Thực trạng về giá thế chấp bất động sản ở Hà Nội

LỜI MỞ ĐẦU Theo số liệu thống kê, 68% người được hỏi cho rằng trong 9 quyền của người sử dụng đất, quyền thế chấp là quan trọng nhất. Số liệu này cho thấy quyền thế chấp quyền sử dụng đất có tầm quan trọng như thế nào đối với người dân.  Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 và sau đã là luật đất đai 2003. Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Tuy nhiên, trên thực tế khi thực hiện các quy định này đã bộc lộ một số vấn đề bất cập, cần được tháo gỡ. Vì vậy, em đã lựa chọn đề tài: “ Thực trạng về giá thế chấp bất động sản ở Hà Nội” Nội dung nghiên cứu đề tài - Nghiên cứu hoạt động định giá và thế chấp bất động sản + Phân tích, đánh giá quá trình định giá bất động sản, quá trình làm thủ tục thế chấp. + Đánh giá tìm ra những ưu điểm, tồn tại trong việc định giá bất động sản thế chấp bất động sản. - Bước đầu đề xuất các giải pháp về định giá, giá thế chấp và phương hướng phát triển. Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về định giá bất động sản, thế chấp bất động sản. - Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định giá, thế chấp bất động sản. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thế chấp bất động sản. Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản phục vụ thế chấp nhằm mục đích làm cơ sở vay vốn ngân hàng Phạm vi nghiên cứu: Một số bất động sản ở Hà nội được định giá thế chấp tại ngân hàng VPBANK Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu Phương pháp tổng hợp xử lý thông tin, số liệu Phương pháp phân tích, so sánh các số liệu đã thu thập được Cấu trúc đề tài Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chương: Chương 1- Cơ sở khoa học về định giá bất động sản và giá thế chấp Chương 2- Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ giá thế chấp (cụ thể ở ngân hàng VBank) Chương 3- Một số vấn đề rút ra và các giải pháp đề nghị trong định giá thế chấp Chương1- CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ THẾ CHẤP 1.1. Cơ sở lý luận về định giá bất động sản (bất động sản) 1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản - BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) và các vật thể không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng BĐS như hàng rào, cây cối hoặc vườn hoa, cây cảnh, núi non bộ, các thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh thông gió, thang máy, hệ thống phòng cháy, thông tin. Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 1995 cua nước ta định nghĩa : BĐS là tài sản không thể di dời được bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật qui định Tóm lại ta có thể hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu gọi là vật chính đó là:(1) đất đai, (2) vật kiến trúc trên đất đai đó (gọi là vật chính) và những thứ gắn liền với đất đai như cây cối hoặc gắn liền với vật kiến trúc như hàng rào, thang máy, hệ thống cấp thoát nước…(gọi là vật phụ). - Thị trường BĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của BĐS thông qua quan hệ giữa người mua và người bán BĐS theo qui luật thị trường. 1.1.2. định giá bất động sản BĐS là một thể thống nhất, vì vậy việc định giá đất phải đi đôi với việc định giá các tài sản gắn liền trên đất. 1.1.2.1.Định giá đất Đất đai tự nhiên không phải hàng hoá, sự hiện diện của đất đai trong tự nhiên không gắn với lao động xã hội, lao động xã hội chỉ có thể tác động khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hoá sang trạng thái sử dụng vào các mục đích xác định. Đất đai trở thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường BĐS người ta vẫn quen gọi là “giá đất”. Như vậy bản chất của giá đất chính là kết tinh của lao động xã hội. Nói cách khác là lao động xã hội đã chuyển hoá đất đai từ trạng thái hoang hoá thành đất đai sử dụng. Tức đất đai kinh tế. Nhưng khác với hàng hoá thông thường, khi tham gia vào quá trình chuyển tải giá trị, do các đặc điểm tự nhiên của đất đai như vị trí, độ màu mỡ khác nhau nên chúng có khả năng sinh lợi khác nhau. Lao động của con người sẽ chuyển hoá thành giá trị của đất đai kinh tế. Giá trị của hàng hoá do lao động xã hội kết tinh và được tính: G = C + V + m G : giá trị hàng hoá C : giá trị lao động vật hoá V : giá trị sức lao động m : giá trị thặng dư Giá đất là một phạm trù phức tạp, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo qui hoạch và kế hoạch. Khái niệm về giá đất được hiểu là: “sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định”. Mục đích sử dụng đất do nhà nước quy định, trong một khoảng thời gian nhất định. Khi giao cho người sử dụng và ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy người định giá phải xác định rõ được mục đích sử dụng đất trước khi định giá đất. 1.1.2.2. Định giá bất động sản Theo luật kinh doanh BĐS được quốc hội khoá XI thông qua ngày 29/6/2006 thì: Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể tại thời điểm nhất định. Trong định giá BĐS giá trị được xem xét dưới góc độ kinh tế thị trường và pháp lý. Vậy những biểu hiện của giá trị bất động sản là: - Có tính hữu ích là khả năng cung cấp các dịch vụ làm thoả mãn nhu cầu. ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hính dáng, địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định. - Sự khan hiếm: sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một bất động sản đối với nhu cầu của nó. Nói chung khan hiếm lớn hơn sẽ có giá cạnh tranh cao hơn đối với giá của bất động sản vùng khác. - Sự mong muốn: là ước muốn của người mua đối với bất động sản để thoả mãn nhu cầu của họ. - Sức mua: là khả năng của một nhóm người có thể trả cho bất động sản, người mua có nhu cầu nhưng phải có sức mua, có khả năng để đáp ứng nhu cầu đó. - Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố của pháp lý của bất động sản, ngay cả trường hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại nhưng nếu bất động sản không thể chuyển giao được toàn bộ hoặc từng phần thì giá trị thị trường của bất động sản đó cũng không tồn tại. 1.1.3. Mục đích và vai trò của định giá bất động sản 1.1.3.1 Mục đích của định giá bất động sản Hoạt động định giá BĐS là ước tính giá trị thị trường của BĐS dựa trên các phương pháp định giá, chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí giảm giá. Mỗi BĐS gồm nhiều loại giá trị, phần nhiều các cuộc định giá thường quan tâm đến giá trị thị trường của BĐS. Một số quan tâm đến một loại giá trị nhất định như giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị thanh lý, giá trị đầu tư… Định giá BĐS phục vụ cho các mục đích sau: - Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất và các hình thức chuyển tiền khác + Giúp cho người xác định giá mua + Giúp cho người bán xác định được giá bán có thể chấp nhận được - Góp vốn thành lập liên doanh hoặc chia tách, thanh lý doanh nghiệp - Tính mức tiền thuê BĐS và các điều khoản cho thuê - Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng hoặc cầm cố - Để bảo hiểm BĐS - Tư vấn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS Xác định tính khả thi của một