Thực trạng và giải pháp của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Hà Nội

đến chính trị xã hội. Nó đang trở thành vấn đề bức xúc và cấp thiết của cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng. Chính vì vậy, em chọn đề tài "Thực trạng và giải pháp của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội" Thành phố Hà Nội với phương châm "phát triển kinh tế xã hội là trọng tâm, xây dựng Đảng là nhiệm vụ then chốt, quản lý đô thị là nhiệm vụ thường xuyên quan trọng", trong đó vấn đề đất ở và nhà ở cũng là một phần trong quản lý kinh tế - xã hội đô thị. Vì thế thông qua đề tài trên nhằm làm rõ vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thực trạng và những nhân tố ảnh hưởng. Thông qua đó đề ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận nhằm đưa thị trường nhà ở và đất ở vào thế ổn định phục vụ cho nhu cầu ăn ở, sinh hoạt, lao động làm việc của nhân dân thủ đô. Từ đó là cơ sở cho sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội Hà Nội trong tương lai gần. Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp nghiên cứu phân tích thống kê kết hợp với chính sách của Đảng Nhà nước và thực tế của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Do kiến thức và trình độ hiểu biết còn hạn chế, đề án không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế, kính mong cô hướng dẫn chỉ bảo để đề án của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong Khoa Kinh tế và quản lý đô thị đặc biệt là cô Nguyễn Thanh Huyền đã hướng dẫn em hoàn thành đề án này. Kết cấu bài viết gồm 3 phần: A- Cơ sở lý luận. B - Thực trạng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị C - Giải pháp và một số kiến nghị A-cơ sở lý luận I. Đất và nhà ở đô thị 1.Khái niệm và đặc điểm đất đô thị a. Khái niệm Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác.( theo giáo trình kinh tế đô thị do GS. TS. Nguyễn Đình Hương – ThS. Nguyễn Hữu Đoàn chủ biên) Ngoài ra, theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị. Đất ở đô thị bao gồm diện tích dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở. b.Đặc điểm đất đô thị + Đất đô thị có nguồn gốc tự nhiên hoặc đất nông lâm nghiệp, được trang bị kết cấu hạ tầng kỹ thuật khi chuyển mục đích sử dụng. Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cao ở đô thị là đặc trưng cở bản phân biệt gĩưa thành thị và nông thôn. Hệ thống này bao gồm: Hệ thống giao thông, hệ thống điện, hệ thống thoát nước mưa, nước bẩn, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống thu gom và xử lý rác thải. Hệ thống cơ sở hạ tầng cao là hết sức cần thiết ở đô thị. + Đất đô thị vừa là tư liệu sinh hoạt , vừa là tư liệu sản xuất.Là tư liệu sinh hoạt đất đô thị dùng cho nhà ở, giải trí công cộng.Là tư liệu sản xuất đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất đai cần dùng. Đất đô thị là tư liệu sản xuất đặc biệt thể hiện ở chỗ: Diện tích có hạn, đất không di chuyển được,không thuần nhất về chức năng, vị trí, không bị hao mòn. Đất thuộc sở hữu nhà nước nhưng vẫn được người sử dụng mua bán, trao đổi, chuyển nhượng và đó là loại hàng hoá đặc biệt. Vì diện tích có hạn nên mức độ khan hiếm của hàng hoá nay rất cao.Vì vậy, đất là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia nói chung và của mỗi thành phố nói riêng. + Đất đô thị có vị trí cố định, không thuần nhất, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không giống với bất cứ một vị trí nào, cố định về số lượng cung cấp nhưng chức năng sử dụng lại biến đổi. + Trên một mảnh đất đô thị, các chức năng sử dụng cùng cạnh tranh nhau, như sự cạnh tranh giũa khu công nghiệp và trung tâm