Thực trạng thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang và những văn bản quy định và hướng dẫn thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang

ghề còn hết sức mới mẻ. Do vậy những tiêu chuẩn riêng cho nghề thẩm định giá ở Việt Nam cũng như vấn đề pháp lý có liên quan đến nghề thẩm định giá mới chỉ đang trong quá trình hình thành và hoàn thiện. Thẩm định giá là sự cần thiết của nền kinh tế thị trường. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị trường, cần phải từng bước thiết lập một khuôn khổ pháp lý cho ngành và hình thành các tiêu chuẩn thẩm định giá một cách thực tế,có hiệu quả và khoa học ở Việt Nam. Để đáp ứng nhu cầu và sự đòi hỏi nhất thiết phải có một văn bản có hiệu lực pháp lý qui định về thẩm định giá. Ngày 08 tháng 5 năm 2002 Chủ tịch nước Trần Đức Lương công bố pháp lệnh giá, một văn bản pháp qui, qui định về ngành thẩm định giá. Trong đó pháp lệnh giá đã khẳng định phải ban hành chỉ tiêu về thẩm định giá. Sự kiện này đã đánh dấu một bước đi quan trọng trong việc phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam. Trong thực tế cuộc sống, các tài sản thường bị phá huỷ và tạo dựng lại là điều không thể tránh khỏi trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai hay nhà cửa mà chúng ta có thể được phát triển mới hay tái phát triển. Do yêu cầu phát triển của xã hội nên việc mua bán bất động sản diễn ra ở thời điểm trên mọi địa phương của nước ta. Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang cũng vậy. Thị trường bất động sản diễn ra khá sôi động. Điểm nổi bật nhất ở đây là các bất động sản nằm trên mặt tiền các đường phố chính của Bắc Giang, nơi thuận tiện về giao thông và gần các trung tâm kinh tế, thương mại, văn hoá, thể thao... Kết cấu chuyên đề tốt nghiệp: Gồm 4 chương - CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học và một số vấn đề lý luận chung về công tác thẩm định giá. - CHƯƠNG II: Thực trạng thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang và những văn bản qui định và hướng dẫn thẩm định giá bất động sản ở Bắc Giang. - CHƯƠNG III: Thẩm định giá ngôi nhà số 26 đường Lý Thái Tổ thị xã Bắc Giang phục vụ mục đích tư vấn khách hàng. - CHƯƠNG IV: Những biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản. CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. I- CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ. 1- Giá trị. 1.1- Khái niệm giá trị. Các Mác trên cơ sở phép biện chứng đã phân tích và đưa ra khái niệm giá trị như sau: Giá trị lao động không phân biệt nói chung của con người hoặc lao động trừu tượng của con người kết tinh trong hàng hoá, nó là một trong hai nhân tố của hàng hoá: Giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hoá , là lao động xã hội thể hiện trong hàng hoá, giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên của hàng hoá và là nội dung vật chất của giá trị hàng hoá . Một số người dựa trên cơ sở những gì được trả cho tài sản với nhiều cách định lượng rất khác nhau để bày tỏ quan điểm của mình về giá trị. Trong khi một số người khác đưa ra định nghĩa về giá trị lại dựa vào tính hữu dụng của tài sản, điều này không có gì là ngạc nhiên bởi lẽ đưa ra định nghĩa giá trị còn tuỳ thuộc vào bối cảnh cụ thể trong một phạm trù cụ thể. Vì vậy một khái niệm chung nhất, phù hợp nhất hiện nay về giá trị là: “ Giá trị được coi là thước đo kinh tế đã được thừa nhận rộng rãi, giá trị có ý nghĩa rất lớn trong nền kinh tế hiện nay, ý nghĩa về chủ quan bao gồm giá trị trong sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với các cá nhân. ý nghĩa trong việc xác định kinh tế bao gồm giá trị trường, giá trị trao đổi, giá trị xác định tại điểm cân bằng cung và cầu, giá trị hiện tại của các lợi ích thu được trong tương lai. 1.2- Đặc tính của giá trị. Một vật hay một tài sản được coi là có giá trị thì nó phải chứa đựng một trong các đặc tính sau: a- Tính hữu ích. Tính hữu ích được xác định như khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thoả mãn nhu