Thực trạng nhà ở tại đô thị nước ta

hơn nhà ở, nó còn bao gồm cả các tiện nghi trong nhà, kết cấu hạ tầng kĩ thuật và điều kiên sống của khu vực dân cư. (Kinh tế học đô thị - PGS.TS. Phạm Ngọc Côn) Chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người, là nguyện vọng chính đáng của mỗi gia đình, là nhân tố quan trọng ảnh hưởng tới phát triển đô thị. Đó là một trong những biểu hiện cụ thể của nhũng thành tựu đạt được trong quá trình phát triển kinh tế xã hội nhằm đạt mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. 1.2. Đặc điểm nhà ở đô thị - Lượng đầu tư một lần lớn, giá cả (tiền thuê ,giá bán…) tương đối cao, người cung ứng nhà ở đô thị cần chuẩn bị một khoản tiền lớn, suy xét cẩn thận hiệu quả đầu tư và rủi ro có thể phải gánh chịu; người tiêu dùng nhà ở dân cư nói chung, để có được quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở đô thị cần phải chi ra một số tiền rất lớn để mua so mới các loại hàng tiêu dùng khác. - Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài. Nhà ở đô thị không thể di động và được sử dụng trong một thời gian dài, nó không giống hàng hoá nói chung có thể đưa đến bán khắp mọi nơi, cũng không thể tuỳ tiện thay cũ đổi mới như các loại hàng tiêu dùng khác. Vì vậy làm cho người sản xuất, người kinh doanh và người tiêu dùng đều phải suy nghĩ chu đáo. - Đặt trên mặt đất, cùng với đất cấu thành một chỉnh thể. Công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc và tiêu chuẩn chất lượng kiến trúc cần tuân theo cấc qui định của bố trí quy hoạch đô thị; giá thành, giá cả, lợi nhuận và tiền thuế chịu ảnh hưởng của quĩ đất và điều kiện địa lý. - Vừa là tài sản thuộc sở hữu cá nhân, vừa là một bộ phận trong khu nhà ở đô thị, có tính xã hội tương đối lớn. Đặc biệt là thiết bị phục vụ công cộng trong đô thị ngày càng nhiều, để duy trì sự chung sống hoà thuận láng giềng, mặc dù nhà ở là tài sản tư hữu cá nhân, cũng không thể tuỳ tiện làm theo mong muốn riêng của từng người. - Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai. Trường hợp nhà ở đô thị còn chưa được pháp luật thừa nhận, việc lưu thông của nó chỉ diễn ra trên thị trường ngầm, nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan quản lý nhà nước. 1.3. Vai trò của nhà ở đô thị Nhà ở đô thị là kiến trúc cư trú mà con người dung để ở trong một thời gian dài theo đơn vị sinh hoạt gia đình trong đô thị. Đó là một trong những điều kiện vật chát rất cơ bản của sự sinh tồn của dân cư đô thị, đồng thời cũng là điều kiện vật chất quan trọng để tiến hành các hoạt động kinh tế - xã hội trong đô thị. Nhà ở đô thị là chủ thể của kiến trúc đô thị, xây dựng nhà ở đô thị là bộ phận cấu thành quan trọng của đô thịl. Vấn đề nhà ở đô thị là một vấn đề quan trọng của đô thị, là một nội dung cơ bản của kinh tế học đô thị. Vai trò của nhà ở đô thị trong sự phát triển kinh tế xã hội đô thị chủ yếu được biểu hiện ở các mặt như sau: - Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị . Nhà ở đô thị không chỉ là một loại tư liệu xinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư đô thi ,mà cũng là điều kiện vật chất để kinh tế đô thị có thể tiến hành bình thường và phát triển có hiệu quả. Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của công nhân viên chức các doanh nghiệp gần hay xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường đến nơi làm việc và mức hao phí thể lực của họ ,do đó mà ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp. Điều kiện cư trú của dân cư tốt hay xấu, không chỉ liên quan tới tái sản xuất sức lao động, mà còn tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất của người lao động . - Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội đô thị. Vai trò của nhà ở đô thị được thể hiện thông qua số lượng ,kết cấu ,hình thức ,kiến trúc và bố cục của nhà ở đô thị. Số lượng nhà ở đô thị không chỉ ảnh hưởng tới sự biến đổi kết cấu gia đình dân cư đô thị, kéo dài hoặc tăng nhanh quá trình tăng nhanh của gia đình mới, mà còn ảnh hưởng tới thời kì kết hôn của thanh niên trong độ tuổi thích hợp, nó trở thành một vấn đề xã hội to lớn. Mức độ hợp lý của số lượng và kết cấu nhà ở đô thị ảnh hưởng tới nguyên tắc luân lý và trạng thái tâm lý của thanh niên . Hình thức xây dựng của nhà ở đô thi còn quy định hình thức cư trú của dân cư, ảnh hưởng tới quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm giữa những con người. Bố cục nhà ở đô thị ảnh hưởng trực tiếp tới bộ mặt đô thi, giao thông đô thị và tình hình sử dụng đất đô thị. Tóm lại, nhà ở đô thị với tính cách là một loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinh hoạt của con ngưòi, vừa phục vụ quá trính sản xuất xã hội; vừa có tác dụng đối với sản xuất sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng đối với sản phẩm tinh thần. Điều đó quyết định sự phát triển của nhà ở đô thị cần phải phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, chỉ có như vậy mới có thể thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng bền vững của kinh tế xã hội đô thị 2. Các quan điểm phát triển nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển 2.1. Quan điểm kinh tế Cách phân tích này nhận thức rằng, nhà ở trước hết và quan trọng hơn hết là một hang hoá trên thi trường. Vấn đề nổi lên chính là từ sự bất cập (không tương xứng giữa cung và cầu). Trong điều kiện đô thị hóa ngày một gia tăng một điều rất đặc trưng cho thế giới của các nước đang phát triển trong vòng nửa thế kỷ vừa qua là nhu cầu về nhà ở đô thị luộn luôn ở mức cao. Việc tìm kiếm các giải pháp cho vấn đề nhà ở đô thị vì vậy thường chú ý tới khả năng cung ứng. Chính phủ giờ đây đươc xem là người đóng vai trò đỡ đầu, tạo điều kiện, can thiệp vào công việc thông qua các chính sách nhằm cải thiện dòng nhập lượng (đầu vào) cho quá trình sản xuất nhà ở của thị trường. Ở một mức độ đáng kể, tài chính nhà ở cũng được xem là một lĩnh vực quan trọng cho sự can thiệp của chính phủ. Tuy nhiên, trên thực tế, các chính sách nhằm mở rộng sự cung ứng tài chính cho nhà ở chính quy (hợp pháp) thường chỉ đem lợi tới cho bộ phận khá giả của xã hội .Mức độ tài chính nhà ở đến được với công chúng có quan hệ trực tiếp với mức độ phát triển tài chính của hệ thống tiêu dung, mà về mặt thực nghiệm, là có tương quan trực tiếp tới chỉ số GDP bình quân theo đầu người. Một xã hội càng nghèo sẽ càng ít có cơ hội để cho các chính sách tài chính đến được với nhóm dân cư có thu nhập thấp. Theo cách hiểu vai trò của chính phủ như là người đỡ đầu cho thị trường đã nói ở trên, có thể nói rằng việc cải thiện cung ứng đất đai, có cơ sở hạ tầng như là một đầu vào cho thị trưòng nhà ở cũng có nghĩa là làm tăng CUNG về nhà ở. Trong khi đó, việc cải thiện khả năng đến đựoc với tài chính nhà ở cho bộ phận người mua sẽ tăng CẦU về nhà ở thông qua việc nâng cao sức mua của từng người mua riêng lẻ. 2.2. Quan điểm xã hội Quan điểm này nhấn mạnh vào tầm quan trọng, vai trò của nhà ở trong đời sống người nghèo đô thi. Quan điểm kinh tế bắt nguồn từ nhận thức rằng nhà ở, về cơ bản, là một trong số nhiều loại hàng hoá do thị trường cung ứng (mặc dù có nhiều đặc điểm làm cho nó trở thành một loại hàng hoá đặc biệt). Quan điểm xã hội lại xuất phát điểm từ chỗ cho rằng , nhà ở của khu vực tư nhân chính thức là một tiêu chuẩn cơ bản cho sự cư trú của con người và sau đó, tại sao một bộ phận đặc biệt của xã hội đô thị - người nghèo và nhóm thu nhập thấp - lại bị loại khỏi nhà ở khu vực này. Trong khi đó, quan điểm xã hội lại chọn điểm xuất phát của nó là việc xem xét một cách chi tiết chính khu vực nhà ở bất quy tắc. Vì vậy, các ý tưởng đều bắt nguồn từ khu vực nhà ở bất quy tắc. Một châm ngôn trước đây của trường phái