Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam - V-Reex

iệt Nam. Nhiều tổ chức, cá nhân sẽ có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh và nguồn vốn mà họ huy động được đó là vay thế chấp. Do đó cần có các tổ chức định giá trung thực, khách quan để phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp. Vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ngày càng mình bạch và cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy nhất. Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao, lại đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động và ngày càng bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động gây hoang mang cho toàn xã hội, thì chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần quan trọng trong việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Việc định giá là cần thiết khi bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, cổ phần hóa, góp vốn, thu hồi nợ của ngân hàng... Sau một thời gian thực tập tại công ty và nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay, em xin lấy đề tài cho chuyên đề thực tập của mình là: “Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)”. Mục đích nghiên cứu của đề tài Nghiên cứu cơ sở lý luận định giá thế chấp, thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá thế chấp tại sàn giao dịch BĐS V-Reex. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê và so sánh, kết hợp với hỏi các nhân viên định giá trong công ty. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá thế chấp tại công ty. Nội dung của đề tài bao gồm: Chương 1: Cơ sở lý luận chung về bất động sản thế chấp Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại V-Reex Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Th.S Nguyễn Thắng Trung và các anh chị trong phòng thẩm định giá đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực của mình. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐG: định giá BĐS: bất động sản LN: lợi nhuận CP: chi phí UBNN: uỷ ban nhân dân MQH: mối quan hệ CPXD: chi phí xây dựng PTTT: phương thức thanh toán ĐK: điều kiện TĐ: thời điểm TQSH: toàn quyền sở hữu TT: thị trường CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS Khái niệm bất động sản Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Theo cách phân chia từ thời La mã cổ đại và ghi trong Bộ luật La Mã thì phân chia thành tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản. Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự quy định Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam : “BĐS là các tài sản không thể di dời được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép… BĐS bao gồm: Đất đai: + Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó); Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các trài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…(những nhà bạt di động của gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình(những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định; Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao, các công trình hầm lò, và những tài sản khác do Nhà nước quy định. Điều kiện một vật được coi là BĐS khi: Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nó không bị thay đổi; Tồn tại lâu dài; Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Được chiểm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; 1.1.2 Thế chấp BĐS Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005 1.1.2.1 Khái niệm Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rõ các quyền đối với người sử dụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai. Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng loạt các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ. Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn. Một trong những nguồn vốn mà họ có thể huy động được đó là thế chấp tài sản, chủ yếu là thế chấp BĐS. Vì vậy hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất quan trọng vì nó đảm bảo lợi ích giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp. BĐS có thể mang thế chấp là nhà xưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở,... và những tài sản gắn liền với đất đai và các công trình xây dựng. Ngoài ra, trong Luật Đất đai còn quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý. Nhà Nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng. Đặc điểm thế chấp BĐS Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền sở hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Vì vậy khi đem BĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nên trong thời gian thế chấp chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường. Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị trường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng. Thông thường giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất. Vai trò thế chấp BĐS 1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS. Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị. Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS. Đối với các tổ chức tín dụng Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn. Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường. Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ). Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể xảy ra. Đối với nền kinh tế Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế. Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không có các hoạt động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ. Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Các quy định về thế chấp BĐS Ở nước ta hiện nay, Nhà nước đã ban hành một số văn bản pháp luật quy định về thế chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999; Thông tư 06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/1999/NĐ và thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TT-NHNN. Dựa vào các văn bản pháp luật trên quy định về BĐS thế chấp như sau : a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng vay các tổ chức tín dụng quy định theo: Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bão lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai; Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước thì phải là BĐS do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước; Đối với BĐS khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu; b) BĐS được phép giao dịch, tức là những BĐS mà pháp luật cho phép hộăc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác; c) BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng vay thế chấp. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với các tổ chức tín dụng về việc BĐS thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm cam kết về cam kết của mình. Hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm những nội dung chính sau: Tên và địa chỉ các bên (có ngày, tháng, năm); Nghĩa vụ được đảm bảo; Mô tả BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp; Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp; Các thoả thuận khác. Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộ thì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó là một điều kiện. Bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh của mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết. Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất, BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chính hoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Các bên có thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền. Nếu trong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực thì phải tuân theo. UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố. 1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP Khái niệm định giá BĐS thế chấpTừ website: Định giá BĐS là một nghệ thuật hay là một khoa học về xác ĐG trị bằng hình thái tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích là thế chấp BĐS. Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằng toán học. Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhận định và hình thành các quan điểm riêng. Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó. Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể. Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếu vào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hình toán học nào. Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết. Việc ĐG là cần thiết khi BĐS chuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng, gồm: ĐG mua và ĐG bán: ĐG mua và bán có điểm giống nhau là đều phải dựa vào giá thị trường. Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnh không chỉ qua số lượng giao dịch mà cả tốc độ các giao dịch. Nhưng ĐG bán dựa trên nguyên tắc người bán luôn muốn BĐS đạt giá trị cao nhất. Còn ĐG mua, người ĐG dựa trên đặc điểm của khách hàng, khả năng tài chính và mong muốn của họ. ĐG thế chấp: chủ yếu gặp trong các giao dịch của các ngân hàng. Khi khách hàng muốn đi vay và có BĐS thế chấp, họ không chỉ cần tìm hiểu phương thức cho vay, cách thức thanh toán mà còn cả cách thức ĐG của các ngân hàng, từ đó có lựa chọn thích hợp. ĐG cho thuê: tương tự ĐG bán. ĐG bảo hiểm: thực chất là việc tính toán các chi phí cho việc sửa chữa, thay thế, tái tạo BĐS khi nó bị hư hỏng vì rủi ro. Nó tương tự như ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng. ĐG đánh thuế: hầu hết các nước đều tính thuế dựa trên giá trị thị trường của đất đai. Ở Việt Nam chưa có thuế đất nhưng có phí trước bạ. ĐG hạch toán: chủ yếu gặp trong hạch toán kế toán. ĐG thừa kế: thực chất là ĐG tài sản trong quá khứ. ĐG đầu tư: thực chất là ĐG tài sản trong tương lai. ĐG phục vụ cho giải quyết tranh chấp, toà án: tương tự như ĐG thừa kế. Các hình thái giá trị của BĐS Giá trị sử dụng: là giá trị mà một BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng cụ thể, thể hiện giá trị của BĐS đóng góp vào doanh nghiệp. Giá trị này được ước lượng dựa trên sức sản xuất của BĐS. Đánh giá giá trị sử dụng cho mục đích sát nhập, chiếm hữu và vấn đề an toàn hoặc cho các quyết định của toà án, cho đánh thuế (thuế nông nghiệp), ĐG những BĐS khan hiếm trên thị trường hoặc có hạn chế thị trường. Giá trị đầu tư: Là giá trị của một đầu tư đối với người đầu tư cụ thể dựa trên yêu cầu đầu tư của người đầu tư này. Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá nhân, không nhất thiết là giá trị thị trường. Phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa người đầu tư cụ thể và khoản đầu tư cho trước. ĐG trị đầu tư dựa trên khả năng thế chấp nhận để thoả mãn mong muốn hoặc nhu cầu của người đầu tư cụ thể. Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng. Nó là tổng giá trị tài sản, bao gồm giá trị BĐS và giá trị tài sản cá nhân vô hình đóng góp vào giá trị hoạt động kinh doanh. ĐG giá trị đang hoạt động thường áp đối với BĐS có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, nhà nghỉ, sân gôn, doanh nghiệp công nghiệp, cửa hàng, trung tâm thương mại,…Đối với những tài sản trên, giá trị BĐS về vật chất là một phần không thể thiếu trong kinh doanh, rất khó tách biệt giá trị thị trường của đất và công trình trên đất ra khỏi tổng giá trị kinh doanh. Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích bảo tồn. Giá trị bảo hiểm: dựa trên các chi phí thay thế hay chi phí tái tạo những phần vật chất của BĐS do mất mát hay rủi ro. Giá trị được ước lượng: phục vụ cho mục đích đánh thuế và được xem như giá trị của tài sản. 1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS 1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS Yếu tố tự nhiên: Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại, vị trí của BĐS thuận lợi thì giá trị của BĐS đó càng lớn Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất cũng góp phần tạo lên giá trị cho BĐS. Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình BĐS Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Có phù hợp với thị hiếu hay không Địa hình BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS và các vùng lân cận Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ làm tăng giá trị của BĐS và ngược lại. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi BĐS tọa lạc, hướng của BĐS Yếu tố kinh tế: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một BĐS trả tiền ngay chắc chắn sẽ thấp hơn giá một BĐS tương tự với cách trả góp và ngay cả giá trả góp với các điều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ. Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS như thu nhập hàng năm từ BĐS. Yếu tố pháp luật: Tình trạng pháp lý của BĐS: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của BĐS, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất; Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: Có nằm trong diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của BĐS có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước hay không Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: Thủ tục giấy tờ và các hạn chế (giấy cấp phép xây dựng,…) Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS (có tranh chấp hay không, nằm trong diện giải toả hay không,…) Yếu tố về tâm lý xã hội: Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: công việc, sức khỏe Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS Tính chất phong thủy của BĐS: BĐS có hướng phù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng... 1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu ích của BĐS: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình BĐS có được thị trường quan tâm hay không Tình trạng khan hiếm của loại BĐS trên thị trường hay là tính dị biệt của BĐS. Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS 1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị: Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Tình trạng cung – cầu BĐS trong khu vực Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực Các điều kiện thị trường BĐS trong khu vực Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc, trường học, bênh viện, trình độ dân trí,... Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng Tỷ lệ thuê và mức thuế suất Mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán và điều kiện thực hiện các hoạt động tín dụng trong vùng. Các yếu tố về xã hội: Mật độ dân số Đặc điểm khu dân cư Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng Các điều kiện về trường học, bệnh viện (ở xa hay gần so với BĐS cần đánh giá) Tình hình an ninh trong vùng Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng là các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thế chấp. Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhu cầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày càng lớn. Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng. Hoạt động này thực hiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý do nào mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Một trong những nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp là việc tuân theo giá trị thị trường. Vai trò của công tác ĐG rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thị trường nhất. Đánh giá đúng giá trị của BĐS đảm bảo được lợi ích của cả hai bên cho vay và đi vay. Nếu ĐG BĐS cao hơn gía thị trường thì ngân hàng hay các tổ chưc tín dụng sẽ gặp khó khăn trong việc phát mại tài sản. Nếu ĐG BĐS thấp hơn giá thị trường thì thiệt thòi cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ. Đồng thời cũng không cạnh tranh được với các tổ chức tín dụng khác trên thị trường. Vì vậy hoạt động ĐG đòi hỏi tính khoa học, khách quan và tính chuyên môn hoá cao. Trong trường hợp cần thiết thì thuê các tổ chức ĐG bên ngoài. Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: ĐG là xác định ĐG cho một mục đích sử dụng duy nhất của BĐS, và giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng phải có sự nhất quán; Mục đích sử dụng đất cũng chính là căn cứ mang tính pháp lý của BĐS. Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường, trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lể thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung; Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng được phản ánh trong mối quan hệ cung cầu. Nguyên tắc thay thế: Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau nên BĐS có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn nhiều cầu hơn; Người mua không trả giá cao hơn cho bất cứ BĐS nào có công dụng tương tự Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐS thay thế cho nhau; Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ BĐS có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó; Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó; Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi ĐG viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS; Nguyên tắc cân bằng: Sự cân bằng thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu thành của công trình; Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giảm giá trị BĐS; Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt được mức sử dụng cao nhất; Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thì trường do tác động của 4 nhóm yếu tố: xã hội, kinh tế, môi trường và chính sách của Nhà nước; BĐS thay đổi theo thời gian sử dụng; và thị hiếu tiêu dùng Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị; Nguyên tắc phù hợp: BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh; Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sử hữu dụng cao nhất; Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận; Cạnh tranh giữa cung và cầu; nội bộ cung và nội bộ cầu; Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS với nhau và giữa BĐS này với BĐS khác. Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường; Nguyên tắc dự báo: Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai; Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị; Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua Nguyên tắc ngoại ứng: Phải quan tâm đến ảnh hưởng ngoại ứng của BĐS xung quanh tới BĐS mục tiêu: tiếng ồn, khói bụi, đặc điểm của khu vực thị trường…Có ngoại ứng tích cực hoặc ngoại ứng tiêu cực. Các phương pháp ĐG BĐS 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 1.3.1.1 Khái niêm, ý nghĩa của phương pháp so sánh - Khái niệm: Là phương pháp ĐG bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã bán trên thị trường. - Ý nghĩa: Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Trong phạm vi một khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cần thâm nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được. ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận. 1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh Các nguyên tắc sử dụng trong phương pháp này: Nguyên tắc cung - cầu: Người mua tạo ra Cầu, BĐS đưa ra giao dịch tạo ra Cung. Giá trị thị trường của BĐS là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đó Cung và Cầu cân bằng. Trong MQH cung cầu, cung đáp ứng chập hơn so với sự thay đổi của cầu nên ta thường tập trung phân tích vào cầu Nguyên tắc thay thế: Giá trị của BĐS có xu hướng được hình thành thông qua giá của tập hợp BĐS có khả năng thay thế BĐS đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định. Đây là nguyên tắc cơ bản của phương pháp ĐG, cho nên muốn áp dụng phương pháp này, BĐS mục tiêu cần phải có thị trường, có các BĐS thay thế. Nguyên tắc cân bằng: Các lực lượng tham gia thị trường (Cung và Cầu) đều có xu hướng vận động xung quanh điểm cân bằng và điểm cân bằng này là tương đối. Nguyên tắc này cho thấy, không nên cố gắng tìm một giá tuyệt đối cho BĐS. Nguyên tắc ngoại ứng: Nguyên tắc này chỉ ra rằng cần tìm hiểu tất cả các vấn đề tác động đến giá trị BĐS. Ví dụ như 2 BĐS giống hệt nhau về kiến trúc, diện tích, vị trí; nhưng BĐS ở khu vực rộng hơn, an ninh tốt hơn, công trình phúc lợi hoàn thiện hơn luôn hấp dẫn và có giá trị cao hơn. Ứng dụng các nguyên tắc trên, người ĐG cần xem xét tất cả các vấn đề có liên quan và những phản ứng của thị trường đối với vấn đề ĐG. 1.3.1.3 Yêu cầu Chỉ có thể so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính đồng nhất với BĐS mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng và t._.hị trường. Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây. Tuy nhiên “gần đây” chỉ mang tính tương đối, có thể là cách tuần, cách tháng, cách năm tuỳ theo tính ổn định của thị trường. Thị trường càng ổn định, thời gian có thể càng dài. Người ĐG cần không ngừng tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường vì đây là phương pháp đòi hỏi khả năng cập nhật, nắm bắt và phân tích thông tin cũng như sự nhạy cảm của người thực hiện. Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường. Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được. Tốt nhất là người ĐG trực tiếp thu thập (thông tin sơ cấp), nếu không phải lấy thông tin từ những người trực tiếp tham gia hoặc chứng kiến giao dịch. Thị trường cần ổn định. 1.3.1.4 Các bước tiến hành B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Càng thu thập được nhiều, kết quả ĐG càng chính xác. Chú ý đến chất lượng của thông tin. Thông tin càng chính xác thì chất lượng định giá càng đảm bảo. B2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm tính chính xác của thông tin và chúng thực sự có thể so sánh được. Kiểm tra thực địa, giấy tờ và thu thập các thông tin bổ sung nếu có. B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3-6 BĐS). B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh. Đây là một bước rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho giá của các BĐS khác biệt nhau. B5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh giảm. B6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu. 1.3.1.5 Quá trình điều chỉnh a) Các yếu tố so sánh Các yếu tố so sánh là đặc tính của các BĐS và các giao dịch làm cho giá của các BĐS khác nhau. Các quyền của BĐS: toàn quyền sở hữu hay đồng sở hữu, BĐS đang thế chấp hay không… Điều kiện tài chính: bao gồm phương thức thanh toán (thanh toán ngay, trả chậm hay thanh toán từng phần) và hình thức thanh toán (bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ…) Điều kiện bán (động cơ bán): như bán cho người thân, bán để trả nợ, chạy án… Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua: như chi phí phá dỡ di dời các công trình không còn phù hợp, chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng,… Các điều kiện thị trường: lạm phát hay giảm phát, thay đổi mức thuế thu nhập, hạn chế của các ngân hang về cho vay để mua BĐS nhà ở, các biến động của Cung… Vị trí BĐS Các đặc tính vật chất của BĐS: kích thước, chất liệu xây dựng, đặc điểm xây dựng, tiện nghi, các chức năng sử dụng… Các đặc tính kinh tế của BĐS: Chính là chi phí vận hành BĐS. Sử dụng (phân vùng): thực chất là tìm sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS so sánh với các BĐS mục tiêu. Các giá trị cấu thành không phải là BĐS: quyền đi qua, các quyền về an toàn công, đê điều, các điểm đỗ xe, các công trình công cộng khác. b) Phương pháp điều chỉnh Có 2 loại điều chỉnh: Điều chỉnh số tiền tính gộp. Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích luỹ. Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh: Các phương pháp phân tích định lượng: Phân tích số liệu theo cặp. Phân tích số liệu theo nhóm. Phân tích thống kê. Phân tích bằng đồ thị. Phân tích độ nhạy. Phân tích xu hướng. Phân tích chi phí. Phân tích số liệu thứ cấp. So sánh trực tiếp. Vốn hoá sự khác biệt trong tiền thuê. Phân tích định tính: Phân tích so sánh tương đối. Phân tích xếp hạng. Phỏng vấn cá nhân. c) Trình tự điều chỉnh B1: Xác định các yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cần ĐG. B2: So sánh những đặc điểm của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh. B3: Xác định số lượng điều chỉnh của thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐS để có được khoảng giá bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu. B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các BĐS so với BĐS mục tiêu. B5: Thực hiện sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu. 1.3.1.6 Hạn chế của phương pháp Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người ĐG đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những bằng chứng đó thực chất phản ánh điều gì àkết quả định giá không chính xác. Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rất hạn chế. Khó khăn trong phân tích so sánh các BĐS lớn & tạo thu nhập. Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽ nhanh chóng bị hạn chế. Với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh. Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu. Người ĐG cần phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điêm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả các yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo ĐG. Mặc dù phải cẩn trọng trong phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vắng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy được sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp. 1.3.2 Phương pháp chi phí (Hay gọi là phương pháp giá thành hay phương pháp thầu khoán) 1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí - Khái niệm: Phương pháp ĐG chi phí hình thành từ nguyên tắc thay thế & giả định rằng giá trị của BĐS cần ĐG được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế. - Ý nghĩa: Áp dụng để ĐG BĐS công cộng như trường học, bệnh viện,… Áp dụng trong ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng khi BĐS bị thu hồi. Áp dụng trong ĐG đánh thuế & thuế suất được đánh lên giá trị của công trình và địa điểm của nó. Áp dụng trong ĐG cho bảo hiểm BĐS. 1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng - Nguyên lý chung: Giá trị BĐS = CP địa điểm + CPXD - giảm giá tích luỹ (do hao mòn, lỗi thời) - Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế: một người mua không bao giờ trả giá cho một BĐS cao hơn chi phí để có một địa điểm tương tự và những công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương tự BĐS mục tiêu mà không phải chậm trễ quá mức. Nguyên tắc cung cầu: Giá cả do quan hệ cung - cầu trên thị trường quyết định, giá cả có xu hướng dịch chuyển về điểm cân bằng. Nếu sự tăng giảm chi phí trên thị trường không cùng tỉ lệ với sự thay đổi giá cả của BĐS thì điều đó sẽ gây lỗ hay lãi cho nhà đầu tư. Nguyên tắc cân bằng: Các chi phí nguyên vật liệu xây dựng và các cấu thành BĐS phải ở tỷ lệ hợp lý thì giá trị của BĐS mới đạt tối ưu. Và bất kỳ một cân bằng nào đều làm cho BĐS ở mức tăng thấp hoặc cao. Nguyên tắc ngoại ứng: Có ngoại ứng làm giá trị BĐS tăng nhưng không làm tăng chi phí cho BĐS (Nhà nước làm đường). Có những tác động làm thay đổi giá trị của BĐS. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Được áp dụng cho địa điểm, coi mảnh đất là trống thì mới đánh giá được sử dụng cao nhất tốt nhất. Còn đối với công trình thì coi công trình đã được hoàn thiện và phù hợp với địa điểm nếu không thì có thể phá bỏ hoặc cải tạo, thay thế. 1.3.2.3 Các bước thực hiện B1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần ĐG, coi mảnh đất đó là trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất. Coi việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất vì bảo đảm cho công trình có giá trị về mặt kinh tế, nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại. B2: Ước lượng các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. B3: Tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên mảnh đất (Xét trên các nguyên nhân hao mòn như giảm giá do tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế, lỗi thời bên ngoài,…). B4: Giá trị hiện tại của công trình = Chi phí thay thế - Tổng giảm giá tích luỹ B5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các chi phí của các công trình cần cải tạo khác năm trên địa điểm đó như phong cảnh, hàng rào, đường đi. Chi phí xây dựng các công trình phụ đã giảm giá Chi phí thay thế công trình đã giảm giá Giá trị ước tính của BĐS đang định giá Giá trị mảnh đất B6: = + + B7: Thực hiện điều chỉnh giá trị ước tính BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí (ví dụ: đồ gỗ, thiết bị). 1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí Các loại chi phí: Chi phí trực tiếp: là những chi phí tham gia tạo dựng lên BĐS; Vật liệu, thiết bị sử dụng trong quá trình xây dựng. Lao động. Máy móc trong xây dựng. Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng. Lán trại & hàng rào của nhà thầu, Các phương tiện dự trữ VLXD. Chi phí thiết bị đường điện nước & CP sử dụng điện nước trong thời gian XD Chi phí quản lý & lợi nhuận của nhà thầu. Chi phí thực hiện giao kèo. Chi phí gián tiếp: Là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải là chi phí phổ biến cho các hoạt động xây dựng; Chi phí cho kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng & giám sát thi công Phí thẩm định, pháp lý, tư vấn, dự toán công trình… Chi phí giải phóng mặt bằng. Lãi tiền vay. Chi phí bảo hiểm rủi ro, các loại thuế & phí xây dựng. Chi phí bảo đảm cho hoạt động của BĐS từ sau khi xây dựng xong đến khi đạt mức chiếm hữu ổn định. Chi phí Marketing. Chi phí quản lý hành chính. Chi phí thay đổi quyền pháp lý về tài sản. Chi phi thay thế: Là CP hiện hành xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang ĐG, có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó. Nghĩa là CPXD công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, về thiết kế, về cách trang trí, trình độ tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗi thời, không hiệu quả của công trình đó. Chi phí này cho giá trị chính xác BĐS cần ĐG, song không thực tế vì không thể tìm được những kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi của một công trình cụ thể. Chi phí tái tạo công trình: Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình được ĐG theo đúng tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều này có nghĩa là các vật liệu, phương pháp và kỹ thuật sử dụng xây dựng công trình là hiện đại, loại bỏ tất các bộ phận lỗi thời. Chí