Thực trạng và giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc tỉnh Nghệ An

Tên đề tài :“Thực trạng và giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc tỉnh Nghệ An ”. LỜI MỞ ĐẦU: 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Các Mác viết rằng “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất là tư liệu sản xuất cơ bản trong Nông Lâm nghiệp”. Từ rất lâu rồi con người đã coi đất đai là thành phần không thể thiếu trong cuộc sống của mình, không chỉ là nơi để con người cư trú, là nơi để con người tiến hành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho sự tồn tại của mình. Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường rất phát triển thì nó càng thể hiện rõ giá trị mà đất đai mang lại cho con người. Đối với Việt Nam chúng ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện cho sở hữu đó, Vì vậy việc quản lý đất đai nhằm bảo đảm sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú trọng, và đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất. Một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của nhà nước về đất đai là quản lý về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất, Nhà nước quản lý và sử dụng đất đai hợp lý. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất sẽ yên tâm đầu tư và cải tạo sử dụng đất có hiệu quả cao nhất trên diện tích đất được Nhà nước giao cho. Trong giai đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp và có nhiều bất cập, với nhiều biến động đất đai đến chóng mặt, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn rất nhiều trì trệ, công tác quản lý đất đai còn nhiều chồng chéo, thủ tục hành chính rườm rà, sự thống nhất quản lý chưa cao. Việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý là hết sức cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai, hạn chế những mặt tiêu cực, đẩy nhanh tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phát huy những mặt tích cực của nền kinh tế thị trường, đẩy mạnh tốc độ Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước. Nghi lộc là một huyện của tỉnh Nghệ An, một nơi với nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, huyện đang có những chính sách để thu hút đầu tư. Trong thời gian thực tập ở văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở tỉnh Nghệ An, Thấy được tầm quan trọng và sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và quá nhiều tiêu cực trong việc quản lý đất đai vì thế tôi đã nghiên cứu và chọn đề tài cho quá trình thực tập của mình :“Thực trạng và giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc tỉnh Nghệ An ”. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan tới đề tài Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải pháp cấp giấy là một vấn đề đang được tranh cãi gay gắt hiện nay. Đã có nhiều chuyên gia những nhà quản lý nghiên cứu và đưa ra những ý kiến và giải pháp tập trung xoay quanh vấn đề cấp giấy chứng nhận sao cho hiệu quả và hợp lý nhất, không làm tốn thời gian và tiền bạc của người dân. Như trong các kỳ họp quốc hội vấn đề này được đề cập rất nhiều, có nhiều ý kiến khác nhau nhưng cùng một mục đích là giải pháp đẩy nhanh tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu - Chỉ rõ cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó chuyên đề trình bày việc tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Nêu ra thực trạng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc - Trên cơ sở thực trạng, đưa ra những nguyên nhân làm hạn chế tiến trình cấp guấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc tỉnh Nghệ An 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc tỉnh Nghệ An. 5. Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề nghiên cứu và vận dụng các văn bản nghị định của Nhà nước về đất đai. Ngoài ra chuyên đề còn sử dụng các phương pháp: - Phương pháp thống kê: Thu thập số liệu về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc. - Phương pháp phân tích tổng hợp: Từ số liệu, tài liệu thu thập được phân tích vấn đề cần giải quyết. 6. Đóng góp của chuyên đề Phân tích đúng thực trạng về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Nghi Lộc tỉnh Nghệ An Đề xuất được những giải pháp có tính khả thi để hoàn thành công việc cấp giấy chứng nhận đúng thời hạn. 7. Kết cấu của chuyên đề Chuyên đề của em bố cục làm 3 chương: Chương I: Cơ sở khoa học việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc Tỉnh Nghệ An và những vấn đề đặt ra. Chương III: phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc Tỉnh Nghệ An. Trong quá trình thực tập em đã luôn nhận được sự hướng dẫ tận tình của thầy PGS.TS Ngô Đức Cát. Em xin chân thành cảm ơn thầy đã giúp đỡ và tạo điều kiện để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp. CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT I. KHÁI NIỆM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI TRONG ĐỜI SỐNG VÀ SẢN XUẤT CỦA XÃ HỘI. 1. Khái niệm về đất đai Đất đai là một khoảng không gian có hạn, bao gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất (theo chiều nằm ngang trên mặt đất là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng với thảm thực vật khác. Trong kinh tế học, đất bao gồm tất cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, chẳng hạn như vị trí địa lý của khu vực đất đai, các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất, và thậm chí các thành phần của phổ điện từ. Trong kinh tế học cổ điển nó được coi là một trong các yếu tố sản xuất, các yếu tố khác là tư bản và sức lao động. Đất là vật thể thiên nhiên lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Đất là lớp bề mặt của trái đất, mọi họat động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Nó giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như đời sống của xã hội loài người. Xét về nguồn gốc, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình lao động con người tác động vào đất đai để tạo ra sản phẩm cần thiết phục vụ cho con người. Vì vậy đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên đồng thời vừa là sản phẩm của lao động. 2. Vai trò của đất đai trong đời sống và sản xuất của xã hội C.Mác nói rằng : “đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu để sản xuất…”. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người. không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác,… đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai cũng là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau. Trong nông nghiệp thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng và là yếu tố hàng đầu không thể thiếu. Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được, đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. đặc biệt là trong ngành trồng trọt là quá trình tác động của con người và vuộng đất như cày, bừa, bón phân… nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển, tức là quá trình biến ruộng đất kém màu mỡ thành ruộng đất màu mỡ hơn. Trong quá trình này ruộng đất đóng vai trò như là đối tượng lao động. Mặt khác con người sử dụng đất đai như một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất nhằm thu sản phẩm nhiều hơn. Trong quá trình này ruộng đất đóng vai trò như một tư liệu lao động. Trong ngành công nghiệp, đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, làm địa bàn để tiến hành những hoạt động sản xuất kinh doanh. Muốn xây dựng một nhà máy trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường xá đi lại trong nội bộ… Tất cả những cái đó là điều kiện trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. 3. Vai trò quản lý của nhà nước về đất đai và sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.1 Vai trò quản lý của nhà nước về đất đai Đất đai được xác định chủ quyền, đối với Việt Nam, thì đất đai là một tài sản thuộc sở hữu toàn dân, mà nhà nước là người đại diện cho sở hữu đó và Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Chính vì thế trong công tác quản lý đất đai thì nhà nước có vai trò hết sức quan trọng, nhằm thống nhất quản lý về đất đai, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai. Nhà nước Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thống kê, kiểm kê đất đai; Quản lý tài chính về đất đai;Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả. 3.2 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do đặc điểm của đất đai ở nước ta như thế cho nên để đảm bảo cho sự quản lý thống nhất và chặt chẽ nhà nước phải có những công cụ cho việc quản lý của mình. Ngoài các quyền chuyể đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định trước đây- Điều 106 Luật đất đai ( sửa đổi ) cũng quy định người sử dụng đất có thêm các quyền tặng cho quyền sử dụng đất, và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Để có những quyền lợi trên, người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện : có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đất phải đang trong thời gian sử dụng.     Quản lý thửa đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lý đất đai. Xét đến cùng, quản lý đất đai là quản lý thửa đất với ba nội dung chính là diện tích và ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng của thửa đất. Công tác quản lý đất đai chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện cấp GCN đều đã được cấp GCN. Đối với nước ta, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp GCN, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai (LIS). Mỗi một người sử dụng đất muốn được nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đó thì khi được giao đất phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Khi có bất kỳ tranh chấp nào về đất đai hoặc các vấn đề liên quan đến đất đai người sử dụng đất hợp pháp là người có đầy đủ các giấy tờ hợp lệ do nhà nước cấp sẽ được bảo vệ. Trong cuộc sống có rất nhiều biến động, đặc biệt là biến động về đất đai, thay tên đổi chủ, tách thửa, hợp thửa… chính vì thế phải đăng ký biến động về đất đai nhằm cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng hợp pháp phục vụ cho việc quản lý đất đai một cách đầy đủ và hoàn chỉnh. Đặc biệt là đối với những giao dịch trên thị trường đất đai và bất động sản thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần và đủ để tiến hành mua bán hợp pháp, người mua yên tâm hơn … Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng; được đưa lên mạng thông tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. GCN tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn. Hệ thống thông tin đất đai có tác dụng phục vụ đắc lực cho phòng, chống tham nhũng về đất