dự án đầu tư kinh doanh BĐS - Xác định giá sàn trong đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án - Giải quyết tranh chấp - Đối với thẩm định giá và quy định giá của nhà nước: + Bồi thường thiệt hại về BĐS khi nhà nước thu hồi + Tính các loại thuế: Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế chước bạ + Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất 1.1.3.2 Vai trò của việc định giá bất động sản Việc định giá BĐS giúp cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả người bán và người mua. Thông thường khi chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi chủ sở hữu thì ta cần định giá để xác định giá thị trường của BĐS đó. Cụ thể: - Cần xác định giá bán - giá định bán (là kết quả của sự cạnh tranh giữa người mua với nhau) - Cần xác định giá mua- Giá định mua - Thế chấp BĐS - Định giá BĐS để có một khoản vay được bảo đảm bằng các lợi tức mà BĐS đó mang lại. - Cho thuê - Bảo hiểm - Báo cáo tài chính hàng năm tái phát triển - Ngoài ra còn có định giá về quá khứ (như thừa kế, tranh chấp) và định giá cho tương lai: giá trị đầu tư, rủi ro thị trường, rủi ro của bản thân BĐS. - Nhu cầu về BĐS nhà ở đang là vấn đề cấp bách được quan tâm nhất hiện nay. Nhiều người sử dụng có nhu cầu nhà ở lại không đủ điều kiện mua BĐS, điều đó đẩy giá trị thị trường của BĐS lên cao hơn thực tế. Công tác định giá là xác định giá trị thị trường BĐS đúng với thực tế, giúp cho thị trường BĐS lành mạnh hơn, công bằng hơn. 1.1.4 Giá bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 1.1.4.1 Giá bất động sản và bản chất của bất động sản Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của BĐS đó còn giá cả của BĐS là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS. Giá trị của thị trường BĐS có thể hiểu là giá bán có thể thực hiện tốt nhất của BĐS hoặc mức giá thịnh hành dước các điều kiện thị trường xác định hoặc là mức giá mà hầu hết những người mua chấp nhận. Bản chất giá trị: - Giá cả thể hiện số lượng tiền mà một người cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận, với các hoàn cảnh xung quang giao dịch của họ. - Giá trị thị trường của một hàng hoá là số tiền có thể nhận được từ một hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua một hàng hoá nào đó khi nó được được một người sẵn sàng đưa ra bán. - Giá trị đầu tư của BĐS chính là giá trị hiện tại của lợi ích trong tương lai - Giá trị sử dụng là giá trị của một BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng cụ thể, thể hiện giá trị mà BĐS đóng góp vào doanh nghiệp - Giá trị BĐS đang hoạt động: là tổng giá trị của tài sản đang trong quá trình khai thác, bao gồm: BĐS và các tài sản cá nhân hữu hình và vô hình đóng góp vào giá trị kinh doanh - Giá trị các lợi ích công cộng: tập hợp các giá trị liên quan đến việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS đối với những sử dụng không vì mục đích kinh tế - Giá trị bảo hiểm dựa trên các chi phí tái tạo những phần giá trị của BĐS bị mất mát, huỷ hoại do các rủi ro. - Giá trị được ước lượng chỉ áp dụng cho đánh thuế và được xem như giá trị và tài sản theo quy định của hồ sơ thuế. 1.1.4.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản 1. Nhóm các yếu tố tự nhiên - Vị trí BĐS: khả năng sinh lời do vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và tương đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị BĐS, tuy nhiên trong các trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của BĐS có thể khác nhau. Điều đó lý giải tại sao những BĐS khu vực trung tâm đô thị lại có giá trị lớn hơn so với những BĐS cùng loại ở vùng ven trung tâm, hoặc xa trung tâm. xem xét khả năng tiếp cận BĐS và môi trường xung quanh, môi trường kinh doanh, vị trí địa lý của BĐS,… nếu bất động sản ở gần các phương tiện thuận lợi như: Trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí thì giá trị thị trường của BĐS sẽ tăng lên., còn khả năng tiếp cận của BĐS với cơ sở hạ tầng kém thì giá trị của BĐS sẽ giảm đi. - Kích thước, hình thể diện tích lô đất + Kích thước lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của BĐS sẽ làm tăng giá trị của BĐS, còn nếu kích thước lô đất không phù hợp với kiến trúc, mục đích sử dụng với BĐS thì sẽ gây giảm giá trị thị trường của BĐS. + Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó, không vuông thì sẽ có giá trị thị trường kém hơn so với lô đất có hình dạng vuông, cân đối. + Quy mô đất: Đối với mỗi loại BĐS thì tiêu trí quy mô tạo cho BĐS có đúng với quy hoạch vùng, địa phương và nhà nước hay không? nếu như mục đích sử dụng BĐS không đúng với quy hoạch thì giá của BĐS có thể giảm đi đáng kể. + Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: một số vùng có quy định tiêu chuẩn về xây dựng, và điều kiện bắt buộc như quận Hoàn Kiếm, khu vực quanh bờ hồ cũng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS + Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà. 2. Nhóm nhân tố liên quan đến thị trường - Tính hữu dụng của BĐS + Về mục đích sử dụng: BĐS đó dùng để ở hay để kinh doanh, hay kết hợp cả 2 mục đích trên... Một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi hơn trong việc mua bán và khi đó giá bán cũng cao hơn. + Về tính năng hiệu quả: khi định giá phải chú ý đến đặc điểm của vật kiến và tài sản gắn liền với đất. Bởi một BĐS có thể sử dụng ngay thì có giá trị hơn so với một BĐS phải tốn chi phí và thời gian cải tạo, sửa chữa mới có thể sử dụng được. - Tình trạng khan hiếm của BĐS trên thị trường Sự khan hiếm về cung của BĐS trên thị trường, chịu ảnh hưởng của các yếu tố, tốc độ phát triển kinh tế, sự kết cấu hạ tầng, sự tham gia của nhà nước… - Cầu của BĐS trên thị trường Chịu ảnh hưởng của các yếu tố: Thu nhập, nghề nghiệp, đô thị hoá, sự phát triển của kết cấu hạ tầng.. - Quyền chiếm hữu khả năng chuyển giao được của BĐS BĐS đó có đầy đủ giấy tờ hộp lệ hay không, có thể chuyển nhượng được hay không… 3. Nhóm các yếu tố khác - Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị: Sự thay đổi hệ thống chính trị sẽ kéo theo đường thay đổi đường lối, chính sách, pháp luật của Quốc gia, sự thay đổi này tác động dẫn đễn sự thay đổi của hoạt động thị trường BĐS nói chung và hoạt động của đầu tư vào BĐS nói riêng, bao gồm: + Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nứơc giao đất, cho thuê đất và đối với những người được nhận quyền sử dụng đất. + Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lãnh vực BĐS + Chính sách thuế của nhà nước về BĐS + Những quy định, quy chuẩn về kiến trúc, xây dựng, tình trạng pháp lý của BĐS, tình trạng quy hoạch của đất. - Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Các yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị của đất và BĐS, bao gồm: + Tình hình cầu BĐS trên khu vực, hiện trạng vùng lân cận (đường xá, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) + Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực + Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước, thu nhập bình quân năm của người trong vùng + Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng + Số