tư tưởng này là “nhà ở là một động từ hơn là một danh từ”. Sự diễn đạt đơn giản này là rất lý thú, bởi vì nó bao hàm nhiều nghĩa. Căn bản nhất, nó có nghĩa rằng, nhà ở khi được hiểu theo nghĩa rộng chính là một quá trình sản xuất, hơn là theo nghĩa hẹp, chỉ là một sản phẩm (tức là cái nhà, ngôi nhà ). Một khi xem nhà ở như một quá trình, chúng ta sẽ thấy rằng, nhà ở có liên hệ phức tạp với các quá trình khác của xã hội. Đặc biệt đối với ngươi nghèo đô thị, mối quan hệ giữa nhà ở và cuộc sống lại càng quan trộng. Từ lập trường lý thuyết này, việc nghiên cứu khu vực nhà ở bất qui tắc được tiến hanh không chỉ bằng việc nghiên cứu bản thân nhà ở mà quan trọng hơn là một cách hiểu được những vai trò của người nghèo đô thị . Có một loạt các chủ đề được đặt ra thông qua các nghiên cứu này và chúng cũng có những hậu quả đối với việc hoạch định chính sách. Rất nhiều công trình nghiên cứu trước đây định hướng vào các chính sách mang tính thách đố với việc di chuyển các khu ổ chuột hoặc “xóm liều”. Người ta cũng nhấn mạnh đến tầm quan trọng đăc biệt của vị trí nơi ở đối với nguồn sống và sự cố kết cộng đồng của những người nghèo. Turner (1976) giải thích rằng những nơi chốn khác nhau trong bối cảnh đô thị đã rất có giá trị đối với người nghèo ở những thời điểm khác nhau trong chu trình sống của gia đình họ. Điều đó chỉ ra rằng, không có một mô hình đơn lẻ nào lại có thể luôn thích hợp với vị trí và khả năng đến được thành phố. Tuy nhiên, việc không có khả năng đến được trung tâm thành phố, nơi mà có thể tìm được nhiều cơ hội nhất, đã tác động rất lớn đến người nghèo và vì vậy, rất nhiều các tiếp cận như chia đất và điều chỉnh lại đất đã dược tách ra như là những phương tiện để duy trì khả năng đến được trung tâm thành phố. Sự nhấn mạnh phương thức bảo tồn các cộng đồng tại nơi ỏ cũ đã làm tăng sự chú ý tới vấn đề quyền hưởng dụng đất đô thị. Tâm lý về sự an toàn hưởng dụng đất và nó có được bảo đảm bằng pháp luật hay không là một tiền đề quan trọng trước khi người dân đầu tư thời gian và tiền của vào việc nâng cấp ngôi nhà của họ và các không gian chung. Những cách thức mà người nghèo sử dụng để có được đất đô thị, dù thông qua các con đường bất hợp pháp để phân chia đất đai luôn luôn làm cho giá nhà nhà ở thấp hơn so với những cách thức có được đất thông qua các con đường hoàn toàn hợp pháp. Từ quan điểm tồn tại lâu dài của cộng đồng, có thể thấy một mâu thuẫn cơ bản tồn tại giữa hai điểm nói trên, đó là sự không an toàn trong các hình thức sử dụng đất bất hợp pháp hoạc gần như bất hợp pháp, nó tạo ra khả nưng định cư tại địa điểm đầu tiên, đồng thời ý nghĩa quan trọng của sự an toàn là cần thiết để khuyến khích nâng cấp. Các nghiên cứu khác đã nhấn mạnh vấn đề xây dựng tự lực và quyền cai trị của người sử dụng và vai trò sản xuất của các nhà xây dụng tự lực trong xã hội. Giá trị của tự lực xây dựng này thường được hiểu theo nghĩa hẹp là sự tiết kiệm chi phí lao động cho gia đình, ở nghĩa rộng hơn, tự lực có nghĩa là quyền của người sử dụng tự quyết định các hình thức và tiêu chuẩn nhà ở của họ. Trong thực tế, điều này thường mâu thuẫn với các tiêu chuẩn pháp lý về phát triển hoặc xây dựng. Việc thừa nhận khả năng sản xuất nhà ở có ý nghĩa quan trọng để đưa vào những cuộc thảo luận chính sách về nhà ở, vượt qua cách hiểu đơn giản chỉ coi nhà ở chỉ là lĩnh vực tiêu dung, để đi đến thừa nhận rằng, nó còn chiếm một vị trí quan trọng trong nền sản xuất nhỏ. Một lần nữa, chúng ta lại thừa nhận rằng, vai trò này của nhà ở thường không xung đột với các tiêu chuẩn pháp lý. Mối quan hệ giữa các quá trình tự lực xây dựng nhà ở và việc xây dựng dần dần có ý nghĩa quan trọng trong việc xem xét tới vấn đề về tài chính nhà ở. Xây dựng dần dần, khác với việc sản xuất ra “sản phẩm cuối cùng” trong công nghiệp nhà ở chính thức, đòi hỏi phải xem xét lại cơ sở hợp lý của người chủ nhà cần có một khoản vay lớn để trả cho một ngôi nhà. Việc xây dựng dần dần cho phép một hộ gia đình hoàn thiện ngôi nhà của họ (bằng cách mở rộng không gian hoặc bằng cách cải tiến các vật liệu được sử dụng) trong một thời gian dài, khi khả năng của họ cho phép. Mặc dù chất lượng nhà có thể thấp hơn nhà ở xây dựng chính thức, hộ gia đình sẽ không phải đương đầu với một khoản nợ lớn phải trả . 2.3. Quan diểm chính trị Quan điểm thứ ba về vấn đề nhà ở có lẽ là đa dạng nhất ,vì nhiều người đã đặt câu hỏi chính trị đóng vai trò gì trong việc phát triển nhà ở đô thị. Điểm quan tâm chung của các nhà đặt câu hỏi đó là việc giai cấp nghèo và trung bình kém vốn chiếm một phần khá lớn trong cư dân đô thị, có được nhà ở chủ yếu thông qua các quá trình chính trị, hơn là thông qua hoạt động của thị trường. Việc có được đất đaii bất quy tắc, cho dù là lấn chiếm bất hợp pháp hay chia chác không chính thức đều được sử dụng như một thứ hàng hoá chính trị. Nói cách khác, sự bảo vệ hoặc phá dỡ các khu định cư bất hợp pháp có thể bị các đảng chính trị đối lập để tranh thủ lôi kéo hay phân hoá cử tri. Ở các nhà nước một đảng, việc tạo ra những khu định cư bất quy tắc không thể vì thế mà được coi là ít mang tính chính trị bởi vì khía cạnh hang hoá chính trị của các khu định cư bất quy tắc có thể được sử dụng để tạo ra những hậu quả trong mạng lưới xã hội các khách hàng để rồi thẩm thấu vào các cơ chế quan liêu . Một chủ đề khác trong các ý kiến từ quan điểm chính trị là mâu thuẫn căng thẳng giữa người giàuvà người nghèo trong xã hội đô thị. Đó chắc chắn là một vấn đề lịch sử lâu dài. Tuy nhiên, trong bối cảnh thế giới hiện tại của sự đô thị hoá nhanh chóng và sự phát triển những liên kết giữa các nền kinh tế đô thị và nền kinh tế toàn cầu đang làm cho khoảng cách giữa người giàu và người nghèo ngày càng một lớn. Thị trường lạm phát đối với đất đai đô thị, ở đó giá cả tiếp tục tăng với tỷ lệ bằng hoặc cao hơn lợi nhuận từ các loại đầu tư khác, đang khuyến khích người giàu đầu tư đất. Kết quả là một sự “xáo trộn giả tạo” về đất, ở đó giá cả tiếp tục gia tăng phi mã mặc dù vẫn còn những khoảng đất rộng không được sử dụng ngay bên trong thành phố. Trong những hoàn cảnh như thế, sự không công bằng trong phân phối của cải là rất phức tạp, vì những hoạt động đầu cơ của những người đủ giàu có để mua đất đai, và không sử dụng chúng đã đẩy giá cả thị trường lên cao và bóp nghẹt khả năng có được đất đai với những ai có nhu cầu thực sự. Trên đây là ba quan điểm - kinh tế, xã hội và chính trị. Mỗi quan điểm đều có những nội dung rẩt khác nhau đối với việc hoạch định chính sách, mỗi quan điểm đó đều đưa ra một cách nhìn riêng biệt đối với bản chất nhà ở trong xã hội đô thị Sự phân tích hợp lý, vốn cần thiết cho việc hoạch định chính sách công bằng và khả thi, cần phải cân nhắc tới tất cả các khía cạnh của vấn đề này. 3. Các khu vực sản xuất nhà ở Cách tiếp cận phân tích của các nhà kinh tế học, theo truyền thống, phân chia các nền kinh tế thành hai khu vực - công cộng và tư nhân - dựa trên sự sở hữu tư bản nằm trong tay các nhà nước hay xã hội dân sự. Các tác giả về chính sách nhà ở của thế giới thứ ba đã chuyển sang mô hình ba khu vực - bao gồm khu vực công cộng, khu vực tư nhân và khu vực bình dân mà có nghĩa đầy đủ hơn để hiểu các động thái của việc cung cấp nhà ở đô thị. Sự phân biệt về mặt lý thuyết giữa ba khu vực này là rõ ràng, mặc dù trên thực tế không phải lúc nào cũng có thể phân định rõ ràng các phàm trù này. “Khu vực công cộng” ám chỉ những đề án nhà ở được chính phủ hoặc các xí nghiệp của nhà nước trực tiếp xây dựng; “ khu vực tư nhân” có nghĩa là nhà ở được xây dựng bởi các những người phát triển phi chính phủ, họ hoạt động trong hệ thống các qui tắc chính thức của nhà nước. Còn thuật ngữ “ Khu vực bình