đai. Tóm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thúc đẩy thị trường đất đai phát triển, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất yên tâm đầu tư cải tạo sử dụng đất hiệu quả. Chính vì thế mà trong quản lý nhà nước về đất đai không thể thiếu công việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. II. CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khái niệm : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. GCN là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, nhận thế chấp... 2. Cơ sở và quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 2.1 Cơ sở xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì phải có những căn cứ, cơ sở cho việc cấp giấy: * Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước : Các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước chứa đựng các thông tin về việc khoanh định các loại đất được đề xuất rất đầy đủ, chi tiết cho các mục đích sử dụng khác nhau với diện tích cụ thể, biến động giữa các loại đất. Dựa trên các thông tin có trong bản kế hoạch, quy hoạch cơ quan địa chính nắm chắc quỹ đất có trong các loại đất và lấy đó làm cơ sở quan trọng cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xét duyệt là căn cứ để bố trí sử dụng, đất giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các cấp, các ngành. * Các văn bản pháp luật về đất đai : Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung của chúng quy định các trường hợp, chế tài pháp lý các nội dung và trình tự của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó các chỉ thị, nghị định, nghị quyết của Chính Phủ còn đốc thúc, hướng dẫn tạo động lực để công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hoàn thành. Các cơ quan nhà nước nói chung và cơ quan địa chính nói riêng làm việc phải tuyệt đối tuân theo những qui định và các hướng dẫn có trong các văn bản pháp luật. * Thực trạng tình hình sử dụng đất : Thực trạng tình hình sử dụng đất đó là tình trạng sử dụng mảnh đất cụ thể và chủ sử dụng có sử dụng đúng mục đích hay không, theo đúng quy hoạch không, có khiếu nại hay tranh chấp không. Đó là một trong những điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem xét mảnh đất có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. * Các bản đồ tài liệu : Các bản đồ tài liệu là một cơ sở quan trọng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc sử dụng chúng sẽ giúp công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm chính xác và việc quản lý đất đai được dễ dàng. Ngoài các bản đồ tài liệu, cơ quan địa chính còn sử dụng phương pháp kiểm tra ngoài thực địa, đo đạc trên thực địa để bổ sung, hỗ trợ vào bản đồ tăng độ chính xác. 2.2 Những quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các quy định của pháp luật hiện hành về cấp GCN bao gồm các nội dung sau: 2.2.1. Đối tượng được cấp GCN       Theo quy định tại các Điều 49, 50 và 51 của Luật Đất đai, đối tượng được cấp GCN bao gồm hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức và cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.  2.2.2. Trình tự thực hiện cấp GCN       Việc thực hiện trình tự thủ tục trong cấp GCN được thực hiện theo quy định tại các Điều 122 và 123 của Luật Đất đai và được hướng dẫn tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP). Theo đó, người sử dụng đất chỉ phải đến một nơi (một cửa) để nộp hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả (nhận GCN hoặc nhận lại hồ sơ đã nộp nếu không đủ điều kiện cấp GCN) theo trình tự, thủ tục sau đây:             a) Người xin cấp GCN nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi là VPĐK); trường hợp hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn xin cấp GCN thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã nơi có đất để chuyển cho VPĐK;             b) Hồ sơ xin cấp GCN gồm Đơn xin cấp GCN, giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; văn bản ủy quyền xin cấp GCN (nếu có);             c) Trong thời hạn không quá năm mươi ngày (50) làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐK có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN để thực hiện các thủ tục về cấp GCN; trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì VPĐK phải gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thông báo cho người được cấp GCN thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do bằng văn bản cho người xin cấp GCN biết;             d) Trong thời hạn không quá năm ngày (05) làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp GCN đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận GCN.    2.2. 3. Căn cứ xét cấp GCN       Sau khi người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp GCN, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét từng trường hợp cụ thể để cấp GCN. Căn cứ để xét cấp GCN được quy định tại Điều 49 Luật Đất đai, cụ thể như sau:       - Quyết định giao đất, cho thuê đất;       - Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 50, 51 của Luật Đất đai và Điều 3 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;       - Hợp đồng chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, pháp nhân mới được hình thành do góp vốn bằng quyền sử dụng đất;       - Biên bản trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; Đối với những trường hợp đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng đang sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng để xem xét việc cấp hay không cấp GCN theo quy định tại các Điều 14, 15 và 16 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.       2.2.4. Thẩm quyền cấp GCN       Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp GCN.       Thẩm quyền cấp GCN thực hiện theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai và Điều 56 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:   a) UBND cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở), tổ chức, cá nhân nước ngoài.       b) UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.       c) UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong các trường hợp sau:       - Cấp GCN cho người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà chưa được cấp GCN; có quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất của Ban quản lý Khu công nghệ cao, Ban quản lý Khu kinh tế; có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; có kết quả hoà giải tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công nhận; có quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; có văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; có thoả thuận về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật; có quyết định hành chính về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, có bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án đã được thi hành;       - Cấp GCN cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất khi hợp thửa, tách thửa mà thửa đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;       - Cấp đổi GCN đã cấp bị ố, nhoè, rách, hư hại hoặc cấp lại GCN do bị mất; -Cấp đổi GCN đối với các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cấp theo pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 07 năm 3. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : 3.1 Điều kiện đăng ký- cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Xã, phường, thị trấn xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở đã có bản đồ địa chính có toạ độ, hoặc khai thác sử dụng các loại bản đồ, sơ đồ giải thửa khác đã được kiểm tra, đánh giá, chỉnh lý để xác định rõ vị trí, hình thể diện tích, loại ruộng đất, chủ sử dụng đến từng thửa đất, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm đăng ký và điều kiện cụ thể của từng địa phương. + Khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn và các loại đất chuyên dùng : Tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở có bản đồ địa chính có toạ độ hoặc trích đo từng khu vực hay từng thửa đất, trường hợp đặc biệt có thể khai thác bản đồ địa chính của chính quyền cũ, bản đồ giải thửa đo vẽ theo chỉ thị 299/ TTg ngày 11/10/1980 của Thủ Tướng Chính Phủ, bản đồ quy hoạch chi tiết hoặc bản đồ hiện trạng phục vụ cho việc giao đất làm nhà ở đã thiết kế đến từng thửa đất cho từng thửa đất, các loại bản đồ, tài liệu nói trên phải được đo vẽ bổ xung, chỉnh lý, kiểm tra theo đúng yêu cầu đã hướng dẫn của sở tài nguyên và môi trường. + Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, làm muối : Đo đạc, lập bản đồ địa chính có toạ độ đến đâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến đó. Nơi chưa có bản đồ địa chính, có toạ độ được phép cấp giấy chứng nhận trên cơ sở khai thác sử dụng tối đa các tài liệu, tư liệu, bản đồ hiện có tuỳ theo điều kiện cụ thể của từng địa phương như : - Chỉnh lý, hiệu cải những yếu tố cần thiết trên các bản đồ, tài liệu đã điều tra đo đạc theo chỉ thị 299/ TTg ngày 11/10/1980 của Thủ Tướng Chính Phủ. - Sử dụng các kết quả đo vẽ bản đồ giải thửa gần đây nhất của mỗi xã ( nếu có). - Điền vẽ bổ xung ảnh máy bay được nắn, bình đồ ảnh hoặc bản đồ trực ảnh. - Các tài liệu,số liệu, sơ đồ giao đất nông nghiệp cho từng hộ gia đình, cá nhân theo nghị định 64/ CP ngày 27/9/1993 và giao đất lâm nghiệp theo nghị định 02/CP ngày 15/1/1994 của Chính Phủ. Kê khai đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa chính và xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tổ chức đồng loạt trên địa bàn xã, phường, thị trấn hoặc một phần lãnh thổ của địa phương ( như thôn, ấp, bản…) cho tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên diện tích họ đang sử dụng mà chưa đăng ký. Trong khi chưa có đủ điều kiện để kê khai đăng ký đồng loạt những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sẽ được phép kê khai đăng ký và xét cấp giấy chứng nhận cho từng trường hợp đơn lẻ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới được phép thực hiện các hành vi làm biến động đất đai được đăng ký ngay sau khi hoàn thành các thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất … và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai. 3.2 Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Việc thực hiện trình tự thủ tục trong cấp GCN được thực hiện theo quy định tại các Điều 122 và 123 của Luật Đất đai và được hướng dẫn tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP). Theo đó, người sử dụng đất chỉ phải đến một nơi (một cửa) để nộp hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả (nhận GCN hoặc nhận lại hồ sơ đã nộp nếu không đủ điều kiện cấp GCN) theo trình tự, thủ tục sau đây:             a) Người xin cấp GCN nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi là VPĐK); trường hợp hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn xin cấp GCN thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã nơi có đất để chuyển cho VPĐK;             b) Hồ sơ xin cấp GCN gồm Đơn xin cấp GCN, giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; văn bản ủy quyền xin cấp GCN (nếu có);             c) Trong thời hạn không quá năm mươi ngày (50) làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐK có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN để thực hiện các thủ tục về cấp GCN; trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì VPĐK phải gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thông báo cho người được cấp GCN thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do bằng văn bản cho người xin cấp GCN biết;             d) Trong thời hạn không quá năm ngày (05) làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp GCN đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận GCN. 4. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 4.1 Yếu tố tự nhiên : Mỗi vùng có những đặc trưng hình thành nên vùng chuyên môn hoá trong sản xuất, tạo ra những lợi thế so sánh với các vùng khác. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được đẩy mạnh và quan tâm hơn đối với những loại đất của vùng kinh tế mà nó mang lại quyền lợi và thế mạnh của đặc trưng vùng. Sự đa dạng về chất đất, địa hình, điều kiện khí hậu đã tạo nên sự đa dạng về điều kiện sinh thái của các vùng khác nhau hình thành nên những vùng đất màu mỡ và những vùng đất xấu. Vùng đất màu mỡ được ưu tiên cho phát triển sản xuất nông nghiệp, còn những vùng đất khác do lợi thế nên hình thành nên các khu dân cư. Mỗi vùng có một thế mạnh nhất định trong việc phát triển nông nghiệp và các ngành công nghiệp, dịch vụ, du lịch. Do vậy sẽ có sự đa dạng trong cách thức khai thác tài nguyên đất đai phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế. Điều này gây nên sự phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì thế tùy theo điều kiện tự nhiên của từng vùng mà có những loại đất khác nhau sử dụng vào mục đích khác nhau cho nên việc cấp giấy cho từng loại đất khác nhau đó cũng rất phức tạp. Trong quá trình xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải làm rõ mục đích sử dụng của từng loại đất, của từng đối tượng được giao sử dụng, xác định rõ ranh giới, d._.iện tích từng loại đất và từng thửa đất cụ thể. Chỉ cần có sự thay đổi nào về những vấn đề đó thì nó sẽ ảnh hưởng tới công việc cấp giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Như đất để ở, đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản,… 4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội : Nền kinh tế thị trường mở ra một thời đại mới với những quy luật cạnh tranh, cung cầu và quy luật giá trị làm cho bộ mặt kinh tế ngày càng đổi thay và phát triển cao độ, đất đai dần được chú ý và có vị trí đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế. Đất đai ngày càng trở nên có giá trị cao, thị trường bất động sản được hình thành, làm hình thành một chuỗi các dây truyền kinh tế phát triển theo. Chính vì thế Sự phát triển kinh tế xã hội đã thúc đẩy các quá trình sử dụng đất và các mối quan hệ trong sử dụng đất phát triển. Khi nền kinh tế phát triển thì phát sinh các quan hệ về chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp,bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất… Thị trường càng phát triển các mối quan hệ kinh tế phát sinh càng gia tăng, nhu cầu sử dụng đất đai càng lớn, việc thay đổi chủ sử dụng đất diễn ra càng nhiều làm đất đai biến động mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải theo kịp các biến động đó. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một trong những biện pháp có tác dụng khuyến khích các quan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai nảy sinh và phát triển. Tuy nhiên việc hình thành nên thị trường chuyển nhượng bất động sản ngầm làm cho việc quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất khó khăn. Người dân lấn chiếm đất đai, sử dụng không đúng mục đích vì mục đích lợi nhuận, việc tham nhũng, luồn lách diễn ra ở các cơ quan nhà nước. Mặt khác do sự phát triển của nhiều thành phần kinh tế dẫn đến việc có nhiều chủ thể tham gia vào công tác quản lý, sử dụng đất điều này làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. những thay đổi như thay tên đổi chủ, chủ mới chủ cũ, thay đổi về diện tích… Bên cạnh đó, do đặc điểm và truyền thống văn hoá dân tộc đã tạo ra những khu, cụm dân cư tập trung. Sự ra đời của nền kinh tế thị trường làm cho đất chuyên dùng, đất khu dân cư càng có giá trị sử dụng cao, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất này là cần thiết tránh những rủi ro, những mặt tiêu cực của nền kinh tế thị trường và phát huy những mặt tích cực trong quá trình sử dụng. Vì vậy phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tránh những tranh chấp về đất đai, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư kinh doanh, thu được lợi ích cao hơn. 5.Tổng quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam và tỉnh Nghệ An 5.1 Tổng quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Trong quá trình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 (từ 2005 đến năm 2007), tiến độ cấp GCN đối với các loại đất đã được đẩy mạnh; cụ thể: đất sản xuất nông nghiệp cấp được 1.491.440 giấy (tăng 12,2% so với trước năm 2005); đất lâm nghiệp cấp được 346.853 giấy (tăng 45,3 % so với trước năm 2005); đất ở đô thị cấp được 864.258 giấy (tăng 43,8 % so với trước năm 2005); đất ở nông thôn cấp được 3.499.786 giấy (tăng 42,6 % so với trước năm 2005); đất chuyên dùng cấp được 33.052 giấy (tăng 85,1% so với trước năm 2005). Cụ thể: 5.1.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 2003       Việc cấp GCN được thực hiện từ năm 1990 theo quy định tại Luật Đất đai năm 1988 và Quyết định số 201 QĐ/ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) về việc cấp GCN. Trong những năm trước Luật Đất đai năm 1993, kết quả cấp GCN đạt được chưa đáng kể, phần lớn các địa phương mới triển khai thí điểm hoặc thực hiện cấp GCN tạm thời cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp.  Sau khi có Luật Đất đai năm 1993, việc cấp GCN được các địa phương coi trọng và triển khai mạnh, song do còn nhiều khó khăn về các điều kiện thực hiện (chủ yếu là thiếu kinh phí, lực lượng chuyên môn thiếu và yếu về năng lực) và còn nhiều vướng mắc trong các quy định về cấp GCN nên tiến độ cấp GCN còn chậm.  Kết quả cấp GCN các loại đất của cả nước đến hết năm 2004 như sau: - Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 giấy với diện tích 7.011.454 ha (chiếm 75% diện tích cần cấp);  - Đất lâm nghiệp cấp được 764.449 giấy với diện tích 5.408.182 ha (chiếm 46,7% diện tích cần cấp);  - Đất ở đô thị cấp được 1.973.358 giấy với diện tích 31.275 ha (chiếm 43,3% diện tích cần cấp); - Đất ở nông thôn cấp được 8.205.878 giấy với diện tích 235.372 ha (chiếm 63,4% diện tích cần cấp);  - Đất chuyên dùng cấp được 38.845 giấy với diện tích 233.228 ha (chiếm 15,4% diện tích cần cấp). 5.1.2 Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực       Công tác cấp GCN được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh cấp GCN đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%; 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%       Kết quả cấp GCN của cả nước đến ngày 30 tháng 9 năm 2007 như sau:       - Đối với đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp 13.686.351 giấy với diện tích 7.485.643 ha, đạt 82,1% so với diện tích cần cấp; trong đó cấp cho hộ gia đình và cá nhân là 13.681.327 giấy với diện tích 6.963.330 ha; cấp cho tổ chức 5.024 giấy với diện tích 522.313 ha. Có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 8 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%; 12 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 2 tỉnh còn lại đạt dưới 50%;       - Đối với đất lâm nghiệp: đã cấp 1.111.302 giấy với diện tích 8.116.154 ha, đạt 62,1% diện tích cần cấp giấy. Có 13 tỉnh đạt trên 90%, 7 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 5 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%; 8 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 31 tỉnh còn lại đạt dưới 50%;       Việc cấp GCN cho đất lâm nghiệp trong thời gian dài gặp nhiều khó khăn do không có bản đồ địa chính. Chính phủ đã quyết định đầu tư để lập bản đồ địa chính mới cho toàn bộ đất lâm nghiệp nên đã đẩy nhanh đáng kể tiến độ cấp GCN cho đất lâm nghiệp. Tuy nhiên, đến nay tiến độ cấp GCN đất lâm nghiệp tại một số địa phương vẫn bị chậm vì đang chờ quy hoạch lại 3 loại rừng và quy hoạch lại đất do các lâm trường quốc doanh đang sử dụng cùng với việc sắp xếp, đổi mới các lâm trường;       - Đối với đất nuôi trồng thủy sản: đã cấp 642.545 giấy với diện tích 478.225 ha, đạt 68,3% diện tích cần cấp giấy; còn 10 tỉnh chưa triển khai cấp GCN đối với đất nuôi trồng thủy sản;       - Đối với đất ở tại đô thị: đã cấp 2.837.616 giấy với diện tích 64.357 ha, đạt 62,2% diện tích cần cấp giấy. Có 17 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 6 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%; 15 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 20 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở;       - Đối với đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.705.664 giấy với diện tích 383.165 ha, đạt 76,5% diện tích cần cấp giấy. Có 19 tỉnh đạt trên 90%, 16 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%; 12 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 7 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, người sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn cũng thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở;       - Đối với đất chuyên dùng: đã cấp 71.897 giấy với diện tích 208.828 ha, đạt 37,4% diện tích cần cấp giấy. Có 3 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 70% đến 80%; 10 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 40 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Việc cấp GCN cho đất chuyên dùng nhìn chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện;       - Đối với đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: đã cấp 10.207 giấy với diện tích 6.921 ha, đạt 35,7% diện tích cần cấp giấy. Việc cấp GCN cho loại đất này được thực hiện chủ yếu trong ba năm từ 2005 đến 2007. Việc ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã tạo thuận lợi cho việc đẩy nhanh việc cấp GCN đối với loại đất này; 5.2 Tổng quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Nghệ An : Công tác quản lý đất đai: * Công tác Đo đạc - Bản đồ: + Hoàn thành đo đạc 2 xã: Nghĩa Hoàn, Nghĩa Hợp, huyện Tân Kỳ với diện tích 1912 ha và đo đạc lưới ĐC II 2 xã: Xuân Lâm, Hồng Long, huyện Nam Đàn với 14 điểm. + Hoàn thành phương án đo đạc 3 xã thuộc 2 huyện: Nam Đàn, Hưng Nguyên, đã được UBND tỉnh phê duyệt và đo đạc chỉnh lý 3 phường, xã thuộc TX Cửa Lò với diện tích 676 ha. + Hoàn thành đo đạc ngoại nghiệp các xã: Nhân Sơn, huyện Đô Lương; Nghi Tiến, huyện Nghi Lộc; Văn Thành, huyện Yên Thành với diện tích 2506 ha. + Hoàn thành đo đạc xã Nghi Văn, huyện Nghi Lộc thuộc dự án SEMLA và triển khai đo đạc các xã Xuân Lâm, Hồng Long, huyện Nam Đàn và xã Hưng Châu, huyện Hưng Nguyên. + Ban hành các văn bản hướng dẫn về công tác đo đạc bản đồ. + Kiểm tra nghiệm thu trích đo: phục vụ đền bù giải phóng mặt bằng tái định cư thuỷ điện Bản Vẽ tại huyện Tương Dương và Thanh Chương; quốc lộ 7A và các tuyến giao thông nội tỉnh khác. + Kiểm tra nghiệm thu biên tập bản đồ 04 xã mới tách, thành lập. * Công tác quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: + Tổ chức và triển khai  thực hiện quy hoạch sử dụng đất Thị xã cửa Lò mức độ hoàn thành 50%. + Hoàn chỉnh tài liệu điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tỉnh Nghệ An đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006-2010) trình Chính phủ phê duyệt. + Tổ chức thực hiện hoạt động "Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất lồng ghép với yếu tố môi trường huyện Yên Thành theo chương trình kế hoạch dự án SEMLA". + Hoàn thiện 14 hồ sơ cho thuê đất theo chỉ thị 245/TTg; giao đất, cho thuê đất mới 59 trường hợp và đang thẩm định 31 trường hợp. + Đã thẩm định thu hồi đất của 20 trường hợp, đang thẩm định và trình UBND tỉnh thu hồi 7 trường hợp. + Tổ chức thẩm định xong 36 hồ sơ bồi thường giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh. * Công tác đăng ký, thống kê đất đai:  + Hoàn thành công tác lập hồ sơ địa chính, Cấp giấy chứng nhận QSD đất lâm nghiệp cho 3 huyện: Con Cuông, Nghĩa Đàn, Quỳ Hợp + Cấp giấy chứng nhận QSD đất cho 102 tổ chức, trong đó có 7 trường hợp đất cơ sở tôn giáo. + Chỉ đạo công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất lâm nghiệp, đô thị, cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất nông nghiệp đối với các xã đã đo đạc địa chính sau chuyển đổi ruộng đất cho nhân dân. + Xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn phục vụ quản lý Nhà nước về công tác đăng ký - thống kê đất đai. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC TỈNH NGHỆ AN VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA I/ Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế -xã hội của huyện Nghi Lộc tỉnh Nghệ An: Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 1.1 vị trí địa lý,địa hình địa mạo : Nghi lộc là một huyện đồng bằng ven biển của tỉnh nghệ An, huyện lỵ cách thành phố vinh 12 km về hướng bắc, với vị trí địa lý thuận lợi cho sự phát triển kinh tế. Phía đông trông ra biển đông và giáp thị xã Cửa Lò, phía đông nam giáp huyện Nghi Xuân Hà Tĩnh, phía nam giáp thành phố Vinh và huyện Hưng Nguyên, phía tây Nam giáp huyện Nam Đàn, phía Tây giáp huyện Đô Lương, phía Tây Bắc giáp huyện Yên Thành, và phía Bắc giáp huyện Diễn Châu. Đây là một huyện với địa hình bằng phẳng, chủ yếu là đồng bằng, diện tích đất chủ yếu là đất nông nghiệp, huyện có diện tích tự nhiên là 37.898,9 ha, về hành chính, huyện phân thành 33 xã và một thị trấn. Địa hình đồng bằng ven biển, có một ít đồi núi nhỏ, đất phù sa ven sông, đất cát ven biển. Sông Lam chảy dọc theo địa giới phía nam huyện, đổ ra Cửa Hội, sông Cấm đổ ra cửa lò. Trồng lạc, lúa, thuốc lá, trồng cây chắn cát. Đánh bắt và chế biến hải sản. 1.2 Khí hậu: Nghi lộc có khí hậu nhiệt đới gió mùa. Mùa khô hanh kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 đặc biệt lượng mưa phùn của Nghi lộc rất lớn tập trung vào tháng 12 đến hết tháng 1. các tháng 5-6-7 nắng nóng và nhiều gió tây. Lượng mưa bình quân hàng năm là 1.800 mm – 2.000 mm. 1.3 Các nguồn tài nguyên: 1.3.1 Tài nguyên đất đai: Tổng diện tích đất tự nhiên là 37.898,9 ha. với 17 loại đất trong đó có 6 loại chủ yếu: -đất cát ven biển : 8.768 ha, chiếm 23%; - Đất feralit : 3.708 ha, chiếm 10%; - Đất phù sa cổ :10.500 ha, chiếm 28%; - Đất nhiễm mặn: 2.460 ha, chiếm 6%; - Đất dốc tụ : 235 ha; - Các loại đất khác 12.233 ha, chiếm 34,5% Phân loại theo mục đích sử dụng thì đất nông nghiệp : 15.077,8 ha, chiếm 39,5%; đất lâm nghiệp : 6.316.3 ha, chiếm 16,6%; đất chuyên dùng : 4.795,6 ha, chiếm 12,6%; đất ở : 977,2 ha, chiếm 2,6%; đất chưa sử dụng : 10.801,9 ha, chiếm 28,5%. Trên cơ sở đặc điểm địa hình và tiềm năng đất đai, Nghi Lộc được phân thành 3 vùng kinh tế: -Vùng núi và bán sơn địa tây bắc, gồm 6 xã huyện miền núi : Lâm, Văn, Kiều, Công Bắc, Công Nam, Hưng và 3 xã bán công địa: Mỹ, Phương, Đông. Đây là vùng có khả năng phát triển kinh tế rừng, kinh tế trang trại lương thực (lúa, ngô), cây công nghiệp ngắn ngày lạc dứa, cây ăn quả. - Vùng trung tâm gồm 7 xã và một thị trấn : diên, Vạn, Hoa, Thuận Trung, Liên, Kim, Thị trấn Quán Hành. Đây là vùng trung tâm chính kinh tế văn hoá của huyện. - Vùng ven biển gồm 17 xã còn lại. đây là vùng có điều kiện về sản xuất lương thực (lúa, ngô) và phát triển cây công nghiệp ngắn ngày (lạc, vừng, đậu đỗ các loại), phát triển tiểu thủ công nghiệp, đánh bắt nuôi trồng thuỷ sản. 1.3.2 Tài nguyên nông nghiệp: Tài nguyên nông nghiệp của huyện phong phú và đa dạng. Lúa : diện tích lúa nước năm 2007 là : 16.513 ha, với năng xuất trung bình là 4,112 tấn/ha, sản lượng đạt 73.899 tấn lúa. đến năm 2010, bằng biện pháp thâm canh, ứng dụng khoa học kỹ thuật tăng năng suất lên 5,86 tấn/ha đồng thời giảm bớt diện tích để trồng cây công nghiệp, diện tích lúa là 15.860 ha, năm 2010 sản lượng đạt 89.300 tấn lúa. Ngô : diện tích ngô năm 2007 là: 2.558 với năng suất trung bình 2,12 tấn/ha, sản lượng 4.995 tấn ngô. đến năm 2010, năng suất 3 tấn/ha đồng thời tăng diện tích trồng ngô lên 4.000 ha, thì năm 2010 sản lượng đạt 12.000 tấn ngô. Lạc: diện tích lạc năm 2007 là: 5.185 ha, với năng suất trung bình 2,45 tấn/ha, sản lượng đạt 10.129 tấn lạc. đến năm 2010, năng suất 2,85 tấn/ha đồng thời tăng diện tích trồng lạc lên 4.500 ha, thì sản lượng đạt 12.840 tấn lạc. Chăn nuôi : năm 2007 đàn lợn 81.504 con, đàn bò 31.980 con, đàn trâu 8.721 con. đến năm 2010, đàn lợn khoảng 79.500 con, đàn bò 39.200 con, đàn trâu 8.800 con. 1.3.3 Tài nguyên về lâm nghiệp: Năm 2003 đất lâm nghiệp có 6.316,3 ha, chiếm 16,6% đất tự nhiên. Toàn bộ là rừng trồng, diện tích đã đến kỳ kinh doanh là 853 ha, rừng phòng hộ 2.436 ha. Quy hoạch sẽ tăng rừng trồng 8.500 – 9000 ha vào năm 2010 để đạt độ che phủ rừng 29 – 30 %. 1.3.4 Tài nguyên về biển: Nghi lộc có hơn 14 km bờ biển. ranh giới tiếp giáp với thị xã Cửa lò có 2 cửa biển là cửa lò và cửa hội, đó là điều kiện thuận lợi cho phát triển vận tải và khai thác hải sản. trữ lượng hải sản khá lớn cá trên 5 vạn, tôm 600 tấn, mực 4000 tấn, moi 1.500 tấn. diện tích mặn lợ có thể nuôi tôm cua trên 1.000 ha. 1.3.5 Tài nguyên về khoáng sản : khoáng sản có ý nghĩa kinh tế là nguyên liệu làm vật liệu xây dựng. trên địa bàn huyện có các mỏ chính như sau: Đá vôi Lèn Dơi có tổng trữ lượng còn 0,65 triệu tấn. Đất sét Nghi Vạn, Nghi Hoa có trữ lượng 20 vạn m3 Mỏ sét Nghi Văn có trữ lượng trên 1,7 triệu m3 Sét gốm ở Nghi Văn có trữ lượng cấp c2 gần 7 triệu tấn. Cao lanh Nghi Lâm có trữ lượng cấp c1+ c2 gần 1 triệu tấn. Đá xây dựng có ở Nghi Yên, Kiều, Hoa, Thiết, Vạn. Sắt Vân Trình ( Nghi Yên) trữ lượng 30 triệu tấn trong đó có cấp c1 chỉ có 84 vạn tấn. 2.Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 2.1 Tình hình kinh tế: Nghi lộc là một huyện phụ cận thành phố Vinh và thị xã Cửa Lò, có tốc độ đô thị hóa nhanh, hàng năm trên địa bàn có trên 5 đến 10 dự án đến đầu tư, xây dựng. Năm 2007, nhiều chỉ tiêu KT- XH của huyện đạt và vượt kế hoạch. Một số chỉ tiêu đạt cao như Tốc độ tăng trưởng kinh tế 13,5%; Tổng sản lượng lương thực đạt 83.536 tấn, tăng 4.000 tấn so với năm 2006; Thu nhập bình quân/người đạt 8,3 triệu đồng. Lĩnh vực văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng có nhiều tiến bộ. Các ĐB đã thảo luận và thống nhất các giải pháp hoàn thành mục tiêu đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế 14,5- 15%; Tổng giá trị sản xuất đạt 1.775 tỷ đồng… vào năm 2008. Theo đó, ngoài các giải pháp khả thi khác, HĐND đã thông qua NQ chuyên đề về cơ chế hỗ trợ trong đầu tư phát triển, xu hướng giảm dần các khoản trợ giá manh mún, tập trung vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất như xây dựng cánh đồng thu nhập cao với diện tích trên 2ha trở lên, ngân sách huyện hỗ trợ 7 triệu đồng/ha; Nâng mức hỗ trợ xây dựng các công trình kiên cố hóa trường học, trạm xá, nhà văn hóa xã. Năm năm qua lực lượng công nhân viên chức lao động trong huyện có sự chuyển đổi giữa các thành phần kinh tế, số lượng tổ chức công đoàn và đoàn viên phát triển mạnh. Lực lượng lao động trong một số lĩnh vực doanh nghiệp, ngành nghề mới được phát triển đa dạng. cán bộ viên chức lao động và tổ chức công đoàn đó triển khai thực hiện Nghị quyết đại hội công đoàn huyện lần thứ 5 đạt hiệu quả, góp phần đẩy nhanh phát triển kinh tế, đưa giá trịn sản xuất công nghiệp, dịch vụ thương mại, nông lâm thủy sản tăng trưởng khá với tốc độ tăng trưởng bình quân 15,7%; văn hóa, giáo dục, y tế có nhiều tiến bộ, cơ sở hạ tầng tăng nhanh, đời sống vật chất tinh thần của nhân dân ngày càng được cải thiện, quốc phòng an ninh và trật tự an toàn xã hội được giữ vững, bộ mặt nông thôn từng bước thay đổi. 2.2 Cơ cấu kinh tế: Huyện chủ trương tiếp tục xây dựng và thực hiện các đề án, kế hoạch để thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng sản xuất hàng hoá, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, tăng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng và dịch vụ. sản xuất nông nghiệp:38.9%; công nghiệp xây dựng 30,5%; ngành dịch vụ 30,6%. tổng giá trị sản xuất của nông – lâm – ngư nghiệp 508 tỷ đồng, công nghiệp xây dựng 631 tỷ đồng, dịch vụ 392 tỷ đồng. 2.3 Dân số, lao động, thu nhập: Năm 2007 tình hình dân số thống kê được là 222.764 nghìn người với tốc độ tăng dân số tự nhiên 0,82%, trong đó dân tộc thiểu số 70 nghìn người, tỷ lệ tử vong trẻ em dưới 5 tuổi là 3,8%, tỷ lệ gia đình văn hoá 82%, tỷ lệ hộ đói nghèo theo chuẩn mới là 17,2%. Trong đó lực lượng lao động trong độ tuổi là 129.872 người, tỷ lệ lao động được đào tạo so với tổng số lao động là 3.850 lao động, lực lượng lao động dôi dư trong nông thôn là 11.000 người. Thu nhập bình quân/người/năm đạt 8,3 triệu đồng. Qua số liệu thống kê được ta thấy tình hình dân số, lao động, thu nhập của huyện Nghi lộc khá ổn định. Đáp ứng được nhu cầu lao động và thu nhập của huyện. Đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tế của huyện, đưa huyện trở thành một trung tâm phát triển kinh tế của tỉnh Nghệ An. II/ Thực trạng công tác giao đất và sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc tỉnh Nghệ An trong những năm vừa qua : 1.Quỹ đất và biến động đất đai Tổng diện tích đất tự nhiên của huyện là 37.898,9 ha. với 17 loại đất trong đó có 6 loại chủ yếu: - Đất cát ven biển : 8.768 ha, chiếm 23%; - Đất feralit : 3.708 ha, chiếm 10%; - Đất phù sa cổ :10.500 ha, chiếm 28%; - Đất nhiễm mặn: 2.460 ha, chiếm 6%; - Đất dốc tụ : 235 ha; - Các loại đất khác 12.233 ha, chiếm 34,5% Căn cứ vào điều kiện tự nhiên hình thành nên đặc điểm vùng về điều kiện đất đai và căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất. Đất thành phố Nam định được phân ra làm 4 loại là: Đất nông nghiệp : 15.077,8 ha, chiếm 39,5%; Đất lâm nghiệp : 6.316.3 ha, chiếm 16,6%; Đất chuyên dùng : 4.795,6 ha, chiếm 12,6%; đất ở : 977,2 ha, chiếm 2,6%; Đất chưa sử dụng : 10.801,9 ha, chiếm 28,5%. 