lượng các lô thửa đất trong vùng + Mức giá bình quân các loại giá trong vùng + Tỷ lệ thuế và mức thuế suất + Mức độ lạm phát chung + Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng -Các yếu tố về xã hội: Có ảnh hưởng lớn đến việc định giá trị của BĐS, nếu như dân số gia tăng đột biến do sự tăng lên của lượng người di cư sẽ làm cầu về BĐS tăng lên trong khi cung về BĐS của vùng chưa kịp tăng lên sẽ làm cho giá trị trường của BĐS vùng đó tăng lên. Các yếu tố cụ thể sau. + Mật độ dân số, đặc điểm khu dân cư + Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng + Dịch vụ, giáo dục, y tế trong vùng + Tình hình an ninh trong vùng + Những vấn đề tập quán, tâm lý- xã hội những người sống xung quanh bất động sản 1.1.5. Các phương pháp định giá bất động sản 1.1.5.1 Các căn cứ định giá bất động sản - Các yếu tố tạo lên BĐS: Lao động, nguyên vật liệu, đất đai - Các chi phí cơ hội - Căn cứ vào các thay đổi kinh tế - Dựa vào sự thích hợp và đóng góp của BĐS + Sự thích hợp: giá trị BĐS được tạo ra và duy trì đến khi các đặc tính của BĐS thích hợp với nhu cầu của thị trường + Sự đóng góp: là giá trị của một bộ phận để được đo bằng sự đóng góp của nó với giá trị của toàn bộ BĐS( hoặc số lượng giá trị mà sự thiều vắng của nó sẽ phải trừ khỏi của BĐS) - Dựa vào yếu tố cấu thành giá trị của BĐS: Đảm bảo tính cân đối giữa các yếu tố cấu thành - Căn cứ vào khả năng cạnh tranh BĐS - Dựa vào báo các lợi ích của BĐS 1.1.5.2 Các phương pháp xác định giá bất động sản Có rất nhiều phương pháp khác nhau để định giá đất và các tài sản BĐS trên đất, tuỳ vào điều kiện cụ thể của từng loại đất, từng địa phương, từng quốc gia mà áp dụng các phương pháp khác nhau. Việc định giá BĐS ở nước ta là công tác mới mẻ đang được hoàn thiện nên chúng ta chưa có một phương pháp chuẩn mực nào để xác định giá BĐS, tuy nhiên có một số phương pháp được áp dụng phổ biến gồm: 1. Phương pháp so sánh Thông tin thị trường là phương pháp sử dụng để định giá đất dựa trên sự so sánh với các giao dịch về đất đai đã hoàn tất trong thị trường để định giá cho các lô đất đang có nhu cầu mua bán hoặc giao dịch khác. Yêu cầu của phương pháp này là cần thu thập, phân tích và so sánh thông tin, số liệu giá của các vụ mua bán BĐS tại các vị trí gần giống với vị trị của BĐS đang cần định giá (giá mua bán các BĐS theo giá thị trường). Phương pháp so sảnh thông tin thị trường được sử dụng rộng rãi và phổ biến. Đặc biệt đất cho ở và cho đất trống cho các khu vực dân cư. 2. Phương pháp thu nhập Đây là phương pháp định giá đất trên cơ sở chuyển dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Nói cách khác đi giá trị hiện tại của đất là bỏ ra để có thu nhập tương lai. Cụ thể hơn giá đất sẽ bằng khoản tiền nào đó mà người bán đất đem gửi vào ngân hàng thì lãi của nó trong một năm tương ứng với địa tô (khả năng sinh lợi của đất) Công thức sử dụng của phương pháp này Giá trị BĐS = Phương pháp này dùng để định giá đối với BĐS cho thu nhập hàng năm như khách sạn, nhà hàng… Thực tế việc định giá theo phương pháp này tương đối phức tạp do không có số liệu chính xác về chi phí đầu tư, lợi nhuận thu được từ các chủ đầu tư. 3. Phương pháp tiếp cận giá thành Đó là phương pháp định giá đất dựa trên cơ sở tổng chi phí và thu nhập trong quá trình phát triển đất. Để đảm bảo tính giá thành chính xác,các khoản chi phí dể tái tạo ra bất động sản phải được tính đầy đủ. Phương pháp giá thành được thường được sử dụng để định giá các BĐS sử dụng vào mục đích công nghiệp và xây dựng các công trình công cộng như bệnh viên, trường học, nhà thờ… 4. Phương pháp thặng dư Là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm phần dư ra thể hiện mức thặng dư giá trị trả cho đất từ kết quả ước tính trong giao dịch sau khi trừ đi mọi chi phí. Đây là phương pháp giả thiết phát triển nên mọi chi phí, thu nhập đều ở tương lai trên cơ sở dựa vào thị trường ở hiện tại (giả thiết trong tương lai, điều kiện ít thay đổi). Nó thường được sử dụng để xác định các khu đất trống đơn lẻ, hoặc trong các dự án xây dựng, định giá BĐS mà công trình xây dựng còn mới. Các phương pháp trên được xác định rộng rãi làm cơ sở để xác định các giao dịch trên thị trường.Tuy nhiên trong công tác định giá BĐS ở nước ta hiện nay thì giá đất thường được xác định theo cách sau: - Định giá đất đô thị: Đối với đô thị giá đất được xác định theo 5 loại đô thị theo quy định hiện hành của nhà nước. Mỗi loại đô thị chia ra 5-6 loại đường phố, trong mỗi loại đường phố đó lại chia ra 4-5 vị trí khác nhau. Giá của lô đất được xác định như sau: Gij= Gk * K Trong đó Gij : giá đất đô thị loại (i) tại vị trí (j) Gk : khung giá đất đô thị do chính phủ quy định K : hệ số chuyển đổi tương ứng với tuyến đường vị trí - Định giá đất nông nghiệp. Để định giá đất nông nghiệp ta phải dựa vào điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội rồi xác định tổng thu nhập, chi phí do việc sử dụng đất mang lại, sau đó định giá đất bằng tiền dựa trên lợi nhuận và lãi xuất tiền gửi ngân hàng theo công thức trên. 1.2. Cơ sở lý luận về thế chấp bất động sản 1.2.1. Khái niệm về bảo lãnh thế chấp Bất động sản Bảo lãnh thế chấp BĐS là việc bên thứ ba (người bảo lãnh)_ cam kết với bên cho vay (người nhận bảo lãnh)_ sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) bằng BĐS đem ra bảo lãnh trong trường hợp đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện được hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình. Bảo lãnh thế chấp là một hình thức gián tiếp thế chấp nhưng được sử dụng tương đối rộng. Nó mang ý nghĩa quan trọng trong việc mở rộng và khuyến khích đầu tư. Bên bảo lãnh thường là Nhà nước, những tổ chức đoàn thể chính trị xã hội, các tổ chức tài chính. các công ty lớn có uy tín và cũng có thể là cá nhân. Họ dùng chính tài sản của mình để bảo lãnh với Ngân hàng cho bên đi vay được vay vốn. Đây là căn cứ để thu hồi nợ trong trường hợp khách hàng không muốn hoặc không có khả năng trả nợ. Quan hệ bảo lãnh thế chấp được thể hiện bằng sơ đồ: Người nhận bảo lãnh Người bảo lãnh Người được bảo lãnh (1) (3) (2) (1) Trong quan hệ tín dụng giữa Ngân hàng và người đi vay được thể hiện trên hợp đồng tín dụng, Ngân hàng là người có quyền yêu cầu người đi vay thanh toán nợ khi đáo hạn (2) Người bảo lãnh và người đi vay thoả thuận về việc người bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ (3) Người bảo lãnh cam kết với Ngân hàng sẻ thực hiện nghĩa vụ thay cho người đi vay khi khoản nợ đáo hạn mà người đi vay không thực hiện được. 1.2.2 Quy trình cho vay bằng thế chấp Bất động sản Quy trình cho vay có bảo đảm bằng BĐS được thể hiện qua sơ đồ sau: Giám định về mặt pháp lý BĐS thế chấp Định giá BĐS thế chấp Tỷ lệ cho vay so với BĐS thế chấp Giải pháp Đến hạn trả nợ Tái định giá BĐS thế chấp Xử lý sau định giá BĐS thế chấp Xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ 1.2.3 Giám định tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Việc giám định tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là vấn đề phức tạp, nhưng trong điều kiện của Việt Nam lại xẩy ra nhiều