Thực trạng nhà chung cư ở Hà Nội và một số đề Xuất khắc phục

xúc đó là vấn đề nhà ở đô thị nói chung và trong thành phố Hà Nội nói riêng. Cùng với sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế và tốc độ đô thị hoá cao, dân số đô thị ngày một tăng lên đáng kể dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng trong các đô thị lớn. Nhà chung cư ra đời là một giải pháp quan trọng và hữu hiệu nhất nhằm khắc phục tình trạng thiếu nhà ở hiện nay. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực của nó vẫn còn rất nhiều vấn đề còn tồn tại cần được giải quyết. Chính vì vậy mà em chọn đề tài “Thực trạng nhà chung cư ở Hà Nội và một số đề xuất khắc phục” Do còn hạn chế về thời gian và thiếu kiến thức từ thực tế nên bài viết không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong được sự góp ý của các thầy để bài viết của em được hoàn thiện tốt hơn . Hà Nội, ngày 04 tháng 10 năm 2003 Sinh viên Đặng Thị Thu Hảo II. Nội dung Chương I : những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở chung cư trong thành phố Hà Nội I. Sự hình thành và phát triển nhà ở chung cư trong thành phố Hà Nội 1. Khái niệm về chung cư. Để nắm được khái niệm về chung cư, trước hết ta cần hiểu khái niệm về nhà ở nói chung. Có rất nhiều cách quan niệm khác nhau về nhà ở. Theo nghĩa rộng , nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi và công trình kỹ thuật gắn liền với ngôi nhà ), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực. Nhà ở có giá trị rất lớn, có thời hạn sử dụng lâu dài , khó thay đổi về kiến trúc kỹ thuật. Vì vậy vấn đề đầu tư phát triển nhà ở vừa phải tính đến nhu cầu trước mắt, vừa phải dự đoán được xu thế , thị hiếu phát triển trong tương lai. Theo khái niệm của ta (Quy định 1127/BXS/1994) thì chung cư là nhà có nhiều chủ hộ cùng ở; chung cư có các hình thức sở hữu như sau : _ Sở hữu Nhà nước : Các hộ ký hợp đồng thuê với cơ quan quản lý nhà . _ Sở hữu của các tổ chức : Các hộ ký hợp đồng thuê với tổ chức _ Sở hữu tư nhân : Một chủ hoặc nhiều chủ tư nhân cho các hộ thuê nhà. Theo khái niệm của các nước thì chung cư là toà nhà/ dãy nhà được chia thành nhiều đơn vị nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của nhiều cá thể. Các chủ nhà chung cư có thể sở hữu một căn nhà/ phòng hay một số căn nhà/phòng của của nhà chung cư; dạng sở hữu có thể là cá nhân/ tổ chức, hộ gia đình hay đơn vị Nhà nước; mục đích sử dụng nhà chung cư không nhất thiết chỉ để ở , có thể dùng làm văn phòng hoặc nơi giao dịch/ kinh doanh hay làm cửa hàng buôn bán. Thực tế ở nước ta nhà chung cư cũng đã được sử dụng vào nhiều mục đích thích hợp không phải chỉ để ở. 2. Nguyên nhân và quá trình hình thành nhà chung cư. Vào những năm 1960, với sự phát triển ồ ạt những cơ sở công nghiệp ở khu vực phía nam Hà Nội, hàng loạt các nhà máy, xí nghiệp sản xuất mới ra đời đã thu hút rất nhiều lao động ở những nơi khác đến làm việc. Để đáp ứng nhu cầu ăn ở của số lượng lớn cán bộ, công nhân, viên chức đó, nhà nước đã cho xây dựng rất nhiều khu nhà tập thể 4-5 tầng ở gần các xí nghiệp, nhà máy như các khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Mai Động, Trương Định, Kim Liên... đứng đầu chất lượng quy mô là khu tập thể nhà máy dệt 8-3, khởi thuỷ với 6 dãy 4 tầng, đánh số từ A1 đến A6. Nhà ở tập thể đã hình thành từ đó và đến nay người ta gọi đó là nhà chung cư. Có điều những khu nhà chung cư ngày nay đã khác xưa nhiều. Nếu như trước kia, thường mỗi phòng chỉ có 1đ2 người độc thân ở, hoặc chỉ dành cho các hộ gia đình , phần lớn là vợ chồng son, không có sự tranh chấp lẫn nhau, họ sống rất đoàn kết và ngăn nắp thì ngày nay những khu tập thể nền nếp ấy đã hoàn toàn đổi khác. Do nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng nên trong vài năm trở lại đây, ngoài những khu chung cư cũ thấp tầng, đã xuất hiện hàng