Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay

m cho cả nền kinh tế chao đảo thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế dài hạn. Do vậy việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS để có cái nhìn rõ nét, từ đó đề ra định hướng phát triển thị trường BĐS là một việc hết sức quan trọng với các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp đã, đang và sẽ tham gia vào thị trường BĐS. Mục tiêu nghiên cứu của đề án trước hết là nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS từ trước tới nay, nhằm tìm ra xu hướng vận động tất yếu, để từ đó nắm bắt được các quy luật chi phối cũng như các yếu tố ảnh hưởng nhằm đề ra định hướng đúng đắn làm cho thị trường BĐS ngày càng phát triển. Để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, đề án được chia ra làm 3 phần chính: Chương I : Tổng quan về thị trường BĐS . Chương II : Thực trạng phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay. Chương III: Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới. Để đề án tránh mắc phải những sai lầm do những yếu tố chủ quan thì phương pháp nghiên cứu được áp dụng ở đây gồm phương pháp duy vật biện chứng,duy vật lịch sử và các phương pháp chuyên ngành : Thống kê, điều tra xã hội học,toán học và một vài phương pháp khác. Đề án được hoàn thành, ngoài sự cố gắng của bản thân ,em xin chân thành cảm ơn thầy giáo trực tiếp hướng dẫn thầy Nguyễn Trọng Hưng cùng tập thể các thầy cô trong khoa BĐS & ĐC lời cảm ơn sâu sắc đã giúp đỡ em hoàn thành đề án này. Chương I : Tổng quan về thị trường bất động sản. 1. Khái niệm và đặc điểm của BĐS 1.1 Khái niệm . Theo điều 181 bộ luật dân sự nước ta quy định: BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm : Đất đai - Là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể. - Là đất đai đã xác định được chủ quyền. - Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị. Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó. - Nhà cửa xây dựng cố định : Nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, trường học… - Các công trình giao trình giao thông, công trình công nghiệp : đường sá, cầu cống, nhà xưởng, sân bay, cầu cảng... - Các tài sản gắn liền với các công trình xây dựng như điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị để điều khiển hoạt động của công trình như hệ thống cầu thang máy, hệ thống điều hoà tổng… -Các loại cây cảnh gắn liền với công trình (Nếu có thể di chuyển được thì cũng rất khó khăn). Các tài sản khác gắn liền với đất đai Vườn cây lâu năm: đất và cây. Công trình nuôi trồng thuỷ sản. Các cánh đồng muối Khu vui chơi giải trí, công trình du lịch, các công trình thể thao… Các công trình hầm mỏ. Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 1.2. Đặc điểm. BĐS có vị trí cố định về địa lý, địa điểm, và không có khả năng di dời. Vì BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai không thể di dời được.Do vậy giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng rất nhiều của yếu tố vị trí. Vị trí được nói ở đây không chỉ nên hiểu theo yếu tố vị trí tuyệt đối về địa lý mà còn nên hiểu rộng ra bao gồm cả vị trí tương đối so với các trung tâm kinh tế, các khu thương mại, dịch vụ, các khu vui chơi giải trí...Khi BĐS ở nơi gần các trung tâm trên thì đã làm tăng giá trị BĐS lên gấp nhiều lần so với BĐS ở cách xa những nơi đó vì nó đáp ứng được những tiện ích thiết yếu cho những người sử dụng các BĐS đó. BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Vì BĐS gắn với sự trường tồn của đất đai và các công trình gắn với đất đai có thời gian sử dụng rất lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và kinh tế không ngang nhau. Tuổi thọ vật lý có thể