Thực trạng và giải pháp của công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng - TP Hà Nội

cư …đang ngày càng trở nên cấp bách. Để thực hiện các dự án mang lại lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thì cần phải có địa điểm xây dựng điều này gắn liền với công tác giải phóng mặt bằng. Đây là một khâu vô cùng quan trọng trong bất cứ một quá trình thực hiện nào của một công trình hay một dự án đầu tư xây dựng. Công tác giải phóng mặt bằng ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ thực hiện của dự án ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển kinh tế đô thị. ở Việt Nam công tác giải phóng mặt bằng còn đang gặp nhiều khó khăn phức tạp cần phải có những biện pháp nhằm thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung và trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng nói riêng. Việc chọn nghiên cứu đề tài "Thực trạng và giải pháp của công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng - TP Hà Nội "là nhằm làm sáng tỏ một số các vướng mắc hiện nay đang vấp phải của công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận. 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu đề tài để phản ánh những kết quả đạt được trong những năm gần đây cùng với nó là những chính sách được áp đụng trong công tác giải phóng mặt bằng. Phản ánh thực trạng việc áp dụng xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi tiến hành công tác giải phóng mặt bằng. Đề xuất một số các giải pháp để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đề tài chủ yếu đi sâu nghiên cứu về mặt lý luận và thực tiễn của công tác xác định giá bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất trong công tác giải phóng mặt bằng cùng với nó là những chính sách được áp dụng trong công tác giải phóng mặt bằng. Phạm vi nghiên cứu chủ yếu của đề tài là một số các dự án đã và đang được thực hiện trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng. 4. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp duy vật lịch sử: Là sự thể hiện quá trình sử dụng đất trong quá khứ và trong tương lai. Đánh giá một số các yếu tố tác động tới quá trình giải phóng mặt bằng. Phương pháp duy vật biện chứng: Nó cho phép nghiên cứu một cách khách quan vấn đề. Thể hiện vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển kinh tế -xã hội trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng. Mặt khác phương pháp này còn dùng để xem xét vấn đề trên quan điểm lịch sử, đưa ra những văn cứ khoa học và những phương pháp thích hợp khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Phương pháp thống kê: Đây là một phương pháp phổ biến được dùng để nghiên cứu bất kỳ một hiên tượng kinh tế nào. Nó là phương pháp phản ánh một cách chính xác chân thực vấn đề nghiên cứu. Đồng thời các chỉ tiêu thống kê cho phép chúng ta nghiên cứu và đánh giá đúng đắn hiệu quả của công tác giải phóng mặt bằng. Ngoài ra đề tài còn sử dụng một số các phương pháp nghiên cứu khác để làm rõ nội dung nghiên cứu của đề tài. 5. Bố cục của đề tài: Đề tài của em ngoài phần lời nói đầu và kết luận được chia làm ba chương: Chương I: Cơ sở khoa học của công tác giải phóng mặt bằng: Chương II: Thực trạng của công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng: Chương III: Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận: Do trình độ có hạn nên khi nghiên cứu đề tài sẽ không tránh khỏi những sai sót em mong được sự chỉ bảo tận tình của Thầy TS. Nguyễn Văn Duệ cùng Quý cơ quan. Em xin chân thành cảm ơn. nội dung Chương I: Cơ sở khoa học của công tác giải phóng mặt bằng: I. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng: 1 Một số khái niệm. a . Khái niệm về công tác giải phóng mặt bằng. *Khái niệm: Giải phóng mặt bằng là một quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó. Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng Quận, Huyện của dự án cho tới khi giao mặt bằng cho chủ đầu tư. *Đặc điểm: -Là quá trình thực hiện đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một vùng nhất định với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án. Công tác giải phóng mặt bằng cũng phải gắn với đặc trưng của từng vùng như: Khu vực nội thành dân số cao, đất đai lại có giá trị đặc biệt thực hiện giải phóng mặt bằng không phải là điều dễ dàng. Điều này khác hẳn với khu vực ven đô hay ngoại thành thì công việc thực hiện có đơn giản hơn. -Tính phức tạp: Đất đai nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng nên khi giải phóng mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó khăn. ở các khu đô thị lớn do đất có giá trị kinh tế cao phần nào dẫn tới tình trạng người dân không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất một số các điều kiện thuận lợi khi phải ở nơi khác. Mặt khác do sự hình thành lâu đời của đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc điểm của từng thửa đất rất khó cho công tác khê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng bởi Luật Đất đai và các chính sách được thực hiện trong công tác giải phóng mặt bằng từ trước không được đồng bộ đặc biệt là công tác xác định giá đền bù không thoả đáng cho người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây ì không chịu di chuyển. Khi thực hiện di dời điều quan trọng là bố trí đất cho khu vực tái định cư thì lại chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như không có đất, thiếu các điều kiện sinh hoạt. Giải phóng mặt bằng được thực hiện chủ yếu ở các khu vực dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu là buôn bán nhỏ do vậy họ sẽ không muốn di chuyển chỗ ở điều đó đồng nghĩa với việc họ lại phải tìm một công việc khác cho thích hợp với nơi ở mới. b. Khái niệm về định giá. Định giá được coi là một hoạt động vô cùng quan trọng là trung tâm của các hoạt động kinh tế. Đặc biệt hơn nó được xem là một hoạt động quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng. Nó ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình giải phóng mặt bằng. Thẩm định giá được hiểu đơn giản là việc xác định giá trị hiện tại của tài sản. Việc xác định giá trị tài sản ảnh hưởng rất lớn vào quá trình mua bán, người muốn bán thì muốn giá cao ngược lại người mua lại trả giá thấp vì vậy cần phải có một trung tâm đứng ra để định giá sao cho hợp lý không những ảnh hưởng tới mua, bán nó còn ảnh hưởng tới quá trình đầu tư, bảo hiểm, phát tiển, quản lý cho thuê, thu thuế … Hiện nay, loại hình định giá tài sản đang phát triển mạnh mẽ nó có thể phục vụ bất kỳ một cá nhân hay tổ chức nào có nhu cầu quan tâm tới việc xác định giá trị tài sản của mình. Việc đánh giá các tài sản nhà đất thường được do các nhà chuyên môn thẩm định khi bất động sản được đem ra giao dịch thì nhà chuyên môn định giá sẽ dùng các phương pháp để ước tính giá trị của tài sản bất động sản để tìm ra giá trị giúp chủ của tài sản có thể giao bán với giá là bao nhiêu khị bán tài sản bất động sản trên thị trường. Sự định giá tài sản bất động sản phụ thuộc khá nhiều vào khả năng của thị trường mua và các tài sản thay thế cho tài sản bất động sản đó và ngược lại người ta cũng có thể định giá tài sản để mua. Đó là trong quan hệ mua bán còn trong quan hệ cầm cố cho thuê, bảo hiểm thì nhà định giá tài sản phải xem xét một cách thận trọng hơn và phải quyết định giá tài sản theo giá của thị trường theo từng giai đoạn. Tuy nhiên trong đa số các trường hợp việc quan tâm hàng đầu của các nhà định giá là việc xác định giá thị trường của tài sản bất động sản. Nghĩa là xác định được tổng số tiền bán hoặc mua của tài sản bất động sản hay số tiền phải trả của người đi thuê phục vụ cho lợi ích của mình trong một thời gian cụ thể xác định nào đó, mọi quy tắc định giá đều phải tuân thủ theo đúng quan hệ pháp luật. Với những khả năng như vậy ta có thể đưa ra một số định nghĩa như sau: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loai đầu tư lựa chọn. Như vậy định giá là một công việc hết sức phức tạp nó vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính nghệ thuật cao. Công việc này đòi hỏi người định giá phải có một tầm hiểu biết sâu sắc có kiến thức chuyên môn nghiệp vụ vững vàng. Công tác định giá đòi hỏi người làm phải có khả năng nhậy cảm đối với thị trường phải quan tâm phân tích tới từng biến động của thị trường như: Thời điểm định giá, sức mua, sức bán của thị trường, các yếu tố đặc điểm của tài sản và cả các yếu tố khách quan ảnh hưởng tới tài sản bất động sản trong từng thời kỳ. 2. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng: a Giải phóng mặt bằng là một tất yếu. Đất đai nhà ở là một tài sản vô cùng quý giá quan trọng nó có một vị trí đặc biệt quan trọng gắn liền với cuộc sống của con người. Không những thế nó đánh dấu mốc giới của lãnh thổ là tài sản của quốc gia. Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phẩm của lao động. Là điều kiện tồn tại của bất kỳ một sinh vật nào sống trên trái đất, trải qua nhiều thời gian cùng với sự chuyển mình của nền kinh tế thì đất đai trở thành một tài sản vô cùng quan trọng. Đất đai gắn bó chặt chẽ với sự tồn tại và phát triển của con người. Từ xa xưa con người đã biết khai thác các sản phẩm tự nhiên sẵn có từ đất để nuôi sống mình. Xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng cao cộng với nó là xu thế đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về đất đai trở nên ngày càng khan hiếm và quan trọng hơn. Đặc biệt trong quá trình công nghiệp hoá cùng với quá trình đô thị hoá thì nhu cầu đất đai dành cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, các khu dân cư đang là nhu cầu cấp bách của đô thị làm đau đầu các nhà quản lý. Theo Luật Đất đai ở nước ta thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhưng trên thực tế Nhà nước giao các quyền cho người sử dụng đất. Khi Nhà nước cần đất để xây dựng các công trình công cộng cơ sở hạ tầng, an ninh quốc phòng, văn hoá thể thao, đường xá giao thông thì phải bồi thường thiệt hại cho người dân theo các quyết định của Nhà nước. Nước ta sau hơn mười năm năm đổi mới, đất nước đã đạt được những mục tiêu quan trọng về kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt là sự thay đổi nhanh chóng về kinh tế đã đưa đất nước ta vững bước trên con đường công nghiệp hoá hiện đại hoá, trên con đường hội nhập và phát triển. Sự phát triển đó được thể hiện thông qua từng khía cạnh của đời sống xã hội như: Trình độ dân trí ngày càng cao, sự phát triển một cách đồng bộ cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại dich vụ, khu thể thao vui chơi giải trí ngày càng phát triển mạnh mẽ. Gắn liền với mở rộng quy mô xây dựng cơ sở hạ tầng thì nhu cầu về đất đai ngày càng cao nó cũng tạo ra một sức ép lớn đối với toàn xã hội như: Dân số ngày càng tăng nhu cầu về chỗ ở ngày càng nhiều đặc biệt là nhu cầu chỗ ở của dân cư đô thị do qua trình đô thị hoá cùng với sự di dân từ nông thôn ra thành thị để tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều. Sự phát triển của kinh tế kéo theo nó là hoạt động mở rộng sản suất thì nhu cầu về đất xây dựng cao để thực hiện xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất cao, các trung tâm thương mại dịch vụ. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường hệ thống đường xá dành cho giao thông vận tải cần phải mở rộng. Khi mà đô thị hoá cao thì nhu cầu vận chuyển và đi lại của dân cư ngày càng tăng việc sửa chữa nâng cấp các tuyến đường hay làm tuyến đường mới là rất quan trọng, nó sẽ giải quyết trước mắt được nhu cầu vận chuyển đi lại của xã hội. Nhu cầu vui chơi giải trí của đại bộ phận các tầng lớp xã hội đang tăng cao điều đó cần phải mở rộng các khu vui chơi là nhu cầu cấp thiết không chỉ trước mắt mà cả lâu dài như: Xây dựng các trung tâm thể thao, câu lạc bộ văn hoá để phục vụ cho các nhu cầu trên Để đáp ứng được các nhu cầu đang trở thành mối bức xúc mà toàn xã hội đang quan tâm thì việc giải phóng mặt bằng là một tất yếu khách quan. Đây là một biện pháp quan trọng để thúc đẩy việc xây dựng các công trình phục vụ cho phát triển xã hội cũng như quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ ở các đô thị trong cả nước. b Sự cần thiết của định giá bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng: Trong quá trình giải phóng mặt bằng thì định giá đất phải gắn liền với định giá các tài sản trên đất. Bồi thường thiệt hại là công việc hết sức khó khăn trong đó việc xác định giá là nguyên nhân chủ yếu tạo nên những vướng mắc của công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng, định giá bất động sản là một công việc hay là một dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường. Việt Nam hiện nay, do sự phát triển đặc thù của nền kinh tế dần tới chế độ quản lý đất đai có nhiều thay đổi: Từ một nền nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến và chế độ thực dân nửa phong kiến, đến nay Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập quốc tế thực hiện theo nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì quan hệ đất đai cũng chịu nhiều ảnh hưởng nó mang từng đặc thù riêng. Hiến pháp năm 1992 tới đó là Luật Đất đai năm 1993, rồi đến luật dân sự năm 1996 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, mặt khác người sử dụng đất cũng được hưởng thêm một số những quyền lợi như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại. Lần đầu tiên Luật Đất đai quy định đất đai là một tài sản có giá trị nó được đặt trong loại bất động sản. Các văn bản luật sau này cũng đã công nhân các quyền sử dụng đất đai như người sử dụng đất có quyền góp vốn bằng giá trị đất để sản xuất kinh doanh điều đó đã thể hiện đất đai ngày càng được coi trọng và ngày càng có giá trị hơn. Xuất phát từ đặc điểm của đất Chính phủ đã quy định mức giá đối với từng loại đất. Bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là một việc rất khó khăn nó ảnh hưởng tới lợi ích của người dân, của Nhà nước việc áp giá đền bù còn nhiều bất cập dẫn tới nhiều vướng mắc nó ảnh hưởng nhiều tới tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ thực hiện các dự án. Chính tình trạng này đã làm ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển kinh tế trên địa bàn cũng như tình hình chung của cả nước. Để kết quả của công tác giải phóng mặt bằng diễn ra một cách thuận lợi thì việc tiến hành định giá các loại đất là một tất yếu khách quan điều đó không thể thiếu trong công tác giải phóng mặt bằng. Xác định giá đền bù đúng và chính xác hợp với mọi người, thoả đáng sẽ thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng được tiến hành thuận lợi hơn. c Sự cần thiết của bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng: Khi nhà nước ra quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng lợi ích công cộng thì Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho người dân. Theo luật Đất đai năm 1993, điều 1 " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Theo điều 5 của nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 "Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quy định tại điều 1 của nghị định này, tuỳ từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất." Như vậy trong các văn bản pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, các nhân sử dụng ổn định lâu lâu dài. Do đó khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia lợi ích công cộng thì Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho người dân vì đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống sinh hoạt của người dân ảnh hưởng tới lợi ích kinh tế của họ. Mặt khác theo điều 27 của Luật Đất đai thì "Trong trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ". II. Những căn cứ chủ yếu để xác định giá cả: 1 Xác định giá cả đất đai: a. Khái niệm: Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong các hoạt động sản xuất nông lâm nghiệp. Đất là nguồn tài nguyên, tài sản quý giá và khan hiếm. Bất cứ một xã hội nào thì đất đai cũng rất quan trọng vì thế Nhà nước phải có biện pháp giữ gìn, bảo vệ và phát triển sao cho nó có hiệu quả cao nhất. Trong nền kinh tế thị trường thì đất đai càng trở nên quan trọng hơn. Đất đai là hàng hoá đặc biệt có giá trị đặc biệt. "Hàng hoá đất " còn đặc biệt ở chỗ con người không thể tự chế tạo để có thể trao đổi mua bán mà nó tuân theo các quy luật vốn có của tự nhiên phù hợp với sự phát triển của xã hội. Trong khi sử dụng đất đai lại là một tài sản không hao mòn, trong nhiều trường hợp sử dụng đất đai lại tăng lên về mặt giá trị khả năng sinh lời tăng nhanh. Đặc biệt hơn ở chỗ đất đai là cố định không thể di chuyển vì thế con người không thể đem đất từ nơi nầy qua nơi khác để bán như các tài sản khác. Người mua chỉ sử dụng và quan tâm tới khả năng sinh lời của đất nhăm mang lại lợi ích cho họ trong khi đó thì người bán cũng biết mảnh đất của họ có vị trí như thế nào và điều này tạo ra giá trị của đất đai. Trong nền kinh tế thị trường giá đất được xác định là số tiền mà một người mua hay nhiều người mua sẵn sàng trả ra một khoản tiền để có được mảnh đất đó mà người bán chấp nhận bán. Sự hình thành giá đất phụ thuộc rất nhiều vào quan hệ thị trường, xã hội. Một mảnh đất có vị trí thuận lợi cho việc sản suất kinh doanh cộng với nó là một môi trường tốt thì mảnh đất đó có giá trị cao hơn so với mảnh đất không có các điều kiện thuận lợi như thế. Điều này cho thấy khi người mua quyết định mua đất thì họ quan tâm nhiều đến thông tin liên quan tới mảnh đất mình cần mua xem nó có thể đáp ứng với mục đích của mình hay không và khi nó đã đủ các điều kiện cần của người mua thì họ mới tiến hành xá định giá cả của mảnh đất lúc này giá cả đất đai là giá cả thị trường đem ra so sánh. Giá cả được biểu hiện bằng tiền của giá trị hiện vật, ở những thời điểm khác nhau thì giá trị cũng khác nhau. b. Bản chất của giá đất. Theo C.Mac thì lao động là cơ sở, là nguồn gốc của mọi giá trị. Bản thân đất đai lại là nguồn gốc của sản phẩm tự nhiên, nên nó không có giá trị. Nhưng trên thực tế đất đai lại có thể mua đi, bán lại như bất kỳ một loại hàng hoá nào và nó có giá cả. Giá cả đất đai được C.Mac khẳng định là một phạm trù bất hợp lý nhưng nó lại ẩn chứa một mối quan hệ kinh tế hiện thực. Trong xã hội tư bản người sở hữu ruộng đất có thể cho phép người kinh doanh ruộng đất đó chính là tư bản kinh doanh ruộng đất sử dụng đất đai trong một thời gian nhưng người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất một khoản tiền đó chính là địa tô. Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Nó chính là hình thái dưới đó quyền sở hữu đất đai được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất đai đó. Như vậy, về mặt bản chất kinh tế thì đị tô là khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ rộng trên cơ sở tận dụng những lợi thế sẵn có của mảnh đất đó so với mảnh đất khác. Địa tô phụ thuộc vào vị trí, độ phì nhiêu và những khoản đầu tư của nhà kinh doanh trên đất. Từ thực tế đó ta nhận thấy rằng đất đai có giá cả vì bản thân trong đất đã có sự kết tinh lao động của con người dưới những hình thức cụ thể không giống nhau. Điều này đã được C.Mac khẳng định "giá cả đất đai là địa tô tư bản hoá" giá đất được xác định bằng công thức: Địa tô thu được trên đất hàng năm Giá cả đất đai= Tỷ suất lợi tức tính theo năm Như vậy, bản chất giá đất là giá mua quyền thu địa tô do đất đem lại theo lợi tức hiện hành. c. Cơ sở hình thành giá đất. Đất đai là hàng hoá đặc biệt, không giống như các loại hàng hoá khác. Quá trình sử dụng hàng hoá đất về cơ bản không bị hao mòn, trong nhiều trường hợp sử dụng giá trị của đất đai lại còn tăng lên. Giá đất được hình thành trên cơ sở khả năng sinh lời của đất, đối với đất có khả năng sinh lời cao thì giá cao và ngược lại. Đất được sử dụng vào những mục đích khác nhau thì khả năng sinh lời cũng khác nhau. Như vậy giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lời của đất, cũng như phụ thuộc vào mục đích sử dụng. Mặt khác do đất đai là hàng hoá cho nên nó cũng phụ thuộc cả vào quan hệ cung cầu trên thị trường phụ thuộc vào các chính sách và sự điều tiết của Nhà nước. Do giá đất xuất hiện là từ khả năng sinh lợi của đất nên ta có thể khái quát cơ sở hình thành của giá đất như sau: -Đối với đất nông nghiệp: trong nông nghiệp đất đai là tư liệu sản suất quan trọng, không thể thay thế được. Lợi dụng những khả năng tiềm tàng của đất đai con người đã biết vận dụng và khai thác nó một cách triệt để nhằm phục vụ lợi ích của con người. Khả năng của đất được thể hiện ở các mặt sau: +Độ phì của đất: Đây là các thuộc tính tự nhiên của đất đai đó là khả năng cung cấp các chất dinh dưỡng nước, thức ăn cho cây trồng. +Vị trí của đất: Với những lô đất thuận lợi cho việc sản suất cũng như tiêu thụ sản phẩm thì giá trị kinh tế của lô đất cao ngược lại đối với những lô đất kém thuận lợi thì giá trị kinh tế sẽ thấp hơn. Vị trí của đất quyết định tới khả năng sinh lời của đất nên do đó phần nào nó quyết định đến giá đất. Khi quan hệ đất đai thay đổi, xuất hiện các khái niệm như quyền sở hữu, quyền sử dụng thì độ phì nhiêu, vị trí đất hay gọi chung là khả năng sinh lời của đất được ẩn chứa trong khái niệm địa tô. Đó là khoản tiền mà người sử dụng phải trả cho chủ sở hữu để có quyền sử dụng mảnh đất đó trong một khoản thời gian nhất định nào đó. Khoản tiền này chính là giá cả của đất, đối với những lô đất có địa tô cao thì giá cao ngược lại những lô đất có địa tô thấp hơn thì giá cũng thấp hơn. Như vậy trong nông nghiệp thì giá đất được hiểu là khoản địa tô được tư bản hoá. -Đối với đất đô thị và các loại đất khác: Cũng giống như đất nông nghiệp đất đô thị và các loại đất khác giá đất cũng được hình thành trên cơ sở khả năng sinh lời của đất. Trong lĩnh vực đất đô thị khả năng sinh lời thể hiện ở các điểm sau: +Các loại đô thị: Hiện nay ở nước ta đô thị được phân thành 5 loại: Đô thị loại 1, 2, 3, 4 và đô thị loại 5. +Loại vị trí: Đây là một yếu tố quan trọng để xác định giá đất đô thị, giá đất tăng giảm tuỳ thuộc vào vị trí của lô đất như gần trung tâm hơn thì giá cao hơn, ở các trục đường lớn hơn thì giá cũng cao hơn, đất ở cạnh mặt đường thì giá cũng cao hơn … Điều đó thể hiện lô đất nào thuận lợi cho sản suất kinh doanh thì giá đất sẽ cao hơn. +Giá trị sử dụng đất: Đây là nhân tố hình thành giá đất. Đối với những lô đất có giá trị sử dụng cao thì giá đất sẽ cao và ngược lại. Giá trị sử dụng đất chủ yếu phụ thuộc vào mức hoàn thiện cơ sở hạ tầng, an ninh khu vực hay các dịch vụ công cộng khác. Như vậy dưới góc độ giá trị sử dụng thì đất đô thị được cấu thành bởi các bộ phần sau: Về mặt sử dụng: Phụ thuộc chủ yếu vào điều kiện sống, mức độ trang bị cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất. Do đó giá trị của đất được cấu thành bởi các yếu tố sau: +Giá gốc là do vị trí đem lại: Một lô đất bất kể như thế nào nhưng nó có khả năng sinh lời cao thì giá đất sẽ cao. +Giá chênh lệch I: Là giá do sự đầu tư của con người đem lại trong quá trình sản suất, tương tự như địa tô chênh lệch áp dụng trong trường hợp đất nông nghiệp. +Giá chênh lệch II: Là giá do các điều kiện khan hiếm của thị trường quyết định nhờ vào thời điểm khi chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có thể thu được giá chênh lệch II. Như vậy giá đất đô thị được xác định bằng công thức sau: Gđ = G0 + G01 + G02 Trong đó: Gđ: giá đất đô thị G0: giá gốc G01: giá chênh lệch I G02: giá chênh lệch II +Mục đích sử dụng đất: Bên cạnh các yếu tố về loại đô thị, vị trí đất đô thị và giá trị sử dụng của đất thì mục đích sử dụng đất cũng là một trong những nhân tố quyết định giá đất. Một lô đất có thể có vị trí tốt nhưng nó lại không có giá nếu nó chỉ được dùng vào mục đích công cộng. Tương tự nếu như lô đất đó đã được quy định để là gì thì giá đất cũng được xác định theo mục đích sử dụng đó. Như vậy giá trị của đất phụ thuộc vào khả năng sinh lời của đất ở vào những thời điểm khác nhau thì giá trị của đất cũng khác nhau. Đối với đất nông nghiệp thì giá đất hình thành nhờ vào độ phì của đất, vị trí của đất còn đối với đất đô thị thì cơ sở hình thành giá đất là loại đô thị, vị trí, giá trị sử dụng, mục đích sử dụng của đất. d. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất Về mặt lý luận đã phân tích ở trên đất đai trong thực tế được mua bán như các loại hàng hoá khác và giá cả rõ ràng. Mức giá cả đất đai không cố định mà khi lên cao khi xuống thấp. Có những thời điểm giá đất lên cao là một trong những nguyên nhân tạo lên những cơn sốt. Sự biến động của giá đất chịu sự tác động của các nhân tố sau: -Một là, cung cầu đất trên thị trường là một nhân tố có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nếu cung đất mà lớn hơn cầu về đất đai, thì giá cả đất đai có xu hướng giảm xuống; còn nếu cầu về đất lớn hơn cung về đất thì giá cả có xu hướng tăng lên. Trong thực tế hiện nay, giá đất thường có xu hướng tăng lên đặc biệt là ở các đô thị, giá đất tăng lên rất cao có nơi giá đất lên tới 15-23cây/m2 do diện tích đất đai có hạn mà cầu về đất đai tăng lên rất nhiều so với cung đất. -Hai là, giá cả đất đai phụ thuộc vào hai nhân tố là mức địa tô thu được trên mảnh đất hàng năm (địa tô chênh lệch I do độ phì nhiêu của đất mang lại và địa tô chênh lệch II do khả năng đầu tư cải tạo trên từng mảnh đất của nhà kinh doanh tạo ra ). Giá đất còn phụ thuộc vào tỷ suất lợi tức tiền gửi ở ngân hàng tính theo năm. -Ba là, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức nào; hệ thống dịch vụ được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng được sắp đặt quy mô loại gì ? Hệ thống thông tin liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào? Sẽ là nhân tố trực tiếp của nhiều giá trị sử dụng của vị trí đặt tại khu vực đó, làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống. -Bốn là, do tính chất của đất đai, vị trí của đất đai khả năng sử dụng nhiều mục đích như đất nông nghiệp có độ phì nhiêu cao, đất có vị trí gần đường giao thông, gần khu trung tâm thương mại hoặc đất có thể sử dụng với nhiều khả năng đáp ứng được nhiều nhu cầu khác nhau … làm cho giá trị của đất được tăng lên, giá đất được nâng lên. -Năm là, do khả năng mang lại lợi nhuận suất cao từ việc đầu tư buôn bán đất; do tâm lí muốn có đất để lại cho đời sau đặc biệt do tâm lí giả tạo khi giá đất lên cao mà ngày nay ngày càng nhiều doanh nghiệp trung tâm kinh doanh nhà đất; các nhà đầu cơ đất đai xuất hiện làm cho thị trường đất đai ngày càng trở lên sôi động, đẩy mức giá lên cao và còn lên rất cao tạo lên những đợt sốt đất kéo dài. Bên cạnh đó, các yếu tố chính trị cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất. Trước đây, mức sống của người dân còn thấp, thu nhập hầu như chỉ đủ để ăn mặc lo sinh hoạt cuộc sống hàng ngày mà mọi người ít nghĩ đến việc mua bán đất. Nhưng do thu nhập được nâng cao, dân số tăng nhanh, nhu cầu cần ở chỗ rộng rãi thoải mái đang là một nhu cầu bức thiết đặc biệt trong quá trình đô thị hoá chóng mặt, người dân ồ ạt đổ ra các Thành phố mua đất làm cho đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng có giá rất cao. Tuy thời gian qua giá đất trung bình của Hà Nội lên đến 10 lượng/m2 Mỗi một quốc gia công nhận một chế độ sở hữu khác nhau như sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể; sự công nhận thị trường bất động sản; sự công bố quy hoạch rộng rãi; mức độ tác động của Nhà nước vào quan hệ đất đai như thế nào; sự gọn nhẹ của công tác hành chính; sự điều tiết vi mô của Nhà nước và đường lối lãnh đạo của Đảng là một động lực làm nâng cao hay hạ thấp giá trị của đất, làm cho giá đất lên cao hay xuống thấp; biến động lớn hay là ổn định. e. Các loại giá đất -Khung giá chuẩn: Là khung giá do Nhà nước quy định dùng để điều tiết giá trong cơ chế thị trường nó bao gồm cả giá tối thiểu và giá tối đa. Các mức giá thị trường không được nhỏ hơn giá tối thiểu và cũng không được lớn hơn giá tối đa. Thông thường thì mức giá chuẩn không phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên nó vẫn mang tính khoa học, tính lô gíc ở chỗ vị trí càng thuận lợi thì giá càng cao. -Giá trần: là giá Nhà nước quy định để điều tiết thị trường. Đó là mức giá thấp hơn giá cân bằng nhưng các hoạt động giao dich không được cao hơn mức giá trần. -Giá sàn: Là giá Nhà nước quy định để điều tiết thị trường mọi giao dịch không được thấp hơn mức giá sàn. Nhà nước thường áp dụng mức giá sàn trong việc đưa ra giá để đấu thầu quyền sử dụng đất. -Giá cứng: Là giá giao dịch để điều tiết thị trường các giao dịch phải đúng theo giá cứng chúng thường được áp dụng trong tính thuế sử dụng đất. -Giá cả thị trường: Là mức giá do người bán và người mua thoả thuận chúng dao động xung quanh giá trị. -Giá bảo hiểm: Là giá được xác định trên cơ sở bất động sản được đưa vào bảo hiểm căn cứ vào giá trị bất động sản và mức độ yêu cầu bảo hiểm mà người ta tính ra được mức độ giá bảo hiểm. -Giá thế chấp: Đất đai được đem ra thế chấp ở đây là thế chấp quyền sử dụng đất. Nó thường được xác định thấp hơn giá thị trường. Đất đai được thế chấp để thi hành trách nhiệm nợ với người cho vay. Khi thế chấp đất người thế chấp phải lập hợp đồng thế chấp, hợp đồng thế chấp không được vi phạm pháp luật, đất đai dùng làm thế chấp không được giao dịch trên thị trường, nếu người thế chấp không thanh toán được nợ thì người nhận thế chấp có quyền đem phát mại. -Giá cho thuê: Là số tiền người đi thuê phải trả cho chủ đất một khoản tiền trong suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê đất hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê mức lãi suất mà người chủ sử dụng yêu cầu và phụ thuộc vào giá trị của đất. -Thuế sử dụng đất: Là thuế mà Nhà nước quy định để thu thuế sử dụng đất nó được Nhà nước dùng để đưa vào ngân sách. Đây là loại thuế bắt buộc đối với người sử dụng đất. -Tiền sử dụng đất: Là số tiền phải trả để nhận được quyền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất do Nhà nước thống nhất quy định nó phụ thuộc vào vị trí đất và đối tượng sử dụng đất. f. Xác định giá cả bồi thường khi nhà nước thu hồi đ._.ất. *Thực chất của bồi thường thiệt hại. Về mặt pháp lý, đất đai ở nước ta hiện nay thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý còn quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho các tổ chức; các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Và trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh như đất đang sử dụng cho các đơn vị đóng quân, căn cứ không quân, hải quân, các công trình phòng thủ quốc gia, lợi ích công cộng, đất xây dựng đường giao thông, cầu cống vỉa hè, hồ đập, kênh mương, hệ thống thuỷ lợi, trường học, cơ quan nghiên cứu, hệ thống cơ sở hạ tầng, nhà máy trụ sở làm việc của các cơ quan; đất được thực hiện cho các mục đích đầu tư nước ngoài cho các dự án phát triển các khu đô thị, các khu công nghiệp, đất dành cho qui hoạch. Thì người bị thu hồi đất được bồi thường và hỗ trợ (Điều 27 Luật Đất đai ) Đối với trường hợp người sử dụng đất được giao đất sử dụng mà không thu tiền sử dụng đất thì Nhà nước không phải đền bù đất nhưng Nhà nước phải đền bù thiệt hại các chi phí đầu tư trên đất. Như đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì khi bị thu hồi đất người sử dụng đất được bồi thường phần hoa màu, và tài sản ở trên đất. Đối với đô thị đất ở thì Nhà nước đền bù các chi phí để xây dựng nhà cửa công trình ở trên đất thuộc sử hữu của các tổ chức, cá nhân gia đình sử dụng khai thác đất. Trường hợp, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) dưới hình thức thu tiền sử dụng đất thì Nhà nước có trách nhiệm đền bù bằng diện tích đất theo diện tích và hạng đất của đất thu hồi. Nếu không có đất để đền bù thì người bị thu hồi đất được nhận tiền đền bù theo giá đất tính đền bù thiệt hại do chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định cho từng dự án, tuỳ từng địa phương theo đề nghị của sở tài chính vật giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan. Trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất được đền bù phần tiền thuê đất còn lại hoặc được Nhà nước tạo điều kiện cho thuê đất mới để tiếp tục sử dụng. Như vậy, việc bồi thường thiệt hại để giải phóng mặt bằng thực chất là Nhà nước mua lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu về tài sản gắn liền trên đất bị thu hồi. Công việc đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề mang tính kinh tế xã hội phức tạp. Việc đền bù giải phóng mặt bằng tạo điều kiện để các dự án xây dựng sớm đưa vào thực hiện; nó vừa phải đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất đảm bảo hài hoà giữa lợi ích cá nhân với lợi ích chung của Nhà nước. Việc bồi thường thiệt hại phải giải quyết được mối quan hệ kinh tế vốn; quyền sở hữu cá nhân công ăn việc làm, môi trường sống, sự công bằng sự hài hoà giữa các nhóm lợi ích *Vai trò của giá bồi thường. Trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn như vấn đề thuyết phục dân di dời, phổ biến nội dung cụ thể của dự án, lập khu tái định cư mới dành cho người dân, đặc biệt là vấn đề xác định mức giá đền bù thiệt hại như thế nào đang là một nội dung quan trọng quyết định sự thành công của công việc giải phóng mặt bằng. Giá đất để tính đền bù thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người bị thu hồi đất với người được giao đất (chủ dự án ). Giá đất để tính đền bù thiệt hại phải vừa đảm bảo được lợi ích cá nhân của người bị thu hồi đất, vừa đảm bảo lợi ích của chủ dự án và lợi ích chung của Nhà nước. Việc xác định mức giá đền bù giải phóng mặt bằng phải phù hợp với giá thực tế của giá chuyển nhượng đất đai. Việc xác định được mức giá đền bù hợp lí sẽ thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng sớm hơn, dự án được đưa vào thực hiện sớm hơn, người dân ủng hộ và nhanh chóng di dời trả lại mặt bằng cho Nhà nước. Từ đó, hấp dẫn được các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, các khu nhà ở hệ thống giao thông … và có thể giảm bớt được những thiệt hại do quá trình chậm trễ trong khâu giải phóng mặt bằng; góp phần thúc đẩy kí kết các hợp đồng kinh tế nước ngoài làm tăng lợi ích của các doanh nghiệp nói riêng và Nhà nước nói chung. Hiện nay ở các đô thị lớn do giá đất từ việc chuyển nhượng quá cao nên người dân không chấp nhận mức giá đền bù do Nhà nước đưa ra làm chậm tiến độ công trình, ví dụ như khu công nghiệp cao Hoà Lạc dự kiến kế hoạch tháng 8/2002 sẽ tiến hành đền bù cho dân để thu hồi đất bàn giao cho ban quản lý dự án. Nhưng tiến độ đã bị chậm lại do nhiều khu vực chưa thể áp giá đền bù thiệt hại rất nhiều cho Nhà nước và chủ đầu tư. Giá đất để tính đền bù thiệt hại do UBND tỉnh Thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Sở tài chính vật giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan( Điều 8 nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng). Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Giá đất của địa phương ban hành theo nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất và được hướng dẫn tại thông tư liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 giữa Bộ tài chính- Bộ xây dựng - Tổng cục Địa chính- Ban vật giá Chính phủ. Còn hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lời cho UBND tỉnh quy định. Giá đất tính theo khả năng sinh lời hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Theo thông tư 145/1998/TT -BTC ngày 4/11/1998 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành nghị định 22/1998 ngày 24/4/1998 hệ số K được xác định như sau: *Hệ số K được xác định Giá đất theo khả năng sinh lời theo khả năng sinh lời của đất = Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do CP quy định Thu nhập *Giá đất theo khả năng sinh lời = Lãi suất tiền gửi ngân hàng Nhà nước (%/ năm) không kỳ hạn Thu nhập là hệ số giữa giá trị sản lượng trung bình trong năm trên một đơn vị diện tích đất nông nghiêp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản nhất định của từng hạng đất trong điều kiện, sản suất bình thường và khả năng canh tác trung bình ở địa phương so với chi phí hợp lý ( là toàn bộ chi phí vật chất và lao động tính thành tiền cho đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất tính theo mức chi phí trung bình ở địa phương tại thời điểm đền bù) cụ thể từng loại do Sở tài chính- vật giá trình UBND cấp tỉnh quyết định. Trương hợp hệ số K đươc xác định dựa trên quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND tỉnh quy định: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương Hệ số K = Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá do Chính phủ quy định Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi được quy định như sau: Đối với đất đô thị, phải so sánh theo loại đường phố, điều kiện cơ sở hạ tầng, vị trí của đất, kích thước diện tích đất, hình dạng, khả năng sử dụng của thửa đất… còn đối với các khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục giao thông chính, khu thương mại, dich vụ, khu công nghiệp không nằm trong đô thị, phải so sánh: loại đất vị trí đất, mục đích sử dụng đất, các điều kiện cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lời và khả năng phát triển các ngành nghề truyền thống. Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo từng loại đô thị hoặc từng hạng đất, đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối và đất khu dân cư nông thôn. Mỗi trường hợp đặc biệt giá đất được quy định như sau: Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản ở những nơi mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến và đã hình thành giá chuyển nhượng, giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất để đền bù tính theo khả năng sinh lời cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả năng sinh lời mảnh đất đó. Đất ở những nơi đô thị hoá hoặc đất của hộ gia đình có khuôn viên rộng; trong đó đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được đền bù theo mức diện tích ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở ( 400m2) phần diện tích còn lại đền bù theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30 % phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở và khuôn viên với giá đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30 % phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất đô thị ở khu liền kề với giá đất đền bù cho đất nông nghiệp. *Những điều kiện để thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất: Để vấn đề đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng đảm bảo lợi ích của Nhà nước quyền lợi của các cá nhân sử dụng đất ta phải quy định đầy đủ các nguyên tắc trong việc đền bù thiệt hại về đất và phải nghiên cứu xây dựng phương pháp thích hợp để xác định mức giá đền bù. Trước hết ta phải xác định trường hợp nào khi thu hồi đất thì người sử dụng đất được đền bù về đất: theo điều 3 của nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 thì tổ chức hộ gia đình cá nhân trong nước có đất bị thu hồi được đền bù thiệt hại về đất và các tài sản trên đất. Thứ hai, cần xác định rõ đối với người đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi để được đền bù về đất cần phải có những điều kiện gì, theo quy định tại điều 6 của nghị định 22/CP quy định như sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Có giấy thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đât ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bản án có hiệu lực thi hành của toà àn nhân dân về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp về đất đai. Trong trường hợp không có giấy tời theo các quy định trên người bị thu hồi đất phải có các giấy tời chứng minh là đất bị thu hồi là đất đã được sử dụng ổn định lâu dài trước ngày 15/10/1993. Những người chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có đủ các điều kiện theo quy định trên nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. Người tự khai hoang đất để sản suất. *Nhận xét: Việc định giá đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn gặp phải rất nhiều khó khăn bất cập nhất là về mặt chính sách thực thi. Từ trước đến nay việc xác định giá đất chủ yếu dựa trên các quy định của Nhà nước. Trước khi có Nghị định 22/CP ngày 28/4/1998 thì Nhà nước cũng đã có Quyết định số 1231 ngày 26/3/1986 quy định về việc đền bù đất khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay, chúng ta thực hiện xác định giá đất để đền bù chủ yếu thực hiện theo Nghị định 22/CP. Căn cứ vào đây sẽ biết giá đất để đền bù, dựa trên việc xác định loại đất, vị trí của đất, nguồn gốc của đất…Mặt khác Nghị định này cũng nêu nên một số các điều kiện khi thực hiện đối với đất trong diện đền bù. Chính điều này đã tạo ra sự bất hợp lý trong công tác định giá đền bù. Là nguyên nhân kiến cho công tác định giá không chính xác làm cho người dân không đồng tình với mức giá đền bù quá thấp hơn so với thực tế. Xác định giá đất trong giai đoạn hiện nay rất khó, khi mà sự phát triển nagỳ càng mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá, sự phát triển của kinh tế đã ảnh hưởng không nhỏ tới giá trị của đất. Nừu cứ theo quy định của các văn bản hướng dẫn thì mức giá đền bù cho người dân sẽ quá thấp nhất là đất ở nông thôn. Nhà nước đã có những điều chỉnh đáng kể bằng cách quy định hệ số K theo Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 để áp dụng trong việc xác định giá đền bù nhưng vẫn chưa thoả đáng. Nếu so sánh một cách đơn giản có thể thấy được giá đất thực hiện đền bù so với giá đất có các điều kiện tương đương trên thị trường thì hệ số K còn lớn hơn gấp nhiều lần so với hệ số K của thông tư 145 quy định. Mặt khác theo quy định của Nghị định 22/CP thì việc xác định giá đất còn phải dựa trên cơ sở pháp lý của mảnh đất, nghĩa là các giấy tờ có liên quan. Nhưng để xác định cơ sở pháp lý là một điều rất khó. Thực tế hiện nay, một mảnh đất không chỉ có một chủ sủ dụng. Việc mua bán, luân chuyển từ người này qua người khác không qua sự kiểm soát của Nhà nước. Theo cách này thì khó ai có thể biết được người chủ cuối cùng là ai. Cứ tình trạng này thì rất khó khăn cho việc xác định cơ sở pháp lý ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ thực hiện dự án. Xuất phát từ những yếu kém mà Nghị định 22/CP đã bộc lộ trong giai đoạn hiện nay trong công tác xác định giá đất đền bù thực hiện giải phóng mặt bằng. Nhà nước cần có một chính sách có thể nói là hoàn thiện hơn, dễ thực hiện hơn trong công việc xác định giá đất đền bù. Nên chăng Nhà nước cần dỡ bỏ một số chính sách không cần thiết áp dụng trong công tác giải phóng mặt bằng. Cần sử dụng một cách chính xác và linh hoạt các phương pháp xác định giá đất nhưng không nằm ngoài chính sách pháp luật tránh gây tổn thất cho Nhà nước, mặt khác cũng phải đảm bảo quyền lợi thoả đáng cho người dân tránh tình trạng bất hợp lý như hiện nay. 2. Các loại tài sản gắn với đất: Theo quy định của nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ thì việc xác định giá đền bù các tài sản trên đất được xác định như sau: Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được đền bù theo mức thiệt hại thực tế. Giá trị hiện có của Một khoản tính bằng một tỷ lệ % Giá đền bù = nhà và công trình + trên giá trị hiện có của nhà và công trình Nhưng tổng mức đền bù tối đa không quá 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà công trình tính theo giá tiêu chuẩn mới có tiêu chuẩn tương đương với công trình đã dỡ. Theo đó giá trị của nhà và công trình được xác định bằng tỷ lệ % giá trị của nhà, công trình đó được tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà, công trình là mức giá chuẩn do ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước. Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập mức đền bù thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá chuẩn do Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước. Đối với cônh trình bị tháo dỡ một phần phần còn lại không sử dụng được thì được đền bù toàn bộ công trình. Biệt thự và nhà cấp I,II,III đền bù theo giá trị còn lại và ngoài phần được đền bù theo giá trị còn lại của chủ sở hữu tài sản còn được trợ cấp thêm 50%giá trị khấu hao được xác định tại phương án đền bù nhưng tổng mức đền bù không thấp hơn 60% so với giá xây dựng mới. Nhà cấp IV, nhà tạm thời cấp IV,các công trình phụ đền bù theo đơn giá xây dựng mới. Vật kiến trúc và các công trình xây dựng khác được đền bù theo đơn giá dự toán do các cơ quan chuyên ngành quy định. -Các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế có tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc phải phá dỡ giải phóng mặt bằng mà tài sản đó được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì không được đền bù thiệt hại về tài sản (vẫn lên phương án đền bù )và được ghi giảm vốn theo giá trị còn lại trên sổ sách (Trường hợp tài sản đã được giao vốn ).Nếu có nhu cầu xây dựng lại, phải lập dự án đầu tư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp tài sản nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng là tường rào, nhà bảo vệ thì được đền bù để các cơ quan, tổ chức trên xây dựng lại. Nếu các cơ quan tổ chức dùng một phần nguồn vốn huy động để xây dựng nhà cửa vật kiến trúc thì phần đền bù thiệt hại tài sản trả cho cơ quan, tổ chức đó theo tỷ lệ % tương ứng với số tiền thuộc nguồn vốn huy động. -Mức đền bù cho chủ sử dụng nhà đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi Thành phố tính theo diện tích sàn xây dựng bị thu hồi: -Nhà cấp III trở lên : 35.000đ/m2 -Nhà cấp IV : 25.000đ/m2 -Nhà tạm thời cấp IV dùng làm nhà ở : 15.000đ/m2 Nhưng tổng mức đền bù di chuyển cho một chủ sử dụng nhà đất tối đa không vượt quá 3.000.000đ và tối thiểu không thấp hơn 1.000.000đ Trường hợp chủ sử dụng nhà đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở. Nếu không nhận nhà hoặc đất ở khu tái định cư trong phạm vi Hà nội mà di chuyển chỗ ở về tỉnh khác thì được hưởng mức đền bù di chuyển là:5.000.000đồng/chủ sử dụng nhà đất. Đối với đền bù thiệt hại về mồ mả: -Trường hợp Thành phố có quỹ đất để bố trí di chuyển mồ mả thì chủ mộ được đền bù phần chi phí đào bới, di chuyển, xây dựng lại vàcác chi phí hợp lí khác có liên quan trực tiếp như sau: +Mộ đất: 600.000đ/mộ +Mộ xây: 900.000đ/mộ +Mộ không có chủ: 400.000đ/mộ(Chủ đầu tư có trách nhiệm di chuyển đến nơi qui định ). -Trường hợp Thành phố không có quỹ đất hoặc gia đình tự lo đất di chuyển mộ thì ngoài phần đền bù chi phí quy định tại khoản 1 nói trên,chủ mộ còn được hỗ trợ chi phí đất đai là:1.000.000đồng/mộ. -Vật kiến trúc nghĩa trang được đền bù căn cứ vào hiện trạng, theo đơn giá dự toán do cơ quan chuyên ngành phê duyệt. Đền bù thiệt hại về hoa màu vật nuôi: Đơn giá nông, thuỷ sản thực tế ở thị trường địa phương tại thời điểm duyệt phương án đền bù thiệt hại hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước do Sở tài chính - Vật giá công bố. Mức đền bù đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây tại thời điểm thu hồi đất theo thời giá của địa phương. Đền bù đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình chùa: Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, khu di tích, đình chùa phải có phương án bảo tồn là chủ yếu: Trong trường hợp đặc biệt phải di chuyển thì việc đền bù thiệt hại cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình, chùa, do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do trung ương quản lý hoặc chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quyết định đối với công trình do địa phương quản lý. Đền bù thiệt hại trong trường hợp giao đất tạm: Tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất tạm thời để sử dụng, có trách nhiệm đền bù thiệt hại về tài sản, hoa màu trên đất của người đang sử dụng như sau: Đối với các tài sản bị phái dỡ đền bù theo quy định đền bù các công trình kiến trúc. Đối với cây trồng, vật nuôi trên đất đền bù theo quy định của đền bù thiệt hại về hoa màu. Trường hợp thời gian sử dụng kéo dài ảnh hưởng đến nhiều mùa vụ sản xuất, thì phải đền bù cho các vụ bị ngưng sản xuất. Hết hạn sử dụng đất, chủ đất được giao tạm thời có trách nhiệm phục hồi trả lại đất theo tình trạng ban đầu. Trường hợp khi trả lại đất không thể tiếp tục sử dụng được theo mục đích trước lúc thu hồi thì phải đền bù bằng tiền đủ mức để khôi phục đất theo tình trạng ban đầu. 3. Căn cứ định giá đền bù giải phóng mặt bằngThành phố Hà Nội. -Để việc định giá đền bù giải phóng mặt bằng diễn ra một cách thuận lợi thì cần phải có một hệ thống chính sách quy định rõ và chi tiết các hạng mục phải đền bù. Trong quá trình thực hiện thì các quyết định, nghị định sẽ làm căn cứ cho việc áp dụng định giá đền bù giải phóng mặt bằng. -Từ năm 1986 Nhà nước đã quan tâm tới vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng thông qua quyết định số 1231 ngày 26/3/1986 của UBND về đền bù giải phóng mặt bằng. -Tiếp đó là quyết định số 347 ngày 27/2/1992 của UBND -Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về ban hành khung giá các loại đất. -Nghi định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. -Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 về quy định hướng dẫn thực hiện nghị định số 22/CP -Quyêt định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội. -Quyết định số 3892/QĐ-UB ngày 10/10/1997 của UBND Thành phố Hà Nội. -Thông tư số 145/ 1998/TT -BTC ngày 4/11/1998 hướng dẫn thực hiện nghị định số 22/CP quy định hệ số điều chỉnh K. -Quyết định số 72/QĐ-U ngày 17/9/2001 về thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. -Quyết đính số 05/2002/QĐ-U ngày 17/1/2002 về ban hành mức giá chuẩn xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Quyết định này thay thế cho quyết định số 3892/QĐ-UB. Chương II: Thực trạng của công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng. I. Khái quát các điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội. a. Điều kiện tự nhiên. Quận Hai Bà Trưng có 25 phường: Nguyễn Du, Phố Huế, Bách Khoa, Lê Đại Hành, Cầu Dền, Giáp Bát, Bùi Thị Xuân… Có thể chia Quận thành hai khu vực tập chung có những đặc trưng khác nhau về mật độ dân số và mức độ đô thị hoá. Khu vực phía bắc đường Đại La- Minh Khai có mật độ dân cư tập chung; khu vực phía nam trước đây là vùng ngoại thành hiện đang có tốc độ đô thị hoá cao. Quận Hai Bà Trưng nằm ở phía đông nam Thành phố Hà Nội, có diện tích là 1.464,5 ha phía bắc giáp Quận Hoàn Kiếm, Phía đông giáp sông Hồng, phía tây giáp Quận Đống Đa, Phía nam giáp Huyện Thanh Trì. Quận nằm ở cửa ngõ phía đông nam Hà Nội có tuyến giao thông đường bộ ( quốc lộ 1), đường sắt Bắc Nam nối liền thủ đô với các tỉnh phía Nam của đất nước, đường sông nối thủ đô với các tỉnh vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Trung du, miền núi phía Bắc. Trên địa bàn Quận còn có đường vành đai 1 và vành đai 2 chạy qua. Vị trí này tạo điều kiện thuận lợi cơ bản cho việc mở rộng giao lưu, mở rộng thị trường hàng hoá và dịch vụ. Xong cũng chính vì vị trí này cũng gây ra rất nhiều những khó khăn cho công tác quản lý trật tự kinh tế xã hội trên địa bàn Quận.Là Quận tiếp giáp với vùng ngoại thành sản xuất thực phẩm đang trong quá trình mở rộng và đô thị hoá nhanh vì thế Quận có điều kiện thu hút nguồn lao động có điều kiện phát triển các khu dân cư mới bước đầu hình thành cơ cấu kinh tế ngành. Trên địa bàn Quận hiện tại có 5 trường đại học lớn là Bách Khoa, Xây Dựng, Kinh Tế Quốc Dân, Quản lý kinh Doanh và Viên Đại học Mở và một trường cao đẳng công nghiệp nhẹ. Địa hình, khí hậu, thuỷ văn: Quận có độ cao trung bình là 14 m địa hình bằng phẳng hơi dốc về phía Nam và nằm trên tuyến thoát nước của thành phố. Chính tình hình thoát nước chưa tốt do đó khi mưa to đã tạo ra ngập úng. Quận trong chế độ khí hậu chung của thành Phố là nhiệt đới gió mùa ẩm, thời tiết được chia làm 4 mùa rõ rệt, ở một số phường có khu công nghiệp do đó nhiệt độ cao hơn mức bình thường và sự ô nhiễm nặng hơn khu vực khác. Lượng mưa trung bình hàng năm là 1557 mm. Trên địa bàn Quận còn có một số hồ lớn như Hồ Bảy Mẫu, Hồ Thuyền Quang, Thanh Nhàn… hệ thống hồ này vừa là nơi điều hoà, tiêu nước, vừa là điểm vui chơi giải trí cho người dân. Đây là những lợi thế tiềm năng để phát triển du lịch thu hút khách tham quan và nâng cao đời sống văn hoá. b. Điều kiện kinh tế-xã hội. Từ vị trí địa lý tự nhiên Quận Hai Bà Trưng đã tạo ra những điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế -xã hội, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần dân cư. Việc quan trọng đặt ra là phải khai thác sao cho có hiệu quả các lợi thế biến lợi thế thành tiềm năng. Tốc độ tăng tổng sản phẩm xã hội trên địa bàn bình quân hàng năm trong cả giai đoạn 2001-2005 và 2006-2010 là 9,5-10,5% ( theo chỉ tiêu của Thành phố là 8-9%) Tốc độ phát triển công nghiệp đạt mức bình quân 13-15% năm ( theo chỉ tiêu của Thành phố là 11-12%) thương mại dịch vụ đạt mức 10 % năm ( theo chỉ tiêu của Thành phố là 7-8%) Tốc độ tăng dân số hàng năm là 1% (theo chỉ tiêu của Thành phố là 1,05-1,08% năm) dự báo dân số năm 2005 của Quận là 372000 người năm 2010 là 391000 người. Hàng năm số hộ nghèo trên địa bàn Quận giảm 150 hộ. Phổ cập giáo dục phổ thông trung học năm 2005 là 70% năm 2010 là 90% và giải quyết việc làm bình quân cho 7000-7500 người/năm. Hiện nay cơ cấu ngành kinh tế trên địa bàn Quận vẫn theo mô hình công nghiệp tiểu thủ công nghiệp, xây dựng- thương mại, dich vụ- nông nghiệp. Trong đó công nghiệp và thương mại dịch vụ có tốc độ tăng trưởng cao chiếm tỷ trọng lớn trong giá trị sản xuất. Về mặt xã hội trên địa bàn Quận hiện đang có 105 di tích lịch sử trong đó có 24 di tích đã được bộ văn hoá-thông tin xếp hạng. Đây là một trong những điều kiện để tổ chức các hoạt động du lịch văn hoá mang bản sắc dân tộc. Bên cạnh đó Quận cũng đang trú trọng xây dựng các khu vui chơi giải trí, khu thể thao phục vụ cho người dân trên địa bàn Quận. Việc phát triển và mở rộng các ngành nghề truyền thống cũng đang được quan tâm đó là điều kiện thúc đẩy kinh tế cũng như thu hút các du khách thập phương là điều kiện để tôn tạo phát triển giữ vững bản sắc dân tộc. II. Tình hình chung của công tác giải phóng mặt bằng. 1. Cơ cấu tổ chức của Hội đồng giải phóng mặt bằng. Theo nghị định 22/CP 24/4/1998. Khi có quyết định thu hồi đất thì UBND có quyết định thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp thẩm định phương án đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng trình hội đồng thẩm định cấp tỉnh sau đó trình Chủ tịch UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt và tổ chức thực hiện đền bù. Thành viên của Hội đồng giải phóng mặt bằng gồm: -Chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND Quận, huyện, thị xã Thành phố trực thuộc Tỉnh làm chủ tịch Hội đồng. -Trưởng phòng tài chính -làm phó chủ tịch Hội đồng. -Trưởng phòng địa chính nhà đất - uỷ viên -Chủ tich UBNN xã, phường, thị trấn có đất bị thu hồi, uỷ viên. -Đại diện mặt trận tổ quốc Quận, huyện, thị xã, Thành phố trực thuộc tỉnh- uỷ viên. -Chủ dự án (chủ sử dụng đất )- uỷ viên. -Đại diện những người được đền bù thiệt hại- uỷ viên. -Các thành viên khác do chủ tịch UBND Quận, huyện, thị xã Thành phố trực thuộc tỉnh quyết định cho phù hợp với từng dự án. -Trong trường hợp cần thiết UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương thành lập hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng cấp tỉnh, TP trực thuộc trung ương gồm: -Đại diện lãnh đạo UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương, chủ tịch hội đồng. -Giám đốc sở tài chính -vật giá -phó chủ tịch hội đồng -Đại diện mặt trận tổ quốc, tỉnh, Thành phố- uỷ viên -Đại diện sở Địa chính -uỷ viên -Đại diện UBND Quận tỉnh, huyện, thị xã,TP trực thuộc trung ương có đất thu hồi -uỷ viên -Chủ dự án (chủ sử dụng đất ) -uỷ viên -Đại diện người được đền bù thiệt hại -uỷ viên -Có thể thêm một số các thành viên khác do chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương quyết định cho phù hợp Trong trường hợp nếu dự án nhỏ có thể đền bù theo thoả thuận như NĐ/22CP (24-4-1998) quy định Như vậy khi có quyết định thu hồi đất trên địa bàn Quận thì UBND Quận Bà Trưng ra quyết định thành lập hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng để tổ chức triền khai chỉ đạo công tác di dân giải phóng mặt bằng theo luật định gồm: -Đồng chí phó chủ tịch UBND Quận chủ tịch hội đồng Các thành viên khác gồm: -Lãnh đaọ mặt trận tổ quốc Quận -Phòng tài chính vật giá -Phòng kế hoạch - kinh tế -Phòng điạ chính nhà đất và đô thị -Ban quản lý dự án -Công an Quận -Đội quản lý trung tâm xây dựng đô thị -Chủ tịch