dân” hay “Khu vực không chính thức”, được sử dụng để mô tả toàn bộ khu nhà ở được xây dựng một cách độc lập với những khuôn khổ qui tắc của chính phủ. Sự phân biệt quan trọng giữa các khu vực tư nhân và bình dân là mức độ tham gia hay kiểm soát của chính phủ trong việc tạo ra nhà ở. Ba khu vực này có thể được xem như một sự chuyển hoá liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ của Nhà nước về sản xuất nhà ở (hoàn toàn theo qui tắc và sử dụng vốn Nhà nước) ở khu vực công cộng, đến việc sản xuất nhà ở do nhà nước điều tiết bở các nhà tư bản tư nhân, và đến nhà ở bất qui tắc có tính tự trị tương đối, được xây dựng bằng một cách riêng biệt bởi các gia đình hoặc các nhà thầu nhỏ. Bảng trên đã chỉ ra cách định nghĩa ba khu vực này căn cứ vào nguồn vốn cho việc xây dựng nhà ở ( nhà nước hay tư nhân), vào mức độ mà việc xây dựng tuân theo qui tắc (ở đây để cho đơn giản, chia thành hai loại: qui tắc và bất qui tắc). Ô thứ tư của bảng bỏ trống, vì có thể coi như nhà nước không bao giờ đầu tư vốn của mình cho một xí nghiệp hoặc một dự án mà nó không kiểm soát được. Mức độ tuân thủ quy tắc Nguồn vốn Nhà nước Tư nhân Theo quy tắc (chính quy) Khu vực công cộng Khu vực tư nhân Bất quy tắc (phi chính quy) Khu vực bình dân Mặc dầu bảng này nhấn mạnh sự kiểm soát hợp pháp của nhà nước( mức độ tuân thủ qui tắc) trong mối quan hệ với việc sở hữu vốn như một tiêu chuẩn xác định của ba khu vực, sự phân biệt giữa ba khu vực này không hoàn toàn chỉ thiên về vấn đề qui tắc. Nhiều đặc trưng mô tả khác như qui mô sở hữu vốn, sự tự trị của cộng đồng, việc ra quyết định của người dân, các mức thu nhập và địa vị xã hội của người dân, những mối liên kết với các kênh chính thức của tài chính nhà ở, và các quá trình xây dựng và các vật liệu được sử dụng cũng có thể dung để phân biệt ba khu vực này. Có những khác biệt rõ rệt về cấu trúc giữa ba khu vực sản xuất nhà ở. Từ quan điểm lập chính sách, một sự khác biệt chủ yếu là mối quan hệ giữa chính phủ và những người sản xuất nhà ở trong mỗi khu vực. Việc hoạch định chính sách phải chú ý đến điều này. 3.1. Khu vực chính thức 3.1.1 Khu vực nhà nước Có lẽ rất tự nhiên là nhà ở khu vực nhà nước được xem như tiêu điểm chính của chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp. Đa số các nước đang phát triển có một vài hình thức nhà ở công cộng, mặc dầu tỉ lệ dân cư được sống trong nhà ở công cộng là rất nhỏ. Tuy có sự khác nhau giữa các nước, một điều được thừa nhận rộng rãi là nhà ở công cộng được sử dụng trước hết với mục đích bảo trợ về mặt chính trị hoặc phục vụ các viên chức chính phủ, hơn là đáp ứng nhu cầu nhà ở của người nghèo. Từ quan điểm phân tích chính trị, điều này xác đáng bởi vì nhà ở công cộng trong thế giới thứ ba thường là loại hàng hoá được bao cấp cao, với nguồn cung cấp rất có hạn trong nhu cầu lại rất lớn. Những người có các mối liên kết chính trị tốt nhất, sẽ có cơ hội tốt để có được nhà ở công cộng và giành được sự bao cấp. Tựu trung lại, sự phê phán gồm một số điểm. Điển hình là, các dự án đát xây dựng và dịch vụ có những đặc trưng như: giá cả phát triển cao, thậm chí cả đối với các dự án có tiêu chuẩn thấp; nhưng đòi hỏi tiêu chuẩn hoá cao về loại hình nhà và vật liệu; những hạn chế đối với các hoạt động tạo thu nhập của các hộ gia đình; các khu vực ngoại vi của người nghèo khó hoà nhập vào nền kinh tế đô thị; và sự tách biệt xã hội tăng lên. Tuy nhiên có những luận chứng được đưa ra để ủng hộ cách tiếp cận này. Chẳng hạn, nó khuyến khích sự tham gia của các cộng đồng trong việc ra quyết định và cho phép có sự qui hoạch mềm dẻo hơn . Thậm chí với các kỹ thuật mới để cải thiện khả năng nhân rộng dự án, ảnh hưởng của các dự án đất xây dựng và dịch vụ và dự án nâng cấp vẫn còn yếu ớt đối với toàn bộ nhu cầu về nhà ở đô thị. Môt nghiên cứu đánh giá lớn cho thấy rằng toàn bộ các dự án nhà ở được Ngân hàng thế giới tài trợ trong thập kỷ 1970 (được tập trung phần lớn cho những dự án đất xây dựng, dịch vụ và nâng cấp trên qui mô toàn cầu) chỉ hỗ trợ cho không đến 1% số dân được bổ sung vào đô thị của các nước đang phát triển vào những năm 1980 và 1990. 3.1.2 Khu vực tư nhân Nhà ở công cộng chỉ là khu vực sản xuất nhà ở mà chính phủ hoàn toàn kiểm soát nó, vì nhà nước có trách nhiệm sử dụng vốn cũng như quy định khuôn khổ điều tiết đối với phát triển và xây dựng. Trong trường hợp khu vực tư nhân, chính phủ có ít sự kiểm soát hơn, mặc dầu nhà nước vẫn còn quyết định khuôn khổ điều tiết, việc quyết định đầu tư (đầu tư vào đâu, đàu tư như thế nào và cho loại nhà ở nào) được thực hiện bởi những lợi ích tư nhân, mà sự quan tâm chủ yếu của họ là có thể thu được bao nhiêu lợi nhuần từ sự đầu tư. Qui tắc có thể là cần thiết theo quan điểm của xã hội, trước hết vì những lý do an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dung. Một ngôi nhà là một hàng hoá phức tạp và người mua trung bình không thể nắm được toàn bộ chất lượng của ngôi nhà; vì thế các qui định sẽ có thể bảo vệ cho người tiêu dùng có ít thông tin tránh sự bịp bợm của các nhà xây dựng vô lương tâm. Lý do thứ hai của việc có các qui tắc là lý do công bằng, hoặc là để hạ thấp giá trị nhà ở thị trường, hoặc là mở rộng hơn quyền sở hữu nhà trong xã hội đô thị. Một ví dụ về điều đó là các chính sách cho vay thế chấp bằng nhà ở của chính phủ Hoa Kỳ, nó cho phép một bộ phận đông đảo cư dân sở hữu nhà ở của mình bằng cách bảo đảm một khoản vay nợ dài hạn từ các ngân hàng tư nhân. Tuy nhiên, sự mở rộng việc sở hữu nhà ở thông qua các chính sách cầm cố và các chính sách thuế lại gây thiệt hại cho những người thuê nhà vốn là một bộ phận nghèo khổ nhất của xã hội. Tóm lại, cần phải nhớ rằng, các nhà phát triển tư nhân là việc vì tỷ lệ lợi nhuận tối đa, và điều đó có ý nghĩa quan trọng cho sự phát triển về không gian, xã hội và môi trường của thành phố. Nếu không có sự can thiệp thông qua chính sách thuế, các nhà phát triển sẽ cố gắng có nhiều lợi nhuận hơn bằng cách xây dựng những ngôi nhà lớn cho những người mua có thu nhập cao mà không xây dựng các ngôi nhà nhỏ cho người mua có thu nhập thấp. Có nhiều lý do “theo kinh nghiệm” đối với điều này, trong đó một lý do quan trọng là chi phí phát triển đất và cung cấp cơ sở hạ tầng trên một số đơn vị diện tích là đặc biệt cao khi xây dựng các ngôi nhà nhỏ so với khi xây các ngôi nhà lớn. So với khu vực công cộng, sản xuất nhà ở khu vực tư nhân có nhiều hiệu quả hơn nhiều, và có nhiều nhà kinh tế nói rằng chìa khoá để giải quyết vấn đề nhà ở đô thị là phải buông lỏng khu vực tư nhân bằng cách giảm thiểu sự kiểm soát theo qui tắc. 3.2. Khu vực không chính thức Hiển nhiên, đây là khu vực khó mà có thể khái quát những đặc điểm của nó một cách ngắn gọn. Chúng ta xem khu vực bình dân như là sự phát triển không theo qui tắc xây dựng bằng nguồn vốn tư nhân, sẽ thực sự là không đầy đủ. Khu vực bình dân, với nghĩa cơ bản nhất được xem như khu vực xây dựng trên các giá trị cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau. Vì thế khu vực này có thể được kiểm nghiệm và lại được chia bằng nhiều cách, qua việc xem xét các tiêu chuẩn như nhà ở đươc xây dựng để kinh doanh hay đơn thuần là để sử dụng; nhà ở được sản xuất ra để cho thuê hoặc cho người ở sở hữu, hoặc các tiêu chuẩn chất lượng xây dựng và kiểu loại nhà. Nhà ở binh dân hoặc không chính thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế, xã hội và thiết chế đặc thù của dân cư đô thị. Đó là một hiện tượng khá phổ biến và chiếm đa số. Hơn một nữa dân cư Mêhicô, Lima…. Đang sống trong các khu vực bình dân, còn ở Indonexia hơn 80% quỹ nhà ở đô thị tăng thêm hàng năm là do khu vực bình dân cung cấp. Một chính sách muốn có lợi nhất cho xã hội