Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

 DƯƠNG VĂN LIỄU THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ: 60.62.16 HÀ NỘI - 2011 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, ñầy ñủ và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại ñịa phương ñể thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Dương Văn Liễu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn CVCC.TS. Nguyễn ðình Bồng, Hội Khoa học ñất Việt Nam ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau ðại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký ñất huyện Văn Lâm ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Dương Văn Liễu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục biểu ñồ, sơ ñồ, hình ảnh viii 1 MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Mục ñích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của ñề tài 3 2 TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 4 2.1 ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản 4 2.2 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 15 2.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 24 2.4 Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở nước ta 29 2.5 Thực trạng hoạt ñộng của VPðK QSD ñất của tỉnh Hưng Yên. 38 3 ðỐI TƯỢNG , NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 3.1 ðối tương nghiên cứu 42 3.2 Phạm vi nghiên cứu. 42 3.3 Nội dung nghiên cứu 42 3.4 Phương pháp nghiên cứu 43 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45 4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Văn Lâm 45 4.1.1 ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên 45 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… iv 4.1.2 ðặc ñiểm kinh tế- xã hội 45 4.1.3 Tình hình quản lý ñất ñai 48 4.2 Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất của huyện Văn Lâm. 51 4.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện 51 4.2.2 Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Văn Lâm. 54 4.2.3 Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 58 4.3 ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký QSD ñất của huyện Văn Lâm. 67 4.3.1 Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 67 4.3.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 69 4.3.3 Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 71 4.3.4 Các khoản lệ phí phải ñóng. 72 4.3.5 Nhận xét 74 4.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 74 4.4.1 Chính sách pháp luật ñất ñai 75 4.4.2 Chức năng, nhiệm vụ 75 4.4.3 Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 76 4.4.4 ðối tượng giải quyết 77 4.5 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 77 4.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 78 4.5.2 Giải pháp về tổ chức 78 4.5.3 Giải pháp về nhân lực 79 4.5.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 79 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… v 4.5.5 Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 80 4.5.6 Giải pháp về cơ chế 80 5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 81 5.1 Kết luận 81 5.2 ðề nghị 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 PHỤ LỤC 87 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BðS Bất ñộng sản ðKðð ðăng ký ñất ñai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất HSðC Hồ sơ ñịa chính PTTH Phổ thông trung học SDð Sử dụng ñất VPðK Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất THCS Trung học cơ sở UBND Uỷ ban nhân dân TN&MT Tài nguyên và Môi trường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… vii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 2.1 Tình hình thành lập VPðK các cấp 30 2.2 Nguồn nhân lực của VPðK của cả nước 32 4.1 Hiện trạng sử dụng năm 2010 của huyện Văn Lâm 49 4.2 Tiến ñộ cấp GCN của huyện Văn Lâm 2006 - 2010 59 4.3 Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Văn Lâm 63 4.4 Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của huyện Văn Lâm 65 4.5 Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 68 4.6 ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK 70 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… viii DANH MỤC BIỂU ðỒ, SƠ ðỒ, HÌNH ẢNH STT Trang Sơ ñồ 2.1 Sơ ñồ vị trí của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống quản lý ñất ñai ở Việt Nam 23 Sơ ñồ 2.2 Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký QSD ñất Hưng Yên 39 Biểu ñồ 4.1 Cơ cấu ñất ñai năm 2010 của huyện Văn Lâm 50 Hình 4.1 Khu vực ñô thị thuộc huyện lỵ Văn Lâm- TT Như Quỳnh 50 Hình 4.2 Khu vực nông thôn ven Quốc Lộ 5A 51 Sơ ñồ 4.1 Quy trình ðăng ký lần ñầu 54 Hình 4.3 Người dân ñến giao dịch tại VPðK 58 Biểu ñồ 4.2 So sánh số GCN kê khai và số GCN ñã cấp năm 2010 60 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 1 1. MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1) ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của của môi trường sống. Các Nhà nước ñều quan tâm tới ñất ñai và quản lý ñất ñai với mục ñích củng cố quyền thống trị, thu thuế, bảo vệ lợi ích hợp pháp của công dân ðăng ký ñất ñai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về ñất ñai. Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích của người sử dụng ñất. Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch ñất ñai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản; Khuyến khích ñầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản; Giảm tranh chấp ñất ñai. 2) Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư. Từ khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñước thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác ñăng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 2 ký, cấp giấy chứng nhận ñối với các ñối tượng sử dụng ñất: tổ chức, hộ gia ñình cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng ñất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng ñất; mặt khác hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñặc biệt ở các ñịa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu! 3) Huyện Văn Lâm ñược tái lập ngày 01/9/1999 theo Nghị ñịnh số: 60/CP ngày 24/7/1999 của Chính phủ, về việc chia tách sáp nhập huyện Mỹ Văn và một số xã của huyện Văn Giang thành 3 huyện; Văn Lâm có 10 ñơn vị hành chính cấp xã và 01 thị trấn, bao gồm: thị trấn Như Quỳnh và các xã: Tân Quang; Trưng Trắc, ðình Dù, Lạc ðạo, Lạc Hồng, Minh Hải, Chỉ ðạo, ðại ðồng, Việt Hưng, Lương Tài. Trong những năm vừa qua, quá trình ñô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở huyện Văn Lâm ñã dẫn ñến nhiều biến ñộng về sử dụng ñất. Nếu như các bộ phận ñăng ký ñất ở cấp huyện khắc phục tình trạng quá tải thì cấp xã, thị trấn ñang trong tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan ñến việc ñăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Em lựa chọn thực hiện ñề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên” nhằm nghiên cứu ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, góp phần giải quyết tình trạng tồn ñọng hồ sơ ñăng ký ñất ñai, của ñịa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính ñã và ñang ñược các cấp các Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 3 ngành quan tâm thực hiện. 1.2. Mục ñích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của ñề tài 1.2.1. Mục ñích - ðánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên từ khi ñược thành lập ñến nay; - ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên trong giai ñoạn tới. 1.2.2. Yêu cầu - ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu; - Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy; - ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 4 2. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 2.1 ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản 2.1.