Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở chung cư tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm – Hà Nội

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Dân số Thủ đô Hà Nội ngày càng tăng cao và nhu cầu về nhà ở theo đó cũng phát triển tăng theo không ngừng. Để đáp ứng được nhu cầu này với điều kiện diện tích đất đai có hạn thì giải pháp xây dựng và phát triển chung cư cao tầng đã được thừa nhận và áp dụng rất thành công trên thế giới. Ở nước ta, thực tế đã khẳng định. Giải pháp xây dựng và phát triển nhà chung cư cao tầng là một trong những giải pháp có hiệu quả và quan trọng nhất đáp ứng được nhu cầu trên đây. Nhiều năm nay, ở Hà Nội hàng loạt các khu đô thị mới được thành lập với rất nhiều các công trình chung cư cao tầng được xây dựng. Trong đó có khu đô thị dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm do Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư được triển khai. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là: Việc quản lý đưa vào sử dụng nhà chung cư có đạt được hiệu quả không? Chất lượng của công tác quản lý cần hướng tới người sử dụng như thế nào? Trong quá trình thực tập tại Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị, Em đã chọn đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở chung cư tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm – Hà Nội” nhằm tìm ra những giải pháp hợp lý và khả thi góp phần giải quyết cho những vấn đề đặt ra. 2. Phạm vi nghiên cứu Dựa trên cơ sở các tài liệu dự án phát triển nhà ở và các báo cáo tổng kết hoạt động của Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS), các văn bản pháp lý có liên quan đến lĩnh vực quản lý chung cư cao tầng. Bài viết sẽ xem xét, nghiên cứu thực trạng, cách thức quản lý chung cư cao tầng tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và từ đó có các giải pháp đề xuất để có thể quản lý được khu đô thị một cách tốt hơn nữa. 3. Phương pháp nghiên cứu Sử dụng các phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu để đánh giá thực trạng quản lý và phương pháp thực tế quan sát tại địa bàn khu đô thị. 4. Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương: Chương I: Một số cơ sở lý luận về quản lý nhà ở chung cư ở Hà Nội. Chương II: Thực trạng quản lý nhà chung cư tại khu dịch vụ tổng hợp và khu đô thị hồ Linh Đàm Chương III: Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư tại khu vực này. Do còn nhiều hạn chế trong việc thu thập số liệu, tài liệu cũng như khả năng bản thân trong tìm hiểu thực tế nên bài viết của em còn nhiều thiếu sót; Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Hồng Danh, các cô chú, anh chị tại Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị(HUDS) đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này. CHƯƠNG I: MỘT SỐ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI Tổng quan về nhà chung cư Khái niệm - Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.(Điều 70 của Luật Nhà ở 2005) - Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; + Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; + Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. - Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; + Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. + Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. - “Chủ sở hữu phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp phần sở hữu nhà riêng (gọi chung là chủ sở hữu). - “Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữ hoặc tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Đặc điểm nhà chung cư - Về mặt quy hoạch: Đó có thể là những điểm nhấn cho diện mạo kiến trúc đô thị, đòi hỏi phải có khoảng lùi với đường giao thông, các công trình phụ trợ và khoảng cách nhất định với các công trình xây dựng lân cận. Tải trọng lớn và chiều cao lớn: Có chiều cao khá lớn so với chiều rộng. Chiều cao làm tải trọng bản thân công trình trở lên rất nặng. Để tận dụng không gian dưới mặt đất, người ta thường bố trí một số tầng hầm làm gara ô tô, kho chứa, các phòng kỹ thuật và phụ trợ khác. Chiều cao cũng làm cho công trình phải chịu tải trọng ngang do gió và động đất gây ra nhiều hơn. Chiều cao cũng làm cho việc hoà nhập nhà cao tầng vào môi trường đô thị gồm những công trình thấp tầng trở lên khó khăn hơn. Tuy nhiên, nếu được thiết kế hợp lý, chúng sẽ có đóng góp quan trọng và tạo dựng thẩm mỹ mới cho bộ mặt đô thị, thậm chí có thể trở thành biểu tượng của một khu vực hay một thành phố. - Vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngoài vỏ công trình phải có sức bền lớn. Chủ yếu các chung cư cao tầng hiện nay được xây dựng bằng bê tông cốt thép có sức bền và chịu lực cao. - Có hệ thống giao thông phát triển theo chiều đứng: Có thể nói hệ thống giao thông theo chiều đứng là trang bị kỹ thuật quan trọng nhất. Nếu không có sự phát minh, phát triển của thang máy thì việc xây dựng nhà cao tầng trở nên phi thực tế. Thang máy và đặc biệt là yêu cầu về không gian bố trí thang máy có ảnh hưởng lớn tới mặt bằng, kết cấu và nhìn chung là toàn bộ kiến trúc công trình. - Sử dụng năng lượng lớn, do đó cần có các giải pháp tiết kiệm để nâng cao hiệu suất sử dụng năng lượng ngay từ khi thiết kế xây dựng đến quá trình vận hành sử dụng công trình. - Tiện nghi sử dụng tác động nhiều mặt đến tâm sinh lý xã hội, dễ nảy sinh nhiều vấn đề cho cộng đồng sống trong đó vì không gian bên trong chung cư có những khác biệt so với nhà thấp tầng. - Giá thành xây dựng cao nhưng có khả năng sinh lời lớn trong quá trình khai thác vận hành. - Thời gian sử dụng không dài bằng các công trình thấp tầng và khoảng vài chục năm do đó việc phá dỡ các công trình này đòi hỏi cao về kỹ thuật và tài chính. - Do các ảnh hưởng từ môi trường mà các chung cư đòi hỏi việc tu bổ, bảo dưỡng cao hơn các công trình thấp tầng và hoạt động này đòi hỏi phải thường xuyên, định kỳ để công trình hoạt động hiệu quả. - Chung cư bao gồm nhiều hộ dân sinh sống và giao tiếp do đó cần có một ban quản trị riêng bao gồm đại diện chủ đầu tư và đại diện các hộ sinh sống trong chung cư. Ban quản trị này là đại diện để bảo vệ quyền và các lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. 1.3. Phân loại nhà chung cư 1.3.1. Phân loại theo đặc tính riêng của nhà ở chung cư cao tầng: - Phân theo ý nghĩa sử dụng: + Nhà căn hộ: Sử dụng cho các hộ gia đình, diện tích sàn được chia thành các không gian dành cho phòng ngủ, phòng khách, bếp và phòng ăn, phòng vệ sinh, phòng sinh hoạt chung… Với các căn hộ có diện tích lớn còn có thêm các phòng sinh hoạt, tiền phòng, tăng thêm diện tích và số lượng các phòng ngủ, phòng khách. + Nhà ký túc xá: sử dụng chủ yếu cho các khu trường học, đối tượng là sinh viên, học sinh thuê theo thời gian có thể ít nhất từ 1-2 người hoặc nhiều hơn từ 4-6 người một căn hộ, mỗi căn hộ có 2 không gian chủ yếu là phòng ngủ và khu vệ sinh khép kín. + Nhà ở kiểu khách sạn: Có mô hình giống kiểu ký túc xá nhưng tiêu chuẩn sử dụng cao hơn, được sử dụng trong các làng vận động viên, cho chuyên gia thuê… - Phân theo kiểu kinh doanh: + Nhà chung cư kinh doanh để bán căn hộ theo dạng bán thẳng hoặc bán trả góp là dự án mà chủ đầu tư trực tiếp kinh doanh. + Nhà chung cư kinh doanh theo dạng cho thuê là dạng chủ đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp thuê người kinh doanh các căn hộ hoặc toàn nhà (sử dụng nhiều cho ký túc xá hoặc căn hộ kiểu khách sạn). + Nhà chung cư do các cơ quan, doanh nghiệp đầu tư mà cán bộ, công nhân viên góp vốn