Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận Tây Hồ Thành phố Hà Nội

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. i BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

 ðINH VIỆT ANH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG HÀ NỘI - 2010 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. ii LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả ðinh Việt Anh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. iii Lêi c¶m ¬n ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn ðình Bồng, Hội Khoa học ñất Việt Nam ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau ðại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký ñất và nhà quận Tây Hồ ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn ðinh Việt Anh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. iv MỤC LỤC Trang Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt v Danh mục các bảng vi Danh mục các hình vii Danh mục các sơ ñồ, biểu ñồ vii 1. MỞ ðẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3 2. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 4 2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4 2.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 7 2.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 11 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. v 2.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản ở một số nước 21 2.5. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở nước ta 26 2.6. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Hà Nội 35 3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 39 3.2. Nội dung nghiên cứu 39 3.3. Phương pháp nghiên cứu 40 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42 4.1. ðặc ñiểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Tây Hồ, Hà Nội 42 4.2. Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ 52 4.3. ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 68 4.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 74 4.5. ðề xuất các giải phá nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 77 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. vi 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 80 5.1. Kết luận 80 5.2. ðề nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHỤ LỤC 85 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BðS Bất ñộng sản ðKðð ðăng ký ñất ñai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất HSðC Hồ sơ ñịa chính PTTH Phổ thông trung học SDð Sử dụng ñất VPðK Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất THCS Trung học cơ sở UBND Uỷ ban nhân dân TN&MT Tài nguyên và Môi trường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. viii DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPðK các cấp 27 Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPðK của cả nước 29 Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng năm 2009 của quận Tây Hồ 48 Bảng 4.2. Tiến ñộ cấp GCN của quận Tây Hồ 2005 - 2009 61 Bảng 4.3. Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính quận Tây Hồ 65 Bảng 4.4. Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của quận Tây Hồ 66 Bảng 4.5. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 69 Bảng 4.6. ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK 70 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. ix DANH MỤC CÁC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 4.1. Khu vực ñô thị cải tạo thuộc chế ñộ quản lý ñất ñô thị Cổng làng Yên Thái, phường Thụy Khuê, quận Tây Hồ 50 Hình 4.2. Khu vực ñô thị mở rộng thuộc chế ñộ quản lý ñất ven ñô phường Bưởi, quận Tây Hồ 50 Hình 4.3. Khu vực ñô thị mới thuộc chế ñộ quản lý ñất nông nghiệp- nông thôn ngoại thành phường Xuân La, quận Tây Hồ 51 Hình 4.4. Trụ sở Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả 54 Hình 4.5. Cán bộ thụ lý hồ sơ trước giờ tiếp công dân Văn phòng ñăng ký ñất và nhà quận Tây Hồ 54 Hình 4.6. Máy tra cứu thông tin thủ tục hành chính Văn phòng ñăng ký ñất và nhà quận Tây Hồ 55 Hình 4.7. Máy tra cứu trạng thái hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính Văn phòng ñăng ký ñất và nhà quận Tây Hồ 55 Hình 4.8. Người dân ñến giao dịch tại VPðK 58 Hình 4.9. Lãnh ñạo VPðK giới thiệu tính ñặc thù của Quản lý ñất ñai quận Tây Hồ 59 Hình 4.10. Trao ñổi chuyên môn với cán bộ thụ lý hồ sơ Văn phòng ñăng ký ñất và nhà quận Tây Hồ 59 DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ STT Tên biểu ñồ Trang Sơ ñồ 2.1. Vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý ñất ñai 20 Sơ ñồ 2.2. Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất và nhà Hà Nội 36 Biểu ñồ 4.1. Cơ cấu ñất ñai năm 2009 của quận Tây Hồ 49 Biểu ñồ 4.2. So sánh số GCN kê khai và số GCN ñã cấp năm 2009 61 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 1 1. MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ ñất, lớn lên nhờ ñất và khi chết cũng trở về với ñất, vì vậy ñất ñai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia ñình nói riêng. Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân. Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch ñất ñai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an; Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản; Khuyến khích ñầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản; Giảm tranh chấp ñất ñai. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 2 chứng nhận quyền sử dụng ñất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống ñăng ký ñất ñai ở cấp ñịa phương. Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai ñối với các ñối tượng sử dụng ñất: tổ chức, hộ gia ñình cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng ñất ở Việt Nam. Việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán bộ làm việc tại cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao ñã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng ñất, ñặc biệt là tại các ñô thị. Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội ñược thành lập năm 1995 theo Nghị ñịnh 69/CP của Chính phủ trên cơ sở các phường: Bưởi, Thụy Khê, Yên Phụ của quận Ba ðình và các xã: Tứ Liên, Nhật Tân, Quảng An, Xuân La, Phú Thượng của huyện Từ Liêm. Trong những năm vừa qua, quá trình ñô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở quận Tây Hồ ñã dẫn ñến nhiều biến ñộng về sử dụng ñất. Nếu như các bộ phận ñăng ký ñất ở cấp quận khắc phục tình trạng quá tải thì cấp phường ñang trong tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan ñến việc ñăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Em lựa chọn thực hiện ñề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 3 thành phố Hà Nội” nhằm nghiên cứu ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, góp phần giải quyết tình trạng tồn ñọng hồ sơ ñăng ký ñất ñai, của ñịa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính. 1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 1.2.1. Mục ñích - Xác ñịnh cơ sở lý luận và thực tiễn về ðăng ký ñất ñai và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất - ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội; - ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ - Hà Nội. 1.2.2. Yêu cầu - ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu; - Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy; - ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 4 2. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 2.1.1 ðất ñai ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất. Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược hình thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích và ñộ phì. Winkler (1968) xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,… do ñó ñất cũng tuân thủ những quy luật sống, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. [Winkler (1968)] Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [2]. Như vậy, một ñịnh nghĩa ñầy ñủ có thể như sau “ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 5 sông, suối và ñầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” [11]. 