Thực trạng thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội Habubank

nh nghiệp phải mở rộng đầu tư, và tích cực tìm ra các sản phẩm mới để đầu tư đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Điều này cũng cần rất nhiều vốn. Việc vay vốn các Ngân hàng thương mại để đầu tư là một giải pháp quan trọng để có đủ tổng vốn đầu tư cho dự án. Các ngân hàng vì thế cũng cần tăng cường việc cho vay vốn, và muốn việc cho vay vốn được hiệu quả các ngân hàng phải nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư của Ngân hàng mình. Điều này giúp các Ngân hàng đầu tư vào các dự án đem lại lợi nhuận cho cả doanh nghiệp và cho cả Ngân hàng. Thẩm định ngày càng có một vai trò quan trọng. Các Ngân hàng luôn quan tâm tới việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư nhằm tránh những khoản đầu tư không hợp lý gây thiệt hại cho Ngân hàng. Bất động sản là một lĩnh vực cần vốn đầu tư lớn, nguồn vốn huy động lớn, thời gian xây dựng lâu, nhưng nguồn lợi nhuận của nó đem lại cũng không phải là nhỏ, vì thế các Ngân hàng cũng rất chú trọng trong việc cho vay các dự án này. Ở trong bài chuyên đề này em muốn đề cập đến vấn đề thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng và một số giải pháp để nâng cao chất lượng thẩm định đối với dự án đầu tư bất động sản. CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK 1.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng HaBuBank 1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng HaBuBank - Hình thành và hoạt động Trụ sở chính của Ngân hàng HABUBANK nằm tại B7, Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội, Việt Nam. Vào ngày 31/12/2006 ngân hàng có 1 trụ sở chính, 1 sở giao dịch, 10 chi nhánh ở Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng; tám phòng giao dịch và một công ty con. Ngân hàng HABUBANK là một ngân hàng thương mại cổ phần được cấp giấy phép hoạt động số 20/NH-GP có hiệu lực từ ngày 6/6/1992 trong thời hạn 99 năm. Ngân hàng được thành lập để tiến hành các hoạt động ngân hàng bao gồm nhận tiền gửi ngắn hạn, trung hạn, dài hạn từ các tổ chức và cá nhân, cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn các tổ chức và cá nhân tùy theo tính chất và khả năng nguồn vốn của Ngân hàng thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh đối ngoại, chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các chứng từ có giá, cung cấp các dịch vụ cho các khách hàng; và các dịch vụ ngân hàng khác khi được NHNN cho phép. Vốn điều lệ: Tính đến năm 2006 vốn điều lệ của Ngân hàng là 300 tỷ đồng. Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu tài chính tổng hợp của Ngân hàng trong thời gian qua Đơn vị: triệu đồng Tại thời điểm cuối năm 31/12/2006 2006 2005 2004 2003 Tổng tài sản có 11.685.318 5.524.791 3.728.305 2.686.147 Tổng dư nợ 5.983.267 3.330.218 2.362.641 1.596.105 Tổng tài sản Nợ 9.928.937 5.133.327 3.474.758 2.535.179 Tổng huy động 9.735.102 4.949.003 3.397.386 2.486.552 Vốn điều lệ 1.000.000 300.000 200.000 120.000 Tổng vốn cổ đông 1.756.381 391.464 253.547 150.968 (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Vốn điều lệ tính đến thời điểm hiện nay (2008) là 2000 tỉ, dự kiến từ giờ cho đến cuối năm là 3000 tỉ. Hình 1.1: Tổng dư nợ đến 31/12/2006 (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) - Tình hình sản xuất kinh doanh trong một vài năm gần đây Các dấu ấn trong năm 2005: Tháng 1: Đại hội đồng thuờng niên lần thứ 14 ngày 14/1/2005. Thông báo kết quả kinh doanh năm 2004 và kế hoạch hoạt động kinh doanh năm 2005, trong đó có kế hoạt tăng vốn điều lệ lên 300 tỉ VNĐ. Tháng 3: Ngày 21/3/2005, chính thức thành lập Trung tâm Thẻ trực thuộc hội sở, tăng cường phát triển mảng dịch vụ ngân hàng tự động trên toàn hệ thống. Thành lập tổ pháp chế ngày 29/3/2005 với nòng cốt là các cán bộ nghiệp vụ giỏi nhất của từng nghiệp vụ để hỗ trợ Ban Điều hành trong việc xây dựng, chỉnh sửa và hoàn thiện các văn bản chính sách của ngân hàng. Tháng 4: 6/4/2005 hoàn thành việc tăng vốn Điều lệ đợt 1 năm 2005 lên 250 tỉ VNĐ. Tháng 5. Khai trương Chi nhánh Vạn Phúc tại 2C, Vạn Phúc, Ba Đình, Hà Nội và Phòng giao dịch Võ Cường trực thuộc Chi nhánh Bắc Ninh tại 324, thôn Hoà Bình, xã Võ Cường, Bắc Ninh. Tháng 6. Thành lập phòng giao dịch Thể Giao trực thuộc Hội Sở tại số 11A Thể Giao, Hai Bà Trưng, Hà Nội. Khai Trương Phòng giao dịch số 2 trực thuộc Chi nhánh Quảng Ninh tại Tổ 46B, Khu 5, phường Hà Tu, Tp Hạ Long, Quảng Ninh. Tháng 7. Thành lập Phòng chiến lược - Hợp tác – Marketing ngày 25/7/2005, trên cơ sở nền tảng và mở rộng Phòng Marketing, Nghiên cứu thị trường và Quan hệ cộng đồng với mục tiêu bảo đảm quản lý chiến lược phát triển tốt hơn và tăng cường hợp tác của HABUBANK với các đối tác quốc tế. Tháng 8. Hoàn thành thủ tục xin phép thành lập Công ty Chứng khoán HABUBANK (HABUBANK SECURITUES) với Ban cán sự gồm : Bà Dương Thu Hà, Uỷ viên HĐQT giữ chức vụ Chủ tịch Công ty Chứng khoán; Ông Đỗ Trọng Thắng, Phó Tổng Giám đốc giữ chức vụ Giám đốc Công ty. Tháng 9. HABUBANK là ngân hàng đầu tiên trong hệ thống toàn quốc cán đích hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2005. Tháng 10. Khởi động dự án “Nâng cấp hạ tầng dữ liệu thông tin phục vụ cho kinh doanh, quản trị và điều hành” với mục tiêu nâng cao năng lực cạnh tranh cho ngân hàng thông qua việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý tập trung chú trọng khách hàng, tăng cường khả năng phát triên sản phẩm mới và cung ứng dịch vụ nhanh chóng, an toàn, chính xác. Hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lần 2 năm 2005 lên 300 tỉ VNĐ từ ngày 20/10/2005. Bổ nhiệm bà Nguyễn Dự Hương giữ chức vụ Phó Tổng giám đốc HABUNK phụ trách phát triển dịch vụ ngân hàng cá nhân. Tháng 11. Ngày hội nhân viên HABUBANK lần thứ 2 được tổ chức vào ngày 26/11/2005 các nhân viên ngân hàng cùng gia đình hoà trong niềm vui chung của đại gia đình HABUBANK, chào đón một mùa xuân đến sớm với các chỉ tiêu năm 2005 đều dạt và vượt mức kế hoạch đề ra. Tháng 12. HABUBANK trở thành thành viên chính thức của hệ thống VNBC từ ngày 15/12/2005. Từ đây các khách hàng sử dụng dịch vụ Thẻ thanh toán của HABUBANK sẽ được hưởng thêm những tiễn ích về dịch vụ do ngân hàng VNBC mang lại. Ngày 16/12/2005, Hội nghị khách hàng năm 2005 được tổ chức thành công rực rỡ. Đây là dịp HABUBANK tri ân khách hàng, những người bạn đồng hành thân thiết đã góp phần cùng HABUBANK làm nên một năm phát triển vượt bậc, tô đậm những dấu ấn tốt đẹp của giai đoạn phát triển nhanh, mạnh. Một số dấu ấn năm 2006: Tháng 4: Ngày 7/4/2006 Công ty CK HABUBANK chính thức khai trương hoạt động tại 2C – Vạn Phúc – Ba Đình – Hà Nội. Đây là chiến lược phát triển HABUBANK trở thành một tập đoàn tài chính vững mạnh, cung cấp đa dạng các sản phẩm dịch vụ tài chính, ngân hàng, chứng khoán. Tháng 8: Quyết định lựa chọn IFLEX là nhà cung cấp phần mền cốt lõi cho Ngân hàng và bắt đầu triển khai giai đoạn 1 của dự án thay thế phần mềm cốt lõi. Đây là một quyết định quan trọng nhằm hiện đại hóa công nghệ Ngân hàng với mục tiêu tăng cường khả năng quản trị Ngân hàng theo các chuẩn mực quốc tế tiên tiến đồng thời mở rộng khả năng phát triển các sản phẩm mới đáp ứng được nhu cầu phát triển của Ngân hàng trong giai đoạn hội nhập quốc tế WTO. Tháng 10: Hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lên 900 tỉ đồng vào ngày 16/10/2006. Khai trương sở Giao dịch Hàng Trống tại 71B – Hàng Trống – Hà Nội – ngày 25/10/2006 – sở Giao dịch đầu tiên của HABUBANK có nhiệm vụ là đầu mối thực thi chiến lược phát triển các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng cá nhân của Ngân hàng. 30/10/2006: Khai trương phòng Giao dịch Thanh Xuân tại 275- Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – Hà Nội nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng các dịch vụ Ngân hàng. Tháng 12/2006: Lần đầu tiên HABUBANK thực hiện việc phát hành kì phiếu ghi danh với mục tiêu đa dạng hóa các kênh hoạt động vốn đảm bảo thuận lợi cho chiến lược phát triển của Ngân hàng. Tổ chức thành công ngày hội nhân viên HABUBANK vào ngày 23/12/2006 với các trò chơi, các tiết mục văn nghệ. Tháng 1/2007: HABUBANK hoàn thành việc lựa chọn Deutsche Bank Aktiengesellschaft là đối tác chiến lược nước ngoài theo đó Deutsche Bank sẽ được phép mua tối đa đến 20% cổ phần của HABUBANK nếu luật pháp của Việt Nam cho phép. Ngoài ra Deutsche Bank cam kết sẽ hỗ trợ kĩ thuật cho HABUBANK trong hoạt động quản trị rủi ro, quản lý nguồn vốn và cùng HABUBANK tìm kiếm cơ hội hợp tác trong nhiều lĩnh vực. Bảng 1.2: Bảng cân đối kế toán Ngày 31 tháng 12 năm 2006 Ngày 31 tháng 12 năm 2006 (Triệu đồng) Ngày 31 tháng 12 năm 2005 (triệu đồng) TÀI SẢN Tiền mặt và các khoản tương đương tiền tại quỹ 82.547 48.740 Tiền gửi tại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 131.298 56.782 Tiền gửi thanh toán tại các ngân hàng khác 43.422 26.440 Tiền gửi có kì hạn và cho vay các tổ chức tín dụng 3.560.238 1.083.354 Đầu tư vào chứng khoán 1.694.092 890.324 Cho vay và tạm ứng cho khách hang 5.983.267 3.330.218 Dự phòng rủi ro tín dụng (67.523) (36.537) Tài sản cố định hữu hình 40.356 28.734 Bất động sản đầu tư 8.004 10.557 Tài sản cố định vô hình 7.518 3.043 Xây dựng dở dang và tài sản cố định chưa sử dụng 43.448 7.668 Các tài sản khác 158.161 75.468 TỔNG TÀI SẢN 11.685.318 5.524.791 NỢ PHẢI TRẢ VÀ VỐN CỔ ĐÔNG NỢ PHẢI TRẢ Tiền gửi thanh toán của các ngân hang 9 12 Tiền vay từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 193.271 343.826 Tiền gửi và vay từ các tổ chức tín dụng 4.857.990 1462.272 Các nguồn vốn vay khác 67.736 46.618 Tiền gửi khách hàng và các tài khoản phải trả khách hàng 4.616.096 3096.275 Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 48.654 11.772 Công nợ phải trả khác 145.181 172.552 TỔNG NỢ PHẢI TRẢ 9.928.937 5133.327 VỐN CỔ ĐÔNG Vốn điều lệ 1.000.000 300.000 Thặng dư vốn cổ phần 567.455 Các quỹ dự trữ 32.155 20.949 Lợi nhuận để lại 156.771 70.515 TỔNG VỐN CỔ ĐÔNG 1.756.381 391.464 TỔNG NỢ PHẢI TRẢ VÀ VỐN CỔ ĐÔNG 11.685.318 5524.791 CÁC KHOẢN MỤC CẦN GHI NHỚ 1.695.479 446.806 (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Bảng 1.3: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh (ngày 31 tháng 12 năm 2006) 2006 (Triệu đồng) 2005 (triệu đồng) THU NHẬP TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Thu lãi tiền gửi và cho vay 816.971 407.416 Chi phí trả lãi tiền vay và huy động vốn (595.144) (310.310) THU NHẬP LÃI THUẦN 221.827 97.406 Thu từ các khoảng phí và dịch vụ 36.702 17.375 Chi trả phí và dịch vụ (3.199) (1.748) Lãi thuần từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 1.367 3.556 Lãi thuần từ kinh doanh chứng khoán 7.485 Lãi thuần từ đầu tư chứng khoán 114.628 58.487 Thu nhập cổ tức từ hoạt động đầu tư góp vốn mua cổ phần 1.056 1.527 Thu nhập khác 8.037 550.000 THU NHẬP THUẦN TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 387.903 177.153 CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG Chi phí nhân viên (46.213) (22.401) Chi phí khấu hao (9.719) (6.190) Các chi phí hoạt động khác (52.899) (30.682) TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG (108.831) (59.273) THU