Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi gia đình hay cá nhân. Cùng với sự phát triển của các hoạt động kinh tế, nhu cầu sử dụng bất động sản để phục vụ sản xuất và đời sống ngày càng tăng làm cho bất động sản cũng được mua bán trao đổi trên thị trường và trở thành hàng hóa bất động sản. Từ đó thị trường bất động sản bắt đầu được hình thành và phát triển với tốc độ ngày càng nhanh chóng. Tại Hà Nội thị trường bất động sản chính thức được công nhận và phát triển từ sau khi Luật đất đai 1993 ra đời. Bộ luật này đã lần đầu tiên cho phép các đối tượng đã được giao đất ổn định được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp....và đồng thời cũng tạo điều kiện cho các chủ sở hữu tài sản trên đất gồm nhà cửa, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại....Tất cả những đổi mới trong quy định của pháp luật đã góp phần tạo điều kiện cho thị trường bất động sản được phát triển lành mạnh, công khai và đạt được nhiều kết quả đáng kể trong thời gian vừa qua. Hiện nay thị trường bất động sản của Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung đều được định hướng phát triển theo quan điểm kết hợp cả phát triển theo cơ chế thị trường nhưng vẫn chịu sự quản lý, điều tiết của Nhà Nước. Việc phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường tuy có nhiều kết quả nhưng bên cạnh đó cũng xuất hiện các khuyết tật mà tự bản thân thị trường không giải quyết được. Đối với một thủ đô lớn như Hà Nội, biểu hiện của các khuyết tật và những vấn đề còn tồn tại yếu kém của thị trường bất động sản càng rõ rệt và khó giải quyết hơn so với các địa phương khác. Những mặt trái của thị trường bất động sản cần giải quyết để thị trường phát triển lành mạnh và có hiệu quả hơn đó là hiện tượng đầu cơ trục lợi đất đai và bất động sản, hiện tượng sốt bất động sản, cầu ảo, thiếu thông tin trên thị trường bất động sản, khan hiếm cung cục bộ, trốn thuế, thị trường phát triển không cân đối.... Và chỉ có Nhà nước với những công cụ của mình mới có thể khắc phục và dần giải quyết được tất cả những khuyết tật này của thị trường bất động sản. Chính vì những điều này, em đã chọn nghiên cứu đề tài “ Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội” làm đề tài thực tập tốt nghiệp của mình. Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc tìm hiểu những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản và sự điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản cùng với thực trạng phát triển của các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội đề từ đó có thể thấy được kết quả cũng như những mặt còn tồn tại, hạn chế trong việc điều tiết phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội, nhằm đề xuất các giải pháp để các cơ quan Nhà nước có thể điều tiết thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới của Hà Nội. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu lĩnh vực đất đai và bất động sản trên địa bàn thủ đô Hà Nội với những vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trường vĩ mô tác động đến thị trường bất động sản. Ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu: Đề tài lÊy ph­¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng vµ duy vËt lÞch sö lµm nÒn t¶ng nghiªn cøu, ®ång thêi kÕt hîp chÆt chÏ víi c¸c ph­¬ng ph¸p kh¸c nh­ ph­¬ng ph¸p thèng kª, ph­¬ng ph¸p chuyªn gia, ph­¬ng ph¸p tæng hîp, ph©n tÝch, so sánh vµ xem xÐt thùc tiÔn thị trường bất động sản v.v. KÕt cÊu ®Ò ¸n: §Ò ¸n nµy bao gåm 3 ch­¬ng: Ch­¬ng I: C¬ së lý luËn vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n vµ ®iÒu tiÕt cña Nhµ n­íc ®íi víi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n Ch­¬ng II: Thùc tr¹ng ph¸t triÓn vµ ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë Hµ Néi Ch­¬ng III: C¸c gi¶i ph¸p nh»m ®iÒu tiÕt ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n Hµ Néi Do kiến thức và thời gian có hạn nên đề tài của em không tránh khỏi thiếu sót và hạn chế. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô để đề tài của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo và các anh chị tại Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài này. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I/ Thị trường bất động sản: 1.Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói cách khác thị trường bất động sản chỉ ra đời trong xã hội xuất hiện các quan hệ giao dịch về hàng hóa bất động sản và các quan hệ giao dịch này được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Có nhiều quan niệm cũng như cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản chẳng hạn trong thời kỳ sơ khai người ta coi thị trường bất động sản là thị trường đất đai vì trong thời kỳ này các giao dịch trong thị trường bất động sản chủ yếu là giao dịch liên quan đến đất. Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì theo đó các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai xuất hiện biến đất đai trở thành hàng hóa bất động sản đầu tiên trong thị trường. Như vậy sự ra đời và phát triển thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa. Theo thời gian các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản không chỉ bó buộc ở hàng hóa đất đai mà mở rộng ra cả giao dịch các công trình xây dựng trên đất từ đó xuất hiện quan niệm coi thị trường bất động sản là thị trường nhà đất với các giao dịch chủ yếu trên thị trường là mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên quan niệm này vẫn chưa thể hiện đầy đủ mà đó mới chỉ là nghĩa hẹp của thị trường bất động sản vì hàng hóa bất động sản khác các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Do vậy thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải được hiểu một cách khái quát là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong một không gian và thời gian nhất định. Các giao dịch về bất động sản được nói đến ở đây là các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, các dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì vậy thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là nơi mà hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ và yếu tố không gian, thời gian khi các giao dịch bất động sản diễn ra. 2. Phân loại thị trường bất động sản: Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản tùy theo mục tiêu nghiên cứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại. Do đó có một số cách phân loại sau: Nếu dựa vào loại hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành các loại thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dịch vụ, thị trường bất động sản văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp, nông nghiệp….Việc phân chia theo tiêu thức này giúp cho ta dễ dàng trong việc thống kê số lượng bất động sản từng loại để có hướng điều tiết cho thích hợp. Nếu dựa vào loại hình giao dịch ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia theo loại hình giao dịch này giúp cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản lựa chọn được hướng đầu tư cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình. Nếu dựa vào trình tự tham gia ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Trong đó thị trường sơ cấp là thị trường mà các giao dịch bất động sản diễn ra giữa một bên chủ thể là Nhà Nước một bên là người dân, còn thị trường thứ cấp là thị trường mà các hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra giữa những người sử dụng đất với nhau. Dựa vào mức độ kiểm soát của pháp luật của Nhà Nước người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm soát. Trước khi có luật đất đai năm 2003 ra đời ở nước ta có tới 70% giao dịch trên thị trường bất động sản là giao dịch ngầm, không được Nhà Nước kiểm soát gây thất thu rất lớn cho NSNN, nhưng từ sau khi có luật đất đai 2003 ra đời số lượng giao dịch ngầm đã giảm đi đáng kể và cho đến nay thì khoảng 80% giao dịch bất động sản là giao dịch chính thức, chỉ còn khoảng 20% là giao dịch phi chính thức. Nhà Nước ta trong thời gian gần đây đã có những biện pháp hữu hiệu để quản lý thị trường bất động sản, cố gắng để số lượng giao dịch ngầm bị hạn chế đến mức thấp nhất và đây là bước tiến bộ rất lớn của thị trường bất động sản của ta trong những năm qua. Việc phân loại thị trường bất động sản như trên sẽ giúp cho Nhà Nước, các nhà quản lý nhìn nhận phân tích thị trường bất động sản được đầy đủ, toàn diện tất cả mọi khía cạnh để từ đó có thể đưa ra những giải pháp, những chính sách điều tiết phát triển thị trường bất động sản có hiệu quả cao. 3. Những đặc điểm của thị trường bất động sản: Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa rất đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường khác như hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, lâu bền, khan hiếm, có giá trị rất cao, có tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, chịu sự chi phối mạnh của pháp luật…. Vì vậy thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng khác biệt với thị trường của các loại hàng hóa khác. Một nét đặc biệt của thị trường bất động sản đó là tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đối với các hàng hóa thông thường địa điểm giao dịch thường ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch còn đối với hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch thông thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, còn hoạt động giao dịch bất động sản có thể diễn ra tại rất nhiều địa điểm khác nhau do vậy không thể mang hàng hóa bất động sản đến nơi giao dịch được. Ngoài ra giao dịch bất động sản cũng không đơn giản như các hàng hóa khác mà giao dịch này diễn ra trong một thời gian tương đối dài do vậy dễ chịu ảnh hưởng bởi các biến động của thực tế. Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đó là do đặc điểm của đất đai không có sự hao mòn hay bị mất đi trong quá trình sử dụng và người sử dụng đất thì chỉ mong muốn quyền hay lợi ích do đất đai mang lại cho họ. Hơn nữa ở nước ta đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trao cho người dân quyền sử dụng đất phù hợp vì vậy tất cả các giao dịch về đất đai chỉ là giao dịch quyền sử dụng đất. Ngoài ra thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực rất sâu sắc so với các hàng hóa khác đó là do đặc điểm của bất động sản là gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Chính vì đặc điểm này mà khi nghiên cứu thị trường bất động sản cần phải đặt chúng trong từng vùng cụ thể, xem xét thị trường gắn liền với các điều kiện cụ thể của khu vực đó, không thể lấy đánh giá thị trường ở khu vực này áp dụng cho khu vực khác. Thực tế hiện nay ta có thể thấy thị trường bất động sản ở các đô thị, các khu vực đang trong quá trình đô thị hóa, các khu vực trung tâm…thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn, sôi động hơn, có sức ảnh hưởng rất cao đến thị trường bất động sản của các khu vực khác. Vì vậy các chính sách của Nhà Nước để điều tiết phát triển thị trường bất động sản chủ yếu thường tập trung vào những khu vực trung tâm này. Thị trường bất động sản còn là một thị trường không hoàn hảo đó là do hai nguyên nhân chính. Nguyên nhân thứ nhất là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy dủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác. Thông thường người mua không được cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản, mà thậm chí cả người chủ của bất động sản nhiều khi còn không nắm hết về bất động sản của mình. Nguyên nhân thứ hai là do số lượng người tham gia cung và cầu bất động sản có số lượng nhỏ, không thể cạnh tranh hoàn hảo được làm cho giá cả bất động sản không phải là giá cạnh tranh hoàn hảo, thị trường bất động sản rất dễ rơi vào tình trạng sốt bất động sản do lượng cung bất động sản quá thấp so với cầu. Trong thị trường bất động sản cung bất động sản thông thường phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. Điều này là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng được một bất động sản cung cho thị trường phải trải qua một thời gian tương đối dài trong khi đó cầu bất động sản lại lên xuống trong ngắn hạn với tốc độ cao. Ngoài ra cung bất động sản có giới hạn không thể tăng liên tục trong khi đó cầu bất động sản lại luôn tăng do nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ cho đời sống ngày càng cao, điều này đã làm cho cung bất động sản trong ngắn hạn luôn đi sau cầu. Do vậy giá cả bất động sản trong ngắn hạn thường do cầu quyết định, do sự mất cân đối giữa cung cầu quyết định. Thông thường giá cả bất động sản luôn có xu hướng tăng theo thời gian do cầu bất động sản luôn tăng mà cung không thể phản ứng kịp nên những cơn sốt đất xảy ra là không thể tránh khỏi. Vì vậy sự can thiệp của Nhà Nước với những chính sách điều tiết thích hợp để tăng cung bất động sản, góp phần giảm sốt đất là điều rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay. Thị trường bất động sản còn có đặc điểm là thị trường khó thâm nhập, đòi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn phức tạp mất rất nhiều thời gian. Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua và bán không phải đều là những người có hiểu biết đầy đủ về bất động sản và có kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản nên đòi hỏi phải có những nhà tư vấn, môi giới giúp cho các giao dịch bất động sản được tiến hành thuận lợi hơn. Mặt khác bất động sản thường có giá trị rất lớn và tính thanh khoản lại rất chậm, việc mua bán không thể nhanh chóng và đơn giản được vì vậy mà các nhà đầu tư tham gia vào thị trường cần phải tính toán kỹ lưỡng, có định hướng đầu tư dài hạn. Một đặc điểm quan trọng khác của thị trường bất động sản là chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật và bị ảnh hưởng rất mạnh bởi các chính sách của Nhà Nước. Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và nhu cầu về bất động sản lại rất cao nên việc quản lý của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản bằng pháp luật là điều rất cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch và đồng thời đảm bảo không bị thất thu cho ngân sách Nhà Nước. Các chính sách điều tiết, công cụ điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản cần phải được tính toán, cân nhắc kỹ càng để đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quả và đạt được những mục tiêu đã đề ra. 4. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: Một chủ thể quan trọng không thể thiếu trong thị trường bất động sản đó là Nhà Nước với vai trò điều tiết, quản lý đối với sự phát triển của thị trường. Thị trường bất động sản có rất nhiều đặc điểm khác biệt với các loại thị trường hàng hóa khác vì vậy trong thị trường này tiềm ẩn rất nhiều khuyết tật làm hạn chế sự phát triển của nó như hiện tượng đầu cơ, thiếu thông tin về bất động sản giao dịch, cung thấp hơn cầu gây sốt giá bất động sản… Những khuyết tật này không ai có thể giải quyết được ngoài Nhà Nước với các phương pháp và công cụ quản lý của mình như các biện pháp về mặt hành chính, kinh tế đều có tác động mạnh mẽ vào thị trường bất động sản. Ngoài ra sự tham gia của Nhà Nước vào thị trường bất động sản còn giúp cho thị trường có được những bước đi đúng, hiệu quả và ngày càng phát triển hơn. Thị trường bất động sản với hàng hóa trong thị trường là bất động sản vì vậy không thể thiếu hai chủ thể quan trọng là người cung và người cầu bất động sản vì không có hai chủ thể này thì không thể hình thành nên thị trường bất động sản. Chủ thể tham gia cung và cầu hàng hóa bất động sản vào thị trường đó là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước. Hiện nay nước ta với chính sách mở cửa thu hút đầu tư của nước ngoài nên chủ thể là người nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản ở trong nước đang ngày càng gia tăng và cũng đóng góp đáng kể vào sự phát triển chung của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản để hoạt động được ngoài hàng hóa là bất động sản ra còn cần có tiền tệ để giao dịch vì vậy trong thị trường cần có những chủ thể cung cấp vốn tiền tệ cho các giao dịch bất động sản. Những chủ thể này bao gåm c¸c ng©n hµng th­¬ng m¹i, c¸c tæ chøc tµi chÝnh tÝn dông, các c«ng ty b¶o hiÓm v.v. §ã lµ nh÷ng ng­êi cÊp vèn, giữ vốn cho c¸c nhµ ®Çu t­ d­íi d¹ng c¸c kho¶n vay, khoản gửi cã k× h¹n, vµ phÇn hä nhËn ®­îc lµ tiÒn tr¶ l·i tõ vèn vay cña c¸c nhµ ®Çu t­. Để thị trường bất động sản có thể hoạt động được trôi chảy và có hiệu quả không thể không nhắc đến sự tham gia của các nhà hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản đó là các nhà tư vấn, nhà môi giới, nhà định giá và thẩm định giá, nhà quản lý và những người quảng cáo bất động sản. Tất cả các chủ thể này tham gia thị trường bất động sản với vai trò trung gian giúp cho các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản diễn ra thuận lợi hơn. Ngoài các chủ thể chính nêu trên trong thị trường bất động sản còn có các chủ thể khác đóng vai trò là những người tạo lập xây dựng nên bất động sản bao gåm c¸c nhµ thÇu x©y dùng, nh÷ng ng­êi x©y dùng kết cấu h¹ tÇng cho c¸c khu đất, c¸c nhµ quy ho¹ch ®Êt ®ai, những nhà kiÕn tróc s­... §©y lµ nh÷ng nhµ chuyªn m«n trong lÜnh vùc xây dựng vµ th­êng thùc hiÖn c«ng viÖc theo hîp ®ång ký kÕt víi chñ ®Çu t­ bất động sản. Mặt khác hiện nay trong thị trường bất động sản còn có các hiệp hội bất động sản được thành lập để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các hội viên là các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. 5. Cung, cầu và giá cả trong thị trường bất động sản: 5.1. Cầu trong thị trường bất động sản: 5.1.1. Khái niệm: Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng chấp nhận, mong muốn và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để có được bất động sản đó tại một thời điểm nhất định. Ai cũng có nhu cầu về bất động sản để phục vụ cuộc sống của mình nhưng không phải mọi nhu cầu đều trở thành cầu bất động sản vì không phải tất cả mọi người đều có đủ khả năng thanh toán cho nhu cầu tiêu dùng bất động sản của mình. Vì vậy điều kiện để xuất hiện cầu về bất động sản trên thị trường bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về bất động sản mà nhu cầu này không thể tự thỏa mãn cần phải tìm kiếm trên thị trường loại bất động sản mà mình cần và phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. 5.1.2. Phân loại cầu bất động sản: Cầu về bất động sản có thể phân loại theo 2 tiêu thức đó là theo chủ thể và theo loại bất động sản. 5.1.2.1. Phân loại cầu theo chủ thể: Nếu phân loại theo tiêu thức này ta có hai loại cầu bất động sản chủ yếu là cầu tiêu dùng và cầu đầu tư bất động sản. Cầu tiêu dùng bất động sản là cầu của những người thực sự có nhu cầu tiêu dùng về bất động sản. Những người này thường chưa có bất động sản vì vậy họ có cầu về bất động sản không vì mục đích kinh doanh mà dành cho mục đích tiêu dùng, phục vụ cho cuộc sống của chính mình. Cầu đầu tư bất động sản hay còn gọi là đầu cơ bất động sản xuất hiện trong điều kiện giá cả bất động sản trên thị trường có xu hướng tăng cao, một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản nhưng có tiền nhàn rỗi nên họ đầu tư tiền vào bất động sản, tích trữ bất động sản trờ đến khi được giá sẽ bán kiếm lời. Hiện nay đầu cơ đang diễn ra khá phổ biến ở nước ta và đây có thể nói là nguyên nhân chính làm cho giá bất động sản ngày càng cao do sự mua đi bán lại đẩy giá lên cao của các nhà đầu cơ. Chính hiện tượng đầu cơ đã làm cho những người có cầu tiêu dùng thực sự bất động sản khó tiếp cận được với thị trường bất động sản, làm tăng giả tạo cầu trên thị trường, gây lũng đoạn thị trường. Cầu bất động sản hiện nay ngày càng tăng cao nhưng trong đó cầu đầu tư bất động sản chiếm một tỷ lệ rất lớn vì vậy để điều tiết thị trường một biện pháp cần thiết đó là làm sao hạn chế được hiện tượng đầu cơ bất động sản. 5.1.2.2. Phân loại cầu theo loại bất động sản: Hiện nay cầu bất động sản theo loại hình bất động sản có rất nhiều loại nhưng tập trung chủ yếu vào một số dạng bất động sản thiết yếu như cầu về nhà ở, đất ở, chung cư cao cấp, nhà vườn biệt thự, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, bất động sản dịch vụ, du lịch, bất động sản các công trình công cộng, giao thông….. Nền kinh tế càng tăng trưởng và phát triển thì cầu về các loại bất động sản này càng tăng cao với quy mô ngày càng lớn để có thể đáp ứng được sự phát triển nhanh chóng của đất nước, phục vụ được ngày càng tốt hơn mọi nhu cầu trong cuộc sống hiện đại của con người. 5.1.3. Các nhân tố tác động đến cầu: Có rất nhiều nhân tố tác động làm thay đổi cầu về bất động sản với cường độ khác nhau. Trong đó có ba nhân tố tác động rất mạnh đến cầu bất động sản là dân số, thu nhập và quá trình đô thị hóa đều làm cho cầu bất động sản tăng cao và nhanh chóng trong thời gian gần đây. Dân số trong những năm gần đây ở Việt Nam và đặc biệt là ở các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có sự gia tăng nhanh chóng trong khi diện tích ở các thành phố này thì lại hạn chế. Sự gia tăng dân số ở các thành phố lớn, các khu vực trung tâm do hai nguyên nhân chính: một là sự gia tăng dân số tự nhiên do tỷ lệ sinh cao hơn tỷ lệ tử nhờ sự tiến bộ của y học hiện đại, hai là do sự di dân chủ yếu là dân từ các vùng nông thôn nghèo ra thành phố kiếm việc làm và những người có khả năng về kinh tế ở các tỉnh cũng muốn được sinh sống và làm việc ở thành phố. Chính sự gia tăng dân số không những làm tăng nhu cầu về diện tích và số lượng nhà ở mà còn kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, y tế, giáo dục từ đó làm tăng nhu cầu về đất đai để xây dựng các công trình này phục vụ người dân. Nhu cầu về bất động sản mà không có khả năng thanh toán thì cũng không trở thành cầu bất động sản vì vậy thu nhập là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của người dân từ đó ảnh hưởng đến cầu bất động sản trong thị trường. Hiện nay thu nhập bình quân trên đầu người ở nước ta đang có xu hướng tăng cao và cao nhất là ở các thành phố, các địa phương có nền kinh tế đang phát triển và do đó cầu về bất động sản ở các khu vực này tăng cao rõ rệt. Qúa trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không gian của đô thị vì vậy nhu cầu về đất để xây dựng nhà, văn phòng, thương mại, dịch vụ…phục vụ cho dân cư đô thị tăng khiến cho cầu bất động sản ở các khu đô thị này tăng cao nhanh chóng. Ngoài ra qúa trình đô thị hoá còn có sức lan toả khiến cho nhu cầu bất động sản ở các khu vực lân cận khu đô thị cũng tăng cao. Ngoài ba yếu tố trên thì mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ, mức độ phát triển của nền kinh tế… đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu bất động sản. 5.2. Cung bất động sản: 5.2.1. Khái niệm: Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi với một mức giá nhất định tại một thời điểm xác định. Như vậy để hình thành cung bất động sản trên thị trường cần phải có người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu và sẵn sàng bán bất động sản của mình trên thị trường với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của đối tượng cần mua loại bất động sản đó. 5.2.2. Các nguồn cung bất động sản: Hiện nay ở nước ta có hai nguồn cung bất động sản chủ yếu là nguồn cung từ Nhà Nước và nguồn cung từ khu vực tư nhân, trong đó cung từ khu vực tư nhân là chủ yếu trong những thời gian gần đây. Nguồn cung từ Nhà Nước là nguồn bất động sản do các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Nguồn cung này chủ yếu tập trung vào việc cung ứng các loại nhà ở cho cán bộ, công chức làm việc trong các cơ quan Nhà nước, các quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, các công trình công cộng phục vụ đời sống của cộng đồng dân cư. Chất lượng của các bất động sản này đặc biệt là nhà ở đều có chất lượng trung bình và thấp, địa điểm xây dựng thường ở những khu vực không thuận lợi cho người sinh sống, điều kiện sinh hoạt còn thiếu thốn. Mục đích chính của khu vực Nhà nước không phải vì mục tiêu lợi nhuận mà vì mục đích xã hội, đảm bảo mọi người đều có nhà ở, cải thiện đời sống của dân cư nhằm phát triển đất nước. Nguồn cung từ khu vực tư nhân là nguồn cung chính hiện nay và đang hoạt động rất có hiệu quả. Nguồn cung nay do các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, các cá nhân trong và ngoài nước sử dụng vốn không phải từ ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng các công trình bất động sản để cung ứng trên thị trường. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy định, tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của khu vực tư nhân là lợi nhuận, do đó để đạt được mục đích này các doanh nghiệp, nhà đầu tư chủ yếu hướng vào việc xây dựng các bất động sản có lợi nhuận cao như chung cư cao cấp, nhà vườn, biệt thự, công trình thương mại, dịch vụ… Việc quản lý của Nhà nước đối với khu vực này rất cần thiết vì hiện tượng “thị trường ngầm” thường xuất hiện ở khu vực tư nhân gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và rối loạn thị trường bất động sản do vậy đòi hỏi có sự tăng cường quản lý của Nhà nước bằng pháp luật. 5.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản: Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường trong đó nhân tố có tính chất quyết định đó là quy hoạch của Nhà nước. Quy hoạch là cơ sở quan trọng để xác định lượng cung, vị trí cung, loại bất động sản được cung trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định và dựa vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhà nước điều tiết, quản lý nguồn cung bất động sản. Hệ thống pháp luật, chính sách của Nhà nước có tác dụng rất lớn trong việc điều tiết lượng cung trên thị trường thông qua công cụ pháp luật, tài chính, tiền tệ. Các quy định về thuế và phí cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng bất động sản của Nhà nước đều làm tăng hoặc giảm lượng cung trên thị trường. Ngoài ra sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng góp phần làm tăng lượng cung bất động sản. Thông thường khi Nhà nước muốn tăng cung bất động sản ở khu vực nào thì sẽ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ở khu vực đó, nhờ vậy sẽ thu hút được các nhà đầu tư xây dựng bất động sản ở khu vực này từ đó làm tăng cung. Mặt khác nguồn nguyên vật liệu xây dựng cũng có ảnh hưởng đến cung bất động sản vì nguyên vật liệu có ảnh hưởng tới tốc độ xây dựng, chất lượng bất động sản, giá thành bất động sản cung ra trên thị trường. 5.3. Quan hệ cung - cầu để hình thành giá cả bất động sản trên thị trường: Bất động sản là một hàng hoá trên thị trường vì vậy thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa và chịu tác động của các quy luật thị trường. Nhưng thị trường bất động sản không hoàn toàn giống như các thị trường hàng hóa khác do một số tính chất đặc thù của hàng hóa bất động sản như tổng cung về đất đai là cố định do đất đai không thể sản sinh, cung bất động sản cũng có hạn do thời gian chi phí xây dựng và diện tích xây dựng là có hạn, cầu về bất động sản lại tăng rất nhanh, thông tin về hàng hóa bất động sản trên thị trường còn nhiều hạn chế…. Do đó khác với các hàng hóa thông thường khác do quan hệ cung cầu quyết định còn giá cả thị trường của hàng hóa bất động sản lại chủ yếu do cầu bất động sản quyết định. Tuy rằng thị trường bất động sản đạt ở trạng thái cân bằng nhưng đó không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hòan hảo mà thường cân bằng ở một mức giá rất cao. Sự tác động của cung cầu bất động sản để hình thành nên giá cả thị trường của bất động sản không giống nhau trong ngắn hạn và dài hạn. Trong ngắn hạn thông thường cung của một loại bất động sản cụ thể hoàn toàn không co giãn do để có được một bất động sản cung ra thị trường cần rất nhiều thời gian, ít nhất cũng phải trên 1 năm. Do đó trong thời gian ngắn cầu bất động sản của người dân tăng cao nhưng không thể có đủ bất động sản để đáp ứng lại, hiện tượng cầu cao nhưng cung thiếu sẽ gây sức ép lên giá, đẩy giá bất động sản trong ngắn hạn tăng lên rất cao. Trong dài hạn khi các nhà đầu tư thấy có sốt bất động sản, thấy được sự khan hiếm hàng hóa bất động sản trên thị trường đã tăng cường đầu tư xây dựng các loại bất động sản mới để tung ra thị trường. Do đó thông thường sau khoảng 2 đến 3 năm thì lượng hàng hóa bất động sản thị trường cần sẽ được cung ứng, lượng cung dồi dào hơn khiến cho giá cả bất động sản trong dài hạn tăng ít hơn so với trong ngắn hạn Tuy rằng cung bất động sản trong dài hạn co giãn nhiều hơn trong ngắn hạn và giá bất động sản trong dài hạn tăng ít hơn so với trong ngắn hạn nhưng giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên tại bất kỳ thời điểm nào vì cầu bất động sản luôn tăng nhanh hơn, cao hơn và thường xuyên hơn cung bất động sản vì vậy cung bất động sản có tăng đến đâu vẫn không thể đáp ứng đủ cầu. Đây cũng là nguyên nhân mà nhiều nhà đầu tư có xu hướng đầu tư vào bất động sản vì giá bất động sản trên thực tế luôn tăng theo thời gian, nếu có sự giảm giá thì cũng chỉ mang tính tạm thời, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng lấy lại sự cân bằng cung cầu với điểm cân bằng mới tại điểm giá bất động sản cao hơn điểm cân bằng cũ. II. Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 1.Vai trò của Nhà Nước trong điều tiết phát triển thị trường bất động sản: Hiện nay trên thế giới có một số mô hình quản lý thị trường kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng như mô hình nhấn mạnh sự tự do của thị trường tức là coi trọng “bàn tay vô hình”, mô hình nhấn mạnh đến sự điều tiết quản lý của Nhà Nước tức coi trọng “bàn tay hữu hình”, mô hình hỗn hợp “thị trường và Nhà Nước”. Mô hình hiện nay đang được áp dụng nhiều nhất trên thế giới trong đó có Việt Nam để phát triển thị trường bất động sản đó là mô hình hỗn hợp vừa để thị trường bất động sản hoạt động theo các quy luật của thị trường nhưng vẫn phải có sự quản lý, điều tiết, định hướng của Nhà Nước. Đây là mô hình đem lại hiệu quả tốt nhất cho sự phát triển của thị trường bất động sản và để thực hiện được mô hình này thì vai trò điều tiết của Nhà Nước là hết sức cần thiết và quan trọng hàng đầu. Nền kinh tế thị trường, đặc biệt đối với thị trường bất động sản có tính hai mặt cả tích cực và tiêu cực mà không ai có thể phủ nhận được. Mặt tích cực của kinh tế thị trường là giúp kích thích tính năng động, sáng tạo của các chủ thể ki._.nh tế; kích thích cạnh tranh giữa các nhà đầu tư; kích thích ứng dụng khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, đáp ứng ngày càng tốt hơn mọi nhu cầu của con người; tạo ra khả năng thích nghi cao của các chủ thể kinh tế trước những thay đổi của điều kiện kinh tế. Tuy nhiên mặt hạn chế của kinh tế thị trường cũng rất lớn, một số khuyết tật phổ biến như vấn đề độc quyền làm giá cả bất động sản cao, hay do các nhà đầu tư chỉ chạy theo lợi ích của bản thân nên chỉ đầu tư vào những lĩnh vực, loại hình bất động sản nào mang lại lợi nhuận cao nhất cho mình mà ít đầu tư vào khu vực công cộng; phân hóa giàu nghèo, chênh lệch giữa nông thôn và thành thị; tài nguyên môi trường bị hủy hoại ô nhiễm….Tất cả các mặt hạn chế của nền kinh tế thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng này để có thể khắc phục và giải quyết cần phải có sự can thiệp của Nhà Nước- người luôn vì lợi ích chung của xã hội. Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác và các điểm khác biệt này tạo ra những khuyết tật cơ bản của thị trường bất động sản như thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn so với cầu, giá cả bất động sản luôn tăng cao gây sốt, thiếu thông tin về hàng hóa bất động sản và về thị trường bất động sản, hiện tượng đầu cơ, thị trường ngầm…Các khuyết điểm này không chỉ làm cho thị trường bất động sản bị rối loạn mà còn làm cho nền kinh tế của đất nước bị ảnh hưởng. Điều này có thể thấy rất rõ qua các cơn sốt và đóng băng trên thị trường bất động sản cụ thể sốt bất động sản làm cho người cần mua thực sự bất động sản không có khả năng thanh toán làm cho nhiều người không có nhà để ở trong khi đó nó lại có lợi cho một số ít người có nhiều tiền kiếm lời qua đầu cơ; còn hiện tượng đóng băng thị trường bất động sản sẽ làm cho các nhà đầu tư bị đọng vốn vì không bán được bất động sản hơn nữa lại còn phải chịu lãi suất của ngân hàng vì phần lớn vốn đầu tư vào bất động sản là nguồn vốn vay do đó không ít nhà đầu tư bị phá sản khi thị trường đóng băng. Như vậy những khuyết tật của thị trường bất động sản có ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế của đất nước nhưng những khuyết tật này không thể tự từng người khắc phục được mà đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà Nước nhờ các công cụ quản lý của mình. Nhà nước với các chủ trương, đường lối chính sách đúng đắn góp phần phát triển thị trường bất động sản. Chính nhờ các văn bản pháp luật của Nhà Nước cho phép thực hiện các giao dịch về bất động sản đã góp phần tạo ra một hành lang pháp lý cho các giao dịch về bất động sản trở thành các giao dịch công khai và chính thức, trong khuôn khổ kiểm soát của Nhà Nước nhằm hình thành và phát triển một thị trường chính thức về bất động sản. 2. Những lĩnh vực điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 2.1. Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật làm cơ sở quản lý, điều tiết thị trường bất động sản: Bất động sản là một tài sản vô cùng lớn, tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội đồng thời thị trường bất động sản cũng có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác vì vậy để quản lý, chi phối hoạt động của thị trường bất động sản Nhà Nước đã xây dựng rất nhiều các văn bản pháp luật có liên quan. Trong đó, hệ thống pháp luật có sự chi phối mạnh mẽ và trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản gồm có: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản, các Luật thuế có liên quan đến đất đai và bất động sản, Luật đầu tư…..Kết hợp với các bộ Luật này là hệ thống các văn bản dưới luật nhằm cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành các bộ luật trên nhờ đó góp phần đảm bảo tính đồng bộ, chặt chẽ trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản trong các lĩnh vực khác nhau. Hiện nay hệ thống văn bản pháp luật của Nhà Nước được xây dựng góp phần điều tiết thị trường bất động sản chủ yếu trên một số nội dung như: các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản; những quy chuẩn, tiêu chuẩn trong xây dựng bất động sản, các chính sách về tài chính, thuế, giá cả liên quan đến bất động sản; các chính sách về đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng….Như vậy có thể nói các quy định của Nhà Nước đã đến được từng khía cạnh, từng vấn đề liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản. 2.2. Xây dựng các chiến lược, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển thị trường bất động sản: Hiện nay ở nước ta chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ đó xây dựng nên quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là một trong những công cụ chủ yếu và quan trọng trong quản lý Nhà Nước về bất động sản. Các chiến lược, chương trình phát triển kinh tế xã hội nói chung và bất động sản nói riêng là những cơ sở, căn cứ quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Thông qua quy hoạch và kế hoạch, Nhà Nước điều tiết được thị trường bất động sản một cách có hiệu quả, khả thi đồng thời quản lý, điều tiết và đảm bảo được một thị trường bất động sản phát triển toàn diện, nhanh nhưng vẫn nằm trong sự kiểm soát của Nhà Nước. Quy hoạch là sự nghiên cứu một cách có hệ thống việc phân bổ các lực lượng sản xuất theo lãnh thổ và kết hợp việc sử dụng các lực lượng này để đạt được hiệu quả cao nhất. Kết quả của quy hoạch là một bản vẽ kỹ thuật mô tả sự sắp xếp các đối tượng trong tương lai. Mọi hoạt động liên quan đến đất đai và bất động sản cần tuyệt đối tuân thủ theo quy hoạch và kế hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhà nước coi quy hoạch là một trong những công cụ quan trọng nhất để điều tiết phát triển thị trường bất động sản vì quy hoạch là một biện pháp hữu hiệu trong việc điều tiết cung đất đai trên thị trường cả về số lượng lẫn vị trí đất được cung ứng từ đó góp phần điều tiết phát triển thị trường bất động sản. 2.3. Thành lập và kiểm soát mạng các sàn giao dịch bất động sản: Tuân thủ theo tinh thần của Luật kinh doanh bất động sản 2006 và các Nghị định hướng dẫn thi hành thì mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản vì đây là một biện pháp hữu hiệu để Nhà Nước có thể quản lý được số lượng các giao dịch, góp phần hạn chế các khuyết tật của thị trường. Để làm được như vậy Nhà Nước đã ban hành các quy định về việc thành lập sàn giao dịch bất động sản nhằm hoạt động sao cho có hiệu quả. Hiện nay ở nước ta có 2 sàn giao dịch bất động sản lớn trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất được đặt ở 2 thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, ngoài ra ở mỗi tỉnh thành phố cũng hình thành sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh các sàn giao dịch bất động sản của Nhà Nước, các sàn giao dịch bất động sản của tư nhân mọc lên ngày càng nhiều đòi hỏi Nhà Nước cần phải đứng ra tổ chức, điều tiết, tăng cường quản lý chặt chẽ hơn nữa hoạt động của các sàn bất động sản không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường. 2.4. Xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: Bất động sản được xây dựng trải đều khắp cả nước trên một quy mô rất rộng lớn với một số lượng bất động sản khổng lồ. Vì vậy để có thể quản lý chặt chẽ và toàn diện thị trường bất động sản cần phải có một bộ máy quản lý bất động sản từ Trung ương đến địa phương với một bộ máy tổ chức hợp lý, có hiệu quả mà lại không quá cồng kềnh. Giữa các cơ quan quản lý bất động sản này cần có sự phối hợp, thống nhất với nhau trong quản lý bất động sản mặc dù mỗi cấp có một nhiệm vụ, chức năng riêng. III. Điều tiết thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới: 1. Thị trường bất động sản của Trung Quốc: Trong những năm trở lại đây Trung Quốc có sự phát triển vượt bậc với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao vọt. Cùng với sự phát triển về kinh tế, quá trình đô thị hoá ở Trung Quốc diễn ra mạnh mẽ dẫn tới nhu cầu về nhà ở của dân cư tăng cao trong khi đó cung nhà ở còn hạn chế và hiện tượng đầu cơ hoành hành làm cho giá bất động sản ở ngưỡng cao nên tầng lớp có thu nhập thấp rất khó khăn trong việc mua nhà ở đô thị. Thị trường bất động sản bong bóng luôn dễ bị nổ ở nhiều quốc gia. Nhưng tại Trung Quốc, thị trường này giống như một cỗ máy kinh tế không thể dừng lại được. Giá các căn hộ cao cấp ở thủ đô Trung Quốc tăng vụt hàng năm; năm sau lại leo lên mức kỷ lục mới so với năm trước mặc dù có rất ít giao dịch thành công, giá thuê nhà thì đứng và nhiều căn hộ mới xây đang bị bỏ trống. Cách đây vài năm căn hộ chung cư ở các địa điểm tốt của Bắc Kinh được bán với giá 1.200 đô la/mét vuông, nay đã tăng đến 2.500 - 4.000 đô la/mét vuông tuy chỉ mới bắt đầu đi vào giai đoạn hoàn thiện. Nguyên nhân chính khiến cho giá cả bất động sản cao như vậy không chỉ do nguồn cung đang bị thắt chặt mà thuế và lãi suất cũng là những yếu tố làm cho giá cả tăng lên. Tháng 7-2007, Bắc Kinh áp dụng mức thuế 5,5 % tính trên giá nhà bán lại trong vòng năm năm kể từ ngày có giấy tờ nhà. Theo ước tính của các chuyên viên địa ốc, giá bán các căn hộ gồm 60% các sắc thuế bất động sản và lợi nhuận của các nhà kinh doanh trong khi giá trị thực chỉ chiếm 40%. Điều này có nghĩa là người mua một căn hộ phải gánh từ 30 - 40% các loại tiền thuế khác nhau. Nhà nước Trung Quốc đã có rất nhiều biện pháp quản lý, điều tiết thị trường bất động sản như: kiểm soát thu nhập mua nhà ở dân dụng, công khai thông tin về người mua bất động sản, thu hồi bất động sản sử dụng không phù hợp, có các chính sách hỗ trợ các công ty xây dựng chung cư và nhà ở cho người có thu nhập thấp, các chính sách thu hút các công ty bất động sản nước ngoài. Để giảm sốt giá cho bất động sản hiện nay kể từ giữa năm 2006, chính phủ đã cho tăng lãi suất đối với người vay tiền mua nhà và đánh thuế thu nhập đối với người bán nhà. Đầu tháng 2-2008, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc lại tăng lãi suất. Đây là lần tăng thứ năm tính từ đầu năm 2007 và là động thái mới nhất để kiềm chế đầu tư các loại, trong đó có địa ốc, và nhằm kiểm soát lạm phát. Nhưng theo các nhà môi giới, việc tăng lãi suất không ảnh hưởng gì đến số người mua giàu có.Chính phủ còn hạn chế việc mua nhà của các nhà đầu tư và các công ty đầu tư nước ngoài tuy nhiên giá bất động sản không những không giảm mà trong tháng 8-2007 giá nhà các loại trên cả nước đã tăng trung bình hơn 8,2% so với cùng kỳ năm 2006. 2. Thị trường bất động sản ở Mỹ: H¬n 200 n¨m h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn, n­íc Mü ®· x©y dùng ®­îc mét hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai rÊt hoµn thiÖn, gi¶i quyÕt ®­îc hÇu hÕt c¸c t×nh huèng diÔn ra trong thùc tÕ. Kh¸c víi ViÖt Nam vµ Trung Quèc, luËt ph¸p vÒ ®Êt ®ai cña Mü c«ng nhËn vµ khuyÕn khÝch QSH c¸ nh©n vÒ ®Êt ®ai cña c¸c c«ng d©n. Quy ®Þnh nµy lµm cho chñ së h÷u sö dông m¶nh ®Êt cña m×nh mét c¸ch hiÖu qu¶ h¬n, cã thÓ yªn t©m bá vèn ra ®Çu t­ vµo ®Êt ®ai ®Ó s¶n xuÊt KD. Tuy vËy, luËt ph¸p Mü vÉn b¶o ®¶m cho NN c¸c quyÒn ®Þnh ®o¹t liªn quan ®Õn c¸c B§S c¸ nh©n nh»m phôc vô c¸c lîi Ých chung cña céng ®ång, ®¶m b¶o cho viÖc khai th¸c, sö dông ®Êt ®ai vµ B§S ®¹t hiÖu qu¶ x· héi cao nhÊt Thị trường BĐS của Mỹ sau 5 năm phát triển quá nóng theo hiện tượng bong bóng, đến năm 2007 đã bước vào giai đoạn bể bong bóng, khiến giá nhà đất tụt giảm 30%, góp phần làm cho nền kinh tế Mỹ suy thoái trầm trọng. Giá BĐS ở Mỹ trước đây cao là do phần lớn các giao dịch nhà đất đều thông qua việc thế chấp, vay ngân hàng rất dễ dàng thậm chí có ngân hàng cho vay tới 90-100% giá trị của BĐS. Một trong những nguyên nhân làm giá bất động sản ở Mỹ tụt giảm phải nói đến cơ chế tín chấp điều chỉnh ARM, (do các tổ chức tín dụng tư nhân thực hiện). Với ARM, ai cũng có thể mua nhà được bất luận có tiền hay không. Hậu quả, là hàng triệu dân Mỹ nhảy vào đầu cơ BĐS để cuối cùng chịu không nổi lãi suất ngân hàng đành phải bán tháo BĐS với giá rẻ mạt. Mặt khác quỹ dự trữ liên bang (FED) liên tục cắt lãi suất khiến người dân chuyển sang đầu tư BĐS với hy vọng kiếm lời và khi vỡ bong bóng nhà đất đã khiến cho tỷ lệ nhà không bán được ở Mỹ hiện ở mức cao nhất kể từ sau chiến tranh Thế giới lần thứ hai. Ở Mỹ Nhà Nước có những quy định khá nghiêm ngặt về hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản vì có hơn 85% giao dịch bất động sản ở Mỹ được thực hiện bởi các Realtor (nhà kinh doanh bất động sản). Các Realtor (Mỹ hiện có khoảng 1,3 triệu chuyên viên Realtor) hoạt động đều phải có bằng cấp và tuân thủ nguyên tắc đạo đức riêng. Ngoài ra ở Mỹ thị trường BĐS hoạt động mạnh chủ yếu dựa vào các Hiệp hội. Hoạt động này theo một cơ chế liên hoàn gồm Hiệp hội quốc gia – tiểu bang – địa phương. Dù hoạt động theo phương thức nào, các Hiệp hội BĐS tại Mỹ đều phải tuân theo quy tắc cơ bản: Thứ nhất là dựa vào hệ thống niêm yết MLS (hệ thống niêm yết đa đầu mối) (đây có thể ví như là một cơ sở dữ liệu, một phương thức giúp các hiệp hội địa phương tạo thu nhập), thứ hai, có một cơ cấu duy nhất về hoa hồng (phí đăng bộ và phí bán) và cuối cùng là có sự thỏa thuận 3 chiều giữa các hiệp hội nằm trong NAR. 3. Một số bài học rút ra từ sự điều tiết thị trường bất động sản ở một số nước: Các chính sách của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản không chỉ có tác động tới thị trường bất động sản mà còn tác động mạnh mẽ đến toàn nền kinh tế của đất nước. Quản lý hoạt động môi giới bất động sản là một trong những biện pháp nhằm bình ổn và phát triển thị trường bất động sản vì nhờ có môi giới mà hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi, cả bên mua và bên bán đều không bị thiệt, cung và cầu có thể gặp được nhau trong tình hình hiện nay cầu bất động sản luôn thấp hơn cung. Khuôn khổ pháp luật là yếu tố đầu tiên, quan trọng nhất để hình thành, phát triển và điều tiết thị trường bất động sản. Trong pháp luật bất động sản cần quy định một số vấn đề cơ bản như vấn đề sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sở hữu và sử dụng, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản, các thủ tục và trình tự của các giao dịch bất động sản… Để điều tiết, quản lý Thị trường bất động sản hiệu quả thì các chính sách tài chính như thuế, vốn, lệ phí… là công cụ kinh tế quan trọng góp phần thúc đẩy hay kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI I. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội: 1. Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội : Hà Nội là một thành phố nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồng bằng Bắc Bộ trù phú và nổi tiếng từ lâu đời, có vị trí và địa thế đẹp, thuận lợi để là một trung tâm chính trị, kinh tế, vǎn hoá, khoa học và đầu mối giao thông quan trọng của cả nước. Hà Nội hiện nay có diện tích 921,8 km2, với dân số theo thống kê năm 2006 là 3.216,7 nghìn người gồm các quận : Hoàn Kiếm, Ba Ðình, Ðống Ða, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai và các huyện Ðông Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm. Hà Nội tiếp giáp với các tỉnh: Thái Nguyên ở phía bắc, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên ở phía đông và đông nam, Hà Tây và Vĩnh Phúc ở phía Tây. Trong thời gian tới Hà Nội sẽ mở rộng với diện tích gần gấp 3 lần và dân số tăng gấp đôi.Theo đó, Hà Nội đã xác định địa giới hành chính mới trên cơ sở hợp nhất toàn bộ diện tích tỉnh Hà Tây, toàn bộ đất đai và dân số huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) cùng với 4 xã thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình). Sau khi mở rộng, Thủ đô sẽ có di ện t ích 3.324 km2, dân số gần 6 triệu người với 29 đơn vị hành chính quận, huyện, 575 đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn. Nhưng do nhiều bất cập và áp lực trong quá trình phát triển Thủ đô, đặc biệt về hạ tầng và kinh tế, các nhà quản lý đã trình việc mở rộng địa giới hành chính Thủ đô bước đầu chủ yếu về hướng Tây (đến năm 2020), coi như một “bước đệm” cho quá trình phát triển quy hoạch vùng Thủ đô ra 7 tỉnh lân cận trong tương lai xa hơn. Hà Nội bao gồm hai loại địa hình là đồng bằng và trung du Bắc Bộ. Phần đồng bằng theo hai bờ sông Hồng và chi lưu (sông Ðuống, sông Ðáy...) là chủ yếu. Phần trung du gồm huyện Sóc Sơn và một phần huyện Ðông Anh, kéo dài về phía đồng bằng của núi Tam Ðảo, có độ cao từ 7-10m đến vài trăm mét so với mực nước biển. Vì vậy địa hình Hà Nội có độ nghiêng theo hướng Bắc Nam (từ Sóc Sơn - Ðông Anh về Thanh Trì). Hà Nội nằm ở trung tâm của tam giác chảy sông Hồng. Sông Hồng dài 1.183km từ Vân Nam (Trung Quốc) xuống. Ðoạn sông Hồng qua Hà Nội dài 40km từ huyện Ðông Anh đến hết huyện Thanh Trì. Sông Ðuống là con sông lớn thứ hai của Hà Nội, tách ra khỏi sông Hồng từ ngã ba Xuân Canh (xã Xuân Canh, Ðông Anh) rồi qua phường Ngọc Thuỵ, xã Yên Thường, cắt quốc lộ 1A ở Cầu Ðuống, qua đất Gia Lâm 17km rồi sang đất Bắc Ninh đổ vào sông Thái Bình. Ngoài hai con sông lớn này, đất Hà Nội có nhiều dòng chảy khác, tuy nhỏ và ngắn song gắn chặt với lịch sử lâu đời của Hà Nội. Ðó là sông Tô Lịch, gắn với sự hình thành của Hà Nội từ hơn 1.500 năm trước. Dòng chảy cũ liền với sông Hồng ở đầu phố chợ Gạo đã bị lấp từ đầu thế kỷ 20, nay chỉ còn đoạn chảy giữa phố Thuỵ Khuê-Hoàng Hoa Thám, lên đến chợ Bưởi, rồi chảy ngoặt về phía nam Cầu Giấy, Ngã Tư Sở, xuôi về Cầu Bươu, hợp với sông Nhuệ, sông Thiên Ðức, sông Nghĩa Trụ, sông Cheo Reo, Ngũ Huyện Giang, sông Kim Ngưu...Ðầm hồ ở Hà Nội cũng nhiều, lớn như Hồ Tây, nhỏ như hồ Hoàn Kiếm, hồ Thủ Lệ, hồ Bảy Mẫu, hồ Kim Liên, hồ Linh Ðàm, hồ Trúc Bạch, hồ Thuyền Quang, đầm Vân Trì... 2. Đặc điểm xã hội của Hà Nội Hiện nay dân số của Hà Nội vào khoảng 3,4 triệu người với mật độ tương đối cao (bình quân 3.651 người/km2), riêng nội thành, mật độ là 11.314 người/km2, Những năm gần đây, tốc độ tăng dân số tự nhiên của Hà Nội là 1,37% và tăng cơ học là 1,63%/năm. Tốc độ phát triển dân số nhanh, mật độ dân cư cao trong khi cơ sở hạ tầng lạc hậu, không đồng bộ, gây sức ép lên mọi mặt đời sống xã hội. Bên cạnh việc vận động giảm sinh, nâng cao chất lượng dân số, nhiệm vụ quản lý dân số, phân bố lại dân cư đang là vấn đề cần quan tâm trong chương trình dân số ở Hà Nội. Về dân cư, ở các huyện ngoại thành và một phần quận Tây Hồ, dân cư chủ yếu là người dân gốc. Còn ở các quận cũ của nội thành, dân cư hầu hết đều tập hợp từ các tỉnh, thành khắp đất nước về sinh sống và làm việc trong các cơ quan Trung ương. Cư dân Hà Nội chủ yếu là người Kinh, song cũng có một số dân tộc ít người khác. Về thu nhập của người dân hiện tại, ở Hà Nội có đến 560.000 hộ, tương đương với khoảng 70% số hộ gia đình có thu nhập dưới mức trung bình 825.000đ/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đ/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270.000đ/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2006, Hà Nội có tới 8% dân số có thu nhập dưới mức nghèo, trong đó thành thị là 3% và nông thôn là 20%. Năm 2008 tthu nhập bình quân đầu người của Hà Nội dự kiến đạt 2.500 USD/người/năm, gấp 2,2 lần mức bình quân chung cả nước. Còn tới năm 2020, mức thu nhập này vào khoảng 7.500 USD/người/năm. Kế hoạch cho giai đoạn 2006-2010 phấn đấu tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân/ năm là từ 1,05-1,1%, tỷ lệ thất nghiệp đô thị dưới 5,5%, tỷ lệ lao động qua đào tạo từ 60-65%, tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học tương đương đến năm 2010 chiếm trên 90%, tỷ lệ hộ nghèo đến cuối 2010 là dưới 4,5%. Đến năm 2020 quy mô dân số Hà Nội ước khoảng 5,1 triệu người (trong đó có 600.000 dân vùng phụ cận); tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 85%; lao động đã qua đào tạo lên tới 70%. 3. Đặc điểm kinh tế của Hà Nội: Theo số liệu thống kê năm 2007, GDP của Hà Nội tăng trên 12%, cao nhất từ 10 năm nay, đặc biệt khu vực đầu tư nước ngoài và kinh tế ngoài nhà nước ở lĩnh vực công nghiệp tăng trưởng cao trên dưới 30%, xuất khẩu trên địa bàn tăng đến 20%, đạt trên 4 tỷ USD. Thành phố đã đón trên 1,2 triệu khách du lịch, giá trị tăng thêm của dịch vụ tài chính ngân hàng cũng ở mức kỷ lục: hơn 20%. Hà Nội còn là một trong 2 địa phương trong cả nước dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với 290 dự án và tổng vốn đăng ký 1,7 tỷ USD. Tổng kim nghạch xuất khẩu trên địa bàn Thành phố năm 2007 đạt 4.358 triệu USD, tăng 22% so với năm 2006. Hiện trên 1.600 văn phòng đại diện nước ngoài có trụ sở ở Hà Nội. Trong năm 2007 Thành phố thu ngân sách khoảng 45.709 tỷ đồng. Dự kiến kế hoạch giai đoạn 2006-2010 Hà Nội đạt tốc độ tăng GDP bình quân/năm từ 10,5%-11,5%, GDP bình quân đầu người đạt 2.300USD, Cơ cấu kinh tế theo GDP cụ thể dịch vụ chiếm 58%, công nghiệp chiếm 40,2%, nông nghiệp chiếm 1,8%. Hiện tại năm 2008, thành phố đặt mức phấn đấu tăng trưởng kinh tế từ 12,5-13% trong đó tăng trưởng công nghiệp: 14%-14,5%; tăng trưởng dịch vụ: 11%-12%; tổng đầu tư xã hội: 22%-25%. Theo Đề án quy hoạch mở rộng địa giới hành chính và Vùng thủ đô, đến năm 2010, tỷ trọng GDP của Hà Nội bằng 10% GDP cả nước, năm 2015 là 12% và năm 2020  là 14%. Tỷ trọng này vào khoảng 15,5-16% vào năm 2030. Cùng với đó, bộ mặt quy hoạch đô thị Hà Nội sẽ có nhiều thay đổi lớn. Theo đó, Hà Nội phải có tốc độ tăng trưởng thời kỳ 2006 – 2010 từ 11-12% và các giai đoạn sau. Như vậy ta có thể thấy Hà Nội là một Thành phố có tốc độ phát triển kinh tế cao, điều này không những làm tăng mức sống và thu nhập cho người dân Thành phố mà còn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển cao. II. Hiện trạng phát triển các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội: 1. Thị trường nhà ở, đất ở: 1.1 Nhận xét chung về thị trường nhà ở, đất ở: Từ những tháng cuối năm 2006 trở lại đây, thị trường nhà ở và đất ở đã ấm lên sau một thời gian dài trầm lắng. Việc ấm lên của thị trường nhà đất là kết quả của nhiều nguyên nhân như môi trường đầu tư nước ta tốt lên sau khi trở thành thành viên của WTO, Hoa Kỳ thông qua PNTR (bình thường hóa quan hệ) đối với Việt Nam; tăng trưởng kinh tế liên tục đạt mức cao trong nhiều năm; thu nhập của một bộ phận nhân dân tăng khá và có nhu cầu cải thiện nhà ở. Bên cạnh đó, với Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) và Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007), thị trường cũng “nóng” hơn do lượng tiền đầu tư từ các tổ chức và cá nhân nước ngoài, đặc biệt là lượng tiền mới đầu tư từ thị trường chứng khoán. Ngoài ra hiện nay tốc độ gia tăng dân số của Hà Nội đang ở mức cao chủ yếu là do tăng dân số cơ học đã gây sức ép rất lớn cho vấn đề nhà ở của người dân.Với tốc độ gia tăng như hiện nay, tại Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống. Bên cạnh đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở dưới 4m2/người; về chất lượng nhà ở, tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi... Như vậy cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng như nhu cầu nhà do giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế, cộng thêm sự xuống cấp của quỹ nhà hiện có, nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt hơn cho những người dân Thủ đô vào những năm tới. Thực tế hiện nay Hà Nội cần khoảng 1.000.000 căn hộ trong 5 năm 2006-2010 cho thấy nhu cầu về nhà ở hiên nay đang rất cao. Ngoài ra sắp tới một lượng cầu bất động sản rất lớn được xuất phát từ Việt Kiều do chủ trương mở của Chính phủ khi cho phép Việt Kiều được mua nhà càng làm cho thị trường nhà đất thêm “khát”. Có thể nhận định rằng thị trường càng “khát” bao nhiêu, thì giá bất động sản càng được đẩy lên cao bấy nhiêu. Chỉ có người dân là thiệt, còn tiền vẫn đua nhau chảy vào túi các công ty kinh doanh địa ốc. Thị trường nhà ở và đất ở có thể phân thành một số loại đó là: thị trường nhà chung cư, thị trường căn hộ cao cấp là nhà vườn-biệt thự, thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp. 1.2.Thị trường nhà chung cư:. Từ đầu năm 2007 cho đến nay, thị trường căn hộ chung cư đắt hàng, nhu cầu mua bán tăng mạnh. Với nguồn lợi nhuận từ chơi cổ phiếu năm 2006, nhiều người đã chuyển hướng đầu tư tiền vào mua nhà và xu hướng chủ yếu nhắm đến những căn hộ trong khu căn hộ chung cao cấp. Thời gian gần đây, ở nhà chung cư gần như trở thành một trào lưu, chủ nhân của các căn hộ chung cư chủ yếu là lớp cư dân trẻ, năng động, có thu nhập ổn định. Vì vậy, như nhận định của giới kinh doanh địa ốc, các căn hộ chung cư phải đáp ứng được các yêu cầu của giới trẻ như về tính hiện đại, sự tiện ích tại chỗ. Hiện tại dường như nguồn cung của thị trường chung cư cao cấp chưa thỏa mãn được lượng cầu ngày càng tăng. Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đã có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn căn hộ đang xây dựng đã được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá bán của các căn hộ chung cư cũng có chênh lệch tùy thuộc vào vị trí và chất lượng. Cụ thể tại thời điểm năm 2007 và đầu năm 2008 giá bán dao động ở mức 420-800 USD/m2 đối với chung cư cao tầng nằm ngoài trung tâm thành phố, còn nếu căn hộ chung cư có chất lượng và vị trí đẹp hơn thì giá bán vào khoảng 900-1.400USD/m2; những căn hộ chung cư cao cấp giá ở mức 2.300-2.800 USD/m2. Hiện tại trên thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD/m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place. Như vậy các mức giá này đã tăng từ 30 đến 50 % so với các năm trước. Mặt khác theo kết quả nghiên cứu thị trường của nhiều công ty đưa ra trong thời gian gần đây cho thấy tại Hà Nội có nhiều “thị dân” trẻ có thu nhập ổn định (chiếm đến hơn 60% lượng dân số) thích sở hữu căn hộ chung cư, với tiện nghi có sẵn và cũng có khoảng 60% dân Hà Nội là tầng lớp trung lưu, tiêu khoảng 7 triệu đồng/tháng. Như vậy thì những căn hộ giá trung bình khoảng từ 1 - 1,5 tỉ đồng/căn là phù hợp với mức thu nhập này do vậy mà các nhà đầu tư thường tập trung xây dựng cung ứng vào thị trường loại nhà chung cư này. Qua các số liệu trên ta có thể nhận thấy một nghịch lý về giá nhà chung cư tại Hà Nội khi so sánh với mức giá tại một số nước trên thế giới. Có thể lấy một ví dụ đơn giản như sau: hiện nay một căn hộ chung cư bình dân có diện tích 100m2 tại Hà Nội có giá 70.000USD, so với giá các căn hộ có diện tích tương tự tại Singapore, Mỹ, CHLB Đức, Nhật, Hàn Quốc... (có giá khoảng 300.000USD) thì không phải là đắt, nhưng nếu so sánh dựa trên mức thu nhập của người dân thì thấy mức giá này rất đắt. GDP bình quân đầu người của Hà Nội khoảng 2.000USD còn các nước kia đều có thu nhập GDP bình quân đầu người cao hàng đầu thế giới, từ 20.000 USD -30.000 USD/người/năm, cao gấp hơn 10 lần. Còn nếu so sánh với nước láng giềng với ta là Thượng Hải (Trung Quốc), nhà chung cư ở Hà Nội cao gấp 2 lần, trong khi GDP bình đầu người của người dân Thượng Hải lại cao gấp 3-4 lần người Hà Nội. Đây chính là những bất hợp lý nếu không muốn nói là vô lý trong thị trường nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội. Sự bất hợp lý này gây ra những tác động không nhỏ trong đó hậu quả lớn nhất là những người có thu nhập thấp sẽ không có điều kiện để cải thiện cuộc sống trong khi đó những người khá giả có tiền lại đầu cơ vào bất động sản với mục đích kiếm lợi lớn, làm cho giá nhà ngày càng tăng dẫn đến kết quả là người có thu nhập thấp phải chịu nhiều thiệt thòi, đã thu nhập thấp, muốn mua nhà lại phải chịu mức giá dành cho người khá giả. Để lý giải cho hiện tượng sốt nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội thì có rất nhiều nguyên nhân, trong đó có một số nguyên nhân chủ yếu đó là: - Do sự thay đổi trong khung giá của Nhà Nước, khi áp dụng bảng giá đất mới do UBND Thành phố ban hành vào đầu năm 2008, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đóng sẽ tăng bình quân khoảng 30% so với năm 2007. Theo tính toán của các chuyên gia bất động sản, khi tiền sử dụng đất tăng khoảng 30% thì giá thành dự án tăng khoảng 15%-20% do đó giá nhà đất sẽ tăng tương ứng khoảng 15%-20%. - Một nguyên nhân chính của việc tăng giá căn hộ chung cư hiện nay là do thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lại rất lớn. Cầu về nhà chung cư tăng nhanh và cao trong một thời gian ngắn khiến cho cung không thể đáp ứng kịp thời. Vì để xây dựng một tòa nhà chung cư cần phải có thời gian tương đối dài, tối thiểu cũng phải mất ít nhất 2-3 năm thì lượng cung mới đáp ứng được mức cầu, nhưng trong thời gian 2-3 năm này cầu không dừng lại mà cũng tiếp tục tăng, do đó cung luôn thấp hơn cầu tất yếu sẽ làm giá nhà bị đẩy lên cao. Không những thế hiện nay nhiều nhà đầu tư trung gian cũng đang gom hàng với số lượng rất lớn rồi “ém” lại, chờ giá lên thật cao mới bán ra, càng làm nguồn cung thêm khan hiếm. - Mặt khác giá nhà chung cư tăng cao còn do hiện tượng đầu cơ bất động sản, do sự mua đi bán lại một bất động sản làm cho giá nhà sau mỗi lần mua bán lại tăng thêm một mức. - Ngoài những nguyên nhân trên, theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, sự tăng giá chung cư trong thời gian qua còn do nhiều nguyên nhân khác như: VN-Index thời gian qua xuống liên tục nên nhiều nhà đầu tư chứng khoán chuyển qua đầu tư nhà đất, giá chứng khoán xuống thì giá đất tăng; giá vàng thời gian qua tăng kỷ lục, mặc dù việc giao dịch bất động sản chuyển sang thanh toán bằng tiền đồng nhiều nhưng giá bất động sản vẫn được áng chừng bằng vàng để chuyển qua giá tiền đồng do đó vàng tăng giá thì giá rao bán nhà đất cũng tăng theo; nhu cầu thật sự về đất xây dựng tăng mạnh, hơn nữa Nhà nước đã có chủ trương bán nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài làm việc lâu dài ở Việt Nam nên càng tăng thêm nhu cầu mua nhà, đất; giá xây dựng tăng phi mã từ vật liệu xây dựng, chi phí vận chuyển vật liệu xây dựng (bởi giá xăng dầu tăng cao), chi phí nhân công xây dựng tăng… cộng chung cũng làm cho thị trường bất động sản lên cơn “sốt” giá.  Dự báo: theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, thời điểm 2009-2010 thị trường nhà chung cư có thể đứng trước áp lực phải giảm giá bán, bởi đây là thời điểm sẽ có nhiều dự án xây dựng khu đô thị quy mô lớn hoàn thành, đưa hàng vào thị trường. Ngay trong năm 2008 sẽ có hàng triệu m² nhà ở được xây dựng và bàn giao với tốc độ nhanh nhất, bởi hầu hết những diện tích nhà ở này là các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, với nguồn vốn của nhà nước nên bị theo dõi rất sát về tiến độ. Còn đối với những chung cư xây mới sẽ phát triển mạnh về phía Tây như: Từ Liêm (Hà Nội); huyện Thạch Thất và Hoài Đức (tỉnh Hà Tây). Không những thế theo như TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: “ năm 2008 sẽ là năm giá nhà chung cư tiệm cận với giá trị thực của mình do thị trường bắt đầu bão hoà, ngân hà._.ỉ nên duyệt khung quy hoạch chi tiết với các chỉ tiêu cơ bản như: dự báo dân số, cơ cấu phân khu chức năng sử dụng đất, sơ đồ tổ chức không gian, số liệu, khống chế của cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Làm được như vậy sẽ vẫn quản lý được mô hình đô thị thích hợp mà nhà đầu tư có được quyền chủ động trong triển khai dự án. Song song với đó, triển khai đồng bộ các dự án phát triển đối với đa dạng các loại hình nhà ở và hạ tầng xã hội để phù hợp với nền kinh tế nhiều thành phần và chủ trương xã hội hoá trong đầu tư công trình công cộng. Nhiều dự án đầu tư khu đô thị vừa qua đã chú trọng phát triển nhà ở chung cư cao tầng và tỷ lệ thích hợp nhà vườn, biệt thự. Song cũng cần các loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê để thị trường BĐS có tính đa dạng, sôi động và có khả năng chuyển hoá BĐS. - UBND Thành phố phải tăng cường kiểm tra việc thực hiện các dự án đầu tư và công trình xây dựng theo quy hoạch được duyệt, theo giấy phép đảm bảo chất lượng kiến trúc, cảnh quan và môi trường. Hành vi xây dựng không đúng quy hoạch, tự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền phải bị xử lý nghiêm. 4.2. Giải pháp chống quy hoạch treo: - Hiện Hà Nội có 4 quy hoạch chậm triển khai với diện tích 698ha. Theo đoàn kiểm tra số 1 (Bộ Tài nguyên và Môi trường) thì quy hoạch Hà Nội rất ít phân kỳ, chủ yếu là quy hoạch đến 2020 nên cũng khó trong việc nhận định ''treo'' hay không treo. Tuy nhiên, biện pháp Hà Nội đưa ra đối với một số quy hoạch chậm triển khai (mà lâu nay được coi là treo, ví dụ, khu Sài Đồng A) là không thực hiện biện pháp thu hồi mà đề nghị chuyển mục đích điều chỉnh quy hoạch hoặc giao cho chủ đầu tư khác. - Hà Nội cần phải rà soát lại hết các quy hoạch, chưa phân kỳ thì phải phân kỳ và công bố rõ ràng với người dân biết rõ lộ trình. Theo đó, quy hoạch nên đi sớm để tránh tổn thất cho người dân, đảm bảo quyền lợi cho người dân theo đúng pháp luật, nhất là trong công tác bồi thường GPMB khi thu hồi đất. - Thành phố nên giao cho UBND các cấp huyện, xã phải chịu trách nhiệm nếu những vướng mắc, ách tắc trong GPMB do đòi hỏi vô lý của người dân gây ra hoặc do sự cản trở, sự tắc trách của cơ quan quản lý Nhà nước gây ra; việc GPMB phải được các cấp chính quyền đồng chịu trách nhiệm, cùng với các chủ đầu tư tham gia tháo gỡ; nghiêm cấm các chủ đầu tư làm trái quy định về đền bù GPMB. - Các địa phương tiếp tục tuyên truyền, thuyết phục người dân ủng hộ chính sách dành đất cho công nghiệp, phát triển dịch vụ, mở mang đô thị; đổi mới công tác công khai quy hoạch để mọi người dân được biết thực hiện kiểm tra giám sát; tính toán, rà soát lại chế độ xây dựng khung giá đất cho thật công bằng. hoàn thiện chính sách để nhanh chóng khắc phục tình trạng chênh lệch giá bồi thường và tập trung xây dựng đề án chuyển đổi nghề và giải quyết việc làm, đặc biệt là cho người lao động vùng nông nghiệp bị thu hồi đất. Đồng thời, đẩy mạnh phát triển quỹ nhà đất tái định cư, đa dạng hoá phương thức tái định cư bằng tiền, nhà, đất để người dân có quyền lựa chọn - Thành lập đoàn thanh tra, kiểm tra liên ngành rà soát lại toàn bộ phần đất đã giao, tiến độ thực hiện dự án, khả năng tài chính của các chủ đầu tư, góp phần tháo gỡ những vướng mắc với các chủ đầu tư để thúc đẩy họ triển khai dự án và cam kết lộ trình triển khai; những dự án cố tình dây dưa kéo dài hoặc không đủ năng lực thực hiện mà quá thời hạn chấp thuận đầu tư thì kiên quyết thu hồi. Mọi thiệt hại do chủ đầu tư đã chi phí nhưng bị thu hồi dự án thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm, không có bồi thường. 5. Giải pháp về các chính sách pháp luật, quản lý thị trường bất động sản : 5.1.Các giải pháp đối với hệ thống pháp luật trong thị trường bất động sản: - Các văn bản của Chính phủ và các cơ quan chuyên môn có liên quan đến vấn đề bất động sản như: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cần thể hiện sự chủ động xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm ở vùng đô thị và vùng quy hoạch để phát triển đô thị, vì đó là những vùng rất “nhạy cảm” và đem lại giá trị kinh tế cao. Tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất, như các hộ gia đình, cá nhân được phép cho tổ chức nước ngoài thuê đất. - Tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư. Ngoài ra cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư. - Hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp Giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định về hàng hoá bất động sản được tham gia vào thị trường bất động sản. - Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai. Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Các cơ quan chức năng nhà nước phải chịu trách nhiệm đối với các hoạt động như: đo đạc lập bản đồ để xác định được hồ sơ địa chính về đất và danh bạ phải đăng ký bất động sản; theo dõi sự biến động của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi; làm các thủ tục về xác nhận quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất; giám sát kiểm tra việc sử dụng đất và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật; thẩm định giá đất, tính thuế và quản lý về vấn đề xây dựng. - Đẩy mạnh công tác lập kế hoạch phát triển thị trường bất động sản, Thành phố phải có chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản hàng năm cũng như trong trong từng thời kỳ 5 năm, 10 năm phù hợp với điều kiện cụ thể và định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. - Hoàn thiện cơ chế chính sách liên quan tới đăng ký, thế chấp bất động sản nhằm khai thác khả năng huy động vốn phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; ban hành quy định để đảm bảo an toàn cho các tổ chức tín dụng cho vay thế chấp bất động sản, đồng thời có chính sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở, khuyến khích phát triển đồng bộ thị trường tài chính, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. - Cần sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, được tin học hoá để tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. - Tăng cường năng lực và hiệu lực bộ máy quản lý Nhà nước về thị trường BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm năng lực quản lý của cán bộ công chức nhà nước cũng như đối với nguồn nhân lực của các thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS. Nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm của cán bộ quản lý. - Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng bộ từ TW tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo và đưa các chỉ tiêu phát triển thị trường BĐS thành chỉ tiêu hàng năm trong kế hoạch phát triển kinh tế xã hội. - Bảy là, cần tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật. Đôn đốc triển khai các dự án, kiên quyết thu hồi các đất nền mà người mua đầu cơ găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời. 5.2. Giải pháp phát triển sàn giao dịch bất động sản: - Sớm nghiên cứu, ban hành các văn bản hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ về môi giới, định giá và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia trong lĩnh vực này. - Hoàn thiện và mở rộng sàn giao dịch bất động sản để nó thực sự trở thành điểm hội tụ của các nhà đầu tư phát triển thị trường bất động sản, các nhà kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản. - Hoàn thiện cơ chế chế bán bất động sản qua sàn hoặc trung tâm giao dịch để mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều dễ dàng tiếp cận và tham gia. Tăng cường công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra các hoạt động giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo thực hiện quy định mỗi hàng hóa bất động sản có từ 2 người mua trở lên phải bán theo phương thức đấu giá cạnh tranh. - Hoàn thiện cơ cấu tổ chức của thị trường, bao gồm tạo lập mới các tổ chức cho thị trường BĐS như sàn giao dịch BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thông tin BĐS và hoàn chỉnh lại các tổ chức có sẵn như tổ chức môi giới BĐS, các định chế tài chính tham gia thị trường bất động sản, các tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức dịch vụ công... 5.3. Giải pháp minh bạch hoá thông tin: - Cần đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường bất động sản. Muốn vậy cần quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường. - Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin về bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực và quy định bắt buộc việc công khai thông tin về thị trường bất động sản trên các kênh thông tin theo quy định để góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. - Công khai các thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán bất động sản, sao lục hồ sơ bất động sản, giao đất, cho thuê đất... - Cần công khai hóa địa điểm, quy mô, các chỉ tiêu về kiến trúc, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và công năng sử dụng công trình của các dự án trong nội thành, nhất là tại khu phố cổ, phố cũ và trên trục tuyến giao thông chính. 6. Giải pháp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng : Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố cho biết: theo kế hoạch từ nay đến năm 2010, Hà Nội sẽ phải thu hồi khoảng 7.000ha đất, trung bình mỗi năm phải thu hồi 1.000 -1.500ha đất. Số hộ dân chịu ảnh hưởng trực tiếp và phải bố trí tài định cư vào khoảng 6.000 hộ. Trong đó, sẽ có khoảng 20 vạn lao động nông nghiệp phải chuyển đổi nghề sau khi thu hồi đất. Có thể thấy là khối lượng công việc giải phóng mặt bằng của Hà Nội trong tương lai gần là rất “nặng”.Và để đạt được kế hoạch đã đề ra Hà Nội cần thực hiện tốt các giải pháp sau: - Thành phố cần chuẩn hoá những tiêu chí của nhà tái định cư, đảm bảo nguyên tắc “nơi ở mới phải thực sự tốt hơn” nơi ở cũ cho những người dân bị thu hồi nhà, đất thổ cư; các thủ tục hành chính của người dân phải được giải quyết thuận lợi, đời sống dân sinh phải được đảm bảo… Đã xảy ra hiện tượng nhiều khu tái định cư mới ở đã bị lún, nứt lại không có chợ, không nhà trẻ, không trạm xá… là điều không chấp nhận được. - Tăng cường, hoàn thiện xây dựng cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài đang xảy ra ở một số địa phương. - Dưới góc độ kinh tế, nên xem xét việc chi phí đền bù hợp lý để không làm cho chi phí đầu tư đội lên quá cao, ảnh hưởng đến giá thành công trình. Thêm vào đó, cần xem xét dưới góc độ tiến độ thực hiện dự án để rút ngắn thời gian đưa vào khai thác. Tiến độ thực hiện nhanh không chỉ có lợi cho dự án mà theo hiệu ứng xã hội còn kéo theo sự tăng trưởng kinh tế cho một số ngành nghề liên quan. - Về góc độ xã hội: Việc tái định cư tốt cho dân không chỉ nhằm tạo một cuộc sống mới tốt đẹp hơn, ổn định hơn, thu nhập cao hơn cho dân, mà còn giúp cho việc ngăn ngừa những khu dân cư tạm bợ mới. 7. Các giải pháp về nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp: - Triển khai việc đầu tư xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho cán bộ, công chức và một số đối tượng khác thuê, thuê mua theo quy định của pháp luật về nhà ở. - Xây dựng cơ chế, chính sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội thông qua hình thức miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế, hỗ trợ xây dựng hạ tầng. - Nghiên cứu ban hành bổ sung một số cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính để phát triển quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội. Khắc phục tình trạng hỗ trợ, ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp bằng các biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về chỗ ở. Bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành, cần tăng cường các biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách cho người nghèo, người thu nhập thấp để giúp họ cải thiện nhà ở, đảm bảo công bằng xã hội. 8. Khuyến khích phát triển thị trường cho thuê và thế chấp: 8.1. Giải pháp cho thị trường cho thuê: Các chuyên gia cho rằng, phương thức thuê nhà ở mang lại nhiều ưu điểm. Thứ nhất, việc quản lý, khai thác sử dụng nhà ở trong các khu nhà ở cho thuê chỉ có một chủ sở hữu duy nhất. Thứ hai, quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan trong giao dịch cho thuê nhà ở được xác định rất rõ ràng. Ngoài ra, việc phát triển quỹ nhà ở cho thuê trong nền kinh tế thị trường còn khắc phục được tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại, kiếm chênh lệch thường xảy ra trong các dự án xây dựng nhà ở để bán. Do đó để phát triển thị trường cho thuê cần thực hiện tốt một số giải pháp sau: - Để các doanh nghiệp an tâm vào cuộc xây dựng các dự án nhà cho thuê thì Thành phố cần sớm ban hành những văn bản pháp lý cụ thể như chính sách ưu đãi về đất; hỗ trợ đền bù GPMB; hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng; hỗ trợ tài chính về nhà ở; chính sách bảo hộ quyền của chủ sở hữu nhà ở, bên thuê nhà ở và các chế tài xử lý tranh chấp liên quan... - Trong khoảng 5 năm đầu, doanh nghiệp phải đầu tư một lượng vốn lớn nên sẽ gặp phải những khó khăn trong việc thanh toán lãi suất với ngân hàng và các khoản khác. Vì vậy thành phố cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp được vay vốn với lãi suất ưu đãi để triển khai dự án được thuận lợi. - Nghiên cứu bổ sung cơ chế cho thuê đất đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, góp phần thúc đẩy thị trường cho thuê bất động sản nhà ở phát triển. - Nếu căn cứ vào tổng sản phẩm nội địa GDP/người của nước ta so với các nước trong khu vực thì giá cho thuê nhà các loại ở Hà Nội còn rất cao, đây là yếu tố bất lợi để phát triển kinh tế. Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê cần phải giảm chi phí đầu vào, trước hết là giá đất và có thể được ưu đãi hơn trong chính sách thuế. Các chính sách tài chính và tín dụng đều hướng vào mục tiêu tạo sự hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư vào thị trường cho thuê và nhờ đó thị trường sẽ kéo giá thuê tiếp cận với mặt bằng chung của nền kinh tế; hướng các nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê. 8.2. Giải pháp phát triển thị trường thế chấp: Thị trường thế chấp là thị trường quan trọng để chuyển từ "vốn chết" BĐS sang "vốn sống" hoạt động trong thị trường tín dụng. Để phát triển thị trường này cần có các giải pháp sau: - Cho rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp BĐS từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi BĐS (nếu người vay nợ có tài sản thế chấp không có khả năng thanh toán) mà hiện nay còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. - Cho áp dụng một hình thức hối phiếu có bảo đảm bằng BĐS nhằm tạo thanh khoản cho ngân hàng khi nhận thế chấp BĐS. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và ngân hàng có thể chiết khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu được bảo đảm bằng BĐS nên tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ, cũng là cách khai thông giữa TTBĐS với thị trường vốn. III. KIẾN NGHỊ: - Tăng cường công tác thành lập "Quỹ đầu tư bất động sản" sẽ vừa góp phần tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản vừa an toàn hơn hoạt động cho vay từ ngân hàng hay các quỹ tín dụng. - Kiến nghị nên đánh mức thuế với người kinh doanh tới 12% và thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất, cao hơn hẳn người sử dụng bất động sản. Còn với người đã có nhà, mỗi khu đất, nhà mua sau đó sẽ bị đánh thuế càng cao. "Đây là biện pháp hữu hiệu mà các nước tiên tiến đang áp dụng để hạn chế việc đầu cơ bất động sản, làm méo mó thị trường". - Huy động nhiều nguồn lực để tạo nguồn nhà ở cho người thu nhập thấp. Khuyến khích những người mua nhà lần đầu với vốn vay ưu đãi hoặc thế chấp bằng chính căn nhà mua được. Ngoài ra có thể phát triển hình thức nhà ở trả góp, nhà cho thuê. Đây là giải pháp được đánh giá là "căn cơ và lâu dài để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp". - Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng: hiện còn rất phức tạp nhiêu khê, cần có luật đền bù để pháp lý hoá mọi tình huống và đơn giản hoá trong xử lý. Qua đó, cũng cần mạnh dạn cho giải quyết chuyển nhượng đất nông nghiệp giữa người dân và nhà đầu tư một cách thuận lợi hơn thay vì thủ tục thu hồi và giao đất như hiện nay. Tương tự như vậy, việc chuyển nhượng đất phi nông nghiệp để đầu tư nhà ở cũng nên thay đổi theo hướng đơn giản hơn. Nhà nước chỉ điều tiết qua các công cụ tài chính. - Thông lệ hiện nay là, lập dự án trước, GPMB sau. Thông lệ này đã tạo ra một tiền lệ không cách cứu chữa đó là khi có dự án quy hoạch, giới đầu cơ tập trung mua đất ở khu vực lân cận làm cho giá đất ở khu vực GPMB tăng cao vọt. Dự toán chi phí đền bù GPMB trở nên một con số nhỏ bé, vô nghĩa so với giá trị thực của đất thời điểm triển khai. Nhiều dự án tưởng như trong tầm tay nhưng khi triển khai do thiếu tiền đền bù đã phải chững lại để điều chỉnh theo phương án mới khả thi hơn. Để chữa trị căn bệnh này kiến nghị nên GPMB trước, lập dự án sau. Nếu không giải phóng được mặt bằng thì không có dự án. - Để thực hiện tốt các dự án phát triển nhà ở kiến nghị Nhà nước nên áp dụng phương thức thu hồi và giao đất cho doanh nghiệp, nhưng đồng thời vẫn phải đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Trong đó, doanh nghiệp sẽ bồi thường cho người dân theo phương án bồi thường tổng thể. Phương án này được hình thành trên cơ sở xác định giá đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Nếu thực hiện được việc này thì những vướng mắc trong bồi thường GPMB hiện nay sẽ được tháo gỡ, thị trường nhà đất sẽ nhanh chóng có một quỹ nhà đất dồi dào. - Về nhóm giải pháp hỗ trợ các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính dẫn đến việc không thể triển khai dự án xin kiến