cầu. Điều kiện kiên quyết để một hàng hoá hay dịch vụ có được giá trị trên thị trường là hàng hoá, dịch vụ đó phải có tính hữu ích song tính hữu ích chỉ là một đặc tính tạo ra giá trị nơi tính hữu ích tồn tại song nhu cầu và sự khác nhau hiếm không có thì giá trị thị trường sẽ không tồn tại. Ví dụ: Không khí là có tính hữu ích, rất cần thiết cho sự sống nhưng nó dư thừa và tự do cho tất cả mọi người nên không thể đo giá trị của nó bằng tiền. Việc xác định ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng, loại tài sản, đặc điểm không gian hay vị trí địa lý của nó. b- Tính nhu cầu: Nhu cầu là một khái niệm kinh tế ám chỉ sự cần thiết hiện có mà cũng ám chỉ khả năng tiền tệ để đáp ứng nhu cầu.Người mua có nhu cầu nhưng phải có sức mua,có khả năng để đáp ứng yêu cầu đó. Các cá nhân, tổ chức khác nhau đều có các nhu cầu sử dụng bất động sản cũng khác nhau. Giá trị của bất động sản có tính riêng biệt, giá trị có thể thay đổi theo nhu cầu sử dụng của mỗi cá nhân, tổ chức. Ví dụ: Một phòng trong kí túc xá một ngày dùng 20 số điện. c - Tính khan hiếm. Tính khan hiếm thể hiện sự khác biệt giữa giá trị sử dụng và giá trị trao đổi. Ví dụ: Kim cương do khả năng cung cấp trong xã hội rất hạn chế nên giá trị trao đổi của kim cương rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với giá trị sử dụng của chính nó. Mặt khác: Khan hiếm phải được xem xét trong mối quan hệ cung cầu và các sử dụng trong hiện tại, tương lai mà hàng hoá, dịch vụ được đặt ra. Ví dụ: Các phòng nghỉ của khách sạn ở bãi biển có thể trở lên khan hiếm vào mùa hè nóng bức nhưng lại dư thừa vào mùa đông lạnh giá chính vì vậy giá cho thuê phòng cũng giao động theo mùa. d- Khả năng chuyển giao được. Một bất động sản có đầy đủ các đặc tính: Tính hữu ích,tính nhu cầu và tính khan hiếm song không thể chuyển giao được từng phần hay toàn bộ thì dĩ nhiên là giá trị của tài sản hay bất động sản không thể thực hiện được.Khả năng chuyển giao không nhất thiết phải có ý nghĩa là sự di truyền vật chất mà có ý nghĩa chỉ sự chiếm hữu và kiểm soát các quyền tạo ra sự sở hữu tài sản. Ví dụ: Một bất động sản đem thế chấp bị phong toả tuy có tính hữu ích, nhiều người có nhu cầu, khan hiếm nhưng không thể chuyển giao được do chủ sở hữu chưa trả được giá trị thế chấp vì vậy mà nó không thể đem bán được. 1.3. Các loại giá trị. Trong cuộc sống hàng ngày chúng ta sử dụng rất nhiều thuật ngữ “Giá trị” Có loại giá trị có thể định lượng được như: giá trị trao đổi,giá trị đầu tư... Nhưng cũng có rất nhiều loại chỉ định tính mà không có thể định lượng như: giá trị thẩm mĩ, giá trị đạo đức... Đặc biệt có loại giá trị không định tính mà cũng không định lượng được như: giá trị không gian... Thuật ngữ “giá trị” thường chỉ phù hợp khi nó ứng với một phạm trù cụ thể. Thuật ngữ “giá trị” trong lĩnh vực thẩm định giá được hiểu nó thuộc phạm trù kinh tế. Lý thuyết kinh tế phân giá trị thành các loại sau: a- Giá trị sử dụng: Mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu hoặc sử dụng tài sản. Giá trị của một tài sản đối với một người sử dụng cụ thể dựa trên cơ sở tài sản đó có ích lợi như thế nào đối với người đó gọi là giá trị sử dụng. b- Giá trị đầu tư: Giá trị đầu tư là những gì mà nhà đầu tư đang mong chừ ở thu nhập tương lai của tài sản, giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi: - Thị trường tiền tệ - Thị trường vốn. Thị trường tiền tệ là sự tác động giữa những người bán và người mua khi họ mua và bán những công cụ tín dụng ngắn hạn. Thị trường tín dụng cũng là sự tương tác giữa những người bán và người mua những công cụ tín dụng trung và dài hạn như các khoản thế chấp chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu. - Khả năng tài chính của nhà đầu tư dồi dào sẽ giúp cho vừa chủ động trong hoạt động đầu tư, vừa tránh không phải chịu lãi khi phải huy động vốn vay từ các tổ chức tín dụng. - Chính sách tiền tệ tài chính của nhà nước: Liên quan chặt chẽ bởi việc huy động vốn trong lĩnh vực đầu tư bất động sản vì rằng khả năng sẵn về tiền