NHẬP HOẠT ĐỘNG THUẦN 279.072 117.880 Dự phòng rủi ro tín dụng trích lập tăng trong năm (31.025) (14.783) (31.025) (14.783) LỢI NHUẬN THUẦN TRƯỚC THUẾ 248.047 103.097 Thuế thu nhập doanh nghiệp (62.854) (27.907) LỢI NHUẬN THUẦN TRONG NĂM 185.193 75.190 Lãi trên cổ phiếu  Lãi cơ bản trên mỗi cổ phiếu (Mệnh giá mỗi cổ phiếu là 10.000VNĐ)  2.379 LỢI NHUẬN THUẦN TRONG NĂM 185.193 LỢI NHUẬN ĐỂ LẠI ĐẦU NĂM 70.515 38.361 Lợi nhuận để lại trước khi phân bổ 255.708 113.551 Trừ: Trích lập các quỹ theo quy định cho năm trước (13.487) (8.907) Điều chỉnh kết quả quyết toán thuế 1.113 Trả cổ tức đợt cuối cho năm trước (44.500) (16.000) Trả cổ tức đợt I cho năm nay (42.000) (18.000) Các khoản giảm khác (63) (129) LỢI NHUẬN ĐỂ LẠI CUỐI NĂM 156.771 70.515 (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) 1.1.2. Hệ thống tổ chức bộ máy và quản lý của Ngân hàng HaBuBank Sơ đồ 1.1: Sơ đồ tổ chức Phó tổng giám đốc Ban Kiểm Soát UB quản lý tài sản UBCS Tín dụng Rủi ro thị trường và thanh khoản Rủi ro thị trường Rủi ro hoạt động Tổng giám đốc Ban điều hành Hội Đồng Quản trị Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Nguồn vốn Chiến lượt- Hợp tác-Marketing DVNH cá nhân DVNH doanh nghiệp Phát triển kinh doanh Cung ứng dịch vụ Kiểm tra và xét duyệt tín dụng Hỗ trợ quản lý và kiểm tra nội bộ Phó tổng giám đốc - Các cán bộ quản lý ngân hàng: Hội đồng quản trị: Thành viên hội đồng quản trị trong năm tài chính và vào ngày thành lập báo cáo năm 2006 như sau: Ông Nguyễn Văn Bảng Chủ tịch Được tái bổ nhiệm ngày 16/1/2003 Ông Nguyễn Tuấn Minh Thành viên Được tái bổ nhiệm ngày 16/1/2003 Ông Nguyễn Đường Tuấn Thành viên Được tái bổ nhiệm ngày 16/1/2003 Ông Đỗ Trọng Thắng Thành viên Được tái bổ nhiệm ngày 16/1/2003 Bà Dương Thị Thu Hà Thành viên Được tái bổ nhiệm ngày 16/1/2003 Ban giám đốc: Bà Bùi Thị Mai Tổng Giám đốc Được bổ nhiệm ngày 15/3/2002 Bà Lê Thu Hương Phó Tổng Giám đốc Được bổ nhiệm ngày 1/12/2001 Ông Đỗ Trọng Thắng Phó Tổng Giám đốc Được bổ nhiệm ngày 15/2/2002 Bà Nguyễn Thị Kim Oanh Phó Tổng Giám đốc Được bổ nhiệm ngày 28/5/2003 Bà Nguyễn Dự Hương Phó Tổng Giám đốc Được bổ nhiệm ngày 3/10/2005 1.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng trong những năm qua 1.1.3.1. Về nguồn vốn huy động * Tình hình huy động vốn năm 2006. Năm 2006 là năm đầu tiên HABUBANK phát hành giấy tờ có giá để huy động vốn trong nước. sau thời gian ngắn (10 ngày) toàn hệ thống huy động được 131 tỷ đồng tại thời điểm 31/12/2006. Kết quả này sẽ tạo đà cho năm 2007 phát triển thêm sản phẩm huy động vốn nhằm thu hút hiệu quả các nguồn vốn trong dân cư đáp ứng nhu cầu phát triển của HABUBANK. Tổng vốn huy động của HABUBANK đến 31/12/2006 đạt 9.743 tỷ VNĐ, tăng trưởng 98,76% so với năm 2005, trong đó huy động từ thị trường liên ngân hàng chiếm tỉ trọng 49.02% tổng vốn huy động. Trong năm 206 HABUBANK vẫn tiếp cận được các nguồn vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế như dự án tài chính Nông thôn II- RDFII do ngân hàng thế giới tài trợ. Bảng 1.4: Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2006: Đơn vị: Triệu VNĐ Số dư nguồn vốn huy động 31/12/2005 % tổng nguồn 31/12/2006 % tổng nguồn So 31/12/2005 Tiền gửi tiết kiệm 2.486.367 45% 3.595.212 30.77% +144.6% Tiền gửi khách hàng 609.908 11.04% 1.371.878 11.74% +224.93% Huy động LNH 1.806.110 32.69% 4.776.242 40.88% +236.6% Tổng huy động 4.902.385 88.73% 9.743.332 83.39% +198.74% (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Bảng 1.5: Cơ cấu nguồn vốn: Đơn vị: Triệu VNĐ Cơ cấu nguồn vốn 2005 % tổng nguồn 2006 % tổng nguồn Tăng trưởng Vốn chủ sở hữu 391.464 7.09% 1.756.381 15.03% +348.66% Tiền gửi của khách hàng 3.096.275 56.04% 4.616.096 39.50% +49.08% Tiềngửi thanh toán, gửi và vay từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng 1.852.728 33.53% 5.119.006 43.81% +176.29% Các khoản phải trả 184.324 3.34% 193.835 1.66% +5.12% Tổng nguồn 5.524.791 100% 11.685.318 100% +111.51% (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) *Chỉ số an toàn: Chỉ số an toàn vốn của HABU trong năm 2006 là 14%. Đây là chỉ số đánh giá tối ưu trong hoạt động tài chính ở một thị trường đang phát triển và tiềm ẩn nhiều rủi ro như Việt Nam. Đây cũng là một trong những tiêu chí chủ chốt để ngân hàng thế giới lựa chọn HABUBANK là một trong những ngân hàng giải ngân cho dự án với mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng vốn của dự án hỗ trợ cho các hộ kinh doanh cá nhân ở các vùng nông thôn Việt Nam. 1.1.3.2. Về tình hình cho vay *Cho khách hàng vay Năm 2006, hệ thống mạng lưới của HABUBANK đã khai trương them 5 địa điểm giao dịch tại các vùng kinh tế trọng điểm. Song song đó, HABUBANK còn tiếp tục phát triển, dưa ra các chính sách tín dụng phát triển với lãi suất phù hợp để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng một cách nhanh nhất. Sự thay đổi môi trường kinh doanh trong nước trước khi bước vào hội nhập WTO chính thức đã kéo theo nhu cầu về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế gồm cả các nhân và doanh nghiệp. HABUBANK đã không ngừng mở rộng và phát triển các dịch vụ cả về chiều sâu, trong đó dịch vụ cho vay khách hàng, là dịch vụ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng. Tính đến 31/12/2006, tổng dư nợ cho vay toàn ngân hang là 86.087,385 tỷ đồng tăng 82,7% so với năm 2005. Trong tổng dư nợ cho vay thì các dư nợ của các Công ty Cổ phần, TNHH chiếm 59.63% bởi đây là đối tượng khách hàng được ưu tiên và là mục tiêu lâu dài của HABUBANK. Bảng 1.6: Các chỉ tiêu cụ thể trong năm 2006 Đơn vị: % Tổng dư nợ đến 31/12/2006 Cho vay Ngắn hạn Cho vay trung, dài hạn 100% 70.39% 29.61% (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Bảng 1.7: Tổng dư nợ của phân theo loại hình doanh nghiệp: Đơn vị: % Công ty CP, TNHH 59.63% DNNN 9.88% DN có vốn DT nước ngoài 1.41% Hợp tác xã 1.06% Tổ chức, tín dụng 1.58% Cá nhân, hộ Gia đình 26.45% (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Bảng 1.8: Tổng dư nợ phân theo ngành kinh tế: Đơn vị: % Thương mại 63.51% Nông lâm nghiệp 0.21% Sản xuất và chế biến 3.18% Xây dựng 6.17% Vận tại và Thông tin liên lạc 1.02% Các ngành khác 25.91% (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) 1.1.3.3. Về kết quả tài chính *Hoạt động đầu tư Năm 2006 đánh dấu sự tăng trưởng mạnh mẽ của HABUBANK trên thị trường liên ngân hàng. Bên cạnh việc đáng ký giao dịch trên thị trường mở, HABUBANK đã thiết lập thêm nhiều mối quan hệ với các ngân hàng trên các địa bàn mới như Cần Thơ, Long An, Thanh Hóa… và đẩy mạnh mối quan hệ với nhiều Ngân hàng mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Doanh số giao dịch trên thị trường liên ngân hàng tăng 3,2 lần so với năm 2005, đạt 139.086 tỷ VNĐ, tương đương 526 tỷ đồng/ngày. Ngoài ra, HABUBANK cũng tăng cường hoạt động đầu tư và kinh doanh giấy tờ có giá nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư: Số liệu: Đơn vị: triệu đồng Số dư quý 1/2006 Vay các TCTD TG tại TCTD ĐT trái phiếu Cho vay CTCTD Số dư quý 2/2006 3.122.680 1.744.121 1.081.564 174.186 Số dư quý 3/2006 4.354.894 3.513.240 1.411.728 167.753 Số dư quý 4/2006 4.776.242 3.596.710 1.500.334 62.185 Trong năm 2006 HABUBANK đã được Bộ tài chính công nhận là thành viên bảo lãnh phát hành trái phiếu và đã kếp hợp với Công ty chứng khoán HABUBANK bảo lãnh phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu cho Tập đoàn Vinashin. Kết quả thu lãi tiền gửi năm 2006 của ngân hàng đạt 422,56 tỷ đồng, tăng gấp 5 lần so với năm 2005 và thu từ tham gia thị trường tiền tệ đạt 114,6 tỷ đồng, tăng gấp 2 lần so với năm 2005. *Đầu tư chứng khoán Trong năm 2006, công ty chứng khoán HABUBANK đã hoàn thiện các dịch vụ và sản phẩm của mình và đã được Ủy ban chứng khoán Nhà nước cho phép thực hiện các dịch vụ chứng khoán. Sau 9 tháng đi vào hoạt động tính đến 31/12/2006 tổng số tài khgoản khách hàng đã mở tại HABUBANK SECURITIES là 1.500 tài khoản và tổng giá trị khớp lệnh là 2000 tỷ VNĐ. Mặc dù 2006 là năm đầu tiên đi vào hoạt động nhưng công ty chứng khoán HABUBANK đã kinh doanh có hiệu quả. *Kinh doanh ngoại tệ Trong năm 2006, bên cạnh việc tăng cường hoạt động kinh doanh trên thị trường liên ngân hàng, HABUBANK cũng đẩy mạnh việc mở them bàn thu đổi ngoại tệ trên địa bàn Hà Nội và Hà Đông, Hà Tây. Tại địa bàn Hà Tây, HABUBANK là ngân hàng đầu tiên mở được đại lý. Doanh số kinh doanh ngoại tệ trong năm đạt 3.634 tỷ USD, tăng 2 lần so với năm 2005. Lợi nhuận thuần từ kinh doanh ngoại tệ dạt 1,17 tỷ VNĐ, đạt 117% kế hoạch. Ngân hàng đã thiết lập các hạn mức trạng thái cho từng loại ngoại tệ. 1.2. Tình hình thẩm định tại Ngân hàng HaBuBank 1.2.1. Khái quát tình hình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng HABUBANK Hiện nay nhu cầu vay vốn vẫn còn rất nhiều. Nước ta đang trong quá trình hội nhập rất cần vốn để mở rộng việc sản xuất kinh doanh. Nhu cầu vay vốn là điều cấp bách đối với các chủ đầu tư. Vì vậy việc thẩm định các dự án đầu tư để quyết định cho vay vốn cũng là hết sức quan trọng. Tổng dư nợ của Ngân hàng trong thời gian vừa qua cũng rất lớn, các hạng mục cho vay của Ngân hàng thuộc nhiều lĩnh vực và ngành nghề khác nhau. Ngân hàng cũng đang dần hoàn thiện quy trình thẩm định của mình để nâng cao chất lượng thẩm định cũng như tăng tổng dư nợ trong thời gian tới. Hình 1.2: Tổng dư nợ phân theo ngành kinh tế (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Hình 1.3: Tổng dư nợ phân theo loại hình doanh nghiệp (Nguồn: Báo cáo thường niên của Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Bảng 1.9: Tình hình về nợ xấu của Ngân hàng như sau: Năm 2006 2005 2004 2003 Dự phòng nợ khó đòi 31.025 14.783 12.412 3.217 Tỷ lệ nợ quá hạn 0.95% 1.1% 1.41% 0.82% 1.2.2. Quy trình thẩm định đầu tư tại Ngân hàng HaBuBank - Mục đích Quy trình tín dụng giúp cán bộ thẩm định có thể thẩm định đúng hướng và biết được các bước phải làm trong quá trình thẩm định dự án đầu tư. Với những dự án nhỏ việc thẩm định có thể theo những quy trình đơn giản, giảm thiểu những chi phí không cần thiết và rút ngắn thời gian của việc thẩm định. Nhưng đối với những dự án lớn, phức tạp thì việc thẩm định theo một quy trình rõ ràng là việc rất cần thiết để không mắc phải những sai sót trầm trọng. - Phạm vi áp dụng Quy trình tín dụng được áp dụng cho tất cả các chi nhánh của Ngân hàng trong quá trình thẩm định. Nó là một quy trình bắt buộc để các cán bộ thẩm định có thể dựa trên quy trình đó thẩm định dự án có hiệu quả. Phạm vi của quy trình này là áp dụng cho những dự án có vốn đầu tư lớn, những dự án kéo dài mang nhiều rủi ro và thất bại sẽ mang thiệt hại to lớn đối với Ngân hàng vì đầu tư nhầm dự án không có khả năng sinh lời và trả nợ. - Trình tự thực hiện Tổng quan về trình tự thực hiện Bước 1: Thu thập, xử lý thông tin và thẩm định tín dụng Bước 2: Thẩm định và duyệt vay Bước 3: Đăng khí Giao dịch bảo đảm và lập hồ sơ tín dụng Bước 4: Giải ngân Bước 5: Quản lý sau khi giải ngân Bước 6: Thanh lý Hợp đồng tín dụng, giải tỏa tài sản Các bước của quy trình thẩm định được thực hiện như sau: * Bước 1: Thu thập, xử lý thông tin và thẩm định tín dụng Khi khách hàng vay vốn có nhu cầu vay vốn thì Cán bộ PTKD sẽ là đầu