Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại vpbank

h cụ thể giá trị của bất động sản. Với chiến lược trở thành ngân hàng bán lẻ tốt nhất tại Việt nam, một chi nhánh mạnh của VPBank, VPBank Hà Nội chú trọng vào các khách hàng là các doanh nghiệp ngoài quốc doanh vừa và nhỏ, các cá nhân, hộ gia đình. Vì thế chất lượng của các hoạt động dịch vụ trong ngân hàng cũng cần phải được chú trọng và định hướng phát triển. Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều hạn chế do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt động định giá. Do đó, nhiệm vụ đặt ra của ngân hàng là khắc phục những hạn chế để nâng cao chất lượng định giá bất động sản nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn và lợi nhuận. Là sinh viên năm cuối được học nghiệp vụ định giá, trên cơ sở kết hợp những nghiên cứu lý luận và thực tiễn trong thời gian thực tập tại VPBank em đã chọn tên đề tài: Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank” để nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu: Làm rõ cơ sở khoa học về định giá bất động sản. Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank. Một sỗ giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản hiệu quả tại ngân hàng thương mại VPBank. Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà ngân hàng đang sử dụng. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại ngân hàng VPBank – chi nhánh Hà Nội. Phương pháp nghiên cứu: Duy vật biện chứng Duy vật lịch sử Điều tra thu thập số liệu Thống kê toán học Phân tích so sánh Kết cấu nội dung đề án: Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, mở đầu và kết luận nội dung, đề án gồm 3 chương: Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản Chương II: Thực trạng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại VPBank Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Minh Ngọc, người đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề án này. CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VPBANK I. Tổng quan về định giá bất động sản 1. Khái niệm và mục đích của định giá 1.1. Khái niệm Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. 1.2. Mục đích - Bảo toàn tài sản + Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản + Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản - Mua bán tài sản đơn hạng mục - Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp + Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh + Hợp nhất và sát nhập doanh nghiệp + Bán doanh nghiệp + Cho thuê - Chuyển nhượng bất động sản - Bồi thường - Thế chấp: Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động sản là vật thế chấp. Gía trị vật thế chấp phải ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Thực tế an toàn không thể không quyết định bởi tính chuẩn xác của việc định giá giá bất động sản thế chấp. - Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá - Hạch toán kế toán: Thuế khoá quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm…Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần phải tiến hành định giá nộp thuế. Vì vậy cần có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế. - Nghiệp vụ thanh toán: Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập, những người có quyền lợi hưu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hoá giá hoặc biến đổi. Như thế cần các nhà chuyên môn định giá đưa ra những kết luận định giá thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có. - Phục vụ tư vấn 2. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 2.1. Khái niệm Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. - Đất đai: phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản); Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được do lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó). - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá trị…không coi là bất động sản). - Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản do pháp luật quy định. 2.2. Thuộc tính của bất động sản - Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán những chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến nơi họ đang sinh sông. Quyền sử dựng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó có tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tái ao giá đất khác nhau dù có ở vị trí kế cận nhau. - Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất gắn liền đời sống con người, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hoá rất đa dạng và phức tạp nên ta khó thể tìm được 2 tài sản giống nhau hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy mà giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất trong nền kinh tế thị trường hiện nay. - Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất tong cả nước là 329.314,5km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt là vùng nông thôn) + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm + Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và công trình trên đất. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên n hiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện ở đời sống kinh tế bền vững. 2.3. Đặc trưng của bất động sản - Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung bất động sản tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định và cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: + Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. + Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên nêu trên còn mặt hạn chế về quy hoạch và đây là hạn chế nổi bật vì việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ. Thế nên thông thường không nên tuỳ tiện chuẩn mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương. - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất tài sản nước theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua-bán giao dịch bất động sản tăng. - Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là một tài sản hàng hoá đặc biệt tài sản, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hoá thành tiền mặt sản kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp trong khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ mất nhiều cơ hội. - Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Chính vì bất động sản có tầm qua trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của nhà nước. 3. Định giá bất động sản 3.1. Khái niệm Định giá giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Ở nhiều nước thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu, quyền thuê, quyền sử dụng. Nhưng ở Việt Nam khi trong Hiến pháp có quy định là: Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý; do đó đất ở nước ta không thuộc sở hữu của bất kì một cá nhân nào. Nên khi nhắc đến giá trị quyền đối với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị quyền thuê theo hợp đồng. Còn đối với bất động sản là công trình xây dựng trên đất (không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam được có các quyền sau: Quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng. Quyền sở hữu nghĩa là có đầy đủ các quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt. Như vậy định giá giá trị bất động sản không phải đơn thuần là việc xem nó có kết tinh bao nhiêu lao động trong đó như quan điểm của Mác; mà là đi ước tính giá trị lợi ích của bất động sản mang lại cho các quyền nêu trên. 3.2. Nguyên tắc định giá bất động sản - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản, được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng hợp pháp và không hợp pháp. Một bất động sản được sử dụng một cách cao nhất và hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó được sử dụng hợp pháp, đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định có khả năng cho thu nhập ròng lớn nhất. Khái niệm cao và hiệu quả thường giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhưng cũng có thể coi là cao và hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhưng là thu nhập lâu dài và thời gian kéo dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu tư, người định giá,sự phân tích thị trường và kinh nghiệm. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các nhà đầu tư phân tích, đánh giá thị trường và dự báo. - Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trường bất động sản : Giá thị trường của bất động sản được xác định bởi tác động qua lại của cung – cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong một đô thị. Như vậy khi định giá bất động sản, người định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản. - Nguyên tắc thay đổi : Giá cả thị trường bất động sản không giữ nguyên bởi tác động của các nhân tố :tự nhiên, môi trường, pháp luật, kinh tế, xã hội ….. những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản trên thị trường, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hướng thị trường của bất động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng như sự ưu tiên của người tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng. Bởi vậy người định giá bất động sản không những phải dự đoán thị trường hiện tại mà còn phải dự đoán những biến động của thị trường bất động sản trong tương lai. - Nguyên tắc về dự kiến các lợi ích trong tương lai : Khi ước tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tương lai, định giá bất động sản cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người sở hữu bất động sản nhận được, những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của bất động sản đó. Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá bất động sản, người định giá cần phải dựa trên những nguyên tắc như : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyên tắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển, nguyên tắc về sự hoà hợp, nguyên tắc về sự thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội, nguyên tắc giảm giá trị do những bất động sản khác. 3.3. Quy trình định giá bất động sản - Xác định vấn đề + Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích định giá. + Nhận biết về bất động sản cần định giá: đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật. + Lựa chọn phương pháp định giá. + Thiết lập ngày có hiệu lực. + Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ. - Lên kế hoạch định giá + Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền của bất động sản được mua, bán, cho thuê và đặc điểm của thị trường. + Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu định giá : Bất động sản , thị trường… + Thiết kế chương trình + Lập đề cương báo cáo + Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng bước công việc và cho toàn quá trình. - Định giá hiện trạng bất động sản và các bất động sản so sánh + Tiến hành thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường Dữ liệu tổng quát: kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn, tỉnh thành… Dữ liệu đặc biệt: chi phí, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất, lợi nhuận… + Tiến hành định giá bất động sản Bất động sản cần định giá Các bất động sản so sánh - Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp + Phân tích tài liệu Phân tích sử dụng hiệu quả nhất và có hiệu quả nhất Phân tích thị trường Phân tích bất động sản định giá với bất động sản so sánh + Ứng dụng các phương pháp định giá Sử dụng dữ liệu đã thu thập và phân tích vào các phương pháp Phân tích những mặt thuận lợi và hạn chế của các thông tin - Ước lượng giá trị thị trường, phi thị trường của bất động sản định giá + Đưa ra kết quả của từng phương pháp định giá + Đưa ra giá trị thị trường của bất động sản định giá (giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường). + Đưa ra nhận xét và những hạn chế về kết quả định giá . - Báo cáo và chứng thư định giá bất động sản + Báo cáo định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của định giá viên và là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá . + Báo cáo định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị. + Báo cáo định giá cần phải nêu được những nội dung chính sau: Loại bất động sản cần định giá Khách hàng định giá Mục đích định giá Thời điểm định giá Đặc điểm pháp lý và kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định giá Cơ sở giá trị của định giá Các căn cứ để định giá Ứng dụng các phương pháp định giá Kết quả định giá Những hạn chế của kết quả định giá 3.4. Phương pháp định giá bất động sản Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản : + Thuộc tính của BĐS: Chịu tác động bởi các yếu tố nào. + Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường. + Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá. Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Sau đây là một số phương pháp hay dùng nhất. 3.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp Khái niệm Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản đã được mua bán. Mục tiêu của phương pháp này là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường, giống nhau so với tài sản là đối tượng định giá , tiến hành các điều chỉnh thích hợp để phản ánh mọi sự khác nhau giữa chúng. Các bước thực hiện - Tìm kiếm các tài sản được bán ra trong thời gian gần đây và có nhiều điều kiện so sánh nhất so với đối tượng định giá . - Tiến hành so sánh với các khả năng so sánh gần nhất như: + Các đặc điểm của tài sản: Kích cỡ, kiểu loại, sự sắp xếp, số lượng, tuổi, điều kiện… + Các yếu tố địa điểm, vùng lân cận, môi trường, điều kiện tiện nghi, khu vực sử dụng. + Thời kỳ giao dịch + Các điều kiện và điều khoản của giao dịch và nguồn gốc thị trường của giao dịch… - Phân tích các giá bán và điều chỉnh sự khác nhau giữa các giá bán có thể so sánh được với đối tượng định giá. + Lấy đối tượng định giá làm chuẩn: nếu tài sản so sánh là tốt hơn đối tượng thì điều chỉnh giá định giá xuống và ngược lại. + Các điều chỉnh không quá vụn vặt + Các điều chỉnh đều có thể chứng minh được từ bằng chứng thị trường. - Tiến hành ướng tính giá trị của tài sản định giá dựa trên cơ sở các giá bán được điều chỉnh. Phạm vi áp dụng và các trường hợp sử dụng: - Là phương pháp được áp dụng rộng rãi nhất hiện nay vì: + Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật, công thức + Có cơ sở thị trường nên dễ được chấp nhận - Các trường hợp áp dụng + Cho các tài sản có tính đồng nhất + Các đất trồng + Là đầu vào cho chác phương pháp khác (chi phí, thặng dư) + Là phương pháp chung cho việc định giá để mua bán, thế chấp, đánh