dài hơn tuổi thọ kinh tế và ngược lại. Một toà nhà tuy kết cấu còn rất vững chắc dù được xây dựng nhiều năm nhưng tuổi thọ kinh tế có thể đã hết vì trong năm tới sẽ được quy hoạch để làm đường giao thông qua căn nhà đó. BĐS là loại hàng hoá có tính khan hiếm. Diện tích đất đai có hạn,mỗi quốc gia có một diện tích nhất định, mỗi tỉnh, địa phương cũng chỉ có quỹ đất riêng giới hạn, và trong quỹ đất đó còn phải phân bổ cho rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau nên qũy đất dùng để xây dựng các công trình BĐS cũng hạn chế. Mặt khác chi phí xây dựng các công trình lớn và không thể xây dựng ồ ạt một lúc nên trong một khoảng thời gian ngắn không thể đáp ứng được nhu cầu của xã hội. Do vậy trong thị trường BĐS luôn có xu hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS, về lâu dài thì giá BĐS luôn tăng lên vì vậy các nhà làm chính sách không thể dựa vào công cụ giá cả mà quan trọng phải sử dụng công cụ ch để chống đầu cơ. BĐS là loại hàng hoá mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. BĐS là sản phẩm của con người, do vậy nó mang mình những dấu ấn về tâm lý, thị hiếu đặc trưng riêng biệt mà chỉ ở xã hội loài người mới có. Con người lại sinh sống ở những vùng khác nhau trên thế giới, mỗi vùng mang một đặc điểm riêng về khí hậu, về cảnh quan, môi trường sống…Để tồn tại được ở những nơi khác nhau như vậy con người không còn cách nào khác là tuân theo tự nhiên, nên những sản phẩm BĐS của họ cũng được tạo ra làm sao thích nghi được với hoàn cảnh cụ thể. Những nước nhiệt đới thường xây dựng trần nhà cao làm cho không khí trong nhà luôn được thoáng mát. Những nước ôn đới có thể xây thấp hơn làm cho không khí luôn ấm áp và thường xây thêm ống khói để sưởi ấm trong mùa đông . Đặc điểm trên đặt cho các nhà làm quy hoạch phải tính đến những yếu tố này để bố trí địa điểm hợp lý,lựa chọn kiểu kiến trúc phù hợp. Ngoài ra phải tính đến các yếu tố tâm lý, tín ngưỡng, tôn giáo. BĐS là loại hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời hay hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi,để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. Khi cở sở hạ tầng được xây dựng thêm, như đường giao thông, trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện…sẽ làm tăng giá trị BĐS xung quanh lên gấp nhiều lần. Khi một con đường được mở ra người ta thấy xuất hiện rất nhiều nhà ở bám dọc hai bên đường từ đó có thể làm thay đổi cả bộ mặt một vùng. BĐS là loại hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ và rất rõ nét. Do đó trong định giá BĐS phải tính đến yếu tố BĐS cần định giá chịu ảnh hưởng của BĐS xung quanh để xác định đúng giá trị BĐS. BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước.BĐS là tài sản lớn nhất của mọi quốc gia. Để quản lý tốt nguồn tài sản lớn này nhà nước cần ban hành các chính sách tác động đến cung,cầu ,giá cả BĐS nhằm thúc đẩy và làm lành mạnh hoá thị trường qua đó phát huy hiệu quả nguồn vốn BĐS thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao đời sống nhân dân. Ngoài ra nhà nước cũng cần thông qua công cụ chính sách thúc đẩy các thị trường khác phát triển như thị trường vốn, khoa học kỹ thuật…để các thị trường đó quay lại hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển. BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Do BĐS thường có giá trị lớn, đa dạng về chủng loại, có kết cấu phức tạp, thường áp dụng những công nghệ tiên tiến do vậy việc quản lý BĐS rất khó khăn không phải tổ chức, cá nhân nào cũng có thể đứng ra quản lý được, mà việc quản lý BĐS đòi hỏi phải có kiến thức, năng lực và kinh nghiệm .Không chỉ là những kiến thức chung về quản lý,vận hành mà còn cần cả sự am hiểu thị