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 2.1.1.1 ðất ñai a) Về mặt thổ nhưỡng (soil) ðất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược hình thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích và ñộ phì. Winkler (1968) xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,… do ñó ñất cũng tuân thủ những quy luật sống, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [ 2 ][2]. b) Về tài nguyên, tài sản (land) ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất ñặc biệt. Theo ñó ñất ñai ñược ñịnh nghĩa : “ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 5 ñặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và ñầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” 2.1.1.2. Bất ñộng sản Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”] [13] Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau. 2.1.1.3. Thị trường bất ñộng sản a) Khái niệm Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hoá dịch vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS. TTBðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS. Thị trưòng Bất ñộng sản (TTBðS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 6 của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ. [5] b) Tính chất - Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu - Thị trường bất ñộng theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả. - Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy ñịnh không hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho thuê nhà. [6] c) ðặc ñiểm - Thị trường bất ñộng sản không chỉ là giao dịch bản thân bất ñộng sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng sản. - Thị trường bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. - Thị trường bất ñộng sản chịu sự chi phối của pháp luật - Thị trường bất ñộng sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo - Cung về bất ñộng sản phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản. d) Chức năng của thị trường Bất ñộng sản - ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau; - Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; - Phân phối BðS theo quy luật cung cầu; Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 7 - Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. e) Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân: - Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; -Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển BðS; -Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao ñộng; - Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở. g) Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản - Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ; Ví dụ: TTBðS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BðS; không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, ñất ở; các ñại lý về BðS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán ñất; Hệ thống thông tin BðS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có nhu cầu; BðS ñược ñịnh giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký BðS; TTBðS Trung Quốc: người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền ñược quyền sử dụng ñất và ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; khi chuyển nhượng thế chấp BðS thì ñồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ ðăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất. [5] Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 8 - Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau; - Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán; mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước...; - Thoả thuận giá mua bán; - Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và ñược cộng ñồng chấp nhận; - Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan ñăng ký BðS; - Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay; - Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của TTBðS. [5] 2.1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 2.1.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai ðăng ký Nhà nước về ñất ñai: Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức ñăng ký ñất ñai; - Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai ; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính). Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 9 2.1.2.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân. - Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; + ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích ñối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản; + Khuyến khích ñầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. [21] 2.1.3 Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 2.1.3.1 Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả. - ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 10 2.2.3.2 Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc ñồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý. [21] 2.2.3.3 ðơn vị ñăng ký - thửa ñất Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký. [9]. Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không. Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp. Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ hàng chục m2 cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 11 thống bản ñồ ñia chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. [21] 2.1.3.4 ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản a) ðăng ký văn tự giao dịch - Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao dịch thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản. - Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập, nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán. - ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 12 trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối với ñất mà mình mua. b) ðăng ký quyền - Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi. - Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ. Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng sản ñó. ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm [21] 2.1.4 Hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản Việt Nam 2.1.4.1 Giai ñoạn trước khi có Luật ðất ñai - Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn. 2.1.4.2 Giai ñoạn từ từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993 - Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính” [14][ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 13 -Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302 - ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201- ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam” Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp. 2.1.4.3. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003 a) Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh - ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. - “ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”. - “Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại xã, phường, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử dụng ñất” [[15] [[13]ư Giai ñoạn này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. b) Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 14 quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này. 2.1.4.4 .Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay a) ðăng ký ñất ñai: Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh “ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất” [18][ Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình. Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai, hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng - ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân; - ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất. b) Cơ quan ñăng ký ñất ñai: “Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’ [18][ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ kh._.oa học nông nghiệp ………………………… 15 2.2. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 2.