên nền phù sa có các tuổi khác nhau, từ phù sa mới đến phù sa cũ và phù sa cổ. Theo phân loại đất Đông Anh được chia thành 8 loại đất : [13] - Đất phù sa sông Hồng được bồi đắp hàng năm( Phb): Đất được phân bố ở ven đê sông Hồng và sông Đuống thuộc các xã: Đại Mạch, Võng La, Hải Bối, Vĩnh Ngọc, Tàm Xá, Xuân Canh, Đông Hội và Mai Lâm. Loại đất này có diện tích là 956,07 ha; chiếm 8,98% diện tích. Đặc điểm của đất này có tầng đất dày, thành phần cơ giới nhẹ, giàu chất dinh dưỡng, hàm lượng mùn và lân tổng số khá, lân dễ tiêu từ trung bình đến giàu, trung tính, ít chua. Loại đất này thích hợp với cây rau màu và cây công nghiệp ngắn ngày, tuy nhiên hàng năm thường bị ngập ứng. - Đất phù sa sông Hồng ít được bồi hàng năm ( Ph ib): Đất này có diện tích là 477,22ha; chiếm 4,48% diện tích, phân bố tập trung ở ven đê sông Cà Lồ, nằm ở các xã: Xuân Nộn, Bắc Hồng, Nguyên Khê và Thuỵ Lâm và một số ít đất bãi ven sông Hồng thuộc xã Tàm Xá. Đặc điểm chung của đất này là có tầng đất dày, thành phần cơ giới nhẹ, đất ít chua, hàm lượng mùn và chất dinh dưỡng tương đối cao, kết cấu tơi xốp giữ nước, giữ phân tốt. - Đất phù sa sông Hồng không được bồi hàng năm, không lây, không loang lổ ( Ph) : Đất này có diện tích 1774,07 ha chiếm 16,66% diện tích, phân bố chủ yếu trong đê thuộc các xã: Đại Mạch, Vĩnh Ngọc, Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm, Cổ Loa, Dục Tú và Thuỵ Lâm, được phát triển trên đất phù sa cổ và phù sa cũ. Đặc điểm của loại đất này là tầng canh tác trung bình, có thành phần cơ giới trung bình và nhẹ, hàm lượng dinh dưỡng khá đến trung bình. Loại đất này phù hợp cho việc trồng cây hoa màu, cây công nghiệp ngắn ngày, rau các loại, cây ăn quả, cây cảnh... - Đất phù sa sông Hồng không được bồi hàng năm, có tầng loang lổ ( Ph l) : Đất có diện tích là 1849,92 ha, chiếm khoảng 17,38%; đất chịu ảnh hưởng của canh tác không hợp lý do thiếu nước tưới dẫn đến đất bị biến đổi xuất hiện tầng loang lổ đỏ vàng. Loại đất này phân bố ở các xã: Kim Chung, Kim Nỗ, Vĩnh Ngọc, Đông Hội, Tiên Dương, Liên Hà và Thuỵ Lâm. Đất có độ dày tầng đất trung bình, phân bố trên địa hình cao, vàn cao...đát có hàm lượng chất dinh dưỡng trung bình. - Đất phù sa sông Hồng không được bồi hàng năm có tầng lây ( Ph g) : Loại đất này có diện tích là 1351,22ha; chiếm 12,69%, phân bố ở địa hình vàn, vàn thấp và thấp trũng, tập trung ở các xã : Đại Mạch, Võng La, Hải Bối, Xuân Canh, Đông Hội, Dục Tú, Liên Hà, Vân Hà, Thuỵ Lâm, Tiên Dương, Kim Nỗ và Vân Nội. Đây là loại đất chủ yếu canh tác hai vụ lúa do ở điều kiện ngập nước nhiều nên thiếu oxy, vi sinh vật yếm khí hoạt động mạnh.Thành phần cơ giới chủ yếu là thịt nặng, nghèo lân dễ tiêu. -Đất phù sa sông Hồng không được bồi hàng năm, úng nước ( Ph n) :Đất có diện tích là 594,00ha; chiếm 5,58%, phân bố ở địa hình trũng và thuộc các xã : Cổ Loa, Việt Hùng, Liên Hà, Vân Hà, Dục Tú và Thuỵ Lâm. Đất bị biến đổi do thời gian bị nậgp lâu, đất chua đến rất chua, nghèo lân dễ tiêu. - Đất xám bạc màu (B): Đất này có diện tích là 3261,33ha; chiếm 30,63% tổng diện tích đất, được phân bố ở các xã : Nam Hồng, Bắc Hồng, Nguyên Khê, Vân Nội, Uy Nỗ, Tiên Dương, Xuân Nộn, Cỏ Loa và Xuân Canh. Loại đất này có tầng canh tác mỏng, có màu xám trắng, thành phần cơ giới nhẹ, kết cấu rời rạc, giữ phân, giữ nước kém, nghèo dinh dưỡng. - Đất nâu vàng phát triển trên nền phù sa cổ ( F) : Đất này có diện tích là 382,88 ha; chiếm 3,60% diện tích đất, phân bố trên địa hình cao và vàn cao, đất được phân bố ở các xã : Nam Hồng, Bắc Hồng, Nguyên Khê, Uy Nỗ và Cổ Loa. Loại đất này nghèo chất dinh dưỡng , tỷ lệ mùn thấp. Loại đất này thích hợp cho việc trồng các loại cây lâu năm, cây màu, cây dài ngày. 