Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005

ai được xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên do có nhiều hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ sử dụng đất không nhận thức đầy đủ vai trò của đất đai trong nền kinh tế, đồng thời sự chậm phát triển của nền kinh tế nên thị trường đất đai chưa được phát triển, mang tính chất là thị trường ngầm, chưa thể hiện được hiệu quả kinh tế của thị trường đối với nền kinh tế đất nước. Đến nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ thể sử dụng đất nhận thức được vai trò quan trọng và tiềm năng kinh tế của đất đai trong nền kinh tế. Thị trường đất đai đã có những bước phát triển rõ rệt. Nhà nước với vai trò là người đại diện các chủ thể sử dụng đất, thống nhất quản lý, đã và đang khai thác, phát triển thị trường đất đai bằng những biện pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích của mình, trong đó công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu ích, được mọi quốc gia trên thế giới áp dụng, giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho nhà nước phát triển kinh tế, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án được Chính phủ phê duyệt. Hiện nay, ở nước ta dự án đầu tư sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật được thực hiện theo một trong hai cách sau: - Đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất để tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng. - Đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình bằng quỹ đất (hay còn gọi là đổi đất lấy hạ tầng). Thực tế hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng còn hết sức mới mẻ, được thí điểm ở Thành phố Hà nội năm 2001, và các cơ quan có thẩm quyền đưa ra các quyết định, quy định áp dụng thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2002. Qua một vài năm triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Thành phố Hà Nội đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển Kinh tế- Xã hội. Không chỉ thế, đấu giá quyền sử dụng đất còn thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường Bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, cải thiện đời sống nhân dân . . . Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực của công tác đấu giá quyền sử dụng đất được sự phân công của khoa Đất và Môi Trường, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Hồ Thị Lam Trà - Giảng viên Khoa Đất và Môi Trường - Trường Đại học Nông Nghiệp I - Hà Nội, chúng tôi đã tiến hành thực hiện đề tài: “ Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà nội từ năm 2003 đến 2005” 2.mục đích, yêu cầu đề tài * Mục Đích Tìm hiểu công tác đấu giá và cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất ở qua những lần đấu giá tại Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến năm 2005. Tìm hiểu cụ thể quy chế, cách thức tổ chức đấu giá qua một số dự án ở Thành phố Hà Nội trong những năm gần đây. Tìm hiểu phương pháp xác định giá sàn trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội. Phân tích ảnh hưởng của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý và sử dụng đất ở tại Thành phố Hà Nội. Đánh giá hiệu quả kinh tế và hiệu quả sử dụng đất và kết quả đạt được qua những lần đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Thành phố Hà Nội * Yêu Cầu Nắm được phương pháp xác định giá sàn, quy chế đấu giá, cách thức tổ chức và quy trình của một buổi đấu giá. Các số liệu thông tin phải đảm bảo tính chính xác, khách quan đồng thời đảm bảo phản ánh đúng tình hình đấu giá quyền sử dụng đất của khu vực nghiên cứu. Chương 1Tổng quan của vấn đề nghiên cứu 1. Tổng quan về thị trường đất đai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa.  Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất [9]. 1.1.Thị trường đất đai thế giới Tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. Có thể lấy thí dụ ở một số nước phát triển, như cơn sốt tăng giá nhà đất ở Pháp từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Một đặc điểm nữa rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam. 1.2. Thị trường đất đai Việt Nam Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế trong nữa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ IX là hình thành đồng bộ các loại thị trường, trong đó yêu cầu khẩn trương hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường đất đai. 1.2.1. Trước Luật Đất đai 1993 Giai đoạn trước năm 1945, thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột. Giai đoạn từ 1945 đến trước năm 1980: Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Tuy nhiên luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai nhưng những loại đất được mua bán theo quá trình công hữu hoá đất đai. Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận trên thực tế, giá đất hình thành theo tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật. Luật đất đai đầu tiên được Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành năm 1988 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và trao cho họ một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1), các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai (Điều 5), chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 1988 chưa được mở rộng. Trong thời kỳ đổi mới, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư nước ngoài thì nhu cầu về đất đai tăng lên, Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được thông qua các hình thức chuyển nhượng nhà ở (đối với dân cư), nhà xưởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất. Đến đầu những năm 1990, trong điều kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất là lĩnh vực đất đai, kinh tế thị trường ngày càng được mở rộng, hiện tượng giá đất tăng cao dần, cùng với việc góp vốn liên doanh của các doanh nghiệp, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ .v.v. thị trường bất động sản bùng nổ, giá đất nhảy vọt đến mức lên ‘cơn sốt’ để lại nhiều hậu quả đến nay chưa giải quyết được như giao dịch đất đai ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu ngân sách Nhà nước bị thất thoát tạo nên sự bất bình đẳng trong xã hội, khiếu kiện về đất đai, nhà ở ngày càng tăng. Trước tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó Luật đất đai mới năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật đất đai 1988. 1.2.2. Sau Luật Đất Đai 1993 Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (Khoản 3- Điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm"; trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị Định số 61/1994/NĐ - CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định số 60/1994/NĐ - CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất và Nghị định số 18/1995/NĐ - CP ngày 13/2/1995, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có những hạn chế đòi hỏi phải có sự sửa đổi, bổ sung. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất; theo đó, Luật và các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật đất đai sửa đổi được bổ sung, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quy định khung giá đất có một ý nghĩa to lớn. Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này, nó quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành, chính vì vậy mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét. Tuy nhiên, thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của thị trường ngầm. Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc Hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001, tại lần sửa đổi này có quy định các điều kiện mua nhà có kèm theo quyền sử dụng đất. Đến nay ở nước ta, mặc dù chưa có những văn bản quy định về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động đó là : - Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận. - Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. - Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Để quản lý đất đai một cách triệt để hơn và có hiệu quả hơn thì Luật đất đai 2003 đã đưa hẳn quyền sử dụng đất vào một mục riêng (mục 7 : QSDĐ trong thị trường BĐS), điều đó chứng tỏ quyền sử dụng đất ngày càng được chú trọng và quan tâm đến nhằm khai thác một cách tối đa nguồn lực từ đất, Luật Đất đai 2003 đã thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai (thị trường QSDĐ) [9]. 1.2.3. Phân cấp thị trường đất đai Theo qui định của pháp luật nước ta, chỉ có quyền sử dụng các loại đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai. Như vậy các chủ sử dụng đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); bước tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp). Việc phân định thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước - người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng - người sử dụng). 1.2.3.1. Thị trường sơ cấp Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội gọi tắt là các chủ sử dụng đất. Theo quy định mới, ngoài đối tượng được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở, xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê của Luật đất đai hiện hành, quy định mới còn cho phép thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh ; cho phép nhà đầu tư tự lựa chọn hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất ... Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Quy định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất. Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực hiện theo phương án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế được Nhà nước giao đất, xóa bỏ cơ chế xin cho. Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người dân được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường. Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức của thị trường sơ cấp vì cơ quan tổ chức đấu giá là cơ quan đại diện cho Nhà nước và người tham gia đấu giá chính là những người sử dụng đất. Hình thức này là một phương pháp quản lý và sử dụng đất rất tốt của nhà nước đối với tài nguyên đất đai.   1.2.3.2 Thị trường thứ cấp Đây là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất được pháp luật qui định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thị trường này, về mặt pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Thị trường đất đai trong những năm qua chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau: 1.Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát  Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung- cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. 2.Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và cho xã hội Trong gần 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995 và 2000 - 2002. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng mà chủ yếu là do các hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Chính vì những biến động bất thường về giá đất đã tác động tiêu cực đến hoạt động kinh tế và đời sống dân cư, gây thiệt hại không phải là nhỏ cho Nhà nước và toàn xã hội. Sở dĩ thị trường không chính thức hình thành vì nước ta chưa xây dựng kịp và chưa đủ khuôn khổ thể chế trên thị trường, thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu là thị trường đầu cơ, hậu quả của việc đầu cơ đất là làm giá đất tăng cao trong một thời gian ngắn, tạo ra giá ảo, xảy ra hiện tượng giá đất không phải là giá trị thực của nó, từ đó tạo ra nhiều hướng nhìn sai lệch về thị trường đất đai của những người tham gia vào thị trường. 3. Phần lớn các hoạt động chuyển nhượng, mua bán trên thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. ở các đô thị, hoạt động môi giới của các tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Theo điều tra mới nhất của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, tính đến tháng 4 năm 2006 trên địa bàn Thành phố có gần 3000 trung tâm, văn phòng hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh nhà đất nhưng chưa có đơn vị nào đăng ký với các cơ quan chức năng, do đó vai trò quản lý Nhà nước không thực hiện được. Để tránh thuế, rất nhiều giao dịch trên thị trường đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức, gây thất thu thuế nghiêm trọng và trở ngại trong quản lý vĩ mô với thị trường đối với Nhà nước. Vì vậy, trong những năm qua và cả giai đoạn hiện nay Nhà nước đã chủ trương thực hiện rất nhiều chính nhằm khắc phục được những vấn đề tồn tại, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch như từng bước hoàn thiện hệ khung pháp lý, thực hiện giao đất cho các chủ sử dụng đất thông qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và đưa giao dịch của thị trường lên sàn giao dịch bất động sản... 2. Giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 2.1. Giá đất 2.1.1. Khái niệm Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá . - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bão lãnh... giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 2.1.2. Những văn bản quy định của Nhà nước về giá đất Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất và phù hợp với sự điều chỉnh bổ sung của Luật Đất đai, Nhà nước đã ban hành các Nghị định và văn bản pháp quy quy định về khung giá các loại đất. Luật Đất đai ban hành ngày 14/7/1993 đã thừa nhận việc chuyển quyền sử dụng đất và khẳng đinh đất là tài sản có giá, Nhà nước xác định giá các loại đất. Điều 694 Bộ luật dân sự quy định các bên tham gia thị trường thoả thuận giá trên cơ sở khung giá do Nhà nước ban hành. Căn cứ điều 12 Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá các loại đất. Tuy nhiên trong những năm qua giá đất còn nhiều biến động; chịu sự tác động, điều tiết của nhiều yếu tố nên Chính phủ đã ban hành những quy định mới về giá đất cho phù hợp với thực tế. Cụ thể: - Ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 87/CP thay thế cho NĐ 80/CP quy định khung giá các loại đất được điều chỉnh theo hệ số K từ 0,8 đến 1,2. - Thông tư số 94- TT/LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính Phủ- Tài Chính- Xây Dựng - Tổng Cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP của Chính phủ quy định: Trường hợp địa phương tổ chức đấu gía quyền sử dụng đất thì giá đất được xác định cho từng trường hợp cụ thể, nhưng không được thấp hơn mức gía đất hiện hành của cùng loại đất, hạng đất, vị trí của đường phố do UBND cấp tỉnh quy định. - Thông tư số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 89/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Luật Đất đai sửa đổi (1998) đã mở rộng thêm hình thức giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và quy định thực hiện từ ngày 01/01/1999. - Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng [3]. - Để cụ thể hóa Luật Đất đai 2003 ngày 16/11/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất [5]. - Ngày 26/11/2004 Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 188 của Chính phủ [2]. 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì được (Giáo trình Định giá đất - TC) Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, việc xác định giá đất phải dựa trên giá thị trường, khả năng sinh lời của đất, và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Lấy kết quả đó làm cơ sở để xây dựng giá đất, cụ thể cần phân tích một số yếu tố như sau: - Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò to lớn trong hoạt động sản xuất kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dich vụ...) hay giữ vai trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuân lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt. (ví dụ các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền)). Tóm lại vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất. - Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào từng mục đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như: hệ thống đường giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến mức độ nào? hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với qui mô như thế nào... đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất. - Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho phát triển thương mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên. 3. công tác đấu giá quyền sử dụng đất Trước năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Luật Đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất. Chính điều đó đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được. Trong hoạt động của thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới của chích sách pháp luật đất đai. Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong giai đoạn này thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các “kênh ngầm”, trước tình hình đó Nhà nước cũng đã có những sửa đổi bổ sung của Luật đất đai. Thực trạng thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị trường nhà đất tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt của nông thôn, đô thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Qua thực tiễn hoạt động thị trường bất động sản ở nước ta, môi trường đầu tư cũng như cơ sở pháp lý được hình thành theo hướng phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Bên cạnh những hướng tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém : Do chưa nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tài sản nhà đất chưa được khai thác sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn ; Nhà nước chưa có biện pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường bất động sản, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến ; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát... gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống của nhân dân nhất là các đối tượng có thu nhập thấp... Mặt khác, giá đất do Nhà nước quy định để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất rất thấp so với giá trị thực tế, ngược lại gi._.á đất trên thị trường lại tăng đột biến, có nơi tăng ở mức rất cao tạo nên sự chênh lệch giữa hai loại giá, những yếu tố cơ bản trên là nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước. Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước, khắc phục được những nhược điểm của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất. Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn 5 năm trở lại đây, việc thực hiện dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước, tuy với cách hiểu và cách làm khác nhau ở từng địa phương nhưng thực sự nó đã mang lại kết quả tốt, khẳng định những ưu điểm, hiệu quả kinh tế vượt trội so với các hình thức thu lợi từ đất khác. 3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta còn tương đối mới mẻ với mọi người. Theo Quyết định số 137 QĐ - UB ngày 09/9/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất có ghi: “ Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố” [12]. Đấu giá đất là hoạt động của những người tham gia đấu giá tự đặt giá đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng. Đấu giá đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là đưa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản, tránh tình trạng cơ chế “xin cho” trong quản lý đất đai và khai thác nguồn vốn to lớn từ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tăng các công trình hạ tầng kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống nhân dân, phát triển kinh tế - xã hội. Khái niệm trên sẽ cho ta cái nhìn tổng quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất và từ đó có thể thấy được tầm quan trọng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.2. Vai trò, ý nghĩa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án đã được Chính phủ phê duyệt. Đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết và đóng vai trò ngày càng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội nước ta hiện nay và có ý nghĩa to lớn đối với công tác quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Thứ nhất, thực hiện đấu giá đất đảm bảo mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Những người tham gia đấu giá được bình đẳng trong việc định giá đất. Như vậy giá đất hoàn toàn tùy thuộc vào người tham gia đấu giá, tuy nhiên nó vẫn chịu những quy định bắt buộc của cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước. Thứ hai, đấu giá đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng đảm bảo quyền sử dụng đất (hàng hóa đặc biệt) tham gia vào thị trường bất động sản một cách công khai. Điều này phần nào giúp bình ổn thị trường bất động sản, đất đai đảm bảo được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch; tránh thị trường ngầm và rất nhiều bất cập trong hoạt động của thị trường bất động sản. Trong đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được hình thành theo các quy luật của thị trường, giá sàn được hình thành theo quy luật của thị trường sát với thực tế và các văn bản Luật liên quan. Giá sàn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. Thứ ba, đấu giá đất là một biện pháp tốt nhất để Nhà nước (người đại diện quyền sở hữu đất đai) thu đủ lợi ích của mình khi giao đất cho người khai thác sử dụng đất. Thứ tư, đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng trong việc giao đất, hạn chế được rất nhiều tiêu cực trong quản ly đất đai; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu được nhận quyền sử dụng đất. Thứ năm, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho việc sử dụng đất có hiệu quả hơn, đúng theo quy hoạch và đúng mục đích sử dụng đất, có lợi và đáp ứng được yêu cầu đặt ra của cả bên quản lý đất và bên muốn nhận quyền sử dụng đất. 4. Những quy định chung của Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng - Nghị định số 86/1999/NĐ-CP ngày 19/12/1999 của Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ ban hành về việc thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị đinh số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá. - Quyết định số 216/QĐ-TTG ngày 31/8/2005 của Thủ Tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. - Luật đất đai năm 1993; Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm 2003. - Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Theo các quyết định trên quá trình thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất có những quy định chung cụ thể như sau: 4.1. Phạm vi về đấu giá quyền sử dụng đất Những quy định của Nhà nước đặt ra được áp dụng cho việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư, thực hiện các dự án cải tạo, nâng cấp xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố được cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được thực hiện đấu giá đất để tạo vốn đầu tư phải có các điều kiện sau: + Các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo vốn được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt như các dự án giao thồng, thủy lợi, điện, cấp thoát nước khu đô thị, trường học. + Các dự án này không đấu thầu công trình, được đấu giá đất, người trúng đấu giá đất được giao thực hiện công trình. - Quỹ đất tạo vốn đem đấu giá là quỹ đất nằm trong quy hoạch sử dụng đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm đất giao có thu tiền sử dụng đất, đất cho thuê và đất được chuyển mục đích sử dụng, bao gồm: + Quỹ đất nằm trong khu vực có công trình kết cấu hạ tầng của dự án. + Quỹ đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng dự án. + Quỹ đất do mở rộng phạm vị thu hồi đất đối với các dự án xây dựng công trình giao thông, hạ tầng giao thông. + Quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt dịch vụ để đấu giá tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương. 4.2. Điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 4.2.1. Điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá Quỹ đất để tổ chức đấu giá tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nằm trong kế hoạch sử dụng đất được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, gồm: đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp và các loại đất khác được thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có các điều kiện sau: - Đã có quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã xác định được mật độ xây dựng, chiều cao công trình, các thông số hạ tầng kỹ thuật khác và bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng do đơn vị có tư cách pháp nhân lập, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Đã được bồi thường giải phóng mặt bằng và có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 4.2.2. Về sử dụng đất - Đối với trường hợp sử dụng đất làm nhà ở: cần phải giải phóng mặt bằng xong và xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh. - Đối với các lô đất đấu giá thuê đất để sử dụng cho các mục đích khác: có thể giải phóng mặt bằng xong và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc chỉ giải phóng mặt bằng xong, việc đầu tư xây dựng kỹ thuật hạ tầng tiếp theo do người trúng giá thực hiện theo quy hoạch. 4.2.3. Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá Các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ cáo điều kiện sau: - Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá. - Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này. - Một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ với công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá. 4.3. Tổ chức đấu giá đất Để có thể tổ chức đấu giá thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất có thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng đấu giá các tỉnh phảI đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng và các thành viên khác do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phương. - Trước khi tiến hành đấu giá 30 ngày, Hội đồng (cơ quan chủ trì) đấu giá thông báo công khai lô (thửa) đất đấu giá ít nhất 2 lần trong thời gian 2 tuần trên phương tiện thông tin đại chúng như đài phát thanh, truyền hình địa phương, báo địa phương, các phương tiện thông tin đại chúng khác và được niêm yết tại địa điểm tổ chức đấu giá, trụ sở Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đấu giá đất. - Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thước, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất, thời điểm đăng ký, thời điểm tiến hành đấu giá và các thông tin khác có liên quan. Ngoài ra giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm các định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Tổ chức đấu giá theo nguyên tắc đấu giá trực tiếp, theo quy chế đấu giá do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá. 5. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương Sau 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã thực hiện nhiều chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng XHCN, trong đó yếu tố thị trường chưa có, nay đã hình thành và từng bước phát triển. Đối với thị trường đất đai cũng vậy, tuy nó có những tính chất đặc trưng khác với thị những thị trường hàng hóa khác, nhưng cùng với xu hướng phát triển chung của nền kinh tế thị trường, thị trường đất đai đã hình thành và từng bước phát triển. Trong những năm gần đây với việc hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, đặc biệt, Nhà nước với vai trò người định hướng đã áp dụng chủ trương, chính sách mới đáp ứng được những yêu cầu hiện tại. Một trong những chính sách đó là công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tuy là hoạt động mới được triển khai thực hiện ở một số địa phương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như đấu giá quyền sử dụng đất tại TP. Đà Nẵng, Bình Định, TP. HCM, Bà Rịa Vũng Tàu. 5.1. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng Là một thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, vì vậy cần phải đầu tư xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhằm tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân. Vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn được Tp. Đà Nẵng triển khai thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tâng trên địa bàn Thành phố. Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất . - Hình thức đấu giá: được tiến hành đấu giá công khai bằng lời - Đối tượng tham gia đấu giá: những người ở trong và ngoài thành phố có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký và tham gia đấu giá. Là địa phương sớm thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, qua kết quả thu được từ dự án Trung tâm thương mại - dịch vụ, UBND Thành phố Đà Nẵng đã thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với nhiều mô hình đấu giá. Trong tháng 2/2006 UBND Thành phố Đà Nẵng đã bán đấu giá 160 lô đất nhà vườn có giá khởi điểm từ 1,5 triệu đồng/m2 đến 6,8 triệu đồng/m2; thấp nhất là 18 lô đất đường rộng 9,75m khu dân cư Hoà Mỹ có giá là 1,5 triệu đồng/m2; giá cao nhất là 5 lô khu 305 đường Nguyễn Văn Thoại có giá khởi điểm là 6,8 triệu đồng/m2 [17]. Đồng thời UBND đã tổ chức bán đấu giá nhiều lô đất lớn như khu đất K9-H26 Bộ Công An có diện tích 18.225,5 m2 tại phường Thọ Quan với giá sàn là 1,8 triệu đồng/m2; Dự án Khu Tổ hợp biệt thự cao cấp tại phường Phước Mỹ quận Sơn Trà với diện tích 20.583m2, giá sàn là: 7.290.000 triệu đồng/m2 [18] ... Trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất UBND Thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn Thành phố. Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp,và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá. Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND TP. Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trường tự do [19]. 5.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại TP.HCM Cũng là một Thành phố trực thuộc TW, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam. TP. HCM cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn thu đó Thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại cho địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ướng với những khu đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng. Các quận huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 - 1.000m2 (nội thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngoại thành). 5.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu Tính từ năm 2000 đến năm 2005, sau 5 năm tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tỉnh đã thu được một số thành tựu nổi bật sau: Triển khai 69 dự án với tổng quỹ đất khai thác khoảng 753 ha, tạo vốn đầu tư 1.190 tỷ đồng. Việc áp dụng cơ chế sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng đã đưa lại khả năng về giao thông, cấp thoát nước, điện, hệ thống trường học... vượt trội so với trước đây tại địa phương, giúp cho địa phương có một cơ sở hạ tầng vững chắc, đảm bảo cho sự phát triển của ngành du lịch cũng như sự nghiệp CNH - HĐH của tỉnh. 5.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bình Định Cũng như nhiều địa phương khác, UBND tỉnh Bình Định đã kịp thời ban hành những quy định và phương hướng thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn của tỉnh. Trong năm 2005 do nhiều nguyên nhân nên công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương gặp rất nhiều khó khăn, nhận thức được sự khó khăn đó, UBND tỉnh Bình Định đã chỉ đạo chia nhỏ lô đất để đấu giá nhằm thu hút khách hàng có nhu cầu tham gia (ví dụ: tại lô đất số 08 thuộc khu quy hoạch Ga Hàng Không-TP.Quy Nhơn; mỗi lô có diện tích là 116m2, giá sàn là 9 triệu đồng/m2) Ngoài ra, vào 8 giờ sáng thứ bảy hàng tuần, tỉnh còn tổ chức bán đấu giá các lô đất làm nhà ở và dịch vụ tại các khu quy hoạch dân cư nội thành Quy Nhơn như khu trung tâm thương mại TP, khu dịch vụ cạnh bến xe khách đường Tây Sơn [20]. 5.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Năm 2002 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 63/2002/QĐ-UB ngày 26/04/2002 về việc ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng [16]. Theo đó, thành phố quy định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất là cách làm hoàn toàn mới, chưa có quy định của Nhà nước, vì vậy năm 2002 Thành phố đã triển khai thí điểm tại huyện Đông Anh với diện tích 2,7 ha thu được 85 tỷ đồng (bình quân 13,5 triệu đồng/m2). Đây là dự án thí điểm đầu tiên của Thành phố Hà Nội, dự án được thực hiện theo chủ trương của Chính Phủ và sự chỉ đạo chặt chẽ của UBND Thành phố Hà Nội về việc thực hiện mô hình sử dụng quỹ đất hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng và kết quả đạt được đã mang lại hiệu quả kinh tế xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội nói riêng, cả nước nói chung. - Hình thức đấu giá: thực hiện đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín một lần, đây là hình thức đấu giá chưa hẳn là công khai dân chủ, cạnh tranh lành mạnh mà còn có yếu tố may rủi khi đối với những người tham gia đấu giá. - Đối tượng tham gia đấu giá: khống chế đối tượng tham gia đấu giá phải có hộ khẩu thường trú ở Hà Nội mới được tham gia đấu giá nhằm hạn chế sự nhập cư ở một địa phương khác đến. - Kết quả đạt được: + Loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” hiện đang tồn tại ở những địa phương trong cả nước. + Huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên toàn huyện. Năm 2003 Thành phố Hà Nội bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với 6 dự án, đến hết năm 2005, sau 3 năm Thành phố đã tổ chức được 34 dự án với tổng diện tích 293.010m2, số tiền thu được sau đấu giá là 4.522 tỷ đồng; giải quyết được một nguồn ngân sách lớn cho Thành phố trong quá trình thực hiện các công trình trọng điẻm như Cầu Thanh Trì, dự án đường 5 kéo dài... Như vậy họat động đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hơi thở mới cho lĩnh vực đầu tư, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương. Trong giai đoạn hiện nay, sự tồn tại của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung, đấu giá sử dụng đất nói riêng có ý nghĩa thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản, ảnh hưởng tích cực tới công tác quản lý đất đai...Vì vậy, tìm hiểu giá đất giá quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý sử dụng đất đai là một vấn đề cần thiết và quan trọng. Chương 2Nội dung và phương pháp nghiên cứu 1. Nội dung nghiên cứu Với đề tài “Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hà nội từ năm 2003 đến 2005” chúng tôi tiến hành nghiên cứu những nội dung sau: - Thu thập các thông tin về đặc điểm chung của khu vực nghiên cứu, về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, về tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hà Nội. - Thu thập những quy định, quy chế của Chính phủ về đấu giá, đấu giá quyền sử dụng đất và hệ thống các văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất được UBND thành phố Hà Nội ban hành. - Thu thập số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất ở các khu vực nghiên cứu qua các năm. - Phân tích, đánh giá sự khác nhau giữa giá sàn và giá trúng đấu giá, sự khác nhau về giá đấu giá, từ đó làm nổi bật các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá. - Phân tích ảnh hưởng của giá đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý sử dụng đất và thị trường đất đai của thành phố Hà Nội. - Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ đó rút ra nhận xét và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 2. phương pháp nghiên cứu 2.1. Phương pháp thu thập số liệu, thông tin Thu thập các văn bản của Chính phủ, các văn bản của UBND thành phố Hà Nội có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thu thập các thông tin về đặc điểm chung của khu vực nghiên cứu, các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, về tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hà Nội. 2.2. Phương pháp điều tra thực tế Điều tra giá đất trên thị trường tại các điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo các kênh như giá bán các tài sản tương tự trên thị trường, qua báo chí và qua dư luận quần chúng (đặc biệt là những người am hiểu về giá đất trên thị trường). 