mối tiếp nhận, hướng dẫn khách hàng về hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ phù hợp với quy định hiện hành của HBB. Thông tin cần thu thập tại đây là thông tin về khách hàng vay vốn (bao gồm các thông tin về tư cách, công việc hiện tại, địa điểm, kinh nghiệm..) và các thông tin về hoạt động hiện tại của khách hàng (Sản phẩm, dịch vụ, ngành nghề kinh doanh..) và đặc biệt là nhu cầu về tín dụng của khách hàng. Cán bộ thẩm định có thể sử dụng các Bảng câu hỏi thông tin khách hàng và hướng dẫn khai thác thông tin với các khách hàng mới trong phần tài liệu tham khảo. Buổi gặp gỡ sau đó tốt nhất nên tại trụ sở Công ty hay cơ sở sản xuất của khách hàng. Khi lên lịch làm việc với khách hàng cần thông qua Trưởng phòng nghiệp vụ hoặc thủ trưởng đơn vị để kiểm tra hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng (tuỳ từng trường hợp cụ thể cán bộ báo cáo với ban điều hành cùng kiểm tra, ví dụ như dự án trung, dài hạn, số tiền vay lớn...). Trên cơ sở khai thác thông tin, cán bộ thẩm định có thể đánh giá năng lực của chủ đầu tư để đưa ra kết luận sơ bộ ban đầu. Nếu thấy chủ đầu tư vay không thỏa mãn với các điều kiện của HBB thì từ chối chủ đầu tư bằng thư hoặc trực tiếp từ chối. Trường hợp đồng ý thẩm định tiếp hồ sơ thì yêu cầu chủ đầu tư bổ sung cho đầy đủ theo yêu cầu của HBB gồm: Hồ sơ vay vốn Các hồ sơ pháp lý Các hồ sơ tài chính Hồ sơ tài sản bảo đảm Các hồ sơ khác HBB yêu cầu Cán bộ thẩm định nghiên cứu, thẩm định hồ sơ vay vốn dựa trên các tiêu chí Đánh giá chung về chủ đầu tư Đánh giá chủ đầu tư dựa trên mô hình 6C’s Dùng các mô hình phân tích Đánh giá tình hình tài chính Đánh giá nguồn trả nợ, Phương án kinh doanh, Dự án đầu tư Hình thức bảo đảm tiền vay Lịch sử quan hệ với HBB về các sản phẩm dịch vụ. Xác định loại sản phẩm tín dụng mà HBB cung cấp. Trên cơ sở hồ sơ chủ đầu tư cung cấp, cán bộ thẩm định đánh giá để trả lời các câu hỏi sau: Hồ sơ có hợp lệ hay không? Hồ sơ có đầy đủ theo yêu cầu hay không? Hồ sơ có đủ điều kiện, phù hợp chính sách cho vay và khả năng vốn có của Ngân hàng hay không? Rủi ro với Phương án, dự án đầu tư ? Chủ đầu tư có đủ năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự? Đạo đức? Mâu thuẫn lợi ích? Kinh nghiệm? Năng lực tài chính tài chính của chủ đầu tư: Lành mạnh? Vốn điều lệ/tổng tài sản? Ngành nghề: Sản xuất, chế biến và các ngành nghề khác không bị hạn chế bởi pháp luật? Ngành nghề tăng trưởng có ổn định? Phương án kinh doanh của chủ đầu tư: Có dự án đầu tư, PAKD có giá trị thương mại và có khả năng sinh lời? Tài sản bảo đảm: Tài sản hình thành từ vốn vay? Các tài sản khác như: Phương tiện vận tải, quyền sử dụng đất, MMTB? Tính hợp lệ, Hợp pháp của tài sản? Bảo lãnh của bên thứ ba? Tư cách người bảo lãnh? Các lợi ích hữu hình và vô hình cho HBB? Xem xét, đánh giá các biện pháp bảo đảm tiền vay: Cán bộ cùng với quản lý trực tiếp đi kiểm tra hiện trạng của tài sản đảm bảo. Với trường hợp bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất thì điền đầy đủ thông tin vào Biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản. Tiến hành định giá tài sản bảo đảm bảo (theo quy định về bảo đàm tiền vay của HBB). Xem xét khả năng nguồn, huy động vốn và lãi suất của Ngân hàng (thông qua phòng Nguồn vốn, Ngoại hối). Xem xét các điều kiện khác: Cán bộ thẩm định phối hợp với các phòng xem xét các trường hợp khoản vay có liên quan đến các điều kiện khác như: điều kiện thanh toán, hình thức thanh toán, giao nhận hàng hóa v.v... Sau khi thẩm định xong và thảo luận sơ bộ với người vay về các điều kiện vay, phải có kết luận, đánh giá đủ các nội dung cần thẩm định bằng văn bản, trong đó đề xuất ý kiến, ghi rõ có giải quyết cho vay hay không: Đánh giá chủ đầu tư (với trường hợp cho vay pháp nhân). Đánh giá khoản vay (Tờ trình thẩm định), trong Tờ trình phải nêu rõ được: Mức cho vay; Thời hạn cho vay, các kỳ hạn trả nợ và mức trả nợ từng kỳ, định kỳ thanh toán tiền lãi; Lãi suất cho vay; Các điều kiện bảo đảm tiền vay (có thể có); Các điều kện cần phải hoàn thiện trước khi ký hợp đồng tín dụng hoặc giải ngân; Biện pháp theo dõi kiểm tra (nếu thấy cần thiết); Các điều kiện bổ sung cần ghi trong hợp đồng tín dụng Nếu cán bộ thẩm định mà không cho vay được thì nêu rõ lý do trong tờ trình thẩm định. Dù kiến nghị cho vay hay không cho vay, Cán bộ thẩm định vẫn phải ký tên vào tờ trình thẩm định và phải trình toàn bộ hồ sơ vay vốn cho trưởng phòng. Toàn bộ hồ sơ trên (sau khi có ý kiến của trưởng (phó) phòng) được chuyển cho cấp phê duyệt có thẩm quyền tại Bước 2. * Bước 2: Thẩm định và duyệt vay Trong bước này xảy ra 02 trường hợp: trong phạm vi phân quyền và được uỷ quyền của đơn vị thẩm định; và Vượt thẩm quyền của đơn vị. Trường hợp 1: Trong phạm vi phân quyền và được uỷ quyền của đơn vị Trên cơ sở hồ sơ của cán bộ thẩm định và trưởng (phó) phòng nghiệp vụ, thủ trưởng đơn vị xem xét và quyết định duyệt vay. Trường hợp cần bổ sung thông tin, thủ trưởng đơn vị thông qua trưởng (phó) phòng nghiệp vụ thông báo cho cán bộ thẩm định yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc gặp gỡ trực tiếp với chủ đầu tư. Trên cơ sở yêu cầu của thủ trưởng đơn vị, cán bộ thẩm định bổ sung, hoàn thiện hồ sơ chuyển lại để xét duyệt. Thủ trưởng đơn vị căn cứ tờ trình thẩm định có chữ ký của cán bộ thẩm định, và Trưởng (Phó) phòng Nghiệp vụ Kinh doanh để xem xét và quyết định cho vay hay không: Trường hợp không cho vay thì ghi rõ lý do vào tờ trình thẩm định để cán bộ thẩm định có căn cứ thông báo cho chủ đầu tư. Trường hợp quyết định cho vay thì nội dung duyệt cho vay phải xác định rõ số tiền, lãi suất, thời hạn cho vay và các điều kiện khác (nếu có). Đưa ra Hội đồng tín dụng hoặc trình Hội sở chính đối với các khoản vay lớn, phức tạp, ngoài thẩm quyền theo quy định (trường hợp 2). Trường hợp 2: Vượt thẩm quyền của đơn vị xét duyệt Trong trường hợp hồ sơ vượt quá thẩm quyền xét duyệt của đơn vị, toàn bộ hồ sơ tín dụng có chữ ký của Cán bộ thẩm định, Trưởng (phó) phòng nghiệp vụ và Thủ trưởng đơn vị chuyển đến Phòng Kiểm tra xét duyệt tín dụng tại Hội sở chính để tái thẩm định khoản vay. Cán bộ Kiểm tra xét duyệt thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, đánh giá việc tuân thủ các quy định của pháp luật, quy chế cho vay, các quy định nội bộ của HABUBANK trong hoạt động tín dụng cho vay. Cán bộ Kiểm tra xét duyệt căn cứ tờ trình thẩm định và các hồ sơ khác để đưa ra đánh giá về khoản vày và chủ đầu tư. Cán bộ thẩm định đưa ra ý kiến độc lập về khoản vay vào Phiếu nhận xét. Đánh giá của cán bộ Kiểm tra xét duyệt hoàn toàn độc lập với quyết định của cán bộ thẩm định và đơn vị. Đánh giá này là căn cứ để Ban điều hành và chủ tịch Hội đồng Quản trị đưa ra ý kiến và phán quyết của mình. Toàn bộ hồ sơ của đơn vị cùng với Phiếu nhận xét của Phòng kiểm tra xét duyệt chuyển cho cấp có thẩm quyền. Trường hợp 2.1: Thẩm quyền của Ban điều hành Trên cơ sở hồ sơ của đơn vị cùng với Phiếu nhận xét của Phòng kiểm tra xét duyệt, Ban điều hành (Phó Tổng Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc) xem xét và quyết định duyệt vay. Trường hợp cần bổ sung thông tin, thông qua thủ trưởng đơn vị hoặc trưởng (phó) phòng nghiệp vụ thông báo cho cán bộ thẩm định yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc gặp gỡ trực tiếp với chủ đầu tư. Trên cơ sở yêu cầu của thủ trưởng đơn vị, cán bộ thẩm định bổ sung, hoàn thiện hồ sơ chuyển lại để xét duyệt. Quay trở lại Bước 2 (Nếu có). Ban điều hành căn cứ tờ trình thẩm định của đơn vị và phiếu nhận xét của phòng kiểm tra xét duyệt để xem xét và quyết định cho vay hay không: Trường hợp không cho vay thì nêu rõ lý do vào tờ trình để cán bộ thẩm định có căn cứ thông báo cho chủ đầu tư. Trường hợp quyết định cho vay thì nội dung duyệt cho vay phải xác định rõ số tiền, lãi suất, thời hạn cho vay và các điều kiện khác (nếu có). Đưa ra Hội đồng tín dụng hoặc trình Hội đồng Quản trị đối với các khoản vay lớn, phức tạp, ngoài thẩm quyền theo quy định (trường hợp 2.2). Trường hợp 2.2: Thẩm quyền của Hội đồng Quản trị: Trên cơ sở hồ sơ của đơn vị cùng với phiếu nhận xét của Phòng kiểm tra xét duyệt và ý kiến của Ban điều hành (Phó Tổng Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc) Chủ tịch Hội đồng Quản trị xem xét và quyết định duyệt vay. Trường hợp cần bổ sung thông tin, thông qua._. Ban điều hành hoặc thủ trưởng đơn vị hoặc trưởng (phó) phòng nghiệp vụ thông báo cho cán bộ thẩm định yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc gặp gỡ trực tiếp với chủ đầu tư. Trên cơ sở yêu cầu của thủ trưởng đơn vị, cán bộ thẩm định bổ sung, hoàn thiện hồ sơ chuyển lại để xét duyệt. Quay trở lại Bước 2 (Nếu có). Chủ tịch Hội đồng Quản trị căn cứ tờ trình thẩm định của đơn vị và Phiếu nhận xét của Phòng kiểm tra xét duyệt để xem xét và quyết định cho vay hay không cho vay: Trường hợp không cho vay thì ghi rõ lý do vào tờ trình để cán bộ thẩm định có căn cứ thông báo cho chủ đầu tư. Trường hợp quyết định cho vay thì nội dung duyệt cho vay nêu số tiền, lãi suất, thời hạn cho vay và các điều kiện khác (nếu có). Quyết định của Hội đồng Quản trị là quyết định cao nhất và là quyết định cuối cùng. * Bước 3: Đăng kí giao dịch bảo đảm và lập hồ sơ tín dụng Sau khi hồ sơ được cấp có thẩm quyền xét duyệt, căn cứ vào các phán quyết Cán bộ thẩm định thông báo đến chủ đầu tư bổ sung các yêu cầu của cấp có thẩm quyền (nếu có). Cán bộ thẩm định chuyển toàn bộ hồ sơ cho Cán bộ hỗ trợ tín dụng để Lập hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm và phối hợp cùng Cán bộ hỗ trợ tiến hành Đăng ký Giao dịch Bảo đảm. Thống nhất với chủ đầu tư về nội dung và điều kiện cho vay đã được phê duyệt; Yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ, tài liệu, thủ tục (đối với các trường hợp cần bổ sung); Chủ đầu tư và ngân hàng ký kết hợp đồng tín dụng. Phối hợp với chủ đầu tư đăng ký giao dịch bảo đảm với các tài sản cầm cố, thể chấp theo quy định hiện hành tại từng thời điểm: Thu phí Đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định (trong trường hợp HBB là người đi dăng ký) và các phí khác phát sinh (VD: phí hỏi trung tâm GD về TS đã đăng ký...) Nhận các hồ sơ liên quan đến tài sản đảm bảo hoặc nhận tài sản đảm bảo từ người vay hoặc bên bảo lãnh. Biên bản này phải có chữ ký của chủ sở hữu đối với tài sản hoặc người có thẩm quyền. Các hồ sơ về tài sản bảo đảm do cán bộ thẩm định phối hợp cùng với Cán bộ hỗ trợ niêm phong, ký giáp lai túi đựng Hồ sơ. Túi hồ sơ được Cán bộ hỗ trợ chuyển Cán bộ kho quỹ nhập kho tài sản theo quy định hiện hành; cán bộ kế toán hạch toán theo phiếu nhập kho tài sản. Cán bộ thẩm định phối hợp với các phòng chức năng để xem xét các trường hợp khoản vay có liên quan đến các điều kiện khác như: Mở L/C, Mở tài khoản, làm thẻ ATM, làm thẻ tín dụng v.v.. Sau khi hợp đồng tín dụng được ký kết, cán bộ thẩm định có trách nhiệm nhận hồ sơ, tài liệu của chủ đầu tư, hồ sơ tài sản bảo đảm tiền vay và giao cho các bộ phận có liên quan để theo dõi, lưu giữ theo quy định. Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm, Giấy nhận nợ vay và các hồ sơ liên quan (VD: Hợp đồng công chứng, Biên bản định giá...) chuyển cho chủ đầu tư mỗi loại 01 bản và bên thứ ba (nếu có). * Bước 4: Giải ngân Khi chủ đầu tư có nhu cầu giải ngân, Cán bộ thẩm định hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện các chứng từ, điều kiện giải ngân phù hợp với điều kiện của hợp đồng tín dụng bao gồm: Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ, chứng từ về mục đích sử dụng tiền vay để giải ngân (hợp đồng cung ứng vật tư, hàng hóa dịch vụ, biên bản nghiệm thu, hóa đơn, chứng từ nhập kho, dự toán...). Đăng ký, chứng thực hợp đồng tại các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, cũng như trong trường hợp có thỏa thuận riêng với chủ đầu tư. Chứng thực hoặc thỏa thuận thực hiện các hình thức bảo đảm tiền vay khác theo quy định của hợp đồng tín dụng. Giấy nhận nợ vay và các giấy tờ khác liên quan đến việc nhận nợ theo quy định của ngân hàng. Cán bộ thẩm định sau khi kiểm tra xem xét, nếu có đủ điều kiện giải ngân thì lập Phiếu yêu cầu giải ngân, Phí Quản lý tín dụng chuyển cho Cán bộ hỗ trợ đối chiếu tờ trình thẩm định về mục đích sử dụng vốn vay để trình Trưởng (phó) Phòng nghiệp vụ và thủ trưởng đơn vị phê duyệt (nếu không chấp thuận giải ngân thì phải ghi rõ lý do và thông báo lại cho chủ đầu tư hoặc thông báo cho chủ đầu tư hoàn thiện các điều kiện theo yêu cầu của thủ trưởng đơn vị). Sau khi đã được duyệt giải ngân, Cán bộ hỗ trợ tín dụng theo dõi việc phát tiền vay, chuyển chứng từ thanh toán, Phiếu yêu cầu giải ngân, Phí Quản lý tín dụng đã được thủ trưởng đơn vị duyệt cho phòng Kế toán Ngân quỹ giải ngân cho chủ đầu tư và lưu giữ hồ sơ làm căn cứ giải ngân theo quy định. Phòng Kế toán Ngân quỹ giải ngân khoản tiền vay cho chủ đầu tư theo nội dung đã được duyệt và tiến hành hạch toán, vào sổ theo quy trình kế toán. Phòng Thanh toán Quốc tế tiến hành các thủ tục liên quan đến thanh toán như: thanh toán L/C, TTR... Hoàn thiện hồ sơ bảo đảm và lập thông báo phong toả tài sản bảo đảm chuyển đến các cơ quan chức năng theo luật định trong trường hợp bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Bước này lặp đi lặp lại đến khi giải ngân hết theo kế hoạch của chủ đầu tư. * Bước 5: Quản lý sau khi giải ngân Sau khi giải ngân, cán bộ thẩm định phối hợp cùng với Phòng kế toán và các bộ phận khác để quản lý khoản vay. Cán bộ thẩm định theo dõi và Quản lý khoản vay theo Hợp đồng tín dụng Các thông tin cần theo dõi gồm: Ngày, tháng, năm giải ngân. Số tiền giải ngân. Lãi suất áp dụng. Ngày, tháng, năm thu nợ. Số tiền thu nợ gốc, lãi, phí... Dư nợ từng thời điểm. Số tiền cơ cấu lại nợ (gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ vay). Số tiền chuyển nợ quá hạn. Thời hạn chuyển nợ quá hạn... Kiểm tra hồ sơ qua chứng từ: kiểm tra trước, trong và sau khi giải ngân. Theo dõi đôn đốc chủ đầu tư thực hiện việc cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay theo hợp đồng sau khi tài sản đã hình thành và hoàn tất các thủ tục xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng. Theo dõi, đánh giá tình hình trả nợ gốc và lãi của chủ đầu tư (dư nợ, lãi treo, trả nợ đúng hạn, nợ quá hạn, nợ khó đòi...) và xử lý các phát sinh. Cán bộ thẩm định có trách nhiệm theo dõi, chậm nhất trước 30 ngày phải lập danh sách các khoản vay đến hạn trả nợ. Thông báo nợ đến hạn đến chủ đầu tư vay vốn trả nợ chậm nhất 15 ngày trước thời điểm nợ phải trả. Định kỳ hàng tháng, quý hoặc trường hợp đột xuất cán bộ thẩm định tiến hành kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay của chủ đầu tư thông qua: Số sách hạch toán theo dõi của chủ đầu tư. Chứng từ, hoá đơn hạch toán Chứng từ thanh quyết toán hợp đồng Kiểm tra trực tiếp tài sản có liên quan tới vốn vay và tài sản bảo đảm khoản vay. Kiểm tra tại hiện trường: tiến độ thực hiện dự án, phương án sản xuất kinh doanh... Sau khi kiểm tra, cán bộ thẩm định phải lập Biên bản kiểm tra tín dụng về chủ đầu tư, khoản vay và báo cáo bằng văn bản cho Trưởng (phó) phòng nghiệp vụ và hoặc thủ trưởng đơn vị. Trường hợp phát hiện chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, tài sản bảo đảm không đủ bảo đảm cho khoản vay, hay bị hư hỏng thì cán bộ thẩm định cùng Trưởng (phó) phòng nghiệp vụ phải có đề xuất cụ thể với lãnh đạo đơn vị hoặc Ban điều hành để xử lý như: yêu cầu bổ sung các biện pháp và tài sản bảo đảm, ngừng cho vay, thu nợ trước hạn, phát mại tài sản thế chấp, yêu cầu đơn vị bảo lãnh trả nợ thay, hay khởi kiện... Theo dõi tình hình sản xuất kinh doanh chung của chủ đầu tư. Cán bộ thẩm định có trách nhiệm: Đôn đốc chủ đầu tư cung cấp báo cáo về tình hình tài chính, kinh doanh (báo cáo thu nhập, bảng cân đối tài khoản, dòng tiền thu chi...) Theo dõi, phân tích định kỳ, đánh giá tình hình hoạt động và tài chính của chủ đầu tư. Báo cáo lãnh đạo để cùng chủ đầu tư có biện pháp khắc phục nếu tình hình sản xuất kinh doanh, tài chính của chủ đầu tư gặp phải những biến động bất lợi. Đánh giá, phân loại các khoản nợ của chủ đầu tư (nợ bình thường, nợ có vấn đề, nợ có khả năng trả, nợ không có khả năng thu hồi được) để cùng Lãnh đạo ngân hàng sớm có hướng giải quyết. Trong quá trình cho vay có thể chủ đầu tư gặp khó khăn thì cán bộ thẩm định có trách nhiệm: Kịp thời hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện các hồ sơ cần thiết, tiếp nhận hồ sơ theo đúng thời gian quy định Căn cứ vào kết quả theo dõi quá trình sử dụng vốn vay và kết quả phân tích, đánh giá thực tế của chủ đầu tư, quy định của Ngân hàng lập tờ trình thẩm định các nội dung có liên quan và có ý kiến đề xuất hướng xử lý trình Lãnh đạo ngân hàng xem xét giải quyết. Sau khi có quyết định xử lý phòng tín dụng chịu trách nhiệm: Thông báo và hướng dẫn chủ đầu tư theo nội dung văn bản chỉ đạo của lãnh đạo và các quy định, hướng dẫn của Ngân hàng. Nếu vượt quyền phán quyết của Lãnh đạo đơn vị, lập tờ trình và gửi hồ sơ xin ý kiến giải quyết của Ban điều hành và Hội đồng Quản trị. Kiểm tra các biện pháp bảo đảm tiền vay: Đối với tài sản bảo đảm (kể cả tài sản bảo lãnh của người thứ ba) là máy móc thiết bị, nhà xưởng, phương tiện vận tải... Cán bộ thẩm định thường xuyên kiểm tra kiểm tra hiện trạng tài sản để kịp thời phát hiện, xử lý các vấn đề phát sinh như mất mát, hư hỏng, giảm giá trị.... Với các tài sản phải mua bảo hiểm vật chất, cháy nổ... cán bộ thẩm định phối hợp cùng cán bộ hỗ trợ theo dõi và nhắc nhở chủ đầu tư tái tục bảo hiểm trước 10 ngày khi đến hạn và làm thủ tục chuyển nhượng quyền thụ hưởng cho Ngân hàng ngay sau khi chủ đầu tư tái tục bảo hiểm. Đối với trường hợp bảo đảm là bảo lãnh của bên thứ ba, Cán bộ thẩm định phải thường xuyên kiểm tra và theo dõi năng lực tài chính của người bảo lãnh thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba khi có yêu cầu. Định kỳ (hoặc đột xuất nếu thấy cần thiết) Cán bộ thẩm định tiến hành định giá lại tài sản bảo đảm. Trong trường hợp giá trị tài sản bảo đảm có sự thay đổi phải tiến hành các thủ tục về tài sản bảo đảm theo quy định (Lập biên bản định giá , phụ lục Hợp đồng bảo đảm...). * Bước 6:Thanh lý hợp đồng tín dụng, giải tỏa tài sản Hợp đồng tín dụng được thanh lý khi người vay đã trả hết nợ vay Ngân hàng bao gồm cả gốc, lãi và các khoản phí (nếu có). Thủ tục thanh lý: Căn cứ đề nghị của Phòng nghiệp vụ và xác nhận của Phòng Kế toán Ngân quỹ, thủ trưởng đơn vị phê duyệt giải chấp, ký lệnh xuất kho tài sản (Kế toán giữ liên lệnh xuất kho, cán bộ thẩm định giữ liên giao nhận để lưu hồ sơ tín dụng) và ký văn bản giải chấp gửi đến cơ quan có liên quan. Sau khi có phê duyệt giải chấp, Thủ quỹ xuất kho để trả lại các giấy tờ thế chấp, cầm cố tài sản cho cán bộ thẩm định. Cán bộ PTKD lập Biên bản thanh lý Hợp đồng tín dụng và các văn bản đề nghị giao trả tài sản bảo đảm nợ vay, các hồ sơ tài sản bảo đảm cho chủ đầu tư hoặc Bên bảo lãnh. Cán bộ PTKD phối hợp cùng với Cán bộ hỗ trợ lập thông báo giải chấp và xóa đăng ký Giao dịch Bảo đảm đối với tài sản bảo đảm. Đóng hồ sơ vay, lưu giữ hồ sơ theo qui định của Ngân hàng 1.2.3. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng HaBuBank 1.2.3.1. Cơ sở cho việc thẩm định Để thẩm định được một dự án đầu tư, các Ngân hàng nói chung phải dựa vào các tài liệu như hồ sơ vay vốn, chủ đầu tư vay vốn, dự án vay vốn. Từ những tài liệu này, cán bộ thẩm định lập ra tờ trình thẩm định với các nội dung thẩm định về các vấn đề cụ thể theo quy trình thẩm định và đưa ra kết luận có cho vay hay không rồi trình lên Ngân hàng xét duyệt. Công việc thẩm định phải được xem xét một cách tỉ mỉ, xem xét trên mọi phương diện thì mới đầu tư không bị thua lỗ. Việc thẩm định chính xác là thành công bước đầu trong việc đầu tư có hiệu quả hay không. -Cán bộ thẩm định nghiên cứu, thẩm định hồ sơ vay vốn dựa trên: + Đánh giá chung về chủ đầu tư + Đánh giá chủ đầu tư dựa trên mô hình 6C’s + Dùng các mô hình phân tích + Đánh giá tình hình tài chính + Đánh giá nguồn trả nợ, Phương án kinh doanh, Dự án đầu tư + Hình thức bảo đảm tiền vay + Lịch sử quan hệ với HBB về các sản phẩm dịch vụ. + Xác định loại sản phẩm tín dụng mà HBB cung cấp. - Đánh giá chủ đầu tư vay vốn dựa trên: + Năng lực pháp lý của chủ đầu tư + Năng lực về tài chính + Khả năng quản lý điều hành của nhà đầu tư - Đánh giá dự án vay vốn: + Tổng vốn đầu tư + Vốn chủ sở hữu, vốn vay + Dự án có tính khả thi hay không? Thẩm định về dự án bất động sản luôn có những đặc thù rất riêng mà khi thẩm định chúng ta cần quan tâm tới. Dự án bất động sản là những dự án đầu tư vào bất động sản, nên nó có đặc điểm chung là nó cố định, và nó tập trung rất nhiều vốn, sản phẩm cũng rất riêng biệt cho từng cụ thể, vì thế chủ đầu tư tiêu thụ và chủ đầu tư mục tiêu cũng rất khác nhau. Ví dụ, xây dựng một khu resort (khu du lịch) ở Nha Trang khác với ở Đà Lạt, do điều kiện địa lý, khí hậu, cảnh quan thiên nhiên, phải tính đến lượng chủ đầu tư sử dụng dịch vụ đó, mức sống dân cư ở mỗi nơi là khac nhau vì thế khả năng tiêu thụ sản phẩm cũng khác nhau. Một dự án đầu tư bất động sản có rất nhiều đặc điểm riêng biệt như: giá trị lớn; thời gian xây dựng lâu, thời gian sử dụng lâu; vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên nơi xây dựng; sản phẩm của dự án; hồ sơ pháp lý của dự án; thị trường tiêu thụ của dự án; việc quản lý sử dụng dự án... Các điều kiện thành công của một dự án bất động sản cũng như tính khả thi của dự án như sau: Dự án phù hợp với quy hoạch, chiến lược phát triển của vùng, địa phương? Dự án có khả năng trả nợ hay không? Dự án có các chỉ số tài chính hợp lý đảm bảo dự án có lãi không? - Ngoài ra ta có thể áp dụng nguyên tắc 5C trong thẩm định để thẩm định dự án bất động sản: + Character (tính cách) : thẩm định động cơ huy động vốn, lịch sử tín dụng, thành tích kinh doanh. + Capacity (khả năng trả nợ) : So sánh dòng tiền sau thuế của dự án vay vốn và nợ đến hạn phải trả. + Capital (tỉ lệ vốn tự có tham giá trong tổng vốn đầu tư): Tỉ lệ này nên từ 0.5 trở lên. + Collateral (Thế chấp): Thẩm định tài sản thế chấp của chủ đầu tư. + Conditions (các điều kiện): Thẩm định các điệu kiện kinh tế - xã hội liên quan đến dự án. Sau đây ta sẽ nghiên cứu từng nội dung thẩm định một dự án cụ thể như sau: 1.2.3.2. Nội dung thẩm định dự án bất động sản 1.2.3.2.1. Thẩm định về hồ sơ vay vốn - Giấy đề nghị vay vốn - Hồ sơ về khách hàng vay vốn: hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự của khách hàng, hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của khách hàng và người bảo lãnh (nếu có). - Hồ sơ về dự án vay vốn:Trong phần này, đối với dự án đầu tư bất động sản thì ta có thể đặc biệt chú ý đến một số vấn đề như: bất động sản này có thuộc chủ quyền của ai không? Bất động sản này đang có tranh chấp về quyền sử dụng không? Nếu bất động sản này là đất thuê của nhà nước thì phải xem xét nó đã được phê duyệt hay chưa? Nếu bất động sản thuộc quyền sử dụng đất của nhà đầu tư thì đã có sổ đỏ hay chưa? - Hồ sơ về đảm bảo nợ vay: Việc thẩm định về bảo đảm tiền vay cũng rất quan trọng đối với các dự án vay vốn. Đặc biệt với dự án vay vốn lớn thì việc này càng được quan tâm. Đối với dự án đầu tư bất động sản ta phải quan tâm đến những vấn đề như: Nếu đất của dự án đầu tư thuộc quyền hữu vĩnh viễn của chủ đầu tư thì có thể dùng quyền sử dụng đất để thế chấp. Nếu đất của dự án đầu tư là đất đi thuê của nhà nước ví dụ 50 năm thì không được thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp tài sản hình thành trên đất. Thông thường đối với dự án đầu tư bất động sản, các Ngân hàng sử dụng phương pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay. 1.2.3.2.2. Thẩm định về khách hàng vay vốn Các nội dung chính phải thẩm định: - Năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn - Ngành nghề sản xuất kinh doanh của khách hang vay vốn - Mô hình tổ chức bố trí lao động - Quản trị điều hành cua chủ đầu tư - Quan hệ với các tổ chức tín dụng khác - Tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng 1.2.3.2.3. Thẩm định về dự án đầu tư - Xem xét đánh giá sơ bộ về những nội dung chính của dự án, bao gồm một số nội dung sau: + Mục tiêu đầu tư của dự án: Đối với dự án bất động sản, mục tiêu đầu tư của dự án trước hết vẫn là lợi nhuận, hoặc cũng có thể là mục tiêu khác công ích nếu đây là các dự án của nhà nước. + Sự cần thiết đầu tư dự án: Đánh giá xem dự án có thật sự cần thiết để đầu tư, đầu tư vào dự án có phù hợp với nhu cầu của thị trường hay ko? Sản phẩm của dự án bất động sản có một đặc thù là nó hình thành ngay tại nơi dự án khởi công, nó không thể di chuyển, và nó phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, quy hoạch và chiến lược phát triển của địa phương, của vùng miền. Để xem xét dự án có tính khả thi hay không thì những vấn đề này là những vấn đề cần được quan tâm xem xét. Ví dụ một dự án xây dựng khách sạn thì phải xem chiến lược của địa phương đó có cho xây dựng hay không, xem quanh đó có các khách sạn cùng loại hay không để đánh giá tính cạnh tranh của dự án... + Quy mô đầu tư công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án, phương án tiêu thụ sản phẩm. Các dự án đầu tư về bất động sản có nhiều lĩnh vực khác nhau, mỗi lĩnh vực cần có một giải pháp công nghệ tốt và phù hợp. Ví dụ như việc xây dựng khách sạn hoặc khu resort phải lựa chọn các nhà thầu thiết kế và xây dựng,nhà thầu quản lý, nhà thầu tư vấn. Xây dựng sân gold cần có các chuẩn mực quốc tế thì cần lựa chọn nhà thầu tư vấn cho hợp lý. Xây dựng khách sạn 5 sao thì phải lựa chọn người quản lý có năng lực...Với mỗi một hình thức đầu tư riêng thì cần lựa chọn một giải pháp hợp lý. + Quy mô vốn đầu tư: tổng mức đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chí khác nhau ( xây dựng, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí, vốn cố định và vốn lưu động); phương án nguồn vốn để thực hiện dự án theo nguồn gốc để thực hiện dự án theo nguồn gốc sở hữu ( vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết...). Trong quá trình thẩm định, tổng mức đầu tư cũng rất quan trọng. Ta cần thẩm định quy mô vốn đầu tư để xem xét khả năng của chủ đầu tư. Xem xét xem chủ đầu tư có đủ năng lực trả nợ đối với dự án hay không, cần xem xét tính khả thi và tỉ lệ cho vay hợp lý so với nguồn vốn tự có của chủ đầu tư. + Dự kiến tốc độ triển khai thực hiện dự án. - Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án Thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án đóng vai trò rất quan trọng, quyết định việc thành bại của dự án. Vì vậy trong khía cạnh này cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá một cách cẩn thận, kỹ lưỡng. Một số nội dung chính cần phân tích như sau: + Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án: Phân tích mối quan hệ cung cầu đối với sản phẩm của dự án; Định dạng sản phẩm dự án; Đặc tính của nhu cầu của thị trường đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án. Tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ thay thế trên thị trường đến thời điểm thẩm định. Cần phải xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với các sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mực tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địa, trong đó lưu ý liên hệ với mức gia tăng trong quá khứ, khả năng sản phẩm dự án có thể bị thay thế bởi các sản phẩm khác. Trên cơ sở phân tích cung cầu, tín hiệu thị trường đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm của dự án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư ở các phương diện như: Sự cần thiết phải đầu tư dự án trong giai đoạn này. Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm. Sự hợp lý của việc triển khai thực hiện dự án đầu tư ( phân kỳ đầu tư..) Dự án bất động sản nằm ngay tại địa bàn mà nó xây dựng. Vì thế các vấn đề thẩm định cần phải quan tâm như: mức sống, thu nhập của người dân trong vùng; nhu cầu thị hiếu và sở thích chung của người dân; xác định được khách hàng mục tiêu của dự án, khách hàng tiềm năng muốn thu hút và cần phải thu hút... + Đánh giá về cung sản phẩm Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại của sản phẩm dự án, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng được bao nhiêu phần trăm, còn thiếu bao nhiêu. Dự đoán, đánh giá biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm của dự án. Dự đoán, đánh giá ảnh hưởng của các chính sách kinh tế khi Việt Nam tham gia vào hội nhập với các nước trong khu vực và trên thế giới đến thị trường sản phẩm của dự án. Rút ra các số liệu dự kiến về tổng cung, và tốc độ tăng trưởng về tổng cung sản phẩm, dịch vụ của dự án. Dự án bất động sản có tính cạnh tranh, cần phải xem xét các dự án có sản phẩm tương tự cùng loại, cùng cung cấp một loại sản phẩm dịch vụ trên thị trường. Tính toán được số lượng sản phẩm cung cấp từ đó xác định được tính khả thi của dự án. + Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm của dự án: Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án, xem xét, đánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là đáp ứng các nhu cầu trong nước và quốc tế ở mức độ nào, cần cạnh tranh với những đối thủ nào. Để đánh giá về khả năng đạt được các mục tiêu để chiếm lĩnh được thị trường, cán bộ thẩm định cần thẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án đối với: Thị trường trong nước: Hình thức, chất lượng, tiêu chuẩn đối với sản phẩm của dự án so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường. Sự phù hợp cuả các sản phẩm với thị hiếu, xu hướng tiêu dùng; phù hợp với mức sống của người dân. Giá cả của sản phẩm so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường có rẻ hơn, có hợp lý không, có phù hợp với thu nhập, khả năng tiêu thụ của khách hàng hay không. Thị trường nước ngoài: Xem sản phẩm có những ưu thế gì về chất lượng, giá cả, tính linh hoạt trong việc sử dụng sản phẩm so với các sản phẩm khác cùng loại trên thị trường để thu hút được các khách nước ngoài. + Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối sản phẩm: Khía cạnh này cần đánh giá các mặt sau: Sản phẩm dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có khả năng bán sản phẩm hay không? Phương thức bán sản phẩm như thế nào, dự kiến các khoản thu chi như thế nào, tính toán vốn lưu động thường xuyên cho phù hợp để tính toán hiệu quả dự án. + Đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án bất động sản: Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án, cán bộ thẩm định phải đưa ra các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm sau khi dự án đi vào hoạt động theo một số chỉ tiêu sau: Chất lượng sản phẩm, khả năng tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản phẩm nếu dự án có nhiều loại sản phẩm, quản lý dự án khi đi vào hoạt động phải được chú trọng xem xét. Diễn biến sự thay đổi của giá cả sản phẩm, dịch vụ hàng năm. Những điều này lag cơ sở cho việc tính toán hiệu quả tài chính. -Đánh giá khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào của dự án. Đối với dự án bất động sản thì các yếu tố đầu vào chủ yếu là cho quá trình xây dựng các tài sản trên bất động sản đó, cần chú ý: +Nhu cầu về vật liệu để xây dựng và hoàn thành đúng tiến độ công trình +Các nhà cung ứng vật liệu xây dựng: số lượng nhà cung cấp, khả năng cung ứng, mức độ tín nhiệm. +Các vật liệu buộc phải nhập khẩu trong quá trình xây dựng Cán bộ thẩm định phải kết luận được 2 vấn đề chính sau: + Dự án có chủ động được nguồn cung cấp vật liệu trong quá trình xây dựng hay không? + Những thuận lợi và khó khăn đi kèm với quá trình xây dựng như thay đổi giá cả, sự tăng giá của vật liệu. Quá trình xây dựng là một quá trình lâu dài vì thế yếu tố rủi ro rất cao vì thế cần phải đánh giá cẩn thận. - Đánh giá về phương diện kĩ thuật + Về địa điểm xây dựng: đây là một vấn đề cần được chú ý. Vì đối với kinh doanh bất động sản thì địa điểm xây dựng cũng như nơi hoàn cảnh kinh tế nơi dự án được xây dựng sẽ quyết định đến kết quả của dự án. Xem xét, đánh giá địa điểm xây dựng về các mặt: Giao thông thuận lợi, thị trường tiêu thụ, dự án có nằm trong quy hoạch hay không. Cơ sở vật chất, hạ tầng của địa phương nơi dự án xây dựng, mức sống của dân cư trong vùng. + Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án bất động sản Cần thẩm định một số vấn đề sau: Sản phẩm của dự án là hoàn toàn mới hay đã có sãn trên thị trường, chất lượng, hình thức của sản phẩm Yêu cầu về lựa chọn các nhà thầu tư vấn, lựa chọn nhà quản lý, nhà thầu xây dựng... + Giải pháp công nghệ Đối với từng loại dự án cụ thể khác nhau thì công nghệ thiết bị cũng khác nhau. Đối với dự án xây dựng Khách sạn, giải pháp công nghệ là lựa chọn nhà quản lý, việc thiết kế các phòng theo các tiêu chuẩn sao phù hợp với chuẩn mực thế giới; đối với các khu resort việc lựa chọn nhà thầu tư vấn thiết kế sao cho hợp lý để thu hút được du khách... Trong việc thẩm định khía cạnh công nghệ, thiết bị của dự án, ngoài việc dựa vào trình độ kinh nghiệm của bản thân, cán bộ thẩm định có thể tham khảo ý kiến của các nhà chuyên gia, trong trường hợp cần thiết có thể thuê tư vấn. + Quy mô, giải pháp xây dựng Xem xét sự phù hợp của quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc. Xem xét sự hợp lý của tổng dự toán, dự toán từng hạng mục trong công trình. + Các vấn đề cơ sở hạ tầng: Giao thông, điện, cấp thoát nước… + Vấn đề về môi trường, phòng cháy chữa cháy ...Cần đánh giá các giải pháp về môi trường, phòng cháy chữa cháy. - Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án, đối với dự án đầu tư về bất động sản, năng lực của người quản lý là rất quan trọng. + Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư dự án, đánh giá sự hiểu biết, kinh nghiệp của chủ đầu tư đối với việc kinh doanh bất động sản. + Xem xét năng lực, uy tín của nhà đầu tư: Vốn tự có, tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị… - Thẩm định về tổng mức đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn: + Tổng mức đầu tư của dự án: Việc thẩm định tổng mức đầu tư là rất cần thiết, tránh tình trạng khi dự án thực hiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc không cân đối được nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả, tiến độ thi công dự án và khả năng trả nợ của dự án. Cán bộ thẩm định cần xem xét tính hợp lý, chính xác, đầy đủ của tổng mức đầu tư, xem xét các nguồn vốn cam kết đầu tư chắc chắn, xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng; dự phòng vịêc thay đổi tỉ giá ngoại tệ với dự án có sử dụng ngoại tệ… Sau đó đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý cho dự án. Ngoài ra cán bộ thẩm định cần tính toán, xác định nhu cầu vốn lưu động cần thiết để đảm bảo hoạt động cho dự án. + Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án: Cán bộ thẩm định xem xét tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn; khả năng đáp ứng nhu cầu vốn lưu động cho từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công; tính hợp lý của tỉ lệ từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn. Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn sẽ làm cơ sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay đối với Ngân hàng trong thời gian thi công và xác định thời gian trả nợ. +Nguồn vốn đầu tư: Trên cở sở tổng mức đầu tư được duyệt, các bộ thẩm định dà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của vốn chủ sở hữu. Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại. Cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tài trợ của các nguồn vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi của các nguồn vốn để thực hiện dự án. - Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án: Tính chính xác của việc xác định hiệu quả tài chính của dự án phụ thuộc rất lớn vào việc đánh giá các giả định ban đầu, vào việc xem xét kĩ lưỡng các vấn đề ở trên: Trên cơ sở những căn cứ đó, cán bộ thẩm định thiết lập những bảng tính toán hiệu quả tài chính của dự án. Các bảnh tính cơ bản phải thiết lập lại: + Báo cáo kết quả kinh doanh +Dự kiến nguồn khả năng trả nợ hàng năm và khả nẳng trả nợ Nguồn trả nợ của án phải đựoc huy động từ 3 nguồn chính sau:Lợi nhuận sau thuế để lại; khấu hao cơ bản; các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án. Trong phân tích hiệu quả tài chính của dự án, có hai nhóm chỉ tiêu chính cần phải tính toán như sau: + Nhóm chỉ tiêu về tỉ suất sinh lời của dự án: NPV; IRR; ROE (đối với những dự án có vốn tự có tham gia) + Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ: nguồn trả nợ hàng năm; thời gian hoàn trả vốn vay; chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án. Ngoài ra tuỳ theo đặc điểm, yêu cầu cụ thể, có thể tính thêm một số chỉ tiêu khác như: khả năng tái tạo ngoại tệ, khả năng tạo công ăn việc làm, khả năng đổi mới công nghệ, đào tạo nguồn nhân lực… Quá trình tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án bao gồm các bước cơ bản sau: Bước 1: Xác định mô hình đầu vào đầu ra của dự án đầu tư. Đối với dự án bất động sản sau quá trình xây dựng, dự án đi vào hoạt động sẽ kinh doanh ngay tại nơi xây dựng dự án: Việc xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án phù hợp sẽ góp phần đảm bảo tính chính xác trong việc tính toán hiệu quả, khả năng trả nợ của dự án. Dự án đầu tư bất động sản thường là các dự án mới. Một số dự án như xây dựng các khu resort, khách sạn, sân gold, các toàn nhà cho thuê... là các dự án về đầu tư bất động sản. Bước 2: Phân tích để tìm dữ liệu + Đọc báo cáo nghiên cúu khả thi, phân tích trên các phương diện khác nhau để tìm ra các dữ liệu phục vụ cho công tác tính toán hiệu quả dự án. Phân tích dựa trên các khía cạnh sau: STT Phương diện phân tích Giả định được rút ra 1 Phân tích thị trường -Sản lượng tiêu thụ - Giá bán - Doanh thu của dự án - Nhu cầu vốn lưu động - Chi phí bán hàng 2 Nguyên nhiên vật liệu, nguồn cung cấp -Giá các nguyên vật liệu đầu vào - Nhu cầu vốn lưu động 3 Phân tích kĩ thuật công nghệ -Công suất -Thời gian khấu hao - Thời gian hoạt động của dự án - Định mức tiêu hao nguyên vật liệu 4 Phân tích tổ chức quả nlý -Nhu cầu nhân sự -Chi phí nhân công, quản lý 5 Kế hoạch thực hiện, ngân sách -Thời điểm dự án đưa vào hoạt động -Chi phí tài chính +Xác định giả định để tính toán cho trường hợp cơ sở dự án. + Xác định các tình huống ngoài trường hợp cơ sở dự án. Bước 3: Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở của dự án: Trường hợp cơ sở là trường hợp giả định thường xảy ra nhất đối với dự án, các chỉ tiêu cần thiết của bảng thông số tuỳ thuộc vào từng dự án. Các chỉ tiêu như: doanh thu, chi phí hoạt động, đầu tư, vốn lưu động, vốn tài trợ… Bước 4: Lập các bảng tính trung gian: Các bảng tính trung gian thuyết minh rõ hơn cho các giả định và giúp cho việc tính toán các bảng tính hiệu quả của dự án, bảng tính dòng tiền, bảng cân đối kế hoạch sau này… được dễ dàng, có thể gồm một số bảng tính sau: bảng tính sản lượng và doanh thu,._.̣c tế của các cán bộ được tuyển chọn. Về tổ chức đào tạo: Tổ chức nhiều lớp bồi dưỡng liên quan đến nghiệp vụ thẩm định, các khoá học phổ biến các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của nhà nước, ngành, địa phương nhằm nâng cao kiến thức cho cán bộ thẩm định, giúp cho các quyết định đưa ra được chính xác hơn và rút ngắn được thời gian thẩm định. Cùng với việc tổ chức các lớp học đào tạo, phổ biến kiến thức trên, Ngân hàng cần chú trọng việc tạo điều kiện cho cán bộ tham gia các khoá học trên, khuyến khích các phong trào tự học, tự nghiên cứu. Hỗ trợ vật chất cho các cán bộ thẩm định theo học các lớp đại học và sau đại học, có khen thưởng xứng đáng đối với các đề tài nghiên cứu có ứng dụng cao trong thực tế. Bên cạnh đó, cần liên tục cập nhật những vấn đề mới về bất động sản cho cán bộ tham khảo và cập nhật thông tin thị trường. Có chính sách thu hút các chuyên gia giỏi thẩm định bất động sảnvề làm việc. Hiện nay vấn đề thẩm định về bất động sản đang được các ngân hàng quan tâm.Với những cán bộ của Ngân hàng có chuyên môn cao, có các thành tích trong việc tìm tòi nghiên cứu phải có chính sách khen thưởng động viên kịp thời, sắp xếp các công việc chức vụ hợp lý để họ cống hiến hết mình. Có hình thức kỷ luật đối với các cán bộ, nhân viên có sai phạm nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm trong công việc. Ngân hàng nên hợp tác với các trường đại học, các viện nghiên cứu kinh tế làm tư vấn cho công tác thẩm định bất động sản được chính xác. 2.3.4. Nâng cao chất lượng thông tin thu thập Thông tin là yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định cho vay, là cơ sở để cán bộ thẩm định đưa ra quyết định cho vay hay từ chối cho vay. Xét dưới góc độ vĩ mô, thông tin còn là cơ sở quan trọng để đánh giá chất lượng tín dụng Ngân hàng, đưa ra các dự báo phát triển kinh tế. Trên thực tế, hiện nay việc thu thập xử lý, khai thác và sử dụng thông tin còn chưa hợp lý. Chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào độ chính xác của thông tin do doanh nghiệp và Ngân hàng thu thập được. Các Ngân hàng vẫn chủ yếu sử dụng thông tin do các doanh nghiệp cung cấp nên chất lượng thẩm định dự án chưa cao, cần phải tìm hiểu thêm các nguồn thông tin khác liên quan đến dự án. Chính vì vậy để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án cần nâng cao độ chính xác của thông tin, cần phải có sự đối chiếu so sánh từ nhiều nguồn khác nhau... Cán bộ tín dụng có thể khai thác thông tin từ một số nguồn như: Thông tin thu thập trực tiếp từ doanh nghiệp. Cán bộ thẩm định của Ngân hàng trực tiếp phỏng vấn doanh nghiệp để khai thác các thông tin. Các thông tin thu thập được phần nào phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của cán bộ thẩm định, tuy nhiên những cuộc phỏng vấn như thế thường thu được thêm các thông tin mà trong hồ sơ xin vay chưa có hoặc còn nghi vấn. Qua đó có thể đánh giá được tính trung thực của khách hàng, đánh giá được tình hình hoạt động của doanh nghiệp, khả năng tổ chức điều hành của nhà đầu tư... Ngoài những cuộc phỏng vấn trực tiếp khách hàng, cán bộ tín dụng cần phải xuống nơi dự án bất động sản xây dựng, như vậy mới có thể đánh giá được chính xác hơn về chất lượng dự án, khả năng cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường. Đối với khách hàng đã làm ăn lâu dài thì việc thu thập thông tin sẽ đỡ tốn thời gian hơn và chính xác hơn. Những khách hàng này đã có quan hệ tín dụng với Ngân hàng hoặc các ngân hàng khác và sử dụng dịch vụ của Ngân hàng nên Ngân hàng sẽ có thông tin đầy đủ hơn thông qua các lần giao dịch với khách hàng. Thông tin thu thập ngoài doanh nghiệp Muốn những thông tin sử dụng được chính xác, bên cạnh những thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ thẩm định có thể thu thập thông tin từ các nguồn bên ngoài. Nguồn thông tin này vô cùng đa dạng và phong phú, nó có thể giúp các cán bộ đánh giá chính xác hơn về khách hàng vay vốn, để đưa ra những quyết định cho vay đúng đắn đem lại hiệu quả đầu tư. Có thể thu thập được từ các Bộ, ngành liên quan, các cơ quan thông tấn báo chí, trung tâm tín dụng Ngân hàng (CIC), các chuyên gia kỹ thuật, các đối tác của khách hàng, trên Internet.... Liên tục tìm kiếm các thông tin về bất động sản, nhà đất, tiêu dùng, giá cả, thị trường, các luật áp dụng cho bất động sản....