Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường đất ở Hà Nội

. Sự thiếu thông tin, không minh bạch về các nguồn cung làm gia tăng tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất, giá bất động sản lên cao không những gây tổn thất cho người dân mà còn cho cả nhà nước. Đứng trước thực trạng thời gian qua tại Hà Nội và một số nơi liên tiếp có tình trạng sốt đất, khủng hoảng về giá nhà, giá đất. Hôm nay nhóm nghiên cứu chúng tôi tiến hành tìm hiểu, nghiên cứu về thị trường đất đô thị. Vì thời gian và kiến thức có hạn, chúng tôi chỉ xin trình bày một khía cạnh nhỏ về thị trường đất Hà Nội. Đây được coi là một trong những thị trường đất sôi động nhất của nước ta hiện nay. Thông qua việc đánh giá thực trạng về thị trường đất Hà Nội, chúng tôi xin đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường. Bài thảo luận của chúng tôi gồm 3 nội dung chính: Một số vấn đề cơ bản về đất đô thị và thị trường đất đô thị. Thực trạng phát triển thị trường đất Hà Nội. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường. Bài nghiên cứu của chúng tôi không tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận được sự góp ý của các đồng chí. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn! I. Một số vấn đề cơ bản. 1. Một số khái niệm. 1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại đất đô thị. Khái niệm: Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác. Phân loại: Đất dành cho các công trình công cộng như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc. Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt. Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt. Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại, buôn bán, các cơ sở sản xuất kinh doanh. Đất nông nông lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thủy sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh.. Đất chưa sử dụng đến: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng. Đặc điểm: Thị trường đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng có những đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa thông thường khác: Thứ nhất: Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, đất đai không phải là hàng hóa, các quan hệ mua bán, trao đổi về đất đai chỉ là các quan hệ về trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố và bồi hoàn về quyền sử dụng trong giới hạn quyền của người sử dụng đất được nhà nước cho phép. Thứ hai: Tất cả các quan hệ về đất đai trên thị trường diễn ra đều không làm thay đổi quyền sở hữu về đất cũng giống như không làm thay đổi vị trí cố định vốn có của đất đai. Thứ ba: Dù trong cơ chế thị trường, dù sở hữu đất đai là tư nhân hay sở hữu toàn dân thì nhà nước luôn giữ vai trò chi phối và quyết định tối cao đối với thị trường đất đai, quyền ưu tiên đối với các quan hệ về đất đai luôn thuộc về nhà nước. Thứ tư: Thị trường đất đai đô thị thường gắn bó rất chặt chẽ với thị trường các yếu tố đô thị như cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng.. hay chính xác hơn thị trường đất đai luôn gắn liền cùng thị trường bất động sản. 1.2. Khái niệm thị trường đất đô thị, thị trường bất động sản. Thị trường đất đô thị: Thị trường đất đô thị là nơi diễn ra các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể khác nhau nhưng cùng có liên quan đến vấn đề đất đai. Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản được thông qua các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 1.3. Mối quan hệ giữa thị trường đất đô thị, thị trường bất động sản. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản thường đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy thị trường đất và thị trường bất động sản có quan hệ tương đối chặt chẽ. Khi nói đến thị trường bất động sản thì người ta ngầm hiểu bao gồm cả thị trường đất đai. Hiện nay nhiều giao dịch bất động sản như nhà ở chung cư, căn hộ, văn phòng ..có giá rất cao, nguyên nhân không hẳn là do giá nguyên vật liệu cao mà nguyên nhân chính có thể nhận thấy chính do giá đất quá cao. Giá đất ở các khu vực đã được quy hoạch, hay giá đất ở các khu trung tâm, các khu có cơ sở hạ tầng tốt thường rất cao đã đẩy giá bất động sản những khu vực này lên cao gấp nhiều lần so với các khu vực khác. Như vậy có thể thấy việc hoàn thiện và phát triển thị trường đất đai không chỉ có ý nghĩa riêng đối với thị trường này mà nó còn làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, có hiệu quả hơn. 2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đô thị. 2.1. Khái niệm cung - cầu đất đô thị. - Cầu đất đô thị là số lượng đất đô thị mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được