Thực trạng và giải pháp trong đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng

thị bằng các dự án đơn lẻ sang phát triển đô thị bằng các dự án đầu tư đồng bộ, từng bước hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được phê duyệt. Với mục tiêu xây dựng các khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở ạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân thủ đô. Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng hiện đang được giao làm chủ đầu tư một số dự án đầu tư phát triển nhà ở và đô thi, có trách nhiệm huy động mọi nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của các dự án đồng thời thu hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các công trình nhà ở và các công trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch được duyệt. Khi tiến hành một hoạt động đầu tư phát triển đô thị mới vấn đề đặt ra là sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh gía hiệu quả của hoạt động đầu tư sẽ cho chúng ta biết được hoạt động đầu tư có đem lại những giá trị gì, đạt được hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngoài ra đánh giá hiệu quả đầu tư còn cho phép chúng ta rút ra được những bài học kinh nghiệm cho những giai đoạn sau của công cuộc đầu tư khác và cho phép tạo ra hiệu quả cao hơn cho toàn bộ nền kinh tế . Thấy được tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả đầu tư, trong quá trình thực tập tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng tôi đã chọn đề tài “ thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng” làm đối tượng nghiên cứu của chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Nội dung của chuyên đề xem xét tình hình đầu tư của Tổng công ty trong thời gian qua và đánh giá chi tiết hiệu quả một dự án của Tổng công ty đã thực hiện. Trên cơ sở đó và vận dụng những kiến thức lý luận đã nắm bắt trong thời gian học tập ở trường để đề ra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư tại Tổng công ty trong thời gian tới. Kết cấu của chuyên đề được chia làm 3 chương: Chương I: Những vấn đề lý luận chung. Chương II: Thực trạng và hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng. Chương III: Những định hướng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị. Do được sự tận tình giúp đỡ của cô giáo Phạm Thị Thêu, giảng viên chính Bộ môn Kinh tế Đầu tư trường ĐHKTQD và các cô chú cán bộ phòng Nghiên cứu phát triển dự án của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị, cùng với sự nỗ lực nghiên cứu tài liệu, tìm hiểu thực tế... em đã hoàn thành chuyên đề này. Tuy nhiên do thời gian, trình độ và kinh nghiệm còn có hạn nên không tránh khỏi những sai sót và bất cập. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo, các cô chú cán bộ Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị và các bạn bè quan tâm đến vấn đề này. Cuối cùng em xin bầy tỏ lòng biết ơn chân thành tới toàn thể thầy cô giáo trong Bộ môn Kinh tế Đầu tư và các cô chú cán bộ của Tổng công ty, đặc biệt là cô giáo Phạm Thị Thêu và chú Phạm Trung Kiên đã giành nhiều thời gian giúp đỡ, đóng góp nhiều ý kến bổ ích giúp em hoàn chỉnh chuyên đề này. Chương I Những vấn đề lý luận chung I. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư và đầu tư phát triển. 1. Khái niệm đầu tư. Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về đầu tư song đều toát lên được bản chất của nó, đó là sự hy sinh những giá trị ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu về những giá trị lớn hơn trong tương lai. Định nghĩa chung nhất về đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết qủa đó. Nguồn lực đó có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tụê. Những kết quả đó có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền vốn), tài sản vật chất (nhà máy, đường xá, các của cải vật chất khác...), tài sản trí tuệ (trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học kỹ thuật...) và nguồn nhân lực có đủ điều kiện làm việc với năng suất cao hơn trong nền sản xuất xã hội. 2. Đầu tư phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tế quốc dân. 2.1. Khái niệm đầu tư phát triển. Đầu tư phát triển là hoạt động đầu tư mà người có tiền bỏ tiền ra để tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng thêm tiềm lực sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi người dân trong xã hội. Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế – xã hội. 2.2. Những đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển. Để làm rõ sự khác biệt giữa hoạt động đầu tư phát triển với các loại hình đầu tư khác, cần phải tìm hiểu những đặc trưng cơ bản sau đây: Hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một lượng vốn lớn và để nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Đây là cái giá phải trả khá lớn của đầu tư phát triển. Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động sảy ra. Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm tháng và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế... Các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu dài nhiều năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh viễn như các công trình kiến trúc nổi tiếng thế giới (Kim tự tháp cổ Ai Cập, Nhà thờ La Mã ở Rôma, Vạn Lý Trường Thành ở Trung Quốc, Ăngcovát của Campuchia...). Điều này nói lên giá trị lớn lao của các thành quả đầu tư phát triển. Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng sẽ hoạt động ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên. Do đó, các điều kiện về địa hình tại đó có ảnh hưởng lớn đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như các hoạt động sau này của các kết quả đầu tư. Những đặc trưng trên đây cần được các nhà đầu tư, các nhà quản lý đầu tư, các nhà lập dự án nghiên cứu nắm vững để đưa ra những phương án, nội dung lập dự án, tiến hành và quản lý đầu tư nhằm đưa ra quyết định đúng đắn, có căn cứ để đem lại hiệu quả cao nhất. 2.3. Vai trò của hoạt động đầu tư phát triển Mục tiêu của mọi công cuộc đầu tư là đạt được kết quả lớn hơn so với nguồn lực đã bỏ ra. Đối với nền kinh tế, đầu tư quyết định sự tăng trưởng và phát triển của nền sản xuất xã hội. Nó tạo ra, duy trì và phát triển các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế. Đối với các đơn vị, cá nhân kinh doanh đầu tư là điều kiện quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ. Đầu tư có vai trò vô cùng to lớn trong quá trình phát triển của mọi quốc gia trên toàn thế giới. 2.3.1. Đầu tư vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng hoá của nền kinh tế. Khi cần tiến hành một hoạt động đầu tư, có một lượng tiền lớn được huy động để đưa vào lưu thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên liệu, vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê nhân công... làm cho tổng cầu tăng vọt. Nhưng sự tăng vọt này chỉ trong thời gian ngắn hạn, bởi lẽ do các kết quả của đầu tư chưa phát huy tác dụng. Nên tổng cung của nền kinh tế chưa có sự thay đổi. Sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trường kéo theo sản lượng cân bằng tăng lên và giá cả các đầu vào tăng lên. Đây chính là tác động ngắn hạn của đầu tư đối với tổng cầu. Đến khi các thành quả của đầu tư phát huy tác dụng các năng lực mới đi vào hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lượng tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi. Đây chính là tác dụng trong dài hạn của đầu tư. 2.3.2. Đầu tư tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế. Do tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu tư đối với sự tăng cung và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu tư, dù là tăng hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mỗi quốc gia. Khi tăng đầu tư sẽ tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng cao mức sống của dân cư và giảm các tệ nạn xã hội. Nhưng đồng thời việc tăng đầu tư dẫn tới sự tăng cầu các yếu tố đầu vào, làm tăng giá cả của các hàng hoá có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động, vật tư...) đến một mức nào đó dẫn đến tình trạng lạm phát. Đến lượt mình lạm phát làm sản xuất đình trệ, đời sống của người lao động gặp nhiều khó khăn do tiền lương thực tế ngày càng thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại. Ngược lại, khi giảm đầu tư làm cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát, mức sống của dân cư được đảm bảo hơn, Nhưng đồng thời giảm đầu tư khi số lao động vẫn gia tăng sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội. Vì vậy, khi đã nắm bắt được tác động hai mặt của đầu tư đến sự ổn định nền kinh tế, thì vai trò điều tiết của Nhà nước là rất quan trọng đối với mọi quốc gia, nhất là các quốc gia đang phát triển như Việt Nam. Sự tăng giảm thích hợp đầu tư trong từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng trưởng và phát triển kinh tế đất nước. Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu chiến lược tăng trưởng nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng phải cần có một cơ cấu đầu tư thích hợp trong từng thời kỳ thực hiện chiến lược. 2.3.3. Đầu tư tác động đến tăng trưởng và phát triển kinh tế. Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng trưởng kinh tế của một quốc gia trong một thời kỳ phụ thuộc vào hệ số ICOR của một quốc gia đó. ( là hiệu quả vốn đầu tư ). ICOR = Vốn đầu tư Mức tăng GDP => Mức tăng GDP = Vốn đầu tư ICOR Nếu ICOR không đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn đầu tư. Sự gia tăng vốn đầu tư sẽ làm tăng GDP nhiều hơn. Vì vậy, đầu tư tác động mạnh mẽ đến mức tăng trưởng kinh tế. ở mỗi nước có hệ số ICOR khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế, trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu tư, trình độ công nghệ, lao động và các chính sách trong nước. ở các nước phát triển ICOR thường lớn hơn từ 5 á 7 lần do thừa vốn thiếu lao động, vốn được sử dụng nhiều qua việc sử dụng nhiều công nghệ hiện đại có giá cao. Còn ở những nước chậm phát triển ICOR thường thấp từ 2á3 lần do thiếu vốn thừa lao động, nên phải sử dụng nhiều công nghệ kém hiện đại với giá rẻ. Do đó, với bất cứ quốc gia nào muốn tăng trưởng nền kinh tế điều kiện cần thiết phải có một lượng vốn đầu tư lớn. Khi đã có tăng trưởng rồi, việc tạo ra các tiền đề về văn hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát triển nền kinh tế xã hội của đất nước . 2.3.4. Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Kinh ngiệm các nước cho thấy, động lực để có thể tăng trưởng nhanh với tốc độ mong muốn (từ 9á10%) của nền kinh tế là tăng cường đầu tư nhằm tạo ra sự phát triển nhanh ở các khu vực công nghiệp và dịch vụ vì những ngành này có thể đạt tốc độ tăng trưởng cao nhờ sử dụng những tiềm năng vô hạn về trí tuệ con người. Khu vực nông - lâm - ngư nghiệp cho những hạn chế về đất đai, về khả năng sinh học, để đạt được tốc độ tăng trưởng từ 5 á 6% ở ngành này là rất khó khăn. Vì vậy, chính sách đầu tư của một quốc gia tập trung chủ đạo cho ngành kinh tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành nhằm đạt được tốc độ tăng trưởng cao của ngành đó, là động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của toàn bộ nền kinh tế. Về cơ cấu vùng lãnh thổ: Đầu tư có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đưa những vùng kém phát triển thoát khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về mặt tài nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn, làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển. ở nước ta, vai trò của đầu tư được thể hiện rất rõ. Để thực hiện Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, trong định hướng phát triển ngành và lãnh thổ đã chỉ rõ: Là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa bàn trọng điểm. Tập trung đầu tư những ngành công nghiệp then chốt, hướng mạnh xuất khẩu, thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Công nghiệp chế biến và chế tạo, nhất là chế tạo máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản ngày càng cao. Công nghiệp năng lượng nhiên liệu được ưu tiên đầu tư, đồng thời coi trọng ngành công nghiệp tạo nhiên liệu cơ bản cho quá trình Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước như xi măng, sắt thép, hoá chất... Các công trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt là giao thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng cho sự phát triển kinh tế, mở rộng giao lưu trong nước và quốc tế được ưu tiên đầu tư. Luôn coi trọng sự phát triển của nông nghiệp và kinh tế nông thôn trong suốt quá trình Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá. Phát huy tối đa lợi thế so sánh trong việc lựa chọn các địa bàn trọng điểm đầu tư, nhằm tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các vùng khác nhau trong cả nước. Đồng thời hỗ trợ phát triển các vùng xa xôi hẻo lánh, điều kiện sống trong vùng cực kỳ khó khăn. Ba vùng trọng điểm: Bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ và năm tuyến hành lang gắn với nó tốc độ tăng trưởng vượt trước gấp 1,5 á 1,7 lần tốc độ bình quân cả nước, thu hút thêm một nửa số vốn đầu tư cả thời kỳ, đóng góp khoảng 70% mức gia tăng tổng sản phẩm quốc nội. Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thị các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mô khác nhau. Hệ thống đô thị các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mô khác nhau. Hệ thống đô thị vừa mang chức năng trung tâm tạo vùng vừa là các hạt nhân ''ngòi nổ” có sức đột phá lớn. 2.3.5. Đầu tư với việc tăng cường khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của đất nước. Công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá. Đầu tư là điều kiện tiên quyết của sự phát triển và tăng cường công nghệ. Bởi vì để tiến hành công nghiệp hoá đất nước thì không thể thiếu công nghệ đó là các máy móc thiết bị, các bí quyết công nghệ nhằm nâng cao năng suất- năng lực sản xuất kinh doanh của mọi ngành. Muốn có được công nghệ thì phải tiến hành nghiên cứu hoặc ứng dụng các thành tựu khoa học trên thế giới qua con đường chuyển giao công nghệ (mua công nghệ). Dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao thì đều cần phải có tiền, đồng thời với việc “bỏ ra” tiền, của, trí tuệ - đó là phải đầu tư. Như vậy đầu tư sẽ góp phần tăng cường khả năng khoa học và công nghệ cho quốc gia. 2.3.6. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu tư quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở. Để tạo dựng được cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của bất kỳ cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy móc thiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn với sự hoạt động trong một chu kỳ sản xuất của các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa tạo ra. Để duy trì hoạt động bình thường cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa chữa lớn, thay đổi máy móc thiết bị. Tất cả các hoạt động đó đều phải có tiền đề để thực hiện. Do vậy, nói rằng đầu tư quyết định sự ra đời và phát triển của mỗi cơ sở sản xuất kinh doanh. 3. Vốn và nguồn vốn đầu tư. Từ khái niệm đầu tư tới vai trò của đầu tư phát triển ta biết rằng muốn tiến hành hoạt động đầu tư đều phải có vốn. Vậy vốn đầu tư là gì? Theo nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng vốn đầu tư được hiểu như sau: - Vốn đầu tư là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh là tiền tiết kiệm của dân và được huy động từ các nguồn khác được đưa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo ra tiềm lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội. Vốn đầu tư được huy động từ hai nguồn: Nguồn trong nước và nguồn nước ngoài. 3.1. Nguồn vốn trong nước bao gồm: * Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nước. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết kiệm của Ngân sách Nhà nước. Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau mà có tỷ lệ tích luỹ Ngân sách Nhà nước cao hay thấp. Đối với một quốc gia nguồn vốn có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời, tồn tại của các công trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý... Nguồn vốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh nghiệp quốc doanh. Với vai trò quan trọng của vốn Ngân sách Nhà nước như vậy. Nước ta do nhiều năm luôn thâm hụt Ngân sách, vay nợ nước ngoài cùng với chính sách tự cấp tự túc nhiều năm. Ngân sách Nhà nước gánh chịu tất cả, do vậy việc đầu tư dàn trải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư không cao. Kể từ khi các chính sách mới được áp dụng, nhất là các doanh nghiệp Nhà nước được phép cổ phần hoá. Vốn Ngân sách Nhà nước được tập trung đầu tư hơn vào các lĩnh vực mà ngoài Nhà nước ra không ai có thể giám đầu tư như các công trình phúc lợi đã nói trên. * Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nước (bao gồm doanh nghiệp Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân). Nguồn gốc của vốn này là từ lợi nhuận để lại không chia của mọi cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Nguồn vốn này có vai trò rất lớn đối với hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh của mọi doanh nghiệp, nó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện thêm các hoạt động đầu tư mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị thế vững chắc bằng chính khả năng của mình. ở các nước phát triển, sự lớn mạnh của nhiều Công ty, Tổng công ty, tập đoàn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ đứng vững chắc trên trường quốc tế chính bằng tiềm lực tích luỹ của họ. ở Việt Nam ta mới bước sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lượng các doanh nghiệp tăng lên đáng kể. Song một thực tế là các doanh nghiệp đều có tiềm lực kém, nhất là các doanh nghiệp Nhà nước. Điều đó được chứng minh là vốn đối ứng của bên Việt Nam khi tham gia liên doanh với nước ngoài đều chiếm tỷ trọng thấp và chủ yếu là tiền sử dụng đất. Khi thực hiện một hoạt động đầu tư mới đều phải vay mượn quá nhiều, dẫn tới khi gặp sự cố bất thường đem tới thiệt hại. Nhận thức rõ được tầm quan trọng của nguồn vốn này, Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nước tăng tiềm lực sản xuất, từ đó tăng tích luỹ. * Nguồn vốn huy động trong dân cư: Đó là vốn nhàn rỗi của dân cư dưới dạng tiền tiết kiệm cất giữ cá nhân gia đình không đưa vào lưu thông. Đối với những cá nhân, gia đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì lượng tiền vốn có thể là rất lớn nếu huy động được. Nguồn vốn từ dân cư nếu Nhà nước huy động được qua hệ thống Ngân hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiện cho Nhà nước hỗ trợ đầu tư tới các doanh nghiệp thông qua các kênh tín dụng. Ngoài ra vốn nhàn rỗi của dân cư được đưa vào sản xuất kinh doanh trực tiếp qua tham gia đầu tư cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, dịch vụ được phép huy động từ dân cư với hình thức là cổ đông hoặc khách hàng... Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính sách, luật pháp tác động tới tâm lý an toàn của người dân. Hiện nay, ở nước ta theo dự đoán tiền nhàn rỗi của dân cư còn rất lớn, nên việc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút được nếu có nhiều biện pháp phù hợp kích thích sự “bỏ tiền ra”của dân cư. 3.2. Vốn huy động từ nước ngoài Bao gồm vốn đầu tư gián tiếp và vốn đầu tư trực tiếp. * Vốn đầu tư gián tiếp: Là vốn của Chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi Chính phủ được thực hiện dưới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn lại và viện trợ không hoàn lại, cho vay ưu đãi với thời hạn dài với lãi suất thấp kể cả vay theo hình thức thông thường. Một hình thức phổ biến của đầu tư gián tiếp tồn tại dưới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức của các nước công nghiệp phát triển. Vốn đầu tư gián tiếp thường lớn, cho nên có tác dụng nhanh và mạnh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của nước nhận đầu tư. Tuy nhiên, tiếp nhận vốn đầu tư gián tiếp thường gắn với sự trả giá về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng chất nếu không sử dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay. * Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Là vốn của các doanh nghiệp và các cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thường không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nước nhận đầu tư. Tuy nhiên, với vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thì nước nhận đầu tư không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có được công nghệ (do người đầu tư mang đến góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất khẩu theo con đường ngoại thương vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nước nhận đầu tư, học tập được kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối công nghiệp nước ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trên thị trường quốc tế. Nước nhận đầu tư trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu tư đem lại với người đầu tư theo mức độ góp vốn của họ. Vì vậy, có quan điểm cho rằng đầu tư nước ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nước nhận đầu tư. Tuỳ theo từng điều kiện cụ thể của mình, các nước ASEAN và NICS Đông á, có nước dựa chủ yếu vào vốn đầu tư gián tiếp (Hàn Quốc, Philippine, Thái Lan, Indonesia, Malaysia), có nhiều nước lại chú trọng vốn đầu tư trực tiếp (Singapore, Hồng Kông). Để thu hút nhanh các nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, các nước ASEAN và NICS Đông á đã tạo môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư như cung cấp cơ sở hạ tầng, dịch vụ, có luật đầu tư ưu đãi, lập các khu chế xuất theo hướng thu hút vốn đầu tư là kỹ thuật cao và phục vụ xuất khẩu. II. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư. 1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu tư. 1.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư. Kết quả của hoạt động đầu tư là những biểu hiện của mục tiêu đầu tư dưới dạng lợi ích cụ thể, có định lượng đạt được từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đó là những gì có thể cân, đo, đong, đếm được như số sản phẩm tiêu thụ, số tài sản cố định huy động được... Đó cũng có thể là những chỉ tiêu phản ánh chất lượng có tính chất định tính như chất lượng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp... Kết quả cần đạt được bao giờ cũng là mục tiêu của việc thực hiện dự án. Việc phân tích đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư là việc định lượng, tính toán, đo đạc những gì đạt được khi thực hiện công việc đầu tư. Có thể được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật hoặc giá trị. Trong quá trình đánh giá này không hề có sự so sánh, có thể một công cuộc đầu tư đạt được kết quả rất lớn nhưng không có nghĩa nó đạt được hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng không đủ để bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt được nó. Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu tư chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt được những gì mà không có ý nghĩa trong việc đánh giá lựa chọn dự án. 1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư 1.2.1. Bản chất Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu tư phản ánh trình độ lợi dụng các nguồn lực để đạt được các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu quả người ta sử dụng kết quả đạt được và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất là sự so sánh giữa những gì đạt được và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu qủa đầu tư. Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư là việc nghiên cứu, đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư. Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trường, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu được . 1.2.2. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư - Việc phân tích tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động đầu tư nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư từ quan điểm của chủ đầu tư hoặc những người hưởng lợi nhuận từ dự án. Từ đó đưa ra quyết định đầu tư và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu tư, tài trợ hay cho vay vốn. - Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung cấp các thông tin quản lý cho những người sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài dự án. - Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội. - Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng thanh toán, khả năng trả nợ hiện tại và tương lai cho doanh nghiệp. 1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án đầu tư. 1.3.1. Bản chất Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-xã hội nhận được với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi tiến hành công cuộc đầu tư. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do đầu tư mang lại cho toàn bộ nền kinh tế. Lợi ích mà xã hội thu được là sự đáp ứng của đầu tư đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này có thể được xem xét mang tính chất định tính hay định lượng. Chi phí mà xã hội phải gánh chịu bao gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động mà xã hội dành cho đầu tư thay vì sử dụng vào mục đích khác trong tương lai không xa. Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội được xem xét trên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối đa hoá phúc lợi xã hội. Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội hoạt động đầu tư, đối với Nhà nước là xác định vị trí của đầu tư trong kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, tức là xem xét việc thực hiện đầu tư đóng góp gì cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế quốc dân. Tuy nhiên khi đứng trên góc độ nhà đầu tư thì việc phân tích kinh tế - xã hội của đầu tư chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án được chấp nhận và được thực hiện thuận lợi. 1.3.2. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế-xã hội dự án đầu tư Mục đích chủ yếu của nhà đầu tư chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng cao càng hấp dẫn các nhà đầu tư. Tuy nhiên khi xem xét trên góc độ toàn xã hội thì không phải hoạt động đầu tư nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư đều mang lại lợi ích về mặt kinh tế - xã hội. Do đó phải xem xét tới lợi ích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư. Đối với nhà đầu tư, phân tích kinh tế-xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng, các tổ chức quốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án. Đối với Nhà nước, đây là căn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu tư. Đối với các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh được hiệu quả xã hội thì họ sẽ không tài trợ. 2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư Kết quả của hoạt động đầu tư được thể hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã được thực hiện, ở các tài sản cố định (TSCĐ) được huy động hay năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm. 2.1. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện * Xét về mặt giá trị Khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của các công cuộc đầu tư, bao gồm các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt máy móc thiết bị để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi trong dự án đầu tư được duyệt. - Đối với các dự án đầu tư xây dựng hoặc lắp đặt do Ngân sách Nhà nước tài trợ, để số vốn đã chi được tính vào khối lượng vốn đầu tư thực hiện thì các kết quả của quá trình đầu tư được tách theo phương pháp đơn giá với công thức sau: n + W + Cin xPi Qi i =1 ồ Iv = Trong đó: Iv : Mức vốn đầu tư thực hiện Qi: Khối lượng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn. Pi: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lượng công việc Cin: Phụ phí bao gồm những chi phí chưa được tính trong đơn giá dự toán. Cin được quy định theo tỷ lệ % so với một loại chi phí nào đó và được phân biệt theo từng công trình và từng khu vực lãnh thổ đất nước Việt Nam. W: Lãi định mức, được Nhà nước quy định theo tỷ lêh % so với giá thành dự toán hoặc giá trị dự toán của khối lượng công việc hoàn thành. - Đối với công tác mua sắm trang thiết bị máy móc. + Đối với những trang thiết bị cần lắp: Iv = Giá mua + CP vận chuyển + CP bảo quản cho đến khi giao lắp + Đối với những trang thiết bị không cần lắp: Iv = Giá mua + Chi phí vận chuyển đến kho và nhập kho. * Xét về mặt hiện vật: Vốn đầu tư xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp được chuyển hoá thành các công trình và hạng mục công trình đã hoàn thành hoặc số tấn máy đã lắp xong, các linh kiện cấu kiện được tạo ra ngay tại công trình. 2.2. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm. Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình đối tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đưa vào hoạt động được ngay. Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất, phục vụ của các TSCĐ đã được huy động vào sử dụng chúng để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự án đầu tư. Các TSCĐ được huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là các sản phẩm cuối cùng của các công cuộc đầu tư, chúng có thể được biểu hiện bằng tiền mặt hoặc bằng hiện vật. Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật như số lượng các TSCĐ được huy động, công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ được huy động, mức tiêu dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian... Công thức tính giá trị TSCĐ huy động được của một dự án đầu tư: F = Iv0 - C Trong đó: F: Giá trị TSCĐ được huy động. Iv0: Vốn đầu tư đã được thực hiện của các đối tượng, hạng mục công trình đã được huy động. C: Các chi phí không làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm: - Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ th._.uật có thể đưa vào hoạt động ngay khi công trình được xây xong. - Chi phí quản lý công trình xây dựng, chi phí cho chuẩn bị sản xuất, chuẩn bị xây dựng. - Chi phí di chuyển máy thi công, chi phí mua sắm công cụ, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn là TSCĐ. 2.3. Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt được kết quả cuối cùng trong số vốn đầu tư đã được thực hiện. Hệ số này càng lớn thì chứng tỏ dự án mang lại kết quả về giá trị TSCĐ huy động được lớn. Cũng đồng nghĩa với dự án là một dự án mang tính vững chắc cao. Hệ số huy động TSCĐ của dự án = Giá trị TSCĐ đã được huy động của dự án Tổng vốn đầu tư đã được thực hiện của dự án 2.4. Chỉ tiêu phản ánh cường độ thực hiện đầu tư và kết quả cuối cùng của đầu tư. iv = Iv0 F Trong đó: iv: Vốn đầu tư thực hiện của một đơn vị TSCĐ huy động. Iv0: Vốn đầu tư đã thực hiện F: Giá trị TSCĐ huy động. Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhưng phải luôn > 1 thì mới đảm bảo cho hoạt động đầu tư ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của đầu tư thuận lợi. 3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư. Việc phân tích đánh giá hiệu qủa tài chính của dự án đầu tư dựa trên các báo cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công ty. Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời gian của tiền. Bởi vì, các kết quả do hoạt động đầu tư đem lại rất đa dạng và trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian. 3.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần. Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận để ăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn càng tốt. Chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dự án. Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là Wi) được tính như sau: Wi = Oi - Ci Trong đó: - Oi: Doanh thu thuần Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế. - Ci: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng. Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh quy mô lãi giữa các dự án. Để tính tổng lợi nhuận các năm của cả đời dự án, trước hết phải tính chuyển lợi nhuận thuần hàng năm về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tại hoặc tương lai. Công thức tính chỉ tiêu này ở hiện tại như sau: Cũng như nhỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án cũng thường được tính chung về mặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net Present Value). Chỉ tiêu này phản ánh quy mô lãi của sự án ở mặt bằng hiện tại. Nó được xác định theo công thức sau: Trong đó: NPV: Giá trị hiện tại thuần của cả đời dự án. Bi: Lợi ích trong năm i. Ci : Chi phí trong năm i r : Lãi suất chiết khấu. Lãi suất được lựa chọn căn cứ vào chi phí cơ hội của vốn, vào mức lãi suất vay bình quân khi vay ở nhiều nguồn hoặc nhiều thời điểm có các mức lãi suất khác nhau. n: Số năm hoạt động của đời dự án. Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần để đánh giá dự án cần phải chú ý một vài điểm sau: - Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ nhau. Song trong trường hợp các dự án có quy mô và thời hạn hoạt động không bằng nhau thì chỉ tiêu này cho thấy rõ những nhược điểm của nó. - Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh hưởng lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo. 3.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư: Chỉ tiêu này nói lên mức đọ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm.Được tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bình quân của cả đời dự án. - Nếu tính cho từng năm hoạt động: (RRi) RRi = Wipv Iv0 Trong đó: + Wipv: là lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại + Iv0: vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động RRi có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án Nếu tính bình quân năm của đời dự án (RR) RR = Wpv Iv0 Trong đó: Wpv: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt bằng hiện tại. RR: Có tác dụng so sánh giữa các dự án. RR phải cao hơn mức lãi suất tiền gửi ngân hàng mới khuyến khích người có tiền đầu tư vào sản suất kinh doanh. 3.3. Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu tư. Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu tư cần hoạt động để có thể thu hồi vốn đã bỏ ra. 3.3.1. Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần. Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuần thu được hàng năm đủ để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu. - Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân của cả đời dự án: T = Iv0 Wpv Chỉ tiêu này được dùng để so sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu tư giữa các dự án và chỉ tính trong nghiên cứu khả thi. - Thời hạn thu hồi vốn đầu tư theo tổng lợi nhuận thuần cộng dồn: -----> ³ Ivo - Tính theo phương pháp trừ dần: IvoT - WT -----> Ê 0. Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên khi nào thì thu hồi đủ vốn. 3.3.2. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần và khấu hao. Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn - khấu hao được tính vào chi phí sản xuất cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỉ lệ nghịch. Tính thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy được đầy đủ hơn khả năng thu hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận cao, trích khấu hao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn. Nhà đầu tư phải lựa chọn phương pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trước khi kết thúc đời kinh tế của dự án hoặc trước khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ thuật, lại vừa đạt mức giá thành sản phẩm không qúa cao. Chỉ tiêu này được tính tương tự như chỉ tiêu trên, chỉ khác là ngoài lợi nhuận phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tương ứng. * Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phương án đầu tư an toàn. Tương đối dễ tính toán, có thể căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán được quy mô của dự án. * Nhược điểm: Không đánh giá được quy mô lợi ích mà dự án mang lại. 3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR). Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu được sử dụng để tính chuyển các khoản thu, chi của toàn bộ công cuộc đầu tư về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm cho tổng doanh thu bằng tổng chi phí. Công cuộc đầu tư được coi là có hiệu quả khi IRR ³ IRRđm. IRRđm có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi nhuận định mức do Nhà nước quy định nếu vốn đầu tư do Ngân sách Nhà nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư vào dự án khác… Công thức sau đây thể hiện bản chất của IRR: Hay: Trong đó: Bi: Giá trị thu nhập năm i. Ci: Giá trị chi phí năm i. * Ưu điểm: - Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp nhận được và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất mà tự bản thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu tư). - Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu. - Cho phép lựa chọn phương án có IRR cao nhất. * Nhược điểm: - Không đánh giá được quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự án mang lại. - Khi đồng tiền thay đổi nhiều, NPV có thể đổi dấu nhiều lần sẽ có nhiều giá trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bộ thích hợp để đánh giá, lựa chọn dự án. - Việc tính IRR chỉ thực hiện được khi có ít nhất một giá trị NPV > 0. Như vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lợi cho dù mức lãi suất có lớn. NPV luôn dương thì không thể tính được IRR. 4. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. Người ta sử dụng các chỉ tiêu sau đây để phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu tư: 4.1. Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng). Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ra và giá trị gia tăng gián tiếp là những phần giá trị gia tăng thu được từ các dự án liên đới. Thông thường rất khó tính toán định lượng được các giá trị gia tăng gián tiếp. Giá trị gia tăng trực tiếp có thể tính toán như sau: GTGTTT = Lãi ròng + lương + thuế + các khoản nợ - Trợ giá, bù giá. 4.2. Việc làm và thu nhập của người lao động. - Số lao động có việc làm: Bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và số lao động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có việc gián tiếp cũng rất khó khăn. - Thu nhập của người lao động: Là tổng số lương mà toàn bộ số lao động có việc làm từ dự án nhận được cùng các khoản trợ cấp khác. 4.3. Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nước. Các khoản đóng góp cho Ngân sách Nhà nước của một dự án bao gồm: Thuế, tiền thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ công cộng… Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho Ngân sách Nhà nước của một đồng vốn đầu tư: m = M x 100% Iv0 Trong đó: m : Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn đầu tư. M: Tổng mức đóng góp cho Ngân sách. Ivo : Tổng vốn đầu tư. 4.4. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án. Việc thực hiện dự án đầu tư có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ quản hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân, góp phần phát triển địa phương tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều chỉnh cơ cấu kinh tế góp phần thực hiện chủ trương phát triển của Nhà nước. Các chỉ tiêu này không thể định lượng được nhưng không thể không tính tới chúng. Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầu tư là quan trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu tư. III. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới. 1. Khái niệm và chức năng của đô thị. 1.1. Khái niệm. Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là quá trình đô thị hoá. Đô thị hoá là quá trình mở rộng mạng lưới các điểm dân cư đô thị và phổ cập lối sống thành thị trên lãnh thổ. Quá trình đô thị hoá tiến triển phức tạp và lâu dài, chịu sự tác động tổng hợp của nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiến chủ quan của con người, mà có quy luật khách quan riêng. Quá trình đô thị hoá là tất yếu, song để quá trình đô thị hoá có trật tự, có mục tiêu rõ ràng, không làm mất đi đặc điểm, chức năng, vai trò vốn có của đô thị cần phải có sự định hướng phát triển và chỉ đạo xây dựng thống nhất mang tính khoa học, đó là sự phát triển đô thị hoá theo quy hoạch. Trong đó có quy hoạch phát triển các đô thị và các khu đô thị mới. Đô thị mới là một điểm dân cư được quy hoạch và đầu tư xây dựng để từng bước đạt được các tiêu chuẩn và yếu tố cấu thành một đô thị như: Chức năng, quy mô dân số, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp, mật độ dân cư và trình độ phát triển kết cấu hạ tầng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thành lập theo quy định của pháp luật. Khu đô thị mới là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát triển hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh được bố trí gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới chức năng xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy phát triển các khu đô thị mới là phù hợp với yêu cầu phát triển khách quan của đô thị hoá, là một giải pháp phát triển đô thị theo quy hoạch, đáp ứng nhiều mục tiêu chiến lược đặt ra trong định hướng phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia. 1.2. Chức năng của đô thị. Nhìn chung đô thị có mấy chức năng sau: 1.2.1. Chức năng kinh tế. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, chức năng kinh tế là chức năng chủ yếu của đô thị. Sự phát triển kinh tế thị trường đã đưa đến xu hướng tập trung sản xuất có lợi hơn phân tán. Chính yêu cầu ấy đã tập trung các loại hình xí nghiệp thành các khu công nghiệp dịch vụ và cơ sở hạ tầng tương ứng tạo ra thị trường ngày càng mở rộng và đa dạng hoá. Tập trung sản xuất kéo theo tập trung dân cư, trước hết là thợ (công nhân) sau đó là gia đình của họ, tạo ra bộ phận chủ yếu của dân cư đô thị. Tập trung sản xuất và dân cư lại đặt ra vấn đề bảo vệ môi trường như một đòi hỏi lớn về kinh tế - xã hội làm cho đô thị có các chức năng khác. 1.2.2. Chức năng xã hội. Chức năng xã hội của đô thị ngày càng có phạm vi lớn dần cùng với tăng quy mô dân cư đô thị. Những nhu cầu về nhà ở, y tế, đi lại,… là những vấn đề gắn liền với yêu cầu sinh sống của mọi người dân cần được đáp ứng nhất là nhu cầu này ngày càng tăng tiến theo quy luật khách quan. Nhìn chung chức năng xã hội của đô thị ngày càng nặng nề bởi vì không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do dân số tăng mà còn chính vì những nhu cầu có sự thay đổi như đã nói trên. Việc thực hiện chức năng xã hội được đảm bảo thì yếu tố tăng trưởng kinh tế đô thị mới tạo ra sự phát triển của đô thị. Trên thế giới đã chứng kiến sự tăng trưởng đô thị mà không có phát triển đô thị bởi tăng trưởng đô thị kéo theo hàng loạt các dãy, khu nhà ổ chuột cùng sự ô nhiễm môi trường, sự suy đồi về đạo đức… 1.2.3. Chức năng văn hoá. Nhu cầu được hiểu biết xuất phát từ ý thức của loài người. Để có sự hiểu biết, cần phải có giáo dục. Mỗi một tập hợp con người cùng với các nhu cầu kinh tế - xã hội ngày càng tăng thì nhu cầu về giáo dục tri thức và giải trí cũng vậy. Sự tăng lên của nhu cầu này khác nhau đối với từng tầng lớp dân cư, từng khu vực dân cư. ở khu vực đô thị hoá thì nhu cầu này bao giờ cũng tăng lớn hơn cả. Việc đáp ứng nhu cầu giáo dục, vui chơi giải trí của dân cư đô thị sao cho phù hợp và thúc đẩy các chức năng khác của đô thị là chức năng văn hoá của đô thị. Chức năng văn hoá của đô thị ngày càng phát triển hơn vào thời kỳ kinh tế phồn vinh: Đảm bảo có một hệ thống trường học, du lịch, viện bảo tàng, các trung tâm nghiên cứu khoa học phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu, vui chơi của dân cư, mức sống được nâng cao, thời gian dành cho việc hưởng thụ văn hoá của người dân cũng được tăng lên. 1.2.4. Chức năng quản lý. Sự phát triển của đô thị một mặt là tự phát qua tác động của cơ chế thị trường tới nhu cầu, mặt khác chịu sự điều chỉnh do các hoạt động quản lý của chính quyền và hoạt động của các tổ chức đoàn thể xã hội. Chức năng quản lý đô thị được thể hiện bằng những tác động nhằm hướng tới nguồn lực của đô thị vào mục tiêu kinh tế- xã hội, sinh thái và kiến trúc, bảo vệ bản sắc văn hoá dân tộc, vừa nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu chính đáng của cá nhân, đó là chức năng quản lý đô thị. 1.3. Vai trò của đô thị. Với các chức năng trên đô thị có vai trò rất quan trọng đối với sự tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Hệ thống đô thị gồm đô thị các cấp, theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ quy mô khác nhau là những điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ vừa có vị trí trung tâm tạo vùng, vừa là những “hạt nhân” tăng trưởng có khả năng tác động lan toả ra các vùng lãnh thổ bao quanh. 2. Đặc điểm của các dự án phát triển khu đô thị mới. - Khu đô thị mới có quy mô tương đối lớn, phần lớn thường được phát triển trên cơ sở đất nông nghiệp (đất ruộng canh tác, đất hồ ao, đất vườn,…), vì vậy, điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật bên trong khu đất và ngoài hàng rào hầu như không có. Do là đất nông nghiệp nên đất đai trong khu vực dự án là một trong những phương tiện lao động tạo ra thu nhập hàng năm cho người nông dân. Khi thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, nhiều hộ nông dân có đất nằm trong khu vực dự án bị thu hồi làm ảnh hưởng một phần đến đời sống hàng ngày của họ, nhất là đối với những hộ gia đình chỉ có nguồn thu nhập từ sản xuất nông nghiệp mà không có nguồn nào khác. Vì vậy, việc thực hiện dự án phụ thuộc rất nhiều vào vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng. - Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thường kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu tư phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào… - Vốn đầu tư của dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của Chủ đầu tư, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học. - Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, bưu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn, trụ sở…nhưng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện. - Một đặc điểm rất đặc trưng của dự án phát triển khu đô thị mới là công tác kinh doanh phải kết hợp chặt chẽ với công tác quản lý. Chủ đầu tư các dự án phát triển khu đô thị mới thường là các doanh nghiệp nhưng ngoài việc tổ chức triển khai dự án để mang lại hiệu quả về tài chính, cần phải quan tâm đến vấn đề quản lý trong phạm vi khu vực dự án, đặc biệt là về mặt kiến trúc quy hoạch… 3. Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới. Từ khái nhiệm đầu tư nói chung, chúng ta hiểu đầu tư vào xây dựng đô thị một cách cụ thể như sau: - Đầu tư vào xây dựng đô thị là chủ đầu tư (Chính phủ hay các nhà đầu tư tư nhân) đem một khoản tiền của mình bỏ vào xây dựng các cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong các khu vực đô thị nhằm đạt được các mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của cư dân đô thị ngày càng tốt hơn, đồng thời kết hợp với mục đích phát triển sản xuất và kinh doanh có lãi. Theo nghĩa rộng hơn, đầu tư xây dựng đô thị còn bao gồm cả đầu tư xây dựng các công trình sản xuất và dịch vụ khác. * Các đối tượng cần đầu tư xây dựng trong đô thị: Trong quá trình hình thành đô thị có rất nhiều công trình được đầu tư xây dựng. Các công trình trong đô thị phần lớn mang tính chất phục vụ lợi ích công cộng, một số công trình có thể kết hợp kinh doanh như: Dịch vụ thương mại, thể thao, văn hoá vui chơi giải trí. Các đối tượng chủ yếu cần thiết phải đầu tư trong đô thị bên cạnh các cơ sở công nghiệp và dịch vụ có tính chất kinh doanh là hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm: + Hệ thống đường giao thông đô thị đối nội và đối ngoại. + Các phương tiện giao thông vận tải hàng hoá và hành khách. + Hệ thống các công trình cấp nước đô thị. + Hệ thống kinh doanh nước sạch + Hệ thống thoát nước thải. + Hệ thống các công trình bưu chính, viễn thông. + Hệ thống các công trình kỹ thuật và bảo vệ môi trường. + Hệ thống kho tàng, bến cảng, sân bay. + Các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác Phần lớn các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật khi được đầu tư xây dựng đều nhằm hai mục đích vừa kinh doanh vừa phục vụ cho nhu cầu phát triển sản xuất và nâng cao đời sống sinh hoạt cho cộng đồng. - Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm: + Các khu nhà ở. + Trụ sở các cơ quan hành chính sự nghiệp. + Các cơ sở giáo dục đào tạo. + Các công trình phục vụ hoạt động văn hoá, nghệ thuật, bảo tàng. + Các cơ sở y tế và vệ sinh môi trường. + Các khu công viên, vui chơi giải trí. + Cơ sở nghỉ ngơi, an dưỡng. + Các công trình thể dục thể thao. + Các cơ sở kinh doanh, dịch vụ thương mại. + Các công trình cơ sở hạ tầng xã hội khác. Các cơ sở hạ tầng ở nước ta thường do Nhà nước đầu tư là chủ yếu. Đây là những công trình phục vụ nhu cầu đời sống vật chất và văn hoá tinh thần của nhân dân nên sử dụng mục đích đầu tư trước tiên phải đạt được là nâng cao hiệu quả xã hội, sau mới kết hợp kinh doanh. Chương II Thực trạng và hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng I. Giới thiệu chung về Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây Dựng. Tiền thân là Ban quản lý các công trình nhà ở đường 1A (thành lập năm 1983) trực thuộc Bộ Xây Dựng với chức năng chính là quản lý nguồn vốn phát triển nhà. Đến tháng 10 năm 1989 Bộ Xây Dựng đã quyết định thành lập công ty với tên gọi là “Công ty phát triển nhà và đô thị (HUD)”. Quá trình hoạt động Công ty ngày càng trưởng thành về mọi mặt và có uy tín lớn trên cả nước. Cùng với nhu cầu về các khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đầy đủ và nhu cầu về nhà ở của Thành phố ngày càng tăng đòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách có đầy đủ năng lực cũng như thẩm quyền để đáp ứng. Ngày 2/6/2000 Bộ Xây Dựng đã ra quyết định số 08/2000/QĐ-BXD thành lập Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị. 1. Vai trò, vị trí của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị. 1.1. Vai trò. Trong quá trình hoạt động, Tổng công ty đã có nhiều đóng góp to lớn cho xã hội, đặc biệt là vấn đề nhà ở hiện nay là một nhu cầu rất bức xúc đối với nhân dân Thủ đô. Tổng công ty đã đóng góp một lượng lớn diện tích nhà ở vào quỹ nhà của Thành phố. Để đáp ứng được nhu cầu giãn dân ở các trung tâm, đồng thời để tiết kiệm đất và hạ giá bán cho phù hợp với nhu cầu của người lao động, Tổng công ty đã và sẽ triển khai xây dựng các khu trung cư cao tầng trong các khu đô thị mới phục vụ đối tượng là cán bộ công nhân viên chức. Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng được Tổng công ty rất quan tâm. Trong các dự án phát triển đô thị, một tỷ lệ nhất định nhà phục vụ cho đối tựng này được giành ra với mức giá bán được Thành phố quy định trên cơ sở đủ chi phí và lãi tối thiểu. Tổng công ty cũng đóng góp những khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ chất lượng cao, góp phần giúp Chính phủ và Thành phố một bước thực hiện chính sách đô thị quốc gia làm giảm sức ép ở các khu trung tâm. Các khu đô thị mới ra đời đem lại vẻ đẹp kiến trúc đô thị đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Ngoài ra, các dự án của Tổng công ty còn tạo việc làm cho hàng ngàn lao động không chỉ trong thời gian thực hiện dự án mà còn cả khi đã đi vào hoạt động. Việc thực hiện và đưa vào sử dụng các khu đô thị mới còn tạo ra một nguồn tiêu thụ lớn sản phẩm của ngành khác như xây dựng, điện nước, thông tin liên lạc và các ngành công nghiệp dịch vụ khác tạo điều kiện cho ngành này phát triển. Giúp Nhà nước thu được tiền sử dụng đất, khắc phục tình trạng hiện nay là Nhà nước bỏ tiền xây dựng cơ sở hạ tầng, còn các chủ sử dụng thu được lợi nhuận từ việc chuyển đổi đất đô thị mà không phải trả chi phí gì. Ngoài ra còn đóng góp đáng kể cho Ngân sách Nhà nước từ các khoản thu nộp của chủ đầu tư, các khoản lãi vay. 1.2. Vị trí. Bằng sự đầu tư mạnh dạn và đúng hướng cộng với sự ủng hộ to lớn của các ngành, các cấp, Tổng công ty đã đạt được mức tăng trưởng nhanh chóng và vững chắc sau hơn 10 năm hoạt động, một thời gian khá ngắn đối với ngành kinh doanh phát triển nhà. Từ ban đầu thành lập với cơ sở vật chất cũng như vốn còn thiếu thốn, đến nay Tổng công ty đã vươn lên vị trí hàng đầu trong ngành với số vốn lên đến hơn 71 tỷ đồng, mức tăng trưởng trung bình là 12%/năm 2. Chức năng, nhiệm vụ của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng Tổng công ty có những chức năng nhiệm vụ chính như sau: - Lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, công trình kỹ thuật hạ tầng khu dân cư, khu công nghiệp. - Khảo sát, đo đạc phục vụ lập dự án đầu tư và thiết kế công trình. - Thiết kế, quy hoạch, lập tổng dự toán các công trình dân dụng, công nghiệp, các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu dân cư tập trung của các dự án phát triển đô thị. - Kinh doanh văn phòng, nhà ở, kinh doanh hạ tầng đô thị và khu công nghiệp. - Tổng thầu và thi công xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, công trình kỹ thuật hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp, công trình thuỷ lợi, đường dây và trạm biến thế. - Sản xuất và kinh doanh vật tư, vật liệu xây dựng, phụ tùng, phụ kiện bằng kim loại. - Khai thác và kinh doanh các dịch vụ vui chơi giải trí, dịch vụ giải khát, trồng và kinh doanh cây cảnh, cây giống… Trong đó, chức năng nhiệm vụ chính là lập và thực hiện các dự án đầu tư và xây dựng các công trình nhà ở văn phòng, hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp với tư cách là chủ đầu tư xây dựng. 3. Cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công ty. Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng là đơn vị chuyên ngành về đầu tư và xây dựng, phát triển nhà và các khu đô thị mới, khu công nghiệp tập trung. Cùng một thời điểm, Tổng công ty thực hiện nhiều dự án từ qui mô nhỏ đến qui mô lớn: diện tích hàng trăm ha, vốn đầu tư hàng trăm tỉ đồng, thời gian thực hiện dự án từ vài năm đến hàng chục năm. Do đặc thù sản xuất kinh doanh từng thời kỳ khác nhau tuỳ theo sự biến đổi của nền kinh tế - xã hội cũng như yêu cầu sản xuất kinh doanh (SXKD) của Tổng công ty, của chu kỳ hoạt động các dự án nên cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công ty cũng phải thay đổi thích ứng để đảm bảo hiệu quả quản lý. Hđ quản trị chủ tịch HđQT Tổng giám đốc Phòng Tổ chức LĐ Phòng ql ktx lắp Phòng QLDA liên doanh jana ld. vinapon phó giám đốc giám đốc phòng kinh tế kế hoạch phòng ql kỹ thuật - QH phòng giải phóng m.bằng phòng hành chính t.hợp cơ cấu tổ chức ban quản lý dự án phó tổng gđ phó tổng gđ văn phòng phòng pháp chế Phòng TCKế Toán phòng NC PTDA bqlda. Định Công bqlda. linh đàm các công ty thành viên (8 công ty) phòng thông tin phó tổng gđ Dự kiến thực hiện Hình I: cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý Với cơ cấu tổ chức như hiện nay, nhiệm vụ cụ thể của các cấp lãnh đạo và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ được phân định như sau: 3.1. Tổng giám đốc. Là người lãnh đạo cao nhất, chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước Bộ trưởng Bộ Xây Dựng, trước Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội về toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty, chỉ đạo chung mọi hoạt động công tác của Tổng công ty, tổ chức thực hiện đường lối, chủ trương chính sách kinh tế xã hội của Đảng và Nhà nước, xây dựng các đề án chiến lược, cơ chế chính sách, định hướng kế hoạch phát triển sản xuất kinh doanh của Tổng công ty. Trực tiếp chỉ đạo lĩnh vực pháp luật, kinh tế tài chính, tổ chức nhân sự, lao động tiền lương, hành chính sự nghiệp và đời sống. 3.2. Các Phó Tổng giám đốc. Giúp Tổng giám đốc Tổng công ty chỉ đạo từng lĩnh vực công tác và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về lĩnh vực công tác được phân công phụ trách, chỉ đạo các trưởng phòng, ban, Giám đốc các Công ty thành viên triển khai nhiệm vụ thuộc lĩnh vực phụ trách. Thay mặt Tổng giám đốc và được sử dụng quyền hạn của Tổng giám đốc để giải quyết công việc được giao, được uỷ quyền. Trong phạm vi quyền hạn được giao, các Phó Tổng giám đốc chủ động xử lý công việc, phối hợp để giải quyết những công việc có liên quan đến các Phó Tổng giám đốc khác, báo cáo Tổng giám đốc Tổng công ty những vấn đề chưa thống nhất. 3.3. Các Công ty thành viên. Các Công ty thành viên của Tổng công ty là các đơn vị hạch toán độc lập hạn chế (hạch toán theo hình thức báo sổ, có tài khoản và con dấu riêng) hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở quy mô nhỏ, xây dựng các công trình, kinh doanh dịch vụ vui chơi giải trí… Tuỳ theo chức năng nhiệm vụ của mình các Giám đốc Công ty thành viên chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc Tổng công ty và trước pháp luật về hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty mình. 3.4. Các liên doanh với các đối tác nước ngoài. Là các liên doanh giữa Tổng công ty với các đối tác Nhật Bản trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh, cho thuê nhà ở cao cấp và văn phòng làm việc, các liên doanh này hạch toán độc lập có tài khoản và con dấu riêng. 