Thực trạng và giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Nam Định, Tỉnh Nam Định (79tr)

uy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 5. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy... 32 Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Nam Định 35 I. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Nam Định 35 1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 35 2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 39 II. Thực trạng công tác giao đất và sử dụng đất tại thành phố Nam Định 44 1.Quỹ đất và biến động đất đai 44 2.Công tác giao đất và sử dụng đất 52 III.Hiện trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Nam định 57 1. Quy trình cấp giấy chứng nhận 57 2.Tình hình kê khai đăng ký đất đai thành phố Nam Định 63 IV.Kết quả cấp giấy chứng nhận thành phố Nam Định 66 1.Kết quả 66 2.Những tồn tại 67 Chương III. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ 70 I.Chiến lược phát triển kinh tế xã hội thành thố Nam định 70 II.Phương hướng 71 III.Giải pháp 72 Kết Luận 77 Tài liệu tham khảo 79 Lời mở đầu Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Các Mác viết rằng “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất là tư liệu sản xuất cơ bản trong Nông Lâm nghiệp”. Đất đai được hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá, thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Chất lượng của đất phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, cỏ cây và sinh vật sống trên đất. Cùng với sự phát triển của xã hội của nền kinh tế thị trường và với đặc điểm đất đai không thể sản sinh thì đất đai ngày càng có vai trò quan trọng trong đời sống, là tài sản lớn, là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản bất động sản. Vì vậy việc quản lý đất đai nhằm bảo đảm sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một tất yếu đòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước phải có những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đát là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất, Nhà nước quản lý và sử dụng đất đai hợp lý. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đát sẽ yên tâm đầu tư và chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất trên diện tích đất được Nhà nước giao cho. Tuy nhiên hiện nay công tác cấp giấy chứng nhận quyền suqr dụng đất vẫn còn rất nhiều trì trệ, công tác quản lý đất đai còn nhiều chồng chéo,thủ tục hành chính rườm rà có sự tham gia của nhiều ngành làm cho công tác quản lý đất đaicòn nhiều bất cập, sự thống nhất quản lý chưa cao. Việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý là hết sức cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai, hạn chế những mặt tiêu cực, phát huy những mặt tích cực của nền kinh tế thị trường, đảy mạnh tốc độ Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước. Thành phố Nam định là một thành phố đang trên đà phát triển, là trung tâm văn hóa, chính trị, kinh tế, xã hội của tỉnh Nam định. Trong thời gian thực tập tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Nam Định. Em đã chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Nam Định, Tỉnh Nam Định”. Mục tiêu nghiên cứu - Chỉ rõ cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó chuyên đề trình bày việc tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Nêu ra thực trạng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Nam Định. - Trên cơ sở thực trạng, đưa ra những nguyên nhân làm hạn chế tiến trình cấp guấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Nam Định. Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề nghiên cứu và vận dụng các văn bản nghị định của Nhà nước về đất đai. Ngoài ra chuyên đề còn sử dụng các phương pháp: - Phương pháp thống kê: Thu thập số liệu về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Nam Định. - Phương pháp phân tích tổng hợp: Từ số liệu, tài liệu thu thập được phân tích vấn đề cấn giải quyết. Nội dung của chuyên đề: Chuyên đề của em bố cục làm 3 chương: Chương I: Cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Nam Định. Chương III: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực tập em luân nhận được sự hướng dẫn tận tình của GS.TSKH Lê Đình Thắng. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, chỉ bảo của Thầy và xin Kính chúc thầy luôn mạnh khỏe và hạnh phúc. Chương I Cơ sở lý luận về công tác giấy chứng nhận quyền sử dụng đất I. Khái niệm và vai trò của đất đai trong đời sống và sản xuất của xã hội. 1. Khái niệm về đất đai Đất đai là một khoảng không gian có hạn, theo chiều thẳng đứng bao gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất (theo chiều nằm ngang trên mặt đất là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng với thảm thực vật khác). Nó giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như đời sống của xã hội loài người. Như vậy, thứ nhất đất đai là một khoảng không gian có hạn, bao gồm các yếu tố cấu thành là thực vật, động vật, khí hậu, đá mẹ, thời gian và địa hình. Chất lượng của đất phụ thuộc vào độ phì nhiêu của đất hay chất dinh dưỡng của đất nuôi sống cây trồng. Đất đai không thể sản sinh được nhưng có thể tái tạo được. Đây là một đặc điểm quan trọng của đất đai từ đó sử dụng đất phải đi đôi với bảo vệ, cải tạo đất đai. Thứ hai, đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như đời sống của con người. 2. Vai trò của đất đai trong đời sống và sản xuất của xã hội. Xét về nguồn gốc, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình lao động con người tác động vào đất đai để tạo ra sản phẩm cần thiết phục vụ cho con người. Vì vậy đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên đồng thời vừa là sản phẩm của lao động. Đất đai giữ vai trò đặc biệt quan trọng: đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tự nhiên sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng, là cơ sở thiên nhiên để tìm được các công cụ lao động nguyên liệu lao động, là nơi sinh tồn của xã hội loài người. Đất là điều kiện chung, là khoảng không gian lãnh thổ cần thiết đối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống loài người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Chất lượng của đất phụ thuộc vào độ phì nhiêu của nó. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công cộng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng đề con người trồng trọt, chăn nuôi. Đất đai gắn liền với khí hậu, môi trường trên phạm vi toàn cầu cũng như từng vùng, từng miền lãnh thổ. Trải qua hàng triệu năm của trái đất, khí hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do tác động của con người. Trong quá trình chinh phục và cỉa tạo thiên nhiên, con người ngày càng can thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên. Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái trên đất liền, nhất là đối với cây trồng. Trong các yếu tố cấu thành của môi trường như đất đai, nguồn nước, khí hậu, cây trồng, vật nuôi, hệ sinh thái… thì đất đai đóng vai trò quan trọng. Những biến đổi tiểu khí hậu, những sự phá vỡ hệ sinh thái ở những vùng nào đó trên trái đất ngoài tác động ảnh hưởng của tự nhiên thì vai trò con người tác động cũng rất lớn. Lụt úng do phá rừng, canh tác bất hợp lý… Tất cả những cái đó làm ảnh hưởng đến môi trường. Bởi vậy sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời bảo vệ và cải tạo môi trường. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau. Trong ngành công nghiệp, đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Muốn xây dựng một nhà máy trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường xá đi lại trong nội bộ… Tất cả những cái đó là điều kiện trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng là yếu tốt hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai không chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất. Trong nông nghiệp ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được, ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Hoạt động sản xuất trong nông nghiệp, đặc biệt là trong ngành trồng trọt là quá trình tác động của con người và vuộng đất như cày, bừa, bón phân… nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển, tức là quá trình biến ruộng đất kém màu mỡ thành ruộng đất màu mỡ hơn. Trong quá trình này ruộng đất đóng vai trò như là đối tượng lao động. Mặt khác con người sử dụng đất đai như một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất nhằm thu sản phẩm nhiều hơn. Trong quá trình này ruộng đất đóng vai trò như một tư liệu lao động. II. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1 ) Khái niệm : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. 2) Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước đã làm cho người sử dụng đất yên tâm sử dụng sản xuất cũng như đầu tư trên đất, làm cho việc sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn. Trong cơ chế thị trường hiện nay, việc nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể kinh tế tham gia vào các hoạt đông kinh tế, góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý cho hoạt động thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn liên doanh, liên kết bằng giá trị quyền sử dụng đất. Mặt khác, ở nước ta, thị trường bất động sản đang manh mún hình thành, hầu hết các quan hệ mua bán còn diễn ra nhỏ lẻ, chưa tập trung thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thúc đẩy các quan hệ mua bán diễn ra thường xuyên, tập trung hơn, góp phần hình thành nên thị trường bất động sản chính thức. Trong tình hình hiện nay, ngành Địa chính đang lấy việc hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm một mục tiêu của chiến lược để từ đó làm cơ sở triển khai thi hành luật đất đai. Đưa các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp thành nề nếp thường xuyên. Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì vậy, không thể có bất kỳ một cá nhân nào hay một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có nhà nước, người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp người dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý của nhà nước đối với đất đai; là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh CNH – HĐH, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực. Thực tế đó đã làm cho quá trình sử dụng cũng như các quan hệ đất đai có nhiều biến động vì vậy vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang ngày càng trở nên bức xúc và phức tạp. 3. Cơ sở và quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. a) Cơ sở xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. * Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước : Các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước chứa đựng các thông tin về việc khoanh định các loại đất được đề xuất rất đầy đủ, chi tiết cho các mục đích sử dụng khác nhau với diện tích cụ thể, biến động giữa các loại đất. Dựa trên các thông tin có trong bản kế hoạch, quy hoạch cơ quan địa chính nắm chắc quỹ đất có trong các loại đất và lấy đó làm cơ sở quan trọng cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xét duyệt là căn cứ để bố trí sử dụng, đất giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các cấp, các ngành. * Các văn bản pháp luật về đất đai : Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung của chúng quy định các trường hợp, chế tài pháp lý các nội dung và trình tự của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó các chỉ thị, nghị định, nghị quyết của Chính Phủ còn đốc thúc, hướng dẫn tạo động lực để công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hoàn thành. Các cơ quan nhà nước nói chung và cơ quan địa chính nói riêng làm việc phải tuyệt đối tuân theo những qui định và các hướng dẫn có trong các văn bản pháp luật. * Thực trạng tình hình sử dụng đất : Thực trạng tình hình sử dụng đất đó là tình trạng sử dụng mảnh đất cụ thể và chủ sử dụng có sử dụng đúng mục đích hay không, theo đúng quy hoạch không, có khiếu nại hay tranh chấp không. Đó là một trong những điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem xét mảnh đất có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. * Các bản đồ tài liệu : Các bản đồ tài liệu là một cơ sở quan trọng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc sử dụng chúng sẽ giúp công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm chính xác và việc quản lý đất đai được dễ dàng. Ngoài các bản đồ tài liệu, cơ quan địa chính còn sử dụng phương pháp kiểm tra ngoài thực địa, đo đạc trên thực địa để bổ sung, hỗ trợ vào bản đồ tăng độ chính xác. b) Những quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Mục đích – yêu cầu : Mục đích : Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác đạt hiệu quả cao nhất. Mặt khác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất khi có tranh chấp xảy ra và thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với nhà nước. Nó là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là cơ sở để thực hiện luật đất đai cũng như các văn bản khác được nhà nước ban hành. Yêu cầu : - Đảm bảo chặt chẽ về pháp lý. - Đảm bảo các yêu cầu về tiêu chuẩn kỹ thuật và qui trình, qui phạm với chất lượng cao nhất về các loại thông tin: diện tích, kích thước, loại đất chủ sử dụng. - Thực hiện triệt để kịp thời. * Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có đủ giấy tờ hợp lệ, sử dụng ổn định không có tranh chấp được uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận. Người ta sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ nhưng được uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của nhà nước đã được cơ quan có thẩm quyền của nhà nước phê duyệt, chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình sử dụng chấp hành đúng các quy định của pháp luật. * Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Theo điều 49 của Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 của Chính phủ thì những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: + Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. + Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất. + Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành + Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này + Người mua nhà ở gắn liền với đất ở + Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở. * Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất, bao gồm: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. + Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính. + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất. + Giấy tờ chuyền nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. + Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định như trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định như trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định như trên nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. - Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: + Có đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. * Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất - Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả. - Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được giải quyết như sau: + Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không hiệu quả. + Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh để quản lý; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở thì phải bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có đất xét duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý. - Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: + Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động + Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó + Có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đó. * Nhiệm vụ của các cấp trong công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụ phức tạp và hệ trọng trong chiến lược quản lý đất đai của nhà nước mà uỷ ban nhân dân các cấp cần phải chỉ đạo thực hiện. + Cấp trung ương: Xây dựng các văn bản, chính sách đất đai, các quy định, quy trình biểu mẫu về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xây dựng các chủ trương, kế hoạch đăng ký đất đai trong cả nước. Kiểm tra chỉ đạo, hướng dẫn tập huấn chuyên môn các tỉnh ( thành phố trực thuộc trung ương ) trong cả nước. In ấn, phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hệ thống biểu mẫu, sổ sách đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Cấp tỉnh ( thành phố trực thuộc trung ương ) : Đây là cấp lập kế hoạch triển khai trên địa bàn tỉnh với nhiệm vụ : Xác định chủ trương, biện pháp triển khai thực hiện phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Tổ chức chỉ đạo hướng dẫn thực hiện tập huấn nghiệp vụ làm thí điểm. Tổ chức việc đo bản đồ địa chính phục vụ yêu cầu triển khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kiểm tra, nghiệm thu kết quả đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính. Quyết định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và xử lý các trường hợp vi phạm luật đất đai thuộc thẩm quyền. Lưu trữ hồ sơ theo phân cấp để thực hiện việc theo dõi, chỉ đạo kiểm tra việc quản lý đất đai thường xuyên và khai thác có hiệu quả hồ sơ đất đai đã lập. + Cấp quận ( huyện ) : Là tổ chức thực hiện có nhiệm vụ xây dựng kế hoạch triển khai cụ thể cho từng xã ( phường, thị trấn ). Theo dõi, chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra uốn nắn thường xuyên các xã ( phường, thị trấn ) triển khai. Tham gia kiểm tra, nghiệm thu kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các phường, xã. Quyết định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử lý vi phạm chính sách đất đai thuộc thẩm quyền. Quản lý hồ sơ và phân cấp để theo dõi việc quản lý thường xuyên cấp xã ( phường, thị trấn ). + Cấp xã ( phường, thị trấn ): Là cấp thực hiện các tác nghiệp cụ thể : Xây dựng kế hoạch triển khai chi tiết trên địa bàn xã, phường, thị trấn. Phổ biến chủ trương đo đạc, đăng ký đất đai của nhà nước đến mọi chủ sử dụng đất trong địa bàn phường, xã, thị trấn. Tổ chức lực lượng thực hiện, chuẩn bị tài liệu, vật tư, biểu mẫu cần thiết kế. Tổ chức kê khai đăng ký đất đai và phân loại xét duyệt từng đơn đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ trình uỷ ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xử lý những trường hợp vi phạm chính sách đất đai. Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới người sử dụng đất và thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quản lý hồ sơ theo phân cấp để thực hiện quản lý đất đai thường xuyên. * Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định sau đây: + Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. + Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định như trên được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất cùng cấp. Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp tới từng thửa đất trong những trường hợp: + Đất sử dụng vào các mục đích thuộc nội thành phố, nội thị xã, thị trấn. + Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản có các điều kiện: - Thửa đất đã ổn định rõ ràng về ranh giới sử dụng quy mô thửa đất lớn. - Số thửa đất trong mỗi hộ gia đình không nhiều(không quá 5 thửa một hộ ) - Hộ gia đình có yêu cầu và chấp thuận nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định. - Đất ở thuộc khu vực nông thôn nếu địa phương có yêu cầu. - Đất chuyên dùng thuộc quyền sử dụng của các tổ chức cá nhân. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng hộ gia đình, trong mỗi giấy chứng nhận được ghi nhiều thửa đất. Hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này chủ yếu được áp dụng cho vùng nông thôn, đất chuyên dùng trong các trường hợp: - Đất đai của mỗi hộ gia đình còn quá manh mún, phân tán, quy mô thửa đất nhỏ. - Số thửa đất trong mỗi hộ quá nhiều, chưa ổn định. Những thửa đất có nhiều chủ sử dụng, không phân rõ ranh giới sử dụng (đồng sử dụng) thì mỗi chủ sử dụng được cấp 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hạn chế được áp dụng cho đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối tại những xã, phường, thị trấn chưa có bản đồ địa chính, chưa có toạ độ việc kê khai đăng ký đất đai. Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở khai thác có kiểm tra, chỉnh lý các tài liệu, tư liệu, bản đồ hiện có, khi thực hiện phải đảm bảo các yêu cầu sau: - Đảm bảo đúng trình tự thủ tục xét duyệt theo hướng dẫn của Nghị định 181/2004NĐ-CP ngày 29/20/2004 của chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. Xác định chính xác về quyền sử dụng hợp pháp trên từng thửa đất của từng chủ sử dụng đất. -Sử dụng thống nhất mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ban hành theo quyết định trong giấy chứng nhận sẽ được đóng dấu xác nhận đo đạc tạm thời. * Hồ sơ: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng thông nhất trong phạm vi cả nước mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành theo nghị định 181/2004 NĐ-CP. Cấp cho tất cả các thửa đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở nông thôn, đất chuyên dùng các loại, các thửa đất có công trình nhưng không phải là nhà ở, thửa đất ở chưa có nhà hoặc nhà tạm thuộc nội thành phố, nội thị xã, nội thị trấn. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở trung ương phát hành. Hồ sơ địa chính gồm: + Sổ địa chính + Sổ mục kê đất + Sổ theo dõi biến động đất đai + Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Biểu thống kê diện tích đất đai Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập để cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo dõi việc xét duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến từng chủ sử dụng đất, theo dõi và quản lý giấy chứng nhận đã cấp. Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chứng nhận viết theo từng thửa đất (mỗi giấ._.y một thửa), có giấy chứng nhận viết theo hộ ( mỗi hộ một giấy ghi tất cả các thửa của chủ đang sử dụng ). Việc chuẩn bị cho cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có những tài liệu liên quan đến việc cấp giấy dựa trên những tài liệu về hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai phải có các loại bản đồ, sơ đồ, số liệu đất đai hiện có, các loại sổ sách tài liệu đăng ký đất, các loại tài liệu khác có liên quan như bản đồ quy hoạch, bản đồ địa chính hành chính. Chuẩn bị các loại biểu mẫu, vật tư kỹ thuật, sổ sách, văn phòng phẩm cần thiết, kinh phí phục vụ cho cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong nội dung viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đúng, đủ các mục đã được quy định tại Nghị định 181/2004 NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004. Trước khi bước vào triển khai đăng ký ban đầu để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tiến hành đánh giá các tài liệu hiện có ở địa phương có liên quan đến đất đai gồm : - Các loại bản đồ thửa đất, bản đồ dịa chính cũ, bản đồ địa chính mới lập ( nếu có). - Các loại bản đồ tài liệu đo đạc khác có liên quan như hồ sơ giao đất, bản đồ quy hoạch của địa phương. - Các loại hồ sơ đất đai cũ. - Tổ chức thực hiện các công việc cần thiết để hiệu cải tài liệu, bản đồ, sổ sách cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm đăng ký. - Biên bản xét duyệt của hội đồng đăng ký đất. - Tờ trình của UBND xã( phường), kèm theo danh sách đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Hệ thống đơn xin đăng ký của từng chủ sử dụng đất đã được ghi ý kiến của hội đồng và xác nhận của UBND xã( phường ) kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất. - Đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. - Văn bản xác nhận nhu cầu sử dụng đất của ngành chủ quản hoặc UBND cấp tỉnh đối với tổ chức trong nước sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm có : - Giấy tờ pháp lý cho phép thực hiện các biến động của UBND cấp có thẩm quyền như : Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất … đã được UBND xác định. - Trích lục bản đồ khu đất có biến động. - Hoá đơn chứng từ nộp tiền các loại liên quan đến nghĩa vụ tài chính của chủ sử dụng đất ( nếu có )phải thực hiện được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho chuyển quyền sử dụng đất. + Kiểm tra đánh giá các tài liệu hiện có : Trước khi tiến hành triển khai phải tiến hành đánh giá các tài liệu hiện có ở địa phương có liên quan tới đất đai. Gồm có : - Các loại bản đồ giải thửa, bản đồ địa chính cũ, bản đồ địa chính mới thành lập ( nếu có ). - Các loại tài liệu đo đạc khác có liên quan đến như : hồ sơ giao đất, bản đồ quy hoạch của địa phương. - Các loại hồ sơ đất đai cũ. - Tổ chức thực hiện các công việc cần thiết để hiệu cải tài liệu, bản đồ, sổ sách cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm đăng ký. 4. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : a) Điều kiện để tổ chức đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Xã, phường, thị trấn xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở đã có bản đồ địa chính có toạ độ, hoặc khai thác sử dụng các loại bản đồ, sơ đồ giải thửa khác đã được kiểm tra, đánh giá, chỉnh lý để xác định rõ vị trí, hình thể diện tích, loại ruộng đất, chủ sử dụng đến từng thửa đất, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm đăng ký và điều kiện cụ thể của từng địa phương. + Khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn và các loại đất chuyên dùng : Tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở có bản đồ địa chính có toạ độ hoặc trích đo từng khu vực hay từng thửa đất, trường hợp đặc biệt có thể khai thác bản đồ địa chính của chính quyền cũ, bản đồ giải thửa đo vẽ theo chỉ thị 299/ TTg ngày 11/10/1980 của Thủ Tướng Chính Phủ, bản đồ quy hoạch chi tiết hoặc bản đồ hiện trạng phục vụ cho việc giao đất làm nhà ở đã thiết kế đến từng thửa đất cho từng thửa đất, các loại bản đồ, tài liệu nói trên phải được đo vẽ bổ xung, chỉnh lý, kiểm tra theo đúng yêu cầu đã hướng dẫn của Tổng Cục Địa Chính. + Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, làm muối : Đo đạc, lập bản đồ địa chính có toạ độ đến đâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến đó. Nơi chưa có bản đồ địa chính, có toạ độ được phép cấp giấy chứng nhận trên cơ sở khai thác sử dụng tối đa các tài liệu, tư liệu, bản đồ hiện có tuỳ theo điều kiện cụ thể của từng địa phương như : - Chỉnh lý, hiệu cải những yếu tố cần thiết trên các bản đồ, tài liệu đã điều tra đo đạc theo chỉ thị 299/ TTg ngày 11/10/1980 của Thủ Tướng Chính Phủ. - Sử dụng các kết quả đo vẽ bản đồ giải thửa gần đây nhất của mỗi xã ( nếu có). - Điền vẽ bổ xung ảnh máy bay được nắn, bình đồ ảnh hoặc bản đồ trực ảnh. - Các tài liệu,số liệu, sơ đồ giao đất nông nghiệp cho từng hộ gia đình, cá nhân theo nghị định 64/ CP ngày 27/9/1993 và giao đất lâm nghiệp theo nghị định 02/CP ngày 15/1/1994 của Chính Phủ. Kê khai đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa chính và xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tổ chức đồng loạt trên địa bàn xã, phường, thị trấn hoặc một phần lãnh thổ của địa phương ( như thôn, ấp, bản…) cho tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên diện tích họ đang sử dụng mà chưa đăng ký. Trong khi chưa có đủ điều kiện để kê khai đăng ký đồng loạt những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sẽ được phép kê khai đăng ký và xét cấp giấy chứng nhận cho từng trường hợp đơn lẻ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới được phép thực hiện các hành vi làm biến động đất đai được đăng ký ngay sau khi hoàn thành các thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất … và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai. * Thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đăng ký đất đai ban đầu, xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng chưa đăng ký : + Đối tượng thực hiện : Đăng ký đất đai ban đầu được thực hiện đối với người đang sử dụng đất nhưng chưa kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất : Hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất do người sử dụng đất lập gồm : - Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất. - Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND cấp xã chứng thực. - Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại mục Tính pháp lý của mảnh đất. - Văn bản uỷ quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất ( nếu có uỷ quyền ). Công tác chuẩn bị cho việc đăng ký ban đầu : Thành lập hội đồng đăng ký đất xã, phường, thị trấn : Hội đồng đăng ký đất là tổ chức tư vấn cho UBND xã, phường, thị trấn trong việc xét đơn đăng ký quyền sử dụng đất tại cấp xã. Hội đồng đăng ký có từ 5 tới 7 thành viên : + Phó chủ tịch UBND xã ( phường, thị trấn ) : chủ tịch hội đồng. + Cán bộ phụ trách tư pháp : Phó chủ tịch hội đồng. + Cán bộ địa chính : Thư ký hội đồng. + Chủ tịch hội đồng nhân dân : Uỷ viên hội đồng. + Trưởng thôn ( bản,ấp ) đối với xã và tổ trưởng tổ dân phố ( đối với phường, thị trấn ) : Uỷ viên hội đồng. Riêng trưởng thôn, ấp, bản, tổ trưởng tổ dân phố chỉ tham gia xét duyệt đơn với các đối tượng thuộc phạm vi quản lý. Ngoài các thành viên bắt buộc nói trên, tuỳ tình hình cụ thể của mỗi địa phương UBND huyện, quận, thị, thành phố thuộc Tỉnh có thể quyết định bổ xung thêm các thành viên cần thiết khác. Ngoài các thành viên chính thức của hội đồng, khi cần thiết hội đồng được phép mời thêm những người am hiểu về tình hình đất đai của địa phương, những người có hiểu biết về chính sách và pháp luật đất đai. Chế độ làm việc của hội đồng : + Hội đồng họp dưới sự điều khiển của Chủ tịch hội đồng để xem xét từng đơn kê khai đăng ký trên cơ sở hồ sơ, tài liệu của từng chủ sử dụng đất đã được tổ chuyên môn giúp việc chuẩn bị, thẩm tra, phân loại. Việc xét duyệt của hội đồng có thể được tiến hành đồng loạt cho nhiều hồ sơ đăng ký ( trong trường hợp tổ chức kê khai đăng ký