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội: 3.1.2.1 Tình hình phát triển kinh tế và xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế : Kinh tế của Huyện trong những năm qua liên tục tăng trưởng nhanh và ổn định. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân năm 2008 đạt 13,2%. Cơ cấu kinh tế nông thôn chuyển dịch mạnh theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá: - Công nghiệp xây dựng cơ bản năm 2008 chiếm 49,8% - Thương mại dịch vụ chiếm 22,4% - Nông nghiệp chiếm 27,8%. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế nông thôn tính theo giá cố định là 1.607.828 triệu đồng. Trong đó: + CN-TTCN-XDCB năm 2008 là 858.032 triệu đồng; + Thương mại dịch vụ là 298.252 triệu đồng; + Nông Lâm nghiệp là 451.544 triệu đồng; Giá trị sản xuất các ngành kinh tế nông thôn tính theo giá thực tế là 3.239.154 triệu đồng. Trong đó: + CN-TTCN-XDCB năm 2008 là : 1.631.400 triệu đồng; + Thương mại dịch vụ là : 726.331 triệu đồng; + Nông Lâm nghiệp: 899.423 triệu đồng[29] Như vậy, cơ cấu kinh tế của huyện Đông Anh có sự chuyển dịch tích cực, theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tỷ trọng nông nghiệp của Huyện có chiều hướng giảm dần nhưng hiện vẫn chiếm một vị trí quan trọng trong cơ cấu kinh tế của Huyện. Năm 2008, giá trị sản xuất ngành nông nghiệp đạt 899.423 triệu đồng, trong đó trồng trọt đạt 370.900 triệu đồng, chăn nuôi đạt 522.805 triệu đồng, dịch vụ nông nghiệp đạt 5.718 triệu đồng.[29] 3.1.2.2 Dân số và lao động Theo số liệu thống kê tính đến ngày 31/12/2008, dân số của huyện Đông Anh là 324.021 người với 68.240 hộ, trong đó có 287.536 nhân khẩu nông nghiệp ( chiếm 88,74% tổng dân số). Mật độ dân số trung bình toàn Huyện là 1.778 người/km2 . Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên tăng dần từ 1,21% ( năm 2001) lên đến 1,82% ( năm 2008). [28] Toàn huyện có 165.613 lao động, trong đó lao động nông nghiệp là 108.452 người, chiếm 65,48% còn lại là lao động công nghiệp và dịch vụ. 3.1.2.3 Cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất và phát triển đô thị Hệ thống giao thông: - Giao thông đường bộ : Đông Anh là địa phương có hệ thống giao thông đường bộ thuận lợi, bao gồm các tuyến đường do trung ương , thành phố và Huyện quản lý với diện tích là 1330,74 ha; chiếm 7,31% tổng diện tích đất tự nhiên. Với hệ thống giao thông đường bộ phát triển giúp cho vịêc đi lại, giao lưu phát triển kinh tế được dễ dàng, là điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế, nâng cao đời sống nhân dân và đáp ứng nhu cầu công nghiệp hoá, đô thị hoá trong tương lai. - Giao thông đường sắt: Hiện có 3 tuyến đường sắt ( Tây cầu Thăng Long; Hà Nội- Thái Nguyên; Đông Anh - Việt Trì) cùng với 4 nhà ga là những đầu mối giao thông vận chuyển hàng hoá quan trọng của Đông Anh với các tỉnh Đông Bắc, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện.[30] - Giao thông đường thuỷ: Trên địa bàn Huyện có hai con sông lớn chảy qua là sông Hồng và sông Đuống với chiều dài gần 24 km, kà điều kiện thuận lợi cho việc chuyên trở hàng hoá có trọng tại lớn với bên ngoài. Hệ thống thủy lợi: Đông Anh có hệ thống kênh mương thuỷ lợi tương đối hàon thiện, với các tuyến kênh cấp 1 do Huyện quản lý có tổng chiều dài là 63,5 km được xây dựng kiên cố và bê tông hoá. Các tuyến kênh cấp 2 có tổng chiều dài là 157,1 km; trong đó tuyến kênh tưới là 93,6 km và tuyến kên tiêu có chiều dài 63,5 km. Các kênh mương nội đồng có chiều dài tổng cộng là 250 km. Các tuyến kênh này đã phục vụ nhu cầu tưới tiêu chủ động cho sản xuất nông nghiệp của Huyện với diện tích tưới là 8200 ha, chiếm 83,69% diện tích đất nông nghiệp.[19] Về mạng lưới điện : Đông Anh có mạng lưới điện tương đối hoàn chỉnh với 173 trạm biến thế lớn và nhỏ có tổng dung lượng lên tới 53760 KVA đủ để phục vụ cho 100% đơn vị hành chính phục vụ cho sản xuất và đời sống sinh hoạt của nhân dân và các cơ sở sản xuất kinh doanh trên địa bàn. Ngoài ra hệ thống điện góp phần quan trọng vào việc phục vụ tưới tiêu kịp thời trong sản xuất nông nghiệp, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn.[28] 3.1..3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội - Vị trí địa lý: Do nằm ở cửa ngõ phía Bắc của thủ đô Hà Nội, huyện Đông Anh có vị trí địa lý rất thuận lợi cho phát triển kinh tế- xã hội với hệ thống các tuyến đường giao thông : đường bộ, đường sắt và đường thuỷ nối liền với các tỉnh phía Bắc. Đây là điều kiện quan trọng cho giao lưu, trao đổi, lưu thông hàng hoá. - Về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên : đất đai màu mỡ, địa hình chủ yếu là đồng bằng cao, thoáng, nền địa chất vững chắc rất phù hợp thuận lợi để xây dựng các công trình nhà cao tầng, các khu công nghiệp và đô thị. - Nền kinh tế - xã hội có điều kiện thuận lợi để phát triển một đô thị hiện đại và nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá đa dạng và phong phú như: nuôi trồng thuỷ sản, trồng hoa, cây rau, cây xanh môi trường. Đặc biệt là với vấn đề trồng rau sạch và rau an toàn cung cấp cho toàn Huyện và các vùng xung quanh cho hiệu quả kinh tế cao tạo ra một nền nông nghiệp đặc thù trong lòng đô thị. - Huyện Đông Anh nằm trong vùng quy hoạch không gian đô thị của thủ đô Hà Nội. Do đó đây chính là điều kiện thuận lợi cho quá trình chuyển dịch cơ cấu đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. => Qua đây có thể nhận thấy ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh: là một trong những vùng có vị trí thuận lợi, khả năng phát triển kinh tế cao, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, huyện Đông Anh đã ngày càng được thành phố Hà Nội tập trung phát triển, tạo điều kiện để mở rộng các dự án triển khai trên địa bàn huyện. Qua đây, công tác khai thác quỹ đất để sử dụng vào mục đích đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đạt hiệu quả cao, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư có thể mở rộng các dự án trên địa bàn huyện, mang lại nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm của Huyện, hoàn thành nhiệm vụ mà thành phố Hà Nội đặt ra. 3.2 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai huyện Đông Anh 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai toàn Huyện Theo số liệu thống kê đất đai năm 2008, hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Huyện được thể hiện qua bảng phụ lục 3.1: Bảng 3.1 : Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 của huyện Đông Anh STT Mục đích sử dụng Mã DiÖn tÝch (ha) Tû lÖ (%) (1) (2) (3) (4) (5) Tæng diÖn tÝch tù nhiªn 18213,90 100 1 §Êt n«ng nghiÖp NNP 9485.30 