3.5. Các phòng chức năng chuyên môn nghiệp vụ. Là các phòng chức năng giúp Tổng giám đốc Tổng công ty trong lĩnh vực pháp chế; Tổ chức lao động; Tiền lương; Tài chính, Kế toán; Lập kế hoạch sản xuất kinh doanh; Văn thư lưu trữ, hành chính sự nghiệp; Tìm kiếm phát triển các dự án mới; Lập các dự án thành phần và tiểu dự án trong các dự án lớn; Quản lý các dự án quy mô nhỏ; Quản lý tiến độ các dự án lớn; Quản lý kỹ thuật, an toàn lao động. Các phòng chức năng này phối hợp với nhau giúp cho các Ban quản lý dự án, các Công ty thành viên về lĩnh vực chuyên môn mà mình phụ trách, đồng thời quản lý và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng có quy mô nhỏ không có Ban quản lý dự án riêng biệt. Các trưởng phòng chịu trách nhiệm trước lãnh đạo Tổng công ty các lĩnh vực công tác được giao. 3.6. Các Ban quản lý dự án đầu tư và xây dựng. Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Định Công - Ban quản lý dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm là hai Ban quản lý dự án đầu tư và xây dựng lớn của Tổng công ty. Mỗi ban quản lý dự án có một Giám đốc, một Phó giám đốc và các phòng ban. Ban quản lý dự án trực tiếp đảm nhận giải quyết công tác đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục để triển khai dự án, quản lý các dự án theo quy hoạch được duyệt. Trong khi đó, Tổng công ty thực hiện việc chỉ đạo mang tính chiến lược, tìm kiếm những dự án mới, điều phối những vấn đề có liên quan giữa các dự án với nhau, kiến nghị các ngành các cấp cho phép thực hiện cơ chế chính sách chưa được quy định nhằm giải quyết tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án. 4. Tình hình quản lý nhân sự. Tổng số cán bộ công nhân viên của đơn vị hiện nay là 165 người. Số lao động có bằng đại học, trên đại học chiếm 84%, trong đó 56% có thâm niên công tác từ 5 năm trở lên. Do đó Tổng công ty không phải chi phí nhiều cho đào tạo mà vẫn có một đội ngũ cán bộ dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển nhà và đô trị. Do tính đặc thù của công việc, Tổng công ty không có định mức lao động mà chủ yếu dựa theo yêu cầu về tiến độ công việc. Tuy nhiên dựa vào kinh nghiệm quản lý mà có kế hoạch sắp xếp cũng như tuyển thêm lao động nhằm đáp ứng nhu cầu về thời gian và chất lượng công tác. II. Thực trạng đầu tư phát triển đô thị mới trong thời gian qua. 1. Sự hình thành và nhu cầu phát triển các khu đô thị mới. Cũng như hầu hết các quốc gia trên thế giới, trong thời gian qua, quá trình đô thị hoá của Việt Nam diễn ra hết sức mạnh mẽ. Thập kỷ 60 và 70 là thời kỳ hình thành và phát triển khá mạnh mẽ các đô thị mới và khu đô thị mới. ở miền Bắc thực hiện đường lối Công nghiệp hoá xã hội chủ nghĩa, Nhà nước đã chủ trương phát triển công nghiệp nặng, do đó tại các thành phố lớn trên cơ sở các khu công nghiệp đã hình thành thêm nhiều khu đô thị mới như ở Hà Nội là các khu nhà ở Kim Liên (xây dựng năm 1954), Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân…; tại Hải Phòng là khu Vạn Mỹ; tại Thành phố Vinh là khu Quang Trung (xây dựng năm 1960) và tại ngoại thành Hà Nội là khu đô thị mới Xuân Hoà, Xuân Mai, Vĩnh Yên.v.v. Cũng trong thời gian này, nhiều Thành phố mới được xây dựng như Thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, Uông Bí, Bỉm Sơn, Hoà Bình,Chí Linh – Phả Lại… ở miền Nam, dưới chế độ Mỹ – Nguỵ phần lớn các khu công nghiệp đều tập trung._.hể hình...) câu lạc bộ phục vụ ăn uống, giải khát... Với các hoạt động của mình theo định hướng coi trọng công tác phục vụ, Công ty đã góp phần làm cho khu vực hồ Linh Đàm xanh, sạch, đẹp bước đầu đã hình thành một điểm dân cư hấp dẫn tại khu vực dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Hiện nay Xí nghiệp đang triển khai các hoạt động của mình tại khu đô thị mới Định Công và mở rộng ra các dự án khác của Tổng công ty. - Bài học thứ ba: Là cần phải quan tâm một cách đúng mức đến các công trình hạ tầng ngoài hàng rào có liên quan đến khu vực dự án. Ngay trươc khi nhận bàn giao đất từ nhân dân và địa phương, Tổng công ty đã chủ động tìm hiểu những khó khăn liên quan đến mạng lưới giao thông dẫn vào khu vực dự án, hệ thống cấp điện và cấp nước sinh hoạt để giải quyết kịp thời. Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công đều nằm trong những vị trí không thuận lợi về giao thông, điều kiện kỹ thuật ngoài hàng rào rất nghèo nàn. Khi tổ chức khởi công khu nhà ở Bắc Linh Đàm, Tổng công ty đã xúc tiến lập dự án và thoả thuận đền bù, giải phóng mặt bằng để thực hiện giai đoạn 1 của tuyến đường bao quanh hồ Linh Đàm rộng 30m để nối thông từ quốc lộ 1A vào khu vực dự án với chiều dài gần 1km. Khu đô thị mới Định Công nằm gọn trong khu vực ruộng nông nghiệp canh tác của thôn Hạ (xã Định Công), giao thông ra vào rất khó khăn, nguồn nước của thành phố không đáp ứng được việc cấp nước sinh hoạt cho dự án. Cuối năm 1996, khi việc đền bù giải phóng mặt bằng còn đang khó khăn, bế tắc, Tổng công ty vẫn quyết định đầu tư cải tạo mở rộng tuyến đường hiện có từ quốc lộ 1A và xây dựng tuyến đường Hải Âu dẫn từ đường Trường Chinh vào khu vực dự án. Vì vậy khi toàn bộ mặt bằng dự án đã được giải phóng, các tuyến đường trên không những đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi công san nền mà còn còn trở thành những tuyến giao thông quan trọng làm cho khu vực dự án trở nên hấp dẫn góp phần đẩy nhanh việc tiêu thụ mặt bằng hạ tầng. Và khi đối mặt với khó khăn về cấp nước, Tổng công ty chủ động đề xuất với Bộ Xây Dựng và các cơ quan quản lý chuyên ngành để đầu tư xây dựng một trạm xử lý nước sạch đủ cung cấp nước cho toàn bộ khu vực trong giai đoạn nguồn nước của thành phố còn chưa đáp ứng được. Như vậy có thể nói để thực hiện tốt các dự án phát triển khu đô thị mới cần phải có một định hướng về các giải pháp cho tất cả các giai đoạn từ lập đề án quy hoạch chi tiết, công tác tổ chức điều hành, công tác đền bù giải phóng mặt bằng đến việc triển khai xây dựng và quản lý quá trình thực hiện dự án. Các giải pháp này liên kết phối hợp chặt chẽ với nhau để phục vụ cho một kết quả cuối cùng là hình thành và phát triển các khu dân cư đô thị mới theo quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt. II. Định hướng chung của Tổng công ty trong thời gian tới Thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây Dựng về việc đẩy mạnh công tác phát triển nhà và đô thị, và xây dựng một tổ chức kinh doanh mạnh trong lĩnh vực này trong những năm từ 2000 - 2010, Tổng công ty xác định tiếp tục hoạt động theo định hướng đã được Tổng công ty thực hiện có hiệu quả trong thời gian qua là đầu tư phát triển, kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở theo mô hình các dự án đầu tư đồng bộ, tăng cường quy mô tổ chức của Tổng công ty kể cả về bộ máy tổ chức, con người, vốn đầu tư và cung cách quản lý, tiếp tục mở rộng kinh doanh theo chiều sâu tại Thủ đô Hà Nội, theo chiều rộng tại các tỉnh phía Bắc. Tiếp tục thực hiện tốt các dự án được giao như dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, Khu đô thị mới Định Công, Khu Công nghiệp Ô Cách, Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp, dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình II - Từ Liêm - Hà Nội, xin thêm các dự án phát triển đô thị mới khu vực phía Tây, Tây bắc Thành phố Hà Nội. Chuẩn bị điều kiện để tham gia thực hiện các dự án lớn hơn trong các khu đô thị mới Bắc sông Hồng (Hà Nội). Hướng hoạt động của mình ra các tỉnh phía Bắc như chuỗi đô thị Miếu Môn - Hoà Lạc (Sơn Tây), Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Quảng Ninh, Ninh Bình, Thanh Hoá… Phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng thời kỳ 2001 - 2005 bình quân khoảng 15%/năm và riêng năm 2001 phấn đấu đạt các chỉ tiêu kinh tế tài chính cụ thể như sau: - Vốn sản xuất kinh doanh : 399 tỷ đồng - Doanh thu : 450 tỷ đồng - Nộp Ngân sách : 20 tỷ đồng - Hoàn thành đưa vào sử dụng 8 vạn m2 sàn nhà ở các loại. Để đạt được các chỉ tiêu trên, trong năm 2001 Tổng công ty cần phải thực hiện các công việc sau: Đối với dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm: Phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đầu tư xây dựng hàng loạt các nhà chung cư cao tầng. Hoàn chỉnh các khu công viên cây xanh... Dự án khu đô thị mới Định Công: Hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Phấn đấu hoàn thành 70% khối lượng nhà ở thấ tầng và tiếp tục đầu tư xây dựng 2 chung cư cao tầng khác. Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội. Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình II: Hoàn thành các thủ tục đầu tư xây dựng dự án. Tiến hành thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Khởi công xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. III. Một số giải pháp và kiến nghị nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng Những kết quả của hoạt động đầu tư tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị đạt được trong thời gian qua đã khẳng định được mục tiêu và chiến lược của Tổng công ty đã và đang thực hiện. Trong những năm tiếp theo, nhu cầu phát triển nhà ở và đô thị rất lớn, nhiều dự án có quy mô lớn được triển khai. Từ trước tới nay, cơ chế đầu tư các dự án phát triển nhà và đô thị thực tế là cơ chế “xin-cho”. Theo xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường thì cơ chế “xin-cho” sẽ không thể còn tồn tại, việc tham gia của chủ đầu tư xây dựng các dự án sẽ thông qua đấu thầu. Để đảm bảo thắng thầu, liên tục có dự án thực hiện, đồng thời thực hiện tốt phương châm: Nhanh chóng kết thúc có hiệu quả các dự án đang triển khai, nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án đã được duyệt, tích cực tìm kiếm các dự án mới thì yêu cầu đặt ra đối với Tổng công ty là phải có những giải pháp đúng đắn nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả công tác đầu tư thực hiện dự án. Đó cũng chính là một trong các điều kiện để thực hiện thắng lợi nhiệm vụ sản xuất kinh doanh năm 2001 và mục tiêu chiến lược đến năm 2010 của Tổng công ty. Sau đây là một số giải pháp của Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả của đầu tư phát triển đô thị mới trong thời gian tới: 1. Phát triển các đô thị thông qua những khu đô thị mới phải được thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Thực tế cho thấy, hiện nay điều kiện hạ tầng kỹ thuật ở Hà Nội đã trở nên quá tải không đáp ứng được với yêu cầu phát triển đô thị. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại như giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước mưa và nước bẩn tách riêng, mà còn các công trình hạ tầng xã hội khác như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí, văn hoá thể thao, cây xanh.v.v. đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt có chất lượng ngày càng cao của nhân dân. Các dự án khu đô thị mới Định Công, Linh Đàm đã và đang được đầu tư hoàn chỉnh các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các khu công viên cây xanh, công trình dịch vụ vui chơi giải trí, trở thành các khu đô thị mới hấp dẫn xanh, sạch, đẹp thực sự đi vào cuộc sống, được các ngành, các cấp đánh giá cao và được đông đảo nhân dân chấp nhận, không ngừng tạo được bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại mà môi trường cảnh quan và điều kiện sống của nhân dân trong khu vực cũng được cải thiện rõ rệt. 2. Các khu đô thị mới phải được thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài. Hiện nay trong cơ cấu quy hoạch của một khu đô thị mới có nhiều loại đất với chức năng sử dụng khác nhau, ngoài đất dành cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất công trình công cộng và các loại đất sử dụng mục đích khác, thành phần quan trọng nhất là đất ở bao gồm đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng. Hiện nay, hiệu quả về tài chính của các dự án phát triển khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào tỷ trọng đất ở thấp tầng do tập quán và lối sống của người dân đô thị Việ Nam. Trong điều kiện diện tích đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm, việc xây dựng các công trình kiến trúc cao tầng (trong đó có nhà ở) là xu hướng chủ yếu của đô thị hiện đại, vấn đề đặt ra là cần phải xác định một cơ cấu hợp lý giữa đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng trong quy hoạch khu đô thị mới để vừa đảm bảo tính khả thi trong giai đoạn hiện nay vừa phù hợp với xu hướng phát triển sau này. 3. Trong việc phát triển các khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại công trình cao tầng. Nhà ở là một trong những cơ cấu quy hoạch quan trọng của khu đô thị mới, được xây dựng không những phải phù hợp với tập quán, lối sống của người dân Việt Nam mà còn cần phải phù hợp với xu hướng phát triển của đô thị hiện đại. Hiện nay, trong các khu đô thị mới có các loại nhà ở cao tầng và thấp tầng. Xét về hiệu quả thì nhà ở cao tầng có nhiều ưu điểm hơn như: Hiệu quả sử dụng đất cao, là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, đảm bảo việc phát triển các đô thị mang tính cộng đồng, tính xã hội cao và đặc biệt là giá thành các căn hộ chung cư thấp hơn nên có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của nhiều tầng lớp dân cư, trong đó có những người có thu nhập thấp. Vì vậy, cần phải có các giải pháp thiết thực để xoá bỏ tâm lý e ngại sống trên tầng cao của người Việt Nam như giải quyết vấn đề giao thông đứng bằng việc trang bị các thang máy, thiết kế mẫu mã các căn hộ phù hợp và đặc biệt là thực hiện quản lý cung cấp các dịch vụ hàng ngày cho những người dân đến định cư tại các khu nhà cao tầng. Tính đến nay, Tổng công ty đã hoàn thành đưa vào sử dụng 1 chung cư 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm với 144 căn hộ đã tiêu thụ hết, đang xây 2 chung cư 9-12 tầng tại khu đô thị mới Định Công và 1 chung cư 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm đã được khách hàng đăng ký và ký hợp đồng mua hết. Trong kế hoạch phát triển từ 2001-2005 Tổng công ty đề ra mục tiêu xây dựng hàng loạt các chung cu cao tầng tại các dự án được giao với chỉ tiêu mỗi năm hoàn thành đưa vào sử dụng từ 7- 8 vạn m2 nhà ở để nhanh chóng phủ kín các dự án theo quy hoạch được duyệt. 4. Việc phát triển các khu đô thị mới phải được xây dựng kết hợp giữa tính hiện đại với việc coi trọng giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc. Các khu đô thị mới ở Hà Nội hiện nay hầu hết được xây dựng trên cơ sở đất nông nghiệp thuộc các huyện ngoại thành nơi thường có những công trình kiến trúc có giá trị và di tích lịch sử. Vì vậy, khi quy hoạch các khu đô thị mới cần phải có giải pháp đúng đắn để khu đô thị mới với các công trình kiến trúc hiện đại phù hợp với lối sống công nghiệp hiện đại, nâng cao giá trị của của những di tích lịch sử hoặc công trình kiến trúc cổ trong khu vực. Đây là yếu tố rất quan trọng đối với những khu đô thị mới nằm trong khu vực có nhiều công trình đình, chùa và có truyền thống văn hoá lâu đời như hồ Linh Đàm. Các công trình di tích trong khu vực hồ Linh Đàm như chùa Tứ Kỳ, chùa Linh Đàm, miếu Gàn, Đình làng Đại Từ được nghiên cứu xem xét như là một thành phần trong tổng thể của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và được tôn tạo góp phần tăng thêm các ưu thế về cảnh quan, khí hậu, đất đai, văn hóa truyền thống khu vực. 5. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư. Vốn đầu tư là yếu tố hết sức quan trọng và khó khăn chung cho các chủ đầu tư vì các dự án phát triển khu đô thị mới thường đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn. Thực tế cho thấy ngoài các nguồn vốn vay Nhà nước (ưu đãi), vay của các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu…thì vốn huy động từ nhân dân là rất lớn chiếm khoảng 40% lượng vốn cần thiết cho mỗi dự án. Vì vậy việc huy động được nguồn vốn này có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, nếu các doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vốn này thì có thể đảm bảo thực hiện có hiệu quả các dự án. Có thể thấy được ý nghĩa của vấn đề là ở chỗ: Thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới một mặt đem lại hiệu quả về quy hoạch, tạo ra chỗ ở khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khác kích thích tiêu dùng trong nhân dân tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình thực hiện hoàn chỉnh các dự án, góp phần vào quá trình đô thị hoá các khu dân cư. Với một quy trình đầu tư hợp lý, mang lại lòng tin cho nhân dân, tại các dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị đã huy động được tối đa nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ và phát triển nhà theo đúng quy hoạch được duyệt. 6. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành. trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới. Sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới cũng là một yếu tố hết sức quan trọng, nâng cao tính khả thi của dự án và đảm bảo việc bàn giao vận hành các hạng mục công trình khi hoàn thành. Trong một dự án khu đô thị mới có rất nhiều chuyên ngành như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, nhà ở.v.v. với các hạng mục công trình riêng biệt đòi hỏi phải có sự phối hợp thực hiện và tham gia đầu tư của các ngành, các cấp, trong đó sự phối hợp quản lý có một ý nghĩa quan trọng. Với các bài học kinh nghiệm mà Tổng công ty đã đúc rút được qua việc thực hiện dự án, có thể thấy rõ ràng việc phát triển đô thị theo mô hình các khu đô thị mới đồng bộ kết hợp với việc cải tạo các khu đô thị cũ là hướng đi đúng đắn trong điều kiện phát triển của nước ta hiện nay. Nó đòi hỏi những chính sách hợp lý, có sự quản lý thống nhất và sự đầu tư xây dựng đồng bộ hiện đại theo xu hướng thời đại kết hợp với việc bảo tồn, coi trọng và phát huy những bản sắc văn hoá, truyền thống dân tộc. 7. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Hiện nay, đối với các dự án phát triển nhà và đô thị, yếu tố chủ yếu tác động ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án là công tác thoả thuận đền bù giải phóng mặt bằng. Xác định được vấn đề này Tổng công ty cần phải tập trung nhân lực, trí lực vào công việc này. Về mặt bản chất, việc đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ là giải quyết các mối quan hệ kinh tế vốn đã rất phức tạp và nan giải mà còn liên quan đến một loạt các vấn đề pháp lý và chính sách xã hội như: quyền sở hữu cá nhân, việc làm, môi trường sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các nhóm lợi ích. Do đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng vừa cần có sự thận trọng vừa đòi hỏi các giải pháp toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp lý lẫn thực tiễn mà có thể quy tụ thành các nhóm giải pháp sau: - Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập các phương án tiền khả thi các dự án có đền bù giải phóng mặt bằng: các mức đánh giá, các cuộc khảo sát thực tế địa bàn nhằm xây dựng chỗ ở mới, chính sách tạo việc làm,… phải được xem xét một cách kỹ lưỡng thông qua các Hội đồng chuyên gia. Nên đầu tư một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này; Chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định cư. Vấn đề chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tượng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả đền bù giải phóng mặt bằng; Các phương án đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu định cư mới, đào tạo chuyển nghề tạo việc làm cho người dân có đất bị thu hồi phải là một phần bắt buộc của một dự án và phải trình cơ quan có chức năng của Thành phố phê duyệt. - Coi trọng các phương thức hỗ trợ tài chính: Khuyến khích các cơ sở thuộc diện phải di chuyển hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ có giá đất cao, tổ chức đấu thầu, thương lượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các đối tác khác nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển; Đối với các hộ làm nông nghiệp cần được thông báo sớm kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng, các hộ này định hướng lại trong công tác và hình thành các công việc mới. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy các nghề truyền thống. Ưu tiên tuyển dụng các đối tượng này trong các chương trình việc làm của Tổng công ty. - Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, lôi cuốn cộng đồng tham gia vào công tác đền bù giải phóng mặt bằng: quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phương án đền bù đền bù giải phóng mặt bằng để mọi đối tượng có liên quan đến đều biết, thống nhất tránh so bì thắc mắc và tiêu cực; Tiến hành các điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẽ tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời tổ chức các cuộc gặp gỡ giữa chủ dự án các cấp, các ngành với nhân dân; Phát huy vai trò của các Hội trong công tác vận động quần chúng như Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… của các địa phương có đất bị thu hồi. Thực hiện phương châm "Sống giữa lòng dân" bám sát và nắm vững tư tưởng của người dân để có giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế để vận dụng những quy định của Nhà nước và Thành phố để đề xuất các hình thức hỗ trợ khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Đối với giai đoạn thi công xây lắp, để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ đề ra thì phải lựa chọn thông qua đấu thầu các đơn vị thi công có trình độ năng lực và tiềm lực kinh tế lớn, với thiết bị thi công hiện đại đảm bảo thi công đúng chất lượng, đúng yêu cầu kỹ thuật, không bị phá bỏ làm lại,… đồng thời phải có đủ nguồn vốn để thanh toán kịp thời các hạng mục công trình, giám sát liên tục chặt chẽ và nghiệm thu kịp thời. Ngoài ra việc điều phối công việc giữa các đơn vị thi công các hạng mục công trình cũng được quan tâm và chỉ đạo khoa học nhằm giảm sự chồng chéo công việc gây chậm tiến độ, tập trung nguồn lực cho các công việc ưu tiên,… 8. Tăng cường công tác quản lý đánh giá xây dựng công trình. Giá thành sản phẩm xây dựng là một trong những vấn đề nóng bỏng, nhất là trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường thì vấn đề này càng trở nên phức tạp và sôi động. Việc giảm giá thành xây dựng thông qua việc lập dự toán và xét duyệt dự toán. Việc lập dự toán phải được lập chính xác, có căn cứ. Đồng thời việc thẩm định dự toán cũng phải là người có trình độ năng lực, có tinh thần trách nhiệm, để đảm bảo chi phí theo đúng quy định của Nhà nước ban hành, chống thất thoát, lãng phí. Đồng thời việc tổ chức đấu thầu cũng là một hình thức làm giảm giá thành. Thông qua đấu thầu, các nhà thầu muốn thắng thầu phải tính toán, huy động mọi khả năng, tiềm tàng, áp dụng công nghệ hiện đại, tiên tiến, phương pháp quản lý khoa học để giảm giá thành, đảm bảo tính cạnh tranh. Thông qua đấu thầu, có những gói thầu có thể giảm hàng chục phần trăm giá thành so với dự toán ban đầu. Như vậy, chủ đầu tư đã