phí này thường thấp hơn chi phí tái tạo công trình vì không tính đến các bộ phận lỗi thời và sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. Chi phí này có tính hiện thực cao hơn nên trong thực tế sử dụng phổ biến hơn. Các phương pháp xác định chi phí: Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: Được sử dụng để ước lượng CP/m2 đơn vị diện tích àngười ĐG khai thác số liệu sẵn có trên thị trường, tìm thông tin về BĐS sẵn có trên thị trường. Các thông tin phải thoả mãn các điều kiện sau: Các cải thiện của các công trình tương tự phải phản ánh sử dụng cao nhất tốt nhất; BĐS phải đạt được sự chiếm hữu ổn định; Cung cầu phải cân bằng; Giá trị của địa điểm có thể xác định được một cách hợp lý; Phương pháp tính chi phí theo đơn vị cấu thành: Tính chi phí theo số lượng các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS: Chi phí cho nền, móng, tường, dầm, xà,…àTa có thể sử dụng các định mức xây dựng được công bố định kỳ ở các địa phương. Phương pháp khảo sát số lượng: Là phương pháp tính toán nhằm phản ánh số lượng và chất lượng của các loại vật liệu đã được sử dụng & tất cả các loại lao động theo bậc lao động, theo số giờ cần thiết sử dụng trong xây dựng công trình. → Ưu: đây là phương pháp ước lượng chi phí hoàn thiện & chính xác nhất. → Nhược: mất nhiều thời gian, người ĐG phải có hiều biết & kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng Tổng CP thay thế công trình = (tổng số tiền vật liệu & lao động) + phí quản lý + lợi nhuận của nhà đầu tư Việc tính toán phụ thuộc vào quy mô dự án & các nhà thầu, việc kiếm soát số lượng & tính chi phí cụ thể do một người hoặc một nhà thầu chính chuẩn bị. 1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình Khái niệm giảm giá tích luỹ: Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạ ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế & chi phí tái tạo công trình so với giá thị trường của công trình tương tự tại thời điểm ĐG. Giảm giá tích luỹ được rút ra từ thị trường, nó khác với khấu hao kế toán (là giá trị ghi sổ theo thời gian). Các nguyên nhân làm giảm giá: Hư hỏng do quá trình sử dụng: tuổi BĐS, mối mọt, lũ lụt, hư hỏng kết cấu do lửa, nước, chất nổ hoặc con người; Do lỗi thời chức năng: sai sót trong thiết kế làm hạn chế sử dụng hay dư thừa phương tiện làm lãng phí sử dụng. VD: dây điện quá bé, tường quá mỏng hay quá dầy. Do lỗi thời bên ngoài: Phiền toái do tiếng ồn ào giao thông, khói bụi, các quy định về xây dựng, quy hoạch làm giảm tính hữu ích của việc sử dụng BĐS; Các nâng cấp trong lòng đất làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS; Suy thoái kinh tế, giảm cung cầu,… Có những yếu tố có thể sữa chữa được và không thể sửa chữa được. Tuổi của công trình: Khi tính toán phần giảm giá của công trình xây dựng thì yếu tố tuổi của công trình có ảnh hưởng rất lơn đến giá trị còn lại của BĐS. Tuổi kinh tế của công trình: là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ khi nó được xây dựng cho tới khi nó trở thành gành nặng kinh tế đối với địa điểm. Khi tính tuổi kinh tế của công trình mục tiêu, người ĐG phải tính đến tuổi kinh tế điển hình của các BĐS tương tự trên thị trường. Các yếu tố để xác định tuổi kinh tế của một công trình: Các yếu tố vật lý: tốc độ các yếu tố vật lý bị hao mòn, đối với chất lượng công trình cho trước, đối với việc sử dụng công trình theo tiêu chuẩn bảo dưỡng và khí hậu khu vực; Các yếu tố chức năng: kỹ thuật xây dựng, thị hiếu kiến trúc, hiệu quả năng lượng… thay đổi thế nào để tìm ra các yếu tố lỗi thời. Các yếu tố ngoại ứng: các ảnh hưởng ngắn & dài hạn của sự phát triển của khu vực hoặc sự sẵn có về tài chính, các yếu tố cung cầu… Tuổi sử dụng: là khoảng thời gian mà các kết cấu của công trình có thể kỳ vọng thực hiện được chức năng theo thiết kế ban đầu. Tuổi thực tế của công trình (hay tuổi theo thời gian): thể hiện thời gian đã qua của công trình kể từ khi nó được xây dựng xong cho đến ngày ĐG. Việc xác định tuổi thực tế của công trình nhằm hai mục đích trong phân tích khấu hao: thứ nhất, nó là yếu tố được phân tích đầu tiên trong việc ước lượng tuổi hiệu quả; thứ hai, nó là cơ sở để phân tích tuổi công trình khi ước lượng các hao mòn vật lý của công trình đối với những cấu trúc có tuổi thọ dài. Tuổi hiệu quả của công trình thể hiện điều kiện và sử dụng của cấu trúc. Tuổi kinh tế còn lại của công trình: là khoảng thời gian mà công trình được kỳ vọng tiếp tục đóng góp và giá trị của BĐS. Nó được ước lượng là khoảng thời gian kể từ ngày ĐG đến kết thúc tuổi kinh tế của công trình Tổng tuổi kinh tế của công trình thường bằng tổng số tuổi hiệu quả của công trình và tuổi kinh tế còn lại của công trình Tuổi sử dụng còn lại của công trình: là khoảng thời gian kể từ ngày ĐG đến thời điểm kết thúc tuổi sử dụng của công trình. Như vậy, khi tính tuổi kinh tế còn lại của công trình chỉ dựa vào một phần vào tuổi sử dụng của nó mà thôi, quan trọng là dựa vào tính hữu ích tương đối, điều kiện vật chất của nó. Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình: Phương pháp kỹ thuật: Dựa trên phân tích cơ cấu công trình thông qua điều tra thu thập thông tin để tính phần giảm giá, chia thành 2 loại giảm giá: sửa chữa được & không sửa chữa được B1: Tính tất cả các nguyên nhân gây giảm giá công trình: Xác định hao mòn vật lý; Tính lỗi thời chức năng; Xác định lỗi thời bên ngoài; à Những yếu tố sửa chữa được thì tính toán chi phí sửa chữa, những yếu tố không sửa chữa được thì vốn hoá phần thất thu. B2: Cộng tất cả được tổng giảm giá tích luỹ công trình: Giá trị công trình Chi phí thay thế công trình đã giảm giá Tổng giảm giá tích luỹ công trình Chi phí thay thế công trình = = + Giá trị BĐS = Giá trị đất + Giá trị công trình Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường: B1: Điều tra đúng các BĐS được bán có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, cụ thể là về số lượng & các loại hao mòn giảm giá (không nhất thiết là phải cùng thị trường). B2: Thực hiện điều chỉnh với các so sánh cho một số yếu tố nhất định: quyền lợi, điều kiện thanh toán, điều kiện bán… B3: Trừ giá trị địa điểm khỏi giá bán mỗi BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí thay thế công trình đã được giảm giá. Ước lượng các cải thiện của BĐS so sánh tại thời điểm bán Ước lượng chi phí thay thế công trình chính +Ước lượng chi phí thay thế các cải thiện trong mỗi so sánh = Chi phí thay thế của toàn bộ công trình trên đất đai. B4: Trừ chi phí đã giảm giá của công trình khỏi Chi phí thay thế công trình để nhận được tổng giảm giá tích luỹ. B5: Chuyển đổi tổng giảm giá tích luỹ → % % giảm giá tích luỹ = tổng giảm giá tích luỹ / Chi phí thay thế công trình. Nếu có sự khác nhau giữa các so sánh, người ĐG phải tính tỉ lệ giảm giá tích luỹ hàng năm. % giảm giá tích luỹ hàng năm = % giảm giá tích luỹ / số năm tuổi thực tế. Nếu có sự khác biệt giữa tuổi thực tế & tuổi hiệu quả thì chia cho tuổi hiệu quả B6: Thực hiện hoà hợp tỉ lệ giảm giá hàng năm. Hạn chế: Trong thực tế, chúng ta ước lượng chi phí tái tạo công trình và chi phí của đất. Nếu không có phương pháp phù hợp thì những cho những kế quả khác nhau. Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi công trình: Tính tổng giảm giá công trình = Tuổi hiệu quả /Tuổi kinh tế x 100% x CP thay thế công trình B1: Xác định tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị trường. Và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu B2: Chia tuổi hiệu quả cho tuổi kinh tế của BĐS so sánh tương tự. Tỉ số này dùng để tính tổng giảm giá công trình. B3: Trừ tổng giảm giá luỹ ra khỏi chi phí thay thế, tái tạo công trình sẽ nhận được giá trị của công trình cần ĐG. Hạn chế: 1) Tỉ lệ % giảm giá của cả công trình được tính bằng tuổi kinh tế & hiệu quả của công trình → thực chất là việc khấu hao theo đường thẳng. 2) Sự hao mòn giảm giá của công trình không được đánh giá theo từng bộ phận cấu thành & nguyên nhân giảm giá mà được rút ra từ thông tin thị trường. Vì vậy nếu không có thông tin thị trường việc áp dụng phương pháp này sẽ bị hạn chế. 3) Không phân biệt hao mòn vật lý của các yếu tố tuổi thọ ngắn & dài. Tỉ lệ giảm giá tính theo cả công trình nên độ chính xác không cao. 1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí Dựa vào thông tin thị trường nên có những hạn chế giống phương pháp so sánh. Chi phí thực chất không tạo ra giá trị. Cho nên phương pháp này đã không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS. Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hoặc sẵn có trên thị trường nhưng đối nghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý lợi nhuận đầu tư. Nếu dùng để ĐG cho đầu tư thì tính thuyết phục của phương pháp này sẽ giảm trầm trọng. Phương pháp này sử dụng cách tiế cận cộng dồn trong khi tổng giá trị nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của tổng thể. Khi ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người ĐG, chưa có một phương pháp thống nhất. Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người ĐG phải thông thạo kĩ thuật xây dựng & phải có kinh nghiệm. Phương pháp này không có giá trị cho việc đưa ra dự báo phù hợp nên ít khi được chấp nhận để cung cấp cho các ĐG có giá trị hiệu quả. 1.3.3 Phương pháp vốn hoá (Hay còn gọi là phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập) 1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá - Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp này chủ yếu được áp dụng cho BĐS tạo thu nhập vì: Với BĐS tạo thu nhập, người đầu tư kỳ vọng nó sẽ tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi phí để có nó. Thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền BĐS còn hiệu lực. Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn. - Ý nghĩa: ĐG các BĐS tạo thu nhập, BĐS cho thuê hoặc không cho thuê nhưng vẫn tạo thu nhập. 1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá Nguyên tắc dự báo: Là nền tảng của phương pháp vốn hoá. Nguyên tắc này dự báo được lợi ích, chi phí tương lai liên quan đến khai thác BĐS àsau đó áp dụng các kỹ thuật vốn hoá để ước lượng các dự báo đó. Nguyên tăc thay đổi: Được phản ánh qua dự báo thu nhập, chi phí liên quan đến các kỳ vọng của nhà đầu tư được xác định và dự báo một cách cẩn thận. Nguyên tăc cung cầu: Xác định các khoản thu chi BĐS, dựa trên thông tin thị trường cho biết chỉ báo mức tiền thuê. Nếu mức bỏ trống cao thì hạ mức giá tiền thuê và ngược lại. Nguyên tắc thay thế: Cho biết giá thuê, mức sinh lời của BĐS dựa trên BĐS thay thế cho nó. Nguyên tắc cân bằng: Sự cân bằng giữa các cấu thành tạo lên BĐS và công bằng giữa công trình và địa điểm sẽ tạo ra và duy trì trị giá của nó tương đối ổn định. Nguyên tắc ngoại ứng: Mọi nhân tố tác động tích cực hoặc tiêu cực đến BĐS. 1.3.3.3 Các lợi ích được ĐG Các lợi ích của BĐS: Người ĐG không ĐG giá trị bản thân BĐS mà ĐG các lợi ích trong BĐS. Hình thức sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý phải được xem xét khi ĐG BĐS. Có ba cấu thành chính trong các quyền về BĐS, đó là quyền sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý. Bằng việc xác định tất cả các loại quyền, người ĐG chỉ ra quyền cụ thể nào sẽ được ĐG. Phạm vi của nhiệm vụ ĐG đòi hỏi việc ước lượng giá trị lợi ích của vốn tự có hoặc tổng giá trị bao gồm cả vốn tự có và vốn vay thế chấp. Người ĐG không chỉ ĐG giá trị toàn quyền sở hữu BĐS, hợp đồng cho thuê và hợp đồng đi thuê, họ còn được mời đến để ĐG các quyền BĐS thực bao gồm nhiều yế tố khác. Cụ thể: Các lợi ích của các cổ đông, của hiệp hội; Các lợi ích của vốn tự có lệ thuộc vào các loại tiền vay khác nhau; Sự tham gia vào thế chấp đối với người cho vay; Hợp đồng thuê chính, hợp đồng thuê xen kẽ với hợp đồng thuê phụ; Phương pháp vốn hoá ở đây được áp dụng để ước tính giá trị thị trường của toàn quyền sở hữu, lợi ích của người cho thuê. Các kết luận sẽ phù hợp với các chỉ số giá trị đạt được từ phương pháp ĐG khác. Các chỉ số giá trị từ mỗi phương pháp sẽ phản ánh cùng một lợi ích trong BĐS. Các lợi ích tương lai: Các lợi ích sở hữu các quyền cụ thể trong BĐS tạo thu nhập bao gồm quyền nhân được lợi nhuận tích tụ được đối với BĐS trong suốt thời gian nắm giữ cộng với tiền thu được từ việc bán lại hoặc thu hồi ở giai đoạn kết thúc đầu tư. Do đó, có nhiều thước đo khác nhau về các lợi ích tương lai được xem xét trong phương pháp này. Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): Là tổng thu nhập tiềm năng có thể đóng góp cho BĐS ở mức chiếm hữu đầy đủ trước khi trừ đi các chi phí hoạt động. Tổng chi phí hiệu quả (EGI): Là thu nhập được dự báo từ tất cả các hoạt động của BĐS đã được điều chỉnh cho thất thoát tiền thu cho bỏ trống và không thu được tiền thuê. Thu nhập hoạt động ròng (NOI): Là thu nhập ròng thực tế hoặc dự báo còn lại sau khi đã trừ đi tất cả mọi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả trước khi trừ tiền vay thế chấp. NOI = EGI – chi phí hoạt động Chi phí hoạt động bao gồm: Chi phí quản lý: trả lương cho công nhân viêc quản lý toà nhà; Chi phí bảo dưỡng sửa chữa định kỳ; Chi phí cho các tiện ích như điện, nước,… Thuế; Dòng tiền trước thuế = NOI – Lãi vay Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền trước thuế - thuế TNDN Giá trị thu hồi 1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá Các loại tỉ lệ vốn hoá: Tỉ lệ thu nhập: áp dụng khi có thu nhập hàng năm của BĐS. Tỉ lệ vốn hoá chung (Ro) là tỉ lệ phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về NOI hàng năm với giá cả của BĐS(Gv). Ro = NOI/Pbđs Tỉ lệ vốn hoá tự có (Re) là tỉ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của một năm với vốn đầu tư hiện có. Re = Luồng tiền trước thuế/ Vốn tự có Tỉ suất lợi tức: là tỉ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó tường được thể hiện ở tỉ lệ % lãi kép hàng năm & được dùng để chiết khấu các luồng tiền Tỉ suất lợi tức chung (Yo) = Tỉ suất LN/ Tổng vốn đầu tư Tỉ suất sinh lời của vốn tự có (Ye) = Tỉ suất lợi nhuận/ Vốn tự có Xác định tỉ lệ vốn hoá: Các nhân tố ảnh hưởng: Các rủi ro đi kèm đầu tư: rủi ro cao à lợi nhuận mong đợi caoàtỉ lệ vốn hoá cao Đặc tính thị trường: cụ thể là lạm phát tương lai. Tỉ suất lợi nhuận dự kiến của các đầu tư thay thế: chính là chi phí cơ hội của việc đầu tư. Quan hệ cung - cầu đối với vốn & thuế đi kèm. Tỉ lệ vốn hoá chung Ro thường được xác định dựa vào các thông tin về BĐS được giao dịch trên thị trường, cụ thể là các yếu tố sau: Tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất trái phiếu chính phủ. Tỉ lệ rủi ro: có được do dự báo về các rủi ro như lạm phát, thị trường suy thoái. Tỉ lệ % do thiếu tính thanh khoản khi đầu tư vào BĐS Tỉ lệ % chi phí quản lý Ro = R tối thiếu + tỉ lệ rủi ro + tỉ lệ % do thiếu tính thanh khoản khi đầu tư vào BĐS + tỉ lệ % chi phí quản lý. Thực tế ta chỉ thường sử dụng 2 thông tin đầu. 1.3.3.5 Các phương pháp vốn hoá Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị bằng cách chia nó cho một tỉ lệ thu nhập phù hợp hoặc chia nó cho yếu tố thu nhập phù hợp. Gbđs = NOI / Ro hoặc G = NOI × Y NOI (tổng thu nhập hoạt động ròng ước lượng) có thể được thay bằng tổng thu nhập tiềm năng hoặc tổng thu nhập hiệu quả (thu nhập thực tế). Áp dụng chi thu nhập của vốn tự có: Ge = TN vốn tự có / Re. Phương pháp chiết khấu các luồng tiền (vốn hoá lợi tức) Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỉ lệ phù hợp. Gbđs =NOIi / SVn(1+r) Trong đó: NOIi: số liệu ta phải sự báo SVn: giá trị thanh lý của BĐS r: tỉ lệ lợi tức, thường tính r người định giá phải phân tích đầu tư, đánh giá xem khoản đầu tư đó có tạo ra lợi tức theo yêu cầu của nhà đầu tư hay không. Phương pháp trực tiếp Phương pháp chiết khấu luồng tiền Các thông tin dựa trên thông tin trên thị trường để tính toán các chỉ tiêu và dự báo các con số Như bên Tỉ lệ vốn hoá (r) Dùng một tỉ lệ duy nhất là Ro hay Re, áp dụng cho 1 đặc tính của BĐS Dùng nhiều tỉ lệ, áp dụng cho nhiều đặc tính của BĐS, có tính đến sự thay đổi về thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi. Phạm vi áp dụng Áp dụng cho BĐS toàn quyền SH, có quyền SH & sử dụng mãi mãi thường áp dụng cho quyền SH có thời hạn, có thể áp dụng cho BĐS cho thuê & cho thuê lại. Yêu cầu áp dụng Tính chính xác thấp hơn nên khi áp dụng cần tính đến sự thay đổi trong chi phí, thu nhập, cần chọn lọc thông tin thị trường cho thích hợp. Tính chính xác cao hơn. 1.3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS Đối với BĐS đã cho thuê: thì thu nhập ước lượng dựa vào những hợp đồng thuê cụ thể của BĐS. Đối với BĐS chưa cho thuê: Giả sử BĐS đã cho thuê, người ĐG phải xác định được mức tiền thuê trên thị trường. Trong trường hợp BĐS so sánh khác nhau về quy mô thì chọn đơn vị so sánh (m2, m mặt, lô đất). Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên thị trrường tự do hoặc là mức giá cho thuê thực tế trên thị trường. Trong thực tế đôi khi giá tiền thuê trên lớn hơn giá thị trường khi người thuê kỳ vọng việc khai thác BĐS sẽ đem lại cho họ siêu lợi nhuận. Giá tiền thuê trên nhỏ hơn giá thị trường khi: Hợp đồng thuê được đặt ra người thuê có một số cam kết về sửa chữa, bảo dưỡng BĐS; Người cho thuê có chính sách khuyến khích, khuyến mại người cho thuê; Trong những trường hợp đó, người ĐG phải thực hiện những điều chỉnh thích hợp, tiến hành thu thập thông tin thị trường & chuyển thành các đơn vị có thể so sánh được: m2 mặt sàn, m2 xây dựng, lô đất… Khi đã tính được tiền thuê, ta có: NOI = tiền thuê – chi phí (các tiện ích + quản lý + sửa chữa, bảo hành, thuế) 1.3.3.7 Các bước tiến hành B1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập B2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài sản, sửa chữa bảo hành B3: Tìm tỉ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tự B4: Áp dụng công thức vốn hoá thu nhập ròng để tìm ra giá trị tài sản 1.3.4 Phương pháp thặng dư (Hay gọi là phương pháp giá trị còn lại hoặc phương pháp phát triển lý thuyết) 1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp Dùng để ĐG các BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển như ĐG mảnh đất trống hoặc BĐS đang tồn tại cần thay thế hoặc cải tạo để có giá trị cao hơn. Giá trị của địa điểm hoặc của BĐS trong điều kiện hiện tại (giá trị còn lại) = Giá trị hoàn thành cải tạo BĐS - Tổng chi phí cải tạo hoặc phát triển (bao gồm cả lãi nhà đầu tư) 1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển Các chi phí: Chi phí thu dọn địa điểm: Chi phí tháo dỡ công trình cũ, chi phí san lấp mặt bằng,… lớn hay nhỏ phụ thuộc vào cấp độ xây dựng của công trình Chi phí kiến trúc & phí trả cho các kỹ sư xây dựng, giám sát thi công, …thường được tính khoảng 8-14% chi phí xây dựng. Chi phí xây dựng: là tất cả các chi phí cần thiết tính trên tổng diện tích sàn XD Chi phí bán hoặc cho thuê BĐS: khi công trình xây dựng đã hình thành trên đất, phải tính đến việc bán hoặc co thuê công trình đó. Có các cách: Tự làm; tìm đến các công ty môi giới; sử dụng đại lý cho thuê; Chi phí pháp lý: chiếm khoảng 3% dự án, 10% giá cho thuê Lãi vay ngân hàng: Nếu có vốn cũng không nên đầu tư 100% vào BĐS mà cần vay thêm, khi đi vay cần cân nhắc mức tiền vay và lãi phải trả. Số tiền cần vay được thường dùng trong thanh toán: chi phí xây dựng, chi phí kiến trúc & kỹ sư xây dựng và mua đất. Chi phí khác: Chi phí bồi thưòng cho những người đang thuê địa điểm; Chi phí bồi thường cho các lợi ích nhỉ của những người lân cận (VD: bức tường xây chung) Thu nhập và lợi nhuận phát triển: Thu nhập: là khoản thu nhận được từ việc bán BĐS - được xác định bằng phương pháp chi phí, hoặc là khoản thu nhận được từ việc cho thuê BĐS - được xác định bằng phương pháp vồn hoá tiền thuê. Lợi nhuận phát triển: được tính qua hai cách: Cách 1: Tính bằng % trên tổng vốn đầu tư, trên chi phí phát triển, trên CPXD Cách 2: Tính bằng lượng tiền trên 1 ._.t huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 3,7 %. Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 3,7% Theo thông tin khảo sát: BĐS SS1 có: NOI = 7800 USD Ro = 3,7 % Vậy: Gbđs = NOI/Ro = 210.810 USD = 3.794.000.000 Vnđ (Ba tỷ bảy trăm chín mươi bốn triệu đồng chẵn) Gct = 5.500.000đ * 3 * 50 * 98% = 808.000.000 Vnđ (Tám trăm lẻ tám triệu đồng chẵn) Gđất = Gbđs – Gct = 2.986.000.000 Vnđ (Hai tỷ chín trăm tám mươi sáu triệu đồng chẵn) Gđất/ m2 = Gđất/ 50 m2 = 59.700.000 Vnđ (Năm mươi chín triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn) Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 13%) Gđất/ m2 = 51.900.000 Vnđ/m2 à Giá đất bình quân tại ngách 9 ngõ 376 Đường Bưởi sau khi tính toán và điều chỉnh theo tình hình tăng giảm thị trường bất động sản là: Gđất/m2 tb = (Gđất/m2 bđs1 + Gđất/m2 bđs2)/2 = 50.700.000 Vnđ (Năm mươi triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn) Gđất bđs mt = 50.700.000 * 104 = 5.272.000.000 (Năm tỷ hai trăm bảy mươi hai triệu đồng chẵn) Gbđs mt = Gđất + Gct = 6.989.000.000 Vnđ (Sáu tỷ chín trăm tám mươi chín triệu đồng chẵn) Kết luận: Giá trị thị trường của BĐS mục tiêu là là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa. Gbđs mt = (6.989.000.000 + 6.709.000.000)/2 = 6.849.000.000 Vnđ (Sáu tỷ tám trăm bốn mươi chín triệu đồng chẵn) ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BĐS V-REEX. 2.4.1. Ưu điểm Công ty mới đi vào hoạt động nhưng mà cũng đạt được những kết quả khả quan đánh dấu sự phát triển của công ty. Đối với lĩnh vực đầu tư: công ty đang triển khai được hai dự án: Hoàng Quân plaza và khu đô thị mới Bình Minh. Đối với lĩnh vực định giá BĐS, công ty tiến hành thẩm định giá các BĐS như 141 Bà Triệu, 7/29/376 đường Bưởi,...Đối với lĩnh vực môi giới và tư vấn, công ty cũng đã thực hiện tốt nhiều thương vụ giúp đỡ khách hàng và nâng cao uy tín của công ty trên thị trường. Đội ngũ cán bộ của công ty có trình độ và năng lực chuyên môn cao. Trong các lĩnh vực đều có chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật và có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp vì ĐG BĐS phụ thuộc phần lớn vào cảm tính của người định giá. Các chuyên viên ĐG của công ty có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Chính vì vậy, họ mới cung cấp cho khách hàng những chứng thư ĐG dễ hiểu và đầy đủ thoả mãn được nhu cầu của khách hàng. Quy trình định giá linh hoạt và đảm bảo chất lượng định giá. Trong công tác thẩm định giá BĐS, thu thập những thông tin của các BĐS so sánh trên thị trường ảnh hưởng tới giá trị của BĐS. Sau đó chạy trên phần mềm excel và mô hình kinh tế lượng àkết quả định giá được đảm bảo và được người tiêu dùng chấp nhận. Đối với các BĐS có giá trị nhỏ, thì việc thu thập thông tin và điều chỉnh các yếu tố so sánh diễn ra nhanh hơn và khách hàng nhận được báo cáo ĐG nhanh chóng hơn. Đối với những BĐS có giá trị lớn, có khả năng phát triển hoặc tạo thu nhập thì công ty sử dụng nhiều phương pháp định giá (ví dụ trên đã trình bày, phương pháp so sánh kết hợp với chi phí và phương pháp vốn hoá). Việc thu thập thông tin và tiến hành ĐG đòi hỏi có thời gian và cẩn thận hơn. Các bảng tính toán và sơ đồ vị trí tương đối của các BĐS đều được trình bày trong báo ĐG. Công tác quản lý nhân viên: Do đặc thù của ngành nghề định giá là hầu hết thời gian là không ở công ty. Vì vậy ban quản lý có các chính sách đối với nhân viên để họ hoàn thành được nhiệm vụ đúng thời gian quy định và nhân viên có động lực, ý thức làm việc,.... Đối với nhân viên của công ty luôn có ý thức làm việc nghiêm túc và hoàn thành được nhiệm vụ đề ra. 2.4.2. Nhược điểm Nhân lực còn thiếu và yếu: Hiện nay nhu cầu định giá BĐS trên thị trrường là rất lớn. Mà nghề định giá ở nước ta chưa được phát triển, các tổ chức tín dụng thường sử dụng nguồn nhân lực nội bộ nhiều khi không đảm bảo được tính chính xác và kết quả định giá chưa sát với giá thị trường. Sàn giao dịch BĐS V-Reex mới thành lập cũng không phải là ngoại lệ. Vì vậy công tác tuyển dụng là rất quan trọng, nó ảnh hưởng tới hoạt động ĐG chung của Sàn. Trong nhiều trường hợp ĐG những BĐS phức tạp thì chỉ có trưởng phòng mới đảm nhiệm được, còn nhân viên chưa đủ kinh nghiệm và năng lực để thực hiện nhiệm vụ đó. Đôi khi công việc của các nhân viên ĐG còn chồng chéo lên nhau. Có nhiều trường hợp ĐG sử dụng phương pháp không phù hợp do hạn chế về thông tin trên thị trường. Thị trường BĐS nước ta trong giai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở dữ liệu BĐS chưa được xác định hình rõ nét. Gây khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin so sánh trên thị trường. Công ty mới thành lập nên ngân hàng dữ liệu về các BĐS so sánh trên thị trường vẫn còn yếu và chưa cập nhật đầy đủ. Nên khi có nhu cầu ĐG thì người ĐG lúc đó mới thu thập các thông tin của các BĐS so sánh. Ảnh hưởng đến tiến độ định giá và chất lượng định giá (sử dụng thông tin cũ và phụ thuộc vào quan điểm của người ĐG). Những dụng cụ phục vụ cho quá trình ĐG còn thiếu (như máy ảnh, la bàn, thiết bị đo diện tích,...). Khi có nhiều hợp đồng ĐG cùng lúc thì phải chờ đợi những dụng cụ trên, không thiếu cái này thì thiếu cái kia. Từ đó ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng ĐG. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX 3.1 GIẢI PHÁP Công ty CP sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex) mới thành lập gặp rất nhiều khó khăn. Dịch vụ chủ yếu của Sàn giao dịch bất động sản là dịch vụ định giá và dịch vụ môi giới bất động sản. Hoạt động định giá của Sàn là một trong những công cụ góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Sau đây em xin đưa ra một số giải pháp để phát triển các dịch vụ của Sàn nói chung và hoạt động định giá của Sàn nói riêng để làm cho Sàn giao dịch V-Reex là địa chỉ tin cậy của người tiêu dùng. Kết hợp với các Sàn giao dịch BĐS khác vì: Các Sàn có thể giúp đỡ nhau trong việc thực hiện các dịch vụ cho khách hàng một cách nhanh chóng và hiệu quả, nhanh chóng đưa sản phẩm tiếp cận với lượng khách hàng, giảm chi phí bán hàng, tạo mối liên kết, chia sẻ thông tin, trao đổi kinh nghiệm giữa các thành viên. Từ đó thúc đẩy tính chuyên nghiệp và nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Một vai trò quan trọng của hoạt động định giá là giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, không gây thiệt thòi cho người mua hay người bán. Kết hợp với các Sàn giao dịch bất động sản khác cũng giúp ích trong việc tìm kiếm thông tin, trao đổi kinh nghiệm và hỗ trợ nhau trong công tác định giá (vì mỗi công ty có một thế mạnh riêng). Sàn cũng đã trang bị nhiều thiết bị để phục vụ cho mọi hoạt động của Sàn. Các thông tin đăng mua, đăng bán được quảng cáo qua địa chỉ website của Sàn, bản tin BĐS của Sàn V-Reex, video nhà đất tại website và tivi được trưng bày tại Sàn, khách hàng có thể hình dung toàn bộ bất động sản mà không cần phải đi trực tiếp để tìm hiểu, giúp tiết kiệm được thời gian cho người có nhu cầu khi tìm mua BĐS,...Nhưng hiện tại Sàn chưa sử dụng hết công dụng của các thiết bị trên, trang website thì quá sơ sài chưa đáp ứng được nhu cầu cho khách hàng. Đó là một trong những phương tiện trao đổi thông tin hai chiều giữa công ty và khách hàng. Kết hợp với các dịch vụ thanh toán với các Ngân hàng: Trong các cổ đông sáng lập của Sàn có Ngân hàng VPBank, TechcomBank, MBank. Đây là một điều kiện thuận lợi trong việc thanh toán khi khách hàng đã lựa chọn được bất động sản cần mua, vừa an toàn và lại đảm bảo lợi ích giữa cho các bên. Việc thực hiện thanh toán bất động sản qua ngân hàng đảm bảo quyền lợi cho người bán và sự yên tâm của người mua. Xây dựng một chuỗi các dịch vụ thiết thực liên quan đến lợi ích của hàng bán và mua, thể hiện sự cam kết phục vụ lợi ích của khách hàng trong quá trình giao dịch bất động sản. Ví dụ như công ty đại diện cho bên mua và bên bán thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi, tiết kiệm thời gian cho khách hàng. Những dịch vụ như thế sẽ thu hút được khách hàng nhiều hơn và tăng được uy tín của công ty trên thị trường. Đôi khi khách hàng của công ty ở xa, không đến trực tiếp được và có nhu cầu tư vấn qua điện thoại vì vậy cần lập phòng, ban chuyên đảm nhận nhiệm vụ này. Từ đó tạo dựng được uy tín của công ty. Cần xây dựng thời gian biểu làm việc các ngày trong tuần. Vì công ty cung cấp các dịch vụ liên quan đến bất động sản, khách hàng đến với công ty vào những ngày nghỉ, nhưng nhiều công ty BĐS đã không làm được điều này vì vấn đề chi phí,... Hệ thống thông tin đăng bán trên Sàn phải đa dạng và nhiều để khách hàng có được lựa chọn ưng ý nhất. Định giá tài sản ngày càng có vai trò quan trọng, đó là tham gia vào công tác quản lý giá của Nhà nước và xác định giá trị tài sản đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế xã hội. Nhưng mà nhận thức của cộng đồng nói chung và của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân về tầm quan trọng của công tác thẩm định giá tài sản vẫn còn sơ khai; Môi trường pháp lý cho hoạt động thẩm định giá nước ta vẫn còn bất cập và thiếu tính đồng bộ. Vì vậy, Nhà nước cần minh bạch hệ thống pháp luật và giảm bớt tính phức tạp và thiếu thống nhất trong hệ thống pháp luật ở nước ta, như việc cấp chứng chỉ thẩm định giá BĐS, trong Luật kinh bất động sản yêu cầu định giá viên về bất động sản chỉ cần có chứng chỉ qua lớp bồi dưỡng định giá bất động sản Sở xây dựng cấp chứng chỉ hoạt động, còn thẩm định giá viên về giá do Bộ Tài chính cấp thẻ (phải qua kỳ thi tuyển Quốc gia với 8 môn). Khi muốn đinh giá bất động sản thì phải học bổ túc thêm để có chứng chỉ của Sở Xây dựng thì mới hành nghề được. Sự chồng chéo và không rõ ràng của yếu tố pháp lý cũng tác động đến hoạt động của các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá. Ở nước ta hiện nay hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản còn thiếu và chưa đồng bộ, các hướng dẫn còn chung chung, chưa cụ thể về phương pháp tính các chỉ tiêu như xác định lợi thế về vị trí địa lý, đất đai, thương hiệu của doanh nghiệp,... Những bất cập này ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng công tác định giá tài sản và bản thân mỗi doanh nghiệp hoạt động định giá phải nỗ lực, vận dụng kinh nghiệm của mình để giải quyết các vướng mắc, bất cập. Hoàn thiện các khâu trong quy