UBND Phường - Trưởng công an phường (nơi bị giải phóng mặt bằng) -UBND Quận thành lập công tác giải phóng mặt bằng giúp việc cho Hội đồng giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện công tác thông báo cho các hộ dân về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, phát thu tờ kê khai về đền bù giải phóng mặt bằng, tiến hành khảo sát và lên phương án đền bù, đưa ra Hội đồng giải phóng mặt bằng Quận thông qua trình Hội đồng thẩm định Thành phố và UBND Thành phố phê duyệt Việc tổ chức di dân giải phóng mặt bằng được UBND Quận phân công nhiệm vụ cho các phòng ban ngành chức năng chính quyền Phường để phối hợp thực hiện thống nhất theo sự chỉ đạo của UBND Quận. 2. Các chính sách được áp dụng trong thời gian qua. Trong thời gian qua công tác giải phóng mặt bằng chủ yếu được áp dụng nghị định 87/CP ngày 17/8/1994. Nhưng trong thực tế khi áp dụng thì lại gặp rất nhiều khó khăn do vậy khi thực hiện các tỉnh đã chủ động tự điều chỉnh hệ số K cho phù hợp với thực tế nhưng vẫn không đạt yêu câu. Vì vậy Chính phủ đã ban hành Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 về điều chỉnh hệ số K trong bảng khung giá đất ban hành kèm theo nghị định 87/CP (17/8/1994). Tuy nhiên việc áp dụng nghị định 87/CP và Quyết định 302/TTg về điều chỉnh hệ số K vẫn còn gặp nhiều bất cập tuy đã nâng hệ số K từ 0.5 đến 1.8 lần. Ngày 21/3/1998 Chính phủ đã ban hành nghị định số 17/NĐ-CP về việc sửa đổi bổ sung khoản 2 điều 4 của nghị định 87/CP ngày 17/8/1994. Để điều chỉnh giá các loại đất có thể tăng hoặc giảm so với giá quy định nhưng không qua 50%. Hiện nay chúng ta sử dụng nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 cùng với nó là quyết định số 20/1998/QĐ-UB để hướng dẫn thực hiện nghị định 22/1998/NĐ-CP trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Ngày 4/11/4998 Bộ tài chính ra thông tư 145/1998/TT -BTC quy định chi tiết việc xác định hệ số K để áp dụng bồi thường. A. Cách xác định giá đất: Theo Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội thì giá từng loại đất được quy định cụ thể như sau: a. Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Bảng 1: Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản. Đơn vị tính: đồng/m2 Hạng đất Nội thành và xã ven Nội thành Các xã khác 1 2 3 4 5 6 19.300 16.100 13.000 9.800 15.400 12.100 9.700 7.400 4.700 1.300 Đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp. Đơn vị tính: đồng/m2 Hạng đất Nội thành và xã ven nội thành Các xã khác 1 2 3 4 5 14.000 11.900 8.500 4.300 1.200 11.200 9.500 6.600 3.900 1.100 Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1._.hính sách xác định giá đền bù đối với từng loại đất lại chủ yếu xác định dựa trên giá chuyển nhượng và khả năng sinh lời của đất điều này rất khó có thể thực hiện cho chính xác. Do tình trạng phải khắc phục những tồn tại của các dự án trước chưa giải quyết xong điều này gây lúng túng cho ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng. Chưa tìm ra cách thực hiện mà tình trạng này chủ yếu là do luật đât đai và chính sách giải phóng mặt bằng gây nên ví dụ như dự án: Hồ Việt Xô, Thanh Nhàn. Tình trạng cấp vốn để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng chậm chễ nguồn vốn được đưa xuống một cách nhỏ giọt do đó qua trình thực hiện dự án cũng phải làm từng công đoạn một; Có dự án chỉ làm xong công việc điều tra đo đạc xong rồi để đấy do không có vốn để tiến hành các công việc tiếp theo. Đất nước đang trong quá trình đô thị hoá cùng với nó là sự phát triển của cơ chế thị trường đã tác động mạnh mẽ vào công tác giải phóng mặt bằng nó ảnh hưởng chủ yếu vào công tác định giá. Việc xác định giá đền bù đối với các dự án rất khó khăn, vấp phải tình trạng người dân muốn chủ đầu tư dự án phải thực hiện đền bù thoả đáng. Thực tế cho thấy đối với các lô đất thuận lợi cho việc sản xuât kinh doanh, thì chủ sử dụng đất sẽ đòi hỏi một mức đền bù cao có thể nói là theo giá thị trường nhưng điều này là không thể có, vì theo quy định chung những lô đất thế này đã được xác định và lập vào một loại riêng và có mức bồi thường riêng. Do chủ đầu tư trên địa bàn Quận không chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất để thực hiện công tác di dời người dân trong diện phải di dời b. Nguyên nhân chủ quan: Công tác quản lý đất đai trên địa bàn Quận còn yếu kém, do tiến trình lịch sử để lại cơ chế quản ký đất đai của nước ta có nhiều thay đổi nên cũng gây ảnh hưởng không nhỏ tới việc quản lý. Việc xác định chủ sở hữu của những lô đất diễn ra rất khó khăn do nhiều nguyên nhân khác nhau như: Mua bán chuyển nhượng không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước, có những lô đất giấy tờ sử dụng đất do từ thời Pháp để lại rất khó xác nhận. Chính sách quản lý lỏng lẻo cũng đã gây ra tình trạng lấn chiếm đất đai để xây dựng nhà ở diễn ra trên toàn Thành phố không chỉ riêng trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng điều này thể hiện rõ nhất là xóm liều ở Thanh Nhàn và một số nơi khác. Việc xác định quyền hạn của một số phường chưa đúng trong công tác giải phóng mặt bằng. Công tác tuyên truyền vận động người dân còn coi nhẹ các dự án muốn giải phóng mặt bằng được nhanh người cán bộ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng phải tuyên truyền, giải thích cho người dân thấy được các lợi ích của công việc giải phóng mặt bằng cũng như các điều kiện mà họ sẽ được hưởng, cùng với nó là bố trí cho người dân trong diện phải di chuyển chỗ ở có những điều kiện thuận lợi để họ có thể sớm bắt nhịp được với cuộc sống mới như: Việc hỗ trợ về tài chính, hỗ trợ về thuế sử dụng đất, hay các dịch vụ công cộng khác..v..v.. Công việc này đòi hỏi người cán bộ phải có tầm hiểu biết nhưng hầu hết những cán bộ làm công tác trực tiếp thì lại chỉ có nhiều về mặt kinh nghiệm. Chính tình trạng này đã phần nào tác động làm chậm tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng rất phức tạp và nhiều công đoạn, có sự tham gia kết hợp của nhiều cấp, nhiều ngành điều này dẫn đến việc phân công, phân cấp không rõ ràng công việc thực hiện còn lúng túng trồng chéo giữa các cơ quan chức năng. Đội ngũ cán bộ làm việc trực tiếp chưa có trách nhiệm cao diễn ra tình trạng điều tra qua loa không chính xác về nguồn gốc của đất, nguồn gốc chủ sử dụng đất. Điều này gây ra hậu quả không nhỏ tới tiến độ thực hiện các dự án khi mà công việc thực hiện đền bù còn chưa được thoả thuận giữa người dân và chủ dự án đầu tư. Công tác kiểm tra cơ sở không được coi trọng dẫn tới tình trạng một số dự án thực hiện không theo đúng tiến độ. Các công trình xây dựng để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng không đủ tiêu chuẩn như đã thiết kế, tình trạng nhà ở xuống cấp ngay sau khi mới được xây dựng xong đưa vào sử dụng. 4. Một số kiến nghị: Để đẩy mạnh hơn nữa công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng thì cần phải chú ý những điều kiện sau: -Hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng phải đồng bộ. Tránh tình trạng có dự án đầu tư phải thực hiện nhiều chính sách hoặc có sự chồng chéo lẫn nhau. -Công tác tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng phải thông suốt từ cấp trung ương tới cơ sở. Cần có sự phân cấp rõ ràng về trách nhiệm giữa các cơ quan tham gia. Các cán bộ làm công việc trực tiếp cần phải có trình độ và trách nhiệm. Làm tốt công tác tuyên truyền vận động người dân để họ sớm giao mặt bằng cho cơ quan chức năng khi họ phải di chuyển chỗ ở. -Đảm bảo công tác di dời hỗ trợ cho người dân trong diện đền bù giải phóng mặt bằng nhanh chóng chính xác và có hiệu quả. Đản bảo quyền lợi của họ tránh tình trạng gây khó dễ cho các cơ quan thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Tổ chức các khu tái định cư có chất lượng, đầy đủ về mọi mặt phục vụ cuộc sống một cách bình thường. -Luôn luôn phải đổi mới phương pháp định giá xác định giá đất và các tài sản trên đất cho hợp lý hơn với thực tế. Xuất phát từ đặc điểm của công việc giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận chủ yếu là thực hiện các dự án đầu tư có quy mô để mở rộng và phát triển kinh tế đô thị. Nếu các dự án chậm được tiến hành sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển kinh tế của Quận. Mà khâu quan trọng để sớm có mặt bằng để thực hiện các dự án là việc định giá đền bù. Vì thế cần phải xem xét một cách chính xác việc áp dụng xác định mức giá đền bù cho hợp lý. Việc áp dụng tính giá mà chỉ áp dụng nguyên chính sách thôi là chưa đủ cần phải có thêm các so sánh khác cho thực tế hơn về lợi thế so sánh, khả năng sinh lời của đất…Đảm bảo việc áp giá đền bù xát hơn với giá thực tế, giảm bớt khoảng cách chênh lệch về giá đền bù với giá thị trường như hiện nay. Chương III: Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận: I. Quan điểm của công tác giải phóng mặt bằng. 1. Kết hợp hài hoà các lợi ích. Giải phóng mặt bằng là một công việc khó khăn, phức tạp, liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, chủ thể. Do đó để tháo gỡ những vướng mắc thì cần phải có sự kết hợp hài hoà của các bên có liên quan trong khi thực hiện giải phóng mặt bằng. Kết hợp hài hoà giữa các lợi ích trong giải phóng mặt bằng nghĩa là phải đảm bảo tính công bằng về lợi ích, đảm bảo cho người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt hại một cách thoả đáng đúng với giá trị của lô đất và các tài sản trên đất. Cũng như đảm bảo cho các hộ dân phải di dời chỗ ở có một cuộc sống ổn định để họ an tâm, cùng với nó là những chính sách khuyến khích người di chuyển đến nơi ở mới. Mặt khác cũng phải có các chính sách đảm bảo không gây khó dễ cho các chủ đầu tư. 2. Đảm bảo tính chính xác của công tác định giá. Định giá là một công việc mang tính chất rất quan trọng khi giải phóng mặt bằng do vậy nó phải được áp dụng một cách thống nhất dựa trên hệ thống thông tin chung cho tất cả các dự án. Trên thực tế hiện nay chúng ta thực hiện giải phóng mặt bằng ở các nơi khác nhau các phường khác nhau có thể xẩy ra mỗi phường, mỗi dự án lại được áp dụng một chính sách khác nhau để đảm bảo không có sự cách biệt này thì điều quan trọng là phải có những quy định để áp dụng chung cho tất cả những dự án có công việc liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng . 3 Đảm bảo tính thống nhất của hệ thống các chính sách áp dụng trong công tác giải phóng mặt bằng. Thực tế hiện nay chúng ta giải phóng mặt bằng không phải là trong một thời gian ngắn do đó có những dự án cần giải phóng song có khi mất tới vài năm khi đó thì chính sách cũ đã bị thay đổi. Điều này gây ra không ít những khó khăn cho Hội đồng giải phóng mặt bằng, cho người dân, cho cả chủ đầu tư, chủ dự án. Vì vậy Nhà nước cần phải đưa ra một chính sách, điều luật có tính ổn định lâu dài và có hiệu quả cao một chính sách có thể nói phải được áp dụng thống nhất từ trung ương tới cơ sở . Làm được điều này sẽ tạo ra rất nhiều thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng trên các địa phương trong cả nước. II. Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng. Công tác giải phóng mặt bằng là công tác vô cùng khó khăn và phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất bồi thường thiệt hại là một trong những nguyên nhân chính gây cản trở công tác giải phóng mặt bằng. Việc đưa ra các giải pháp cho công tác xác định giá bồi thường thiệt hại là vấn đề ý nghĩa hết sức quan trọng không chỉ đối với công tác giải phóng mặt bằng mà còn với cả sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Các giải pháp đó phải dựa trên quan điểm toàn diện, xem xét một cách đầy đủ các nhân tố có liên quan, đặc biệt là phải dựa trên cơ sở thực trạng về công tác xác định giá bồi thường, phân tích một cách khách quan những tồn tại và nguyên nhân. 1. Công tác quy hoạch. Trong thực tế hiện nay khi quy hoạch đã được phê duyệt nhưng hiện tượng xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch vẫn thường xuyên diễn ra, bên cạnh đó giá đất khu mới được quy hoạch sẽ tăng lên rất nhanh trong khi đó giá đất bồi thường thiệt hại lại dựa trên cơ sở giá đất do Nhà nước quy định. Công tác quy hoạch đô thị đã có nhiều tiến bộ xong cần tiếp tục điều chỉnh và phổ biến rộng rãi trong nhân dân. Việc xây dựng các bản quy hoạch và lập phương án giải phóng mặt bằng nên được tiến hành một cách song song. Đối với các dự án trọng điểm, nên tổ chức lập phương án giải phóng mặt bằng ngay sau khi quy hoạch được phê duyệt nhưng hiện tượng xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch vẫn thường xuyên diễn ra. Bên cạnh đó giá đất khu mới được quy hoạch sẽ tăng lên rất nhanh trong khi giá đất bồi thường thiệt hại lại dựa trên sơ sở giá đất do Nhà nước quy định. Điều này sẽ dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá chuyển nhượng và giá bồi thường thiệt hại tại khu vực giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, ngay sau khi phê duyệt bản quy hoạch thì cần phải tiến hành lập phương án giải phóng mặt bằng. Ngoài ra để hạn chế việc xây dựng trái phép, vi phạm quy hoạch thì cần phải thông tin rộng rãi về bản quy hoạch trong nhân dân. 2. Hoàn thiện hệ thống chính sách áp dụng trong công tác giải phóng mặt bằng. Có thể nói chính sách đền bù, tái định cư ở Việt Nam đang được bổ sung hoàn thiện để đáp ứng những mục tiêu đặt ra giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện dự án trong từng giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển cả về kinh tế lẫn hệ thống luật pháp, chính sách đền bù và tái định cư ở Việt Nam còn có những hạn chế và khó khăn nhất định thể hiện ở các mặt sau: -Về đối tượng được đền bù: Do trình độ quản lý còn kém cũng như việc thực hiện luật pháp trong xã hội chưa nghiêm chỉnh dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xác định các đối tượng được đền bù thiệt hại. Đối với đất ở: Việc quy định mức đất được bồi thường thiệt hại theo giá đất ở nhiều điểm còn chưa rõ ràng và mâu thuẫn, gây thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi, đặc biệt trong trường hợp đất kế thừa hay đất tự mua. -Đối với đất và công trình thuộc hành lang an toàn giao thông. Đất hợp pháp được sử dụng làm hành lang an toàn giao thông hoặc hành lang bảo vệ công trình sẽ bị hạn chế quyền sử dụng (không được xây dựng những công trình vĩnh viễn đối với đất ở và chỉ được trồng cây ngắn ngày đối với đất nông nghiệp ) xong chưa có quy định về việc đền bù cho những thiệt hại do bị hạn chế quyền sử dụng này. -Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và vật nuôi: việc chưa hoàn thành giao đất theo luật ở địa phương cộng với việc thừa kế, mua bán đất không chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm phức tạp hoá việc xác định các đối tượng được đền bù và hỗ trợ trong các dự án. -Mức đền bù thiệt hại: Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã quy định về mức đền bù cao hơn hẳn so với Nghị định số 90/CP(1994) trong phần lớn các trường hợp mức đền bù này đã đáp ứng được mục tiêu đề ra là đủ để tái tạo các tài sản bị thiệt hại. Tuy nhiên chưa có quy định rõ ràng để ưu tiên về mức lệ phí trước bạ trong trường hợp người bị ảnh hưởng tự mua đất mới và tự làm nhà mới, chưa có quy định cụ thể về cách tính giá trị thực tế của nhà và công trình kiến trúc cũng như cách tính các chi phí đã đầu tư vào đất trong trường hợp đền bù cho đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu. -Các chính sách hỗ trợ: Một trong những hạn chế quan trọng của chính sách tái định cư là: Chủ yếu tập trung vào đền bù các khoản thiệt hại về đất và các tài sản, công trình trên đất. Tên gọi của các nghị định, thông tư có liên quan đã cho thấy rõ mục tiêu của các chính sách này. Chính vì vậy, rất nhiều dự án đã không quan tâm đến việc khôi phục và hỗ trợ cho người dân sau khi bị thu hồi đất. Cuộc sống của họ gặp rất nhiều khó khăn gấp bội sau khi tái định cư. -Tổ chức tái định cư: Nghị đinh 22/1998/NĐ-CP quy định cấp huyện, chịu trách nhiệm chính trong công tác đền bù và tái định cư, chủ đầu tư là một trong những thành viên của Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng. Điều này trên thực tế chưa phù hợp với một số dự án, liên tỉnh, liên huyện cũng như các dự án có nguồn vốn do Bộ, Ban ngành ở trung tâm quản lý: Thứ nhất: Có thể có sự khác biệt đáng kể trong chính sách đền bù tái định cư ở mỗi địa phương khác nhau do sự chỉ đạo hoàn toàn khác nhau. Thứ hai: Các ban quản lý dự án Trung ương không thể tác động trực tiếp tới Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng ở các Quận huyện để thúc đẩy công tác đền bù và khôi phục cuộc sống khi cần thiết mà phải đi đường vòng thông qua Bộ chủ quản tác động tới UBND tỉnh thành phố mới chỉ đạo xuống cấp huyện. Điều khó khăn tiếp theo là trong nhiều dự án là chưa có quy định cụ thể về thời gian trả tiền đền bù và tiến hành giải toả mặt bằng. Để có thể kiểm kê chính xác các tài sản bị thiệt hại và lập phương án đền bù cần có các thiết bị kỹ thuật, trên cơ sở đó cắm mốc phạm vi giới hạn dự án. Tuy nhiên trên thực tế kỹ thuật chỉ đi trước thi công một thời gian rất ngắn, không đủ để kiểm kê và đền bù, thực hiện di dời dân trước khi thi công. -Về kế hoạch tái định cư: Do chưa có quy định rõ ràng về quy trình lập và thẩm định kế hoạch tái định cư ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, công tác đền bù và hỗ trợ của đa số các dự án không được chuẩn bị trứơc một cách đầy đủ, thiếu sự phối hợp của các bên có liên quan cũng như thiếu sự tham gia của cá nhân và cộng đồng bị ảnh hưởng và cộng đồng sẽ tiếp nhận dân di chuyển, gây khó khăn và chậm tiến độ cho việc đền bù di chuyển và giải phóng mặt bằng. -Công tác kiểm tra giám sát: Không có quy định về giám sát nói chung và giám sát độc lập nói riêng cho công tác bồi thường, hỗ trợ và di dời dân. Bên cạnh đó nhiều Luật, Nghị định và thông tư không có quy định đầy đủ trách nhiệm của các cấp, ngành trong việc thực hiện kiểm tra giám sát công tác bồi thường, hỗ trợ và di dời dân hoặc do thiếu nhận thức của nhiều cơ quan quản lý Nhà nước, tổ chức xã hội và nhân dân, hoặc thiếu các hướng dẫn thi hành cụ thể hoặc yếu kém về năng lực thi hành, đặc biệt trong quản lý đất đai và trong quản lý xây dựng dẫn đến nhiều phức tạp trong công tác bồi thường và hỗ trợ. Ngoài ra vẫn còn nhiều điều mâu thuẫn bất hợp lý làm cho việc thực hiện càng thêm nhiều khó khăn. Chính vì những hạn chế của chính sách bồi thường và tái định cư như vậy cho nên yêu cầu đặt ra là phải đổi mới, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật có liên quan đến giải phóng mặt bằng nhằm khắc phục được những hạn chế nêu trên đồng thời đáp ứng được yêu cầu của giai đoạn mới. Việc đổi mới và hoàn thiện hệ thống chính sách giải phóng mặt bằng được tập trung ở một số điểm chủ yếu sau: Thứ nhất: tiếp tục nghiên cứu, xây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ hệ thống các văn bản quy định về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng để các cấp, các ngành thống nhất thực hiện, đặc biệt là quy định thực hiện Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, Thông tư số 145/TT -BTC của Bộ tài chính, sửa đổi quyết định số 20/1998/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội, trong đó tập trung một số nội dung chủ yếu như giá bồi thường thiệt hại đất, tái định cư, chính sách hỗ trợ, mức bồi thường thiệt hại đảm bảo đúng nguyên tắc, đúng pháp luật phù hợp đặc thù của thành phố, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, quyền lợi hợp pháp chính đáng của người sử dụng đất và các chủ đầu tư. Thứ hai: Ngoài việc ban hành các văn bản, nghị định có liên quan đến giá bồi thường thiệt hại đất nói chung thì cần thiết phải ban hành các văn bản, nghị định chuyên sâu vào các vấn đề như chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống, tạo việc làm, vấn đề tái định cư. Đặc biệt là vấn đề tái định cư, nên có những văn bản quy định riêng về vấn đề này, trong đó cần quy định rõ ràng về cơ chế cho khâu tái định cư. 3. Công tác tổ chức ngành Địa chính: Địa chính là ngành có vai trò đặc biệt quan trọng đối với việc thực hiện giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên hiện nay, hệ thống tổ chức nghành Địa chính vẫn còn nhiều bất cập, do đó cần phải củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa chính từ Trung ương tới cơ sở, đặc biệt là cơ quan Địa chính cấp huyện. Đây chính là cấp tham mưu cho cấp trên thực hiện công việc liên quan tới việc quản lý đất đai. 4. Công tác tuyên truyền. Để tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằng có hiêụ quả thì cần phải coi trọng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật trong nhân dân, tạo điều kiện để nhân dân hiểu và tôn trọng pháp luật đặc biệt là Luật Đất đai. Cần xác định tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật là chương trình hành động quốc gia, là nội dung hoạt động của quản lý Nhà nước. Muốn cho công tác tuyên truyền đạt hiệu quả cao, cần phải có những biện pháp nhất định.Trong đó đặc biệt coi trọng sự phối hợp của các ngành, các cấp như Hội cựu chiến binh. Hội Liên hiệp phụ nữ,Tổ dân phố trong việc tuyên truyền giải phóng mặt bằng. 5. Đào tạo nâng cao trình độ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. Cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ngoài việc nắm vững các yêu cầu của dự án còn phải am hiểu về chính sách và pháp luật trong quản lý đất đai nhà cửa, giá cả cũng như trình tự lập duyệt phương án và tổ chức thực hiện phương án bồi thường đảm bảo đúng tiến độ quy định. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng đa số là cán bộ kiểm nhiệm hoặc cán bộ chuyển từ nghành khác sang. Đây chính là một trong những yếu tố gây cản trở công tác giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy nâng cao chất lượng cũng như trình độ của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng là một yêu cầu cấp thiết. Để làm được điều này cần tập trung một số điểm như sau: -Mở các chuyên ngành chuyên đào tạo về cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. -Mở rộng quan hệ hợp tác với các nước trong việc đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. 