thành công trong việc quản lý giá xây dựng thông qua công tác đấu thầu. Tuy nhiên, việc xét chọn thầu phải cần chú ý kiểm tra, tính toán thẩm định kỹ trách tình trạng giảm giá thành làm giảm theo chất lượng và tăng thời gian thi công công trình. Ngoài ra, trong ký kết hợp đồng và giám sát thi công phải chú ý tránh tình trạng khối lượng công việc phát sinh lớn so với dự toán, so với hợp đồng. Một số giải pháp từ các cơ quan quản lý Nhà nước. - Cần phải đơn giản hoá các thủ tục đầu tư. Vấn đề đơn giản thủ tục đầu tư không phải là soạn thảo văn bản mới mà là tổ chức công việc tốt hơn. Với nhận thức về sự tồn tại của mỗi cơ quan nằm trong hệ thống tổ chức Nhà nước, trước hết là nhằm hỗ trợ, phục vụ rồi sau đó mới là thực hiện kiểm tra việc thi hành pháp luật. - Trong định hướng phát triển, Nhà nước cần xác định rõ phát triển nhà ở và đô thị là lĩnh vực quan trọng nhằm đáp ứng mục tiêu quy hoạch tổng thể của Nhà nước, nâng cao mức sống cho nhân dân về lĩnh vực nhà ở, nghỉ ngơi, vui chơi, môi trường sinh thái… Trong những năm qua vốn đầu tư cho lĩnh vực này còn hạn chế ảnh hưởng không nhỏ đến tiến trình đô thị hoá phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Vậy Nhà nước cần ưu tiên hơn nữa vốn và công nghệ cho lĩnh vực phát triển này tạo bộ mặt đô thị khang trang, tăng vị thế của đất nước. - Các Dự án phát triển khu đô thị mới có một yếu tố quan trọng đó là tính vùng. Các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội của một khu đô thị mới phải phù hợp với mạng lưới hạ tầng cuả Thành phố nói chung và của khu vực xung quanh nói riêng. Hơn nữa, khi kết thúc Dự án, toàn bộ hạng mục công trình này được bàn giao không bồi hoàn cho Thành phố, các cấp có thẩm quyền cần chỉ đạo các cơ quan quản lý chức năng chuyên ngành phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư trong quá trình thực hiện Dự án để tạo điều kiện thuận lợi cho việc làm các thủ tục có liên quan đến nhà ở, đất đai và công tác bàn giao sau này. Đặc biệt cần có giải pháp thực hiện giao quyền sử dụng đất cho các hộ dân đóng góp đầu tư hạ tầng để xây dựng nhà ở trong điều kiện Dự án chưa được phủ kín toàn bộ theo qui hoạch. - Để tạo điều kiện phát triển các khu đô thị mới đồng bộ và nhanh chóng theo qui hoạch chung, Nhà nước và Thành phố cần quan tâm đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào, đặc biệt là các tuyến đường giao thông chính. Đồng thời nhằm tạo sự hấp dẫn của dự án, góp phần đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ và nâng cao giá trị sử dụng của các công trình trong dự án. Đối với các công trình kỹ thuật hạ tầng ngoài hàng rào Dự án này (như cấp điện, cấp nước, thoát nước, đường giao thông,…) Nhà nước cần cấp đủ và kịp thời nguồn vốn ngân sách cho chủ đầu tư Dự án theo qui hoạch và Dự án đã được duyệt (hiện nay, nguồn vốn này là vốn do chủ đầu tư tự đi vay). - Đối với các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, trụ sở chính quyền cấp Phường trong khu vực Dự án: Khi công trình nhà ở và công trình công cộng được xây dựng trong khu đô thị mới, cần phải có các công trình hạ tầng xã hội để phục vụ. Các công trình này là một trong những yếu tố quan trọng để thu hút dân cư trong các khu vực trung tâm Thành phố. Phần vốn đầu tư cho các công trình này là phần tiền sử dụng đất chủ đầu tư được chậm nộp, phần tiền này thường không đủ để xây dựng các công trình hạ tầng xã hội. Nhà nước và Thành phố nên bổ xung phần còn thiếu bằng nguồn vốn ngân sách. - Về công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Ngoài các khoản kinh phí đền bù và hỗ trợ theo qui định của Nhà nước và Thành phố, cho phép chủ đầu tư được căn cứ vào hiệu quả của Dự án để áp dụng hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, cơ cấu kinh tế cho các địa phương và cho những hộ dân có đất canh tác bị thu hồi để thực hiện các Dự án phát triển các khu đô thị mới; Chính phủ cần có sự điều chỉnh giá đền bù cho phù hợp hơn nữa; Lập cơ quan Thành phố chuyên trách với các tổ công tác cần thiết cho việc giải phóng mặt bằng trên toàn Thành phố. Cơ quan này có trách nhiệm thống nhất và trực tiếp giúp, hướng dẫn và triển khai các dự án giải phóng mặt bằng, từ khâu khảo sát thẩm định giá trị đất, xây dựng khu tái định cư cho đến khi hoàn tất yêu cầu giải phóng mặt bằng của Dự án; Gắn kết trách nhiệm giải phóng mặt bằng với nhiệm vụ chung cuả các quận huyện, phân cấp rõ trách nhiệm các cơ quan chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp lý; Xúc tiến qui hoạch chi tiết các quận, huyện, xã, phường; Chủ động và kiên quyết phòng ngừa "nhảy dù" lấn chiếm đất công rồi đòi đền bù, nhằm trục lợi cá nhân và gây mất trật tự, cảnh quan đô thị, mất sự tôn nghiêm của pháp luật; Cho phép các cơ sở phải di chuyển vay vốn với lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư công nghệ, xây dựng cơ sở kỹ thuật hạ tầng mới. Đối với các công nhân của các cơ sở di chuyển, có thể hỗ trợ tài chính theo cách phù hợp thời gian chuyển đổi; Có chế độ miễn giảm các loại thuế vài năm đầu cho các cơ sở di chuyển (có thể từ 3 đến 5 năm); Cho vay tín dụng ưu đãi để các hộ di chuyển xây nhà mới và thế chấp bằng chính ngôi nhà mới này; Tạo niềm tin của quần chúng đối với chủ trương và chính sách của Nhà nước thông qua giải quyết dứt điểm những khiếu nại của nhân dân, kiên trì xử lý nghiêm minh các trường hợp lợi dụng chính sách của Nhà nước để trây ỳ trục lợi, thông tin rộng rãi chủ trương chính sách, các vấn đề cá nhân, các địa chỉ, điện thoại liên quan đến công tác và quá trình giải phóng mặt bằng trên các kênh và phương tiện thông tin đại chúng của Thành phố, quận, huyện, phường, xã. IV. Một số kiến nghị Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các dự án phát triển đô thị nói chung và phát triển khu đô thị mới nói riêng. Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị xin nêu một số kiến nghị như sau: Chính phủ nghiên cứu và ban hành Nghị định về khu đô thị mới, tạo thành hành lang pháp lý để các dự án phát triển đô thị được thực hiện đúng theo hướng và đạt được mục tiêu đề ra. Nhà nước cần có chính sách giúp các chủ đầu tư nhằm triển khai đồng bộ các dự án như bố trí vốn đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, các công trình nhà ở cao tầng, xác định quy trình, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong việc tiếp nhận các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội từ các chủ đầu tư khi dự án kết thúc, có kế hoạch triển khai kịp thời các công trình hạ tầng đầu mối và hạ tầng ngoài hàng rào phục vụ các khu đô thị mới. Với ý nghĩa quy hoạch phải đi trước một bước, các cơ quan chức năng nhanh chóng thực hiện và phê duyệt quy hoạch chi tiết các quận, huyện, các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch tổng thể đã được duyệt, thông báo công khai các chủ đầu tư đăng ký thực hiện nếu được chấp thuận sẽ lập dự án khả thi không phải thoả thuận với địa phương. Để thực hiện tốt việc xây dựng nhà ở cao tầng theo quy hoạch được duyệt, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số nhân dân có mức thu nhập trung bình và thấp, Nhà nước có chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư vay vốn để đầu tư xây dựng nhà ở chung cư cao tầng hoặc cho nhân dân vay tiền mua căn hộ chung cư theo hình thức trả góp với lãi suất đặc biệt ưu đãi, kể cả hỗ trợ lãi suất thời gian trả vốn tối thiểu là 10 năm để những người có thu nhập thấp có điều kiện cải thiện nhà đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho chủ đầu tư mạnh dạn xây dựng các chung cư cao tầng trong các khu đô thị mới. Kết luận Trên đây là những cơ sở lý luận, thực trạng và một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng. Thông qua việc nghiên cứu đề tài này, đã giúp tôi có thêm được những kiến thức và kinh nghiệm bổ ích về lĩnh vực đánh giá hiệu quả dự án đầu tư phát triển đô thị mới. Qua nghiên cứu chuyên đề này, chúng ta nhận thấy việc đánh giá hiệu quả đầu tư là rất cần thiết đối với mỗi công cuộc đầu tư. Thời kỳ đầu mới thực hiện các dự án, Tổng công ty còn gặp không ít những khó khăn, bất cập. Nhưng với sự mạnh dạn và đầu tư đúng hướng vào các dự án phát triển đồng bộ khu đô thị mới nên trong hơn 10 năm qua đã đạt được những kết qủa đáng kể. Các dự án Tổng công ty đã và đang thực hiện đều đạt được mục tiêu đề ra: nhanh chóng, chất lượng, chi phí hợp lý. Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị luôn là một đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực phát triển các dự án khu đô thị mới. Tuy nhiên, để tiếp tục đạt được hiệu quả cao hơn thì Tổng công ty cần nỗ lực hơn nữa trong công tác của mình và có những giải pháp phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô, đồng thời có phải có sự chỉ đạo, giúp đỡ của các cơ quan Nhà nước có liên quan bằng các giải pháp cụ thể, đúng đắn và hiện thực. Với những tiềm năng của mình, bằng các giải pháp thích hợp, tương lai Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị sẽ vẫn là một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà và đô thị, giữ một vai trò quan trọng trong việc túc đẩy quá trình hoàn chỉng quy hoạch Thủ đô đến năm 2020 và hoàn thành sự nghiệp Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nước. Qua thời gian thực tập tốt nghiệp với quá trình tìm hiểu và vận dụng những kiến thức lý luận đã học vào thực tiễn của Tổng công ty, trong chuyên đề này đã đưa ra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hơn nữa hiệu quả đầu tư tại Tổng công ty. Những giải pháp đó chỉ là bước đầu, do thời gian tiếp cận đề tài ngắn ngủi và do những hạn chế về mặt kiến thức của mình, chắc chắn việc đánh giá hiệu quả và những giải pháp đưa ra còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các cô chú cán bộ ở Tổng công ty. Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới cô giáo GVC Phạm Thị Thêu và chú trưởng phòng Nghiên cứu phát triển dự án Thạc sỹ Phạm Trung Kiên đã giành nhiều thời gian, đóng góp nhiều ý kiến bổ ích giúp tôi thhực hiện thành công chuyên đề này. Em cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Kinh tế Đầu tư, các cô chú cán bộ của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị và các bạn bè đã tạo điều kiện hỗ trợ, bổ sung những ý kiến thiết thực giúp em hoàn chỉnh chọn vẹn chuyên đề này. Danh mục tài liệu tham khảo. 1. Giáo trình Kinh tế Đầu tư - Trường ĐHKTQD NXB Giáo dục – 1998 Chủ biên: PGS, PTS Nguyễn Ngọc Mai. 2. Giáo trình Lập và quản lý dự án Đầu tư - Trường ĐHKTQD NXB Thống kê - 2000 Chủ biên: TS Nguyễn Bạch Nguyệt 3. Sách: Chương trình khung tổ chức thực hiện định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020. NXB Xây dựng 4. Sách: Một số vấn đề cơ bản về kinh tế đầu tư, quy hoạch và quản lý cơ sở hạ tầng đô thị. NXB Xây dựng. 5. Sách: đô thị hoá và các chính sách phát triển đô thị trong Công nghiệp hóa – Hiện đại hoá ở Việt Nam NXB Chính trị quốc gia – 1996 6. Sách: Đô thị và quản lý đô thị ở Hà Nội. NXB Chính trị quốc gia - 2000 Chủ biên: GS. TS Nguyễn Đình Hương 7. Hội thảo “quy hoạch và phát triển đô thị mới Việt Nam thế kỷ 21” 8. Tạp chí xây dựng số: 9/1999; 6+8/2000; 1+2/2001 9. Tạp chí cộng sản số: 13/2000; 2/2001 10. Tạp chí thị trường giá cả số: 8+10/2000 11. Thời báo kinh tế số: 20/2001 Một số báo cáo tiến độ triển khai các dự án khu đô thị mới và kinh nghiệm phát triển khu đô thị mới của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng. Mục lục ._.