Thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng

gia đình, mà còn là thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc. Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội. Phấn đấu để mọi gia đình có nhà ở hợp pháp, tiện nghi và diện tích thích hợp là mục tiêu chiến lược trong việc phát triển kinh tế xã hội của đô thị. Đặc biệt cùng với đời sống kinh tế của mọi tầng lớp dân cư được nâng lên, nhu cầu cải thiện điều kiện ở, đi lại, vui chơi giải trí của dân cư đô thị ngày càng cao, trong khi dân số đô thị tăng nhanh, việc cải thiện và phát triển nhà ở chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân sống trong đô thị dẫn đến sự phát triển ồ ạt, tự phát của nhà ở đô thị tại các thành phố lớn đã phá vỡ quy hoạch đô thị của nhà nước. Việc giảm tình trạng quá tải và nhà ở tại các đô thị đã đặt ra những vấn đề cấp bách đó là: “ Xây dựng nhà ở theo dự án, đặc biệt là nhà ở trong các khu đô thị mới nhằm dãn dân trong khu vực nội thành, mở rộng nôị thành và đáp ứng những nhu cầu về nhà ở cho quảng đại tầng lớp nhân dân sống trong đô thị “, nhằm tạo điều kiện thúc đẩy quá trình Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nước. Để hoàn thiện kiến thức học tập trong nhà trường và nâng cao hiểu biết về lĩnh vực nhà ở, nhằm nâng cao trình độ lý luận và thực tiễn trước khi tốt nghiệp. Qua nghiên cứu thực trạng, thu thập số liệu và với sự hướng dẫn nhiệt tình của thày giáo PGS-TSKH Lê Đình Thắng cùng các cán bộ Phòng nghiên cứu và phát triển dự án Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng, em đã hoàn thành đề tài: “Thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng”. Đối tượng nghiên cứu của đề tài là đầu tư phát triển nhà ở đô thị trong phạm vi các dự án của Tổng Công ty thực hiện. Nhà ở nói chung và nhà ở đô thị nói riêng đang là vấn đề nóng bỏng trong mọi vấn đề kinh tế,chính trị, xã hội của đất nước ta. Với mục đích nghiên cứu và góp phần nâng cao hoàn thiện kiến thức về vấn đề đầu tư phát triển nhà ở, một vấn đề đang đòi hỏi sự cấp thiết từ mọi phía, đề tài đã làm rõ vai trò nhà ở đô thị trong đời sống xã hội ở đô thị , đồng thời nêu rõ được vai trò của Tổng Công ty trong việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở đô thị. Từ phân tích thực trạng đầu tư phát triển nhà ở đô thị của Tổng công ty, đề tài đã rút ra được những mặt được và chưa được của của vấn đề đầu tư phát triển nhà ở đô thị của Tổng Công ty, từ đó kiến nghị một số giải pháp cơ bản nhằm thúc đẩy đầu tư phát triển nhà ở đô thị của Tổng Công ty. Các phương pháp nghiên cứu đề tài mà em đã sử dụng là: -Phương pháp nghiên cứu dựa trên những văn bản mang tính pháp quy của nhà nước nói chung và của các tỉnh thành phố và đơn vị thực hiện nói riêng. -Dựa trên các tài liệu thu thập được -Đề tài đã sử dụng những phương pháp phân tích tổng hợp, thống kê, so sánh và điều tra hiện trạng. Do điều kiện và thời gian nghiên cứu có hạn, trong chuyên đề này em xin phép được trình bày khái quát một số vấn đề đầu tư phát triển nhà ở đô thị trong phạm vi dự án các khu đô thị mới do Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu tư. Vì khả năng còn hạn chế, nên trong chuyên đề này không tránh khỏi thiếu sót nhất định. Em mong được sự chỉ bảo từ phía các thầy cô giáo trong bộ môn Kinh tế và quản lý địa chính. Chương I: Một số vấn đề lý luận chung I. Một số vấn đề về đầu tư và đầu tư phát triển. 1. Khái niệm đầu tư: Mỗi cá nhân, tập thể, hơn nữa là một quốc gia muốn đạt được bất cứ điều gì, dù là nhỏ nhất cũng đều phải bỏ ra một cái gì đó để đánh đổi. Thể hiện việc này mọi người đều nói rằng :"Phải đầu tư". Vậy đầu tư được hiểu theo nghĩa đầy đủ nhất là gì? Thuật ngữ " đầu tư" (investment), có thể được hiểu là " sự bỏ ra", "sự hy sinh". Từ đó có thể coi "đầu tư" là "sự bỏ ra", "sự hy sinh" những gì đó ở hiện tại (tiền của, sức lao động, trí tuệ) nhằm đạt được những kết quả có lợi trong tương lai cho người đầu tư. 2. Đầu tư phát triển và vai trò của nó trong nền kinh tế quốc dân. a- Đầu tư phát triển: Đầu tư phát triển là loại đầu tư mà người có tiền bỏ ra để tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh và moại hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi người dân trong xã hội. Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ tầng, mua sắm thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dường đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế xã hội. Với khái niệm của đầu tư phát triển như trên chắc chắn nó phải có một vai trò vô cùng lớn. Đúng vậy đứng trên giác dộ toàn nền kinh tế quốc dân hoặc từng doanh nghiệp thì đầu tư phát triển đều có một vai trò quan trọng và quyết định. b. Vai trò của đầu tư phát triển. Trên góc độ toàn bộ nền kinh tế đất nước từ đầu tư phát triển có vai trò sau: + Đầu tư vừa tác dụng với tổng cung vừa tác dụng với tổng cầu hàng hoá của nền kinh tế: Khi tiến hành hoạt động đầu, có một lượng tiền lớn được huy động để đưa vào lưu thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên vật liệu, vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê công nhân. L àm cho tổng cầu của nền kinh tế chưa có sự thay đổi, sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trường kéo theo sản lượng cân bằng tăng lên và giá cả các dầu vào tăng lên. Đây chính là tác động ngắn hạn của đầu tư với tổng cầu. Đến khi các thành quả của đầu tư phát huy tác dụng các năng lực mới đi vào hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lượng tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi. Đây chính là tác dụng trong dài hạn của đầu tư. + Đầu tư tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế : Do sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu tư đối với tăng cung và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mọi sự thay đổi của đầu tư , dừ là tăng hay giảm đều cùng một lúc, vừa là yếu tố duy trì sự ổn định, vừa là yếu tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mọi quốc gia. Khi tăng đầu tư sẽ tạo nên nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng cao đời sống của dân cư và giảm các tệ nạn xã hội. Nhưng đồng thời việc tăng đầu tư cũng dẫn tới việc gia tăng cầu các yếu tố đầu vào làm tăng giá cả các hàng hoá có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động , vật tư..) đến một mức độ nào đó thì dẫn tới tình trạng lạm phát. đến lượt mình lạm phát lmf sản xuất đình trệ, đời sống ciủa người lao động gặp nhiều khó khăn do tiền lương thực tế ngày càng thấp hơn, thâm hụt ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại. Ngược lại khi giảm đầu tư cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát, mức sống của dân cư được đảm bảo hơn, nhưng đồng thời giảm đầu tư khi số lao động vẫn tăng mà số chỗ làm việc không tăng dẫn tới tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội. Vì vậy khi đã nắm được tác động hai mặt của đầu tư đến sự ổn định của nền kinh tế thì vai trò điều tiết cuả nhà nước rất quan trọng đối với mọi quốc gia nhất là các quốc gia đang phát triển bước sang nền kinh tế thị trường như Việt Nam. Sự tăng giảm thích hợp đầu tư cho từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng trưởng và phát triển kinh tế đất nước. Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu chiến lược tăng trưởng nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng cần phải có một cơ cấu đầu tư thích hợp trong từng trường hợp, từng thời kỳ thực hiện chiến lược. + Đầu tư tác động đến tăng trưởng và phát triển nền kinh tế . Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng trưởng kinh tế của một đất nước trong một thời kỳ phụ thuộc vào tỷ lệ ICOR của mỗi nước (đó là hiệu quả vốn đầu tư ). ICOR = Vốn đầu tư --> Mức tăng GDP = Vốn đầu tư Mức tăng GDP ICOR Nếu ICOR không đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn đầu tư, sự gia tăng vốn đầu tư sẽ tăng GDP nhiều hơn. Vì vậy đầu tư tác động mạnh tới mức tăng trưởng kinh tế. Chỉ tiêu ICOR ở mỗi nước là khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế , trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu tư, trình độ công nghệ, lao động và chính sách của từng nước. Đối với các nước phát triển ICOR thường lớn từ 5-7 do thừa vốn thiếu lao động, vốn được sử dụng nhiều qua sử dụng nhiều công nghệ hiện đại có giá cao, còn ở các nước chậm phát triển ICOR thấp từ 2-3 do thiếu vốn thừa lao động nên phải sử dụng nhiều lao động thay thế cho vốn, do sử dụng nhiều công nghệ kém hiện đại với giá rẻ. Do đó, đối với bất kỳ quốc gia nào muốn tăng trưởng nền kinh tế , điều kiện cần thiết phải có vốn đầu tư lớn. Khi đã có tăng trưởng rồi việc tạo ra các tiền đề về văn hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát triển nền kinh tế xã hội của một đất nước. + Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế Kinh nghiệm các nước cho thấy, động lực để có thể tăng trưởng nhanh với tốc độ mong muốn từ 9-10% GDP của nền kinh tế là tăng cưòng đầu tư nhằm tạo ra sự phát triển nhanh ở khu vực công nghiệp và dịch vụ và những ngành này có thể đạt tốc độ tăng trưởng cao nhờ sử dụng nhiều tiềm năng vô hạn về trí tuệ con người. Khu vực nông-lâm-ngư nghiệp do những hạn chế về đất đai về các khả năng sinh học, để đạt được tốc độ tăng trưởng từ 5-6% ở ngành này là rất khó khăn. Vì vậy chính sách đầu tư của một quốc gia về tập trung chỉ đạo cho ngành kinh tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành nhằm đạt được tốc độ tăng trưởng cao của ngành đó, là động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của toàn bộ nền kinh tế. Về cơ cấu vùng lãnh thổ: đầu tư có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đưa những vùng kém phát triển thoát khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn, làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác cùng phát triển. ở nước ta vai trò này của đầu tư được thể hiện rất rõ. Để thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Trong định hướng phát triển ngành và lãnh thổ đã chỉ rõ là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa bàn rọng điểm. Tập trung đầu tư những ngành công nghiệp then chốt, hướng mạnh xuất khẩu, thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Công nghiệp chế biến và chế tạo, nhất là chế tạo máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản và ngày càng lớn. Công nghiệp năng lượng nhiên liệu được ưu tiên đầu tư, đồng thời coi trọng ngành công nghiệp tạo nguyên liệu cơ bản cho quá trình công nghiệp , hiện đại hoá đất nước như: xi măng, sắt, thép, hoá chất.. .các công trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt giao thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng cho sự phát triển kinh tế, mở rộng giao lưu trong nước và với quốc tế được ưu tiên đầu tư. Luôn coi trọng sự phát triển của nông nghiệp và kinh tế nông thôn trong suốt quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Phát huy tối đa lợi thế so sánh trong việc lựa chọn các địa bàn rọng điểm đầu tư, nhằm tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các vùng khác trong cả nước, đồng thời hỗ trợ phát triển cúa các vùng xa, hẻo lánh điều kiện sống gặp nhiều khó khăn. ba vùng trọng điểm: bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ và 5 tuyến hành lang gắn với tốc độ tăng trưởng vượt trước gấp 1,5-1,7 lầntốc độ bình quân cả nướcthu hút thêm một nửa số vốn đầu tư cả thời kỳ, đóng góp khoảng 70% mức gia tăng tổng sản phẩm quốc nội. Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thị các cấp theo từng bậc trung tâm của các lãnh thổ có qui mô khác nhau. Hệ thống đô thị vừa mang lại chức năng trung tâm tạo vùng vừa là các hạt nhân "ngòi nổ" có sự đột phá lớn. + Đầu tư với việc tăng cường khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của đất nước. Công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá. Đầu tư là điều kiện tiêu quyết của sự phát triển và tăng cường công nghệ. Bởi vì để tiến hành công nghiệp hoá đất nước thì không thể thiếu công nghệ đó là các máy móc, thiết bị, các bí quyết công nghệ nhằm nâng cao năng suất năng lực sản xuất kinh doanh của mọi ngành. Muốn có được công nghệ thì phải tiến hành nghiên cứu hoặc ứng dụng các thành tựu khoa học trên thế giới qua con đường chuyển giao công nghệ (mua công nghệ) dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao thì đều cần phải có tiền, đồng nghĩa với ự "bỏ ra" tiền, của, trí tuệ- đó là phải đầu tư. Như vậy đầu tư sẽ góp phần tăng cường khă năng khoa học và công nghệ cho quốc gia. Đó là 5 vai trò của đầu tư trên giác độ kinh tế Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu tư quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở. Chẳng hạn để tạo dựng cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của bất kỳ cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy móc thiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn với sự hoạt động trong một chu kỳ sản xuất cuả các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa tạo ra. Để duy trì hoạt động bình thường cần cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa chữa lớn thay đổi máy móc thiết bị. Tất cả các hoạt động đó dều phải có tiền để thực hiện các hoạt động trên. Do vậy nói rằng đầu tư quyết định sự ra đời và phát triển của mỗi cơ sở sản xuất kinh doanh. 3. Vốn và nguồn đầu tư Từ khái niệm đầu tư tới vai trò của đầu tư phát triển ta biết rằng muốn tiến hành hoạt động đầu tư đều phải có vốn, vậy vốn đầu tư là gì?. Theo nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng vốn đầu tư được hiểu như sau: Vốn đầu tư là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân và đựơc huy động từ các nguồn khác được đưa vảo sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo ra tiềm lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội. Vốn đầu tư được huy động từ hai nguồn: nguồn vốn trong nước và nguồn vốn nước ngoài. a - Nguồn vốn trong nước bao gồm: Vốn tích luỹ từ ngân sách nhà nước. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết kiệm của ngân sách nhà nước. Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau mà có tỷ lệ tích luỹ ngân sách nhà nước cao hay thấp. Đối với một quốc gia nguồn vốn này có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời tồn tại của các công trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý, nguồn vốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh nghiệp quốc doanh. Với các vai trò rất quan trọng của vốn ngân sách nhà nước như vậy. Nước ta do nhiều năm luôn thâm hụt ngân sách, vay nợ nước ngoài cùng với chính sách tự cấp tự túc trong nhiều năm. Ngân sách nhà nướcgánh chịu tất cả, do vậy việc đầu tư dàn trải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư không cao. Kể từ khi các chính sách mới được áp dụng, nhất là các doanh nghiệp quốc doanh được phép cổ phần hoá..vốn ngân sách nhà nước được tập trung đầu tư hơn vào các lĩnh vực mà ngoài nhà nước ra không ai có thể đầu tư được đó là các công trình phúc lợi xã hội đã nêu trên. Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nước (bao gồm doanh nghiệp quốc doanh và doanh nghiệp ngoài quốc doanh). Nguồn gốc của vốn này là từ lợi nhuận để lại không chia của mọi doanh nghiệp nó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện thêm các hoạt động đầu tư mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị thé vuững chắc bâừng chímh khả năng của mình. ở các nước phát triển sự lớn mạnh của nhiều công ty, tổng công ty, tập đoàn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ đứng vững chắc trên trường quốc tế bằng tiềm lực tích luỹ của họ. Việt Nam bước sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lượng các doanh nghiệp tăng lên đáng kể. Song một thực tế là các doanh nghiệp đều có tiềm lực kém, nhất là các doanh nghiệp quốc doanh. Chứng minh là vốn đối ứng của bên Việt Nam khi tham gia liên doanh với nước ngoài đều chiếm tỷ trọng thấp và chủ yếu là tiền sử dụng đất, khi thực hiện một hoạt động đầu tư mới đều phải vay mượn quá nhiều, dẫn tới khi gặp sự cố bất thường đem tới nhiều thiệt hại. Nhận thức rõ đựoc tầm quan trọng của nguồn vốn này, nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nước tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh từ đó tăng tích luỹ. Nguồn vốn huy động trong dân cư: Đó là vốn nhàn rỗi của dân cư dưới dạng tiết kiệm cất giữ cá nhân gia đình, không đưa vào lưu thông. Đối với những cá nhân, gia đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì lượng tiền vốn có thể là rất lớn nếu huy động được. Nguồn vốn từ dân cư nếu nhà nước huy động được qua hệ thống ngân hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiện cho nhà nứơc hỗ trợ đầu tư tới các doanh nghiệp thông qua kênh tín dụng. Ngoài ra vốn nhàn dõi của dân cư được đưa vào sản xuất kinh doanh trực tiếp qua việc tham gia đầu tư cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh dịch vụ được phép huy động từ dân cư với hình thức cổ đông hoặc khách hàng.. Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính sách, luật pháp, tác động tới tâm lý an toàn của người dân. Hiện nay, nước ta theo dự đoán lượng tiền nhàn rỗi của dân cư còn rất lớn lên việc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút được nếu có nhiều biện pháp phù hợp kích thích sự "bỏ tiền ra" (đầu tư ) của dân cư. b - Vốn huy động từ nước ngoài Bao gồm vốn đầu tư gián tiếp và vốn đầu tư trực tiếp: +, Vốn đầu tư gián tiếp: là vốn của chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính phủ được thực hiện dưới các hình thức khác nahu là viện trợ hoàn lại và viện trợ không hoàn lại, cho vai ưu đãi với thời hạn dài và lãi xuất thấp, kể cả vay theo hình thức thông thường. Một hình thức phổ biến của đầu tư gián tiếp tồn tai dưới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức của các nước công nghiệp phát triển. Vốn đầu tư gián tiếp thườnh lớn, cho nên có tác dụng mạnh đối với giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của nước nhận đầu tư. Tuy nhiên tiếp nhận vốn đầu tư gián tiếp thường gắn với sự trả giá về mặt chính trị.. và tình trạng nợ chồng chất nếu không sử dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay. +, Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): là vốn của các doanh nghiệp và cá nhân nước ngoài đầu tư sang nước khác và trực tiếp quản lý và tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thường không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nước nhận đầu tư. Tuy nhiên với vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, nước nhận đầu tư không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có được công nghệ (do người đầu tư mang đến góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất theo con đường ngoại thương, vì lý do cạnh tranh hay cấm vận, nước nhận đầu tư học tập được kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối công nghiệp của nước ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trên trường quốc tế. Nước nhận đầu tư trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu tư đem lại với người đầu tư theo mức độ góp vốn của họ. Vì vậy có quan điểm cho rằng đầu tư nước ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nước nhận đầu tư. II kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư 1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu tư 1.1 Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư . Kết quả của hoạt động đầu tư là những biểu hiện của mục tiêu đầu tư dưới dạng các lợi ích cụ thể, có định lượng đạt được từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đó là những gì có thể cân đo đong đếm được như số sản phẩm tiêu thụ, số nguyên liệu đã tiêu thụ, số tài sản cố định huy động được.. .Đó cũng có thể là những chỉ tiêu phản ánh mặt chất lượng có tính chất định tính như chất lượng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp .. kết quả cần đạt bao giờ cũng là mục tiêu của việc thực hiện dự án. Việc phân tích, đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư là việc định lượng, tính toán, đo đạc những gì đạt được khi thực hiện công cuộc đầu tư. Có thể được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật hay giá trị. Trong quá trình đánh giá này không hề có sự so sánh, có thể một công cuộc đầu tư đạt được kết quả rất lớn nhưng không có nghĩa nó đạt được hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng không đủ để bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt được nó. Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu tư chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt được những gì mà khôntg có ý nghĩa trong việc đánh giá, lựa chọn dự án. 1.2 Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư a. Khái niệm. Hiệu quả tài chính (Etc) của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh dich vụ và nâng cao đời sống của người lao động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu tư mà cơ sở đã sử dụng so với các kỳ khác hoặc so với định mức chung. Etc = Các kết quả mà cơ sở thu được do thực hiện đầu tư Số vốn đầu tư mà cơ sở đã thực hiện để tạo ra các kết quả trên Etc được coi là có hiệu quả khi Etc > Etco Etco là chỉ tiêu hiệu quả tài chính định mức. Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu tư phản ánh trìn độ lợi dụng các nguồn lực đeer đạt được các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu quả người ta sử dụng kết quả đạt được và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất là sự so sánh giữa những gì đạt được và những gì bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu quả đầu tư. Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư là việc nghiên cứu, đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư. Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trường, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu được. b. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư. Việc phân tích tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động đầu tư nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư tử quan điểm của chủ đầu tư hoặc những người hưởnglợi nhuận dự án. Từ đó đưa ra quuyết định đầu tư và là cơ sở để các cơ quancó thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu tư, tài trợ hay cho vay vốn Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung cấp các thông tin quản lý cho những người sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài dự án. Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội Đánh giá khả năng phát triển tối đa hoá lợi nhuận, tối đa hoá giá trị xí nghiệp, đánh giá khả năng thanh toán, khả năng trả nợ hiện tạ và tương lai của doanh nghiệp . 1.3 Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế-xã hội dự án đầu tư . a. Bản chất. Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-xã hội nhận được với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi tiến hành công việc đầu tư. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do đầu tư mang lại cho toàn bộ nền kinh tế. Lợi ích mà xã hội thu được là sự đáp ứng của đầu tư đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Nhưng sự đáp ứng này có thể được xem xét mang tính chất định tính hay định lượng. Chi phí mà xã hội phải gánh chịu bao gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động mà xã hội dành cho đầu tư thay vì sử dụng vào mục đích khác trong tương lai không xa. Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế xã hội được xem xét trên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối đa hoá phúc lợi xã hội. Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội hoạt động đầu tư, đối với nhà nước là xác định vị trí của đầu tư trong kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, tức là xem xét việc thực hiện đầu tư đóng góp gì cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế quốc dân. Tuy nhiên khi đứng trên giác độ nhà đầu tư thì việc phân tích kinh tế xã hội của đầu tư chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án được chấp nhận và được thực hiện thuận lợi. b. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế xã hội dự án đầu tư . Mục đích chủ yếu của nhà đầu tư chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng cao thì càng hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên khi xem xét trên giác độ toàn xã hội thì không phải hoạt động đầu tư nào đem lại lợi nhận cao cho nhà đầu tư đều mang lại lợi ích về mặt kinh tế xã hội . Do đó phải xem xét tới lợi ich kinh tế xã hội của DAĐT. Đối với nhà đầu tư phân tích kinh tế xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp nhận dự án, thuyết phục các ngân hàng, các tổ chức quốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án. Đối với nhà nước đây là căn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu tư. Đối với các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh được hiệu quae xã hội thì họ sẽ không tài trợ. 2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư Kết quả của hoạt động đầu tư được thể hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã được thực hiện, ở các tài sản cố định (TSCĐ) được huy động hay năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm. 2.1 Khối lượng vốn đầu tư thực hiện Xét về mặt giá trị Khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của các công cuộc đầu tư, bao gồm các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư, xây dựng nhà của và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đật máy móc thiết bị để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi trong dự án đầu tư đã duyệt. Đối với các dự án đầu tư xây dựng hoặc lắp đặt do ngân sánh nhà nước tài trợ, để số vốn đã chi được tính vào khối lượng vốn đầu tư thực hiện thì các kết quả của quá trình đầu tư được tính theo phương pháp đơn giá với công thức sau: Trong đó: IV: mức vốn đầu tư thực hiện Qi: Khối lượng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn Pi: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lượng công việc i Cin: Phụ phí bao gồm những chi phí chưa được tính trong đơn giá dự toán. Cin được quy định theo tỷ lệ % so với một loại chi phí nào đó được phân biệt theo từng công trình và từng khu vực lãnh thổ đất nước. W : Lãi định mức, được nhà nước quy định theo tỷ lệ % so với giá thành dự toán hoặc giá trị dự toán của khối lượng công việc hoàn thành. Đối với công tác mua sắm trang thiết bị máy móc + Đối với những trang thiết bị cần lắp IV=Giá mua+Chi phí vận chuyển+ Chi phí bảo quản cho đến khi giao lắp +, Đối với những trang thiết bị không cần lắp IV=Giá mua+Chi phí vận chuyểnđến kho và nhập kho Xét về mặt hiện vật. Vốn đầu tư xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp được chuyển hoá thành các công trình và các hạng mục công trình thực chất là nhà cửa, các hạng mục công trình đã hoàn thành hoặc số tấn máy đã lắp xong, các linh kiện cấu kiện được tạo ra ngay tại công trình. 2.2 TSCĐ huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm. TSCĐ huy động là công trình hay hạng mục công trình đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập, đã kết thúc quá trình xây dựng mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất phục vụ của các TSCĐ đã được huy động vào sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự án đầu tư. Các TSCĐ được huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là các sản phẩm cuối cùng của công cuộc đầu tư, chúng có thể được biểu hiện bằng tiền hoặc bằng hiện vật. Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật như số lượng các TSCĐ được huy động, công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ được huy động, mức tiêu dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian .. .. Công thức tính TSCĐ huy động được của một dự án đầu tư : F=IVO - C Trong đó: F: Giá trị TSCĐ được huy động IVO: Vốn đầu tư đã thực hiện của các đối tượng, hạng mục công trình đã được huy động C: Các chi phí không làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm: Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ thuật có thể đưa vào hoạt động ngay khi công trình được xây xong Chi phí quản lý công trình xây dựng, chi phí chi chuẩn bị sản xuất, chuẩn bị xây dựng. Chi phí di chuyển máy thi công, chi phí mua sắm công cụ, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn là TSCĐ. 2.3. Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt được kết quả cuối cùng trong số vốn đầu tư đã được thực hiện. Hệ số này càng lớn thì chứng tỏ dự án mang lại kết quả về giá trị TSCĐ huy động đựoc lớn, cũng đồng nghĩa với dự án là dự án mang tính vững chắc cao Hệ số huy động TSCĐ của DA = Giá tri TSCĐ đã được huy động của DA Tổng vốn đầu tư đã được thực hiện của DA 2.4 Chỉ tiêu phản ánh cường độ thực hiện đầu tư và lkq cuối cùng của đầu tư. iv = IVO /F Trong đó: - iv : Vốn đầu tư thực hiện 1 đơn vị TSCĐ huy động - IVO : Vốn đầu tư đã thực hiện - F : Giá trị TSCĐ huy động Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhưng phải luôn luôn >1 thfi mới đảm bảo cho hoạt động đầu tư ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của hoạt động đầu tư thuận lợi. 3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư. Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư dựa trên các báo cáo tài chính của công ty về tình hình hoạt động tài chính tại công ty. Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời gian của tiền bởi vì các kết quả do hoạt động đầu tư đem lại rất đa dạng và trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian. 3.1 Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần Chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận dễ ăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp . các chỉ tiêu này càng lớn càng tốt Công thức chung: W = Doanh thu thuần - Chi phí các loại Trong đó W: Lợi nhuận thuần Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế Chi phí các loại bao gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng. Chỉ tiêu này có thể tính cho một năm, tính bình quân từng năm hoặc cả đời dự án. Khi tính cho cả đời dự án thì cần chuyển giá trị các khoản thu, chi về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai. Công thức tính cho cả đời dự án ngoài cách sử dụng công thức chung trên còn có thể sử dụng công thức sau: Trong đó NPV : Giá trị hiệntai thuần của cả đời DA Bi: Lợi ích trong năm i Ci: Chi phí trong năm i r: Lãi suất chiết khấu. Lãi suát được lựa chọn căn cứ vào chi phí cơ hội của vốn, vào mức lãi suất vay bình quân khi vay ở nhiều nguồn hoặc ở nhiều thời điểm có các mức lãi suất khác nhau. 1/(1+r)i : Hệ số chiết khấ._.u, dùng để tính chuyển các khoản tiền từ giá trị mặt bằng ở năm i về giá trị mặt bằng hiện tại năm 0. Chỉ tiêu này thường được sử dụng làm cơ sở để so sánh quy mô..lợi ích giữa các dự án. Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thầu để đành giá dự án cần phải chú ý một vài điểm sau: Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ nhau trong trường hợp có nhiều dự án và có tổng vốn đầu tư bằng nhau. Song trong trường hợp các dự án có quy mô và thời gian hoạt động không bằng nhau thì chỉ tiêu này cho thấy sẽ có những nhiệc điểm của nó. Chỉ tiêu này rất nhảy cảm với lãi suất, khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh hưởng lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo. 3.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn a/ Tỷ xuất lợi nhuận doanh thu Chỉ tiêu này cho biết tỷ lệ lợi nhuận trong mỗi đồng doanh thu nhận được từ dự án. Tỷ xuất lợi nhuận doanh thu bình quân của cả đời dự án được dùng để so sánh các dự án. Trong đó Wpv : Lợi nhuận sau thuế bình quân quy về hiện tại Opv: Doanh thu thuần bình quân quy về hiện tại. Chỉ tiêu này còn có thể tính cho từng năm để so sánh các năm hoạt động của đời dự án. b, Tỷ xuất lợi nhuận vốn đầu tư Chỉ tiêu này áp dụng cho mọi dự án sản xuất kinh doanh phản ánh mức sinh lời trên một đồng vốn đầu tư của dự án và mức thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần hàng năm. Tính cho toàn bộ công cuộc đầu tư : RR = NPV/Iov Trong đó NPV: Tổng thu nhập thuần cả đời dự án quy về thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động. : Tổng lợi nhuận thuần cả đời dự án quy về thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động. SVpv: Giá trị thanh lý tính theo mặt bằng thời gian khi dự án bắt đầu hoạt động. Iv0: tổng vốn đầu tư thực hiện tính đến thời điểm các kết quả đầu tư bắt đầu phát hay tác dụng. Có thể tính chỉ tiêu này cho từng năm hoặc tính bình quân cả đời dự án. RR càng lớn càng tốt. Các hệ số này phản ánh mức độ lợi nhuận thuần thu được từ một đơn vị vốn đầu tư vì vậy nó càng lớn chứng tỏ tính hiệu quả của hoạt động đầu tư càng cao. c) số lần quay vòng của vốn lưu động. Vốn lưu động là một bộ phận của vốn đầu tư. Vốn lưu dộng quay càng nhanh càng cần cần ít vốn và tiết kiệm được nhiều vốn đầu tư và nếu các điều kiện khác không đổi thì tỷ suất sinh lời của vốn đâu tư càng ca. Chỉ tiêu này càng lớn càng chứng tỏ việc sử dụng vốn càng có hiệu quả, đồng vốn quay vòng nhanh. Tính cho một năm. L wci = Oi/Wci. Trong đó: Oi: là doanh thu thuần năm i. Wci: là vốn lao động bình quân năm i. 3.3. Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu tư. Là thời gian mà các kết quả của các quá trình đầu tư cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra. a) Thời gian thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần: Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuẫn thu được hàng năm để dủ hoàn trả số vốn đầu tư ban đầu. Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân cả đời dự án: T = Iro/Wpv Chỉ tiêu này được dùng để so sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu tư giữa các dự án và chỉ tính trong nghiên cứu khả thi. Thời hạn thu hồi vốn dầu tư theo tổng lợi nhuận thuần cộng dần: ồ Wipv đ ³ Iro Tính theo phương án trừ dần: Ivot - Wt đ Ê 0 Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên khi nào thì thu hết đủ vốn. b) Tời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần và khấu hao: Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn. Khấu hao được tính vào chi phí sản xuất, cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỷ lệ nghịch. Tính thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy được đầy đủ hơn khả năng thu hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận cao, trích khấu hao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn. Nhà đầu tư phải lựa chọn phương pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trước khi kết thúc đời kinh tế của dự án hoặc trước khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ thuật: lai vừa đạt mức giá thành sản phẩm không quá cao. Chỉ tiêu này được tính tương tự như chỉ tiêu trên, chỉ tiêu khác là ngoài lợi nhuận phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tương ứng. Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phương án đầu tư an toàn. Tương đối để tính toán, có thể că cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán được Quy mô của dự án. Nhược điểm: Không đánh giá được quy mô lợi ích mà dự án mang lại. 3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR). Là tỷ suất lợi nhuận mà nếu được sử dụng để tính chuyển các khoản thu, chi của toàn bộ cuộc đầu tư về cùng mộ mặt bằng thời gian sẽ làm cho tổng thu bằng tổng chi. Công cuộc đâuf tư được coi là hiệu quả khi IRR>/ IRRđm. IRRđm có thể là sản xuất vốn vay, có thể là tỷ suất lợi nhuận định mức do nhà nước quy định nếu vốn đầu tư do NSMN cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư vào dự án khác.. Công thức sau đây thể hiện bản chất của IRR. NPV = ồ (Bi/(1+IRR)i) - ồ Ci/(1+IRR)i =0 Hay: NPV = ồ(Bi - Ci)/(1+IRR)i = 0 Trong đó: Bi: Giá trị thu nhập năm i. Ci: Giá trị chi phí năm i. *Ưu điểm: Cho biết tại mức sản xuất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp nhận được và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đẵ hoàn vốn. (Lãi suất mà tự bản thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu tư). Không cần sử dụng hoặc xác định tỷ suất chiết khấu. Cho phép lựa chọn phương án có IRR cao nhất. *Nhược điểm: Không đánh giá được quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự án mang lại. Khi đồng tiền thay đổi nhều, NPV có thể đỏi dấu nhiều lần sẽ có nhiều giá trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bọ thích hợp để đánh giá lựa chọn dự án. Việc tính IRR chỉ thực hiện được khi có ít nhất một giá trị NPV>0. Như vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lời cho dù mức lãi suất có lớn, NPV luôn dương thì không thể tính được IRR. 3.5. Chỉ tiêu điều hoà vốn. Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó mức doanh thu vừa đủ trang trải mọi phí tổn. Phân tích điểm hoà vốn sẽ cung cấp những thông tin cần thiết về lượng sản phẩm cần tiêu thụ, doanh thu cần đạt được đủ để có thể hoàn lại được số chi phí dã bỏ ra từ đầu dự án. Phân tích điểm hoà vốn còn chỉ ra ngưỡng doanh thu không bị lỗ, để xác định quy mô đầu tư, quy mô sản xuất, nhằm đạt được những lợi nhuận mong muốn. Đẻ xác định điểm hoà vốn cần chia là: Chi phí cố định và chi phí biến đổi. Chi phí cố định(định phí): Làg chi phí không thay đổi hoặc thay đổi không đáng kể khi sản lượng thay đổi bao gồm: Khấu hao TSCĐ tiền thuế, lãi vay, chi phí quản lý. Chi phí biến đổi (biến phí): Là loại chi phí thay đổi tỷ lệ thuận với sự thay đổi của sản lượng bao gồm: Vật tư nhân công trực tiếp, lãi vay vốn lưu động.. Ta có phương trình doanh thu: Y0= x*P Phương trình chi phí: Yc = xv + f Tại điểm hoà vốn, tổng doanh thu bằng tổng chi phí Y0 = Yc , từ đó suy ra công thức tính sản lượng hoà vốn (điểm hoà vốn lý thuyết): Trong đó: x: Sản lượng hoà vốn; f: tổng định phí; v: biến phí tính cho một sản phẩm, p: giá bán một sản phẩm. Ưu điểm : Điểm hoà vốn nói nên mức sản lượng cần đạt được và tieu thụ được để không bị lỗ vốn, tại một mức giá xác định. Nhược điểm: Trong thực tế, các sản phẩm khác nhau được bán theo các giá cả khác nhau, với mức giá thì sản lượng doanh thu hoà vốn sẽ khác nhau. Từ đây việc phân tích điểm hoà vốn trở lên phức tạp. Trong quá trình phát triển và đầu tư mở rộng doanh nghiệp thì định phí và biến phí đều thay đổi theo các thơì kỳ khác nhau, khi đó điểm hoà vốn sẽ thay đổi theo và lúc này điểm hoà vốn sẽ không còn là chỉ tyêu đánh giá tối ưu nữa. 3.6. Phân tích bất định. Tuổi thọ của một dự án thường rát dài và khi dự án được soạn thảo trên cơ sở những giả định nên không thể tính được các tình huống bbất trắc có thể xảy ra thì việc phân tích bất định là cần thiết. Đó là việc giả định về một số rủi do mà dự án có thẻ sẽ gặp phải tính toán lại các chỉ tiêu chi phí.. Nếu dự án vấn có hiệu quả thì dự án là vững chắc, ngược lại thì phải có biện pháp chống rủi ro hoặc loại bỏ dự án. Phân tích độ nhạy của dự án. Do thực chất là việc xác định mối quan hệ động giữa các yếu tố, trên cơ sở đó đánh giá lại các chỉ tiêu hiệu quả NPV, IRR, T, x.. Khi các yếu tố tác động đến dự án thay đổi, chỉ tiêu nào thay đổi nhiều nhất thì so với sự thay đổi của một yếu tố nào đó thì ta nói rằng chỉ tiêu đos nhạy cảm nhất đối với yếu tố đó. Khi đó yếu tố đó cần được quản lý theo dõi chặt chẽ đẻ phòng ngừa rủi ro. Để biểu hiện rõ hơn sự phụ thuộc vào các yếu tố biến đổi người ta sử dụng hệ số nhạy cảm: IRR= IRR- IRR2i Ki *IRR Trong đó: IRR: là hệ số nhạy cảm của IRR với yếu tố thay đổi. IRR: Là hệ số hoà vốn nội bộ khi các yếu tố khác chưa thay đổi. Ki: Là % thay đỏi của yếu tố i. IRR : Cho biết khi yếu tố i thay đổi 1% thì IRR thay đổi bao nhiêu %. Đối với các chỉ tiêu tài chính khác khi phân tích độ nhạy cũng cũng có thể tính hệ số nhạy cảm theo theo cách tương tự như trên. 4. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. Người ta sử dụng các chr tiêu sau để phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu tư. 4.1. Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng(giá trị gia tăng ). Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án sinh ra và giá trị gia tăng gián tiếp là những giá trị gia tăng thu được từ các dự án trên đời. Thông thường rất khó tiính toán định hướng được các giá trị gia tăng gián tiếp. Giá trị gia tăng trực tiếp có thể được tính toán theo như sau: GTGTTT = Lãi ròng + Lương + Thuế + Các khoản nợ - Trợ giá, bù giá 4.2 Việc làm và thu nhập của người lao động Số lao động có việc làm: bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và số lao động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có việc làm gián tiếp cũng rất khó khăn. Thu nhập của người lao động: là tổng số lượng mà toàn bộ số lao động có việc làm từ dự án nhận được cùng các khoản trợ cấp khác. 4.3. Mức đóng góp vào ngân sách Nhà nước Các khoản đóng góp cho ngân sách Nhà nước của một dự án bao gồm: thuế, tiền thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ công cộng. Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho NSNN của một đồng vốn đầu tư: m = (M/Ivo)x100% Trong đó: m: Mức đóng góp cho ngân sách của một đồng vốn đầu tư M: Tổng mức đóng góp cho ngân sách IVo: Tổng vốn đầu tư 4.4. Một số lợi ích đầu tư xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án. Việc thực hiện dự án đầu tư có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ quản hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân, góp phần phát triển địa phương tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều chỉnh cơ cấu kinh tế, góp phần thực hiện chủ trương phát triển của Nhà nước... chỉ các chỉ tiêu này không thể định lượng được nhưng không thể không tính tới chúng. Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả, hiệu quả hoạt động đầu tư là quan trọng và rất cần thiết với mọi công cuộc đầu tư. III. Sự cần thiết phải phát triển nhà ở đô thị: 1 Khái niệm về nhà ở đô thị: Ăn, ở, mặc, đi lại, chữa bệnh, học hành, giải trí .. . đều là những nhu cầu cơ bản, không thể thiếu được của con người.Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2000 và từ năm 2010 và đến 2020 của nước ta đề ra mục tiêu "Cải thiện đời sống của nhân dân và cải thiện chỗ ở". Chỗ ở có nghĩa rộng hơn nhà ở, nó bao gồm cả các tiện nghi trong nhà, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường sống của khu vực dân cư. Chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người, là nguyện vọng chính đáng của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn lực con người. Đó là sự biểu hiện cụ thể của những thành tựu đạt được trong quá trình phát triển kinh tế -xã hội nhằm mục tiêu "Dân giầu, nước mạnh, xã hội công bằng, văn minh ". Nhà ở đô thị là một loại hàng tiêu dùng sinh hoạt cơ bản nhưng có những đặc điểm khác với loại hàng tiêu dùng sinh hoạt khác là: Lượng đầu tư một lần lớn, giá cả (tiền thuế, giá bán) tương đối cao, người cung ứng nhà ở đô thị cần chuẩn bị một khoản tiền lớn, suy xét cẩn thận, hiệu quả đầu tư và rủi ro có thể phải gánh chịu; người tiêu dùng nhà ở dân cư nói chung, để có được quyền sở hữu, hoặc quyền sử dụng nhà ở đô thị cần phải chi ra một số tiền rất lớn để mua so với các loại hàng tiêu dùng khác. Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài. Nhà ở đô thị không thể di động và được sử dụng trong một thời gian dài, nó không giống hàng hoá nói chung có thể đưa đến bán khắp mọi nơi, cũng không thể tuỳ tiện thay đổi cũ mới như các loại hàng tiêu dùng khác. Vì vậy làm cho người sản xuất kinh doanh và người tiêu dùng phải suy nghĩ chu đáo. Đặt trên mặt đất cùng với đất cấu thành một chỉnh thể. Công đoạn kiến trúc, số tầng và kiến trúc tiêu chuẩn chất lượng kiến trúc cần phải tuân theo các quy định bố trí quy hoạch đô thị, giá thành, giá các lợi nhuận và tiền thuế chịu ảnh hưởng của quỹ đất và điều kiện địa lý. Vừa là tài sản của sở hữu cá nhân, vừa là một hộ trong khu nhà ở đô thị có tính xã hội tương đối lớn. Đặc biệt: Là thiết bị phục vụ công cộng trong đô thị ngày càng nhiều, để duy trì sự sống hoà thuận láng giềng, mặc dù nhà ở là tài sản sở hữu cá nhân cũng không thể tuỳ tiện làm theo mong muốn riêng của từng người. Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai. Trường hợp nhà ở đô thị còn chưa được pháp luật thừa nhận, vừa lưu thông của nó chỉ diễn ra trên thị trường ngầm, nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Nhà nước. 2. Vai trò của nhà ở đô thị. Nhà ở đô thị là kiến trúc cư trú mà con người dùng để ở trong một thời gian dài theo đơn vị sinh hoạt gia đình trong đô thị. Đó là một trong những điều kiện vật chất rất cơ bản của sự sinh tồn của dân cư đô thị, đồng thời cũng là điều kiện vật chất quan trọng để tiến hành các hoạt động kinh tế - xã hội trong đô thị. Nhà ở đô thị là chủ thể của kiến trúc đô thị, xây dựng nhà ở đô thị là bộ phận cấu thành quan trọng của xây dựng cơ bản đô thị. Vấn đề nhà ở đô thị là một vấn đề quan trọng của đô thị. Vai trò của nhà ở đô thị trong sự phát triển kinh tế xã hội đô thị chủ yếu được biểu hiện ở các mặt như: Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị. Trong bất kỳ xã hội nào, sự kết hợp giữa sức lao động và tư liệu sản xuất cũng là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất. Sản xuất xã hội của đô thị muốn tiến hành liên tục không ngừng, ngoài một tiền đề cơ bản là tái sản xuất tư liệu sản xuất, còn một tiền đề cơ bản khác là tái sản xuất sức lao động. Tái sản xuất sức lao động đô thị bao gồm tái sản xuất bản thân người lao động của sự sinh tồn, phát triển của người lao động thế hệ sau. Vì vậy phải duy trì sinh mệnh và sự phát triển thể lực, trí lực của người lao động và thế hệ sau, phải đảm bảo các tư liệu sinh hoạt thiết yếu về ăn, mặc, ở .. . Nhà ở đô thị với tính cách là hàng tiêu dùng cá nhân là tư liệu sinh hoạt cơ bản tối cần thiết cho sự sinh tồn của những con người trong đô thị. Toàn bộ sản xuất xã hội và toàn bộ người lao động đô thị đều cần phải có nhà ở. Nhà ở đô thị không chỉ là tư liệu sinh tồn, mà còn là tư liệu hưởng thụ và tư liệu phát triển, nó cần được không ngừng tăng lên, nâng cao về số lượng và chất lượng, làm cho người lao động và thế hệ sau sống yên vui và phát triển thể lực, trí lực. Trong tình hình đó, nhà ở đô thị không chỉ đảm bảo cho sự sinh tồn của người lao động và sự kéo dài của thế hệ sau, mà còn có ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao chất lượng sức lao động. Nhà ở đô thị không chỉ là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư đô thị, mà cũng là điều kiện vật chất để kinh tế đô thị cá thể có thể tiến hành bình thường và phát triển có hiệu quả. Xét từ góc độ vi mô nhà ở của công nhân viên chức doanh nghiệp gần hay xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường đến nơi làm việc và mức hao phí thể lực của họ, do đó mà ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp. Điều kiện cư trú dan cư tốt hay sấu, không chỉ liên quan đến tái sản suất sức lao động mà còn tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất của người lao động. Xét từ góc độ vi mô, nhà ở đô thị có vai trò khác quan trọng trng quá trình tái sản xuất của đô thị. Sự sản xuất nhà ở đô thị trực tiếp chế ước sự phát triển của ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng. Thông thường trong giá thành sản phẩm xây dựng , 70% là giá trị chuyển diện của vật liệu, thiét bị máy móc xây dựng có quan hệ với sản phẩm của hơn 50 ngành công nghiệp và vật liệu xây dựng, cơ khí, luyện kim, hoá chất. Hàng hoá nhà ở đô thị và mở rộng nhà ở đô thị, sẽ làm cho tổng sản phẩm xã hội của đô thị tăng lên nhanh chóng, đẫn đến làm thay đổi kết cấu lưu thông hàng đô thị, giảm bớt áp lực của thị trường đối với các loại hàng hoá không thuộc về nhà ở. Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội đô thị. Vai trò của nhà ở đô thị được thể hiện thông qua số lượng, kết cấu hình thức và bố cục của nhà ở đô thị, số lượng nhà ở đô thị không chỉ ảnh hưởng đến sự biến đổi kết cấu gia đình dân đô thị, kéo dài hoặc tăng nhanh quá trình phân ly của gia đình mới , mà còn ảnh hưởng đến thời kỳ kết hôn của thành viên trong độ tuổi thích hợp, nõ trở thành một vấn đề xã hội to lớn. Mức độ hợp lý của số lượng và kết cấu nhà ở đô thị ảnh hưởng đến nguyên tắc luân lý và trạng thái tâm lý của thành viên. Hình thức xây dựng của nhà ở đô thị còn quy định hình thức cư trú của dân cư, ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm giữa những con người. Bố cục nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt đô thị, giao thông đô thị và tình hình sử dụng đất đô thị. Nói chung là nhà ở đô thị với tư cách là một loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinh hoạt của con người vừa có tác dụng đối với sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng đối với sản phẩm tinh thần. Điều đó quyết định sự phát triển của nhà ở đô thị càn phải phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, chỉ có như vậy mới có thể thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng bền vững của kinh tế xã hội đô thị. Qua đó, cho thấy nhà ở tại các đô thị có tầm quan trọng như thế nào đối với mỗi người dân ở các đô thị mà còn thể hiện cả tầm quan trọng trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội. Nhà ở thể hiện là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển ở các đô thị và ở mỗi quốc gia. 3. Sự cần thiết phải phát triển nhà ở đô thị: Từ xa xưa con người đã lấy hang động làm nơi cư trú để tránh thời tiết thiên nhên khắc nghiệt như mưa nắng, giông,bão …và tự bảo vệ mình chống lạI các loàI thú dữ . Xã hội loàI người đã trải qua các thời kỳ nô lệ, phong kiến, lối sống từ du mục sang định canh định cư…cho đến nay nhà ở luôn gắn bó với con người qua các thời đại. Dân tộc Việt Nam đã trảI qua hàng ngàn năm sống dưới những máI nhà tranh mộc mạc, song ở đó đã kết tinh bao kinh nghiệm quý báu trong cuộc sống đấu tranh để sinh tồn và phát triển. Dưới mỗi máI nhà tranh truyền thống ấy có biết bao nhiêu di tích lịch sử có thể kể lạI cho chúng ta những chặng đường cha ông đã đI qua với những kho tàng suy tư và lao động rất phong phú. Nhà ở là nơI cư trú, nơI sinh ra và lớn lên của lớp người này kế tiếp lớp người khác. Từ ngôI nhà ấy , con người gắn liền với quê hương , làng xóm, đỡ đần nhau khi ốm đau , hoạn nạn, khi tối lửa tắt đèn. Cũng từ tình cảm gia đình , tình yêu quê hương đất nước mà sản sinh ra lòng yêu nước. Từ bao đời ông cha ta đứng dậy chống xâm lăng cho đến thế hệ chống Pháp, chống Mỹ và các thế lực xâm lược khác cũng chỉ để giữ yên làng xóm quê hương , giữ yên cho đất nước một cuộc sống thanh bình. Vấn đề nhà ở cho đến ngày nay không chỉ còn trong kháI niệm không gian cư trú đơn thuần . Mà nhà ở là môI trường sống, môI trường lao động và sản xuất, môI trường văn hoá giáo dục… Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội… Do tính chất quan trọng của nhà ở nên hầu hết các nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng rất quan tâm và có kế hoạch giảI quyết nhà ở cho nhân dân. Sau ngày giảI phóng miền Nam, thống nhất đất nước, ĐạI hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ tư năm 1976 đã vạch rõ: "Nhà ở là vấn đề lớn nhất trong đời sống công nhân, nhan dân thành thị và các khu vực có chiến tranh tàn phá. Xây dựng nhà ở là thực hiện một mục tiêu quan trọng để cảI thiện đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, là nhiệm vụ hàng đầu của đảng và nhà nước, là mục tiêu cao nhất của kế hoạch phát triển kinh tế. Trên những quan đIểm của đảng và nhà nước từ năm 1960 đến nay ngân sách luôn dành một phần vốn đầu tư để xây dựng nhà ở. Chúng ta đều biết cách mạng xã hội chủ nghĩa ở nước ta đang làm biến đổi căn bản trên mọi lĩnh vực. Trong sự biến đổi đó, bao gồm có con người mới xã hội chủ nghĩa . Có được con người mới xã hội nghĩa trước hết cần có sự biến đổi trong từng gia đình và đI đến toàn xã hội. Thật vậy, gia đình là tế bào của xã hội, trong đó gia đình có liên quan chặt chẽ đến nhà ở. Song có lẽ vấn đề có ảnh hưởng lớn đến nhiều mặt nhà ở đô thị đó là vấn đề dân số. Dân số tăng kéo theo vấn đề thiếu diện tích ở, chất lượng nhà ở ngày càng thấp, kiến trúc nhà ở đô thị trước đây dành cho một hộ ở, nay tăng thêm nhiều hộ ở, thiếu bếp, thiếu khu vệ sinh, kho chứa đồ... lấn chiếm cả ban công, lối đi hành lang,...để tăng thêm diện tích sử dụng. Điển hình là ở một số thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh. Dân số đô thị tăng kéo theo việc mở rộng đất đai xây dựng thành phố , xây dựng nhà ở khu đô thị mới trường học, bệnh viện... Đô thị hoá dân số đô thị ngày càng tăng là xu hướng chung của thế giới ngày nay, nhưng nếu thiếu quy hoạch thống nhất toàn vùng lãnh thổ đi đôi với việc phân bố , điều hoà một cách thường xuyễn và lao động, sẽ dẫn đến tình trạng thị phát, tập trung dân cư vào các thành phố lớn, quá sức chịu đựng của thành phố về các mặt (sự quá tải). Do đó sẽ dẫn đến những ảnh hưởng xấu cho người dân đô thị. Quỹ nhà ở đô thị hiện nay chưa đủ đáp ứng nhu cầu của nhân dân. Nó mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ trong nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị đa số là những người có mức thu nhập trung bình trở lên, còn lại quỹ nhà ở cho những người có thu nhập thấp, những người tàn tật và những đối tượng chính sách chiếm một phần rất nhỏ bé trong quỹ nhà ở đô thị hiện nay. Đứng trước thực trạng nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường có sự quản lý dự án của Nhà nước, đất nước đang ngày một thay đổi, kéo theo nhu cầu của nhân dân ngày càng cao. Nhu cầu về nhà ở cho nhân dân ngày càng cấp thiết hơn bao giờ hết. Nhưng để làm sao phát triển nhà ở cho hợp lý tạo ra không gian đô thị thoáng mát và thẩm mỹ cần phải có các ngành chức năng và nhân dân tham gia và phát triển tạo động lực thúc đẩy toàn diện về mọi mặt kinh tế và xã hội tạo nên một bộ mặt tổng thể kiến trúc khang trang. Phải có những quy hoạch tổng thể, phải có những dự án và hướng phát triển sát với tình hình thực tế đặt ra. IV. Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà ở đô thị: Nhà ở là nhu cầu bức thiết trong đời sống xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở chính là hướng tới mục tiêu vì con người, vì sự tiến bộ và phát triển của xã hội. Vì vậy, việc phát triển nhà ở đang được Đảng và Nhà nước quan tâm sâu sắc, thể hiện qua các chính sách về nhà ở. Ngày nay, việc đáp ứng nhu cầu nhà ở được thực hiện theo cơ chế thị trường và sản phẩm nhà ở đã trở thành một loại hàng hoá trong nền kinh tế thị trường, tuân theo quan hệ cung cầu. Những năm đầu của công việc đổi mới, do chính sách quản lý dự án chưa chặt chẽ, việc cấp đất xây dựng không có kế hoạch, không tập trung nên đã hình thành thị trường phi chính thức về nhà ở và đất đai, xây dựng bừa bãi , phá vỡ quy hoạch, ngân sách Nhà nước thất thu đối với các khoản thu về đất và nhà ở. Mặt khác, việc cấp đất riêng lẻ gây khó khăn cho việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, dẫn đến việc hình thành các khu dân cư khập khiễng, nhà cửa to đẹp mà hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật yếu kém, không đảm bảo chức năng phục vụ, nhiều nơi thậm chí không có hệ thống giao thông và cấp thoát nước. Bên cạnh đó, hiện nay các đô thị trong cả nước có khoảng hơn 90 triệu m2 nhà ở. Trong đó, Hà Nội: 10 triệu m2, thành phố Hồ Chí Minh: 26 triệu m2, còn lại là của các đô thị khác trong toàn quốc, diện tích bình quân theo đầu người đạt 6,0 m2. Hà Nội bình quân 5,0 m2/người; Thành phố Hồ Chí Minh : 6,5 m2/người nhưng nhìn chung đa số là nhà tạm bợ và nhà ở đô thị được xây dựng trong nhiều thời kỳ nay đã xuôngs cấp nghiêm trọng. Đứng trước thực trạng đó một vấn đề đặt ra là phải có những chính sách hợp lý và cần sự đồng tâm hiệp lực của Nhà nước và mọi người dân cùng góp sức vào chiến lược đầu tư phát triển nhà ở đô thị để làm sao người dân có nhà ở khang trang, sạch đẹp, Nhà nước và xã hội có bộ mặt đô thị mới xanh, sạch, đẹp tạo nên một nền tảng vững chắc cho quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Cho nên để tạo nên một nền tảng của sự phát triển bền vững cũng như tạo nên một bộ mặt mới cho đô thị thì việc đầu tư phát triển nhà ở đô thị là sự cần thiết, cần thiết và bức xúc để tạo chỗ ở cho người dân đô thị và cần thiết để tạo một nền tảng vững chăcs vì nó tạo nên một bộ mặt đô thị mới và nó đánh giá sự phát triển kinh tế của một quốc gia. đầu tư phát triển nhà ở đô thị để nhămg xây dựng hoàn chỉnh một đô thị khang trang, có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, đáp ứng về chỗ ở cho nhân dân sống ở đô thị, giải quyết những nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị. Khai thác quỹ đất sử dụng vào mục đích phát triển đô thị tránh tình trạng gây ô nhiễm môi trường cho đô thị và làm tăng ngân sách Nhà nước . đảm bảo phát triển đúng quy hoạch không phát triển tự phát, phát triển đồng bộ theo kiến trúc quy hoạch, tạo ra một kiến trúc hài hoà, phù hợp, góp phần nâng cao mức sông của dân cư và bộ mặt đô thị. V. Các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình đầu tư phát triển nhà ở đô thị: Tuy chính phủ đã có một số chính sách nhằm thúc đẩy quá trình đầu tư và phát triển nhà ở đô thị đã đem lại những hiệu quả rất lớn nhưng kết quả của những chính sách này vẫn còn những hạn chế vì còn nhiều lý do chủ quan và khách quan, ví dụ như một số thành phố lớn nước ta đang phải đối mặt với sức ép gia tăng dân số . Sự di dân dcơ học từ các vùng lân cận vào để kiếm việc làm cũng như mức tăng dân số tự nhiên làm nhu cầu nhà ở tăng cao. Trong khi đó, giá nhà còn quá cao so với mức thu nhập của người dân. Ngoại trừ một số người có khả năng, đa số những người có thu nhập vừa và thấp không thể sở hữu được một căn nhà cho mình. Các chính sách về nhà đất của chính phủ đưa ra còn chưa phù hợp với thực tế và chưa tạo ra được những yếu tố kích thích phát triển trong lĩnh vực này. Bên cạnh đó chính phủ cũng đã có một số chính sách nhằm giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho ngưòi dân nhưng lại bộc lộ nhiều hạn chế như việc xây dựng tự phát gây ra sự lộn xộn cho bộ mặt đô thị, xây dựng không theo quy hoạch , lấn chiếm đất công... Để giải quyết các tình trạng đó, hiệnnay chính phủ đã chỉ đạo chủ trương phát triển nhà ở theo các dự án và khuyến khích mọi thành phần kinh tế cùng tham gia. Chính phủ cũng đã có một số chính sách hỗ trợ đầu tư cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực phát triển nhà ở. 2. Các chính sách về đền bù giải phóng mặt bằng còn nhiều bất hợp lý gây khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng. Thực tế công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thường là vấn đề khó khăn , phức tạp nhất trong các dự án đầu tư xây dựng, trong đó có các dự án phát triển nhà ở đô thị. Sự chậm trễ, bế tắc trong khâu này làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện, hiệu quả kinh tế của dự án, đồng thời gây ra những căng thẳng trong xã hội. + Mức giá quy định đối với công tác giải phóng mặt bằng hiện nay còn thấp khi áp dụng vào thực tế. + Đối với đất nông nghiệp, mức giá cao nhất là 19. 