thương nghiệp ở trung tâm đô thị. Sự tác động qua lại lẫn nhau giữa nhiều chức năng sử dụng trong tương lai làm phức tạp thêm quá trình xác định giá trị đất đô thị. Giá trị đất đô thị phụ thuộc nhiều yếu tố, trong đó có cả yếu tố chức năng của các lô đất xung quanh. + Các mảnh đất đô thị riêng lẻ thường chia ra làm nhiều quyền lợi khác nhau. Các cá nhân khác nhau có thể có những quyền lợi khác nhau cùng chung sống trên một mảnh đất đô thị. + Đất đô thị phải được sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tôn trọng các quy định về môi trường, mỹ quan đô thị và theo quy định của pháp luật. + Giá trị đất đô thị phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí manh lại, giá trị sử dụng đất đô thị do mức độ trang bị kết câu hạ tầng kỹ thuật xác định mục đích hoặc chức năng sử dụng theo quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt. 2.Khái niệm và đặc điểm nhà ở đô thị a.Khái niệm - Theo nghĩa hẹp: Nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian nhất định. - Theo nghĩa rộng: Nhà ở được hiểu là chỗ ở bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực. b.Đặc điểm nhà ở đô thị Nhà ở là một tài sản tiêu dùng dân cư song lại khác các loại tài sản khác, nhà ở có vị trí cố định gắn liền với nó là cự ly, môi trường và các điều kiện kết cấu hạ tầng của khu vực. Người sử dụng phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi và chấp nhận tất cả những điều kiện sẵn có của nó chứ không di chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn như các vật dụng khác. Chính vì vậy, những thay đổi về nhà ở thường tạo ra những thay đổi lớn về điều kiện sinh hoạt và cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình.Việc phát triển nhà ở không chỉ chú ý riêng đến vấn đềkiến trúc kỹ thuật mà các yếu tố của môi trường và điều kiện của vùng có vai trò rất lớn quyết định đến giá trị ngôi nhà. Nhà ở có giá trị rất lớn, có thời hạn sử dụng lâu dài, khó thay đổi về kiến trúc kỹ thuật. Vì vậy vấn đề đầu tư phát triển nhà ở vừa phải tính đến nhu cầu trước mắt vừa phải dự đoán được xu thế thị hiếu trrong tương lai. Giá trị của nhà ở đan xen với giá trị của đất và các điều kiện hạ tầng và môi trường sống. Chính vì vậy vấn đề quản lý và phát triển mang tính vĩ mô vùng dân cư sinh sống sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến sự thay đổi về giá trị ngôi nhà. II. Sự cần thiết của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. 1.Vai trò của nhà nước về quản lý đất đai nhà ở a. Về đất đai Đất đai có vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá của con người, là điều kiện cho sự sống của động thực vật trên trái đất. Đặc biệt là đất ở có vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống của con người vì vậy để sử dụng nguồn đất ở có hiệu quả cao cần có sự can thiệp, quản lý của nhà nước. * Quản lý nhà nước về đất đai 1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. 2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: + Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. + Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. + Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. + Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. + Quản lý việc giao đất, kế hoạch sử dụng đất. + Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Thống kê, kiểm kê đất đai. + Quản lý tài chính về đất đai. + Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. + Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. + Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các qui định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. + Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. + Quản lý các hoạt động dịch vụ về đất đai 3. Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả. b. Về nhà ở Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Vì thế vai trò của nhà nước là không thể thiếu được trong việc quản lý nhà ở hiện nay. Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật nhằm bảo đảm việc duy trì, sử dụng hợp lý tiết kiệm và không ngừng quản lý nhà nước về nhà ở bao gồm: - Ban hành qui chế tiêu chuẩn, quy phạm về qui hoạch, thiết kế xây dựng và sử dụng nhà ở. - Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án qui hoạch được duyệt. - Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở. - Đăng ký điều tra, thống kê nhà ở. - Thanh tra Nhà nước, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở. Đặc biệt trong thời điểm hiện nay, để việc quản lý sử dụng đất đai, nhà ở có hiệu quả thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là vấn đề cần được giải quyết nhanh chóng kịp thời nhằm đưa thị trường nhà đất vào thế ổn định, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung cũng như thủ đô nói riêng. 2.Vai trò của công tác đăng lý, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Có thể hiểu quyền sở hữu tự nhiên một mảnh đất cụ thể tức là có quyền quyết định đoạt quyền này gồm nhiều quyền trong đó có quyền hưởng lợi bất khả xâm phạm từ mảnh đất đó hoặc một số quyền dân sự có liên quan đến mảnh đất như: Quyền sử dụng, mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đó và các quyền khác. Tuy nhiên ở nước ta không trao quyền sở hữu cho người dân mà chỉ trao cho họ quyền sử dụng mảnh đất đó. Đối với quyền sở hữu nhà ở cũng tương tự như quyền sở hữu đất. Quyền sử dụng đất cũng là một hàng hoá đặc biệt. Nó đặc biệt ở tính giới hạn và không thể tái tạo của đất đai làm cho tổng lượng cung của loại hàng hoá này không đổi, tính co giãn bị hạn chế trong khi đó nhu cầu sử dụng đất ngày càng phát triển nên dễ dàng trở thành thị trường cung độc quyền. Vị trí cố định của đất đai trở nên quan trọng và nhiều khi là yếu tố quyết định đến giá trị đất vì không có cái thứ hai giống nó. Hình thức trao đổi trên thị trường phong phú hơn các loại hàng hàng hoá khác từ đấu giá, đấu thầu, giao đất có trả triền, cho thuê, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn. Vì thế khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà sẽ tạo thuận lợi cho người dân trao đổi mua bán. Việc cấp hai loại giấy chứng nhận này tạo một tâm lý thoái mái góp phần ổn định đời sống cho nhân dân. Khi có giấy chứng nhận này người dân có thể hoàn toàn yên tâm sử dụng mảnh đất hay ngôi nhà của mình mang lại hiệu quả cao nhất, bởi khi đó nó chính là tài sản của họ và họ có quyền định đoạt với tài sản của mình mà không sợ gặp phải bất cứ phiền hà nào. Một vai trò vô cùng quan trọng của công tác này phải đề cập đến ở đây, đó là đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở nhằm làm lành mạnh thị trường bất động sản. Thật vậy, giá nhà đất liên tục tăng cao từ đầu năm 2001 cho đến nay một nguyên nhân thường được nói đến là do người cần mua đất thì nhiều trong khi quĩ đất thì có hạn. Tuy nhiên, giới kinh doanh bất động sản cho rằng, giá đất lên cao một phần do giới đầu cơ thông đồng với nhau đẩy giá lên. Theo các chuyên gia, trên thị trường bất động sản hiện tồn tại 3 loại đầu cơ làm tăng ảo giá trị của bất động sản đó là: - Đầu cơ tràn lan hễ có tiền là mua đất chờ lên giá. - Đầu cơ độc quyền, những người có mối liên hệ thân thiết với các quan chức có thể nắm rõ về quy hoạch xây dựng từ đó chạy chọt xin cho hoặc mua trước… đây là thành phần chính đẩy giá lên cao. - Đầu cơ chuyên nghiệp