đồng loạt ) hoặc cho một số ít hồ sơ. + Trình tự thực hiện : Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã nơi có đất. UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất về các nội dung sau đây : -Hiện trạng sử dụng đất : Tên người sử dụng đất, vị trí, diện tích, loại đất và ranh giới sử dụng đất. - Nguồn gốc sử dụng đất. - Tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất đai. - Quy hoạch sử dụng đất đối với trường hợp qui định tại điểm những trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời hạn hoàn thành việc xét đơn xin đăng quyền sử dụng đất tại cấp xã kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ là 7 ngày và không quá 15 ngày đối với các trường hợp khác. Các trường hợp không có đủ giấy tờ hợp lệ qui định tại điểm điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thông qua hội đồng đăng ký đất cấp xã. Hội đồng đăng ký đất đai tổ chức họp xét từng đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất tại địa bàn mình phụ trách thống nhất ý kiến ghi vào biên bản xét duyệt của hội đồng, kết luận của hội đồng phải được ít nhất 2/3 số thành viên biểu quyết tán thành. UBND cấp xã căn cứ vào biên bản xét duyệt của hội đồng đăng ký đất đai để xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất. + Kết thúc việc xét đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất, UBND cấp xã công bố công khai kết quả xét đơn tại trụ sở UBND cấp xã và các thôn, ấp, bản, tổ dân phố để mọi người dân được tham gia ý kiến thời gian công khai là 15 ngày. Hết thời hạn này UBND cấp xã phải lập văn bản kết thúc việc công bố công khai hồ sơ. Những trường hợp có đơn khiếu nại, tố cáo, UBND cấp xã phải thẩm tra, xác minh, giải quyết. + UBND cấp xã lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hồ sơ gồm có : - Tờ trình của UBND cấp xã kèm theo danh sách đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Biên bản xét duyệt đơn của hội đồng đăng ký đất đai. - Hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụngđất của người sử dụng đất. + Thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Sở Địa chính có trách nhiệm thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các đối tượng thuộc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh. Cơ quan địa chính cấp huyện có trách nhiệm thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các đối tượng thuộc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của UBND cấp huyện. Nội dung thẩm định hồ sơ gồm : Mức độ đầy đủ, chính xác của hồ sơ, xác định đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kết quả thẩm định được ghi vào đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất. Sau khi hoàn thành việc thẩm định, Sở Tài nguyên và môi trường, cơ quan địa chính cấp huyện chuyển hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến UBND cùng cấp kèm theo các văn bản tài liệu sau : - Tờ trình thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Dự thảo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo danh sách các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Giấy chứng nhận sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện. + Duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do cơ quan địa chính cùng cấp gửi đến, UBND cấp tỉnh, cấp huyện xem xét quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện. + Cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện các công việc sau : - Thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Thực hiện việc ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ cho hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh khó khăn theo quy định của pháp luật, được UBND cấp xã nơi cư trú xác nhận vào đơn đề nghị và được cơ quan thuế xác nhận cho ghi nợ vào tờ khai nộp tiền. + UBND cấp xã có trách nhiệm đăng ký vào sổ địa chính và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. * Quy trình xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo biến động : + Đối tượng thực hiện : Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị có một trong những thay đổi về mục đích sử dụng, tên chủ sử dụng đất, đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Loại biến động đất đai : Trong thực tế có 3 loại biến động đất đai cần phải làm thủ tục đăng ký biến động đó là : - Chuyển mục đích sử dụng - Chia tách thửa đất hoặc đổi tên chủ sử dụng. - Biến động đất đai do thiên tai. + Hồ sơ kê khai đăng ký biến động đất đai : Hồ sơ kê khai đăng ký thửa đất có biến động do người chủ sử dụng lập gồm : - Đơn xin đăng ký biến động ( ghi rõ loại biến động). - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo thực địa ( trong trường hợp biến động một phần mảnh đất ). + Quy trình xét cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo biến động : Đăng ký chuyển mục đích sử dụng : Trình tự làm thủ tục đối với hộ gia đình, các nhân như sau : Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký tại UBND cấp xã nơi có đất. Hồ sơ gồm : - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo thực địa ( trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất). Trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã phải hoàn thành thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và gửi hồ sơ cho cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan địa chính thuộc cấp có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất phải hoàn thành việc xem xét hồ sơ ghi ý kiến vào đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện và gửi hồ sơ đến UBND cùng cấp phê duyệt, Trường hợp không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thì trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do. Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ UBND cấp có thẩm quyền xem xét quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Cơ quan địa chính cấp huyện chứng nhận thay đổi mục đích sử dụng đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính và thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ các cấp để chỉnh lý, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đối với tổ chức trình tự thực hiện như sau : Tổ chức sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký tại Sở Tài nguyên và môi trường, hồ sơ gồm : - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo thực địa ( Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần mảnh đất ). - Dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Địa Chính hoàn thành việc thẩm tra hồ sơ, ghi ý kiến vào đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện và gửi hồ sơ đến UBND cấp tỉnh, trường hợp không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thì trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do. Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ UBND cấp tỉnh xem xét quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sở Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, chứng nhận thay đổi mục đích sử dụng đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính và thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ các cấp để chỉnh lý, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đăng ký chia tách thửa đất hoặc thay đổi tên chủ hộ : Việc chia tách thửa đất hoặc thay đổi tên chủ sử dụng đất được thực hiện trong những trường hợp sau đây : - Tổ chức sử dụng đất chia tách thành nhiều tổ chức pháp nhân mới tiếp tục sử dụng đất hiện có. - Nhiều tổ chức sử dụng đất sáp nhập thành một tổ chức sử dụng đất mới. - Tổ chức sử dụng đất thay đổi tên gọi. - Hộ gia đình sử dụng đất chia tách thành nhiều hộ. - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chia tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới. Hồ sơ xin đăng ký gồm : - Đơn xin chia tách thửa đất hoặc thay đổi tên chủ sử dụng đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo thực địa ( trong trường hợp chia tách thửa đất ). - Bản sao sổ hộ khẩu (đối với hộ gia đình), quyết định thành lập hoặc đổi tên, tách, nhập (đối với tổ chức). Trình tự thực hiện như sau : - Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai tại cơ quan địa chính thuộc UBND cấo có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra, ghi ý kiến vào đơn của người sử dụng đất, gửi hồ sơ đến UBND cùng cấp, trường hợp không đủ điều kiện thì gửi trả hồ sơ lại cho người sử dụng đất kèm theo thông báo cho người sử dụng đất biết lý do. Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành việc xem xét, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính và thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ các cấp để chỉnh lý, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trường hợp thay đổi tên chủ sử dụng đất do chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất thì thực hiện theo Luật Đất đai 2003 và nghị định 181/2004 NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. Đăng ký biến động đất đai do thiên tai : Người sử dụng đất khai báo tình trạng biến động đất đai do thiên tai gây nên và nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được khai báo của người sử dụng đất, UBND cấp xã có trách nhiệm thông báo cho cơ quan địa chính thuộc UBND cấo có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để phối hợp thẩm tra, xác minh tại thực địa và đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính thửa đất biến động, kết quả thẩm tra thực địa phải lập thành biên bản. Căn cứ biên bản kiểm tra thực địa và kết quả đo đạc chỉnh lý biến động, cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chứng nhận biến động trên giấy chứng nhận đã cấp, chỉnh lý hồ sơ địa chính và thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ địa chính các cấp để chỉnh lý hồ sơ địa chính. Trường hợp biến động không còn đất sử dụng thì huỷ bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đât. Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất phải đến UBND cấp xã nơi có đất nộp đơn khai báo về việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai báo của mình. Sau khi nhận đơn khai bao, cán bộ địa chính cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: - Xác định số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của giấy chứng nhận bị mất, ghi việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào sổ địa chính. - Chuyển đơn khai báo lên cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Niêm yết thông bao việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Sau khi nhận được đơn khai báo mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào sổ địa chính và dừng việc đăng ký biến động liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất. Sau thời hạn 60 ngày kể từ ngày nhận đơn khai báo mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu không tìm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất thì cơ quan địa chính cấp thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình UBND cùng cấp ra quyết định huỷ bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, chỉnh lý sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ các cấp để chỉnh lý hồ sơ địa chính, giao giấy chứng nhận quỳen sử dụng đất cho người sử dụng đất. Sau khi được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu người sử dụng đất tìm thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất thì phải nộp cho UBND cấp xã nơi có đất chuyển về cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để huỷ bỏ. Đăng ký đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Việc đăng ký đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong những trường hợp sau : - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị nhoè, ố, rách, mục nát hoặc không thể ghi biến động đất đai. - Người có nhu cầu đổi 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( cấp cho nhiều thửa) thành nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho từng thửa đất. Hồ sơ đăng ký đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm : - Đơn xin đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đổi. Trình tự thực hiện như sau : Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký tại cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ của người sử dụng đất cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm hoàn thành việc thẩm tra, ghi ý kiến vào đơn xin đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, gửi hồ sở đến UBND cùng cấp. Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem xét, ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính, thông báo cho cơ quan quản lý hồ sơ địa chính các cấp để chỉnh lý hồ sơ địa chính và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. 5. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất a) Yếu tố tự nhiên : Mỗi vùng có những đặc trưng hình thành nên vùng chuyên môn hoá trong sản xuất, tạo ra những lợi thế so sánh với các vùng khác. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được đẩy mạnh và quan tâm hơn đối với những loại đất của vùng kinh tế mà nó mang lại quyền lợi và thế mạnh của đặc trưng vùng. Sự đa dạng về chất đất, địa hình, điều kiện khí hậu đã tạo nên sự đa dạng về điều kiện sinh thái của các vùng khác nhau hình thành nên những vùng đất màu mỡ và những vùng đất xấu. Vùng đất màu mỡ được ưu tiên cho phát triển sản xuất nông nghiệp, còn những vùng đất khác do lợi thế nên hình thành nên các khu dân cư. Mỗi vùng có một thế mạnh nhất định trong việc phát triển nông nghiệp và các ngành công nghiệp, dịch vụ, du lịch. Do vậy sẽ có sự đa dạng trong cách thức khai thác tài nguyên đất đai phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế. Điều này gây nên sự phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải làm rõ mục đích sử dụng của từng loại đất, của từng đối tượng được giao sử dụng, xác định rõ ranh giới, diện tích từng loại đất và từng thửa đất cụ thể. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho các thửa đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng các loại, các thửa đất có công trình nhưng không phải là nhà ở, thửa đất ở chưa có nhà hoặc nhà tạm thuộc thành phố, nội thị xã, thị trấn. b) Điều kiện kinh tế - xã hội : Mức độ phát triển kinh tế của một vùng quyết định tới việc phát triển của các quan hệ kinh tế trong quản lý và sử dụng đất đai. Nếu kinh tế phát triển thì mới phát sinh các quan hệ chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thị trường càng phát triển các mối quan hệ kinh tế phát sinh càng gia tăng, nhu cầu sử dụng đất đai càng lớn, việc thay đổi chủ sử dụng đất diễn ra càng nhiều làm đất đai biến động mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải theo kịp các biến động đó. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một trong những biện pháp có tác dụng khuyến khích các quan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai nảy sinh và phát triển. Nền kinh tế thị trường mở ra một thời đại mới với những quy luật cạnh tranh, cung cầu và quy luật giá trị làm cho bộ mặt kinh tế ngày càng đổi thay và phát triển cao độ, đất đai dần được chú ý và có vị trí đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế. Đất đai ngày càng trở nên có giá trị cao, thị trường bất động sản được hình thành, làm hình thành một chuỗi các dây truyền kinh tế phát triển theo. Tuy nhiên việc hình thành nên thị trường chuyển nhượng bất động sản ngầm làm cho việc quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất khó khăn. Người dân lấn chiếm đất đai, sử dụng không đúng mục đích vì mục đích lợi nhuận, việc tham nhũng, luồn lách diễn ra ở các cơ quan nhà nước. Do sự phát triển của nhiều thành phần kinh tế dẫn đến việc có nhiều chủ thể tham gia vào công tác quản lý, sử dụng đất điều này làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tránh những tranh chấp về đất đai, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư kinh doanh, thu được lợi ích cao hơn. Do đặc điểm và truyền thống văn hoá dân tộc đã tạo ra những khu, cụm dân cư tập trung. Sự ra đời của nền kinh tế thị trường làm cho đất chuyên dùng, đất khu dân cư càng có giá trị sử dụng cao, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất này là cần thiết tránh những rủi ro, những mặt tiêu cực của nền kinh tế thị trường và phát huy những mặt tích cực trong quá trình sử dụng. Chương II THực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành Phố NAM ĐịNH I.Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thành phố Nam định 1.1.Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 1.1.1 Vị trí địa lý Thành phố Nam định là thành phố của tỉnh Nanh định thuộc khu vực đồng bằng sông hồng, cách thủ đô Hà nội khoảng 90 km về phía đông bắc. Thanh phố Nam định có quốc lộ 21,10 và đường sắt chạy qua, là thành phố có điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu trao đổi hàng hóa với các tỉnh, vùng lân cận tiếp giáp với các tỉnh Thái bình, Hưng yên, Ninh bình. 1.1.2 Địa hình Là thành phố vùng đồng bằng được hình thành trên khu vực có kiểu địa hình bằng phẳng. 1.1.3 Khí hậu Căn cứ vào việc phân vùng khí hậu của Tổng cục khí tượng thuỷ văn Nam định là vùng chuyển tiếp giữa đồng bằng và ven biển, có khí hậu nhiệt đới gió mùa. Hàng năm khí hậu chia làm 4 mùa: Xuân, hạ, thu, đông. Nhiệt độ trung bình khoảng 230 C Lượng mưa trung bình 1400mm Độ ẩm trung bình 82,5% Số giờ nắng 1630 giờ Tuy nhiên chỉ có 2 mùa rõ rệt -Mùa hè thường nắng nóng kéo dài kèm mưa to và giông bão: nhiệt độ trung bình có tháng lên tới 300C, lượng mưa trung bình có tháng lên tới 307 mm có những ngày mưa to gây ra hiện tượng úng cục bộ. -Mùa đông nhiệt độ xuống thấp, gió lạnh kéo dài đôi khi kèm theo sương mù, sương muối và gió mùa Đông Bắc, thời tiết hanh khô, hạn hán kéo dài, nhiệt độ có tháng xuống 180C (có ngày dưới 100C ), có tháng hầu như không mưa(lượng mưa trung bình tháng chỉ đạt 5-6mm). Mùa Đông thường thiếu nước cho sản xuất nông nghiệp. Tình hình khí hậu trong những năm gần đây được thể hiện qua phụ lục 1. 1.1.4 Thuỷ văn: Nanh định có sông lớn chảy qua và nằm trong lưu vực của sông Hồng, thuận tiện cho công tác tưới tiêu phục vụ cho sản xuất nông nghiệp. 1.1.5 Thổ nhưỡng: Theo kết quả điều tra của trạm nông hoá thổ nhưỡng tính, đất đai trên địa bàn thành phố Nam định có các nhóm chính sau: -Nhóm đất phù sa: Là đất hình thành trên nền phù sa cổ của hệ thống Hồng, bao gồm 2 đơn vị đất chính : đất phù sa có tầng đất sét loang lổ và đất phù sa có tầng gley. Loại này chủ yếu phân bố ở địa hình bằng phẳng và tập trung nhiều ở vùng phường cửa bắc, thống nhất, trần tế xương. Với thành phần chủ yếu là thịt nhẹ, một số ít diện tích có thành phần cơ giới trung bình loại đất này phù hợp cho việc trồng lúa và cây rau màu. BIểU Số 1 Phụ lục 1: Tình hình khí hậu Thành Phố NAM ĐịNH 2002 2003 2004 Cả năm T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 Nhiệt độ trung bình (0C) 24.9 24.1 24.1 18.4 16.3 20.3 25.3 27.3 28.3 29.3 29.0 27.6 25.4 21.5 20.4 Số giờ nắng trong năm (giờ) 1625.7 1298.0 1478.7 50.4 29.7 46.1 81.1 138.9 140.2 217.5 168.8 154.0 151.8 180.4 119.8 Lượng mưa trong năm (mm) 821.8 1192.0 1296.9 13.7 33.7 30.8 51.1 175.1 129.6 318.1 212.1 107.7 154.0 71.0 0.00 Độ ẩm trung bình (%) 81.5 84.0 82.0 82.0 85.0 88.0 85.0 82.0 83.0 82.0 84.0 79.0 84.0 75.0 75.0 (Nguồn:Niên Giám Thống Kê - 2004 ) 1.2 Đặc điểm tài nguyên thiên nhiên: * Tài nguyên đất: Đất đai được hình thành trên nhiều loại đá mẹ phân bố xen._.lập trình đề nghị UBND tỉnh tổ chức xét duyệt và quyết định. 10. Tổ chức thực hiện phê duyệt cấp giấy chứng nhận: -Sau khi có quyết định phê duyệt của cấp có thẩm quyền cơ sở làm các thủ tục tiếp nhận tài liệu sổ sách và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. -Tổ chức viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất đã đủ điều kiện cấp -Lập sổ địa chính theo quy định số quy định số 499 của Tổng cục địa chính. -Lập sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận. -Tổ chức kiểm tra đối soát giấy chứng nhận, sổ địa chính. -Tổ chức hội nghị tổng kết. -Làm lễ phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -Bàn giao những tồn tại cần phải giải quyết tiếp theo sau khi đăng ký đất cho UBND xã(phường). -Công bố những quy định về khai báo biến động. -Mở rộng khai báo biến động. 11.Giao nộp bàn giao tài liệu lưu trữ. Hội đồng đăng ký đất bàn giao tài liệu đăng ký để lưu trữ và sử dụng tại các cấp : Xã (phường),thành phố, tỉnh,trung ương theo quy định. 12. Kinh phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Lệ phí thu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Tổng Cục Địa Chính như sau : - Hộ gia đình, cá nhân : + Thuộc xã trung du, đồng bằng : 10.000 đ/ giấy. + Thuộc vùng đô thị : 20.000đ/ giấy. - Tổ chức : 100.000đ/ giấy. - Việc hỗ trợ kinh phí của tỉnh tuy không ít nhưng vẫn chưa đủ để hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thành phố Nam Định. Bình quân về dịnh mức chi phí lao động vật tư và đầu tư kinh phí cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2003 tại thành phố Nam định là : Bình quân 1 giấy : 22.425 đ. Bình quân 1 thửa là : 1.401 đ. Việc thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các xã, phường đều có những hội nghị bàn thống nhất mức thu. Theo công văn số 141/CV - ĐC ngày 15/03/2003 của Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Nam định về việc thu chi từ nguồn thu lệ phí địa chính. Việc thu lệ phí địa chính được giao cho các xã, phường trực tiếp thu và nộp tại kho bạc nhà nước. - Mức thu từng xã, phường như sau : BIểU Số 12 STT Tên đơn vị Mức thu 1 giấy (đ) Ghi chú 1 Phường Vị Hoàng 25.000 ủng hộ từ 5.000/1 giấy 2 Phường Trần Tế Xương 25.000 Như trên 3 Phường Trần Hưng Đạo 25.000 Như trên 4 Phường Cửa Bắc 25.000 Như trên 5 Phường Phan Đình Phùng 25.000 Như trên 6 Phường Hạ Long 20.000 Bìa đổi thu 15.000 7 Phường Bà Triệu 20.000 8 Xã Lộc Hòa 20.000 9 Phường Lang Tĩnh 20.000 10 Phường Lộc Hạ 20.000 ( Số liệu : Phòng Xây dựng – Nhà đất thành phố Nam định) Việc thu tiền cho cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 3 cấp Tỉnh, huyện, xã ( phường) bình quân đối với một giấy là khoảng 23.500 đ. Theo qui định của Tổng Cục Địa Chính thì mức thu này gấp 2 lần đối với các xã trung du, đồng bằng. Gấp 0.5 lần đối với đất đô thị. Như vậy : Theo quyết định 114/QĐUB và thông tư 02 thì mức thu chưa thống nhất. Mức thu còn cao so với định mức cho phép, gây khó khăn cho những hộ nghèo, đói không có kinh phí để thực hiện đăng ký, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tỉnh, thành phố, UBND xã (phường) phải có chính sách hỗ trợ thích đáng để người sử dụng đất yên tâm, tự nguyện đi đăng ký nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực hiện việc ghi nợ cho những gia đình khó khăn. Việc thu kinh phí và xác định các khoản chi phải công khai, tuyên truyền cho dân chúng ủng hộ và giúp đỡ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra nhanh hơn, thiết thực hơn. 2.Tình hình kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam định từ năm 2000 đến nay Sau khi có luật đất đai năm 1993, UBND thành phố Nam định (trước kia) và UBND tỉnh Nam Định đã ban hành hàng loạt các văn bản để triển khai thực hiện các nội dung của luật nhằm mục đích tăng cường và củng cố hơn nữa công tác quản lý nhà nước về đất đai. Để thực hiện nghị định số 181/ NĐ - CP ngày 29/10/2004, UBND tỉnh Nam Định ra chỉ thị 07/CT – UB ngày 05/02/2005về việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong toàn tỉnh. a) Công tác tổ chức kê khai đăng ký đất đai ở các xã, phường : Công tác kê khai đăng ký là bước đầu tiên của qui trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nó rất quan trọng, đòi hỏi phải đảm bảo đầy đủ chính xác để tạo điều kiện thuận lợi cho việc xét duyệt hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ý thức được tầm quan trọng của công tác kê khai đăng ký nên UBND thành phố đã chỉ đạo các xã, phường triển khai khẩn trương nhanh chóng, yêu cầu phải lập hội đồng kê khai đăng ký và đi vào hoạt động. Kết quả kê khai đăng ký của thành phố nam định BIểU Số 13 Loại đất Số hộ cần đăng ký Số hộ đã đăng ký Tổng số hộ đã đăng ký Tỷ lệ đăng ký / tổng số 2002 2003 2004 Đất nông nghiệp 8533 3125 1765 2161 7051 82,63 Đất lâm nghiệp 84 0 24 0 24 28,57 Đất thổ cư 15768 3417 3720 1848 8985 56,98 Đất chuyên dùng 352 25 10 15 50 14,2 ( Nguồn : Phòng Xây dựng – Nhà đất thành phố Nam định ) Phường Vị Hoàng tuy có diện tích nhỏ, dân số ít nhưng là phường đầu tiên sớm nhất ( 1/5/1996 ) thành lập hội đồng kê khai đăng ký và tổ chức công tác kê khai đăng ký đất đai. Muộn nhất là xã Lộc Hòa đến 1/1/1999 mới thành lập được hội đồng kê khai đăng ký. Sau xã Thanh Trù còn một số phường, xã đến nay vẫn chưa thành lập được hội đồng kê khai đăng ký. Với các xã, phường đã có hội đồng kê khai đăng ký thì vẫn còn một số tồn tại như thành phần của hội đồng không có đủ hoặc thành phần hội đồng không đúng với qui định của pháp luật. Việc hoạt động của hội đồng kê khai đăng ký cũng có nhiều tồn tại, khó khăn cần khắc phục. Do sự không thống nhất về quan điểm, tính chất công việc, thời gian nên hội đồng kê khai đăng ký họp rất khó khăn dẫn đến công tác xem xét hồ sơ kê khai đăng ký của người dân mất rất nhiều thời gian. Qua biểu ta thấy đất nông nghiệp có tỷ lệ kê khai đăng ký được cao nhất 82,63 % điều này có được do công tác tuyên truyền tới từng người dân và do có sự đôn đốc, thẩm tra, giám sát của UBND thành phố. Đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng cao nhất trong các loại đất và được UBND thành phố rất chú trọng đặt lên hàng đầu. Đất chuyên dùng có kết quả kê khai đăng ký đạt thấp nhất 14,2 % mà ở tỷ lệ này mới chỉ có các tổ chức, cơ quan tiến hành kê khai đăng ký còn các đối tượng sử dụng khác hầu như chưa làm được. Theo thời gian 2 năm 2001, 2002 kết quả công tác kê khai đăng ký đạt khá, trong khi đó năm 2004 đạt rất cao. Thành phố cần có sự quan tâm chỉ đạo nhiều hơn nữa tới công tác kê khai đăng ký, cần yêu cầu tất cả 100% xã, phường phải lập hội đồng kê khai đăng ký và đi vào hoạt động đẩy nhanh tiến độ kê khai đăng ký làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. b) Công tác xét hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bước chuẩn bị cho việc ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công tác xét duyệt yêu cầu phải đảm bảo công bằng, hợp tình, hợp lý, mỗi hồ sơ đều phải được xét trên mọi góc độ, chỉ tiêu khác nhau, thông báo công khai tới mọi người dân. Để công tác xét duyệt được thuận lợi thì yêu cầu bước kê khai phải đầy đủ, chính xác. Việc xét duyệt hồ sơ được diễn ra trong cuộc họp của hội đồng kê khai đăng ký, việc xét duyệt này có thể tiến hành đồng loạt cho nhiều hồ sơ đăng ký ( trong trường hợp tổ chức kê khai đăng ký đồng loạt ) hoặc cho một số ít hồ sơ ( trường hợp kê khai riêng ). Kết quả xét duyệt hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BIểU Số 14 Loại đất Số hồ sơ đã đăng ký Số hồ sơ đã duyệt Số GCN đã cấp Tỷ lệ GCN đã cấp/ Tổng số hồ sơ 2002 2003 2004 Tổng số Đất nông nghiệp 7051 6875 1762 1543 849 4154 58.91 Đất thổ cư 8985 7655 3409 1765 1025 6199 68.99 Đất chuyên dùng 50 45 18 12 9 39 78 ( Số liệu : Phòng Xây dựng – Nhà đất thành phố Nam định ) Thực trạng hiện nay ở thành phố Nam định do sự hoạt động kém hiệu quả của hội đồng kê khai đăng ký và do thiếu hội đồng kê khai đăng ký nên việc xét duyệt hồ sơ được tiến hành rất chậm dẫn đến số hồ sơ được duyệt và số giấy chứng nhận được cấp đạt tỷ lệ rất thấp. Đến 1/12/2004 tỷ lệ hồ sơ được duyệt và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là : của đất nông nghiệp là 58,91 % ; của đất chuyên dùng là 78% của đất ở là 68,99 %. Do hội đồng xét duyệt có thành phần lấy từ nhiều bộ phận nên việc thống nhất về công việc, về thời gian làm việc là rất phức tạp và khó khăn. Do sự yếu kém về trình độ trình môn dẫn đến trình độ chung của hội đồng kê khai đăng ký là rất yếu do đó công việc xét duyệt hồ sơ kê khai đăng ký rất khó khăn và mất rất nhiều thời gian. Thành phố cần có biện pháp nâng cao năng lực cho cán bộ địa chính như tuyển thêm người mới, thu hút cán bộ có trình độ cao về thành phố làm việc, mở khoá đào tạo cán bộ nhằm nâng cao hiệu quả, khắc phục những khó khăn trong công tác kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . IV. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định 1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam định năm 2004 Được tập trung cao, sở đã phối hợp với UBND thành phố tháo gỡ những khó khăn vướng mắc và đẩy mạnh việc thực hiện. Trong năm đã lập được 16509 hồ sơ xét duyệt được 12938 hồ sơ và cấp được 10091 giâyá chứng nhận vào tay người sử dụng đất. Trong đó cấp tại 10 pgường, xã được 8834 GCN, qua mua bán chuyển nhượng được 458 GCN, đơn lẻ 50 GCN và 739 GCN qua đấu giá quyền sử dụng đất. Có được những kết quả trên là do : -Năm 2004 trong công tác tham mưu của Ban lanh đạo Sở dã có nhièu đổi mới, tạo được sự quan tâm của Tỉnh uỷ, UBND tỉnh và cấp uỷ chính quyền các cấp, sự phối hợp chặt chẽ của các ngành cũng như của Bộ Tài nguyên và môi trường. - Đã có kế hoạch và định hướng cụ thể trong việc tổ chức chỉ đạo điều hành. Kịp thòi tháo gỡ khó khăn vướng mắc. Có nhiều biện pháp nâng cao vai trò trách nhiệm của đơn vị và cá nhân trong công tác tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ chính trị. - Đã pháu huy được truyền thống đoàn kết nhất trí trong cơ quan và sớm trriển khai công việc ngay từ đầu năm. - Là sự nỗ lực cố gắng của đội ngũ cán bộ toàn ngành. 