300 đ/m2, quá thấp so với đất ở, nhất là những khu dân cư ven dô thị, khu phát triển đô thị...Giá đất ở các khu nông thôn cũng thấp (20.000 - 38.000 đ/m2). Khi bị thu hồi và nhận đền bù, người nông dân không tái tạo được chỗ ở mới nếu di dời hoặc không mua được đất xây nhà. - Việc thực hiện các dự án phát triển nhà ở phải trải qua rất nhiều khâu, từ thoả thuận địa điểm, duyệt quy hoạch đến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà... và lệ thuộc rất nghiều vào các cấp quản lý, gây mất nhiều thời gian và chi phí cho chủ đầu tư. - Đối với dự án đầu tư phát triển nhà ở, yếu tố vốn là yếu tố hết sức quan trọng, đặc biệt là khâu tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng và triển khai mặt bằng xây dựng khi chủ đầu tư chưa huy động được vốn từ các nguồn khác. Thời gian thực hiện dự án thường kéo dài do đó nếu vay tín dụng thương mại, tiền lãi chủ đầu tư sẽ phải trả là rất lớn. Trong khi đó, vốn ngan sách hoặc các khoản vay ưu đãi lãi suất thấp lại rất hạn chế. Các ưu đãi khác từ phía Nhà nước về vốn, cơ sở hạ tầng ngoài hàng rào quỹ đất... cũng chưa được quan tâm đúng mức. Chương II: Chương II: Thực trạng đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị I. Một số đặc điểm cơ bản của Tổng công ty: 1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của công ty. Tiền thân là Ban quản lý dự án các công trình nhà ở đường 1A (thành lập năm 1983) trực thuộc Bộ xây dựng với chức năng chính là quản lý dự án nguồn vốn phát triển nhà. Nhu cầu về các khu đô thị với hệ thống hạ tầng đầy đủ và nhu cầu về nhà ở của thành phố ngày càng tăng ddòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách đầy đủ năng lực cũng như thẩm quyền để đáp ứng. Tháng 10 năm 1989 Bộ xây dựng quyết định thành lập công ty với tên gọi là Công ty Phát triển nhà và đô thị. Ngày 02/06/2000 được sự đồng ý của thủ tướng Chính phủ, Bộ xây dựng ra quyết định số 08/2000/QĐ - BXD thành lập Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (Housing and urban development Corporation - HUD) trên cơ sở sắp xếp lại công ty phát triển nhà và đô thị thuộc Bộ xây dựng và một số doanh nghiệp Nhà nước thuộc UBND các địa phương theo mô hình Tổng công ty Nhà nước (tại quyết định số 90/TTg ngày 07/03/1994 của Thủ tướng chính phủ). Tại thời điểm thành lập có 6 doanh nghiệp thành viên hạch toán độc lập. Trong đó có 4 doanh nghiệp do Bộ trưởng Bọ xây dựng quyết định thành lập mới ( từ các đơn vị trục thuộc công ty phát triển nhà và đô thị ), 2 doanh nghiệp do UBND tỉnh Hà Tây và Thanh Hoá chuyển sang (Công ty xây dựng - kinh doanh nhà Hà Đông và Công ty vật tư thiết bị - vật liệu xây dựng Thanh Hoá). Với tổng số vốn kinh ._.ển khai các dự án quy mô lớn, ngay từ khi nhận bàn giao đất, Tổng công ty khẩn trương tổ chức thi công xây dựng toàn bộ mạng giao thông trong khu vực để tạo thành từng ô đất theo quy hoạch đồng thời triẻn khai công tác tiếp thi và thu hút vốn đầu tư. Bởi vậy khi các tuyến đường đã hình thành khách hàng muốn đầu tư xây dựng nhà ở trong khu vựcc dự án không những chỉ được xem từng ô đất trên bản vẽ quy hoạch mà còn có thể đến tận nơi để khảo sát tìm hiểu v à lựa chọn vị trí đất phù hợp với nguyện vọng. Vì thế mặc dù mới được khởi công vào cuối tháng 9 năm 1999. Tổng công ty bắt đầu kinh doanh, huy động vốn từ tháng 11 năm 1999 nhưng đến nay khu đô thị mới Định Công khoảng 80% mặt bằng hạ tầng đã có khách đến ký hợp đồng và góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở. Do việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố nguồn vốn, mặt bằng, hạ tầng ngoài hàng rào hoặc mức độ khai thác dự án. Nguồn vốn đầu tư đa dạng, không tập trung, mặt bằng xây dựng có nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai, tài sản và mồ mả của nhân dân địa phương ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình các hạng mục công trình được xây dựng dan xen với các chuyên ngành khác nhau. Nghiên cứu kỹ đặc điểm này và căn cứ vào năng lực của mình, Tổng công ty đã chủ động đề xuất với Bộ xây dựng, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm việc tự thi công các công trình hạ tầng và nhà ở trong các khu đất đô thị mới do Tổng công ty làm chr đầu tư. Đây là một đề xuất rất quan trọng đến nay đã khẳng định được tính đúng đắn của mình. Cơ chế tự thi công xây dựng trong khu đô thị mới giúp cho việc điều chỉnh tiến độ thi công xây dựng từng công trình hoặc từng hạng mục công trình phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện cho Tổng công ty chủ động cân đối nguồn vốn để đầu tư có trọng điểm tránh bị chồng chéo tràn lan hoặc làm giảm hiệu quả đầu tư đảm bảo cho việc đầu tư được thực hiện theo một quá trình khép kín với sự quản lý thống nhất và đảm bảo tiến độ chung của dự án. Một trong những yếu tố quan trọng đem lại kết quả cho việc thực hiện thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới là công tác quản lý và dịch vụ đô thị. Công tác quản lý trong một khu đô thị mới rất đa dạng, bao gồm quản lý sử dụng đất đai, quản lý kỹ thuật xây dựng và chất lượng công trình quản lý vận hành các công trình hạ tầng, quản lý việc thi công xây dựng của khách hàng về mạt kiến trúc quy hoạch. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện xây dựng khu đô thị mới theo đúng nội dung của dự án được duyệt cần phải kết hợp công tác quản lý với việc tạo ra và cung cấp các loại dịch vụ đô thị để hình thành các khu dân cư mới. Để thực hiênh mục tiêu này Tổng công ty đã thành lập xí nghiệp dịch vụ tổng hợp và vui chơi giải trí với chức năng chính là tổ chức v à cung cấp các loại hình dịch vụ như trồng cây bóng mát, cây cảnh phục vụ nhu cầu vui chơi, thể thao (dịch vụ câu cá, bóng bàn, tennis, bể bơi, thể dục thể hình...), câu lạc bộ phục vụ ăn uống giải khát.Với các hoạt động của mình theo định hướng coi trọng công tác phục vụ, xí nghiệp đã góp phần làm cho khu vực hồ Linh Đàm, xanh, sạch, đẹp bước đầu đã hình thành một điểm dân cư hấp dẫn tại khu vực dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Hiện nay xí nghiệp đang triển khai các hoạt động của mình tại khu đô thị mới Định Công và mở rộng các dự án khác của Tổng công ty. Bài học thứ ba là cần phải quan tâm một cách đúng mức đến các công trình hạ tầng ngoài hàng rào có liên quan đến khu vực dự án. Ngay trước khi nhận bàn giao đất từ nhân dân và địa phương Tổng công ty đã chủ động tìm hiểu những khó khăn liên quan đến mạng lưới giao thông dẫn vào khu vực dự án, hệ thống cấp điện và cấp nước sinh hoạt để giải quyết kịp thời, khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công đều nằm trong những vị trí không thuận lợi về giao thông, điều kiện kỹ thuật ngoài hàng rào rất nghèo nàn. Khi tổ chức khời công khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Tổng công ty đã xúc tiến lập dự án và thảo thuận đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện giai đoạn một của tuyến đường bao quanh hồ Linh Đàm rộng 30m để nối thông từ quốc lộ 1A vào khu vực dự án với chiều dài gần 1km. Khu đô thị mới Định Công nằm gọn trong khu ruộng nông nghiệp canh tác của thôn Hạ (xã Định Công), giao thông ra vào rất khó khăn, nguồn nước của thành phố không đáp ứng được việc cấp nước sinh hoạt cho dự án . Cuối năm 1996 khi việc đền bù giải phóng mặt bằng còn đang khó khăn bế tắc, Tổng công ty vẫn quyết định đầu tư cải tạo mở rộng tuyến đường hiện có từ quốc lộ 1A và xây dựng tuyến đường Hải Âu dẫn từ đường Trường Chinh vào khu vực dự án. Vì vậy, khi toàn bộ mặt bằng dự án đã được giải phóng các tuyến đường trên không những để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi công san nền mà còn trở thành những tuyến giao thông quan trọng làm cho khu vực dự án trở nên hấp dẫn, góp phần đẩy nhanh việc tiêu thụ mặt bằng hạ tầng. Và khi đối mặt với khó khăn về việc cấp nước, Tổng công ty chủ động đề xuất với Bộ xây dựng và các cơ quan quản lý chuyên ngành để đầu ta xây dựng một trạm quản lý nước sạch đủ cung cấp nước cho toàn bộ khu vực trong giai đoạn nguồn nước của thành phố còn chưa đáp ứng được. Như vậy có thể nói để thực hiện tốt các dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị mới cần pahỉ có một định hướng về các giải pháp cho tất cả các giai đoạn từ lập đồ án quy hoạch chi tiết, công tác tổ chức điều hành, công tác đèn bù giải phóng mặt bằng đến việc triển khai xây dựng và quản lý quá trình thực hiện dự án. Các giải pháp này liên kết phối hợp chặt chẽ với nhau để phục vụ cho một kết quả cuối cùng là hình thành và phát triển các khu dân cư đô thị mới theo quy hoạch tổng thể đã được phên duyệt. II.Định hướng chung của Tổng công ty trong thời gian tới. Thực hiện chỉ đạo của Bộ xây dựng về việc đẩy mạnh công tác phát triển nhà và đô thị, và xây dựng một tổ chức kinh doanh mạnh trong lĩnh vực này trong nữhng năm từ 2001 - 2010, Tổng công ty xác định tiếp tục hoạt động theo định hướng đã được Tổng công ty thực hiện có hiệu quả trong thời gian qua là đầu tư phát triển kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở theo mô hình các dự án đầu tư, tăng cường quy mô tổ chức của Tổng công ty kể cả về bộ máy tổ chức, con người, vốn đầu tư và cung cách quản lý, tiếp tục mở rộng kinh doanh theo chiều sâu tại Thủ đô Hà Nội, theo chiều rộng tại các tỉnh phía bắc. Tiếp tục thực hiện tốt các dự án được giao như dự án khu dịch vụ tổng hợp và n hà ở hồ Linh Đàm. Dự án khu đô thị mới Định Công khu công nghiệp ở cách khu đô thị mới Mỹ Đình - Hà Tây, xin thêm các dự án phát triển đô thị mới khu vực phía tây, Tây bắc thành phố Hà Nội, chuẩn bị điều kiện để tham gia thực hiện các dự án lớn hơn trong các khu đô thị mới Bắc sông Hồng - Hà Nội. Hướng hoạt động của mình ra các tỉnh phía bắc như chuỗi đô thị ********-Hoà Lạc - Sơn Tây, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Quảng Ninh, Ninh Bình, Thanh Hoá. Phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng thời kỳ 2001 - 2005 bình quân khoảng 15%/năm. Các biện pháp thực hiện để có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ kế hoạch sản xuất kinh doanh đến năm 2005 cần phải làm tốt các yêu cầu. Kiện toàn sắp xếp lại bộ máy quản lý, hoàn thiện quá trình của các phòng chuyên môn, nghiệp vụ, ccác ban quản lý dự án, các đơn vị thành viên trực thuộc. Tăng cường công tác đào tạo bồi thường nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho các Cán bộ, Công nhân viên nhất là đội ngũ Cán bộ trực tiếp thực hiện dự án nâng cao trình độ quản lý các dự án về chất lượng tiến độ thực hiện dự án và an toàn thi công xây