Thực trạng và một số giải pháp cho công tác bồi thường thiệt hại, tái định cư giải phóng mặt bằng nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án xây dựng Trung tâm Thể dục Thể thao Quận Hai Bà Trưng

t nước thực hiện nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và quá trình đô thị hoá cũng diễn ra nhanh chóng. Theo thống kê, Việt Nam được xếp vào một trong những nước đang phát triển và có tỷ lệ dân số đô thị thấp trên thế giới, có khoảng 20% dân số chính thức sống ở các đô thị. Tuy nhiên, trong những năm gần đây quá trình đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự di dân vào đô thị diễn ra mạnh gây ra một sức ép lớn đối với kinh tế xã hội đô thị và hệ thống CSHT phục vụ cho phát triển kinh tế đô thị nói chung và đời sống kinh tế, văn hoá, tinh thần nói riêng của cư dân đô thị. Cho nên, những vấn đề còn tồn tại ở phần lớn các đô thị là hệ thống CSHT phục vụ cho phát triển đô thị còn thiếu, còn yếu kém không phục vụ kịp thời nhu cầu của dân số đô thị, quy hoạch không gian đô thị còn chưa hợp lý nhiều công trình xây dựng còn bừa bãi không theo quy hoạch cần quy hoạch lại trong khi diện tích đất đô thị còn có hạn. Chính vì vậy, vấn đề đáp ứng nhu cầu xây dựng phát triển hệ thống CSHT phục vụ phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và đô thị nói riêng là vấn đề phải làm và được quan tâm. Để thực hiện được điều đó vấn đề “GPMB” lấy địa bàn xây dựng công trình CSHT là nhiệm vụ hàng đầù cần làm – là khâu đầu tiên quan trọng của các dự án đầu tư. Như chúng ta đã thấy, trong thời gian vừa qua vấn đề “GPMB” để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng CSHT luôn là một lĩnh vực hết sức nhạy cảm, phức tạp, vì nó liên quan đến quyền và lợi ích của nhiều đối tượng khác nhau, có liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành. Muốn vấn đề “GPMB” thuận buồm xuôi gió tiến hành các dự án phát triển nhanh, đúng tiến độ đảm bảo công bằng cho những người dân bị thu hồi đất trong vùng quy hoạch có chính sách bồi thường hợp lý đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, chủ đầu tư và những người bị thu hồi đất thì công tác cấp thiết, rất quan trọng cần được quan tâm thực hiện đó là: bồi thường thiệt hại(BTTH), tái định cư GPMB khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án. Với địa bàn Quận Hai Bà Trưng trong thời gian vừa qua đã được Nhà nước quan tâm thực hiện rất nhiều dự án đầu tư xây dựng CSHT, phát triển kinh tế xã hội không chỉ trên địa bàn Quận mà phục vụ phát triển kinh tế xã hội của toàn thành phố Hà Nội. Và vấn đề GPMB trên địa bàn hiện nay cũng không phải kém sự bức xúc, nhạy cảm, phức tạp và không đơn giản chút nào ở công tác BTTH, tái định cư GPMB của các dự án. Một trong những dự án chưa hoàn thành GPMB trên địa bàn mà dần đến dự án xây dựng chưa xong không kịp tiến độ đã dự toán bởi chính công tác BTTH, tái định cư GPMB đó là dự án: Xây dựng Trung tâm Thể dục Thể thao Quận Hai Bà Trưng. Và do tính cấp bách, thời sự, bức xúc của công tác BTTH, tái định cư GPMB của dự án này mà em đã chọn đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp cho công tác BTTH, tái định cư GPMB nhằm đẩy nhanh tiền độ thực hiện dự án xây dựng Trung tâm Thể dục Thể thao Quận Hai Bà Trưng”. Qua đây em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của cán bộ Cục Quản lý Công sản và các thầy cô đặc biệt là PGS.TS.Ngô Đức Cát đã giúp em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập này. + Mục đích nghiên cứu: Nâng cao hiểu biết về công tác BTTH, tái định cư GPMB thông qua hệ thống hoá các vấn đề lý luận chung nhất, khái quát nhất của công tác này đến nghiên cứu và phân tích thực trạng công tác. Từ sự kết hợp giữa lý luận và thực tế của công tác tìm ra nguyên nhân của những tồn tại, bất cập trong công tác và những điều đã làm được và chưa làm được mà đưa ra một số giải pháp-kiến nghị phần nào đóng góp hoàn thiện công tác BTTH, tái định cư GPMB, để khắc phục những tồn tại, bất cập của công tác này. + Phạm vi nghiên cứu: Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Thể dục Thể thao Quận Hai Bà Trưng. + Đối tượng nghiên cứu: Là cái đã làm được và chưa làm được của công tác BTTH, tái định cư GPMB của dự án. + Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp chủ yếu được sử dụng trong quá trình nghiên cứu gồm: Phương pháp thu thập xử lý thông tin. Phương pháp duy vật biện chứng. Phương pháp duy vật lịch sử. Phương pháp thống kê. Bố cục của đề tài: Ngoài phần mở đầu và phần kết luận thì chuyên đề gồm ba chương. Chương I: Cơ sở lý luận về công tác BTTH, tái định cư GPMB. Chương II: Thực trạng công tác BTTH, tái định cư GPMB của dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Thể dục Thể thao Quận Hai Bà Trưng. Chương III: Một số giải pháp- kiến nghị. PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC BTTH, TÁI ĐỊNH CƯ GPMB I. Sự cần thiết của công tác BTTH, GPMB. 1. Một số khái niệm cơ bản. 1.1.Khái niệm GPMB. GPMB là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh và các dự án phát triển kinh tế xã hội bao gồm các công đoạn: từ bồi thường cho các đối tượng sử dụng đất, giải toả các công trình trên đất, di chuyển các hộ dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập ổn định đời sống. 1.2. Khái niệm BTTH. Là sự thay thế các tài sản bị mất bằng hiện vật hoặc bằng tiền theo giá trị của tài sản đã mất. 1.3. Khái niệm tái định cư. Là biện pháp nhằm ổn định khôi phục đời sống cho các hộ bị ảnh hưởng bởi dự án, khi mà đất định cư cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi không hết, mảnh còn lại không đủ điều kiện để ở lại nơi cũ, phải di chuyển đến nơi ở mới, dưới các hình thức: Tập trung, phân tán và tự nguyện di chuyển. 2. Sự cần thiết của công tác GPMB. Trong sự nghiệp CNH- HĐH đất nước, việc xây dựng CSHT tế kĩ thuật như: hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện; cơ sở hạ tầng xã hội như: Bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao; cơ sở sản xuất như: khu công nghiệp, khu chế xuất, mở rộng và hình thành các đô thị mới, tổ chức và sắp xếp lại đời sống dân cư là một điều tất yếu phải làm phục vụ cho quá trình phát triển. Chính vì vậy, trong mọi giai đoạn việc phải GPMB để xây dựng các công trình là không thể tránh khỏi. Hiện nay, với nhịp độ phát triển của nước ta ngày càng lớn thì đòi hỏi sự trang bị hệ thống CSHT phục vụ cho sự phát triển càng nhiều và nhu cầu GPMB là ngày càng cao và mang tính cấp bách. Công tác BTTH, tái định cư GPMB lại càng là điều kiện tiên quyết, giữ vai trò quan trọng để có thể đẩy nhanh tiến độ thi công công trình hay tác “cửa ngõ” phải vượt qua của hầu hết các dự án trước khi bước vào thi công. Việc nhanh hay chậm của công tác này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai và hiệu quả của dự án. Có thể nói một cách khách quan rằng GPMB là một vấn đề cần làm vì nó cần cho sự phát triển và là yếu tố quyết định cho quá trình CNH- HĐH đất nước. Nước ta trong quá trình phát triển, chiến lược và đường lối của Đảng và Nhà nước đã đề ra trong các văn kiện là xu hướng phát triển nền klinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng nhanh tỷ trọng các ngành công nghiệp, dịch vụ, giao thông, du lịch…Từ đó việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang các ngành khác đang diễn ra và ngày một sôi động và mạnh mẽ. Xong để thực hiện được điều đó thì rất khó khăn và phức tạp ở vấn đề GPMB. Vì tồn tại nhiều mâu thuẫn, khúc mắc trong chính tình hình quản lý và sử dụng đất đai. ở đô thị với quá trình đô thị hoá xẩy ra nhiều hiện tượng di dân vào đô thị quá đông, cùng sụ thiếu hiểu biết về chính sách pháp luật nói chung và chính sách pháp luật về đất đai nói riêng mà dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực như: sử dụng đất đai không đúng mục đích đã quy định, mua bán đất đai trái với quy định của pháp luật và từ đó mà dẫn đến quy hoạch không gian đô thị không hợp lý. Cho nên vấn đề GPMB để quy hoạch lại đô thị một cách hợp lý và có hiệu quả là một vấn đề cấp bách phải làm. Tóm lại, GPMB là một vấn đề tất yếu phải làm để xây thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch phát triển kinh tế cả nước nói chung và đô thị nói riêng. Từ đó khuyến khích kêu gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. * Yêu cầu của công tác GPMB. Phải kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc gia, lợi ích của các tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Thực tế hiện nay cho thấy vấn đề GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề thời sự, cấp bách và phức tạp vì nó liên quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều cấp, nhiều ngành cho nên nếu không giải quyết đảm bảo quyền lợi của của tất cả những chủ thể có liên quan, cả người sử dụng lẫn Nhà nước và đặc biệt là quyền lợi của những người sử dụng đất thì sẽ dẫn đến nhiều thắc mắc, khiếu kiện và không chịu thực hiện theo kế hoạch di dời GPMB và sẽ làm chậm tiến độ và hiệu quả của dự án. - GPMB phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch tổng thể của từng địa phương cũng như của đất nước trong từng thời kỳ mục đích là đảm bảo sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, có hiệu quả, khai thác một cách triệt để tiềm năng đất đai nhằm phát triển kinh tế xã hội. - GPMB luôn đi liền với bảo vệ môi trường và tránh tình trạng giải toả bừa bãi dẫn đến đất để hoang không sử dụng đến được. II. Một số vấn đề về công tác BTTH, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1. Các chính sách quy định về BTTH, tái định cư. * Trước hiến pháp 1980, trong điều kiện đa sở hữu về đất đai, chính sách BTTH, tái định cư của Việt Nam được quy định tại: - Nghị định số 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính Phủ quy định thể lệ tạm thời về trương dụng ruộng đất. - Thông tư số 1792- TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất dai, cây cối lâu năm, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố, theo nguyên tắc đền bù, phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và nhân dân. * Tại hiến pháp 1980 Nhà nước xác định quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về đất đai. Tức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và do Nhà nước thống nhất quản lý. Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng khi chuyển sang mục đích khác. * 1992 đến nay, nhu cầu sử dụng đất cho phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật ngày càng tăng lên, cùng sự đòi hỏi khách quan phải trao quyền cho người sử dụng đất trong điều kiện phát triển phát triển nền kinh tế thị trường; công cuộc đổi mới ở Việt Nam đã tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước. Hiến pháp 1992 một lần nữa khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai và mở rộng quyền cho người sử dụng đất: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh…và Nhà nước có thể trưng mua, trưng dụng tài sản theo giá thị trường ( điều 23 ). Đồng thời theo quy định của luật đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất sử dụng lâu dài cho người dân. Tuỳ theo hình thức giao hay cho thuê mà người sử dụng có các quyền cụ thể. Và khi thu hồi đất để phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật thì Nhà nước phải có những chính sách BTTH, tái định cư để đảm bảo lợi ích kinh tế cho người sử dụng đất. - Nghị đinh số 90/CP ngày 17/8/1994 do Chính phủ ban hành về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích kinh tế, lợi ích quốc gia. Nghị định này ra đời đã đáp ứng ứng những đòi hỏi của thực tiễn đất đai sau 8 năm đổi mới ( 1986 – 1994 ), là hành lang pháp lý để thực hiện thu hồi đất cho nhiều dự án xây dựng mới, cải tạo, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện chính sách này đã xuất hiện những tồn tại, vướng mắc như: + Phạm vi áp dụng chưa bao hàm hết các trường hợp thu hồi đất. + Chưa quy định cụ thể các điều kiện đền bù thiệt hại về đất. + Tính giá đất đền bù do UBND cấp tỉnh ban hành kèm theo khung giá Chính phủ còn thấp so với giá chuyển nhượng thực tế. - Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 được ban hành thay thế cho 90/CP đáp ứng đòi hỏi thực tế. - Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 do BTC đã ban hành để hướng dẫn thực hiện NĐ22/1998/NĐ-CP. - Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định về khung giá các loại đất. - Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998 về sửa đổi bổ sung khoản 2 điều 4 của NĐ87/CP. - Quyết định 302/TTg ngày 13/5/1996 điều chỉnh hệ số K. - Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 về việc ban hành quy định Nghị định số 87/CP về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định việc thực hiện nghị định số 22/1998/NĐ-CP. 1.1 Đền bù thiệt hại về đất * Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quy định tại điều 1 của Nghị định này, tuỳ từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, bằng đất hoặc bằng nhà. Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về diện tích hoặc giá trị thì phần chênh lệch được giải quyết theo quy định của điều 9, 10, 11 của NĐ 22/CP. * Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất. Người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có một trong các điều kiện sau đây ( điều 6/NĐ22/CP ). Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc Quyết định giao nhà hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bản án có hiệu lực thi hành của toà án nhân dân về giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc Quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; Trường hợp không có các giấy tờ quy định tại các khoản trên, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thuộc một trong các trường hợp sau: + Đất đã sử dụng ổn định trước ngày 08/01/1998 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận. + Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng Lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị thu hồi đất. +Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến ngày đất bị thu hồi. +Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18/12/1980 hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 của người sử dụng đất hợp pháp được UBND xã phường, thị trấn xác nhận. +Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993. +Có giấy chứng nhân quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp hoặc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, Sở Địa chính cấp thao uỷ quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc có tên trong Sở Địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng. Người nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có có đủ một trong các điều kiện quy định ở các khoản ở trên của điều này nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu hồi đất, không có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. * Người không được đền bù thiệt hại về đất. Người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện theo quy định tại Điều 6 của NĐ22/CP hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình, người chiếm đất trái phép, thì khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất. Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể. * Giá đất để tính đền bù thiệt hai Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính – Vật giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan. Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Bộ tài chính hướng dẫn phương pháp xác định hệ số K sau khi có ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, Bộ Xây dựng, Tổng cục Địa chính, Ban Vật giá Chính phủ. * Hệ số K: Khái niệm: Là hệ số quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ( sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh ) quy định. Hệ số K có thể lớn hơn 1 hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc vào sự chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định với khả năng sinh lợi hoặc giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ xác định hệ số K: Hệ số K để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của giám đốc Sở Tài chính – Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan; căn cứ để xác định bao gồm: + Giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá các loại đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ được hướng dẫn tại Thông tư liên bộ số 94 TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban Vật giá Chính phủ đã bao hàm hệ số K quy định trong Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của Chính phủ và Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ. + Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường phố đối với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và đất khu dân cư nông thôn tại thời đIểm thu hồi đất ở địa phương. Trong trường hợp khả năng sinh lợi của đất và giá chuyển quyền sử dụng đất ổn định (biến động trong phạm vi dưới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ số K một lần để áp dụng tính đền bù thiệt hại cho nhiều dự án trong khoảng thời gian ổn định đó. Phương pháp xác định hệ số K để định giá đất tính đền bù thiệt hại. + Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập. Giá trị sản lượng để xác định giá đất đền bù đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôI trồng thuỷ sản là giá trị sản lượng trung bình thu được trong năm trên một đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất trong điều kiện sản xuất bình thường và khả năng canh tác trung bình ở địa phương. Chi phí hợp lý là toàn bộ chi phí vật chất và chi phí về lao động tính thành tiền cho đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất, tính theo mức chi phí trung bình ở địa phương tại thời đIểm đền bù. Chi phí hợp lý cụ thể của từng loại đất của mỗi loại cây trồng và đất làm muối do Sở Tài chính – Vật giá trình UBND cáp tỉnh quyết định để làm căn cứ xác định giá đất theo khả năng sinh lợi. Thu nhập la hiệu số giữa giá trị sản lượng trung bình thu được trong năm với chi phí hợp lý trên cùng một đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất. Giá nông sản, lâm sản, thuỷ sản, giá các chi phí vật chất và chi phí lao động để xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập là giá trung bình của nông sản, lâm sản, thuỷ sản, các chi phí vật chất, chi phí lao động ở thị trường địa phương tại thời đIểm xác định hệ số K. Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi. Thu nhập Giá trị theo = khả năng sinh lợi Lãi suất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước ( % năm ) không kì hạn Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại. Giá đất theo khả năng sinh lợi Hệ số K = Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định Ví dụ: Tại xã A, 1 ha đất nông nghiệp hạng I, mỗi năm có 3 vụ (chiêm xuân, mùa, đông). Có các số liệu điều tra như sau: - Sản lượng lương thục, rau, đậu quy thóc 18 tấn; - Giá thóc 2000 đồng/1 kg; - Chi phí hợp lý = 60%; - Giá 1 ha đất nông nghiệp hạng I do UBND cấp tỉnh quy định là 193.000.000 đồng; - Lãi xuất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước không kì hạn = 0,5%/ tháng ( 6% năm ); Xác định hệ số K để xác định giá đền bù cho 1 ha đất nông nghiệp hạng I như sau: Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí hợp lý và thu nhập. Giá trị sản lượng = 18 tấn * 2000 đ/kg = 36.000.000 đồng Chi phí hợp lý = 18 tấn * 60% * 2000 đ/kg = 21.600.000 đồng Thu nhập = giá trị sản lượng – chi phí hợp lý = 36.000.000 – 21.600.000 = 14.400.000 đồng Bước 2: Xác định giá đất tính theo khả năng sinh lợi: 14.400.000đ = 240.000.000 đồng 6% Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đền bù thiệt hại: 240.000.000 đồng Hệ số K = = 1,2 193.000.000 đồng Vậy hệ số K của giá đất nông nghiệp hạng 1 là 1,2. + Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Bước 1: Thu thập và xử lý thông tin, số liệu: Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương; Lập biểu tổng hợp phản ánh giá đất chuyển nhượng thực tế, sắp xếp theo thời gian và địa bàn Bước 2: Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi. Đối với đất đô thị, phải so sánh: loại đường phố, đIều kiện cơ sở hạ tầng đô thị, vị trí đất, kích thước, diện tích đất, hình dạng, khả năng sử dụng đất v.v… Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp không nằm trong đô thi, phảI so sánh: loại đất, vị trí đất, mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi v.v… Bước 3: Xác định hệ số K theo công thức sau: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương Hệ số K = Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo từng loại đô thị hoặc theo từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối và đất khu dân cư nông thôn. + Xác định hệ số K và giá đất đền bù cho một số trường hợp đặc biệt: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản ở những nơI mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến và đã hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể xác định hệ số K bằng một trong 2 phương pháp trên, nhưng giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi, cộng thêm một khoản tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá trị tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó. Đất ở những nơi mới đô thị hoá, ( từ trước năm 1993 còn là nông thôn ) hoặc đất ở của hộ gia đình có khuôn viên rộng; trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được đền bù theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở. Phần