loạt các khu chung cư cao tầng chất lượng cao và đã đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở của người dân. Trong tương lai, các khu chung cư mới vẫn sẽ tiếp tục tăng lên và ngày càng được người dân chấp nhận như một loại nhà ở thông thường. Xây dựng thủ đô Hà Nội thành trung tâm văn hoá, chính trị, khoa học kỹ thuật, tài chính, thương mại và kinh tế của Việt Nam như Nghị quyết 08 Bộ Chính trị đã khẳng định, là nhiệm vụ hàng đầu của thủ đô Hà Nội, vì vậy quy hoạch và xây dựng Thủ đô đàng hoàng hơn, to đẹp hơn, hiện đại ngang tầm với Thủ đô của các nước trong khu vực và thế giới, xứng đáng là thủ đô anh hùng của một đất nước anh hùng là một việc có ý nghĩa hết sức quan trọng và cần thiết. Thủ đô phải trở thành thành phố đi đầu trong công cuộc đổi mới, thực hiện thành công sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đầu tư xây dựng các khu đô thị mới nói chung và nhà chung cư nói riêng ở Hà Nội góp phần làm giảm sự căng thẳng về nhà ở , về hạ tầng kỹ thuật và môi trường đô thị, đồng thời xây dựng được một đô thị chuẩn mực, hiện đại, góp phần phát triển kinh tế xã hội là một chiến lược cho công cuộc xây dựng Thủ đô vừa cổ kính, vừa hiện đại trong những năm đầu của thế kỷ XXI . II. Đặc điểm của nhà ở chung cư. 1. Vai trò của nhà ở chung cư Chuyển sang cơ chế thị trường, nhà ở trở thành hàng hoá đặc biệt được phép trao đổi mua bán , đã từng bước tác động đến nhận thức của cư dân đô thị. Từ chỗ thụ động chờ phân phối, đến nay mỗi người dân phải tự tính toán, tạo lập chỗ ở phù hợp theo khả năng kinh tế cụ thể của mình, Nhà nước giảm được gánh nặng bao cấp, chuyển sang thực hiện chức năng ban hành cơ chế chính sách chương trình mục tiêu định hướng phát triển nhà ở . Những năm qua quỹ hàng hoá nhà ở tại các đô thị lớn đã tăng lên đáng kể, quan hệ mua bán trở nên sôi động, thị trường nhà ở từng bước hình thành rõ nét với quy mô ngày càng mở rộng. Tuy nhiên, với giá đất ở và nhà ở ngày càng tăng hiện nay, không phải mọi người dân đều có thể tham gia thị trường nhà ở mà chỉ những người có thu nhập khá trở nên mới có khả năng đó. Còn lại đa số những người có thu nhập trung bình hoặc thấp không có khả năng mua nhà, do vậy tình trạng thiếu nhà ở vẫn còn tồn tại và ngày một tăng ở các đô thị lớn, điển hình là thủ đô Hà Nội. Trước vấn đề thiếu nhà ở ngày một trầm trọng, việc xây dựng các khu chung cư cao tầng là tất yếu và đóng một vai trò quan trọng trong việc nâng cao quỹ nhà ở đô thị hiện nay. Sự hình thành các khu đô thị mới là giải pháp tất yếu không chỉ nhằm giải quyết chỗ ở mà còn tạo nên diện mạo mới cho thủ đô vừa mang truyền thống lâu đời vừa văn minh , hiện đại phù hợp với thời kỳ hội nhập khu vực và thế giới. Theo dự báo đến năm 2010, ở Việt Nam dân cư đô thị sẽ tăng lên 36 triệu người chiếm hơn 40% dân số cả nước. Dân cư tập trung phần đông tại các khu đô thị lớn mà đặc biệt là ở Hà Nội : 4-6 triệu người, ở thành phố Hồ Chí Minh : 8-10 triệu người... Trong lúc dân số ngày càng tăng, quỹ đất lại có hạn thì sự hình thành các khu đô thị mới là giải pháp tất yếu không chỉ nhằm giải quyết chỗ ở mà còn tạo nên diện mạo mới cho thủ đô vừa mang truyền thống lâu đời vừa hiện đại phù hợp với thời kỳ hội nhập khu vực và thế giới. Xây dựng nhà chung cư trong các khu đô thị mới sẽ tạo điều kiện giải phóng mặt bằng, mở rộng thành phố, có quỹ đất xây dựng hạ tầng xã hội, xoá bỏ dần những chung cư cao tầng đơn điệu , xuống cấp, không còn phù hợp với cuộc sống văn minh hiện đại. Suốt thập niên 90, khi Nhà nước xoá bỏ bao cấp về nhà ở, nhìn chung các nhà đầu tư cũng như các doanh nghiệp chưa mạnh dạn vận dụng mô hình xây dựng khu đô thị mới theo dự án cũng như chưa quan tâm xây dựng những các khu chung cư cao tầng được xem là giải pháp chủ yếu đáp ứng nhà ở cho nhân dân ở các đô thị hiện đại. Gắn liền với việc phát triển các