đô thị, nó phải hướng vào vấn đề của khu vực bình dân. Nhưng đó cũng là khu vực khó khăn nhất để chính phủ có can thiệp vào, vì nó là một phần của xã hội dân sự, và được xác đinh nằm ngoài sự kiểm soát bởi các qui tắc của nhà nước. Cách tốt nhất mà các chính phủ có thể làm là không nên chắn ngang con đường mặc dầu điều này có vẻ như là một sự nhắm mắt làm ngơ. Điều này trên thực tế có thể đòi hỏi một sự cam kết quan trọng trong một bộ phận của chính phủ. Lời cam kết ủng hộ khu vực bình dân phải bao gồm những yếu tố sau đây: - Chấm dứt hoặc ngăn chặn việc chấn áp các khu định cư bình dân và làm mọi việc để bảo đảm quyền hưởng dụng đất đai đô thị cho các cộng đồng có thu nhập thấp, bởi vì sự an ninh về sở hữu đất là điều cần trước hết cho sự đầu tư bình dân vào nhà ở và cải thiện môi trường. - Cho phép thành lập các nhóm dựa trên cơ sở cộng đồng, khuyến khích sự tham gia tích cực của các tổ chức phi chính phủ để phổ biến thông tin về việc nâng cấp cộng đồng, và sự tham gia của cộng đồng vào các dự án nâng cấp. - Phát triển các cơ chế pháp luật, thể chế và xã hội để bù đắp lại những ảnh hưởng có hại của những lực lượng thị trường tới các cộng đồng thu nhập thấp ở đô thị, như xem xét các phương pháp thương lượng giữa những chủ đất lớn (tư nhân hoặc công cộng) và người nghèo đô thị, hoặc phát triển các hình thức luật pháp mới về sở hữu tài sản. Bước đi đầu tiên quan trọng để liên kết những chính sách cho khu vực bình dân là tiến hành các nghiên cứu cần thiết để hiểu các quá trình sản xuất nhà ở. Những câu hỏi đặc trưng ở đây là: các kiểu loại nhà ở khác nhau nao đang được sản xuất? có những phương hướng ngắn hạn gì? những khía cạnh tích cực nào cần được khuyến khích? những hậu quả tiêu cực của nhà ở bình dân là gì?... Hiện nay tại Việt Nam theo một số nhà phân tích có thể chia ra 4 khu vực sản xuất nhà ở như sau: - khu vực công cộng (quốc doanh / nhà nước) - khu vực tư nhân / tự xây - khu vực phúc lợi /liên kết xã hội - khu vực bất quy tắc Khu vực Đặc tính Khu vực công cộng Khu vực tư nhân / tự xây Khu vực liên kết / phúc lợi Khu vực bất quy tắc 1.Nguồn vốn -Nhà nướcTW và địa phương -Công ty nhà đất tư nhân -Chủ gia đình cá thể -người nước ngoài -Nhà nước -Các đoàn thể -Các doanh nghiệp -Các hộ gia đình nghèo thu nhập thấp -Dân nhập cư bất quy tắc 2.Mức độ kiểm soát của nhà nước Mạnh Yếu Mạnh Yếu 3.Các chủ thể tham gia sản xuất nhà ở -Các công ty xây dựng của nhà nước và tư nhân -Các công ty tư nhân nhận thầu -Các công ty xây đựnh của nhà nước và tư nhân -Cá nhân, chủ thầu nhỏ -Các công ty nhận thầu -Liên đoàn lao động -Các hộ tư nhân -Các hộ gia đình 4.Các sản phẩm nhà ở và sự tham gia của thị trường -Các khu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ,bán ,cho thuê. -Nhà bán trả góp -Nhà ở của khu vực gia đình quân đội -Các khu đất đã trang bị kết cấu hạ tầng bán cho dân -Nhà ở của người dân trong nước và người nước ngoài -Nhà cao cấp cho thuê -Nhà cho thuê giá bình dân -Nhà ở cho công nhân trực tiếp lao động tại cơ sở nhà nước hoặc tư nhân -Nhà tình nghĩa -Nhà ở đơn giản,nhà tạm của dân nghèo -Một bộ phận nhà ở có chất lượng trung bình và cao 4 .Kinh nghiệm phát triển quỹ nhà ở đô thị của Mỹ và Hà Lan 4.1. Khuynh hướng giải quyết vấn đề nhà ở tại các nước phát triển Kinh nghiệm thành công về phát triển quỹ nhà ở đô thị tại một số nước có nền kinh tế thị trường phát triển rất cần được nghiên cứu và áp dụng ở nước ta. Ở các nước này, bên cạnh vốn tư nhân, vốn ngân sách dành cho tái tạo quỹ nhà ở thường chiếm khoảng 23-25% tổng đầu tư cho phát triển của nền kinh tế quốc gia (ở Mỹ gần 30%) và khoảng 20-25% từ các nguồn vốn khác. Tỷ trọng này có xu hướng giảm dần trong những năm gần đây. Tại Pháp, Áo, Thụy Điển... số lượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đang tăng lên cùng với các phương thức hỗ trợ và ưu tiên cho các đối tượng thuê, mua nhà phát triển khá mạnh nhằm thoả mãn nhu cầu nhà ở của mọi tầng lớp nhân dân, kể cả người nghèo. Mặt khác, cũng có xu hướng giảm xây dựng mới và tăng vốn cải tạo và hiện đại hoá quỹ nhà ở. Tất nhiên, dù cải tạo hay xây dựng mới thì yêu cầu về chất lượng và tiện nghi nhà ở luôn được quan tâm đặc biệt. Loại nhà ở được ưa thích nhất là chung cư thấp tầng (4-5 tầng) và nhà riêng. Ở Mỹ có đến 65% cư dân sống trong loại nhà ở gia đình riêng. Loại nhà này thường được xây dựng bằng phương pháp lắp ghép theo kiểu modun khối và bằng vật liệu nhẹ, gỗ công nghiệp. Do đó tốc độ xây dựng rất nhanh, nhà lớn và phức tạp thì thời gian xây dựng cũng không vượt quá 8 tháng. Chung cư nhiều tầng thường dành cho các gia đình nghèo được hỗ trợ tiền thuê nhà khoảng 60 - 65%. Vốn xây dựng nhà ở được huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các quỹ tiết kiệm và ngân hàng. Hình thức trợ cấp, những điều kiện cho vay là rất khác nhau ở các nước. Nói chung phần vay trung bình 80%, còn đóng góp ban đầu của người dân chỉ chiếm khoảng 20%. Trường hợp đặc biệt thì phần vay có thể đến 90-95%. Trong vay mượn, thời gian và lãi suất vay có ý nghĩa quyết định. Thông thường thời gian vay là 30 năm, lãi suất 5-6%. Rõ ràng tại các nước phát triển, nhà ở là đối tượng của sự điều chỉnh kinh tế và hành chính với các hình thức và phương pháp khác nhau. Trong đó cơ chế thị trường có vai trò quan trọng đối với việc phát triển quỹ nhà ở. 4.2. Đặc điểm phát triển quỹ nhà ở tại Mỹ Ở Mỹ, chính quyền tham gia xây dựng nhà ở bắt đầu từ những năm 1930 sau khủng hoảng kinh tế 1929 - 1933, khi số đông người thất nghiệp không có khả năng trả tiền thuê hay mua nhà. Sự can thiệp của chính quyền liên bang thể hiện ở việc tổ chức lại toàn bộ hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, ra luật bảo hiểm cho các cơ quan tín dụng và cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu quả. Điều này giúp cho người dân với nguồn tài chính có hạn có thể mua, thuê nơi ở. Từ 1937 áp dụng chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và vô gia cư theo cách: Mua đất, thuê thiết kế và xây dựng trên cơ sở đấu thầu; Mua nhà ở xây dựng mới, bán hay cho người nghèo thuê; Thuê các loại căn hộ chung cư và hỗ trợ cho người nghèo thuê lại. Trong lĩnh vực phát triển quỹ nhà ở tại Mỹ, những công ty lớn và siêu công ty có vai trò đặc biệt quan trọng. Gần đây, nhu cầu nhà ở của người Mỹ có xu hướng gia tăng mạnh do tính độc lập của người Mỹ và giá nhà ở không cao so với thu nhập. Chất lượng nhà ở Mỹ rất cao, đặc biệt là nhà tư nhân: 92% được cung cấp nước nóng, 77% được trang bị điều hoà trung tâm, 83% có gara ô tô (trong đó 64% có 2 gara, 11% có 3 gara); Diện tích bình quân một nhà là 186m2 trong khi bình quân 2,6 nhân khẩu/gia đình. Gần một phần tư số nhà tư là của các hộ độc thân. 60% số nhà do các công ty lớn xây dựng. Số còn lại được xây dựng theo đơn đặt hàng và theo đồ án có sẵn. Lĩnh vực xây dựng nhà ở tại Mỹ do tư nhân kiểm soát. Gia đình trung bình ở Mỹ phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm (khoảng 6.800 đô la/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống. Vì vậy để thoả mãn nhu cầu nhà ở của những gia đình có thu nhập thấp rất cần hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng. Chương trình nhà ở quốc gia chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 chương trình như: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ. Có 4 biện pháp cụ thể là: Hỗ trợ tài chính thông qua phát hành tín phiế._.u; Hỗ trợ bù lỗ cho các đơn vị kinh doanh nhà phần chênh lệch giữa giá cho thuê thực tế, giá thị trường và giá ưu đãi, sao cho gia đình nghèo chỉ trả tiền thuê nhà không lớn hơn 30% thu nhập; Hỗ trợ sửa chữa, cải tạo nhà; Lựa chọn gia đình đủ điều kiện ở nhà xã hội thuộc sở hữu của Nhà nước. Chung cư cho người thu nhập thấp thường cao từ 10 đến 16 tầng, trong một nhóm nhà có 5-10 công trình với chiều cao khác nhau. Những tầng đầu tiên là các không gian công cộng. Khu dân cư này thường do các công ty lớn xây dựng và hàng năm Nhà nước thanh toán các khoản hỗ trợ đã cam kết. 4.3. Đặc điểm giải quyết vấn đề nhà ở tại Hà Lan Luật Xây dựng nhà ở năm 1901 đã tạo bước ngoặt trong lĩnh vực phát triển nhà ở tại Hà Lan. Luật quy định nhà ở cho người nghèo là trách nhiệm của Chính phủ, thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội. Thực chất, luật khẳng định quyền can thiệp của Chính phủ vào lĩnh vực xây dựng nhà ở, đồng thời xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của tất cả các lực lượng tham gia trong xây dựng nhà ở. Từ đó đến nay, chính quyền trung ương và ở địa phương các cấp đóng vai trò ngày càng lớn trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. 