2. Những tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nguyên nhân - Trước khi thực hiện chỉ thị 10/1998/CT – TTg của Thủ Tướng Chính Phủ, hệ thống chính sách pháp luật đất đai vẫn chưa được hoàn chỉnh, chậm được sửa đổi, bổ sung để giải quyết những vướng mắc khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Quá trình đô thị hoá nhanh đã hình thành, mở rộng đô thị, khu công nghiệp tập trung, khu dịch vụ làm cho nhu cầu về đất đai dành cho xây dựng cơ sở hạ tầng tăng tạo sức ép đối với công tác quản lý đất đai. Trong khi đó công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức, điều chỉnh kịp thời, nhất là đối với cấp xã, phường, thị trấn. - Đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai, nhất là đối với cấp xã vừa thiếu lại vừa yếu về chuyên môn nghiệp vụ một số nơi lại phải kiêm nhiệm nhiều việc, chưa được đào tạo cơ bản đã gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. - Trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tư tưởng còn nặng về cầu toàn, thủ tục phức tạp, trong khi đó tài liệu, tư liệu, bản đồ, hồ sơ gốc về đất đai làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thiếu, chưa có biện pháp để khắc phục tình trạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…diễn ra dưới hình thức “ sang tay ” không qua cấp chính quyền có thẩm quyền. - Các xã, phường tổ chức giao ruộng ổn định lâu dài tới hộ từ năm 1992 – 1993. Đến nay tổ chức đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải trên cơ sở tài liệu đo đạc và bản đồ năm 1996. Một số diện tích giao ruộng trước đây chênh lệch so với diện tích để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một việc hết sức nan giải, phức tạp. -Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công việc rất phức tạp công tác quản lý nhà đất nhiều năm bị buông lỏng, hồ sơ, tài liệu còn thiếu, không đồng bộ. - Nhận thức của một số cán bộ và nhân dân còn hạn chế, chưa thấy được mục đích và ý nghĩa của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( do đó có hiện tượng một số địa phương tổ chức phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới từng hộ, có một số hộ không cần nhận ). - Công tác tuyên truyền về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung chưa được các cấp quan tâm thường xuyên. Các cấp uỷ Đảng và chính quyền cơ sở chưa coi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụ chính trị quan trọng cần phải tập trung sự lãnh đạo, chỉ đạo. Một số nơi nhận thức còn đơn giản cấp cũng được, không cấp cũng được. - Kinh phí đầu tư cho công tác này chưa được thoả đáng. *Bài học kinh nghiệm : +Về nhận thức: Để thực hiện tốt công tác này cần có sự chỉ đạo thống nhất của các cấp uỷ Đảng, chính quyền và các đoàn thể quần chúng quán triệt quân điểm tư tưởng là lấy mục đích quản lý, giải quyết nguyện vọng của nhân dân và xác định quyền sử dụng đất. Từ đó tăng cường công tác tuyên truyền vận động, phát động phong trào rộng lớn để nhân dân hiểu rõ chủ trương chính sách của Đảng và nhà nước cùng với nghĩa vụ và quyền lợi của họ, tự giác kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Về tổ chức thực hiện: Các huyện, thành cần có sự chỉ đạo tập trung lực lượng, bố trí đầy đủ cán bộ và thực hiện tốt công tác tập huấn hướng dẫn nghiệp vụ cho các đồng chí lãnh đạo xã, thị trấn tinh thông về phương pháp, cách kê khai, phân loại những trường hợp hợp lệ và không hợp lệ, những trường hợp cần đưa ra bàn bạc để thống nhất ý kiến nhằm giải quyết nhanh các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Về phương pháp: Phát huy kịp thời, giải quyết tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện, đồng thời phải có sự chuẩn bị đầy đủ điều kiện, phương tiện để thực hiện đối với từng ngành, từng cấp đảm bảo giải quyết nhanh các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khẩn trương vận động mọi người có đủ giấy tờ gốc hợp pháp thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận mới, đồng thời giải quyết cấp giấy chứng nhận ngay cho những trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định. Qua kết quả đạt được ta thấy ở các huyện, thị tiến độ triển khai chậm, kết quả kê khai đăng ký còn thấp dẫn đến ciệc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thường xuyên chú trọng, ở một số nơi như thành phố việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị chưa nghiêm túc về trình tự thủ tục, làm ảnh hưởng tiến độ thực hiện công việc. Bên cạnh việc cấp giấy thì các cấp, các ngành phải thường xuyên chăm lo chỉ đạo kịp thời phản ánh và giải quyết các vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Phải làm tốt việc sơ kết, tổng kết, rút kinh nghiệm từng giai đoạn, kịp thời phát hiện những vướng mắc tồn tại để có biện pháp giải quyết ngay. Khắc phục tình trạng “phát” mà không “động”, phô trương hình thức lấy thành tích là chính. Chương III Một số giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất I.Chiến lược phát triển kinh tế của thành phố Thực hiện cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá trên cơ sở phát huy mạnh mẽ nội lực, tạo môi trường thuận lợi để tiếp nhận đầu tư và mở rộng qua hệ kinh tế với bên ngoài nhằm thúc đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm là 19,5%(về giá trị sản xuất ), 16,7%(về tốc độ sản phẩm nội lực), đặc biệt phát triển mạnh du lịch-dịch vụ và công nghiệp xây dựng.Tiếp tục phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, giúp đỡ, tạo môi trường thuận lợi khuyến khích mọi người dân làm giàu hợp pháp, khai thác tối đa lợi thế của thành phố về đất đai, khí hậu, lao động, vị thế… để phát triển du lịch- dịch vụ, công nghiệp-xây dựng,nông nghiệp. Chú trọng phát triển nông nghiệp nông thôn, phát triển nông nghiệp toàn diện theo lợi thế từng vùng xây dựng nông thôn mới có nền nông nghiệp đô thị bền vững, có công nghiệp và dịch vụ phát triển đa dạng, xã hội văn minh tiến bộ, ứng dụng những thành tựu khoa học tiên tiến vào sản xuất đặc biệt là sản xuất công nghiệp và nông nghiệp. Phát triển nguồn nhân lực dồi dào của thành phố thu hút nhiều lao động vào lĩnh vực công nghiệp và thương mại-du lịch. Phát triển kinh tế gắn liền với việc giải quyết các vấn đề xã hội, giải quyết tốt vấn đề việc làm và thu nhập cho người lao động trong đó ưu tiên đối với gia đình liệt sỹ, thương binh và người có công với nước. Đảm bảo an ninh chính trị, an toàn xã hội, củng cố quốc phòng toàn dân, giải quyết tốt mối quan hệ giữa kinh tế với quốc phòng, quốc phòng với kinh tế trên địa bàn thành phố. Lựa chọn cơ cấu phát triển kinh tế: Cơ cấu phát triển kinh tế giai đoạn 2001-2010 là: Du lịch- dịch vụ-công nghiệp; Xây dựng –nông nghiệp. II. Phương hướng Trong sự nghiệp đổi mới đất nước nói chung và trên địa bàn thành phố Nam định nói riêng hiện nay đã và đang có nhiều thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, nền sản xuất hàng hoá đang được phát huy trong cơ chế thị trường. Vì vậy công tác quản lý đất đai đòi hỏi phải có sự cố gắng rất lớn nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của thành phố một cách toàn diện. - Tổ chức thực hiện tốt nghị định 181/2004 NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ. - Hoàn chỉnh hồ sơ đăng ký- cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục quản lý và sử dụng có hiệu quả đất đai. - Tăng cường việc xử lý các vi phạm luật đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Phấn đấu đến hết năm 2005 các chủ sử dụng đất hợp pháp trên địa bàn phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp đều được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực hiện tốt nhiệm vụ giao đất, đáp ứng nhu cầu đất xây dựng trụ sở các cơ quan, nhu cầu đất ở của cán bộ và nhân dân thành phố. Đề nghị cấp trên hỗ trợ kinh phí để đo đạc, lập bản đồ địa chính những xã, phường chưa có đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới hộ tại các khu vực này. - Làm tốt công tác theo dõi biến động và chỉnh lý biến động về đất đai. Tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật và sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm. - Thực hiện tốt các nội dung khác có liên quan đến đất đai: Thống kê đất đai, xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai, chuyển mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất tranh chấp đất đai. - Phấn đấu hoàn thành tốt công việc của ngành Địa Chính, tham mưu cho uỷ ban nhân dân thanh phố về việc quản lý đất đai, đảm bảo nhiệm vụ chuyên môn theo quy định của luật đất đai và yêu cầu của Sở Tài nguyên và môi trường và Tổng cục Địa Chính. III.Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố nam định Thực hiện theo chiến lược phát triển ngành địa chính đến năm 2010 mục tiêu về công tác đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phải xây dựng được một hệ thống đăng ký đất đai hiện đại cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đất hợp pháp, thiết lập xong hồ sơ địa chính đầy đủ thống nhất cho toàn bộ lãnh thổ và được cập nhật thường xuyên, dựa trên cơ sở hệ thống bản đồ địa chính chuẩn mực đáp ứng yêu cầu thông tin thửa đất về tự nhiên như vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất, chất đất, hạng đất, giá đất, mục đích sử dụng, những thay đổi và ràng buộc trong quá trình sử dụng đất. Để thực hiện mục tiêu chiến lược kể trên nhiệm vụ giải pháp cụ thể đặt ra là: 1. Hệ thống luật đất đai : Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung của chúng quy định các trường hợp, chế tài pháp lý các nội dung và trình tự của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó các chỉ thị, nghị định, nghị quyết của Chính Phủ còn đốc thúc, hướng dẫn tạo động lực để công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hoàn thành. Cần phải luôn đổi mới, bổ sung luật đất đai và hệ thống văn bản dưới luật để theo kịp được những biến động của công tác quản lý đất đai. Bên cạnh đó đất nước ta đang phát triển theo cơ chế thị trường về kinh tế, các quan hệ kinh tế phát sinh trong lĩnh vực quản lý đất đai, luật đất đai phải đáp ứng, giải quyết và quản lý được các quan hệ kinh tế này nhưng phải dựa trên cơ sở hợp tình, hợp lý và công bằng. Coi trọng công việc thực hiện các qui định của Nhà nước, phát huy dân chủ và công khai. Thực hiện nghiêm túc triệt để thông qua các bước xử lý đảm bảo sự công bằng và nghiêm minh của pháp luật. Trong quá trình tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo chính xác, công khai, dân chủ. Trên cơ sở những văn