52 1.1 §Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp SXN 8932.04 48,96 1.1.1 §Êt trång c©y hµng n¨m CHN 8740.42 47,91 1.1.1.1 §Êt trång lóa LUA 7822.98 42,95 1.1.1.2 §Êt trång c©y hµng n¨m kh¸c HNK 917.44 5,04 1.1.2 §Êt trång c©y l©u n¨m CLN 191.62 1,05 1.2 §Êt nu«i trång thuû s¶n NTS 553.26 3,04 2 §Êt phi n«ng nghiÖp PNN 8374.20 46 2.1 §Êt ë OTC 2131.81 12,09 2.1.1 §Êt ë n«ng th«n ONT 2027.47 11,13 2.1.2 §Êt ë ®« thÞ ODT 104.34 0,96 2.2 §Êt chuyªn dïng CDG 3966.21 21,42 2.2.1 §Êt trô së c¬ quan, c«ng tr×nh sù nghiÖp CTS 246.46 1,35 2.2.2 §Êt quèc phßng CQP 91.32 0,48 2.2.3 Đất an ninh CAN 3.21 0,04 2.2.4 §Êt c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh CSK 898.96 4,94 2.2.5 §Êt cã môc ®Ých c«ng céng CCC 2726.26 14,97 2.2.5.1 Đất giao thông DGT 1329,20 7,30 2.2.5.2 Đất thủy lợi DTL 1.124,83 6,18 2.2.5.3 Đất công trình năng lượng DNL 5,76 0,03 2.2.5.4 Đất cơ sở văn hoá DVH 19,53 0,11 2.2.5.5 Đất cơ sở y tế DYT 10,75 0,06 2.2.5.6 Đất cơ sở giáo dục đào tạo DGD 77,73 0,43 2.2.5.7 Đất cơ sở thể dục thể thao DTT 48,81 0,27 2.2.5.8 Đất chợ DCH 25,40 0,14 2.2.5.9 Đất có di tích danh thắng DDT 52,62 0,27 2.2.5.10 Đất bãi thải, xử lý chất thải RAC 26,17 0,14 2.3 §Êt t«n gi¸o, tÝn ng­ìng TTN 11.24 0,06 2.4 §Êt nghÜa trang, nghÜa ®Þa NTD 171.77 0,94 2.5 §Êt s«ng suèi vµ MNCD SMN 2049.03 11,25 2.6 §Êt phi n«ng nghiÖp kh¸c PNK 44.14 0,24 3 §Êt ch­a sö dông CSD 354.40 2 3.1 §Êt b»ng ch­a sö dông BCS 354.40 2 (Nguån: Phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng huyÖn §«ng Anh) Cơ cấu sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh năm 2008 được thể hiện qua biểu đồ dưới đây: Biểu 3.2 Cơ cấu sử dụng đất đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh năm 2008 3.2.2 Đánh giá tình hình biến động đất đai toàn huyện Đông Anh từ 01/01/2008 đến 01/01/2009 3.2.2.1 Nguyên nhân tăng giảm diện tích đất nông nghiệp Tổng diện tích đất nông nghiệp năm 2008 là 9.485,30 ha, so với năm 2007 giảm 84,18ha , cụ thể như sau: a) Đất trồng lúa: Diện tích đất trồng lúa đến ngày 01/01/2009 là 7.8222,98 ha, giảm so với thời điểm 01/01/2008 là : -95,67 ha. - Do chuyển sang đất ở tại nông thôn (ONT): -10,56 ha - Do chuyển sang đất giao thông (DGT) : -43,18 ha. - Do chuyển sang đất chợ không kinh doanh: -0,3 ha - Do chuyển sang đất nghiên cứu khoa học (DKH): -5,44 ha - Do chuyển sang đất cơ sở giáo dục đào tạo (DGD) : -0,3 ha - Do chuyển sang đất cơ sở sản xuất kinh doanh(SKC) : -10,14 ha - Do chuyển sang đất khu công nghiệp: -1,47 ha - Do chuyển sang đất phi nông nghiệp khác : -24,20 ha - Do chuyển sang đất bằng trồng cây hàng năm khác : -0,08 ha b) Đất trồng cây hàng năm khác (HNK) Diện tích đất trồng cây hàng năm khác đến 01/01/2009 là 917,44 ha, tăng so với thời điểm 01/01/2008 là :+3,82 ha. Diện tích giảm từ 01/01/2008 đến 01/01/2009 :+7,88 ha - Do chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước (LUC) : +0,08 ha - Do chuyển từ đất bằng chưa sử dụng(BCS) : +7,8 ha Diện tích giảm từ 01/01/2008 đến 01/01/2009 : -4,6 ha - Do chuyển sang đất cơ sở giáo dục đào tạo (DGD) : -2,59 ha . - Do chuyển sang đất ở tại nông thôn (ONT) : -1,47 ha . c) Đất trồng cây lâu năm(CLN) Diện tích đất trồng cây lâu năm đến 01/01/2009 là 191,62 ha, tăng so với thời điểm 01/01/2008 là : +3,75 ha. - Do chuyển từ đất bằng chưa sử dụng (BCS) : +3,75 ha d) Đất nuôi trồng thuỷ sản(NTS): Diện tích đất nuôi trổng thủy sản đến 01/01/2009 là 553,26 ha, tăng so với thời điểm 01/01/2008 : +3,92 ha - Diện tích tăng từ 01/01/2008 đến 01/01/2009 :+4,42 ha: do chuyển từ đất bằng chưa sử dụng . - Diện tích giảm từ 01/01/2008 đến 01/01/2009 :-0,5 ha do chuyển sang đất ở tại nông thôn . 