ảnh hưởng không nhiều đến thị trường. Như vậy, hoạt động giao dịch ngầm nhà đất là nguyên nhân quan trọng làm cho hoạt động thị trường bất động sản luôn nóng bỏng theo hướng không có lợi cho những người có nhu cầu nhà đất thực sự. Mà các giao dịch ngầm chủ yếu được thực hiện với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, giải pháp cấp bách để lành mạnh thị trường bất động sản là phải nhanh chóng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trong thời gian sớm nhất. Bắt đầu từ năm 2007, các trường hợp chưa có sổ đỏ sẽ không được thực hiện một số quyền lợi đối với mảnh đất đó tức là không được tham gia mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh… Có thể nói rằng công tác cấp giấy chứng nhận này có vai trò vô cùng to lớn trong việc ổn định phát triển kinh tế - xã hội đồng thời cũng là công cụ quản lý của nhà nước về đất đai nhà ở. III- Điều kiện và các bước tiến hành công tác cấp giấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở 1. Điều kiện Các trường hợp sau đây được xét cấp giấy chứng nhận: a. Người đang sử dụng nhà ở, đất ở có một trong các giấy tờ quy định sau đây được cấp giấy chứng nhận: * Quyết định giao đất cho thuê đất để làm nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. * Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để làm nhà ở cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai qua các thời kì của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, cho thuê đất vẫn liên tục sử dụng từ đó đến nay. * Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai chính thức hoặc tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, hoặc có tên trong sổ địa chính hợp lệ, không có tranh chấp (kể cả giấy chứng nhận do cấp quận, huyện đã cấp trước khi luật đất đai năm 1998 có hiệu lực). * Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng nhà ở, đất ở, không thuộc diện nhà nước quan lý, chủ nhà vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp. * Giấy tờ về thừa kế, cho, tặng nhà đất đã được UBND cấp phường, thị trấn xác nhận và nhà đó không có tranh chấp. * Bản án có hiệu lực thi hành của toà án về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai. * Giấy tờ giao nhà tình nghĩa. * Giấy tờ mua bán chuyển nhượng nhà ở, đất ở đã được đăng ký trước bạ sang tên hoặc được các cơ quan có thẩm quyền xác nhận nhà đất có nguồn gốc hợp pháp. Những trường hợp này dược xét cấp ngay GCN theo đúng hiện trạng không phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng và định mức sử dụng đất do thành phố quy định. Chủ nhà ở, đất ở phải nộp các khoản lệ phí theo quy định trước khi được cấp giấy chứng nhận. b. Hộ gia đình, cá nhân được thủ trưởng cơ quan, đơn vị phân đất để tự xây dựng nhà ở trước ngày 05/07/1994, diện tích không vượt quá mức quy định của thành phố(có quyết định giao đất của UBND thành phố và giấy phép xây dựng nhà ở cho cơ quan, đơn vị ) nếu người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định tại thời điểm giao đất, được cơ quan có thẩm quyền xác nhận thì được coi là đất có giấy tờ hợp lệ và được xét cấp GNC. c. Hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND thành phố giao đất làm nhà bán, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp ngân sách theo quy định thì được xét cấp GCN ngay sau khi mua. d. Các trường hợp phải xem xét xử lý trước khi cấp GCN: * Nếu chủ nhà có một trong những giấy tờ về nhà đất đã nêu trên nhưng không phải chính chủ đang sử dụng thì phải có những giấy tờ khác kèm theo như: Giấy tờ mua bán nhà, các giấy tờ liên quan đến thừa kế, chia, nhận quà tặng…và được UBND phường, thị trấn xác nhận sự việc có