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK 2.2.1.1 Pháp luật ñất ñai a) Luật ðất ñai 2003 - Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành’’[18][ “Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” [18][ b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai - Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng TN&MT [7][ Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 16 Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai. - Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát triển quỹ ñất. Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách hành chính. - Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có). - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất. Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh. 2.2.1.2 Bộ Luật Dân sự (2005) Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 17 ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự 2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173). Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền sử dụng ñất) ñối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. [13] 2.2.1.3 Luật bổ sung sửa ñổi một số ñiều của Luật ñầu tư xây dựng cơ bản (2009) Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các luật liên quan ñến ñầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, ñối với lĩnh vực quản lý nhà nước về ñất ñai. Luật này tập chung cho một số vấn ñề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với ñất. Phân ñịnh rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục ñiều kiện ñược uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất - Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất Nhằm ñảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng ñất cũng như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý về ñất ñai, nhằm ñảm bảo thống nhất trong công tác quản lý giữa các bộ, ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý ñất ñai từ trung ương ñến ñịa phương. Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP quy ñịnh cụ thể việc cấp giấy chứng nhận ñơn thuần chỉ là quyền sử dụng ñất mà nó bao gồm cả Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 18 tài sản khác gắn liền với ñất và ñược nhắc ñến “ giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất. Nếu như vậy thì vai trò của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện phải ñảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, ñó là phải xác ñịnh ñược công trình nhà ở và các tài sản khác gắn liền với ñất và tất nhiên phải có sự thay ñổi phương pháp làm việc, mẫu giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan ñể bổ sung các yếu tố như nhà ở,công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, ñồng thời cũng quy ñịnh các văn bản pháp lý có liên quan ñể xác ñịnh quyền hợp pháp của người ñăng ký chủ sở hữu tài sản ñó (ðiều 8-10). Người sử dụng ñất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất có quyền lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận ñối với các trường hợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với ñất nhưng không ñồng thời là chủ sử dụng ñất (ðiều 20) Một ñiểm nữa nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP quy ñịnh trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nhằm ñảm bảo ñơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ(ñiều 11,12). Tại Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh sử ñổi, bổ sung một số nội dung liên quan ñến thủ tục hành chính về lĩnh vực ñất ñai. Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của ñất nước, ñể pháp luật có thể ñáp ứng ñược mọi nhu cầu của ñối tượng sử dụng ñất và ñối tượng quản lý nhà nước về ñất ñai. Tại thông tư này còn quy ñịnh sửa ñổi, bổ sung một số nội dung liên quan ñến thue tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày ñối với cấp giấy chứng nhận lần ñầu theo Nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP; còn 43 ngày ñối với Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, ñồng thời ñiều chỉnh bổ sung một số nội dung ñơn xin giao ñất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 19 số mẫu ñơn xin chuyển mục ñích sử dụng ñất bằng mẫu ñơn xin ñăng ký biến ñộng (Mẫu 03) của thông tư 17/2009/TT-BTNMT… - Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng ñẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy ñịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất, gồm có 4 chương và 36 ñiều. ðược quy ñịnh cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại ñất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên ñất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất, hình thức sử dụng ñất và tài sản, loại ñất theo mục ñích sử dụng, nguồn gốc sử dụng ñất ( ñiều 3 ñến ñiều 5) Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; nhìn chung các thông tin quy ñịnh ñể người thực hiện chức năng thể hiện các nội dung liên quan ñến giấy chứng nhậnh tại các ñiều 6-8 quy ñịnh cụ thể và chi tiết cách thể hiện loại tài sản như nhà ở công trình xây dựng, mục ñích nguồn gốc thời ñiểm hình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng và các loại tài sản klhác gắn liền với ñất, và một số nội dung liên quan ñến việc thực hiện thủ tục hành chính trong thể hiện các nội dung liên quan ñến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với ñất. 2.2.1.4 Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ. ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các VPðK ñi vào hoạt ñộng. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ñến VPðK còn những hạn chế như: - Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy ñịnh không rõ ràng (cho phép các ñịa phương có thể không thành lập VPðK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 20 thành lập mô hình VPðK ñang bị “bỏ ngỏ”. [ 3 ] - Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ñộng của VPðK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng bộ. - Chính quyền các cấp chưa nhận thức ñầy ñủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này ñối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai. Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách ñưa VPðK ñi vào hoạt ñộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ñáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập. 2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất. 2.2.2.1 Chức năng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, VPðK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất, chỉnh lý thống nhất biến ñộng sử dụng ñất và quản lý hồ sơ ñịa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật. 2.2.2.2 Nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất - Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo thẩm quyền cho các ñối tượng sử dụng ñất ở ñịa phương; - ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất; - Lập và quản lý toàn bộ HSðC gốc ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính; - Chỉnh lý HSðC gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 21 - Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai [7] Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt ñộng của VPðK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSðC gốc; chỉnh lý thống nhất HSðC; phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực ñất ñai, vai trò của VPðK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương là rất quan trọng vì những lý do sau ñây: Thứ nhất: Hoạt ñộng của VPðK ñã cơ bản tách bạch giữa hoạt ñộng quản lý nhà nước với hoạt ñộng của ñơn vị sự nghiệp, trong ñó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy ñịnh trước ñây, cơ quan Nhà nước ở ñịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu về ñất ñai ở ñịa phương thông qua việc ký các quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, công nhận quyền sử dụng ñất. Còn lại, việc ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện. Thứ hai: Theo quy ñịnh của pháp luật, hiện nay VPðK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về ñất ñai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan ñến Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñây là chứng thư pháp lý ñảm bảo cho các hoạt ñộng giao dịch quyền sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñảm bảo cho người sử dụng ñất an tâm ñầu tư trên thửa