3.2.2.2 Nguyên nhân tăng giảm diện tích đất phi nông nghiệp Tổng diện tích đất phi nông nghiệp năm 2008 là 8.374,20 ha, so với năm 2007 tăng 100,03 ha, cụ thể như sau: a) Đất ở tại nông thôn (ONT): Diện tích đất ở tại nông thôn đến 01/01/2009 là 2.131,81 ha, tăng so với thời điểm 01/01/2008 :+12,52 ha - Diện tích tăng từ 01/01/2008 đến 01/01/2009 : +12,53 ha: + Do chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước (LUC) : +13,53 ha + Do chuyển từ đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt (TSN) :0,5 ha + Do chuyển từ đất bằng trồng cây hàng năm:+1,47 ha. - Diện tích giảm từ 01/01/2008 đến 01/01/2009 : -0,01 ha: + Do chuyển sang đất giao thông: -0,01 ha b) Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp (CTS) Diện tích đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp đến 01/01/2009 là 246.46 ha, giảm so với thời điểm 01/01/2008 là: -0,02 ha do chuyển sang đất cơ sở nghiên cứu khoa học (DKH) tại xã Uy Nỗ. c) Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (CSK) : Diện tích đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đến 01/01/2009 là 898,96 ha, tăng so với thời điểm 01/01/2008 là: +12,06 ha do chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước ( 11,61 ha ) và từ đất mặt nước chuyên dùng ( 0,45 ha). d) Đất có mục đích công cộng: Diện tích đất có mục đích công cộng đến 01/01/2009 là 2.726,26 ha. Trong đó : 1. Đất giao thông: tăng 43,77 ha do chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước( LUC: 43,18 ha), từ đất ở nông thôn ( ONT: 0,01 ha), từ đất bằng chưa sử dụng ( BCS: 0,08 ha), từ đất nghĩa trang, nghĩa địa ( NDT : 0,5 ha). 2. Đất cơ sở giáo dục đào tạo (DGD) : tăng +3,05 ha do chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước (LUC:0,3 ha), từ đất bằng trồng cây hàng năm ( BHK: 2,59 ha), từ đất cơ sở giáo dục, thể thao ( DTT : 0,16 ha). 3. Đất cơ sở thể dục thể thao (DTT): giảm 0,16 ha do chuyển sang đất giáo dục, đào tạo : -0,16 ha. 4. Đất chợ (DCH) tăng: +0,3 ha do chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước sang ( LUC : +0,3 ha). 5. Đất cơ sở nghiên cứu khoa học ( DKH) tăng: +5,46 ha do chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước ( LUC: +5,44 ha) và chuyển từ đất trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp( CTS : +0,02 ha). 6. Đất nghĩa trang, nghĩa địa( NTD) giảm: -0,5 ha do chuyển sang đất giao thông : 0,5 ha. 7. Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng ( SMN) : giảm 0,45 ha do chuyển sang đất cơ sở sản xuất kinh doanh (SKC) : -0,45 ha. 3.2.2.3 Nguyên nhân tăng giảm diện tích đất chưa sử dụng: Tổng diện tích đất chưa sử dụng năm 2008 là 354,40 ha, so với năm 2007 giảm 16,05 ha , cụ thể như sau: - Diện tích đất bằng chưa sử dụng giảm : -16,05 ha do chuyển sang đất trồng cây lâu năm ( CLN: -3,75 ha), chuyển sang đất giao thông (DGT : -0,08 ha) , chuyển snag đất nuôi trồng thuỷ sản nước ngọt ( TSN: -4,42 ha), chuyển sang đất bằng trồng cây hàng năm khác ( BHK: -7,8 ha). => Nguyên nhân biến động đất đai là : - Do thực hiện các quyết định thu hồi đất của các dự án GPMB của Nhà nước. Đây là nguyên nhân chủ yếu làm biến động đất đai. - Do thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các xã như : phục vụ mục đích công cộng, đất giãn dân, xử lý các diện tích đất xen kẹt và chuyển mục đích sử dụng đất... Qua công tác thống kê đất đai hàng năm giúp UBND huyện nắm được cụ thể các loại đất. Từ đó xây dựng kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội từng năm và từng giai đoạn, để từng bước sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả. Bảng 3. 