40 năm sau chiến tranh thế giới lần II, những chi phí hỗ trợ chênh lệch tiền thuê nhà đã nâng cao uy tín của các cơ quan Nhà nước và Chính phủ hoàn toàn kiểm soát lĩnh vực này. Vì vậy, số lượng nhà ở xã hội do các công ty Nhà nước xây dựng so với các công ty còn lại luôn cao hơn. Từ 1947 đến 1992, quỹ nhà ở của Hà Lan tăng thêm 4 triệu nhà, còn số lượng nơi ở (căn hộ, nhà riêng) là 6 triệu đơn vị. Như vậy Hà Lan đã thanh toán xong nạn thiếu nhà ở. Gần đây Hà Lan đã chuyển đổi phương sách quản lý nhà ở. Nhà nước không bao cấp nữa mà để thị trường điều tiết trong sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước. Luật Nhà ở sửa đổi tập trung vào: Ưu tiên thoả mãn nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp; Cải thiện chất lượng và dịch vụ nhà ở; Bảo đảm sự tham gia bình đẳng của các nhà đầu tư trong việc xác định mức giá thuê; Phát huy sự ổn định tà chính, tiềm năng phát triển tiếp tục; Bảo đảm chất lượng môi trường ở. Tóm lại, chính quyền địa phương điều hành xây dựng và phát triển quỹ nhà ở tại địa phương dưới sự kiểm tra chặt chẽ của Nhà nước. Về xây dựng nhà ở, nghiệp đoàn đầu tiên xuất hiện năm 1852 ở Amsterdam do những gia đình khá giả thành lập hướng tới việc xây dựng nhà ở cho công nhân giá thấp. Đến đầu thế kỷ XX Hà Lan đã có 14 tổ hợp như thế với tỷ phần chỉ > 1% tổng khối lượng xây dựng nhà ở mới. Tỷ phần này tuy nhỏ nhưng có ý nghĩa lớn bởi chính khái niệm "nhà ở xã hội" làm cho toàn xã hội phải quan tâm. Vì thế ngay trong năm 1901 đã có nghiệp đoàn xây dựng nhà ở tư nhân làm công việc xã hội với sự ủng hộ của Nhà nước. Quy chế này không thay đổi cho đến ngày nay. Những tổ hợp xây dựng được hỗ trợ từ Chính phủ và toàn bộ lợi nhuận được đầu tư trở lại cho nhà ở xã hội. Hiện nay, Hà Lan có 763 tổ hợp xây dựng nhà ở sở hữu khoảng >1/3 quỹ nhà ở của đất nước. Nhà nước hỗ trợ kinh phí, nhưng giám sát chặt chẽ hoạt động của các công ty tư nhân. Hằng năm các công ty phải báo cáo chi tiết về: Tình hình cấp nhà cho người nghèo; Chất lượng các công trình mới xây dựng, tình hình sửa chữa và nội dung của quỹ nhà ở cũng như môi trường ở; Tình hình tham gia của người dân vào quá trình soạn thảo chính sách và quản lý quỹ nhà ở; Giải trình chi tiêu trong xây dựng cũng như cho thuê hay bán nhà. Nếu nghiệp đoàn nào đó vi phạm những quy định nêu trên thì tuỳ theo mức độ mà bị xử phạt. Hình phạt có thể là: rút cấp phép kinh doanh, chuyển sở hữu cho các cơ quan nhà nước hay nhập vào nghiệp đoàn làm ăn nghiêm túc hơn, chuyển lợi nhuận cho các nghiệp đoàn khác, không được quyền dùng các nguồn tài chính để xây dựng các công trình nhà ở khác ngoài nhà ở xã hội... Các tổ hợp xây dựng nhà ở tại Hà lan thuộc 2 hiệp hội cấp quốc gia: Uỷ ban quốc gia về nhà ở (NWR) đại diện quyền lợi cho người giàu và Viện Thiên chúa giáo Hà Lan (NCIV) quan tâm đến các tổ hợp xây dựng địa phương. Hiệp hội luôn bảo vệ quyền lợi của các tổ hợp xây dựng; giúp quản lý, xuất bản sách, kỷ yếu; tổ chức các hội thảo... Cùng với sự thay đổi chính sách hỗ trợ nhà ở, Hà Lan còn tạo cơ chế thu hút khả năng đầu tư. Hiện có 2 quỹ bảo hiểm có nhiệm vụ trả lại cho các tổ hợp xây dựng nhà ở những phần tài chính vay, góp phần hạn chế rủi ro cho các ngân hàng. Đó là Quỹ Bảo hiểm xã hội nhà ở (WSW) thành lập năm 1984 bằng vốn của các tổ hợp xây dựng và bằng tín phiếu Chính phủ và Quỹ Bảo hiểm xây dựng nhà ở (CFV) nhằm giúp những tổ hợp xây dựng chưa đủ khả năng huy động vốn của ngân hàng và của xã hội. Cuối cùng, người dân có vai trò đặc biệt, không chỉ là người tiêu dùng, mà còn tham gia tích cực trong soạn thảo và thực thi chính sách nhà ở. Theo kinh nghiệm của Hà Lan, để đáp ứng nhu cầu nhà ở phải tăng cường sự đóng góp của toàn dân và của các công ty tư nhân. Vì thế Hà Lan là một trong những nước đi đầu trong giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân lao động. Về quỹ nhà ở, nhà thấp tầng cho 1-2 gia đình chiếm ưu thế, còn lại là chung cư thấp tầng. Chung cư cao tầng ít về số lượng và thường được xây dựng trong trường hợp quy hoạch đặc biệt và tập trung ở đô thị lớn. Thời gian gần đây, nhiều tổ hợp, ngoài việc xây dựng nhà ở xã hội, còn chú ý đến các thể loại nhà ở thương mại và chất lượng cao. Cải tạo quỹ nhà là vấn đề đang được chú ý. Đó là việc chuyển hay thay đổi chức năng hoặc sở hữu nhà ở. Những thay đổi này nhằm khai thác hiệu quả hơn quỹ nhà. Một vấn đề khác là chuyển đổi thành nhà ở những công trình không mang chức năng ở như công trình giao thông, kho tàng, nhà máy... Hiện nay Chính phủ Hà Lan tiếp tục khuyến khích mở rộng sở hữu nhà ở bằng hỗ trợ mua đất làm nhà và mua nhà. Chương trình mang lại ý nghĩa xã hội rất lớn, làm cho việc khai thác lãnh thổ trở nên hợp lý hơn. Riêng về gia đình được hỗ trợ nhà ở, tiêu chí xét là mức thu nhập thấp nhất và tính chất sở hữu nhà ở của gia đình. Trong thực tế còn tồn tại những cách hỗ trợ khác như: Chi phí lắp đặt thang máy khi cải tạo nhà ở; Cải tạo nhà ở để người tàn tật có thể sử dụng được; Chi phí làm tăng cường cách nhiệt, cách âm của tường, mái nhà... 4.4. Nhận xét Kinh nghiệm phát triển nhà ở của Mỹ và Hà Lan, nhất là vấn đề nhà ở xã hội là cơ sở để tham khảo, áp dụng trong thực tế xây dựng nhà ở mới ở nước ta. Đó là các vấn đề từ các cơ sở xã hội xác định chất lượng nhà ở đến cơ chế tài chính, từ giá thuê nhà ở đến việc xác định gia đình cần hỗ trợ xã hội... Trong đó về nguyên tắc là phải tạo ra được quan niệm mới trong đầu tư xây dựng và dịch vụ nhà ở, đồng thời phải tạo ra được mô hình hệ thống nhà ở mới của đất nước dựa trên nguyên tắc và quy luật của kinh tế thị trường. II. Thực trạng nhà ở tại đô thị nước ta 1. Tổng quan về tình hình kinh tế -xã hội nước ta trong những năm qua Có thể thấy rằng trong những giai đoạn từ những năm 1954-1985 nền kinh tế nước ta vẫn còn khó khăn thu nhập bình quân đầu người thấp đời sống nhân dân còn nhiều khó khăn tuy nhiên diện tích nhà ở tại các đô thị vẫn được mở rộng trong giai đoạn này .Từ năm 1986 tới nay kinh tế nước ta không ngừng khởi sắc ví như năm 2006 tỷ lệ tăng trưởng kinh tế là hơn 8.2% so với năm 2005 đúng trong tốp những nước có tỷ lệ tăng trưởng kinh tế cao nhất thế giới đi kèm với nó là có những sự chuyển biến lớn trong lĩnh vực nhà ở tại các đô thị. Sau đây sẽ là số liệu cụ thể hơn để minh chứng cho điều này. 2. Thời kỳ trước đổi mới (1954-1985) Vào thời kì này, một Chương trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và cung cấp nhà ở cho những người làm việc trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị đã được triển khai .Bộ Xây dựng đã được giao trách nhiệm điều hành và thực hiện Chương trình này thông qua các xí nghiệp quốc doanh do Bộ quản lý . Cũng trong thời kì này, việc xây dựng các khu nhà ở được đưa vào Kế hoạch Nhà