và tín dụng là nguồn sống của đầu tư bất động sản. - Chính sách thuế của Nhà nước ngoài mục đích đảm bảo giữ cho thu chi ngân sách của Nhà nước cân bằng và ổn định còn có tác dụng điều chỉnh các hoạt động khác nhau, các thu nhập của các tầng lớp lao động khác nhau trong nền kinh tế: Giá trị đầu tư của một tài sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu tư riêng lẻ khác nhau trong khi đó giá trị thị trường vẫn giữ nguyên. c - Giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi là mối quan hệ tỷ lệ về lượng giữ một giá trị sử dụng này trao đổi với giá trị sử dụng khác. Khi các mối quan hệ kinh tế đã được tiền tệ hoá thì giá trị trao đổi chính là khoản tiền yêu cầu hoặc trả cho một tài sản. d - Giá trị thị trường. Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được vào thời điểm định giá giữa một bên mua tự nguyện và một bên bán tự nguyện trong một giao dịch phù hợp với khả năng của mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách có hiểu biết, khôn ngoan và không có một sự ép buộc nào. Giá thị trường có các đặc điểm sau: - Là giá có khả năng nhất không phải là giá cao nhất, thấp nhất hoặc trung bình - Được thể hiện bằng tiền. - Có bao hàm một thời gian chấp nhận được công khai trên thị trường - Được hình thành trong bối cảnh cả người mua và người bán đều được thông báo về mục đích sử dụng mà tài sản có thể được đưa vào sử dụng. - Nằm trong giao dịch vừa đúng khả năng trên thị trường mở - Có sự nhất trí của người mua, người bán cả hai không giành lợi thế của nhau. - Nhận biết được sử dụng hiện tại và sử dụng tương lai của một tài sản. * Các trường hợp dẫn đến giá thanh toán lớn hơn giá thị trường. + Người chủ sở hữu ở ngay sát bên cạnh tài sản mua hoặc có một phần sở hữu nay mua lại toàn bộ tài sản. + Tài sản không tham gia thị trường người bán trực tiếp, tiếp súc với người mua và thuyết phục để bán. + Người mua bị ảnh hưởng của gia đình hoặc vì các lí do gây tác động tâm lý. + Có tính chất bắt buộc do những người có thẩm quyền yêu cầu theo luật định. + Người thuê mướn bắt buộc phải mua lại tài sản, đất đai, có người đang chiếm giữ. + Do một số nguyên nhân khác. + Bán với các điều kiện và các điều khoản không chặt chẽ. * Các trường hợp dẫn đến giá thanh toán nhỏ hơn giá thị trường. *- Bán do nghĩa vụ: Chẳng hạn do người hay công ty cho vay có thế chấp hoặc do thi hành lệnh hoặc toà bán hoặc bán cho chủ nợ để trả tiếp những khoản nợ còn tồn đọng. * Các cuộc mua bán được thực hiện, vì lý do sức khoẻ của người chủ sở hữu, tài sản bị yếu kém, tình hình tài chính gặp khó khăn, sự vắng mặt hoặc do người chủ sở hữu chuyển đổi đến nơi khác và mong muốn bán tài sản một cách nhanh chóng. * Các cuộc mua bán do tập thể, chính quyền địa phương chỉ đạo nhằm thu hồi các khoản thuế và nợ còn tồn đọng. e- Giá trị thanh lý. Giá trị thanh lý là giá nhận được trong một trường hợp mua - bán phi thị trường (hay mua bán bắt buộc) thường có liên quan với sự vỡ nợ và mua bán cưỡng ép. Trong bối cảnh kinh doanh khái niệm này được dùng chủ yếu trong trường hợp chấm dứt các hoạt động (trái hợp với trường hợp mua -bán mà việc kinh doanh vẫn tiếp tục). Giá trị thanh lý là một loại giá bán, tuy nhiên điều đáng chú ý ở đây là các vụ mua bán bắt buộc không được xem là cái để đưa ra giá thị trường. f- Giá trị bảo hiểm. Giá trị bảo hiểm của một tài sản là giá trị ước tính bao gồm toàn bộ hoặc một phần theo thoả thuận giữa bên bảo hiểm và bên được bảo hiểm. Các khoản chi phí thay thế tài sản trong trường hợp tài sản được bảo hiểm gặp rủi do bị mất một phần hoặc toàn bộ giá trị. g- Giá trị thế chấp. Giá trị thế chấp là giá trị ước tính của tài sản dựa trên cơ sở giá thị trường của tài sản và khả năng cho thu nhập hàng năm của tài sản đó. Từ khái niệm giá trị thế chấp trên ta có các đặc điểm sau: + Giá thế chấp không phải là giá thị trường nhưng được ước tính dựa trên cơ sở giá thị trường và khả năng cho thu nhập hàng năm từ tái giá trị thế chấp thấp hơn giá thị trường. + Giá trị thế chấp được ước tính