thuế, mua và chuyển quyền về đất… Hạn chế và các điều kiện khi áp dụng - Hạn chế + Cần thiết phải có thông tin + Các dữ liệu thường mang tính lịch sử + Do điều kiện khách quan hiện nay thì hạn chế lớn nhất là tính chính xác thấp, độ tin cậy không cao. - Điều kiện phải có khi áp dụng + Chất lượng thông tin phải cao + Thông tin có được là phải so sánh được + Thị trường cần ổn định 3.4.2. Phương pháp chi phí Khái niệm Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lập luận là một người mua tiềm năm, có đủ thông tin thì sẽ không trả giá cho một tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua hoặc xây dựng một tài sản có cùng một lợi ích tương tự. Nguyên tắc Nguyên tắc thay thế: Gía trị của tài sản hiện có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. Các bước thực hiện: - Ước tính giá trị của miếng đất của đối tượng định giá , coi miếng đất ấy là đất trống. Gỉa định rằng sự dử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. - Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế các công trình xây dựng trên miếng đất. - Quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất. - Khấu trừ khoản khấu hao tích luỹ trên khoản chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng trên có trên miếng đất, để có được chi p hí hiện tại đã trừ đi khấu hao. - Cộng chi phí hiện tại đã trừ khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản là đối tượng định giá tính theo phương pháp chi phí. d. Các phương pháp xác định chi phí hiện tại: - Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành của việc mua sắm hay xây dựng giống hệt (bao gồm cả những khuyết điểm hoặc lỗi thời) như đối tượng định giá - Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương (theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế, bố cục hiện hành) với công trình đang định giá . Các trường hợp sử dụng - Các tài sản cần định giá là có mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, hoá chất, lọc dầu…là những tài sản ít có chứng cớ so sánh trên thị trường. - Định giá cho các mục đích bảo hiểm. - Là phương pháp thường để kiểm tra các phương pháp định giá khác (khi có điều kiện). Hạn chế - Những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đứng với phương pháp này. - Chi phí không bằng giá trị. - Việc ước tính khấu hao tích luỹ là rất chủ quan và khó thực hiện. - Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng. 3.4.3. Phương pháp vốn hoá a. Cơ sở lý luận: - Được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. - Nếu đầu tư vào BĐS có thể dự báo được các khoản thu nhập do BĐS mang lại. Trong những trường hợp khác mặc dù BĐS không được đầu tư, nhưng người ta cũng có thể dự báo một cách khá chính xác những thu nhập bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được đầu tư. b. Nội dung phương pháp: Bản chất của việc định giá bất động sản dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hoá các thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của bất động sản. Quá trình chuyển hoá này được gọi là quá trình vốn hoá. Công thức tổng quát như sau: Trong đó: Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản. Ft: Thu nhập thuần tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t. I: Tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu). n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm). c. Đánh giá * Ưu điểm: - Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư. - Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản. - Có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao. * Nhược điểm: - Khó phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê…. - Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. - Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan. * Điều kiện áp dụng - Phù hợp khi định giá bất động sản có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. - Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư. 3.4.4. Phương pháp lợi nhuận Khái niệm Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính tổng các thu nhập, trừ đi những chi phí chung liên quan đến việc tạo ra thu nhập, trừ tiếp khoản lãi vay trên vốn mà người thuê nhận được từ vốn của họ. Số dư còn lại được coi là hợp lý để trả cho sự thuê mướn. Gía trị tiền cho thuê ước tính sẽ đựoc chuyển hoá thành vốn theo thu hoạch nhiều năm bằng cách phân tích doanh thu các tài sản tương tự.  