Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang (54tr)

n kinh tế đất nước và xu thế hội nhập như hiện nay thì đất đai càng trở nên cần thiết. Đất đai không chỉ phục vụ cho xây dựng nhà cửa nhu cầu để sinh sống mà còn là nơi để xây dựng các khu kinh tế khu công nghiệp, nhà máy… phục vụ cho kinh tế đất nước, là nơi xây dựng các công trình sự nghiệp, các cơ quan nhằm quản lý Nhà nước đảm bảo trật tự an toàn xã hội duy trì sự tồn tại của một quốc gia. Nhận thức được vai trò đó em đã chọn đề tài: "Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang" nhằm nghiên cứu và viết chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Mục đích của đề tài sẽ giúp em tìm hiểu kỹ hơn về cơ chế quản lý Nhà nước đối với đất đai nói chung và về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay nói riêng, đặc biệt là ở tỉnh Hà Giang. Từ đó đưa ra những giải pháp mà theo em là cần thiết để đẩy nhanh tiến độ công việc so với hiện nay. Nội dung của đề tài gồm ba phần: - Chương I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Chương II: Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang. - Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng trên địa bàn tỉnh Hà Giang. Em xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Thế Phán và anh Cao Xuân Hồng đã nhiệt tình hướng dẫn, cung cấp cho em những tài liệu quý giá để em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này. Em xin cảm ơn! Chương I Cơ sở khoa học của việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất I. CƠ Sở Lý luận 1. Khái niệm và sự cần thiết phải thực hiện công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1. Phân biệt quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Xã hội loài người đã trải qua nhiều hình thái sở hữu khác nhau về ruộng đất. Song dù ở dưới hình thái nào thì sở hữu ruộng đất cũng được xem xét dưới hai góc độ: Sở hữu pháp lý và sở hữu về mặt kinh tế đối với ruộng đất. ở đây ta chủ yếu đi phân tích về mặt pháp lý. Sở hữu pháp lý về ruộng đất quy định ruộng đất thuộc sở hữu của ai và của người nay hay người khác, quy định quan hệ giữa người này với người kia trong việc chiếm hữu mảnh đất. Và từ chiếm hữu đó nó quy định quyền sử dụng, định đoạt, cho thuê, thừa kế, thế chấp tài sản đó. Như vậy quyền sở hữu về mặt pháp lý bao gồm các nội dung: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, do ai có quyền chiếm hữu thì luôn có trong tay quyền định đoạt và người chủ sở hữu đất đai không bao giờ tách riêng hai quyền này ra vì đảm bảo lợi ích và quyền lực của người sở hữu. Do đó mà ta chỉ xem quyền sở hữu về mặt pháp lý gồm hai nội dung đó là quyền chiếm hữu và quyền sử dụng. Hai mặt đó có thể gắn liền với nhau trong một chủ thể sở hữu, cũng có thể tách rời khi nền kinh tế phát triển đến một trình độ nhất định. Sự tách rời hai quyền pháp lý của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu và quyền sử dụng là một quá trình. Ban đầu khi nền kinh tế phát triển ở trình độ thấp thì người chiếm hữu đồng thời là người sử dụng. Người nông dân tự do sở hữu đồng thời là người sử dụng. Người nông dân tự do sở hữu ruộng đất nên họ vừa là người chiếm hữu và là người sử dụng mảnh đát đó vào việc xây dựng nhà cửa và sản xuất nông nghiệp. Ngay trong thời kỳ đầu của chủ nghĩa tư bản, nhà tư bản với tư cách là người hiếm hữu tư bản dồng thời là người chủ kinh doanh, người nhạc trưởng điều khiển dàn nhạc kinh doanh của họ. Vì vậy, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng gắn vào cùng một chủ thể kinh doanh. Song khi kinh tế phát triển người sở hữu tài sản có thể trực tiếp sử dụng tài sản của mình hoặc cũng có thể nhường cho người khác sử dụng như cho thuê đất. Trong trường hợp đó quyền chiếm hữu và quyền sử dụng tách rời nhau. ở nước ta quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoach hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã và đang đặt ra một yêu cầu phải xây dựng, hoàn thiện chế độ sở hữu và sử dụng đất đai cho phù hợp với cơ chế mới. Hiến pháp năm 1992 quy định: đất đai, núi rừng, sông hồ, nguồn nước… là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân. Luật đất đai 2003, Điều 5 quy định: "Đát đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhân quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất". Như vậy, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu có quyền chiếm hữu và quyền định đoạt với các đất đai, còn nhân dân thì có quyền sử dụng mà Nhà nước giao, cho thuê. Tóm lại, quyền sử dụng đất đai chỉ là một bộ phận củ quyền sở hữu về đất đai, nó quy định người sử dụng đất sử dụng vào mục đích gì? sản xuất, kinh doanh hay để ở. 1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất Theo những phân tích ở trên thì ta có thể hiểu: Quyền sử dụng đất là quyền năng trong việc khai thác các nguồn lợi, công dụng từ đất đai. Pháp luật nước ta đã quy định rất rõ về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Đó là người sử dụng đất được phép khai thác, sử dụng đất đai theo mục đích và thời hạn quy định. Ngoài ra, người sử dụng đất còn được thực hiện một số quyền như quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng… Những người năng của người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất, đã được nêu rất cụ thể tại Điều 105, 106 của Luật Đất đai năm 2003. Cụ thể như sau: Điều 105: Quyền chung của người sử dụng đất 1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. 3. Hưởng các loại ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. 5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Điều 106: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau: a. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất b. Đất không có tranh chấp c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án d. Trong thời hạn sử dụng đất 2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng khi khai thác, sử dụng đất thì việc được cấp nhận quyền sử dụng đất có vai trò rất quan trọng, nó có tính quyết định đến quá trình thực hiện các "quyền" của người sử dụng đất. 1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước địa diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng cho người dân và quyền sử dụng đó được thừa nhận trên cơ sở pháp lý. Để chứng nhận cho người sử dụng đất là họ được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất và cũng phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai mà GCN QSDĐ ra đời. Theo luật đất đai năm 2003 thì: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai". Cần phân biệt GCN QSDĐ với quyết định giao đất. Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất, còn GCN QSDĐ là cơ sở của mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Những quy định về GCN QSDĐ được nêu rõ tại Điều 38 Luật Đất đai 2003; Điều 41, 42 Nghị định 18/2004/NĐ-CP và tại Điều 2 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT. Điều 2 Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT có nêu như sau: "1. GCN QSDĐ do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất. GCN QSDĐ là 01 tờ có 04 trang, mỗi trang có kích thước 190 x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau: a. Trang 1 là bìa: đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa màu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" mầu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; đối với bản lưu thì trang bì màu trắng gồm Quốc Huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" màu đen, số phát hành của Giấy chứng nhận quyền sử dụng màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường. b. Trang 2 và 3 có đặc điểm và nội dung sau: - Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ nam 35%. - Trang 2 được in chữ màu đen gồm Quốc hiệu, tên Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng đất, thửa đất được quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú. - Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ đồ thửa đất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ, họ tên của người ký, GCN QSDĐ, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu cả cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận. c. Trong 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi những thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp trang 4 của giấy GCN QSDD hết chỗ ghi thì lập trang bổ sung. Trang bổ sung GCN QSDD có kích thước, nội dung như trang 4 in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát hành giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng trang, trang bổ sung phải được đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận. 2. GCN QSDD đất cấp theo từng thửa đất gồm 2 bản, một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDD". 