Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng địa bàn huyện Từ Liêm - TP. HN

PhÇn më ®Çu 1. TÝnh cÊp thiÕt cña ®Ò tµi. §Êt ®ai lµ mét yÕu tè cã vai trß ®Æc biÖt quan träng ®èi víi sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña c¸c sinh vËt nãi chung vµ con ng­êi nãi riªng. HiÖn nay qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ , hiÖn ®¹i ho¸ vµ g¾n liÒn víi nã lµ qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®ang diÔn ra m¹nh mÏ th× viÖc thay ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ®¸p øng nhu cÇu ®Çu t­ x©y dùng míi hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt trong c¸c khu ®« thÞ lµ mét tÊt yÕu. T×m kh«ng gian mÆt b»ng phï hîp víi yªu cÇu x©y dùng lµ c«ng viÖc th­êng xuyªn cña kh«ng riªng mét quèc gia nµo. Gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét quy tr×nh chung cña mäi h¹ng môc c«ng tr×nh vµ lµ mét kh©u quan träng, cã tÝnh ®Æc thï trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t­. Nã kh«ng nh÷ng ¶nh h­ëng rÊt lín ®Õn tiÕn ®é ®Çu t­ mµ cßn liªn quan ®Õn sù æn ®Þnh t×nh h×nh kinh tÕ- chÝnh trÞ- x· héi. HiÖn nay ë n­íc ta, c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®ang gÆp rÊt nhiÒu khã kh¨n, phøc t¹p do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c nhau, trong ®ã x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n c¬ b¶n. Mét trong nh÷ng gi¶i ph¸p chñ yÕu ®Ó ®Èy nhanh c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®ã chÝnh lµ chÝnh s¸ch båi th­êng. ChÝnh s¸ch båi th­êng hiÖn nay tuy ®· ®­îc x©y dùng vµ ®iÒu chØnh, nh­ng vÉn cßn nhiÒu vÊn ®Ò v­íng m¾c c¶ vÒ lý luËn vµ thùc tiÔn, ®ã lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng khi gi¶i phãng mÆt b»ng , phôc vô ®Çu t­ x©y dùng, nhiÒu c«ng tr×nh chËm thi c«ng,thi c«ng kÐo dµi, chËm ®­a vµo sö dông, hiÖu qu¶ cña c«ng tr×nh bÞ gi¶m sót. Do ®ã, yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i ®­a ra ®­îc c¸c gi¶i ph¸p phï hîp cho viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng.Nã sÏ t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vµ gãp phÇn tÝch cùc vµo qu¸ tr×nh x©y dùng ®Êt n­íc. ViÖc chän vµ nghiªn cøu ®Ò tµi “ Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm- Thµnh phè Hµ Néi “ lµ nh»m gãp phÇn ®Èy nhanh c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi nãi chung vµ HuyÖn Tõ Liªm nãi riªng. 2. Môc ®Ých cña ®Ò tµi. Lµm s¸ng tá c¬ së lý luËn cña nh÷ng vÊn ®Ò vÒ c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng, trong ®ã ®Æc biÖt coi träng vÊn ®Ò gi¸ ®Êt trong båi th­êng thiÖt h¹i. Ph¶n ¸nh thùc tr¹ng x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm. §Ò xuÊt ph­¬ng h­íng vµ c¸c gi¶i ph¸p kh¶ thi vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 3. §èi t­îng vµ ph¹m vi nghiªn cøu. - §èi t­îng nghiªn cøu cña ®Ò tµi lµ vÊn ®Ò x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. §Ò tµi ngiªn cøu nh÷ng vÊn ®Ò cã tÝnh lý luËn vµ thùc tiÔn vÒ vÊn ®Ò x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ ¶nh h­ëng cña nã trong qu¸ tr×nh båi th­êng thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. - Ph¹m vi nghiªn cøu lµ mét sè dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng míi cã liªn quan ®Õn gi¶i phãng mÆt b»ng ®· vµ ®ang ®­îc triÓn khai trªn ®i¹ bµn HuyÖn tõ Liªm. Trong ®ã tËp trung chñ yÕu ë c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 4. Ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu. §Ò tµi ®­îc nghiªn cøu trªn c¬ së ¸p dông nh÷ng ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu kinh tÕ phæ biÕn lµ: 4.1. P­¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng. §©y lµ ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu c¸c hiÖn t­îng kinh tÕ- x· héi trong tr¹ng th¸i vËn ®éng vµ cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi nhau. Nã cho phÐp ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ mét c¸ch kh¸ch quan c¸c vÊn ®Ò nghiªn cøu nh­ hiÖn tr¹ng x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ ¶nh h­ëng cña nã ®Õn viÖc triÓn khai c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng cña HuyÖn Tõ Liªm. MÆt kh¸c trªn c¬ së nh×n nhËn vÊn ®Ò theo sù ph¸t triÓn vµ ®øng trªn quan ®iÓm lÞch sö, ®Ò tµi ®­a ra nh÷ng c¨n cø khoa häc cho ®Þnh h­íng vµ nh÷ng biÖn ph¸p thÝch hîp cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 4.2. Ph­¬ng ph¸p duy vËt lÞch sö. Ph­¬ng ph¸p nµy dùa trªn quan ®iÓm lÞch sö ®Ó ®¸nh gi¸ hiÖn tr¹ng sö dông gi¸ ®Êt. Mét vÊn ®Ò quan träng trong c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. Dùa trªn c¬ së ®¸nh gi¸ hiÖn tr¹ng, ®Ò tµi luËn gi¶i chÝnh x¸c nhòng yÕu tè kh¸ch quan ®ang t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 4.3. Ph­¬ng ph¸p thèng kª. §©y lµ ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu kinh tÕ th«ng th­êng gióp cho viÖc ®iÒu tra, tæng h¬p vµ ph©n tÝch thèng kª c¸c tµi liÖu vÒ thùc tr¹ng x¸c ®inh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng cña HuyÖn Tõ Liªm. Trªn c¬ së c¸c tµi liÖu thèng kª mµ cã nhËn thøc ®Çy ®ñ, chÝnh x¸c c¸c biÓu hiÖn vÒ thùc tr¹ng x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. §ång thêi b»ng c¸c hÖ thèng chØ tiªu thèng kª cho phÐp ®¸nh gi¸ ®óng ®¾n hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt hiÖn nay. §©y lµ ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu cho phÐp l­îng ho¸ c¸c kÕt luËn vµ kÕt qu¶ nghiªn cøu cã tÝnh thuyÕt phôc cao. Ngoµi c¸c ph­¬ng ph¸p chñ yÕu nªu trªn, ®Ò tµi cßn sö dông mét sè ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu kh¸c nh­ chuyªn kh¶o, thùc nghiÖm, ph©n tÝch chÝnh s¸ch. Tuú néi dung vµ môc ®Ých cña vÊn ®Ò nghiªn cøu mµ cã sù kÕt hîp cña mét hay nhiÒu ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu kh¸c nhau. 5. Nh÷ng ®ãng gãp cña ®Ò tµi. - §Ò tµi ®· gãp phÇn hÖ th«ng ho¸ co së lý luËn vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. - §Ò tµi ®· ph©n tÝch râ nguyªn nh©n cña hiÖn tr¹ng x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng cña HuyÖn Tõ Liªm. - Lµm s¸ng tá nh÷ng quan ®iÓm, ph­¬ng h­íng vµ nh÷ng gi¶i ph¸ nh»m ®Èy nhanh c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung vµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng cã ®Çy ®ñ c¸c c¨n cø khoa häc vµ mang tÝnh kh¶ thi. 6. KÕt cÊu cña ®Ò tµi. Ngoµi phÇn më ®Çu, phÇn kÕt luËn vµ danh môc tµi liÖu tham kh¶o, chuyªn ®Ò gåm ba ch­¬ng: - Ch­¬ng I: C¬ së lý luËn vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. - Ch­¬ng II: Thùc tr¹ng cña viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm- Thµnh phè Hµ Néi. - ch­¬ng III: Ph­¬ng h­íng vµ gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i trong thêi gian tíi. ch­¬ng I C¬ së lÝ luËn vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng I. Kh¸i niÖm vÒ gi¸ ®Êt vµ ®Þnh gi¸ ®Êt. 1. Kh¸i niÖm vÒ gi¸ ®Êt. §Êt ®ai lµ lo¹i t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt kh«ng thÓ thay thÕ ®­îc trong s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp. §Êt lµ nguån tµi nguyªn, tµi s¶n v« cïng quý gi¸ vµ khan hiÕm. §Êt ë bÊt cø x· h«i nµo cã Nhµ n­íc còng ®Òu d­îc g×n gi÷, b¶o vÖ, qu¶n lý ch¨m sãc, nu«i d­ìng lµm t¨ng kh¶ n¨ng khai th¸c vµ ph¸t triÓn. §Êt ®­îc qu¶n lý chÆt chÏ c¶ b»ng biÖn ph¸p hµnh chÝnh vµ kinh tÕ. ViÖc x¸c ®Þnh gi¸ cho ®Êt lµ biÖn ph¸p, c«ng cô ®Ó Nhµ n­íc thùc hiÖn sù qu¶n lý nguån tµi s¶n, tµi nguyªn nµy cña ®Êt n­íc, nh»m ®¶m b¶o sö dông ®Êt tiÕt kiÖm vµ cã hiÖu qu¶. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, hµng ho¸ cã thÓ trao ®æi ®­îc lµ nhê cã gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông. Khi trao ®æi ng­êi mua cÇn gi¸ trÞ cßn ng­êi bµn th× thùc hiÖn ®­îc gi¸ trÞ. §Êt lµ lo¹i gi¸ trÞ ®Æc biÖt- hµng ho¸ ®Æc biÖt; ngay khi con nguêi ch­a t¸c ®éng vµo ®Êt nã còng cã thÓ ®­îc con ng­êi dïng ®Ó mua b¸n víi nhau. “Hµng ho¸ ®Êt” cßn mang nhiÒu tÝnh ®Æc biÖt ë chç con ng­êi kh«ng thÓ t¸c ®äng vµo nã ®Ó chÕ biÕn theo mét mÉu m·, mét kÝch th­íc thèng nhÊt theo mét tiªu chuÈn do con ng­êi ®Æt ra, mµ b¶n th©n nã ®­îc h×nh thµnh tù nhiªn qua nhiÒu thÕ hÖ, theo ý ®å cña tõng ng­êi b¸n, tõng ng­êi mua. Trong qu¸ tr×nh sö dông, vÒ c¬ b¶n ch¶ng n÷ng nã kh«ng bÞ hao mßn, mµ nhiÒu tr­êng hbîp qua sö dông, g¸ trÞ cña ®Êt l¹i ®­îc t¨ng lªn. Hµng ho¸ ®Êt cßn mang tÝnh ®¬n chiÕc vµ ®éc quyÒn mµ con ng­êi kh«ng thÓ chuyÓn nã tõ n¬i nµy sang n¬i kh¸c. VËy c¸i g× lµm cho ®Êt cã gÝa trÞ vµ mua b¸n ®­îc- ®ã chÝnh lµ kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt. Ng­êi mua cÇn sö dông nã vµo môc ®Ých nhÊt ®Þnh, nh»m mang l¹i mét hiÖu qu¶ nhÊt ®Þnh. Ng­êi b¸n biÕt râ kh¶ n¨ng miÕng ®Êt cña m×nh cã thÓ sö dông vµo môc ®Ých g× vµ hiÖu qu¶ mang l¹i ra sao. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh nh­ lµ sè tiÒn mµ mét hoÆc nhiÒu ng­êi s½n sµng vµ cã thÓ tr¶ ®Ó mua mét thöa ®Êt nµo ®ã, khi mµ thöa ®Êt nµy ®­îc ®­a ra mua b¸n trao ®æi trªn thÞ tr­êng. Khi ng­êi tiªu dïng cã nhu cÇu vÒ tµi s¶n nh­ ®Êt, sau khi xem xÐt c¸c yÕu tè liªn quan, tiÕn hµnh ­íc tÝnh gi¸ trÞ ®Êt vµ s½n sµng ®Æt gi¸ cho tµi s¶n ®Êt ®ã. Nh­ng nÕu møc gi¸ mµ ng­êi tiªu dïng ®Æt ra ch­a lµm tho¶ m·n gi¸ trÞ mµ ng­êi chñ së h÷u mong ®îi th× quan hÖ trao ®æi ch­a ®­îc thùc hiÖn vµ møc gi¸ ®ã ch­a ph¶i lµ gi¸ c¶ thÞ tr­êng cña tµi s¶n ®Êt ®ã. Nh­ vËy gi¸ c¶ thÞ tr­êng cña tµi s¶n ®Êt lµ møc gi¸ b¸n cã thÓ thùc hiÖn ®­îc tèt nhÊt cña mét tµi s¶n. Lµ møc gi¸ thÞnh hµnh d­íi c¸c diÒu kiÖn thÞ tr­êng x¸c ®Þnh, trong ®ã c¸c bªn giao dÞch mua b¸n ®Òu tù nguyÖn, ®­îc th«ng tin ®Çy ®ñ vÒ thÞ tr­êng vµ vÒ tµi s¶n - ®èi t­îng mua b¸n. Gi¸ c¶ lµ biÓu hiÖn b»ng tiÒn cña gi¸ trÞ, ë nh÷ng thêi ®iÓm kh¸c nhau gi¸ c¶ cã thÓ thÊp h¬n hoÆc cao h¬n gi¸ trÞ nh­ng xÐt trong toµn x· héi th× gi¸ c¶ vµ gi¸ trÞ lu«n b»ng nhau. 2. Kh¸i niÖm vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt. §Þnh gi¸ ®Êt cã thÓ coi lµ ho¹t ®éng trung t©m cña tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n. Trong thùc tÕ cã thÓ coi ®Þnh gi¸ lµ ho¹t ®éng trung t©m cña tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ. Bëi v× mäi viÖc cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh ®Òu chÞu t¸c ®éng bëi kh¸i niÖm gi¸ trÞ, mµ ®Þnh gi¸ cã thÓ hiÓu mét c¸ch ®¬n gi¶n lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n.ThÈm ®Þnh gi¸ cã vai trß quan träng trong viÖc gióp chóng ta ®­a ra c¸c quyÕt ®Þnh cã liªn quan tíi viÖc mua, b¸n, ®Çu t­, ph¸t triÓn, qu¶n lý cho thuª, ®¸nh thuÕ, b¶o hiÓm vµ ®Æc biÖt lµ trong lÜnh vùc båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. DÞch vô thÈm ®Þnh gi¸ cã thÓ phôc vô bÊt kú c¸ nh©n, tæ chøc cã quan t©m ®Õn vÊn ®Ò ®Êt ®ai vµ nhµ ë.Ch¼ng h¹n nhµ thÈm ®Þnh gi¸ cã thÓ ®ùoc yªu cÇu ®Ó t­ vÊn cho ng­êi b¸n vÒ gi¸ trÞ tµi s¶n cña m×nh : cho mét ng­êi thuª nhµ vÒ tiÒn thuª nhµ hµng n¨m mµ hä ph¶i tr¶ vµ cã thÓ t­ vÊn cho c¬ quan ra quyÕt ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. ViÖc cÇn ph¶i hiÓu râ môc ®Ých yªu cÇu cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸ lµ yÕu tè sèng cßn ®èi víi nhµ thÈm ®Þnh gi¸ vµ gÝa trÞ cña mét lîi Ých cô thÓ trong tµi s¶n bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶i lu«n gièng nhau ®èi víi mäi môc ®Ých. Tuy nhiªn trong ®a sè c¸c tr­êng hîp, vÊn ®Ò quan t©m hµng ®Çu cña nhµ ®Þnh gi¸ lµ ®¸nh gi¸ gÝa trÞ thÞ tr­êng; nghÜa lµ tæng sè tiÒn vèn cña c¶i hay tiÒn thuª hµng n¨m sÏ ®­îc yªu cÇu hay ph¶i tr¶ cho mét l¬Þ Ých cô thÓ trong tµi s¶n vµo mét thêi ®iÓm cô thÓ, trªn nh÷ng ®iÒu kiÖn cô thÓ vµ tu©n theo ®óng ph¸p luËt. Cã thÓ ®­a ra c¸c ®Þnh nghÜa vÒ ®Þnh gi¸ nh­ sau: - §Þnh gi¸ lµ sù ­íc tÝnh gi¸ trÞ vÒ c¸c quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho m«t môc ®Ých ®· ®­îc x¸c ®Þnh râ. - §Þnh gi¸ lµ mét nghÖ thuËt hay khoa häc vÒ ­íc tÝnh gi¸ trÞ cho mét môc ®Ých cô thÓ cña mét tµi s¶n cô thÓ t¹i mét thßi ®iÓm x¸c ®Þnh cã liªn quan ®Õn tÊt c¶ c¸c ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n vµ còng nh­ xem xÐt tÊt c¶ c¸c yÕu tè c¨n b¶n cña thÞ tr­êng, bao gåm c¸c lo¹i ®Çu t­ lùa chän Nh­ vËy ®Þnh gi¸ tµi s¶n ®Êt lµ c«ng t¸c hÕt søc quan träng, võa mang tÝnh nghÖ thuËt l¹i võa mang tÝnh khoa häc ®ßi hái nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i lµ ng­êi cã kiÕn thøc chuyªn m«n vÒ nghÒ nghiÖp v÷ng vµng, nhËy bÐn trong tõng tr­êng hîp. C«ng t¸c ®Þnh gi¸ tµi s¶n ®Êt ®ßi hái ph¶i quan t©m ®Õn nhiÒu khÝa c¹nh kh¸c nhau nh­ vÊn ®Ò vÒ môc ®Ých cña ®Þnh gi¸, thêi diÓm ®Þnh gi¸, c¸c yÕu tè ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n ®Êt ®ã còng nh­ tÊt c¶ c¸c yÕu tè kh¸c cã ¶nh h­ëng ®Õn gÝa trÞ tµi s¶n ®Êt. II. Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 1. Sù cÇn thiÕt cña c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 1.1. Gi¶i phãng mÆt b»ng lµ tÊt yÕu kh¸ch quan. §Êt ®ai vµ nhµ ë lµ nh÷ng yÕu tè cã vÞ trÝ ®Æc biÖt quan träng ®èi víi ®êi sèng cña con ng­êi. Nã lµ ®iÒu kiÖn cho sù tèn t¹i vµ ph¸t triÓn cña tÊt c¶ c¸c sinh vËt trªn tr¸i ®Êt, nÕu kh«ng cã ®Êt ®ai sÏ kh«ng cã bÊt kú sù sèng nµo cã thÓ tån t¹i vµ ph¸t triÓn ®­îc. §Êt ®ai võa lµ s¶n phÈm cña tù nhiªn l¹i võa lµ s¶n phÈm cña lao ®éng vµ cïng víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, ®Êt ®ai lµ ®iÒu kiÖn chung cña lao ®éng. §Êt ®ai tham gia vµo tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng cña ®êi sèng kinh tÕ x· héi. Nã lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c­, lµ c¬ së cña c¸c thµnh phè lµng m¹c, c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, giao th«ng,.....§Êt ®ai tham gia vµo tÊt c¶ c¸c ngµnh s¶n xuÊt vËt chÊt cña x· héi. §Êt ®ai cßn lµ bé phËn l·nh thæ quèc gia. Mét quèc gia dï lµ quèc gia ph¸t triÓn hay ®ang ph¸t triÓn còng ®Òu cã nhu cÇu sö dông ®Êt vµo c¸c môc ®Ých kh¸c nhau nh»m ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, cñng cè an ninh quèc phßng. Nh­ vËy chu kú sö dông ®Êt sÏ iÕn ®éng theo tõng thêi kú ph¸t triÓn; khi c«ng nghiÖp, giao th«ng, du lÞch, gi¸o dôc, th­¬ng m¹i, dÞch vô.... ph¸t triÓn, d©n sè ngµy cµng t¨ng th× nhu cÇu sö dông ®Êt ngµy cµng n©ng cao. ViÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt lµm nhµ ë sang c¸c môc ®Ých c«ng nghiÖp, giao th«ng, th­¬ng m¹i, du lÞch.. lµ ®iÒu tÊt yÕu kh«ng thÓ tr¸nh khái. N­íc ta sau h¬n m­êi l¨m n¨m ®æi míi, ®Êt n­íc ®· ®¹t ®­îc nh÷ng thµnh c«ng to lín vÒ mäi mÆt: kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi...®Æc biÖt vÒ mÆt kinh tÕ. Qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ ®· lµm thay ®æi bé mÆt cña ®Êt n­íc. §iÒu ®ã ®­îc thÓ hiÖn ë c¸c khÝa c¹nh kh¸c nhau nh­: tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt n­íc ngµy cµng cao, ®êi sèng cña nh©n d©n ngµy cµng ®­îc c¶i thiÖn, sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng c¸c c¬ së h¹ tÇng, trung t©m th­¬ng m¹i dÞch vô, khu thÓ thao, khu vui tr¬i gi¶i trÝ ngµy cµng m¹nh mÏ. Cïng víi sù ph¸t triÓn ®ã th× nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai còng t¨ng theo vµ môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai còng thay ®æi do: - Søc Ðp cña d©n sè ngµy cµng t¨ng m¹nh mÏ, ®Æc biÖt lµ sù gia t¨ng d©n sè ®« thÞ do gia t¨ng tù nhiªn vµ do sù di c­ tõ c¸c vïng n«ng th«n ®Õn. §iÒu nµy ®ßi hái mét nhu cÇu t­¬ng ®èi lín vÒ nhµ ë còng nh­ c¸c nhu cÇu kh¸c kÐo theo ®Ó ®¸p øng cho quy m« d©n sè ngµy cµng t¨ng. - Sù ph¸t triÓn m¹nh mÏ cña c¸c nghµnh c«ng nghiÖp th­¬ng m¹i, dich vô ®ßi hái ph¶i x©y dùng c¸c m¸y xÝ nghiÖp, h×nh thµnh nªn c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao, c¸c khu trung t©m th­¬ng maÞ dÞch vô... - Nhu cÇu vÒ c¸c ho¹t ®éng vui ch¬i gi¶i trÝ, ho¹t ®éng thÓ dôc thÓ thao ngµy cµng t¨ng, yªu cÇu ph¶i x©y dùng c¸c khu vui ch¬i gi¶i trÝ ,c¸c trung t©m thÓ dôc thÓ thao ®Ó phôc vô cho c¸c nhu cÇu trªn. - Nhu cÇu sö dông ®Êt cho hÖ thèng ®­êng giao th«ng vËn t¶i ë c¸c ®« thÞ. Trong giai ®o¹n hiÖn nay khi mµ m¹ng l­íi ®­êng giao th«ng ®ang ngµy cµng trë lªn quan träng ®èi víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt n­íc nãi chung vµ cña c¸c ®« thÞ nãi riªng, th× viÖc x©y dùng m¹ng l­íi ®­êng giao th«ng, më c¸c tuyÕn ®­êng míi, n©ng cÊp c¶i t¹o c¸c tuyÕn ®­êng cò ®· vµ ®ang trë thµnh mét nhu cÇu cÊp thiÕt cÇn ph¶i ®­îc thùc thi. §Ó ®¸p øng c¸c nhu cÇu x©y dùng c¸c c«ng tr×nh míi ngµy cµng t¨ng , th× viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng lµ tÊt yÕu kh¸ch quan. §©y lµ mét biÖn ph¸p gãp phÇn nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt, thóc ®Èy nÒn kinh tÕ ®Êt n­íc nãi chung vµ kinh tÕ ®« thÞ nãi riªng ph¸t triÓn. 1.2. Sù cÇn thiÕt ph¶i båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. HiÕn ph¸p n¨m 1992, §iÒu 17 quy ®Þnh: §Êt ®ai, rõng nói, s«ng hå, nguån n­íc, tµi nguyªn trong lßng ®Êt, nguån lîi ë vïng biÓn, thÒm lôc ®Þa vµ vïng trêi...lµ cña Nhµ n­íc, ®Òu thuéc së h÷u toµn d©n. LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, §iÒu 1 quy ®Þnh:” §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý.Nhµ n­íc giao cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. Nhµ n­íc cßn cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n thuª ®Êt”. Nh­ vËy lµ trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cña Nhµ n­íc ®· quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ n­íc giao cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. Tõ ®ã ®Æt ra yªu cÇu lµ ph¶i x¸c lËp mét c¬ chÕ thÓ hiÖn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai sao cho phï hîp, cã nghÜa lµ x¸c lËp c¸ch thøc t¹o ra sù thèng nhÊt gi÷a hai quyÒn n¨ng lµ quyÒn së h÷u ph¸p lý vµ quyÒn sö dông thùc tÕ vÒ ®Êt ®ai. ViÖc quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý, t¹o c¬ së ph¸p lý khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt, thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng phôc vô cho nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ vµ ®êi sèng, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng.Tuy nhiªn khi Nhµ n­íc giao cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi quü ®Êt ®ai, tøc lµ ®· t¹o cho hä quyÒn sö dông thùc tÕ vÒ ®Êt ®ai, quyÒn khai th¸c c¸c tÝnh n¨ng cña ®Êt ®ai phôc vô cho lîi Ých kinh tÕ vµ ®êi sèng. Cho nªn khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng, ®Ó ®¶m b¶o kh«ng ¶nh h­ëng ®Õn ®êi sèng, lîi Ých kinh tÕ th× cÇn thiÕt ph¶i båi th­êng thiÖt h¹i. MÆt kh¸c trong ®iÒu 27 LuËt §Êt ®ai ®· ghi râ: “ Trong tr­êng hîp thËt cÇn thiÕt, Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®ang sö dông cña ng­êi sö dông ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng th× ng­êi bÞ thu håi ®Êt ®­îc båi th­êng hoÆc hç trî. ViÖc båi th­êng hoÆc hç trî ®­îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ. 2. Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ ®Êt khi thùc hiÖn båi th­êng thiÖt h¹i. HiÖn nay ë nhiÒu n­íc vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt g¾n liÒn víi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n phôc vô cho môc ®Ých qu¶n lý ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n lµ mét ho¹t ®éng dÞch vô phæ biÕn trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. ë viÖt nam do ®Æc thï ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi: Tõ mét nÒn n«ng nghiÖp thuÇn tuý trong chÕ ®é phong kiÕn, råi qua chÕ ®é phong kiÕn nöa thùc d©n, råi sau ®ã ph¸t triÓn mét nÒn kinh tÕ theo c¬ chÕ kÕ ho¹ch tËp trung, ®Õn nay ®ang ph¸t triÓn theo c¬ chÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa, cho nªn c¸c quan hÖ ®Êt ®ai còng bÞ ¶nh h­ëng s©u s¾c bëi yÕu tè lÞch sö ®ã. HiÕn ph¸p n¨m 1992, ®Æc biÖt lµ luËt §Êt ®ai n¨m 1993, råi ®Õn bé luËt d©n sù n¨m 1996 quy ®Þnh ngoµi nguyªn t¾c ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý, th× cßn quy ®Þnh ng­êi sö dông ®Êt ®­îc quyÒn sö dông ®Êt nh­ mét sè quyÒn d©n sù cña c¸c tµi s¶n kh¸c nh­ : chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp. LÇn ®Çu tiªn quy ®Þnh ®Êt ®ai lµ mét tµi s¶n vµ cã gi¸, ®­îc ph©n lo¹i trong nhãm bÊt ®éng s¶n. TiÕp ®ã c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt kh¸c ®· kh¼ng ®Þnh cô thÓ cho ng­êi sö dông ®Êt ®­îc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng ®Êt ®Ó kh«ng chØ ®¸p øng nhu cÇu ë mµ c¶ nhu cÇu s¶n xuÊt kinh doanh cña hä, thõa nhËn ®Êt mµ hä ®ang dung lµ mét tµi s¶n cã gi¸ trÞ. Tõ ®ã nhµ n­íc quy ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt. Båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng lµ vÊn ®Ò hÕt søc khã kh¨n, phøc t¹p do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c nhau, trong ®ã gi¸ ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i lµ mét vÊn ®Ò nhøc nhèi, lµ nguyªn nh©n chñ yÕu dÉn ®Õn sù tr× trÖ khiÕu n¹i trong c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. Nã lµm ¶nh h­ëng ®Õn tiÕn ®é gi¶i phãng mÆt b»ng, tiÕn ®é thùc hiÖn c¸c dù ¸n vµ do ®ã lµm ¶nh h­ëng ®Õn sù ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc. Së dÜ nh­ vËy lµ v× c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng liªn quan ®Õn lîi Ých cña nhiÒu ng­êi (ng­êi ®ang sö dông ®Êt, chñ dù ¸n vµ Nhµ n­íc). Trong khi ®ã gi¸ ®Êt lµ mét kh¸i niÖm hÕt søc míi mÎ vµ lµ mét phÇn quan träng cña c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. Do ®ã ®Ó thùc hiÖn c«ng b»ng vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn, ®¶m b¶o ®¸nh gi¸ ®óng tiÒm n¨ng cña ®Êt ®ai, gãp phÇn cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®­îc “ xu«i chÌo m¸t m¸i” th× cÇn thiÕt ph¶i tiÕn hµnh c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. III- C¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt. §Êt ®ai lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, kh«ng gièng nh­ nh÷ng hµng ho¸ kh¸c. Qu¸ tr×nh sö dông hµng ho¸ ®Êt vÒ c¬ b¶n ch¼ng nh÷ng nã kh«ng bÞ hao mßn, mµ nhiÒu tr­êng hîp qua sö dông gÝa trÞ cña ®Êt ®ai cßn t¨ng lªn. Gi¸ ®Êt d­îc h×nh thµnh dùa trªn c¬ së kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt. §èi víi nh÷ng thöa ®Êt cã kh¶ n¨ng sinh lîi cao th× gi¸ ®Êt cao vµ ng­îc l¹i víi nh÷ng thöa ®Êt cã kh¶ n¨ng sinh lîi thÊp h¬n th× gi¸ ®Êt thÊp h¬n. §Êt ®­îc sö dông vµo môc ®Ých kh¸c nhau th× kh¶ n¨ng sinh lîi kh¸c nhau, ®Êt ®­îc sö dông vµo cïng mét môc ®Ých th× kh¶ n¨ng sinh lîi phô thuéc vµo sù thuËn loùi cña m¶nh ®Êt( tiÒm n¨ng vèn cã, vÞ trÝ thuËn lîi, ®iÒu kiÖn kinh tÕ- x· héi..). Nh­ vËy gi¸ ®Êt phô thuéc vµo kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt, còng tøc lµ phô thuéc vµo môc ®Ých kh¸c nhau vµ sù thuËn lîi cña tõng m¶nh ®Êt. MÆt kh¸c ®Êt lµ mét lo¹i hµng ho¸ cho nªn gi¸ ®Êt còng nh­ gi¸ c¸c hµng ho¸ tiªu thô trªn thÞ tr­êng cßn phô thuéc vµo quan hÖ cung cÇu vµ sù diÒu tiÕt cña Nhµ n­íc b»ng c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ vÜ m«. Víi ý nghÜa gi¸ xuÊt hiÖn lµ do kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt cã thÓ kh¸i qu¸t c¸c c¬ së h×nh thanh gi¸ ®Êt nh­ sau: - §èi víi ®Êt n«ng nghÞÖp: trong n«ng nghiÖp ®Êt ®ai lµ t­ liÖu s¶n xuÊt quan träng, kh«ng thÓ thay thÐ ®­îc.Lîi dông vµo kh¶ n¨ng tiÒm tµng cña ®Êt ®ai con ng­êi khai th¸c sö dông ®Ó phôc vô cuéc sèng cña con ng­êi. Kh¶ n¨ng tiÒm tµng cña ®Êt ®ai ®­îc thÓ hiÖn ë hai yÕu tè chñ yÕu sau: + §é ph× nhiªu cña ®Êt: §©y chÝnh lµ thuéc tÝnh tù nhiªn cña ®Êt nãi lªn kh¶ n¨ng cña ®Êt ®ai trong viÖc cung cÊp c¸c yÕu tè nh­ chÊt dinmh d­ìng, n­íc, thøc ¨n cho c©y trång. + VÞ trÝ cña ®Êt: Víi nh÷ng l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn lîi cho viÖc s¶n xuÊt còng nh­ tiªu thô s¶n phÈm n«ng s¶n sÏ cho gi¸ trÞ kinh tÕ cao vµ ng­îc l¹i ®èi víi nh÷ng thöa ®Êt cã vÞ trÝ kh«ng thuËn lîi th× sÏ cho gi¸ trÞ kinh tÕ thÊp h¬n. VÞ trÝ cña ®Êt còng quyÕt ®Þnh ®Õn kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt vµ do ®ã quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt. Khi quan hÖ ®Êt ®ai thay ®æi, xuÊt hiÖn c¸c kh¸i niÖm nh­ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông ®Êt th× ®é ph× nhiªu còng nh­ vÞ trÝ cña ®Êt hay gäi chung lµ kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®­îc biÕn t­íng d­íi kh¸i niÖm ®Þa t«. §©y lµ kho¶n tiÒn mµ ng­êi sö dông ®Êt ph¶i tr¶ cho chñ së h÷u ®Êt ®Ó ®­îc quyÒn sö dông m¶nh ®Êt ®ã. Kho¶n tiÒn nµy chÝnh lµ gi¸ c¶ cña ®Êt ®ai, ®èi víi nh÷ng thöa ®Êt cã ®Þa t« cao th× ®Þa t« cao vµ ng­îc l¹i ®èi íi nh÷ng m¶nh ®Êt cã ®Þa t« thÊp th× gi¸ ®Êt thÊp. Nh­ vËy trong lÜnh vùc n«ng nghiÖp kh¸i niÖm vÒ gi¸ ®Êt ®­îc hiÓu lµ kho¶n “ ®Þa t« ®îc t­ b¶n ho¸” vµ ®©y còng chÝnh lµ c¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt. - §èi víi ®Êt ®« thÞ vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c: Còng gièng nh­ ®Êt n«ng nghiÖp, gi¸ ®Êt ®« thÞ vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c ®­îc h×nh thµnh dùa trªn kh¶ nang sinh lîi cña ®Êt nh­ng trong lÜnh vùc ®« thÞ kh¸i niÖm kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®­îc t¹o ra bëi c¸c yÐu tè sau: + Lo¹i ®« thÞ: HiÖn nay ë n­íc ta ®« thÞ ®­îc ph©n thµnh 5 lo¹i: ®« thÞ lo¹i 1, 2, 3, 4 vµ ®« thÞ lo¹i 5. + VÞ trÝ ®Êt ®« thÞ: §©y lµ nh©n tè cã ý nghÜa quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. ë c¸c n­íc ®ang ph¸t triÓn, quy luËt gi¸ ®Êt ®« thÞ th­êng ®­îc biÕn ®éng theo vïng( kh«ng gian cã trung t©m lµ h¹t nh©n) theo tuyÕn (ph©n bè theo ®­êng th× gi¸ ®Êt cµng gi¶m) vµ theo ®iÓm ( vÞ trÝ l« ®Êt cµng xa mÆt ®­êng th× gi¸ cµng gi¶m). + Gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt : d©y lµ mét trong nh÷ng nh©n tè h×nh thµnh nªn gi¸ ®Êt. §èi víi nh÷ng thöa dÊt cã gi¸ trÞ sö dông cao th× gi¸ ®Êt sÏ cao vµ ng­îc l¹i. Gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt phô thuéc chñ yÕu vµo møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng. Nh­ vËy, d­íi gãc ®é gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt th× gi¸ ®Êt ®« thÞ ®­îc cÊu thµnh tõ 3 bé phËn sau: - VÒ gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt : phô thuéc chñ yÕu vµo ®iÒu kiÖn sèng, møc ®é trang bÞ c¬ së h¹ tÇng. Do ®ã gi¸ trÞ ®Êt ®« thÞ cÊu thµnh 3 bé phËn: + Gi¸ gèc lµ gi¸ do vÞ trÝ ®em l¹i. Mét miÕng ®Êt bÊt kÓ lµ ao, hå, ®· ®­îc tr¹ng bÞ h¹ tÇng hay kh«ng, nh­ng cã vÞ trÝ sinh lêi cao th× gi¸ ®Êt gèc sÏ cao. + Gi¸ chªnh lÖch I : lµ gi¸ do cã sù ®Çu t­ cña con ng­êi ®em l¹i, t­¬ng tù nh­ ®Þa t« chªnh lÖch ¸p dông trong tr­êng hîp ®Êt n«ng nghiÖp. + Gi¸ chªnh lÖch II: lµ gi¸ do ®iÒu kiÖn khan hiÕm cña thÞ tr­êng quyÕt ®Þnh, nhê thêi gi¸ khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt mµ ng­êi sö dông ®¾t cã thÓ thu ®­îc gi¸ chªnh lÖch II. Nh­ vËy gi¸ ®Êt ®« thÞ ®­îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc : G® = G0 + G01 + G02 Trong ®ã : G® : gÝa ®Êt ®« thÞ G0 : gi¸ gèc G01 : gÝa chªnh lÖch I G02 : gi¸ chªnh lÖch II - Môc ®Ých sö dông cña ®Êt : bªn c¹nh yÕu tè vÒ lo¹i ®« thÞ, vÞ trÝ ®Êt ®« thÞ vµ gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt th× môc ®Ých sö dông ®Êt lµ còng lµ mét trong nh÷ng nh©n tè quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt. Mét l« ®Êt cã thÓ cã vÞ trÝ tèt nh­ng kh«ng cã gi¸, nÕu nã chØ sö dông môc ®Ých c«ng céng. T­¬ng tù mét l« ®Êt ®« thÞ cã thÓ cã vÞ trÝ rÊt tèt nh­ng nã ®­îc quy ®Þnh lµ ®Êt n«ng nghiÖp trong ®« thÞ th× gi¸ ®Êt còng chØ ®­îc x¸c ®Þnh theo ®Êt n«ng nghiÖp... Môc ®Ých sö dông ®Êt quyÕt ®Þnh ®Õn quyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc hoÆc c¸ nh©n v× thÕ nã còng quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt. Nh­ vËy, nguån gèc h×nh thµnh gi¸ ®Êt chÝnh lµ kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt. Nh­ng ë mçi lo¹i ®Êt kh¸c nhau th× c¬ së nµy còng ®­îc thÓ hiÖn ë c¸c h×nh thøc kh¸c nhau. ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp ®ã lµ ®é ph× nhiªu cña ®Êt vµ vÞ trÝ cña ®Êt. §èi v íi ®Êt ®« thÞ, c¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt lµ lo¹i ®« thÞ, vÞ trÝ cña ®Êt, gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt vµ môc ®Ých sö dông cña ®Êt. IV. C¸c nguyªn t¾c cña ®Þnh gi¸ ®Êt. §Þnh gi¸ ®Êt lµ sù x¸c ®Þnh vµ ­íc tÝnh vÒ mÆt gi¸ trÞ cña quyÒn sö dông ®Êt b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho môc ®Ých sö dông ®· ®­îc x¸c ®Þnh t¹i mét thê ®iÓm cô thÓ. §Êt ®ai lµ mét tµi s¶n ®Æc biÖt: §Æc biÖt ë nguån gèc t¹o thµnh cã c¸c thuéc tÝnh nh­ h¹n chÕ vÒ sè l­îng, kh«ng ®ång nhÊt, kh«ng thay thÕ, cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ vµ vÜnh cöu. Ngoµi ra ®Êt ®ai lu«n cã mét kh¶ n¨ng sinh lîi trong qu¸ tr×nh sö dông, nÕu biÕt khai th¸c vµ sö dông hîp lý th× gi¸ trÞ cña ®Êt kh«ng nh÷ng kh«ng mÊt ®i mµ cßn cã xu hu­íng t¨ng thªm. Do vËy nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt ngoµi nh÷ng ®iÓm chung gièng víi nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n th«ng th­êng cÇn ph¶i tu©n thñ theo c¸c nguyªn t¾c sau: - §Þnh gi¸ ®Êt ph¶i dùa trªn nh÷ng yÕu tè quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®Êt ®ã. YÕu tè quyÕt ®Þng gi¸ trÞ lµ nh÷ng ®Æc ®iÓm cã ý nghÜa cña tµi s¶n ®Êt cã t¸c ®éng tíi gi¸ thÞ tr­êng. - Toµn quèc ®­îc chia thµnh nhiÒu vïng gi¸ trÞ phï hîp víi ®Êt. Nh÷ng ®iÒu kiÖn cã liªn quan tíi gi¸ trÞ trong vïng ph¶i thèng nhÊt. Trong mçi vïng l¹i ph©n thµnh c¸c tiÓu vïng ®Ó c¸c ®iÒu kiÖn t¸c ®éng tíi gi¸ trÞ ®­îc tÝnh to¸n víi nguyªn t¾c thèng nhÊt. - Gi¸ trÞ c¬ së sÏ ®­îc tÝnh to¸n cho tõng vïng dùa trªn toµn bé c¸c yÕu tè t¸c ®éng quyÕt ®Þnh tíi gi¸ trÞ. Gi¸ trÞ c¬ së ®­îc x¸c ®Þnh dùa trªn gi¸ trÞ tiªu chuÈn cña tõng yÕu tè. Trong tr­êng hîp cã nh÷ng yÕu tè cã t¸c ®éng tíi gi¸ trÞ mµ kh«ng ®­îc tÝnh ®Õn khi x¸c ®Þnh gi¸ trÞ c¬ së th× gi¸ trÞ tiªu chuÈn ph¶i ®­îc ®iÒu chØnh. - Ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cho tõng yÕu tè tr­íc khi x¸c ®Þnh gi¸ trÞ c¬ së cho vïng. Kh«ng ®­îc phÐp tuú ý thªm gi¸ trÞ vµo c¸c yÕu tè. - §Þnh gi¸ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt, nh­ng sö dông nµy kh«ng ®­îc phÐp kh¸c víi quy ho¹ch. V× quy ho¹ch b¶o ®¶m ®Êt cã gi¸ trÞ sö dông cao nhÊt. §Êt ch­a sö dông khi ®Þnh gi¸ ph¶i sö dông nh÷ng nuyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt. V. Ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt trong c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 1. C¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. ViÖc x¸c ®Þnh gÝa ®Êt ë t¹i c¸c ®« thÞ khi gi¶i to¶ ®Ó thùc hiÖn quy ho¹ch muèn ®¶m b¶o lîi Ých c¶ hai phÝa Nhµ n­íc vµ ng­êi d©n bÞ gi¶i to¶ th× gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt ph¶i ®­îc thùc hiÖn b»ng ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt. §Ó x¸c ®Þnh vµ ®­a ra c¸c lo¹i gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt hîp lý, th× cÇn ph¶i xem xÐt mét c¸ch cã khoa häc hµm gi¸ trÞ sö dông ®Êt phô thuéc vµo nh÷ng nh©n tè c¬ b¶n nµo? VÒ c¬ b¶n gi¸ trÞ sö dông ®Êt phô thuéc vµo 5 biÕn sè sau: Kh¶ n¨ng ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng. Kh¶ n¨ng h×nh thµnh c¸c c«ng tr×nh dÞch vô. Kh¶ n¨ng sö dông ®Êt theo môc ®Ých vµ yªu cÇu kh¸c nhau. Kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý hµnh chÝnh. Kh¶ n¨ng ph¸t triÓn c¸c nhµnh nghÒ truyÒn thèng. 1.1. Nh©n tè ¶nh h­ëng vÒ kh¶ n¨ng ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng. ViÖc ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng bao gåm: HÖ thèng ®­êng giao th«ng ®­îc hoµn chØnh ®Õn møc nµo, hÖ thèng dÞch vô cÊp tho¸t n­íc ®­îc x©y dùng ra sao? HÖ thèng ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng ®­îc l¾p ®Æt víi quy m« lo¹i g×? HÖ thèng dÞch vô th«ng tin liªn l¹c ®ang ®­îc trang bÞ hiÖn ®¹i ®Õn kh¶ n¨ng nµo?.... sÏ lµ nh©n tè trùc tiÕp t¸c ®éng ®Õn rÊt nhiÒu gi¸ trÞ sö dông cña vÞ trÝ ®Êt t¹i khu vùc ®ã. 1.2.Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng h×nh thµnh c¸c c«ng tr×nh dÞch vô. -NhiÒu chøc n¨ng sö dông ®Êt c¹nh tranh trªn mét m¶nh ®Êt nh­ trung t©m th­¬ng m¹i vµ v¨n phßng c¹nh tranh ë trung t©m Thµnh phè lµm t¨ng gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë tai khu vùc nµy. Sù ¶nh h­ëng lÉn nhau cña nhiÒu chøc n¨ng sö dông ®Êt trong t­¬ng lai lµm phøc t¹p thªm qu¸ tr×nh x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt do: +Mét chøc n¨ng cã thÓ hç trî, bæ sung cho chøc n¨ng kh¸c nh­: Mét trung t©m bu«n b¸n lín sÏ thu hót c¸c cöa hµng kh¸c ®Õn khu vùc ®ã lµm cho m«i tr­êng sinh sèng cã nhiÒu ®iÒu kiÖn tËp trung d©n c­ ®Õn ë lµm cho ®Êt ë t¨ng gi¸ trÞ thùc tÕ. +mét chøc n¨ng cã thÓ ng¨n c¶n chøc n¨ng kh¸c nhau nh­: nhµ m¸y sÏ lµm gi¶m ph¸t triÓn nhµ ë xung quanh, d©n kh«ng muèn ®Õn sinh sèng t¹i khu vùc nµy do ®ã gi¸ trÞ cña ®Êt sÏ gi¶m ®i. +§Êt cã thÓ ®­îc sö dông cïng mét lóc cho nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau nh­ ®Êt dù tr÷ vµ gi¶i trÝ sÏ lµm gi¶m tû lÖ dµnh cho ®Êt ë, tõ ®ã g©y ra sù thiÕu hôt hoÆc thõa th·i ®Êt ë, lµm ¶nh h­ëng kh«ng nhá ®Õn gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt. 1.3.Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng sö dông ®Êt theo môc ®Ých vµ yªu cÇu kh¸c nhau. C¸c m¶nh ®Êt riªng rÏ hay m¶nh ®Êt vµ nhµ ë th­êng chia ra lµm nhiÒu quyÒn lîi kh¸c nhau.C¸c c¸ nh©n kh¸c nhau c¸ thÓ cã c¸c quyÒn lîi kh¸c nhau trªn cïng mét m¶nh ®Êt. Sù ph©n chia quyÒn lîi hay quyÒn sö dông râ rµng ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt. C¸c ®Æc tÝnh kh¸c nhau lµm ph©n biÑt ®Êt ®ai víi c¸c t­ liÖu s¶n xuÊt kh¸c nhau nh­: ®Êt kh«ng di chuyÓn ®­îc, ®Êt kh«ng chuÈn nhÊt( chØ tÝnh riªng vÒ mÆt ®Þa ®iÓm), ®Êt kh«ng bÞ ph¸ huû( kh«ng tÝnh ®Õn ®Çu t­ vµ x©y dùng nhµ cöa trªn ®ã). V× vËy nã cã tÝnh ®Æc thï riªng vÒ mÆt gi¸ trÞ nh­ sau: -Cè ®Þnh vÒ mÆt sè l­îng cung cÊp, mét yÕu tè quan träng cÇn biÕt lµ trongkhi ®Êt cè ®Þnh vÒ mÆt sè l­îng cung cÊp, th× ®Êt cho mét chøc n¨ng sö dông x¸c ®Þnh nh­ nhµ ë l¹i biÕn thiªn... cã nghÜa lµ sù cung cÊp kh«ng hoµn toµn bÊt biÕn thiªn . VÝ dô ®Çu t­ nhµ ë cao tÇng cã thÓ lµm thay thÕ sè l­îng ®Êt ®ai cÇn dïng thªm còng lµm thay ®æi gi¸ trÞ cña ®Êt. -Gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt ë phô thuéc vµo cung vµ cÇu cña thÞ tr­êng. Cung cÊp ®Êt ë cã thÓ coi lµ æn ®Þnh, khi tæng ®Êt ë lµ kh«ng ®æi. ViÖc sö dông ®Êt ë ®­îc ®Þnh h­íng bëi nhu cÇu thÞ tr­êng. Nhu cÇu sö dông lo¹i ®Êt ë nµo t¨ng lªn th× thÞ tr­êng sÏ ®¸p øng lo¹i ®Êt ë ®ã. VÝ dô ®Êt ë t¹i Thµnh phè kh¸c víi ®Êt ë t¹i n«ng th«n vµ phô thuéc vµo møc ®é ph¸t triÓn khu d©n c­ theo quy ho¹ch. -Nhu cÇu thÞ tr­êng l¹i ®­îc dÞnh h­íng bëi thu nhËp mµ sö dông ®Êt ë ®ã mang l¹i, do ®ã mét sè lo¹i h×nh sö dông ®Êt ®· ®Èy lo¹i h×nh kh¸c ra khái vÞ trÝ nhÊt ®Þnh trong ®« thÞ nh­ th­¬ng m¹i ®Èy nhµ ë ra khái trung t©m, nhµ ë ®Èy n«ng nghiÖp ë ven ®« bëi v× c¸c lo¹i sö dông míi cã ®ñ ®iÒu kiÖn ®Ó tr¶ mét gi¸ trÞ cao h¬n cho vÞ trÝ ®ã. -ChuyÓn ®æi chøc n¨ng sö dông ®Êt c¸c lo¹i sang ®Êt ë trong ®« thÞ còng lµm thay ®æi gi¸ t._.rÞ thùc tÕ cña ®Êt ë. 1.4. Ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý. Trong mçi lo¹i ®« thÞ ®­îc chia ra lµm 4 lo¹i ®­êng phè, bao gåm: §­êng phè lo¹i 1. §­êng phè lo¹i 2. §­êng phè lo¹i 3. §­êng phè lo¹i 4 Mçi lo¹i ®­êng phè thÓ hiÖn tÝnh ®Æc tr­ng vµ kh¶ n¨ng ®¸p øng cao nhÊt ®èi víi c¸c yªu cÇu vÒ ho¹t ®éng s¶n xuÊt, kinh doanh, bu«n b¸n, du lÞch, sinh ho¹t, c¬ së h¹ tÇng ®ång bé.T¹i mçi lo¹i ®« thÞ gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë sÏ thay ®æi tuú thuéc vµo lo¹i ®­êng phè trong mçi lo¹i ®« thÞ ®ã. C¬ së khoa häc nµy sÏ gióp chóng ta x¸c ®Þnh mét c¸ch cô thÓ møc gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt ë cho tõng khu vùc trong ®« thÞ. Gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i vÞ trÝ ®­êng phè lo¹i 1 ®­¬ng nhiªn ph¶i cao h¬n t¹i ®­êng phè lo¹i 2 Ýt nhÊt lµ mét bËc vµ x¸c ®Þnh gÝa trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i c¸c lo¹i ®­êng phè cßn l¹i còng t­¬ng tù nh­ vËy. NhiÖm vô cña c¬ quan cã thÈm quyÒn t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng lµ ph¶i x¸c ®Þnh mét c¸ch thËt cô thÓ vµ chÝnh x¸c thø tù c¸c lo¹i ®­êng phè. Cã nh­ vËy ,khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i cho tõng lo¹i ®­êng phè trong tõng lo¹i ®« thÞ míi ph¶n ¸nh ®óng gÝa trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë t¹i ®ã. Trong mçi lo¹i ®­êng phè ®· ®­îc ph©n lo¹i chÝnh x¸c vÞ trÝ ®Êt còng gãp phÇn quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña m¶nh ®Êt. Ch¼ng h¹n cïng ®­êng phè lo¹i 1 nh­ nhau, nÕu vÞ trÝ ®Êt n»m ë t¹i vÞ trÝ mÆt ngoµi ®­êng phè sÏ cã gi¸ trÞ thùc tÕ cao h¬n khi nã ë vÞ trÝ xa mÆt ngoµi ®­êng phè hoÆc trong ngâ. MÆt kh¸c diÖn tÝch ®Êt t¹i vÞ trÝ ®Çu phè, gÇn trung t©m bu«n b¸n, khu vui ch¬i gi¶i trÝ.. sÏ cã gi¸ trÞ thùc tÕ cao h¬n khi nã ë vÞ trÝ cuèi phè, xa c¸ch trung t©m trªn (cïng ®Æt t¹i mÆt ®­êng phè ). HoÆc gi¶, t¹i vÞ trÝ ®Æt diÖn tÝch ®Êt ë l¹i cã khu s¶n xuÊt vµ th¶i c¸c chÊt ®éc h¹i th× gi¸ trÞ thùc tÕ cña diÖn tÝch ®Êt ë ®ã sÏ gi¶m m¹nh so víi diÖn tÝch ®Êt ë ®Æt c¸ch xa trung t©m ®ã ( cïng ®Æt t¹i mÆt ®­êng phè). C¸c diÖnn tÝch ®Êt ë t¹i c¸c vÞ trÝ kh¸c trong cïng mét lo¹i ®­êng phè cña cïng mét lo¹i ®« thÞ vµ kh¸c xa nhau vÒ c¸c ®iÒu kiÖn nh­ trªn th× sù thay ®æi vÒ gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë còng t­¬ng tù. C¬ së khoa häc nµy sÏ gióp chóng ta kh¾c phôc ®­îc t×nh tr¹ng thiÕu c¨n cø trong qu¸ tr×nh x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ë mét vÞ trÝ cô thÓ cho tõng diÖn tÝch ®Êt trong tõng lo¹i ®­êng phè cña cïng mét lo¹i ®« thÞ. §iªï quan träng ®Ó thùc hiÖn ®­îc kh©u cuèi cïng lµ ®­a ra ®­îc gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i cho tõng vÞ trÝ ®Êt. Khi lËp gi¸ cô thÓ cho tõng vÞ trÝ ®Êt ph¶i xÐt ®Õn c¸c ¶nh h­ëng trùc tiÕp hay gi¸n tiÕp cña c¸c yÕu tè ®Êt xung quanh t¸c ®éng ®Õn vÞ trÝ n¬i ®Æt diÖn tÝch ®Êt ®ã. Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ, ViÖc gi¶i phãng mÆt b»ng trong ®ã ®Êt cña ng­êi d©n sÏ bÞ thu håi lµ lÏ tÊt nhiªn. §iÒu quan träng lµ lµm sao Nhµ n­íc ( mµ ®¹i diÖn lµ chñ dù ¸n) båi th­êng cho ng­êi d©n víi ph­¬ng ch©m Nhµ n­íc vµ nh©n d©n cïng cã lîi Ých. Sù ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« t¹o nªn kh¶ n¨ng thuËn lîi hay khã kh¨n cho sù ph¸t vÒ mäi mÆt cña ®« thÞ ®ã. Gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt còng biÕn ®æi theo qui m« ph¸t triÓn ®« thÞ . Sù gi¶m gi¸ trÞ cña ®Êt ë tõ trung t©m ra ngoµi cËn trung t©m vµ viÖc ph¸t triÓn ®« thÞ më réng nh­ thÕ nµo, khi mµ mçi vïng bµnh tr­íng sang vïng bªn c¹nh còng g©y ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt. Gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt vµ nhµ cßn phô thuéc vµo c¸c ®iÒu kiÖn nh­: - Kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt tr­íc khi bÞ gi¶i to¶. - Sù thay ®æi gi¸ trÞ cña tiÒn tÖ t¹i thêi ®iÓm båi th­êng t¹i thêi ®iÓm ng­êi d©n cã ®­îc ®Êt vµ nhµ - Gi¸ trÞ chÊt l­îng cßn l¹i cña nhµ ë t¹i thêi ®iÓm båi th­êng. 1.5. Kh¶ n¨ng ph¸t triÓn nghµnh nghÒ truyÒn thèng: Sù di chuyÓn ng­êi d©n ®ang ë n¬i nµy sang n¬i kh¸c lµm ¶nh h­ëng ®Õn viÖc duy tr× vµ ph¸t triÓn c¸c nghµnh nghÒ truyÒn thèng. NÕu n¬i ë cò cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn nghµnh nghÒ truyÒn thèng th× gi¸ ®Êt ë ®©y cao h¬n rÊt nhiÒu so víi nh÷ng n¬i còng cã nh÷ng ®iÒu kiÖn t­¬ng tù nh­ng kh«ng cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn nghµng nghÒ truyÒn thèng. Nh÷ng nh©n tè trªn ®©y ®· t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn viÖc tÝnh to¸n gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt vµ nhµ ë khi Nhµ n­íc gi¶i to¶ ®Ó thùc hiÖn quy ho¹ch. ChØ khi nµo trong gi¸ ®Êt thÓ hiÖn ®­îc c¸c nh©n tè trªn th× viÖc lËp gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt vµ nhµ ë míi thùc tÕ vµ hîp lý. Cã nghÜa lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt vµ nhµ ë ph¶i ®­îc thùc hiÖn b»ng ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt, gi¸ ®Êt ®­îc ®Þnh gi¸ ph¶i s¸t víi gi¸ ®Êt thùc tÕ t¹i thêi ®iÓm båi th­êng thiÖt h¹i. Tr­êng hîp ®Æc biÖt ph¶i thùc hiÖn ®Êu gi¸ ®Êt ®Ó ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i. 2. Ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. Trong thùc tÕ cã nhiÒu h×nh thøc, ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh¸c nhau nh­ng chñ yÕu chØ cã 4 h×nh thøc sau: - H×nh thøc ®Þnh khung gi¸ do Nhµ n­íc x¸c ®Þnh ®Ó lµm chuÈn mùc ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc vµ ®­îc sö dông cho c¸c môc ®Ých kh¸c nh­ ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt, ®Þmh gi¸ ®Ó tÝnh thuÕ sö dông ®Êt - H×nh thøc x¸c ®Þnh gi¸ tho¶ thuËn ¸p dông cho c¸c tr­êng hîp giao dÞch d©n sù, kinh doanh khi mua b¸n nhµ vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. §Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo h×nh thøc nµy, ng­êi ta sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p nh­: + Ph­¬ng ph¸p so s¸nh: §©y lµ ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông réng r·i. Trong qu¸ tr×nh sö dông, cã thÓ ®­îc kÕt hîp víi mét sè ph­¬ng ph¸p kh¸c nhau. ViÖc ®Þnh gi¸ theo ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc tiÕn hµnh b»ng c¸ch so s¸nh trùc tiÕp tµi s¶n nhµ ®Êt dã víi tµi s¶n nhµ ®Êt t­¬ng tù ®· ®­îc b¸n ®Ó t×m ra gi¸ trÞ cña nã tõ c¸c giao dÞch tr­íc ®ã. +Ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i: Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông khi tµi s¶n nhµ ®Êt cã sù ph¸t triÓn hoÆc cã tiÒm n¨ng ®Ó ph¸t triÓn . Ph­¬ng ph¸p nµy th­êng ®­îc mäi ng­êi sö dông réng r·i khi nh÷ng ng­êi mua nhµ riªng cã thÓ xem xÐt ®¸nh gi¸ nÕu nh­ chi thªm tiÒn ®Ó c¶i t¹o vµ hiÖn ®¹i ho¸ ng«i nhµ sÏ lµm nã cã gi¸ trÞ h¬n. +Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn: §©y lµ Ph­¬ng ph¸p dùa trªn gi¶ thiÕt gi¸ trÞ cßn l¹i cña tµi s¶n nhµ ®Êt cã liªn quan ®Õn lîi nhuËn thu ®­îc do sö dông nhµ, ®Êt. Nã ®­îc sö dông trong tr­êng hîp kh«ng thÓ ¸p dông ®­îc ph­¬ng ph¸p so s¸nh vµ cã møc ®é ®éc quyÒn nhÊt ®Þnh vÒ tµi s¶n nhµ, ®Êt. +Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­: Ph­¬ng ph¸p ph¸p nµy dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ trong n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã mèi quan hÖ víi nhau. Vµ khi biÕt tr­íc thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra ta cã thÓ dÔ dµng tÝnh ra gi¸ trÞ vèn ban dcÇu cña tµi s¶n. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông réng r·i khi tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra thu nhËp ®­îc b¸n cho ng­êi mua víi môc ®Ých ®Çu t­ -H×nh thøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, ¸p dông cho mét sè l« ®Êt cã nhiÒu ®èi t­îng cïng cã nhu cÇu sö dông. - H×nh thøc x¸c ®Þnh gi¸ thuª ®Êt, ®­îc c¨n cø vµo gi¸ ®Êt phï hîp víi thÞ tr­êng ®Ó ¸n ®Þnh tû lÖ thÝch hîp. ë ®©y chñ yÕu ®Ò cËp ®Õn ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®Ó Nhµ n­íc sö dông lµm c«ng cô qu¶n lý, lµm c¨n cø cho viÖc tÝnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i khi nhµ n­íc thu håi ®Êt. 2.1. Sù h×nh thµnh khung gi¸ ®Êt n«ng - l©m nghiÖp. Gi¸ ®Êt n«ng - l©m nghiÖp ®­îc h×nh thµnh theo c¸ch tÝnh th«ng qua viÖc so s¸nh gi÷a ®Çu t­ kinh doanh ®Êt víi dïng vèn ®ã göi vµo ng©n hµng vµ thu l·i suÊt ng©n hµng vµ so s¸nh gi¸ thÞ tr­êng ë mét n¬i cã diÔn ra qu¸ tr×nh mua b¸n c¸ch tÝnh cô thÓ nh­ sau: -Víi gi¸ tèi ®a cña ®Êt n«ng nghiÖp 19.300 ®/m2. NÕu mua 1 ha ®Êt ph¶i bá ra 193.000.000 ®ång( 19.300®/m2 x 10.000 m2), nÕu ®em sè tiÒn nµy göi kh«ng kú h¹n t¹i ng©n hµng trong thêi kú dã l·i suÊt tiÒn göi lµ 1%/ th¸ng, l·i suÊt ®­îc lÊy ra hµng th¸ng th× mçi th¸ng thu ®­îc 1.930.000 ®ång – NÕu tÝnh cho mét n¨m th× thu ®­îc 23.160.000®ång NÕu dïng tiÒn nµy ®Ó mua ®Êt, 1 ha s¶n xuÊt 3 vô lóa 1n¨m, thu trung b×nh kho¶ng 14 tÊn lóa, gi¸ lóa tèi ®a thêi kú ®ã 1300 ®ång/kg, c¶ n¨m thu ®­îc 18.200.000 ®/n¨m, nÕu tÝnh l·i cao nhÊt trong n«ng nghiÖp 40% còng chØ thu ®­îc7.280.000 ®/n¨m ( ch­a kÓ ph¶i bá thªm vèn trong qu¸ tr×nh s¶n xuÊt). Qua sè liÖu tÝnh to¸n trªn ®©y ®· chøng minh viÖc mua ®Êt n«ng nghiÖp víi khung gi¸ quy ®Þnh lµ cßn kh¸ réng r·i ®Ó so s¸nh víi gi¸ thÞ tr­êng sÏ ®­îc h×nh thµnh sau khi ban hµnh khung gi¸ cña Nhµ n­íc . Gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®­îc x¸c ®Þnh cho tõng h¹ng ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp vµ chia theo 3 lo¹i x·: ®ång b»ng, trung du, miÒn nói. H¹ng ®Êt ®­îc c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt theo quy ®Þnh cña luËt thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp. -§èi víi ®Êt trång c©y l©u n¨m, ®Êt l©m nghiÖp: §Êt trång c©y l©u n¨m trong toµn quèc ®a sè lµ ®Êt kh«ng thuËn lîi cho trång lóa n­íc – lµ ®Êt ®åi, ®Êt xÊu canh t¸c lóa n­íc kh«ng cã hiÖu qu¶. ChÝnh v× vËy gi¸ ®Êt trång c©y l©u n¨m ®­îc tÝnh thÊp h¬n gi¸ ®Êt trång c©y ng¾n ngµy vµ ®Êt trång lóa n­íc. Gi¸ trÞ c¶ v­ên c©y l©u n¨m phô thuéc chÝnh vµo gi¸ trÞ v­ên c©y. §Æc biÖt cßn phô thuéc vµo gi¸ b¸n s¶n phÈm c©y l©u n¨m t¹i thÞ tr­êng ë tõng thêi ®iÓm. Cã khi s¶n phÈm nhiÒu Õ thõa, ng­êi b¸n v­ên c©y l©u n¨m ch­a ch¾c thu håi ®­îc gi¸ trÞ v­ên c©y, ch­a nãi g× ®Õn viÖc thu tiÒn ®Êt. 2.2. Gi¸ ®Êt khu d©n c­. - §èi víi ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n, gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh cho tõng h¹ng ®Êt vµ chia theo 3 lo¹i x·:®ång b»ng, trung du, miÒn nói, c¨n cø vµo c¸c yÕu tè: kh¶ n¨ng sinh lîi, gi¸ trÞ sö dông, vÞ trÝ vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ ë ®Þa ph­¬ng, thùc hiÖn ph©n h¹ng ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. - §èi víi ®Êt khu d©n c­ ë c¸c vïng ven ®« thÞ, ®Çu mèi giao th«ng vµ trôc d­êng giao th«ng chÝnh, khu th­¬ng m¹i, khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp. kh«ng n»m trong ®« thÞ ®­îc chia thµnh tõng vïng(3 lo¹i x·) ®Ó phï hîp víi thùc tÕ cung- cÇu vÒ ®Êt ë nh÷ng khu vùc nµy. §Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ cßn chia ®Êt cña mçi lo¹i x· lµm nhiÒu h¹ng. H¹ng ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt khu d©n c­ ë vïng ven ®« thÞ, ®Çu mèi giao th«ng vµ trôc ®­êng giao th«ng chÝnh , khu th­¬ng m¹i, khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp ®­îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo kh¶ n¨ng sinh lîi, gi¸ trÞ sö dông, vÞ trÝ vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ ë cïng ®Þa ph­¬ng. 2.3. Sù h×nh thµnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ, gi¸ ®Êt khu c«ng nghiÖp, gi¸ ®Êt khu c«ng nghiÖp, khu du lÞch, khu ®Çu mèi giao th«ng. Sù h×nh thµnh gi¸ ®Êt ®« thÞ, gi¸ ®Êt khu c«ng nghiÖp, khu ®Çu mèi giao th«ng, ®­îc hoµn thµnh hoµn toµn theo c¬ chÕ cña thÞ tr­êng, b»ng viÖc ®iÒu tra gi¸ ®Êt t¹i thêi ®iÓm tr×nh dù th¶o NghÞ ®Þnh, gi¸ tèi ®a ®­îc xem xÐt t¹i hai thµnh phè lín lµ Thµnh phè Hå ChÝ Minh vµ Thµnh phè Hµ néi lµ n¬i cã gi¸ thÞ tr­êng cao nhÊt. Gi¸ tèi thiÓu lµ gi¸ tham kh¶o t¹i hai tØnh miÒn nói, th­êng gi¸ thÞ tr­êng chØ b»ng quy ®Þnh båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp khi chuyÓn môc ®Ých sö dông. Gi¸ ®Êt ®« thÞ ®­îc x¸c dÞnh cho 5 lo¹i ®« thÞ theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ n­íc . Trong m«i8x lo¹i ®« thÞ gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh theo tõ 3 ®Õn 4 lo¹i ®­êng phè vµ trong mçi lo¹i ®Êt ®­êng phè l¹i chia lµm 4 hoÆc 5 lo¹i vÞ trÝ kh¸c nhau ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt. Lo¹i ®­êng phè trong ®« thÞ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh chñ yÕu vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi, møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng, møc ®é hoµn thiÖn trong s¶n xuÊt, kinh doanh dÞch vô, sinh ho¹t vµ tham kh¶o gi¸ ®Êt thùc tÕ. viÖc x¸c ®Þnh vÞ trÝ ®Êt trong tõng lo¹i ®­êng phè, c¨n cø vµo ®iÒu kiÖn sinh lîi vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ cña tõng vÞ trÝ ®Êt trong tõng ®­êng phè. Mét ®­êng phè gåm nhiÒu ®o¹n ®­êng cã kh¶ n¨ng sinh lîi, gi¸ ®Êt vµ c¬ së h¹ tÇng vµ cã c¸c tiªu chuÈn kh¸c nhau th× tõng ®o¹n ®­êng ®­îc xÕp vµo lo¹i ®­êng phè t­¬ng øng do UBND cÊp TØnh quy ®Þnh. §èi víi nh÷ng tiÓu vïng kh¸c nhau vÒ ®iÒu kiÑn sinh lîi vµ gi¸ ®Êt th× mçi tiÓu vïng ®Òu cã c¸c hÖ thèng c¸c lo¹i ®­êng phè theo c¸ch ph©n lo¹i nh­ trªn. Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ, nhiÒu khu kinh tÕ míi ®­îc h×nh thµnh, nhÊt lµ khi cã chÝnh s¸ch më cöa gäi vèn ®Çu t­ n­¬c ngoµi, ®ång thêi nghµnh du lÞch còng ®­îc ph¸t triÓn. V× vËy trong quy ®Þnh ®· t¸ch ra khung gi¸ ®Êt c¸c ®Çu mèi giao th«ng, khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp, ®ang trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸, nh­ng n¬i ®ã ch­a ®­îc xÕp h¹ng ®« thÞ. Gi¸ ®Êt vïng nµy thÊp h¬n gi¸ ®Êt khu ®« thÞ vµ còng ®­îc h×nh thµnh b»ng ®iÒu tra c¸c vïng gi¸p gianh ven hai ®« thÞ lín: Thµnh phè Hå ChÝ Minh vµ Thµnh Phè Hµ néi. VI. Tr×nh tù ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. ViÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng dùa trªn khung gi¸ ®Êt quy ®Þnh trong NghÞ ®Þnh 87/CP, vµ ®­îc tiÕn hµnh theo tr×nh tù sau: B­íc 1: X¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt t­¬ng øng víi lo¹i ®« thÞ, khu ®Êt. C¨n cø vµo lo¹i ®« thÞ, vÞ trÝ khu ®Êt vµ mét sè tiªu chÝ kh¸c vµ khung gi¸ ®Êt cña ChÝnh Phñ cã thÓ x¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt cho l« ®Êt ®ã. B­íc 2: §iÒu tra thùc tr¹ng gi¸ ®Êt ®« thÞ theo thÞ tr­êng t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸, trong ®ã l­u ý: - X¸c ®Þnh ph¹m vi ranh giíi ®Êt ®« thÞ. - X¸c ®Þnh c¸c yÕu tè chñ ®¹o ®Ó ®iÒu tra quy luËt ph©n bæ theo tuyÕn. - X¸c ®Þnh trung t©m thu hót chñ ®¹o vµ giíi h¹n vïng ¶nh h­ëng cña nã. - X¸c ®Þnh c¸c vÞ trÝ t­¬ng quan so víi ®­êng ®Ó ®iÒu tra quy luËt ph©n bè gi¸ theo ®iÓm, t­¬ng øng víi tõng l« ®Êt, tÝnh tõ mÆt ®­êng trë vµo. B­íc 3: Ph©n lo¹i vïng, ph©n lo¹i ®­êng vµ ph©n lo¹i vÞ trÝ ®Êt. CÇn hoµn chØnh c¨n cø vµ tiªu chuÈn ph©n lo¹i vïng, ph©n lo¹i ®­êng vµ ph©n lo¹i vÞ trÝ ®Êt, b¶o ®¶m phï hîp víi quy luËt ph©n bæ gi¸ ®Êt theo thi tr­êng. B­íc 4: LËp b¶n ®å gi¸ ®Êt vµ x¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt cho ®« thÞ. Gi¸ ®Êt cña l« ®Êt trong tõng vïng, t­¬ng ®èi víi tõng tuyÕn ®­êng vµ vÞ trÝ ®­îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc sau: Gij= Gk x K. Trong ®ã: Gij : Gi¸ ®Êt ®« thÞ lo¹i i t¹i vÞ trÝ j. Gk : Gi¸ trong khung gi¸ ®Êt ®« thÞ do ChÝnh phñ quy ®Þnh. K : HÖ sè ®iÒu chØnh t­¬ng øng víi tuyÕn ®­êng, vÞ trÝ . Ch­¬ng II Thùc tr¹ng x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng t¹i huyÖn tõ Liªm I.