Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ợng kê khai đăng ký quyền sử dụng đất 1.2.3. Các đối tượng chịu trách nhiệm kê khai 1.2.4. Các loại đất phải kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. 1.2.5. Những trường hợp không được cấp GCNQSD đất 1.2.6. Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ. 1.2.7. Thẩm quyền xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.2.8. Các bước thực hiện cấp GCNQSDĐ. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. LỰC LƯỢNG THAM GIA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GCNQSDĐ 2.1.1. Tổ chức bộ máy đăng ký xã,phường. 2.1.2. Bộ máy xét duyệt, cấp GCNQSDĐ cấp Thị Xã. 2.2. CÔNG TÁC KÊ KHAI DĂNG KÝ VÀ XÉT DUYỆT ĐƠN DĂNG KÝ Ở CẤP XÃ,PHƯỜNG. 2.2.1. Tổ chức kê khai đăng kí đất. 2.2.2. Xét đơn dăng ký tại Xã,Phường. 2.2.3. Công tác xét duyệt và cấp GCNQSDĐ của cấp Thị Xã 2.3.THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CNQSD ĐẤT Ở THỊ Xà PHÚ YÊN. 2.4. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GCNQSDĐ 2.4.1. Những thành tựu đạt được. 2.4.2. Những tồn tại trong công tác cấp GCNQSDĐ 2.4.3. Nguyên nhân dẫn đến tồn tại trong việc cấp giấy chứng nhận CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG ĐỊA PHƯƠNG. 3.1.Phương hướng và mục tiêu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân. 3.2.Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3.2.1.Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính. 3.2.2.Giải pháp về tổ chức cán bộ. 3.2.3. Hoàn thành hệ thống văn bản của Nhà nước về đất đai. 3.2.4. Giải pháp đầu tư trang thiết bị phục vụ công tác cấp GCNQSD đất. 3.2.5. Công tác thông tin tuyên truyền. 3.2.6.Một số giải pháp khác. KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. GCN : Giấy chứng nhận. BDS : Bất động sản. UBND : Uỷ ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN_MT : Bộ Tài Nguyên và Môi Trường LỜI NÓI ĐẦU +TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, cùng với quá trình pháp triển kinh tế xã hội, đất đai đóng vai trò quyết định đến sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, là điều kiện cho sự sống của động vật, thực vật và con người trên trái đất này. Đất đai có vai trò rất quan trọng nên công việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là một nhiệm vụ hàng đầu mà mỗi một nhà nước phải tiến hành tốt có hệ thống và khoa học phải chặc chẽ trong các bước.Việc đăng ký cấp GCNQSDĐ sẽ giúp cho người sử dụng đất có thể yên tâm đầu tư,phát triển cải tạo nâng cao hiệu quả trong việc sử dụng đất đâi đồng thời sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền hợp pháp cho người sử dụng đất. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ như hiện nay đó là phát triển của công nghiệp hoá, đô thị hoá, sự gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất cao, mọi người ai cũng cần có đất đai để đầu tư, để ở và ai cũng muốn sở hữu nó thế nhưng đất đai không phải bao giờ cũng sẵn có mà nó là có hạn, không sản sinh ra được nên xẩy ra hiện tượng tranh giành, lẫn chiếm, khiếu nại tố cáo ngày càng nhiều. Vì thế cấp GCNQSDĐ là rất quan trọng. Nhận thức được tầm quan trọng của việc cấp GCNQSDĐ trong thời gian qua Nhà nước và các cấp, các ngành đã hết sức nỗ lực nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ nhằm tạo ra một hệ thống địa chính hoàn chỉnh phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhà nước đã ban hành các văn bản, hướng dẫn việc cấp GCNQSDĐ.Trong quá trình thực hiện đã thu được một số thành quả nhất định song bên cạnh đó cũng gặp phải một số khó khăn, vướng mắc. Vì thế chúng ta cần tìm hiểu những khó khăn đó, để đề ra phương hướng giải quyết, nhằm mục đích đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ. Từ những yêu cầu cấp thiết trên,em đã lựa chọn đề tài: "Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". +MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU. Hệ thống hóa những lý luận có liên quan tới việc cấp GCNQSDĐ ,đánh giá chính xác thực trạng cấp GCNQSDĐ ở thị xã Phúc Yên và đề ra phương hướng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ ở thị xã Phúc Yên.Nghiên cứu đề tài nhằm vận dụng, bổ sung, mở rộng những kiến thức về lý thuyết đã được học và kiến thức thực tế để nghiên cứu những vấn đề chung của công tác cấp GCNQSDĐ, đồng thời trên cơ sở đó nghiên cứu thực trạng việc cấp GCNQSDĐ để từ đó đưa ra những giải pháp giúp cho công tác cấp GCNQSDĐ ở thị xã Phúc Yên được nhanh hơn và đúng tiến độ. +PHẠM VI NGHIÊN CỨU. Cấp GCNQSDĐ ở thị xã Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc. +PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Phương pháp nghiên cứu: Đề tài sử dụng các phương pháp sau: Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, Phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét việc cấp GCNQSDĐ…Các số liệu lấy từ nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nước,cụ thể là cơ quan nơi thực tập Phòng tài nguyên và môi trường thị