Thực trạng & Giải pháp hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở quận Cầu Giấy qua dự án cải tạo, nâng cấp & xây dựng Học viện Quốc phòng

t và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế- xã hội cũng như đảm bảo an ninh, quốc phòng và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Để tiến hành thực hiện các dự án trên đòi hỏi phải có đất đai. Như ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trên trái đất trong đó có con người. Đối với hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia, đất đai là đầu vào không thể thiếu được. Đối với nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được. Nó vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động. Đối với các ngành khác như công nghiệp, dịch vụ, xây dựng… đất đai là trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp nguyên liệu… để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Như vậy, đất đai có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng, nó tham gia vào tất cả các lĩnh vực. Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, vai trò và vị trí của đất đai càng trở nên quan trọng hơn, đặc biệt khi nước ta bước vào công cuộc CNH- HĐH cùng với xu thế hợp tác hoá, toàn cầu hoá của đất nước. Nhu cầu sử dụng đất đai cho các dự án đầu tư phát triển trong những năm gần đây không ngừng tăng lên. Trong khi đó, diện tích đất đai có hạn, và ngày càng trở nên hạn hẹp đối với nhu cầu ngày càng tăng của con người và thực tế khả năng đáp ứng của đất đai đã không đủ. Chính vì vậy việc sử dụng quỹ đất đai hợp lý và có hiệu quả đang được các cấp, các ngành rất quan tâm. Đồng thời việc thu hồi, bố trí, sắp xếp lại đất đai đáp ứng những nhu cầu trên một cách khoa học tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững là một vấn đề lớn và cấp thiết. Để chuẩn bị cho các dự án đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất đã giao cho người sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây nên những tác động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xã hội. Tiến độ thi công của các dự án nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào thời gian thu hồi đất của Nhà nước. Để tiến hành thu hồi đất phục vụ cho lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong đó có các dự án đầu tư phát triển Nhà nước phải thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB và tái định cư. Khi công tác này được thực hiện tốt thì mới đảm bảo tiến độ bàn giao mặt bằng kịp thời cho các dự án. Công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề phức tạp mang tính chất kinh tế- chính trị- xã hội tổng hợp và được sự quan tâm của các cấp, các ngành, các tổ chức, cá nhân. Vấn đề đền bù thiệt hại về đất thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai đó là mối quan hệ Nhà nước với các tổ chức và cá nhân, giữa các tổ chức kinh tế này với tổ chức kinh tế khác, giữa các cá nhân với nhau trên cơ sở quy định của pháp luật. Những năm qua, Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương, chính sách và giải pháp tạo cơ sở pháp lý quan trọng đưa công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng đi vào trật tự, nề nếp, đồng thời đã đạt được những kết quả nhất định tạo điều kiện cho kinh tế- xã hội phát triển, đổi thay từng ngày. Tuy nhiên, xung quanh vấn đề GPMB thường xuyên diễn ra những ách tắc, khó khăn, trở ngại, có những nơi gây cản trở thành điểm nóng, ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ thi công các chương trình, dự án và hạn chế nhịp độ phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. Vì vậy, có thể thấy rằng vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề cực kỳ phức tạp và mang tính thời sự cấp bách. Đối với quận cầu giấy- một quận mới thành lập của Thủ đô Hà Nội cũng nằm trong tình trạng chung đó của cả nước, nghĩa là cũng đã và đang giải quyết nhiều vấn đề bức xúc của kinh tế- xã hội đặt ra trong đó có vấn đề phải làm sao cho công tác GPMB ngày càng đạt được hiệu quả tốt hơn theo đúng quan điểm đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước góp phần xây dựng Hà Nội trở thành thủ đô văn minh, hiện đại trong thế kỷ XXI. Xuất phát từ những nhu cầu bức xúc, cấp thiết trên, qua một thời gian thực tập tốt nghiệp tại Ban quản lý dự án Học viện Quốc phòng, được sự hướng dẫn tận tình, sự giúp đỡ của cơ quan nơi thực tập và các thầy cô đặc biệt là Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp hoàn thành tốt Luận văn tốt nghiệp: "Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại GPMB ở quận cầu giấy- Thành phố Hà Nội qua dự án nâng cấp, cải tạo và xây dựng Học viện Quốc phòng". Mục tiêu của đề tài này là nghiên cứu cơ sở của việc đền bù thiệt hại GPMB (bao gồm khái niệm, bản chất, sự cần thiết, các nhân tố ảnh hưởng…), nghiên cứu thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB (bao gồm: tình hình thực hiện, những khó khăn, vướng mắc trong công tác này) và trên cơ sở đó đưa ra những nhiệm vụ, phương hướng và giải pháp chủ yếu nhằm thực hiện tốt công tác đền bù GPMB ở quận cầu giấy hiện nay và trong thời gian tới. Các phương pháp được sử dụng chủ yếu trong quá trình nghiên cứu là: - Phương pháp thu thập xử lý thông tin, số liệu - Phương pháp phân tích tổng hợp - Phương pháp duy vật biện chứng - Phương pháp duy vật lịch sử. Có thể nói rằng công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là một công việc hết sức phức tạp, có nhiều vấn đề cần giải quyết đồng thời cũng là công việc vô cùng quan trọng. Luận văn này chỉ đề cập đến một số vấn đề cơ bản trong công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở quận cầu giấy. Ngoài phần lời mở đầu và kết luận, Luận văn gồm 3 chương: ChươngI: Cơ sở lý luận về công tác đền bù thiệt hại GPMB ChươngII: Thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB ở quận cầu giấy ChươngIII: Phương hướng và những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại GPMB. Nội dung Chương I Cơ sở lý luận về công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng I. Tính tất yếu của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng 1. Các khái niệm cơ bản về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Đền bù có nghĩa là việc thanh toán bằng tiền hoặc bằng hiện vật để bù đắp những thiệt hại về đất đai, nhà cửa, thu nhập và các tài sản khác do tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của dự án. Đền bù thiệt hại được hiểu là việc bù đắp bằng tiền hoặc bằng hiện vật những thiệt hại về đất đai, nhà cửa, thu nhập và các tài sản khác do tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của dự án. Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không chỉ bị thiệt hại về đất mà còn bị thiệt hại về các tài sản gắn liền với đất như các công trình kiến trúc, vườn tược, cây cối…. Vì vậy đền bù thiệt hại không chỉ là đền bù thiệt hại về đất mà còn đền bù thiệt hại cả về tài sản gắn trên đất. Giải phóng mặt bằng là một khâu hay bộ phận của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các công đoạn: từ bồi thường cho các đối tượng sử dụng đất, giải toả các công trình trên đất, di chuyển người dân tạo lập mặt bằng cho triển khai các dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất tái tạo chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống. Đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu và chi phí để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 2. Bản chất. Về bản chất việc đền bù giải phóng mặt bằng chính là việc đền bù những thiệt hại, những tổn thất do việc thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra. (Ví dụ: Từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất chưa sử dụng sang đất đô thị hoặc đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn sang đất chuyên dùng). Việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là công việc hết sức quan trọng và cần thiết do đó cần phải có quan điểm đúng đắn, lành mạnh và tạo điều kiện để công tác này phát triển tốt hơn 3. Sự cần thiết phải có công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. 3.1. Công tác đền bù GPMB đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu riêng của một ai mà là của chung toàn xã hội. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai không phải của riêng một người mà nó là tài sản chung của toàn xã hội. Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý. Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất". Điều 2 viết: "Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất". Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý (Nhà nước đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế và xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai để hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thực sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai. Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế- xã hội trong cơ chế thị trường, ổn định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhà nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại. Như vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người. Do đó Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đất đai cũng như trách nhiệm phải đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn. Pháp lệnh nhà ở ngày 26-3-1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũng là một trong những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người nghỉ ngơi, tránh nắng, mưa, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác đền bù thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác bằng các quy định của mình Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai nhà ở từ đó làm căn cứ xét đền