3: Biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2008 so với năm 2006 và 2007 Đơn vị tính : ha STT Mục đích sử dụng đất Mã Diện tích năm 2008 So với năm 2007 So với năm 2006 Ghi chú Diện tích năm 2007 Tăng (+) Giảm (-) Diện tích năm 2006 Tăng (+) Giảm (-) (1) (2) (3) (4) (5) (6)=(4)-(5) (7) (8)=(4)-(7) (9) Tổng diện tích tự nhiên 18213.90 18213.90 18213.90 1 Đất nông nghiệp NNP 9485.30 9569.48 -84.18 9611.34 -126.04 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 8932.04 9020.14 -88.10 9061.92 -129.88 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 8740.42 8832.27 -91.85 8874.05 -133.63 1.1.1.1. Đất trồng lúa LUA 7822.98 7918.65 -95.67 7955.25 -132.27 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 917.44 913.62 +3.82 918.80 -1.36 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 191.62 187.87 +3.75 187.87 +3.75 1.2 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 553.26 549.34 +3.92 549.42 +3.84 2 Đất phi nông nghiệp PNN 8374.20 8273.97 +100.23 8231.79 +142.41 2.1 Đất ở OTC 2131.81 2119.29 +12.52 2111.67 +20.14 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 2027.47 2014.95 +12.52 2007.33 +20.14 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 104.34 104.34 104.34 2.2 Đất chuyên d ùng CDG 3966.21 3901.75 +64.46 3867.34 +98.87 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 246.46 246.48 -0.02 244.67 +1.25 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 91.32 91.32 91.32 2.2.3 Đất an ninh CAN 3.21 3.21 3.21 2.2.4 Đất sản xuất kinh doanh phi NN CSK 898.96 886.90 +12.06 861.18 +37.78 2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 2726.26 2673.84 +52.42 2666.94 +59.86 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TIN 11.24 11.24 11.24 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 171.77 172.27 -0.5 171.94 -0.17 2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 2049.03 2049.48 -0.45 2049.66 -0.63 2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 44.14 19.94 +24.2 19.94 +24.02 3 Đất chưa sử dụng CSD 354.40 370.45 -16.05 370.77 -16.37 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 354.40 370.45 -16.05 370.77 -16.37 (Nguån: Phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng huyÖn §«ng Anh) 3.2.3 Thực trạng vấn đề sử dụng đất xen kẹt trong khu dân cư trên địa bàn huyện Đông Anh : Huyện Đông Anh trong những năm qua rất chú trọng tới quỹ đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong khu dân cư. Thực tế cho thấy, những thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt đã gây ra nhiều vấn đề tồn tại trong việc sử dụng đất như: người dân lấn chiếm đất sử dụng với mục đích riêng như đổ rác thải, mở rộng diện tích đất thổ cư của mình, đào ao nuôi thả cá, chứa phế liệu, nguyên vật liệu; giao đất trái thẩm quyền thu lợi riêng... Những vấn đề trên đã gây ra bức xúc trong khu dân cư, trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Mặt khác, chính những thửa đất xen kẹt này đôi khi đã cản trở