xã Phúc Yên và một số tài liệu trên các tạp chí và các trang web chuyên ngành. +KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA CHUYÊN ĐỀ. Nội dung nghiên cứu đề tài chia làm 3 chương: Chương 1 :Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ. Chương 2: Thực trạng cấp GCNQSDĐ thị xã Phúc Yên. Chương 3: Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ ở thị xã Phúc Yên. Do phạm vi nghiên cứu và trình độ hiểu biết có han nên chuyên đề không tranh khỏi những sai sót,kinh mong sự góp ý của thầy cô giáo để em có thể hoàn thiện hơn Trong quá trình thực hiện làm chuyên đề môn học em xin chân thành cảm ơn TH.S : NGUYỄN THẮNG TRUNG đã giúp em hoàn thành bài viết này . CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT I. KHÁI NIỆM, SỰ CẦN THIẾT PHẢI CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm Theo điều 4 Luật Đất đai có ghi:” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. 1.1.2. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Cùng với sự phát triển mạnh mẽ như hiện nay đó là phát triển của công nghiệp hoá, đô thị hoá, sự gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất cao, mọi người ai cũng cần có đất đai để đầu tư, để ở và ai cũng muốn sở hữu nó thế nhưng đất đai không phải bao giờ cũng sẵn có mà nó là có hạn, không sản sinh ra được nên xẩy ra hiện tượng tranh giành, lẫn chiếm, khiếu nại tố cáo ngày càng nhiều. Vì thế cấp GCNQSDĐ là rất quan trọng.cấp GCNQSDĐ còn là cơ sở rất quan trọng để Nhà nước quản lý về đất đai. 1.1.3 Vai trò của đẩt đai Đất đai là nguồn tài nguyên Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và sinh vật khác trên trái đất. C.Mác viết rằng:”Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”. Đất đai được hình thành và tiến hoá chậm hàng thế kỷ do sự phong hoá đá và sự phân huỷ xác thực vật dưới ảnh hưởng của các yếu tố môi trường. Một số đất được hình thành do bồi láng phù sa sông biển hay do gió. Đất đai là một vật thể thiên nhiên, cấu tạo độc lập, lâu đời do kết quả của quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá mẹ, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau. Khi xã hội loài người chưa phát triển, đất đai đã là một kho của cải có sẵn và con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Khi xã hội phát triển con người tiếp tục dựa vào đất đai để khai thác các điều kiện đất đai, ít nhất là coi đất đai là một địa bàn để tiếp tục phát triển. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của con người. Luật đất đai 2003 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:” Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Con người khai thác sử dụng đất đai để trồng trọt chăn nuôi, tạo ra nhiều sản phẩm thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm của mỗi người. Trình độ khai thác đất đai gắn liền với sự tiến hoá của xã hội làm cho con người và đất đai ngày càng gắn chặt hơn. Quan hệ giữa con người và đất đai càng phát triển và chặt chẽ hơn. Mặt khác con người càng ngày nhận thức và hiểu biết hơn về khoa học kỹ thuật, khám phá và khai thác “kho báu” trong lòng đất phục vụ cho mục đích của mình. Đất đai gắn liền với khí hậu, trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do những tác động của con người. Trong quá trình cải tạo và chinh phục thiên nhiên, con người càng can thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên. Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái trên đất liền, đặc biệt là đối với cây trồng. Như vậy, việc sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý nghĩa về cải tạo, bảo vệ và biến đổi môi trường. Những biến đổi khí hậu, sự phá vỡ hệ sinh thái trên trái đất ngoài tác động ảnh hưởng của tự nhiên thì vai trò con người tác động cũng rất lớn: lụt úng do chặt phá rừng, canh tác bất hợp lý…Tất cả những tác động đều làm biến đổi đến môi trường. Vì vậy sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời việc bảo vệ và cải tạo môi trường . b) Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể thì đất đai có vị trí, vai trò khác nhau. Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, diện tích đất đai nhất định,trên đó sẽ xây dựng các nhà xưởng để máy móc, bến bãi kho tàng, nhà làm việc, làm cơ sở, đường sá đi lại trong nội bộ…Tất cả những việc đó là cần thiết trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp đòi hỏi mở rộng qui mô xây dựng, các nhà máy tăng lên làm tăng số lượng diên tích đất đai cho yêu cầu này. Đối với ngành nông nghiệp, đất đai có vị trí đặc biệt. Nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động, mà nó còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất.Và ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay thế được.Ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Trong nông nghiệp, con người cùng với những kinh nghiệm và khả năng lao động với những phương pháp khác nhau tác động tích cực vào ruộng đất như:cày bừa, làm cỏ, chăm sóc… nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và pháp triển ,tức là biến đất từ kém màu mỡ thành màu mỡ, đất khô cằn thành đất tươi xốp…Trong quá trình này ruộng đất đóng vai trò như là đối tượng lao động. Mặt khác con người sử dụng đất đai như một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất đai nhằm thu sản phẩm nhiều hơn.Trong quá trình này, ruộng đất đóng vai trò như là tư liệu lao động. 1.1.4. Sự cần thiết phải cấp giâý chứng nhận quyền sử dụng đất đai. a) Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao. Nhà nước chỉ giao cho các tổ chức,cá nhân và các hộ gia đình, và người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiên các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, đăng ký đất sẽ quy định trách nhiện pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng đất. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng nhằm bảo vệ khi có tranh chấp xẩy ra, đồng thời đưa ra những quy định về nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ như nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất. b) Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ,hợp lý,tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích nằm trong phần lãnh thổ của quốc gia.Vì vậy Nhà nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ các thông tin về tình hình sử dụng đất.Các thông tin cần thiết để quản lý nhà nước về đất đai gồm có: Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: tên chủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi và cơ sở pháp lý của những thay đổi đó. Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm thông tin cần nắm là: vị trí, diện tích, hạng đất. Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý. Dựa vào những thông tin này để thực hiện việc đăng ký đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất. Nhà nước dựa vào những thông tin đó sẽ quản lý được tình hình sử dụng đất và những biện động đất c) Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đây là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai khác như: Ban hành và xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Các văn bản này sẽ là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng đối tượng. đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính. Thông qua việc đăng ký đất của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ xác định được ranh giới giữa các quận, huyện. Công tác điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Dựa vào kết quả điều tra, đo đạc sẽ xác định được hình thể, vị trí, diện tích, loại đất, kích thước tên, chủ sử dụng đất, đồng thời dựa vào việc phân hạng và định giá để xác định được trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng. Đồng thời dựa vào đăng ký hiện trạng sử dụng thì Nhà nước sẽ nghiên cứu lập ra Quy hoạch phù hợp với hiện trạng hơn. Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.Và sau khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới chính thực có sự rằng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu, con số trong việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thông kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao. Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ. Để hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký, cấp GCNQSDĐ ta cần triển khai thực hiện các nội dung một cách đồng bộ, kết hợp chặt chẽ với nhau giúp cho việc cung cấp các thông tin một cách chính xác, đầy đủ, thực trạng tình hình sử dụng đất đai để đánh giá, đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chính sách, chủ trương, chiến lược quản lý sử dụng đất. Qua đó cho chúng ta thấy được tầm quan trọng của việc cấp GCNQSDĐ, việc cấp GCN(giấy chứng nhận) có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp GCN, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai. GCN tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người SDĐ(sử dụng đất) như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ(quyền sử dụng đất); bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,thừa kế nhận thế chấp… Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng, được đưa lên mạng thông tin điện tử để cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. GCN tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn. 1.