trường,am hiểu tâm lý thị hiểu, những hiểu biết cơ bản về xây dựng…Những kiến thức này cần phải được tích luỹ theo thời gian do vậy kinh nghiệm là một trong những yêu cầu quan trọng trong việc quản lý, vận hành, khai thác BĐS mang lại hiệu quả kinh tế , xã hội. Hiện nay ở Việt Nam chưa có một công ty trong nước nào hội tủ đủ những yều cầu trên, việc quản lý các BĐS lớn hiện nay chủ yếu do các công ty nước ngoài đảm nhận và hầu hết những công ty này đã có thâm niên trong lĩnh vực này ở nhiều nước trên thế giới. 2. Khái niệm,phân loại và đặc điểm của thị trường BĐS . 2.1. Khái niệm. Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán, là tổng thể các quan hệ giao dịch, trao đổi về BĐS hay thị trường BĐS là tổng hoà các quan hệ dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định trong thời gian nhất định. BĐS không chỉ được mua, bán bình thường như các hàng hoá khác mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, chuyển quyền sử dụng…do vậy một thị trường hoàn chỉnh là thị trường bao gồm tất cả các hoạt động trên. 2.2. Phân loại thị trường BĐS. Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS nhưng chủ yếu phân loại theo 4 cách sau : Căn cứ vào loại hình giao dịch BĐS. Thị trường mua bán BĐS.Là loại hình giao dịch sớm nhất cùng với sự ra đời của sở hữu tư nhân về đất đai .Thị trường này ngày càng phát triển mạnh mẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Thị trường BĐS cho thuê . Người cho thuê chuyển quyền sử dụng sang người đi thuê.Mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của mình theo hợp đồng đã kí kết. Trong cả hai thị trường trên việc giao dịch có thể được hai bên trực tiếp thực hiện hoặc thông qua môi giới. Thị trường BĐS dùng làm tài sản thế chấp . Thị trường BĐS dùng làm vốn góp liên doanh. Thị trường BĐS dùng làm bảo hiểm. Căn cứ vào loại hàng hoá BĐS. Thị trường BĐS nhà ở Thị trường đất đai. Thị trường BĐS văn phòng. Thị trường BĐS thương mại. Thị trường BĐS công nghiệp. Thị trường BĐS đặc biệt :Thị trường các xưởng đóng tàu ,trạm xăng… 2.3. Đặc điểm của thị trường BĐS. Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Do BĐS có vị trí cố định, không thể di chuyển BĐS đến nơi giao dịch, do vậy việc giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các sàn giao dịch ảo,chợ BĐS ảo.Để đảm bảo lợi ích cho cả hai bên cần tiến hành giao dịch theo 3 khâu cơ bản sau : Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch như vị trí, diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, các giấy tờ pháp lý … Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác các thông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS như cảnh quan, môi trường sống, các dịch vụ … Đăng ký pháp lý nhằm thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch. Từ đặc điểm này cần chú ý : Không thể quản lý BĐS như các hàng hoá khác bằng cách xem tem nhãn, xuất xứ, chất lượng… mà phải thông qua đăng ký pháp lý bắt buộc . Hai bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định, vì thời gian dài thì tính rủi ro càng cao do sự thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của thị trường trong nước cũng như quốc tế.Do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch điều quan trọng là phải rút ngắn thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch. Để quản lý tốt BĐS nhà nước bắt buộc mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua các khâu giao dịch trên đối với thị trường BĐS chính thức có sự kiểm soát của nhà nước. Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. BĐS không như các hàng hoá tiêu dùng khác, dùng một lần là hết mà thời gian sử dụng BĐS rất lâu dài. Người sử dụng mong muốn được hưởng các quyền và các lợi ích do BĐS mang lại. Nếu BĐS không mang lại những quyền và lợi ích đó thì người sử dụng sẽ không thực hiện giao dịch để có được BĐS đó nữa. Do vậy khi định giá BĐS cần dựa trên những quyền và khả năng sinh lợi của BĐS. Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Do đặc điểm của BĐS có vị trí cố định, nó được gắn liền với điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng từng khu vực. Các vùng lại khác nhau về trình độ phát triển cũng như tâm lý, thị hiếu cũng khác nhau. Ở những đô thị, thành phố lớn thì cơ sở vật chất, hệ thống hạ tầng cũng phát triển hơn những vùng khác vì đó là các trung tâm phát triển kinh tế của cả vùng cả khu vực đó nên giá BĐS ở các đô thị, trung tâm kinh tế thường cao hơn. Điều này đòi hỏi khi nghiên cứu thị trường BĐS cần phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực cụ thể. Không lấy cung cầu, giá cả của vùng này để áp dụng cho vùng khác. Không thể lấy giá khoảng 15-20 tr.đ/ m2 ở Hà Nội để áp dụng cho tỉnh Bắc Giang được. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Một thị trường cạnh tranh hoàn hảo được đặc trưng bởi: - Có nhiều người bán và mua. - Các sản phẩm đồng nhất - Không có rào cản với việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường. - Người bán và người mua có thông tin hoàn hảo. Đối chiếu 4 đặc trưng trên trong thị trường BĐS có thể nhận thấy rằng : Thứ nhất không phải bất cứ cá nhân nào đều có thể tham gia thị trường BĐS do vậy không thể có nhiều người bán và mua như thị trường hàng hoá thông thường khác. Thứ hai mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, dù hai BĐS có gần nhau và được xây dựng giống nhau thì chúng vẫn khác nhau về vị trí, do vậy các sản phẩm trong thi trường BĐS là không đồng nhất. Thứ ba việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường gặp một rào cản rất lớn, để gia nhập được thị trường BĐS phải có một nguồn vốn rất lớn và ổn định, theo nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS để được kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cần phải có vốn phap định là 6 tỷ vnđ, ngoài ra cần có sự am hiểu về thị trường BĐS, có kinh nghiệm, năng lực, kiến thức trên nhiều lĩnh vực. Khi doanh nghiệp hay cá nhân muốn rút khỏi thị trường không thể rút ra ngay lập tức mà cần có kế hoạch và thời gian dài. Thứ tư đây là thị trường mà thông tin về hàng hoá BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá thông thường khác.Các yếu tố như kết cấu công trình, chất lượng công trình ,vẻ đẹp kiến trúc …đều đo lường một cách tương đối khó và thường mang tính chủ quan BĐS mang tính cá biệt, đơn nhất nên hầu như không có BĐS so sánh để mang lại giá trị chính xác tuyệt đối mà chỉ mang tính tương đối.Nhà nước can thiệp nhiều vào thị trường BĐS bằng các chính sách nhằm mục đích quản lý tốt nhưng cũng làm cho thị trường càng tăng thêm tính không hoàn hảo. Việc can thiệp của nhà nước là cần thiết nhưng cách thức can thiệp làm sao để thị trường phát triển, vận hành lành mạnh mới thực sự là vấn đề. Trước hết nhà nước cần công nhận sự tồn tại của BĐS và thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, tiếp đó cần định hướng cho thị trường 1 quỹ đạo cần hướng tới trong mục tiêu chung đồng thời phát huy những ưu điểm của thị trường không hoàn hảo và khắc phục dần nhược điểm. Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS . Do thời gian tạo dựng BĐS lâu dài, từ khâu tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp giấy phép xây dựng ,thiết kế, thi công, bàn giao…nên dù thị trường có cầu rất lớn thì trong thời gian ngắn cung không thể đáp ứng kịp. Trong dài hạn., cung cũng chỉ tăng đến một ngưỡng nhất định vì đất đai có giới hạn trong khi cầu BĐS lại luôn tăng, do đó đòi hỏi nhà nước phải có các chính sách tác động vào thị trường để cân đối cung cầu. Trong thị trường BĐS cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả, vì khi giá giảm nhưng không giảm đến mức để người mua có thể tăng thêm một đơn vị BĐS, còn khi giá tăng do cầu tăng nhưng cung không phản ứng kịp. Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập. Đối với những người mua bán thông thường trên thị trường họ thường có ít kinh nghiệm vì BĐS có giá trị rất lớn, không phải lúc nào họ cũng có thể mua và bán như những hàng hoá khác. Bên cạnh đó thị trường BĐS rất thiếu thông tin để khách hàng tham khảo, đánh giá và ra quyết định. Để giải quyết vấn đề đó đòi hỏi phải có các trung tâm, công ty môi giới, tư vấn chuyên nghiệp giúp khách hàng tiếp cận được những thông tin, những sản phẩm một cách nhanh và chính xác nhất, có như vậy thị trường BĐS mới ngày càng gẫn gũi với người có nhu cầu thực sự. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, là nguồn lực to lớn trong phát triển kinh tế, nó có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng của các ngành trong nền kinh tế quốc dân do vậy sự quản lý của nhà nước là rất cần thiết và không thể thiếu . Nhà nước quản lý, điều tiết nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng bằng công cụ pháp luật và các chính sách.Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của nhà nước sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn.Thông qua việc quản lý, giám sát nhà nước còn tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. BĐS có giá trị lớn nên cần một lượng vốn rất lớn. Lượng vốn này cần phải được huy động từ thị trường vốn.Nếu không có thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì cũng không thể có một thị trường BĐS ổn định và lành mạnh được. Khi thị trường BĐS khủng hoảng dẫn đến lượng vốn bị ứ đọng và các khoản nợ khó đòi của ngân hàng sẽ tăng lên, và khủng hoảng tài chính sẽ xảy ra ngay sau đó. Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian Thị trường BĐS là một trong những thị trường mà rào cản nhập ngành và rút ngành không hề dễ dàng. Để tham gia vào thị trường BĐS doanh nghiệp cần phái có rất nhiều yếu tố :Nguồn lực vốn lớn, kiến thức, kinh nghiệm, thời gian đầu tư lâu dài không thể thu lại lợi nhuận ngay dẫn đến rủi ro cũng rất cao. Nếu không có định hướng rõ ràng, dài hạn và chuẩn bị kỹ lưỡng thì doanh nghiệp không nên tham gia vào thị trường này vì khi nếu đã tham gia nếu có rủi ro hoặc thị trường có biến động mạnh…doanh nghiệp muốn rút khỏi thị trường cũng gặp nhiều khó khăn.Nguồn vốn không thể thu hồi ngay được, cùng với đó là các sản phẩm BĐS cũng không thể tiêu thụ ngay một lúc, ngoài ra còn có các loại máy móc xây dựng, các loại công cụ lao động cồng kềnh khác doanh nghiệp cũng cần tính đến. 3. Vị trí, vai trò của thị trường BĐS. Thị trường BĐS đã tồn tại và phát triển trong một thời gian dài trên thế giới, đã có những đóng góp lớn trong sự phát triển chung của nền kinh tế, được thể hiện qua: Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Khi thị trường BĐS phát triển sẽ làm tăng số lượng các yếu tố đầu vào như nguồn vốn, lao động, vật liệu xây dựng... Để đáp ứng sự gia tăng đó đòi hỏi thị trường vốn phải tăng cường huy động vốn, thị trường lao động phải được tăng lên về số lượng cũng như chất lượng, ngành vật liệu xây dựng cũng phải gia tăng sản lượng…Cứ như vậy sẽ kéo theo sự phát triển dây chuyền của các ngành khác nhau có liên quan đến việc sản xuất ra sản phẩm BĐS. Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Khi thị trường BĐS thúc đẩy sản xuất phát triển cũng làm tăng vốn và làm cho tốc độ chu chuyển của vốn cũng nhanh hơn , đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển.Khi các doanh nghiệp phát triển mạnh và muốn mở rộng sản xuất kinh doanh, họ sẽ tham gia phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán và có thể thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nhân dân. Phát triển thị trường BĐS góp phần làm tăng thu cho ngân sách nhà nước. Khi thị trường BĐS phát triển tức là số lượng các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp …đều làm tăng thu cho ngân sách nhà nước. Trong mua bán,chuyển nhượng nhà nước thu 4% phí chuyển quyền sử dụng đất và 1% phí trước bạ. Ngoài ra còn có một số nguồn thu khác. Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Khi thị trường BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển. Khi đó thị trường sức lao động và thị trường các loại hàng hoá trong đó có hàng hoá đầu vào cho thị trường BĐS cũng phát triển theo tương ứng. Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước.Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài được tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó.Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc. Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội. Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường …Điều đó sẽ tác động đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương chính sách của nhà nước, sẽ hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS, do đó ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, sé làm cho xã hội được ổn định hơn. Thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống nhân dân. Khi thị trường BĐS phát triển, để có thể cạnh tranh được đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS không ngừng nâng cao chất lượng, hạ giá thành bằng cách đầu tư vào nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất, mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí của người dân. Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách về đất đai, về BĐS. Việc quản lý thị trường BĐS bằng pháp luật ,chính sách là hoàn toàn cần thiết nhưng việc ban hành những chính sách gì và như thế nào mới thực sự là vấn đề mà nhà nước cần phải hết sức quan tâm. Thông qua hoạt động trên thị trường đất đai,thị trường BĐS mới thấy rõ được những bất cập của chính sách để từ đó sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. 4.Quy luật cung cầu trong thị trường BĐS. 4.1.Khái quát về cầu BĐS. 4.1.1 Khái niêm, phân loại. a. Khái niệm Là khối lượng hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có thể thanh toán với mức giá nhất định để nhận được lượng hàng hoá BĐS đó trên thị trường. Cần phân biệt giữa cầu và nhu cầu BĐS :Nhu cầu của con người không có giới hạn, là cái tiềm ẩn trong con người có giới hạn. Cầu là một phần của nhu cầu nhưng có khả năng thanh toán. Giữa cầu và nhu cầu thường không ăn khớp nhau trên các khía cạnh: -Có nhu cầu nhưng không có khả năng thanh toán. -Có khả năng thanh toán nhưng chưa có nhu cầu cần đáp ứng ngay -Không có nhu cầu sử dụng nhưng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với mục đích đầu cơ -Có nhu cầu sử dụng hoặc tiêu dùng, có khả năng thanh toán nhưng trên thị trường không có hàng hoá đó. b. Phân loại cầu BĐS. -Phân loại theo loại BĐS. Cầu về đất ở, nhà ở . Cầu về BĐS dịch vụ . Cầu BĐS văn phòng, công sở. Cầu BĐS công nghiệp. Cầu BĐS trong nông nghiệp: Cầu về đất đai và các công trình xây dựng phục vụ nông nghiệp như vườn cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản, hệ thống thuỷ lợi, thuỷ nông, hệ thống chuồng trại cho chăn nuôi. Cầu BĐS khác. Phân loại theo trình tự xuất hiện. Cầu sơ cấp: BĐS được sử dụng với mục đích kinh doanh Cầu thứ cấp : Cầu BĐS thoả mãn nhu cầu người tiêu dùng. Cầu BĐS cho sản xuất: Gắn cả kinh doanh và tiêu dùng. 4.