là dự án thực hiện chế độ chính sách kết hợp với một phần nhỏ kinh doanh. - Phân theo dạng cấp độ - đối tượng sử dụng: + Nhà chung cư loại cao cấp: Là loại tiêu chuẩn cao (bao gồm các tiêu chí: diện tích sử dụng, mức độ tiện nghi, các công trình phụ trợ…) trang bị tốt và giá thành cao. Đối tượng là người nước ngaòi hoặc người có thu nhập cao. + Nhà chung cư trung bình: Là tiêu chuẩn trung bình danhc cho đối tượng có thu nhập trên trung bình. + Nhà chung cư loại thấp: Là loại có tiện nghi tối thiểu dành cho đối tượng thu nhập trung bình, di dân giải phóng mặt bằng hoặc các đồi tượng hưởng chính sách hỗ trợ. - Phân theo quy hoạch đô thị: Nếu là xen cấy trong đô thị cũ thì các chung cư thương mang tính đơn chiếc, và phải xem xét hiện trạng công trình đáp ứng được các yêu cầu về kiến trúc quy hoạch, nhu cầu đầu tư, sự an toàn về kết cấu, kỹ thuật thi công, môi trường. Còn trong khu đô thị mới đồng bộ hạ tầng và dịch vụ, công trình nhà ở chung cư cao tầng có thiết kế đa dạng về hình dạng có thể theo kiểu đơn nguyên, dạng hành lang với nhiều đề xuất phong phú về không gian… gắn với quy hoạch chung đã được duyệt. Cụ thể là căn cứ vào tổ hợp những căn hộ mà người ta có thể phân loại các chung cư nhiều tâng thành các dạng sau: Chung cư kiểu đơn nguyên và chung cư kiểu hành lang. + Chung cư kiểu đơn nguyên: Nhà ở đơn nguyên là kiểu nhà xây dựng rất phổ biến trong các thành phố. Cùng với kiểu hành lang, hai loại nhà này được coi là kiểu nhà rất hợp lý được khuyến khích xây dựng phổ cập để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân cư đô thị. Đơn nguyên là tập hợp hai hay nhiều căn hộ bố trí quanh một cầu thang. Thông thường mỗi đơn nguyên có từ 2-4 căn hộ. Chung cư kiểu đơn nguyên là loại nhà được lắp ghép từ nhiều đơn nguyên theo dạng tổ hợp mặt bằng và thường phổ biến là nhà 3-5 tầng. Loại nhà đơn nguyên có nhiều ưu điểm so với các loại nhà khác như đảm bảo tiện nghi, cách ly tốt, thích hợp với nhiều loại khí hậu, kinh tế vì tiết kiệm diện tích sàn. Vì ít tốn diện tích phụ, tiết kiệm tường ngoài. Tuy vậy, loại nhà này có khó khăn trong việc tổ chức thông gió trực tiếp. Đơn nguyên thường có mặt bằng hình chữ nhật đơn giản hoặc có lồi lõm đôi chút. + Chung cư kiểu hành lang: Đây là những chung cư mà có các căn hộ được tập hợp teo những hành lang bên hoặc những hành lang giữa. Các hành lang này được xem như là lối đi chung của căn nhà và liên hệ với nhau bằng những cầu thang chung. Các cầu thang chung bố trí đảm bảo yêu cầu thoát hiểm. Một chung cư kiểu này có thể tập hợp hàng trăm căn hộ. Tuỳ theo cách tổ hợp các căn hộ trong hành lang và cầu thang chung mà phân chia thành các kiểu: Chung cư hành lang bên Chung cư hành lang giữa Chung cư phân đoạn – hành lang bên Chung cư kiểu vượt tầng 1.3.2. Phân loại theo đặc tính chung của nhà cao tầng: Vì nhà chung cư cao tầng là một công trình cao tầng cà đặc biệt là nhà ở nên có những đòi hỏi riêng về các bộ môn kỹ thuật. - Phân theo chiều cao công trình: Chiều cao công trình cứ tăng cao ảnh hưởng rất rõ đến giải pháp thiết kế và tính toán các bộ môn như kết cấu, kỹ thuật, điện nước, thang máy... + Chung cư có độ cao trung bình: Là loại có số tầng từ 7 - 12 tầng hay có độ cao từ 21m - 36m (nếu lấy độ cao mỗi tầng là 3m). + Chung cư có độ cao tương đối lớn: Là loại nàh có số tầng từ 13 – 26 tầng hay có độ cao từ 39m – 78m. + Chung cư có độ cao lớn: Là loại nhà có số tầng từ 27 – 32 tầng. + Chung cư siêu cao hay nhà chọc trời: Là loại chung cư có số tầng trên 30 hay có độ cao 90m so với mặt đất. - Phân theo kỹ thuật xây dựng Có thể có các dạng kỹ thuật sau: + Khung, cột và vách đứng (đổ tại chỗ) + Sàn không dầm (sàn ứng lực trước) + Nhà tấm lớn (lắp ghép) + Sử dụng kết cấu thép Các giải pháp kết cấu có vai trò quan trọng và mang tính quyết định việc bố trí căn hộ, không gian sử dụng khác nhau. Vai trò của nhà chung cư cao tầng Hiện nay nhà ở chung cư cao tầng đã phần nào đáp ứng được nhu cầu ở của người dân thành thị. Với một diện tích đất đai có hạn và tốc độ tăng dân số đô thị (chủ yếu là gia tăng cơ học) như hiện nay thì chung cư cao tầng giữ vai trò quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân thành thị. Nhà ở chung cư cao tầng đã không chỉ đáp ứng được nhu cầu ở của người dân thành thị mà còn thể hiện tiềm năng kinh tế, trình độ phát triển của một quốc gia. Chung cư cao tầng đã phát huy được ưu thế của sự tập trung cao độ, sử dụng các thiết bị cao cấp, dễ hình thành đặc điểm khu vực. Mặt khác chung cư cao tầng còn có tầm nhìn tốt, chiếu sáng, thông gió hiệu quả. Hiện nay khi chung cư cao tầng được xây dựng thì đã được quy hoạch một cách đồng bộ chi tiết đảm bảo được mỹ quan đô thị. Việc các hộ gia đình sống tập trung tại chung cư là điều kiện thuận lợi trong việc cung cấp và xử lý nước thải, thu gom vận chuyển và xử lý rác thải đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị. Các dịch vụ như trông xe, vận hành thang máy, phòng cháy chữa cháy... được phục vụ tốt, các siêu thị với giá cả phù hợp, chất lượng phục vụ tốt đã đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của dân cư. Như vậy, cùng với tốc độ đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ như hiện nay thì nhà ở chung cư đã trở thành một nhu cầu tất yếu. Trong tương lai, nhà ở chung cư cao tầng sẽ được xây dựng nhiều hơn nữa không những đáp ứng nhu cầu ở của người dân thành thị mà còn thể hiện trình độ phát triển kinh tế của quốc gia trên trường quốc tế. Những vấn đề chung về quản lý Khái niệm Thuật ngữ quản lý ngày nay đã trở nên phổ biến nhưng chưa có một định nghĩa thống nhất. Có người cho rằng quản lý là hoạt động nhằm bảo đảm sự hoàn thành công việc thông qua sự nỗ lực của người khác. Cũng có người cho quản lý là một hoạt động thiết yếu nhằm bảo đảm phối hợp những nỗ lực cá nhân nhằm đạt được mục tiêu của nhóm. Có người lại quan niệm một cách đơn giản hơn coi quản lý là sự có trách nhiệm về một vấn đề gì đó. Từ những quan điểm trên thì định nghĩa về quản lý được hiểu như sau: quản lý là sự tác động có tổ chức, có hướng đích của chủ thể quản lý tới đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu đã đề ra. - Phải có ít nhất một chủ thể quản lý là tác nhân tạo ra các tác động và ít nhất là một đối tượng bị quản lý chịu tác động của chủ thể quản lý tạo ra. Tác động có thể chỉ là một lần mà cũng có thể là liên tục nhiều lần - Phải có một mục tiêu và một quỹ đạo đặt ra cho cả đối tượng bị quản lý và chủ thể quản lý, mục tiêu này căn cứ để chủ thể quản lý tạo ra các tác động - Chủ thể quản lý phải thực hành việc tác động - Chủ thể quản lý có thể là nhiều người hoặc một người còn đối tượng bị quản lý có thể là con người hoặc giới vô sinh hoặc sinh vật Tóm lại cần có một số điểm lưu ý trong định nghĩa trên là: - Quản lý bao giờ cũng là một tác động hướng đích, có mục tiêu xác định - Quản lý thể hiện mối quan hệ giữa hai bộ phận đó là chủ thể quản lý và đối tượng quản lý, đây là quan hệ ra lệnh - phục tùng, không đồng cấp và có tính bắt buộc. - Quản lý là sự tác động mang tính chủ quan nhưng phải phù hợp với quy luật khách quan 2.2. Chức năng cơ bản của quản lý Chức năng quản lý xác định vị trí, mối quan hệ giữa các bộ phận, các khâu, các cấp trong hệ thống quản lý. mỗi hệ thống quản lý đều có nhiều bộ phận, nhiều khâu, nhiều cấp khác nhau, gắn với những chức năng nhất định nào đó, nếu không có chức năng quản lý thì bộ phận đó không có lý do tồn tại. Từ những chức năng quản lý mà chủ thể xác định các nhiệm vụ cụ thể, thiết kế