2.1.2. Bất ñộng sản Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng là ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng, ví dụ: - Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh ñất” chứ không phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự. - ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”. Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. - Luật Dân sự Thái Lan, tại ðiều 100 quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai”. - Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm BðS bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất. Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược coi là “gắn liền với ñất ñai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 6 Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về bất ñộng sản ñã có những ñiểm khác biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, ñưa ra khái niệm chung về bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất ñộng sản. Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”. [12] Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau. 2.1.3. Thị trường bất ñộng sản Thị trường bất ñộng sản có thể ñược ñịnh nghĩa là cơ chế trong ñó hàng hoá và dịch vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi, trong ñó có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị trường. Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất ñộng sản cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết ñịnh việc phân bổ nguồn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 7 lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến các khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ này. Thị trường bất ñộng sản kết nối cung và cầu ñối với bất ñộng sản. Thị trường bất ñộng sản là tổng hoà các giao dịch bất ñộng sản ñạt ñược tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh trong thời ñiểm nhất ñịnh. Thị trường bất ñộng sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất ñộng sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất ñộng sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất ñộng sản gia nhập thị trường, thị trường bất ñộng sản có 3 cấp, gồm: - Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai); - Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình ñể bán, cho thuê; - Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại [5]. 2.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 2.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai 2.2.1.1 ðăng ký Nhà nước về ñất ñai Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức ñăng ký ñất ñai; - Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai ; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính). 2.2.1.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai - ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 8 nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân. - Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; + ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích ñối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản; + Khuyến khích ñầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. 2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 2.2.2.1 Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. (1) ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả. (2) ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 2.2.2.2 Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 9 - Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc ñồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý. 2.2.2.3 ðơn vị ñăng ký - thửa ñất Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký [9]. Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không. Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp. Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ hàng chục m2 cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ thống bản ñồ ñia chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 10 2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 2.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch - Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao dịch thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản. - Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập, nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán. - ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 11 Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối với ñất mà mình mua. - Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng. 2.2.3.2 ðăng ký quyền - Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi. - Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ. Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng sản ñó. ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. 2.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 2.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 2.3.1.1. Trước khi có Luật ðất ñai - Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 12 2.3.1.2. Từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993 - Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính” [12]. -Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302 - ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201- ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam” Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp. [10, tr.226] 2.3.1.3. Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003 - Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh “ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”. “Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại xã, phường, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử dụng ñất” [13]. - Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 13 xảy ra thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này. 2.3.1.4. Từ khi có Luật ðất ñai năm2003 ñến nay - Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê. Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất” [15]. Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình. - Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng + ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân; Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 14 + ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất. - Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” [15]. 2.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK 2.3.2.1. Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc” [22, tr.218]. - Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức. - Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ._. về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế. - Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 15 2.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK - Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành” [15]. “Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” [15]. - Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng TN&MT [5, tr 17-18]. Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 16 - Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát triển quỹ ñất. Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách hành chính. - Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có). - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất. Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh. - Bộ Luật Dân sự (2005) Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự 2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 17 ñăng ký quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173). Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền sử dụng ñất) ñối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ. ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các VPðK ñi vào hoạt ñộng. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ñến VPðK còn những hạn chế như: - Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy ñịnh không rõ ràng (cho phép các ñịa phương có thể không thành lập VPðK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPðK ñang bị “bỏ ngỏ”. - Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ñộng của VPðK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng bộ. - Chính quyền các cấp chưa nhận thức ñầy ñủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này ñối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai. Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách ñưa VPðK ñi vào hoạt ñộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ñáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập. 2.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, VPðK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất, chỉnh lý thống nhất biến ñộng sử dụng ñất và quản lý hồ sơ ñịa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 18 môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật. Nhiệm vụ cụ thể của VPðK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo thẩm quyền cho các ñối tượng sử dụng ñất ở ñịa phương; ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất; Lập và quản lý toàn bộ HSðC gốc ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính; Chỉnh lý HSðC gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai [3]. Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt ñộng của VPðK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSðC gốc; chỉnh lý thống nhất HSðC; phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực ñất ñai, vai trò của VPðK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương là rất quan trọng vì những lý do sau ñây: Thứ nhất: Hoạt ñộng của VPðK ñã cơ bản tách bạch giữa hoạt ñộng quản lý nhà nước với hoạt ñộng của ñơn vị sự nghiệp, trong ñó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy ñịnh trước ñây, cơ quan Nhà nước ở ñịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu về ñất ñai ở ñịa phương thông qua việc ký các quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, công nhận quyền sử dụng ñất. Còn lại, việc ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện. Thứ hai: Theo quy ñịnh của pháp luật, hiện nay VPðK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về ñất ñai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 19 các thủ tục có liên quan ñến Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñây là chứng thư pháp lý ñảm bảo cho các hoạt ñộng giao dịch quyền sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñảm bảo cho người sử dụng ñất an tâm ñầu tư trên thửa ñất của mình. Mặt khác, chỉ có VPðK mới ñược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSðC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSðC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng ñất. Thứ ba: Hoạt ñộng của VPðK ñã và ñang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc ñăng ký quyền sử dụng ñất cũng như ñăng ký bất ñộng sản trong nền kinh tế thị trường, ñáp ứng cung - cầu về ñất ñai cho ñầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới. Thứ tư: Từ hoạt ñộng của VPðK, những năm gần ñây cùng với việc quản lý, ñiều chỉnh biến ñộng ñất ñai theo yêu cầu chuyển ñổi cơ cấu kinh tế của từng ñịa phương, VPðK ñã có những ñóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñưa tỷ lệ cấp giấy cho các ñối tượng sử dụng ñất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 2003, tạo môi trường ñầu tư lành mạnh và thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam. Thứ năm: Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có vai trò quan trọng trong quan hệ ñất ñai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng ñất, nhà ñầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch ñảm bảo ñối với nguồn vốn từ ñất ñai giữa người sử dụng ñất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ñộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí...góp phần tăng nguồn thu từ ñất ñai cho ngân sách Nhà nước. Thứ sáu: Hoạt ñộng của VPðK ñòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất. So với trước ñây, chuyên môn hoá trong hoạt ñộng ñăng ký Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 20 quyền sử dụng ñất ñã ñược áp dụng rộng rãi thông qua việc ñầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin ñáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ ñiện tử trong những năm tới. Mặt khác, tính công khai, minh bạch ñược thể hiện ñầy ñủ, nghiêm túc trong hoạt ñộng của VPðK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính. Sơ ñồ 2.1. Vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý ñất ñai 2.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương Sự phối hợp giữa VPðK cấp tỉnh với VPðK cấp huyện (hoặc Phòng TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng ñược quy Chính phủ Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Sở Tài nguyên và Môi trường Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện Phòng Tài nguyên và Môi trường Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh UBND huyện, quận, thị xã thuộc tỉnh UBND xã, phường, thị trấn Cán bộ ñịa chính xã, phường, thị trấn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 21 chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ ñịa chính ban ñầu hoặc lập bổ sung hồ sơ ñịa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên hồ sơ ñịa chính. 2.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 2.4.1. Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren). Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ðKðð, Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai, cơ quan quản lý ñất ñai hoặc cơ quan thông tin ñất ñai. 2.4.4.1 Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory. Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng ñăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng ký quyền ñất ñai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin ñất ñai và các nhiệm vụ ñăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất ñộng sản ñã ñăng ký tại Northern Territory ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ñiện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra ñể phục vụ cho giao dịch thế chấp. 2.4.4.2 Cơ quan ñăng ký ñất ñai của Bang Victoria: Hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria ñược thành lập theo Luật chuyển nhượng ñất ñai 1958. Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ ñăng ký quyền; Trung tâm thông tin ñất ñai; Bộ phận ño ñạc; Bộ phận tách hợp thửa ñất; Văn phòng ñịnh giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết ñất ñai và bất ñộng sản Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 22 ở Bang Victoria ñã ñược ñăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến ñộng phải ñăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền ñịa dịch, quyền giám sát việc sử dụng ñất của các bất ñộng sản liên quan. 2.4.4.3 Cơ quan quản lý ñất ñai Bang New South Wales Ở Bang New South Wales (NSW) việc ñăng ký ñất ñai do Cơ quan quản ký ñất ñai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý ñất ñai có các bộ phận sau: ðo ñạc và bản ñồ; Bảo vệ tài nguyên ñất; Quản lý ñất công; ðịnh giá; ðăng ký ñất ñai. Hệ thống Torrens ñược ñưa vào NSW theo Luật BðS 1863. Từ thời ñiểm này tất cả ñất ñai do Hoàng gia cấp ñều ñược ñăng ký theo quy ñịnh của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ ñăng ký ñất ñai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ ñược lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới ñược lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ ñược thiết kế dưới dạng ñóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển ñổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện ñồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay ñổi ñược ñăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ ñã ñược thay thế vẫn ñược bảo quản làm tư liệu lịch sử và ñược sao chụp và lưu dưới dạng ñiện tử ñể tiện tra cứu. ðể phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ ñăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này ñược lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình ñăng ký ñất ñai ñã ñược tin học hoá bằng Hệ thống ñăng ký quyền ñất ñai tự ñộng năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống ñăng ký quyền tích hợp năm 1999. ðây là Hệ thống Torrens ñược tin học hoá ñầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ñược tích hợp lên hệ thống ñăng ký tự ñộng [7]. 