§Æc ®iÓm vÒ tù nhiªn - kinh tÕ - x· héi huyÖn Tõ Liªm cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ ®Êt. 1. §Æc ®iÓm chung. Tõ Liªm lµ mét trong bèn huyÖn ngo¹i cña thµnh phè Hµ Néi ®­îc thµnh lËp n¨m 1961, sau nhiÒu lÇn thay ®æi ®Þa giíi hµnh chÝnh; nay phÝa §«ng gi¸p víi c¸c quËn T©y Hå, CÇu GiÊy, Thanh Xu©n; phÝa B¾c gi¸p víi huyÖn §«ng Anh cã ranh giíi tù nhiªn lµ con s«ng Hång; PhÝa T©y vµ Nam gi¸p víi huyÖn §an Ph­îng, Hoµi §øc, thÞ x· Hµ §«ng(Hµ T©y). Víi hÖ thèng ®­êng giao th«ng rÊt quan träng, Tõ Liªm rÊt thuËn tiÖn trong viÖc thu thËp th«ng tin vµ giao l­u n¾m b¾t thÞ tr­êng, tiÕp nhËn ®Çu t­ c«ng nghÖ, tiÒn vèn cña c¸c tæ chøc kinh tÕ trong vµ ngoµi n­íc. HuyÖn Tõ Liªm hiÖn nay cã diÖn tÝch tù nhiªn lµ 75,15 km2, d©n sè 196.000 ng­êi ( theo sè liÖu n¨m 2000). HuyÖn cã 16 ®¬n vÞ hµnh chÝnh bao gåm mét thÞ trÊn vµ 15 x·. Trô së huyÖn t¹i thÞ trÊn CÇu DiÔn c¸ch trung t©m Thµnh phè kho¶ng 10 km. N»m trong khu vùc cã nhiÒu tr­êng ®¹i häc, c¸c trung t©m nghiªn cøu, Tõ Liªm cã nhiÒu ®iÒu kiÖn thuËn lîi trong viÖc tiÕp thu tri thøc khoa häc, tiÕp nhËn chuyÓn giao nh÷ng tiÕn bé khoa häc kü thuËt. Tõ Liªm x­a vµ nay vïng ®Êt g¾n bã chÆt chÏ víi Th¨ng Long – Hµ Néi. Bªn c¹nh c­ d©n b¶n ®Þa tõ xa x­a, cßn cã c¸c c­ d©n tõ kh¾p c¸c ®Þa ph­¬ng qua nhiÒu thêi ®¹i ®Õn lµm ¨n sinh sèng, ®ïm bäc lÉn nhau, lÊy s¶n xuÊt n«ng nghiÖp vµ thñ c«ng lµm nghÒ s¶n xuÊt chÝnh. N¬i ®©y tËp trung nhiÒu nghÒ cæ truyÒn cña d©n téc:vïng Mç dÖt the, lôa, gÊm... Theo quy ho¹ch ph¸t triÓn kh«ng gian cña Thñ ®« Hµ Néi tíi n¨m 2002 sÏ cã kho¶ng mét nöa diÖn tÝch ®Êt ®ai cña Tõ Liªm trë thµnh khu vùc ®« thÞ ho¸ vµ khu c«ng nghiÖp. Mét bé phËn ®Êt ®ai cña huyÖn sÏ trë thµnh mét quËn míi cña thµnh phè. Nh­ vËy theo quy ho¹ch cña thµnh phè, trong thêi gian tíi huyÖn Tõ Liªm sÏ cã sù chuyÓn biÕn m¹nh mÏ vÒ mäi mÆt. §iÒu nµy sÏ cã t¸c ®éng rÊt ®Õn viÖc qu¶n lý vµ sö dông quü ®Êt ®ai trªn ®Þa bµn huyÖn.Nã võa t¹o ra c¬ héi nh­ng ®ång thêi còng cã nhiÒu th¸ch thøc ®ßi hái c¸c cÊp, ngµnh vµ nh©n d©n Tõ Liªm ph¶i nç lùc ®Ó v­ît qua. 2. C¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn - kinh tÕ - v¨n ho¸ - x· héi. 2.1. §iÒu kiÖn tù nhiªn. - VÞ trÝ ®Þa lý: HuyÖn Tõ Liªm n»m ë phÝa T©y- T©y B¾c cña Thµnh phè Hµ Néi, tiÕp gi¸p víi nhiÒu quËn huyÖn cña Thµnh phè vµ c¸c ®Þa phËn kh¸c cña tØnh Hµ T©y. Tõ thÞ trÊn CÇu DiÔn theo ®­êng Th¨ng Long ng­îc §«ng Anh kho¶ng 10 km sÏ tíi s©n bay quèc tÕ Néi Bµi, xu«i phÝa Nam 5km lµ thÞ x· Hµ §«ng vµ ng­îc lªn phÝa T©y kho¶ng 25km theo ®­êng 32 lµ thÞ x· S¬n T©y. Nh­ vËy hÇu hÕt miÒn nói trung du ViÖt B¾c, T©y B¾c khi vµo trung t©m Thñ ®« ®Òu ph¶i ®i qua huyÖn Tõ Liªm; c¸c tØnh phÝa Nam s«ng Hång muèn ®i s©n bay Néi Bµi còng ph¶i qua Tõ Liªm . Ngoµi hÖ thèng ®­êng bé, Tõ Liªm cßn thuËn tiÖn trong viÖc vËn chuyÓn hµnh kh¸ch vµ hµng ho¸ xu«i ng­îc s«ng Hång ®Ó giao l­u, th«ng th­¬ng víi c¸c tØnh trung du miÒn nói vµ víi tØnh V©n Nam cña Trung Quèc. - §Êt ®ai: HuyÖn Tõ Liªm cã diÖn tÝch ù nhiªn lµ 75,5 km2. Theo kÕt qu¶ kh¶o s¸t thæ nh­ìng n¨m 2000, ®Êt ®ai trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm chñ yÕu lµ ®Êt phï xa vµ ®Êt thÞt, thuËn tiÖn cho viÖc s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. - KhÝ hËu thuû v¨n: HuyÖn Tõ Liªm chÞu ¶nh h­ëng chung cña khÝ hËu Hµ Néi, trong n¨m cã hai mïa râ rÖt, nhiÖt ®é trung b×nh trong n¨m lµ 230C, nhiÖt ®é cao nhÊt kho¶ng 36-380C, thÊp nhÊt 6- 100C 2.2.VÒ kinh tÕ. Tõ Liªm lµ mét trong nh÷ng huyÖn cã vÞ trÝ quan träng trong viÖc x©y dùng vµ ph¸t triÓn kinh tÕ còng nh­ quèc phßng cña Thµnh phè Hµ Néi. Sau nhiÒu lÇn thu hÑp ®Þa giíi hµnh chÝnh, Tõ Liªm mÊt ®i hÇu hÕt nh÷ng khu vùc ®« thÞ vµ phÇn lín c¸c c¬ së s¶n xuÊt c«ng nghiÖp, th­¬ng m¹i, dÞch vô, víi mét thÞ trÊn CÇu DiÔn ch­a ®­îc x©y dùng hoµn chØnh vµ 15 x· cßn mang tÝnh thuÇn n«ng, huyÖn Tõ Liªm gÆp nhiÒu khã kh¨n trong viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ. Mäi ho¹t ®éng kinh tÕ ch­a chuyÓn kÞp víi ¬ chÕ qu¶n lý míi, nhiÒu c¬ së s¶n xuÊt c«ng nghiÖp, tiÓu thñ c«ng nghiÖp vµ ho¹t ®éng th­¬ng m¹i dÞch vô bÞ ®×nh ®èn vµ xa sót. S¶n l­îng hµng ho¸ bÞ gi¶m, ng­êi d©n thiÕu viÖc lµm..... Tuy vËy kinh tÕ cña HuyÖn trong thêi gian ngÇn ®©y ®· dÇn dÇn lÊy l¹i ®­îc sù æn ®Þnh vµ tõng b­ãc ph¸t triÓn nh»m thÝch øng víi c¬ chÕ thÞ tr­êng. Riªng 10 n¨m (1990 –2000) gi¸ trÞ s¶n xuÊt x· héi t¨ng h¬n 2,5 lÇn, tèc ®ä ngµnh c«ng nghiÖp t¨ng 4 lÇn, ngµnh th­¬ng m¹i dÞch vô t¨ng 5 lÇn; gi¸ trÞ hµng ho¸ trªn 1 ha ®Êt n«ng nghiÖp b×nh qu©n t¨ng 3 lÇn. C¬ së h¹ tÇng vµ n«ng th«n cña huþÖn ph¸t triÓn m¹nh, vèn ®Çu t­ cho x©y dùng t¨ng 12,5 lÇn so víi n¨m 1990, v¨n ho¸ x· héi ngµy cµng v¨n minh hiÖn ®¹i.§êi sèng nh©n d©n ®­îc t¨ng lªn râ rÖt. N¨m 2000 sè hé giÇu t¨ng lªn 27% so víi n¨m 1990, hé nghÌo gi¶m cßn 1%, thu nhËp b×nh qu©n mét nh©n khÈu ®¹t 3,8 triÖu ®ång/n¨m. Trong 10 n¨m tíi, huyÖn Tõ Liªm sÏ ph¸t triÓn trªn c¬ së c¬ cÊu kinh tÕ ®· ®­îc x¸c ®Þnh: C«ng nghiÖp –Thu¬ng m¹i, DÞch vô –N«ng nghiÖp víi sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn nhiÒu khu c«ng nghiÖp, khu ®« thÞ, khu vui ch¬i gi¶i trÝ míi ®an xen víi c¸c lµng nghÒ truyÒn thèng. C¸c chØ tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ trong giai ®o¹n 2001 – 2005. -NhÞp ®é t¨ng tr­ëng kinh tÕ b×nh qu©n hµng n¨m : 7- 9%. - Tèc ®é t¨ng gi¸ trÞ s¶n xuÊt c«ng nghiÖp b×nh qu©n : 10- 12%. -Tèc ®é t¨ng gi¸ trÞ s¶n xuÊt ngµnh th­¬ng m¹i, dÞch vô b×nh qu©n:8- 10%. -Gi¸ trÞ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp b×nh qu©n/ha ®Êt n«ng nghiÖp ®¹t: 76 triÖu ®ång. -Tèc ®é t¨ng tr­ëng gi¸ trÞ s¶n xuÊt ngµnh n«ng nghiÖp b×nh qu©n: 1- 2%. - T¹o viÖc lµm cho lao ®éng b×nh qu©n hµng n¨m: 5.000- 6.000 ng­êi. Uû ban nh©n d©n huyÖn ®· chØ ®¹o viÖc hoµn thµnh quy ho¹ch tæng thÓ vµ ®Þnh h­íng ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi cña huyÖn giai ®o¹n2001 –2020. NhiÒu tuyÕn giao th«ng quan träng cña huyÖn ®­îc n©ng cÊp vµ më réng. §­êng liªn x· Phó DiÔn – Liªn M¹c, Thuþ Ph­¬ng - §«ng Ng¹c, CÇu DiÔn – Xu©n Ph­¬ng, Mü §×nh - §¹i Mç, CÇu DiÔn – CÇu Noi vµ hµng tr¨m kilomet ®­êng lµng ngâ xãm ®­îc bª t«ng ho¸. Khu Liªn hîp ThÓ thao Quèc gia ®· ®­îc khëi c«ng x©y dùng ngµy 25/01/2000 phôc vô Seagame 2003. 2.3.X· héi. Cïng víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ, sù nghiÖp v¨n ho¸ x· héi cña huyÖn còng tõng b­íc chuyÓn m×nh theo c¬ chÕ míi. NhiÒu c«ng tr×nh v¨n ho¸ x· héi tr­êng häc, c¬ së y tÕ ®· ®­îc ®Çu t­ x©y dùng. C¸c ho¹t ®éng vµ phong trµo v¨n ho¸ thÓ dôc thÓ thao cã nhiÒu khëi s¾c. §Õn n¨m 2000 ®· cã 34 c©u l¹c bé vµ 4 côm khu vùc v¨n ho¸ thÓ thao. C«ng t¸c th«ng tin tuyªn truyÒn phôc vô c¸c ®ît sinnh ho¹t chÝnh trÞ lín ®Òu ®­îc triÓn khai kÞp thêi. C«ng t¸c b¶o vÖ, t«n t¹o c¸c di tÝch lÞch sö v¨n h¸o ®­îc ®Èy m¹nh.C¸c ho¹t ®éng mang ®¹o lý “ uèng n­íc nhí nguån” ngµy cµng ®ùoc quan t©m nhiÒu h¬n. C«ng t¸c an ninh quèc phßng, g×n gi÷ vµ b¶o vÖ cöa ngâ phÝa T©y cu¶ Thñ ®« th­êng xuyªn ®­îc cñng cè. C«ng an huyÖn ®· kh¸m ph¸ nhiÒu vô ¸n, gãp phÊn chèng téi ph¹m cã kÕt qu¶. C«ng cuéc ®æi míi ®· ®­a sù nghiÖp v¨n ho¸ x· héi cña Tõ Liªm tõng b­íc khëi s¾c vµ ph¸t triÓn trªn tÊt c¶ c¸c mÆt. §êi sèng c¶u nh©n d©n ngµy cµng ®­îc n©ng cao c¶ vÒ vËt chÊt lÉn tinh thÇn. Tuy vÉn cßn nh÷ng vÊn ®Ò nhøc nhèi( tÖ n¹n nghiÖn hót, cê b¹c....) nh­ng v¨n ho¸ x· héi ®· cã nhiÒu tiÕn bé v­ît bËc, võa gi÷ g×n b¶n s¾c v¨n ho¸ Th¨ng Long, võa tiÕp cËn héi nhËp v¨n ho¸ thÕ giíi. 3. BiÕn ®éng ®Êt ®ai vµ qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. Trong nh÷ng n¨m ngÇn ®©y, do nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi cña Thµnh phè nãi chung, Tõ Liªm nãi riªng, nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai cho x©y dùng c¸c c«ng tr×nh phôc vô c¸c môc ®Ých ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, thÓ thao – v¨n ho¸ ngµy cµng t¨ng, do ®ã qu¸ tr×nh biÕn ®éng ®Êt ®ai còng diÔn ra m¹nh mÏ, cô thÓ tÝnh ®Õn 2002 cã kho¶ng 246,26 ha ®Êt n«ng nghiÖp chuyÓn thµnh ®Êt d©n c­, kho¶ng 5% ®Êt khu d©n c­ chuyÓn thµnh ®Êt chuyªn dïng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh phôc vô môc ®Ých coong céng., diÖn tÝch ®Êt ®« thÞ lªn tíi 4016,75ha chiÕm 53,45% tæng diÖn tÝch ®Êt tù nhiªn. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ trªn ®Þa bµn HuyÖn trong nh÷ng n¨m võa qua còng diÔn ra m¹nh mÏ, ®iÒu nµy ®­îc thÓ hiÖn ë mét sè mÆt cô thÓ sau: -TÝnh ®Õn 2002, ®· cã nhiÒu c«ng tr×nh cã quy m« lín ®· vµ ®ang ®­îc h×nh thµnh nh­ Trung t©m ThÓ dôc ThÓ thao –V¨n ho¸ HyÖn, khu Liªn hîp ThÓ thao Quèc gia, hµng trôc ®iÓm b­u ®iÖn v¨n ho¸ ®· ®­îc x©y dùng. NhiÒu tuyÕn ®­êng giao th«ng ®­îc lµm míi vµ x©y dùng nh­ c¶i t¹o më réng ®­êng 32, ®­êng cao tèc Th¨ng Long... - Do sù ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi cña Thµnh phè còng nh­ cña HuyÖn trong thêi gian tíi, tèc ®é ®« thÞ trªn ®Þa bµn HuyÖn sÏ diÔn ra ngµy cµng m¹nh mÏ. C¸c ®« thÞ míi sÏ ®­îc h×nh thµnh tËp trung ë thÞ trÊn CÇu DiÔn vµ c¸c x· Xu©n §Ønh, §«ng Ng¹c, Phó DiÔn, MÔ §×nh, MÔ Tr× vµ Trung V¨n. §©y lµ khu vùc ®· cã c¸c dù ¸n khu ®« thÞ míi: Nam Th¨ng Long, Khu Ngo¹i giao ®oµn, Th¸p truyÒn h×nh, Thµnh phè giao l­u, khu ®« thÞ míi Mü §×nh, khu Liªn hîp ThÓ thao quèc gia MÔ §×nh – MÔ Tr×, c«ng viªn MÔ Tr×, Trung t©m thÓ thao v¨n ho¸ huyÖn... víi tæng diÖn tÝch cã thÓ lªn tíi 1300 – 1500 ha. NhËn xÐt: Qua ph©n tÝch ®Æc ®iÓm vÒ ®iÒu kiÖn tù nhiªn – kinh tÕ – x· héi còng nh­ sù biÕn ®éng ®Êt ®ai vµ qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ trªn ®Þa bµn huyÖn Tõ Liªm cã thÓ thÊy r»ng: Tõ Liªm lµ mét ®Þa bµn cã nhiÒu thuËn lîi cho viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ- v¨n ho¸ - x· héi, kh¶ n¨ng thu hót ®Çu t­ còng nh­ thu hót c¸c yÕu tè kh¸c tõ bªn ngoµi lµ rÊt cao. Thªm vµo ®ã lµ møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng trªn ®Þa bµn huþÖn ngµy cµng t¨ng víi tèc ®é cao, kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt lµ rÊt lín. ChÝnh nh÷ng ®iÒu kiÖn nµy ®· ¶nh h­ëng lín ®Õn gi¸ ®Êt còng nh­ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. II. Nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ n­íc vÒ gi¸ ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. 1. Nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ n­íc vÒ c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng. Gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng viÖc hÕt søc khã kh¨n vµ phøc t¹p, nã liªn quan ®Õn nhiÒu cÊp ngµnh kh¸c nhau, ¶nh h­ëng ®Õn lîi Ých cña nhiÒu bªn, trong ®ã ®Æc biÖt ¶nh h­ëng ®Õn lîi Ých vµ ®êi sèng cña nh÷ng ng­êi d©n thuéc diÖn bÞ thu håi ®Êt. ë n­íc ta, c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®· ®­îc thùc hiÖn tõ nhiÒu n¨m tr­íc ®©y, Nhµ n­íc ®· ban hµnh nhiÒu v¨n b¶n, NghÞ ®Þnh kh¸c nhau nh»m t¹o ra mét c¬ chÕ cho c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng , cô thÓ nh­: Trong thêi kú 1959 – 1970 Nhµ n­íc ban hµnh nghÞ ®Þnh 15/TTg ngµy 14/01/1959 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh t¹m thêi vÒ tr­ng dông ®Êt, th«ng t­1792/TTg ngµy 11/1970 cña Thñ t­íng ChÝnh phñ, quy ®Þnh mét sè ®iÓm t¹m thêi vÒ båi th­êng nhµ cöa, ®Êt ®ai c©y cèi l­u niªn c¸c lo¹i hoa mÇu cho nh©n d©n nh÷ng vïng x©y dùng kinh tÕ më réng Thµnh phè. Tuy nhiªn nh÷ng v¨n b¶n ph¸p lý nµy chØ mang tÝnh t¹m thêi, h¬n n÷a trong thêi kú nµy, c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng cßn ch­a thùc sù qu¸ khã kh¨n va phøc t¹p. §Õn thËp kû 90 cña thÕ kû 20, víi chñ tr­¬ng ®æi míi cña §¶ng vµ Nhµ n­íc , nÒn kinh tÕ ®Êt n­íc ®· cã nh÷ng chuyÓn biÕn m¹nh mÏ. Cïng víi sù chuyÓn biÕn ®ã th× c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng còng trë thµnh mét yªu cÇu bøc b¸ch vµ trë lªn v« cïng khã kh¨n vµ phøc t¹p. §Ó t¹o ra mét c¬ chÕ thèng nhÊt cho c«ng t¸c båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ,gi¶i phãng mÆt b»ng, gãp phÇn trong c«ng cuéc ph¸t triÓn kinh tÕ, x©y dùng ®Êt n­íc,Nhµ n­íc ®· ban hµnh vµ th«ng qua mét sè v¨n b¶n ph¸p lý nh­: HiÕn ph¸p n¨m 1992 cña n­íc Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt nam ®· quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n; Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi....Tæ chøc, c¸ nh©n ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt cã c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt”. §iÒu 23 cña HiÕn ph¸p cã ghi: ”...tr­êng hîp thËt cÇn thiÕt v× môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng, Nhµ n­íc tr­ng mua hoÆc tr­ng dông cã båi th­êng tµi s¶n cña c¸ nh©n hoÆc tæ chøc theo thêi gi¸ thÞ tr­êng”. LuËt §Êt ®ai 1993 vµ LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt §Êt ®ai n¨m o1998 vµ n¨m 2001 lµ nh÷ng ®¹o luËt quan träng, thÓ hiÖn râ nhÊt ®­êng lèi ®æi míi cña §¶ng ta vµ còng lµ ®¹o luËt ®­îc nhiÒu ng­êi quan t©m nhÊt, chÝnh lµ v× nã ®ang gi¶i quyÕt nhiÒu v­íng m¾c nhÊt cña cuéc sèng. Trªn c¬ së ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, ®¶m b¶o quyÒn qu¶n lý thèng nhÊt cña Nhµ n­íc , LuËt §Êt ®ai x¸c ®Þnh râ quyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi sö dông ®Êt, nhÊt lµ n«ng d©n khi Nhµ n­íc giao ®Êt sö dông æn ®Þnh l©u dµi ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp. §Ó ®¶m b¶o ®Êt n­íc ph¸t triÓn trong thÕ æn ®Þnh, ngay t¹i Ch­¬ng ®Çu, LuËt §Êt ®ai ®· xem xÐt x¸c ®Þnh ng­êi ®ang sö dông ®Êt æn ®Þnh, hîp ph¸p th× ®­îc Nhµ n­íc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nhµ n­íc kh«ng thõa nhËn viÖc ®ßi l¹i ®Êt ®· giao cho ng­êi kh¸c sö dông trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc, b¶o vÖ lîi Ých hîp ph¸p cña ng­êi sö dông ®Êt, khuyÕn khÝch viÖc sö dông ®Êt cã hiÖu qu¶ vµ nghiªm cÊm viÖc lÊn chiÕm ®Êt ®ai, chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tr¸i phÐp. Mét trong nh÷ng ®æi míi quan träng cña LuËt §Êt ®ai ®­îc thÓ hiÖn ë Ch­¬ng ®Çu, §iÒu 12 lµ” C¨n cø vµo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ vÒ khung gi¸ vµ nguyªn t¾c, ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt, UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc TW quy ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ t¹i ®Þa ph­¬ng ®Ó tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt; thu tiÒn khi giao ®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt, lÖ phÝ tr­íc b¹; tÝnh gi¸ trÞ khi giao ®Êt, båi th­êng khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt”. Nhµ n­íc ViÖt Nam ®· thÓ chÕ mét thùc tiÔn lµ ®Êt cã gi¸. Gi¸ ®Êt lÇ c«ng cô ph¸p lý, kinh tÕ ®Ó ng­êi qu¶n lý vµ ng­êi sö dông ®Êt tiÕp c©n víi c¬ chÕ thÞ tr­êng, ®ång thêi còng lµ c¨n cø ®Ó ®¸nh gi¸ sù c«ng b»ng trong ph©n phèi ®Êt ®ai ®Ó