bộ máy và bố trí con người phù hợp. Căn cứ chức năng, nhiệm vụ mà chủ thể quản lý có thể theo dõi, kiểm tra, đánh giá, điều chỉnh sự hoạt động của mỗi bộ phận và toàn bộ hệ thống quản lý. Ở đây có thể nêu bảy chức năng cơ bản sau: Dự đoán Một trong những phẩm chất quan trọng mà một nhà quản lý cần phải có tầm nhìn xa trông rộng, phải dự đoán trước được toàn bộ quá trình và các hiện tượng trong tương lai có thể xảy ra với hệ thống mình quản lý. Nó bao gồm phải dự đoán được các yếu tố thuận lợi, khó khăn, các yếu tố tác động của môi trường bên ngoài tới hệ thống và các yếu tố tác động của chính môi trường bên trong hệ thống. Dự đoán là một bước rất quan trọng, là tiền đề để nhận thức được cơ hội làm cơ sở cho việc phân tích lựa chọn phương án hành động của hệ thống. Từ đó xác định các điều kiện cho việc xây dựng chiến lược, lập kế hoạch, xây dựng hệ thống tổ chức quản lý của hệ thống. Trong quá trình quản lý dự đoán là một chức năng không thể thiếu được và có vai trò quan trọng do đó mọi dự đoán phải dựa trên những cơ sở khoa học, được phân tích tỷ mỷ, kỹ lưỡng vì nếu dự đoán sai thiếu cơ sở khoa học sẽ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng. Tuy nhiên dự đoán chỉ mạng tính chất định hướng. quá trình diễn biến thực tế của hệ thống cần phải tiếp tục điều chỉnh cho phù hợp. Kế hoạch hoá Kế hoạch hoá là một trong những chức năng cơ bản của quản lý. Kế hoạch hoá là nhằm xác định, mục tiêu, chương trình hành động và bước đi cụ thể trong một thời gian nhất định của một hệ thống quản lý. Mục đích của kế hoạch hoá là tạo ra khả năng đạt dược mục tiêu một cách có hiệu quả và cho phép người quản lý có thể kiểm soát được quá trình tiến hành nhiệm vụ bằng cách hướng mọi hoạt động của hệ thống vào mục tiêu đặt ra. Mục tiêu là cái đích mà mọi hoạt động của hệ thống đều hướng tới do đó việc xác định mục tiêu là khâu đầu tiên của kế hoạch hoá. Các nhà quản lý có thể xác định một cách tốt nhất số lượng các mục tiêu xuất phát từ bản chất công việc của hệ thống. Kế hoạch hoá bao gồm toàn bộ quá trình từ xác định mục tiêu, các phương pháp, phương tiện để đạt mục tiêu đến tổ chức thực hiện, kiểm tra, đánh giá quá trình thực hiện mục tiêu. Tổ chức Tổ chức là xác định một cơ cấu chủ định về vai trò, nhiệm vụ hay chức năng được hợp thức hoá. Vai trò đó được xác định một cách có chủ đích để đảm bảo việc thực hiện nhiệm vụ đặt ra một cách trôi chảy, có hiệu quả cao. một cơ cấu tổ chức được coi là hợp lý khi nó tuân thủ nguyên tắc thống nhất trong mục tiêu, kết hợp hoát động của bộ phận riêng rẽ, của mỗi cá nhân thành một hệ thông, một cơ thể thống nhất. Tổ chức là một nhu cầu không thể thiếu được trong mọi hoạt động kinh tế xã hội. khi những hoạt động kinh tế xã hội ngày càng rộng lớn và phức tạp thì vai trò của tổ chức ngày càng tăng. Nó là nguyên nhân dẫn đến sự thành công hay thất bại trong hoạt động của một tổ chức. Tổ chức giữ một vai trò lớn trong quản lý vì: - Thứ nhất, tổ chức làm cho các chức năng khác của hoạt động quản lý thực hiện có hiệu quả. - Thứ hai, từ khối lượng công việc quản lý mà xác định biên chế, sắp xếp con người. -Thứ ba, tạo điều kiện cho việc hoạt động tự giác sáng tạo của các thành viên trong tổ chức, tạo nên sự phối hợp ăn khớp nhịp nhàng trong cơ quan quản lý và đối tượng quản lý. - Thứ tư, dễ dàng cho việc kiểm tra, đánh giá. Động viên Động viên nhằm phát huy khả năng vô tận của con người và quá trình thực hiện mục tiêu của hệ thống. Vì vậy một trong những chức năng của quản lý là cần phải xác định yếu tố tạo thành động cơ thúc đẩy mỗi cá nhân hoạt động có hiệu quả cho hệ thống. Động cơ của mỗi người là khá phức tạp và mâu thuẫn, người quản lý cần cố gắng để thoả mãn một mong muốn hoặc một mục tiêu của mỗi cá nhân trong từng thời gian nhất định. Áp dụng biện pháp thưởng phạt là một động lực thúc đẩy quan trọng, những lợi ích kinh tế không phải là lao động duy nhất mà sự động viên tinh thần cũng tạo ra động lực to lớn, bởi vì con người không chỉ có nhu cầu vật chất mà còn có nhu cầu về tinh thần. Việc động viên kịp thời, gần gũi với cấp dưới hiểu được hoàn cảnh của các thành viên sẽ làm cho họ hăng say tích cực làm việc nhiều hơn. Điều chỉnh Điều chỉnh là nhằm sửa chữa những sai lệch nảy sinh trong quá trình hoạt động của hệ thống, để duy trì các mối quan hệ bình thường giữa bộ phận điều khiển và bộ phận chấp hành, giữa bộ máy quản lý với hoạt động của hàng trăm, hàng nghìn người sao cho nhịp nhàng ăn khớp với nhau. Sự điều chỉnh cũng khá phức tạp vì bất cứ sự rối loạn nào trong bộ phận, một khâu nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến những bộ phận khác của hệ thống. Muốn điều chỉnh đạt hiệu quả, phải thường xuyên thu nhận thông tin về chênh lệch giữa hoạt động hiện tại của hệ thống với những thông số đã quy định thông qua các khâu kiểm tra. Bởi vì chỉ trong quá trình kiểm tra mới thu nhận được thông tin làmn cơ sở cho quyết định điều chỉnh hệ thống. Việc điều chỉnh cũng phải tuân theo nguyên tắc: - Chỉ điều chỉnh khi thực sự cần thiết - Điều chỉnh đúng mức độ, tránh tuỳ tiện gây tác động xấu - Phải tránh để lỡ thời cơ, tránh bảo thủ - Phải tuỳ điều kiện mà kết hợp các phương pháp điều chỉnh phù hợp - Điều chỉnh để khắc phục khâu yếu trong hệ thống quản lý. Kiểm tra Kiểm tra là một chức năng có liên quan đến mọi cấp quản lý để đánh giá đúng kết quả hoạt động so với mục tiêu và kế hoạch đã định. Kế hoạch hướng dẫn việc sử dụng các nguồn lực để hoàn thành các mục tiêu, còn kiểm tra xem chúng hoạt động có phù hợp với mục tiêu và kế hoạch đã định hay không Mục đích của kiểm tra nhằm bảo đảm các kế hoạch thành công, phát hiện kịp thời những sai sót tìm ra nguyên nhân và biện pháp sữa chữa kịp thời nững sai sót đó. Quá trình kiểm tra phổ biến cho mọi hệ thống gồm ba bước: - Bước 1: Xây dựng các chỉ tiêu - Bước 2: Đo lường việc thực hiện nhiệm vụ thoe các chỉ tiêu - Bước 3: Đánh giá các chỉ tiêu so với kế hoạch Muốn cho công việc kiểm tra có kết quả cần có những kế hoạch rõ ràng làm căn cứ cung cấp những chỉ tiêu xác đáng cho việc kiểm tra, sắp xếp tổ chức khoa học nhằm xác định chính xác nhiệm vụ của từnh bộ phận cá nhan trong việc thực hiện kế hoạch. Việc kiểm tra cần phải được tiến hành thường xuyên nhưng không được cản trở đối tượng thực hiện mục tiêu. Đánh giá Đánh giá là chức năng cuối cùng và rất quan trọng của quá trình quản lý đối với hệ thống. Đánh giá nhằm cung cấp cho cơ quan quản lý các thông tin cần thiết để đánh giá đúng tình hình của đối tượng quản lý và kết quả hoạt động của cả hệ thống, đồng thời dự kiến quyết định bước phát triển mới. Để đánh giá hiệu quả phải có thước đo phù hợp dựa vào các tiêu chuẩn của các yếu tố cả định tính và định lượng. Đánh giá hoạt động quản lý phải có quan điểm toàn diện nghĩa là phải xét trên tất cả các mặt chính trị, kinh tế, xã hội… Các chức năng quản lý tạo thành một hệ thống thống nhất với một trình tự nhất định trong quản lý không được coi nhệ một chức năng nào. 2.3. Các phương pháp quản lý Phương pháp quản lý là cách thức mà chủ thể quản lý tác động vào đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu nhất định. Thực tế cho thấy, phần lớn kết quả của một quá trình quản lý lại tuỳ thuộc vào sự lựa chọn và sử dụng các phương pháp quản lý. Lựa chọn và sử dụng các phương pháp quản lý phù hợp giúp chủ thể quản lý có thể tạo được động cơ, động lực thúc đẩy đối tượng quản lý hoàn thành tốt các nhiệm vụ. Phương pháp quản lý làm cho các hoạt động quản lý tuân thủ đúng các quy luật đồng thời