2.4.2. Cộng hòa Pháp Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 23 không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở ñể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi . Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản. Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay ñăng ký theo ðịa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: - Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập ðây là ñiều kiện tiên quyết. ðiều kiện này không những ñảm bảo thực hiện tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch. Nhờ những ñặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), ñiều kiện này còn ñem lại sự an toàn pháp lý cần thiết ñể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào. - Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính tiếp nối trong việc ñăng ký : mọi hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký. Sở dĩ phải ñặt ra nguyên tắc này là vì ñể thông tin ñầy ñủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải ñảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 24 hữu trước ñó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền ñối với một bất ñộng sản nào ñó quên ñăng ký quyền của mình thì mọi hành vi ñịnh ñoạt hoặc xác lập quyền về sau này ñối với bất ñộng sản ñó sẽ không ñược phép ñăng ký ñể có thể phát sinh hiệu ñối với người thứ ba. - Thông tin về chủ thể Các hệ thống công bố công khai thông tin về ñất ñai ñều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác ñịnh một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp ñồng, giao dịch. Mọi hợp ñồng, văn bản ñem ñăng ký ñều phải ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người ñại diện. Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan ñến một pháp nhân ñều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở, thông tin ñăng ký kinh doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên và ñịa chỉ nơi cư trú của người ñại diện của pháp nhân ñó. ðối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ñồng, văn bản ñều phải có lời chứng thực của công chứng viên. - Thông tin về bất ñộng sản Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu ñem ñăng ký ñều phải có ñầy ñủ thông tin cụ thể về bất ñộng sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau ñối với cùng một bất ñộng sản thì những thông tin ñó phải luôn giống nhau. ðối với mọi bất ñộng sản ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất ñộng sản ñó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ ñịa chính. ðể phân biệt bất ñộng sản ñó với các bất ñộng sản khác thì những thông tin sau ñây ñược coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất ñộng sản, số thửa trên bản ñồ ñịa chính, số bản ñồ ñịa chính. Bên cạnh các thông tin này, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 25 trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất ñộng sản, nội dung ñịa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc ña, quán cây sồi v.v…). Pháp luật còn ñưa ra một số quy ñịnh ñặc biệt ñối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như ñối với các phần của bất ñộng sản ñã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục ñích xác ñịnh rõ các phần ñó. Trong hợp ñồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản ñược giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất ñộng sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là ñất chia lô) [17, tr.6-7]. 2.4.3. Thụy ðiển ðăng ký ñất ñai ñược thực hiện ở Thuỵ ðiển từ thế kỷ thứ 16 và ñã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống ðKðð ở Thuỵ ðiển cơ bản ñược hoàn chỉnh từ ñầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện ñại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống ñăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ðKðð và ñăng ký bất ñộng sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống ñịa chính. Cơ quan ñăng ký tài sản do Tổng cục quản lý ñất ñai ( National Land Survey - NLS ) thuộc Bộ Môi trường Thụy ðiển. Cơ quan ñăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng ñăng ký bất ñộng sản ñặt tại các ñịa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng ñăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh. Cơ quan ñăng ký ñất ñai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp. Cơ quan ðKðð; có 93 Văn phòng ðKðð; mỗi văn phòng ñăng ký ñất ñai trực thuộc Toà án cấp quận. ðể phối hợp ñồng bộ thông tin về ñất ñai và tài sản trên ñất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp ñược giao cho Ban quản lý dữ liệu bất ñộng sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin ñăng ký bất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 26 ñộng sản và ñăng ký ñất ñai. Ban quản lý dữ liệu bất ñộng sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc ñịa - Bản ñồ quốc gia và Toà án. Hệ thống ñịa chính Thuỵ ðiển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt ñộng có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ðKðð, ñăng ký bất ñộng sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin ñất ñai ñều hoạt ñộng theo chế ñộ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các ñối tượng khác nhau. Thông tin ñược cung cấp trực tuyến hoặc qua ñiện thoại không phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in. Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải ñăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền ñịa dịch (quyền ñi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…ðể thực hiện việc ñăng ký, ñất ñai ñược chia thành các ñơn vị ñất, mỗi ñơn vị ñất có mã số duy nhất. Việc xác ñịnh ñơn vị ñất như tách, hợp một phần diện tích ñất, lập ñơn vị ñất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc ñịa - Bản ñồ quốc gia. Việc ñăng ký quyền, ñăng ký thế chấp, ñăng ký chuyển quyền … do cơ quan ñăng ký ñất ñai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [7]. 2.5. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở nước ta 2.5.1. Tình hình thành lập Theo báo cáo của Cục ðăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý ñất ñai tính ñến tháng 12 năm 2009 cả nước ñã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPðK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 2.1). Trong ñó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, ðiện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007. Có 39 tỉnh thành lập ñúng thời hạn quy ñịnh tại Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP (trước 01/7/2005). Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 27 Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPðK các cấp STNMT VPðK cấp tỉnh VPðK cấp huyện Chia theo vùng 2006 2009 2006 2009 2006 2009 Cả nước 64 63 48 63 119 537 Miền Núi Phía Bắc 15 15 8 15 1 90 ðồng Bằng Bắc Bộ 11 10 7 10 1 112 Bắc Trung Bộ 6 6 5 6 18 51 Nam Trung Bộ 8 8 7 8 19 67 Tây Nguyên 5 5 5 5 6 47 ðông Nam Bộ 6 6 5 6 44 50 Tây Nam Bộ 13 13 11 13 30 120 Nguồn: Cục ðăng ký và thông kê ñất ñai, 2009 Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPðK cấp huyện là: Phú Thọ và Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về ñất ñai ở ñịa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí ñể duy trì bộ máy của VPðK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của Chính quyền ñịa phương về mục ñích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPðK còn hạn chế. Trong số các tỉnh ñã thành lập VPðK cấp huyện có 5 tỉnh ñã thành lập xong VPðK cho tất cả các huyện gồm ðà Nẵng, ðồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh và Tiền Giang. Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng ñăng ký tại ñô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận, ðắk Lắc, ðắk Nông và Lâm ðồng. Một số VPðK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy ñịnh mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố ðà Lạt tỉnh Lâm ðồng, ñã dẫn ñến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ ñạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ ñịa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 28 chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này. 2.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất Theo báo cáo của các ñịa phương VPðK thuộc Sở ñều tổ chức thành nhiều ñơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới ñây gọi chung là Phòng); mỗi VPðK thuộc Sở trung bình có từ 3 ñến 4 phòng. Do có ít cán bộ nên ña số các VPðK cấp huyện ñược tổ chức thành các tổ, nhóm ñể triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPðK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo ñịa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán. Các VPðK cấp huyện có nhiều cán bộ ñã ñược tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ ðăng ký ñất ñai (hoặc Thẩm ñịnh hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPðK do yêu cầu công việc còn có Tổ ðăng ký giao dịch bảo ñảm; ñây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần ñược thành lập và duy trì ổn ñịnh ở các ñịa phương [16]. 2.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất - Theo báo cáo Tổng cục Quản lý ñất ñai, số lượng lao ñộng của các VPðK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPðK cấp tỉnh tính ñến tháng 12 năm 2009 là 1.733 người, trung bình mỗi VPðK cấp tỉnh có 27 người (chi tiết xem Bảng 2.2). Trong tổng số lao ñộng hiện có của các VPðK cấp tỉnh có 824 người trong biên chế nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp ñồng dài hạn (chiếm 52,38 %). Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của ñội ngũ nhân viên VPðK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới ñược tuyển dụng khi thành lập VPðK Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 29 hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các ñơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật) chuyển sang. Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPðK của cả nước VPðK cấp tỉnh VPðK cấp huyện Chia theo vùng Tổng số Biên chế Hợp ñồng Tổng số Biên chế Hợp ñồng Số người TB/VP Cả nước 1733 824 909 5566 2348 3218 10,4 Miền Núi Phía Bắc 230 132 98 343 228 115 3,8 ðồng Bằng Bắc Bộ 299 139 160 583 267 316 5,2 Bắc Trung Bộ 164 67 97 356 208 148 7,0 Nam Trung Bộ 163 67 96 727 337 390 10,9 Tây Nguyên 68 37 31 475 144 331 10,1 ðông Nam Bộ 269 125 144 1311 493 818 26,2 Tây Nam Bộ 540 257 283 1771 671 1100 14,8 Nguồn: Cục ðăng ký và thông kê ñất ñai, 2009 - Tổng số lao ñộng của 537 VPðK cấp huyện tính ñến tháng 12 năm 2009 có 5.566 người, trung bình mỗi VPðK có 10 người. Về trình ñộ chuyên môn của ñội ngũ lao ñộng tại các VPðK cấp huyện hầu hết ñều ñã ñược ñào tạo chuyên môn ở trình ñộ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao ñộng ñã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; ñại ña số (khoảng 80%) lao ñộng mới ñược tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác. ðây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng ñến tiến ñộ và chất lượng công việc chuyên môn của VPðK. 2.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất Theo Quyết ñịnh thành lập thì hầu hết các VPðK hiện nay ñều có ñầy ñủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV- Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 30 BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPðK ở ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập: (1) Phần lớn các VPðK các cấp sau khi thành lập ñều ñã ñi vào hoạt ñộng nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ ñược giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các ñối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai; (2) Nhiều ñịa phương VPðK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân ñịnh rõ chức năng, nhiệm vụ với các ñơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như: - Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ ñịa chính; - Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về ñất ñai; thậm chí có VPðK của Sở (Hà Nội) còn thực hiện thủ tục biến ñộng ñất ñai của hộ gia ñình và cá nhân; Một số tỉnh còn giao cho VPðK một số nhiệm vụ khác như: ðịnh giá ñất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất, dịch vụ tư vấn (như Nam ðịnh, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang). (3) Nhiều VPðK cấp huyện ñược thành lập nhưng chưa phân ñịnh rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nhiều ñịa phương Lãnh ñạo Phòng TN&MT coi VPðK như bộ máy giúp việc của Phòng ñể thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về ñất ñai; (4) Một số VPðK các cấp chưa thực hiện ñúng chức năng xác nhận, chỉnh lý biến ñộng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất: có ñịa phương VPðK cấp tỉnh làm thủ tục ñể Lãnh ñạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có ñịa phương VPðK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 31 thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất)._.c văn bản hướng dẫn thi hành Luật thì nội dung HSðC (gồm bản ñồ ñịa chính, sổ ñịa chính, sổ mục kê ñất ñai, sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai) có nhiều thay ñổi về nội dung so với trước ñây. Vì vậy, việc hoàn thiện HSðC theo quy ñịnh mới hầu như không ñược ñịa phương thực hiện, HSðC gốc chưa hoàn thiện, ñó là chưa ñề cập ñến tình trạng HSðC ñã quá lạc hậu, công Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 76 tác quản lý ñất ñai lỏng lẻo, các loại thuế là lệ phí cao, không có dự báo biến ñộng ñất ñai.v.v... là nguyên nhân làm cho kế hoạch cấp GCN trên ñịa bàn quận chưa hoàn thành, nhất là những nơi có tốc ñộ ñô thị hóa cao. - Hệ thống dữ liệu về ñất ñai ñặc biệt là dữ liệu không gian còn chưa ñầy ñủ, có ñộ chính xác không cao và chưa ñược chuẩn hóa một cách trọn vẹn. Trình ñộ tin học của các cán bộ chuyên môn không ñồng ñều, năng lực phát triển phần mềm chưa mạnh. Công nghệ số mặc dù ñược nhắc ñến nhiều nhưng chưa ñược khẳng ñịnh trong hệ thống quản lý nhà nước ở nước ta. Do chưa ñược chuyên môn hóa, thiếu thông tin hoặc các thông tin biến ñộng ñất ñai không ñược theo dõi, cập nhật thường xuyên hoặc có thông tin nhưng không ñầy ñủ nên còn nhiều hạn chế khi thực hiện chức năng cung cấp thông tin. 4.4.3. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng Do ñội ngũ cán bộ chuyên môn từ cấp phường ñến cấp quận còn mỏng trong khi phải thực hiện cùng một lúc khối lượng công việc nhiều. Hơn nữa cán bộ của VPðK nói chung chưa có kinh nghiệm thực tế, chưa ñược tập huấn về chuyên môn nghiệp vụ nên thời gian ñầu thực hiện nhiệm vụ còn gặp nhiều khó khăn. Số lao ñộng hợp ñồng thời hạn một năm hoặc theo thời vụ chiếm tỷ lệ lớn nên sự ràng buộc công việc không mang tính ổn ñịnh. Việc nhiều, người không ñủ, trình ñộ chuyên môn có phần hạn chế dẫn ñến việc tồn ñọng hồ sơ, kéo theo sự trì trệ về tiến ñộ giải quyết là nguyên nhân cơ bản ảnh hưởng ñến tiến ñộ, hiệu quả hoạt ñộng của VPðK. 4.4.4. ðối tượng giải quyết Người sử dụng ñất là ñối tượng chịu tác ñộng trực tiếp của cải cách hành chính. Qua mô hình này, người dân nhận ñược sự hướng dẫn, giải thích tận tình. Tuy nhiên do trình ñộ hiểu biết về pháp luật ñất ñai người dân không ñều, một số bộ phận chủ sử dụng chưa nhiệt tình hợp tác với Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 77 cán bộ chuyên môn trong việc hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Hơn nữa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật ñất ñai nói chung và các quy ñịnh của pháp luật về tổ chức ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp ở ñịa phương nói riêng chưa ñược coi trọng. Nhận thức của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật ñất ñai về tổ chức này chưa sâu. Dẫn ñến tình trạng người dân thực hiện thủ tục hành chính tại VPðK phải bổ sung thông tin nhiều lần, kéo dài thời hạn giải quyết thủ tục hành chính theo quy ñịnh của pháp luật. 4.