mảnh đất đó trên thị trường tại thời điểm nhất định. Cầu về đất đô thị bao gồm: . Đất cho công nghiệp. . Đất dành cho giao thông. . Đất dành cho các công trình công cộng. . Đất dành cho dịch vụ. . Đất dành cho xây dựng. . Đất dành cho các loại nhà. . Đất dành cho các mục đích khác. Trên thị trường đất đai đô thị thì ngoài cầu đất đai thông thường còn xuất hiện cầu giả tạo của những nhà đầu cơ đất đai. Điều đó làm giả tạo nhu cầu đất đai đô thị làm giá đất đô thị tăng lên tại một thời điểm nhất định, thường đẩy giá đất lên cao, gây bất lợi cho những người có nhu cầu thực sự. - Cung đất đô thị là toàn bộ số lượng đất đai ở đô thị sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. 2.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới cung cầu đất đô thị Đặc tính của đất đai là mang tính khan hiếm và có giới hạn do vậy mà trong ngắn hạn cung về đất đai là không đổi. Trong khi đó cầu về đất đai nói riêng và cầu bất động sản luôn có xu hướng tăng tại các đô thị. Trong dài hạn, cung đất đai có thể thay đổi do việc quy hoạch lại mục đích sử dụng đất, có thể do mở rộng đất đô thị, tuy nhiên việc mở rộng này cũng có giới hạn và chỉ đáp ứng phần nào nhu cầu hiện nay. Giá cả của đất đai và bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định nhưng ngược lại giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên hình thành những cơn sốt đất. Do vậy chúng ta cần tìm hiểu những nhân tố nào ảnh hưởng tới cung cầu đất đô thị nhằm có hướng điều chỉnh trong chính sách về đất đai sao cho phù hợp. 2.2.1. Các nhân tố ảnh hưởng tới cung đất đai đô thị. - Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung đất đai đô thị trên thị trường, trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất trong quy hoạch của Chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung đất đai. Nhưng một thực tế cho thấy lâu nay nhà nước tự xưng là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đất đai nhưng lại không nắm được một quỹ đất dự trữ dồi dào đủ điều tiết cung cầu của thị trường đất đai hay thị trường bất động sản. Một ví dụ thực tế: Quy hoạch sử dụng đất ở đô thị đến năm 2010 đã được thông qua năm 2006 là 110.700 ha. Tuy nhiên, đến năm 2005 đất ở đô thị( không tính đất giao thông và các lợi đât khác của đô thị) đã sử dụng hết 103.000ha, số đất còn lại cũng đã giao cho các chủ dự án phát triển đô thị thực hiện. Tức là tính đến năm 2007 về cơ bản kế hoạch sử dụng đất ở đô thị đã hoàn thành sớm 3 năm. Câu hỏi đặt ra liệu 3 năm sau nếu các dự án đô thị phát triển, dự án về nhà ở phát triển thì đất dự trữ sẽ lấy ở đâu trong khi ta theo kế hoạch chúng ta đã sử dụng hết rồi? - Các chính sách của Chính phủ cũng làm cho cung về đất đô thị tăng lên hoặc giảm đi một cách đáng kể. Ví dụ: Chính sách thu hồi đất đối với các công trình quy hoạch treo hoặc các công trình xây dựng trái phép, chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm tăng cung đất đô thị, hay như trong một vài năm tới Hà Nội đang có dự án mở rộng đô thị về các vùng phụ cận điều đó sẽ làm tăng cung về đất đô thị đáng kể. 2.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới cầu đất đai đô thị. Chúng ta cần phân biệt rõ giữa cầu và nhu cầu về đất đai là hoàn toàn khác nhau. Nhu cầu về đất đai hay bất động sản chỉ là sự thỏa mãn của người tiêu dùng mong muốn sử dụng mảnh đất đó nhưng nếu khả nhưng nếu họ không có khả năng chi trả thì nhu cầu cũng không biến thành cầu thực sự. Chính vì vậy mà nhu cầu về đất đai thì nhiều nhưng cầu thực sự lại không nhiều. Có nhiều nhân tố tác động đến cầu về đất đai như: Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất đai. Dân số đô thị đang tăng cao, luồng dân cư dịch chuyển về các đô thị ngày càng nhiều. Số liệu trong nước ước tinh dân số đô thị của Việt Nam hiện nay là 27 triệu người. Số liệu của viện Konrad Adenaun tại Việt Nam đưa ra, hiện dân số đô thị ở Việt Nam là 33.2 triệu người. Dân số tăng lên làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích đất đai xây dựng nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số không những làm gia tăng nhu cầu về đất ở mà còn làm tăng nhu cầu đất đai phục vụ cho hoạt động thương mại, du lịch, văn hóa, giáo dục, nhất là các vùng trung tâm. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động, lĩnh vực khác nhau sẽ làm nảy sinh cơ cấu cầu về đất đai thay đổi. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng, cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều. Hiện nay nhu cầu đất xây dựng các dự án lớn, khách sạn, các khu đô thị mới là rất lớn. Việc làm mới hay thu nhập thay đổi là cơ sở, điều kiện cho phần lớn khả năng thanh toán nhu cầu đất đai đô thị. Khi thu nhập tăng thì cầu về đất đai đô thị tăng lên rõ rệt do khả năng thanh toán tăng và ngược lại. Quá trình đô thị hóa là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không gian đô thị. Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản cầu đất đai đô thị. Đô thị hóa càng cao thì cầu về đất đai đô thị càng lớn. Mốt và thị hiếu cũng là nhân tố quan trọng tác động đến cầu nhà ở hiện nay. Ở mỗi nơi khác nhau thì mốt và thị hiếu cũng khác nhau, càng ngày lại càng có nhiều sự lựa chọn đối với người tiêu dùng. Ví dụ như nhà ở thì có nhà chung cư, nhà tập thể, biệt thự, nhà theo lô… Các nhu cầu về hoạt động dịch vụ, sản xuất cũng thay đổi theo từng giai đoạn dẫn đến cầu về đất đai đô thị cũng thay đổi theo. Những chính sách của Chính phủ là những quyết định cực kỳ quan trọng tác động đến cầu đất đai. Ví dụ các chính sách về thuế, giao thông, phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng, chính sách về đầu tư, thế chấp, các chính sách hỗ trợ người có thu nhập thấp và trung bình…Khi Nhà nước tăng thuế đất đai thì giá đất sẽ tăng làm cầu đất đai giảm, tốc độ lạm phát tăng thì đồng tiền gửi vào ngân hàng không có lãi dẫn đến việc tăng đầu tư vào đất đai, cầu đất đai tăng. Các chính sách về đầu tư thông thoáng thì đầu tư vào Việt Nam tăng, cầu đất đô thi cũng tăng. Dự báo hiện nay với chính sách miễn thị thực mà Nhà nước vừa ban bố cho Việt kiều thì sẽ có khoảng vài chục ngàn Việt kiều tìm về Việt Nam làm ăn sinh sống sẽ dẫn đến cầu về đất đai tăng vọt. 3. Vai trò của thị trường đất, thị trường bất động sản trong việc phát triển đô thị. Một nguyên lý kinh điển trong nền kinh tế thị trường đó là mọi nguồn lực - yếu tố đầu vào nhất thiết phải là hàng hóa, phải có khả năng biến đổi hình thái tồn tại và vận động thông qua thị trường. Điều đó càng khẳng định đất đai là đầu vào cơ bản và nguyên thủy nhất, để phát triển thị trường nói chung, phát triển thị trường tài chính nói riêng, thị trường đất đai phải phát triển trước một bước. Do đất đai và bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt và có giá trị lớn, thị trường đất và thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các loại thị trường khác như: thị trường vốn, thị trường lao động… Phát triển thị trường đất và thị trường bất động sản sẽ là đòn bẩy để phát triển các thị trường khác và kéo theo sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. Dự thảo Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khoá X đã đề xuất nội dung đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản bao gồm "Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính  pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản”. Để đạt được mục tiêu phát triển bền vững trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất đai đóng các vai trò quan trọng sau đây: a) Nền sản xuất xã hội có 3 yếu tố đầu vào là lao động, đất đai (gồm cả tài nguyên thiên nhiên) và vốn. Các yếu tố đầu vào này được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch. Đối với đất đai ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy hoạch sử dụng đất hợp lý có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững. b) Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người. Giá đất cần được điều tiết để bảo đảm ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hoá bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hoá nói chung. Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ thống thuế về đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai trò quyết định trong đầu tư phát triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội. c) Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp để phát triển đất nước nhanh và bền vững. Những nước công nghiệp mới (NIC) đều phải dựa vào nguồn vốn của nước ngoài để đầu tư phát triển. Đến nay, một luận thuyết được nhiều người chú ý đã chứng minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn vốn trong nước đang tiềm ẩn trong đất đai. Nếu khơi dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng" để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực. Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của đất đai chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản. Nếu làm tốt cơ chế này thì chúng ta sẽ có vốn là nguồn chủ động từ nội lực. Vai trò của thị trường bất động sản - Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. - Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. -. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị- nông thôn. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. 4. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường đất và thị trường bất động sản. Theo phân tích trên có thể thấy thị trường đất đai, thị trường bất động sản có rất nhiều tác động đến nền kinh tế và tác động đến đời sống của một quốc gia. Thị trường đất và thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng kể nhất là những đặc điểm cỏ bản như: thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và nhà nước. Chính những đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của thị trường. Những thông tin trên thị trường thường không công khai, không sẵn có, thiếu đồng bộ. Giữa người mua và người bán thường có những thông tin không giống nhau, những người tham gia trên thị trường thiếu thông tin ở cả tầm vĩ mô như: quy hoạch, thông tin tác nghiệp… Ngoài ra những người tham gia trên thị trường cũng chưa thật đầy đủ thông tin về pháp luật trong kinh doanh bất động sản. Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy những khủng hoảng kinh tế, tài chính thường đi đôi với khủng hoảng của thị trường này. Những khuyết tật này của thị trường không thể tự khắc phục được. Nó đòi hỏi phải có sự quản lý điều tiết của nhà nước vì lợi ích chung của nền kinh tế. Vai trò của nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản thể hiện trước hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và nhà nước. Vai trò duy trì điều tiết đối với thị trường bất động sản và thị trường đất đai được thể hiện qua những nội dung sau: Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng, chất lượng và qui định của nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, doanh nghiệp…trong cả nước. Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của các ngành, các cấp dể nhà nước bổ sung hoàn chỉnh. Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực thi nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của các cơ quan quản lý nhà nước. Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiẻm soát để giám sát việc quản lý, sử dụng nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức và cá nhân trong xã hội có hiệu quả. Trong nền kinh tế thị trường nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành pháp luật, chính sách và các quy chế quản lý do nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra. Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, tiêu dùng và tích luỹ giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, địa phương trong cả nước. II- Thực trạng phát triển thị trường đất Hà Nội. 1. Ưu điểm. Hà Nội là một trong những nơi có thị trường hoạt động đất đai vào bậc sôi động nhất trong cả nước. Trong những năm gần đây Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đang tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch chi tiết trong đó có quy hoạch các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố. Công tác quy hoạch đang thực sự đi trước một bước, đất đai được quy hoạch tạo điều kiện cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, các khu đô thị như Linh Đàm, Mỹ Đình, Trung Hòa – Nhân Chính..phát triển mạnh, không những làm thay đổi diện mạo thành phố theo hướng hiện đại mà góp phần trong việc cung cấp nhà ở cho cư dân đô thị. Hiện nay các khu vực Tây – Tây Nam Hà Nội theo thống kê mới nhất đã có hơn 30 dự án đầu tư phát triển. Trong đó cí 25 dự án xây dựng khu đô thị mới và khu xây dựng tập trung có quy mô nhỏ từ 4 – 5 ha. Các dự án này nếu đảm bảo cung ứng thì trong 5 – 10 năm tới sẽ tạo dựng bộ mặt đô thị khang trang ở phía Tây và Tây Nam thủ đô. Ngòai ra việc quy hoạch đất của thành phố góp phần thu hút thêm các nhà đầu tư trong việc đầu tư xây dựng các khu công nghiệp chất lượng cao.. Một thực tế có thấy trong thời gian qua thị trường đất đai và thị trường bất động sản ở Hà Nội phát triển hết sức mạnh mẽ vượt bậc so với những năm trước nguyên nhân thì có nhiều nhưng có thể thấy một vài nguyên nhân chính như sự sôi động của thị trường chứng khoán trong thời gian vừa qua làm cho nhiều nhà đầu tư đã lãi lớn trong thị trường chứng khoán chuyển sang đầu tư bất động sản, đầu tư vào thị trường nhà đất một thị trường được coi là an toàn hơn rất nhiều. Hay sự kiện Việt Nam chính thức là thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO đã khiến cho rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tin vào triển vọng phát triển của Việt Nam trong những năm tới. Số lượng các dự án đầu tư nước ngoài tăng mạnh, trong đó rất nhiều dự án trong lĩnh vực xây dựng khách sạn, trung tâm thương mại, khu đô thị cao cấp, khu vui chơi giải trí.. điều này làm cho thị trường đất đai vốn đã sôi động nay càng sôi động hơn. Một ưu điểm có thể nhận thấy đó là hệ thống văn bản pháp