Thực trạng và một số giải pháp nâng cao chất lượng quản lý nhà ở chung cư tại Hà Nội

ung quản lý nhà nước về chất lượng khai thác sử dụng nhà ở chung cư cao tầng. 3.1.Các khái niệm: 3.2.Những yêu cầu về chất lượng chung cư cao tầng: 3.3.Nội quy quản lý chất lượng và sử dụng nhà chung cư. Chương II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI HÀ NỘI. 1.Tổng quan chung về kinh tế-xã hội thành phố hà nội. 1.1. Điều kiện tự nhiên. 1.2.Đặc điểm kinh tế xã hội. 2.Quỹ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay. 2.1.Nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước. 2.2.Nhà chung cư cao tầng thuộc các khu đô thị mới. 2.3.Những điều kiện để xây dựng các chung cư cao tầng. 3.Thực trạng chung cư tại Hà Nội hiện nay và những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó. 3.1.Thực trạng của nhà chung cư thấp tầng Hà Nội hiện nay. 3.2. Thực trạng nhà chung cư cao tầng ở các khu đô thị mới của Hà Nội. 3.2.1. Vấn đề sử dụng đất và chức năng công trình kiến trúc. 3.2.2. Các chỉ tiêu về kiến trúc và cảnh quan đô thị. 3.2.3. Vấn đề hạ tầng kỹ thuật và môi trường. 3.2.4. Một số vấn đề khác. 3.2.5. Thực trạng trong quản lý . 3.3. Nguyên nhân của thực trạng trên. 4.Bất cập trong công tác quản lý nhà chung cư tại thành phố Hà Nội. 4.1.Bất cập trong quản lý chất lượng xây dựng các công trình nhà ở chung cư cao tầng. 4.1.1.Công tác khảo sát, thiết kế và nguồn vốn đầu tư cho xây dựng công trình. 4.1.2.Vật liệu xây dựng. 4.2.Bất cập trong quản lý sử dụng nhà chung cư. 4.3.Quản lý nhà chung cư - những vấn đề đặt ra từ thực tiễn. 4.4.Các văn bản pháp luật về quản lý nhà chung cư chưa được hoàn thiện. Chương III: : MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. 1.Hoàn thiện đồng bộ các văn bản pháp luật về quản lý. 2.Nâng cao hiệu lực quản lý trong xây dựng và sử dụng nhà chung cư. 2.1.Tăng cường vai trò của nhà nước trong xây dựng và quản lý nhà ở. 2.2.Tăng cường thanh tra,giám sát các hoạt động xây dựng đồng thời phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư và chủ thể tiếp nhận quản lý. 2.3.Các văn bản ,quy chế quản lý phải có tính cưỡng chế cao: 3.Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý. 4. Một số hướng đi trong quản lý nhà ở chung cư KẾT LUẬN. LỜI MỞ ĐẦU. Thành phố Hà Nội trong vòng 10 năm qua từ năm 1996 đến nay, đã có bước phát triển mạnh mẽ của loại hình nhà chung cư cao tầng trên địa bàn thành phố. Nguyên nhân cơ bản của hiện tượng này là do sự gia tăng đột biến của dân cư đô thị do quá trình đô thị hoá đang diễn ra hết sức mau lẹ trong khi mà quỹ đất ở Hà Nội rất hạn hẹp. Chính vì thế mà việc xây dựng nhà chung cư là một giải pháp tương đối hợp lý: Diện tích đất sử dụng tiết kiệm hơn, môi trường cảnh quan thoáng mát hơn, khung cảnh kiến trúc của thành phố đẹp hơn… Tuy nhiên, việc bùng phát nhu cầu đầu tư nhà ở chung cư cao tầng và đưa vào xây dựng hàng loạt không đồng bộ đã dẫn đến các sản phẩm đó chưa hiệu quả. Đó là việc đầu tư cơ sở hạ tầng chưa được chú trọng đúng mức do thiếu tầm nhìn chiến lược, sự quy hoạch chưa rõ ràng nên chỉ một thời gian ngắn sau khi hoàn thành đã có nhiều công trình lạc hậu, lỗi thời. Nghiêm trọng hơn,do sự thiếu quản lý chặt chẽ của các cán bộ quản lý đã dẫn tới hậu quả như : lún nhà gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu nhà ở, hư hỏng mối nối các thiết bị, quá tải hệ thống cấp điện, cấp nước… Bên cạnh đó việc buông lỏng quản lý tại các khu nhà chung cư không chỉ làm ảnh hưởng đến sự xuống cấp của các ngôi nhà chung cư mà còn gây rất nhiều bức xúc cho người dân sống trong các khu đô thị đó. Chính vì vậy,em xin lựa chọn đề tài “Thực trạng và một số giải pháp nâng cao chất lượng quản lý nhà ở chung cư tại Hà Nội”. Phạm vi nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội. Bài đề tài của em được hoàn thành có sử dụng,tham khảo một số tài liệu, luận văn, các bài báo trên internet…tuy nhiên vẫn còn nhiều thiếu xót, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy cô giáo. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo THS. NGUYỄN THỊ THANH HUYỀN đã hướng dẫn, giúp đỡ em thực hoàn thành bài chuyên đề này. Chương I-LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở CHUNG CƯ. 1.Nhà ở đô thị. 1.1.Khái niệm: Có rất nhiều cách khái niệm khác nhau về nhà ở. Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kịên tối thiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian nhất định.Theo nghĩa rộng,nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, tức là bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi và công trình kỹ thuật gắn liền với ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực. Trên thực tế, khái niệm nhà ở phải luôn được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà không thể tách rời các yếu tố của hạ tầng và môi trường tự nhiên xã hội của khu vực. 1.2. Đặc điểm nhà ở. Nhà ở có giá trị rất lớn, có vị trí cố định, có thời hạn sử dụng lâu dài, khó thay đổi về kiến trúc kỹ thuật. Vì vậy, vấn đề đầu tư phát triển nhà ở vừa phải tính đến nhu cầu trước mắt, vừa phải dự đoán được xu thế, thị hướng phát triển trong tương lai. Nhà ở là một tài sản tiêu dùng dân cư, song nhà ở khác các loại tài sản khác là nhà ở có vị trí cố định gắn liền với nó là cự ly, môi trường và các điều kiện kết cấu hạ tầng của khu vực. Người sử dụng nhà phải di chuyển đến nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn có của khu vực chứ không di chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn như các vật dụng khác. Chính vì thế,những thay đổi về nhà ở thường tạo ra những thay đổi lớn về điều kiện sinh hoạt và cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình. Việc phát triển nhà ở không chỉ chú ý riêng đến vấn đề kiến trúc kỹ thuật mà các yếu tố của môi trường và điều kiện của vùng có vai trò rất lớn quyết định đến giá trị ngôi nhà. Nhà ở có giá trị rất lớn, có thời gian sử dụng lâu dài, khó thay đổi về mặt kiến trúc kỹ thuật. Vì vậy vấn đề đầu tư phát triển nhà ở phải tính đến nhu cầu trước mắt, đồng thời cũng phải dự đoán được thị hiếu,xu thế trong tương lai. Giá trị của nhà ở đan xen lồng quyện với giá trị của đất đai và giá trị các điều kiện hạ tầng môi trường sống.Chính vì vậy,vấn đề quản lý và phát triển mang tính vĩ mô vùng dân cư sinh sống sẽ có ảnh hưởng lớn đến sự thay đổi về giá trị các ngôi nhà sẵn có. 1.3.Phân loại nhà ở. a.Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở: -Tiêu chuẩn kĩ thuật xác định chất lượng xây dựng công trình và nhà ở được thể hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà(niên hạn sử dụng ngôi nhà)và mức độ chịu lửa(độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà được xác định theo qui định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình). -Tiêu chuẩn kĩ thuật xác định chất lượng sử dụng của ngôi nhà được xác định theo các yểu tố sau: +Tiêu chuẩn diện tích, khối lượng và dây chuyền sử dụng các buồng phòng . +Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiên nghi các lắp dấu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước. +Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà, trang trí nội thất . Cụ thể: Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp , cửa bằng gỗ tốt. Bậc II: Đầy đủ,thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt. Bậc III:Chưa đầy đủ, đều là vật liệu thong thường. Bậc IV:Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thường và cấp thấp. b.Phân loại nhà ở. Nhà ở được phân theo các tiêu chí: -Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng xây dựng công trình và nhà ở: độ bền vững của ngôi nhà,mức độ chịu lửa. -Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng sử dụng của ngôi nhà: diện tích,khối lượng và dây chuyền sử dụng các buồng phòng:trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh,thông hơi,thông gió,tiện nghi các lắp đặt hệ thống cấp điện-cấp thoát nước;mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà,trang trí nội thất. Cụ thể hiện nay chúng ta phân loại nhà ở như sau: *Đối với kiểu nhà căn hộ ,nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng được phân biệt theo 4 cấp: Tiêu chuẩn phân loại nhà ở. Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng công trình xây dựng Độ bền vững Độ chịu lửa Cấp 1 Chất lượng sử dụng cao Niên hạn sử dụng trên 100 năm Bậc 1,2 Cấp 2 Chất lượng sử dụng khá Niên hạn sử dụng trên 50 năm Bậc 3 Cấp 3 Chất lượng sử dụng trung bình Niên hạn sử dụng trên 20 năm Bậc 4 Cấp 4 Chất lượng sử dụng thấp Niên hạn sử dụng dưới 20 năm Bậc 5 *Nhà ở còn được phân loại như nhà kiên cố ,bán kiên cố hoặc nhà tạm theo vật liệu xây dựng và thời gian sử dụng nhà. *Ngoài cách phân loại trên,nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau để phân loại: -Diện tích sử dụng(m2). -Hệ số cấp đô thị(K1). -Hệ số vị trí xét khu vực trong đô thị(K2). -Hệ số tầng cao(K3). -Hệ số điều kiện giao thông kết cấu hạ tầng(K4). 2.Nhà ở chung cư. 2.1.Khái niệm: Nhà chung cư là nhà nhiều tầng,nhiều hộ ở,có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín,nói cách khác là gồm nhiều căn hộ riêng biệt.Những người sống trong nhà chung cư có quyền sở hữu(quyền sử dụng) đối với các căn hộ của mình, đồng thời có quyền sở hữu(quyền sử dụng) chung đối với nhà đó bao gồm phần diện tích,khoảng không gian và các trang thiết bị dùng chung(có lối đi ,cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung).Các chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý phần diện tích và các thiết bị đó. Theo khái niệm ở nước ta (Quy định 1127/BXS/1994) thì chung cư là nhà có nhiều chủ hộ cùng ở; chung cư có các hình thức sở hữu như sau : -Sở hữu Nhà nước : Các hộ ký hợp đồng thuê với cơ quan quản lý nhà . -Sở hữu của các tổ chức : Các hộ ký hợp đồng thuê với tổ chức -Sở hữu tư nhân : Một chủ hoặc nhiều chủ tư nhân cho các hộ thuê nhà. Theo khái niệm của các nước trên thế giới thì chung cư là toà nhà, dãy nhà được chia thành nhiều đơn vị nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của nhiều cá thể. Các chủ nhà chung cư có thể sở hữu một căn nhà, phòng hay một số căn nhà, phòng của của nhà chung cư. Dạng sở hữu có thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình hay đơn vị Nhà nước. Mục đích sử dụng nhà chung cư không nhất thiết chỉ để ở, có thể dùng làm văn phòng hoặc nơi giao dịch, kinh doanh hay làm cửa hàng buôn bán. Thực tế ở nước ta nhà chung cư cũng đã được sử dụng vào nhiều mục đích thích hợp không phải chỉ để ở. 2.2.Quá trình hình thành nhà chung cư: Vào những năm 1960, với sự phát triển ồ ạt những cơ sở công nghiệp ở khu vực phía nam Hà Nội, hàng loạt các nhà máy, xí nghiệp sản xuất mới ra đời đã thu hút rất nhiều lao động ở những nơi khác đến làm việc. Để đáp ứng nhu cầu ăn ở của số lượng lớn cán bộ, công nhân, viên chức đó, nhà nước đã cho xây dựng rất nhiều khu nhà tập thể 4-5 tầng ở gần các xí nghiệp, nhà máy như các khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Mai Động, Trương Định, Kim Liên... đứng đầu chất lượng quy mô là khu tập thể nhà máy dệt 8-3, với 6 dãy 4 tầng. Nhà ở tập thể đã hình thành từ đó và đến nay người ta gọi đó là nhà chung cư. Tuy nhiên những khu nhà chung cư ngày nay đã khác rất nhiều so với những khu nhà chung cư trước kia. Nếu như trước, thường mỗi phòng chỉ có 1 đến 2 người độc thân ở, hoặc chỉ dành cho các hộ gia đình, thì ngày nay nó không chỉ dành để ở cho người dân và các hộ gia đình mà còn là các văn phòng đại diện của các công ty,hoặc cho người nước ngoài thuê. Do nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng nên trong vài năm trở lại đây, ngoài những khu chung cư cũ thấp tầng, đã xuất hiện hàng loạt các khu chung cư cao tầng chất lượng cao và đã đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở của người dân. Trong tương lai, các khu chung cư mới vẫn sẽ tiếp tục tăng lên và ngày càng được người dân chấp nhận như một loại nhà ở thông thường. Đầu tư xây dựng các khu đô thị mới nói chung và nhà chung cư nói riêng ở Hà Nội không chỉ góp phần làm giảm sự căng thẳng về nhà ở, về hạ tầng kỹ thuật và môi trường đô thị, đồng thời xây dựng được một đô thị chuẩn mực, hiện đại, góp phần phát triển kinh tế xã hội, là một chiến lược cho công cuộc xây dựng Thủ đô trong tương lai. 2.3. Đặc điểm nhà ở chung cư và những ưu ngược điểm khi sống trong nhà chung cư. a.Vai trò của nhà ở chung cư: Chuyển sang cơ chế thị trường, nhà ở trở thành hàng hoá đặc biệt được phép trao đổi mua bán , đã từng bước tác động đến nhận thức của cư dân đô thị. Từ chỗ thụ động chờ phân phối, đến nay mỗi người dân phải tự tính toán, tạo lập chỗ ở phù hợp theo khả năng kinh tế cụ thể của mình, Nhà nước giảm được gánh nặng bao cấp, chuyển sang thực hiện chức năng ban hành cơ chế chính sách chương trình mục tiêu định hướng phát triển nhà ở . Những năm qua quỹ hàng hoá nhà ở tại các đô thị lớn đã tăng lên đáng kể, quan hệ mua bán trở nên sôi động, thị trường nhà ở từng bước hình thành rõ nét với quy mô ngày càng mở rộng. Tuy nhiên, với giá đất ở và nhà ở ngày càng tăng hiện nay, không phải mọi người dân đều có thể tham gia thị trường nhà ở mà chỉ những người có thu nhập khá trở nên mới có khả năng đó. Còn lại đa số những người có thu nhập trung bình hoặc thấp không có khả năng mua nhà, do vậy tình trạng thiếu nhà ở vẫn còn tồn tại và ngày một tăng ở các đô thị lớn, điển hình là thủ đô Hà Nội. Trước vấn đề thiếu nhà ở ngày một trầm trọng, việc xây dựng các khu chung cư cao tầng là tất yếu và đóng một vai trò quan trọng trong việc nâng cao quỹ nhà ở đô thị hiện nay. Sự hình thành các khu đô thị mới là giải pháp tất yếu không chỉ nhằm giải quyết chỗ ở mà còn tạo nên diện mạo mới cho thủ đô vừa mang truyền thống lâu đời vừa văn minh , hiện đại phù hợp với thời kỳ hội nhập khu vực và thế giới. Theo dự báo đến năm 2010, ở Việt Nam dân cư đô thị sẽ tăng lên 36 triệu người chiếm hơn 40% dân số cả nước. Dân cư tập trung phần đông tại các khu đô thị lớn mà đặc biệt là ở Hà Nội : 4-6 triệu người, ở thành phố Hồ Chí Minh : 8-10 triệu người... Trong lúc dân số ngày càng tăng, quỹ đất lại có hạn thì sự hình thành các khu đô thị mới là giải pháp tất yếu không chỉ nhằm giải quyết chỗ ở mà còn tạo nên diện mạo mới cho thủ đô vừa mang truyền thống lâu đời vừa hiện đại phù hợp với thời kỳ hội nhập khu vực và thế giới. Xây dựng nhà chung cư trong các khu đô thị mới sẽ tạo điều kiện giải phóng mặt bằng, mở rộng thành phố, có quỹ đất xây dựng hạ tầng xã hội, xoá bỏ dần những chung cư cao tầng đơn điệu , xuống cấp, không còn phù hợp với cuộc sống văn minh hiện đại. Suốt thập niên 90, khi Nhà nước xoá bỏ bao cấp về nhà ở, nhìn chung các nhà đầu tư cũng như các doanh nghiệp chưa mạnh dạn vận dụng mô hình xây dựng khu đô thị mới theo dự án cũng như chưa quan tâm xây dựng những các khu chung cư cao tầng được xem là giải pháp chủ yếu đáp ứng nhà ở cho nhân dân ở các đô thị hiện đại. Gắn liền với việc phát triển các khu đô thị mới, tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đồng thời còn trú trọng xây dựng các khu nhà ở cao tầng phục vụ các tầng lớp nhân dân thủ đô. Từ 144 căn hộ của nhà cao tầng đầu tiên được hoàn thành vào năm 1999 tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm thì đến nay HUD đã tiếp tục xây dựng được 27 khối nhà ở cao tầng từ 9- 15 tầng gồm hơn 2600 căn hộ (năm 2001_2002) ở khu đô thị mới Định Công, Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm. Sự