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ TÌNH TỰ CỦA CÔNG TÁC KÊ KHAI ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Yêu cầu chung của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ Đăng ký đất là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý về sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng, đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản: - Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý: đăng ký đúng đối tượng, đúng hạn mức đất, đúng mục đích của pháp luật. Đăng ký đất đai là cơ sở để Nhà nước bảo vệ người sử dụng đất, đồng thời giúp cho người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật: cần đảm bảo các thông tin như: diện tích, hình thể, kích thước từng thửa đất. Diện tích là một thông tin rất quan trọng là cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Thông tin về diện tích được đo và tính trên thực địa hoặc được đo và tính trên bản đồ. Phương pháp đo vẽ trên bản đồ có độ chính xác cao. Độ chính xác ngoài phụ thuộc vào phương pháp còn phụ thuộc vào công cụ đo, tính diện tích trên bản đồ và hình thể của thửa đất cần đo vẽ. Hình thể diên tích là thông tin cho chúng ta biết hình dạng thửa đất, độ chính xác của hình thể thửa đất nó phụ thuộc vào độ chính xác của thông tin về diện tích . Kích thước của thửa đất là một thông tin rất quan trọng không chỉ đảm bảo thông tin về diện tích và hình thể diện tích mà nó còn rất quan trọng trong việc quản lý đất đai, nhất là trong việc thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai đồng thời khắc phục những hạn chế khi xác định kích thước khi đo vẽ bản đồ. Diện tích, hình thể, kích thước là ba loại thông tin có mối quan hệ mật thiết với nhau. Độ chính xác của thông tin phụ thuộc vào các điều kiên đo đạc như: trình độ chuyên môn, kinh phí, các phương pháp và phương tiện đo vẽ, tính toán. Tuy nhiên, trước yêu cầu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ban đầu, trong điều kiện kính phí nước ta còn hạn chế nên có thể đo vẽ bản đồ bằng toạ độ địa chính chỉnh lý bản đồ giải thửa cũ, hay tính diện tích bằng số đỏ trực tiếp ngoài thực địa….Tuỳ từng địa phương sẽ chọn ra một phương pháp đo vẽ nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu. - Thực hiện triệt để, kịp thời: mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu cầu biến động đều phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước nhằm đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên toàn lãnh thổ đồng thời đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng về sử dụng đất, đảm bảo cho người sử dụng đất được bảo vệ và thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. 1.2.2. Đối tượng kê khai đăng ký quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai 2003 và nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: 1.2.3. Các đối tượng chịu trách nhiệm kê khai Đối tượng kê khai đăng ký là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì phải tiến hành kê khai diện tích mà mình sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia đình sử dụng đất: Người chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu uỷ quyền đi đăng ký, thì người đăng ký sẽ cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ kê khai, giấy tờ mang tên chủ hộ. Cá nhân sử dụng đất hoặc người được uỷ quyền hợp pháp. Các tổ chức sử dụng đất: + Đối với tổ chức có tư cách pháp nhân bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức chính trị xã hội-nghề nghiệp, tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức kinh tế nước ngoài, liên doanh giữa một bên là các tổ chức, cá nhân Việt Nam với một bên là các tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.Và người có quyền kê khai đăng ký là thủ trưởng hoặc người được uỷ quyền. Người đứng tên đăng ký là tên tổ chức sử dụng đất. + Đối với tổ chức chưa có tư cách pháp nhân thì tổ chức chủ quản của đơn vị có tư cách pháp nhân sẽ đứng ra đăng ký. Các đơn vị sử dụng đất thuộc Bộ Quốc phòng, Công an, Bộ Nội vụ thì sẽ do các đơn vị chủ quản đầu mối đứng ra đăng ký. Đối với đất tôn giáo thì phải do người đứng đầu, chủ quản sẽ đứng ra đăng ký và không có sự uỷ quyền. Đất cộng đồng dân cư sử dụng: chùa, nhà thờ, đình, điền, miếu…thì cử một người đại điện đứng ra đăng ký. Cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự, các cơ quan tổ chức quốc tế, các tổ chức đầu tư Việt Nam thì do người đứng đầu đăng ký, nhưng các cơ quan ngoại giao ở nước ta nhưng thuộc chủ quản của nước ngoài thì những tổ chức đó phải đăng ký và người đứng đầu hoặc được uỷ quyền đăng ký. - Các cá nhân nước ngoài hoặc những người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì những người này phải đăng ký và đăng ký ở cấp Huyện. Các loại đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích hoặc đất phi nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công cộng, những đất này thì do chủ tịch xã đứng ra đăng ký. Đất bị thu hồi, chưa giao, chưa cho thuê, chưa sử dụng thì chủ tịch xã đứng ra đăng ký. 1.2.4. Các loại đất phải kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải kê khai toàn bộ phần diện tích đất hiện đang sử dụng, kể cả phần diện tích mà tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cho người khác thuê. Nhưng không kê khai diện tích mà mình đi thuê. Văn phòng uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kê khai để đăng ký vào sổ địa chính phần diện tích của cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài, cơ quan đại diện của các tổ chức quốc tế và liên chính phủ hoặc phi chính phủ tại Việt Nam. Văn phòng uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn kê khai để đăng ký vào sổ địa chính phần diện tích sau đây: + Đất xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan hành chính, sự nghiệp của xã, các loại đất chuyên dụng khác sử dụng vào mục đích công cộng trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn. + Đất nông nghiệp, đất làm muối, đất mặt nước, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất chuyên dụng khác chưa giao ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiện do uỷ ban nhân dân cấp xã trực tiếp quản lý + Đất chưa sử dụng gồm đất đồi núi trọc, núi đá, bãi bồi ven sông, ven biển…nằm trong địa giới hành chính mỗi xã. 1.2.5. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo điều 49 của Luật Đất đai 2003, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng giá trị sử dụng đất. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. Người trúng đấu giá sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở. Những người sử dụng ổn định không có tranh chấp, đúng mục đích hiệu quả và có một trong những giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất đai hợp pháp được pháp luật quy định. Theo điều 50 của Luật Đất đai 2003 quy định các loại giấy tờ hợp pháp đó là: Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất. Các giấy tờ hợp pháp về chuyển nhượng, mua bán đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và được UBND xã, phường nhận sử dụng đất trước ngày đó. Giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật. Giấy tờ do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Nếu hộ gia đình thuộc tên của người khác thì phải có giấy tờ chuyển nhượng và có chữ ký của tên người đó còn nếu người đó mất thì phải có ngưòi thân của người chuyển nhượng ký và không có tranh chấp. 1.2.6. Những trường hợp không được cấp GCNQSDĐ. Theo điều 41 của nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau: - Đất do nhà nước giao cho các tổ chức quản lý các công trình công cộng, quản lý diện tích đất để thực hiện các dự án đầu tư theo hình thức xây dựng-chuyển giao, quản lý đất có mặt nước của các sông lớn và đất có mặt nước chuyên dùng, quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng. - Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp. - Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường. 1.2.7. Thẩm quyền xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo điều 52 của Luật Đất đai 2003 quy định: - UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức được Nhà nước giao hoặc cho thuê; các tổ chức, cơ sở tôn giáo sử dụng; người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua, có quyền sử dụng; tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ở Việt Nam. - UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở - Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.2.8. Các bước thực hiện cấp GCNQSDĐ. 1.2.8.1. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận bao gồm : Đơn đăng ký xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu).   - Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai năm 2003(nếu có). _ Tờ tường trình nguồn gốc sử dụng đất đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ theo khoản 1,2 va 5 điều 50 của Luất Đất đai năm 2003 được UBND Phường nơi có đất thẩm tra xác nhận về nguồn gốc đất,thời điểm sử dụng đất và tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất xác nhận về nguồn gốc đất,thời điểm sử dụng đất và tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất (kèm theo các giấy tờ liên quan nếu có như:tờ khai nhà đất năm 1977-1983-1999…). Trích lục bản đồ địa hình thửa đất hoặc trích đo bản đồ địa hình thửa đất. Bản sao hộ khẩu thưởng trú và chứng minh nhân dân có chứng thực hoặc bản photo thì phải mang theo bản chính để đối chiếu . Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ (nếu có). Hồ sơ được lập thành 2 bộ ( một bộ chính, một bộ sao) . 1.2.8.2.- Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bước 1 : Người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà (sau đây gọi chung là đương sự) có trách nhiệm : - Liên hệ Trung tâm Địa chính - Nhà đất hoặc những đơn vị có chức năng đo lập bản đồ địa chính để ký hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất và sơ đồ mặt bằng nhà, mua mốc ranh đất và mẫu đơn xin cấp giấy chứng nhận . - Cắm mốc ranh đất có sự chứng kiến và ký xác nhận không tranh chấp của đại diện các hộ tứ cận, trước khi đơn vị đo đạc đến đo đạc. - Kê khai đầy đủ, trung thực, rõ ràng nguồn gốc hình thành nhà, đất theo các nội dung trong đơn . Bước 2 : Sau khi có hồ sơ kỹ thuật thửa đất và sơ đồ mặt bằng nhà, đương sự liên hệ Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có nhà, đất tọa lạc để được xác nhận nguồn gốc hình thành nhà, đất . Bước 3 : Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do đương sự chuyển đến, UBND cấp xã hoàn thành việc thẩm tra, xác minh, xác nhận vào đơn (05 ngày), công bố công khai để người dân tham gia góp ý nhằm phát hiện tranh chấp và giao trả hồ sơ cho đương sự (15 ngày) . Bư._.