luật về đất đai, bất động sản, về thị trường bất động sản đã có tác động mạnh đến định hướng và tính chất hoạt động của thị trường bất động sản. Những quy định quản lý của Nhà nước đã và đang được các cơ quan nhà nước đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản, đồng thời dần dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để có thể kiểm soát được. Luật Đất đai và pháp lệnh nhà ở là một bước tiến lớn trong việc quản lý và sử dụng đất, tạo điều kiện để quan hệ đất đai tiếp cận với cơ chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của nhà nước. Các quy định của nhà nước đã tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp ở các thành kinh tế khác nhau như doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp cổ phần, các cá nhân được tham gia tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở kinh doanh. Bên cạnh khung giá đất do chính phủ quy định thì thành phố Hà Nội cũng có bảng khung giá đất các khu vực nhằm góp phần vào việc xác định giá đất các khu vực trên thị trường. Bảng khung giá đất này hàng năm thường xuyên có sự thay đổi, bổ sung nhằm xây dựng một bảng khung giá đất hoàn thiện sát với giá đất trên thị trường, góp phần giảm thất thu ngân sách về các khoản liên quan đến đất đai. Trong năm 2007 UBND Thành phố Hà Nội đã có một số thay đổi bổ sung như sau: UBND Tp Hà nội đã ban hành khung giá đất cụ thể cho từng đường phố, cao nhất vẫn thuộc về các phố trung tâm Hàng Ngang, Hàng Đào, Đồng Xuân, Lê Thái Tổ với mức giá từ 52 đến 54 triệu đồng/m2 Đường vành đai 1, quận Đống Đa đoạn Kim Liên -Ô Chợ Dừa do Nhà nước và Tp Hà Nội vừa đầu tư xây dựng cũng sẽ được qui định khung giá đất. Nhìn chung khung giá đất cho 6 quận nội thành là Q.Hoàn Kiếm, Q.Đống Đa, Q.Ba Đình, Q.Thanh Xuân , Q.Hai Bà trừ hai quận mới là Hoàng Mai và Long Biên thì giá đất không có biến động so với năm 2006. Gía đất tại các quận Hoàng Mai, Long Biên và khu vực ngoại thành như vùng ráp ranh, thị trấn, các đường giao thông chính, khu dân cư nông thôn sẽ ít điều chỉnh để phù hợp với chủ trương khuyến khích phát triển ra ngoại thành. Ngoài ra Hà Nội cũng điều chỉnh giá đất của ba xã ngoại thành là xã Yên Mỹ ở Thanh trì được điều chỉnh giảm, hai xã Phú Thị - Gia Lâm và Nguyên Khê - Đông Anh được điều chỉnh tăng cho phù hợp với mặt bằng chung đô thị . Khung giá đất vừa ban hành sẽ là căn cứ để tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất và để tính tiền thuế đất. Việc điều chỉnh bảng khung giá đất tạo thuận lợi cho việc trao đổi quyền sở hữu đất đai của người dân đồng thời cũng tạo thuận lợi cho công tác quản lý. 2. Nhược điểm. Tuy nhiên thị trường đất cả nước nói chung và thị trường đất Hà Nội mới phát triển hơn 10 năm nên những tồn tại còn gặp phải rất nhiều. Có thể kể ra sự tồn tại của thị trường đất đai đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng như sau: Thứ nhất: Trên thị trường đất đai vẫn vận hành cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 20% tới 40% giá đất trên thị trường. Trước năm 2003 cơ chế “xin – cho” vẫn còn tồn tại, từ đó dẫn tới hiện tượng tham nhũng, đầu cơ trong sử dụng, tiền tiết kiệm được cất trữ chủ yếu trong bất động sản, do vậy nhiều nhà đầu cơ đã lợi dụng điều này để đẩy giá đất lên cao, tạo những cơn sốt đất, gây biến động thị trường. Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung đã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, hệ thống thuế chưa được đổi mới, hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ đang trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản cho đầu tư; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai. Có thể thấy chính trong luật định về đất đai và do cách quản lý không thống nhất nên trong việc giải phóng mặt bằng, đền bù thiệt hại đất đai gặp nhiều khó khăn gây thiệt hại không chỉ cho nhà đầu tư mà gây tổn thất cho ngân sách của Nhà nước. Thứ hai: Đối với thị trường đất cơ sở sản xuất, dịch vụ hoạt động chưa hiệu quả mong đợi. Đất nông nghiệp nhiều nơi đang bị thu hồi một cách tràn lan cho các dự án khu công nghiệp, khu đô thị đang xuất hiện nhiều bất cập mà chủ yếu là quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi, đất nông nghiệp chưa được bảo vệ đúng như quy định của pháp luật, khiếu kiện cuả dân còn nhiề; nhiều nơi có biểu hiện lãng phí trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; có sai nhiều sai phạm trong việc tự động chuyển dự án đầu tư công nghiệp sang đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Thứ ba: Thị trường hỗ trợ giao dịch đất đai và bất động sản có tầm quan trọng đặc biệt trong nhằm xác lập tính công khai, minh bạch, th._.