sát hợp với điều kiện của đối tượng quản lý. Phương pháp quản lý là cơ sở nâng cao chất lượng và hiệu quả thực hiện các chức năng quản lý. Phương pháp quản lý làm cho các hoạt động không chỉ là những tác động mang tính tác nghiệp đơn thuần mà còn mang tính xã hội sâu sắc. Nếu căn cứ vào nội dung tác động sẽ có các phương pháp quản lý cơ bản sau: - Phương pháp tổ chức – hành chính - Phương pháp kinh tế - Phương pháp tâm lý – giáo dục Phương pháp tổ chức – hành chính Phương pháp tổ chức – hành chính là phương pháp dựa vào quyền uy tổ chức của người quản lý để bắt buộc người dưới quyền phải chấp hành mệnh lệnh quản lý. Phương pháp tổ chức – hành chính tạo ra sự bắt buộc, cưỡng chế với người thừa hành. Mọi thành viên trong tổ chức bằng mọi cách phải hoàn thành nhiệm vụ được giao, không vì lý do cá nhân mà cản trở hoàn thành nhiệm vụ được giao, không vì lý do cá nhân mà cản trở hoàn thành các nhiệm vụ của tổ chức được thực hiện một cách nhanh chóng, thống nhất, triệt để. Phương pháp tổ chức – hành chính tác động đến mỗi thành viên trong tổ chức qua: Một là: Thiết lập cơ cấu tổ chức với vai trò, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm cho mỗi khâu, mỗi cấp nhờ đó mà quyền lực được thông suốt và hiệu lực từ trên xuống dưới. Hai là: Điều chỉnh các hoạt động của tổ chức phải nhịp nhàng đồng bộ nhất quán và đúng hướng thông qua các điều luật, nội quy, quy chế. Ba là: Đánh giá các kết quả quản lý nghiêm túc, chính xác, công bằng tạo cơ sở cho việc thưởng phạt nghiêm minh đối với các thành viên trong tổ chức. Muốn nâng cao hiệu lực, hiệu quả của phương pháp tổ chức – hành chính chủ thể quản lý phải chuyên môn hoá các chức năng, nhiệm vụ, tạo điều kiện tích luỹ kinh nghiệm, nâng cao hiệu quả công việc. Hệ thống quyền lực của tổ chức phải được phân công, uỷ quyền rõ ràng, có hiệu lực, hiệu quả và phải chuyển hoá được quyền lực của tổ chức thành quyền uy thật sự để mọi thành viên trong tổ chức phục tùng. Phương pháp kinh tế Phương pháp kinh tế là phương pháp tác động của chủ thể quản lý tới đối tượng quản lý thông qua lợi ích kinh tế. Phương pháp kinh tế lấy lợi ích vật chất làm động lực thúc đẩy con người hành động. Lợi ích đó thể hiện qua thu nhập của mỗi người, lấy lại từ thành quả chung, phù hợp với mức độ đóng góp của mỗi người. nếu người quản lý quá coi trọng lợi ích chung, coi nhẹ lợi ích cá nhân của mỗi người sữe làm triệt tiêu động lực của họ. Ngoài tiền lương, tiền thưởng thì trợ cấp cũng là lợi ích bổ sung cho thu nhập của con người. Trợ cấp không liên quan đến công việc nhưng nó có ý nghĩa củng cố thêm mục tiêu của tổ chức, giúp thu hút và động viên các thành viên làm việc tốt hơn cho tổ chức. Khi thu nhập thực tế của con người chưa cao, nhu cầu vật chất của mội người mới được đáp ứng ở mức thấp thì con người khi thực hiện công việc nào đó đều rất quan tâm đến lợi ích và thu nhập. Vì vậy, người quản lý ở mọi tổ chức phải hết sức coi trọng vận dụng phương pháp kinh tế. Ưu điểm của phương pháp này là đặt mỗi người vào điều kiện được tự mình quyết định làm việc như thế nào có lợi nhất cho mình và cho tổ chức. tuy nhiên hạn chế của phương pháp này là quá đề cao lợi ích kinh tế, lợi ích cá nhân sẽ dẫn tới lệ thuộc vào vật chất, có hành vi phạm pháp. Do đó cần phải có sự kiểm soát, định hướng, động lực từ lợi ích cá nhân của mỗi người. Phương pháp tâm lý – giáo dục Phương pháp tâm lý – giáo dục là sự tác động tới đối tượng quản lý thông qua các quan hệ tâm lý, tư tưởng và tình cảm. Phương pháp tâm lý – giáo dục dựa vào uy tín của người quản lý để lôi cuốn mọi người trong tổ chức hăng hái, tích cực tham gia công việc. Uy tín của người quản lý là sự công nhận tự nguyện vai trò chủ đạo của người quản lý trong toàn tổ chức. nó thể hiện sự tôn trọng, quan tâm, lòng bao dung, khả năng thu hút mọi người đến với mình. Đó là phẩm chất cần có và phải giữ gìn của mỗi người quản lý. Phương pháp tâm lý – giáo dục vận dụng các quy luật, nguyên tắc tâm lý và giáo dục, nhờ đó người quản lý nắm được tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu, mong muốn của mỗi người và có biện pháp tạo lập trong mỗi con người niềm say mê, phấn khởi, ý thức trách nhiệm, tinh thần sáng tạo đối với công việc. Cùng với các biện pháp tổ chức – hành chính và kinh tế, nếu người quản lý biết vận dụng khéo léo những Phương pháp tâm lý – giáo dục sẽ thúc đẩy con người làm việc có hiệu quả cao hơn nữa. Động cơ làm việc của mỗi người được thúc đẩy bởi nhu cầu bên trong mỗi người và sự tác động bên ngoài của người quản lý. Từ nhu cầu bên trong đến động cơ làm việc của con người hình thành một quá trình tâm lý với các bước: Nhu cầu, chuẩn mực, mục đích, kế hoạch, năng lực và động cơ. người quản lý phải biết và điều chỉnh được các bước hình thành động cơ làm việc của mỗi người. Động cơ của công việc là lĩnh vực tâm lý, tinh thần của mỗi con người, chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố chủ quan, khách quan khác nhau, ít bộc lộ ra bên ngoài nên khó nhận biết. Người quản lý có thể hiểu được động cơ làm việc của mỗi người từ nhiều góc độ khác nhau. Tốt nhất là làm việc gần gũi với họ, tìm hiểu và làm rõ điều gì đã thúc đẩy họ làm việc. Tóm lại mỗi phương pháp đều có ưu nhược điểm riêng của nó và không có phương pháp nào là hoàn hảo nên trong quá trình vận dụng cần phải có sự kết hợp hài hoà các phương pháp để phát huy được ưu điểm của chúng. Tuy nhiên việc nhận thức và vận dụng các phương pháp quản lý có hiệu quả hay không còn phụ thuộc vào trình độ và năng lực cụ thể của người quản lý. Do đó đòi hỏi người cán bộ quản lý phải không ngừng học tập, rèn luyện nâng cao trình độ và phẩm chất, trau dồi và nâng cao tài nghệ quản lý của mình. 2.4. Các loại cơ cấu tổ chức quản lý cơ bản Cơ cấu tổ chức quản lý là một chỉnh thể gồm các bộ phận có chức năng, quyền hạn, trách nhiệm khác nhau có mối liên hệ phụ thuộc lẫn nhau, được bố trí thành từng cấp từng khâu thực hiện các chức năng quản lý nhất định nhằm đạt mục tiêu định trước. Mỗi cơ cấu tổ chức quản lý bao giờ cũng gồm nhiều bộ phận hợp thành, có mục tiêu riêng đồng thời đều nhằm vào mục tiêu chung, mục tiêu cuối cùng của hệ thống quản lý. Mỗi bộ phận của cơ cấu tổ chức quản lý có tính độc lập tương đối, có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm nhất định Mỗi cơ cấu tổ chức quản lý có hai mối quan hệ cơ bản. Theo quan hệ ngang, cơ cấu tổ chức quản lý chia thành các khâu quản lý khác nhau. Giữa các khâu là quan hệ hợp tác trong sự phân công lao động quản lý. Theo quan hệ dọc, cơ cấu tổ chức quản lý được chia thành các cấp quản lý. Cấp quản lý chỉ rõ mối quan hệ phục tùng bởi quyền uy của cấp trên và bởi tính chất nhiệm vụ to lớn, bao quát của cấp cao. Cơ cấu tổ chức quản lý ngày càng được hoàn thiện càng có tác động tích cực, hiệu quả tới các quá trình kinh tế xã hội. Các loại cơ cấu tổ chức quản lý cơ bản: Cơ cấu tổ chức quản lý trực tuyến Đó là một mô hình tổ chức quản lý trong đó môic người cấp dưới chỉ nhận sự điều hành và chịu trách nhiệm trước một người lãnh đạo trực tiếp cấp trên. đặc điểm cơ bản của loại hình cơ cấu này là mối quan hệ giữa các nhân viên trong tổ chức bộ máy được thực hiện theo trực tuyến tức là quy định quan hệ dọc trực tiếp từ người lãnh đạo cao nhất đến người thấp nhất, người thừa hành chỉ nhận mục tiêu từ một người phụ trách trực tiếp. Người lãnh đạo chịu trách nhiệm hoàn toàn về kết quả công việc của người dưới quyền. Nhược điểm của loại hình cơ cấu trực tuyến là người lã._.nh đạo phải có kiến