để làm căn cứ xác định khoản tiền cho vay giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. + Giá trị thế chấp gần tương tự như giá thanh lý nhưng khác với giá thanh lý ở chỗ tài sản thế chấp không phải là đối tượng để phát mại. Bản thân nó đang tham gia phục vụ mục đích đầu tư của chủ sở hữu hàng năm đem lại thu nhập cho chủ sở hữu. Giá trị thế chấp thường cao hơn giá trị thanh lý. giá trị thế chấp bằng với giá trị thanh lý trong trường hợp giá trị thế chấp bị phát mại. h- Giá trị thanh toán. Là giá trị nhận được tại thời điểm thanh toán. đây là loại giá trị phụ thuộc vào thời điểm thanh toán và phương thức thanh toán. Giá trị thanh toán của một tài sản sẽ bằng giá thị trường của một hàng hoá nếu thời điểm bán và thời điểm thanh toán diễn ra cùng một lúc. Cùng là một đối tượng thanh toán nhưng nếu phương thức thanh toán khác nhau thì giá trị thanh toán cũng sẽ khác nhau. 1.4- Mối quan hệ giữa giá thị trường với các loại giá trị khác. a- Mối quan hệ giữa giá thị trường và giá trị đầu tư. Một câu hỏi thường đặt ra cho những nhà nghiên cứu lý luận về định giá là một trong hai khái niệm về giá trị - giá trị thị trường và giá trị đầu tư. Khái niệm nào được coi là phù hợp nhất. Nghiên cứu các chu kỳ vận động của thị trường bất động sản người ta thấy rằng tầm quan trọng của hai khái niệm giá trị nói trên thay đổi tuỳ theo các giai đoạn của chu kỳ vận động của thị trường. Nhìn chung người ta sử dụng khái niệm giá trị thị trường trong giai đoạn bất động sản đang tăng. Ngược lại khi giá bất động sản trong giai đoạn giảm thì người ta sử dụng giá trị đầu tư. b- Mối quan hệ giữa giá thị trường, giá thành và giá cả. Tuỳ thuộc vào tình hình cung cầu mà giá cả bất động sản sẽ được hình thành, việc hình thành giá cả bất động sản nói trên diễn ra theo một trình tự nhất định và người ta gọi trình tự đó là qui trình hình thành giá. Giá cả bất động sản thường cao hơn giá thành nhưng có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường. Giá thành là toàn bộ các khoản phí tổn về vốn bao gồm: Chi phí quản lý, chi phí về đất đai, lao động, vật tư ... để tạo ra một bất động sản hay một tài sản hữu ích. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường của một tài sản,là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản, nhưng giữa chúng có xu hướng xích lại gần nhau. Xét trên phương diện tổng quát giá cả của một tài sản bằng giá thị trường của tài sản đó. 2- Các yếu tố tác động tới giá trị tài sản. 2.1- Nhóm các yếu tố vĩ mô bao gồm: a- Chính sách của nhà nước. Chính sách của nhà nước. tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: - Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản, sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản. - Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền sử dụng đất ...) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản, tác động đến giá bất động sản trên thị trường. b- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương. Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản. Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của một quốc gia và địa phương. c- Cung - cầu bất động sản. Cũng như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá trị cân bằng giữa cung và cầu. Giá P0 Cung cấp bất động sản Cầu bất động sản Lượng Q0 Nhưng cũng cần lưu ý rằng cung - cầu đối với bất động sản là tương đối không đàn hồi với những thay đổi giá cả. Với tư cách nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất động sản, hoạt động của các đơn vị kinh doanh trên thị trường. d- Các yếu tố tâm lý và xã hội. Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương đông, nó cũng tác động đến bất động sản trên thị trường. 2.2- Nhóm các yếu tố vi mô. a- Chi phí. Chi phí là toàn bộ tổn thất mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền sử dụng bất động sản,đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác động ngược lại.Chi phí này hình thành là chi phí của người bán. Bên cạnh đó nhà thẩm định giá còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí người mua muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình. Đây là chi phí của người mua. Sự tác động ngược chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường xem xét về khía cạnh kinh tế tài chính. b- Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn. Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có khả năng sử dụng ngay có giá trị cao hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất. c- Các yếu tố vật chất. - Địa điểm nơi bất động sản tạo lạc. Địa điểm có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá bất động sản càng cao. Bất động sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh (gần chợ, trường học, bệnh viện...) thì có khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao. - Hình dáng của lô đất. Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm. Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp mà quá sâu. - Qui mô, kích thước của lô đất. Những lô đất có qui mô kích thước phù hợp với mục đích sử dụng thì có giá trị cao hơn lô đất có qui mô, kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng điểm. - Kiểu nhà, loại nhà, kích thước và tuổi của tài sản. Kiểu nhà, loại nhà, kích thước và tuổi của tài sản gắn liền với chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Kiểu dáng nhà có tính thẩm mĩ cao, hài hoà với khu vực chung quanh thì có giá cao. - Môi trường Môi trường chung quanh cũng có tác động lớn đến giá cả bất động sản. Nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao, còn ngược lại sẽ làm giảm giá trị bất động sản. II- MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. 1- Khái niệm về thẩm định giá. Hoạt động thẩm định giá đã được hình thành từ năm 1940. Đến năm 1980 hoạt động thẩm định giá trở thành nghề chuyên nghiệp ở một số nước và đến năm 1981 uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ra đời (kí hiệu là: TIAVSC). ở Việt Nam hoạt động thẩm định giá được hình thành là do sự đòi hỏi của nền kinh tế hội nhập mà mỗi quốc gia đã trở thành một bộ phận của nền kinh tế thế giới nhất là trong khu vực. Do đó các nước trong khu vực đòi hỏi phải có sự thống nhất về hoạt động thẩm định để phục vụ cho yêu cầu mua, bán, trao đổi hàng hoá với nhau. Công tác thẩm định giá giúp cho nhà nước quản lý về mặt giá cả và định hướng phục vụ cho mục tiêu của nền kinh tế theo định hướng XHCN. ở Việt Nam ngành thẩm định giá còn mới mẻ và ít kinh nghiệm. Hoạt động thẩm định giá nhằm bảo vệ người tiêu dùng, người mua và đảm bảo quyền lợi của người bán, nó phục vụ cho việc điều hành nền kinh tế vi mô của nhà nước. Xét trên tổng thể nền kinh tế thì thẩm định giá còn có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà thẩm định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá trị của tài sản trên thị trường. Thẩm định giá còn có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra những quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố. Thẩm định giá có vai trò quan trọng như vậy thì thẩm định giá là gì? Để trả lời câu hỏi này có nhiều khái niệm đã đưa ra cụ thể như: Ở Vương quốc Anh người ta đưa ra khái niệm: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích xã hội được xác định. Ở đại học quốc gia Singapor lại đưa ra khái niệm: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể: Một thời điểm có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư có lựa chọn. Còn ở Việt Nam: Khái niệm thẩm định giá được nêu ở Điều 4 pháp lệnh giá như sau: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm; địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. 2- Mục đích của thẩm định giá. Mục đích của thẩm định giá là phục vụ cho công tác quản lý giá trị của nhà nước.Nó được biểu hiện trên các mặt sau: a- Chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng. Giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được. Giúp cho người mua quyết định giá mua. Còn đối với việc trao đổi tài sản các bên cần biết giá trị của các tài sản để tiến hành cho việc trao đổi. b- Tài chính và tín dụng. Để biết được giá, giá trị vật thế chấp được đưa cho một cầm cố. Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh giá trị tài sản của bạn. c- Cho thuê theo hợp đồng. Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các tiền khoản cho thuê. d- Phát triển tài sản và đầu tư. Để so sánh với tài sản đầu tư khác. Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị trường của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào. e- Định giá tài sản công ty. Để xác định giá trị công bố tài chính hàng năm của công ty và cho vấn đề vốn khi công ty được tạo lập ban đầu. Định giá trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty,giá trị tài sản thuộc về công ty cần được biết. f- Các định giá theo pháp luật. Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuê tài sản. Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc. Để tính toán thuế khi một tài sản được chuyển nhượng. 3- Những nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản. Cũng như các công việc chuyên ngành khác. Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng muốn đạt được hiệu quả cao đòi hỏi các thẩm định viên phải tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc chung trong thẩm định giá: Cụ thể: 3.1- Thẩm định giá bất động sản phải đặt trong tình huống bất động sản được sử dụng cao nhất và tốt nhất. Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được phép sử dụng cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả cao nhất. Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản phải được đánh giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm định giá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất trong một thị trường cạnh tranh và bị chi phối bởi tính khan hiếm của đất. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu loại trừ trường hợp sử dụng trái pháp luật hoặc sử dụng trong điều kiện vật lý không cho phép. Tuy nhiên ngay cả việc sử dụng được pháp luật hoặc điều kiện vật lý cho phép cũng vẫn còn một sự đánh giá của thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng trong tương lai. 3.2- Sử dụng phù hợp. Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định phải xem xét phù hợp của bất động sản. Trước hết lạ phù hợp giữa lô đất và công trình xây dựng trên đất, tiếp theo là sự phù hợp giữa bất động sản với môi trường chung quanh. 3.3- Sự thay thế: Giới hạn trên của giá trị bất động sản có hướng được tạo ra bởi chi phí mua một bất động sản thay thế, tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trong thị trường mở. Từ nguyên tắc này giúp các nhà thẩm định giá một tài sản thì luôn lấy giá trị mới xây dựng của tài sản tương tự để so sánh, cân nhắc mức đưa ra. 3.4- Nguyên tắc dựa vào sự đóng góp. Đây là quá trình điều chỉnh sự ước tính của bất động sản khi nó tham gia đóng góp vào việc hình thành các yếu tố để tạo nên giá trị của bất động sản trên thị trường. Giá trị một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất động sản có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản là bao nhiêu. 3.5- Nguyên tắc dựa vào cung và cầu. Giá thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá. Trên thị trường giá cả có hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung, có nghĩa là cung nhỏ hơn cầu thì giá cao và ngược lại cung lớn hơn cầu thì giá thấp. Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lượng thị trường đến giá trị bất động sản. 3.6- Nguyên tắc dựa vào dự kiến các lợi ích trong tương lai. Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là hiện thực quá khứ. Thẩm định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản: Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. 3.7- Nguyên tắc dựa vào sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển. Giá bán của một số vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kề cận cũng có một giá trị như vậy. Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong sử dụng đất và sự phát triển bằng hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả. 3.8- Sự hoà hợp. Giá tối đa sẽ tích tụ vào một mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng, cần xem xét đến sự hoà hợp của các luật lệ, lợi ích kinh tế, tâm lý. 3.9- Những thay đổi trong mô hình kinh tế - xã hội. Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến bất động sản và những hiệu quả có thể nhìn thấy trước như: mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kỳ của khu vực. Dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của người mua để dự kiến thị trường tương lai rất cần thiết đối với công tác thẩm định giá bất động sản. 3.10- Thẩm định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động sản của nhân dân địa phương. Do đặc trưng của bất động sản là tính bất động do vậy giá trị của bất động sản mang đậm tính chất địa phương. Vì vậy thẩm định viên khi thẩm định giá bất động sản phải nắm bắt được tập quán của nhân dân địa phương trong việc mua bán bất động sản mới có thể định giá chính xác được. 3.11. Thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc thẩm định giá là đánh giá cho một mục tiêu nhất định, không có một giá bất động sản chung chung, tùy theo mục đích cụ thể của việc đánh giá giá trị của bất động sản có thể khác nhau, và phương pháp xác định cũng có thể khác nhau. 4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Để quá trình thẩm định giá bất động sản đạt hiệu quả như mong muốn ngoài việc phải nắm vững các kiến thức về bất động sản cũng như mục đích sử dụng và nguyên tắc của thẩm định giá. Thẩm định viên cần phải vận dụng các phương pháp, nguyên tắc thẩm định giá. Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bao gồm: 1. Phương pháp so sánh trực tiếp. 2. Phương pháp chi phí giảm giá. 3. Phương pháp đầu tư ( hay thu nhập) 4. Phương pháp thặng dư 5. Phương pháp lợi nhuận 6. Phương pháp phân tích hồi quy Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phương pháp nào là chính xác, riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau: - Thuộc tính của bất động sản. - Sự tin cậy và khả năng và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường. - Mục tiêu của việc thẩm định giá. Thẩm định viên phải xác định phương pháp nào là tối ưu nhất cho bất động sản và nó sẽ trở thành phương pháp chủ yếu của thẩm định viên, trong quá trình thẩm định giá có thể cùng là một bất động sản nhưng sử dụng các phương pháp khác nhau thì sẽ ra kết quả khác nhau. Nếu có sự khác biệt lớn thì cần phải tiến hành điều tra, xem xét. Cơ sở lý luận. Đối tượng và phạm vi áp dụng, những hạn chế của từng phương pháp là: 4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp a) Cơ sở lý luận: Phương pháp so sánh trực tiếp cho rằng giá thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản tương tự đã mua bán trước đó phương pháp này dựa trên nguyên tắc sau: Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau. Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường của tài sản. b) Đối tượng phạp vi áp dụng - Đối tượng áp dụng: Là những bất động sản giao dịch, mua bán trên thị trường và những bất động sản mà thị trường phát triển mạnh. - Phạm vi áp dụng : Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp : Các tài sản có tính đồng nhất như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, phương pháp so sánh thường ít sử dụng để định giá các bất động sản công nghiệp, các công sở, trường học, bệnh viện bởi những bất động sản này thường ít được giao dịch trên thị trường nó không có cơ sở để so sánh. c) Những hạn chế của phương pháp. Phương pháp so sánh trực tiếp cần thiết phải có thông tin rõ ràng, trong phương pháp này nếu không có thông tin thị trường về các giao dịch tương tự thì không sử dụng được. Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể tránh khỏi và trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn. 4.2. Phương pháp chi phí giảm giá a) Cơ sở lý luận: Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá bất động sản được dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công._.