ñất của mình. Mặt khác, chỉ có VPðK mới ñược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSðC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSðC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng ñất. Thứ ba: Hoạt ñộng của VPðK ñã và ñang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc ñăng ký quyền sử dụng ñất cũng như ñăng ký bất ñộng sản trong nền kinh tế thị trường, ñáp ứng cung - cầu về ñất ñai cho ñầu tư Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 22 phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới. Thứ tư: Từ hoạt ñộng của VPðK, những năm gần ñây cùng với việc quản lý, ñiều chỉnh biến ñộng ñất ñai theo yêu cầu chuyển ñổi cơ cấu kinh tế của từng ñịa phương, VPðK ñã có những ñóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñưa tỷ lệ cấp giấy cho các ñối tượng sử dụng ñất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 2003, tạo môi trường ñầu tư lành mạnh và thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam. Thứ năm: Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có vai trò quan trọng trong quan hệ ñất ñai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng ñất, nhà ñầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch ñảm bảo ñối với nguồn vốn từ ñất ñai giữa người sử dụng ñất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ñộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí...góp phần tăng nguồn thu từ ñất ñai cho ngân sách Nhà nước. Thứ sáu: Hoạt ñộng của VPðK ñòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất. So với trước ñây, chuyên môn hoá trong hoạt ñộng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñã ñược áp dụng rộng rãi thông qua việc ñầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin ñáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ ñiện tử trong những năm tới. Mặt khác, tính công khai, minh bạch ñược thể hiện ñầy ñủ, nghiêm túc trong hoạt ñộng của VPðK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 23 Sơ ñồ 2.1 . Sơ ñồ vị trí của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống quản lý ñất ñai ở Việt Nam Nguồn: Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 24 2.3. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 2.3.1. Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren). Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ðKðð, Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai, cơ quan quản lý ñất ñai hoặc cơ quan thông tin ñất ñai. 2.3.1.1 Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory. Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng ñăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng ký quyền ñất ñai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin ñất ñai và các nhiệm vụ ñăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất ñộng sản ñã ñăng ký tại Northern Territory ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ñiện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra ñể phục vụ cho giao dịch thế chấp. [ 9 ] 2.3.1.2 Cơ quan ñăng ký ñất ñai của Bang Victoria: Hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria ñược thành lập theo Luật chuyển nhượng ñất ñai 1958. Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ ñăng ký quyền; Trung tâm thông tin ñất ñai; Bộ phận ño ñạc; Bộ phận tách hợp thửa ñất; Văn phòng ñịnh giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết ñất ñai và bất ñộng sản ở Bang Victoria ñã ñược ñăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến ñộng phải ñăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền ñịa dịch, quyền giám sát việc sử dụng ñất của các bất ñộng sản liên quan. [ 9 ] 2.3.1.3 Cơ quan quản lý ñất ñai Bang New South Wales Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 25 Ở Bang New South Wales (NSW) việc ñăng ký ñất ñai do Cơ quan quản ký ñất ñai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý ñất ñai có các bộ phận sau: ðo ñạc và bản ñồ; Bảo vệ tài nguyên ñất; Quản lý ñất công; ðịnh giá; ðăng ký ñất ñai. Hệ thống Torrens ñược ñưa vào NSW theo Luật BðS 1863. Từ thời ñiểm này tất cả ñất ñai do Hoàng gia cấp ñều ñược ñăng ký theo quy ñịnh của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ ñăng ký ñất ñai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ ñược lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới ñược lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ ñược thiết kế dưới dạng ñóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển ñổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện ñồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay ñổi ñược ñăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ ñã ñược thay thế vẫn ñược bảo quản làm tư liệu lịch sử và ñược sao chụp và lưu dưới dạng ñiện tử ñể tiện tra cứu. ðể phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ ñăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này ñược lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình ñăng ký ñất ñai ñã ñược tin học hoá bằng Hệ thống ñăng ký quyền ñất ñai tự ñộng năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống ñăng ký quyền tích hợp năm 1999. ðây là Hệ thống Torrens ñược tin học hoá ñầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ñược tích hợp lên hệ thống ñăng ký tự ñộng [9] 2.3.2. Cộng hòa Pháp Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở ñể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi . Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 26 hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản. Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay ñăng ký theo ðịa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: - Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập ðây là ñiều kiện tiên quyết. ðiều kiện này không những ñảm bảo thực hiện tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch. Nhờ những ñặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), ñiều kiện này còn ñem lại sự an toàn pháp lý cần thiết ñể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào. - Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính tiếp nối trong việc ñăng ký : mọi hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký. Sở dĩ phải ñặt ra nguyên tắc này là vì ñể thông tin ñầy ñủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải ñảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước ñó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền ñối với một bất ñộng sản nào ñó quên ñăng ký quyền của mình thì mọi hành vi ñịnh ñoạt hoặc xác lập quyền về sau này ñối với bất ñộng sản ñó sẽ không ñược phép ñăng ký ñể có thể phát sinh hiệu ñối với người thứ ba. - Thông tin về chủ thể Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 27 Các hệ thống công bố công khai thông tin về ñất ñai ñều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác ñịnh một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp ñồng, giao dịch. Mọi hợp ñồng, văn bản ñem ñăng ký ñều phải ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người ñại diện. Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan ñến một pháp nhân ñều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở, thông tin ñăng ký kinh doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên và ñịa chỉ nơi cư trú của người ñại diện của pháp nhân ñó. ðối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ñồng, văn bản ñều phải có lời chứng thực của công chứng viên. - Thông tin về bất ñộng sản Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu ñem ñăng ký ñều phải có ñầy ñủ thông tin cụ thể về bất ñộng sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau ñối với cùng một bất ñộng sản thì những thông tin ñó phải luôn giống nhau. ðối với mọi bất ñộng sản ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất ñộng sản ñó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ ñịa chính. ðể phân biệt bất ñộng sản ñó với các bất ñộng sản khác thì những thông tin sau ñây ñược coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất ñộng sản, số thửa trên bản ñồ ñịa chính, số bản ñồ ñịa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất ñộng sản, nội dung ñịa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc ña, quán cây sồi v.v…). Pháp luật còn ñưa ra một số quy ñịnh ñặc biệt ñối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như ñối với các phần của bất ñộng sản ñã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục ñích xác ñịnh rõ các phần ñó. Trong hợp ñồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản ñược giao dịch, bằng cách mô Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 28 tả tình trạng phân chia của bất ñộng sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là ñất chia lô) [20] 2.3.3. Thụy ðiển ðăng ký ñất ñai ñược thực hiện ở Thuỵ ðiển từ thế kỷ thứ 16 và ñã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống ðKðð ở Thuỵ ðiển cơ bản ñược hoàn chỉnh từ ñầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện ñại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống ñăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ðKðð và ñăng ký bất ñộng sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống ñịa chính. Cơ quan ñăng ký tài sản do Tổng cục quản lý ñất ñai ( National Land Survey - NLS ) thuộc Bộ Môi trường Thụy ðiển. Cơ quan ñăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng ñăng ký bất ñộng sản ñặt tại các ñịa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng ñăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh. Cơ quan ñăng ký ñất ñai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp. Cơ quan ðKðð; có 93 Văn phòng ðKðð; mỗi văn phòng ñăng ký ñất ñai trực thuộc Toà án cấp quận. ðể phối hợp ñồng bộ thông tin về ñất ñai và tài sản trên ñất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp ñược giao cho Ban quản lý dữ liệu bất ñộng sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin ñăng ký bất ñộng sản và ñăng ký ñất ñai. Ban quản lý dữ liệu bất ñộng sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc ñịa - Bản ñồ quốc gia và Toà án. Hệ thống ñịa chính Thuỵ ðiển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt ñộng có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ðKðð, ñăng ký bất ñộng sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin ñất ñai ñều hoạt ñộng theo chế Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 29 ñộ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các ñối tượng khác nhau. Thông tin ñược cung cấp trực tuyến hoặc qua ñiện thoại không phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in. Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải ñăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền ñịa dịch (quyền ñi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…ðể thực hiện việc ñăng ký, ñất ñai ñược chia thành các ñơn vị ñất, mỗi ñơn vị ñất có mã số duy nhất. Việc xác ñịnh ñơn vị ñất như tách, hợp một phần diện tích ñất, lập ñơn vị ñất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc ñịa - Bản ñồ quốc gia. Việc ñăng ký quyền, ñăng ký thế chấp, ñăng ký chuyển quyền … do cơ quan ñăng ký ñất ñai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [9] 2.4. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở nước ta 2.4.1. Tình hình thành lập Theo báo cáo của Cục ðăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý ñất ñai tính ñến tháng 12 năm 2009 cả nước ñã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPðK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 2.1). Trong ñó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, ðiện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007. Có 39 tỉnh thành lập ñúng thời hạn quy ñịnh tại Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP (trước 01/7/2005). [ 16 ] Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 30 Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPðK các cấp STNMT VPðK cấp tỉnh VPðK cấp huyện Chia theo vùng 2006 2009 2006 2009 2006 2009 Cả nước 64 63 48 63 119 537 Miền Núi Phía Bắc 15 15 8 15 1 90 ðồng Bằng Bắc Bộ 11 10 7 10 1 112 Bắc Trung Bộ 6 6 5 6 18 51 Nam Trung Bộ 8 8 7 8 19 67 Tây Nguyên 5 5 5 5 6 47 ðông Nam Bộ 6 6 5 6 44 50 Tây Nam Bộ 13 13 11 13 30 120 Nguồn: Cục ðăng ký và thông kê ñất ñai 31/12/ 2010 Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPðK cấp huyện là: Phú Thọ và Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về ñất ñai ở ñịa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí ñể duy trì bộ máy của VPðK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của Chính quyền ñịa phương về mục ñích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPðK còn hạn chế. Trong số các tỉnh ñã thành lập VPðK cấp huyện có 6 tỉnh ñã thành lập xong VPðK cho tất cả các huyện gồm ðà Nẵng, ðồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh, Hưng Yên và Tiền Giang. Có 6 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng ñăng ký tại ñô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Ninh Thuận, ðắk Lắc, ðắk Nông và Lâm ðồng. Còn lại các tỉnh khác ñã thành lập gần như ñầy ñủ văn phòng cấp huyện. Một số VPðK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 31 quy ñịnh mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố ðà Lạt tỉnh Lâm ðồng, ñã dẫn ñến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ ñạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ ñịa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này. [19] 2.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất Theo báo cáo của các ñịa phương VPðK thuộc Sở ñều tổ chức thành nhiều ñơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới ñây gọi chung là bộ phận); mỗi VPðK thuộc Sở trung bình có từ 3 ñến 4 bộ phận. Do có ít cán bộ nên ña số các VPðK cấp huyện ñược tổ chức thành các tổ, nhóm ñể triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPðK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo ñịa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán. Các VPðK cấp huyện có nhiều cán bộ ñã ñược tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ ðăng ký ñất ñai (hoặc Thẩm ñịnh hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPðK do yêu cầu công việc còn có Tổ ðăng k._. Tuy nhiên do trình ñộ hiểu biết về pháp luật ñất ñai người dân không ñều, một số bộ phận chủ sử dụng chưa nhiệt tình hợp tác với cán bộ chuyên môn trong việc hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Hơn nữa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật ñất ñai nói chung và các quy ñịnh của pháp luật về tổ chức ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp ở ñịa phương nói riêng chưa ñược coi trọng. Nhận thức của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật ñất ñai về tổ chức này chưa sâu. Dẫn ñến tình trạng người dân thực hiện thủ tục hành chính tại VPðK phải bổ sung thông tin nhiều lần, kéo dài thời hạn giải quyết thủ tục hành chính theo quy ñịnh của pháp luật. 4.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. Tổ chức quản lý ñất ñai ñang trong quá trình hoàn thiện ñể thích ứng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai. Từ thực trạng hoạt ñộng của VPðK huyện Văn Lâm có thể ñưa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 78 ra một số giải pháp như sau: 4.