thức toàn diện để chỉ đạo tất cả các bộ phận quản lý chuyên môn. Mặt khác loại hình cơ cấu quản lý trực tuyến hạn chế việc sử dụng các chuyên gia có trình độ nghiệm vụ cao về từng mặt quản lý. Cơ cấu này thường chỉ áp dụng ở các đơn vị quy mô nhỏ. Cơ cấu tổ chức quản lý theo chức năng Là loại hình cơ cấu tổ chức trong đó từng chức năng quản lý được tách riêng cho một bộ phận hay một cơ quan đảm nhiệm, những nhân viên chức năng phải là người am hiểu chuyên môn, thành thạo nghiệp vụ trong lĩnh vực mình quản lý. Loại hình này có ưu điểm là thực hiện chuyên môn hoá các chức năng quản lý thu hút các chuyên gia có kiến thức sau vào công tác quản lý. Song nó cũng có nhược điểm là làm cho cấp dưới phải phục tùng nhiều đầu mối chỉ đạo khac nhau của cùng một cơ quan quản lý cấp trên. Đặc biệt là khi số đầu mối quá nhiều sẽ gây khó khăn cho việc chấp hành. Cơ cấu tổ chức quản lý kết hợp - Cơ cấu trực tuyến – tham mưu: Nó dựa trên nguyên tắc quản lý trực tuyến, nhưng bên cạnh người lãnh đạo có bộ phận tham mưu để giúp người lãnh đạo ra quyết định. Trong cơ cấu trực tuyến – tham mưu người lãnh đạo ra quyết định và chịu trách nhiệm đối với việc thực hiện quyết định củat người thừa hành trực tiếp của mình. Bộ phận tham mưu có nhiệm vụ chuẩn bị các dự án, quyết định, đảm bảo luận cứ khoa học, bảo đảm chất lượng của quyết định quản lý và theo dõi việc thực hiện. - Cơ cấu trực tuyến – chức năng: Do đối tượng quản lý ngày càng phức tạp và yêu cầu quản lý ngày càng mở rộng nên bộ phận tham mưu được phân ra thành các cơ quan chuyên môn hoá theo chức năng riêng, đi sâu vào các lĩnh vực quản lý nhằm chuẩn bị các dự án, quyết định để người lãnh đạo trực tuyến thông qua. Các cơ quan chức năng còn hướng dẫn và kiểm tra việc thực hiện lĩnh vực chuyên môn. nhược điểm của cơ cấu này là bộ máy cồng kềnh, nhiều đầu mối, người lãnh đạo phải luôn điều hoà phối hợp hoạt động của các bộ phận để khắc phục hiện tượng không ăn khớp của các cơ quan chức năng. Cơ cấu quản lý chương trình - mục tiêu Là loại hình cơ cấu đang được sử dụng rộng rãi hiện nay và có hiệu quả. hiện nay với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, phải giải quyết những nhiệm vụ kinh tế xã hội phức tạp đòi hỏi phải có cơ cấu tổ chức mềm dẻo, linh hoạt. Đặc điểm của cơ cấu này là các nghành có quan hệ đến việc thực hiện chương trình mục tiêu được liên kết lại và có một tổ chức để quản lý thống nhất gọi là ban chủ nhiệm chương trình mục tiêu. Ban chủ nhiệm chương trình có nhiệm vụ điều hoà, phối hợp các thành viên, các nguồn dự trữ, giải quyết các quan hệ lợi ích… nhằm đạt mục tiêu chương trình đã được xác định. Ưu điểm của cơ cấu là bảo đảm sự phối hợp hoạt động của các ngành các địa phương tham gia chương trình theo một mục tiêu nhất định mà không thành lập thêm một bộ máy mới. Cơ quan quản lý chương trình tổ chức gọn nhẹ hoạt động trong thời gian quy định của chương trình. Khi hoàn thành chương trình bộ phận chuyên trách quản lý chương trình giải thể, các cơ quan ban nghành địa phương vẫn hoạt động bình thường. Cơ cấu ma trận Là kiểu cơ cấu tổ chức quản lý hiện đại, có hiệu quả, được xây dựng bằng cách kết hợp cơ cấu trực truyến và cơ cấu chương trình - mục tiêu. Việc quản lý theo từng lĩnh vực hoạt động của các tổ chức như: Nghiên cứu khoa học, khảo sát, thiết kế, sản xuất… được xây dựng phù hợp với cơ cấu trực tuyến. còn việc quản lý các chương trình (dự án, đề tài) thì được tổ chức phù hợp với cơ cấu chương trình - mục tiêu. Để hình thành cơ cấu tổ chức ma trận của hệ thống quản lý, khi các định cơ cấu tổ chức theo chiều ngang cần phải lựa chọn và bổ nhiệm người lãnh đạo chương trình và cấp phó của họ theo từng quan hệ, phù hợp với cơ cấu chương trình. Xác định và bổ nhiệm những người thực hiện có tinh thần trách nhiệm trong mỗi bộ phận chuyên môn hoá. Tổ chức phòng ban chuyên môn để quản lý chương trình. để đảm bảo công việc trong phạm vi cơ cấu ma trận cần phải thực hiện sự thay đổi trong cơ cấu tổ chức nhất định. Trong cơ cấu tổ chức ma trận người lãnh đạo chương trình làm việc với những chuyên gia không trực tiếp dưới quyền mình. Họ trực thuộc quyền những người lãnh đạo trực tuyến. Về cơ bản người lãnh đạo chương trình quyết định cái gì và khi nào cần phải làm theo chương trình cụ thể còn người lãnh đạo trực tuyến thìo quyết định ai sẽ thực hiện và sẽ thực hiện như thế nào. Vì vậy để đảm bảo sự sắp xếp công việc trong điều kiện cơ cấu tổ chức ma trận quản lý cần phải thành lập một cơ quan quản lý tham mưu chuyên môn tức là trung tâm quản lý chương trình có nhiệm vụ thực hiện sự phối hợp và đánh giá tình hình thi hành các thể thức quản lý của các cơ quan chức năng và các cơ quan thực tuyến riêng biệt. Cơ cấu tổ chức ma trận của quản lý cho phép + Giảm bớt công việc của người lãnh đạo cấp trên bằng cách giao cho cấp quản lý trung gian quyền ra quyết định trong điều kiện duy trì sự thống nhất giữa công tác phối hợp và kiểm tra những quyết định về tổ chức - kỹ thuật chủ chốt ở cấp trên. + Bảo đảm tính mềm dẻo và linh hoạt để sử dụng các nguồn lực khi thực hiện một số chương trình. + Tăng cường trách nhiệm cá nhân của người lãnh đạo đối với chương trình nói chung. Nội dung quản lý nhà nước về chất lượng khai thác sử dụng nhà ở chung cư cao tầng Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý chung cư cao tầng - Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 của Quốc hội - Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc hội - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 - Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản - Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở - Nghị định 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng - Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai - Nghị định 126/2004/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý sử dụng nhà - Nghị định 61-CP của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở - Quyết định 10/2003/QĐ - BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư - Chỉ thị số 06/2002/CT – BXD ngày 05/11/2002 về việc tăng cường quản lý chất lượng các công trình nhà chung cư cao tầng - Thông tư của Bộ Xây dựng số 08/2006/TT – BXD ngày 24 tháng 11 năm 2006 hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng - Quyết định Quản lý chất lượng công trình xây dựng của Bộ Xây Dựng (ban hành kèm theo quyết định số 18/2003/QĐ – BXD ngày 27/06/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng) - Quyết định số 65/2004/QĐ - UB ngày 07/5/2004 của UBND thành phố Hà Nội. - Quy chế quản lý chung cư (ban hành kèm theo Quyết định số 175/QĐ-HUDS ngày 27 tháng 6 năm 2007 của Giám đốc Công ty TNHH nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị) Những yêu cầu về chất lượng chung cư cao tầng: Khái niệm chất lượng chung cư cao tầng Chất lượng sử dụng là những yêu cầu về an toàn, bền vững, kỹ thuật và mỹ thật của công trình phù hợp với quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng, các quy định trong văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và hợp đồng giao nhận thầu xây dựng. Y êu cầu về chất lượng chung cư cao tầng Để tăng cường quản lý chất lượng nhà chung cư cao tầng, Bộ trưởng xây dựng đã ban hành Chỉ thị số 06/2002/CT – BXD ngày 05/11/2002, trong đó yêu cầu chủ đầu tư các dự án nhà ở cao tầng phải xây dựng kế hoạch quản lý, giám sát chất lượng chặt chẽ ngay từ khi chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, khai thác sử dụng công trình, trong đó nội hàm của chất lượng là bền