bản hướng dẫn của Nhà nước. Hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở xã, phường đưa ra xem xét, bàn bạc, giải quyết từng dạng, từng trường hợp một cách khách quan, công minh. Tôn trọng ý kiến của nhân dân, của tổ dân phố, các thôn xóm, giải quyết thoả đáng những khiếu nại của nhân dân trong bước công khai hồ sơ. 2, Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai : Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai của nước ta được phân thành 4 cấp từ Trung ương đến cơ sở nhưng chưa được hoàn thiện,đồng bộ, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn chưa rõ ràng thực chất mới chỉ là cơ quan tham mưu cho UBND tỉnh. Đội ngũ cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chưa được củng cố và tăng cường cả về số lượng và chất lượng, trong khi đó mọi công việc về đất đai đều bắt đầu từ cơ sở. Cần tăng cường cán bộ địa chính xã vì hiện nay số cán bộ này là rất ít 1 – 2 người không quản lý nổi tình hình đất đai của một xã do thiếu người, yếu về năng lực. Chú trọng công tác đào tạo cán bộ ngành địa chính nói chung và mở lớp chuyên sâu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và nâng cao kiến thức cho đội nhũ cán bộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Loại trừ những cán bộ thoái hoá, biến chất trong đội ngũ làm công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giảm những thủ tục không cần thiết, biết ghép, nối, tạo mắt xích chặt chẽ của giấy tờ liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho lượng tài liệu gọn, nhẹ và có hiệu quả cao. 3. Kinh phí : Một trong nhữngc trở ngại rất lớn đến tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc thiếu kinh phí từ đó không tạo được động lực trong người dân, người dân không tự nguyện kê khai đăng ký và cán bộ không hăng hái làm việc. Cần cung cấp kinh phí đủ, đúng lúc, góp phần thúc đẩy quá trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Quá trình thực hiện công tác kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần kinh phí ngay từ buổi đầu triển khai để mua sắm thiết bị, vật tư, chi trả công kỹ thuật. Nhưng thực tế đối với tỉnh, thành phố chỉ cấp tiền hỗ trợ kinh phí khi có quyết định của cấp có thẩm quyền phê duyệt danh sách. Người sử dụng đất chỉ nộp tiền khi được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình từ khi xét duyệt đến khi có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải mất từ 5 đến 6 tháng. Do vậy xã, phường phải có kế hoạch thật cụ thể tạm ứng để tạo nguồn kinh phí đáp ứng kịp thời sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với những trường hợp khó khăn không có đủ điều kiện cung cấp kinh phí cho cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tnên áp dụng việc ghi nợ tiền trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực hiện giải pháp tính thuế để triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất ở tại các khu dân cư mới. Cụ thể là đề nghị cấp tỉnh cho phép sử dụng số thửa trên bản đồ quy hoạch các khu dân cư đã được cấp có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 4. Công tác tuyên truyền : Cần coi trọng công tác tuyên truyền, phổ biến rộng rãi luật đất đai sửa đổi, các chủ trương của Đảng, chính sách của nhà nước về đất đai, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để mọi người dân, mọi tổ chức sử dụng đất hiểu biết, thực hiện. Đây là một việc làm cần thiết, ở đâu làm kỹ, làm tốt, phổ biến sâu rộng để cán bộ, đảng viên, nhân dân hiểu biết thì kết quả thực hiện sẽ tốt hơn. Tuyên truyền phổ biến bằng nhiều hình thức khác nhau : Tuyên truyền rộng rãi qua phát thanh của thôn, xóm, xã, phường, qua truyền hình, thông qua các cuộc họp báo, cuộc tìm hiều về luật đất đai về ý nghĩa quyền lợi và nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 5. Hồ sơ : Có biện pháp nhanh gọn giải quyết cho các trường hợp đủ giấy tờ gốc hợp lệ, hợp pháp, như rút ngắn thời gian xét duyệt, giảm bớt các thủ tục xét duyệt, đơn giản hoá các bước kê khai đăng ký. Mẫu hồ sơ phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau : dễ hiểu, dễ sử dụng, dễ kê khai, rõ ràng, đầy đủ tính pháp lý và các tiêu chí của mảnh đất. 6. Sự phối hợp giữa các cơ quan : Gắn kết mối quan hệ hữu cơ giữa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với quy hoạch, kế hoạch phân bổ sử dụng đất, với công tác điều tra đo đạc, công tác giao đất, cho thuê đất, công tác phân hạng và định giá đất. Công tác thanh tra giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý sử dụng đất của thành phố Nam định. Học hỏi kinh nghiệm của các tỉnh bạn và kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước tiên tiến, có chọn lọc phù hợp với hoàn cảnh quê hương đất nước mình. Kiến nghị: + Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công việc hết sức cấp bách cần làm ngay yêu cầu cơ quan địa chính cấp tỉnh chỉ đạo các cơ quan địa chính cấp huyện, xã tổ chức triển khai ngay. Cần triển khai ngay công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn đối với các loại đất khác như đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp hết cho số hộ gia đình, cá nhân còn lại để hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Đề nghị tỉnh có kế hoạch đo đạc bản đồ địa chính toàn thành phố để giúp thành phố thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị được triển khai nhanh có độ chính xác cao đến từng chủ hộ sử dụng đất. + Tỉnh cần đầu tư đủ và kịp thời về kinh phí cho các cấp thực hiện việc giải quyết tồn tại đất đai và cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Tỉnh cần ban hành văn bản pháp quy giải quyết những vướng mắc về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị và chỉ đạo các cấp triển khai thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị theo tinh thần Nghị định 181/2004 NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ. + Thành phố cần có biện pháp tăng cường bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính xã, phường. Cần tăng số lượng cán bộ địa chính xã, phường từ 1- 3 cán bộ để đảm bảo nhân lực quản lý, giải quyết các vướng mắc trong công tác quản lý đất đai. + Tăng cường trang thiết bị máy móc, máy vi tính để ứng dụng phần mềm vào công tác lập hồ sơ địa chính và tiến tới nối mạng với hệ thống thông tin địa chính của Tổng cục Địa Chính. Kết luận Thành phố Nam định là thành phố có diện tích nhỏ bé chỉ có 10 xã,phường.Trong những năm gần đây đã có những bước phát triển vượt bậc trên nhiều lĩnh vực công tác quản lý của các cấp chính quyền đang dần được hoàn thiện.Trong đó cán bộ của Uỷ Ban nhân dân thành phố nói chung,ngành địa chính nói riêng đã rất cố gắng hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận tại thành phố đã đạt được những kết quả bước đầu tuy chưa cao nhưng rất đáng khích lệ.Tuy nhiên với việc mở rộng quy hoạch và có những chính sách đổi mới để biến thành phố nói chung và tỉnh Nam Định nói chung trở thành đô thị có vai trò quan trọng trong vùng và của cả nước đã làm cho đất đai có nhiều biến động.Hơn nữa,với sự phát triển mạnh mẽ của cơ chế thị trường đất đai ngày càng phát huy vai trò quan trọng đến ngành kinh tế nhu cầu đất đai ngày càng cao,càng có giá trị làm cho việc chuyển mục đích sử dụng đất ở,đất giao thông,đất chuyên dùng ngày càng lớn.Do vậy phải đẩy nhanh tiên độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đăng ký ban đầu,đăng ký biến động đất đai để phục vụ cho công tác thanh tra,kiểm tra kiểm kê,quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất tại thành phố Nam định,giúp thành phố hoàn thành và vượt chỉ tiêu kế hoạch về phát triển kinh tế – xã hội. Với miền quê giầu truyền thông văn hoá,với những conn người cần cù,thông minh đã làm cho thành phố Nam định ngày càng thể hiện được vai trò quan trọng về mọi mặt đối với tỉnh và đất nước.Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được mọi người dân ủng hộ, chấp hành,người dân yên tâm đầu tư, cải tạo đất,nâng cao hiệu quả sử dụng đầy đủ,hợp lý,tiết kiệm đất đai. Với vai trò quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tỉnh và Sở Tài nguyên và môi trường cần phải có những văn bản hướng dẫn cụ thể,chỉ đạo sát sao Uỷ Ban nhân dân thành phố và phòng Địa Chính thực hiện tốt công việc được giao. Phòng Địa chính đôn đốc UBND xã,phường thực hiện tốt công tác cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương mình. Việc dần hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam định đang ngày càng đáp ứng cơ bản các mục tiêu,nội dung,chính sách,chiến lược phát triển kinh tế,xã hội của tỉnh,sớm đưa các hoạt động sử dụng đất đai vào nề nếp,ổn định,khắc phục những thiếu sót,khuyết điểm về mặt quản lý đất đai. Từ đó có biện pháp khai thác cụ thể,hiệu quả,tiết kiêm,hợp lý đầy đủ vốn đất đai theo luật định.Sớm đưa thành phố Nam định trở nên văn minh,giầu đẹp phát huy truyền thông văn hoá,nghệ thuật đậm đà bản sắc dân tộc.Đáp ứng đầy đủ về hiệu quả sử dụng đất nói riêng và phát huy thế mạnh trở thành đô thị phát triển nói chung. Tài liệu tham khảo Luật đất đai 2003 - Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia Giáo trình Quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở - GS.TSKH Lê Đình Thắng (chủ biên) - Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia năm 2000. Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất - GS.TSKH Lê Đình Thắng (chủ biên) - Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia năm 2000. Giáo trình Đăng ký thống kê đất đai - GS.TSKH Lê Đình Thắng - ThS. Đỗ Đức Đôi (đồng chủ biên) - Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia năm 2000. Nghị định 181/2004 - NĐ-CP ngày 29/10/2004. Tạp chí Địa chính số 08/2004; số 11/2004; số 02/2005; số 05/2005. 7. Số liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2002, 2003, 2004 - Phòng Xây dựng nhà đất - UBND thành phố Nam Định. 8. Tài liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất - Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Nam Định. ._.