2.Công tác giao đất và sử dụng đất : Giao đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai, nó nhằm làm tăng hiệu quả sử dụng đất đai, phát triển sản xuất, cải thiện đời sống của người dân. Mặt khác giao đất là một công tác đòi hỏi sự tính toán chặt chẽ quỹ đất đánh giá đúng đắn tiềm năng của từng vùng, từng loại đất để từ đó có kế hoạch cụ thể, quy hoạch hợp lý giao đất mang lại hiệu quả cao. Đánh giá được tầm quan trọng của công tác giao đất các cấp, các ngành của Nghi Lôc đã chỉ đạo và theo dõi sát sao nên công tác giao đất đã đạt được một số thành tựu đáng kể nhưng bên cạnh đó vẫn còn một số tồn tại, khó khăn . Hiệu quả sau khi giao đất : Từ vị trí là ruộng của tập thể do tập thể tổ chức quản lý sử dụng người nông dân không quan tâm đến việc bồi bổ, cải tạo đất đến nay mọi thửa đất đều đã có chủ, ruộng đất đã thực sự gắn bó với cuộc sống hàng ngày của mỗi người dân.Việc giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ nông dân đã tạo ra động lực mới thực sự mạnh mẽ trong sản xuất nông nghiệp. Giao quyền sử dụng đất nông nghiệp đã tạo nền tảng cơ bản cho kinh tế hộ gia đình phát triển, phát huy hết năng lực về vốn về lao động dư thừa trong nhân dân. Tuy vậy vẫn còn một số tồn tại trong việc giao đất nông nghiệp cho hộ nông dân đó là đất giao cho các hộ còn manh mún, phân tán nhiều thửa, nhiều mảnh trên một hộ. Tình trạng này vừa không thuận lợi cho các hộ tự chủ sản xuất, vừa không thể tạo ra cách tổ chức sản xuất hàng hoá. Tồn tại trên cần được nhanh chóng khắc phục nếu không sẽ dẫn đến hậu quả khôn lường. Trong những năm gần đây, quản lý đất đai được dư luận xã hội hết sức quan tâm bởi tính chất nhạy cảm của nó. Nghi lộc là một huyện phụ cận thành phố Vinh và thị xã Cửa Lò, có tốc độ đô thị hóa nhanh, hàng năm trên địa bàn có trên 5 đến 10 dự án đến đầu tư, xây dựng. Mặt khác đất tồn đọng chưa được chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất lớn. Do vậy huyện tập trung giải quyết tồn đọng tăng cường quản lý đất đai. Việc kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tồn đọng huyện chỉ đạo thực hiện cuốn chiếu, với nhiều phương châm “ dễ làm trước, khó làm sau” tạo được sự đồng thuận trong nhân dân. Gắn với xử lý đất tồn đọng, huyện tập trung chỉ đạo các xã đã được đo đạc bản đồ địa chính sau chuyển đổi ruộng đất theo chỉ thị 02 của tỉnh ủy, kê khai lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSD đất nông nghiệp cho họ. quá trình kê khai, lập hồ sơ cấp giấy QSD đất ở tồn đọng và cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất nông nghiệp thực hiện nghiêm nguyên tắc “ dân chủ, công khai”. Tất cả số liệu về chủ sử dụng đất về diện tích, nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, sự phù hợp quy hoạch , tình trạng tranh chấp, lấn chiếm, các nghĩa vụ tài chính phải giao nộp … của từng lô đất đề nghị cấp giấy chứng nhận QSD đất ( kể cả đất nông nghiệp sau chuyển đổi và đất ở tồn đọng ) phải công khai trước hội nghị toàn dân tại các xóm và niêm yết tại nhà văn hóa xóm trong 15 ngày. Đồng thời công khai số máy điện thoại của phòng Tài Nguyên và Môi trường, văn phòng Đăng ký QSD đất huyện để công dân có điều kiện tham gia giám sát và góp ý kiến trước khi UBND xã lập hồ sơ trình lên UBND huyện cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các hộ đủ điều kiện. đến nay huyện đã cấp đổi 5.326 GCN đất nông nghiệp, ký 960 GCN cấp đổi đất thổ cư ở xã nghi Mỹ; đang in 7.500 GCN đất nông nghiệp và gần 2000 GCN đất thổ cư ở xã Nghi Văn, đang tổ chức kê khai để cấp đổi ruộng đất với hơn 7 vạn thửa đất. Nhằm chấn chỉnh kỷ cương quản lý, ngăn chặn các sai phạm trong quản lý, sử dụng đất từ năm 2005 đến nay Ủy ban kiểm tra huyện ủy và thanh tra nhà nước huyện đã tổ chức tiến hành thanh tra, kiểm tra toàn diện tình hình quản lý, sử dụng đất ở Nghi Thiết, Quán Hành, Nghi Thái, Nghi Trung, Nghi Quang, Nghi Xá, Nghi Yên, Nghi Kim, Nghi Liên, Nghi Thịnh. Hiện nay đang thanh, kiểm tra tại Nghi trung, Nghi Thạch riêng Nghi Ân và Nghi Long chuyển hồ sơ cho cơ quan công an điều tra xử lý theo pháp luật và thời gian tới sẽ tiếp tục thanh kiểm tra ở các xã khác. Qua thanh tra, kiểm tra làm rõ các sai phạm và nguyên nhân, kịp thời chấn chỉnh các sai sót xử lý các vướng mắc. kết quả đã khai trừ ra khỏi đảng hai người nguyên chủ tịch UBND xã, một nguyên cán bộ địa chính xã, cách chức 1 chủ tịch UBND xã, cảnh cáo và khiển trách nhiều trường hợp có sai phạm. khiển trách tập thể và 3 cán bộ phòng tài nguyên và môi trường huyện nhiệm kỳ 1999-2004. đồng thời thực hiện thu hồi các lô đất cấp sai phạm và số tiền vi phạm. cùng với công tác thanh tra kiểm tra thời gian qua UBND huyện đã tập trung chỉ đạp xử lý các tranh chấp và đơn thư của công dân về đất đai nên ổn định được tình hình trên địa bàn. Huyện cũng đã có nhiều giải pháp chấn chỉnh công tác giao đất ở mới cho các hộ gia đình, cá nhân. Đưa công tác này đi vào nề nếp theo đúng các quy định của UBND tỉnh. Tăng cường đấu giá đất ở mỗi năm hàng trăm lô đất thu vào ngân sách hàng chục tỷ đồng. Có giải pháp quản lý đất lâm nghiệp và hoạt động khai thác khoáng sản trên địa bàn nên đã chấm dứt tình trạng các xã tự cho khai thác đất như trước đây, tất cả các điểm khai thác đất san lấp mặt bằng các dự án đầu tư và khai thác mỏ đá trên địa bàn đều được UBND tỉnh cấp phép theo quy định. Công tác quản lý đất trang trại và đất các lò gạch ngói ở các xã được chấn chỉnh đi dần vào nề nếp, đúng luật. công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư liên quan đến việc sử dụng đất được tích cực triển khai, lập hồ sơ đền bù cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất một cách chặt chẽ, dân chủ công khai với dân, đáp ứng được yêu cầu của tỉnh, của huyện về thu hút đầu tư các dự án trên địa bàn. Hiện nay Nghi Lộc đang tập trung chỉ đạo hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 trình cấp có thẩm quyền phê duyệt làm căn cứ pháp lý để quản lý và sử dụng trong các năm tiếp theo. Tiếp tục xây dựng đội ngũ cán bộ ngành Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm, trình độ nghiệp vụ ngày càng cao. Những tháng cuối năm 2007 huyện thực hiện luân chuyển một số cán bộ địa chính giữa các xã nhằm tạo môi trường mới cho anh em phát huy tính năng động, sáng tạo trong tham mưu quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. III/ Hiện trạng cấp giấy chứng nhận QSD đất tại huyện Nghi Lộc tỉnh Nghệ An: 1/. Quy trình cấp giấy chứng nhận: Theo quyết định 420/TNMT-ĐKTK mới nhất của sở tài nguyên và môi trường tỉnh nghệ an về quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ luật đất đai năm 2003, các nghị định của chính phủ như nghị định 181/2004/N Đ- CP…Căn cứ các thông tư của Bộ tài nguyên môi trường số 01/2005/TT-BTNMT…căn cứ các thông tư của bộ tài chính số 117/2004/TT-BTC…Căn cứ vào thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT…Căn cứ các quyết định số 08/2006/Q Đ-BTNMT… căn cứ chỉ thị 02/CT-TƯ…căn cứ quyết định 146/2007/QĐ-UB…thực hiện thông báo số 45/TB-UBND. ĐC… Trên cơ sở các văn bản của trung ương, của UBND tỉnh và hệ thống hồ sơ địa chính đã lập trước đây trên địa bàn toàn tỉnh; Sở tài nguyên và môi trường hướng dẫn quy trình tổ chức kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau chuyển đổi ruộng đất như sau: Nội dung tổ chức kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 1. công tác chuẩn bị: 1.1 Thành lập ban chỉ đạo công tác kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp huyện (tuỳ theo số lượng xã triển khai thực hiện và tính chất phức tạp của địa phương, UBND cấp huyện cân nhắc xem xét quyết định việc thành lập ban chỉ đạo để tập trung chỉ đạo trong một thời gian): * thành lập ban chỉ đạo gồm có : + chủ tịch hoặc phó chủ tịch phụ trách : trưởng ban chỉ đạo + trưởng phòng tài nguyên và môi trường: phó ban trực ; + Giám đốc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất : phó ban; + Ban viên bao gồm trưởng các phòng : tài chính- kế hoạch, tư pháp, hạ tầng, nông nghiệp và phát triển nông thôn; chủ tịch mặt trận tổ quốc, chủ tịch hội đồng nhân dân. Ngoài ra, tuỳ tình hình cụ thể của từng địa phương có thể mới them một số thành viên khác am hiểu vấn đề đất đai của địa phương vào ban chỉ đạo. * Ban chỉ đạo cấp huyện có nhiệm vụ giúp cho UBND cấp huyện thực hiện các công việc sau: - xây dựng kế hoạch triển khai, dự toán kinh phí phục vụ cho công tác kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận trên địa bàn huyện. - tổ chức kế hoạch triển khai sau khi được phê duyệt. - Đôn đốc chỉ đạo cấp xã tổ chức thực hiện nắm bắt tiến độ kịp thời. - Giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình kê khai đăng ký tại cấp xã, các kiến nghị, đề xuất của đơn vị thi công trong quá trình xử lý hồ sơ xin cấp đổi giấy chứng nhận. 1.2 Thành lập hội đồng đăng ký đất cấp xã, do chủ tịch UBND xã quyết định thành lập: * thành phần hội đồng gồm có: + chủ tịch UBND xã : chủ tịch hội đồng; + cán bộ địa chính xã: thư ký thường trực; + trưởng công an xã, cán bộ tư pháp, tài chính, đại diện hội đồng nông dân xã, đại diện hội cựu chiến binh xã, đại diện mặt trận tổ quốc xã, cán bộ lâm nghiệp , xóm trưởng các xóm: uỷ viên. Ngoài ra tuỳ theo tình hình cụ thể của từng địa phương có thể mời thêm số thành viên khác am hiểu vấn đề đất đai của địa phương vào hội đồng. * Hội đồng đăng ký đất đai xã có nhiệm vụ giúp đỡ cho UBND xã thực hiện các công việc sau: -xây dựng kế hoạch triển khai, dự toán kinh phí phục vụ cho công tác kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận trên địa bàn xã. - Tổ chức tuyên truyền, quán triệt chủ trương, kế hoạch về kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận cho nhân dân. - Phối hợp với đơn vị thi công xây dựng và triển khai thực hiện kế hoạch chuẩn bị tài liệu, văn phòng phẩm và các điều kiện làm việc khác. -Xác định chủ sử dụng đất nguồn gốc và thời điểm hình thành thửa đất, hiện trạng sử dụng đất, diện tích cơi nới, lấn chiếm, việc hoàn thành hay chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của từng chủ sử dụng đất. - Tổ chức tiếp nhận, xét duyệt đơn xin cấp giấy chứng nhận của nhân dân; xửlý các vấn đề phát sinh trong quá trình kê khai đăngký; lập các thủ tục trình UBND xã xác nhận, phê duyệt; trình hồ sơ xin cấp đổi giấy chứng nhận lên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất t._. 