thành công của mô hình nhà cao tầng trong các khu đô thị mới này không chỉ mang ý nghĩa giảm mật độ dân cư trong khu vực nội đô, tiết kiệm quỹ đất đem lại thẩm mỹ đô thị cao mà còn làm chuyển biến nhận thức về nhà chung cư cao tầng , kết hợp hài hoà với đô thị cổ tạo nên bộ mặt mới cho đất nước. Mặc dù nhà chung cư cao tầng hiện nay đã trở nên phổ biến và ngày càng chứng tỏ vai trò của nó trong việc đáp ứng về nhu cầu nhà ở cho một số lượng lớn cư dân đô thị, và có thể trong tương lai nó sẽ thay thế cho những khu chung cư cũ thấp tầng ngày một xuống cấp hiện nay,nhưng đó là trong tương lai, còn hiện tại, các khu chung cư cũ vẫn đóng một vai trò quan trọng giải quyết chỗ ở cho hàng chục vạn hộ gia đình . b. Đặc điểm của nhà ở chung cư: Phát triển nhà ở chung cư là một trong những chính sách nhà ở quan trọng đối với đô thị. Chung cư đáp ứng nhu cầu về nhà khi mật độ dân số đô thị ngày một tăng, tạo nhiều sản phẩm nhà cho thị trường bất động sản, đóng góp cho việc thực hiện quy hoạch đô thị văn minh, hiện đại dành nhiều không gian cho môi trường sinh thái và công trình kiến trúc - xây dựng cần thiết khác. Song song với việc phát triển về mặt xây dựng - kiến trúc cần phải hoàn thiện cơ sở pháp luật đáp ứng cho sự phát triển đó. Đặc điểm của chung cư là sự liên quan mật thiết giữa tài sản chung và riêng, giữa quyền lợi , trách nhiệm cá nhân và cộng đồng. Tài sản chung của một chung cư thông thường bao gồm toàn bộ diện tích đất xây dựng và đất của các công trình công cộng gắn với chung cư dành cho lối đi, sân chơi, nơi trồng cây và các bãi đệm như thiết kế đã duyệt, ngoài ra còn có mái nhà, hành lang, cầu thang, hệ thống cấp - thoát nước, bể phốt, hệ thống điện dân dụng, dây điện thoại, cáp vô tuyến, cột dây thu lôi, ... Tài sản riêng là các căn hộ khép kín hoặc căn nhà, căn phòng sở hữu riêng. Hồ sơ của toàn bộ nhà chung cư trước đây ở ta do Sở nhà đất nắm, còn hồ sơ từng căn hộ được ghi trong hợp đồng. ở các nước, hồ sơ chung do Ban Quản trị Nhà chung cư nắm giữ, còn hồ sơ của từng đơn vị nhà chung cư do từng chủ cá thể bảo quản. *Về mặt quy hoạch: đó có thể là những điểm nhấn cho diện mạo kiến trúc đô thị, đòi hỏi phải có khoảng lùi với đường giao thông và khoảng cách nhất định với các công trình xây dựng và lân cận. *Tải trọng lớn và chiều cao lớn:có chiều cao khá lớn so với chiều rộng.Chiều cao làm tải trọng bản thân công trình trở lên rất nặng. Để tận dụng không gian dưới mặt đất ,người ta thường bố trí một số tầng hầm làm gara ô tô,kho chứa,các phòng kỹ thuật và phụ trợ khác.Chiều cao cũng làm cho công trình phải chịu tải trọng ngang do gió và động đất gây nên nhiều hơn.Chiều cao cũng làm cho việc hoà nhập nhà cao tầng vào môi trường đô thị gồm những công trình thấp tầng trở lên khó khăn hơn.Tuy nhiên,nếu được thiết kế hợp lý,chúng sẽ có đóng góp quan trọng và tạo dựng thẩm mỹ mới cho bộ mặt đô thị,thậm chí có thể trở thành biểu tượng của một khu vực hay một thành phố. *Vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngoài vỏ công trình,phải có sức bền lớn. *Có hệ thống giao thông phát triển theo chiều đứng:Có thể nói hệ thống giao thông đứng là trang bị kỹ thuật quan trọng nhất.Nếu không có sự phát minh,phát triển của thang máy,việc xây dựng nhà cao tầng trở nên phi thực tế.Thang máy và đặc biệt là yêu cầu về không gian bố trí thang máy có ảnh hưởng lớn tới mặt bằng,kết cấu và nhìn chung là toàn bộ kiến trúc công trình. *Sử dụng năng lượng lớn,do vậy cần có các giải pháp tiết kiệm để nâng cao hiệu suất năng lượng ngay từ khi thiết kế xây dựng đến quá trình vận hành sử dụng công trình. *Tiện nghi sử dụng tác động nhiều mặt đến tâm sinh lý xã hội,dễ nảy sinh nhiều vấn đề cho cộng đồng sống trong đó vì những người sống bên trong căn hộ chung cư thường tách biệt với bên ngoài. *Giá thành xây dựng cao nhưng đáp ứng được