trình ĐG: việc hoàn thiện này rất quan trọng vì hoạt động ĐG là hoạt động chính của mỗi tổ chức tín dụng. Kết quả định giá đáng tin cậy thì mới thu hút được khách hàng và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Vì vậy quy trình định giá BĐS phải được thực hiện một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, điều tra thị trường và đến khi khách hàng nhận được chứng thư định giá. Ví dụ, xem xét kỹ bước tiếp nhận yêu cầu của khách hàng là rất quan trọng vì công ty mình có nên nhận ĐG BĐS đó không, tránh những trường hợp đáng tiếc xảy ra. Ở công ty hiện nay, nếu BĐS có giá trị lớn, khối lượng công việc nhiều thì do trưởng phòng định giá làm và khối lượng công việc được phân định rõ công việc và nhiệm vụ của từng người, tránh chồng chéo công việc. Còn đối với những BĐS giá trị nhỏ thì giao cho hai nhân viên ĐG cùng làm. Trong nhiều trường hợp thì công việc ĐG được tiến hành độc lập để so sánh kết quả và đưa ra phương án tối ưu. Nếu thấy cần thiết thì hội ý giữa các chuyên viên ĐG của công ty. Một trong những vấn đề quan trọng nữa đó là cách trình bày báo cáo định giá vừa phải khoa học, ngắn gọn và dễ hiểu. Báo cáo ĐG thể hiện quan điểm của người ĐG, thông tin thu thập được và các phương pháp ĐG được sử dụng. Đồng thời cũng thể hiện tính khách quan, trung thực, tính chuyên nghiệp và đáng tin vậy hay không giữa khách hàng và công ty. Trong báo ĐG thì nêu rõ ngắn gọn lý do lựa chọn phương pháp ĐG và tại sao đối với BĐS này thì dùng phương pháp này còn BĐS khác thì dùng phương pháp khác. Phác hoạ vị trí tương đối giữa các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu để khách hàng hình dung được những lợi thế và bất lợi của BĐS. Cũng cần phải xác định được mục đích định giá là gì? (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố thế chấp, hay là liên quan đến việc ra toà hay không) Vận dụng các phương pháp định giá: Tuỳ từng trường hợp mà sử dụng phương pháp ĐG cho phù hợp. Đối với những BĐS không có khả năng sinh lời thì chủ yếu dùng phương phương so sánh hoặc chi phí. Đối với những BĐS có khả năng sinh lời thì có thể dùng kết hợp một hay nhiều phương pháp (ví dụ: phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp giá trị còn lại và phương pháp đầu tư rồi lấy bình quân của hai phương pháp,...). Đối với những trường hợp đơn giản, không đòi hỏi trình độ chuyên môn cao thì giao cho những ĐG viên mới, vừa đảm bảo quy trình ĐG và họ tích luỹ thêm kinh nghiệm. Còn đối với các trường hợp phức tạp thì cẩn thận, cân nhắc khi lựa chọn phương pháp ĐG và có thể kết hợp các phương pháp ĐG đảm bảo độ tin cậy cao. Sử dụng phương pháp vốn hoá khó trong việc xác định tỉ lệ vốn hoá nên họ có thể tham khảo ở phòng đầu tư và có thể tìm hiểu được lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư. Nếu thấy cần thiết thì hội ý các chuyên gia và đưa ra hướng giải quyết tốt nhất. Cấp trên thường xuyên tự bồi dưỡng cho mình kiến thức liên quan đến lĩnh vực BĐS nói chung và các quy định về ĐG BĐS nói riêng. Nắm bắt được các thông tin, các quy định mới về BĐS và ĐG BĐS. Tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về thị trường BĐS, qua đó biết được các văn bản, chính sách của Nhà nước sẽ được thông qua với sự phát triển của thị trường BĐS. Qua đó cũng biết được về sự biến động giá cả trên thị trường à giúp ích cho người ĐG trong hoạt động ĐG của mình. Tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên ĐG đi học các lớp ngắn hạn và lấy chứng chỉ hành nghề theo qui định của pháp luật. Có tinh thần học hỏi các công ty có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực ĐG và áp dụng những công nghệ mới nhất phục vụ cho công tác ĐG. Các chính sách về lương và thưởng cũng ảnh hưởng tới tinh thần và trách nhiệm của nhân viên. Có chế độ khen thưởng và phạt nhằm thúc đẩy tinh thần tự giác làm việc và đảm bảo được uy tín của công ty. Kết quả ĐG được tin cậy thì sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn và tạo dựng được uy tín trên thị trường. Do đó phải làm tốt công tác tổ chức từ trong nội bộ công ty. Uy tín của từng nhân viên ĐG tạo dựng lên uy tín của công ty. Vì vậy phòng ĐG cần tổ chức những buổi thảo luận để học hỏi và rút kinh nghiệm để công tác định giá ngày càng hoàn thiện hơn. Xây dựng hệ thống thông tin: Hiện nay, công ty cũng đang từng bước hoàn thiện hệ thống thông tin về giá BĐS làm dữ liệu cho các hợp đồng ĐG BĐS. Hệ thống này giúp cho các chuyên viên ĐG trong quá trình tác nghiệp, nguồn thông tin này tạo điều kiện cho quy trình ĐG diễn ra nhanh chóng và không mất nhiều công sức, thời gian. Để làm được việc này thì cần phải có bộ phận chuyên lưu giữ và cung cấp thông tin về bản đồ, thông tin về quy hoạch và giá cả tại vùng đó. Cần xây dựng chương trình phần mềm để tở chức quản lý cơ sở dữ liệu, tìm kiếm và khai thác thông tin trên mạng phục vụ công tác chuyên ngành định giá. Để tạo điều kiện hơn nữa cho các chuyên viên ĐG thì công ty cần cung cấp đầy đủ điều kiện làm việc như có máy tính, bàn làm việc,... riêng. Hiện nay ở công ty cũng đang hoàn chỉnh vấn đề này, trang bị cho mỗi chuyên viên ĐG một máy tính xác tay, bàn làm việc và những dụng cụ cần thiết khác phục vụ cho công tác ĐG như máy ảnh, la bàn,... - Giải pháp đề xuất kết hợp các sàn giao dịch tạo thành một mạng lưới: Có thể nhận định rằng, để có thể phát triển trong dài hạn, các sàn giao dịch trong nước cần có một chiến lược phù hợp. Qua phân tích cơ hội và thách thức, điểm mạnh và điểm yếu, có thể thấy rằng chiến lược phù hợp nhất với các công ty bất động sản trong nước là chiến lược hạn chế điểm yếu để nắm bắt cơ hội. Cụ thể hơn, mỗi công ty phải xác định được cho mình một năng lực cốt lõi và tập trung phát triển năng lực cốt lõi đó làm lợi thế cạnh tranh cho mình. Đồng thời, các công ty trong nước phải chung sức để có thể cạnh tranh được các đối thủ nước ngoài, thông qua thực thi chiến lược liên kết theo mô hình “thuê ngoài theo hướng chiến lược” nhằm tận dụng năng lực cốt lõi của mỗi đối tác. YÊU CẦU KHÁCH HÀNG CUNG ỨNG DỊCH VỤ SÀN B SÀN C SÀN D SÀN E SÀN A HIỆP HỘI SÀN GD BĐS Sơ đồ. THIẾT LẬP MẠNG LƯỚI SÀN Việc thành lập mạng lưới sàn có những lợi ích sau: Thứ nhất, lợi ích đầu tiên mà mô hình này đem lại đó là các sàn liên kết với nhau để tăng khả năng tài chính để có thể thoả mãn tất cả các yêu cầu của khách hàng. Thứ hai, mô hình này sẽ giải quyết vấn đề chất lượng nhân sự. Trong môi trường cạnh tranh khốc liệt để tồn tại, mỗi doanh nghiệp sẽ có sự đào thải để tuyển lựa những nhân viên có chất lượng tốt nhất. Đây là tiền đề quan trọng để các doanh nghiệp tiếp nhận những công nghệ mới, những phương thức sản xuất tiên tiến, nâng cao năng lực của bản thân doanh nghiệp, từ đó góp phần nâng cao sức mạnh của mô hình. Thứ ba, đối với những dự án lớn, các công đoạn khác nhau sẽ được xử lý bằng việc giao cho các doanh nghiệp có năng lực cốt lõi trong lĩnh vực đó thay vì tất cả các công đoạn sẽ được đảm nhận chỉ bởi một doanh nghiệp như trước kia. Sự phối hợp này sẽ tiết kiệm thời gian, nhân công và chi phí. Đồng thời năng suất và chất lượng sản phẩm sẽ được nâng cao, sản phẩm sẽ nhanh chóng được đưa ra thị trường. Để mô hình này có thể hoạt động hiệu quả, cần phải có những yêu cầu bắt buộc, trước hết là từ phía mỗi doanh nghiệp, nhân tố chính của chuỗi liên kết: Thứ nhất, mỗi doanh nghiệp (sàn giao dịch) cần xây dựng chiến lược kinh doanh dài hạn, được xây dựng dựa trên năng lực cốt lõi của riêng công ty. Dựa vào việc đánh giá năng lực cốt lõi, các doanh nghiệp sẽ xác định lĩnh vực kinh doanh chính của doanh nghiệp để có những chính sách đầu tư chuyên sâu về nhân lực, công nghệ…Trong lĩnh vực bất động sản có rất nhiều lĩnh vực đầu tư, kinh doanh và do đặc điểm của yếu tố thị trường trong thời gian vừa qua mà rất nhiều mảng quan trọng không được các doanh nghiệp trong nước chú ý. Có thể nêu ra một số mảng rất quan trọng như: quản lý vận hành, quản lý dự án, quản lý rủi ro, quản lý chất lượng, quản lý hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, bảo hiểm,… Việc tập trung vào năng lực cốt lõi của mỗi công ty sẽ đem lại nhiều lợi ích, ví dụ như năng suất lao động sẽ đạt ở mức cao với chi phí thấp hơn. Ưu thế chính của công thức quản lý mới này là: tối ưu hoá quá trình sản xuất nhờ hợp lý hoá lao động, xây dựng định mức lao động, tiêu chuẩn hoá phương pháp thao tác và điều kiện tác nghiệp, phân công chuyên môn hoá đối với lao động của nhân viên và đối với các chức năng quản lý, Việc chuyên môn hoá vào năng lực cốt lõi là yếu tố rất quan trọng nhằm xây dựng một thương hiệu riêng cho doanh nghiệp trong tương lai. Thứ hai, cần phải có một thể chế có năng lực để kết nối các doanh nghiệp thành một khối thống nhất. Thể chế này được coi là khối óc của tập thể trong việc liên kết các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh với sự phân công chuyên môn hoá của mỗi doanh nghiệp, chúng tôi cho rằng trước mắt Hiệp hội bất động sản tại các địa phương có thể là đầu mối cho các liên kết này. Ngoài ra, các tổng công ty lớn của nhà nước, là những công ty đã có chiến lược kinh doanh bài bản, cũng có thể đứng ra đảm nhận vị trí trung tâm này. Tuy nhiên, có thể thấy rằng cần thành lập Hiệp hội sàn giao dịch bất động sản làm trung tâm sẽ có nhiều ưu điểm hơn bởi sự khách quan, sự am hiểu về môi trường pháp lý và về thị trường bất động sản nói chung. Như vậy, mô hình liên kết sẽ góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam so với các doanh nghiệp nước ngoài khi đã giải quyết được những hạn chế nêu trên. Nhưng chúng ta cũng phải nhìn nhận những thách thức không nhỏ khi mô hình đi vào hoạt động: Thứ nhất, là vấn đề quản lý và điều phối, để có thể tạo tiếng nói chung với mục tiêu là phát triển bền vững trong môi trường cạnh tranh khốc liệt. Mô hình cần có một tổ chức đủ mạnh để lãnh đạo, quản lý và kiểm soát toàn bộ cơ chế hoạt động của bộ máy. Điều này không đơn giản khi mỗi mắt xích của mô hình là một doanh nghiệp độc lập với những cơ chế hoạt động khác nhau. Những mâu thuẫn trong quản lý rất dễ nảy sinh xung đột, từ đó ảnh hưởng đến toàn bộ bộ máy. Thứ hai, vấn đề pháp lý, việc hình thành mô hình và đưa vào hoạt động phải tuân theo những quy định của Pháp luật Việt Nam. Và do đó việc tạo ra một hành lang pháp lý cho những hoạt động đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản là rất cần thiết. Không những thế, chúng ta còn phải tuân thủ những quy định của WTO. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp thành viên của mô hình phải có những am hiểu nhất định về sân chơi toàn cầu này để tránh những vi phạm có thể ảnh hưởng chung đến toàn bộ bộ máy. Thứ ba, vấn đề phân chia lợi ích, việc thiếu công bằng trong việc phân chia lợi ích sẽ dẫn đến sự bất mãn và không hài lòng của các doanh nghiệp thành viên. Điều này sẽ ảnh hưởng đến sự đoàn kết của cả bộ máy. 3.2 KIẾN NGHỊ Cần xây đựng một tổ chức định giá BĐS để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của thị trường. Đây là nơi cung cấp các dịch vụ định giá cho các tổ chức, cơ quan Nhà nước xây dựng khung giá đất và xây dựng các chính sách, chiến lược nhằm phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh. Cần xây dựng quy trình định giá BĐS chung cho các tổ chức tín dụng, họ phải hoạt động theo quy trình, quy phạm và phạm vi áp dụng các phương pháp ĐG vì ở nước ta hiện nay chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, còn các phương pháp ít sử dụng nên kết quả định giá chưa sát với giá thị trường. Do sự yếu kém của các người định giá, chưa có tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp nào nên kết quả thẩm địnhg giá còn phụ thuộc vào đạo đức và trách nhiệm nghề nghiệp của người định giá. Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp của người định giá và có trách nhiệm với kết quả định giá mà mình thực hiện. Do thị trường BĐS nước ta mới phát triển và chưa minh bạch và các giao dịch bất động sản là các giao dịch ngầm nên khó kiểm soát giá. Việc tìm kiếm thông tin phục vụ cho công tác định giá cũng bị ảnh hưởng và kết quả định giá không tốt. Vì vậy cần xây dựng mạng lưới các sàn giao dịch bất động sản để Nhà nước có thể kiểm soát được thị trường và hoạt động định giá cũng giúp cho người mua mua được đúng giá và người bán bán được giá sát với giá thị trương, thời gian diễn ra giao dịch ngắn hơn. Để điều tra, giám sát quy trình định giá tại các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực ĐG BĐS, đồng thời giải đáp những thắc mắc liên quan đến vấn đề ĐG BĐS thì cần thành lập một tổ chức hay bộ phận chuyên làm những công việc trên. Điều này là cần thiết khi nhu cầu sử dụng dịch vụ thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ngày càng lớn. Để hoạt động ĐG trong nước ngày càng phát triển và chiếm được lòng tin của người tiêu dùng thì Nhà nước cần kiểm tra chất lượng của các tổ chức đào tạo chuyên ngành ĐG. Xây dựng bản đồ giá trên cả nước để đáp ứng nhu cầu về thông tin về giá cả BĐS và các thông tin khác có liên quan làm cho thị trường BĐS phát triển ngày càng minh bạch hơn. KẾT LUẬN Qua thời gian ngắn thực tập tại Sàn em hiểu rõ hơn về ngành nghề của mình và các nghiệp vụ cụ thể của công ty. Em đã biết được quy trình thẩm định giá chung của công ty và được đi thực tế một vài trường hợp ĐG cụ thể. Nhờ có ban lãnh đạo và các thành viên trong công ty luôn nhiệt tình, nghiêm túc và với mục tiêu xây dựng công ty có vị trí đứng trên thị trường. Tuy V-Reex mới đi vào hoạt động trong thời gian ngắn, nhưng cũng được sự ủng hộ của khách hàng. Trong thời gian tới sẽ có nhiều sàn giao dịch bất động sản ra đời, và V-Reex cũng sẽ đối mặt với nhiều khó khăn và đòi hỏi Sàn phải nỗ lực nhiều. Đặc biệt là lĩnh vực định giá, đây là lĩnh vực mới mẻ đối với nước ta. Đòi hỏi các chuyên viên định giá tự tích luỹ thêm kiến thức và kinh nghiệm để hoạt động định giá của công ty ngày càng phát triển. Do chưa có kỹ năng thực tế và hạn chế trong khả năng quan sát cũng như thiếu kinh nghiệm và công ty mới thành lập nên số liệu còn hạn chế, báo cáo thực tập tổng hợp này của em còn rất nhiều thiếu xót. Kính mong đựơc sự thông cảm và sự giúp đỡ của cô giáo! Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS. TS Hoàng Văn Cường, TS. Nguyễn Minh Ngọc, TS. Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo (2006), Tài liêụ “ Thị trường Bất động sản” NXB Xây dựng, Hà Nội. Tài liệu lớp ngắn hạn về Quản lý sàn giao dịch BĐS – Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên. Bài giảng môn định giá BĐS Luật đất đai 2003 Luật dân sự (sửa đổi và bổ sung). Báo cáo thẩm định giá nhà số 7/29/376 đường Bưởi ngày 12/1/2009 Đề án thành lập Sàn giao giao dịch BĐS V-Reex. WEBSITE PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng phí dịch vụ định giá tại công ty CP sàn giao dịch BĐS Việt Nam . STT Giá trị BĐS (Triệu VNĐ) Phí định giá (VNĐ) STT Giá trị BĐS (Triệu VNĐ) Phí định giá (VNĐ) 1 50 – 200 400.000 22 3401 – 3600 2.500.000 2 201 – 300 500.000 23 3601 – 3800 2.600.000 3 301 – 400 600.000 24 3801 – 4000 2.700.000 4 401 – 500 700.000 25 4001 – 4200 2.800.000 5 501 – 600 800.000 26 4201 – 4400 2.900.000 6 601 – 700 900.000 27 4401 – 4600 3.000.000 7 701 – 800 1.000.000 28 4601 – 4800 3.100.000 8 801 – 900 1.100.000 29 4801 – 5000 3.200.000 9 901 – 1000 1.200.000 30 5001 – 5500 3.300.000 10 1001 – 1200 1.300.000 31 5501 – 6000 3.400.000 11 1201 – 1400 1.400.000 32 6001 – 6500 3.500.000 12 1401 – 1600 1.500.000 33 6501 – 7000 3.600.000 13 1601 – 1800 1.600.000 34 7001 – 7500 3.700.000 14 1801 – 2000 1.700.000 35 7501 – 8000 3.800.000 15 2001 – 2200 1.800.000 36 8001 – 8500 3.900.000 16 2201 - 2400 1.900.000 37 8501 – 9000 4.000.000 17 2401 – 2600 2.000.000 38 9001 – 9500 4.100.000 18 2601 – 2800 2.100.000 39 9501 – 10.000 4.200.000 19 2801 – 3000 2.200.000 40 Ngoại thành DT< 100 m2 7.000VNĐ/ m2 20 3001 – 3200 2.300.000 41 Ngoại thành 100<DT<200m2 6.000VNĐ/ m2 21 3201 - 3400 2.400.000 42 Ngoại thành DT> 200 m2 5.000VNĐ/ m2 Phụ lục 2: Khảo sát sơ bộ hiện trạng bất động sản. BÁO CÁO KHẢO SÁT SƠ BỘ HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN Hà nội ngày tháng năm 2008 Họ và tên người yêu cầu thẩm định:…………………………………….. Địa chỉ BĐS thẩm định giá:…………………………………………….. Số điện thoại cần liên hệ:………………………………………………... Hồ sơ pháp lý của BĐS:…………………………………………………. Hiện trạng của bất động sản cần thẩm định giá: Đất ở Nhà ở Diện tích đất thực tế: Diện tích đất được cấp: Chiều ngang thửa đất: Chiều rộng của ngõ: Khu vực đã qui hoạch?: Khoảng cách từ nhà đến đường chính: Lợi thế thương mại: Nhận định …………….đ/m2 Mặt bằng xây dựng: Số tầng xây dựng Số năm đã sử dụng Năm cải tạo(chi tiết): Nội thất ra sao?: Có sân cổng không?: Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của công trình: Nhân định:.…………..đ/m2 Hình dạng thửa đất: (Vẽ) Định vị thửa đất ( vẽ sơ đồ vào vị trí BĐS) Nhận định của định giá viên : Người thực hiện SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM PHIẾU KHẢO SÁT (Dành cho chuyên viên định giá bất động sản) Số hồ sơ: ……………………………….. Hà Nội, ngày tháng năm 2008 I/ Địa chỉ bất động sản:............................................................................................ Tình trạng pháp lý:................................................................................................... Tên người đăng tin :................................................................................................. Điện thoại di động:............................. Điện thoại cố định:...................................... Giá đề xuất bán:......................................./Giá cho thuê:.......................................... (Chèn ảnh chụp chính diện bất động sản ) II/ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN: LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN: Nhà đất: Đất: Chung cư: Biệt thự: V.P: Trang trại: ĐẤT: 1/ Thông tin quy hoạch Đã QH Đang QH Chưa QH 2/ Loại đất: Thổ cư Nông nghiệp 3/ Khuôn viên: Diện tích:...........m2 Rộng:.........m Mặt tiền: Hẻm chính: Hẻm của hẻm: Chiều rộng đường, hẻm :..............m Hẻm thông: Hẻm cụt: Đường đi: Đất: Xi măng: Tráng nhựa: 4/ Hướng nhà: Đ T N B ĐN ĐB TN TB NHÀ: Nhà, công trình đã có sẵn Nhà, công trình đang Xd Nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt Loại khác:................................................................................. 1/ Sử dụng hiện tại: V.P C.H Để ở Kho Xưởng Trống 2/ Đặc điểm kết cấu: Tầng hầm: Có Không Số tầng:...........tầng Gác lửng: Có Không (Diện tích:..........m2) Diện tích nhà:..........m2 Dài:.........m Rộng:.......m Tổng diện tích xây dựng:......... m2 Xây năm:............ Sửa năm:............ Có chỗ để ô tô: Có Không 2/ Trang bị nội thất: Hệ thống máy lạnh: Có Không (số lượng....) Số phòng ngủ:.............Số phòng WC:.............Số bồn tắm:................ Hệ thống nước nóng: Có Không (số lượng:....) Hệ thống điện: Cao cấp Bình thường Nhà bếp: Cao cấp Bình thường Cầu thang: Cao cấp Bình thường Chi tiết khác đóng góp vào giá trị công trình: Thang máy: PCCC: Khác:.................................................................................................. 3/ Tình trạng hiện nay: Giá trị % còn lại:..........% Vết nứt: Có Không Tình trạng thấm: Có Không III/ THÔNG TIN KHU VỰC: 1. Vị trí tương đối của bất động sản với: Khu thương mại Có Không Khoảng cách........km (địa danh...) Chợ Có Không Khoảng cách........km (địa danh...) Trường học Có Không Khoảng cách........km (địa danh...) Bệnh viện Có Không Khoảng cách........km (địa danh...) Địa điểm đặc biệt khác (nếu có).............................................................................. 2. Nhận định riêng của người đăng tin Giá đất khu vực lân cận........................VNĐ/m2 Những thuận lợi khác:................................................................................... (khu vực đang được đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch mở rộng) Phác họa sơ đồ đường vào vị trí đất, nhà hoặc công trình xây dựng: Cán bộ tiếp nhận hồ sơ Chuyên viên định giá (Ký và ghi rõ họ tên) (Ký và ghi rõ họ tên) ._.