để cập nhật một hệ thống đầy đủ và chính xác. Hỗ trợ cho việc thẩm định đạt hiệu quả cao hơn. Ngoài ra, cần quan tâm tới một số thông tin như: + Số lượng các dự án có sản phẩm cùng loại, hoặc có sản phẩm cạnh tranh đối với sản phẩm của dự án. Vì là dự án bất động sản, nên các hoạt động của các ngành liên quan cũng sẽ ảnh hưởng tới sản phẩm của dự án ví dụ như một dự án xây dựng khách sạn thì những dịch vụ của các doanh nghiệp xung quanh như bán hàng lưu niệm, bán đồ ăn... nếu phát triển thì cũng sẽ giúp khách sạn đó thu hút được khách du lịch, tự dưng tạo được lợi thế hơn các khách sạn khác. + Tìm hiểu nhu cầu về sản phẩm trong những năm qua. + Xem xét mức cung hiện tại trên thị trường. + Xem xét giá cả của sản phẩm cũng như nguyên vật liệu đầu vào. + Xem xét các chính sách liên quan của chính phủ + Quy hoạch, kế hoạch đầu tư, định hướng phát triển do các Bộ, ngành xây dựng. + Xem xét tình hình dư nợ, số dư tiền gửi, quan hệ tín dụng, tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh của doanh nghiệp. + Ngân hàng còn có thể thuê các công ty kế toán, kiểm toán tư vấn, các công ty chuyên môn về các lĩnh vực như xây dựng cơ bản, đánh giá máy móc thiết bị....thẩm định tính chính xác của dự án. Tuy nhiên vấn đề thu thập xử lý thông tin nói trên lại là một vấn đề hết sức khó khăn do phạm vi thu thập thông tin rất rộng, các nguồn thông tin thường không đầy đủ và khó tiếp cận, thời gian của cán bộ thẩm định lại quá ngắn.Vì vậy cán bộ thẩm định phải thường xuyên lưu ý vấn đề thu thập và lưu trữ thông tin một cách khoa học, nên thường xuyên trao đổi thông tin với nhau để bổ sung cho nguồn thông tin của mình thêm phong phú. 2.3.5. Nâng cao hiệu quả tổ chức, điều hành, quản lý Công tác tổ chức điều hành thẩm định có ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định dự án bởi nó ảnh hưởng tới tinh thần làm việc, ý thức trách nhiệm của từng cán bộ thẩm định. Thực tế cho thấy dù xây dựng được một quy trình thẩm định hợp lý mà công tác tổ chức điều hành thẩm định không khoa học, chặt chẽ thì kết quả thẩm định cũng không cao. Do vậy việc hoàn thiện công tác này là cần thiết đối với các Ngân hàng trong việc thẩm định về đầu tư bất động sản. Trước tiên, Ngân hàng nên thành lập một phòng chuyên về thẩm định dự án đầu tư. Trong đó cơ cấu tổ chức gồm: một trưởng phòng và các cán bộ thẩm định. Phòng thẩm định phải tách riêng khỏi phòng tín dụng. Tuyển chọn cán bộ thẩm định có nghiệp vụ giỏi và chuyên sâu, có kinh nghiệm và khả năng. Chuyên môn hoá công tác thẩm định về hình thức và quy trình trình thẩm định. Khi có phòng thẩm định riêng thì số lượng cán bộ thẩm định sẽ tăng lên đảm bảo san sẻ công việc trong quá trình thẩm định, giúp cho chất lượng thẩm định được nâng lên. Bên cạnh đó có thể lựa chọn những cán bộ chuyên về thẩm định bất động sản để nâng cao khả năng thẩm định dự án của các bộ phận này. Việc thẩm định dự án đầu tư bất động sản cần được tiến hành dưới hình thức tập thể. Các báo cáo thẩm định đưa ra sẽ được xem xét lại một cách cẩn thẩn và chỉ có hiệu lực khi được thông qua bởi hội đồng thẩm định của Ngân hàng. Đồng thời Ngân hàng cần gắn trách nhiệm của các cán bộ thẩm định với phần công việc mà họ đảm nhận và với những kết luận thẩm định mà họ đưa ra nhằm giảm thiểu rủi ro đạo đức trong công tác thẩm định. Ngân hàng cần có những biện pháp kiểm tra, kiểm soát trong nội bộ để phát hiện kịp thời các sai sót trong việc thẩm định, từ đó rút kinh nghiệm cho từng cán bộ thẩm định và có biện pháp xử lý kịp thời các sai sót đó. Khi kiểm tra cần tập trung vào việc tính toán các chỉ tiêu tài chính và việc tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý tài chính doanh nghiệp, quản lý Ngân hàng trong quá trình thẩm định dự án đầu tư của các cán bộ Ngân hàng. 2.3.6. Về công nghệ, thiết bị Bên cạnh yếu tố con người, các phương tiện, trang thiết bị cũng ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác thẩm định nói chung và thẩm định bất động sản nói riêng. Kết quả thẩm định sẽ chính xác, nhanh chóng hơn khi cán bộ thẩm định được trang bị những thiết bị, phương tiện hiện đại. Ngân hàng đã quan tâm tới việc đầu tư các trang thiết bị, máy móc phục vụ cho hoạt động thẩm định. Các nhân viên của phòng thẩm định đều đã được trang bị một máy vi tính, phòng có một máy poto, nhiều máy in. Ngoài ra, phòng thẩm định đã ứng dụng những phần mền hỗ trợ trong việc phân tích dự án, giúp các cán bộ thẩm định trong việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định. Ngân hàng cần chú trọng hơn nữa đến việc ứng dụng các phần mền máy tính mới nhất cho công tác thẩm định để nâng cao tính chính xác, khoa học của kết quả thẩm định. Cùng với việc đầu tư máy móc, ngân hàng có thể khuyến khích các cán bộ nhân viên có các sáng tạo, giải pháp hữu ích để nâng cao chất lượng thẩm định. Thưởng cho những cán bộ có sáng tạo và làm việc hiệu quả. Từ đó có thể hình thành những ứng dụng mới nhất cho ngân hàng, điều này vừa tiết kiệm chi phí cho ngân hàng lại nhanh chóng dễ áp dụng vào thực tế công việc. 2.3.7. Tăng kinh phí cho công tác thẩm định Thẩm định dự án đầu tư bất động sản là việc tiến hành xem xét đánh giá một cách khoa học, khách quan, toàn diện các nội dung của dự án, đánh giá tính khả thi của dự án. Một dự án đầu tư bao gồm rất nhiều khía cạnh, mà công tác thẩm định chỉ chính xác khi các khía cạnh đều được xem xét một cách tỉ mỉ, đầy đủ. Các cán bộ thẩm định đều được lựa chọn là những người có trình độ, kinh nghiệm, tuy nhiên cũng không thể nắm bắt được tất cả các lĩnh vực để có thể phân tích chuyên sâu tất cả các nội dung. Để tăng tính chính xác, chắc chắn của kết quả thẩm định cần tham khảo ý kiến của những chuyên gia, hoặc thuê tổ chức tư vấn đặc biệt là đối với những dự án lớn như những dự án bất động sản. Các cán bộ thẩm định phải thường xuyên tới nơi dự án thực hiện để kiểm tra, theo dõi tiến độ thực hiện của dự án và tiến độ giải ngân của vốn. Vì thế công tác phí của cán bộ thẩm định cũng cần phải hợp lý, cần phải tăng kinh phí để tạo điều kiện cho cán bộ đến tận nơi diễn ra hoạt động đầu tư của dự án để xem xét, đánh giá cho chính xác, khách quan. Tuy nhiên việc tăng kinh phí không thể tùy tiện, phải có quy định rõ ràng, chặt chẽ, việc tăng kinh phí phải đi liền việc tăng chất lượng thẩm định, tránh tình trạng lãng phí, tăng chi phí mà không tăng về chất lượng 2.3.8. Những giải pháp khác * Giảm thời gian thẩm định Dự án đầu tư bất động sản là một dự án lớn, cần vốn lớn, thực hiện trong một thời gian dài, vì thế khi thẩm định cần một khoảng thời gian nhất định để thẩm định cho chính xác. Nhưng kéo dài thời gian thẩm định sẽ ảnh hưởng tới tiến độ của dự án, có thể làm mất thời cơ đầu tư, tăng chi phí cho dự án. Để khắc phục tình trạng này, ngân hàng cần thực hiện việc đơn giản hóa các thủ tục và cơ chế cho vay, phổ biến thủ tục vay vốn, nội quy vay vốn, hướng dẫn khách hàng trong việc chuẩn bị hồ sơ vay vốn, tránh tình trạng mất thời gian để bổ sung sửa chữa về sau. Để rút ngắn thời gian thẩm định mà vẫn đảm bảo chất lượng thẩm định đòi hỏi các điều kiện như: trình độ cán bộ thẩm định cao, có kinh nghiệm và năng lực, quy trình, nội dung thẩm định được hoàn thiện, thông tin phục vụ công tác thẩm định đầy đủ, chính xác, nhanh chóng, trang thiết bị hiện đại. Việc rút ngắn thời gian thẩm định đầu tư sẽ là một điều kiện để thu hút khách hàng đến với ngân hàng vì đối với công tác đầu tư yếu tố thời gian là vô cùng quan trọng, việc rút ngắn thời gian thẩm định để có thể vay vốn sẽ là tăng cơ hội đầu tư. * Giải pháp về chiến lược khách hàng Khách hàng là một yếu tố quan trọng trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng nên Ngân hàng cần phải xây dựng một chiến lược khách hàng cho Ngân hàng. Trong thời gian tới, Chi nhánh có thể thực hiện một số biện pháp sau: Củng cố và phát triển khách hàng truyền thống, tăng số lượng các khách hàng tới vay vốn. Ngân hàng cần xây dựng cho mình một chính sách khách hàng lâu dài, vì việc thiết lập một quan hệ lâu dài giữa khách hàng và Ngân hàng quyết định sự tồn tại và phát triển của Ngân hàng trong tương lai. Thông qua mối quan hệ lâu dài này Ngân hàng có điều kiện tham gia vào các dự án ở giai đoạn tiền khả thi, làm công tác tư vấn cho các doanh nghiệp ngay từ lúc lập dự án. Ngân hàng cần có chính sách ưu đãi với các khách hàng có quan hệ tốt với Ngân hàng, với các tổ chức tín dụng khác, đồng thời cần sàng lọc những khách hàng làm ăn liên tục thua lỗ, những khách hàng có dấu hiệu lừa đảo. Cần chú trọng tới các chủ đầu tư có năng lực vì trong lĩnh vực bất động sản ngoài việc bỏ vốn lớn để đầu tư thì việc năng lực của chủ đầu tư là rất quan trọng. Chủ đầu tư có tiềm lực về kinh tế thì sẽ có khả năng đối ứng được vốn vay ngân hàng. Chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm trong đấu thầu và xây dựng mới có thể đầu tư và vận hành kết quả đầu tư được tốt. Làm vậy giúp Ngân hàng duy trì được mối quan hệ với khách hàng đồng thời giúp Ngân hàng thu thập được thêm thông tin về khách hàng giúp cho việc thẩm định được chính xác hơn. - Mở rộng khách hàng mới: Thường xuyên tổ chức hội nghị khách hàng, đồng thời nâng cao chất lượng phục vụ, thực hiện tốt hoạt động marketing nhằm thu hút thêm những khách hàng mới, có uy tín, có tình hình tài chính lành mạnh. - Tư vấn giúp khách hàng nâng cao chất lượng soạn thảo dự án đầu tư bất động sản nhằm giảm thiểu những sai sót phải sửa chữa, tiết kiệm được thời gian. Một điều kiện quan trọng để Ngân hàng xét duyệt cho khách hàng vay vốn là phải có phương án đầu tư khả thi. Đối với những doanh nghiệp lớn có kinh nghiệm thì việc xây dựng các dự án để vay vốn Ngân hàng là khá dễ dàng, còn đối với với doanh nghiệp vừa và nhỏ hay doanh nghiệp tư nhân chưa có kinh nghiệm thì việc xây dựng một dự án tốt là không dễ dàng. Nhiều dự án khi trình lên Ngân hàng được lập sơ sài, tính toán còn đơn giản, chưa có đủ các chỉ tiêu cần để thẩm định, chưa phản ánh được hiệu quả mà dự án đem lại. Vì vậy việc lập dự án cần có sự tư vấn của Ngân hàng để giúp khách hàng lựa chọn được dự án có hiệu quả. Hoạt động tư vấn của Ngân hàng cần phải được nâng cao giúp cho chủ đầu tư có thể tính toán chính xác nhu cầu vốn đầu tư, tính toán các nguồn tài trợ cho dự án sao cho hợp lý, xây dựng kế hoạch trả nợ Ngân hàng phù hợp với kế hoạch sản xuất kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm. Với cách như vậy, Ngân hàng có thể chủ động tìm và khai thác những dự án khả thi để ra quyết định cho vay và đồng thời cũng nâng cao chất lượng thẩm định đối với những dự án đó. 2.3.9. Một số kiến nghị * Kiến nghị đối với Nhà nước Để không ngừng nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án, đặc biệt là dự án bất động sản, tránh thất thoát vốn cho các Ngân hàng thương mại thì Nhà nước phải công bố quy hoạch tổng thể về phát triển kinh tế theo ngành, vùng, lãnh thổ và theo từng thời kỳ, có kế hoạch đầu tư một cách khoa học đối với các hạng mục công trình cụ thể để khi triển khai ở các địa phương vừa phải đảm bảo được tính cân đối vừa đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội, tránh tình trạng đầu tư tràn lan. Đưa ra các quy hoạch và chiến lược phát triển cụ thể cho từng vùng, khu vực. Với điều kiện nền kinh tế nước ta, thì Chính phủ cùng các Bộ ngành cần ra các văn bản có biện pháp chỉ đạo dứt điểm về việc sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước. Chỉ để lại những doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, tạo điều kiện cho việc đầu tư vốn của Ngân hàng phát huy được hiệu quả. Điều này cũng là một việc để thúc đẩy các doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả hơn trong nền kinh tế thị trường đang hội nhập. Nhà nước cũng cần quy định rõ các biện pháp chế tài, biện pháp xử lý nghiêm trọng các trường hợp các doanh nghiệp cung cấp thông tin giả, sai lệch. Đồng thời, Nhà nước cần chỉ đạo và có những biện pháp bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc chế độ kế toán thống kê và thông tin báo cáo theo đúng quy định của nhà nước. Bên cạnh đó, ban hành quy chế kiểm toán bắt buộc và công khai tình hình tài chính của doanh nghiệp nhằm tạo điều kiện giúp NHTM trong việc phân tích thực trạng hoạt động của doanh nghiệp, qua đó có cơ sở phòng ngừa rủi ro tín dụng. Nhà nước cần chỉ đạo cán bộ, các ngành cần xây dựng chi tiết kế hoạch đầu tư và các định hướng phát triển kinh tế, tránh tình trạng đầu tư tràn lan gây thất thoát vốn ngân hàng. Nhà nước cần ban hành các quy định về đầu tư và các định mức thông số kỹ thuật của ngành để đảm bảo cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả dự án của ngân hàng được thuận lợi. Trong điều kiện