thật, không có tranh chấp khiếu kiện sẽ được cấp giấp chứng nhận. * Nếu chủ nhà có giấy tờ hợp lệ nêu ở trên nhưng sử dụng diện tích đất vượt quá diện tích quy định trong giấy tờ hợp lệ thì phần diện tích vượt quá cũng được cấp GCN sau khi chủ nhà nộp tiền sử dụng đất theo quy định của nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 của chính phủ. * Nếu chủ nhà không có giấy tờ về nhà đất đã nêu trên nhưng phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được chính quyền cấp phường, thị trấn xác nhận nhà ở, đất ở không có tranh chấp, đang được sử dụng ổn định thì chủ nhà được xét cấp GCN với mức đất ở quy định như sau: Từ vành đai 2 trở vào trung tâm thành phố (thuộc 4 quận nội thành cũ từ Vĩnh Tuy-Ngã Tư Vọng-Ngã Tư Sở-Cầu Giấy-Nhật Tân vào trung tâm) không quá 120 m2/hộ. + Từ vành đai 2 trở ra không quá 180 m2/hộ. + Các cán bộ tham gia cách mạng trước ngày 31/12/1944, diện tích được xác định không quá 120% so với 2 mức trên. + Diện tích được hợp thức phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của nghị định 45/CP ngày 03/08/1996 của chính phủ với mức như sau: - Người sử dụng đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí cấp GCN và thuế nhà đất. - Người sử dụng đất ở ổn định sau ngày 18/12/1980 đến 15/10/1993 phải nộp 20% tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp GCN và thuế nhà đất. - Người sử dụng đất ở ổn định từ ngày 15/10/1993, không đủ giấy tờ hợp lệ phải nộp 100% tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp GCN và thuế nhà đất. Phần diện tích vượt quá định mức nói trên được ghi vào GCN là đất vườn liền kề, chủ nhà được sử dụng. Khi chủ nhà muốn chuyển mục đích sử dụng và thực hiện các quyền theo luật định phải nộp tiền sử dụng đất. * Đối với nhà ở xây dựng sai phép hoặc không phép khi được xét cấp GCN phải chịu xử lý theo quyết định số 12/1998/QĐ-UB ngày 05/06/1998 của UBND thành phố và các quy định khác có liên quan. Đối với nhà đất trong phạm vi khu phố cổ thì ngoài quy định này cần phải căn cứ vào Điều lệ tạm thời về quản lý xây dựng, bảo tồn và tôn tạo phố cổ Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số 45/1999/QĐ-UB ngày 04/06/1998 của UBND thành phố Hà Nội để xử lý khi xét cấp GCN. + Đối với các khu vực chưa công bố công khai quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc chưa cắm mốc giới đối với dự án đã có quyết định đầu tư thì cấp Giấy chứng nhận theo đúng hiện trạng diện tích nhà đất đang sử dụng. Nếu khoảng cách ngôi nhà tiếp giáp mặt đường nội bộ có mặt cắt ngang lòng đường dưới 3m thì phải trừ diện tích làm đường giao thông nội bộ để đảm bảo cắt ngang lòng đường tối thiểu 3,5m (tim mặt cắt ngang đường trùng với tim đường hiện có và mở rộng đều về 2 phía). + Đối với các khu vực đã có qui hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng thực tế đã cơi nới xây dựng không phép, sai phép trước thời điểm quy hoạch thì được giải quyết theo nguyên tắc sau: - Các ngôi nhà tiếp giáp mặt đường hoặc ngõ có mặt cắt ngang lòng đường là 3,5m thì phải đảm bảo có khoảng cách ngang từ nhà tới nhà tối thiểu là 5,5m (tim mắt cắt ngang trùng với tim đường hiện trạng). - Các ngôi nhà tiếp giáp mặt đường nội bộ có mặt cắt ngang lòng đường dưới 3m thì phải đảm bảo có khoảng cách ngang từ nhà tới nhà tối thiểu là 3,5m. - Đối với phần nhà không lấn chiếm mặt cắt ngang (lòng đường) nhưng vì phạm khoảng cách ngang từ nhà tới nhà thì chủ nhà được tạm thời sử dụng nhưng phải có văn bản cam kết khi Nhà nước xây dựng đường theo qui hoạch thì phải tự phá dỡ phần diện tích này và chỉ được xét hỗ trợ phá dỡ theo qui định. - Đối với phần nhà và đất sử dụng lấn