diện tích còn lại được đền bù theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khoản tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở của khuôn viên đó với giá đất đền bù đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và công thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở trong đô thị của khu đất ở liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp. * Đền bù thiệt hại đối với các loại đất 1/. Đền bù thiệt hại đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản. - Khi thu hồi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi. Nếu không có đất đền bù thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng tiền theo giá quy định tại điều 8 – NĐ22/CP. Trong trường hợp diện tích đất được đền bù nhỏ hơn diện tích đất bị thu hồi thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng tiền phần chênh lệch đó; Trong trường hợp đất đền bù có giá trị thấp hơn của đất bị thu hồi thì người bị thu hồi được đền bù bằng tiền phần chênh lệch đó, nếu đất đền bù có giá trị cao hơn giá đất của đất bị thu hồi thi người được nhận đền bù không phải nộp phần chênh lệch đó. - Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu, thì người bị thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất nhưng được đền bù thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất. - Người bị thu hồi đất là người làm nông nghiệp, nhưng không thuộc đối tượng được đền bù theo quy định tại điều 7 của Nghị định này, sau khi bị thu hồi đất, người đó không còn đất để sản xuất nông nghiệp thì chính quyền địa phương xem xét có điều kiện sẽ được giao đất mới. - Trường hợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã theo quy định tại ĐIều 45 của Luật đất đai năm 1993 hoặc đất của xã chưa giao cho ai sử dụng thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải đền bù thiệt hại đất băng tiền cho Ngân sách xã. Người đang sử dụng đất công ích của xã được UBND xã đền bù thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất. 2/. Đền bù thiệt hại đối với đất ở đô thị. - Đất đô thị là đất được quy định tại Điều55 Luật đất đai và được quy định chi tiết tại Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị. Đất được quy hoạch để xây dựng đô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng, thì không được đền bù như đất đô thị, mà đền bù theo giá đất đang chịu thuế sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nhân với hệ số K cho phù hợp. - Đất ở tại đô thị là đất được quy định tại khoản 2, điều 1 nghị định số 60/CP ngày 15/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại đô thị. - Đất bị thu hồi là đất ở thì được đền bù thiệt hại bằng tiền, nhà ở hoặc đất ở tại khu tái định cư. Diện tích đất ở đền bù cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đất ở do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc TW quy định, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi; mức tối đa được đền bù thiệt hại bằng đất tại nơi ở mới do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc TW quy định cho phù hợp với pháp luật về đất đai. Trong trường hợp đất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích đất ở được đền bù thì người bị thu hồi đất ở có thể được đền bù thêm một phần diện tích đất ở tuỳ theo quỹ đất của địa phương, phần còn lại thì đền bù bằng tiền. Trường hợp đất ở bị thu hồi nhỏ hơn diện tích đất được đền bù, người được đền bù phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch đó. - Đối với đất ở thu hồi nội thành đô thị loại I và loại II thì chủ yếu đền bù bằng nhà ở hoặc bằng tiền. Việc nhận nhà ở hay nhận tiền do người được đền bù quyết định. Giá nhà ở để tính đền bù là giá nhà ở do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc TW quy định trên cơ sở giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới do Chính phủ ban hành. Việc đền bù bằng nhà ở thuộc nội thành đô thị loại I, loại II cho người có đất bị thu hồi chỉ được thực hiện trong các trường hợp: có dự án tái định cư ở ngay khu vực thu hồi đất, tái định cư ở các khu quy hoạch khu dân cư hoặc các khu dân cư khác thuộc nội đô thị đó đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người được đền bù đất ở thuộc nội thành phải là người bị thu hồi đất ở thuộc nội thành đô thị đó. Nếu người có đất bị thu hồi không nhận nhà, tiền hoặc tái định cư ở nội đô thị, mà xin được nhận đất ở thuộc khu vực ngoại thì ngoài mức đền bù được hưởng theo quy định còn được trợ cấp một khoản tiền bằng 10% giá trị của đất bị thu hồi. - Đối với đất ở thu hồi tại các đô thị khác không thuộc nội đô thị loại I và loại II thì đền bù bằng đất, bằng tiền hoặc nhà ở theo đề nghị của người có đất bị thu hồi. Trường hợp ơ nội đô thị không còn đất để đền bù bằng đất ở ngoại đô thị . Đối với đất đô thị ở những nơI mới đô thị hoá, trước năm 1993 còn là nông thôn hoặc có điều kiện đặc biệt: hộ gia đình, cá nhân có khuôn viên đất rộng trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được đền bù theo giá đất ở tại đô thị theo mức diện tích đất ở tối đa do địa phương quy định. Phần diện tích còn lại được đền bù bằng tiền theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp nhân với hệ số K cho phù hợp. 3/. Đền bù thiệt hại đối với đất ở thuộc nông thôn Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất để làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống của gia đình. Người bị thu hồi đất được đền bù bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nhưng mức độ tối đa được đền bù bằng đất đai nơi ở mới là là mức đất theo quy định ở điều 54 Luật đất đai, nếu có chênh lệch về giá đất thì được đền bù cho phần chênh lệch đó. Trong trường hợp đặc biệt không có đất để đền bù thì đền bù thiệt hại bằng tiền theo giá đất quy định tại Điều 8 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP. Đối với những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có đIều kiện tự nhiên đặc biệt thì mức được đền bù bằng đất có thể cao hơn, nhưng tối đa không quá 2 lần mức quy định tại khoản đầu tiên của đIều này, và không được quá diện tích đất bị thu hồi. 4/. Đền bù thiệt hại đối với đất chuyên dùng Cơ quan nhà nước tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân được nhà nước giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất, nhưng được Nhà nước xem xét giao đất mới và được đền bù thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất, nếu tiền đó không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nước. Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị – xã hội, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp tư nhân được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp t._.iền sử dụng đất bằng tiền thuộc vốn ngân sách Nhà nước thì khi Nhà nước thu hồi không được đền bù thiệt hại về đất, nhưng được Nhà nước xem xét giao hoặc cho thuê đất mới với mức tối đa không quá diện tích đất bị thu hồi và được đền bù chi phí đã đầu tư vào đất, nếu tiền đó không thuộc nguồn vốn ngân sách của Nhà nước. Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị – xã hội, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp tư nhân khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đất đó đã nộp tiền sử dụng đất không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nước thì được đền bù thiệt hại về đất và được Nhà nước xem xét giao hoặc cho thuê đất mới. Việc giao đất, cho thuê đất mới quy định tại Điều này phải phù hợp với dự án được cấp có thẩm quyền quyết định và phù hợp với quy hoạch được duyệt. * Quỹ đất để đền bù thiệt hại gồm: Đất chưa sử dụng Đất chưa sử dụng nhưng được xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ đền bù; Đất thu hồi theo quy định tại Điều 26 và Điều 27 của Luật đất đai; Đất công ích theo quy định tại Điều 45 của Luật Đất đai. 1.2 Đền bù thiệt hại về tài sản * Nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản - Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác, gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất. - Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản hợp pháp quy định tại khoản 1 Điều này khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hai thì được đền bù thiệt hại theo giá trị hiện có của tài sản. - Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp quy định tại Điều 7 của Nghị định này, tuỳ từng trường hợp cụ thể mà được UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc TW xem xét hỗ trợ. * Các loại đền bù về tài sản Đền bù thiệt hại nhà, công trình kiến trúc - Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất được đền bù theo mức thiệt hại thực tế. Mức đền bù = Giá trị hiện có của nhà Một khoản tiền tính bằng một Và công trình + tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình Nhưng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình đã phá dỡ. Giá có hiện có của nhà, công trình được xác định bằng tỷ lệ (%) giá trị của nhà, công trình đó được tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà, công trình là mức giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW ban hành theo quy định của Nhà nước. Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định theo đề nghị của Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng. Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức đền bù thiệt hại được tính bằng giá xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW ban hành theo quy định của Nhà nước. - Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không còn sử dụng được thì được đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trình. - Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn còn tồn tại và sử dụng được phần diện tích còn lại thì được đền bù thiệt hại phần giá trị công trình bị phá dỡ và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại. - Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt chi phí hao hụt trong quá trình tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. - Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố được đền bù từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu di chuyển chỗ ở sang tỉnh khác thì được đền bù từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuốc TW quy định. Đền bù thiệt hại cho người thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. - Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được đền bù thiệt hại đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được đền bù chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; đối với diện tích hợp pháp mức đền bù theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định cho từng trường hợp cụ thể, ngoài ra còn được hỗ trợ theo quy định tại khoản 5, Điều 25 của NĐ 22/ CP. - Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được mua nhà ở hoặc thuê nhà ở tại nơi khác với diện tích không thấp hơn nơi ở cũ theo mức giá bán nhà ở hoặc giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở và được đền bù di chuyển chỗ ở theo quy định tại khoản 5 Điều 17 của NĐ 22/ CP. Đền bù thiệt hại về mồ mả. Đối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền đền bù được tính cho chi phí về đất đai, đào, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. Đền bù thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa. Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa phải có phương án bảo tồn là chủ yếu; trong trường hợp đặc biệt phải di chuyển thì việc đền bù thiệt hại cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình, chùa do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do TW quản lý hoặc Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định đối với công trình do địa phương quản lý. Đền bù thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng. Mức đền bù thiệt hại bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình bị phá dỡ. Trường hợp đặc biệt do Thủ tướng Chính phủ hoặc Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định cho từng trường hợp cụ thể. Đền bù thiệt hại về hoa màu. - Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm đền bù. - Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo thời giá của địa phương. Đền bù thiệt hại trong trường hợp giao đất tạm thời. Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất tạm thời để sử dụng, có trách nhiệm đền bù thiệt hại về tài sản, hoa màu trên đất cho người đang sử dụng đất như sau: - Đối với tài sản bị phá dỡ thì đền bù theo quy định tại Điều 17 của NĐ 22/CP; - Đối với cây trồng vật nuôi trên đất đền bù theo quy định tại Điều 23 của NĐ 22/CP. Trường hợp thời gian sử dụng kéo dài ảnh hưởng đến nhiều mùa vụ sản xuất, thì phải đền bù cho các vụ bị ngừng sản xuất. Hết thời hạn sử dụng đất, chủ được giao đất tạm thời có trách nhiệm phục hồi trả lại đất theo tình trạng ban đầu. Trường hợp khi trả lại đất không thể tiếp tục sử dụng được theo mục đích trước lúc thu hồi, thì phải đền bù bằng tiền đủ mức để khôi phục đất theo trạng thái ban đầu. 1.3 Chính sách hỗ trợ. * Chính sách hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở được tính trong thời hạn là 06 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho một nhân khẩu / 1 tháng tương đương với 30 kg gạo theo thời giá trung bình ở thị trường địa phương tại thời điểm đền bù. Đối với những dự án có quy mô sử dụng đất lớn, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển đến khu tái định cư ở tỉnh khác mà sản xuất và đời sống bị ảnh hưởng kéo dài thì trợ cấp ổn định sản xuất và đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở với thời gian la 1 năm và còn được hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới. Đối với doanh nghiệp khi bị thu hồi đất, phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới, thì tuỳ theo quy mô và khả năng ổn định sản xuất kinh doanh tại địa điểm mới, chủ dự án sử dụng đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh đến lúc sản xuất, kinh doanh trở lại hoạt động bình thường tại địa điểm mới. Đối với cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới thì được chủ sử dụng đất trả toàn bộ chi phí di chuyển. Mức chi phí di chuyển do đơn vị lập dự toán gửi Sở Tài chính- Vật giá xem xét trình Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW phê duyệt. Ngoài các chi phí đền bù thiệt hại về đất, tài sản, cơ sở kỹ thuật hạ tầng quy định tại Chương II, Chương III của NĐ 22/ CP, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn có trách nhiệm: - Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển làm nghề khác do bị thu hồi đất. Mức chi cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định công khai và được chuyển cho người lao động hoặc các tổ chức trực tiếp tào đạo của địa phương. - Nếu có nhu cầu tuyển dụng lao động mới thì phải ưu tiên tuyển dụng lao động thuộc các đối tượng có đất bị thu hồi. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước thì được hỗ trợ bằng tiền để tạo lập chỗ ở mới, mức hỗ trợ băng 60% trị giá đất và 60% trị giá nhà đang thuê. Trị giá đất được tính theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với diện tích nhà đang thuê, nhưng tối đa không vượt quá định mức giao đất ở mới tại đô thị đó do địa phương quy định. Trường hợp có nhu cầu xin Nhà nước giao đất ở mới thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành và được trợ cấp theo quy định trên đây. Mức đất ở được giao theo quy định tại Điều 10, 11 tại NĐ 22/ CP. Đối với trường hợp đã áp dụng mọi biện pháp hỗ trợ mà vẫn không đảm bảo ổn định được đời sống của nhân dân thì Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định chính sách hỗ trợ, trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định. Riêng những dự án có số lượng dân cư di chuyển lớn trên 5 vạn người, thì phải báo cáo Quốc hội. * Chính sách hỗ trợ khác Căn cứ vào thực tế của địa phương, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW có thể quyết định một số chính sách trợ cấp cho người có đất bị thu hồi, bao gồm: Hộ gia đình có người đang hưởng chế độ trợ cấp xã hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất được hỗ trợ tối thiểu là 1.000.000 đồng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sử dụng đất bị thu hồi đất, thực hiện phá dỡ công trình, di chuyển đúng kế hoạch của Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng được thưởng tiền tối đa là 5.000.000 đồng /hộ. * Chi phí tổ chức thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng Mức chi phí cho việc tổ chức thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng và các chi phí khác có liên quan do Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng lập dự toán báo cáo giám đốc Sở Tài chính – Vật giá kiểm tra, xem xét để đưa vào phương án đến bù. Bộ Tài chính hướng dẫn nội dung chi, quản lý, sử dụng khoản kinh phí này. 1.4. Tổ chức thực hiện Căn cứ vào quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; căn cứ vào quy mô, đặc điểm và tính chất của từng dự án; UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW chỉ đạo thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở cấp huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp thẩm định phương án đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng trình Hội đồng thẩm định cấp tỉnh thẩm định sau đó trình Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW phê duyệt, tổ chức thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án đã phê duyệt. Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng cấp huyện do Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, các thành viên khác bao gồm: - Trưởng phòng Tài chính, Uỷ viên thường trực Hội đồng; - Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn có đất bị thu hồi, Uỷ viên; - Đại diện mặt trận Tổ quốc quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, Uỷ viên; - Chủ dự án (chủ sử dụng đất), Uỷ viên; - Đại diện những người được đền bù thiệt hại; Các thành viên khác do Chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã thành phố trực thuộc tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của mỗi công trình. Chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng, lập phương án đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng và trình Hội đồng thẩm định tỉnh, thành phố trực thuộc TW thẩm định làm cơ sở trình Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW phê duyệt. Thành phần của Hội đồng thẩm định tỉnh, thành phố trực thuộc TW bao gồm: - Giám đốc Sở Tài chính – Vật giá - Chủ tịch Hội đồng - Đại diện Bộ Tài nguyền – Môi trường – Uỷ viên Tuỳ đặc điểm tính chất của công trình, Chủ tịch Hội đồng đề nghị Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định một số thành viên khác cho phù hợp. Thời gian thẩm định phương án đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng của Hội đồng thẩm định tối đa là 20 ngày kể từ ngày nhận phương án đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng do Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng cấp huyện gửi đến. Trong trường hợp cần thiết UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW thành phần gồm: - Đại diện lãnh đạo UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW; Chủ tịch Hội đồng; - Giám đốc Sở Tài chính – Vật giá; Phó chủ tịch Hội đồng; - Đại diện UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có đất bị thu hồi; Uỷ viên; - Có thể có thêm một số thành viên khác do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định cho phù hợp với thực tế của mỗi công trình. Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng được lập cho từng công trình (dự án) và hoạt động cho đến khi thực hiện xong việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng cho công trình đó. Trong trường hợp đối với những dự án nhỏ, đơn giản chủ dự án có thể thoả thuận với người thu hồi đất về mức đền bù thiệt hại theo quy định tại nghị định này thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo phương án đền bù cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh phê duyệt để thực hiện. 1.5. Quy định về khu tái định cư. Lập khu tái định cư Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương; căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để đền bù, số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi ở khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định hoặc uỷ quyền cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung và tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Việc xây dựng khu tái định cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây dựng. Điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư. - Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn. - Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương. Bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư. Việc bố trí đất ở tại khu tái định cư thực hiện theo nguyên tắc sau: - Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện kế hoạch giải phóng mặt bằng; tiếp đến là hộ thuộc chính sách xã hội; người có công với cách mạng, gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh; - Trong trường hợp quỹ đất ở dùng để đền bù có hạn thì mức đền bù bằng đất ở cho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích đất bị thu hồi nhiều, được đền bù bằng đất nhiều, hộ có quy mô diện tích thu hồi ít, được đền bù đất ít theo 1 tỷ lệ (%) thống nhất, nhưng đảm bảo mức đất ở đền bù bằng đất tối thiểu đối với hộ gia đình ở nông thôn là 100m2, đất ở đô thị là 40m2. Số chênh lệch về diện tích và giá đất được đền bù bằng tiền. - Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định như trên thì người được giao đất ở mới tại khu tái định cư được giao bằng mức tối thiểu theo quy định trên và nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích theo quy định hiện hành. 2. Quy định về trình tự thủ tục BTTH, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố. Bao gồm 5 bước: Bước 1: Thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Khi có quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ tại UBND quận (huyện) nơi có đất bị thu hồi cần giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án; đồng thời báo cáo Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để được chỉ đạo và tổng hợp. Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, Chủ tích UBND quận (huyện) kiểm tra các điều kiền và thủ tục hồ sơ (nếu không đủ thì yêu cầu chủ đầu tư bổ sung); quyết định thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng trong thời gian không quá 07 ngày. Hồ sơ để thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng gồm: - Quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền (bản sao). - Văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. - Giải trình về phương án, tái định cư các hộ dân (trường hợp dự án có di dân, tái định cư): dự kiến số hộ dân phải di chuyển, chuẩn bị nơi tái định cư, diện tích nhà, đất sử dụng; - Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500, bản vẽ về quy hoạch mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và Bộ Tài nguyền – Môi trường xác nhận về diện tích và ranh giới khu đất thu hồi để thực hiện dự án. Đối với dự án đầu tư trong nước không sử dụng vốn ngân sách, nếu 2 bên tự thoả thuận về phương án bồi thường thiệt hại theo khuôn khổ chính sách Nhà nước quy định thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Khi đó Chủ tịch Hội đồng nhân dân quận (huyện) xác nhận và có văn bản chấp thuận việc bồi thường thiệt hại và việc bàn giao đất giữa 2 bên. Trường hợp đặc biệt phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án thì UBND thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng trước khi có quyết định thu hồi đất. * Thành phần của Hội đồng đã được quy định trong Điều 32 NĐ 22/CP. * Nguyên tắc hoạt động (Quy định trong Điều 3 của quyết định số 72/2001/QĐ- UB ngài 17/9/2001). * Nhiệm vụ của Hội đồng giải phóng mặt bằng (Quy định theo Điều 3 của Quyết định số 72/ 2001/ QĐ - UB ngài 17/9/2001 của UBND thành phố Hà Nội). Bước 2: Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận. - Phát tờ khai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất và tài sản bị thu hồi. - Hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi kê khai và tiếp nhận tờ khai. - UBND phường (xã, thị trấn) thẩm định, xác nhận tính pháp lý về tài sản cho người đang sử dụng đất kê khai (nguồn gốc, thời gian sử dụng đất, tình trạng sử dụng đất, nhà), báo cáo Hội đồng giải phóng mặt bằng trong thời gian 07 ngày. - Tổ công tác trình bài nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của người đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án. Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, tái định cư. - Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội đồng giải phóng mặt bằng trình UBND quận (huyện) phương án giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại; giá đất, giá bán nhà ở khi tái định cư trên cơ sở khung giá đất, giá bán nhà ở do Nhà nước và UBND thành phố quy định. - Sau 7 ngày nhận được phương án giá đất bồi thường của UBND quận (huyện), Giám đốc Sở Tài chính – Vật giá có trách nhiệm chủ trì cùng Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành liên quan tổ chức thẩm định, trình UBND thành phố quyết định phê duyệt về các nội dung: + Giá bồi thường thiệt hại về đất theo thời điểm thu hồi đất tại khu vực thu hồi đất; + Giá nhà ở, đất ở tại nơi tái định cư phù hợp với giá bồi thường thiệt hại. Bước 3: Lập phương án bồi thường thiệt hại. Căn cứ biên bản xác nhận tài sản, phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được duyệt và chính sách quy định, chủ dự án có trách nhiệm xây dựng phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư; chủ dự án có thể tự làm hoặc thuê tư vấn lập kế hoạch và phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư báo cáo Hội đồng giải phóng mặt bằng xem xét. Phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được chủ dự án và đại diện Hội đồng giải phóng mặt bằng xác nhận, được chuyển tới người sử dụng đất để rà soát và thống nhất. Kết quả rà soát và thống nhất của 2 bên được xử lý cụ thể theo quy định tại Điều 6 của Quyết định 72/2001/QĐ - UB. Bước 4: Phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại tái định cư (Quy định trong Điều 6 của Quyết định 72/2001/QĐ - UB). Bước 5: Thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại và tái định cư, tổ chức bàn giao đất cho chủ dự án. Trong thời gian 03 ngày sau khi phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được phê duyệt, chủ dự án có trách nhiệm niêm yết công khai (trong suốt thời gian thực hiện) tại trụ sở của UBND phường (xã, thị trấn) và gửi đến các tổ chức, đoàn thể ở địa phương, đồng thời thông báo thời gian nhận tiền, thời gian giao nhà, đất tái định cư. Chủ dự án phối hợp với Hội đồng giải phóng mặt bằng và UBND phường (xã, thị trấn) tổ chức chi trả tiền bồi thường thiệt hại, hỗ trợ đến từng đối tượng. Người đang sử dụng đất có trách nhiệm ký biên bản xác định thời gian bàn giao mặt bằng cho chủ dự án. Sau khi nhận tiền bồi thường thiệt hại người sử dụng đất có trách nhiệm bàn giao đúng thời gian quy định cho chủ dự án để thực hiện dự án. UBND phường (xã, thị trấn) nơi tái định cư có trách nhiệm giải quyết các thủ tục hành chính để các đối tượng tái định cư ổn định đời sống và sinh hoạt. * Giải quyết khiếu nại, tố cáo( 7 Trích trong Điều 8 Quyết định số 72/2001/QĐ- UB ngày 17/9/2001 của UBND thành phố Hà Nội ) Công dân có khiếu nại, tố cáo về phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, phải có đơn gửi UBND quận (huyện) để được xem xét, giải quyết theo các quy định của Luật khiếu nại, tố cáo. Trong thời gian giải quyết khiếu nại, tố cáo, công dân vẫn phải có trách nhiệm di chuyển, thực hiện phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư đã được Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt theo Điều 38 của NĐ 22/CP. Trường hợp sau khi đã có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của Chủ tịch UBND quận (huyện), nếu công dân không thống nhất và tiếp tục khiếu nại, tố cáo thì chuyển Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng để tổng hợp, báo cáo UBND thành phố giao Thanh tra thành phố xem xét quy định của Luật khiếu nại, tố cáo. Quyết định giải quyết của UBND thành phố (hoặc Chánh Thanh tra thành phố do UBND thành phố uỷ quyền) là quyết định giải quyết cuối cùng. Khi đã giải quyết đúng chính sách quy định và được đa số các hộ gia đình chấp nhận (từ 80% trở lên) mà một số hộ dân còn lại vẫn cố tình chống đối, có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì Chủ tịch UBND quận (huyện) ra Quyết định hành chính, kiên quyết tổ chức di chuyển nhằm đảm bảo kỷ cương pháp luật của Nhà nước và báo cáo Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố. Khi Chủ tịch UBND quận (huyện) có quyết định cưỡng chế bằng lực lượng của Chính quyền địa phương, Hội đồng giải phóng mặt bằng có trách nhiệm hướng dẫn, giám sát các lực lượng tiến hành cưỡng chế và xác nhận việc bàn giao giữa lực lượng tiến hành cưỡng chế với chủ dự án; nếu có vấn đề phát sinh, báo cáo để Chủ tịch UBND quận (huyện) xử lý. 