hội nhập hiện nay, Nhà nước cũng cần sớm đưa ra cơ sở pháp lý cho phép công ty chuyên cung cấp thông tin cho các hoạt động kinh tế cũng như hoạt động của các ngân hàng thương mại được thành lập và hoạt động bởi đây là yêu cầu nhằm lành mạnh hoá các nguồn thông tin, hạn chế những rủi ro thị trường do tình trạng thông tin không cân xứng gây ra. * Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng Nhà nước Việt Nam với tư cách là đầu tàu trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, có chức năng quản lý lưu thông tiền tệ. Vì vậy bất kỳ một sự điều chỉnh nào của Ngân hàng Nhà nước về chính sách tiền tệ đều có ảnh hưởng đến lưu thông tiền tệ, đến hoạt động của các Ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung và hoạt động cho vay theo dự án của của các Ngân hàng nói riêng. Trong thời gian tới, để phát triển hoạt động cho vay, hoạt động thẩm định dự án đầu tư của các Ngân hàng cần có những định hướng cụ thể sau: Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trò chỉ đạo của mình trong hoạt động của hệ thống các Ngân hàng thương mại Việt Nam. Ngân hàng Nhà nước cần phải ban hành các văn bản quy phạm, luật, quy định để hướng dẫn rõ ràng, cụ thể và nhất quán đối với các vấn đề có liên quan đến hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại. Ngân hàng Nhà nước trên địa bàn Tỉnh, Thành phố cần nắm vững phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh, thành phố, những ngành kinh tế mũi nhọn. Qua đó tư vấn cho các Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác trên địa bàn đầu tư vốn cho các dự án của doanh nghiệp sao cho đúng hướng, đúng mục tiêu phát huy được hiệu quả của vốn đầu tư và thu hồi vốn đúng hạn. Ngân hàng Nhà nước tỉnh cần mở rộng phạm vi và nội dung thông tin tín dụng trên địa bàn mình quản lý nhằm cung cấp thông tin cần thiết theo yêu cầu của các Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng về các doanh nghiệp, giúp cho các Ngân hàng thương mại có những thông tin đầy đủ để thẩm định và phân tích rủi ro trước khi đầu tư vốn cho doanh nghiệp. Cần tạo lập cơ chế để các Ngân hàng thương mại cung cấp đầy đủ chính xác, kịp thời các thông tin, các số liệu cho Trung tâm thông tin tín dụng CIC của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Hàng năm, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần tổ chức những hội nghị kinh nghiệm giữa các Ngân hàng để tăng cường sự hiểu biết và hợp tác giữa các Ngân hàng thương mại trong công tác thẩm định dự án đầu tư. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần thực hiện các biện pháp để làm cho trung tâm thông tin tín dụng (CIC) ngày càng hoạt động hiệu quả, cung cấp được nhiều thông tin chính xác và cần thiết. Trung tâm cần đưa ra các thông tin phản ánh mức độ rủi ro của từng ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp để làm căn cứ cho các Ngân hàng thương mại phân loại, xếp hạng doanh nghiệp. Ngân hàng Nhà nước phải tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra giám sát đối với các Ngân hàng để kịp thời phát hiện những sai sót trong công tác tín dụng, thẩm định dự án đầu tư. Ngân hàng Nhà nước cần có quy định xử lý chi tiết, rõ ràng các hành vi cạnh tranh bất hợp pháp giữa các tổ chức tín dụng, các Ngân hàng thương mại như: cung cấp thông tin sai sự thật cho Ngân hàng khác, làm tổn hại lợi ích chung của hệ thống Ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng. * Kiến nghị đối với NHTMCP Nhà Hà Nội, HABUBANK: - Biện pháp đẩy mạnh chất lượng tín dụng trung dài hạn Về quy trình tín dụng, Ngân hàng nên bám sát thực tiễn để hoàn thiện quy chế, quy trình, nghiệp vụ cho vay, từ đó chỉ đạo nghiêm túc việc thực hiện thẩm định theo quy trình đó. Ngân hàng phải tổ chức thường xuyên các buổi hội thảo, các lớp tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ thẩm đinh và lãnh đạo. Sở dĩ hoạt động này rất cần thiết vì cho vay trung dài hạn chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị, xã hội... Các yếu tố này cần đưa ra để tranh luận về nguyên nhân, hậu quả tác động của nó đến chính sách tiền tệ của chính phủ như thế nào, từ đó những người tham gia hội nghị đi đến một quan điểm thống nhất khi xem xét cho vay theo dự án. Như vậy thông qua các buổi hội thảo, kinh nghiệm của các cán bộ thẩm định được nâng lên đáng kể giúp cho các ngân hàng hạn chế thấp nhất rủi ro để vốn đầu tư được an toàn và hiệu quả. - Nâng cao chất lượng thông tin: Nắm bắt được sự cần thiết của thông tin, Ngân hàng vẫn chưa đáp ứng được đầy đủ thông tin đối với các dự án đầu tư phức tạp, mang tính đặc thù, vì vậy cần tăng cường trong việc thu thập và xử lý thong tin của dự án. Ngân hàng cần nâng cao việc thu thập thông tin đối với dự án. Ở nước ta hiện nay, các Ngân hàng thương mại thường khai thác thông tin từ hai nguồn cơ bản là trung tâm thông tin CIC của Ngân hàng Nhà nước và trung tâm phòng ngừa rủi ro của các Ngân hàng thương mại. Thực chất nguồn thông tin này là do báo cáo từ các Chi nhánh Ngân hàng thương mại tập hợp lại nên chưa cập nhật, chưa khách quan và chưa có tính thuyết phục cao. Ngân hàng cần trang bị thêm mạng lưới thông tin hiện đại cho toàn hệ thống, từ cấp cơ sở lên trung ương. Nhờ đó mà thông tin của từng khách hàng có quan hệ với Ngân hàng đều được kiểm tra thông qua hệ thống mạng máy tính. Ngoài ra, muốn có thông tin về khách hàng mới quan hệ lần đầu thì trung tâm phòng ngừa rủi ro phải có quan hệ trao đổi thông tin với các Ngân hàng khác đã có quan hệ với khách hàng hay các cơ quan tư pháp, các tổ chức phi Ngân hàng. - Ngân hàng phải tích cực phối hợp với các Chi nhánh để thẩm định các dự án vay vốn vượt quyền phán quyết của Chi nhánh. Cần tích cực trao đổi thông tin giữa ngan hàng với các chi nhánh, cần tinh giản các thủ tục để đẩy nhanh thời gian thẩm định dự án đầu tư, tránh tình trạng dự án đã được thông qua ở cấp Chi nhánh nhưng khi trình lên Hội sở lại bị chậm trễ trong khâu tái thẩm định. - Đẩy mạnh nâng cao công tác kiểm tra, kiểm soát Thực tế cho thấy phòng kiểm tra, kiểm soát của Ngân hàng chưa thực sự hoạt động hiệu quả trong việc kiểm soát hoạt động tín dụng của các ngân hàng. KẾT LUẬN Các dự án về bất động sản ngày càng nhiều và có rất nhiều rủi ro đối với các dự án này. Vì vậy việc thẩm định nó ngày càng phải được chú trọng hơn đối với các ngân hàng. Cho vay là một vấn đề không đơn giản. Đó là khoản đầu tư lớn và có nhiều rủi ro vì thế vai trò của công tác thẩm định là rất quan trọng. Trong nền kinh tế thị trường mà lạm phát và trượt giá đang diễn ra mạnh như hiện nay, rủi ro là một vấn đề rất lớn, việc một khoản tiền đầu tư lớn cần được cân nhắc thận trọng xem nó có đem lại hiệu quả hay không là việc rất cần thiết. Một dự án đem lại hiệu quả cho cả chủ đầu tư, ngân hàng và xã hội sẽ tránh gây tổn thất cho một nền kinh tế còn đang rất khó khăn như nước ta hiện nay. Muốn vậy cần phải có một dự án tốt, có tính khả thi cao, tránh được các rủi ro. Cần có người lập dự án tốt và cũng cần có người thẩm định dự án đó tốt, như vậy sẽ giảm thiểu được sai lầm. Bất động sản là một lĩnh vực nếu đầu tư vào có lãi sẽ có lãi cực lớn, nhưng nếu thua lỗ sẽ gây ra những khoản nợ xấu, nợ khó đòi lớn và gây ra thiệt hại cho nền kinh tế. Nâng cao chất lượng thẩm định bất động sản là một vấn đề đang được các ngân hàng quan tâm tới. Trong bài này em chỉ đề cập được những vấn đề nhỏ mà em nhận thấy, rất mong được các thầy cô chỉ bảo. Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của TS. Nguyễn Hồng Minh đã giúp em hoàn thành bài viết này. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình kinh tế đầu tư – PGS-TS Nguyễn Bạch Nguyệt và TS Từ Quang Phương – NXB Thống Kê 2005 Giáo trình lập dự án đầu tư - PGS-TS Nguyễn Bạch Nguyệt NXB Thống Kê 2003 Giáo trình thẩm định tài chính dự án – PGS-TS Lưu Thiên Hương, NXB Thống kê Hà Nội, 2004 Giáo trình Ngân hàng Thương mại– PGS-TS Lưu Thiên Hương, NXB Thống kê, 2003 Giáo trình thẩm định dự án đầu tư, Vũ Công Tuấn, NXB Quốc gia Hà Nội,2002 Báo cáo thường niên của Ngân hàng Thương mại cổ phần Nhà Hà Nội HABUBANK Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án “Khách sạn Hoàn Cầu” của công ty TNHH Hoàn Cầu. Các tạp chí về ngân hàng, và thẩm định dự án. Các trang web của các ngân hàng. Một số các luận văn của các anh chị khóa trước DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT NHNN: Ngân hàng nhà nước HBB: HaBuBank MMTB: máy móc thiết bị PAKD: Phương án kinh doanh VD: ví dụ GD: giao dịch TS: tài sản TMCP: Thương mại cổ phần TSCĐ: Tài sản cố định VCĐ: Vốn cổ đông PTKD: Phát triển kinh doanh KS: Khách sạn TNDN: thu nhập doanh nghiệp LNST: Lợi nhuận sau thuế GTGT: Giá trị gia tăng Lời cam đoan: Em xin cam đoan tất cả nội dung trong bài luận văn này không copy của bất cứ ai. Tất cả các số liệu này được sử dụng từ các tài liệu tham khảo ở trênDANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK 2 1.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng HaBuBank 2 1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng HaBuBank 2 1.1.2. Hệ thống tổ chức bộ máy và quản lý của Ngân hàng HaBuBank 10 1.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng trong những năm qua 11 1.1.3.1. Về nguồn vốn huy động 11 1.1.3.2. Về tình hình cho vay 13 1.1.3.3. Về kết quả tài chính 14 1.2. Tình hình thẩm định tại Ngân hàng HaBuBank 16 1.2.1. Khái quát tình hình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng HABUBANK 16 1.2.2. Quy trình thẩm định đầu tư tại Ngân hàng HaBuBank 17 1.2.3. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng HaBuBank 29 1.2.3.1. Cơ sở cho việc thẩm định 29 1.2.3.2. Nội dung thẩm định dự án bất động sản 30 1.2.3.3. Phương pháp thẩm định 43 1.3. Đánh giá tình hình thẩm định về bất động sản 46 1.3.1. Đặc điểm các dự án bất động sản và công tác thẩm định các dự án bất động sản 46 1.3.2. Ví dụ về dự án thẩm định bất động sản “Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu” ở Thành phố Nha Trang - Tỉnh Khánh Hòa năm 2007 49 1.3.2.1. Về khách hàng vay vốn 49 1.3.2.2. Dự án đầu tư “Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu” ở Thành phố Nha Trang - Tỉnh Khánh Hòa 52 1.3.3. Những kết quả đạt được trong quá trình thẩm định về bất động sản 70 1.3.4. Những hạn chế và nguyên nhân trong quá trình thẩm định đầu tư về bất động sản 72 1.3.4.1. Những hạn chế 72 1.3.4.2. Những nguyên nhân 75 CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK 78 2.1. Phương hướng hoạt động của Ngân hàng trong những năm tới 78 2.2. Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư về bất động sản 79 2.3. Các giải pháp để nâng cao chất lượng công tác thẩm định đầu tư về bất động sản tại Ngân hàng 82 2.3.1. Tăng cường nhận thức về vị trí vai trò của công tác thẩm định đầu tư bất động sản 82 2.3.2. Hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản 83 2.3.3. Đào tạo và tuyển chọn cán bộ thẩm định 87 2.3.4. Nâng cao chất lượng thông tin thu thập 89 2.3.5. Nâng cao hiệu quả tổ chức, điều hành, quản lý 91 2.3.6. Về công nghệ, thiết bị 92 2.3.7. Tăng kinh phí cho công tác thẩm định 92 2.3.8. Những giải pháp khác 93 2.3.9. Một số kiến nghị 95 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ._.