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. Tổ chức quản lý ñất ñai ñang trong quá trình hoàn thiện ñể thích ứng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai. Từ thực trạng hoạt ñộng của VPðK quận Tây Hồ có thể ñưa ra một số giải pháp như sau: 4.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật - Tăng cường tuyên truyền, phổ biến các văn bản pháp luật có liên quan ñến người sử dụng ñất. Tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền về các hoạt ñộng của mô hình VPðK. Chủ trương cải cách hành chính trong quản lý ñất ñai của ðảng và nhà nước. Cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất trong việc ñăng ký quyền sử dụng ñất. ðồng thời nâng cao nhận thức, hiểu biết về chính sách pháp luật ñất ñai ñối với ñội ngũ cán bộ, công chức và lao ñộng công tác tại VPðK thông qua việc bồi dường, ñào tạo, ñào tạo lại kiến thức pháp luật cho các thành viên. - Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra về hoạt ñộng của tổ chức này ñể tìm ra những tồn tại, những mâu thuẫn của hệ thống pháp luật, tìm ra giải pháp khắc phục. 4.5.2. Giải pháp về tổ chức Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 78 - Hoàn thiện mô hình tổ chức của VPðK, trong ñó phải quy ñịnh rõ vai trò, trách nhiệm của VPðK và các ñơn vị liên quan; mối quan hệ phối hợp giữa các ñơn vị, khăc phục tình trạng vừa chồng chéo vừa sơ hỏ! quy trình làm việc cụ thể trong quá trình thực hiện nhiệm vụ của VPðK và với các ñơn vị có liên quan. - Hoàn thiện quy chế làm việc của VPðK, trong ñó phải quy ñịnh rõ trình tự thủ tục công việc, phân công trách nhiệm của từng bộ phận và từng chức danh công chức, viên chức làm việc tại VPðK. Xây dựng tiêu chuẩn chức danh công chức, viên chức, tạo ñiều kiện ñể công chức viên chức phấn ñấu rèn luyên nâng cao trình ñộ, kỹ năng năng chuyên môn và tinh thần phục vụ; ñồng thời là căn cứ ñể tuyển dụng nhân sự khi có nhu cầu. 4.5.3. Giải pháp về nhân lực Phát triển nguồn nhân lực hoạt ñộng trong bộ máy tổ chức VPðK là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm ñảm bảo hiệu quả hoạt ñộng và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt ñộng: - Tăng cường ñào tạo, bồi dưỡng ñội ngũ cán bộ làm việc tại VPðK. Hiện tại , một số công chức, viên chưc còn một số mặt hạn chế về trình ñộ, năng lực chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ, phương pháp làm việc và tinh thần trách nhiệm còn thiếu thực tế. Vì vậy, giải pháp tăng cường ñào tạo, bồi dưỡng ñội ngũ cán bộ, công chức VPðK là rất quan trọng. Mục tiêu của công tác ñào tạo, bồi dưỡng cán bộ phải ñạt ñược là tạo ra một ñội ngũ cán bộ có kiến thức chuyên môn, có tinh thần trách nhiệm, có khả năng chủ ñộng giải quyết công việc ñược giao, năng ñộng trong xử lý tình huống. ðồng thời ñội ngũ cán bộ này phải thường xuyên thực hiện công tác tổng kết, ñánh giá, phát hiện vấn ñề, ñề xuất cái mới. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 79 - Nâng cao ý thức trách nhiệm, tinh thần phục vụ nhân dân; Việc ñào tạo nâng cao nằn lực của ñội ngũ cán bộ ñịa chính cấp xã có ý nghĩa rất rất quan trọng bởi các quan hệ ñất ñai ñều ñược xác lập từ cơ sở, mọi biến ñộng ñều phát sinh trên những thửa ñất cụ thể và con người cụ thể chính vì vậy cần nâng cao năng lực ñội ngũ cán bộ ñịa chính phường. 4.5.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ - Lựa chọn ñúng những người vững về chuyên môn ñể xử lý các công việc liên quan theo yêu cầu của người dân ñảm bảo tính chính xác và nhanh chóng; bố trí công việc phù hợp với chuyên môn và năng lực của mỗi người nhằm tạo ñiều kiện cho công chức phát huy tốt nhất khả năng của mình; - Quy ñịnh chặt chẽ các ñiều khoản trong quy trình thực hiện chuyên môn, nghiệp vụ; - ðẩy nhanh công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính tạo hành lang pháp lý quan trọng trong các hoạt ñộng của VPðK. Muốn vậy, chính sách ban hành ñể thực hiện mục tiêu này phải ngắn gọn dễ hiểu và có tính kế thừa những chính sách ñã ñi vào cuộc sống. 4.5.5. Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật - ðể thực hiện những công việc liên quan ñến VPðK một trong những ñiều không thể thiếu là cơ sở vật chất, trang thiết bị. ðầu tư trang thiết bị phải ñảm bảo ñáp ứng những phương tiện tối thiểu bao gồm: Thiết bị ño ñạc phục vụ thành lập, chỉnh lý bản ñồ ñịa chính và sổ sách ñịa chính, thực hiện chuẩn hóa dữ liệu ñã có và chuẩn hóa quy trình thu thập, cập nhật thông tin ñất ñai; xây dựng các công cụ phần mềm hỗ trợ cho công tác thu thập và cập nhật thông tin ñất ñai. 4.5.6. Giải pháp về cơ chế Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 80 - Thống nhất nhận thức và quyết tâm hành ñộng một cách nhất quán và triệt ñể trong việc phân biệt cụ thể giữa hoạt ñộng hành chính công và dịch vụ công với mục tiêu tạo sự thông thoáng trong các hoạt ñộng của VPðK. - Hoàn thiện về cơ chế tài chính cho hoạt ñộng của VPðK. Văn phòng ñăng ký thu và giữ lại toàn bộ các khoản phí, lệ phí liên quan ñến thủ tục hành chính về ñất ñai. Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân nộp phí, lệ phí tại UBND cấp xã (do quy ñịnh thủ tục nộp hồ sơ và nhận kết quả tại xã) thì nguồn thu này sẽ ñược trích một phần (10-20%) ñể lại cho UBND cấp xã; toàn bộ phần còn lại nộp cho VPðK ñể sử dụng cho hoạt ñộng của VPðK Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 81 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 5.1. Kết luận Từ kết quả nghiên cứu về thực trạng và giải pháp nâng cao hoạt ñộng của VPðK quận Tây Hồ rút ra ñược những kết luận sau: 1.Trong quá trình ðổi mới, chính sách pháp luật ñất ñai ở nước ta ñã không ngừng ñổi mới, hoàn thiện ñể ñáp ứng yêu cầu xây dựng nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN; ðăng ký ñất ñai là một trong những nội dung rất quan trọng của quản lý Nhà nước về ñất ñai, vì vậy trong quá trình hoàn thiện chính sách pháp luật ñất ñai, cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng cảu Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cũng ngày càng ñược củng cố và hoàn thiện nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính trong quản lý ñất ñai. Tuy nhiên, sự thay ñổi thường xuyên của những chế ñịnh pháp luật, nhất là những quy ñịnh liên quan ñến giấy tờ xác ñịnh nguồn gốc và diện tích sử dụng ñất qua các thời kỳ, về lập hệ thống sổ sách ñịa chính dẫn ñến những khó khăn cho ñịa phương trong quá trình thực hiện. 2. Quận Tây Hồ là một quận mới thành lập, có tốc ñộ ñô thị hóa nhanh dẫn ñến nhiều biến ñộng trong sử dụng ñất ñòi hỏi phải có một cơ quan dịch vụ công ñủ mạnh ñể hỗ trợ giải quyết các thủ tục hành chính liên quan ñến quản lý, sử dụng ñất ñai, ñáp ứng yêu cầu giao dịch quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản 3. Kết quả ñiều tra, nghiên cứu ñề tài ñã làm rõ ñược thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. Khẳng ñịnh ñược VPðK thành lập và hoạt ñộng theo phương châm lấy người sử dụng ñất và yêu cầu giao dịch của xã hội là trung tâm và ñối tượng phục vụ; thể hiện ở mức ñộ công khai thủ tục hành chính (96%), thời hạn thực hiện các thủ tục (78,4%), thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ ñạt tỷ lệ rất cao (96,4%), trong kết quả ñiều tra xã hội học ñối với người sử dụng ñất Tuy nhiên, trong ñiều kiện quy chế làm việc chưa ñược hoàn thiên, sự phân công, phân cấp, phối hợp trong nội bộ VPðK, cũng như các ñơn vị liên quan khác thiếu chặt chẽ; ñội ngũ cán bộ chuyên môn từ cấp phường ñến cấp Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 82 quận còn thiếu về số lượng, hạn chế về trình ñộ dẫn ñến không ít tồn tại trong các hoạt ñộng của VPðK 4. Kết quả hoạt ñộng của VPðK ñã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến ñộ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận (ñạt 94,76% số Giấy chứng nhận cần cấp). Hoạt ñộng của tổ chức này ñã ñược kết hợp ñồng thời với nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính ở ñịa phương. Tuy nhiên, tổ chức bộ máy của VPðK còn chậm củng cố, chức danh giám ñốc là kiêm nhiệm, việc quản lý ñiều hành hoạt ñộng chưa sâu sát, trách nhiệm chưa ñược phân ñịnh rõ ràng dẫn ñến chồng chéo trong giải quyết công việc. 5. Chưa thực hiện ñược ñồng bộ việc ñăng ký quyền sử dụng ñất với việc lập hồ sơ ñịa chính. Tại các phường vẫn sử dụng bản ñồ ñịa chính ño ñạc từ năm 1994, số lượng biến ñộng quá nhiều nên sai xót về diện tích vẫn thường xảy ra. 5.2. ðề nghị 5.2.1. ðối với Bộ Tài nguyên và Môi trường Hoàn thiện các văn bản hướng dẫn, xây dựng cơ chế tài chính cho hoạt ñộng của Văn phòng 5.2.2. ðối với Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội - Ban hành các văn bản hướng dẫn ñịa phương kịp thời, mở các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ và chuyên ngành nhằm nâng cao trình ñộ của các cán bộ chuyên môn. ðào tạo, tập huấn cho cán bộ ñịa chính quận và phường nâng cao trình ñộ tin học và quản lý hệ thống thông tin ñất ñai. - ðầu tư kinh phí ño ñạc bản ñồ, hoàn thiện hồ sơ ñịa chính; ñầu tư trang thiết bị máy móc cho các cơ quan quản lí ñất ñai cấp quận và cấp phường. - Bổ sung hoàn thiện ñội ngũ cán bộ ñịa chính cấp quận và cấp phường giúp UBND các cấp thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về ñất ñai nói chung và quản lý hệ thống HSðC nói riêng. 