nước (5 năm hay hàng năm) và sau đó lại được phân phối cho cán bộ công nhân viên chức Nhà nước theo hệ thống các tiêu chuẩn lựa chọn kéo dài và phức tạp. Theo các tài liệu điều tra thì quá trình phân phối nhà ở cho các đối tượng đủ tiêu chuẩn thường kéo dài khoảng 27 tháng. Nhiều cơ quan, xí nghiệp Nhà nước trước khó khăn về nhà ở của công nhân viên và tuỳ thuộc vào khả năng của mỗi đơn vị mình cũng đã chủ động đề ra những chương trình nhà ở của riêng mình . Tất cả các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở trong thời kì này như chính sách về vốn đầu tư, cơ sở hạ tầng, chế độ phân phối, tiền thuê nhà …đã tạo ra những sự không công bằng giữa các nghành, các cơ quan xí nghiệp và ngay giữa các cán bộ công nhân viên chức. Mặt khác, cách thức sản xuất và phân phối này không chỉ không đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo dân cư mà còn làm nảy sinh nhiều vấn đề nan giải khác . Thực ra, trong 10 năm đầu sau khi hoà bình lập lại (1954-1964) ở miền bắc các chính sách nhà ở đã được ban hành và hiên thực trên cơ sở nhu cầu nhà ở của dân đô thị còn thấp và chưa bức xúc như hiện nay. Chẳng hạn ,năm 1954 diện tích nhà ở bình quân đầu người ở Hà Nội là 6m2 (và gần 40 năm sau ,con số này là 4m2/đầu người ). Hơn nữa, sau cuộc kháng chiến chống pháp, có một số dân cư đô thị miền Bắc di cư vào miền Nam hoặc trở về quê làm ăn. Còn Nhà nước Việt Nam non trẻ lại tiếp thu được từ tay thực dân Pháp các đô thị hành chính tương đối nguyên vẹn. Có lẽ vì thế mà chính sách nhà ở của Nhà nước trong thời kì này chưa được coi là chiến lược quan trọng. Đúng ra thì đó mới chỉ là một cách cấp nhà ở cho những người làm công ăn lương Nhà nước. Nhà nước lúc này cũng chỉ tập trung chú ý xây dựng nhà ở nhiều hơn là xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật đi kèm như hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, đường xá vệ sinh môi trường . Trong những năm 1965-1975, bằng nguồn vốn ngân sách quốc gia, Nhà nước đã xây dựng những khu trung cư từ hai tầng đến năm tầng theo mô hình tiểu khu nhà ở (các khu tập thể) của Liên Xô trước đó. Tinh thần chủ nghĩa tập thể và lý tưởng bình đẳng được thể hiên trong cấu trúc các căn hộ có diện tích bằng nhau ,các khu phụ dùng chung cho mỗi tầng nhà và “một nhà ăn tập thể trong khu ở. Vào thời kỳ này, khái niệm “căn hộ khép kín” chưa hề có trong nếp nghĩ người dân đô thị mà phần đông trong số họ, 10-20 năm về trước vốn là nông dân. Lối sống nông thôn và nếp sinh hoạt cộng đồng làng xã truyền thống vì thế được dịp lưu giữ và phát triển trong các khu chung cư đô thị . Cũng trong giai đoạn này, do thiếu kinh nghiệm về quy hoạch và quản lý đô thị, Nhà nước mới chỉ chú ý đến việc xây dựng nhà ở hơn là tổ chức quy hoạch không gian đô thị một cách tổng thể. Vì vậy, việc xây dựng các khu nhà tại các đô thị Việt Nam chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú cấp bách và thiết yếu của lực lượng cán bộ công nhân viên chức, còn nhu cầu nhà ở của các dân cư đô thị khác chưa được tính đến . Ngoài việc cung cấp nhà không mất tiền ,tính chất bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở còn thể hiện trong khoản tiền thuê nhà rất thấp (1% tiền lương), mang tính tượng trưng và không giúp được gì cho việc bảo trì và nâng cấp các khu nhà ở. Điều này khiến cho quỹ nhà ở đô thị bị xuống cấp rất nhanh chóng và gây ra nhiều thiệt hại và lãng phí . Tuy nhiên khi nhìn nhận đánh giá về quy mô nhà ở đô thị thời gian này cần chú ý rằng vẫn còn sự khác biệt giữa hai miền Nam -Bắc. Chẳng hạn , thời kì 1960-1975, do đặc điểm có hai chế độ chính trị khác nhau và do quá trình tác động ngược chiều của quá trình đô thị hoá ở hai miền Nam - Bắc, khối lượng nhà ở xây dựng ở các đô thị là không giống nhau. Số liệu điều tra mẫu về nhà ở năm 1989 (đi kèm với tổng điều tra dân số)cho thấy :vào thời điểm năm 1989, có 42% dân cư thành phố Hồ Chí Minh đang sống trong những căn nhà nước xây dựng trong thời gian 1961-1975. Tại Đà Nẵng thành phố lớn thứ hai miền Nam tỷ lệ này là 37% . Trong khi đó ở miền Bắc mặc dù là những năm khởi đầu công nghiệp hoá, xong do ảnh hưởng của chiến tranh phá hoại của không quân Mỹ, các tỷ lệ tương ứng ở Hà Nội là 23,6% ; và ở Hải Phòng là 19,8% . Trong 10 năm tiếp theo (1975-1985), một chương trình nhà ở quốc gia (chủ yếu cho các đô thị ) đã được Bộ Xây dựng phối hợp với các Viện nghiên cứu triển khai trên cơ sở chính sách nhà ở và thực trạng điều kiện nhà ở các đô thị Việt Nam. Tuy nhiên, những chính sách nhà ở đô thị trong thời kỳ này vẫn mang nặng tư tưởng bao cấp, trong đó các giải pháp kinh tế - kỹ thuật và sự áp đặt chủ quan của tư tưởng phân phối bình quân thường giữ vai trò chủ đạo. Kết quả là đã tạo ra những không gian cư trú với các mô hình chung cư nhiều tầng kém tiện nghi, chất lượng thấp, đơn điệu về kiểu dáng kiến trúc. Tuy nhiên, trong những năm 1980 sau khi đúc rút kinh nghiệm của 20 năm trước, đã xuất hiện một số mô hình nhà ở chung cư được cải tiến với các căn hộ khép kín, thông thoáng, được trang bị tiện nghi với chất lượng cao hơn và tương đối đồng bộ, làm cho bộ mặt đô thị được cải thiện ít nhiều. Việc mua bán, cơi nới, sửa chữa, xây dựng nhà theo phương thức “Nhà nước và nhân dân cùng làm” cũng bắt đầu được Nhà nước quan tâm và có chính sách nới rộng một cách thích đáng cùng với một số thử nghiệm đã được tiến hành . Kết quả là trong 10 năm trước đổi mới (1975-1986) tỷ lệ quỹ nhà mới xây dựng trong thời kì này đã chiếm khá cao trong tổng quỹ nhà của nhiều đô thị lớn ở phía Bắc như: Hải Phòng 43,3%, Hà Nội 37,1%, Đà Nẵng 31,8%. Trong khi đó, thành phố Hồ Chí Minh sau ngày giải phóng lại lâm vào tình trạng khó khăn , đình trệ trong lĩnh vực này. Do những lý do lịch sử như: cơ chế quản lý, cơ sở pháp lý và chế độ sở hữu không rõ ràng và nhiều lý do khác, đã không có được các biện pháp, khuyến khích việc bảo dưỡng, nâng cấp hoặc xây mới nhà ở tại thành phố. Kết quả cũng trong vòng 10 năm này, thành phố Hồ Chí Minh chỉ xây mới 14,5% nhà so với tổng quỹ nhà ở mà thành phố có đến năm 1989. Tựu chung lại, đúng là trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước muốn đóng vai trò là người sản xuất và phân phối trực tiếp nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị .Song trên thực tế, ý tưởng này đã không thực hiện được ( hay ít ra là không thực hiện được như mong muốn ) bởi vì : - Do sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở rất lớn. Nhu cầu về nhà ở thì rất cao song nguồn kinh phí của Nhà nước lại hạn hẹp. Còn việc phân phối nhà ở dù có sự kiểm soát chặt chẽ tới đâu cũng không thể nào đầy đủ, công bằng được. Tình trạng “chiến tranh nhà cửa” tranh chấp, kiện tụng về nhà ở thường xuyên xảy ra. - Việc cung cấp nhà ở theo lối bao cấp đã làm cho người dân đô thị không có cơ hội và ý thức tự chăm lo nhà ở của mình mà chỉ hoàn toàn thụ động trông chờ vào Nhà nước . Kết quả là cho tới cuối những năm 80, đầu những năm 90 chỉ có 30% cán bộ công nhân viên chức nhà nước (chủ yếu ở các đô thị phía Bắc) được cấp nhà, còn 70% còn lại vẫn phải tự lo lấy nhà bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong điều kiện nhà ở cực kì khó khăn. 3. Thời kì đổi mới (từ năm 1986 đến nay) - Những chuyển biến lớn trong lĩnh vực nhà ở đô thị Từ năm 1986, với việc thực hành chính sách đổi mới, định hướng phát triển một nền kinh tế hang hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu có sự chuyển biến. Nhà nước đã tuyên bố xoá bỏ chế độ cung cấp ở, cho phép khuyến khích và tạo điều kiện để cho người dân tự xây dựng nhà ở .Theo điều tra thí điểm của Bộ Xây dựng năm 1989, ở hầu hết 29 tỉnh, thành phố trong các năm 1984-1989 có 80% nhà ở được