vững, an toàn, tiện nghi và thân thiện với môi trường được thể hiện ở các yêu cầu: - Về quy hoạch: Chủ đầu tư yêu cầu các đơn vị tư vấn thiết kế tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng về không gian đảm bảo hệ số sử dụng đất, diện tích cây xanh, bãi đỗ xe phù hợp với quy hoạch xây dựng của các khu đô thị trong giai đoạn 5 năm và 10-20 năm. - Về kiến trúc: Lựa chọn các giải pháp kiến trúc ngoài nhà phù hợp với quy định của thiết kế đô thị và quy hoạch không gian, trong đó có lựa chọn các loại vật liệu bao che (cửa, vật liệu hoàn thiện ngoài nhà...) đảm bảo các yêu cầu về an toàn, công năng, kinh tế, thẩm mỹ và bền lâu về tuổi thọ, phù hợp với điều kiện khí hậu tại Việt Nam. Các thiết kế đối với cửa, lô gia phải đảm bảo an toàn trong sử dụng. Trong các căn hộ phải được bố trí thuận tiện, giải quyết tốt nhu cầu về thông thoáng và ánh sáng tự nhiên. - Về kết cấu: đặc biệt coi trọng công tác khảo sát địa chất để lựa chọn giải pháp thiết kế đảm bảo các yêu cầu tuổi thọ sử dụng, ổn định, an toàn, hiệu quả. Tính toán thiết kế kết cấu phải đặc biệt quan tâm đến tác động của các loại tải trọng ngang (gió, bão, động đất...), có tính đến khả năng chịu tải của công trình khi có sự gia tăng thêm tải trọng (nhiệt, cháy nổ, cải tạo nâng cấp căn hộ...), coi trọng các giải pháp cấu tạo đáp ứng có hiệu quả yêu cầu kháng chấn. Việc lựa chọn các vật liệu sử dụng trong kết cấu như sàn, tường cần chú ý yêu cầu ngăn cháy và cách âm. Công tác thiết kế kết cấu nhất thiết phải do các đơn vị tư vấn có năng lực chuyên môn cao, trong đó người chủ trì kết cấu phải là người kỹ sư có nhiều kinh nghiệm đảm trách. Phải hết sức thận trọng khi sử dụng kết cấu lắp ghép; phải có phương án so sánh trước khi lựa chọn sao cho đảm bảo khả năng chịu các tải trọng đặc biệt, tuổi thọ các mối nối và hiệu quả kinh tế của phương án chọn. - Về thiết bị cơ và điện: Hệ thống cơ điện trong công trình cao tầng là thành phần quan trọng đòi hỏi đảm bảo độ tin cậy và an toàn cao. Phải có chỉ dẫn sử dụng và được kiểm tra thường xuyên. Hệ thống vận chuyển theo phương thẳng đứng phải đáp ứng tốt các yêu cầu sử dụng, có chế độ bảo trì định kỳ; có chú ý đến việc phục vụ các đối tượng như người tàn tật, người già và cần tính đến nhu cầu sử dụng trong các trường hợp sử dụng đặc biệt (cấp cứu, vận chuyển băng ca...). Hệ thống điện được thiết kế sử dụng các loại vật liệu đảm bảo tốt yêu cầu vận hành an toàn, có tính đến khả năng gia tăng phụ tải do nhu cầu sử dụng. - Về phòng chống cháy nổ, chống sét: Các công trình chung cư cao tầng phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về phòng chống cháy nổ. Ngoài các biện pháp chống cháy sử dụng bình bọt, hệ thống báo cháy; nhất thiết phải có thang thoát hiểm đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật. Cần có nội quy sử dụng khi đun nấu trong đó có lưu ý đến biện pháp vận chuyển, bảo quản và sử dụng gaz an toàn. Phải có thiết kế chống sét và được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận. - Về môi trường: Ngoài việc đảm bảo tiện nghi về vi khí hậu trong từng căn hộ, từng chung cư cao tầng phải đảm bảo nhu cầu an toàn môi trường cho toàn khu vực. Các chung cư cao tầng cần có hệ thống xử lý nước thải, thu gom và vận chuyển chất thải rắn. Chủ đầu tư cần chú trọng đến môi trường cảnh quan xung quanh công trình (vườn hoa, cây xanh...). 3.3. Nội dung quản lý nhà ở chung cư: 3.3.1. Về sở hữu nhà ở chung cư Theo quy định của Luật nhà ở ban hành năm 2005 thì nhà chung cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau: - Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, trong đó có các hộ kí hợp đồng thuê với các cơ quan quản lý nhà. - Nhà ở chung cư thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế, trong đó các hộ kí hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó. - Nhà ở chung cư thuộc sở hữu tư nhân gồm: Nhà ở chung của một chủ sở hữu; nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu. - Nhà ở chung cư có nhiều hình thức sở hữu, là nhà có hai hoặc ba hình thức sở hữu nói trên. Như vậy pháp luật Việt Nam đã thừa nhận nhiều hình thức sở hữu khác nhau đối với nhà chung cư. Trong đó hầu hết các trường hợp kể trên thì nhà chung cư đều là tài sản thuộc sở hữu chung. Do vậy, về việc chiếm hữu sử dụng, định đoạt tài sản này đều phải tuân theo các nguyên tắc đối với các tài sản thuộc sở hữu chung theo quy định của pháp luật. 3.3.2. Đăng ký nhà ở chung cư Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đang ký quyền sở hữu, quy chế sử dụng và quản lý nhà ở chung cư tại đô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu. Cụ thể là nhà chung cư phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn nơi có nhà đó. Người đăng ký nhà ở chung cư có trách nhiệm được quy định như sau: - Nhà ở thuộc sở hữu của một chủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký; nếu nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị xã hội, tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký; nếu nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước thì cơ quan quản lý nhà ở đó đăng ký. - Nhà ở chung cư thuộc sở hữu của nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách nhiệm đăng ký. - Nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu của mình và đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng cho các hộ. Trong trường hợp nhà ở chung cư chưa xác định được chủ sở hữu hoặc diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không có người quản lý hợp pháp tì người đang sử dụng có trách nhiệm đang ký. 3.3.3. Sử dụng nhà chung cư Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung nên việc sử dụng loại tài sản này cũng phải tuân theo các nguyên tắc của việc sử dụng tài sản chung. Theo Quyết định 10/2003/QĐ - BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và Quyết định số 65/2004/QĐ - UB ngày 07/5/2004 của UBND thành phố Hà Nội: - Quyền lợi, nghĩa vụ và các hành vi bị nghiêm cấm đối với người sử dụng chung cư: + Quyền lợi: Người sử dụng nhà trong khu vực nhà chung cư cao tầng được hưởng các dịch vụ trong khu vực này Thực hiện việc giám sát nội dung và chất lượng dịch vụ của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ thông qua Đại diện cụm dân cư và Ban quản trị nhà chung cư cao tầng. + Nghĩa vụ: Chấp hành nội quy sử dụng, các quy định về giữ gìn, bảo quản tài sản thuộc phần sở hữu chung, thực hiện đúng các quy định về PCCC, vệ sinh công cộng, trật tự trị an; phát hiện và ngăn chặn kịp thời những hành vi vi phạm phần sở hữu chung nhà chung cư. Người làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung thì phải khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại, Tạo điều kiện thuận lợi để người co trách nhiệm thực hiện việc bảo dưỡng, sửa chữa dối với phần sở hữu chung. Người có hành vi gây cản trở thiệt hại dến lợi ích chung thì phải bồi thường và bị xử lý theo quy định của pháp luật. Đóng góp đầy đủ và đúng thời hạn các khoản kinh phí phải nộp theo quy định để thực hiện việc quản lý, vận hành, bảo dưỡng và sửa chữa hệ thống trang thiết bị và tài sản thuộc phần sở hữu chung. + Nghiêm cấm các hành vi sau đây: Không tuỳ tiện làn những việc ảnh hưởng đến an toàn ngôi nhà như đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà… Không tuỳ tiện thay dổi cơ cấu quy hoạch phòng ở trong ngôi nhà như phá bỏ khu phụ, mở rộng diện tích căn hộ nối thông không gian giũa các căn hộ, thay dổi bể nước , bồn tắm… Không gây tiếng ồn, đổ nước thải từ trên xuống, gõ đập gây