số lượng lớn nhu cầu ở của người dân. c.Những ưu nhược điểm khi sống trong nhà chung cư. Ưu điểm -Phát huy ưu thế của sự tập trung cao độ, sử dụng được các thiết bị cao cấp -Dễ hình thành đặc điểm của khu vực -Có tầm nhìn tốt, chiếu nắng, thông gió hiệu quả Nhược điểm -Sự cách ly giữa người với đất đai, cây cối và môi trường tự nhiên. -Trẻ em không thể một mình tự ý điều khiển thang máy, dẫn đến chúng ở trong căn hộ phần lớn thời gian -Động đất và tốc độ gió làm đồ vật trong nhà “ dao động ngang ” hoặc đổ vỡ, ở lôgia tầng cao khó phơi quần áo vì gió quá mạnh -Ở những tầng dưới có tình trạng bị gió hút, gió xoáy -Có tâm lý bất an về mặt an toàn -Sự mở rộng phạm vi không gian trên mặt đất hạn chế, thiếu sân bãi vườn tược -Mối quan hệ tiếp xúc láng giềng kém, giao tiếp giữa trẻ em với nhau hạn chế. Đối với trẻ em, chỉ sử dụng được không gian ngoại thất của toàn nhà , còn các không gian khác như sảnh tầng, thang máy, thang bộ, hành lang, các em thường không thể sử dụng, nên khi thiết kế phải tránh sự bất an và lo ngại của bố mẹ. Đối với người cao tuổi, phạm vi hoạt động trong khu nhà cao tầng sẽ rất hạn hẹp, gây tâm lý xa lạ , điều kiện gần gũi với tự nhiên không được đáp ứng, đặc biệt khi có hoả hoạn hay sự cố có nhiều vấn đề cần giải quyết . Do vậy, mục đích thiết kế các chung cư cao tầng phải dựa trên điều kiện thiết kế quy hoạch bao gồm tính cư trú, tính an toàn, tính tiện lợi và tính kinh tế... 3.Nội dung quản lý nhà nước về chất lượng khai thác sử dụng nhà ở chung cư cao tầng. 3.1.Các khái niệm: -Chất lượng sử dụng là những yêu cầu về an toàn,bền vững,kỹ thuật và mỹ thuật của công trình phù hợp với quy chuẩn xây dựng,các quy định trong văn bản quy phmạ pháp luật có liên quan và hợp đồng giao nhận thàu xây dựng. -Quản lý chất lượng sử dụng nhà ở chung cư bao gồm: Quản lý sử dụng phần sở hữu chung Quản lý sử dụng phần sở hữu riêng Tổ chức thực hiện quản lý nhà chung cư. Kinh phí phục vụ công tác quản lý nhà chung cư. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm. 3.2.Những yêu cầu về chất lượng chung cư cao tầng: Để tăng cường quản lý chất lượng nhà chung cư cao tầng,Bộ trưởng Bộ xây dựng đã ban hành chỉ thị số 06/2002/CT-BXD ngày 05/11/2002,trong đó yêu cầu về chất lượng chung cư cao tầng thể hiện qua các mặt sau: *Về quy hoạch: Chủ đầu tư yêu cầu các đơn vị tư vấn thiết kế tuân thủ quy chuẩn xây dựng,tiêu chuẩn xây dựng về không gian đảm bảo hệ số sử dụng đất,diện tích cây xanh,bãi đỗ xe phù hợp với quy hoạch xây dựng của các khu đô thị trong giai đoạn 5 năm và 10-20 năm. *Về kiến trúc: Lựa chọn các giải pháp kiến trúc ngoài nhà phù hợp với quy định của thiết kế đô thị và quy hoạch không gian,trong đó có lựa chọn các loại vật liệu bao che để đảm bảo các yêu cầu về an toàn ,công năng,kinh tế,thẩm mỹ và bền lâu về tuổi thọ,phù hợp với điều kiện khí hậu Việt Nam.Trong các căn hộ phải được bố trí thuận tiện,giải quyết tốt các nhu cầu về thông thoáng và ánh sáng tự nhiên. *Về kết cấu: Đặc biệt coi trọng công tác khảo sát địa chất để lựa chọn giải pháp thiết kế đảm bảo các yêu cầu tuổi thọ sử dụng, ổn định ,an toàn hiệu quả.Tính toán thiết kế kết cấu phải đặc biệt quan tâm đến tác động của các loại tải trọng ngang(gió,bão, động đất…),có tính đến khả năng chịu tải của công trình khi có sự gia tăng thêm của tải trọng.Công tác thiết kế kết cấu nhất thiết phải do các đơn vị tư vấn có năng lực chuyên môn cao,trong đó người chủ trì kết cấu phải là kỹ sư có nhiều kinh nghiệm đảm trách. *Về thiết bị cơ và điện: Hệ thống cơ điện trong các công trình cao tầng là thành phần quan trọng đòi hỏi đảm bảo độ tin cậy và an toàn cao.Phải có chỉ dẫn sử dụng và được kiểm tra thường xuyên.Hệ thống thang máy phải phải đáp ứng tốt các yêu cầu sử dụng ,có chế độ bảo trì định kỳ, chú ý đến việc phục vụ các đối tượng như người tàn tật, người già và