xây dựng bằng vốn nhân dân tự bỏ ra. Năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng vốn của người dân. Năm 1992 vốn đầu tư xây dựng nhà ở của các cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của nhà nước, chưa kể một phần tương tự do nhân dân xây dựng không có giấy phép. Sự bùng nổ xây dựng nhà ở chủ yếu trên cơ sở các hộ gia đình có thể thấy ở khắp mọi nơi. Nhà ở mọc lên như nấm, người dân thành phố đang cố gắng tự cải thiện điều kiện ở của chính mình . Việc chuyển quỹ nhà ở do nhà nước quản lý sang hình thức kinh doanh được triển khai. Pháp lệnh nhà ở được ban hành ngày 6 tháng 4 năm 1991 cùng với Luật nhà ở đă ban hành ngày 9 tháng 12 năm 2005 và một số văn bản pháp quy khác đang được thực hiện. Một số chính sách như hoá giá nhà cấp 4, nhà bán kiên cố, chính sách cho phép chuyển nhượng, sang tên hợp đồng, bán (hoá giá) nhà cho thuê… cũng được thực thi . Nhà nước và các bộ ngành cũng đã ban hành hàng trăm văn kiện chính sách khác nhau về nhà ở nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở tại các đô thị hiện nay. Nhờ đó, quá trình sản xuất nhà ở đã được triển khai và đạt một số kết quả nhất định: Trong vòng hơn 30 năm (1960-1993) tại các đô thị trong cả nước, Nhà nước đã tạo ra quỹ nhà gấp hơn 1,5 lần quỹ nhà ở có tới năm 1960. Nhà nước cũng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu tư vào lĩnh vực sản xuất nhà ở thông qua các tổ chức và đơn vị xây dựng và quản lý ở tại các thành phố, đô thị. Bước ngoặt quan trọng trong việc sản xuất nhà ở tại các đô thi Việt Nam trong những năm đổi mới được thể hiện trên hai bình diện: Khối lượng nhà ở được sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất này. Xét về khối lượng nhà ở mới được sản xuất ra, thành phố Hồ Chí Minh là thí dụ điển hình. Số liệu thống kê trong 8 năm đổi mới (1986-1993) các chủ thể sản xuất nhà ở đã sản xuất ra 86% tổng số đơn vị ở (93% diện tích sàn) được sản xuất ra trong toàn bộ 18 năm kể từ ngày giải phóng (1975). Đặc biệt là trong 3 năm 1991-1993, mỗi năm thành phố sản xuất ra khoảng 16.000 đơn vị nhà ở với diện tích sàn 500.000 m2. So với những năm trước đó (1987-1989) mỗi năm chỉ xây dựng được khoảng 4.000 căn hộ, năm 1990 là 8800 căn hộ, gần như có sự gia tăng gấp đôi lượng nhà ở mới xây dựng theo chu kì 2-3 năm một lần . Riêng năm 1993 do sự chuyển hướng sản xuất nhiều nhà cao tầng (dân tự xây hoặc các chung cư do thành phố xây) nên diện tích sàn được xây mới trong năm là 2,8 triệu m2, lớn gấp 5 lần năm 1992, tạo ra một kỉ lục mới trong xây dựng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng 20 năm qua. Còn xét về sự biến đổi của cơ cấu thành phần các chủ thể xây dựng nhà ở, thì Hà Nội có thể là một minh hoạ tiêu biểu. Còn bị ảnh hưởng rất nặng của cơ chế bao cấp về nhà ở, nhịp độ xây dựng của Hà Nội là khá chậm so với nhu cầu. Song sự chuyển đổi cơ cấu thì rất rõ. Theo số liệu thống kê của Sở Nhà đất Hà Nội từ năm 1991-1994 Hà Nội sản xuất ra 700.000 m2 nhà ở mới (theo kế hoạch 5 năm 1991-1995 sản xuất 1 triệu m2), trong đó 70% (khoảng 500.000 m2) là do nhân dân xậy dựng, và tỷ lệ này có xu hướng tăng dần: năm 1994, 84% nhà ở mới là do nhân dân tự dựng. Theo ông Vũ văn Hậu - Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường - Nhà đất Hà Nội trước năm 2000, Hà Nội phấn đấu mỗi năm chỉ được từ 30-40 vạn m2 nhà ở. Trong 5 năm (2000-2005), thành phố đã phát triển xây dựng được 6 triệu m2 nhà ở, trung bình mỗi năm từ 1- 1,2 triệu m2 nhà ở, trong đó nhân dân tự xây dựng khoảng 500 nghìn m2, nâng diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người từ 6m2 năm 2000 lên 7,5m2 năm 2005… Tới năm 2000 tổng quỹ nhà ở trong cả nước có khoảng 500 triệu m2 sử dụng, trong đó nhà ở tại các vùng nông thôn là 419 triệu m2, chiếm 84% quỹ nhà trong cả nước, tại các đô thị là 81 triệu m2 chiếm 16%. Diện tích nhà ở bình quân đầu người trong cả nước ở nông thôn xấp xỉ 7,5 m2/người và ở đô thị xấp xỉ 5,8 m2/người (theo số liệu tại Chương trình phát triển và quản lý nhà ở đô thị 5 năm 1996-2000) 4. Những vấn đề tồn tại - Cho dù quỹ nhà ở đô thị có tăng lên, nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn không tăng do mức sản xuất nhà ở không theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu ở tại các đô thị. Thiếu nhà ở vẫn còn là một vấn đề thời sự, bức thiết ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh . Ngoài ra, ở các đô thị này hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình phải sống trong điều kiện ở “dưới tiêu chuẩn”. Theo số liệu của Bộ Xây dựng (tính tới năm 1993), ở Hà Nội có khoảng 30% dân số sống trên diện tích dưới 3m2/người. Thành phố Hồ Chí Minh có 150.000 nhà tạm, trong đó 46.000 nhà lụp sụp và 18.000 nhà ổ chuột trên kênh rạch. Do hậu quả của chế độ bao cấp về nhà ở trước đây, cộng thêm tác động của kinh tế thi trường gàn đây, sự bất bình đẳng trong điều kiện nhà ở ngày càng gia tăng, đặc biệt nổi lên vấn đề cho người nghèo tại đô thị. Trong cơ chế thị trường, hy vọng có được nhà ở tối thiểu của người nghèo là khó được thực hiện nếu không có sự trợ giúp của Nhà nước do giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của họ. - Trong tổng số diện tích nhà ở (tính tới năm 1993) (54,4 triệu m2…) có 32 triệu m2 cần được sửa chữa, bảo dưỡng và 1,7 triệu m2 cần dỡ bỏ xây mới. Nhưng do nguồn vốn đầu tư nhà ở rất hạn hẹp nên hàng triệu người vẫn phải sống chật vật, đợi chờ trong khu nhà tàn tạ ấy . - Việc quản lý, điều tiết thị trường nhà đất hiện nay vẫn còn nhiều thiếu sót, hiện tượng đầu cơ đất và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vẫn diễn ra hàng ngày nhưng nhà nước chưa có biện pháp kiểm soát và quản lý hữu hiệu . -Việc quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại các đô thị còn kém hiêu quả. Sự bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát với các biểu hiện như chiếm đất trái phép, xây dựng nhà ở không phép (Theo Bộ trưởng Xây dựng Đỗ Hồng Quân, số công trình không phép chiếm khoảng 24%. Đáng chú ý, trường hợp xây dựng sai phép trong năm 2006 vẫn ở mức cao khoảng 34%, tăng hơn 22% so với năm 2005.), xây chen không theo quy hoạch, tự ý thay đổi kết cấu công năng nhà ở chung cư …diễn ra khắp nơi và gây ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ công trình cũng như kiến trúc cảnh quan môi trường đô thị . - Các chính sách về nhà ở thời gian qua ít nhiều đã phát huy tác dụng tích cực trong trong đời sống của cư dân đô thị, song chúng còn mang tính chất chắp vá nhất thời để đối phó với hiện trạng thiếu nhà ở và thường không đống bộ, thống nhất hoặc chưa hoàn toàn phù hợp với cơ chế kinh tế mới. Việc thực hiện chính sách lại thiếu sự thống nhất giữa các bộ ngành và các địa phương, dẫn tới tình trạng bất quy tắc, luật lệ bị vi phạm, vai trò quản lý của Nhà nước bị giảm sút, gây phức tạp thêm cho vấn đề nhà ở trong đô thị Vịêt Nam - Theo thống kê của cơ quan chức năng, nước ta hiện nay có dân số trên 82 triệu người, tổng diện tích nhà ở khoảng 883 triệu m². Trong đó, dân số tại khu vực đô thị xấp xỉ 23 triệu người với tổng diện tích nhà ở 250 triệu m². Như vậy, diện tích nhà ở bình quân tại khu vực đô thị mới đạt khoảng 10,5 m² sàn/người, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình (chủ yếu là các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp) đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không bảo đảm tiêu chuẩn tối thiểu. Hiện có 31% người thu nhập thấp chưa có nhà ở, phải ở nhờ, ở tạm, cuộc sống gia đình và việc học tập của con cái gặp nhiều khó khăn, 4% phải thuê nhà ở tạm của tư nhân với chất lượng không đảm bảo, 19% thuê nhà chung cư đã qua nhiều năm sử dụng bị xuống cấp, chất lượng kém, 14,6% mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, đã được phân phối từ trước, 31,4% xây được nhà riêng. 