khu đô thị mới, tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đồng thời còn trú trọng xây dựng các khu nhà ở cao tầng phục vụ các tầng lớp nhân dân thủ đô. Từ 144 căn hộ của nhà cao tầng đầu tiên được hoàn thành vào năm 1999 tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm thì đến nay HUD đã tiếp tục xây dựng được 27 khối nhà ở cao tầng từ 9- 15 tầng gồm hơn 2600 căn hộ (năm 2001_2002) ở khu đô thị mới Định Công, Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm. Sự thành công của mô hình nhà cao tầng trong các khu đô thị mới này không chỉ mang ý nghĩa giảm mật độ dân cư trong khu vực nội đô, tiết kiệm quỹ đất đem lại thẩm mỹ đô thị cao mà còn làm chuyển biến nhận thức về nhà chung cư cao tầng , kết hợp hài hoà với đô thị cổ tạo nên bộ mặt mới cho đất nước. Mặc dù nhà chung cư cao tầng hiện nay đã trở nên phổ biến và ngày càng chứng tỏ vai trò của nó trong việc đáp ứng về nhu cầu nhà ở cho một số lượng lớn cư dân đô thị, và có thể trong tương lai nó sẽ thay thế cho những khu chung cư cũ thấp tầng ngày một xuống cấp hiện nay,nhưng đó là trong tương lai, còn hiện tại, các khu chung cư cũ vẫn đóng một vai trò quan trọng giải quyết chỗ ở cho hàng chục vạn hộ gia đình . 2. Đặc điểm của nhà ở chung cư. 2.1.Đặc điểm của nhà ở đô thị nước ta nói chung. Trong thời kỳ trước đổi mới, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở . Chương trình quốc gia về nhà ở được thực hiện nhằm cung cấp nhà ở cho những người làm việc trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị. Bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước đã xây dựng những khu nhà tập thể 2-5 tầng theo mô hình của Liên Xô thời kỳ đó để phân phối cho cán bộ công nhân viên làm trong khu vực kinh tế Nhà nước . Tóm lại, trong thời kỳ này Nhà nước muốn đóng vai trò là người sản xuất và cung cấp nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị nhưng thực tế đã không thực hiện được bởi các lý do sau : _ Do mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở rất lớn. Nhu cầu nhà thì cao song kinh phí của Nhà nước lại rất hạn hẹp. Việc phân phối nhà ở mặc dù có sự kiểm soát chặt chẽ nhưng không thể nào đầy đủ và công bằng được. Tình trạng tranh chấp , kiện tụng về nhà ở thường xuyên xảy ra . _ Việc cung cấp nhà ở theo lối bao cấp đã làm cho người dân đô thị không có cơ hội và ý thức chăm lo nhà ở của mình mà chỉ hoàn toàn thụ động trông chờ vào Nhà nước. Kết quả đến cuối những năm 80, đầu những năm 90 chỉ có 30 % cán bộ công nhân viên chức Nhà nước được cấp nhà , 70 % còn lại vẫn phải tự lo lấy nhà ở của mình bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong những điều kiện nhà ở cực kỳ khó khăn. Đến giai đoạn đổi mới (1986 đến nay), cùng với việc thực hành chính sách đổi mới, định hướng phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến. Nhà nước tuyên bố xoá bỏ chế độ tự cung tự cấp nhà ở, cho phép khuyến khích và tạo điều kiện để cho người dân tự xây dựng nhà ở. Năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân. Năm 1992 vốn đầu tư xây dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp hai lần vốn của Nhà nước, chưa kể một phần tương tự do dân tự xây dựng không có giấy phép. Tuy có những thay đổi mạnh mẽ trong lĩnh vực phát triển nhà ở dưới tác động của công cuộc đổi mới nhưng tình trạng nhà ở hiện nay vẫn còn là vấn đề xã hội cấp thiết và phức tạp cần phải được giải quyết trong những năm tới. 2.2. Đặc điểm nhà ở chung cư . Phát triển nhà ở chung cư là một trong những chính sách nhà ở quan trọng đối với đô thị. Chung cư đáp ứng nhu cầu về nhà khi mật độ dân số đô thị ngày một tăng, tạo nhiều sản phẩm nhà cho thị trường bất động sản, đóng góp cho việc thực hiện quy hoạch đô thị văn minh, hiện đại dành nhiều không gian cho môi trường sinh thái và công trình kiến trúc - xây dựng cần thiết khác. Song