5.2.3. ðối với Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 83 - Kiện toàn tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất; quy ñịnh cơ chế hoạt ñộng, quy chế phối hợp giữa các phòng ban khi thực hiện kỹ thuật, nghiệp vụ. - Tăng cường cơ sở vật chất và trang thiết bị kỹ thuật - công nghệ như máy tính, máy in, hệ thống mạng và các phần mềm chuyên ngành,…ñể tạo hạ tầng kỹ thuật cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu ñịa chính và hệ thống thông tin ñất ñai của quận. - Kiểm tra, giám sát việc thực hiện nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñể tìm ra những hạn chế, ñề xuất về cơ chế chính sách và giải pháp cho kịp thời. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt 1. Báo VietNamnet (2004), “Cải cách hành chính ñang vướng ở ñâu, cải cách hành chính phải gắn với thực tiễn và chiến lược phát triển kinh tế” 2. Bộ Giáo dục và ðào tạo (2000), Khoa học Môi trường, NXB Giáo dục, Hà Nội. 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 4. Bộ Tài chính, Bộ tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính. 5. Chính phủ (2001), Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai, Hà Nội. 6. Chính phủ (2008), Quyết ñịnh số 93/2007/Qð-TTg ban hành quy chế thực hiện một cửa, một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương. 7. Nguyễn Văn Chiến (2006), Nghiên cứu các mô hình và phương thức hoạt ñộng của tổ chức ñăng ký ñất ñai của một số nước trong khu vực và một số nước phát triển. 8. Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980, năm 1992. 9. Hiệp ñịnh ngăn ngừa sa mạc hóa - LHQ (1994). 10. Tôn Gia Huyên, Nguyễn ðình Bồng (2007), Quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản, NXB Bản ñồ. 11. Luật dân sự năm 2005. 12. Luật ðất ñai năm (1988). 13. Luật ðất ñai năm (1993). 13. Luật Sửa ñổi bổ sung một số ñiều Luật ðất ñai (1998) 14. Luật Sửa ñổi bổ sung một số ñiều Luật ðất ñai (2001) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 85 15. Luật ðất ñai năm 2003, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội. 16. Tổng cục Quản lý ñất ñai (2009), “Báo cáo ñánh giá tình hình hoạt ñộng của hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp trong cả nước”, Hà Nội. 17. Tổng cục Quản lý ñất ñai (2009), “Tài liệu hội thảo ñăng ký ñất ñai ở Pháp”, Hà Nội. 18. Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng (2005), Quản lý thị trường bất ñộng sản, NXB Nông nghiệp 19. Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ (2006), Quyết ñịnh số 359/Qð-UB về việc thanh lập Văn phòng ñăng ký ñất và nhà quận Tây Hồ. 20. Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ (2007), Quyết ñịnh số 22/Qð-UBND về việc ban hành “Quy chế tổ chức và hoạt ñộng của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tây Hồ”. 21. Ủy Ban nhân dân quận Tây Hồ (2010), Báo cáo thuyết minh kết quả kiểm kê ñất ñai năm 2010 trên ñịa bàn quận Tây Hồ. 22. Văn kiện ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (2001), NXB chính trị Quốc gia. Tiếng Anh 23. All about the RGO (Registrar General’s Office of Australia ( about.shtml) 24. Land Law and Registration. S Rowton Simpson Cambridge University Press. ISBN 0-521-20628-6 25. The new Swedish Land Registration ( 26. Torrens title (http ://en.wikipedia.org/wiki/Torrens_title ) 27. Swedish Land and Cadastral Legislation (1999). Stockholm Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 86 phô lôc PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN Phục vụ ñề tài “ Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðK Quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội” 1 THÔNG TIN CHUNG 1.1. Hộ gia ñình ñiều tra - Họ và tên chủ hộ: ……………………………………………………………. - ðịa chỉ: ………………………………………………………………………. Phường …………………..….. Quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội. - Nghề nghiệp: - Trình ñộ văn hoá của chủ hộ: ………………….. - Tổng số nhân khẩu của hộ gia ñình ……… người. 1.2. Tình hình sử dụng ñất của hộ gia ñình hiện nay Nguồn gốc ñất Loại ñất Diện tích (m2) Nhận chuyển nhượng Nhận thừa kế Nhận tặng cho Trúng ñấu giá Nhà nước giao Khác 1. ðất nông nghiệp 2. ðất ở 3. ðất khác 1.3. Hiện trạng về pháp lý liên quan ñến các loại ñất ñang sử dụng? ðất ở ðất NN ðất khác - ðã cấp giấy chứng nhận


- ðang làm thủ tục cấp GCN


- Chưa làm thủ tục cấp GCN


2. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH 2.1. Hộ gia ñình Ông (bà) ñã ñến VPðK chưa? - ðã ñến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 87 - Chưa ñến
- Ý kiến khác
2.2. Ông (bà) ñến VPðK ñể làm thủ tục gì dưới ñây? 2.2.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất - Cấp GCN lần ñầu
- Cấp ñổi GCN
- Cấp GCN khi chia tách thửa
- Cấp GCN khi trúng ñấu giá quyền SDð
- Thủ tục khác
Ghi rõ: ………………………………………………………………………… 2.2.2. ðăng ký biến ñộng - Do ñổi tên
- Do tăng, giảm diện tích sử dụng ñất
- Do thay ñổi nghĩa vụ tài chính
- Do thay ñổi về quyền SDð
- Thủ tục khác
Ghi rõ: ………………………………………………………………………… 2.2.3. ðăng ký giao dịch bảo ñảm - ðăng ký thế chấp quyền SDð
- ðăng ký xoá thế chấp quyền SDð
- ðăng ký góp vốn bằng quyền SDð
- ðăng ký xoá nợ trong GCN
- Thủ tục khác
Ghi rõ: ………………………………………………………………………… 2.3. Khi ñến giao dịch tại VPðK Ông (bà) thấy những tài liệu nào trong các tài liệu sau ñược niêm yết công khai? - Lịch tiếp nhận hồ sơ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 88 - Loại hồ sơ thuộc thẩm quyền tiếp nhận
- Trình tự, thủ tục ñăng ký
- Bản hướng dẫn lập hồ sơ
- Thời hạn nhận kết quả
- Các khoản phí, lệ phí phải nộp
- Danh mục thông tin ñất ñai cung cấp
- Giấy tờ khác
Ghi rõ: ………………………………………………………………………… 2.4. Ông (bà) nhận xét gì về ñiều kiện cơ sở vật chất của VPðK? - ðáp ứng ñược yêu cầu của công việc
- Bình thường
- Chưa ñáp ứng ñược yêu cầu của công việc
2.5. Thời gian gần nhất mà Ông (bà) ñến giao dich tại VPðK? - Dưới 1 tháng
- Cách ñây từ 1 – 2 tháng
- Cách ñây trên 2 tháng
2.6. Xin ông (bà) cho biết thời gian ñể thực hiện các giao dịch tại VPðK ở mức ñộ nào? - Nhanh
- Bình thường
- Chậm
- Không theo quy ñịnh
2.7. Thái ñộ của tổ tiếp nhận hồ sơ khi Ông (bà) ñến giao dịch? - Tận tình, chu ñáo
- Bình thường
- Không tận tình, chu ñáo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 89 2.8. Mức ñộ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ khi Ông (bà) ñến giao dịch? - ðược hướng dẫn ñầy ñủ
- ðược hướng dẫn nhưng không ñầy ñủ
- Ý kiến khác
2.9. Ông (bà) có phải ñóng chi phí gì khác ngoài các khoản lệ phí quy ñịnh không? Có
Không
2.10. Những khoản lệ phí phải ñóng (ghi rõ) …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. 2.11. Những khó khăn khi Ông (bà) ñến giao dịch tại VPðK? …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. 3. Nhận xét của Ông (bà) về hoạt ñộng của mô hình VPðK? - Tốt
- Trung bình
- Yếu