0 4 8 Nghi ph¬ng 92 2 24 0 34 0 0 32 0 9 Nghi mü 161 7 0 0 154 0 0 0 0 10 Nghi diªn 219 22 0 13 133 0 51 0 0 11 Nghi v¹n 339 0 25 0 314 0 0 0 0 12 Nghi hoa 308 13 18 0 105 0 141 31 0 13 Nghi thuËn 238 30 61 0 140 0 0 7 0 14 Nghi trung 250 0 0 25 0 66 159 0 0 15 Nghi liªn 334 1 10 28 184 0 84 27 0 16 Nghi kim 223 0 18 0 58 0 139 8 0 17 Nghi long 145 12 19 40 60 8 0 6 0 18 Nghi ©n 201 14 2 0 11 0 161 13 0 19 Nghi ®øc 106 9 2 0 2 0 61 0 32 20 Nghi trưêng 370 82 30 103 17 57 81 0 0 21 Nghi th¹ch 275 0 6 27 0 0 112 130 0 22 Nghi thÞnh 165 75 0 0 85 5 0 0 0 23 Nghi hîp 27 5 0 0 4 0 18 0 0 24 Nghi x¸ 84 0 0 0 0 0 84 0 0 25 Nghi kh¸nh 337 17 41 0 170 0 21 88 0 26 Nghi phong 520 71 41 91 181 0 87 44 5 27 Nghi yªn 459 316 0 0 12 72 0 59 0 28 Nghi tiÕn 101 13 0 60 26 0 1 0 1 29 Nghi thiÕt 261 0 117 85 43 0 15 1 0 30 Nghi quang 1110 773 0 0 265 34 33 5 0 31 Nghi xu©n 434 116 5 3 240 3 55 3 9 32 Nghi th¸i 109 0 0 0 0 0 74 0 35 33 Phóc thä 87 44 3 0 0 0 6 1 33 34 TT Q.Hµnh 25 0 4 0 0 6 0 15 0 Toµn huyÖn 11303 4856 429 501 3060 319 1491 480 167 Sè liÖu thèng kª s¬ bé: 10210 4866 267 450 2684 302 1009 414 218 T¨ng: 1093 -10 162 51 376 17 482 66 -51 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN NGHI LỘC TỈNH NGHỆ AN I/ Phương hướng trong quản lý đất đai của huyện Nghi Lộc : Việc đăng ký, cấp GCN, nhất là việc lập hồ sơ địa chính có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần ổn định chính trị xã hội và tăng trưởng kinh tế một cách bền vững trong giai đoạn từ nay đến năm 2010 và những năm tiếp theo, đặc biệt là việc thực hiện lộ trình cam kết khi đã là thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới. Do vậy, công việc này phải đặt thành chương trình với mục tiêu hoàn thành cơ bản vào năm 2010 và được xây dựng thành hệ thống đăng ký hiện đại trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin vào năm 2015 để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. chính vì thế mỗi một địa phương phải đặt ra cho mình một phương hướng cụ thể trong quản lý đất đai nhằm hoàn thành tốt nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai đáp ứng đầy đủ nhu cầu cần thiết trong công cuộc công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Hiện nay Nghi Lộc đang tập trung chỉ đạo hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 trình cấp có thẩm quyền phê duyệt làm căn cứ pháp lý để quản lý và sử dụng trong các năm tiếp theo. Tiếp tục xây dựng đội ngũ cán bộ ngành Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm, trình độ nghiệp vụ ngày càng cao. Những tháng cuối năm 2007 huyện thực hiện luân chuyển một số cán bộ địa chính giữa các xã nhằm tạo môi trường mới cho anh em phát huy tính năng động, sáng tạo trong tham mưu quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Tổ chức thực hiện tốt nghị định 181/2004 NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ. - Hoàn chỉnh hồ sơ đăng ký- cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục quản lý và sử dụng có hiệu quả đất đai. - Tăng cường việc xử lý các vi phạm luật đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Phấn đấu đến hết năm 2008 các chủ sử dụng đất hợp pháp trên địa bàn phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp đều được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực hiện tốt nhiệm vụ giao đất, đáp ứng nhu cầu đất xây dựng trụ sở các cơ quan, nhu cầu đất ở của cán bộ và nhân dân huyện Nghi Lộc. Đề nghị cấp trên hỗ trợ kinh phí để đo đạc, lập bản đồ địa chính các xã chưa có đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới hộ tại các khu vực này. - Làm tốt công tác theo dõi biến động và chỉnh lý biến động về đất đai. Tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật và sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm. - Thực hiện tốt các nội dung khác có liên quan đến đất đai: Thống kê đất đai, xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai, chuyển mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất tranh chấp đất đai. - Phấn đấu hoàn thành tốt công việc của ngành Địa Chính, tham mưu cho uỷ ban nhân dân huyện về việc quản lý đất đai, đảm bảo nhiệm vụ chuyên môn theo quy định của luật đất đai và yêu cầu của Sở Tài nguyên và môi trường . II/ Một số giải pháp đẩy nhanh tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng hiện nay, không chỉ nhà nước đứng trên phương diện người quản lý quan tâm mà cả người sử dụng đất cũng vậy. hiện nay, vấn đề này đang được bàn cãi rất gay gắt trong các kỳ họp quốc hội. đã có rất nhiều văn bản luật, nghị định cho vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể để hướng dẫn thực thi việc cấp giấy nhận quyền sử dụng đất, nhà ở đã có tới 40 văn bản dưới luật được ban hành kể từ khi luật đất đai 2003 ra đời, đó là chưa kể một loạt hệ thống văn bản về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước, hạn mức giao đất ở mới…do 64 tỉnh ban hành. Như thế là chúng ta đã thấy rõ được sự phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính vì thế mà bất cập trong cấp giấy là không thể tránh khỏi, như việc chậm trễ trong cấp giấy, sự phức tạp của các loại giấy chứng nhận chưa được thống nhất, việc xét giấy chứng nhận còn nhiều sai xót… đó là những vấn đề chung của công tác cấp giấy chứng nhận ở nước ta. Và đối với huyện nghi lộc thì cũng không có sự khác biệt, mà nó còn thể hiện rất rõ điều đó. Do vậy, để đẩy nhanh tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện cần phải có những biện pháp phù hợp và có tính khả thi cao để hoàn thành tốt nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đây là một số biện pháp huyện đưa ra: 1/ Hoàn chỉnh bộ máy quản lý từng địa phương và nâng cao trình độ của cán bộ chuyên môn: a) Rà soát sửa đổi quy định, hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, tổ chức bộ máy của VPĐK cấp huyện để kiện toàn tổ chức, hoạt động của tổ chức này theo hướng là cơ quan dịch vụ công, thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất;       b) Ngay trong đầu năm 2008 phải hoàn thành việc thành lập VPĐK ở huyện, và các xã; đồng thời bố trí đủ nhân lực và các trang thiết bị cần thiết cho hoạt động chuyên môn để đáp ứng được yêu cầu về cấp GCN, xây dựng hồ sơ địa chính.       c) Tập trung đào tạo, nâng cao trình độ năng lực và đạo đức của cán bộ, công chức quản lý đất đai, bảo đảm tính ổn định, chuyên nghiệp, đặc biệt là cán bộ địa chính cấp xã và cấp huyện. Như là việc cho cán bộ đi học đạo đức và tư tưởng Hồ Chí Minh, các lớp huấn luyện về chuyên môn nghiệp vụ … 2/ Tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai: Nguồn lực tài chính là một yếu tố quan trọng quyết định tới việc quản lý đất đai đạt hiệu quả hay không. Chính vì thế luôn phải đáp ứng và đảm bảo tài chính cho hoạt động này. Phương pháp là đa dạng hoá các nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai, tạo nhiều nguồn cho công tác này bằng nhiều hình thức. Đa dạng hóa việc huy động nguồn vốn đầu tư (bao gồm vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước, vốn của các tổ chức kinh tế, vốn ODA và huy động đóng góp của dân) để sớm hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính; đăng ký đất đai, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính, cấp GCN. Thực hiện thống nhất việc trích từ 10% đến 15% nguồn thu từ đất hàng năm ở mỗi địa phương để chi cho công tác quản lý đất đai. Đối với các địa phương có nguồn thu từ đất thấp mà phần trích 10 - 15% nguồn thu từ đất không đủ chi cho hoạt động quản lý đất đai thì được hỗ trợ, bổ sung từ ngân sách Trung ương để đảm bảo thực hiện nhiệm vụ này. 3/ Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai : Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động, phổ biến pháp luật đất đai dưới nhiều hình thức (thông qua các diễn đàn, báo chí, phát thanh, truyền hình, giao lưu trực tuyến…) để người dân nhận thức được tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCN đối với thửa đất đang sử dụng, hiểu biết và chấp hành pháp luật, giám sát thực hiện pháp luật, tạo điều kiện cho việc cấp GCN theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. 4/ Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc cấp GCN:       Bên cạnh việc hoàn chỉnh bộ máy, nâng cao trình độ cán bộ chuyên môn, tăng cường nguồn lực tài chính như đã nêu trên, trong thời gian tới cần phải nâng cao hơn nữa trách nhiệm của Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc kiểm tra, giám sát và tổ chức triển khai thực hiện công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, lập, quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN; đồng thời thực hiện nghiêm chế độ công vụ của cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai, nhất là đối với cán bộ ở cấp xã và cấp huyện. 