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS. a. Quy mô, cơ cấu dân cư. Quy mô dân số phát triển dẫn đến làm gia tăng các nhu cầu xã hội như ăn, mặc, ở, đi lại, thông tin liên lạc, việc làm…đòi hỏi cơ sở hạ tầng phải phát triển theo để đáp ứng các nhu cầu thiết yếu đó. Cơ cấu dân cư theo hướng tập trung ngày càng đông ở các đô thị, thành phố phát triển dẫn đến các công trình BĐS cũng phải được tăng về cả số lượng và chất lượng. b.Thu nhập. Thu nhập liên quan trực tiếp đến khả năng thanh toán do đó ảnh hưởng đến cầu BĐS. Khi thu nhập thấp sẽ không có khả năng thanh toán dẫn đến cầu thấp. Khi thu nhập tăng cao ngoài những chi phí cho cuộc sống sinh hoạt đời thường thì cá nhân và xã hội còn có một lượng tiền nhất định dôi ra để đáp ứng như cầu về BĐS đặc biệt là đất và nhà ở. Khi thu nhập tăng cao hơn nữa dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS theo hướng thay đổi quy mô, nâng cao chất lượng và đặc biệt quan tâm đến vấn đề mốt, thị hiếu BĐS. Khi thu nhập tăng cao hơn nữa cầu về BĐS sẽ chuyển hướng sang đầu cơ hay kinh doanh. Khi thu nhập cao thì các nhu cầu về dịch vụ xã hội cũng tăng lên. c. Đô thị hoá. Đô thị hoá là quá trình biến nông thôn trở thành thành thị, quá trình đô thị hoá sẽ dẫn đến sự thay đổi kết cấu dân cư và tỷ lệ cư dân nông thôn sẽ giảm đi và cư dân đô thị sẽ tăng lên. Với độ tập trung cao về dân số ở các đô thị sẽ làm tăng nhu cầu về cơ sở hạ tầng cung cấp phục vụ đời sống, sinh hoạt hàng của người dân. Đô thị hoá dẫn đến cầu về các khu đô thị mới gia tăng và tương ứng với chúng là cơ sở hạ tầng dịch vụ theo kiểu đô thị, làm thay đổi kết cấu các hoạt động kinh tế xã hội, kết cấu dân cư, thay đổi quy hoạch. Đô thị hóa sẽ mở ra những cơ hội mới cho các nhà kinh doanh BĐS, cầu về đầu tư, kinh doanh BĐS sẽ gia tăng. d.Giá BĐS. BĐS không như các hàng hoá thông thường khác là khi gía giảm thì cầu tăng và khi giá tăng thì cầu giảm. Với BĐS khi giá giảm nhưng sẽ không giảm tới mức mà người mua có thể mua thêm 1 BĐS nữa. e.Cung cầu của các BĐS thay thế. Sự thay đổi cung cầu của BĐS thay thế cũng sẽ dẫn đến thay đổi cầu của BĐS kia như thay đổi cung cầu đối với nhà cho thuê sẽ làm thay đổi cầu nhà đất vì nếu cung nhà cho thuê tăng lên trong ngắn hạn sẽ làm giảm giá cho thuê và người tiêu dùng sẽ có xu hướng chuyển sang dùng nhà cho thuê hơn là mua đất để xây dựng nhà. g.Sự phát triển của kết cấu hạ tầng. Kết cấu hạ tầng là điều kiện cho việc sử dụng, khai thác các BĐS gắn liền với chúng. Nơi nào có kết cấu hạ tầng tốt thì khả năng sinh lợi của các BĐS sẽ cao hơn dẫn đến cầu sẽ gia tăng.Mặt khác sự phát triển và hoàn thiện của cơ sở hạ tầng sẽ tăng khả năng tiếp cận với BĐS, và như vậy đối với các doanh nghiệp đó là môi trường tốt để đầu tư nên không chỉ tăng cầu về nhà đất mà còn tăng cầu về BĐS công nghiệp, thương mại, dịch vụ… h.Mốt và thị hiếu. Đối với BĐS khi những kiểu dáng kiến trúc, các mốt kiến trúc, các mốt tiêu dùng BĐS thay đổi sẽ dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS tương ứng.như mốt về biệt thự, nhà vườn, nhà ở mặt phố… gần đây là nhà chung cư. Cầu BĐS còn chịu ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên, văn hoá, tập quán.Đối với miền núi họ hay xây dựng nhà sàn do từ ngày xưa họ đã làm như vậy để chống thú dữ,hoặc với các vùng hay bị lũ lụt họ sẽ xây nhà nổi để thich nghi với điều kiện tự nhiên.