ng­êi sö dông ®Êt thùc hiÖn nghÜa vô cña m×nh vµ Nhµ n­íc ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt, gi¸ ®Êt còng lµ ph­¬ng tiÖn ®Ó thÓ hiÖn néi dung kinh tÕ cña c¸c quan hÖ chuyÓn ®æi, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Gi¸ ®Êt ®ång thêi lµ c«ng cô ®Ó Nhµ n­íc ®¶m b¶o quyÒn hîp ph¸p cña ng­êi sö dông ®Êt . §Ó ®¶m b¶o nhu cÇu vÒ ®Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh quèc phßng, an ninh, c¸c c«ng tr×nh phôc vô lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng, ®ång thêi ®¶m b¶o quyÒn lîi cña ng­êi sö dông ®Êt , ngµy 17/8/1994 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 90/CP ban hµnh quy ®Þnh vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc lÊy ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng. -VÒ ph¹m vi ¸p dông, §iÒu 1 cña b¶n quy ®Þnh nµy ban hµnh kÌm theo NghÞ ®Þnh 90 quy ®Þnh nh­ sau: “Quy ®Þnh nµy chØ ¸p dông ®Ó ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng”. Qu¸ tr×nh thùc hiÖn NghÞ ®Þnh 90/Cp cho thÊy, sau khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt vµ ®· ®­îc båi th­êng , ng­êi sö dông ®Êt gÆp nhiÒu khã kh¨n, ®Æc biÖt lµ nh÷ng ng­êi bÞ thu håi hÕt ®Êt s¶n xuÊt, ph¶i chuyÓn sang ngµnh nghÒ kh¸c. Trong nghÞ ®Þnh nµy Nhµ n­íc kh«ng quy ®Þnh râ ®èi víi c¸c kho¶n hç trî , ®iÒu nµy ®· dÉn ®Õn ng­êi bÞ thu håi ®Êt trë thanh nh÷ng ng­êi thÊt nghiÖp, g©y nªn g¸nh nÆng cho x· héi. NÕu ®Ó t×nh tr¹ng nµy kÐo dµi trong khi nhu cÇu sö dông ®Êt cho c¸c khu c«ng nghiÖp, khu c«ng nghÖ cao, khu chÕ xuÊt, cho c¸c c«ng tr×nh giao th«ng, c«ng tr×nh th­¬ng m¹i, c«ng tr×nh gi¸o dôc, y tÕ ngµy cµng cao, Nhµ n­íc ph¶i gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò x· héi ngµy cµng trë nªn phøc t¹p. §ã lµ vÊn ®Ò nhµ ë, lao ®éng d­ thõa, vÊn ®Ò viÖc lµm, vÊn ®Ò gi¸o dôc vµ nh÷ng vÊn ®Ò x· héi kh¸c...Thùc tÕ cho thÊy c¸c vô khiÕu n¹i ngµy cµng t¨ng, trong ®ã chñ yÕu lµ khiÕu n¹i vÒ ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt. Thùc tÕ nµy ®· ¶nh h­ëng kh«ng Ýt ®Õn viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng , ®Õn tiÕn ®é thi c«ng c¸c c«ng tr×nh. Nh÷ng vÊn ®Ò nµy ®ßi hái Nhµ n­íc ph¶i cã chÝnh s¸ch, ph¸p luËt phï hîp, võa b¶o ®¶m thêi gian thi c«ng c¸c c«ng tr×nh, võa b¶o ®¶m quyÒn lîi cña ng­êi sö dông ®Êt, b¶o ®¶m æn ®Þnh kinh tÕ. chÝnh trÞ, x· héi. Ngµy 24/4/1998 ChÝnh phñ ®· ban hµnh nghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP vª viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng; thay thÕ NghÞ ®Þnh sè 90/CP vµ quy ®Þnh râ ph¹m vi ¸p dông, ®èi t­îng ph¶i ®Òn bï, ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï, ph¹m vi ®Òn bï. Nh­ vËy , nguyªn t¾c ®Òn bï lµ: ng­êi ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt sö dông vµo môc ®Ých nµo th× khi thu håi, Nhµ n­íc ®Òn bï b»ng c¸ch giao ®Êt hoÆc ®Òn bï b»ng tiÒn theo gi¸ cïng môc ®Ých sö dông hoÆc ®Òn bï b»ng nhµ ë; khi ®Òn bï b»ng ®Êt hoÆc nhµ ë mµ cã chªnh lÖch vÒ gÝ trÞ th× ng­êi ®­îc ®Òn bï ®­îc nhËn (hoÆc ph¶i tr¶) phÇn chªnh lÖch gi¸ trÞ ®ã b»ng tiÒn. VÒ ®iÒu kiÖn ®­îc ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt, NghÞ ®Þnh sè 22/1998/NQ – CP ®· quy ®Þnh c¸c tr­êng hîp sö dông ®Êt hîp ._.. NhiÒu dù ¸n vÉn ph¶i sö dông biÖn ph¸p c­ìng chÕ. * §èi víi c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i: - Khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh kh«ng phï hîp. Trong khi gi¸ ®Êt lµ yÕu tè lu«n biÕn ®éng th× khung gi¸ ®Êt l¹i cè ®Þnh vµ ®­îc ¸p dông cho th¬× gian dµi. Khi sö dông khung gi¸ ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i th× kh«ng thÓ x¸c ®Þnh chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai. §©y chÝnh lµ khã kh¨n cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vµ lµ nguyªn nh©n g©y ra nhiÒu khiÕu kiÖn. - C¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng ®­îc vËn dông thèng nhÊt. C¸c v¨n b¶n h­íng dÉn ®Þnh gi¸ ®Êt ch­a râ rµng, thiÕu ®Þnh tÝnh vµ c¶ ®Þnh l­îng. §iÒu nµy lµm cho c¸c ®Þa ph­¬ng vËn dông kh¸c nhau. - X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc xem nh­ mét nghÒ nh­ng hiÖn nay ch­a cã nguyªn t¾c, chuÈn mùc vµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh thèng nhÊt. - ThiÕu ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt cã tr×nh ®é chuyªn m«n kü thuËt cao. Gi¸ ®Êt lµ mét ®Æc tÝnh trõu t­îng, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt võa mang tÝnh khoa häc l¹i võa mang tÝnh nghÖ thuËt, ®ßi hái ph¶i cã ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tr×nh ®é chuyªn m«n cao. Ch­¬ng III Mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gÝa ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng I. quan ®iÓm hoµn THIÖN C¤NG T¸C x¸C §ÞNH GI¸ §ÊT BåI TH­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trong thêi gian tíi. X¸ ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng viÖc hÕt søc khã kh¨n vµ phøc t¹p Nã ¶nh h­ëng ®Õn lîi Ých cña nhiÒu bªn cã liªn quan ( ng­êi d©n bÞ thu håi ®Êt, chñ ®Çu t­ vµ Nhµ n­íc). Do ®ã khi x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng ph¶i tu©n thñ theo nh÷ng quan ®iÓm sau: 1. B¶o ®¶m tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt. Gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh ph¶i chÝnh x¸c, ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai.Trªn thùc tÕ hiÖn nay gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®­îc x¸c ®Þnh ch­a chÝnh x¸c, ch­a ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ tiÒm tµng cña ®Êt ®ai, g©y ra nhiÒu khã kh¨n cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Do ®ã ®¶m b¶o tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt lµ mét yªu cÇu kh«ng thÓ thiÕu khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. Cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn cã liªn quan, gãp phÇn qu¶n lý vµ sö dông quü ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ h¬n. 2. KÕt hîp hµi hoµ gi÷a c¸c lîi Ých. Gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng viÖc khã kh¨n, phøc t¹p, liªn quan ®Õn lîi Ých cña nhiÒu ng­êi. Do ®ã ®Ó th¸o gì nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng th× yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i kÕt hîp hµi hoµ vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn cã liªn quan. KÕt hîp hµi hoµ vª lîi Ých cã nghÜa lµ ph¶i ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng vÒ lîi Ých, ®¶m b¶o cho ng­êi bÞ thu håi ®Êt ®­îc båi th­êng ®óng gi¸ trÞ mµ hä bÞ thu håi, ®¶m b¶o æn ®Þnh vÒ cuéc sèng còng nh­ nghÒ nghiÖp cho hä sau khi bÞ thu håi ®Êt, ®ång thêi kh«ng ®­îc g©y tæn thÊt cho Nhµ n­íc còng nh­ chñ ®Çu t­. 3. §¶m b¶o tÝnh thèng nhÊt vµ hÖ thèng trong ®Þnh gi¸ båi th­êng. Gi¸ ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng ph¶i ®­îc x¸c ®Þnh dùa trªn nh÷ng c¨n cø, ph­¬ng ph¸p thèng nhÊt vµ ph¶i dùa trªn hÖ thèng h«ng tin chung cho tÊt c¶ c¸c dù ¸n. Thùc tÕ hiÖn nay, ë c¸c dù ¸n kh¸c nhau, ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau c¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng ®­îc vËn dông thèng nhÊt c¶ vÒ c¨n cø còng nh­ ph­¬ng ph¸p. §iÒu nµy ®· g©y ra kh«ng Ýt kho kh¨n, v­íng m¾c cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Do ®ã khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i cÇn ph¶i ®¶m b¶o tÝn thèng nhÊt vµ hÖ thèng. II. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn hiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng . 1. NhËn xÐt chung. Dï bÊt kú ë giai ®o¹n nµo cña qu¸ tr×nh ph¸t triÓn ®Êt n­íc, c¸c chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt cña Nhµ n­íc ta ®Òu ®¶m b¶o hai môc tiªu: §¸p øng nhu cÇu ph¸t triÓn cña ®Êt n­íc, b¶o vÖ quyÒn hîp ph¸p cña c«ng d©n. C¸c quy ®Þnh cña chÝnh s¸ch ®Òn bï , gi¶i phãng mÆt b»ng ë n­íc ta còng vËy. ®¸p øng ®­îc nhu cÇu x©y dùng, ®¸p øng ®­îc nhu cÇu ph¸t triÎn kinh tÕ quèc d©n ®ång thêi b¶o vÖ quyÒn lîi hîp ph¸p cña ng­êi sö dông ®Êt, b¶o ®¶m sù æn ®Þnh x· héi. Theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993, Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi, ng­êi sö dông ®Êt tù chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc Nhµ n­íc vÒ phÇn diÖn tÝch ®Êt ®­îc giao.Trõ ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp do Nhµ n­íc kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc ph¶i chuyÓn sang thuª ®èi víi phÇn diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp sö dông v­ît h¹ng møc, ng­êi sö dông ®Êt ph¶i nép tiÌn sö dông ®Êt khi Nhµ n­íc giao ®Êt. MÆc dï ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, nh­ng ph¸p luËt ®· cho phÐp ®Êt ®ai tham gia chuyÓn dÞch trong giao dÞch nh©n sù. Do vËy, viÖc båi th­êng khi thu håi ®Êt lµ vÊn ®Ò nhËy bÐn, liªn quan ®Õn ®êi sèng cña nhiÒu ng­êi vµ lµ vÊn ®Ò kh«ng nhá ¶nh h­ëng ®Õn æn ®Þnh chÝnh trÞ, æn ®Þnh x· héi. §©y kh«ng chØ ®¬n thuÇn vÒ ý nghÜa kinh tÕ mµ cßn mang ý nghÜa chÝnh trÞ, x· héi vµ nh©n v¨n thÓ hiÖn tÝnh ­u viÖt cña chÕ ®é x· héi ta. So víi nh÷ng chÝnh s¸ch ®Òn bï tr­íc ®©y, chÝnh s¸ch ®Òn bï tõ sau HiÕn ph¸p 1992, ®Æc biÖt lµ sau khi cã LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ®· thay ®æi h¼n vÒ b¶n chÊt. Ph¸p luËt ®· thõa nhËn ®Êt cã gi¸ vµ ®Êt ®ai tham gia trong giao l­u d©n sù.Nh­ vËy khi lËp ph­¬ng ¸n ®Òn bï th× vÊn ®Ò quan träng lµ ®Òn bï ®Êt vµ t¸i ®Þnh c­. NghÞ ®Þnh sè 22/1998/ N§ - CP ®· cè g¾ng thÓ hiÖn chñ tr­¬ng cña Nhµ n­íc lµ b¶o ®¶m hµi hoµ quyÒn lîi cña Nhµ n­íc vµ cña ng­êi sö dông ®Êt. Tuy nhiªn víi tÊc ®é t¨ng tr­ëng kinh tÕ x· héi hiÖn nay: do nhu cÇu vÒ ®Êt cña sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc, c¸c quy ®Þnh vÒ ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng vµ gi¶ ph¸p hiÖn hµnh vª x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®· dÇn dÇn trë lªn l¹c hËu, kh«ng ®¸p øng kÞp víi sù ph¸t triÓn chung cña x· héi; qu¸ tr×nh thùc hiÖn gÆp kh«ng Ýt nh÷ng v­íng m¾c, bÊt cËp vµ Ýt nhiÒu lµ nguyªn nh©n g©y nªn kh«ng Ýt ®Õn kh¶ n¨ng khai th¸c tiÒm n¨ng tµi nguyªn cña ®Êt n­íc, ¶nh h­ëng ®Õn kh¶ n¨ng sö dông vèn cña nhµ ®Çu t­. §iÒu nµy ®­îc thÓ hiÖn kh¸ râ ë mét sè dù ¸n trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm. ChÝnh v× vËy yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i x¸c ®Þnh ®­îc ph­¬ng h­íng còng nh­ gi¶i ph¸p cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung vµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng. 2. C¸c gi¶i ph¸p. C«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng t¸c v« cïng khã kh¨n vµ phøc t¹p do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c nhau, trong ®ã x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n chÝnh g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng .ViÖc ®­a ra c¸c gi¶i ph¸p cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ vÊn ®Ò cã ý nghÜa hÕt søc quan träng kh«ng chØ ®èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng mµ cßn víi c¶ sù ph¸t triÎn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc.C¸c gi¶i ph¸p ®ã ph¶i dùa trªn quan ®iÓm toµn diÖn, xem xÐt mét c¸ch ®Çy ®ñ c¸c nh©n tè cã liªn quan, ®Æc biÖt lµ ph¶i dùa trªn c¬ së thùc tr¹ng vÒ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng , ph©n tÝch mét c¸ch kh¸ch quan nh÷ng tån t¹i vµ nguyªn nh©n. 2.1. C¸c gi¶i ph¸p ®èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng . 2.1.1.C«ng t¸c quy ho¹ch. C«ng t¸c quy ho¹ch ®« thÞ ®· cã nhiÒu tiÕn bé song cÇn tiÕp tôc ®iÒu chØnh vµ phæ biÕn réng r·i trong nh©n d©n. ViÖc x©y dùng c¸c b¶n quy ho¹ch vµ lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng nªn ®­îc tiÕn hµnh mét c¸ch song song. §èi víi c¸c dù ¸n träng ®iÓm, nªn tæ chøc lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng ngay sau khi quy ho¹ch ®­îc phª duyÖt. Trong thùc tÕ hiÖn nay khi quy ho¹ch ®· ®­îc phª duyÖt nh­ng hiÖn t­îng x©y dùng tr¸i phÐp, vi ph¹m quy ho¹ch vÉn th­êng xuyªn diÔn ra, bªn c¹nh ®ã gi¸ ®Êt khu míi ®­îc quy ho¹ch sÏ t¨ng lªn rÊt nhanh trong khi ®ã gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i l¹i duùa trªn c¬ së gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh. §iÒu nµy sÏ dÉn ®Õn sù chªnh lÖch lín gi÷ gi¸ chuyÓn nh­îng vµ gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i t¹i khu vùc gi¶i phãng mÆt b»ng . ChÝnh v× vËy, ngay sau khi phª duyÖt b¶n quy ho¹ch th× cÊn ph¶i tiÕn hµnh lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng . Ngoµi ra ®Ó h¹n chÕ viÖc x©y dùng tr¸i phÐp, vi ph¹m quy ho¹ch th× cÇn ph¶i th«ng tin réng r·i vÒ b¶n quy ho¹ch trong nh©n d©n. 2.1.2. §æi míi vµ hoµn thèng hÖ thèng chÝnh s¸ch cã liªn quan ®Õn gi¶i phãng mÆt b»ng. Cã thÓ nãi chÝnh s¸ch ®Òn bï , t¸i ®Þnh c­ ë ViÖt Nam ®ang d­îc bæ sung hoµn thiÖn ®Ó ®¸p øng nh÷ng môc tiªu ®Æt ra gi¶i phãng mÆt b»ng cho viÖc thùc hiÖn dù ¸n trong tõng giai ®o¹n ph¸t triÓn. Tuy nhiªn, míi ë giai ®o¹n ®Çu cña sù ph¸t triÓn c¶ vÒ kinh tÕ lÉn hÖ thèng luËt ph¸p, chÝnh s¸ch ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­ ë ViÖt Nam cßn cã nh÷ng h¹n chÕ vµ khã kh¨n nhÊt ®Þnh thÓ hiÖn ë c¸c mÆt sau: *VÒ ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï thiÖt h¹i: do tr×nh ®é qu¶n ký cßn kÐm còng nh­ do viÖc thùc hiÖn luËt ph¸p trong x· héi ch­a nghiªm minh dÉn ®Õn nhiÒu khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh c¸c ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï thiÖt h¹i. -§èi víi ®Êt ë: ViÖc quy ®Þnh h¹n møc ®Êt ®­îc båi th­êng thiÖt h¹i theo gi¸ ®Êt ë cßn nhiÒu ®iÓm ch­a râ rµng vµ m©u thuÉn, g©y thiÖt thßi cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi, ®Æc biÖt trong tr­êng hîp ®Êt thõa kÕ hay ®Êt tù mua. -§èi víi ®Êt vµ c«ng tr×nh thuéc hµnh lang an toµn giao th«ng. §Êt hîp ph¸p ®­îc sö dông lµm hµnh lang an toµn giao th«ng hoÆc hµnh lang b¶o vÖ c«ng tr×nh sÏ bÞ h¹n chÕ quyÒn sö dông (kh«ng ®­îc x©y dùng nh÷ng c«ng tr×nh vÜnh viÔn ®èi víi ®Êt ë vµ chØ ®­îc trång c©y ng¾n ngµy ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp....) song ch­a cã quy ®Þnh vÒ viÖc ®Òn bï cho nh÷ng thiÖt h¹i do bÞ h¹n chÕ quyÒn sö dông nµy. -§èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n vµ vËt nu«i: viÖc ch­a hoµn thµnh giao ®Êt theo luËt ë ®Þa ph­¬ng céng víi viÖc thõa kÕ, mua b¸n ®Êt kh«ng chuyÓn quyÒn sö ®· lµm phøc t¹p ho¸ viÖc x¸c ®Þnh c¸c ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï vµ hç trî trong c¸c dù ¸n. *VÒ møc ®Òn bï thiÖt haÞ: NghÞ ®Þnh 22/1998/N§ - CP ®· quy ®Þnh vÒ møc ®Òn bï cao h¬n h¼n so víi NghÞ ®Þnh sè 90/ CP (1994) trong phÇn lín c¸c tr­êng hîp møc ®Òn bï nµy ®· ®¸p øng ®­îc môc tiªu ®Æt ra lµ ®ñ ®Ó t¸i t¹o c¸c ta× s¶n bÞ thiÖt h¹i. Tuy nhiªn ch­a cã quy ®Þnh râ rµng ®Ó ­u tiªn vÒ møc lÖ phÝ tr­íc b¹ trong tr­êng hîp ng­êi bÞ ¶nh h­ëng tù mua ®Êt míi vµ tù lµm nhµ míi, ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ vÒ c¸ch tÝnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña nhµ vµ c«ng tr×nh kiÕn tróc còng nh­ c¸ch tÝnh c¸c chi phÝ ®· ®Çu t­ vµo ®Êt trong tr­êng hîp ®Òn bï cho ®Êt giao ®Ó sö dông t¹m thêi, ®Êt cho thuª, ®Êt ®Êu thÇu. *C¸c chÝnh s¸ch hç trî vµ kh«i phôc cuéc sèng. Mét trong nh÷ng h¹n chÕ quan träng cña chÝnh s¸ch t¸i dÞnh c­ lµ chñ yÕu tËp trung vµo ®Òn bï c¸c kho¶n thiÖt h¹i vvÒ ®Êt vµ c¸c tµi s¶n, c«ng tr×nh trªn ®Êt. Tªn gäi cña c¸c nghÞ ®Þnh, th«ng t­ cã liªn quan ®· cho thÊy râ môc tiªu cña c¸c chÝnh s¸ch nµy. ChÝnh v× vËy, rÊt nhiÒu dù ¸n ®· kh«ng quan t©m ®Õn viÖc kh«i phôc vµ hç trî cho ng­êi d©n sau khi bÞ thu håi ®Êt. Cuéc sèng cña hä gÆp khã kh¨n gÊp béi sau khi t¸i ®Þnh c­. *VÒ tæ chøc ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­: NghÞ ®Þnh 22/1998/ N§ - CP quy ®Þnh cÊp huyÖn, quËn chÞu tr¸ch nhiÖm chÝnh trong c«ng t¸c ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­, chñ ®Çu t­ lµ mét trong nh÷ng thµnh viªn cña Héi ®ång ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. §iÒu nµy trªn thùc tÕ ch­a phï hîp víi mét sè dù ¸n lín, liªn tØnh, liªn huþÖn còng nh­ c¸c dù ¸n cã nguån vèn do Bé, Ban Ngµnh ë trung ­¬ng qu¶n lý.: Thø nhÊt : cã thÓ cã sù kh¸c biÖt ®¸ng kÓ trong chÝnh s¸ch ®Òn bï t¸i ®Þnh c­ ë mçi ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau do sù chØ d¹o hoµn toµn kh¸c nhau . Thø hai: C¸c ban qu¶n lý dù ¸n Trung ­¬ng kh«ng thÓ t¸c ®éng trùc tiÕp tíi Héi ®ång ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ë c¸c quËn, huyÖn ®Ó thóc ®Èy c«ng t¸c ®Òn bï vµ kh«i phôc cuéc sèngkhi cÇn thiÕt mµ ph¶i ®i ®­êng vßng, th«ng qua Bé chñ qu¶n t¸c ®äng tíi UBND thØnh, thµnh phè míi chØ ®¹o xuèng quËn huyÖn. §iÒu khã kh¨n tiÕp theo lµ trong nhiÒu dù ¸n lµ ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ vÒ thêi gian tr¶ tiÒn ®Òn bï vµ tiÕn hµnh gi¶i to¶ mÆt b»ng. §Ó cã thÓ kiÓm kª chÝnh x¸c c¸c tµi s¶n bÞ thiÖt h¹i vµ lËp ph­¬ng ¸n ®Òn bï cÇn cã c¸c thiÕt bÞ kü thuËt, trªn c¬ së ®ã c¾m mèc ph¹m vi giíi h¹n dù ¸n. Tuy nhiªn trªn thùc tÕ rÊt nhiÒu dù ¸n võa tiÕn hµnh x©y dùng võa thiÕt kÕ kü thuËt, nghÜa lµ thiÕt kÕ kü thuËt chØ ®i tr­íc thi c«ng mét thêi gian rÊt ng¾n, kh«ng ®ñ ®Ó kiÓm kª vµ ®Òn bï , thùc hiÖn di dêi d©n tr­íc khi thi c«ng. *VÒ kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c­: Do ch­a cã quy ®Þnh râ rµng vÒ quy tr×nh lËp vµ thÈm ®Þnh kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c­ ngay tõ giai ®o¹n chuÈn bÞ dù ¸n, c«ng t¸c ®Òn bï vµ hç trî cña ®a sè c¸c dù ¸n kh«ng ®­îc chuÈn bÞ tr­íc mét c¸ch ®Çy ®ñ, thiÕu sù phèi hîp cña c¸c bªn cã liªn quan còng nh­ thiÕu sù tham gia cña c¸c c¸ nh©n vµ céng ®ång bÞ ¶nh höáng vµ céng ®ång sÏ tiÕp nhËn d©n di chuyÓn, g©y khã kh¨n vµ chËm tiÕn ®é cho viÖc ®Òn bï di chuyÓn vµ gi¶i phãng mÆt b»ng . *VÒ c«ng t¸c kiÓm tra gi¸m s¸t: Kh«ng cã quy ®Þnh vÒ gi¸m s¸t nãi chung vµ gi¸m s¸t ®éc lËp nãi riªng cho c«ng t¸c båi th­êng, hç trî vµ di dêi d©n. Bªn c¹nh ®ã nhiÒu LuËt, NghÞ ®Þnh vµ Th«ng t­ kh«ng cã quy ®Þnh ®Çy ®ñ vÒ tr¸ch nhiÖm cña c¸c cÊp, ngµnh trong viÖc thùc hiÑn kiÓm tra gi¸m s¸t c«ng t¸c båi th­êng, hç trî vµ di dêi d©n hoÆc do thiÕu nhËn thøc cña nhiÒu c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc, tæ chøc x· héi vµ nh©n d©n, hoÆc thiÕu c¸c h­íng dÉn thi hµnh cô thÓ hoÆc yÕu kÐm vÒ n¨ng lùc thi hµnh, ®Æc biÖt trong qu¶n ký ®Êt ®ai vµ trong qu¶n lý x©y dùng dÉn ®Õn nhiÒu phøc t¹p trong c«ng t¸c båi th­êng vµ hç trî. Ngoµi ra vÉn cßn nhiÒu ®iÒu m©u thuÉn bÊt hîp lý lµm cho viÖc thùc hiÖn cµng thªm khã kh¨n. ChÝnh v× nh÷ng h¹n chÕ cña chÝnh s¸ch båi th­êng vµ t¸i ®Þnh c­ nh­ vËy cho nªn yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i ®æi míi, hoµn chØnh hÖ thèng ph¸p luËt cã liªn quan ®Õn gi¶i phãng mÆt b»ng nh»n kh¾c phôc ®­îc nh÷ng h¹n chÕ nªu trªn ®ång thêi ®¸p øng ®­îc yªu cÇu cña giai ®o¹n míi. ViÖc ®æi míi vµ hoµn thiÖn hÖ thèng chÝnh s¸ch gi¶i phãng mÆt b»ng ®­îc tËp chung ë mét sè diÓm chñ yÕu sau: Thø nhÊt : tiÕp tôc nghiªn cøu, x©y dùng hoµn chØnh vµ ®ång bé hÖ thèng c¸c v¨n b¶n quy ®Þnh vÒ chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó c¸c cÊp, ngµnh thèng nhÊt thùc hiÖn, ®Æc biÖt lµ quy ®Þnh thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè22/1998/N§ - CP, Th«ng t­ sè 145/TT – BTC cña Bé Tµi chÝnh, söa ®æi quyÕt dÞnh sè 20/1998/Q§ - UB cña UBND Thµnh phå Hµ Néi, trong ®ã tËp trung ë mét sè néi dung chñ yÕu nh­ gi¸ båi th­êng, t¸i ®Þnh c­, chÝnh s¸ch hç trî, møc båi th­êng thiÖt h¹i ...,®¶m b¶o ®óng nguyªn t¾c, ®óng ph¸p luËt,phï hîp víi ®Æc thï cña thµnh phè, ®¶m b¶o lîi Ých cña Nhµ n­íc, quyÒn lîi hîp ph¸p chÝnh ®¸ng cña ng­êi sö dông ®Êt vµ cc¸c chñ ®Çu t­. Thø hai: Ngoµi viÖc ban hµnh c¸c v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh cã liªn quan ®Õn båi th­êng thiÖt h¹i nãi chung th× cÇn thiÕt ph¶i ban hµnh c¸c v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh chuyªn s©u vµo c¸c vÊn ®Ò nh­ chÝnh s¸ch hç trî æn ®Þnh cuéc sèng, t¹o viÖc lµm, vÊn ®Ò vÒ t¸i ®Þnh c­.§Æc biÖt lµ vÒ vÊn ®Ò t¸i ®Þnh c­, nªn cã nh÷ng v¨n b¶n quy ®Þnh riªng vÒ vÊn ®Ò nµy, trong ®ã cÇn quy ®Þnh râ rµng vÒ c¬ chÕ cho kh©u t¸i ®Þnh c­. 2.1.3. Cñng cè hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh. §Þa chÝnh lµ ngµnh cã vai trß ®Æc biÖt quan träng ®èi víi viÖc thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng. Tuy nhiªn hiÖn nay, hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh vÉn cßn nhiÒu bÊt cËp, do ®ã cÇn ph¶i cñng cè hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh tõ Trung ­¬ng tíi c¬ së, ®Æc biÖt lµ c¬ quan §Þa chÝnh cÊp huyÖn. §©y chÝnh lµ cÊp tham m­u cho chÝnh quyÒn tæ chøc thùc hiÖn ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng . §ång thêi c¬ quan ®Þa chÝnh cÊp huyÖn lµ n¬i trùc tiÕp qu¶n lý hÖ thèng hå s¬ ®Þa chÝnh trong ph¹m vi huyÖn, quËn, thÞ x·, thµnh phè trùc thuéc tØnh, lµ c¬ quan theo dâi viÖc thùc hiÖn kÕ ho¹ch, quy ho¹ch sö dông ®Êt, lµ n¬i thùc hiÖn c¸c thñ tôc chuyÓn dÞch ®Êt ®ai, lµ c¬ quan phèi hîp víi c¸c c¬ quan kh¸c c«ng khai quy ho¹ch. Bªn c¹nh viÖc cñng cè l¹i hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh, còng cÇn ph¶i n©ng cao chÊt l­îng, tr×nh ®é cho c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x·. C¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x· lµ ®Çu mèi vÒ quan hÖ gi÷a ng­êi sö dông ®Êt vµ Nhµ n­íc vµ gi÷a nh÷ng ng­êi sö dông ®Êt víi nhau. Do ®ã Nhµ n­íc cÇn nghiªn cøu chÕ ®é ®·i ngé còng nh­ n©ng cao tr×nh ®é cho c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x·. 2.1.4. C«ng t¸c tuyªn truyÒn. §Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng cã hiÖu qu¶ th× cÇn ph¶i coi träng c«ng t¸c tuyªn truyÒn, phæ biÕn, gi¸o dôc ph¸p luËt trong nh©n d©n, t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó nh©n d©n hiÓu vµ t«n träng ph¸p luËt, ®Æc biÖt lµ ph¸p luËt ®Êt ®ai. CÇn x¸c ®Þnh tuyªn truyÒn, phæ biÕn, gi¸o dôc ph¸p luËt lµ ch­¬ng tr×nh hµnh ®éng quèc gia, lµ néi dung ho¹t ®äng cña qu¶n lý Nhµ n­íc . Muèn cho c«ng t¸c tuyªn truyÒn ®¹t hiÖu qu¶ cao, cÇn ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p nhÊt ®Þnh. Trong ®ã ®Æc biÖt coi träng sù phèi hîp cña c¸c ngµnh, c¸c cÊp nh­ Héi Cùu chiÕn binh, Héi Liªn hiÖp phô n÷, Tæ d©n phè...... trong viÖc tuyªn truyÒn gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.1.5. N©ng cao tr×nh ®é cña c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. C¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ngoµi viÖc n¾m v÷ng c¸c yªu cÇu cña dù ¸n cßn ph¶i am hiÎu vª chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt trong qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ cöa, gi¸ c¶ còng nh­ tr×nh tù lËp duyÖt ph­¬ng ¸n vµ tæ chøc thùc hiÖn ph­¬ng ¸n båi th­êng ®¶m b¶o ®óng tiÕn ®é quy ®Þnh. Tuy nhiªn, thùc tÕ hiÖn nay c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®a sè lµ c¸c c¸n bé kiªm nhiÖm hoÆc c¸c c¸n bé chuyÓn tõ c¸c ngµnh kh¸c sang. §©y chÝnh lµ mét trong nh÷ng yÕu tè g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng .ChÝnh v× vËy, n©ng cao chÊt l­îng còng nh­ tr×nh ®é cña c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét yªu cÇu cÊp b¸ch. §Ó lµm d­îc ®iÒu n¸y cÇn tËp trung vµo mét sè ®iÓm chñ yÕu sau: - Më c¸c chuyªn ngµnh chuyªn ®µo t¹o vÒ c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. - Më réng quan hÖ hîp t¸c v¬i c¸c n­íc trong viÖc ®µo t¹o chuyªn m«n nghiÖp vô cho c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. X¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng trong båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng cßn nhiÒu bÊt cËp. §©y lµ kh©u khã kh¨n, phøc t¹p g©y c¶n trë qu¸ tr×nh båi th­êng thiÖt h¹i khi thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng. HiÖn nay chóng ta ®ang thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng theo quy ®inh cña NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP, vÒ c¬ b¶n gi¸ ®Êt tÝnh båi th­êng vÉn dùa vµo b¶ng gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc vµ cã ¸p dông hÖ sè K, ®©y chÝnh lµ trë ng¹i lín ®èi víi chñ ®Çu t­. Thùc tÕ cã mét kho¶ng c¸ch kh¸ lín gi÷a gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh víi gi¸ ®Êt chuyÓn nh­îng thùc tÕ. 2.2.1. Thõa nhËn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ. HiÖn nay khi nãi ®Õn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, vÊn ®Ò ®Æt ra th­êng chñ yÕu xoay quanh hai néi dung lín ®ã lµ: ViÖc ph©n ®Þnh gi¸ ®Êt cho ®Þa ph­¬ng vµ viÖc thiÕt lËp khung gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ vµ tÝnh ®Òn bï. Tuy nhiªn c¶ hai vÊn ®Ò trªn ®Òu ch­a gi¶i quyÕt ®­îc b¶n chÊt cña vÊn ®Ò vµ nh÷ng tån t¹i v­íng m¾c hiÖn nay. Nh­ ®· nªu ë trªn, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng vµ x¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng lµ mét ho¹t ®éng võa mang tÝnh khoa häc, võa mang tÝnh nghÖ thuËt. Nã ®ßi hái nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i lµ ng­êi cã kiÕn thøc chuyªn m«n vÒ nghÒ nghiÖp v÷ng vµng, nhËy bÐn trong tõng tr­êng hîp. Trong khi ®ã gi¸ ®Êt kh«ng ph¶i lµ yÕu tè bÊt ®Þnh, nã phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸c nhau vµ th­êng xuyªn cã sù biÕn ®æi. ViÖc ¸p dông mét b¶ng gi¸ nhÊt ®Þnh sÏ gÆp nhiÒu v­íng m¾c, kh«ng phï hîp vµ kh«ng ph¶n ¸nh hÕt ®­îc sù biÕn ®éng cña gi¸ ®Êt. §©y lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n g©y ra khiÕu kiÖn, lam c¶n tr¶ c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. §Ó gi¶i quyÕt t×nh tr¹ng nãi trªn nh»m ®¶m b¶o x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng ®­îc chÝnh x¸c cÇn ph¶i coi viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt la mét nghÒ gièn n­ c¸c nghÒ kh¸c. 2.2.2. Sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt míi. §i ®«i víi g¶i ph¸p coi viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ, lµ viÖc thay ®æi c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt sao cho phï hîp. MÆt kh¸c, sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh lµm c¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt thùc hiÖn båi th­êng thiÖt h¹i gi¶i phãng m¹t b»ng ®· kh«ng ®em l¹i hiÖu qu¶ cao mµ cßn g©y ra nhiÒu khã kh¨n v­íng m¾c. ChÝnh v× vËy yªu cÇu ®Æt ra lµ thay v× sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. §iÒu nµy sÏ kh¾c phôc ®­îc nh÷ng khã kh¨n, bÊt cËp trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn cho nghÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc ph¸t triÓn m¹nh mÏ. Mét thùc tÕ khi sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh ®Ó tÝnh gi¸ ®Êt båi th­êng, nÕu tÝnh c¶ hÖ sè K th× míi ph¶n ¸nh ®­îc kho¶ng h¬n 1/2 gi¸ thùc tÕ båi th­êng, cßn ph¶i dïng niÒu hÖ sè ®iÒu chØnh kh¸c míi ®¶m b¶o tho¶ ®¸ng lîi Ých cña ng­êi bÞ thu håi ®Êt. HiÖn nay trªn thÕ giíi x¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, gi¸ ®Êt nãi riªng th­êng sö dông nh÷ng ph­¬ng ph¸p sau: ph­¬ng ph¸p so s¸nh, ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i, ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn, ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. ViÖc lùa chän ph­¬ng ph¸p nµo cho phï hîp khi thùc hiÖn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ phô thuéc vµo môc ®Ých ®Þnh gi¸, lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸, th«ng th­êng c¸c ph­¬ng ph¸p trªn th­êng sö dông cho nh÷ng tr­êng hîp sau: *Ph­¬ng ph¸p so s¸nh: §©y lµ ph­¬ng ph¸p th­êng ®­îc sö dông réng r·i nhÊt, trong qu¸ tr×nh sö dông cã thÓ ®­îc kÕt hîp víi mét sè ph­¬ng ph¸p kh¸c. ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc tiÕn hµnh b»ng c¸ch so s¸nh trùc tiÕp tµi s¶n ®Êt ®ã víi m¶nh ®Êt t­¬ng tù ®· ®­îc b¸n ®Ó t×m ra gi¸ trÞ cña nã tõ c¸c giao dÞch tr­íc ®ã. Tuy nhiªn khi sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt còng gÆp nhiÒu khã kh¨n ®ã lµ sè l­îng c¸c m¶nh ®Êt ®­îc giao dÞch cã ®Æc ®iÓm t­¬ng tù lµ rÊt Ýt dÉn ®Õn thiÕu th«ng tin cho qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. Nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i lµ ng­êi cã tr×nh ®é cao trong viÖc x¸c ®Þnh sù kh¸c nhau gi÷a c¸c m¶nh ®Êt. Cã nh­ vËy míi cã thÓ t×m ra gi¸ trÞ t­¬ng ®èi chÝnh x¸c cña m¶nh ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy. Do ®ã, ph­¬ng ph¸p so s¸nh th­êng ®­îc sö dông trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai ho¹t ®éng lµnh m¹nh, c¸c th«ng tin liªn quan ®Ên m¶nh ®Êt ®­îc cËp nhËt th­êng xuyªn vµ cã nhiÒu m¶nh ®Êt cã ®Æc ®iÓm t­¬ng tù nhau. *Ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i: §©y lµ ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông trong tr­êng hîp c¨n cø vµo kh¶ n¨ng ph¸t triÓn cña tµi s¶n nhµ ®Êt trong t­¬ng lai. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i tÝnh to¸n, ph©n tÝch xem kh¶ n¨ng ph¸t triÓn cña tµi s¶n nhµ ®Êt trong t­¬ng lai nh­ thÕ nµo? Ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó tÝnh gi¸ trÞ ®Êt ®Êu thÇu. Gi¸ trÞ ®Êu thÇu tèi thiÓu sÏ b»ng gi¸ trÞ cña ®Êt céng víi gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng vµ mÆt ®©ï t­ c¬ së h¹ tÇng trªn ®Êt. Nh­ vËy sau khi tÝnh c¸c chi phÝ dù kiÕn ph¸t triÓn vµ lîi nhuËn ®Þnh møc, phÇn gi¸ trÞ cßn l¹i lµ gi¸ trÞ cña ®Êt ®Ó ®¸u thÇu. Nhµ thÇu ph¶i dù kiÕn ®­îc c¸c lo¹i chi phÝ ph¶i tr¶ cho toµn bé m¶nh ®Êt ®Êu thÇu, trong ®ã cã gi¸ trÞ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. *Ph­¬ng ph¸p lîi nhu©n: Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn dùa trªn gi¶ thiÕt gi¸ trÞ cña tµi s¶n nhµ ®Êt cã liªn quan ®Õn lîi nhuËn thu ®­îc do sö dông tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n nhµ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së tÝnh tæng gi¸ trÞ lîi nhuËn do tÊt c¶ c¸c yÕu tè t¹o ra trong ®ã cã yÕu tè nhµ ®Êt sau ®ã ph©n chia lîi nhuËn t­¬ng øng gi÷a c¸c yÕu tè. Tõ kho¶n lîi nhuËn t­¬ng øng víi tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra cã thÓ tÝnh ®­îc gi¸ trÞ tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Ph­¬ng ph¸p nµy chØ dïng ®Ó tÝnh gi¸ trÞ thùc tÕ nhµ ®Êt, kh«ng phï hîp cho ®Þnh gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. *Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­: Ph­¬ng ph¸p nµy dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã mèi liªn hÖ víi nhau. Khi biÕt thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra dùa vµo ph­¬ng ph¸p tÝnh chuyÓn gÝa trÞ cña ®ång tiÒn ta cã thÓ tÝnh ®­îc gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông trong tr­êng hîp tµi s¶n nhµ ®Êt cã thÓ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Ph­¬ng ph¸p nµy ¸p dông trong c¸c tr­êng hîp mua ®Êt, thuª ®Êt ®Ó kinh doanh. Gi¸ mua hoÆc thuª ph¶i bao gåm c¶ gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2.3. Thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt. Cïng víi viÖc thõa nhËn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ vµ cho phÐp sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh¸c nhau ®Ó ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i Nhµ n­íc cÇn ph¶i thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Cã nh­ vËy míi b¶o ®¶m thùc hiÖn tèt ®­îc hai gi¶i ph¸p nªu trªn. C¬ quan ®Þnh gÝa lµ c¬ quan cã tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt mét c¸ch th­êng xuyªn theo tõng thêi ®iÓm, tõng vÞ trÝ ®Æc biÖt lµ phï hîp víi gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ t¹i ®Þa ph­¬ng ( tøc gi¸ thÞ tr­êng) ®Ó ¸p dông khi båi th­êng. §Ó b¶o ®¶m c¬ quan ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt ho¹t ®éng ®uîc hiÖu qu¶ cÇn ph¶i ban hµnh quy ®Þnh vÒ tæ chøc ngµnh ®Þnh gi¸. Theo ®ã ngµnh ®Þnh gi¸ nªn ®­îc tæ chøc nh­ sau: -CÊp Trung ­¬ng cã Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia: Trung t©m nµy cã nhiÖm vô ®iÒu phèi gi¸ nhµ ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n­íc. ChØ ®¹o vÒ chuyªn m«n nghiÖp vô ®èi víi c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ cÊp d­íi. Lµ c¬ quan cã chøc n¨ng tham m­u, gióp viÖc cho ChÝnh phñ ®ång thêi chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc vµ ChÝnh phñ vÒ c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n­íc. -Thµnh lËp c¸c Ban ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt trùc thuéc UBND cÊp tØnh: Ban nµy cã chøc n¨ng tham m­u gióp viÖc cho UBND tØnh, Thµnh phè trùc thuéc TW trong viÖc ®­a ra c¸c quyÕt ®Þnh cã liªn quan ®Õn gi¸ nhµ ®Êt, ®ång thêi chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc UBND cÊp tØnh vÒ c¸c ho¹t ®éng cã liªn quan ®Õn gi¸ nhµ ®Êt. Ban ®Þnh gi¸ cÊp tØnh ph¶i chÞu sù gi¸m s¸t vÒ chuyªn m«n, nghiÖp vô cña Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia. *Ho¹t ®éng cña ngµnh ®Þnh gi¸: §Ó cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cã hiÖu qu¶ cao, ho¹t ®éng ngµnh ®Þnh gi¸ nªn ®­îc tiÕn hµnh nh­ sau: -C¸c ban ®Þnh gi¸ cÊp tØnh cö c¸c nhµ ®Þnh gi¸ viªn th­êng xuyªn ®i lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ë c¸c c¬ së. Cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh thêi ®iÓm cña gi¸ ®Êt, sau khi thu thËp, x¸c ®Þnh ®­îc gi¸ ®Êt ë c¸c vïng, ®Þa bµn thuéc tØnh qu¶n lý, c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt göi c¸c th«ng tin cã liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt ë tõng vïng vÒ Ban ®Þnh gi¸ vµ Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia. Sau khi xem xÐt, Trung t©m ®Þnh gi¸ vµ Ban ®Þnh gi¸ tæ chøc c«ng khai gi¸ ®Êt trong tõng thêi kú nhÊt ®Þnh, cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt, ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2.4. §µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ ®Êt. §Ó t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung vµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng bªn c¹nh nh÷ng gi¶i ph¸p nªu trªn, yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i cã mét ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tay nghÒ chuyªn m«n, nghiÖp vô v÷ng vµng. §©y lµ nh÷ng nh©n tè gi÷ vai trß quan träng trong viÖc ®­a ra ®­îc gi¸ trÞ chÝnh x¸c cña m¶nh ®Êt. Tuy nhiªn hiÖn nay ë n­íc ta do ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt lµ c«ng t¸c hÕt søc míi mÎ cho nªn c¸c nhµ ®Þnh gi¸ võa thiÕu vÒ sè l­îng vµ yÕu vÒ chÊt l­îng. Yªu cÇu lµ ph¶i ®µo t¹o ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã tr×nh ®é chuyªn m«n v÷ng vµng. Muèn vËy cÇn ph¶i thùc hiÖn mét sè viÖc sau: -Më c¸c chuyªn ngµnh ®µo t¹o c¸c nhµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trong c¸c tr­êng ®¹i häc. C¸c chuyªn ngµnh ®µo t¹o nµy cã nhiÖm vô trang bÞ nh÷ng kiÕn thøc chuyªn m«n, nghiÑp vô cho c¸c häc viªn ®Ó ®¶m b¶o sau khi tèt ngiÖp c¸c häc viªn cã thÓ trë thµnh c¸c nhµ ®Þnh gi¸... -Më réng quan hÖ hîp t¸c víi c¸c n­íc tiªn tiÕn trªn thÕ giíi trong viÖc ®µo t¹o c¸c c¸n bé ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Mét thùc tÕ hiÖn nay ë ViÖt nam lµ chóng ta hÇu nh­ kh«ng cã c¸c chuyªn gia vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. C«ng t¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, gi¸ ®Êt nãi riªng míi chØ ë kh©u chËp ch÷ng. Do vËy viÖc tù lËp trong viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ sÏ gÆp nhiÒu khã kh¨n h¬n n÷a sÏ kh«ng ®¶m b¶o vÒ chÊt l­îng cho ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸. ChÝnh v× vËy më réng quan hÖ hîp t¸c víi c¸c n­íc trong viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ lµ viÖc cÊp b¸ch cÇn ph¶i thùc hiÖn. §iÒu ®ã sÏ gióp chóng ta ®µo t¹o ra ®­îc c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tr×nh ®é chuyªn m«n cao, ®¸p øng nhu cÇu hiÖn t¹i vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt KÕt luËn 1.Thùc tr¹ng c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm – Thµnh phè Hµ Néi trong thêi gian võa qua cßn nhiÒu khã kh¨n, v­íng m¾c. Gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®­îc x¸c ®Þnh ch­a chÝnh x¸c, ch­a ph¶n ¸nh hÕt gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai ®· g©y ra kh«ng Ýt khã kh¨n phøc t¹p trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng. T×nh tr¹ng ®ã cã nguyªn nh©n c¬ b¶n lµ thiÕu ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt hîp lý, nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ nuíc vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i kh«ng phï hîp, thiÕu ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt chuyªn nghiÖp. V× vËy viÖc nghiªn cøu c¸c gi¶i ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ mét yªu cÇu kh¸ch quan, cã tÝnh bøc xóc. 2.ViÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i dùa trªn khung gi¸ ®Êt cè ®Þnh do Nhµ n­íc ban hµnh nh÷ng n¨m qua ®· thÓ hiÖn sù bÊt hîp lý, kh«ng phï hîp víi t×nh h×nh míi vÒ gi¸ ®Êt trong chuyÓn dÞch theo qutü ®¹o c¬ kinh tÕ thÞ tr­êng. Sù bÊt hîp lý ®ã chØ ®­îc gi¶i quyÕt b»ng c¸ch thay ®æi c¸c quy ®Þnh vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, cho phÐp sö dông nh÷ng ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt míi vµo viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. 3.ViÖc ®æi míi ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ph¶i dùa trªn c¬ së, thùc tr¹ng còng nh­ nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c trong c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ hiÖn ®ang ®­îc ¸p dông vµ ph¶i ®­îc tiÕn hµnh ®ång bé víi c¸c gi¶i ph¸p kh¸c. ViÖc ®­a ra c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i lµ rÊt quan träng vµ cÊp b¸ch nh­ng kh«ng v× thÕ mµ ®æi míi víi bÊt cø gi¸ nµo. V× vËy ®æi míi ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i g¾n liÒn víi viÖc nghiªn cøu thùc tr¹ng hiÖn taÞ vµ ph¶i g¾n liÒn víi viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ còng nh­ h×nh thµnh c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt. 4.X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i theo néi dung vµ c¸c gi¶i ph¸p mµ chuyªn ®Ò ®· ®­a ra sÏ mang l¹i hiÖu qu¶ cao, ®¸nh gi¸ chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai, ®¶m b¶o kÕt hîp hµi hoµ vÒ lîi Ých cho ng­êi d©n cã ®Êt bÞ thu håi, chñ ®Çu t­ vµ Nhµ n­íc, gãp phÇn th¸o gì nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vµ do ®ã thóc ®Èy qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña Thµnh phè Hµ Néi nãi chung vµ HuyÖn Tõ Liªm nãi riªng. Tµi liÖu tham kh¶o GS. TSKH Lª §×nh Th¾ng: Qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë – NXB ChÝnh trÞ Quèc gia. PGS. TS Ng« §øc C¸t: Kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt – NXB N«ng nghiÖp. GS. TSKH Lª §×nh Th¾ng: Nguyªn lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt – NXB ChÝnh trÞ Quèc gia. C¸c ph­¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n – NXB KHKT Hµ néi-2000. NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998. NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994. HiÕn ph¸p 1992. QuyÕt ®Þnh 3519/Q§ - UB ngµy 12/9/1997 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi. QuyÕt ®Þnh sè 20/1998/Q§ - UB ngµy Th«ng t­ sè 145/1998/TT – BTC ngµy 4/11/1998 cña Bé Tµi ChÝnh. T¹p chÝ §Þa chÝnh sè 2 n¨m 2000. T¹p chÝ Tµi chÝnh sè Héi th¶o gi¸ ®Êt - N¨m 2001 Môc lôc Trang ._.