2.3. Phương pháp xử lý số liệu, phân tích thông tin Cập nhật, phân tích và xử lý số liệu, đánh giá kết quả đạt được để làm rõ ưu việt và hiệu quả trong việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Sau đây là một số phương pháp để xử lý số liệu: - Phương pháp thống kê: Trên cơ sở các số liệu thu thập dùng phương pháp thống kê để phân tích, tổng hợp, so sánh các loại số liệu khác nhau ảnh hưởng đến giá đấu giá như các số liệu về đầu tư cơ sở hạ tầng, giá đất trên thị trường... - Phương pháp so sánh: Được dùng để so sánh các số liệu thu đã thập được, từ đó thấy được sự khác nhau giữa các điểm đấu giá, giữa các năm đấu giá và các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá. Chương 3Kết quả nghiên cứu 1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà nội 1.1. Điều kiện tự nhiên Thủ đô Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, đất đai hình thành chủ yếu từ phù sa hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình, Đây là trung tâm đầu não về chính trị, văn hóa, khoa học, kinh tế, là đầu mối giao thông quan trọng hàng đầu của cả nước. Hà Nội có địa giới giáp với 6 tỉnh: + Phía Bắc giáp với tỉnh Thái Nguyên + Phía Đông Bắc giáp với tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh + Phía Đông Nam giáp với tỉnh Hưng Yên + Phía Tây Bắc giáp với tỉnh Vĩnh Phúc + Phía Tây Nam giáp với tỉnh Hà Tây *. Vị trí địa lý + Từ 20°53’ đến 21°23’ vĩ độ bắc + Từ 105°44’ đến 106°02’ kinh độ đông 1.1.1. Đặc điểm về đất đai và dân cư Tính đến năm 2005 Thành phố Hà Nội có 9 quận nội thành với 127 phường, có diện tích 84,3 km2 (chiếm 9% diện tích toàn Thành phố) và 5 huyện với 99 xã và 6 thị trấn với diện tích là 836,67 km2. Theo số liệu tổng kiểm kê đất năm 2005: Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố là 920,97km2 (92.097 ha), trong đó đất đất nông nghiệp chiếm tới 47,4%, đất lâm nghiệp chiếm 8,6%, đất chuyên dùng chiếm 22,3%, đất nhà ở chiếm 12,7%, đất chưa sử dụng chiếm 9%. Hà Nội có địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ 5-20 m, vùng đồi núi không cao lắm, tập trung ở phía Tây Bắc huyện Sóc Sơn (thuộc phía nam dãy núi Tam Đảo có độ cao từ 20 - 400 m), chiếm khoảng 10% diện tích tự nhiên của Thành phố, còn lại phần lớn diện tích ở vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng chiếm khoảng 90% diện tích đất tự nhiên, đất đai màu mở, nền đất khá bền vững do phù sa sông Hồng bồi tụ từ lâu đời. Tuy nhiên, cũng có những nơi có địa hình thấp, tập trung ở 2 huyện Gia Lâm và Thanh Trì. Dân số của Thành phố Hà Nội năm 2000 là 2.756.300 người, đến năm 2005 là 3.082.800 người, tăng 326 nghìn người. Dân cư Thành phố Hà Nội phân bố không đều, tập trung chủ yếu ở các quận nội thành, các thị trấn và các khu đô thị mới. 1.1.2. Đặc điểm khí hậu – thủy văn Hà Nội nằm ở Trung tâm đồng bằng Bắc bộ, thuộc khu vực chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới, gió mùa. + Nhiệt độ trung bình :24°C + Nhiệt độ cao nhất :42,8°C (tháng 1/1955) + Nhiệt độ thấp nhất :2,7°C (tháng 5/1926) Độ ẩm trung bình: 80 - 82%, lượng mưa trung bình 1.600mm/năm. Trên phạm vi lãnh thổ, mạng lưới thủy hệ khá phong phú, hệ thống sông chảy qua Hà Nội gồm: sông Hồng, sông Đuống, sông Nhuệ, sông Cầu, và nhiều sông nhỏ khác. Hệ thống hồ, đầm lớn như: hồ Tây, hồ Bảy mẫu, hồ Linh Đàm, hồ Yên Sở... cùng với hệ thống sông ngòi hình thành hệ thống thủy lợi của Hà Nội, có ý nghĩa quan trọng đặc biệt trong giao thông, sản xuất, thoát nước, cảnh quan, du lịch, điều hòa tiểu khí hậu trong vùng. 1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội Trong 5 năm 2001 - 2005 tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng bình quân 11,07%/năm, cơ cấu kinh tế của thủ đô đã có chuyển biến tích cực, theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp. Trong những năm qua thực hiện Nghị quyết 15/NQ - TW ngày 15/12/2000 về “Phương hướng, nhiệm vụ phát triển thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001 - 2010” và Pháp lệnh Thủ đô. Hà Nội đã có những bước phát triển vượt bậc trên các lĩnh vực thương mại, du lịch, dịch vụ, công nghiệp,... Các khu đô thị và hệ thống cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố không ngừng được mở rộng và xây dựng; trong 5 năm tổng thu ngân sách trên địa bàn đạt 108.8300 tỷ đồng, năm 2005 vốn đầu tư xã hội đạt khoảng 31.500 tỷ đồng, vốn đầu tư xây dựng cơ bản từ ngân sách Thành phố tăng nhanh, trung bình đạt 25%/năm. Trong giai đoạn 2006 - 2010 gắn với kỷ niệm 1000 ngàn năm Thăng Long - Hà Nội, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố là tiếp tục đẩy mạnh đô thị hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho nhân dân, phấn đấu xây dựng thủ đô Hà Nội thoát khỏi mức thủ đô nghèo và trở thành trung tâm ngày càng có uy tín trong khu vực. 2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố trong 5 năm qua đã có những bước chuyển biến mạnh mẽ và tiến bộ rõ rệt, ngày càng đi vào kỷ cương, nề nếp theo quy định của pháp luật. Đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đóng góp phần quan trọng vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội Thủ đô. Những nội dung về quản lý và sử dụng đất đai của Thành phố giai đoạn 2001-2005 được thực hiện như sau: 1. Công tác lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được quan tâm đi trước một bước. Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của Thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; Tất cả các xã ngoại thành đã hoàn thành công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và 2020 phục vụ trực tiếp cho công tác giao đất nông nghiệp, đất dãn dân, đất xây dựng hạ tầng khu dân cư nông thôn... Thành phố đã phê duyệt chi tiết phát triển đô thị đến năm 2020 của tất cả các quận, huyện; riêng 2 quận mới Long Biên, Hoàng Mai đang được điều chỉnh. 2. Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Thành phố đã thực hiện cải cách hành chính về thủ tục, hàng năm UBND Thành phố đã giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển đô thị với diện tích trung bình khoảng 100 ha. Tình hình thực hiện kế hoạch nhìn chung đạt thấp, tính trung bình là 58,5% chỉ tiêu kế hoạch. Một số dự án chưa được triển khai do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó chủ yếu là khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. 3. Công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ nhà tái định cư đã được quan tâm, đẩy mạnh và thực hiện ở quy mô ngày càng lớn hơn. Trong 5 năm đã thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được 838/1753 dự án và đã bàn giao diện tích đất ngoài thực địa cho các chủ đầu tư là 4.128 ha. Để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng việc chuẩn bị trước quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đã được Thành phố quan tâm chỉ đạo, đã triển khai 34 dự án lớn như: khu đô thị TĐC Dịch Vọng (1381 căn hộ), khu Nam Trung Yên (3.646 căn hộ); khu Trung Hòa - Nhân Chính (2091 căn hộ) ... 4. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố, tính đến thời điểm kiểm kê đất đai 01/01/2006, trên địa bàn Thành phố đã cấp được: - 175.414 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, đạt 91% trên tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp. - 424.413 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn đạt 88,25%. - 69.998 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình đã mua nhà theo Nghị định 61/CP. - 1.153 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, đơn vị sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục tiêu quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, từng bước hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước. 3. những quy định của ubnd tp hà nội về đấu giá quyền sử dụng đất 3.1. Hệ thống các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện với sự chặt chẽ, tránh được nhứng tiêu cực và hạn chế nhất định, ngoài việc áp dụng những quy định chung của Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành và áp dụng những quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp thời gian và điều kiện thực tế của Thành phố. UBND Thành phố đã ban hành và sửa đổi những quy định sau: - Chỉ thị số 11/2003/CT-UB ngày 25/3/2003 của UBND Thành phố để tập trung chỉ đạo các ngành, các cấp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hạ tầng. - Quyết định số 66/QĐ-UB ngày 29/5/2003 của Uỷ ban nhân dân th._.đường Trần Duy Hưng 26.539 13.380 13.159 14,0á18,5 13,0á15,5 16,1á26,6 16,9á23,2 10 Sở TN Môi trường và Nhà đất - Dự án B7, B10 P. Kim Liên - Q.Đống Đa - ĐGQSH nhà số 47 Hàng Thiếc 433 407 26 36,0á40,0 70,0 50,0á102,0 104,0 11 Hội đồng ĐG QSDĐTP - Lô N8A, N8B KĐT T. Hòa - N. Chính - Nhà B7 Thành Công 3.851 3.471 381 25,5 11,5 27á33,5 12,8á15,3 12 Tổng cộng : 18 dự án 77.772 Năm 2005 do gặp nhiều khó khăn thị trường chững lại, ít sôi động, các cá nhân có nhu cầu sử dụng đất còn thăm dò, chờ đợi các chính sách tiếp theo của Nhà nước và Thành phố, một số dự án tại thị trấn Sóc Sơn, huyên Sóc Sơn, xã Liên Hà huyện Đông Anh, quỹ đất 20% KĐT mới Sài Đồng, KĐT mới Mỹ Đình I, huyện Từ Liêm... đã chuẩn bị đủ điều kiện nhưng số lượng người tham gia không đủ theo quy định nên đã phải tạm hoãn phiên đấu giá. Nên kết quả tiền thu được qua đấu giá chỉ đạt 1364,2 tỷ đồng. Tuy nhiên những dự án tại các khu vực phát triển vẫn tổ chức đấu giá thành công và có giá sàn cũng như giá trúng đấu giá cao như dự án tại KDT Trung Hòa - Nhân Chính giá sàn là 25,5 triệu đồng/m2, giá trúng từ 27,0á33,5 triệu đồng/m2; lô D2 KĐT hành chính quận Cầu Giấy có giá trúng từ 38,2á46,2 triệu đồng/m2; dự án ven đường Lê Đức Thọ huyện Từ Liêm có giá trúng từ 18,8á45,6 triệu đồng/m2. Các dự án tại các nơi kém sự quan tâm, thu hút đối với các đối tượng tham gia như huyện Sóc Sơn có giá sàn và giá trúng rất thấp, với mức giá sàn từ 3,0á4,0 triệu đồng/m2 tương ứng giá trúng là 3,6á6,4 triệu đồng/m2. Như vậy kết quả thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 không đạt yêu cầu; tiến độ triển khai các dự án diễn ra chậm, và gặp nhiều khó khăn, số tiền thu được từ kết quả đấu giá không đạt chỉ tiêu, tại các dự án số lượng người tham gia đấu giá là ít, có nhiều dự án phải hoãn phiên đấu giá hay chia khu đất thành nhiều nhóm nhỏ để đưa ra đấu giá, do vậy các phiên đấu giá có tính cạnh tranh không cao, người tham gia không còn tâm lý sợ không trúng giá như trước, điều này ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn vì vậy giá trúng cũng sẽ cao hơn. Mặt khác theo ý kiến của thành viên Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại các quận, huyện thì một số dự án tại huyện Đông Anh, Sóc Sơn... có những khu đất có hướng và hình dạng các thửa đất không đẹp, đặc biệt là hướng đất vì người dân họ quan tâm đến hướng đất và tính phong thủy của thửa đất. Do đó còn có sự chần chừ của người có nhu cầu, làm cho việc bán hồ sơ tham gia đấu Bảng 9: So sánh giữa số tiền thu được và số tiền ước thu qua ĐGQSDĐ năm 2005 tại TP. Hà Nội STT Quận, Huyện Dự án Diện tích (m2) Số tiền ước thu (tỷ.