chiếm lòng đường thì không được xét hợp thức để cấp Giấy chứng nhận. Chủ nhà được tạm thời sử dụng nhưng phải tự phá dỡ không điều kiện khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng theo qui hoạch. Phần diện tích nhà đất vi phạm được ghi trong Giấy chứng nhận: "không cấp Giấy chứng nhận, chờ xử lý sau". - Khi xin phép xây dựng, sửa chữa cải tạo nhà ở, người được cấp Giấy chứng nhận phải tuân thủ các quy định hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng, về quản lý trật tự xây dựng độ thị. 2. Quy trình tự, thủ tục kê khai đang ký, xét cấp giấy chứng nhận UBND cấp phường hướng dẫn và tổ chức thực hiện việc kê khai đăng ký nhà ở, đất ở, phổ biến đến từng tổ dân phố nội dung qui định này và công khai các nội dung trong quá trình phân loại hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại địa phương, chuyển hồ sơ đến UBND cấp quận thẩm định và xét duyệt. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận gồm: 1. Tờ khai đăng ký nhà ở và đất ở , trong đó sơ đồ thửa đất được chủ sử dụng đất tự vẽ và các chủ liền kề ký (theo mẫu). 2. Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (theo mẫu) 3. Bản sao các giấy tờ có liên quan về nhà ở, đất ở. 4. Bản sao sổ hộ khẩu Tổ chức phân loại và xác nhận hồ sơ kê khai đăng ký nhà ở, đất ở tại cấp phường. UBND cấp phường thành lập Hội đồng đăng ký nhà ở, đất ở cấp phường theo Điều 18 của quy định này để kiểm tra và phân loại hồ sơ kê khai đăng ký. Việc phân loại hồ sơ như sau: 1/Hội đồng đăng ký nhà ở, đất ở cấp phường có trách nhiệm xác nhận cho từng hồ sơ về diện tích nàh ở, đất ở, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, ranh giới, mốc giới sử dụng, tình trạng tranh chấp hoặc khiếu nại về nhà đất. 2/ Hội đồng lập biên bản phân loại hồ sơ: - Các hồ sơ thuộc qui định : UBND phường lập danh sách kèm theo hồ sơ kê khai đăng ký và chuyển lên Sở Địa chính - Nhà đất để thẩm định và trình UBND Thành phố xét cấp ngay Giấy chứng nhận. - Các hồ sơ thuộc qui định thì Hội đồng lập hồ sơ đề nghị Chủ tịch UBND cấp phường báo cáo UBND cấp quận thẩm định và xét duyệt. Hồ sơ gồm có: Tờ trình của Chủ tịch UBND cấp phường đề nghị xét duyệt cấp Giấy chứng nhận. Biên bản xét phân loại hồ sơ của Hội đồng kê khai đang ký nhà ở, đất ở cấp phường. Danh sách kèm theo hồ sơ kế khai đăng ký của các trường hợp được đề nghị xét cấp Giấy chứng nhận. - Các hồ sơ trước khi báo cáo UBND cấp quận hoặc chuyển Sở Địa chính - Nhà đất UBND phường trong thời gian 10 ngày và thông báo cho nhân dân trong địa phương biết. Các trường hợp khiếu nại, Hội đồng kê khai đăng ký nhà ở, đất ở cấp phường phải tổ chức thẩm tra, xác minh và lập biên bản chuyển cơ quan nhà nước có thẩm quyền . - UBND cấp phường có trách nhiệm căn cứ kết quả phân loại hồ sơ của Hội đồng đăng ký cấp phường, thị trấn, tổ chức lập Sổ Mục kê và Sổ địa chính. Sổ Mục kê và Sổ Địa chính - Nhà đất ký duyệt. Sổ Mục kê và Sổ Địa chính được giao cho UBND p hường, UBND quận và Sở Địa chính - Nhà đất mỗi tổ chức 01 bộ để quản lý và theo dõi trong quá trình cấp Giấy chứng nhận. Các trường hợp có giấy tờ gốc hợp lệ về nhà đất theo của bản Quy định này được cấp đổi Giấy chứng nhận thay cho giấy tờ cũ. Chủ nhà có thể nộp trực tiếp hồ sơ tại Sở Địa chính - Nhà đất, trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Địa chính - Nhà đất có trách nhiệm thẩm định hồ sơ trình UBND Thành phố cấp Giấy chứng nhận hoặc có thể nộp hồ sơ xin cấp đổi trực tiếp tại Phòng Địa chính - Nhà đất quận hoặc UBND phường, Phòng Địa chính - Nhà đất quận và UBND phường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận và chuyển Sở Địa chính - Nhà đất