rủi ro liên quan đến pháp lý vì các lý do sau đây: - Nhiều loại BĐS chưa thực hiện việc đăng ký tài sản và cấp giấy chứng nhận quyền sỏ hữu tài sản như nhà ở vùng nông thôn, các cơ sở kinh doanh. Riêng với doanh nghiệp Nhà nước việc thế chấp chỉ dựa trên cơ sở giấy xác nhận của cơ quan quản lý vốn của Nhà Nước. * Các cơ quan quản lý Nhà Nước chưa quản lý hết toàn bộ tài sản có đăng ký hoặc quản lý phân tán ở nhiều đơn vị. Từ đó khó xác định một cách chắc chắn các giấy tờ hợp pháp về sở hữu BĐS. * Đất được giao cho cá nhân và tổ chức sử dụng nhưng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sự thiếu đồng bộ này sẽ dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớí đất trong các hợp đồng thế chấp. Vậy để BĐS đủ cơ sở pháp lý phải có các điều kiện gì? Ngoài ra, để hạn chế các rủi ro liên quan đến các thủ tục pháp lý, nhân viên giám định tài sản khai thác thêm các thông tin ngoài việc xem xét các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu BĐS, như ý kiến các trung tâm phòng ngừa rủi ro, những người cư trú gắn với BĐS đối chiếu với nơi toạ lạc của BĐS với bản đồ quy hoạch chi tiết nếu giấy tờ gốc là bản phô tô cần có thêm cam kết cụ thể và có xác nhận của cơ quan công chứng. 1.2.4 Định giá thế chấp Về nguyên tắc định giá tài sản thế chấp phải tuân theo giá thị trường. Nếu định giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khi phát mại BĐS thế chấp (hoặc chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng) trong trường hợp khách hàng không trả được nợ sẽ không thu hồi được nợ gốc, lãi và chi phí khác. Nếu định giá thấp hơn giá thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khác hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khác hàng. Riêng trong điều kiện Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý, nhưng luật pháp cho phép người sử dụng (do Nhà Nước giao hoặc cho thuê) được quyền thế chấp. Vì vậy, khi nhận thế chấp ngân hàng phải xác định giá trị quyền sử dụng đất. Hiện nay, quyền sử dụng đất có hai loại giá khác nhau, đó là giá thị trường và giá Nhà nước. Hai loại giá này không khớp nhau và thường giá thị trường cao hơn giá Nhà nước quy định. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật việc xác định giá trị quyền sử dụng đất do Nhà nước giao căn cứ theo giá do Uỷ ban nhân dân Tĩnh, Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Đối với đất thuê, giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định trên cơ sở tiền thuê đã trả cho Nhà nước sau khi đã trả đi tiền thuê đã trả cho thời gian đã sử dụng và cộng thêm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (Nhà nước nếu có). Cần lưu ý rằng cách xác định giá trị như quy định là xác định giá tại thời điểm cho vay, nhưng giá trị của hợp đồng thuê có sự khác nhau giữa thời điểm cho vay và thời điểm thu hồi nợ và theo hướng giảm dần, vì vậy, khi xác định giá trị của hợp đồng thuê hoặc xác định số tiền cho vay phải tính đến thời hạn cho vay và phương pháp hoàn trả tiền vay. Xác định số tiền cho vay tối đa so với giá trị Bất động sản thế chấp BĐS thế chấp là nguồn thu nợ thứ hai vì vậy thông thường vì vậy giá trị BĐS thế chấp khi khi đem thanh lý dưới hình thức chuyển nhượng để thu hồi nợ (phát mại hoặc chuyển giao cho ngân hàng) phải lớn hơn số tiền (cho vay cộng với lãi và chi phí liên quan khác). Như vậy giá trị BĐS thế chấp dùng để tính toán ở đây là giá trị dự kiến cho tương lai, tuy nhiên để đơn giản hóa việc tính toán các ngân hàng thường điều chỉnh bằng tỷ lệ cho vay so với giá của BĐS thế chấp. Các ngân hàng được quyền quyết định tỷ lệ cho vay so với giá trị BĐS bảo đảm, trừ trường hợp thế chấp bằng BĐS hình thành từ vốn vay (theo Quy định của thông tư 06/2000/NHNN ngày 4/4/2000). 1.2.5 Hợp đồng thế chấp Bất động sản * Hồ sơ thế chấp BĐS bao gồm: Hợp đồng thế chấp BĐS; GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất, hoặc hợp đồng thuê đất của Nhà nước. + Hợp đồng thế chấp được lập thành văn bản; có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng. Đối với BĐS hình thành từ vốn vay, khi BĐS được đưa vào sử dụng các bên phải lập phụ lục hợp đồng thế chấp BĐS hình thành từ vốn vay, trong đó mô tả đặc điểm và xác định giá trị BĐS. + Hợp đồng thế chấp BĐS có thể là hợp đồng kinh tế và cũng có thể là hợp đồng dân sự; điều này phụ thuộc vào tính chất pháp lý của hợp đồng tín dụng, vì hành vi thế chấp BĐS nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng. + Hợp đồng thế chấp có công chứng của Nhà nước (hoặc UBND các cấp có thẩm quyền) trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định phải thực hiện. Sau khi hợp đồng thế chấp được ký kết, các bên tham gia hợp đồng hoặc người được uỷ quyền có thể đăng ký với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. (Đối với BĐS mà pháp luật quy định phải đăng ký tài sản bảo đảm (Nghị định 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao dich bảo đảm). 1.2.6 Thời hạn thế chấp và giải chấp Thế chấp BĐS không có thời hạn riêng mà thời hạn nó phụ thuộc vào thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự hoặc kinh tế được được bảo đảm bằng BĐS thế chấp. Điều này có nghĩa là khi người đi vay thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng thế chấp thì thời hạn thế chấp cũng chấm dứt. Về mặt thủ tục sau khi người đi vay thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ (vốn gốc và lãi) ngân hàng sẽ trả lại GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất cho người đi vay và lập giấy xác nhận giải toả BĐS thế chấp để gửi đến các đơn vị liên quan. Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể tiến hành xử lý BĐS thế chấp theo quy định của pháp luật hiện hành. 1.2.7 Định giá Bất động sản thế chấp và bảo lãnh thế chấp là nội dung tất yếu trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng Đảm bảo tín dụng hay còn gọi là đảm bảo tiền vay là việc bảo vệ quyền lợi của người cho vay trước những rủi ro có thể xẩy ra trên cơ sở thế chấp, bảo lãnh thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu của người đi vay hoặc của người thứ ba. Các ngân hàng và các định chế tài chính khác coi bảo đảm tín dụng là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất (các lưu chuyển tiền tệ) không thể thanh toán được nợ. Vì thế hoàn trả tín dụng là điều kiện quan trọng nhất thực hiện mục tiêu kinh doanh của ngân hàng. Để thu hồi được nợ, các ngân hàng phải xem xét một cách thận trọng đến uy tín và năng lực của khách hàng, từ đó áp dụng những phương pháp cho vay thích hợp. Nếu khách hàng được xếp hạng tín nhiệm cao như có phẩm chất tốt trong kinh doanh, có năng lực tài chính mạnh, chấp hành tốt các hợp đồng tín dụng trong quá khứ và có triển vọng kinh doanh trong tương lai thì ngân hàng có thể cho vay không cần các tài sản bảo đảm. Ngược lại, nếu các khách hàng cần vay vốn không có được các tiêu chuẩn cần thiết thì để hạn chế bớt rủi ro buộc các ngân hàng cho vay phải yêu cầu có tài sản đảm bảo khi cấp tín dụng. Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, rủi ro tín dụng là loại rủi ro thường dẫn đến tổn thất lớn nhất cho ngân hàng, vì vậy cần thiết phải thực hiện các biện pháp bảo đảm trả nợ của khách hàng đi vay. Một trong những biện pháp đó là phải có tài sản bảo đảm khi vay tiền của ngân hàng và các tài sản này cũng là cơ sở để các ngân hàng định ra mức tín dụng mà khách hàng được phép vay. Vì vậy, công tác định giá tài sản đảm bảo là quan trọng nó cho các cán bộ tín dụng biết được giá trị tài sản đảm bảo tại thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng, hơn nữa việc định giá tài sản đảm bảo còn đảm bảo quyền lợi của khách hàng cũng như của ngân hàng, nếu định giá quá cao, quy mô tài trợ, số tiền mà ngân hàng cho khách hàng vay sẽ lớn hơn mức đáng ra được vay, có thể sẽ rủi ro cho ngân hàng. Ngược lại, nếu như định giá thấp thì lại ảnh hưởng đến khả năng vay của khách hàng (khách hàng chỉ được vay với mức ít hơn mức đáng ra được vay), ảnh hưởng đến khả năng kinh doanh, sản xuất, do đó khách hàng sẽ có xu hướng tìm đến những ngân hàng khác được định giá tài sản đảm bảo của họ cao hơn, do đó ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của các ngân hàng trong việc thu hút khách hàng. Thế nên, định giá chính xác giá trị tài sản bảo đảm sẽ bảo đảm quyền lợi của hai bên mà uy tín của ngân hàng sẽ được nâng cao, khả năng thu hút khách hàng của Ngân hàng tất yếu sẽ được nâng cao. Trong thực tế, nếu quá trình định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng của các ngân hàng đặc biệt là các NHTM được thực hiện tốt thì nó sẽ tạo ra sự an toàn cho các khoản tín dụng của ngân hàng, ngoài._. ra còn có tác dụng: - Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do khách quan hay chủ quan nào đó không thanh toán được nợ cho ngân hàng. - Làm động lực thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Nếu không có tài sản bảo đảm họ sẽ lơ là trong nghĩa vụ trả nợ. Ngược lại, nếu có bảo đảm sẽ tạo động lực tốt hơn cho nghĩa vụ trả nợ, vì nếu không sẽ mất tài sản và tốn kém chi phí nhiều hơn. Mặt khác nó còn là rào cản đối với những người đi vay có chủ ý lừa đảo. 1.2.8 Những quy định của nhà nước về định giá Bất động sản thế chấp và bảo lãnh thế chấp Như đã trình bày ở trên, công tác định giá BĐS thế chấp và bảo lãnh thế chấp là công việc khó khăn phức tạp. Để định giá chính xác giá trị BĐS thế chấp và bảo lãnh thế chấp, các cán bộ tín dụng phải nắm bắt được các quy định, quy chế của Nhà nước, của các ngân hàng, cũng như của UBND địa phương trong phạm vi hoạt động của các ngân hàng về xác định giá trị mỗi loại bất động sản hình thành. Ở nước ta, cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chũ nghĩa, là quá trình từng bước hoàn thiện các văn bản pháp luật để phù hợp với tình hình kinh tế mới, nền kinh tế thị trường và ngành ngân hàng cũng không nằm ngoài quy luật đó, bước đầu đã tạo ra được một hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động của ngành, đáp ứng nhu cầu phát triển chung của nền kinh tế ngành ngân hàng đã trở thành nguồn cung cấp vốn chủ yếu và thường xuyên cho nền kinh tế. Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động chính về tín dụng cho vay của các ngân hàng, đặc biệt là của các NHTM, nhưng hoạt động này cũng luôn chứa đựng những rủi ro nhất định ảnh hưởng đến sự tồn tại của các NHTM. Vì thế khi cho vay các ngân hàng yêu cầu bên vay phải có tài sản cầm cố, thế chấp, hoặc bảo lãnh của bên thứ ba, đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi khi có những bất trắc xẩy ra và định giá các loại tài sản này là một trong những nhiệm vụ chính của các cán bộ ngành ngân hàng. Vấn đề này đã được quy định trong hàng loạt các văn bản Pháp luật, cụ thể: Bộ luật dân sự năm 1995; Luật Đất đai (năm 1993, 1998, 2001, và 2003), Luật NHNN Việt Nam số 01/1997/QH10 ngày 12/12/1997, Luật các Tổ chức tín dụng số 02/1997/QH10 ngày 12/12/1997; Nghị định 17/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/3/1999 về thủ thục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (đã được sửa đổi, bổ sung, nghị định số 79/2001/NĐ-CP ); Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền vay của các Tổ chức tín dụng (được sữa đổi, bổ sung bằng Nghị định 85/NĐ-CP ngày 25/10/2002; Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 29/11/1999 của chính phủ về giao dịch bảo đảm; Nghị định 181/2003/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003; Quyết định số 1627/2001/QĐ - NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN ban hành quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng; Ngoài các Luật và Nghị định trên còn có các thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan: Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/09/1999 của Tổng cục địa chính về hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP; Thông tư số 06/2000/TT-NHNN1 của thống đốc NHNN về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ; Thông tư số 07/TT-NHNN của Thống đốc NHNN về hướng dẫn thực hiện một số quy định về đảm bảo tiền vay của các TCTD; thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BCA-BTC-TCĐC về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các TCTD; Thông tư liên tịch số 12/2000/TTLT/NHNN-BTP-BTC-TCĐC ngày 22/11/2000 về hướng dẫn thực hiện một số giải phấp về bảo đảm tiền vay của TCTD theo Quyết định tại Nghị quyết số 11/2000/NQ-CP ngày 31/07/2000;Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 về hướng dẫn về trình tự thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Thông tư liên tịch số 144/2004/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ban hành ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. * Căn cứ vào hệ thống các văn bản pháp luật hiện hành và tình hình thực thế của thị trường bất động sản trong những năm qua, ngành ngân hàng đã đưa ra những quy định đối với BĐS thế chấp và bảo lãnh thế chấp: - Yêu cầu đối với một Bất động sản thế chấp và bảo lãnh thế chấp Tài sản là BĐS mà khách hàng vay, bên bảo lãnh dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để vay vốn tại các tổ chức tín dụng phải đủ các điều kiện sau: 1. BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau: - Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế thế chấp, bão lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai; - Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật đối với doanh nghiệp nhà nước; - Đối với BĐS khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh, trường hợp BĐS mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh, phãi có giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS đó 2 . BĐS đó phải được phép giao dịch, tức là BĐS mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác 3. BĐS đó phải không có tranh chấp, tức là không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng. Trong văn bản lập riêng hoặc trong hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải cam kết với TCTD BĐS đó không không có tranh chấp và chịu trách nhiệm về các cam kết của mình trước pháp luật 4. Nếu trường hợp BĐS mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểu thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm cho BĐS đó trong thời hạn có bảo đảm tiền vay. - Các loại bất động sản thế chấp, bảo lãnh Các tài sản là BĐS được thế chấp bao gồm: + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đát + Giá trị quyền sử dụng đất, mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp + Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cho vay bảo đảm thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản mà bên có… + Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản là BĐS mà có vật phụ thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, khi các bên có thoả thuận. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Trường hợp tài sản thế chấp, bảo lãnh được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp * Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh thế chấp Bất động sản Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên thế chấp Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên nhận thế chấp * Quyền hạn: - Có quyền yêu cầu bên thế chấp cung cấp các báo cáo về tài chính hoạt động của mình và thông tin cần thiết khác có liên quan đến hoạt động cho vay vốn và sử dụng vốn vay vào bất kỳ thời điểm nào trong quá trình vay vốn nếu bên cho vay có yêu cầu. - Có quyền kiểm tra tài chính cũng như hiện trạng sử dụng của BĐS vào bất kỳ thời điểm nào trong quá trình sử dụng vốn vay. - Thu nợ gốc, lãi , lãi phạt, và các loại phí phát sinh theo đúng các điều khoản đã cam kết trong hợp đồng - Được áp dụng các biện pháp cần thiết để thu hồi nợ - Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ phù hợp với cam kết trong hợp đồng tín dụng - Bên nhận thế chấp có quyền đơn phương bán toàn bộ hoặc một phần khoản nợ (bao gồm cả nợ gốc, lãi phạt và các chi phí phát sinh) mà bên đi vay nợ bên vay theo hợp đồng tín dụng đã ký kêt giữa hai bên * Nghĩa vụ: Thực hiện đúng các cam kết như trong hợp đồng tín dụng đã ký và bồi thường cho bên thế chấp mọi thiệt hại phát sinh do không thực hiện đúng hoặc thực hiện không đúng các cam kết của mình với bên đi vay Quyền hạn và nghĩa vụ của bên thế chấp * Quyền hạn: - Có quyền sử dụng BĐS trong thời hạn thế chấp, bảo lãnh. - Có quyền yêu cầu bên nhận thế chấp thực hiện đúng các điều khoản của hợp đồng tín dụng. - Có quyền trả nợ trước thời hạn trong trường hợp được bên nhận thế chấp nhận. * Nghĩa vụ: - Sử dụng vốn vay đúng mục đích. - Trong thời hạn hợp đồng tín dụng có hiệu lực nếu không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp, thì không được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh cầm cố hay góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Không hủy hoại hay làm giảm giá trị của BĐS trong thời hạn thế chấp, bảo lãnh. - Trả nợ gốc, lãi phạt và các chi phí phát sinh (nếu có ) liên quan đến khoản vay theo đúng các quy định tại hợp đồng tín dụng. - Thực hiện nghĩa vụ như các bên đã thoả thuận. Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên tham gia bảo lãnh thế chấp Quyền hạn và nghĩa vụ của bên bão lãnh * Quyền hạn - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS bảo lãnh nếu có thoả thuận, trừ trường hợp lợi tức cũng thuộc BĐS bảo lãnh; - Cho thuê, cho mượn BĐS bảo lãnh nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; - Yêu cầu bên nhận bão lãnh giữ giấy tờ BĐS bão lãnh, bồi thường thiệt hại nếu làm mất, hư hỏng; - Nhận lại giấy tờ về BĐS bão lãnh khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm; * Nghĩa vụ - Giao bản chính giấy về BĐS bảo lãnh cho bên nhận thế chấp; - Thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật; - Không được bán, trừ BĐS bảo lãnh là nhà công trình xây dựng để bán, để cho thuê nếu được bên nhận thế chấp chấp thuận bằng văn bản. Trong trường hợp này bên bảo lãnh phải dùng quyền yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được là tài sản bảo đảm thay thế cho bất động sản đã bán hoặc trả nợ cho bên nhận thế chấp; - Không được trao đổi, tặng, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh BĐS bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ khác; - Tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận bảo lãnh kiểm tra BĐS bão lãnh; - Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã bảo lãnh và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá trị của đất; - Phải bảo đảm an toàn BĐS bảo lãnh, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả việc phải ngừng khai thác, nếu việc thu thập thông tin khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc làm giảm giá trị BĐS bảo lãnh; nếu làm mất, hư hỏng thì phải sửa chửa, khôi phục, thay thế biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho bên nhận bảo lãnh; - Trường hợp BĐS bảo lãnh hư hỏng mà bất động sản đó được bảo hiểm, thì bên bảo lãnh phải phối hợp với bên nhận bảo lãnh tiến hành các thủ tục nhận tiền bảo hiểm để trả nợ cho bên nhận bảo lãnh. Nếu khoản tiền nhận được từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì bên bảo lãnh phải bổ sung vào giá trị bất động sản còn thiếu, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước hạn; - Trả nợ thay cho bên được bảo lãnh như cam kết, nếu đến hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận bảo lãnh * Quyền hạn - Giữ bản chính các giấy tờ pháp lý về BĐS bảo lãnh; - Yêu cầu bên nhận bảo lãnh cung cáp thông tin về thực trạng BĐS bảo lãnh; - Yêu cầu bên bảo lãnh phải ngừng sử dụng khi BĐS thế chấp bị hư hỏng; nếu bên bão lãnh không thực hiện được thì bên nhận bảo lãnh được thu hồi nợ trước hạn; - Yêu cầu bên bảo lãnh trả nợ thay cho bên được bảo lãnh như đã cam kết, nếu đến hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ; - Xữ lý bất động sản bão lãnh để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật. *Nghĩa vụ - Bảo đảm đảm an toàn giấy tờ về BĐS bảo lãnh; - Không được bán, trao đổi, tặng, cho, thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh hoặc dùng bất động sản bảo đảm để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khác; - Không được tiếp tục khai thác công dụng bất động sản bảo đảm, nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị bất động sản bảo đảm; - Bồi thường thiệt hại cho bên bảo lãnh nếu bị mất mát, hư hỏng giấy tờ về BĐS thế chấp; - Trả lại giấy tờ về BĐS bảo lãnh cho bên bảo lãnh khi bên được bảo lãnh hoàn thành nghĩa vụ được bảo lãnh. Những căn cứ pháp lý về cho vay – thế chấp tại ngân hàng VPBANK. 1.3.1 Quy định của ngân hàng VPBANK về thế chấp bất động sản Đối với BĐS, hiện nay VPBank Hà Nội chủ yếu nhận tài sản bảo đảm bao gồm là: Đất đai, các công trình xây dựng trên đất (thế chấp QSDĐ và thế chấp tài sản gắn liền trên đất). 1.3.1.1 Đối với đất, công trình trên đất của cá nhân, hộ gia đình. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được nhà nước cho thuê mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đó trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đó được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. Giá trị QSDĐ được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đó trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đó sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có). - Hộ gia đình , cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại VPBank để vay vốn sản xuất, kinh doanh. - Các công trình gắn liền với các loại đất trên khi đem thế chấp tại VPBank thì các công trình đó cũng thuộc thế chấp tại VPBank. - Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì VPBank chỉ nhận công trình trên đất là tài sản bảo đảm tại ngân hàng. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Quyền sở hữu căn hộ chung cư. 1.3.1.2 Đối với đất, công trình trên đất của tổ chức Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có các điều kiện sau - Đất do Nhà nước giao có thu tiền; - Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; - Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đó trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đó sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó. - Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó. Đây là căn cứ để phục vụ việc ra quyết định của các bộ phận có yêu cầu đánh giá, hoặc theo yêu cầu của tổng giám đốc, ban tín dụng, hội đồng tín dụng, Hội đồng quản trị ... để xem xét xác định nhận làm tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng tại VPBank. Từ đó có thể quyết định khoản vay của khách hàng tại ngân hàng là bao nhiêu. Đồng thời cũng cho thấy được khả năng biến động của BĐS trong thời gian thế chấp tại Ngân hàng. Ngoài ra theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chớnh phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng và theo nhưng quy định cụ thể hơn của VPBank về tài sản như sau: - Về tính sở hữu: tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định của pháp luật. - Tài sản phải được phép giao dịch - Tài sản không có tranh chấp - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. - Tài sản thế chấp của doanh nghiệp Nhà nước hay so ngân sách Nhà nước cấp thì phải có sự đồng ý của cấp có thẩm quyền cho phép đem tài sản đó thế chấp tại Ngân hàng. - Tài sản thế chấp của Công ty cổ phần thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của Hội đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đông cho phép đem tài sản đó thế chấp - Tài sản thế chấp của công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH), hợp tác xã (HTX) thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của hội đồng thành viên cho phép đem tài sản đó thế chấp. - Tài sản thế chấp của các loại hình công ty khác thì phải có sự đồng ý của các bên sở hữu, sử dụng tài sản, các bên tham gia góp vốn, hùn vốn đều cho phép đem tài sản đó thế chấp. - Nếu pháp luật có quy định riêng thì trước khi thế chấp phải thỏa mãn các quy định đó. - Chủ thể tham gia hoạt động thế chấp phải có đủ năng lực chủ thể, bao gồm năng lực pháp luật và năng lực dân sự. - Đối với tổ chức thì người đại diện hợp pháp của tổ chức cũng phải có đủ năng lực và thẩm quyền đại diện. 1.3.2 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng VPBank Trước hết khi định giá thế chấp cần phải chú ý những yêu cầu sau: - Việc định giá phải được thực hiện chính xác, kịp thời, hợp lệ, khách quan. - BĐS nhận thế chấp phải đáp ứng các yêu cầu về: + Quyền sở hữu BĐS, phải thuộc sở hữu hợp pháp của người đem thế chấp và không có tranh chấp. + Về giá trị BĐS: tài sản nhận thế chấp phải có giá trị và ngân hàng có đủ căn cứ, có khả năng và phương tiện để xác định giá trị BĐS đó theo các quy định của Chính phủ, quy định của Ngân hàng Nhà nước và của VPBank. + Tính chuyển nhượng của BĐS: BĐS nhận thế chấp, cầm cố phải có khả năng chuyển nhượng được trên thị trường khi cần thiết. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại VPBank bao gồm 8 bước: Nhận yêu cầu công việc và hồ sơ BĐS. Trên cơ sở giấy yêu cầu định giá BĐS thế chấp, phòng thẩm định sẽ tiến hành phân công cho một nhân viên phụ trách đánh giá BĐS thế chấp này. Người này sẽ tiếp nhận đầy đủ hồ sơ về BĐS thế chấp. Tiếp xúc với khách hàng, hoàn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản Sau khi tiến hành nhận bàn giao hồ sơ nhân viên thẩm định sẽ tiến hành liên lạc với chủ sở hữu thế chấp để nắm bắt rõ hơn về khái quát BĐS tiến hành định giá, bố trí thời gian thẩm định, đánh giá BĐS. Đề nghị khách hàng cung cấp thêm những hồ sơ pháp lý liên quan. Xem xét đối chiếu các bản chính của hồ sơ tài sản, kiểm tra sơ bộ hồ sơ về mặt số lượng và yêu cầu khách hàng phải cung cấp đủ. Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ và phân loại tài sản Việc đánh giá này dựa vào việc kiểm tra tài sản trên hồ sơ, so sánh giữa hồ sơ và các quy định của pháp luật và các qui định của VPBank về sự hợp pháp hợp lệ của BĐS. Nội dung đánh giá bao gồm những yếu tố chính sau: - Xác định BĐS thế chấp có phù hợp với chủng loại và điều kiện nhận thế chấp của VPBank đã nêu ở trên hay không. Nếu thuộc đối tượng cho phép thì tiếp tục tiến hành định giá, còn nếu không phù hợp thì gửi lại hồ sơ cho phòng có trách nhiệm xử lý. - Các chứng từ, hồ sơ của BĐS thế chấp phải là bản gốc theo đúng quy định của pháp luật và không bị rách nát. Ghi rõ bằng mực không phai, không có sửa chữa, tẩy xóa. Nội dung phải hợp lệ, rõ ràng và chỉ được hiểu theo một cách, không được có thể hiểu theo hai hay nhiều cách khác nhau. - Kiểm tra tính thực tế, sự hợp lệ và hợp lý của trật tự phát hành các chứng từ về ngày tháng năm phát hành, thời điểm phát hành, còn hiệu lực pháp luật và phải có sự dẫn chứng về BĐS trong các giấy tờ liên quan. - Xác định thời hạn sử dụng, sở hữu còn lại của BĐS phải lớn hơn thời gian thế chấp. - BĐS quy định phải có bản đăng ký quyền sở hữu thì phải có đăng lý sở hữu theo quy định. - Nguồn gốc của BĐS thế chấp phải hợp pháp. Đánh giá quyền sở hữu BĐS thế chấp - Xác định người chủ sở hữu BĐS đó, số thành viên cùng sở hữu tài sản: tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân (số hộ chiếu) của từng thành viên cùng sở hữu BĐS nếu là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng ký kinh doanh nếu người sở hữu BĐS là pháp nhân đồng thời phải có sự chấp thuận thế chấp của chủ sở hữu BĐS hoặc cơ quan có thầm quyền cho phép đem BĐS đi thế chấp. - Xác định BĐS thế chấp đã được đem thế chấp, cho thuê, cho mượn hay kê khai góp vốn ở đâu chưa. - Các tranh chấp, khiếu kiện về BĐS. Đánh giá hiện trạng của BĐS - Quyền sử dụng đất: + Vị trí địa lý của BĐS: địa chỉ, vị trí thửa, lô đất. Việc quản lý thửa đất phải do cơ quan quản lý theo dõi trên hồ sơ như: số của tờ bản đồ, số của thửa đất…tài sản đã đăng ký giao dịch đảm bảo chưa, đăng ký ở đâu… + Diện tích của mặt bằng của thửa đất, kích thước của mỗi cạnh… + Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không? Nếu có để làm gì? Bao lâu? + Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn. + Tài sản đang sử dụng, ngừng sử dụng? Lý do? + Tình trạng của đất hiện tại và tương lai: quy hoạch giải tỏa, Nhà nước thu hồi (nếu Nhà nước đã có chủ trương bằng văn bản hoặc chính thức công bố quy hoạch), thời gian sử dụng còn bao lâu?... - Nhà ở, công trình xây dựng. + Diện tích xây dựng công trình, tổng diện tích sử dụng của công trình xây dựng