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật - Phối kết hợp với các ban, ngành ñoàn thể của huyện tăng cường tuyên truyền, phổ biến các văn bản pháp luật có liên quan ñến người sử dụng ñất. Tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền về các hoạt ñộng của mô hình VPðK. Chủ trương cải cách hành chính trong quản lý ñất ñai của ðảng và nhà nước. Cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất trong việc ñăng ký quyền sử dụng ñất. ðồng thời nâng cao nhận thức, hiểu biết về chính sách pháp luật ñất ñai ñối với ñội ngũ cán bộ, công chức và lao ñộng công tác tại VPðK thông qua việc bồi dưỡng thường xuyên, ñào tạo, ñào tạo lại kiến thức pháp luật cho các thành viên. - Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra về hoạt ñộng của tổ chức này ñể tìm ra những tồn tại, những mâu thuẫn của hệ thống pháp luật, tìm ra giải pháp khắc phục. - Cơ chế và chế tài thực hiện các văn bản pháp luật của nhà nước ñối với các ngành có liên quan như xây dựng, thuế, kho bạc nhà nước, văn phòng công chứng chứng thực, ngân hàng phải ñồng bộ và có thông báo thường xuyên góp ý ñảm bảo giảm bớt các quy trình thủ tục hành chính, ñỡ thời gian ñi lại của công dân. Nên ñưa vào một mối khi thực hiện công tác ñăng ký hồ sơ. 4.5.2. Giải pháp về tổ chức - Hoàn thiện mô hình tổ chức của VPðK, trong ñó phải quy ñịnh rõ vai trò, trách nhiệm của VPðK và các ñơn vị liên quan; mối quan hệ phối hợp giữa các ñơn vị, khắc phục tình trạng vừa chồng chéo vừa sơ hở! quy trình làm việc cụ thể trong quá trình thực hiện nhiệm vụ của VPðK và với các ñơn vị có liên quan. - Hoàn thiện quy chế làm việc của VPðK, trong ñó phải quy ñịnh rõ trình tự thủ tục công việc, phân công trách nhiệm của từng bộ phận và từng chức Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 79 danh công chức, viên chức làm việc tại VPðK. Xây dựng tiêu chuẩn chức danh công chức, viên chức, tạo ñiều kiện ñể công chức viên chức phấn ñấu rèn luyên nâng cao trình ñộ, kỹ năng năng chuyên môn và tinh thần phục vụ; ñồng thời là căn cứ ñể tuyển dụng nhân sự khi có nhu cầu. 4.5.3. Giải pháp về nhân lực Phát triển nguồn nhân lực hoạt ñộng trong bộ máy tổ chức VPðK là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm ñảm bảo hiệu quả hoạt ñộng và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt ñộng: - Tăng cường ñào tạo, bồi dưỡng ñội ngũ cán bộ làm việc tại VPðK. Hiện tại , một số công chức, viên chức còn một số mặt hạn chế về trình ñộ, năng lực chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ, phương pháp làm việc và tinh thần trách nhiệm còn thiếu thực tế. Vì vậy, giải pháp tăng cường ñào tạo, bồi dưỡng ñội ngũ cán bộ, công chức VPðK là rất quan trọng. Mục tiêu của công tác ñào tạo, bồi dưỡng cán bộ phải ñạt ñược là tạo ra một ñội ngũ cán bộ có kiến thức chuyên môn, có tinh thần trách nhiệm, có khả năng chủ ñộng giải quyết công việc ñược giao, năng ñộng trong xử lý tình huống. ðồng thời ñội ngũ cán bộ này phải thường xuyên thực hiện công tác tổng kết, ñánh giá, phát hiện vấn ñề, ñề xuất cái mới. - Nâng cao ý thức trách nhiệm, tinh thần phục vụ nhân dân; Việc ñào tạo nâng cao nằn lực của ñội ngũ cán bộ ñịa chính cấp xã có ý nghĩa rất rất quan trọng bởi các quan hệ ñất ñai ñều ñược xác lập từ cơ sở, mọi biến ñộng ñều phát sinh trên những thửa ñất cụ thể và con người cụ thể chính vì vậy cần nâng cao năng lực ñội ngũ cán bộ ñịa chính cấp xã. 4.5.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ - Lựa chọn ñúng những người vững về chuyên môn ñể xử lý các công việc liên quan theo yêu cầu của người dân ñảm bảo tính chính xác và nhanh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 80 chóng; bố trí công việc phù hợp với chuyên môn và năng lực của mỗi người nhằm tạo ñiều kiện cho công chức phát huy tốt nhất khả năng của mình; - Quy ñịnh chặt chẽ các ñiều khoản trong quy trình thực hiện chuyên môn, nghiệp vụ; - ðẩy nhanh công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính tạo hành lang pháp lý quan trọng trong các hoạt ñộng của VPðK. Muốn vậy, chính sách ban hành ñể thực hiện mục tiêu này phải ngắn gọn dễ hiểu và có tính kế thừa những chính sách ñã ñi vào cuộc sống. 4.5.5. Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật - ðể thực hiện những công việc liên quan ñến VPðK một trong những ñiều không thể thiếu là cơ sở vật chất, trang thiết bị. ðầu tư trang thiết bị phải ñảm bảo ñáp ứng những phương tiện tối thiểu bao gồm: Thiết bị ño ñạc phục vụ thành lập, chỉnh lý bản ñồ ñịa chính và sổ sách ñịa chính, thực hiện chuẩn hóa dữ liệu ñã có và chuẩn hóa quy trình thu thập, cập nhật thông tin ñất ñai; xây dựng các công cụ phần mềm hỗ trợ cho công tác thu thập và cập nhật thông tin ñất ñai. 4.5.6. Giải pháp về cơ chế - Thống nhất nhận thức và quyết tâm hành ñộng một cách nhất quán và triệt ñể trong việc phân biệt cụ thể giữa hoạt ñộng hành chính công và dịch vụ công với mục tiêu tạo sự thông thoáng trong các hoạt ñộng của VPðK. - Hoàn thiện về cơ chế tài chính cho hoạt ñộng của VPðK. Văn phòng ñăng ký thu và giữ lại toàn bộ các khoản phí, lệ phí liên quan ñến thủ tục hành chính về ñất ñai. Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân nộp phí, lệ phí tại UBND cấp xã (do quy ñịnh thủ tục nộp hồ sơ và nhận kết quả tại xã) thì nguồn thu này sẽ ñược trích một phần (10-20%) ñể lại cho UBND cấp xã; toàn bộ phần còn lại nộp cho VPðK ñể sử dụng cho hoạt ñộng của VPðK Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 81 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 5.1. Kết luận 1) Huyện Văn Lâm là một huyện kinh tế trọng ñiểm của tỉnh Hưng yên, trong những năm vừa qua, quá trình ñô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ñã dẫn ñến nhiều biến ñộng về sử dụng ñất. Việc hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, góp phần giải quyết tình trạng tồn ñọng hồ sơ ñăng ký ñất ñai, của ñịa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính ñã và ñang ñược các cấp các ngành quan tâm thực hiện. 2) Kết quả ñiều tra, nghiên cứu ñề tài cho thấy: a) Kết quả hoạt ñộng của VPðK ñã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến ñộ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (ñạt 94,76% số Giấy chứng nhận cần cấp). b) VPðK thành lập và hoạt ñộng theo phương châm lấy người sử dụng ñất và yêu cầu giao dịch của xã hội là trung tâm và ñối tượng phục vụ, thể hiện qua ý kiến của người sử dụng ñất trong kết quả ñiều tra xã hội học: - Mức ñộ công khai thủ tục hành chính (90,9%); - Tiến ñộ giải quyết hồ sơ ñạt (51,2%); - Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ ñạt tỷ lệ (59,1,0%), c) Hoạt ñộng của VPðK cũng còn nhiều yếu ñiểm chưa ñáp ứng yêu cầu giải quyết hồ sơ ñảm bảo tiến ñộ theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành và cam kết ñơn giản hoá thủ tục hành chính; c) Tổ chức bộ máy của VPðK còn chậm củng cố, chức danh giám ñốc là kiêm nhiệm, việc quản lý ñiều hành hoạt ñộng chưa sâu sát, trách nhiệm chưa ñược phân ñịnh rõ ràng dẫn ñến chồng chéo trong giải quyết công việc. Quy chế làm việc của VPðK chưa ñược hoàn thiên, sự phân công, phân cấp, phối hợp trong nội bộ VPðK, cũng như các ñơn vị liên quan khác thiếu chặt Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 82 chẽ; ñội ngũ cán bộ chuyên môn từ cấp xã ñến cấp huyện còn thiếu về số lượng, hạn chế về trình ñộ là nguyên nhân chủ yếu của các hạn chế trong các hoạt ñộng của VPðK. d) Mặt khác hạn chế trong các hoạt ñộng của VPðK cũng xuất phát từ việc chưa thực hiện ñược ñồng bộ việc ñăng ký quyền sử dụng ñất với việc lập hồ sơ ñịa chính. Hồ sơ ñịa chính ño ñạc của các xã, thị trấn trong huyện ñều thành lập từ năm 2001, công nghệ ño ñac ñược coi là ưu việt hơn song sự biến ñộng quá nhiều, nên sai xót về diện tích vẫn thường xảy ra, so sánh giữa hồ sơ ño ñạc từ những năm 1991 với 2001 thì tỷ lệ sai sót và tỷ lệ biến ñộng có thể ñạt 30%. 