1.1.4. Sự cần thiết phải cấp GCN QSDD Theo Luật Đất đai năm 2003 thì tổ chức sử dụng đất bao gồm các thành phần sau đây: Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xây dựng nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc cấp GCN QSDĐ cho những đơn vị, cá nhân, hộ gia đình nói chung và cho các tổ chức sử dụng đất nói riêng có vài trò hết sức quan trọng bởi một mặt GCN QSDĐ là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Mặt khác, việc cấp GCN QSDĐ còn là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước thay mặt nhân dân là người đại diện quản lý đất đai nhằm đưa đất đai vào sử dụng cho người sử dụng đất thông qua công tác giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền đó thông qua việc cấp GCN QSDĐ cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất. Bảo vệ, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là đi bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, bảo vệ lợi ích chính đáng cho người sử dụng khi xảy ra tranh chấp hoặc khi đưa đất đai vào tham gia trong thị trường BĐS. Đồng thời giam sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước qua đó bảo đảm lợi ích cho Nhà nước và lợi ích cho toàn xã hội. Việc cấp GCN QSDĐ còn là cơ sở để Nhà nước quản lý toàn bộ quỹ đất sử dụng trên phạm vi toàn lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng một cách hiệu quả nhất tránh sử dụng sai mục đích, sử dụng một cách bừa bãi làm phá vỡ kết cấu, môi trường sinh thái đất, nước. Thông qua việc cấp GCN QSDĐ sẽ xác định được diện tích, hình thể, loại đất, vị trí mảnh đất… Những thông tin đó là căn cứ để Nhà nước xác định mức thuế, tính tiền sử dụng đất khi giao đất, thu tiền sử dụng đất cũng như xác định các nghĩa vụ tài chính khác mà người sử dụng đất phải thực hiện đối với Nhà nước khi sử dụng đất. Đặc biệt trong điều kiện nước ta hiện nay khi mà thị trường BĐS đang được hình thành và phát triển ngày càng hoàn thiện thì GCN QSDĐ lại càng quan trọng. Việc cấp GCN QSDĐ sẽ giúp cho thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh và ổn định, tạo tiền đề cho nền kinh tế phát triển một cách bền vững trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước GCN QSDD được sử dụng như một loại tài sản có giá trị cao, nó có thể sử dụng để doanh nghiệp góp vốn thành lập công ty được sử dụng để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp… Đối với tổ chức việc đăng ký và cấp GCN QSDD còn là cách thức quản lý chặt chẽ quỹ đất mà Nhà nước đã giao, cho thuê, đảm bảo đất đai đựơc sử dụng một cách đúng mục đích và có hiệu quả. Để từ đó sẽ tiến hành thu hồi đất đai với những đơn vị đã xin giao đất nhưng lại không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích không hiệu quả. Như vậy việc cấp GCN QSDĐ có vai trò và ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc quản lý chặt chẽ đất đai theo đúng mục đích sử dụng đáp ứng nhu cầu quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời bảo vệ được lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất. Vì vậy: Công tác GCN QSDĐ có vai trò và ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc quản lý chặt chẽ đất đai theo đúng muc đích sử dụng đáp ứng nhu cầu quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời bảo vệ được lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, vì vậy công tác cấp GCN QSDĐ hiện nay cần phải đẩy nhanh tiến độ hơn nữa, nhanh chóng đi vào ổn định góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nước. 1.2. Đăng ký đất đai 1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký đất là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết đối với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. Theo Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 thì việc đăng ký đất đai được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dung đất đối với những đối tượng sử dụng đất thuộc diện sau đây: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN QSDĐ. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, người sử dụng đất đã được cấp GCN QSDĐ mà có sự thay đổi về việc sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký khác. Việc đăng ký thực chất là quá trình thực hiện các công tác nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCN QSDĐ cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp GCN QSDĐ cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy vậy, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ lần đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống kinh tế, xã hội tất yếu dẫn đến sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau, như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất… Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phải phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và dảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ đăng ký được chia làm hai giai đoạn: Giai đoạn đăng ký ban đầu và giai đoạn đăng ký biến động. Giai đoạn I: Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN QSDĐ cho tất cả chủ sử dụng đủ điều kiện. Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. 1.2.2. Sự cần thiết của đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Việc cấp GCN QSDĐ chỉ là công đoạn cuối cùng trong đăng ký đất đai. Khi mà người sử dụng đất đã hoàn tất hồ sơ địa chính về mảnh đất của mình thì người đó được cấp GCN QSDĐ của mảnh đất đó. Do đó mà đăng ký đất đai và cấp GCN QSDĐ đều là cơ sở để Nhà nước ta bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và GCN QSDĐ cung cấp thông tin đầy đủ, nhất là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi tranh cháp xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả. - Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợplý tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích của các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính… Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai theo yêu cầu quản lý đất. Theo hệ thống chính sách hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết để phục vụ cho quản lý Nhà nước về đất đai gồm có: + Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin cần thiết gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh) diện tích, hạng dất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. + Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần thiết gồm: vị trí hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đấ). Tất cả các thông tin bên ngoài phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai. Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện đăng ký đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính quy haọch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất… phân hạng và đánh giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai, trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất theo đúng pháp luật. - Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của các quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai sẽ thiết lập lên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCN với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai như: xây dựng và ban hành về quản lý và sử dụng đất, công tác điều tra, đo đạc, công tác quy hoạch, và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất, cho thuê đất, công tác phẩm hạng và địa giá đất, công tác thanh tra và giải quyết đất đai. Do vậy để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật pháp lý của các hồ sơ địa chính và GCN QSDĐ trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất… Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệ vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc thực hiện triển khai tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, kết quả đăng ký đất cung cấp những thong tin đầy đủ chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất trong công tác thanh tra và giải quyế tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch sử dụng đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất, chất lượng tài liệu đo sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện, kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hoàn thiện gắn với quyền của người sử dụng đất được giao sẽ trở nên có hiệu quả thiết thực trong thực tiễn quản lý đất. Sơ đồ: Vị trí đăng ký đất trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai Xây dựng, ban hành các văn bản về quản lý và sử dụng đất Phân hạng, đánh giá đất Lập quy hoach, kế hoạch sử dụng đất Điều tra đo đạc Giao đất cho thuê đất Xác định cơ sở pháp lý của việc sử dụng đất - Lập hồ sơ - Thẩm định - Đánh giá Xác định hạng đất, giá đất, nghĩa vụ tài chính. - Cơ sở xác định các yếu tố phân hạng và đánh giá - Cơ sở tính thu Xác định mục đích sử dụng đất - Phản ánh hiện trạng - Đánh giá thực hiện quy hoạch Qui định đối tượng, các quyền, nghĩa vụ đăng ký, thẩm quyền… Đánh giá, xây dựng, điêu chỉnh chính sách Xác định vị trí hình thể, kích thước loại đất, tên chủ sở dụng - Pháp lý hoá tài liệu đo - Cung cấp thông tin để chỉnh lý Thống kê đất Thanh tra giải quyết tranh chấp Đăng ký đất 1.3. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký và cấp GCN QSDĐ Công tác đăng ký đất đai và công tác cấp GCN QSDĐ có mối quan hệ mật thiết, gắn bó và phụ thuộc nhau trong đó công tác kê khai đăng ký có vai trò quyết định công việc cho việc hoàn thành cấp GCN QSDĐ cho người sử dụng đất, kết quả của quá trình kê khai đất sẽ giúp cho cơ quan chuyên môn quản lý về đất đai nắm được các thông tin cần thiết về mảnh đất như: Diện tích, hình thể, vị trí, tên chủ sử dụng… Từ đó sẽ căn cứ vào Nhà nước cấp GCN QSDĐ cho người sử dụng đất đồng thời đáp ứng được yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai mà Đảng và Nhà nước đã nêu ra. Ta có thể hình dung sơ đồ quản lý Nhà nước về đất đai và mối quan hệ giữa công tác kê khai đăng ký và công tác cấp GCN QSDĐ như sau: Sơ đồ: Mối quan hệ giữa công tác kê khai đăng ký và công tác cấp GCN QSDĐ Quản lý Nhà nước về đất đai Thống kê, kiểm kê đất đai Kê khai đăng ký đất Cấp GCN QSDĐ cho người sử dụng đất Các văn bản pháp luật quy định về QLNN về đất đai 2. Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chúng ta có thể chỉ ra một số nhân tố có ảnh hưởng quan trọng đến quá trình thực hiện công tác, đăng ký đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là: Công tác quy hoạch, kế hoạch, thuế và các khoản thu tài chính, thủ tục hành chính; năng lực và trách nhiệm thực hiện chế độ công vụ của cán bộ; môi trường pháp lý và chính sách pháp luật; giáo dục pháp luật và ý thức của người sử dụng. 2.1. Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò hết sức quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Trên cơ sở phân hạng đất đai, Nhà nước bố trí sắp xếp các loại đất cho các đối tượng quản lý và sử dụng. Điều đó cho phép sử dụng đất đai sẽ được hợp lý hơn, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì khi các đối tượng sử dụng đất đai và nhà ở trên vùng lãnh thổ thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Chính vì vai trò quan trọng đối với việc sử dụng hợp lý đất đai như vậy nên quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và cũng bởi vì mục đích của kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quản lý và sử dụng đất hiêu quả nên việc tạo điều kiện và cung cấp những thông tin đầy đủ về loại đất, mục đích sử dụng, đối tượng sử dụng một cách nhanh chóng kịp thời chỉ có thông qua công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất mới đảm bảo được. Do đó mà muốn đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước. 2.2. Thuế và các khoản thu tài chính Thuế và các khoản thu phí, lệ phí có tác động không nhỏ đến tiến độ công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận. Theo quy định hiện nay thì mức thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được giao sử dụng từ năm 1993 đến nay sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức và nộp 100% tiền sử dụng đối với đất vượt ngoài hạn mức. Với quy định đó thì số tiền nộp là rất lớn, đó chính là nguyên nhân tại sao hiện nay có tình trạng các đối tượng sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không đến cơ quan cấp giấy chứng nhận để nhận về. Qua đó ta thấy vai trò và sự tác động của thuế và các khoản thu tài chính có ảnh hưởng không nhỏ đến công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sư dụng đất. Do vậy cần phải tìm ra biện pháp để điều chỉnh những quy định về tài chính đất sao cho phù hợp với thực tế và phù hợp với khả năng của người sử dụng đất trong điều kiện nền kinh tế nước ta hiện nay. 2.3. Thủ tục hành chính Một đặc điểm của việc sử dụng đất ở nước ta có biến động rất lớn qua nhiều thời kỳ lịch sử khác nhau trong khi công tác quản lý đất đai lại không theo kịp sự biến động. Do vậy mà hồ sơ đất đai, đặc biệt là đất ở đô thị không có giấy tờ hợp lệ chiếm tỷ lệ rất lớn. Đây là một trở ngại đối với việc hoàn chỉnh hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để hoàn thành việc kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trình tựu các thủ tục hành chính