song với việc phát triển về mặt xây dựng - kiến trúc cần phải hoàn thiện cơ sở pháp luật đáp ứng cho sự phát triển đó. Đặc điểm của chung cư là sự liên quan mật thiết giữa tài sản chung và riêng, giữa quyền lợi , trách nhiệm cá nhân và cộng đồng. Tài sản chung của một chung cư thông thường bao gồm toàn bộ diện tích đất xây dựng và đất của các công trình công cộng gắn với chung cư dành cho lối đi, sân chơi, nơi trồng cây và các bãi đệm như thiết kế đã duyệt, ngoài ra còn có mái nhà, hành lang, cầu thang, hệ thống cấp - thoát nước, bể phốt, hệ thống điện dân dụng, dây điện thoại, cáp vô tuyến, cột dây thu lôi, ... Tài sản riêng là các căn hộ khép kín hoặc căn nhà, căn phòng sở hữu riêng. Hồ sơ của toàn bộ nhà chung cư trước đây ở ta do Sở nhà đất nắm, còn hồ sơ từng căn hộ được ghi trong hợp đồng. ở các nước, hồ sơ chung do Ban Quản trị Nhà chung cư nắm giữ, còn hồ sơ của từng đơn vị nhà chung cư do từng chủ cá thể bảo quản. Điểm đáng chú ý đối với hồ sơ riêng này ở các nước là chứng chỉ, giấy chứng nhận sở hữu riêng của từng đơn vị nhà chung cư được đăng ký chính thức, trong đó có phần ghi chú kèm theo bản vẽ mặt cắt đơn vị nhà chung cư gắn với đất, và ghi chú kèm theo bản vẽ các tài sản chung mà đơn vị nhà này sử dụng đến. Thực hiện Nghị định 61/CP/ 1994 của Chính phủ, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được bán cho người đang thuê. Kết quả là các chủ hộ cá thể trước đây ký hợp đồng thuê nhà của Nhà nước nay mua lại và chuyển sang sở hữu tư nhân. Sau giai đoạn chuyển quyền sở hữu từ Nhà nước sang cá thể/ tư nhân này thì các khu nhà chung cư của ta đã chuyển sang trạng thái giống như ở nhiều nước. Điều này dẫn đến nhu cầu mới về cơ sở pháp luật đáp ứng cho tình hình quản lý và sử dụng chung cư thuộc sở hữu tư nhân hay các cá thể khác. ở ta chưa có luật sở hữu chung cư, nhưng ở nhiều nước đã có luật này. Luật sở hữu chung cư ở các nước nói chung đều đưa ra định nghĩa thế nào là chung cư, quy định rõ tài sản chung ở chung cư, tài sản riêng ở chung cư, quyền sở hữu riêng các đơn vị nhà chung cư và quyền sở hữu tài sản chung, quy định rõ cách thức và mức đóng góp chi phí của từng cá thể thành viên của nhà chung cư. Đặc biệt có các quy định về Hội các chủ nhà chung cư. Hội các chủ nhà chung cư là một tổ chức phi lợi nhuận, hoạt động mang tính chất dân chủ và vì quyền lợi của tập thể các chủ hộ, ngoài ra còn được sự tham gia giám sát trực tiếp của toàn thể hội viên ở chung cư và theo luật định, nên rất có tác dụng trong việc đảm bảo quyền lợi của các chủ hộ, giữ gìn tốt tài sản chung, ngăn chặn sự xâm phạm các tài sản chung, góp phần làm tăng giá trị nhà chung cư . ở những nước phát huy được hiệu lực của Luật sở hữu chung cư không thấy có tình trạng đất tầng trệt của chung cư bị lấn chiếm; nhà cải tạo , xây thêm thiếu mỹ quan và các công trình công cộng bị xuống cấp nghiêm trọng như ở ta hiện nay. Hy vọng rằng đây là một bài học để việc tổ chức các khu chung cư của ta sắp tới sẽ dần dần đi vào nền nếp làm tăng sức hấp dẫn đối với người dân hơn và góp phần giải quyết tốt các mục tiêu phát triển đô thị. Chương II: Thực trạng của nhà chung cư trong thành phố Hà Nội I. Sự hình thành các khu chung cư mới và sự xuống cấp của các khu chung cư cũ ở thành phố Hà Nội. 1.Vài nét về chung cư cao tầng ở Hà Nội 1.1 Sự hình thành các khu chung cư cao tầng ở Hà Nội hiện nay Để góp phần giải quyết khó khăn về nhà ở cho nhân dân Thủ đô, năm 1998 Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã xây dựng thí điểm nhà chung cư 9 tầng gồm 144 căn hộ, 13300 m2 sàn, có bố trí thang máy tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm, đây là chung cư cao tầng có bố trí thang máy đầu tiên tại Hà Nội. Từ đó đến nay, người Hà Nội đã bắt đầu làm quen với loại hình nhà ở cao tầng có thang máy, mà người ta thường gọi là chung cư cao