5. Sự năng động và đa dạng hoá quá trình sản xuất nhà ở đô thị những năm gần đây Để phân tích đầy đủ và sâu sắc động thái của quá trình sản xuất nhà ở tại đô thị Việt Nam trong thời kỳ đổi mới ,có thể mô tả chân dung và đặc điểm của các loại hình và chủ thể sản xuất nhà ở, vốn có môi trường thuận lợi cho sự đa dạng hóa những năm vừa qua. Đối với các nước đang phát triển việc sản xuất nhà thường chia làm ba khu vực :Khu vực công cộng, Khu vực tư nhân và Khu vực “bình dân” Nhà ở thuộc khu vực công cộng thường được cung cấp trực tiếp bởi nhà nước hoặc cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước nên cũng còn được gọi là “nhà của Nhà nước”. Nhà ở thuộc khu vực tư nhân thì do các nhà kinh doanh tư nhân lớn hoặc nhỏ xây dựng để bán hoặc cho thuê với mục đích thu lợi nhuận. Còn khu vực bình dân thì thường “sản xuất” ra các loại nhà ở phi chính thức hay bất quy tắc, tức là nằm ngoài mọi luật lệ quy định của nhà nước về sử dụng đất, tiêu chuẩn xây dựng . Một xu hướng phổ biến trong việc hình thành các chính sách về nhà ở là,càng về sau này, chính phủ các nước càng hạn chế sự can thiệp vào lĩnh vực nhà ở, giảm bớt việc sản xuất nhà ở Khu vực công cộng và chú ý nhiều hơn tới việc tăng cường hỗ trợ ,tạo điều kiện cho nhà ở Khu vực tư nhân và Khu vực bình dân phát triển trong khuôn khổ có sự điều tiết của chính phủ. Cho dù mỗi quốc gia đều có những đặc thù và do đó có những khác biệt trong chính sách nhà ở của họ, xu hướng nói trên là khá phổ biến . Kinh nghiệm ở nhiều nuớc đã cho thấy trước hết cần xây dựng một Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia dài hạn. Đi theo sau Chiến lược này là các chuơng trình xây dựng nhà ở. Và tiếp đến là một loạt các dự án phát triển. Chẳng hạn như các chương trình giải quyết về nhà ở đô thi với tinh thần cơ bản là giảm vai trò can thiệp trực tiếp của nhà nước vào lĩnh vực nhà ở, khuyến khích tạo điều kiện để người dân và các nhóm xã hội ,các cộng đồng giải quyết vấn đề nhà ở của họ. Để thực hiện Chiến lược này ,người ta ta đã áp dụng nhiều mô hình, chương trình, dự án có tên gọi như “Nâng cấp”, “Cộng đồng tự giúp”… Khi sử dụng vào thực tế nước ta cần lưu ý rằng vấn đề nhà ở nước ta có những nét độc đáo, khác với các nước đang phát triển khác, đặc biệt là những nước trong khu vực Đông Nam Á. Chẳng hạn ,Việt Nam có một đặc điểm chung, vốn có của một thời kỳ quá độ là đã từng có một khu vực nhà ở công cộng với sự bao cấp rất lớn của nhà nước mà giờ đây đang phải định hướng lại cho sự phát triển đó, tuy với mức độ và quy mô riêng cụ thể là : -Khu vực công cộng (nhà công) chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không đồng đều ở các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau (22.1% chúng dành cho khu vực đô thị , 48.1% cho Hà Nội và 18.7% cho thành phố Hồ Chí Minh). -Các chỉ tiêu về số lượng và chất lượng nhà ở khu vực công cộng tại Việt Nam cũng thấp hơn nhiều. Đáng lưu ý là ngay cả đơn vị tính, Việt Nam cũng thường dung chỉ tiêu diện tích mặt sàn (m2) hoặc diện tích nhà ở bình quân đầu người (m2/người) thay vì dùng đơn vị ở (căn hộ) trên số gia đình như ở nước khác. - Tàn tích của chế độ bao cấp về nhà ở là khá nặng nề không chỉ trong tâm lý dân cư mà trong cả hệ thống quản lý, phân cấp, kiểm soát quá trình sản xuất và phân phối nhà ở khu vực công cộng . Còn khu vực tư nhân và khu vực bình dân thì hầu như suốt nhiều thập niên đã ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các số liệu thống kê và những thông tin đầy đủ có tính hệ thống về lĩnh vực nhà ở đô thị Việt Nam còn rất hạn chế, không thể so sánh được và do vậy rất khó sử dụng các khung lý thuyết, phân loại hoặc chỉ tiêu phân tích đánh giá phổ biến trên thế giới. Vậy mà cho tới nay chúng ta cũng chưa có được một cuộc điều tra thống kê cơ bản về các khu vực nhà ở, đặc biệt là khu vực tư nhân và khu vực bình dân. Trong khi đó dưới tác động của công cuộc đổi mới, các thành phố lớn ở Việt Nam đang thay da đổi thịt từng ngày, còn khả năng nắm bắt thực tế của bộ máy quản lý lại rất hạn chế. Kết quả là, có thể quan sát thấy sự hỗn loạn, vô trật tự tới mức không thể kiểm soát nổi trong việc xây dựng nhà ở trong các thành phố lớn của đất nước. Các loại hình “sản xuất nhà ở” thì ngày càng phong phú và đa dạng. Thực tế này là một “mê cung” đặt ra trước các nhà quản lý, hoạch định chính sách vốn đang bị sa lầy trong việc giải quyết các vụ việc cụ thể hàng ngày. Những người nghiên cứu trong lĩnh vực này cũng không kém phần lúng túng, ngay cả khi bắt đầu một công việc khiêm tốn là mô tả, nhận diện về những gì đang xảy ra trong khu vực nhà ở đô thị hiện nay . 6.Tiến tới một thị trường nhà ở đô thị: Những trở ngại và thách thức Lĩnh vực xây dựng nhà ở và việc tạo lập một thị trường nhà ở thực sự đang là một “trận chiến” đầy thách thức với các nhà quản lý và chính quyền đô thị .Hà Nội là một ví dụ điển hình cho nhận định này. Môi trường xây dựng của thành phố rất dễ vượt ra khỏi tầm kiểm soát để rơi vào tình trạng hỗn độn về quy hoạch, kiến trúc và các vấn đề môi trường Những luật định - công cụ quan trọng của chính quyền thành phố để điều tiết lĩnh vực này thì “vừa thiếu, vừa yếu, vừa thừa”. Chúng lại được vận dụng những cách khác nhau tuỳ thuộc vào cách hiểu nội dung văn bản và lợi ích của người thực thi. Kết quả là có thể dễ dàng nhìn thấy hai thách thức sau : 6.1 Sự quản lý nhà ở chưa hiệu quả - Bùng nổ xây dựng nhà tự phát, nhà ở được xây dựng không phép đang là hiện tượng phổ biến. Lấy ví dụ như theo số liệu của bộ xây dựng, từ 10/1992 đến 12/1994 ở Hà Nội có 2.741 công trình xây dưng được cấp phép. Trong khi đó hơn 13.000 ngôi nhà, sau khi nộp phạt hành chính vì không có giấy phép xây dựng vẫn tiếp tục được hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Theo văn phòng Kiến trúc sư trưởng thành phố cho biết từ 1/1/1995 đến 1/5/1995 - tức là trong vòng 4 tháng Hà Nội đã có 5.000 trường hợp vi phạm các quy định về xây dựng nhà ở, trong đó 80% là do xây dựng không có giấy phép xây dựng. Nguyên nhân chính là do chưa được chính quyền thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (là một trong các giấy tờ cần có để xin phép xây dựng). Ngoài ra còn phải tính đến tình trạng phổ biến của việc nhiều ngôi nhà, căn hộ, phòng ở chưa được hợp thức hoá, việc mua bán chuyển nhượng chưa được hợp thức hóa làm cho người dân không có đủ điều kiện để xin phép xây dựng, cải tạo nhà ở . 6.2. Một thị trường nhà ở đô thị chính thức đang phôi thai, song chưa có được sự phát triển đúng mức mà lại có nguy cơ bị ngưng đọng kìm hãm Thực ra đã có những yếu tố đầu vào quan trọng của một thị trường nhà ở đô thị chính thức . -Nhu cầu về nhà ở là rất đa dạng và đang tăng nhanh. Người dân (một bộ phận đáng kể) đã có tiền để mua hoặc thuê theo giá thị trường. - Từ năm 1988 chính phủ đã cho phép thành phố giao đất cho các doanh nghiệp xây dựng nhà để bán . - Năng lực xây dựng nhà ở của thành phố cũng không phải là nhỏ :cho tới đầu năm 1995 theo thống kê của Sở Xây dựng ,Hà Nội hiện có 220 doanh nghiệp về xây dựng với số lao động 72000 người. Trong đó doanh nghiệp nhà nước là 60 với 18000 lao động. Riêng Sở xây dựng có 27 doanh nghiệp với hơn 8000 lao động. -Một mạng lưới “Trung tâm thông tin nhà đất” chính thức và không chính thức đang hoat động trong thành phố làm chức năng môi giới mua bán nhà (chủ yếu trong khu vực thị trường không chính thức). Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng để cung cấp cho thị trường nhà ở (để bán) trong những năm vừa qua mới chỉ chiếm khoảng 30% tổng số nhà ở được xâ._.