trên đất, số tầng…theo hồ sơ vầ theo thực tế. + Kết cấu của công trình xây dựng trên đất. + Tính năng mục đích sử dụng của công trình xây dựng. + Năm xây dựng, dự kiến sử dụng, thời hạn sử dụng còn lại. + Nếu các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được thế chấp, cầm cố thì phải kê chi tiết từng loại tài sản về số lượng, tình trạng theo hồ sơ và theo thực tế. + Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không? Nếu có để làm gì? Đánh giá giá trị BĐS - Căn cứ định giá + Căn cứ theo văn bản của Nhà nước quy định về tính giá trị, tính khấu hao… + Theo sổ sách kế toán theo dõi, quản lý tài sản. + Hồ sơ, chứng từ có liên quan đến tài sản. + Giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng. + Giá tham khảo do các cơ quan định giá cung cấp. - Mục đích đánh giá Định giá giá trị tài sản theo quy định của Nhà nước (đối với tài sản Nhà nước quy định mức giá), theo giá mua (đối với tài sản hình thành từ việc mua bán). Định giá giá trị tài sản theo giá trên thị trường trong thời điểm định giá để tham khảo. + Đối với tài sản thuê cơ quan định giá thì giá trị do cơ quan định giá cung cấp cũng là một giá trị để tham khảo. + Một BĐS có nhiều giá khác nhau thì xác định giá theo phương pháp bình quân gia quyền tính trên cơ sở ít nhất là hai mức giá trở lên. + Trên cơ sở xác định giá trị BĐS theo quy định và giá tham khảo của tài sản đó, VPBank và khách hàng thống nhất định giá trị BĐS làm căn cứ cho vay. Xác định giá trị BĐS - Đối với quyền sử dụng đất + Quyền sử dụng đất xác định theo giá quy định của Nhà nước Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của ủy ban Nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp. Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; đất được Nhà nước cho cá tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp; Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm; Đất được Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi đã trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng. Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đấu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế châp không tính giá trị quyền sử dụng đất. Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thue đất được miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm. + Quyền sử dụng đất được căn cứ theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Thông qua các thông tin đại chúng, thông tin thị trường, thông tin từ đồng nghiệp, thông tin từ các trung tâm địa ốc, giá chuyển nhượng cho tài sản tương tự tại thời điểm đánh giá, cơ quan định giá… - Nhà ở, công trình xây dựng: Cở sở xác định giá trị dựa theo ý kiến của khách hàng, thông qua từ đồng nghiệp, từ các trung tâm đấu giá, mua bán tài sản và các thông tin đại chúng khác, cơ quan định giá, hoặc theo bảng giá đất do ủy ban nhân dân ban hành ngày 1/1 hàng năm… + Giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán: Giá trị còn lại của nhà = Nguyên giá nhà cửa, - Khấu hao cơ Cửa,công trình xây dựng công trình xây dung bản đã trích + Giá trị của công trình theo giá thị trường tại thời điểm định giá: Tỷ lệ % giá trị còn lại ngôi nhà Giá trị nhà còn lại x x Diện tích xây dựng Đơn giá m2 sàn xây dựng = Nếu là nhà tự xây thì BĐS đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế + Đối với những BĐS hình thành sau vốn vay thì giá trị của nó được xác định như sau: Nếu là nhà tự xây thì BĐS đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà dựa vào những kế hoạch xây dựng, hoá đơn thanh toán những khoản để có được BĐS thuộc sở hữu. Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó. Nếu là nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với người thầu xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo là ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng. Xác định tính chuyển nhượng của BĐS thế chấp. - Xem xét xu hướng giá tăng hay giảm trong tương lai - Xác định các lợi thế và bất lợi ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng và giá bán của tài sản như: + Cảnh quan môi trường + Quy hoạch hiện tại và tương lai + Vị trí, địa hình, hình dạng lô đất ngôi nhà, sự cân đối phù hợp của nhà và đất + Hướng, thế nhà và những vấn đề thuộc quan niệm, phong tục (nở hậu, thắt hậu, phong thủy…) + Cơ sở hạ tầng, trình độ dân trí khu vực, an ninh văn hóa thương mại, tiếng ồn, tiền sử về thửa đất, gia chủ của thửa đất… - Khả năng chuyền nhượng trên thị trường: đối tượng tiêu dùng, sử dụng, nhu cầu thị hiếu của thị trường… Lập biên bản định giá BĐS thế chấp. - Biên bản định giá BĐS thế chấp là bản thỏa thuận giữa Ngân hàng và chủ tài sản về giá trị tài sản và các vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp.Yêu cầu trong biên bản định giá tài sản phải được ghi đầy đủ, rõ ràng, khách quan, nội dung biên bản thực hiện theo mẫu của VPBank quy định. - Nhân viên định giá BĐS cùng bên thế chấp BĐS ký xác nhận sự thống nhất, đồng ý với các nội dung đã được ghi trong biên bản đánh giá trị sản thế chấp, cầm cố và chuyển cho phụ trách phòng Thẩm định kiểm soát. - Biên bản đánh giá BĐS thế chấp được lập thành 4 bản, bộ phận yêu cầu đánh giá BĐS giữ 1 bản, 1 bản gửi kèm theo hợp đồng thế chấp lưu . Chương 2 – THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ THẾ CHẤP (cụ thể ở ngân hàng VPBANK) 2.1 Tổng quan về quá trình định giá thế chấp. Tiếp nhận yờu cầu khỏch hàng Nghiờn cứu hồ sơ tài sản Lập kế hoạch định giỏ và xỏc định hiện trạng BĐS - Phõn cụng chuyờn viờn thực hiện giao dịch BĐS - Kớ hợp đồng khỏch hàng - Kiểm tra, đối chiếu hồ sơ, tài liệu khỏch hàng cung cấp - Xỏc định mục đích giỏ trị - Nhận biết BĐS: vị trớ, kớch thước, tỡnh trạng phỏp lý, yếu tồ ảnh hưởng - Kiểm tra đối chiếu với tài liệu liờn quan - Nhận biết BĐS cần định giỏ và xỏc định hiệnt rạng BĐS - Thực hiện cụng tỏc định giỏ tại hiện trường - Chứng thư phải được lónh đạo ký tờn, đúng dấu, thẩm định viờn ký tờn và ghi rừ họ tờn - Chứng thư cấp cho khỏch hàng phải lập thủ tục giao nhận bằng cụng văn, kốm hoỏ đơn giỏ trị gia tăng và lập thủ thục thanh lý hợp đồng Phỏt hành chứng thư định giỏ - Lónh đạo phờ duyệt, ký tờn đóng dấu vào chứng thư định giỏ - Mục đích: Tổng hợp cỏc kết quả và kết luận của chuyờn viờn định giỏ 1 cỏch hiệu quả, cú sức thuyết phục đối với người sử dụng thụng tin - Thụng tin lấy từ: bỏo chớ, bỏo giỏ doanh nghiệp, hồ sơ chứng từ thu thập được khi xỏc định hiện trạng BĐS tại hiện trường… - Phõn tớch thị trường BĐS - Lựa chọn phương phỏp định giỏ phự hợp Trỡnh duyệt Xõy dựng bỏo cỏo và bản thảo chứng thư định giỏ Thu thập và xử lý thụng tin thị trường BĐS 2.2 Phương thức tiến hành định giá thực tế của công ty. Được trình bày thông qua hai hợp đồng định giá thực tế của công ty. BĐS Phan Huy ích: BĐS tọa lạc tại số 6 Phan Huy ích – Nguyễn Trung Thực-Ba Đình Hà Nội BĐS Trần Nhân Tông: BĐS toạ lạc tại số 30 Trần Nhân Tông-Hai Bà Trưng-Hà Nội. 2.2.1 Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá. Được thực hiện trong báo cáo kết quả định giá của công ty. Bảng 1 Thông tin BĐS Phan Huy ích BĐS Trần Nhân Tông Khách hàng đề ng._.