tầng tại các khu đô thị mới, điển hình là Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm ở phía Nam Thủ đô. Có thể nói, chung cư này là bước đột phá của Hà Nội, để rồi sau đó là một loạt chung cư cao tầng từ 9 đến trên 12 tầng lần lượt đang và sẽ ra đời ở các khu đô thị mới Định Công, Pháp Vân - Tứ Hiệp , Mỹ Đình , Đại Kim, Nhân Chính – Trung Hoà... Sự ra đời các khu đô thị mới đã khẳng định hướng đi đúng đắn và quyết tâm của Chính phủ cũng như của chính quyền thành phố trong sự nghiệp phát triển nhà ở, cải thiện đời sống cho nhân dân Thủ đô. Các khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, giao thông thuận tiện, cảnh quan môi trường tươi đẹp, không gian kiến trúc hiện đại đang làm thay đổi bộ mặt đô thị và được xã hội quan tâm. Theo kế hoạch phát triển nhà ở của UBND thành phố Hà Nội từ 2001 đến 2010, thì sẽ có 53 dự án khu đô thị mới được triển khai theo quy hoạch, với diện tích chiếm đất gần 2000 ha, 25 triệu m2 sàn, đảm bảo chỗ ở cho hàng chục vạn hộ gia đình. Dù là kế hoạch, nhưng đó cũng báo hiệu một triển vọng tốt đẹp cho phát triển nhà ở của Thủ đô trong một tương lai gần. Cũng theo kế hoạch phát triển này, thì quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới có tính khả thi cao, hiện đại, hợp lý và phát triển tương xứng với Thủ đô 1000 năm văn hiến. Đặc biệt tại các khu đô thị mới này, nhà chung cư cao tầng sẽ chiếm tỷ lệ 60%, 40% còn lại để xây nhà biệt thự, nhà vườn, chấm dứt hoàn toàn việc chia lô đất để xây nhà liền kề. Từ trước đến nay, (kể từ năm 1958), chúng ta chỉ quen sống trong những nhà ở chung cư thấp tầng ( từ 5 tầng trở xuống, mà chủ yếu là 4-5 tầng ) với căn hộ có thiết kế sơ lược, đơn giản, hạ tầng kỹ thuật thiếu đồng bộ, như các khu Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Thanh Xuân... Một thời gian dài trong cơ chế quan liêu bao cấp, tuy việc xây dựng nhà ở còn theo kiểu lắp ghép giản đơn, nghèo nàn về kiểu dáng và cấu trúc căn hộ, nhưng Nhà nước đã tạo mọi ưu tiên có thể để xây dựng nhanh, giá thành rẻ, cải thiện chỗ ở cho một số đông cán bộ công nhân viên chức. Trong gần 40 năm qua, do hoàn cảnh đặc biệt của đất nước, chúng ta chưa có điều kiện để đầu tư xây dựng nhà chung cư cao tầng. Vì thế, vào thời điểm hiện nay, chung cư cao tầng với chúng ta vẫn là rất mới, cho dù trên thế giới, chung cư cao tầng đã phát triển từ lâu. Nói như vậy, để thấy rằng xây dựng chung cư cao tầng ở nước ta là một vấn đề phải được đầu tư nghiên cứu nghiêm túc, từ quy hoạch tổng thể, thiết kế kiến trúc, cấu trúc căn hộ , tính toán kết cấu, bố trí trang thiết bị đến đầu tư xây dựng. 1.2. Những điều kiện tiên quyết cho việc xây dựng các chung cư cao tầng _ Nhà cao tầng được xây dựng là do giá đất tăng cao và các nhà kinh doanh địa ốc muốn kiếm nhiều lợi nhuận _ Nhà cao tầng xuất hiện là do các trang thiết bị hiện đại của kiến trúc nói chung và kiến trúc nhà nói riêng phát triển và hoàn thiện, đặc biệt là thang máy, thang nâng, kỹ thuật điện nước, tính hữu hiệu của các trang thiết bị phòng cháy chữa cháy (đặc biệt nhà cao tầng loại cao cần thang máy tốc độ nhanh, tầm với của trang thiết bị cứu hoả được nâng cao dẫn đến việc thay đổi định nghĩa của các loại nhà cao tầng...) _ Nhà cao tầng phát triển mạnh là do điều kiện kỹ thuật xây dựng được đổi mới, cách tính toán kết cấu, các phương thức thí nghiệm và các phòng thí nghiệm kết cấu nhà cao tầng ngày một hoàn chỉnh, kỹ thuật thi công mới với những cần trục và trang thiết bị thi công ngày một hoàn thiện. _ Nhà ở cao tầng được phát triển mạnh trên cơ sở xã hội, là sự hình thành các tiểu gia đình,các gia đình có ít người, hoặc các gia đình có số người trung bình. Nhà ở cao tầng không thích hợp với gia đình có số người quá đông. Một cơ sở xã hội khác thúc đẩy sự phát triển nhà ở cao tầng là sự đòi hỏi rút ngắn khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc. _ Nhà ở cao tầng đòi hỏi người sử dụng căn hộ phải có thu nhập trên trung bình, thu nhập cao và có trình độ văn hoá nhất định. Người nghèo không thích hợp với chung cư cao tầng. _ Nhà cao tầng đòi hỏi có một trình độ quản lý phù hợp, đảm bảo vận hành bộ máy duy tu, sửa chữa trang thiết bị một cách nhanh chóng và hoàn hảo. Nhà cao tầng đòi hỏi sự an toàn và điều kiện an ninh ngay từ khi bắt đầu vào khu nhà cho đến các nhà, trong thang máy và phương tiện giao thông khác, trong các sảnh tầng và trong từng căn hộ _ Nhà ở cao tầng đòi hỏi mức độ dễ chịu cao và thoả mãn các nhu cầu tâm lý như khắc phục được cảm giác xa rời mặt đất. Đặc biệt, người cao tuổi khó thích ứng với nhà cao tầng. _ Các khu nhà cao tầng tốt nhất là trở thành một khu vực có đầy đủ các hình thức phục vụ sinh hoạt, mua bán, y tế... 1.3. Những ưu, nhược điểm khi sống trong chung cư cao tầng Ưu điểm _ Phát huy ưu thế của sự tập trung cao độ, sử dụng được các thiết bị cao cấp _ Dễ hình thành đặc điểm của khu vực _ Có tầm nhìn tốt, chiếu nắng, thông gió hiệu quả Nhược điểm _ Sự cách ly giữa người với đất đai, cây cối và môi trường tự nhiên. _ Trẻ em không thể một mình tự ý điều khiển thang máy, dẫn đến chúng ở trong căn hộ phần lớn thời gian _ Động đất và tốc độ gió làm đồ vật trong nhà “ dao động ngang ” hoặc đổ vỡ, ở lôgia tầng cao khó phơi quần áo vì gió quá mạnh _ ở những tầng dưới có tình trạng bị gió hút, gió xoáy _ Có tâm lý bất an về mặt an toàn _ Sự mở rộng phạm vi không gian trên mặt đất hạn chế, thiếu sân bãi vườn tược _ Mối quan hệ tiếp xúc láng giềng kém, giao tiếp giữa trẻ em với nhau hạn chế. Đối với trẻ em, chỉ sử dụng được không gian ngoại thất của toàn nhà , còn các không gian khác như sảnh tầng, thang máy, thang bộ, hành lang, các em thường không thể sử dụng, nên khi thiết kế phải tránh sự bất an và lo ngại của bố mẹ. Đối với người cao tuổi, phạm vi hoạt động trong khu nhà cao tầng sẽ rất hạn hẹp, gây tâm lý xa lạ , điều kiện gần gũi với tự nhiên không được đáp ứng, đặc biệt khi có hoả hoạn hay sự cố có nhiều vấn đề cần giải quyết . Do vậy, mục đích thiết kế các chung cư cao tầng phải dựa trên điều kiện thiết kế quy hoạch bao gồm tính cư trú, tính an toàn, tính tiện lợi và tính kinh tế... 2.Hiện trạng các khu nhà chung cư thấp tầng hiện nay . Hiện nay các khu nhà ở thấp tầng do Thành phố quản lý được xây dựng từ những năm 60-75 , nằm rải rác tại các quận : Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Thanh Xuân... như khu tập thể Mai Hương, Lương Yên_ Thuý ái, Kim Giang, Tân Mai, Trương Định , Kim Liên, Thành Công v.v...hầu hết đã quá niên hạn sử dụng, hư hỏng nặng. Tổng diện tích các khu này lên tới hàng chục ha, với hàng chục nghìn dân đang sinh sống. Họ là những người có thu nhập thấp so với mặt bằng chung của xã hội. Tiêu chuẩn và diện tích ở cũng không còn phù hợp với giai đoạn hiện nay (trước kia bình quân 2-3 m2/ng, nay 5-6 m2/ng ) đã dẫn đến tình trạng bất hợp lý trong sử dụng . Phần lớn các khu nhà được xây dựng bằng các cấu kiện bê tông đúc sẵn chất lượng không cao, đang ngày càng bộc lộ các nhược điểm trong sử dụng. Các khu nhà xây với những căn hộ có diện tích ở khoảng 24-30m2/hộ và phần phụ không khép kín khoảng 10-15 m2/hộ hiện trong tình trạng chất lượng rất thấp, quá niên hạn sử dụng và lạc hậu. Nhiều khu đã bị nún nứt, dột nát không được sửa chữa kịp thời nên đã xuống cấp nghiêm trọng. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị không bảo đảm : đường giao thông rất nhỏ, cống thoát nước lộ thiên, hệ thống cấp nước không vào đến từng hộ gia đình, hệ thống cấp điện bị quá tải do tăng dân số mà không được nâng cấp kịp thời v.v...Mặt khác, do nhu cầu cải tạo xây dựng rất lớn, nhiều gia đình đã tự động cải tạo nâng tầng trên khuôn viên thuê của Nhà nước, không tuân thủ theo quy hoạch và các chỉ tiêu khống chế. 2.1. Những con số cụ thể về sự xuống cấp của các khu chung cư cũ ở Hà nội : Theo số liệu thống kê, thành phố Hà Nội có quỹ nhà ở khoảng 12 triệu m2, chiếm 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khoảng 4.5 triệu m2, ngành địa chính nhà đất quản lý cho thuê 1.8 triệu m2, các cơ quan tự quản 2.6 triệu m2, nhà ở tư nhân khoảng 7.5 triệu m2. Sau 6 năm thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP, đến nay quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước còn lại khoảng hơn 3.5 triệu m2 với 123.237 căn hộ. Trong toàn bộ quỹ nhà, khoảng 80% là nhà thấp tầng (1-3 tầng ), 20% là chung cư cao tầng ( 4-5 tầng ), trong đó nhà lắp ghép tấm lớn chiếm hơn 600.000m2 . Hầu hết quỹ nhà này đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều nhà đã hết niên hạn sử dụng, số khác do xây dựng trên nền đất yếu, chất lượng xây dựng chưa cao, lại sử dụng không đúng quy trình... nên số hư hỏng nặng là 2.5% với diện tích gần 300.000m2 tập trung chủ yếu trong khu phố cổ, phố cũ và những khu nhà cao tầng được xây dựng từ những năm 60 - 70 đã nún nứt. Nhà chung cư lắp ghép tấm lớn đa phần đã bị gỉ cốt thép bên trong. Số diện tích cần dỡ bỏ lên tới 5%, số hư hỏng nặng phải cải tạo chiếm 625 quỹ nhà hiện có . Hiện nay, còn khoảng 1,9 triệu m2 nhà ở với hơn 61.000 căn hộ do các bộ ngành quản lý, phần lớn trong số này, sau khi phân phối xong không được duy tu bảo dưỡng nên đã ở trong tình trạng báo động nghiêm trọng. Ngành Địa chính - nhà đất mới tiếp nhận quỹ nhà này đã tổ chức sửa chữa thay thế những bộ phận nguy hiểm như nhà D (5 tầng ) tập thể nhà máy thuốc lá Thăng Long; đặc biệt 17 nhà gỗ (2 tầng) ngoài đê hư hỏng đến mức nguy hiểm cho người sử dụng, chưa có biện pháp xử lý, Thành phố đang chỉ đạo điều tra khảo sát, lập đề án trình Chính phủ. Nhà ở do ngành Địa chính - nhà đất quản lý từ trước tới nay bao gồm các khu nhà thấp tầng và các khu chung cư cao tầng. Khu nhà thấp tầng tập trung ở 4 quận nội thành cũ và một số khu lao động tập trung. Đa số là kết cấu tường gạch, sàn gỗ, mái ngói , hầu hết đã quá thời gian sử dụng, lại không được duy tu sửa chữa định kỳ nên một số bộ phận như dầm , xà gồ... đã bị mục nát 2.2. Nguyên nhân dẫn đến sự xuống cấp của các chung cư cũ hiện nay. _ Nguyên nhân về mặt kỹ thuật : phần lớn các chung cư cao tầng cũ được xây dựng từ những năm 70-80 dạng căn hộ khép kín thiếu đồng bộ, kiểu dáng đơn điệu, chất lượng xây dựng chưa cao. Sơ đồ kết cấu chưa bảo đảm thích ứng với biến dạng của nền đất , nền móng xử lý chưa phù hợp với địa chất công trình. Đại bộ phận các móng nhà đặt tương đối nông trên nền đất yếu của Hà Nội. Bên cạnh đó, nhà lắp ghép lại xây trên nền đất có nhiều biến động nên hiện tượng lún là khó tránh khỏi. Đặc biệt khu vực Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công có khoảng 30% số nhà bị lún. Một yếu tố nữa gây nên việc lún nứt nhà cao tầng là mực nước ngầm thay đổi do khai thác quá nhiều. Xét về kỹ thuật thi công nhà lắp ghép tấm lớn, liên kết mối nối chủ yếu là thủ công do đó độ chính xác tấm không đảm bảo, vị trí thép chờ không đúng như lý thuyết nên kết cấu làm việc kém hiệu quả. Thi công tại hiện trường với phương tiện thủ công nên kỹ thuật ghép cốt pha, chất lượng mối nối, kỹ thuật đầm trộn, chèn vữa mối nối không đảm bảo dẫn đến chất lượng làm việc của mối nối kém... _ Nguyên nhân do con người : Con người cũng là một tác nhân góp phần tạo nên sự hư hỏng, xuống cấp của các chung cư. Người sử dụng tự cơi nới mở rộng diện tích, đục phá mối nối để neo dầm thép xây “chuồng cọp ” làm cho kiến trúc ngôi nhà bị méo mó, nếu không muốn nói là làm xấu đi bộ mặt đô thị. Nghiêm trọng hơn làm ảnh hưởng tới sự làm việc của hệ kết cấu. Trong mỗi căn hộ lại có thêm một bể chứa nước và các vật kiến trúc khác. Những thành phần này làm tăng tải đáng