để trình UBND Thành phố cấp Giấy chứng nhận. + Tổ chức xét duyệt hồ sơ cấp quận: Trong thời gian 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cấp phường chuyển lên, Hội đồng xét cấp Giấy chứng nhận cấp quận có trách nhiệm tổ chức xét cấp Giấy chứng nhận. Sau khi xét duyệt, Chủ tịch UBND cấp quận lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận chuyển Sở Địa chính - Nhà đất để thẩm định trình UBND Thành phố phê duyệt Hồ sơ gồm có: - Tờ trình của Chủ tịch UBND cấp quận đề nghị cấp Giấy chứng nhận - Biên bản xét duyệt của Hội đồng xét cấp Giấy chứng nhận cấp quận - Toàn bộ hồ sơ của cấp phường đã chuyển lên cấp quận. UBND cấp quận chỉ đạo cấp phường bổ xung các hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo kết luận của Hội đồng xét cấp Giấy chứng nhận cấp quận. + Tổ chức xét cấp Giấy chứng nhận tại Thành phố Trong thời gian 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do UBND cấp quận chuyển lên, Sở Địa chính - Nhà đất có trách nhiệm thẩm định trình UBND Thành phố duyệt cấp Giấy chứng nhận. + Tổ chức giao Giấy chứng nhận. - Căn cứ quyết định của UBND Thành phố, Sở Địa chính - Nhà đất có thông báo cho UBND cấp quận có Cục Thuế Hà Nội danh sách các trường hợp được cấp giấy chứng nhận và các khoảnn tiền mà người được cấp Giấy chứng nhận phải nộp trước khi nhận Giấy chứng nhận. Cục Thuế có trách nhiệm tính toán cụ thể số tiền nộp và phối với với UBND cấp quận tổ chức thu tại địa điểm phù hợp với từng địa bàn. Đối với các hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chậm nộp tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ theo quy định của Chính phủ, Cục Thuế Hà Nội và UBND cấp quận lập văn bản cho phép chậm nộp theo chính sách để Sở Địa chính - Nhà đất xác nhận vào Giấy chứng nhận. Khi người được cấp Giấy chứng nhận thực hiện một trong các quyền của người sử dụng đất theo luật định thì phải nộp các khoản nợ ghi trong Giấy chứng nhận. Trường hợp phải xử lý phạt xây dựng không phép hoặc sai phép, UBND cấp quận tính mức phạt và thông báo cho Chí nhánh Kho bạc thu tại địa bàn phường. * Sau khi người được cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành nghiã vụ tài chính hoặc được xác nhận chậm nộp các khoản thu theo quy định, Sở Địa chính - Nhà đất giao Giấy chứng nhận (bản nền hồng) cho UBND quận, huyện để tổ chức trao Giấy chứng nhận cho người được cấp Giấy chứng nhận, đồng thời thu các giấy tờ gốc về nhà đất và giao lại Sở Địa chính - Nhà đất để lưu trữ. * Sở Địa chính - Nhà đất hướng dẫn UBND cấp phường hoàn thiện Hồ sơ Địa chính sách khi cấp Giấy chứng nhận theo qui định của Pháp luật. 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp GCN a. Từ phía chính quyền Các qui định, quyết định về công công tác cấp GCN và quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở còn chồng chéo, chưa thống nhất đồng bộ, chưa ban hành các văn bản chính sách kịp thời với các vấn đề thực tế phát sinh. b. Từ phía người dân Do nhiều người dân trình đọ hiểu biết còn hạn chế, chưa có ý thức về vấn đề trên. Hơn nữa quá trình làm sổ đỏ còn lắm nhiều khê nên người dân rất ngại tạo lên tâm lý không tốt đối với người dân, vì vậy một số hộ gia đình đủ điều kiện làm sổ đỏ cũng án binh bất động. Có lẽ đó cũng là nguyên nhân làm cho tiến độ cấp sổ đổ chậm lại. c. Các nguyên nhân khác. Đội ngũ cán bộ chuyên trách còn thiếu, trình độ chuyên môn chưa cao cộng với những khó khăn, phức tạp về nguồn gốc đất đai nhà ở,… cũng làm chậm tiến trình sổ đỏ, sổ hồng cho nhân dân. B. Thực trạng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ở và quyền sử dụng đất ở đô thị I. Đặc điểm tình hình nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Thực trạng quản lý Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - văn hoá - xã hội của cả nước, có tổng diện tích đất tự nhiên là 92097,45ha với gần 3 triệu dân. Trong đó, đất đô thị là 9848,79 ha với 10,7% tổng diện tích đất tự nhiên, diện tích đất ở đô thị là 2871,9ha chiếm 24,6% tổng diện tích đất ở và diện tích đất ở nông thôn là 8816,7ha chiếm 75,4% diện tích đất ở. Trước năm 1999, nhà ở đô thị của thành phố gồm nhiều loại có nguồn gốc phức tạp. - Diện tích nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho thuê là 1.181.805m2 với 46.783 hộ chiếm 1,2% diện tích đất ở đô thị, thực trạng phổ biến là dân đã cơi nới, xây dựng không phép. - Quỹ nhà cải tạo là 1.897 nhà - Quỹ nhà công tư hợp doanh là 344 nhà - Quỹ nhà vắng chủ, quản lý theo Nghị quyết 58/1998 là 277 nhà - Quỹ đất quản lý theo tháng tư 73/TTg là 641.426m2 - Quỹ nhà do cơ quan trung ương và địa phương tự quản là 2.000.000m2 sử dụng và khoảng 50.000 hộ gồm. Đất xây dựng nhà ở được cấp có thẩm quyền cho phép, tự chuyển đổi mục đích sử dụng sang làm nhà ở, không đăng ký cập nhật được biến động nên không có hồ sơ quản lý. - Quỹ nhà tư nhân chỉ có khoảng 10% có giấy tờ hợp pháp, nhưng lại không đăng ký, cập nhật được biến động thường xuyên, còn lại 90% nhà ở đất ở tư nhân không có giấy tờ hợp lệ. Với quỹ nhà trên, do tồn tại của lịch sử để lại, công tác quản lý về đất đai, nhà cửa nhất là ở khu vực đô thị bị buông lỏng nhiều năm, đặc biệt có tới 90% chủ sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ, tự chuyển nhượng nhiều lần trong các năm trước đây nên cơ quan nhà nước không có hồ sơ, thiếu cơ sở để quản lý, dẫn đến tình trạng Nhà nước không thu được các khoản thuế, tình trạng tranh chấp nhà - đất khó giải quyết, xây dựng trái phép, không phép, nhiều vụ nghiêm trọng đã xảy ra. Nhằm đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp đúng pháp luật, trong những năm qua thành phố Hà Nội đã có nhiều cố gắng trong công tác thiết lập được hệ thống hồ sơ quản lý, sử dụng đất đai nhà cửa, từng bước hoàn thiện dần cả về chất và lượng trong công tác quản lý nhà - đất. II. Kết quả của công tác cấp giấy chứng nhận Từ Tình hình thực tế trên, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận, xác nhận hồ sơ pháp lý ban đầu, giúp chính quyền các cấp quản lý chặt chẽ về nhà ở, với mục tiêu để phục vụ công tác quản lý Nhà nước, đồng thời đáp ứng được yêu cầu nguyện vọng chính đáng của nhân dân. Công tác cấp giấy chứng nhận được tổ chức kê khai đăng ký lập hồ sơ ban đầu thực hiện theo nguyên tắc cấp theo nguyên tắc không có tranh chấp, ổn định trên cơ sở tự khai, tự chịu trách nhiệm về tài sản sở hữu của mình. Để có cơ sở áp dụng nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ vào thực tiễn Hà Nội, Thành phố đã năng động vận dụng ban hành nhiều văn bản, quyết định và hướng dẫn các chính sách, tổ chức đồng bộ thực hiện theo kế hoạch giao chỉ tiêu hàng năm, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân. Các chính sách hàng năm liên tục đều được bổ sung chỉnh sửa phù hợp với quá trình cấp giấy chứng nhận tạo mọi thuận lợi để đẩy nhanh công tác này. Để triển khai và tổ chức thực hiện có hiệu quả, phù hợp với điều kiện thực tế năm 1997, UBND thành phối và Tổng cục địa chính (nay là Bộ tài nguyên môi trường) đã phối hợp chỉ đạo thực hiện phương án thí điểm cấp giấy chứng nhận tại 2 phường Kim Liên và Láng Thượng thuộc quận Đống Đa. Từ kết quả trên để triển khai trên toàn thành phố ngày 16/9/1997 UBND thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số 3564/QĐ - UB quy định về trình tự thủ tục kế kh._.