3) Từ thực trạng hoạt ñộng của VPðK huyện Văn Lâm ñã ñưa ra một số giải pháp về chính sách pháp luật, tổ chức, nhân lực, kỹ thuật, nghiệp vụ, ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật và cơ chế 5.2. ðề nghị 1) ðối với Ủy ban nhân dân tỉnh Hưng Yên a) Ban hành các văn bản hướng dẫn ñịa phương kịp thời ñúng quy ñịnh của pháp luật, phù hợp với tình hình ñịa phương, song phải có hướng tháo gỡ những tồn tại và vướng mắc nhằm hoàn thiện hồ sơ ñịa chính tại thời ñiểm thực hiện các thủ tục hành chính; b) ðầu tư kinh phí ño ñạc bản ñồ trong giai ñoạn mới do hồ sơ chỉnh lý biến ñộng quá nhiều, hoàn thiện hồ sơ ñịa chính cho các loại ñất; ñầu tư trang thiết bị máy móc cho các cơ quan quản lí ñất ñai cấp huyện và cấp xã. c) Bổ sung hoàn thiện ñội ngũ cán bộ ñịa chính cấp huyện và cấp xã giúp UBND các cấp thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về ñất ñai nói chung và quản lý hệ thống HSðC nói riêng. d) Mở các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ và chuyên ngành nhằm nâng cao trình ñộ của các cán bộ chuyên môn. ðào tạo, tập huấn cho cán bộ ñịa chính Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 83 thành phố, cấp huyện và xã, thị trấn nâng cao trình ñộ tin học và quản lý hệ thống thông tin ñất ñai. 2) ðối với Ủy ban nhân huyện Văn Lâm a) Kiện toàn tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất; quy ñịnh cơ chế hoạt ñộng, quy chế phối hợp giữa các phòng ban khi thực hiện kỹ thuật, nghiệp vụ. b) Tăng cường nguồn nhân lực ñối với Văn phòng ñăng ký cấp huyện, ñi ñôi với chất lượng và năng lực cán bộ chuyên môn, ñảm bảo các yêu cầu về trình ñộ và phẩm chất cán bộ. c) Tăng cường cơ sở vật chất và trang thiết bị kỹ thuật - công nghệ như máy tính, máy in, hệ thống mạng và các phần mềm chuyên ngành,…ñể tạo hạ tầng kỹ thuật cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu ñịa chính và hệ thống thông tin ñất ñai của huyện. d) Kiểm tra, giám sát việc thực hiện nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñể tìm ra những hạn chế, ñề xuất về cơ chế chính sách và giải pháp cho kịp thời. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt 1. Báo VietNamnet (2004), “Cải cách hành chính ñang vướng ở ñâu, cải cách hành chính phải gắn với thực tiễn và chiến lược phát triển kinh tế” báo ñiện tử Dân trí, báo ñiện tử của Trung ương hội khuyến học việt nam 2011 “ …về một số nỗi khổ của người dân khi xin cấp GCN - Bạn ñọc hiến kế trong thực hiện thủ tục cấp GCN’’ 2. Bộ Giáo dục và ðào tạo (2000), Khoa học Môi trường, NXB Giáo dục, Hà Nội. 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 4. Bộ Tài chính, Bộ tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính. 5. Nguyễn ðình Bồng, ðại học Nông nghiệp Hà Nội (2010) Quản lý thị trường bất ñộng sản, Giáo trình (dụ thảo) 6. Nguyễn ðình Bồng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm ðiều tra quy hoạch ñất ñai (1.2006), Nghiên cứu ñổi mới hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành thị trường bất ñộng sản Việt Nam DTðL.CNN. 2002/15 7. Chính phủ (2001), Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai, Hà Nội. 8. Chính phủ (2008), Quyết ñịnh số 93/2007/Qð-TTg ban hành quy chế thực hiện một cửa, một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương. 9. Nguyễn Văn Chiến (2006), Nghiên cứu các mô hình và phương thức hoạt ñộng của tổ chức ñăng ký ñất ñai của một số nước trong khu vực và một Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 85 số nước phát triển. 10. Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980, năm 1992. 11. Hiệp ñịnh ngăn ngừa sa mạc hóa - LHQ (1994). 12. Tôn Gia Huyên, Nguyễn ðình Bồng (2007), Quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản, NXB Bản ñồ. 13. Luật dân sự năm 2005. 14. Luật ðất ñai năm (1988). 15. Luật ðất ñai năm (1993). 16. Luật Sửa ñổi bổ sung một số ñiều Luật ðất ñai (1998) 17. Luật Sửa ñổi bổ sung một số ñiều Luật ðất ñai (2001) 18. Luật ðất ñai năm 2003, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội. 19. Tổng cục Quản lý ñất ñai (2009), “Báo cáo ñánh giá tình hình hoạt ñộng của hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp trong cả nước”, Hà Nội. 20. Tổng cục Quản lý ñất ñai (2009), “Tài liệu hội thảo ñăng ký ñất ñai ở Pháp”, Hà Nội. 21. Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng (2005), Quản lý thị trường bất ñộng sản, NXB Nông nghiệp 22. Ủy ban nhân dân huyện Văn Lâm (2008), Quyết ñịnh số 359/Qð-UB về việc thanh lập Văn phòng ñăng ký ñất huyện Văn Lâm. 23. Ủy ban nhân dân huyện Văn Lâm (2006), Quyết ñịnh số 22/Qð-UBND về việc ban hành “Quy chế tổ chức và hoạt ñộng của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn Lâm”. 24. Ủy Ban nhân dân huyện Văn Lâm (2010), Báo cáo thuyết minh kết quả kiểm kê ñất ñai năm 2010 trên ñịa bàn huyện Văn Lâm. 25. Văn kiện ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (2001), NXB chính trị Quốc gia. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 86 Tiếng Anh 26. All about the RGO (Registrar General’s Office of Australia ( about.shtml) 27. Land Law and Registration. S Rowton Simpson Cambridge University Press. ISBN 0-521-20628-6 28. The new Swedish Land Registration Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 87 PHỤ LỤC PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN Phục vụ ñề tài “ Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðK quyền sử dụng ñất huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên” 1 THÔNG TIN CHUNG 1.1. Hộ gia ñình ñiều tra - Họ và tên chủ hộ: ðỗ Thị Phượng - ðịa chỉ: Thôn. Hành Lạc, thị trấn Như Quỳnh, huyện Văn Lâm - tỉnh Hưng Yên - Nghề nghiệp: Công nhân - Trình ñộ văn hoá của chủ hộ: 12/12 - Tổng số nhân khẩu của hộ gia ñình 4 người. 1.2. Tình hình sử dụng ñất của hộ gia ñình hiện nay Nguồn gốc ñất Loại ñất Diện tích (m2) Nhận chuyển nhượng Nhận thừa kế Nhận tặng cho Trúng ñấu giá Nhà nước giao Khác 1. ðất nông nghiệp 650 250 400 2. ðất ở 472 472 3. ðất khác 1.3. Hiện trạng về pháp lý liên quan ñến các loại ñất ñang sử dụng? ðất ở ðất NN ðất khác - ðã cấp giấy chứng nhận


- ðang làm thủ tục cấp GCN


- Chưa làm thủ tục cấp GCN


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 88 2. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH 2.1. Hộ gia ñình Ông (bà) ñã ñến VPðK chưa? - ðã ñến
- Chưa ñến
- Ý kiến khác
2.2. Ông (bà) ñến VPðK ñể làm thủ tục gì dưới ñây? 2.2.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất - Cấp GCN lần ñầu
- Cấp ñổi GCN
- Cấp GCN khi chia tách thửa
- Cấp GCN khi trúng ñấu giá quyền SDð
- Thủ tục khác
Ghi rõ: ………………………………………………………………………… 2.2.2. ðăng ký biến ñộng - Do ñổi tên
- Do tăng, giảm diện tích sử dụng ñất
- Do thay ñổi nghĩa vụ tài chính
- Do thay ñổi về quyền SDð
- Thủ tục khác
Ghi rõ: ………………………………………………………………………… 2.2.3. ðăng ký giao dịch bảo ñảm - ðăng ký thế chấp quyền SDð
- ðăng ký xoá thế chấp quyền SDð
- ðăng ký góp vốn bằng quyền SDð
- ðăng ký xoá nợ trong GCN
- Thủ tục khác
Ghi rõ: ………………………………………………………………………… Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 89 2.3. Khi ñến giao dịch tại VPðK Ông (bà) thấy những tài liệu nào trong các tài liệu sau ñược niêm yết công khai? - Lịch tiếp nhận hồ sơ
- Loại hồ sơ thuộc thẩm quyền tiếp nhận
- Trình tự, thủ tục ñăng ký
- Bản hướng dẫn lập hồ sơ
- Thời hạn nhận kết quả
- Các khoản phí, lệ phí phải nộp
- Danh mục thông tin ñất ñai cung cấp
- Giấy tờ khác
Ghi rõ: ………………………………………………………………………… 2.4. Ông (bà) nhận xét gì về ñiều kiện cơ sở vật chất của VPðK? - ðáp ứng ñược yêu cầu của công việc
- Bình thường
- Chưa ñáp ứng ñược yêu cầu của công việc
2.5. Thời gian gần nhất mà Ông (bà) ñến giao dich tại VPðK? - Dưới 1 tháng
- Cách ñây từ 1 – 2 tháng
- Cách ñây trên 2 tháng
2.6. Xin ông (bà) cho biết thời gian ñể thực hiện các giao dịch tại VPðK ở mức ñộ nào? - Nhanh
- Bình thường
- Chậm
- Không theo quy ñịnh
2.7. Thái ñộ của tổ tiếp nhận hồ sơ khi Ông (bà) ñến giao dịch? - Tận tình, chu ñáo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 90 - Bình thường
- Không tận tình, chu ñáo
2.8. Mức ñộ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ khi Ông (bà) ñến giao dịch? - ðược hướng dẫn ñầy ñủ
- ðược hướng dẫn nhưng không ñầy ñủ
- Ý kiến khác
2.9. Ông (bà) có phải ñóng chi phí gì khác ngoài các khoản lệ phí quy ñịnh không? Có
Không
2.10. Những khoản lệ phí phải ñóng (ghi rõ) Lệ phí cấp giấy chứng nhận 145000ñ/giấy Lệ phí trước bạ 0,5% giá trị thửa ñất …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. 2.11. Những khó khăn khi Ông (bà) ñến giao dịch tại VPðK? …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. 3. Nhận xét của Ông (bà) về hoạt ñộng của mô hình VPðK? - Tốt
- Trung bình
- Yếu