cũng có tác động không nhỏ đến tiến độ những công việc này. Thủ tục hành chính mà đơn giản, rõ ràng từng bước nhưng vẫn đảm bảo tính chặt chẽ thì công tác kê khai đăng ký sẽ nhanh gọn hơn, đồng thời tạo điều kiện cho công đoạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được thuận lợi hơn. Hiện nay để hoàn chỉnh hồ sơ cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân phải thực hiện nhiều khâu, nhiều thủ tục. Đôi khi thấy rằng các thủ tục hành chính của chúng ta quá rườm rà và không cần thiết. Các thủ tục phải xét duyệt nhiều lần ở nhiều cấp mà không xác định rõ trách nhiệm thuộc về ai. Để cho ra đời một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có sự làm việc của cả ba cấp xã, huyện, tỉnh với những văn bản báo cáo, quyết định… rất nhiều các thủ tục giấy tờ, khiến một số cán bộ biến chất lợi dụng tuỳ tiẹn, kéo dài thời gian. Thời gian qua Nhà nước đã có nhiều thay đổi về ban hành các văn bản pháp luật, các thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận. Hy vọng những thay đổi đó sẽ giảm bớt phần nào gánh nặng về thủ tục trong quá trình đăng ký và cấp giấy chứng nhận nói riêng và quản lý Nhà nước nói về đất đai nói chung. 2.4. Năng lực và trách nhiệm thực hiện chế độ công cụ của cán bộ Năng lực và trách nhiệm làm việc của đội ngũ cán bộ, công chức trong ngành có tác động khá nhiều đến tiến độ hoàn thành công việc. Chúng ta có thể thấy rõ điều này qua kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những năm qua, cụ thể và mới nhất là mục tiêu hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005 của Nhà nước đã không thành hiện thựuc, một phần do nguồn nhân lực còn hạn chế, nó hạn chế ngay cả cấp tỉnh đến cấp xã. Hơn nữa lực lượng chuyên trách đã thiếu lại còn yếu về chuyên môn nghiệp vụ. Thậm chí, có những nơi trưởng phòng tài nguyên và môi trường mới được bổ nhiệm không phải là cán bộ chuyên sâu của ngành mà được chuyển từ ngành khác sang nên khi làm việc còn lúng túng, không hiệu quả. Ngoài năng lực làm việc ra thì trách nhiệm của cán bộ cũng không kém phần quan trọng. Bên cạnh nhiều cán bộ, công chức làm việc tận tuỵ, cố gắng hoàn thành nhiệm vụ được giao thì vẫn còn bộ phận không nhỏ thiếu trách nhiệm, nhũng nhiễu, vòi vĩnh dẫn đến việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất gặp nhiều khó khăn, ách tắc. 2.5. Môi trường pháp lý và các chính sách trong việc thực hiện công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong những năm qua chúng ta đã có nhiều thay đổi trong chính sách quản lý Nhà nước về đất đai và đã đạt được nhiều tiến bộ đáng kể phù hợp với thực tế hiện nay từ đó công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được thuận lợi hơn và có những kết quả khả quan. Song bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết. Nhiều quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận trong thực tế gặp nhiều khó khăn, tính khả thi thấp. Một số qui định chỉ chú ý đến sự thuận lợi của cơ quan Nhà nước mà không coi trọng sự thuận tiện cho người sử dụng đất. Ta có thể lấy ví dụ cụ thể như đối với trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước khi theo Nghị định 38/2000- CP về thu tiền sử dụng đất thì lại không cho phép người dân ghi nợ tài chính khi xin cấp giấy chứng nhận là một trở ngại không nhỏ đối với người sử dụng đất vì theo khung giá đất mới, giá đất tăng lên rất nhiều so với thị trường vì vậy mà tiền sử dụng đất sẽ rất cao. Vì lẽ đó nên có tình trạng ứ đọng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các UBND quận, huyện do người dân không đến lấy. Liên quan đến chính sách pháp luật còn nhiều vấn đề khác như: sự không đồng bộ trong cơ chế chính sách, các văn pháp luật còn chồng chéo chưa mang tính ổn định… Tất cả những thay đổi đều có tác động ít nhiều đến công tác đăng ký thống kê đất và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.6. Giáo dục pháp luật và ý thức của người sử dụng đất. Một trong những nguyên nhân làm cản trở công tác đăng ký đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do trình độ hiểu biết và nắm bắt thông tin của người dân còn nhiều hạn chế. Tuy luật đất đai được ban hành từ năm 1988 qua các năm đã có sự sửa đổi, bổ sung cụ thể là luật đất đai 1993, mới đây nhất là luật đất đai năm 2003. Đến nay luật 2003 đã đi vào thực hiện hơn hai năm, song nhiều người dân vẫn dư._.