lắp. Đề cao tinh thần trách nhiệm, chủ động sáng tạo của các ban quản lý dự án. Bám sát những mục tiêu trọng điểm đủ xác định nâng cao hiệu lực điều hành từ Tổng công ty đến ccs ban quản lý bằng các chế độ như lập kế hoạch, điều hành thông tin báo cáo kiểm tra. Tăng cường mở rộng và đổi mới khâu tiếp thị tiêu thụ sản phẩm của các dự án đang thực hiện xác định nguồn thu này là nguồn vốn chính để quay vòng đầu tư, đa dạng hoá phương thức bán nhà hạ tầng trả chậm, trả góp, trả bằng sản phẩm. Coi trọng công tác quản lý quy hoạch trong các dự án nhất là các công trình di dân tự động, kiên quyết xử lý các trường hợp xây dựng sai quy hoạch, xây dựng quy trình quản lý quy hoạch gắn trách nhiệm cá nhân các Cán bộ theo dõi để dự án xây dựng đúng quy hoạch được duyệt, đảm bảo thẩm mỹ đô thị trong các dự án. Khai thác sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển các dự án phục vụ nhu cầu ngày càng tăng của nhân dân tại các đô thị, áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật để hậ giá thành sản phẩm đa dạng hoá các hình thức huy động vốn phát huy nội lực bằng cách huy động các nguồn vốn trong nước, trong dân là chủ yếu. Mở rộng mô hình quản lý khu nhà ở và dịch vụ đô thị. Quan tâm giải quyết đời sống của người lao động tạo đủ việc làm, tạo điều kiện để đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ cho đội ngũ Cán bộ hiện có đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quan tâm thích đáng đến điều kiện lao động của Cán bộ công nhân viên. Thực hiện quy chế dân chủ công khai trong doanh nghiệp Nhà nước, đặc biệt trên một số mặt chủ yếu như tuyể dụng đào tạo, bồi dưỡng Cán bộ, vấn đề an toàn vệ sinh lao động, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế , vấn đề tiền lương, tiền thưởng. Ngoài ra do tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng trong những năm tới, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị sẽ rất lớn, cho nên Tổng công ty sẽ chú trọng tập trung thực hiện một số dự án trong năm 2001 như sau: +Xây dựng xong khu nhà ở số 2 Giảng Võ đã được giao đất. +Tiếp tục mô hình phát triển nhà ở cao tầng bằng việc triển khai xây dựng CT2 tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm và 4 khối cao tầng tại khu bán đảo hồ Linh Đàm khoảng 500 căn hộ. +Hoàn thành và bàn giao nhà CT5, CT6 Định Công (272 căn hộ , tương đương 27.148m2 sàn) trong năm 2001. +Khởi công nhà CT2, CT16 Định Công (350 căn hộ tương đương 36.176 m2 sàn ) và hoàn thành vào cuối năm 2002 để phục vụ các đối tượng có thu nhâph trung bình, thu nhập thấp và các đối tượng di dân, giải phóng mặt bằng của Thành phố Hà Nội. III. Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả đầu t phát triển nhà ở đô thị tại Tổng công ty đầu t phát triển nahà và đô thị - Bộ xây dựng Những kết quả hạot động đầu t tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị đã đạt đợc trong thời gian qua đã khẳng định đợc mục tiêu chiến lợc của Tổng công ty đã và đang thực hiện. Trong những năm tiếp theo nhu cầu phát triển nhà ở và đô thị rất lớn nhièu dự án có quy mô lớn đợc triển khai. Từ trớc tới nay, cơ chế đầu tư các dự án phát triển nhà và đô thị thực tế là cơ chế "xin - cho". Theo xu hớng phát triển của nền kinh tế thị trờng thì cơ chế "xin - cho" sẽ không thể còn tồn tại, việc tham gia chủ đầu t xây dựng các dự án sẽ thông qua đấu thầu. Để đảm bảo thắng lợi liên tục có dự án thực hiện đồng thời thực hiện tốt phơng châm nhanh chóng kết thúc có hiệu quả các dự án đang triển khai, nhanh chóng kết thúc có hiệu quả các dự án đang triển khai , nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án đã đợc duyệt, tích cực tìm kiếm các dự án mới thì yêu cầu đặt ra đối với từng Công ty là phải có những giải pháp đúng đắn nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả côngtác đầu tư thực hiện dự án. Đó cũng chính là một trong các điều kiện để thực hiện thắng lợi nhiệm vụ sản xuất kinh doanh nam 2001 và mục tiêu chiến lợc đến năm 2010 của tổng công ty. Sau đâu là một số giải pháp của Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu từ phát triển đô thị mới trong thời gian tới . Phát hiện các nhà ở thông qua phát triển những đô thị mới phải đợc thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Thực tế đã cho thấy hiện nay, điều kiện hạ tầng kỹ thuật ở Hà Nội đã trở nên quá tải, không đáp ứng đợc với yêu cầu phát triển đô thị. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại nh giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nớc ma và nớc bẩn tách riêng, mà còn các công trình hạ tầng khác nh nhà trẻ, trờng học, bệnh viện, khu thơng mại, công viên vui chơi giải trí, văn hoá thể thao cây xanh v.v... đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt có chất lợng ngày càng cao của nhân dân. Các dự án khu đô thị mới Định Công Linh Đàm đã và đang đợc đầu t hàn chỉnh các công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội và các khu công viên cây xanh, công trình dịch vụ vui chơi giải trí, trở thành các khu đô thị mới hẫp dẫn xanh, sạch, đẹp thực sự đi cuộc sống đợc các ngành, các cấp đánh giá cao và đợc đông đảo nhân dân chấp nhận, không những tạo đợc bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại mà môi trờng cảnh quan và điều kiện sống của nhân dân trong khu vực cũng đợc cải thiện rõ rệt. Các khu đô thị mới và nhà ở phải đợc thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hớng phát triển lâu dài. Hiện nay trong cơ cấu quy hoạch của một khu đô thị mới có nhiều loại đất với chức năng sử dụng khác nhau. Ngoài đất doanh nghiệpàh cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất công trình công cộng và các loại đất sử dụng mục đích khác, thành phần quan trọng nhất là đất ở bao gồm đất xây dựng nhà ở thấp tầng và nhà cao tầng. Hiện nay, hiệu quả về tài chính của các dự án phát triển khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào tỷ trọng đất ở thấp tầng do tập quán và lối sống của ngời dân đô thị Việt Nam. Trong điều kiện diện tích đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm, việc xây dựng các công trình kiến trúc cao tâng (trong đó có nhà ở) là xu hớng phát triển chủ yếu của đô thị hiện đại, vấn đề đặt ra là cần phải phát triển chủ yếu của đô thị hiện đại, vẫn đễ đạt ra là cần phải xác định một cơ cấu hợp lý giữa đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tâng trong quy hoạch khu đô thị mới để vừa đảm bảo tính khả thi trong giai đoạn hiện nay vừa phù hợp với xu hớng phát triển sau này. Trong việc phát triển các khu nhà ỏ trong đô thị mới cần xây dựng tập quán lối sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại các công trình cao tầng. Nhà ở là 1 trong những cơ cấu quy hoạch quan trọng của khu đô thị mới đợc xây dựng không những phải phù hợp với tập quán, lối sống của ngời dân Việt Nam mà còn cần phải phù hợp với xu hớng phát triển của đô thị hiện đại. Hiện nay, trong các khu đô thị mới có các loại nhà ở cao tầng và thấp tầng. Xét về hiệu quả mọi mặt thì nhà ở cao tầng có nhiều u điểm hơn nh: Hiệu quả sử dụng đất cao là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị. đảm bảo việc phát triển các đô thị mang tính cộng dồng, tính xã hội cao và đặc biệt là giá thành các căn hộ chung c thấp hơn nên có thể đáp ứng đợc nhu cầu nhà ở của nhiều tầng hơn lớp dân c, trong đó có những ngời có thu nhập thấp. Vì vậy, cần phải có các giải pháp thiết thực để xoá bỏ tâm lý e ngại sống trên tầng cao của ngời dân Việt Nam nh giải quyết vấn đề giao thông đứng bằng việc trang bị các thang máy, thiết kế mẫu mã căn hệ phù hợp và đặc biệt là thực hiện quản lý, cung cấp các dịch vụ hàng ngày cho những ngời dân đến định c tại các khu nhà ở cao tầng. Tính đến nay, tổng công ty đã hoàn thành, đa vào sử dụng 1 chu c 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm với 144 căn hộ đã tiêu thụ hết đang xây dựng 2 chung ch 9 -12 tầng tại khu đô thị mới Định Công và 1 chung c 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm, đã đợc khách hàng đăng ký và ký hợp đồng mua hết. Trong kế hoạch phát triển từ 2001 -2005 Tổng Công ty đề ra mục tiêu xây dựng hàng loạt các chung c cá tầngb tại các dự án đợc giao với chỉ tiêu mỗi năm hoàn thành đa vào sử dụng từ 7 -8 vạn m2 nhà ở để nhanh chóng phủ kín các dự án thoe quy hoạch đợc duyệt. Việt phát triển nhà ở tại khu đô thị mới phải đợc xây dựng kết hợp giữa tính hiện đại với việc coi trọng, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc. Các khu đô thị mới ở Hà Nội hiện nay hầu hết đợc xây dựng trên cơ sở đất nông nghiệp thuộc các huyện ngoại thành, nơi thờng có những công trình kiến trúc có giá trị và di tích lịch sử. Vì vậy, khi quy hoạch các khu đô thị mới cần phải có giải pháp đúng đắn để khu đô thị mới với các công trình cổ trong khu vực. Đây là yếu tố rất quan trọn đối với những khu đô thị mới nằm trong khu vực có nhiều công trình đình, chùa và có truyền thống văn hoá lâu đời nh khu Hồ Linh Đàm. Các công trìn di tích trong khu vực hộ Linh Đàm nh chù T Kỳ, Chùa Linh Đàm. Miếu Gàn, đình lăng Đại Tứ đợc nghiên cứu xem xét nh là một thành phần trong tổng thể của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và đợc tôn tạo thêm, góp phần tăng thêm các u thế về cảnh quan, khí hậu, đất đai, văn hoá truyền thống của khu vực. Để thực hiện phát triển nhả ở tại và các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu t. Vốn đầu t là yếu tố hết sức quan trọng và khó khăn chung cho cac chủ đầu t vì các dự án pht khu đô thị mới thờng đòi hỏi lợng vốn đầu t lớn. Thực tế cho thấy, ngoài các nguồn vốn vay nhà nớc (u tiên) vay cảu các tổ chức tín dụng trong và ngoài nớc vốn phát hành trái phiếu cổ phiếu... thì vốn huy động từ nhân dân rất lớn, chiếm khoảng 70% lợng vốn cần thiết cho mỗi dự án. Vì vậy việc huy động đợc nguồn vốn này có ý nghĩa cự kỳ quan trọng, nếu các doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vón này thì có thể đảm bảo thực hiện có hiệu quqr các dự án. Có thể thấy đợc ý nghĩa của vấn đề ở chỗ: thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới một mặt đem lại hiệu quả về quy hoạch, tạo ra chỗ ở khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khách quá trình thực hiện hoàn chỉnh các dự án, góp phần vào quá trình đô thị hoá các khu dân c. Với một quy trình đầu t hợp lý mang lại lòng tin cho ngời dân, tại các dự án khu dục vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đo thị mới Định Công, tổng Công ty đầu t phát triển nhà và đô thị đã huy động đợc tối da nguồn vốn nhàn rỗi trong dân để đầu t xây dựng hạ tầng đồng bộ và phát triển nhà ở theo đúng quy hoạch đợc duyệt. Sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án phát triển nhà ở đô thị cũng là một yếu tố hết sức quan trọng nâng cao tính khả thi của dự án và đảm bảo việc bàn giao vận hành các hạng mục công trình khi hoàn thành. Trong một dự án khu đô thị mới có rất nhiều chuyên ngành nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu điện, nhà ở v.v... với các hạng mục công trình riêng biệt đòi hỏi phải có sự phân phối thực hiện và tham gia đầu t của các ngành, các cấp, trong đó sự phối hợp quản lý có một ý nghĩa quan trọng. Với các bải học kinh nghiệm mà tổng Công ty đã đúc rút đợc qua việc thực hiện dự án có thể thấy rõ ràng việc phát triển đô thị theo mô hình các khu đô thị mới đồng bộ kết hợp với việc cải tạo các khu đô thị cũ là hớng đi đúng đắn trong điều kiệnpt của nớc ta hiện nay. Nó đòi hỏi phải có những chính sách hợp lý, có sự quản lý thống nhất và sự đầu t xây dựng đồng bộ hiện đại, theo xu hớng thời đại và sự đầu t xây dựng đồng bộ hiện đại, theo xu hớng thời đại kết hợp với việc bảo tồn coi trọng và phát huy những bản sác văn hoá truyền thống dân tộc. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Hiện nay đối với các dự án phát triển nhà và đô thị, yếu tố chủ yếu tác động ảnh hởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án là công tác thoả thuận đền bù, giải phóng mặt bằng. Xác định đợc vấn đề này. Tổng Công ty cần phải tập trung nhân lực trí lực vào công việc này. Về mặt bẳn chất, việc đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ là giải quýet các mối quan hệ kinh tế vốn đã rất phức tạp và nan giải mà còn liên quan đến một loạt các vấn đề pháp lý và chính sách xã hội nh: Quyền sở hữu cá nhân, việc làm, môi trờng sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các nhóm lợi ích. Do đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng vừa cần có sự thận trọng vừa đòi hỏi các giải pháp toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp lý lẫn thực tiễn mà có thể quy tụ thành các nhân giải pháp sau: Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập các phơng án tiền khả thi các dự án có giải phóng mặt bằng Lực lợng cán bộ quản lý dự án còn trẻ , cha kiên quyết với một số trờng hợp xây dựng sai phép, gây lộn xộn trong việc thi cong cũng nh mỹ quan chung. Thời gian thực hiện dự án khu đo thị mới thờng kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu t phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan nh địa điểm, cảnh quan điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào. Vốn đầu t của các dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của chủ đầu t, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học. Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau như giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn , trụ sở... nhng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất bà toàn điện. Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh chính của Tổng Công ty liên quan đến quỹ đất các khu đô thị đặc biệt là của thành phố Hà Nội. Quỹ đất này cũng hạn hẹp cho nên khó khăn cho việc tìm kiếm các dự án mới. Các mức đánh giá các cuộc khảo sát thực tế địa bàn nhằm xây dựng chỗ ở, chính sách tạo việc làm.... Phải đợc xem xét một cách kỹ lỡng thông qua các hội đồng chuyên gia. Nên đầu t một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này. Chuần bị đầu đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù tái định c... Vấn đề chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tợng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả giải phón mặt bằng. Các phơng án giải phóng mặt bằng, đền bù, xây dựng khu định c mới, đào tạo chuyển nghề tạo việc làm cho ngời có đất bị thu hồi phải là một phần bắt buộc của một dự án và phải trình cơ quan có chức năng của thành phố duyệt. Coi trọng các phơng thức hỗ trơ tài chính: khuyến khích các cơ sở thuộc diện phải di chuyển hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ có giá trị rất cao, tổ chức đấu thầu, thơng lợng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với các đối tác khác, nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển. Đối với các hộ làm nông nghiệp cần đợc thông báo sớm kế hoạch giải phóng mặt bằng, các hộ này định hớng lại trong công tác và hình thành các công việc mới. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy các nghề truyền thống. Ưu tiên truyển dụng các đối tợng này trong các chơng trình việc làm của Tổng Công ty. Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng,lôi cuốn cộng đồng tham gia và công tác giải phóng mặt bằng. Quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phương án đền bù giải phóng mặt bằng để mọi đối tợng có liên quan đến đền bù biết, thống nhất tránh so bì thắc mắt và tiêu cực, tiến hành các điều tra +Triển khai xem xét các thủ tục ban đầu để đầu tư các dự án xây hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng đồng thời tổ chức các cuộc gặp gỡ giữa chủ dự án các cấp, các ngành với nhân dân, phát huy vai trò của các hộ trong công các vận động quần chúng như hội phụ nữ, hội cựu chiến binh ...của địa phương có đất bị thu hồi. Thực hiện phương châm "sống giữ lòng dân" bám sát avf nắm vưẽng tư tưởng của người dân để có giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế để vận dụng những quy định của Nhà nước và thành phố để với giai đoạn thi công xây lắp, để đảm bảo thực hiện dúng tiến độ đề ra thì phải lựa chọn thông qua đấu thầu các đơn vị thi công có trình độ năng lực và tiềm lực kinh tế lớn, với thiết bị thi công hiện đại đảm bảo thi công đúng chất lượng, đúng yêu cầu kỹ thuật không bị phá bỏ làm lại, đồng thời phải có đủ nguồn vốn để thanh toán kịp thời các hạng mục công trình, giám sát liên tục chặt chẽ và nghiệm thu kịp thời. Ngoài ra việc điều phối công việc giữa các đơn vị thi công các hạng mục công trình cũng được quan tâm và chỉ đạo khoa học nhằm giảm sự chồng chéo công việc gây chậm tiến độ tập trung nguồn lực cho các công việc cải tiến. 8.tăng cường công tác quản lý giá xây dựng công trình. Giá thành sản phẩm xây dựng là một trong những vấn đề nóng bỏng, nhất là trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường vấn đề này càng trở nên phức tạp và sôi động. Việc giảm giá thành xây dựng thông qua việc lập dự toán và xét duyệt dự toán. Việc lập dự toán phải được lập chính xác, có căn cứ. Đồng thời việc thẩm định dự toán cũng phải là người có trình độ năng lực, có tinh thần trách nhiệm, để đảm bảo chi phí theo đúng quy định của Nhà nước ban hành, chống thất thoát, lãng phí. Đồng thời việc tổ chức đấu thầu cúng là một hình thức làm giảm giá thành. Thông qua đấu thầu, các nhà thầu muốn thắng thầu phải tính toán, huy động mọi khả năng tiềm tàng, áp dụng công nghệ hiện đại, tiên tiến, phương pháp quản lý khoa học để giảm giá thành đảm bảo tính cạnh tranh. Thông quá đấu thầu có những gói thầu có thể giảm hàng chục phần trămgiá thành so với dự toán ban đầu. Như vậy, chủ đầu tư đã thành công trong việc quản lý giá xây dựng thông qua công tác đấu thầu. Tuy nhiên việc xét chọn thầu phải cần chú ý kiểm tra, tính toán thẩm định kỹ tránh tình trạng giảm giá thành làm giảm theo chất lượng và tăng thời gian thi công công trình, ngoài ra, trong ký kết hợp đồng và giám sát thi công phải chú ý tránh tình trạng khối lượng công việc phát sinh lớn so với dự toán, so với hợp đồng. III.Một số kiến nghị. Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các dự án phát triển đô thị nói chung và phát triển khu đô thị mới nói riêng. Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị xin nêu ra một số kiến nghị như sau: Chính phủ nghiên cứu và sớm ban hành nghị định về khu đô thị mới, tạo hành lang pháp lý để các dự án phát triển đô thj được thực hiện đúng hướng và đạt các mục tiêu đề ra. Nhà nước cần có chính sách giúp các chủ đầu tư nhằm triển khai đồng bộ các dự án như bố trí vốn để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, các công trình nhà ở cao tầng, xác định quy trình trách nhiệm của các cơ quancó liên quan trọng việc tiếp nhận các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội từ ccs chủ đầu tư khi dự án kết thúc, có kế hoạch triển khai kịp thời các công trình hạ tầng đầu mối và hạ tầng ngoài hàng rào phục vụ các khu đô thị mới. Với ý nghĩa quy hoạch phải đi trước một bước, các cơ quan chức năng nhanh chóng thực hiện và phê duyệt quy hoạch chi tiết các quận, huyện, các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch tổng thể đã được duyệt, thông báo công khai các chủ đầu tư đăng ký thực hiện nếu được chấp thuận sẽ lập lập dự án khả thi không phải thoả thuận về địa điểm với địa phương. Để thực hiện tốt việc xây dựng nhà ở cao tầng theo quy hoạch được duyệt, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số nhân dân có mức thu nhập trung bình và thấp. Nhà nước cần có chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư vay vốn để đầu tư xây dựng nhà ở chung cư cao tầng hoặc cho nhân dân vay tiền mua căn hộ chung cư theo hình thức trả góp với lãi suất đặc biệt ưu đãi, kể cả hỗ trợ lãi suất thời gian trả vốn tối thiểu 10 năm để những người có thu nhập thấp có điều kiện cải thiện nhà, đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho các nhà đầu tư mạnh dạn xây dựng các chung cư cao tầng trong các khu đô thị mới. Kết luận Phát triển nhà ở đô thị ở các thành phố lớn là quy luật tất yếu khách quan của quá trình đô thị hoá ở mỗi quốc gia. Những nước đi sau có nền kinh tế đang chuyển đổi được chứng kiến quá trình đô thị hoá mạnh mẽ của các nước đi trước là một lợi thế, bởi sẽ hạn chế được nhiều yếu điểm do đô thị hoá mang lại nhất là: ô nhiễm môi trường ,khó khắc phục được hiện trạng quá tải về trang bị hạ tầng cho sự phát triển, ngoài ra còn vấn đề đạo đức xã hội ...đã được minh chứng trong quá trình phát triển của các thành phố trong khu vực như: BANGKOK, JAKATA và MANILA... Việt Nam là một nước có nền kinh tế đang chuyển đổi ở châu á, có điều kiện rút ra kinh nghiệm từ các thành phố nêu trên trong khu vực để khắc phục cho bản thân mình trong quá trình tăng trưởng kinh tế nhanh chóng. Phát triển nhà ở theo các dự án xây dựng những khu đô thị mới nhằm đáp ứng những nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng của người dân đô thị là một giả pháp đúng đắn, bởi nó khắc phục được nhiều vấn đề nan giải của đô thị như: nhà ở đô thị ,cấp thoát nước, giao thông đô thị và đặc biệt là đáp ứng được những yêu cầu của quá trình đô thị hoá. Ngoài ra các khu đô thị mới ra đời theo chủ trương này sẽ góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị Việt Nam , đem lại cho đô thị Việt Nam bộ mặt mới hiện đại, xứng đáng là đô thị văn minh hiện đại trong khu vực và thế giới , đặc biệt là đáp ứng được nhu cầu bức súc về nhà ở của người dân đô thị , mà nhu cầu đó ngày càng cao về mọi mặt . Trước thực trạng đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở nước ta hiện nay rất cần có sự quan tâm phối hợp của các ngành, các cấp về ban hành chính sách, tổ chức quản lý, tổ chức thưc hiện, hỗ trợ thực hiện...tạo điều kiện cho các dự án đầu tư phát triển nhà ở đô thị nhanh chóng được hoàn thành. Hà Nội , Ngày 09 Tháng 05 Năm 2003 Sinh viên thực hiện Nguyễn Thế Lâm Lời Cảm Ơn Sau hơn ba tháng thực tập tốt nghiệp tại Phòng nghiên cứu và phát triển dự án -Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị - BXD.Được sụ giúp đỡ tận tình của các cán bộ trong phòng và các phòng ban chức năng trong Tổng công ty,em đã hoàn thành đợt thực tập tốt nghiệp theo đúng yêu cầu của Trường Đại Học kinh Tế Quốc Dân noí chung và của Bộ môn kinh tế và quản lý địa chính nói riêng. Trong quá trình thực tâp, dưới sự hướng dẫn nhiệt tình của PGS-TSKH Lê Đình Thắng - trưởng Bộ môn Kinh tế và quản lý địa chính, cùng các cán bộ trong Tổng Công ty, em đã lựa chọn và hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp với đề tài: “Thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng”. Đây là một đề tài mới, cho nên việc nghiên cứu thực hiện đề tài gặp rất nhiều khó khăn nếu không có sự gợi ý và chỉ bảo của PGS-TSKH Lê Đình Thắng, sự giúp đỡ cung cấp thông tin, diễn giải trong thực tiễn của các cán bộ Phòng nghiên cứu và phát triển dự án cùng các phòng ban trong Tổng Công ty. Qua chuyên đề thực tập tốt nghiệp này, em xin được nói lên lời cảm ớnâu sắc đối với thày giáo PGS-TSKH Lê Đình Thắng và chân thành cảm ơn sự nhiệt tình của ông Trưởng Phòng nghiên cứu và phát triển dự án cùng toàn thể các cán bộ trong Phòng và trong Tổng Công ty. ._.