kể cho công trình. Nguy hiểm hơn là chúng được neo vào các mối nối xung yếu của ngôi nhà dẫn đến làm yếu các mối nối. _ Nguyên nhân do cơ chế chính sách : Từ ngày xây dựng cho đến nay, chúng ta chưa có một văn bản pháp quy nào, quy định đầu tư cho công tác duy tu bảo dưỡng định kỳ cho mối nối nói riêng và nhà chung cư cao tầng nói chung. Đây cũng là một trong những nguyên nhân góp phần vào tình trạng xuống cấp của công trình. II.Thực trạng của nhà chung cư ở Hà Nội hiện nay. 1. Thực trạng trong các khu chung cư cũ. 1.1. Thực trạng về kiến trúc cảnh quan Nhìn chung các khu ở có một lối bố cục nghèo nàn. Các khối nhà chung cư 4 hoặc 5 tầng xếp song song thành hai dãy như khu Nguyễn Công Trứ. Các khối nhà xếp thành nhiều dãy song song như Kim Liên, Trung Tự . Các khu xây sau như Thành Công, Giảng Võ tuy các khối nhà ở vẫn xếp song song nhưng đã chia thành các cụm kết hợp với nhà trẻ làm cho không gian trong nhóm nhà phong phú hơn. _ Không gian bán công cộng (không gian kế cận ngôi nhà ) : Tất cả các trục đường bao quanh khu ở, các trục đường chính giữa các nhóm nhà ở và không gian bán công cộng đều đã trở thành cửa hàng, dịch vụ. Chúng tạo cho khu ở một không khí sầm uất, làm thay đổi hoàn toàn công năng của các trục đường này. Tại những vị trí bên trong khu ở không gian bán công cộng cũng bị lấn chiếm, cơi nới để tăng diện tích ở, hoặc để làm các dịch vụ, bán hàng nhỏ, để xe. Không gian xanh với chức năng nghỉ ngơi, giao tiếp cộng đồng hoàn toàn không được chú ý đã ảnh hưởng đến nhu cầu giao tiếp, sự tham gia của cư dân vào các hoạt động tập thể, hoạt động xã hội. Một số nơi, không gian này được sử dụng làm sân chơi cho trẻ em, sân nhảy dây, đá cầu, đá bóng, chỗ ngồi nghỉ của của người già, chỗ phơi phóng, nhưng chúng không được quy hoạch vì thế tạo cảm giác lộn xộn và bừa bãi. Đại bộ phận còn lại bị bỏ hoang, là nơi đổ rác, đổ vật liệu xây dựng. _ Không gian công cộng: Trong thực tế không gian công cộng nghèo nàn về chức năng và tổ chức kiến trúc cảnh quan. Các sân bãi, vườn hoa bị lấn chiếm khá nhiều và cần phải được khôi phục lại. Hiện rất ít khu còn vườn hoa và sân bãi: Khu Kim Liên chỉ còn sân bóng đá. Vườn hoa và chỗ chơi cho trẻ em của khu Trung Tự không bị lấn chiếm nhưng bỏ hoang không được chăm sóc. Chỉ có vườn hoa của khu Thanh Xuân là được thiết kế và chăm sóc tốt . Một số khu ở có hồ nước lớn là trung tâm nghỉ ngơi của người dân, tạo nên vẻ đẹp về cảnh quan của các khu ở. Một vài hồ nước đã được xây kè và có tuyến đường dạo xung quanh hồ, liên kết với hệ thống đường đi của khu ở. Xung quanh hồ có các thảm cỏ, cây trồng, ghế đá... tạo nên những không gian mở có giá trị về mặt sử dụng để tập thể dục buổi sáng hay đi dạo vào buổi tối... của cư dân, góp phần cải tạo môi trường sống. Do nhu cầu cuộc sống, mỗi khu ở đều xuất hiện một chợ cóc. Những chợ này không được quy hoạch và quản lý chặt chẽ đã ảnh hưởng rất nhiều đến điều kiện vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị. _ Màu sắc trong các khu chung cư : Màu sắc đơn điệu và ảm đạm cả ban ngày lẫn ban đêm. Các bức tường vôi đã bạc màu theo thời gian, các hoa sắt bị rỉ, hoen ố... dù có thêm các chậu hoa nhỏ cũng chỉ cải thiện chút ít màu sắc và vẻ đẹp của ngôi nhà . 1.2. Thực trạng về cơ sở hạ tầng. Cơ sở hạ tầng trong các khu chung cư bao gồm các thành phần, các công trình có ý nghĩa nền móng như giao thông, hệ thống cấp nước sạch, hệ thống thoát nước, hệ thống điện , cây xanh, vấn đề rác thải và xử lý rác thải...Hiện nay tất cả các công trình đó đều cần phải được kiểm tra, xem xét và tìm ra cách khắc phục . _ Hệ thống đường giao thông trong các nhà rất nhỏ, phân bố lộn xộn và hầu hết bị lấn chiếm bởi các hộ gia đình ở đó. Hành lang trong mỗi khu nhà vốn rất hẹp lại bị các hộ gia đình sử dụng vào mục đích cá nhân như đun nấu, để đồ...trông rất mất mỹ._.