Thực trạng và giải pháp định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín (TrustBank) chi nhánh Hà Nội

Bảng 6: điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu 70 Bảng 7 giá trị tài sản và công trình xây dựng gắn liền (hình thành) trên đất 73 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Trong năm 2008, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịu ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh ... thì các hoạt động cho vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Ngân hàng được coi như là trung gian , như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào sự phát triển của nền kinh tế. Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín cũng như các ngân hàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới công tác tín dụng của Ngân hàng . Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế định giá bất động sản đóng vai trò khá quan trọng. Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam hoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác. Trong thời gian thực tập tài phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội em đã quyết định chọn đề tài : “Công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản thế chấp, các khái niệm, quy định , vai trò, các phương pháp định giá và kinh nghiệm của một số nước trên thế giới. Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bất động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Đại Tín . Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị , những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín. 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín. Số liệu nghiên cứu được sử dụng trong 3 năm gần đây : 2006- 2008. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh... 5. Kết cấu , nội dung đề tài Ngoài phấn mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3 chương : Chương I : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp Chương II : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà N đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất. Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Vũ Thị Thảo đã góp ý, sửa chữa để chuyên đề của em hoàn thiện hơn. CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân 1.1. Khái niệm cơ bản 1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng hoặc do con người sáng tạo ra. Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản . Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La mã. Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được ”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình kiến trúc , công trình lắp ghép. Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm : - Đất đai : + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể ( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản ) + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng, chất lượng của đất đai đó ) - Nhà ở , công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó : + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng... ( những nhà bạt của gánh xiếc, các lâu đài lằm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động ) + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông : như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó : máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình ( những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công năng của chúng không thay đổi thì không phải là các bất động sản như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh, thiết bị đồ dùng khác ) + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số công trình khai thác hầm mỏ + Các tài sản khác do pháp luật quy định Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại bất động sản , tạo ra sự thông nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về những tài sản nào bất động sản góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về bất động sản kể trên. Bất động sản bao gồm rất nhiều loại kể trên, tuy nhiên để được thế chấp BĐS phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu , sử dụng của người đi vay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu , sử dụng các Bất động sản đó. Vậy thế chấp bất động sản là việc bên đi vay ( bên thế chấp ) dùng tài sản của mình là bất động sản như một vật bảo đảm với bên cho vay ( bên nhận thế chấp ) và được bên cho vay chấp nhận. Thế chấp bất động sản mang lại lợi ích to lớn cho cả khách hàng vay, bên cho vay và cả nền kinh tế. Đối với bên đi vay : khách hàng vay sẽ có được vốn để tiến hành các mục đích ghi trong hồ sơ vay vốn. Đối với ngân hàng : sẽ tăng lợi nhuận cũng như lượng khách hàng Đối với toàn bộ nền kinh tê : Khi khách hàng có vốn để sản xuất kinh doanh , tiêu dùng sẽ thức đẩy sản xuất, tăng của cải trong xã hội, các ngân hàng đạt được lợi nhuận cao sẽ góp phần thúc đẩy thị trường tài chính phát triển 1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn giúp cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế chung của đất nước. Trong khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàng vừa có vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thế chấp, nâng cao hiệu quả sử dụng của bất động sản . Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp bất động sản để vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý của nhà nước để hoàn thành các giấy tờ. Việc này vừa giảm thiểu được các bất động sản không có giấy tờ hợp pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ, cải cách thủ tục hành chính . Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng bất động sản sẽ thu được lợi nhuận từ cho vay , từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làm tăng lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng , góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh và bền vững . Thị trường tài chính lành mạnh là 1 yếu tố thiết yếu để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế. Từ đó cho thấy rằng việc cho vay thế chấp bất động sản là một hoạt động không chỉ quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế , cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp . 1.1.3. Một số vấn đề chung của định giá bất động sản 1.1.3.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản Khái niệm Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để mà định giá , nhà định giá phải dựa trên các cơ sở phi thị trường . Định giá bất động sản là một dạng đặc biệt của xác định giá , công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức có kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện. Để phản ánh được nét đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần được xác định một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành : - Theo từ điển Oxford : “Định giá ( valuation ) là sự ước tính trị giá bằng tiền của một tài sản ”, “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh ”. - Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh : “Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. - Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội đánh giá Austraylia ) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích , sau đó so sánh với tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”. - Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng và bất động sản Đại học quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” - Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư. Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu , các phép tính, những mô hình tính toán khoa học xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bất động sản. Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức của mình để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giá từ đó hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quan nhưng có tính thuyết phục. Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được giá trị cụ thể cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở một thời điểm nhất định Sự cần thiết của định giá bất động sản : Hiện nay trong nền kinh tế quốc dân, định giá ngày càng thể hiện rõ vai trò quan trọng của mình. Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế như : - Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu , chuyển đổi mục đích sử dụng. Ví dụ như khi có giao dịch mua bán về bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản ; khi định giá cho thuê, đi thuê bất động sản thì người định giá phải dựa trên các thông tin về bất động sản mục tiêu trên thị trường để đưa ra giá thuê trên thị trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng. - Một hoạt động quan trọng , chủ yếu của định giá là định giá các bất động sản thế chấp. Như đã trình bày ở phần trên , thế chấp bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì định giá là một khâu quan trọng không thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầu người đi vay thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản. Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt động định giá để quyết định số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng. - Ngoài ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như bảo hiểm, giải phóng mặt bằng , tính thuế , thực hiện nghĩa vụ tài chính , định giá cho mục đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư. 1.1.3.2. Các căn cứ định giá - Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản. Đất : quy mô, vị trí của mảnh đất Vật liệu : số lượng , chủng loại Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lượng lao động. Đó chính là những chi phí để tạo ra bất động sản , là căn cứ để đánh giá theo phương pháp chi phí. - Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản : chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ánh giá trị thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về kĩ thuật, pháp lý, kinh tế để tạo khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Thông qua chi phí cơ hội sẽ tính được tỉ lệ vốn hoá, được sử dụng trong phương pháp vốn hóa. - Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân. Giá trị của bất động sản bị tác động bởi nhiều yếu tố. Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi có tác động trực tiếp vào giá của bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướng biến động của các nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trường ảnh hưởng đến bất động sản. - Căn cứ vào sự phù hợp của bất động sản va đóng góp của bất động sản . Yếu tố này thể hiện sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng: thể hiện qua sự phù hợp của chính bất động sản đó với các bất động sản xung quanh , môi trường xung quanh tạo ra sự hài hoà về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể; thể hiện trong mối quan hệ cấu thành nên bất động sản và sự đóng góp của chính bất động sản trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh và ngược lại. - Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của bất động sản. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào quy mô , số lượng của các bộ phận cấu thành nên công trình. Bất động sản sẽ có giá trị nhất khi tỉ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên bất động sản đạt được tỉ lệ tối ưu. - Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản. Việc phân tích khả năng cạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng. - Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụng hoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản. Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng giảm hay ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản ánh xu thế giá cả của bất động sản trong tương lai. 1.2. Nguyên tắc định giá Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau : vật chất, pháp luật, sử dụng và thời gian Nguyên tắc cung - cầu Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trường. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá , dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản. Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc này cho rằng : giá trị trường của một bất động sản mục tiêu có khuynh hướng bị ảnh hưởng của bất động sản thay thế khác tương tự. Bất động sản có sự sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau , những bất động sản có giá trị tháp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn. Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lương bằng sự đóng góp của nó vào giá trị toàn bộ bất động sản mà nó tham gia hợp thành. Nguyên tắc cân bằng Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khai các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng. Ví dụ như khi có sự kết hợp tối ưu giữa đất và công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế , khi đó giá của bất động sản là cao nhất. Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố thị trường, các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường Nguyên tắc phù hợp Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh , phù hộ với quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trường làm cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất. Nguyên tắc cạnh tranh Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường . Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, khi giá cả một loại bất động sản nào đó tăng cao sẽ thu hút nhiều người chuyển đổi bất động sản của mình sang loại bất động sản đó nhằm chiếm được lợi nhuận siêu ngạch từ bất động sản. Khi nhiều người tham gia vào thì lợi nhuận siêu ngạch đó sẽ giảm và trở thành lợi nhuận trung bình. Tuy vậy do tính chất của bất động sản là duy nhất và khan hiếm nên tính chất cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản. Nguyên tắc dự báo Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời của bất động sản. Nguyên tắc ngoại ứng Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản mục tiêu chịu sự tác động của các yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Các bất động sản xung quanh có thể làm tăng hoặc làm giảm giá trị của bất động sản mục tiêu. Nếu bất động sản được xây dựng trong khu vực có cơ sở hạ tầng tốt thì chắc chắn giá trị hơn nhiều so với một bất động sản tương tự nhưng được đặt tại khu vực không có các điều kiện tốt. 1.3.Các phương pháp định giá bất động sản 1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp Khái niệm : Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương pháp này là định giá qua các cuộc giao dịch đã thực hiện hay đó là định giá giá trị thị trường, không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩ thuật, khi sử dụng phương pháp này dễ dàng được khách hàng và các cơ quan công quyền chấp nhận. Tuy nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinh nghiệm, có kiến thức và nắm chắc về thị trường. Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp - Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tương đồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi. - Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. Tính tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn định thì thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưng nếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày. - Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân tích thị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động thị trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng cường kinh nghiệm kiến thức trên thị trường. - Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vào giao dịch, các phương thức xuất hiện trên thị trường. - Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đắng tin cậy và có thể so sánh được. - Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung - cầu hoặc theo lạm phát Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giá cho thuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường, sau đó dựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh để tiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Để thực hiện định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau : - Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất động sản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng ... - Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được. Xem xét tất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được. - Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập các bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tích thống kê, phân tích xác suất để tiến hành phân tíchNhững bất động sản này thường có cùng khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu - Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh. . - Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó. Tiến hành điều chỉnh giá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt. - Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ số giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu. Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằng chứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất động sản được giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản này lại không hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng để so sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bất động sản mục tiêu. Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: các quyền của bất động sản( toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu), điều kiện và phương thức thanh toán ( trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hay vàng hoặc USD), động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua( chi phí khôi phục bắt buộc vì sự xuống cấp), điều kiện thị trường ( chính sách thuế, cung - cầu trên thị trường bất động sản...) , vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản ( như là quy mô kích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểu kiến trúc, vật liệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn...), các đặc điểm kinh tế của bất động sản ( chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng, chất lượng quản lí công trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê ), phân vùng (điều chỉnh sự khác biệt về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, các cấu thành giá trị không phải là bất động sản. Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nều bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại. Ta có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánh trực tiếp như sau : P BĐS mục tiêu = P BĐS so sánh ± P điều chỉnh Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm. Trình tự điều chỉnh : - Xác định yếu tố so sánh ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần định giá. - So sánh những đặc điểm của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố. - Đưa ra số liệu điều chỉnh thuần hoặc tổng lượng điều chỉnh của bất động sản so sánh và áp dụng nó cho mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các bất động sản so sánh. Tổng lượng điều chỉnh : số tuyệt đối của tất cả các lượng điều chỉnh Lượng điều chỉnh thuần : tổng lượng điều chỉnh tăng trừ đi tổng lượng điều chỉnh giảm. - So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự tốt hơn, kém hơn đối với bất động sản mục tiêu, quá trình này là sắp xếp đồng hạng. - Thực hiện hoà hợp giữa các giá trị của bất động sản so sánh để xác định giá trị của bất động sản mục tiêu Hạn chế của phương pháp - So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất rằng bằng chứng đó đã phản ánh điều gì trong quá khứ, dễ dẫn đến sai lầm. - Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phải dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnh hưởng tới các giao dịch trước đó. - Trong trường hợp thị trường yếu , số lượng các giao dịch trong thị trường là không đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế. - Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh các bất động sản như vậy là rất khó khăn. - Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp. - Đối với những bất động sản được giao dịch trong khu vực, những bất động sản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống cấp cũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được. - Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu. - Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hoá những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quan của định giá viên. Tuy còn nhiều hạn chế trong phương pháp so sánh song đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong thực tế và cho những kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý trong những hoàn cảnh phù hợp. Ứng dụng của phương pháp Định giá bất động sản thế chấp là một rất quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng, nó ảnh hưởng đến an toàn của các khoản nợ. Kết quả của công việc định giá sẽ quyết định mức cho vay, thời hạn vay ...Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như : nhà ở, đất, kho tàng, bến bãi, của hàng... nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quá trình định giá. Đối với những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp thì khả năng chuyển nhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấy trên thị trường là tương đối dễ dàng. Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ dễ dàng thực hiện và kết quả có tính chính xác cao. Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định , các cơ quan nhà nước khi xác định giá trị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trườ._.ng , giá thị trường là cơ sở cho việc thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác định giá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay. 1.3.2. Phương pháp chi phí Bất động sản rất đa dạng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trong đó có những bất động sản được xây dựng để phục vụ cho một mục đích riêng biệt và đáp ứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ , bệnh viện.. chính vì thế những giao dịch như thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể áp dụng phương pháp so sánh trong những trường hợp nhu trên. Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành từ nguyên tắc thay thế gọi là phương pháp chi phí. Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như là bất động sản thay thế. Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp sau : - Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng và hầu như không có thông tin giao dịch trên thị trường. - Định giá cho mục đích đánh thuế , thuế suất được đánh giá lên giá trị công trình tại thời điểm định giá. - Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cách bắt buộc. - Định giá cho mục đích bảo hiểm. - Được sử dụng khi tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. Cơ sở của phương pháp Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sản được tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái tạo công trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời. Các phương pháp xác định chi phí * Các loại chi phí - Chi phí trực tiếp : là các loại chi phí lao động, vật liệu được sử dụng trong xây dựng công trình, các chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính nhà thầu phụ. Cụ thể gồm các loại như : + Phí cấp phép xây dựng + Vật liệu, sản phẩm, thiết bị xây dựng + Lao động sử dụng trong công trình + Thiết bị máy móc dùng trong công trình + Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng + Lán trại, hàng rào tạm thời của nhà thầu + Các phương tiện dự trữ vật liệu xây dựng của nhà thầu + Chi phí thiết bị đường điện, chi phí sử dụng điện trong xây dựng + Chi phí thiết bị đường nước, chi phí sử dụng nước trong xây dựng + Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu: chi phí quản lý, tư vấn chuyên môn, bồi thường người lao động, phí bảo hiểm cho những người làm việc, phí phòng chày chữa cháy + Chi phí thực hiện các giao kèo của hợp đồng - Chi phí gián tiếp: là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải là phần phổ biến trong các hoạt động. Chi phí gián tiếp bao gồm các loại như sau : + Phí chuyên môn + Phí thẩm định, tư vấn, dự toán pháp lý + Lãi tiền vay + Phí bảo hiểm rủi ro, thuế hoặc phí xây dựng + Phí đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn từ khi công trình hình thành cho đến khi đạt mức chiếm lĩnh ổn định + Vốn đầu tư bổ sung cho các cải thiện theo yêu cầu của người thuê hoặc tiền hoa hồng của hợp đồng cho thuê + Chi phí marketing, chi phí môi giới + Chi phí quản lý hành chính của chủ hồ sơ + Chi phí về thay đổi quyền pháp lý đối với tài sản + Phí đền bù giải phòng mặt bằng - Chi phí thay thế công trình : là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, bố cục công trình. - Chi phí tái tạo công trình : là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó. * Các phương pháp xác định chi phí Để xác định giá thành chính xác của công trình bất động sản ta phải xác định được tất cả các loại chi phí tạo lập bất động sản. Có nhiều phương pháp ước tính chi phí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc , xây dựng và định giá viên thường sử dụng những phương pháp sau : - Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh : dùng để ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệu sẵn có trên thị trường với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điều kiện thị trường, điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của công trình. - Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành : tính chi phí đơn vị theo số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích khối lượng. - Phương pháp khảo sát số lượng : tính toán nhằm khảo sát số lượng chất lượng của các loại sử dụng, các loại lao động theo số giờ cần thiết được sử dụng để xây dựng công trình. Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phí người định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợp đồng thời tham khảo giá cả thị trường. Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí Quá trình này gồm bảy bước như sau : - Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất. - Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. Tiến hành xác định tất cả các loại chi phí tạo ra công trình : chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận của nhà thầu. - Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành ba loại : giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài. - Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có được giá trị hiện tại của công trình. Giá trị công trình = Chi phí thay thế / chi phí tái tạo - Tổng giảm giá - Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trình tái tạo khác trên địa điểm. - Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công trình phụ đã được giảm giá. - Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với bất cứ tài sản của cá nhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết. Những hạn chế của phương pháp chi phí Phương pháp chi phí có những mặt hạn chế sau : - Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vào thông tin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng gặp phải những hạn chế giống phương pháp so sánh. - Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị. Khi công trình đã cũ và không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phần giảm giá khó ước lượng. - Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ - Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá, chưa có phương pháp thống nhất. - Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xem xét một cách cẩn thận. - Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dưụng và có kinh nghiệm. - Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu, trong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá phải điều chỉnh. Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp Mỗi một bất động sản với mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểu dáng, kiến trúc... sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có những bất động sản phải sử dụng nhiều phương pháp. Đối với những bất động sản có giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như : bệnh viện , trường học , nhà thờ, nhà máy... mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phải định giá chúng thì phương pháp phù hợp nhất là phương pháp chi phí. Khi sử dụng các phương pháp này người định giá cần chú ý : nếu là bất động sản mới xây dựng thì việc định giá theo phương pháp tính theo chi phí xây dựng là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu, lỗi thời của nó với các bất động sản khác. Tuy nhiên các khoản do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào khả năng đánh giá, kiến thức, kinh nghiệm của người định giá. 1.3.3 Phương pháp vốn hoá Khái niệm Phương pháp vốn hoá là định giá các bất động sản tạo thu nhập, là quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Cơ sở áp dụng phương pháp vốn hoá : - Các bất động sản tạo thu nhập : đối với loại bất động sản này thì người đầu tư thường có kì vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi phí để tạo ra nó. - Các mức tiền thuê bất động sản được hình thành từ các điều kiện thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn có hiệu lực. - Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền lớn để có được bất động sản. Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quá trình vốn hoá. Các loại tỉ lệ vốn hoá bao gồm : - Tỷ lệ thu nhập gồm: tỷ lệ vốn hoá chung ( R0 ) và tỷ lệ vốn hoá tự có ( Re ) - Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR) , tỷ suất lợi tức chung ( Yo) , tỷ suất lợi tức của vốn tự có ( Ye ) * Phương pháp vốn hoá trực tiếp Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kì vọng của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ước lượng với yếu tố thu nhập phù hợp hoặc G = NOI x Y ( Y = 100/R) * Phương pháp vốn hoá lợi tức ( dòng tiền chiết khấu ) Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính ( tính đến sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi ... ) áp dụng với quyền quản lý và sử dụng có thời hạn ( bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nắm giữ có thời hạn ) Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp vốn hoá - Khi sử dụng phương pháp vốn hoá người định giá cần phải am hiểu về bất động sản và có các tài liệu chính xác. Trong thực tế khi định giá một bất động sản tạo ra thu nhập hàng năm như các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng phương pháp vốn hoá lợi tức. Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải ước lượng và tính toán tất cả các luồng thu nhập trong tương lai do đầu tư tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại. Trong phương pháp này việc tính toán để đưa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào, đó là gía trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi suất dùng để chiết khấu. Vận dụng phương pháp vốn hoá vào định giá thế chấp bất động sản Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn không chỉ là những bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất động sản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn ... Những bất động sản này hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn. Nếu chỉ dùng các phương pháp định giá so sánh hoặc phương pháp chi phí thì không thể phản ánh rõ được giá trị của các loại bất động sản này. Chính vì vậy mà người định giá nên sử dụng phương pháp vốn hoá để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhập hàng năm trong một khoảng thời gia nhất định mà bất động sản tạo ra về hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. 1.4. Quy trình định giá bất động sản Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp định giá viên có thể hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá. Quy trình định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp cho định giá viên đưa ra những kết luận vững chắc hoặc ước tính giá trị bất động sản một cách có cơ sở và có thể đảm bảo được. Quy trình định giá gồm các bước sau 1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở Người định giá xác định các đặc điểm cơ bản của bất động sản về pháp lý( địa chỉ bất động sản, bản đồ địa chính, giấy tờ sở hữu hợp pháp.. ), về kinh tế ( tuổi công trình, bảo dưỡng sửa chữa, quy mô...), về kĩ thuật ( kiến trúc, cấu trúc, trang thiết bị toà nhà... ) của tài sản cần định giá. Người định giá phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng. mục đích định giá phải được nêu trong báo cáo định giá. Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá. Xác định các điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá. Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá. Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở - Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá. - Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. - Trong quá trình định giá nếu người định giá thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo lại ngay cho tổ chức định giá và khách hàng. Người định giá phải xác định thời điểm định giá . Việc xác định đặc điểm, bản chất ( tự nhiên, pháp lý ) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng Xác định nguồn thông tin dữ liệu : người định giá khai thác thu thập các thông tin trên thị trường từ trước đến nay, tìm hiểu thông tin qua đồng nghiệp, qua các công ty bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước, xem trên các phương tiện thông tin đại chúng. Xác định cơ sở giá trị của tài sản. Trên cơ sở xác định khấi quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá , người định giá cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá : giá trị thị trường hay phi thị trường. Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. 1.4.2. Lập kế hoạch định giá Từ các nhận thức trên người định giá cần lập kế hoạch định giá, cụ thể trong kế hoạch cần làm rõ các vấn đề : - Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc cần phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá. - Nội dung kế hoạch phải thể hiện rõ những công việc cơ bản như sau : + Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua bán và đặc điểm thị trường. + Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. + Xác định và phát triển các nguồn tư liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. + Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện + Lập đề cương báo cáo kết quả định giá. 1.4.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin * Khảo sát hiện trường Người định giá phải trực tiếp khảo sát hiện trường. Đối với bất động sản, người định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về: - Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. - Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm : diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp thoát nước, điện, đường, thông tin liên lạc... ) loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu , sửa chữa. - Đối với công trình xây dựng dở dang, người định giá phải kết hợp khảo sát hiện trường với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người định giá phải cần chụp ảnh tài sản theo các dạng và các hướng khác nhau. * Thu thập thông tin Bên cạnh thông tin , số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, người định giá cần phải thu thập các thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh. - Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua, người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của tài sản - Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá toạ lạc và khu vực lân cận. - Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng... ) Người định giá thu thập thông tin dựa vào các nguồn như : khảo sát thực địa, các giao dịch mua bán bất động sản, thông qua các công ty bất động sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo chí, các cơ quan quản lý của nhà nước. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin 1.4.4. Phân tích thông tin Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần định giá. Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường, chọn ra các bất động sản để so sánh định giá, áp dụng phương pháp định giá cụ thể. Phân tích thông tin về thị trường bao gồm phân tích hành vi ứng xử của thị trường và phân tích cung- cầu trên trị trường. Phân tích về khách hàng tiềm năng của bất động sản bao gồm : sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản và môi trường kinh doanh bất động sản; phân tích về khả năng thanh toán của khách hàng. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản gồm : - Xem xét, đánh giá khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho chủ sở hữu. - Đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai. + Sự thích hợp về mặt vật chất, kĩ thuật đối với việc sử dụng tài sản : xác định và mô tả đặc tính kĩ thuật, tính hữu dụng của tài sản. + Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật. + Tính khả thi về mặt tài chính : phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản. + Hiệu quả tối đa trong việc sử dụng tài sản : xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất. 1.4.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá Trong bước này người định giá phải chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để chỉ ra giá trị của bất động sản cần định giá, cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng. Người định giá phải chỉ rõ giá trị của bất động sản, đó có thể là một con số hoặc một khoảng giá trị. 1.4.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá, mức giá( thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác ) của bất động sản mà khách hàng yêu cầu định giá. Chứng thư định giá : là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá bất động sản. 2. Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp Căn cứ vào Nghị định số 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-Cp ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng , Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số quy định về bảo đảm tiền vay, thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng kí và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Các tổ chức tín dụng phải thực hiện những quy định trên khi cho vay theo quy chế cho vay của Ngân hàng nhà nước Việt Nam, cụ thể như sau : 2.1. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây: + Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai... + Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước thì phải là tài sản do nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước. + Đối với tài sản khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. - Tài sản được phép giao dịch , tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua bán, tặng cho , chuyển đổi , chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. - Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trước khi tiến hành cho vay, Ngân hàng phải kiểm tra tất cả các điều kiện trên để đảm bảo việc cho vay đúng pháp luật và tránh rủi ro cho ngân hàng 2.2. Các loại bất động sản thế chấp Ngân hàng Nhà nước đã quy định rất cụ thể các loại bất động sản được thế chấp, áp dụng cho tất cả các tổ chức tín dụng. Theo đó bất động sản thế chấp gồm có : - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất - Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. - Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm kí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận. - Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ , thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận. 2.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp 2.3.1. Hồ sơ cho vay thế chấp - Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng kí bao gồm : + Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ( 03 bản ); văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng kí là người được uỷ quyền. +Hợp đồng thế chấp quyền được sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ( 02 bản ), hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ( 03 bản ) + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở, nhà ở tại đô thị. + Trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính ) hoặc trích đo địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ điạ chính ) đối với trường hợp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chưa thể hiện sơ đồ thửa đất. + Chứng từ nộp tiền thuế đất ( trường hợp được nhà nước cho thuê đất ) - Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, thì hồ sơ đăng kí bao gồm : + Đơn yều cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh ( 03 bản ); văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng kí là người được uỷ quyền. + Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp pháp luật quy định tài sản đó phải đăng kí quyền sở hữu. 2.3.2. Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp - Bên thế chấp trong thời gian thế chấp bất động sản vẫn được sử dụng bất động sản thế chấp: đây là một điều kiện quan trọng và có ý nghĩa với các cá nhận tổ chức thế chấp vì họ vừa có thể tiến hành các hoạt động trên bất động sản một cách bình thường như trước khi tiến hành thế chấp vừa có vốn để tiến hành các hoạt động đã ghi trong hồ sơ thế chấp như vay để đầu tư, để kinh doanh, để sửa chữa nhà của hay mở rộng sản xuất... - Bên thế chấp được quyền nhận tiền vay từ tổ chức nhận thế chấp theo hợp đồng vay: khi hai bên thế chấp và nhận thế chấp đã kí hợp đồng tức là hai bên phải có nghĩa vụ thực thi hợp đồng đã kí, bên nhận thế chấp phải cấp vốn vay cho bên thế chấp theo đúng số lượng và thời hạn đã ghi trên hợp đồng. Nếu bên nhận thế chấp không thực hiện việc cấp vốn cho bên thế chấp không đúng theo như trong hợp đồng thì bên thế chấp hoàn toàn có quyền kiến nghị lên các cơ quan có chức năng. - Bên thế chấp không được phép có bất kì một hành động nào huỷ hoại làm giảm giá trị của bất động sản. Việc huỷ hoại đó không những làm giảm giá trị của chính bất động sản mà bên thế chấp đã thế chấp mà còn ảnh hưởng rất lớn đến uy tín của khách hàng đối với các tổ chức thế chấp. Bên nhận thế chấp sẽ khó có thể chấp nhận cho vay lần hai với các cá nhân tổ chức có hành động phá hoại những bất động sản thế chấp. - Trong thời hạn thế chấp bên thế chấp không được tiến hành mua bán, trao đổi , chuyền nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại ... bất động sản đã thế chấp nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Quy định này nhằm đảm bảo rằng bất động sản đó vẫn thuộc sở hữu, sử dụng của bên thế chấp để bên nhạn thế chấp có thể thực thi hợp đồng một cách tốt nhất và tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp vì có thể bên thế chấp sẽ chối bỏ nhận trách nhiệm trả vốn vay và lãi cho bên nhận thế chấp. - Bên thế chấp phải thanh toán các khoản vay và khoản lãi đúng thời hạn và đúng số lượng như đã ghi trong hợp đồng đối với bên nhận thế chấp. Điều này đảm bảo cho lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp và đảm bảo lượng vốn cho bên nhận thế chấp có thể tiến hành hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả. - Bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác với bên nhận thế chấp nếu có trong hợp đồng. Quyền hạn và nghĩa vụ của bên thế chấp - Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao các giấy tờ sổ sách ... có liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản. Các giấy tờ đó như một sự đảm bảo đối với bên nhận thế chấp là khách hàng sẽ trả nợ theo các điều khoản đã ghi trong hợp đồng. - Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra bất động sản , kiểm tra việc thực hiện các nghĩa vụ của bên thế chấp như trả lãi vay, không phá hoại bất động sản thế chấp cũng như kiểm tra các điều kiện khác mà hai bên đã cam kết ghi trong hợp đồng. - Bên nhận thế chấp phải chuyển vốn cho bên thế chấp theo đúng số lượng và thời hạn mà hai bên đã cam kết. Việc này nhằm đảm bảo uy tín của bên nhận thế chấp đối với bên thế chấp và tránh kiện tụng sau này nếu bên nhận thế chấp không chuyển vốn cho bên thế chấp hoặc chuyển không đúng hạn. - Bên nhận thế chấp phải trả tất cả các loại giấy tờ, hồ sơ ... về bất động sản thế chấp cho bên thế chấp sau khi hợp đồng thế chấp được thanh lý, bên nhận thế chấp không được phép giữ bất kì một loại giấy tờ nào liên quan đến bất động sản đó. - Bên nhận thế chấp phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ khác nếu hai bên đã thoả thuận trong hợp đồng. 2.3.3. Mức cho vay tối đa Mưc cho vay tối đa do các ngân hàng xét theo tình hình kinh doanh của mình để quy định, tuy nhiên ngân hàng nào cũng không thể cho khách hàng vay bằng giá trị tài sản thế chấp được vì vậy sẽ làm ảnh hưởng không tốt đến việc bảo toàn vốn của ngân hàng cũng như kiểm soát rủi ro. Thông thường các ngân hàng hiện nay thường cho khách hàng vay từ 70- 80 % giá trị của bất động sản thế chấp, một số ngân hàng có thể co vay tỉ lệ cao hơn, tuỳ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng. 2.3.4. Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp Giá trị bất động sản thế chấp được xác định tại thời điểm hai bên thế chấp và nhận thế chấp ký hợp đồng, thời điểm này không được áp dụng khi bên nhận thế chấp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do bất động sản có giá trị biên động theo thời gian, do vậy giá tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng có thể khác so với giá bất động sản khi hai bên thanh lý hợp đồng. Điều này phải được quy định rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp cũng như làm giảm lợi ích cho một trong hai bên. Việc định giá bất động sản thế chấp có thể do bên nhận thế chấp đơn phương tiến hành hoặc có thể thuê tổ chức định giá, tư vấn bên ngoài, điều này do hai bên bàn bạc thống nhất nhau. 3. Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới Trong thời gian qua, mặc dù nước ta là nước đi sau trong lĩnh vực định giá, tuy nhiên chúng ta cũng học hỏi được những kiến thức cũng như các kinh nghiệm định giá của một số quốc gia trên thế giới. Nước ta đang dần dần hình thành các tổ chức nghề nghiệp, các trung tâm tư vấn, định giá bất động sản và đang dần dần khẳng định vị trí trên thị trường. Bộ tài chính cùng với bộ tài nguyên môi trường kết hợp xây dựng nên những phương pháp, nguyên tắc cơ sở định giá ... trên cơ sở vận dụng những kinh nghiệm tích luỹ được vào thực trạng nước ta. Nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản, các nghị định, quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, cấp chứng chỉ hành nghề định giá, ngày càng hoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo về chất lượng của hoạt động định giá bất động sản. Hàng năm các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đều ban hành đơn giá các loại đất phục vụ cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.. và là cơ sở để các cá nhân, tổ chức tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng , cho thê, cho thuê lại ... Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia quan tâm, nghề định giá được phát triển từ thế kỉ 19 ở nhiều nước, do đó về mặt lý thuyết các phương pháp định giá đã._.tiền 100 % 0 % 0 % 0 % 8 Cơ sở hạ tầng kĩ thuật 100 % 0 % 0 % 0 % 9 Môi trường kinh doanh 100 % 13 % 11 % - 11 % 10 Tổng chênh lệch với bđs mục tiêu 100 % 116 % 114 % 91 % Giá giao dịch 4 900 000 4 800 000 3 800 000 Giá quy về bất động sản thẩm định 4 224 138 4 210 526 4 175 824 Giá BĐS mục tiêu bình quân 4 203 496 Điều chỉnh giá trên cơ sở diện tích tiếp giáp mặt tiền Giá trị quyền sử dụng đất ước tính ở trên ( 4 203 496 đồng/ m2 ) áp dụng trong trường hợp các lô tiếp giáp mặt đường tỉnh lộ 80 hoàn toàn. Khu đất thẩm định giá có tổng diện tích 7158 m2. tuy nhiên chỉ có 20 mét giáp mặt tiền tỉnh lộ 80, khoảng 44 mét tiếp theo nằm khuất sau khu đất dự tính làm đất ở. Vì vậy phần đất có 20 mét giáp mặt tiền tỉnh lộ 80 và chiều sâu trong phạm vi 100 mét đầu được tính giá 4 203 496 đồng / m2 ( diện tích phần đất này bằng 2000m2 ). Toàn bộ phần diện tích còn lại 5 158 m2 được tính theo hệ số 0,8 so với phần đất tiếp giáp mặt tiền tỉnh lộ 80 Kết quả điều chỉnh : Giá trị quyền sử dụng đất là : 2000 m2 * 4 203 496 đ/m2 + 5 158 m2 * 4 203 496 đ/m2 * 0,8 = 25 752 297 894 đồng Điều chỉnh giá trên cơ sở chuyển từ đất thuê trả tiền hàng năm thành hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Theo quyết định số 2404/2007/QĐ-UB của UBND Tỉnh Hà Tây ngày 11/12/2007 về việc ban hành quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây năm 2008 : - Vị trí khu đất : vị trí 1 , có mặt tiếp xúc với trục đường giao thông chính ( tỉnh lộ 80 ) - Mục đích sử dụng đất : Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp - Giá đất : 432 000 đồng - Hệ số che khuất : trường hợp một thửa đất do một thửa đất do một chủ sử dụng có phần diện tích đất bị che khuất bởi các phần đất của chủ sử dụng khác thì phần diện tích đất bị che khuất được tính hệ số bằng 0,8 giá đất được xác định đối với phần diện tích đất không bị che khuất. - Chiều dài phần tiếp giáp mặt tiền : 20 mét - Diện tích tiếp giáp mặt tiền : 20m * 147,88m = 2957,6 m2 Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện : = ( 2957,6 m2 * 432 000 đ/m2 ) + ( 4 200,4 m2 * 432 000 đ/m2 * 0,8 ) = 1 277 683 200 đ + 1 451 658 240 đ = 2 729 341 440 đồng Giá trị quyền sử dụng đất sau khi điều chỉnh = Giá trị QSD đất trước khi điều chỉnh – Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện = 25 752 297 894 đồng – 2 729 341 440 đồng = 23 105 693 094 đồng = 23 105 000 000 đồng ( làm tròn ) Vậy giá trị bất động sản cần định giá là 23 105 000 000 đồng 2.2.2.3. Định giá giá trị công trình xây dựng trên đất theo phương pháp chi phí giảm giá Cán bộ tín dụng tiến hành định giá công trình trên đất của bất động sản thế chấp ở phần 2.2.2 Bảng 7 giá trị tài sản và công trình xây dựng gắn liền (hình thành) trên đất STT Hạng mục Đơn vị tính Khối lượng Đơn giá Chất lượng Thành tiền (đồng) I Công trình xây dựng trên đất 1 Chi phí san lấp mặt bằng đ/m3 14 136 70 000 100 % 1002120000 2 Nhà xưởng sản xuất đ/m2 700 1600000 96% 1075200000 3 Nhà điều hành đ/m2 400 2200000 94% 827200000 4 Nhà kho, nhà ăn đ/m2 300 1600000 90% 432000000 5 Cổng chính đ/bộ 1 1600000000 98% 1568000000 6 Nhà bảo vệ đ/m2 6 3800000 98% 22344000 7 Nhà khách đ/m2 6 4800000 98% 28224000 8 Móng tường bao đ/ m 374 300000 95% 106590000 9 Tường bao đ/m 374 258000 95% 91667400 10 Sân đ/m2 400 700000 98% 274400000 11 Trạm biến áp + Đường dây đ/bộ 1 300000000 96% 288000000 II Tổng cộng 5715745400 Vậy giá trị công trình xây dựng hình thành trên đất là 5 715 745 400 đồng Nhận xét chung Ưu điểm : - Ngân hàng sử dụng kết hợp một cách linh hoạt hai phương pháp so sánh và phương pháp so sánh để tiến hành định giá bất động sản thế chấp. - Trong báo cáo thẩm định giá có nêu rõ ràng giá trị của bất động sản thế chấp theo khung giá nhà nước và theo giá thị trường. Nhược điểm : - Việc ước tính tỉ lệ phần trăm còn lại của chất lượng công trình , ước tính tỷ lệ phần trăm điều chỉnh của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu là mang tính chủ quan của cá nhân thẩm định. . - Lấy đơn giá xây dựng của nhà nước áp dụng vào việc tính giá trị công trình nhiều khi gây thiệt thòi cho khách hàng. 3. Đánh giá chung 3.1. Những kết quả đạt được Tuy chi nhánh của Ngân hàng TMCP Đại Tín mới được thành lập ở Hà Nội hơn 1 năm nhưng số lượng hồ sơ vay vốn là khá lớn, khách hàng ngày càng tìm đến ngân hàng nhiều hơn. Điều đó chứng tỏ Ngân hàng đã khẳng định được uy tín và chất lượng hoạt động của mình, trong đó không thể không kể tới sự nỗ lực, nhiệt tình, chuyên môn tốt của các cán bộ tín dụng phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại tín chi nhánh tại Hà Nội. Trong quá trình định giá bất động sản thế chấp ngân hàng luôn luôn đề cao mục tiêu là việc định giá bất động sản luôn phải sát với giá thực tế trên thị trường. Những thông tin sử dụng đều được là những nguồn thông tin được cán bộ tín dụng thu thập qua nhiều nguồn khác nhau như báo, mạng internet, tham khảo ý kiến của các văn phòng, công ty bất động sản, tham khảo ý kiến của người dân sống xung quanh khu vực bất động sản cần định giá.., do đó kết quả định giá sẽ phản ánh đúng dược diễn biến của thị trường. Khi tiến hành định giá bất động sản thế chấp cán bộ tín dụng luôn cố gắng cho kết quả định giá là chính xác nhất tuy nhiên với những bất động sản đặc biệt hoặc có giá trị lớn... khó định giá thì ngân hàng sẽ sử dụng thêm các giá trị tham khảo từ các cơ quan, tổ chức định giá chuyên nghiệp. Chất lượng định giá đã được sự công nhận từ phía khách hàng. Có rất nhiều các yếu tố liên quan tới bất động sản cần định giá như : thị trường, đặc điểm, vị trí,... đặc biệt là yếu tố pháp luật là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản và rủi ro về tín dụng của ngân hàng. Trong quá trình định giá, cán bộ tín dụng luôn luôn phải chú ý đến các yếu tố đó . Các yếu tố này được cán bộ tín dụng kiểm tra , xem xét cẩn thận và đều được ghi trong báo cáo định giá. Trong quá trình định giá, định giá viên chủ yếu thường sử dụng hai phương pháp chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí một cách linh hoạt và hợp lý. Phương pháp so sánh thường sử dụng cho định giá nhà hoặc đất, phương pháp chi phí thì dùng cho định giá công trình trên đất. Trong mọi hoạt động kinh doanh thì sự tín nhiệm của khách hàng, uy tín tạo dựng trong lòng khách hàng là rất quan trọng. Phòng kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội đã và đang dần dần chiếm được lòng tin của khách hàng. Điều đó được phản ánh qua số lượng khách hàng vay vốn bằng thế chấp bất động sản ngày càng tăng lên, nhiều khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ và lại tái thế chấp. Niềm tin của khách hàng chính là sự khẳng định chất lượng của phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội. Ngân hàng TMCP Đại Tín đã được thành lập cách đây 18 năm, với những thành tích đã đạt được, với những kinh nghiệm đã được tích luỹ được cùng với đội ngũ nhân viên có chuyên môn nghiệp vụ,có đạo đức nghề nghiệp... đã được sự công nhận của các tổ chức trong và ngoài nước, tạo niềm tin vững chắc nơi khách hàng. Chính vì vậy tuy mới thành lập chi nhánh ở Hà Nội vào năm 2008, tuy nhiên số khách hàng tìm đến với Ngân hàng giao dịch ngày càng tăng. Phòng kinh doanh với chức năng nhiệm vụ được giao đã có sự cố gắng rất lớn, các nhân viên đều hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình để ngân hàng ngày càng lớn mạnh. Họ đều là những người trẻ tuổi, nhiệt tình với công việc, có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng, đều được đào tạo cơ bản về định giá trong các trường Đại học nên chất lượng định giá cao và được khách hàng công nhận. Bên cạnh đó Ngân hàng cũng đưa ra quy trình định giá khoa học , các quy định về định giá sát với điều kiện khách quan của thị trường. Tất cả các quy định đó đều căn cú dựa trên pháp luật hiện hành, những quy định những chuẩn tắc về định giá nói chung và có tính đến các hoạt động rủi ro của Ngân hàng. Tất cả các quy định, quy trình tín dụng đều phải thông qua cuộc họp của đại hội cổ đông gồm các thành viên có kinh nghiệm lâu năm trong hoạt động của Ngân hàng nói chung và lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng. Các quy định về định giá đảm bảo được chất lượng khá cao, tạo tiền để cho các hoạt động sau này. 3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân 3.2.1. Những mặt tồn tại Mặc dù công tác định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội đã đạt được những kết quả đáng khích lệ nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế. Theo lý thuyết của phương pháp so sánh thì khi tìm các bất động sản so sánh phải từ 3-6 bất động sản tuy nhiên trên thực tế công tác định giá ở Ngân hàng chỉ tìm từ 2-3 bất động sản so sánh, trong một số trường hợp thì chỉ có 1 bất động sản so sánh, việc ước tính giá trị của bất động sản thế chấp nhiều khi chủ yếu dựa vào kinh nghiệm là chính còn mang nhiều tính chủ quan, điều này làm giảm tính chính xác của công tác định giá thế chấp bất động sản. Trong thời gian qua thị trường bất động sản có những biến động thất thường có nhiều thay đổi về chính sách, thị trường bất động sản chưa minh bạch, lúc lên cơn sốt lúc lại rơi vào trạng thái đóng băng. Điều này làm cho các thông tin thị trường về giá cả trở nen thiếu chính xác, biến động thất thường, không phản ánh chính xác giá trị thực của bất động sản cần định giá. Việc thu thập thông tin đã khó, nhưng nhiều khi nhiều thông tin thu thập được lại không hoàn toàn tin cậy, nhiều nguồn thông tin gây nhiễu. Do vậy khi sử dụng những thông tin này để định giá bất động sản có thể làm cho kết quả định giá bất động sản thế chấp thiếu chính xác, không phản ánh đúng giá cả thị trường của bất động sản, có thể Ngân hàng gặp phải những phản ánh không tốt từ khách hàng. Đây là khó khăn khá lớn với bộ phận định giá, không thể khắc phục ngay được vì còn phụ thuộc vào các yếu tố khách quan khác. Ngân hàng chú ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mình mà quên mất việc khách hàng có thể được vay số tiền nhiều hơn, khả năng phát triển từ nguồn vốn vay sẽ đạt hiệu quả cao hơn nếu ngân hàng thực hiện tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng. Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng thực sự tốt. Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính lại thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 70% so với giá bất động sản đảm bảo đã được định giá. Như vậy khách hàng được cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm. Ngân hàng sử dụng đơn giá xây dựng áp dụng trong phương pháp chi phí để tính chi phí xây dựng các ngôi nhà như nhau là không hợp lý vì mỗi một ngôi nhà lại có những mục đích sử dụng riêng , có kiến trúc, cách xây dựng, cấu trúc , nguyên vật liệu khác nhau nên chi phí xây dựng mỗi ngôi nhà là khác nhau vì vậy giá trị ngôi nhà sẽ bị ước tính giảm đi rất nhiều so với giá trị thực. 3.2.2. Những nguyên nhân Thị trường bất động sản ở nước ta vẫn đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, chưa thực sự ổn định, mọi yếu tố vẫn trong giai đoạn hoàn thiện do vậy không thể tránh khỏi những sai sót chỉnh sửa. Mặc dù Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa phát huy được hết vai trò của mình , vẫn chưa thể hiện hết hiệu quả của những chính sách đã ban hành, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường này vẫn còn nhiều chồng chéo , bất cập, chưa thống nhất giữa các bộ luật như luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản... dẫn đến trị trường còn nhiều tình trạng đầu cơ, lách luật làm cho thi trường bất động sản càng thêm phức tạp. Thông tin mua bán chưa thực sự phản ánh đúng nhu cầu của người dân, chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản vì giá cả bất động sản thường bị những kẻ đầu cơ đẩy lên quá cao. Do vậy mà các thông tin cán bộ tín dụng thu thập được chưa chắc đã phản ánh đúng giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị của bất động sản thế chấp. Giá đất do UBND tỉnh thành phố ban hành vào ngày 1/1 hàng năm hoặc đơn giá xây dựng thấp hơn nhiều so với giá cả thực tế trên thị trường. Khi áp dụng khung giá của Nhà nước để định giá cho khách hàng thì sẽ làm giảm giá trị bất động sản của khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín của Ngân hàng vì hiện nay có rất nhiều ngân hàng hoạt động, mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực tín dụng là khá cao. Việc quản lý hoạt động định giá trên thị trường vẫn còn nhiều bất cập và chồng chéo lên nhau : việc quản lý giá bất động sản là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài chính, nhưng cấp giấy phép hoạt động xây dựng lại là thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên Môi trường, cơ chế này sẽ gây nhiều khó khăn cho cán bộ định giá. Theo quy định của Ngân hàng về hồ sơ vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ ) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ( sổ hồng ). Nhưng thực tế hiện nay thủ tục để cấp loại giấy này vẫn còn nhiều bất cập, thủ tục hành chính rườm rà, thời gian chờ đợi xác minh lâu... cho nên rất nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu vay vốn nhưng không có đủ hồ sơ để vay vốn làm ảnh hưởng đến số lượng khách hàng vay. Khó khăn xuất phát từ phía khách hàng đó là sự không hợp tác của khách hàng, thông báo thông tin sai lệch không đúng sự thật, giấy tờ giả mạo... dẫn đến người định giá gặp nhiều khó khăn trong công tác định giá. Ở Việt nam hiện nay ngành định giá là ngành mới xuất hiện nên những tài liệu tham khảo về định giá bất động sản là rất ít và khó kiếm, chưa tích luỹ được nhiều kinh nghiệm thực tiễn để có thể rút ra các bài học quý giá. Đối với nhiều người quan niệm định giá vẫn còn khá mới mẻ và xa lạ, do vậy khi tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng.... rất ít người tìm đến với dịch vụ định giá, tới các chuyên gia định giá để được tư vấn tham khảo. Đa số người dân đều dựa vào kinh nghiệm bản thân hoặc hỏi ý kiến những người xung quanh đã từng tham gia giao dịch bất động sản để đưa ra các giá trị mà không căn cứ vào cơ sở khoa học. Điều này dẫn đến các thông tin mà cán bộ tín dụng thu thập được trên thị trường thường thiếu tính chính xác, phần lớn mang tính chủ quan dẫn đến kết quả định giá không tránh khỏi thiếu sót. CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI 1. Phương hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội trong thời gian tới Trong tình hình nền kinh tế toàn cầu nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Tuy nhiên với xu hướng toàn cầu hoá, hội nhập kinh tế thì các hoạt động tài chình tín dụng sẽ phát triển một cách nhanh chóng. Bên cạnh việc trong nước hiện nay có một khối lượng lớn các ngân hàng đang hoạt động thì theo xu thế hội nhập quốc tế trong thời gian tới sẽ có rất nhiều các tổ chức kinh tế - tài chính thế giới xâm nhập vào thị trường tài chính Việt Nam. Điều này làm cho Ngân hàng phải đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn. Trước sụ cạnh tranh khốc liệt như vậy trên thị trường đòi hỏi các Ngân hàng phải hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lượng định giá bất động sản để thu hút khách hàng. Để mang lại lợi ích cao nhất cho khách hàng cũng như cho Ngân hàng thì Ngân hàng phải áp dụng hệ thống định giá chuyên nghiệp và khoa học. Trên thực tế Ngân hàng đã xây dựng được quy trình định giá tương đối chuyên nghiệp, không ngừng cố gắng trong việc cải thiện, nâng cao chất lượng định giá, hài hoà cao nhất lợi ích của khách hàng và lợi ích của ngân hàng. Những quy định nào xét thấy không phù hợp với điều kiện thực tế thì sẽ được bổ sung, sửa chữa hoặc thay thế hoàn toàn bằng những quy định hợp lý hơn. Trong thời gian tới chi nhánh tại Hà Nội chủ trường phát triển bộ phận định giá ngày càn chuyên nghiệp hơn, làm việc hiệu quả hơn, giải quyết hết được lượng hồ sơ của khách hàng với chất lượng và thời gian nhanh nhất có thể, phấn đấu giảm lượng hồ sơ mà khách hàng kiến nghị xuống mức thấp nhất và dần dần là bằng không. Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn để đảm bảo có thể trang trải khoản nợ vay trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, tài sản thế chấp có vai trò giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Chính vì vậy giá trị bất động sản thế chấp phải được xác định chính xác. Định hướng của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với việc định giá BĐS thế chấp là ước tính sao cho sát với giá trị thị trường nhất, cơ sở là dựa vào các giao dịch bất động sản so sánh trước đó, để đảm bảo khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì có thể thu hồi khoản nợ bằng cách phát mại bất động sản thế chấp trên thị trường. Tuy nhiên giá bất động sản được định giá trên thực tế chưa thực sự sát với giá thị trường, nguốn thông tin thường không hoàn toàn là chính xác. Ngân hàng luôn có chủ trương tìm kiếm thông tin từ các nguồn thông tin đáng tin cậy như các trung tâm bất động sản, các công ty bất động sản lớn và uy tín, sàn giao dịch đồng thời cũng cử cán bộ thẩm định trực tiếp xuống kiểm tra hiện trường. Bộ phận kinh doanh trong thời gian tới sẽ phấn đầu nắm bắt được hết thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận, nhân viên định giá ngày càng tiếp cận hơn nữa với các thị trường xa Hà nội, nắm bắt thông tin thu thập dữ liệu để tạo thành một hệ thống cơ sở dữ liệu để phục vụ công tác định giá. Việc này giúp cho việc lấy thông tin dữ liệu của cán bộ thẩm định nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Ngân hàng hướng tới việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, phân tích , lưu trữ dữ liệu về thị trường bất động sản. Tất cả các hoạt động từ lúc tiếp nhận hồ sơ, giấy tờ từ phía khách hàng cho đến lúc hoàn thành giao dịch đều được xử lý nhanh qua hệ thống máy vi tính... nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí. Trong thời gian tới Ngân hàng có chủ trương tăng cán bộ thẩm định cả về mặt số lượng và chất lượng. Hiện nay ở phòng kinh doanh chi nhánh Hà Nội số lượng nhân viên là 12 người trong khi đó khối lượng hồ sơ khách hàng vay vốn là tương đối lớn, không đủ nhân lực để hoàn thành công việc một cách nhanh chóng và chính xác. Bên cạnh việc tăng số lượng nhân viên thì ngân hàng cũng có các chính sách như tạo điều kiện cử nhân viên tham gia các khoá học định giá thuộc cơ quan có thẩm quyền tổ chức hoặc lớp đào tạo về định giá của khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên thuộc trường Đại học kinh tế quốc dân tổ chức giảng dạy, phấn đâu tới năm 2010 các nhân viên trong phòng kinh doanh có chứng chỉ định giá. Một số cá nhân ưu tú, thành tích xuất sắc thì được ngân hàng tạo điều kiện sang nước ngoài học hỏi. Bên cạnh việc đào tạo thì quy định rõ quyền hạn trách nhiệm đối với cán bộ định giá cũng là điều rất cần thiết. Điều này nhằm hạn chế những tiêu cực trong công tác định giá thế chấp vì một số bất động sản không đủ tiêu chuẩn để thế chấp nhưng nhiều cán bộ vì tình cảm riêng tư vẫn chấp nhận cho thế chấp, hoặc trường hợp định giá bất động sản thế chấp cao hơn giá trị thật, ảnh hưởng tới lợi ích của Ngân hàng. Khi phát hiện được những trường hợp như vậy thì phải xử lý nghiêm minh, có các hình thức kỉ luật với cán bộ làm sai. Với những cán bộ ưu tú , xuất sắc thì có các chế độ khen thưởng để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn. Trên đây là một số giải pháp đưa ra nhằm giúp ngân hàng có thể hoàn thiện hơn phần nào công tác định giá thế chấp bất động sản, góp phần giảm thiểu những rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản cũng như nâng cao uy tín, vị thế của Ngân hàng TMCP Đại Tín trên thị trường. 