ảnh hưởng đến các căn hộ sống lân cận, sửa chữa hệ thống cấp thoát nước gây thấm dột xuống các tầng dưới… Không chiếm dụng nhà và đất ở dùng chung các hộ dể dùng riêng cho gia đình mình. Không xây dựng trên nhà ở chung hoặc trên đất ở dùng chung khi chua có giấy phép xây dựng. Không sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng trái với mục đích quy định. Không tự ý chuyển nhượng hợp đồng dịch vụ cho tổ chức, cá nhân khác; tự ý thay đổi mục đích sử dụng nhà thuê ghi trong hợp đồng. Không nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng, làm ảnh hưởng tới trật tự, nỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật). Không kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ(như kinh doanh hàng, ga, vật liệu gây nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác), Không kinh doanh các dịch vụ gây ồn ào, ô nhiễm môi trường như nhà hàng karaokê, vũ trường, sửa chữ xe máy, ô tô, lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác. Việc sử dụng, khai thác, bảo dưỡng và sửa chữa hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung phải tuân thủ các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo và quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. - Việc bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 05/2001/TT-BXD ngày 30 tháng 8 năm 2001 của Bộ Xây Dựng và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. - Nhiệm vụ của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý: + Duy trì chất lượng, kiến trúc của nhà chung cư cao tầng. Sửa chữa kịp thời các hư hỏng phát sinh thuộc phần sở hữu chung như khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường tháot hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình(nếu có), bể phốt, thu lôi, cứu hoả… và duy tu bảo dưỡng theo định kỳ theo quy định hiện hành của Nhà nước( sau khi hết thời hạn bảo hành của chủ đầu tư). + Đảm bảo vệ sinh môi trường, thu gom rác thải và vận chuyển đến địa điểm tập kết của khu vực. + Tổ chức vận hành, bảo quản, bảo dưỡng định kỳ, sửa chữa hệ thống thang máy trong các chung cư cao tầng. Theo định kỳ thời hạn sử dụng cảu thang máy, hàng năm phải nộp một khoản tiền vào một tài khoản để thay thế thang máy khi đến thời hạn. + Vận hành hệ thống kỹ thuật chung trong các khu chung cư: bơm nước, điện chiếu sáng hành lang, cầu thang, máy phát điện, hệ thống cấp điện, nước sạch, khí đốt, nước thải, thiết bị phòng chống cháy nổ và các thiết bị khác. + Quản lý, duy trì, bảo dưỡng định kỳ diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung. - Các yêu cầu khác: + Nhà chung cư phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ. + Chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở thuộc sở hữu của mình. Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải có trách nhiệm bảo dưỡng phần diện tích thuộc sở hữu của mình và cùng các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sở hữu chung được phân bổ theo tỷ lệ diện tích riêng của từng sở hữu. Toàn bộ chi phí sửa chữa do chủ sở hữu đảm nhận. Trong trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có quyền sửa chữa theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp người bảo dưỡng, sửa chữa phần chung hoặc căn hộ ở có yêu cầu phải tạm ngừng sử dụng bộ phận kỹ thuật hạ tầng trong căn hộ lân cận hoặc phải tiến hành từ căn hộ lân cận phải tạm dừng sử dụng theo yêu cầu hoặc phải để người có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nêu trên vào căn hộ của mình tiến hành công việc. Người sửa chữa phải đảm bảo thời hạn mà các bên đã cam két để không ảnh hưởng dến điều kiện sinh hoạt của các hộ. Bên thuê phải tự lo nơi ở tạm trong thời gian tiến hành sử chữa định kỳ hoặc sửa chữa lớn đột xuất nhà ở chung cư, nếu trong hợp đồng thuê nhà không có thoả thuận khác. - Việc quét vôi, sơn tường mặt ngoài nhà ở chung cư phải tuân theo quy định thống nhất cho toà nhà. - Trong trường hợp nhà chung cư bị hỏng do chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa gây thiệt hại về tính mạng và tài sản cho người khác thì chủ sở hữu phải bồi thường. - Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa. Các hư hỏng do cùng nhiều hộ sử dụng gây ra thì các hộ đó cùng phải chịu phí tổn sửa chữa. - Việc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu phải được các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền. Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không đựoc phép cải tạo làm tăng thêm diện tích dưới bất kì hình thúc nào, trừ trường hợp các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép. 3.3.4. Mô hình quản lý Hiện nay mô hình quản lý nhà chung cư được quy định trong quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo quy chế này, thì mô hình quản lý nhà chung cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất. Tức là các hộ được ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra ban tự quản, hoặc tổ trưởng nhà để tổ chức quản lý công việc chung mang tính chất nội bộ gồm: - Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó. - Thu các khoản tiền phải nộp như: tiền nước, sinh hoạt, tiền thu gom rác, tiền góp quỹ an ninh, quỹ phòng chống bão lụt thiên tai… - Đối với các hộ thuê nhà thuộc chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thể đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được nhận thù lao do chủ sở hữu trả. - Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phan bố chi phí giữa các hộ đó. - Tổ chức sửa chữa bảo dưỡng phần diện tích và công trình ãy thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ở chung đó. - Hoà giải tranh chấp giữa các bộ phận quản lý nhà ở chung nếu có tổ chức họp để các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình vi phạm Quy chế nhà ở chung cư. - Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chính quyền các kiến nghị nguyện vọng liên quan đến việc quản lý và sử dụng nhà chung cư. Các vấn đề về quản lý nhà nước đối với nhà chung cư (như đăng ký nhà ở, cấp phép xây dựng sửa chữa, cải tạo nhà chung cư, thu tiền sử dụng đất…) do các cơ quan chức năng của nhà nước thực hiện theo quy định chung về quản lý đất đai, nhà ở kiến trúc đô thị… Cơ quan quản lý nhà đất địa phương có trách nhiệm phối hợp với UBND phường củng cố và tăng cường hoạt động quản lý , sử dụng nhà ở chung. 3.3.5. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm Việc giải quyết tranh chấp về nhà ở chung cư, được pháp luật hiện hành phân thành 3 nhóm cụ thể như sau: - Các tranh chấp về quyền sở hữu chung cư và quyền sở hữu đất thuộc nhà ở chung cư do toà án nhân dân giải quyết. - Các tranh chấp về quyền sử dụng giữa các hộ không phải là chủ sở hữu nhà ở chung do các hộ tự hoà giải hoặc Ban quản lý quản trị nhà hoà giải. Nếu không hoà giải được thì chủ sở hữu nhà giải quyết trên cơ sở hợp đồng thuê đã ký với các hộ hoặc chuyển toà án giải quyết. - Các tranh chấp về cải tạo, làm tăng diện tích nhà ở chung, xây dựng trên đất thuộc nhà ở đó do UBND quận, huyện, thị xã thuộc tỉnh giải quyết. Người vi phạm quy định về sử dụng, sửa chữa, cải tạo nhà ở chung, chiếm dụng nhà ở chung không hợp pháp, xây dựng công trình trái phép trên đất thuộc sở hữu nhà ở chung, có hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở thì tuỳ theo mức độ vi phạm mà xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn vì vụ lợi hoặc có động cơ cá nhân khác mà cấp giấy phép cải tạo, xây dựng trái pháp luật hoặc có các hành vi vi phạm khác vi phạm quyền sở hữu, sử dụng nhà ở chung thì tuỳ theo