đg) Số tiền thu đc (tỷ.đg) MCL (lần) 1 Từ Liêm 13.147 224,0 301,0 1,34 - KĐT Mỹ Đình II (42 thửa) 5.647 74,0 98,0 1,32 - Dự án ven đường Lê Đức Thọ 7.500 150,0 203,0 1,35 2 Tây Hồ - Khu D6, D9 8.882 124,0 158,4 1,28 3 Cầu Giấy 17.520 166,3 243,9 1,47 - KĐT hành chính (lô D2: 26/41 lô) 2.651 66,3 114,0 1,72 - Lô B và lô C ô D13 7.633 57,0 75,3 1,32 - 15 thửa D13 xây dựng nhà vườn 7.236 43,0 54,6 1,27 4 Sóc Sơn - DA tại xã Phù Ninh và thị tr Sóc Sơn 2.511 9,6 12,2 1,27 5 Thanh Trì - DA x.Tân Triều-5 thửa đất nhà vườn 672 4,4 5,8 1,32 6 Đông Anh 1.178 7,7 19,1 2,48 - Dự án ĐG 12 thửa đất tại xã Liên Hà 990 3,2 4,4 1,38 - DA Trung Tâm Thương Mại H. ĐA 188 4,5 14,7 3,27 7 Hoâng Mai - Dự án Sống Hoàng, p. Mai Động 2.642 22,4 28,1 1,25 8 Thanh Xuân - Đấu giá 5 thửa tại dự án P. Hạ Đình 396 5,9 7,2 1,22 9 Sở Tài Chính 26.539 344,1 441,6 1,28 - Khu 2,5 ha đường Láng Hạ kéo dài 13.380 167,5 204,9 1,22 - Khu 1,3 ha ven Đ.Trần Duy Hưng 13.159 176,6 236,7 1,34 10 Sở TNMT & Nhà đất 433 16,8 33,9 2,02 - Dự án B7, B10 P.Kim Liên-Q.Đ Đa 407 15,0 31,2 2,08 - ĐGQSH nhà số 47 Hàng Thiếc 26 1,8 2,7 1,50 11 Hội đồng DGQSDĐ Thành phố 3.852 82,4 113,0 1,37 - Lô N8A, N8B KĐT T.Hòa-N. Chính 3.471 78,0 107,6 1,38 - Nhà B7 Thành Công 381 4,4 5,4 1,23 12 Tổng 18 Dự án 77.772 1.007,6 1364,2 1,35 giá diễn ra rất chậm, quá trình thực hiện tiến độ dự án cũng chậm theo. Tuy nhiên dự đoán sự khó khăn từ kết quả, tiến độ thực hiện công tác đấu giá quyền năm 2004, ngay từ đầu năm 2005 UBND Thành phố đã lên kế hoạch cụ thể, chủ trương thực hiện nhiều dự án tại các quận, huyện và các ngành, Mặc dù nhiều dự án không thực hiện được đúng tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, nhưng Thành phố vẫn chỉ đạo triển khai dự án qua việc chia khu đất thành nhiều nhóm đất để đưa ra đấu giá làm nhiều lần, cũng như thực hiện các dự án có diện tích nhỏ lẻ. So sánh giữa tiền thu được và tiền ước thu trong đấu giá năm 2005 tại bảng 9. Trong thời gian thị trường không sôi động thì mức chênh lệch giữa ước thu và số tiền thu được là không lớn. Kết quả năm 2005, MCL của tiền thu được và tiền ước thu trên toàn Thành phố là 1,37 lần. MCL chung của toàn Thành phố năm 2005 cao hơn năm 2004 nhưng thấp hơn năm 2003. MCL thấp nhất tại các quận, huyện, ngành là 1,22 lần tại quận Thanh Xuân; cao nhất tại huyện Đông Anh với MCL là 2,48 lần. Nguyên nhân là tại dự án đấu giá trung tâm thương huyện Đông Anh có giá trúng cao từ 71,2 đến 86,6 triệu đồng/m2 cao hơn rất nhiều so với giá sàn là 24 triệu đồng/m2. Mức chênh lệch của các dự án đạt giá trị từ 1,22 đến 3,27 lần, trong 18 dự án được thực hiện trong năm 2005 cũng chỉ có 3 dự án có MCL có gía trị lớn hơn 1,5 lần, đó là các dự án đấu giá quyền sử dụng đất có mục đích hoạt động kinh doanh. Các dự án còn lại đều có MCL ngang bằng hay sấp sỉ với MCL chung của toàn Thành phố. Trái lại với các dự án đấu giá với mục đích kinh doanh, các dự án như dự án ven đường Lê Đức Thọ (huyện Từ Liêm); hay dự án 1,3 ha ven đường Trần Duy Hưng; dự án 2,5 ha đường Láng Hạ kéo dài (Sở Tài chính thực hiện) là những dự án được xem là có vị trí khu đất đẹp, nằm ở khu vực tây nam Thành phố nhưng cũng chỉ cho MCL từ 1,22 đến 1,35 lần; điều này chứng tỏ kết quả đấu giá chịu ảnh hưởng của thị trường thực tế rất nhiều khi mà năm 2005 thị trường bất động sản đóng băng trên phạm vi rộng. Qua quá trình phân tích so sánh về giá sàn và giá trúng đấu giá, cũng như đặc điểm của các dự án trong thời gian 3 năm thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chúng ta có thể rút ra nhận xét một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá như sau: Vị trí của khu đất và vị trí của tứng thửa đất trong khu đất. Thời điểm tổ chức đấu giá và tính quy hoạch của vùng xung quanh thửa đất. Mục đích xây dựng của thửa đất, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất. Điều kiện hạ tầng kỹ thuật của khu vực xung quanh thửa đất. Khả năng sinh lời trong kinh doanh, sự thuận tiện trong sinh hoạt, không gian và môi trường sống. Yếu tố tâm lý của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 5. Đánh giá chung 5.1. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý và sử dụng đất đai. Phát huy nội lực, khai thác tiềm năng từ đất đai bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất đất, tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố là một chủ trương lớn của Thành ủy, Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân Thành phố, được Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện. Ngay từ năm 2001, trong hoàn cảnh Nhà nước chưa có cơ chế, chính sách về công tác này, Thành phố đã thực hiện thí điểm tại huyện Đông Anh để rút kinh nghiệm, có cơ sở thực tiễn xây dựng cơ chế, chính sách, trình tự, thủ tục thực hiện để triển khai trên toàn Thành phố. Năm 2003, quán triệt Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 BCH TW khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Thành phố coi công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một công tác trọng tâm quan trọng, phát huy kết quả đạt được trong những năm qua, tiếp tục triển khai thực hiện trong năm 2006 và những năm tới. Qua 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố, giai đoạn 2003-2005 được xem là giai đoạn có nhiều biến động của thị trường, những dự án được thực hiện trong năm 2003 tuy ít, và là công tác mới mẻ nhưng là giai đoạn thì trường BĐS sôi động nên đạt hiệu quả cao, thuận lợi. Từ sau năm 2003 thị trường có nhiều dấu hiệu không ổn định, tuy nhiên phát huy những kết quả đạt được năm 2003 Thành phố đã quyết định cho thực hiện nhiều dự án hơn, đồng thời bổ sung những điều lệ cho phù hợp với tình hình thực tế và giúp thị trường sôi động trở lại. Như vậy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại Hà Nội thể hiện được những ưu điểm sau: 5.1.1. Về mặt quản lý và sử dụng đất đai 1. Việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần bình ổn thị trường nhà đất, hạn chế được tình trạng đầu cơ, nâng giá, bắt chẹt người có nhu cầu nhà ở thực sự. Hiện nay ở nước ta, các giao dịch BĐS diễn ra ở thị trường ngầm là chủ yếu. Thị trường này còn mang tính tự phát và thiếu sự quản lý của Nhà nước nên đã và đang bộc lộ khá nhiều tồn tại. Chính vì thế giá cả hàng hóa BĐS (mà trong đó hàng hóa nhà ở và quyền sử dụng đất là chính) cũng luôn biến động, rất khó thể kiểm soát được. Do vậy, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất xuất hiện là cần thiết, đưa lại những ưu việt to lớn cho thị trường BĐS vốn rất phức tạp như hiện nay. 2. Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. 3. Thông qua đấu giá QSDĐ, có thể triển khai thực hiện công tác cấp GCN - QSDĐ nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất. Bài học rút ra được từ việc đấu giá là công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, phải chú trọng công tác quy hoạch đô thị hiện trạng và các khu đô thị mới khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo tính đồng bộ, tính khả thi của các dự án. 4. Đấu giá quyền sử dụng đất; với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân. 5. Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản. 6. Trước đây, hoạt động giao đất bị coi là tồn tại một số hạn chế như tình trạng “xin cho” đất, Nhà nước không tận dụng hết giá trị thực của đất... như vậy qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tránh được những tiêu cực trong giao đất. Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người dân được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường. 7. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất mà dựa vào đó Nhà nước có thể kiểm soát được các giao dịch về quyền sử dụng đất. Đồng thời Nhà nước đảm bảo tốt hơn nguồn thu từ đất và có thể thu đủ được lợi ích của mình. Tuy nhiên một công việc rất quan trọng trong quá trình thực hiện các phiên đấu giá quyền sử dụng đất là ngăn chặn các cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc ngoặc với nhau bỏ giá thấp gay thiệt hại cho Nhà nước, để ngăn chặn điều này hiện nay UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/9/2005 sửa đổi bổ sung Quyết định số 63/2002/QĐ-UB và Quyết định số 91/2003/QĐ-UB quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó quy định [12][13]: - Số lượng đối tượng tham gia đấu giá: + Quyết định số 63/2002/QĐ-UB quy định người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, hộ cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, với số lượng từ 2 trở lên. + Quyết định 91/2003/QĐ-UB và 137/2005/QĐ-UB quy định cụ thể hơn về đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế, số đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất. Nếu toàn bộ số thửa đất được đưa ra tổ chức đấu giá một lần, học chia thành nhóm nhỏ các thửa đất (không nhỏ hơn 10 thửa và có cùng gía sàn) thì số đối tượng tham gia tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: đối tượng là các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam, với số lượng tối thiểu là 05 đối tượng cho một khu đất, lô đất hoặc ô đất đưa ra đấu giá. Ta thấy rằng, quy định có xu hướng mở rộng số lượng tối thiểu người tham gia đấu gía đất. Điều này góp phần không nhỏ trong việc hạn chế tình trạng móc ngoặc với nhau của các đối tượng tham gia đấu giá và các phiên đấu giá luôn giữ được tính công bằng, chính xác và hiệu quả. 5.1.2. Về hiệu quả kinh tế 1. Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất sẽ khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho các địa phương nói chung và trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng. 2.Nếu so sánh về thời gian thì sản phẩm của các dự án đấu giá quyền sử dụng đất đạt được trong thời gian nhanh nhất sau khi hoàn thành các bước chuẩn bị, tiết kiệm được thời gian cho các nhà đầu tư và người tham gia đấu giá. Đồng thời, kết quả của các dự án đấu giá quyền sử dụng đất giúp cho các nhà quản lý có cơ sở xoá bỏ cơ chế "Xin cho" đất đai, từng bước kìm chế các tiêu cực gây thiệt hại kinh tế cho Nhà nước, Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phương, đây là 2 lĩnh vực có vị trí vô cùng quan trọng trong chiến lược phát triển nền kinh tế - xã hội quốc gia. 3. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện với hình thức công khai, dân chủ sẽ thu hút sự tham gia và giám sát của đông đảo nhân dân và các tổ chức, loại bỏ được hiện tượng cán bộ địa phương câu kết với chủ đầu tư, chủ dự án mưu lợi cá nhân, bòn rút tiền từ ngân sách, hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng thông qua việc giao đất có thu tiền SDĐ. 4. Với chủ trưởng "đổi đất lấy cơ sở hạ tầng" bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất từng bước làm thu hẹp lại khoảng cách về mặt kinh tế giữa các vùng nông thôn với thành thành thị, giữa các quận và huyện ngoại thành. 5.1.3. Về mặt xã hội  1. Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức đảm bảo cho chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” được thực hiện hiệu quả; từ đấu giá quyền sử dụng đất, các trung tâm đô thị mới được hình thành, trình độ dân trí được nâng cao, môi trường sống được cải thiện. Không những vậy đấu giá quyền sử dụng đất đem lại một nguồn ngân sách rất lớn cho việc xây dựng các công trình trọng điểm của Thành phố như Cầu Thanh Trì, dự án Đường 5 kéo dài, cải tạo hệ thống giao thông đô thị... 2. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đúng quy chế, tránh nghi ngờ, tạo được lòng tin đối với người tham gia. Đồng thời ngoài sự tin tưởng vào chủ trương đổi mới chính sách quản lý, sử dụng đất đai của Đảng và Nhà nước, điều mà họ yên tâm nhất là họ sẽ có quyền định đoạt (mua bán, chuyển đổi, cho thuê, góp vốn...) đối với mảnh đất. Và quan trọng hơn là mảnh đất đó sẽ được định giá như giá thị trường khi họ thực hiện hợp đồng thế chấp, bảo lãnh. 3. Nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh CHN, HĐH đất nước nhằm mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ổn định, vững mạnh. Chúng ta đang tiến hành lựa chọn các hình thức khai thác, tận dụng tối đa các nguồn tài nguyên nhưng phải đảm bảo không làm tổn hại đến các nhu cầu trong tương lai. Qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ta cũng thấy rằng công tác này rất phù với xu hướng phát triển kinh tế xã hội hiện nay. 5.2. Tồn tại và nguyên nhân Ngoài hiệu quả đạt được, tại một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất còn gặp những khó khăn nhất định như chậm tiến độ thực hiện, không đạt chỉ tiêu khối lượng... cụ thể còn tồn tại một số nguyên nhân sau: - Công tác lậpvà duyệt quy hoạch tổng mặt bằng ở một số dự án chậm, chưa đáp ứng được kế hoạch và ảnh hưởng đến tiến độ. - Một số nơi do diện tích đấu giá có quy mô lớn nên không đủ số lượng người tham gia theo quy định nên phải điều chỉnh quy chế đấu giá. - Việc lập kế hoạch chi tiết ở một số dự án chậm, chưa đáp ứng được kế hoạch, trong đó nguyên nhân chủ yếu là trình độ năng lực của đơn vị tư vấn chưa đáp ứng được yêu cầu về chất lượng và tiến độ. - Thủ tục đầu tư, xây dựng đã được cải tiến đáng kể nhưng vẫn còn nặng nề, chưa phát huy được tính chủ động của UBND các quận, huyện. - Theo kết quả tổng kết đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố từ năm 2003 đến năm 2005 của Sở Tài nguyên Môi Trường & Nhà đất, tính đến tháng 4/2006 tổng số tiền nợ từ đấu giá là 1312 tỷ đồng, trong đó năm 2003 là 10,2 tỷ đồng, năm 2004 là 1.071,8 tỷ đồng và năm 2005 là 230 tỷ đồng. Như vậy việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá đang còn những tồn tại nhất định. - Một nguyên nhân gây ra tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong 2 năm qua đặc biệt là năm 2005 không thu hút được nhiều khách hàng đó là diện tích của các thửa đất được bán để xây dựng nhà vườn quá lớn, các thửa đất ở quận Tây Hồ, Cầu Giấy, huyện Từ Liêm thường có diện tích từ 200 đến 400m2. Vì vậy khách hàng có nhu cầu nếu trúng đấu giá thì sẽ phải nộp một khoản tiền rất lớn. Do vậy trong quá trình thực hiện các dự án sau này, UBND Thành phố nên cho phép chia nhỏ thửa đất để phù hợp với nhu cầu thật sự của người dân, điều mà một số địa phương đã làm như TP. Đà Nẵng, Bình Định. - Ngoài ra tiến độ thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất chịu một số nguyên nhân khách quan, dẫn đến sự chậm chễ. Ví dụ vướng mắc trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, định giá sàn, hay quá trình bàn giao chuyển đổi bộ máy hành chính tại các địa phương có các dự án cũng mất khá nhiều thời gian (dự án P.Việt Hưng Q.Long Biên; trước đây thuộc H.Gia Lâm) ... 5.3. Bài học rút ra. 1. Phải thống nhất trong chỉ đạo, trong tổ chức thực hiện từ Thành phố đến các Sở, ngành, và các quận, huyện, thường xuyên kiểm tra đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện. Đồng thời là Thành phố đã ban hành nhiều chính sách để có cơ sở pháp lý triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 2. Ngay từ đầu năm Thành phố đã tập trung xây dựng Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố. Thực hiện công khai, có quy chế đấu giá phù hợp đối với từng dự án. 3. Xác định công tác lập quy hoạch chi tiết là điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện, công tác quy hoạch phải chủ động đi trước một bước. 4. Thực hiện tốt việc xác định gía sàn và bước giá hợp lý. Đồng thời Thành phố tổ chức nhiều hình thức đấu giá, kể cả đấu giá đến từng thửa đất và đấu giá cả lô đất lớn, đáp ứng được nhu cầu của nhiều đối tượng. 5. Các quận, huyện tập trung xây dựng đồng bộ HTKT dự án và quy hoạch được duyệt trước khi giao đất cho người trúng đấu giá, sử dụng toàn bộ tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất đất để phục vụ lợi ích công cộng và dân sinh là yếu tố quan trọng để nhân dân đồng tình ủng hộ cho các dự án đấu giá quyền sử dụng đất. 5.4. Một số giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội Tư tưởng chỉ đạo của UBND Thành phố trong năm 2006 và những năm tới là tiếp tục đẩy mạnh công tác đấu giá, tổng kết thành cơ chế, chính sách chung. Trong đó việc giao đất, cho thuê đất được áp dụng chủ yếu bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Để thực hiện được mục tiêu này có thể áp dụng các giải pháp sau: - Tăng cường vai trò của Ban chỉ đạo và Tổ công tác liên ngành của Thành phố và sự phối hợp trong tổ chức thực hiện giữa các Sở Ban ngành với UBND các quận, huyện và chủ đầu tư thực hiện dự án. - Tiếp tục cải cách hành chính trong quản lý đầu tư và xây dựng, thực hiện ủy quyền phân cấp cho cơ sở. - Tổng kết cơ chế, chính sách và kinh nghiệm thực tiễn để tổ chức thực hiện kế hoạch năm 2006 và các năm tiếp theo. + Cuối mỗi quý nên lập báo cáo tổng hợp tình hình quý và cuối năm lập báo cáo tổng kết để nắm được trong quý hay năm đã thực hiện được gì, còn những điểm vướng mắc nào cần tháo gỡ, từ đó phát huy mặt mạnh và kịp thời đưa ra các giải pháp nhanh chóng giải quyết những tồn tại, cố gắng thực hiện các dự án theo đúng kế hoạch. - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến tới mọi người dân. - Các ban ngành thực hiện tốt nhiệm vụ của mình + Ban chỉ đạo đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố hàng tháng giao ban kiểm điểm tiến độ thực hiện dự án, giải quyết kịp thời các vướng mắc, trình UBND Thành phố giải quyết. + Các Sở liên quan như Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Tài chính... hướng dẫn chủ dự án, các đơn vị tư vấn, lập quy hoạch thực hiện các giai đoạn của dự án theo đúng quy định và thời gian. - Quan tâm đào tạo, bồi dưỡng thêm trình độ chuyên môn cho các cán bộ tham gia thực hiện dự án. - Tiếp tục sử dụng đúng mục đích số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất. Đầu tư hơn nữa cho các công trình hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn Thành phố, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, cải tạo điều kiện sống, sinh hoạt của nhân dân, từ đó tạo lòng tin trong dân. Kết luậnvà kiến nghị 1. Kết luận Sau khi nghiên cứu, tìm hiểu đề tài, chúng ta càng có thể khẳng định chắc chắn hơn vai trò to lớn của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Sau 3 năm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, tuy còn gặp không ít khó khăn nhưng kết quả đem lại là rất khả quan. Chúng ta phải phát huy hơn nữa những lợi ích tích cực đã đạt được từ các phiên đấu giá cũng như phải tìm ra các nguyên nhân, tồn tại và phương hướng giải quyết sao cho các phiên đấu giá sau này sẽ hoàn thiện hơn, thu được kết quả cao hơn. Qua quá trình nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005 chúng tôi rút ra một số kết luận sau: Trong 3 năm từ 2003 đến 2005 trên địa bàn toàn Thành phố đã tổ chức được 34 dự án đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 293,010m2, thu được số tiền là 4.522 tỷ đồng vượt số tiền ước tính thu được là 1,31 lần. Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng; năm 2004 thực hiện 10 dự án với diện tích 14,4 ha thu được 2.184,8 tỷ đồng ; năm 2005 đấu giá 18 dự án diện tích 7,77 ha thu được 1.364,2 tỷ đồng. Đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang đem lại rất nhiều hiệu quả to lớn, kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất gắn liền với các yếu tố thị trường thực tế, đối tượng tham gia đấu giá, để đạt được kết quả đó công tác xác định giá sàn phải được thực hiện một cách cẩn thận, phù hợp cho cả nhà nước và mọi đối tượng tham gia đấu giá. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là: vị trí khu đất và vị trí cụ thể của từng thửa đất; phương thức, thời gian tổ chức đấu giá; cơ sở hạ tầng, yếu tố quy hoạch của khu vực đấu giá; số lượng người tham gia đấu giá và mục đích sử dụng (xây dựng) của khu đất đấu giá. Trong 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất sự chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá là không đáng kể. Trong các dự án đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đến nay hầu hết đều có nhiều mức giá sàn khác nhau, các nhóm thửa đất khác nhau trong cùng một khu đất có những mức giá sàn khác nhau. Điều này khẳng định sự chặt chẽ, chi tiết trong việc quy định giá sàn, đem lại một kết quả tốt đối với nhà nước và cả người sử dụng đất, tránh được trường hợp các thửa đất có giá sàn như nhau nhưng lại có nhứng yếu tố chi phối khác nhau. Với kết quả đạt được từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố, so với các địa phương khác như TPHCM, TP Đà Nẵng, Cần Thơ... thì Thành phố Hà Nội vẫn là địa phương đạt được kết quả cao nhất, đồng thời đã xây dựng được một hệ thống khung pháp lý góp phần “xiết chặt” những chỗ “lỏng” của công tác quản lý nhà nước về đất đai và hạn chế tiêu cực trong cơ chế xin - cho. Qua quá trình tìm hiều, thực hiện phân tích kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến năm 2005. Chúng ta có thể khẳng định công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành cánh tay đắc lực cho việc phát triển kinh tế, xã hội cũng như công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố nói riêng và ở các địa phương khác nói chung. Hiệu quả đó khẳng định trong thời gian tới các ban ngành phải tiếp tục đẩy phát triển công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đưa công tác đấu giá tại các địa phương lên lột tầm cao mới. 2. kiến nghị Để phát huy được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đúc rút kinh nghiêm của những địa phương tổ chức trước cho các địa phương tổ chức sau. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài chúng tôi xin đưa ra một số kiến nghị với các cơ quan, ngành có liên quan đến quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Đề nghị UBND Thành phố, các ngành có biện pháp khen thưởng đối với những cá nhân, tổ chức hoàn thành xuất sắc chức năng, nhiệm vụ trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương. Xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đầy đủ, khách quan và khoa học. Bên tổ chức đấu giá (phối kết hợp với nhau) cũng như những người tham gia đấu giá, trúng giá phải thực hiện đúng quy chế đấu giá (trong đó có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), cơ chế chính sách tài chính hiện hành. Tổng kết, rút kinh nghiệm đánh giá hiệu quả, kết quả, thực hiện chế độ báo cáo theo quy định. Cần thiết phải xây dựng quy chế sử dụng ngân sách cho đấu giá, nguồn thu từ đấu giá các dự án, tạo cơ sở pháp lý thực hiện có hiệu quả chế định trên đây. Mục lục 5.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội 25 Chương 2 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 28 1. Nội dung nghiên cứu 28 2. phương pháp nghiên cứu 28 2.1. Phương pháp thu thập số liệu, thông tin. 28 2.2. Phương pháp điều tra thực tế 29 2.3. Phương pháp xử lý số liệu, phân tích thông tin 29 Chương 3 Kết quả nghiên cứu 30 1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà nội 30 1.1. Điều kiện tự nhiên 30 1.1.1. Đặc điểm về đất đai và dân cư 30 1.1.2. Đặc điểm khí hậu – thủy văn 31 1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội 31 2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố 32 3. những quy định của ubnd tp hà nội về đấu giá quyền sử dụng đất 33 3.1. Hệ thống các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 33 3.2. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất 34 3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 36 3.3.1. Đơn vị tổ chức đấu giá và đối tượng tham giá đấu giá 36 3.3.2. Nguyên tắc tham giá đấu giá quyền sử dụng đất 36 3.3.3. Quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá 37 3.3.4. Quyền lợi và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá 38 3.3.5. Trình tự và hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 39 4. Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005 40 4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2003 42 4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2004 48 4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 54 5. Đánh giá chung 60 5.1. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý và sử dụng đất đai. 60 5.1.1. Về mặt quản lý và sử dụng đất đai 60 5.1.2. Về hiệu quả kinh tế. 62 5.1.3. Về mặt xã hội 63 5.2. Tồn tại và nguyên nhân 64 5.3. Bài học rút ra. 65 5.4. Một số giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựn cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 65 Kết luậnvà kiến nghị 67 1. Kết luận 67 2. kiến nghị 68 Tài liệu tham khảo [1] – Bộ Tài Chính – Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. [2] – Bộ Tài chính – Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị Định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. [3] – Bộ Tài chính – Quyết định 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. [4] – Chính phủ – Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về việc thu tiền sử dụng đất. [5] – Chính phủ (2004) – Nghị Định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. [6] – Chính phủ (1998) – Nghị Định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 quy định về hệ số sử dụng đất. [7] – Chính phủ (1996) – Nghị Định 86/CP ngày 19/12/1996 ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. [8] – Vũ Văn Hậu – Giám Đốc Sở Tài nguyên Môi Trường Thành phố Hà Nội “Bài tham luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn XDCSHT trên địa bàn Thành phố Hà Nội” tại Hội thảo trao đổi công tác quy hoạch quản lý đô thị và sử dụng đất 6 tỉnh tại Hà Nội ngày 6-7/4/2005. [9] – Luật Đất Đai 2003. [10] – Thủ tướng – Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất. [11] – Hồ Thị Lam Trà - Bài Giảng Định Giá Đất(2005) – Trường ĐHNNI [12] – UBND Thành phố Hà Nội – Quyết định số 137/QĐ-UB ngày 09/9/2005 về việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. [13] – UBND Thành phố Hà Nội – Quyết định số 91/QĐ-UB ngày 04/8/2003 ban hành quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội. [14] – UBND Thành phố Hà Nội – Quyết định số 66/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bạn Thành phố. [15] – UBND Thành phố Hà Nội – Chỉ thị số 11/2003/CT-UB ngày 25/3/2003 về việc tập trung chỉ đạo các ngành, các cấp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hạ tầng. [16] – UBND Thành phố Hà Nội – Quyết định số 63/2002/QĐ-UB ngày 26/04/2002 về việc ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng [17]- [18]- [19]- [20]- ._.