cần tính đến các nhu cầu sử dụng trong các trường hợp đặc biệt như cấp cứu, vận chuyển một số hàng hoá... Hệ thống điện được thiết kế sử dụng bằng các loại vật liệu đảm bảo tốt yêu cầu vận hành an toàn, có tính đến việc tăng tải trọng trong thời gian sử dụng. *Về phòng chống cháy nổ,chống sét: Các công trình chung cư cao tầng phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về phòng chống cháy nổ.Ngoài các biện pháp sử dụng bình bọt,hệ thống báo cháy.Nhất thiết phải có thang thoát hiểm đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật. Cần có nội quy sử dụng trong việc đun nấu, trong đó có lưu ý đến phương pháp vận chuyển, bảo đảm và sử dụng ga an toàn. Phải có thiết kế chống sét và được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp nhận. *Về môi trường: Bên cạnh việc đảm bảo tiện nghi về khí hậu trong từng căn hộ, từng chung cư cao tầng, phải đảm bảo nhu cầu an toàn cho từng khu vực.Các chung cư cao tầng có hệ thống sử dụng chất thải, thu gom và vận chuyển chất thải rắn.Chủ đầu tư cần chú trọng đến môi trường cảnh quan xung quanh công trình như vườn hoa,vỉa hè, cây xanh… 3.3.Nội quy quản lý chất lượng và sử dụng nhà chung cư. *Người sử dụng chung cư có nghĩa vụ: -Chấp hành nội quy sử dụng các quy định về giữ gìn,bảo quản tài sản thuộc phần sở hữu chung,thực hiện các quy định về PCCC,vệ sinh công cộng,trật tự an ninh,phát hiện và ngăn chặn kịp thời các hành vi vi phạm phần sở hữu chung trong nhà chung cư. -Người làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung thì phải khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại. -Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực hiện việc bảo dưỡng sửa chữa đối với phần sở hữu chung.Người có hành vi gây cản trở thiệt hại đến lợi ích chung thì phải bồi thường và bị xử lý theo quy định của pháp luật. -Đóng góp đầy đủ và đúng thời hạn các khoản kinh phí phải nộp theo quy định để thực hiện việc quản lý, vận hành, bảo dưỡng và sửa chữa hệ thống trang bị và tài sản thuộc phần sở hữu chung. Chương II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI HÀ NỘI. 1.Tổng quan chung về kinh tế-xã hội thành phố hà nội. 1.1. Điều kiện tự nhiên: Thủ đô hà nội là trung tâm đầu não chính trị-hành chính quốc gia lớn về xã hội, khoa học, giáo dục, kinh tế …là nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương, của đảng và nhà nước,các tổ chức chính trị -xã hội, các cơ quan đại diện ngoại giao, các tổ chức quốc tế và là nơi diễn ra các hoạt động đối nội, đối ngoại quan trọng nhất của đất nước. Hà Nội nằm ở trung tâm vùng đồng bằng Bắc Bộ, ở vị trí trong khoảng từ 20°25' đến 21°23'vĩ độ Bắc, 105°15'đến 106°03' kinh độ Đông, tiếp giáp với 5 tỉnh: phía Bắc là tỉnh Thái Nguyên, phía Đông là các tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, phía Tây là tỉnh Vĩnh Phúc, Tây và Tây Nam là tỉnh Hà Tây.. Diện tích Hà Nội là 912 km2, trong đó bao gồm 9 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành. Các quận là : Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai và Long Biên. Các huyện là Thanh Trì, Từ Liêm, Đông Anh, Sóc Sơn và Gia Lâm. Hà Nội tiêu biểu cho khí hậu Bắc bộ với đặc điểm là khí hậu nhiệt đới gió mùa: mùa hè nóng ẩm và mưa nhiều, mùa đông lạnh khô và mưa ít. Do nằm trong vùng nhiệt đới cho nên Hà Nội quanh năm tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời rất dồi dào và có nhiệt độ cao. Lượng bức xạ tổng cộng trung bình hàng năm ở Hà Nội là 122,8 kcal/cm² và nhiệt độ không khí trung bình hàng năm là 23,6°C. Do chịu ảnh hưởng của biển, Hà Nội có độ ẩm và lượng mưa khá lớn. Độ ẩm tương đối trung bình hàng năm là 79%. Lượng mưa trung bình hàng năm là 1245 mm và mỗi năm có khoảng 114 ngày mưa. Từ tháng 5 đến tháng 9 là mùa nóng và mưa (lượng mưa 1.682 mm/năm). Từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau là mùa đông, thời tiết khô ráo. Giữa hai mùa đó lại có hai thời kỳ chuyển tiếp (tháng 4, tháng 10) vì thế có thể nói rằng Hà Nội có đủ bốn mùa: Xuân, Hè, Thu, Đông. Do vậy mà khí hậu luôn tác động mạnh đến cơ cấu xây dựng, làm cho công trình của thành phố Hà Nội dễ hư hỏng và nhanh xuống cấp. Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên là 92,097 ha. Hiện nay diện tích đất ngoại thành chiếm 91%, nội thành chỉ chiếm có 9%. Trong tổng số diện tích đất tự nhiên, diện tích sông hồ chiếm 5,96%, núi đá chiếm 0,13%. Bảng phân bố các loại đất theo mục đích sử dụng của Hà Nội. Chỉ tiêu Diện tích(ha) Cơ cấu(%) -Tổng diện tích đất tự nhiên 92.097 100 -Diện tích đất nông nghiệp 43.612,93 47,4 -Diện tích đất lâm nghiệp 7.891,97 8,6 -Diện tích đất chuyên dùng 20.524,39 22,3 Trong đó +Đất xây dựng 5.558,03 +Đất giao thông 5.618,82 +Đất thuỷ lợi,mặt nước 5.585,45 +Đất an ninh, quốc phòng 2.060,88 +Đất nghĩa địa 752,45 +Đất chuyên dùng khác 958,80 -Diện tích đất ở: 11.688,65 12,7 +Đất ở đô thị 2.871,88 +Đất ở nông thôn 8.816,77 -Đất chưa sử dụng 8.370,02 9,0 1.2.Đặc điểm kinh tế xã hội. Có thể nói rằng Hà Nội là đầu tầu phát triển kinh tế của cả nước ta bên cạnh Thành phố Hồ Chí Minh. Một số thành tựu kinh tế xã hội năm 2007 so với 2006: GDP tăng 12,07%; Công nghiệp tăng 21,4%; Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thhu dịch vụ tăng 21,9%; Xuất khẩu tăng 22%, so với mức tăng bình quân 15,3% cho giai đọan 2000-2005; (Hà Nội đã mở quan hệ giao thương với trên 180 quốc gia và vùng lãnh thổ) Vốn đầu tư toàn xã hội tăng 22%; Thu ngân sách tăng 19,2%; Hàng hóa vận chuyện tăng 8,4%; 365 triệu lượt khách đi xe buýt; Giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sản tăng 2,44%; Tổng vốn huy động trên địa bàn tăng 36% so với 2006 lên 341,7 ngàn tỷ. Các ngành dịch vụ, du lịch và bảo hiểm giữ vai trò quan trọng trong cơ cấu kinh tế của thành phố. Trong lĩnh vực công nghiệp, Hà Nội đã xây hoàn chỉnh 9 khu công nghiệp và 11 cụm công nghiệp vừa và nhỏ. Nhiều sản phẩm công nghiệp trong đó có một số sản phẩm mới như công nghiệp điện tử, công nghiệp phần mềm, chế tạo khuôn mẫu..., đã đứng vững trên thị trường. Trong khi tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, nông nghiệp phải chuyển dịch cơ cấu để tăng năng suất, chất lượng và hiệu quả. Mặc dù chỉ chiếm 3,9% về dân số và khoảng 0,3% diện tích lãnh thổ, Hà Nội đóng góp 8,4% vào GDP cả nước, 8,3% giá trị kim ngạch xuất khẩu, 8,2% giá trị sản xuất công nghiệp, 9,6% tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng, 10,2% vốn đầu tư xã hội, 14,1% vốn đầu tư nước ngoài đăng ký và 14,9% thu ngân sách nhà nước. Diện mạo của Hà Nội đang thay đổi. Các công trình xây dựng làm Hà Nội trở nên khang trang tuy nhất thời cũng gây ô nhiễm không khí. Đầu tư tăng cho xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị, mở rộng các tuyến đường, nút giao thông quan trọng, triển khai xây mới các cầu qua sông Hồng và chuẩn bị đầu tư các tuyến đường sắt đô thị. Mức sống của người dân được cải thiện, GDP bình quân đầu người Hà Nội khoảng 18,2 triệu đồng/năm (2004). Những năm qua, Hà Nội dẫn đầu cả nước về chỉ số phát triển con người, giảm tỷ lệ hộ nghèo xuống mức thấp nhất (hiện còn dưới 1%) và cũng hoàn thành xóa hộ nghèo diện chính sách, thực hiện xóa phòng học cấp 4, phổ cập trung học cơ sở, chính sách khuyến học, khuyến tài được coi trọng. Thời gian tới, thành phố Hà Nội sẽ tiếp tục chuyển mạnh cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ-công nghiệp-nông nghiệp, phát triển các ngành, các lĩnh vực và sản phẩm công nghệ cao. Đồng thời, phát triển công nghiệp có chọn lọc, ưu tiên phát triển các ngành: tự động hoá, công nghệ sinh học, công nghệ vật liệu mới, tập trung phát triển các ngành và nhóm sản phẩm có lợi thế, thương hiệu. Bên cạnh đó, thành phố cũng phát triển t._.