TÓM TẮT MẪU ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN: Khoản mục VNĐ Doanh thu - Chi phí phải gánh chịu trong thu nhập phát sinh (không bao gồm thuê tài sản , sửa chữa và bảo dưỡng) - Lãi trên vốn của người hưởng dụng = Số dư có thể phân chia - Phần của người thuê (thường giả định là hoạt động có hiệu quả) = Tổng tiền cho thuê gán cho - Thuế tài sản, sửa chưa và bảo hiểm = Doanh thu ròng từ đất đai và nhà cửa * Suất lợi tức thị trường = Gía trị thị trường của tài sản Những điều cần xem xét khi sử dụng phương pháp lợi nhuận - Xem xét thật cẩn thận nguồn gốc các khoản thu nhập và chi phí. - Tỷ lệ % đối với phần của người thuê nên sử dụng mức trung bình của ngành công nghiệp. - Việc xác định lãi suất vốn hoá cũng cần phải thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường. Hạn chế - Phương pháp này chỉ áp dụng được khi đối tượng định giá là tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận. - Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập của tài sản. - Người định giá phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh mà đối tượng định giá đang hoạt động. Ngoài ra còn có một số phương pháp định giá bất động sản khác như phương pháp giá trị còn lại… 3.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản tại Việt Nam - Thị trường bất động sản: Là một trong những thị trường đầu vào của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường. Đối với các công trình gắn liền với đất thì nó giữ vai trò chủ yếu trong việc điều hoà cung cầu. Tuy nhiên bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, giá cả phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Bên cạnh đó còn phụ thuộc vào các yếu tố khác xuất phát từ thị trường như sự “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… - Chính sách trong hoạt động định giá bất động sản: Chính phủ ban hành khung giá nhà xây mới sát với giá thị trường, ban hành quy định thống nhất mức định giá đối với vị trí, địa điểm khu nhà theo từng địa phương… Tuy nhiên thị trường bất động sản chưa thực sự đồng bộ, vẫn còn nhiều bất ổn cần có sự quan tâm theo rõi chặt chẽ của các bộ, ban ngành để có những hướng dẫn kịp thời. - Trình độ năng lực của cán bộ định giá: phần lớn hoạt động định giá còn mang tính chủ quan vì vậy đòi hỏi cán bộ định hía cần có kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, nắm vững và vận dụng tốt các quy định của nhà nước để đánh giá chính xác, kịp thời tính pháplým giá trị, tính chuyển nhượng, các yếu tố ảnh hưởng của bất động sản được định giá. - Kiểm soát nội bộ và thông tin tín dụng: + Kiểm soát nội bộ: Thông qua kiểm soát nội bộ sẽ phát hiện những sai phạm, yếu kém trong hoạt động cho vay từ đó có những biện pháp xử lý kịp thời tạo điều kiện để nâng cao chất lượng các khoản vay thế chấp bằng bất động sản. + Thông tin tín dụng: Trên cở sở các thông tin đã thu thập được, người quản lý có thể đưa ra những quyết định đúng đắn về việc đầu tư cho vay hoặc biện pháp cần thiết liên quan đến việc theo dõi, quản lý và thu hồi nợ. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI - VPBANK I. Tổng quan về VPBank 1. Tổ chức và hoạt động của VPBank chi nhánh Hà Nội Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank) được thành lập theo giấy phép hoạt động số 00472/NH-GP của thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12/08/1993. Ngân hàng bắt đầu hoạt động từ ngày 04/09/1993 theo giấy phép thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04/09/1993. VPBank bao gồm Hội sở, Sở giao dịch, các chi nhánh, các phòng giao dịch, các văn phòng đại diện và các công ty trực thuộc là một pháp nhân duy nhất. Mỗi chi nhánh trực thuộc là một trung tâm lợi nhuận của VPBank tại địa phương , chủ động hoạch định kế hoạch kinh doanh và phát triển khách hàng, tạo lợi nhuận cho VPBank. Chi nhánh cấp 1 VPBank là đơn vị trực thuộc của VPBank, hạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước. Chi nhánh Cấp 2 VPBank là đơn vị trực thuộc Chi nhánh cấp 1, hạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước. Phòng giao dịch là đơn vị trực thuộc Chi nhánh cấp 1, hoặc trực thuộc chi nhánh cấp 2, hoạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước (việc cấp chi nhánh cấp1 hoặc 2 nhằm mục đích phục vụ công tác quản lý ngân hàng theo từng địa bàn khu vực). SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC Đại hội cổ đông Ban kiểm soát Phòng kiểm toán nội bộ Văn phòng hội đồng quản trị Hội đồng quản trị tài sản nợ, tài sản có Hội đồng quản trị Hội đồng tín dụng Ban điều hành Các ban tín dụng Phòng kế toán Phòng thanh toán quốc tế, kiều hối Phòng ngân quỹ Phòng pháp chế Phòng tổng hợp và phát triển sản phẩm Văn phòng Trung tâm tin học Trung tâm Westurn Union Trung tâm đào tạo Trung tâm thẻ Công ty quản lý tài sản VPBank Các chi nhánh Công ty chứng khoán VPBank Các phòng giao dịch * Hoạt động: - Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức và cá nhân. - Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu tư và phát triển của các tổ chức trong nước. - Vay vốn Ngân hàng nhà nước và các tổ chức tín dụng khác. - Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức cá nhân. - Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá. - Hùn vốn, liên doanh và mua cổ phần ._.