mức độ vi phạm đó mà xử lý kỷ luật, truy cứu trách nhiệm hình sự. Trong trường hợp bị thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường. 3.4. Kinh nghiệm một số nước về quản lý chất lượng sử dụng chung cư cao tầng 3.4.1. Xét trên góc cạnh tổ chúc nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý chất lượng sử dụng nhà chung cư cao tầng - Kinh nghiệm của Hồng Kông Là một trông những khu vực nhà công cộng lớn nhất thế giới, Hồng Kông bắt đầu tư nhân hoá quỹ nhà ở công cộng vào cuối những năm 1980. Ít nhất có 4% quỹ nhà ở được bán đi mỗi năm và công việc quản lý số nhà còn lại cũng được tư nhân hoá trong vài năm tới. Đây có thể được coi là một mô hình quản lý nhà ở nói chung (quản lý sau khi xây dựng xong), mặc dù chỉ trên một vài khía cạnh của công tác quản lý chất lượng sử dung nhà ở nhưng cũng đã thế hiện phần nào tính hiệu quả của mô hình. Trên thực tế, Hồng Kông triển khai mô hình tư nhân hoá quản lý nhà ở đối với đối tượng là khu vực nhà ở công cộng cho thuê: vì các căn hộ tập thể đã bán được coi một cách hợp pháp là tài sản cá nhân, các chủ hộ riêng lẻ mua và sở hữu phần nhà của mình nhưng quyền sử dụng đát trên cá san chung, các công trình công cộng chung của khu nhà lại được sở hữu tập thể bởi toàn bộ các chủ hộ của khu nhà. Các chủ hộ có trách nhiệm tập thể trong việc quản lý các khu vực và cơ sở chung. Một thoả thuận có tính hợp đồng, Điều ước “thoả thuận chung DMC”, được dự thảo ra để nêu rõ cổ phần được chia như thế nào, những hạn chế và bổn phận bao gồm trong bản thoả thuận thuê đất, hình thức quản lý và phân chia chi phí cũng như các quy định khác về nhà ở như vật nuôi, quản lý tiếng ồn, luôn phiên về trang trí bên ngoài… Các chủ hộ có thể thành lập riêng một “nghiệp đoàn” cá chủ hộ để tiếp nhận quyền làm chủ cá khu vực chung và trách nhiệm quản lý khu nhà. Để giảm nhẹ lo ngại của những người mua tiềm năng về gánh nặng tư duy bảo dưỡng sau này, công tác bảo dưỡng phòng ngừa trước khi bán được thực hiện khi khu nhà được đua vào danh sách bán và một quỹ thanh toán nợ bằng 2000 USD trên một căn họ được trích ra từ hoá đôn bná hàng để giành cho những công việc duy tu bảo dưỡng quan trọng trong tương lai. Rõ ràng việc quản lý thành công các khu chung cư cần có sự hợp tác, tham gia và càng quan trọng hơn là sự cam kết tài chính của tất cả các chủ sở hữu trong dự án. Tuy nhiên, quản lý nhà với tư cách là lợi ích công cộng là nguyên nhân gây ra vấn đề ngueoeì thờ ơ, né tránh. Và giải pháp cho vấn đề này theo Hồng Kông là bắt buộc tất cả các chủ sở hữu nhà trở thành thành viên của nghiệp đoàn chủ sở hữu, nó sẽ tạo bệ đứng trong việc thực hiện quyền sở hữu và trách nhiệm quản lý đối với những phần chung của dự án. Mặt khác, ngưỡng của sự nhất trí giữa các chủ nhà ở là điều cần có trong việc hính thành và đưa ra quyết định của nghiệp đoàn chủ sở hữu, được đặt ra ở mức rất thấp nhằm chung hoà rào cản vốn có do sự ít tham gia gây nên. Vì vậy, sự cần thiết có những hành động mang tính tập thể trong qủn lý nhà chung cư được giải quyết bởi sự sắp xếp có tính thể chế của một tổ chức mang tính lỏng lẻo của nghiệp đoàn của những người chủ sở hữu. - Kinh nghiệm của Thụy Điển Ta cũng xét trên khu vực nhà cho thuê. Từ giữa thế kỷ XX đến những năm 1980, nhưng người ở trong khu nhà này không có quyền nâng cấp hay thay đổi nhà ở của họ, họ cũng không có quyền lựa chọn kiểu vôi tường… Tuy nhiên, khi đã sống trong các căn hộ thuộc khu nhà thì họ trở thành thành viên của tập thể đồng sở hữu ngôi nhà; và họ bầu ra một ban quản lý của họ. Các thanh viên của ban (từ 10-20 người) được bầu chọn hàng năm tại cuộc họp của những người thuê nhà. Ban quản lý chung cư sẽ chịu trách nhiệm đối với mặt ngoài của khu nhà và các tiện ich chung như buồng giặt, cầu thang và cảnh quan xung quanh; còn chủ thuê các căn hộ thí có thể sửa chữa những phần nhỏ trong ngôi nhà của mình và tất nhiên viế sửa chữa đó không làm ảnh hưởng dến cảnh quan kiến trúc cũng như chất lượng chung của toàn bộ toà nhà. Kinh nghiệm quản lý chất lượng chung cư cao tầng xét trên giác độ mỹ thuật, bền vững.. của chất lượng nhà chung cư. Tại một số nước trong khu vực có khí hậu tương đồng với nước ta như Thái Lan, Singapore, Malaixia, Indonexia, Trung Quốc… người dân chủ yếu sống trong các chung cư cao tầng. Tại đây việc thiết kế cơ cấu căn hộ hết sức phong phú, tuỳ theo bản sắc văn hoá và lối sống của mỗi dân tộc. Song tất cả đều hướng tới một lý thuyết chung nhất, đó là cố gắng tạo ra môi trường ở tốt nhất cho cư dân ngay từ việc tổ chức thiết kế cơ cấu căn hộ. Hiện nay, Singapore đang đi đầu với kiểu thiết kế căn hộ nhiệt đới có tiện nghi cao, có tầm nhìn và thông thoáng cho tất cả các không gian chức năng trong căn hộ. Loại hình chung cư này được gọi là kiểu “căn hộ mở”. Với mô hình chung cư “căn hộ mở” sẽ đáp ứng được yêu cầu về chất lượng sử dụng phần sở hữu riêng và một phần sở hữu chung trong các căn hộ, đó là: Tất cả các không gian chức năng trong căn hộ đều được chiếu sáng tự nhiên (phòng ngủ, phòng đọc sách…) Mặt bằng mỗi đơn nguyên bố trí không quá 8 căn hộ Hệ thống không gian phơi quần áo không làm mất mỹ quan chung Tiết kiệm năng lượng cho chiếu sáng, thông gió và sử dụng điều hoà Làm tăng hiệu quả kiến trúc mặt đứng, tạo ra nhiều bóng mát cho căn hộ Mỗi căn hộ được tiếp xúc với 3 mặt thoáng Đặc biệt không gian phụ như bếp, khu vệ sinh không bố trí hoặc hạn chế thấp nhất đưa ra mặt ngoài công trình, bếp được ngăn cắch với các không gian chức năng trong căn hộ. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ TẠI KHU DỊCH VỤ TỔNG HỢP VÀ NHÀ Ở HỒ LINH ĐÀM – HÀ NỘI 1. Tổng quan về khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm 1.1. Những nét chính về khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm Theo quyết định giao đất số 304/TTg ngày 8/6/1994 của Thủ tướng Chính phủ, khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm được khởi công xây dựng ngày 15/6/1997 có quy mô 184,09 ha, cách trung tâm thành phố khoảng 7 km, có cảnh quan thiên nhiên đẹp, với nhiều công trình di tích lịch sử đã được xếp hạng và hồ nước được quy hoạch rộng 74 ha. Xung quanh khu vực có các tuyến đường giao thông quan trọng bao gồm Quốc lộ 1A ở phía Đông, đường vành đai III cắt ngang qua dự án từ phía Tây sang phía Đông, nối cầu Thăng Long xuống phía Nam thành phố sang quốc lộ 5. Việc thực hiện dự án được chia làm 2 giai đoạn: Giai đoạn 1: Khu nhà ở Bắc Linh Đàm (24 ha) Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 3287/QĐ – UB ngày 27/8/1997. Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm STT Loại đất Chỉ tiêu đạt được A 1 2 3 Tổng DT đất trong phạm vi nghiên cứu Trong đó: Đất đường thành phố, khu vực Đất công công thành phố Đất cây xanh, mặt nước 24,00 ha 7,5369 ha 0,9116 ha 0,7000 ha B 1 2 3 4 Các chỉ tiêu thuộc đơn vị ở Tầng cao bình quân nhà ở Số người dự kiến Hệ số sử dụng đất Mật độ xây dựng 5 tầng 5.800 người 2 lần 40 % C 1 2 Các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật Cấp nước Cây xanh 180L/người/ngày đêm 6 m2/người D 1 2 3 4 Khối lượng xây dựng hạ tầng kỹ thuật Đường giao thông Ống thoát nước mưa Ống thoát nước bẩn Ống cấp nước 68.439 m2 4.092 m 1.085 m 1.810 m Dọc hai bên trục đường vành đai III và đường có mặt cắt ngang 30 m (từ đường 1A vào khu nhà ở Bắc Linh Đàm) bố trí các công trình cao tầng, gồm những công trình điểm, tạo điểm nhấn cho khu vực với chiều cao tới 12 tầng, các công trình còn lại có chiều cao từ 5 – 7 tầng. Tại trung tâm khu vực được bố trí các ._.