nghị cho phép doanh nghiệp được huy động vốn sau khi bồi thường GPMB hoàn tất, duyệt quy hoạch 1/500 vì đây là giai đoạn doanh nghiệp rất cần vốn để tiếp tục triển khai dự án sau khi đã bỏ ra lượng vốn lớn để bồi thường. Cũng trong giai đoạn này, DN sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì sau khi GPMB doanh nghiệp cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm cơ sở pháp lý cho việc huy động vốn. Cho doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời gian tối đa là 5 năm. - Nghiên cứu ban hành bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS như thuế tài sản, thuế hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, góp phần ổn định thị trường và hạn chế đầu cơ BĐS. Trong đó thuế tài sản nhằm tập trung điều chỉnh đối với các đối tượng có nhiều BĐS hoặc BĐS có giá trị lớn, điều tiết trực tiếp đối với các đối tượng sử dụng nhiều diện tích nhà đất nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích khai thác có hiệu quả BĐS. Thuế hạ tầng nhằm điều chỉnh chênh lệch địa tô được tạo ra do Nhà nước đầu tư hạ tầng mà có, góp phần đảm bảo lợi ích của người chủ sở hữu đất đai (đại diện là Nhà nước), từ đó tạo thêm nguồn thu để hỗ trợ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng - Về thuế lũy tiến, kiến nghị có thể không ban hành mà có thể xem xét hình thức Luật Thuế tài sản BĐS mà Singapore đang áp dụng. Cụ thể, người mua nhà để ở bị đánh 4%/năm, còn đối với người mua nhà để kinh doanh thì 12%/năm. Khung thuế này không áp dụng đối với doanh nghiệp, bởi doanh nghiệp đã nộp các loại thuế và nghĩa vụ tài chính khi làm dự án. - Kiến nghị, đối với các đô thị lớn, nên phân chia các dự án thành ba loại để quản lý quy hoạch và xây dựng theo các cách khác nhau. Đối với các vùng đất chiến lược và nhiều tiềm năng nhưng dân cư còn thưa thốt. Nhà nước nên đứng ra quy hoạch và quản lý xây dựng một cách bài bản và hiện đại, sau đó đấu giá để cho các nhà đầu tư thực hiện từng phần theo đúng thiết kế. Đối với các dự án nhỏ lẻ do các nhà đầu tư làm tự phát trong các khu dân cư đan xen: để giảm áp lực về vốn, nên cho quyền bán trước đất chưa xây dựng nhà theo hình thức góp vốn đầu tư của cá nhân người mua với nhà đầu tư, dĩ nhiên việc xây dựng sau này phải theo đúng quy hoạch, không nên bắt buộc nhà đầu tư xây dựng một lần rồi mới được bán vì trên thực tế có nhiều người dân không có nhu cầu xây dựng ngay. Đối với các khu nội thị đông dân sinh sống: có kế hoạch chỉnh trang kỹ lưỡng từng khu phố và ban bố cho mọi người cùng thực hiện. - Ban hành các quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng, rành mạch (cụ thể hoá bằng các chủ trương chính sách phù hợp với thực trạng và nhu cầu thực tế) đi kèm với nó là cơ cấu tổ chức thực hiện có hiệu quả. - Khuyến khích phát triển đa dạng hoá thị trường BĐS cả về chủng loại, chất lượng và giá cả sản phẩm phù hợp với nhu cầu và mức độ phát triển của thị trường BĐS, chú trọng ưu tiên phát triển thị trường BĐS nhà ở. Nghiên cứu ban hành bổ sung các chính sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển thị trường bất động sản cho thuê KẾT LUẬN Tóm lại, để vực dậy thị trường bất động sản đòi hỏi sự nỗ lực khơi thông từ rất nhiều phía: Nhà nước gánh phần trách nhiệm nặng nề nhất với hàng loạt cải cách vĩ mô và vi mô đang được chờ đợi; các nhà đầu tư trong nước phải nỗ lực vượt qua rất nhiều khó khăn đang trói chặt mình, lại phải chuẩn bị đương đầu với sự cạnh tranh khi hội nhập kinh tế; các thành phần dân cư cũng phải đương đầu với nhiều khó khăn, xáo trộn trong cuộc sống để đạt được những mục tiêu của mình trong một giai đoạn phát triển mới của đất nước. Tiến độ đô thị hoá và nguồn cung hàng hoá cho thị trường bất động sản của Hà Nội chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà đất trong khi nền kinh tế không ngừng tăng trưởng mạnh, đời sống nhân dân ngày càng nâng cao, tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế không ngừng đi vào chiều sâu. Dự báo, tỷ lệ đô thị hoá ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2010 và khoảng 85%năm 2020. Như vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản và các đối tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội. Phải thấy rằng thị trường bất động sản là một trụ cột quan trọng và rất nhạy cảm đối với phát triển kinh tế, xã hội. Do vậy, chúng ta một mặt cần dẫn dắt thị trường phát triển lành mạnh, đúng hướng nhưng cũng cần tôn trọng quy luật cung cầu thị trường, không nên dùng các biện pháp quá mạnh tránh tác động xấu đến thị trường. Những biến đổi trong thị trường bất động sản là hiện tượng bình thường trong một nền kinh tế được vận hành theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, với những biến đổi đột ngột tạo nên những cơn “sốt” như vừa qua, đẩy giá nhà đất ở Hà Nội lên đỉnh cao nhất nhì trên thế giới là không bình thường. Nó đã chứng tỏ vai trò điều tiết của Nhà nước chưa kịp thời và chưa đủ mạnh để can thiệp vào thị trường bất động sản làm cho nó hoạt động theo đúng quy luật. TÀI LIỆU THAM KHẢO Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, PGS.TS. Thái Bá Cẩn, 2003, NXB Tài chính, Hà Nội. Định hướng phát triển nhà ở đến 2020, của Bộ Xây dựng, NXB Xây dựng. Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Xây dựng, 2006 Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, GS.TS. Nguyễn Thế Bá, NXB Xây dựng, 2004 Hệ thống văn bản hướng dẫn thực hiện luật đất đai, NXB chính trị quốc gia HN, 2005 Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. TS. NguyÔn V¨n LÞch (2003), tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam. Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, GS.TSKH. Lê Đình Thắng, NXB chính trị quốc gia HN, 2000 Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, Khoa địa chính- trường đại học KTQD Thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 2000-2005: Thực trạng và giải pháp, GS. TSKH. Lª §×nh Th¾ng Luật đất đai năm 2003,1993 và các luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai LuËt nhµ ë (2005), Nhµ xuÊt b¶n chÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. LuËt kinh doanh B§S (2007), Nhµ xuÊt b¶n chÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. Các tạp chí: tạp chí địa chính, tạp chí thị trường bất động sản, tạp chí xây dựng....và các báo chuyên ngành địa chính và bất động sản. Trang web của các cơ quan chuyên ngành như: Bộ tài nguyên môi trường www.monre.gov.vn; Bộ xây dựng www.moc.gov.vn; Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội www.hretc.org.vn; Tổng cục thống kê www.gso.gov.vn. MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU: 1 Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 3 I/ Thị trường bất động sản: 3 1. Khái niệm thị trường bất động sản: 3 2. Phân loại thị trường bất động sản: 4 3. Những đặc điểm của thị trường bất động sản: 5 4. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: 8 5. Cung, cầu và giá cả trong thị trường bất động sản: 9 5.1. Cầu trong thị trường bất động sản: 9 5.2. Cung bất động sản: 12 5.3. Quan hệ cung - cầu: 13 II. Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 15 1.Vai trò của Nhà Nước trong điều tiết phát triển thị trường bất động sản: 15 2. Những lĩnh vực điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 16 2.1. Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật làm cơ sở quản lý, điều tiết thị trường bất động sản: 16 2.2. Xây dựng các chiến lược, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển thị trường bất động sản: 17 2.3. Thành lập và kiểm soát mạng các sàn giao dịch bất động sản: 17 2.4. Xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 18 III. Điều tiết thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới: 18 1. Thị trường bất động sản của Trung Quốc: 18 2. Thị trường bất động sản ở Mỹ: 19 3. Một số bài học rút ra từ sự điều tiết thị trường bất động sản ở một số nước: 21 Chương 2: Thực trạng phát triển và điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội: 22 I. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội: 22 1. Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội: 22 2. Đặc điểm xã hội của Hà Nội: 23 3. Đặc điểm kinh tế của Hà Nội: 24 II. Hiện trạng phát triển các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội: 1. Thị trường nhà ở, đất ở: 25 1.1 Nhận xét chung về thị trường nhà ở, đất ở: 25 1.2.Thị trường nhà chung cư: 26 1.3.Thị trường bất động sản căn hộ là nhà vườn, biệt thự: 30 1.4.Thị trường nhà ở, đất ở cho người có thu nhập thấp: 31 2.Thị trường văn phòng cho thuê: 33 3.Thị trường bất động sản dịch vụ, thương mại: 35 3.1. Thị trường khách sạn Hà Nội: 35 3.2.Thị trường cửa hàng bán lẻ: 39 III. Thực trạng thực hiện các chính sách điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội: 40 1.Vấn đề quy hoạch: 40 2. Thành lập sàn giao dịch bất động sản: 42 3. Thực hiện đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất: 43 4. Xác định khung giá đất: 44 5. Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng: 45 6. Chính sách khuyến khích xây dựng nhà cho thuê: 48 7. Chính sách di dời các doanh nghiệp vào khu công nghiệp tập trung: 49 IV. Đánh giá chung: 51 1.Những kết quả đạt được: 51 1.1.Kết quả phát triển thị trường bất động sản: 51 1.2.Kết quả đạt được trong điều tiết thị trường bất động sản: 54 2. Những tồn tại và nguyên nhân: 55 2.1.Những tồn tại trong phát triển thị trường bất động sản: 55 2.2. Những tồn tại trong điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội: 58 Chương 3: Các giải pháp nhằm điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội: 65 I. Định hướng và nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội trong giai đoạn tới: 65 1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội: 66 2. Nhiệm vụ cụ thể của Hà Nội trong thời gian tới để phát triển thị trường bất động sản: II. Các giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội: 68 1.Giải pháp tiền tệ, tín dụng cho thị trường bất động sản: 68 2.Các chính sách nhằm tăng cung bất động sản cho thị trường: 71 3.Các giải pháp về tài chính, thuế, phí phục vụ điều tiết thị trường bất động sản: 73 4. Các giải pháp đối với quy hoạch: 75 4.1. Giải pháp hoàn thiện quy hoạch nói chung: 75 4.2. Giải pháp chống quy hoạch treo: 77 5. Giải pháp về các chính sách pháp luật, quản lý thị trường bất động sản : 79 5.1.Các giải pháp đối với hệ thống pháp luật: 79 5.2.Giải pháp phát triển sàn giao dịch bất động sản: 81 5.3.Giải pháp minh bạch hoá thông tin: 81 6. Giải pháp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng: 82 7. Các giải pháp về nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp: 83 8. Khuyến khích phát triển thị trường cho thuê và thế chấp: 83 8.1. Giải pháp cho thị trường cho thuê: 83 8.2. Giải pháp phát triển thị trường thế chấp: 84 III.Kiến nghị: 85 KẾT LUẬN 88 Tài liệu tham khảo: 89 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Uỷ ban nhân dân : UBND Thành phố Hà Nội : TP HN Đầu từ nước ngoài : ĐTNN Quyền sử dụng : QSD Tài nguyên và Môi trường : TN&MT Giải phóng mặt bằng : GPMB Thành phố Hồ Chí Minh : TP HCM Doanh nghiệp : DN Ngân sách Nhà nước : NSNN Xã Hội chủ nghĩa : XHCN Kinh tế- Xã hội : KT-XH Bất động sản : BĐS Lệ phí trước bạ : LPTB ._.