Ở phương Đông vấn đề phong thuỷ trong xây dựng nhà ở rất được coi trọng, nên dù BĐS có vị trí đẹp, khả năng sinh lời cao nhưng không “hợp tuổi” với người mua thì họ sẽ không mua BĐS đó nữa. k.Chính sách tiền tệ. Chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến cung cầu tiền tệ, đến sức mua của đồng tiền do đó tác động đến khả năng thanh toán trong giao dịch BĐS. Khi cung tiền tệ lớn thì việc thanh toán, thực hiện cầu BĐS sẽ dễ dàng hơn làm cho cầu tăng. Ngược lại khi cung tiền tệ giảm làm cho việc thanh toán gặp khó khăn dẫn đến cầu giảm. Khi tỷ giá đồng tiền trong nước so với ngoại tệ mạnh tức là đồng tiền trong nước có giá người ta sẽ có xu hướng gửi ngân hàng hưởng lãi suất hàng năm như vậy cầu BĐS sẽ giảm. Nhưng nếu khi đồng tiền trong nước mất giá người ta sẽ chuyển hóa tiền thành BĐS làm cho cầu tăng. l.Chính sách quản lý BĐS. Sự thay đổi chính sách quản lý BĐS đều sẽ dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS. Nếu pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu BĐS sẽ là điều kiện cho cầu về đất ở, nhà gia tăng không chỉ đáp ứng cầu về tiêu dùng của chủ thể mà còn đáp ứng cầu về tích trữ, để dành và là di sản cho con cháu. Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng. cho thuê, cho thuê lại, quyền thừa kế, tặng, cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Khi những quyền đó được hiện thực hoá sẽ kích cầu về đất đai. Chính sách tài chính đặc biệt là chính sách thuế BĐS tác động mạnh đến cầu BĐS. Thông qua việc đánh thuế hoặc không đánh thuế, thuế cao hoặc thấp đối với các hoạt động giao dịch, nắm giữ, sử dụng, chuyển dịch BĐS của nhà nước cũng tác động đến cầu BĐS.Nếu không đánh thuế, giá sẽ giảm và cầu tăng, ngược lại đánh thuế cao, giá tăng và sẽ dẫn đến cầu giảm. m.Dự báo về cung cầu BĐS. Nếu dự báo trong tương lai giá BĐS sẽ tăng sẽ kích cầu ở hiện tại vì người mua kỳ vọng sẽ thu được lợi ích trong tương lai. Đối với người có nhu cầu về nhà ở thực sự họ sẽ cân nhắc đến việc mua nhà vì sợ rằng trong tương lai BĐS tăng giá. 4.2. Khái quát về cung BĐS. 4.2.1 Khái niệm. Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với mức giới hạn nhất định. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá : BĐS do con người tạo ra . BĐS được tạo ra có mục đích trao đổi BĐS phải có hai thuộc tính:Có giá trị và giá trị sử dụng. Phải có thoả thuận phù hợp về giá cả giữa người mua và người bán. Phải có thị trường, nơi diễn ra hoạt động mua và bán đó. 4.2.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS. a. Yếu tố giá BĐS. Quy luật chung đó là khi giá tăng thì cung tăng, nhưng cung không phải là vô hạn mà cầu trong dài hạn là không đổi dẫn đến giá BĐS sẽ tăng trong dài hạn. b.Yếu tố ngoài giá. -Chi phí các yếu tố đầu vào của cung BĐS : Các yếu tố đầu vào như nguyên, nhiên vật liệu, nhân công… nếu giá các yếu tố trên giảm sẽ dẫn dến giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở, ngược lại giá các yếu tố đầu vào tăng sẽ làm giảm cung về nhà ở. -Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : Quy hoạch là việc nhà nước bố trí, phân định rõ việc sử dụng đất đai theo lãnh thổ cho các mục đích khác nhau. Nhà nước lập và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch do đó nguồn đất đai nào được dùng để phát triển BĐS nhà nước sẽ quy định cụ thể. Đây là một trong những nguồn cung chính hàng hoá BĐS cho thị trường BĐS. -Chính sách của nhà nước : Nhà nước ban hành các chính sách sẽ tác động đến cung BĐS như chính sách hạn chế đầu cơ và chiếm giữ BĐS, chính sách đối với các nhà đầu tư gồm cả trong nước và ngoài nước, chính sách tăng cường quyền được tham gia nhiều hơn trong các giao dịch cua người sử dụng BĐS… - Sự phát triển của kết cấu hạ tầng : Sự thay đổi kết cấu hạ tầng sẽ làm thay đổi công dụng, kết cấu và giá trị của BĐS, có thể làm tăng cung của một loại BĐS nào đó như thay đổi kết cấu để chuyển đổi mục đích._.