việc đi lại của người dân. Do đó, để đưa quỹ đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong khu dân cư vào sử dụng, mang lại hiệu quả cho công tác khai thác tiềm năng đất đai trên địa bàn huỵên cũng nhằm phục vụ phát triển kinh tế, xã hội của huyện, UBND huyện trong những năm gần đây đã tiến hành đấu giá những thửa đất này để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, đồng thời sử dụng số tiền thu được từ đấu giá tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng cho các địa phương. Hiện trạng đất xen kẹt trong khu dân cư trên địa bàn Huyện như sau: Biểu 3.4 Biểu tổng hợp quỹ đất kẹt trong khu dân cư: stt Tªn x· Tæng sè « ®Êt x· ®Ò nghÞ ®Êu gi¸ Ghi chó Tæng sè « ®Êt («) DiÖn tÝch (m2) 1 Tµm X¸ 19 29764 2 Cæ loa 52 15816 3 Tiªn D­¬ng 62 41050.6 4 Liªn Hµ 160 53038 5 Nam Hång 134 43104 6 B¾c Hång 55 21039 7 Kim Chung 15 24763 8 Uy Nç 75 37189 9 Dôc Tó 50 40147 10 H¶i Bèi 43 120159 11 V©n Néi 26 5527.7 12 ViÖt Hïng 49 67341 13 VÜnh Ngäc 64 98223 14 Xu©n Canh 17 4288 15 Kim Nç 16 8777 16 Thôy L©m 18 13005 17 §«ng Héi 07 30633.2 18 Nguyªn Khª 215 81311 19 Xu©n Nén 110 94621 20 V©n Hµ 45 50244 21 Mai L©m 25 72771 22 §¹i M¹ch 12 10976 23 Vâng La 36 22852 24 ThÞ trÊn §A 4 1583.3 Tæng 1309 988222.8 3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện 3.3.1 Những văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh: - Quyết định 137/2005/QĐ-UB ngày 9/9/2005 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố. - Quyết định số 371/QĐ-UB ngày 06/06/2005 của UBND Huyện Đông Anh về việc thành lập ban chỉ đạo đấu giá quyền sử dụng đất kẹt để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tạo kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương. - Quyết định số 242/2006/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007. - Quyết định số 15/2007/QĐ-UBND ngày 23/01/2007 về việc ban hành quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án cơ sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Quyết định số 43/2008/QĐ- UB ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Kế hoạch số 19/Kh- UBND ngày 26/02/2008 của UBND Thành phố Hà Nội thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008. - Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2009. 3.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 3.3.2.1 Những quy định chung : 1) Giải thích các thuật ngữ : a. Đối tượng tham gia đấu giá : Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tuổi từ 18 trở lên có đủ năng lực hành vi dân sự ( có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội hoặc không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội nhưng có việc làm ổn định tại Hà Nội theo quyết định điều động hoặc tuyển dụng, hợp đồng lao động được tổ chức, đơn vị quản lý lao động trực tiếp xác nhận, có đóng bảo hiểm xã hội đầy đủ, liên tục tại Hà Nội từ 3 năm trở lên ) và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện mua nhà ở Việt Nam theo quy định của Pháp luật. Các đối tượng tham gia đấu giá nêu trên gọi chung là “ Nhà đầu tư”. b. Người tham gia đấu giá là đại diện hợp pháp của Nhà đầu tư. c. Giá sàn : Là mức giá tối thiểu quy định cho 1m2 đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá thuê đất do UBND Thành phố Hà Nội quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá. d. Bước giá : Là khoảng chênh lệch giữa giá trúng và không trúng thấp hơn liền kề cho 1 m2 đất trên cù._.