5/ Thực hiện việc đăng ký cho tất cả các trường hợp đang sử dụng đất mà chưa đăng ký : Trong năm 2008, các địa phương phải đẩy mạnh triển khai thực hiện việc kê khai, đăng ký đối với mọi trường hợp đang sử dụng đất mà chưa đăng ký; xem xét, quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp GCN theo quy định của pháp luật; xử lý dứt điểm các trường hợp còn tồn tại do lịch sử để lại để đưa công tác quản lý đất đai vào nền nếp; đẩy nhanh tiến độ cấp GCN. Đây là một nhiệm vụ rất khó khăn, phức tạp. Để hoàn thành được nhiệm vụ này, đòi hỏi ở cấp địa phương phải được tăng cường về bộ máy, nhân lực, tài chính và phải có sự chỉ đạo tập trung cao của cấp ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân các cấp. 6/ Hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận : Có biện pháp nhanh gọn giải quyết cho các trường hợp đủ giấy tờ gốc hợp lệ, hợp pháp, như rút ngắn thời gian xét duyệt, giảm bớt các thủ tục xét duyệt, đơn giản hoá các bước kê khai đăng ký. Mẫu hồ sơ phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau : dễ hiểu, dễ sử dụng, dễ kê khai, rõ ràng, đầy đủ tính pháp lý và các tiêu chí của mảnh đất. III/ Giải pháp xử lý đất tồn đọng trên địa bàn huyện : 1. Mục đích yêu cầu: Nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai, đưa vào nề nếp, kỷ cương, đúng pháp luật. Xác định rõ các hành vi vi phạm của các tổ chức, cá nhân trong việc quản lý và sử dụng đất đai để có các hình thức xử lý. Kịp thời ngăn chặn các phát sinh sai phạm kéo dài, nhằm đảm bảo tính công bằng, ổn định, kịp thời giải quyết, chấm dứt các hiện tượng tranh chấp, mâu thuẫn, lấn chiếm đất đai,… Để xử lý tốt chúng ta cần xác định đúng đối tượng sử dụng đất, nguồn gốc và thời điểm sử dụng, sự phù hợp quy hoạch, tình trạng tranh chấp lấn chiếm, việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, giấy tờ sử dụng đất hiện có … để có phương án xử lý và cấp GCNQSDD cho các chủ sử dụng đất đủ điều kiện theo quy định. Việc xử lý và cấp GCNQSD đất tồn đọng phải thực hiện theo đúng các quy trình, thủ tục và các quy định của quyết định số 157/2006/QĐ.UBND ngày 28/12/2006 của UBND tỉnh về việc ban hành bản quy định cấp GCNQSD đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (sau đây gọi là quyết định 157). Đây là một chủ trương lớn vì vậy cần có sự tập trung lãnh đạo của các cấp uỷ Đảng, sự chỉ đạo triển khai chặt chẽ của chính quyền, sự tham gia của mặt trận tổ quốc, các Đoàn thể và cả hệ thống chính trị. Thực hiện công khai, dân chủ trong việc lập hồ sơ và cấp GCNQSD đất, tạo được sự đồng thuận trong nhân dân và cán bộ, giải quyết được các bức xúc cũ của dân nhưng không để phát sinh các bức xúc mới, góp phần ổn định tình hình trên địa bàn. 2. Nội dung và các giải pháp xử lý, cấp GCNQSD đất ở tồn đọng: 2.1 các điều kiện để được cấp GCNQSD đất và việc xử lý để cấp GCN: 2.1.1 Các điều kiện để được cấp GCNQSD đất: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, đất vườn- ao trong cùng thửa với đất ở được cấp GCNQSD đất khi có đủ điều kiện sau: - đất chưa có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền - Được UBND xã, thị trấn xác nhận là đất sử dụng ổn định về ranh giới, mục đích sử dụng, không có tranh chấp, khiếu kiện, phù hợp với quy hoạch theo quy định. - Đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về sử dụng đất. - Thửa đất được xử lý và cấp GCN phải có một trong các giấy tờ sử dụng đất sau : . các giấy tờ quy định tại các điều : 10, 11, 12 và 13 của chương 3 của bản quy định ban hành kèm theo quyết định số 157. . Các thửa đất có nguồn gốc sử dụng trước ngày 15/10/1993 nếu không có giấy tờ sử dụng đất thì phải có giấy xác nhận nguồn gốc, thời điểm và tình trạng sử dụng đất do ban cán sự xóm, UBMT tổ quốc và UBND xã, thị trấn nơi có đất xác nhận. . Các thửa đất do UBND các xã giao đất trái thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 phải có văn bản giao đất trước đây của UBND xã và có chứng từ nộp tiền vào ngân sách xã tại thời điểm được giao đất. - Qua công khai danh sách diện tích từng thửa đất đề nghị cấp GCNQSD đất và các nghĩa vụ tài chính còn phải nộp của từng hộ tại các khối, xóm không có ý kiến thắc mắc, khiếu kiện của nhân dân hoặc có ý kiến nhưng đã được hội đồng đăng ký đất đai xã, thị trấn xử lý dứt điểm theo đúng quy định. 2.1.2 Các nguyên tắc làm căn cứ xử lý về đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính để cấp GCNQSD đất cho các lô đất tồn đọng : Để cấp GCNQSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại các xã, thị trấn, trong quá trình lập và thẩm định hồ sơ phải xử lý cụ thể về : đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính cho từng trường hợp tồn đọng. cụ thể như sau : + về đất đai : - xác định chính xác về nguồn gốc; thời điểm sử dụng đất; tình trạng tranh chấp; lấn chiếm, khiếu kiện; hiện trạng sử dụng đất của thửa đất ( đã xây dựng nhà ở hay chưa ); các giấy tờ sử dụng đất để làm cơ sở xác định từng thửa đất tồn đọng có đủ điều kiện để cấp GCNQSD đất hay không và xác định các nghĩa vụ tài chính còn phải nộp của từng hộ. - Diện tích được xử lý để cấp GCNQSD đất là phần diện tích đã được đo đạc bản đồ địa chính mới hoặc trích đo địa chính thửa đất ( đối với các xã chưa được đo đạc bản đồ địa chính mới ) và phải phù hợp với quy hoạch sử dụng theo quy định tại điểm b- khoản mục 1.2 – khoản 1 – mục II – phần II của kế hoạch này. - Về hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất đang sử dụng : Thực hiện theo đúng các quy định tại các điều 4,5,6,7,8,9 của quy định ban hành kèm theo Quyết định 157. - Xử lý về chênh lệch diện tích giữa diện tích đo đạc mới với diện tích có trong giấy tờ sử dụng đất hoặc trong hồ sơ, sổ sách địa chính : Thực hiện theo đúng các quy định tại các điều 16,17 của bản quy định ban hành kèm theo Quyết định 157. + Về quy hoạch : - Đối với các thửa đất đang sử dụng có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc không có giấy tờ sử dụng đất ( không thuộc các trường hợp UBND các xã giao đất không đúng quy định của pháp luật ) thì xử lý theo khoản 1 và khoản 2 của điều 3 và điều 21 của bản quy định ban hành kèm theo quyết định số 157. - Đối với đất ở được UBND xã giao không đúng quy định của pháp luật từ ngày 15/10/1993 đến 01/72004: . Nếu vi phạm các quy hoạch : Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn; quy hoạch các khu công nghiệp – khu du lịch – hệ thống giao thông và thủy lợi, các dự án đầu tư … đã được phê duyệt thì không được cấp GCNQSD đât. . Nếu phù hợp với quy hoạch khu dân cư thì phải trừ chỉ giới xây dựng các công trình công cộng ( đường giao thông, hệ thống thủy lợi, hệ thống điện, mương máng tiêu thoát nước …) theo quy định – phần còn lại được xử lý để cấp GCNQSD đất. - Trong GCNQSD đất phải thể hiện rõ diện tích không phù hợp với quy hoạch ( kể cả diện tích nằm trong hành lang an toàn các công trình : giao thông, thủy lợi, điện, văn hóa …) phải giữ nguyên hiện trạng không được xây dựng các công trình. + về thực hiện các nghĩa vụ tài chính : - Các lô đất tồn đọng đều phải kiểm tra chính xác các nghĩa vụ tài chính đã thực hiện đối với nhà nước – những trường hợp đã hoàn thành theo mức giá đất nhà nước quy định tại thời điểm nộp tiền ( trừ những trường hợp nhà nước quy định không phải nộp) mới được cấp GCNQSD đất. Những trường hợp chưa hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc sử dụng đất vượt diện tích được giao thì xác định phần diện tích chưa hoàn thành tiền sử dụng đất khi giao đất và phần diện tích sử dụng vượt diện tích được giao để truy thu theo giá đất hiện hành tại thời điểm cấp GCNQSD đất theo mức thu quy định tại quyết định số 157. Những trường hợp chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính khác ngoài tiền sử dụng đất theo quy định như: Thuế trước bạ về đất, thuế nhà đất v.v.. thì phải truy thu đủ mới cấp GCNQSD đất. - Nếu đã có thông báo của chi cục thuế về việc thu, truy thu nghĩa vụ tài chính mà quá thời hạn quy định đối tượng chưa nộp tiền phải chịu phạt nộp chậm 0,02% tổng số tiền nạp chậm/ ngày theo khoản 1- điều 18- Nghị định 198/NĐ- CP. 2.2 UBND các xã, thị trấn tiến hành rà soát, kiểm tra, phân loại chính xác các trường hợp tồn đọng trên địa bàn để xử lý, lập hồ sơ cấp GCNQSD đất cho các hộ đủ điều kiện theo các quy định tại khoản 3 và khoản 4 – mục II – phần II của kế hoạch này. 2.3 Giải quyết cụ thể các loại đất tồn đọng để lập hồ sơ cấp GCNQSD đất : 2.3.1 Đất thổ cư có nguồn gốc sử dụng trước ngày 15/10/1993: + căn cứ vào giấy tờ sử dụng đất của các hộ - trường hợp không có giấy tờ sử dụng đất thì phải có giấy xác nhận nguồn gốc, thời điểm và tình trạng sử dụng đất do ban cán sự xóm, UBMT tổ quốc và UBND xã, thị trấn nơi có đất xác nhận để lập hồ sơ cấp GCNQSD đất cho các hộ, UBND các xã – thị trấn phải căn cứ vào phương án thu và quyết toán việc nộp thuế đất vườn, đất ở, thuế nhà đất từ năm 1993 về trước của từng xóm để xác định chính xác nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất đối với từng hộ - trường hợp không có phương án thu này thì phải tiến hành thẩm tra, xác minh chu đáo trước khi trình Hội đồng đăng ký đất đai xã xét duyệt để đảm bảo tính chính xác. + UBND các xã, thị trấn chịu trách nhiệm xác định chính xác về : Diện tích, nguồn gôc- thời điểm hình thành thửa đất; tình trạng tranh chấp – lấn chiếm – khiếu kiện; sự phù hợp quy hoạch … để lập hồ sơ cấp GCNQSD đất cho các hộ. + Xử lý về nghĩa vụ tài chính : các hộ không phải nộp tiền sử dụng đất. các nghĩa vụ tài chính khác chưa hoàn thành thì truy thu đủ. Trường hợp đã nộp tiền đền bù đất thì không trả lại, nạp chưa đủ hoặc chưa nạp tiền đền bù đất thì không truy thu. + Xử lý về đất đai và quy hoạch : áp dụng theo các điểm a, b = khoản mục 1.2 – khoản 1 – mục II – phần II của kế hoạch này. Đất thổ cư có nguồn gốc sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 có giấy tờ sử dụng đất theo quy định tại các điều 10,11,12,13 – bản quy định ban hành kèm theo QĐ 157. + Căn cứ vào giấy tờ sử dụng đất của các hộ và xác nhận của UBND xã, thị trấn về : Diện tích; nguồn gốc – thời điểm hình thành thửa đất; tình trạng tranh chấp – lấn chiếm – khiếu kiện; sự phù hợp quy hoạch; việc hoàn thành các nghĩa vụ tài chính để lập hồ sơ cấp GCNQSD đất cho các hộ. riêng các trường hợp có quyết định giao đất ( bìa xanh) của UBND huyện các nhiệm ký trước phải kiểm tra nguồn gốc đất để xử lý cụ thể. + Xử lý về nghĩa vụ tài chính : áp dụng theo các điểm c – khoản mục 1.2 – khoản 1 – mục II – phần II của kế hoạch này. + Xử lý về đất đai và quy hoạch : áp dụng theo các điểm a,b – khoản mục 1.2 – khoản 1 – mục II – phần II của kế hoạch này. 2.3.3 Đất thổ cư do UBND xã giao trái thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 nhưng phù hợp với quy hoạch : + Căn cứ vào văn bản giao đất trước đây của UBND xã, chứng từ nộp tiền vào ngân sách xã tại thời điểm được giao đất và hiện trạng sử dụng đất ( đã xây dựng nhà hay chưa ) để lập hồ sơ cấp GCNQSD đất cho các hộ. + Xử lý về nghĩa vụ tài chính : xác định chính xác các trường hợp đã nôp đủ các nghĩa vụ tài chính và chưa nộp đủ để xử lý theo điểm c – khoản mục 1.2 – khoản 1 – mục II – phần II