Các ý kiến khác ……………………………………………………………........………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. Cám ơn sự hợp tác của Ông (bà) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 90 Tiếp nhận hồ sơ và lập phiếu hẹn công dân Trả lại hoặc yêu cầu công dân bổ sung Kiểm tra hồ sơ và xác nhận nghĩa vụ tài chính, in, vẽ bản thảo GCN Xem xét, phê duyệt Chuyển cán bộ thẩm ñịnh của phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm ñịnh Công việc Trách nhiệm Cán bộ tiếp nhận hồ sơ VP ðKð&N Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKð&N Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKð&N Lð VP ðKð&N Ra thông báo bằng Văn bản Ký vào bản thảo GCN, dự thảo tờ trình và Quyết ñịnh cấp GCN Cán bộ thẩm ñịnh hồ sơ của Phòng TN&MT Phê duyệt bản thảo GCN và tờ trình Lãnh ñạo Phòng TN&MT Ký GCN Lãnh ñạo UBND quận Vào sổ cấp GCN, bàn giao GCN và hồ sơ cho cán bộ thụ lý của Văn phòng ñăng ký ñất và nhà Thông báo kết quả cho công dân Thực hiện nghĩa vụ tài chính ñể hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại VP ðKð&N Trả GCN cho công dân sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; trả bộ hồ sơ về phòng TN&MT Lưu hồ sở Cán bộ thẩm ñịnh hồ sơ của Phòng TN&MT Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKð&N Công dân Cán bộ tiếp nhận hồ sơ VP ðKð&N Cán bộ thụ lý Phòng TN&MT Sổ bàn giao Giấy chứng nhận Sơ ñồ 4.1. Quy trình ñăng ký lần ñầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 91 Sơ ñồ 4.2. Quy trình ñăng ký biến ñộng Công việc Trách nhiệm Tiếp nhận hồ sơ và lập phiếu hẹn công dân Trả lại hoặc yêu cầu công dân bổ sung Kiểm tra hồ sơ và dự thảo công văn gửi cơ quan Công chứng Nhà nước, Chi cục Thuế Ký duyệt công văn Trả 01 bộ hồ sơ, kèm theo Công văn cho công dân ñể công dân lập Hợp ñồng tại cơ quan Công chứng Nhà nước Bước 1 Cán bộ tiếp nhận hồ sơ VP ðKð&N Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKð&N Lð VP ðKð&N Cán bộ tiếp nhận hồ sơ VP ðKð&N Lưu hồ sơ, kết thúc bước 1 Tiếp nhận hồ sơ và lập phiếu hẹn công dân Yêu cầu công dân bổ sung Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực ñịa và lập Phiếu chuyển thông tin ðịa chính Ký duyệt Chuyển Công văn, Phiếu chuyển thông tin ðịa chính và hồ sơ của công dân ñến Chi cục Thuế quận Tây Hồ Bước 2 Cán bộ tiếp nhận hồ sơ VP ðKð&N Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKð&N Lð VP ðKð&N Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKð&N Kết thúc bước 2 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 92 Bàn giao thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho VPðK Lập thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính Lưu hồ sơ Bước 3 Cán bộ tiếp nhận hồ sơ Chi cục Thuế Cán bộ thụ lý hồ sơ Chi cục Thuế Trả lại hoặc yêu cầu VPðK bổ sung Ký duyệt Chi cục thuế tiếp nhận phiếu chuyển thông tin ñịa chính và hồ sơ do Văn phòng ñăng ký ñất và nhà chuyển Kết thúc bước3 Trả công dân Bước 4 Cán bộ thụ hồ sơ VP ðKð&N Cán bộ thẩm ñịnh phòng TN&MT Lð Văn phòng ðKð&N Tiếp nhận thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ Chi cục thuế Chỉnh lý biến ñộng trên GCN; ñồng thời in vẽ GCN ñối với trường hợp phải cấp mới Ký duyệt phần chỉnh lý Thẩm ñịnh các trường hợp phải cấp mới GCN, dự thảo tờ trình, Quyết ñịnh trình UBND quận phê quyệt Cán bộ thẩm ñịnh phòng TN&MT Kết thúc bước 4 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp …………. 93 Lð Phòng TN&MT Thẩm ñịnh hồ sơ trình Lãnh ñạo phòng TN&MT ký duyệt tờ trình, trình UBND quận ký duyệt GCN Ký duyệt tờ trình và ký nháy trên GCN phải cấp mới Trả cho công dân sau khi tiếp nhận hóa ñơn hoàn thành nghĩa vụ tài chính Cán bộ thẩm ñịnh hồ sơ của phòng TN&MT Cán bộ thẩm ñịnh hồ sơ của phòng TN&MT Hoàn thiện hồ sơ (lấy số Quyết ñịnh và ñóng dấu) Cán bộ tiếp nhận hồ sơ VP ðKð&N Bước 5+6 Tiếp nhận hồ sơ do Văn phòng ðKð&N chuyển Cán bộ thẩm ñịnh hồ sơ của phòng TN&MT Ký duyệt GCN phải cấp mới Lð UBND quận Kết thúc bước 5+6 Tr ườ n g ð ại họ c N ôn g n gh iệ p H à N ội – Lu ận vă n th ạc sĩ n ôn g n gh iệ p … … … … . 94 Ph ụ bi ểu 1 Th ôn g tin ch u n g v ề hộ gi a ñì n h tạ i ñ ịa bà n ñ iề u tr a Tr ìn h ñộ củ a ch ủ hộ ST T ð ơ n v ị h àn h ch ín h Tổ n g số hộ Tổ n g số n hâ n kh ẩu ð ại họ c Tỷ lệ % TH PT Tỷ lệ % TH CS Tỷ lệ % K há c Tỷ lệ % Tổ n g hợ p ch u n g 25 0 10 70 82 32 . 80 73 29 . 20 32 12 . 80 63 25 . 20 1 Tứ Li ên 50 22 5 18 36 . 00 18 36 . 00 11 22 . 00 3 6. 00 2 Qu ản g A n 50 23 5 15 30 . 00 13 26 . 00 3 6. 00 19 38 . 00 3 N hậ t T ân 50 15 0 21 42 . 00 12 24 . 00 6 12 . 00 11 22 . 00 4 X u ân La 50 25 5 9 18 . 00 23 46 . 00 7 14 . 00 11 22 . 00 5 Ph ú Th ượ n g 50 20 5 19 38 . 00 7 14 . 00 5 10 . 00 19 38 . 00 Tr ườ n g ð ại họ c N ôn g n gh iệ p H à N ội – Lu ận vă n th ạc sĩ n ôn g n gh iệ p … … … … . 95 Ph ụ bi ểu 02 Tì n h hì n h th ự c hi ện v iệ c cấ p G iấ y ch ứ n g n hậ n củ a hộ gi a ñì n h, cá n hâ n tạ i ñ ịa bà n ñ iề u tr a ð ất ở ð ất N ôn g n gh iệ p C hi a ra cá c dạ n g C hi a ra cá c dạ n g ST T ð ơ n v ị h àn h ch ín h Tổ n g số ð ã cấ p ð an g là m th ủ tụ c Ch ưa cấ p Tổ n g số ð ã cấ p ð an g là m th ủ tụ c Ch ưa cấ p Tổ n g số 25 0 21 3 37 25 0 23 2 18 1 Tứ Li ên 50 35 15 50 50 2 Qu ản g A n 50 46 4 50 48 2 3 N hậ t T ân 50 43 7 50 45 5 4 X u ân La 50 47 3 50 43 7 5 Ph ú Th ượ n g 50 42 8 50 46 4 Tr ườ n g ð ại họ c N ôn g n gh iệ p H à N ội – Lu ận vă n th ạc sĩ n ôn g n gh iệ p … … … … . 96 Ph ụ bi ểu 03 N hu cầ u củ a hộ gi a ñ ìn h ñ ến th ự c hi ện cá c th ủ tụ c hà n h ch ín h v ề qu ản lý ñ ất ña i t ại V Pð K Th ủ tụ c hà n h ch ín h v ề qu ản lý ñ ất ñ a i S T T ð ơ n v ị h àn h ch ín h Số hộ ð ăn g ký m u a, bá n , tặ n g ch o QS D ð X in ñi ều ch ỉn h tă n g di ện tíc h sử dụ n g X in ñi ều ch ỉn h gi ảm di ện tíc h sử dụ n g Tá ch , n hậ p th ửa ñấ t ð ăn g ký th ế ch ấp , bả o lã n h bằ n g gi á tr ị QS D ð ð ăn g ký cu n g cấ p th ôn g tin n hà ñấ t ð ăn g ký cấ p G CN Th ủ tụ c kh ác 1 Tứ Li ên 50 11 18 6 2 13 2 Qu ản g A n 50 9 25 4 12 3 N hậ t T ân 50 10 1 19 2 1 17 4 X u ân La 50 9 13 3 1 24 5 Ph ú Th ượ n g 50 14 2 25 2 7 Tr ườ n g ð ại họ c N ôn g n gh iệ p H à N ội – Lu ận vă n th ạc sĩ n ôn g n gh iệ p … … … … . 97 Ph ụ bi ểu 04 M ứ c ñộ th ỏa m ãn yê u cầ u kh i t hự c hi ện cá c th ủ tụ c tạ i V Pð K M ứ c ñ ộ cô n g kh a i ð iề u ki ện cơ sở v ật ch ất Th ờ i g ia n th ự c hi ện gi a o dị ch Tr o n g ñó Tr o n g ñó Tr o n g ñó Cô n g kh ai K hô n g cô n g kh ai ð áp ứn g yê u cầ u B ìn h th ườ n g N ha n h B ìn h th ườ n g Ch ậm ST T ð ơ n v ị h àn h ch ín h Tổ n g số hộ Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Tổ n g hơ p ch u n g 25 0 24 0 96 . 00 10 4. 00 21 7 86 . 80 33 13 . 2 19 6 78 . 40 23 9. 20 31 12 . 40 1 Tứ Li ên 50 49 98 . 00 1 2. 00 44 88 . 00 6 12 . 00 42 84 . 00 3 6. 00 5 10 . 00 2 Qu ản g A n 50 47 94 . 00 3 6. 00 47 94 . 00 3 6. 00 39 78 . 00 6 12 . 00 5 10 . 00 3 N hậ t T ân 50 49 98 . 00 1 2. 00 41 82 . 00 9 18 . 00 40 80 . 00 5 10 . 00 5 10 . 00 4 X u ân La 50 48 96 . 00 2 4. 00 43 86 . 00 7 14 . 00 38 76 . 00 5 10 . 00 7 14 . 00 5 Ph ú Th ượ n g 50 47 94 . 00 3 6. 00 42 84 . 00 8 16 . 00 37 74 . 00 4 8. 00 9 18 . 00 Tr ườ n g ð ại họ c N ôn g n gh iệ p H à N ội – Lu ận vă n th ạc sĩ n ôn g n gh iệ p … … … … . 98 Ph ụ bi ểu 05 M ứ c ñ ộ th ỏa m ãn yê u cầ u kh i t hự c hi ện cá c th ủ tụ c tạ i V Pð K (ti ếp ) Th ¸i ® é t iÕ p n h Ën h å s ¬ M ø c ® é h í n g d Én Tr on g ®ã Tr on g ® ã T Ë n t ×n h , ch u ® ¸ o B ×n h t h ưê n g K h « n g t Ë n t ×n h , ch u ® ¸ o § Ç y ® ñ K h « n g ® Ç y ® ñ ý ki Õ n k h ¸ c S T T § ¬ n v Þ h µn h ch Ýn h Tæ n g sè h é ®i Òu tr a S è lư î n g T û l Ö (% ) S è lư î n g T û l Ö (% ) S è lư î n g T û l Ö (% ) Tæ n g sè h é ®i Òu tr a S è lư î n g T û l Ö (% ) S è lư î n g T û l Ö (% ) S è lư î n g T û l Ö (% ) Tổ n g hợ p 25 0 24 1 96 . 40 15 6. 00 25 0 20 5 82 . 00 45 18 . 00 1 Tứ Li ên 50 48 96 . 00 2 4. 00 50 42 84 . 00 8 16 . 00 2 Qu ản g A n 50 48 96 . 00 4 8 50 39 78 . 00 11 22 . 00 3 N hậ t T ân 50 49 98 . 00 1 2. 00 50 38 76 . 00 12 24 . 00 4 X u ân La 50 47 94 . 00 3 6. 00 50 41 82 . 00 9 18 . 00 5 Ph ú Th ượ n g 50 49 98 . 00 5 10 . 00 50 45 90 . 00 5 10 . 00 ._.