Các ý kiến khác ……………………………………………………………........………………. …………………………………………………………………………………. Cám ơn sự hợp tác của Ông (bà) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 91 Tiếp nhận hồ sơ và lập phiếu hẹn công dân Trả lại hoặc yêu cầu công dân bổ sung Kiểm tra hồ sơ và xác nhận nghĩa vụ tài chính Xem xét, phê duyệt Chuyển cán bộ thẩm ñịnh của phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm ñịnh Công việc Trách nhiệm Cán bộ tiếp nhận hồ sơ VP ðKQSDð Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKQSDð Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKQSDð Lð VP ðKQSDð Ra thông báo bằng Văn bản Ký vào bản thảo GCN, dự thảo tờ trình và Quyết ñịnh cấp GCN Cán bộ thẩm ñịnh hồ sơ của Phòng TN&MT Phê duyệt bản thảo GCN và tờ trình Lãnh ñạo Phòng TN&MT Ký GCN Lãnh ñạo UBND huyện Vào sổ cấp GCN, bàn giao GCN và hồ sơ cho cán bộ thụ lý của Văn phòng ñăng ký QSD ñất Thông báo kết quả cho công dân Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại chi cục thuế huyện, kho bạc Nhà nước Trả GCN cho công dân sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Lưu hồ sơ Cán bộ thẩm ñịnh hồ sơ của Phòng TN&MT Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKðQSD ñất Công dân Cán bộ tiếp nhận hồ sơ VP ðKQSDð Sổ bàn giao Giấy chứng nhận Sơ ñồ 4.1. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………… 92 Tiếp nhận hồ sơ và lập phiếu hẹn công dân Trả lại hoặc yêu cầu công dân bổ sung Kiểm tra, thẩm ñịnh tính ñầy ñủ của hồ sơ Xem xét, phê duyệt Chuyển cán bộ thẩm ñịnh của phòng TNMT thẩm ñịnh, trong trường hợp tách, hoặc hợp thửa Công việc Trách nhiệm Cán bộ tiếp nhận hồ sơ VP ðKQSDð Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKQSDð Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKQSDð Lð VP ðKQSDð Ra thông báo bằng Văn bản Phê duyệt hồ sơ ðKBð Lãnh ñạo Phòng TN&MT Vào sổ ðKBð, chỉnh lý bản ñồThông báo kết quả cho công dân Lưu hồ sơ Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKðQSD ñất Thông báo bằng văn bản cho VPðK cấp sở và UBND cấp xã nơi có biến ñộng Cán bộ thụ lý hồ sơ VP ðKðQSD ñất Sơ ñồ 4.2. Quy trình ñăng ký biến ñộng thửa ñất Bàn giao hồ sơ cho công dân và hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứnh nhận Tr ườ n g ð ại họ c N ôn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ôn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 93 Ph ụ bi ểu 1: Th ôn g tin ch u n g v ề hộ gi a ñ ìn h tạ i ñ ịa bà n ñi ều tr a Tr ìn h ñộ củ a ch ủ hộ ST T ð ơ n v ị h àn h ch ín h Tổ n g số hộ Tổ n g số n hâ n kh ẩu ð ại họ c Tỷ lệ % TH PT Tỷ lệ % TH CS Tỷ lệ % K há c Tỷ lệ % Tổ n g hợ p ch u n g 33 0 14 38 81 24 ,5 12 3 37 ,3 64 19 ,4 62 18 ,8 1 TT . N hư Qu ỳn h 30 11 7 12 40 , 0 9 30 , 0 6 20 , 0 3 10 , 0 2 Tâ n Qu an g 30 13 3 13 43 , 3 11 36 , 7 4 13 , 3 2 6, 7 3 ð ại ð ồn g 30 14 4 9 30 , 0 7 23 , 3 10 33 , 3 4 13 , 4 4 V iệ t H ưn g 30 14 1 4 13 , 3 13 43 3 3 10 , 0 10 33 , 4 5 Lư ơn g Tà i 30 13 7 2 6, 7 6 20 , 0 7 23 , 3 15 50 , 0 6 Lạ c ð ạo 30 11 8 3 10 , 0 9 30 , 0 10 33 , 3 8 26 , 7 7 ð ìn h D ù 30 12 5 6 20 , 0 12 40 , 0 7 23 , 3 5 16 , 7 8 Tr ưn g Tr ắc 30 12 9 9 30 , 0 18 60 , 0 3 10 , 0 0 0, 0 9 Lạ c H ồn g 30 13 6 7 23 , 3 10 33 , 3 5 16 , 7 8 26 , 7 10 M in h H ải 30 11 5 11 36 , 7 12 40 , 0 3 10 , 0 4 13 , 3 11 Ch ỉ ð ạo 30 14 3 5 16 , 7 16 53 , 3 6 20 , 0 3 10 , 0 Tr ườ n g ð ại họ c N ôn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ôn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 94 Ph ụ bi ểu 02 : Tì n h hì n h th ự c hi ện v iệ c cấ p G iấ y ch ứ n g n hậ n củ a hộ gi a ñì n h, cá n hâ n tạ i ñ ịa bà n ñi ều tr a ð ất ở ð ất N ôn g n gh iệ p C hi a ra cá c dạ n g C hi a ra cá c dạ n g ST T ð ơ n v ị h àn h ch ín h Tổ n g số ð ã cấ p ð an g là m th ủ tụ c Ch ưa cấ p Tổ n g số ð ã cấ p ð an g là m th ủ tụ c Ch ưa cấ p Tổ n g số 33 0 28 4 22 24 33 0 33 0 0 0 1 TT . N hư Qu ỳn h 30 25 2 3 30 30 0 0 2 Tâ n Qu an g 30 23 1 6 30 30 0 0 3 ð ại ð ồn g 30 26 2 2 30 30 0 0 4 V iệ t H ưn g 30 21 6 3 30 30 0 0 5 Lư ơn g Tà i 30 27 2 1 30 30 0 0 6 Lạ c ð ạo 30 25 2 3 30 30 0 0 7 ð ìn h D ù 30 28 2 0 30 30 0 0 8 Tr ưn g Tr ắc 30 30 0 0 30 30 0 0 9 Lạ c H ồn g 30 26 1 3 30 30 0 0 10 M in h H ải 30 29 1 0 30 30 0 0 11 Ch ỉ ð ạo 30 24 3 3 30 30 0 0 Tr ườ n g ð ại họ c N ôn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ôn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 95 Ph ụ bi ểu 03 : N hu cầ u củ a hộ gi a ñì n h ñ ến th ự c hi ện cá c th ủ tụ c hà n h ch ín h v ề qu ản lý ñ ất ñ a i t ại V Pð K Th ủ tụ c hà n h ch ín h v ề qu ản lý ñ ất ñ a i Th ủ tụ c kh ác S TT ð ơn v ị h àn h ch ín h Số hộ ð ăn g ký m u a, bá n , tặ n g ch o QS D ð X in ñi ều ch ỉn h tă n g di ện tíc h sử dụ n g X in ñi ều ch ỉn h gi ảm di ện tíc h sử dụ n g Tá ch , n hậ p th ửa ñấ t ð ăn g ký cu n g cấ p th ôn g tin n hà ñấ t ð ăn g ký cấ p G CN lầ n ñầ u ð ăn g ký th ế ch ấp , bả o lã n h bằ n g gi á tr ị Q SD ð 1 TT . N hư Qu ỳn h 30 14 2 6 8 18 2 Tâ n Qu an g 30 17 3 10 14 3 ð ại ð ồn g 30 6 5 19 4 4 V iệ t H ưn g 30 4 1 1 24 2 5 Lư ơn g Tà i 30 1 29 1 6 Lạ c ð ạo 30 9 21 6 7 ð ìn h D ù 30 12 18 7 8 Tr ưn g Tr ắc 30 15 3 12 2 9 Lạ c H ồn g 30 6 3 21 9 10 M in h H ải 30 5 25 3 11 Ch ỉ ð ạo 30 8 7 15 5 Tr ườ n g ð ại họ c N ôn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ôn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 96 Ph ụ bi ểu 04 : M ứ c ñ ộ th ỏa m ãn yê u cầ u kh i t hự c hi ện cá c th ủ tụ c tạ i V Pð K M ứ c ñ ộ cô n g kh a i ð iề u ki ện cơ sở v ật ch ất Th ờ i g ia n th ự c hi ện gi a o dị ch Tr o n g ñó Tr o n g ñó Tr o n g ñó Cô n g kh ai K hô n g cô n g kh ai ð áp ứn g yê u cầ u B ìn h th ườ n g N ha n h B ìn h th ườ n g Ch ậm ST T ð ơn v ị h àn h ch ín h Tổ n g số hộ Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Số lư ợn g Tỷ lệ (% ) Tổ n g hơ p ch u n g 33 0 30 0 90 ,9 30 9, 1 29 0 87 ,8 40 12 ,2 16 9 51 ,2 54 16 ,4 10 7 32 ,4 1 TT . N hư Qu ỳn h 30 26 87 , 0 4 13 , 0 20 67 , 0 10 33 , 0 15 50 , 0 5 17 , 0 10 33 , 0 2 Tâ n Qu an g 30 20 67 , 0 10 33 , 0 22 73 , 0 8 27 , 0 10 33 , 0 4 13 , 0 16 54 , 0 3 ð ại ð ồn g 30 29 97 , 0 1 3, 0 26 87 , 0 4 13 , 0 18 60 , 0 2 7, 0 10 33 , 0 4 V iệ t H ưn g 30 21 70 , 0 9 30 , 0 28 93 , 0 2 7, 0 22 73 , 0 1 3, 0 7 24 , 0 5 Lư ơn g Tà i 30 30 10 0, 0 0 0, 0 30 10 0, 0 0 0, 0 21 70 , 0 3 10 , 0 6 30 , 0 6 Lạ c ð ạo 30 25 83 , 0 5 17 , 0 28 93 , 0 2 7, 0 17 57 , 0 2 7, 0 11 36 , 0 7 ð ìn h D ù 30 30 10 0, 0 0 0, 0 25 83 , 3 5 16 , 7 10 33 , 3 3 10 , 0 17 56 , 7 8 Tr ưn g Tr ắc 30 29 96 , 7 1 3, 3 27 90 , 0 3 10 , 0 16 53 , 3 12 40 , 0 2 6, 7 9 Lạ c H ồn g 30 30 10 0, 0 0 0, 0 30 10 0, 0 0 0, 0 12 40 , 0 9 30 , 0 9 30 , 0 10 M in h H ải 30 30 10 0, 0 0 0, 0 26 86 , 7 4 13 , 3 15 50 , 0 7 23 , 3 8 26 , 7 11 Ch ỉ ð ạo 30 30 10 0, 0 0 0, 0 28 93 , 3 2 6, 7 13 43 , 3 6 20 , 0 11 36 , 7 Tr ườ n g ð ại họ c N ôn g n gh iệ p H à N ội - Lu ận vă n th ạc sĩ kh o a họ c n ôn g n gh iệ p … … … … … … … … … … 97 Ph ụ bi ểu 05 M ứ c ñộ th ỏa m ãn yê u cầ u kh i t hự c hi ện cá c th ủ tụ c tạ i V Pð K (ti ếp ) T h ¸i ® é t iÕ p n h Ën h å s ¬ M ø c ® é h ư í n g d Én Tr on g ®ã Tr on g ®ã T Ë n t ×n h , ch u ® ¸ o B ×n h t h ưê n g K h « n g t Ë n t ×n h , ch u ® ¸ o § Ç y ® ñ K h « n g ® Ç y ® ñ ý ki Õ n k h ¸ c S T T § ¬ n v Þ h µn h ch Ýn h Tæ n g sè h é ®i Òu tr a S è lư î n g T û l Ö (% ) S è lư î n g T û l Ö (% ) S è lư î n g T û l Ö (% ) Tæ n g sè h é ®i Òu tr a S è lư î n g T û l Ö (% ) S è lư î n g T û l Ö (% ) S è lư î n g T û l Ö (% ) Tổ n g hợ p 33 0 19 5 59 ,1 11 4 34 ,5 21 6, 4 33 0 25 8 78 ,2 62 18 ,8 10 3, 0 1 TT . N hư Qu ỳn h 30 15 50 , 0 14 47 , 0 1 3, 0 30 24 80 , 0 6 20 , 0 0 2 Tâ n Qu an g 30 11 37 , 0 16 53 , 0 3 10 , 0 30 18 60 , 0 11 37 , 0 1 4, 0 3 ð ại ð ồn g 30 16 53 , 0 12 40 , 0 2 7, 0 30 16 53 , 0 13 43 , 0 1 4, 0 4 V iệ t H ưn g 30 20 67 , 0 9 30 , 0 1 3, 0 30 20 67 , 0 10 33 , 0 0 5 Lư ơn g Tà i 30 14 47 , 0 14 47 , 0 2 6, 0 30 21 70 , 0 9 30 , 0 0 6 Lạ c ð ạo 30 23 77 , 0 7 23 , 0 0 0, 0 30 23 77 , 0 7 23 , 0 0 7 ð ìn h D ù 30 16 53 , 3 13 43 , 4 1 3, 3 30 28 93 , 3 1 3, 3 1 3, 4 8 Tr ưn g Tr ắc 30 16 53 , 3 9 30 , 0 5 16 , 7 30 25 83 , 3 2 16 , 7 3 10 , 0 9 Lạ c H ồn g 30 18 60 , 0 10 33 , 3 2 6, 7 30 29 96 , 6 0 0, 0 1 3, 4 10 M in h H ải 30 25 83 , 3 5 16 , 7 0 0, 0 30 30 10 0, 0 0 0, 0 0 11 Ch ỉ ð ạo 30 21 70 , 0 5 16 , 7 4 13 , 3 30 24 80 , 0 3 10 , 0 3 10 , 0 ._.