của kế hoạch này. Việc thanh quyết toàn số tiền sử dụng đất UBND các xã đã thu của các hộ thực hiện theo các quy định của Nhà nước. + Xử lý về đất đai và quy hoạch : áp dụng theo các điểm a,b – khoản mục 1.2 – khoản 1 – mục II – phần II của kế hoạch này. Trong quá trình tổ chức kê khai đăng ký, phải tách riêng các trường hợp UBND xã, thị trấn giao đất không đúng đối tượng để có hướng xử lý theo quy định của nhà nước. 2.3.4 Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất : + Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các điều :10,11,12 của bản quy định ban hành kèm theo Quyết định 157 nhưng trên các loại giấy tờ đó mang tên người khác, kèm theo giấy tờ mua bán đất đai có chữ ký của các bên liên quan này được UBND xã, thị trấn xác nhận sử dụng ổn định không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được xử lý cấp giấy chứng nhận QSD đất theo các quy định ở khoản mục 1.2 – khoản 1 – mục II – phần II của kế hoạch này mà không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của Nhà nước. + Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng QSD đất kèm chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở từ đất của bố mẹ để tách hộ hoặc từ hộ khác ( đã có GCNQSD đất) nhưng chưa được cấp có thẩm quyền cho phép, kèm theo giấy tờ mua bán đất đai có chữ ký của các bên liên quan nay được UBND xã, thị trấn xác nhận sử dụng ổn định không có tranh chấp phù hợp quy hoạch thì truy thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất, thuế chuyển quyền, thuế trước bạ và các khoản nghĩa vụ tài chính khác theo quy định chưa hoàn thành để cấp GCNQSD đất. + Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người được giao đất trái thẩm quyền thì xử lý tồn đọng về đất đai cho người chuyển nhượng trước, sau đó mới được làm thủ tục chuyển nhượng QSD đất theo quy định. 2.3.5 Các trường hợp khác : + Những trường hợp đất ở tồn đọng đã có kết luận của các Đoàn thanh tra, kiểm tra thì vẫn tổng hợp số liệu vào phương án này nhưng khi xử lý phải căn cứ vào quyết định của UBND cấp có thẩm quyền đã ban hành. + Những trường hợp không đủ điều kiện để cấp GCNQSD đất theo bản quy định ban hành kèm theo quyết định số 157 như : Đất do UBND xã giao trái thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 nhưng không phù hợp quy hoạch, đất do các hộ tự lấn chiếm … khi có chủ trương của UBND tỉnh mới được xem xét lập hồ sơ xử lý cụ thể. 2.4 Hồ sơ thủ tục, trình tự giải quyết đất tồn đọng để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : 2.4.1 Hồ sơ, trình tự, thủ tục kê khai, xét cấp GCNQSD đất, lập hồ sơ địa chính cho các trường hợp tồn đọng thực hiện theo đúng các quy định tại các điều 24,25,27 của bản quy định ban hành kèm theo quyết định số 157. do số lượng các trường hợp tồn đọng trên địa bàn quá lớn và rất phức tạp, vì vậy để xử lý và lập hồ sơ cấp GCNQSD đất cho từng trường hợp 1 cách chính xác. Về quy trình và hồ sơ cần lưu ý 1 số nội dung sau : + UBND các xã – thị trấn phải thành lập Hội đồng đăng ký đất đai và tổ nghiệp vụ kê khai, đăng ký đất đai để xác định chính xác về: Chủ sử dụng đất, diện tích, nguồn gốc và thời điểm hình thành – sử dụng, sự phù hợp quy hoạch, tình trạng tranh chấp – lấn chiếm – khiếu kiện, hiện trạng sử dụng đất ( đã xây dựng nhà hay chưa ); việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai, mốc giới của từng thửa đất của từng hộ. + UBND các xã- thị trấn công khai kết quả xét duyệt của Hội đồng đăng ký đất đai trong thời hạn 15 ngày cho nhân dân biết, đóng góp ý kiến, phát hiện các trường hợp xác định sai về nguồn gốc – thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp lấn chiếm, sự phù hợp quy hoạch, các nghĩa vụ tài chính phải nộp … để xử lý đảm bảo tính chính xác trước khi lập hồ sơ đề nghị UBND huyện cấp GCNQSD đất cho từng hộ. + Sau khi tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp GCNQSD đất của các xã – thị trấn, tổ công tác nghiệp vụ của huyện ( do UBND huyện thành lập) tiến hành thẩm định và xử lý về đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính theo đúng các nội dung tại khoản mục 1.2 – khoản 1 – mục II – phần II trong bản kế hoạch này trước khi UBND huyện xử lý và cấp GCN cho các hộ. + Trong hồ sơ cấp GCNQSD đất tồn đọng ngoài các hồ sơ đã quy định phải có các hồ sơ : Văn bản thẩm định của các ngành chức năng cấp huyện, biên bản xác nhận ranh giới – mốc giới từng thửa đất, biên bản họp Hội đồng đăng ký đất đai xã và biên bản kết thúc công khai danh sách được xét duyệt cấp GCN của xã – xóm, giấy xác nhận nguồn gốc thửa đất, giấy giải trình chênh lệch diện tích, tờ trình kèm danh sách trích ngang đề nghị xử lý và cấp GCN của xã, quyết định xử lý tồn đọng đối với từng xã của UBND huyện. lưu ý : hộ gia định, cá nhân được xét cấp GCNQSD đất chỉ phải làm đơn xin cấp GCN ( theo mẫu quy định); nộp các giấy tờ sử dụng đất và làm giấy giải trình chênh lệch diện tích (nếu có). Còn các loại thủ tục hồ sơ khác do UBND xã – thị trấn và các ngành chức năng cấp huyện lập. 2.4.2 Một số vấn đề cần chú ý trong tổ chức kê khai đăng ký, xét duyệt hồ sơ xin cấp GCN ở cấp xã . Việc tổ chức kê khai đăng ký cấp GCN được tiến hành theo phương châm “ dễ làm trước, khó làm sau”, với hình thức cuốn chiếu từ xóm này sang xóm khác. Việc tổ chức xét duyệt hồ sơ ở cấp xã được tiến hành thực hiện theo từng xóm để tránh nhầm lẫn, xáo trộn hồ sơ giữa các xóm với nhau. Hội đồng đăng ký đất đai xã căn cứ vào tiến độ kê khai đăng ký để tổ chức họp xét duyệt kịp thời. khi xét duyệt hồ sơ phải có mặt tối thiểu 2/3 số thành viên Hội đồng tham gia. Kết quả xét duyệt từng hồ sơ cụ thể được công nhận khi có ít nhất 2/3 số thành viên Hội đồng đăng ký dự họp tán thành. Việc tổ chức xét duyệt và kết quả xét duyệt được ghi chi tiết thành biên bản ( biên bản phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên tham gia họp). Trình tự duyệt như sau : - Hội đồng đăng ký đất đai nghe tổ nghiệp vụ kê khai đăng ký đất đai xã báo cáo kết quả tổng hợp việc kê khai đăng ký, kết quả thẩm tra các đơn đăng ký và kết quả phân loại hồ sơ. - Hội đồng đăng ký đất đai thẩm định những thông tin về thửa đất của từng hồ sơ theo trích ngang các hồ sơ đã được phân loại ( như diện tích, nguồn gốc, thời điểm sử dụng, sự phù hợp quy hoạch, nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành hay chưa …). Trường hợp trong quá trình thẩm định phát hiện nội dung của hồ sơ nào kê khai chưa chính xác thì chuyển hồ sơ cho tổ nghiệp vụ để hướng dẫn nhân dân kê khai lại kịp thời. - Căn cứ vào biên bản làm việc của hội đồng đăng ký đất đai, tổ nghiệp vụ thực hiện các nhiệm vụ sau: + lập danh sách các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện và không đủ điều kiện ( Mẫu danh sách do Văn phòng đăng ký QSD đất huyện cung cấp). + Dự thảo thông báo kết quả xét duyệt của Hội Đồng Đăng Ký, trình UBND xã phê duyệt. - UBND xã tổ chức công bố công khai kết quả xét duyệt của Hội đồng đăng ký đất đai theo quy định tại điểm a trên đây Nếu có khiếu nại hoặc có vấn đề mới được nhân dân phát hiện, UBND xã chỉ đạo Tổ nghiệp vụ thẩm tra xác minh để Hội đồng đăng ký đất đai xét duyệt bổ sung và thông qua kết quả xét duyệt. - Căn cứ nội dung thực hiện của UBND xã, Tổ nghiệp vụ thực hiện các nhiệm vụ sau: + Dự thảo biên bản xử lý những tồn tại phát sinh trong quá trình công khai kết quả xét duyệt của Hội đồng đăng ký đất đai xã, trình UBND xã phê duyệt. + Dự thảo biên bản kết thúc công khai kết quả xét duyệt của Hội đồng đăng ký đất đai xã, trình UBND xã phê duyệt. + Ghi ý kiến xét duyệt vào đơn xin cấp GCNQSD đất, trình UBND xã xác nhận. + Hoàn thiện lại danh sách các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện đã được Hội đồng xét duyệt, trình UBND xã phê duyệt. - Căn cứ biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký đất đai, kết quả giải quyết các tồn tại phát sinh sau khi công khai kết quả xét duyệt của Hội đồng đăng ký, UBND xã tiến hành ghi ý kiến xác nhận lên từng đơn xin cấp GCN và lập hồ sơ trình UBND huyện phê duyệt qua Văn phòng đăng ký QSD đất huyện. 3. Tổ chức thực hiện: Để tổ chức thực hiện thì các UBND xã phải tiến hành rà soát tổng hợp chính xác tổng số các lô đất tồn đọng chưa được cấp GCNQSD đất trên địa bàn, tiến hành kiểm tra xác định nguồn gốc- thời điểm sử dụng đất và phân loại chính xác đất tồn đọng theo đúng khoản 3- mục II- Phần II trên đây để chốt chính thức số lượng đất tồn đọng các loại. tập hợp đầy đủ các giấy tờ sử dụng đất và chứng từ nộp các nghĩa vụ tài chính của các hộ, xác định chính xác hiện trạng sử dụng đất. Bên cạnh đó, phải xây dựng phương án xử lý cụ thể các loại đất tồn đọng, xét duyệt từng trường hợp, thực hiện việc công khai kết quả và danh sách xét duyệt của hội đồng đăng ký đất đai trong xã thời hạn 15 ngày cho nhân dân biết, đóng góp ý kiến phát hiện các trường hợp xác định sai về nguồn gốc thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp lấn chiếm, sự phù hợp quy hoạch, các nghĩa vụ tài chính. Chúng ta phải thành lập ban chỉ đạo xử lý và cấp GCNQSD đất tồn đọng huyện, các xã thị trấn và Hội đồng đăng ký đất đai, các tổ nghiệp vụ xử lý đất ở tồn đọng. Thành lập ban chỉ đạo xử lý và cấp GCNQSD đất ở tồn đọng ở cấp huyện, xây dựng kế hoạch triển khai, dự toán kinh phí phục vụ cho công tác kê khai đăng ký, chỉ đạo triển khai thực hiện kế hoạch sau khi được phê duyệt… Thành lập tổ công tác nghiệp vụ xử lý và cấp GCNQSD đát tồn đọng do đồng chí Phó Giám Đốc Văn phòng đăng ký huyện làm tổ trưởng. Ở các xã thị trấn thành lập ban chỉ đạo xử lý và cấp GCNQSD đất ở tồn đọng cấp xã, tuyên truyền quán triệt mục đích ý nghĩa các nội dung của công tác cấp giấy đất tồn đọng cho các khối xóm và các đối tượng biết để thực hiện…Thành lập hội đồng đăng ký đất đai xã thị trấn xây dựng phương án xử lý và lập hồ sơ cấp GCN cho từng trường hợp tồn đọng cụ thể, dự toán kinh phí phục vụ cho công tác kê khai đăng ký, lập hồ sơ cấp GCN trên địa bàn xã. Thành lập tổ nghiệp vụ kê khai, đăng ký đất đai xã thị trấn nhằm giúp hội đồng đăng ký đất đai xã thị trấn thực hiện các tác nghiệp cụ thể như kiểm tra đánh giá hoàn thiện tài liệu hiện có… Để thực hiện tốt thì kinh phí là phần hết sức quan trọng để hoàn thành nhiệm vụ, chính vì thế phải đảm bảo đầy đủ cho công tác xử lý và cấp GCNQSD đất tồn đọng. bên cạnh đó đội ngũ cán bộ chuyên môn phải được bố trí đầy đủ và kiện toàn đội ngũ cán bộ địa chính xã thị trấn. phải có hình thức khen thưởng và xử lý vi phạm những tập thể hay cá nhân có thành tích hay làm sai trong công tác xử lý và giải quyết và cấp GCNQSD đất tồn đọng . ._.