2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín Trước những yêu cầu ngày càng cao của thị trường cũng như sự cạnh tranh khốc liệt giữa các tổ chức tài chính, ngân hàng đã đặt ngân hàng TMCP Đại Tín vào yêu cầu không ngừng nâng cao, hoàn thiện hơn nữa chất lượng hoạt động của toàn bộ hệ thống nói chung và phòng kinh doanh nói riêng. Với mục tiêu phương hướng đã đề ra để đạt được những mục tiêu đó ngân hàng cần tiến hành thực hiện các giải pháp như sau Thứ nhất thúc đẩy nhanh việc xây dựng đơn giá đất thị trường. Việc này có ý nghĩa vai trò rất lớn với việc định giá bất động sản. Khi có sẵn đơn giá đất trên thị trường của một tuyến đường sẽ tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng trong việc xác định giá cả mà không mất công tìm kiếm thông tin, khảo sát các bất động sản xung quanh. Điều này dẫn đến việc sẽ rút ngắn thời gian giải quyết một hồ sơ vay vốn, tiết kiệm thời gian và chi phí. Tuy nhiên việc xác định đơn giá đất của một tuyến đường không kề đơn giản, nó đòi hỏi rất nhiều công sức, sự nỗ lực rất lớn từ các cán bộ thẩm định nhưng nhận thức được tầm quan trọng và tác dụng của việc xây dựng đơn giá đất các cán bộ thẩm định đang hết sức nỗ lực để hoàn thành tốt việc này. Thứ hai là tăng chất lượng các nguồn thông tin thu thập từ thị trường. Trong quá trình thu thập thông tin các nhân viên định giá phải bám sát thị trường, các thông tin dùng để so sánh ,đối chiếu, phân tích đều được lấy từ thị trường. Tuy nhiên như đã trình bày ở phần trên các nguồn thông tin mà cán bộ thẩm định thu thập được nhiều khi không hoàn toàn chính xác, thị trường nhiều khi bị nhiễu thông tin. Thông tin được công bố từ nhiều nguồn khác nhau , những thông tin đó ít khi dựa trên một cơ sở khoa học nào, do đó khi thu thập thông tin các cán bộ định giá khó có thể rút ra được nguồn tin nào đang tin cậy. Để khắc phục hiện tượng này, ngân hàng đang xây dựng một hệ thống thông tin mà nguồn gốc các thông tin đưa vào hệ thống phải rõ ràng, chất lượng thông tin đáng tin cậy để đảm bảo rằng kết quả định giá có từ các nguồn thông tin đó sát với thị trường nhất. Để có những thông tin như vậy thì các nguồn thông tin nên được lấy từ những cơ quan , đơn vị có uy tín cao như sang giao dịch bất động sản , các công ty bất động sản, các tờ báo tạp chí về bất động sản đã được kiểm duyệt về việc đăng tải thông tin, từ các cơ quan nhà nước trong những trường hợp Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án sử dụng đất. Đối với các nguồn thông tin khác cần có sự sàng lọc thông tin tiến hành xác minh lại thông tin, tiến hành kiếm tra khảo sát thực địa để đối chiếu với các thông tin rao bán. Bên cạnh đó cán bộ định giá có thể căn cứ trên khả năng kinh nghiệm, những mối quan hệ xã hội để có được nguồn thông tin đáng tin cậy. Thứ ba là giải pháp về khoa học công nghệ. Ngân hàng đã ý thức được tầm quan trọng của việc áp dụng công nghệ khoa học vào quá trình định giá do vậy đã và đang tiến hành áp dụng vào quá trình định giá bất động sản. Ngân hàng đang đặt hàng phần mềm về định giá là minh chứng rõ ràng cho sự đầu tư về công nghệ. Bên cạnh việc phát triển công nghệ thông tin thì việc tìm hiểu, áp dụng các nghiên cứu mới nhất vào định giá cũng đang được quan tâm, ngân hàng thường xuyên cập nhật các tài liệu mới nhất về định giá sau đó tổ chức các khoá học để phổ biến cho nhân viên, thường xuyên tổ chức các hội nghị trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng định giá. Thứ tư là giải pháp về nguồn nhân lực. Nguồn nhân lực là nhân tố sống còn của bất kì tổ chức nào, do vậy những chính sách phù hợp về nguồn nhân lực là hết sức quan trọng. Trong quá trình mở rộng của mình thời gian tới Ngân hàng sẽ nâng cao nguồn nhân lực cả về chất lượng và số lượng. Ngân hàng tạo điều kiện tối đa cho nhân viên tham dự các lớp huấn luyện đào tạo nghiệp vụ theo yêu cầu công việc, với các nhân viên xuất sắc có thể cử cán bộ ra nước ngoài đào tạo. Đồng thời ngân hàng có chế độ khen thường cho nhân viêcn dựa trên kết quả hoạt động kinh doanh và chất lượng công việc, động viên kịp thời sự nỗ lực tinh thần làm việc của nhân viên, tạo sự gắn kết giữa ngân hàng và nhân viên. 3. Những kiến nghị Định giá bất động sản không chỉ là công việc quan trọng đối với hệ thống ngân hàng mà còn quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam trong giai đoan hội nhập , vì vậy vai trò của Chính phủ và các cơ quan chức năng, cơ quan quản lý Nhà nước ngày càn phát triển ổn định và lành mạnh. Thứ nhất phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở . Do thủ tục bắt buộc về mặt pháp lý khi người dân vay vốn ngân hàng bằng bất động sản thế chấp thì bất động sản đó phải đáp ứng được rất nhiều yếu tố. Tại Ngân hàng TMCP Đại Tín khi khách hàng có nhu cầu vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sổ hữu nhà. Tuy nhiên ở nước ta hiện nay các thủ tục hành chính còn phức tạp, rườm rà, trải qua nhiều công đoạn và mất nhiều thời gian, để được cấp các giấy tờ pháp lý của bất động sản thì người dân phải mất nhiều thời gian và công sức, điều này dẫn đến khi người dân cần vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh thì không có giấy tờ pháp lý của bất động sản. Do vậy các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy để cá nhân tổ chức có thể huy động vốn từ tài sản của mình. Thứ hai thực hiện các giải pháp để quản lý thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định. Khi thị trường phát triển ổn định và đồng bộ thì lúc đó các giao dịch trên thị trường thuận lợi vì khi đó các thông tin thu thập được là tương đối chính xác., phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản. Do các thông tin thu thập về bất động sản so sánh là chính xác thì kết quả định giá bất động sản sẽ sát với thị trường nhất. Nhà nước phải xây dựng hệ thống có sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản trên toàn quốc một cách nhanh chóng , thuận tiện và đáng tin cậy. Đồng thời nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch , công khai, bình đẳng. Quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ trách nhiệm của người sử dụng và tham gia vào thị trường bất động sản. Việc bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý dựa trên nguyên tắc đảm bảo tính nhất quán và tôn trọng các quy định của thị trường, tăng cường tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh trên thị trường, khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản. Thứ ba nhà nước tăng cường quản lý đối với hoạt động định giá. Quản lý chặt chẽ và tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, cấp chứng chỉ định giá và giấy phép hành nghề cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá. Biên soạn, nghiên cứu các tài liệu về định giá theo chuẩn chung, thống nhất trên toàn quốc, tiến hành hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá Thứ tư là minh bạch các hoạt động giao dịch bất động sản và quy hoạch đất đai của Chính phủ. Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, kiểm soát được giá cả một cách hợp lý. Thực thi các biện pháp chống đầu cơ, tăng cường hoạt động quản lý sau khi giao đất. Bảo đảm quy hoạch phải đi trước một bước : quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, phù hợp thực tế và đảm bảo các mục tiêu kinh tế xã hội KẾT LUẬN Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta trong thời gian qua thị trường tài chính nói chung và hệ thống các ngân hàng thương mại cổ phần cũng đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện. Trong quá trình đó các ngân hàng đã và đang chuẩn hoá các hoạt động của mình sao cho phù hợp với điều kiện và những yêu cầu khắt khe từ thị trường. Trải qua 18 năm hoạt động trong lĩnh vực Ngân hàng, cho đến ngày nay ngân hàng TMCP Đại Tín đã tạo được uy tín niềm tin trong lòng khách hàng. Đạt được những thành tựu như vậy là do ban quản trị Ngân hàng đã có những phương hướng đúng đắn cùng với sự nỗ lực nhiệt tình trong công việc của cán bộ công nhân viên. Một trong những hoạt động ngày càng được chú trọng phát triển nhằm hoàn thiện chuẩn hoá đó là hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như đối với các hoạt động của ngân hàng hiện nay. Ngân hàng đã nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong quá trình vay vốn nên đã ban hành những nguyên tắc, những tiêu chuẩn về thế chấp, quy trình định giá chặt chẽ và khoa học, mang lại lợi ích cho cả khách hàng và cho cả Ngân hàng. Bên cạnh những kết quả đã đạt được trong thời gian qua thì vẫn còn nhiều bất cập hạn chế, những tồn tại cần được nhận thức rõ ràng từ đó đề ra phương hướng giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng. Em hi vọng rằng qua việc nghiên cứu đề tài này có thể giúp mình hiểu hơn kiến thức thực tế , có cái nhìn tổng quan về định giá bất động sản nói chung và công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội nói riêng, từ đó đưa ra những giải pháp để Ngân hàng nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Tuy nhiên vì hạn chế về mặt kiến thức, hiểu biết, thông tin và kinh nghiệm do vậy đề tài còn nhiều thiếu sót. Em mong nhận được sự đóng góp ý kiến, giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên để em hoàn thành đề tài một cách tốt nhất. Em xin cảm ơn cô giáo - Thạc sĩ Vũ Thị Thảo đã hướng dẫn, giúp em hoàn thành đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn ! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt TS. Hoàng Văn Cường, TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS. Nguyễn Thế Phán, ThS. Vũ Thị Thảo (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội. Bộ luật dân sự 2003 Các văn bản pháp luật quy định về thế chấp tài sản 4. Tài liệu lớp đào tạo ngắn hạn về định giá bất động sản – Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên 5. Tài liệu chuyên đề định giá bất động sản – Công ty cổ phần bất động sản Hòa Phát 6. Quyết định số 106/2008/QĐ- HĐQT ngày 07/11/2008 của Hội đồng quản trị về việc ban hành quy định cho vay của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với khách hàng 7. Quyết định số 264/2008/QĐ- TGD ngày 12/11/1008 của tổng giám đốc về việc ban hành quy trình tín dụng trong hệ thống Ngân hàng TMCP Đại Tín 8. Báo cáo thường niên 2008 của hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Đại Tín Tiếng Anh 9. William L. Ventolo, Jr Martha R. Williams ( 2001), Fundamentals of Real estate appraisal 8th edition, Dearborn real estate education, ._.