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác BTTH, tái định cư GPMB Công tác BTTH, tái định cư, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn cả nước nói chung và trên địa bàn các đô thị nói riêng. Đó là một công tác hết sức phức tạp và khó khăn. Ngoài các dự án được thực hiện nhanh, đúng tiến độ, còn không ít các dự án bị kéo dài mà nguyên nhân chủ yếu chính là những ách tắc, vướng mắc trong khâu GPMB. Thực vậy, để đi sâu vào tìm hiểu bản chất cũng như những quy luật của công việc hết sức khó khăn và mang tính nhạy cảm bởi trong công tác GPMB còn có những yếu tố kinh tế – xã hội hết sức quan trọng chi phối, ảnh hưởng làm chậm GPMB và chậm tiến độ thực hiện các dự án. 3.1. Cơ chế, chính sách của Nhà nước Phải khẳng định rằng, từ sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước đã không ngừng xây dựng khuôn khổ pháp lý để kịp thời tháo gỡ những khó khăn phát sinh từ thực tiễn để giải quyết vấn đề vốn đã phức tạp và nhạy cảm của GPMB. Tuy nhiên, việc thực hiện các quy định của Nhà nước trong thực tiễn vô cùng khó khăn, nhất là trong điều kiện các chính sách về đất đai, nhà ở của Việt Nam còn nhiều tồn tại và bất cập, đặc biệt là các chính sách về BTTH, tái định cư GPMB. Để công tác này được “thuận buồm, xuôi gió”, hệ thống pháp luật phải thống nhất, đồng bộ, ổn định lâu dài và nhất là phải phù hợp với thực tế. Ngược lại, hệ thống pháp luật về đất đai, cụ thể là các chính sách về BTTH, tái định cư GPMB mà chồng chéo không thống nhất thì sẽ dẫn đến khó khăn cho công tác này. Vì vậy, Nhà nước ngày càng quan tâm hoàn thiện hơn nữa về chính sách đất đai nói chung và các chính sách liên quan đến GPMB nói riêng. 3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý của Nhà nước về đất đai. Nó giúp cho việc sử dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có những biện pháp hữu hiệu và kết quả cao trong quá trình sử dụng đất. Nói cách khác, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một công tác rất quan trọng trong xây dựng và phát triển kinh tế nói chung và trong quản lý đất đai nói riêng. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước ta luôn coi trọng công tác quy hoạch, kế hoạch. Từ trước đến nay công tác này luôn được quan tâm và đẩy mạnh . Kết quả đạt được của công tác quy hoạch, kế hoạch thể hiện ở nhiều công trình xây dựng theo quy hoạch, kế hoạch đã được hoạt động và góp phần thay đổi bộ mặt của đô thị cũng như sự phát triển của đô thị. Xong công tác này còn nhiều bất cập, nhiều tồn tại yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ. Chính vì vậy, khi làm công tác này phải dựa vào thực tiễn, phải có tính khoa học và định hướng và hiệu quả , phải tận dụng khai thác đất kém hiệu quả, đất chưa sử dụng, đất trống đồi núi trọc cho xây dựng và hạn chế tối đa sử dụng vào đất nông nghiệp và đất khu dân cư đông đúc để giảm bớt khó khăn trong vấn đề GPMB. Mặt khác, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải được công khai cho toàn dân được biết thì GPMB mới diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và không gặp những vướng mắc không đáng có. 3.3. Nhu cầu kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư Trong thực tế, khi GPMB ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống sản xuất, sinh hoạt, ăn ở cuả những người phải di dời. Một trong những vấn đề khó khăn cho họ đó là việc ổn định chỗ ở. Và có nhiều trường hợp là mặc dù đã được đền bù rồi xong họ vẫn không đủ điều kiện để ổn định một chỗ ở mới. Chính vì vậy, vấn đề tổ chức một khu tái định cư cho những người di dời là một vấn đề cần làm. Xong trong thời gian vừa qua Nhà nước ta chưa có một chính sách, chiến lược cụ thể về triển khai xây dựng các khu tái định cư cũng như về cơ chế chính sách về đầu tư của các khu này. Mà như ta đã biết, xây dựng các khu tái định cư là một trong những công tác của GPMB, giúp cho khâu này thuận lợi để đẩy nhanh xây dựng các công trình của dự án. Vì vậy, muốn thực hiện được GPMB thuận lợi cho dự án cho nên việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà phục vụ cho tái định cư cần phải chủ động làm trước một bước cho tiến độ và hiệu quả của dự án. 3.4. Về công tác chuẩn bị và quản lý tổ chức thực hiện công tác Thực tế cho thấy từ cơ chế chính sách cho đến áp dụng thực hiện là một vấn đề không đơn giản chút nào. Hiện nay, trên địa bàn Thành phố việc quản lý tổ chức thực hiện không đúng trình tự , không đồng bộ, phân công, phân cấp không rõ ràng …đã ảnh hưởng rất lớn đến công tác BTTH, tái định cư GPMB của dự án và kết quả làm chậm tiến độ của dự án. Mặt khác, đội ngũ những người làm công tác GPMB trình độ còn hạn chế và yếu kém cả về chuyên môn lẫn nghiệp vụ cho nên dẫn đến quản lý tổ chức còn lộn xộn, phức tạp và chưa hiệu quả. Việc lập các khu tái định cư, bố trí di dân tái định cư chưa được quan tâm thích đáng. Việc giao đất và nhà tái định cư còn chậm. Chính vì vậy mà công tác này cần xem lại thực hiện tốt để GPMB thuận lợi. Phải đào tạo và bồi dưỡng đội ngũ làm công tác này để tránh những vướng mắc không nên gặp trong công tác này.3.5. Công tác định giá đất đền bù thiệt hại GPMB Khái niệm định giá: - Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. - Định giá được hiểu như là một nghệ thuật hay khoa học trong việc ước lượng giá trị tài sản cho một mục tiêu đặt ra. Ở đây có thể nhiều các tính chất của tài sản nhà đất được dùng cho các mục đích khác nhau như: chỗ ở của dân cư, chỗ kinh doanh thương mại, chỗ sản xuất. Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều lý do đòi hỏi phải định giá nhà đất. Một trong những lý do đó là định giá cho đền bù GPMB. Và định giá nhằm đưa ra giá đền bù (giá ép buộc). Hiện nay, công tác định giá đất còn mới mẻ trong khi số lượng dự án đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng càng nhiều và nhiệm vụ đền bù thiệt hại tăng cho nên công tác định giá đất có vị trí vô cùng quan trọng.Và việc xác định giá đền bù phải phù hợp với giá thực tế là rất cần thiết để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất và cho tiến độ thi công của dự án. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BTTH, TÁI ĐỊNH CƯ GPMB CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM THỂ DỤC THỂ THAO QUẬN HAI BÀ TRƯNG I – Thực trạng 1. Giới thiệu tổng quan về dự án Quận Hai Bà Trưng là một trong những quận lớn và trung tâm của Thành phố Hà Nội. Chính vì vậy, mà trong thời gian qua, cùng với sự mở rộng và phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Thành phố, Quận đã được thực hiện nhiều dự án xây dựng hạ tầng và được đánh giá là thực hiện rất tốt. Một số dự án thực hiện trên địa bàn như: Nút giao thông ngã tư Vọng, giải Nam đườ._.