6. Sử dụng các phương pháp định giá đất. Đi đôi với giải pháp coi việc xác định giá đất là một nghề, là việc thay đổi các phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp. Mặt khác sử dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành làm cơ sở xác định giá đất, thực hiện bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng đã không đem lại hiệu quả cao mà còn gây ra nhiều khó khăn vướng mắc. Chính vì vậy yêu cầu đặt ra là thay vì sử dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành để xác định giá đất bồi thường thiệt hại. Điều này sẽ khắc phục được những khó khăn, bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng đồng thời tạo điều kiện cho nghề định giá đất được phát triển mạnh mẽ. Một thực tế khi sử dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành để tính giá bồi thường, nếu tính cả hệ số K thì mới phản ánh được khoảng hơn 1/2 giá thực tế bồi thường, còn nếu phải dùng nhiều hệ số điều chỉnh khác mới đảm bảo thoả đáng lợi ích của người thu hồi đất. Hiện nay trên thế giới xác định giá bất động sản nói chung, giá đất nói riêng thường sử dụng những phương pháp sau: Phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp lợi nhuận.Việc lựa chọn phương pháp nào cho phù hợp khi thực hiện xác định giá đất là phụ thuộc vào mục đích định giá, loại đất cần định giá, thông thường các phương pháp trên sử dụng cho những trường hợp sau: -Phương pháp so sánh: Đây là phương pháp thường được sử dụng rộng rãi nhất, trong quá trình sử dụng có thể được kết hợp với một số phương pháp khác. Việc định giá đất được tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp tài sản đất đó với mảnh tương tự đã được bán để tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đó. Tuy nhiên khi sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất cũng gặp rất nhiều khó khăn đó là số lượng các mảnh đất được giao dịch có đặc điểm tương tự là rất ít dẫn đến thiếu thông tin cho quá trình định giá. Nhà định giá phải là người có trình độ cao trong việc xác định sự khác nhau giữa các mảnh đất. Có như vậy mới có thể tìm ra giá trị tương đối chính xác của các mảnh đất cần định giá khi sử dụng phương pháp này. Do đó, phương pháp so sánh thường được sử dụng trong điều kiện thị trường chuyển nhượng đất đai hoạt động lành mạnh, các thông tin liên quan đến mảnh, đất được đề cập thường xuyên và có nhiều mảnh đất có đặc điểm tương tự nhau. -Phương pháp giá trị còn lại: Đây là phương pháp được sử dụng trong trường hợp căn cứ vào khả năng phát triển của tài sản nhà đất trong tương lai. Khi sử dụng phương pháp này nhà định giá phải tính toán, phân tích xem khả năng phát triển của tài sản nhà đất trong tương lai như thế nào? phương pháp này để tính giá trị đất đấu thầu. Giá trị đấu thầu tối thiểu sẽ bằng giá trị của đất cộng với giá bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng và mặt đầu tư cơ sở hạ tầng trên đất. Như vậy sau khi tính các chi phí dự kiến phát triển và lợi nhuận định mức, phần giá trị còn lại là giá trị của đất để đầu thầu. Nhà thầu phải dự kiến được các loại chi phí phải trả cho toàn bộ mảnh đất đấu thầu, trong đó có giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng. -Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp dựa trên giá trị giả thuyết của tài sản nhà đất có liên quan đến lợi nhuận thu được do sử dụng tài sản nhà đất đó. Khi sử dụng phương pháp này để xác định giá trị tài sản nhà đất phải dựa trên cơ sở tính tổng giá trị lợi nhuận do tất cả các yếu tố tạo ra trong đó có yếu tố nhà đất sau đó phân chia lợi nhuận tương ứng giữa các yếu tố. Từ khoản lợi nhuận tương ứng với tài sản nhà đất tạo ra có thể tính được giá trị tài sản nhà đất đó. Phương pháp này chỉ dùng để tính giá trị thực tế của nhà đất, không phù hợp cho định giá bồi thường giải phóng mặt bằng. -Phương pháp đầu tư: Phương pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn có mối liên hệ với nhau. Khi biết thu nhập hay giá trị hàng năm do tài sản nhà đất tạo ra dựa vào phương pháp tính chuyển giá trị của đồng tiền ta có thể tính được giá trị vốn ban đầu của tài sản nhà đất đó. Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp tài sản nhà đất có thể tạo ra thu nhập hàng năm. Phương pháp này áp dụng trong các trường hợp mua đất thuê đất để kinh doanh. Giá mua hoặc thuê phải bao gồm cả giá bồi thường giải phóng mặt bằng. 7. Đào tạo cán bộ định giá. Để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định giá đất nói riêng bên cạnh những giải pháp nêu trên, yêu cầu đặt ra là phải có một đội ngũ các nhà định giá có tay nghề chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng. Đây là những nhân tố giữ vai trò quan trọng trong việc đưa ra được giá trị chính xác của mảnh đất. Tuy nhiên hiện nay ở nước ta do định giá nhà đất là công tác hết sức mới mẻ cho nên các nhà định giá vừa thiếu về số lượng và yếu tố chất lượng. Yêu cầu là phải đào tạo đội ngũ cán bộ định giá bất động sản có trình độ chuyên môn vững vàng. Muốn vậy cần phải thực hiện một số việc sau: -Thị trường bất động sản là một thị trường hết sức mới mẻ và đầy triển vọng ở Việt Nam. Nên trong giai đoạn hiện nay cần phải thành lập và phát triển các trung tâm bất động sản, trung tâm giao dịch bất động sản, trung tâm định giá bất động sản. Thực hiện được điều này sẽ làm cho các cuộc giao dịch bất động sản diễn ra thuận tiện hơn, công khai hơn. Nhất là sự giao dịch của tài sản bất động sản đất, mà thị trường đất đai đang được coi là thị trường nóng bỏng và nhiều thay đổi. Chính sự có mặt của các trung tâm này sẽ làm giảm bớt sự có mặt của thị trường ngầm, thị trường không chính thức phát triển. -Mở các chuyên nghành đào tạo các nhà định giá bất động sản trong các trường đại học. Các chuyên nghành đào tạo này có nhiệm vụ trang bị những kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ cho các học viên để đảm bảo sau khi tốt nghiệp các học viên có thể trở thành các nhà định giá… -Mở rộng quan hệ hợp tác với các nước tiên tiến trên thế giới trong việc đào tạo đội ngũ cán bộ định giá bất động sản. Một thực tế hiện nay ở Việt Nam là chúng ta hầu như không có các chuyên gia về định giá bất động sản. Công tác định giá bất động sản nói chung, giá đất nói riêng mới chỉ gặp ở khâu chập chững. Do vậy việc tự lập trong việc đào tạo cán bộ định giá sẽ gặp nhiều khó khăn hơn nữa sẽ không đảm bảo đội ngũ cán bộ định giá. Chính vì vậy mở rộng quan hệ hợp tác với các nước trong việc đào tạo cán bộ định giá là việc cấp bách cần phải thực hiện. Điều đó sẽ giúp chúng ta đào tạo ra được các nhà định giá có trình độ chuyên môn cao, đáp ứng nhu cầu hiện tại về xác định giá. 8. Thành lập một cơ quan định giá riêng biệt. Cùng với việc thừa nhận việc xác định giá đất là một nghề và cho phép sử dụng các phương pháp xác định giá đất khác nhau để định giá bồi thường thiệt hại cho Nhà nước cần phải thành lập cơ quan định giá bất động sản. Có như vậy mới đảm bảo thực hiện tốt được các giải pháp nêu trên. Cơ quan định giá là cơ quan có trách nhiệm thực hiện định giá đất là một cách thường xuyên theo từng hồi thời điểm, từng vị trí đặc biệt là phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương (tức giá trị thường) để áp dụng khi bồi thường. Để đảm bảo cơ quan định giá nhà đất hoạt động được hiệu quả cần phải ban hành quy định về tổ chức ngành định giá. Trước hết phải có sự quy định của pháp luật đó là cơ sở là tiền đề cho sự phát triển của bất cứ một ngành nào. -Tổ chức ngành định giá phải ngang tầm với các ngành khác và xuyên suốt từ cấp trung ương đến cơ sở từ đó sẽ tạo ra sự hoạt động có hiệu quả hơn trong cơ chế mở như hiện nay. -Thành lập các Ban định giá nhà đất trực thuộc UBND cấp tỉnh: Ban này có chức năng tham mưu giúp việc cho UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TƯ trong việc đưa ra các quyết định có liên quan đến giá nhà đất, đồng thời chịu trách nhiệm trước UBND cấp tỉnh về các hoạt động có liên quan đến giá nhà đất. Ban định giá cấp tỉnh phải chịu sự giám sát về chuyên môn nghiệp vụ của trung tâm định giá quốc gia. *Hoạt động của ngành định giá: Để cho công tác xác định giá đất có hiệu quả cao, hoạt động ngành định giá nên được tiến hành như sau: -Các ban định giá cấp tỉnh cử các nhà định giá viên thường xuyên đi làm công tác định giá đất ở các cơ sở. Có như vậy mới đảm bảo tính thời điểm của giá đất, sau khi thu nhập, xác định được giá đất ở các vùng, địa bàn thuộc tỉnh quản lý, các nhà định giá gửi các thông tin có liên quan đến giá đất ở từng vùng về Ban định giá và trung tâm định giá quốc gia. Sau khi xem xét Trung tâm định giá và Ban định giá tổ chức công khai giá đất trong từng thời kỳ nhất định, có như vậy mới đảm bảo tính chính xác của giá đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng. kết luận Qua đây ta thấy công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung và Quận Hai Bà Trưng noi riêng còn gặp phải rất nhiều những khó khăn vướng mắc mà không thể giải quyết trong một thời gian gần. Công việc giải phóng mặt bằng đòi hỏi rất nhiều cấp và nhiều ngành cùng tham gia vì thế chúng ta cần phải có một phương thức làm việc sao cho có hiệu quả nhất. Việc định giá tài sản đền bù hiện nay theo quyết định của Nhà nước đã bộc lộ những khuyết điểm cần phải sửa đổi cho phù hợp với thực tế hơn, cùng với nó là những phương pháp định giá được áp dụng sao cho tính giá đền bù cho người dân một cách thoả đáng tránh gây ra thiệt thòi cho người dân. Thực hiện giải phóng mặt bằng là góp phần quan trọng thúc đây nền kinh tế làm thay đổi bộ mặt đời sống xã hội của đại bộ phận dân cư Quận bắt nhịp với tốc độ đô thị hoá của đất nước. Là một nhà quản lý Địa chính tương lai, việc nghiên cứu đề tài đã để lại cho em những kinh nghiệm quý báu để thực hiện trong công tác giải phóng mặt bằng. Không chỉ thế khi nghiên cứu nó còn đem lại những kinh nghiệm trong quản lý và sử dụng đất đai một nguồn tài nguyên quý đối với mỗi quốc gia và đối với mỗi con người chúng ta. Tài liệu tham khảo -Giáo trình: Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở -NXB Chính trị Quốc gia của: GS. TSKH Lê Đình Thắng -Giáo trình: Kinh tế tài nguyên đất - NXB Nông nghiệp: của PGS. TS Ngô Đức Cát. -Giáo trình: Nguyên lý thị trường nhà đất- NXB Chính trị Quốc gia: của GS.TSKH Lê Đình Thắng. -Các phương pháp thẩm định giá bất động sản- NXBKHKT Hà Nội-2000 -Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 về ban hành khung giá các loại đất. -Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung 1998 -Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. -Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội quy định mức giá các loại đất. -Quyết định 20/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội về hướng dẫn thực hiện nghị định 22/CP. -Thông tư số 145/1998/TT -BTC ngày 4/11/1998 của Bộ tài chính ban hành áp dụng tính giá đền bù đối với công trình trên đất. -Quyết đính số 05/2002/QĐ-U ngày 17/1/2002 về ban hành mức giá chuẩn xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Quyết định này thay thế cho quyết định số 3892/QĐ-UB. -Tạp chí Địa chính các số năm 2000, 2001, 2002 -Tạp chí tài chính. Mục lục Lời cảm ơn! Qua thời gian 5 tháng thực tập và làm chuyên đề tốt nghiệp với sự chỉ bảo của thầy TS. Nguyễn Văn Duệ, cùng các thầy cô ở trung tâm Địa chính và khinh doanh bất động sản, các cô chú anh chị ở phòng Địa chính –Nhà đất và Đô thị Quận Hai Bà Trưng đã giúp em hoàn thành bài viết này. Em rất chân thành cảm ơn các thầy các cô đã giúp em hoàn thành tốt bài chuyên đề của mình. Em xin chân thành cảm ơn các cô chú anh chị ở phòng Địa chính –Nhà đất và Đô thị đã giúp đỡ em rất nhiệt tình trong thời gian thực tập tại phòng. Hà Nội ngày 3 tháng 5 năm 2003 Sinh viên: Vũ Quang Đấu ._.