bù thiệt hại tránh tình trạng đền bù sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân dân. 3.2. Công tác đền bù thiệt hại GPMB giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả. Khi thu hồi đất Nhà nước thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng tiền. Đền bù bằng tiền được xác định dựa trên cơ sở định giá đền bù và trên những quy định hướng dẫn của Chính phủ. Đền bù bằng đất là việc dùng đất đai đền bù cho người có đất bị thu hồi. Nguồn đất để đền bù gồm: quỹ đất chưa sử dụng, đất được khai hoang bằng vốn ngân sách, đất mới được tạo lập, đất dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ việc thu hồi, đất thu hồi từ những người sử dụng đất không đúng quy định và đất công ích. Trường hợp đất bị thu hồi được quy định ở Điều 26- Luật đất đai năm 1993. Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp: - Tổ chức, cá nhân bị giải thể, phá sản hoặc chuyển đi nơi khác - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. - Đất không sử dụng trong 12 tháng liền. - Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. - Đất sử dụng không đúng mục đích. - Đất được giao không đúng thẩm quyền. Đất công ích, được quy định trong Điều 45- Luật đất đai năm 1993 như sau: mỗi xã (phường, thị trấn) được để lại không quá 5% quỹ đất nông nghiệp của địa phương để phục vụ nhu cầu công ích của địa phương. Trên cơ sở quỹ đất này mà thực hiện đền bù đất cho người bị thu hồi, trên nguyên tắc đền bù đất đúng bằng diện tích bị thu hồi, đúng hạng đất, loại đất, mục đích sử dụng và tương ứng với giá trị ban đầu của đất. Nếu phần đất đền bù chưa đủ bằng giá trị ban đầu của đất bị thì đền bù bằng tiền phần còn lại. nếu phần đền bù đất nhiều hơn giá trị ban đầu của đất thì tuỳ theo loại đất mà thu thêm tiền sử dụng đất hoặc không thu thêm tiền sử dụng đất phần dư ra. Việc thu hồi đất được dựa trên quy hoạch đã được Nhà nước phê duyệt, các dự án xây dựng kinh tế, phát triển đất nước. Do vậy việc đền bù đất cũng được dựa trên cơ sở quy hoạch tổng thể của đất nước, của địa phương, mỗi khu vực, nên đền bù đất đai khi thu hồi đất là cách tốt nhất để sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn. Chúng ta biết mục đích của đền bù đất là trả lại phần đất bị thu hồi cho người bị thu hồi để họ tiếp tục sản xuất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch dự án đã được Nhà nước phê duyệt. Trong mỗi dự án, một quy hoạch, kế hoạch đều xác định rõ vị trí và mức đất để đền bù thiệt hại khi thu hồi đất. Đây là phần đất đưa vào sử dụng, tuy nhiên cần phải nghiên cứu kỹ vấn đề này để tránh làm lãng phí tiền của của Nhà nước và nhân dân, tránh việc sử dụng đất đai không hợp lý, làm năng suất đất bị giảm. Ví dụ: Một khu đất có độ màu mỡ rất cao nằm giữa một cánh đồng giao thông ít phát triển ta thực hiện việc thu hồi nó để đưa vào dự án xây dựng khu công nghiệp thì điều này vô cùng lãng phí nguồn tài nguyên đất và rất tốn kém khi thực hiện dự án. Hoặc một nơi có cảnh quan đẹp, đông dân cư mức sống ở vùng và vùng lân cận rất tốt, rất thuận tiện cho xây dựng khu du lịch, công viên vui chơi, nhưng ta lại quy hoạch thành vùng đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp hoặc đất ở thì cũng lãng phí. Như vậy đền bù đất yêu cầu phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt và quy hoạch đó phải được xây dựng trên cơ sở nghiên cứu kỹ và có khoa học về mục đích sử dụng sao cho có hiệu quả nhất. Bởi vì quỹ đất nông nghiệp rất hạn chế. Do đó khi thu hồi cần phải cân nhắc và nghiên cứu thật kỹ trên cơ sở quỹ đất hiện có. Thu hồi đất và thực hiện đền bù đất sẽ giúp Nhà nước thực hiện việc thanh tra, kiểm tra vấn đề sử dụng đất đai. Đúng như vậy, khi đền bù đất thì dựa trên nguyên tắc sử dụng đúng mục đích, có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định trong NĐ 22/ CP ngày 24/4/1998. 3.3. Công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là một trong những công việc hết sức cần thiết, luôn luôn đi đôi với sự phát triển kinh tế- xã hội. Ngày nay, nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, đã có những chuyển biến đáng kể, đời sống nhân dân đã được cải thiện, nhu cầu sản xuất tiêu dùng không ngừng tăng lên. Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống càng được nâng cao, do đất đai có hạn còn nhu cầu sử dụng lại tăng lên nên không ngừng bởi sản xuất phát triển và dân số tăng. Nếu trước đây đất đai sử dụng chủ yếu vào mục đích nông nghiệp thì ngày nay do yêu cầu của công cuộc đổi mới đất nước, đặc biệt là khi nước ta đang trong quá trình CNH- HĐH đất nước, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ. Do đó, diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất chưa sử dụng có xu hướng giảm xuống để sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng. Nhất là việc hình thành các khu công nghiệp, khu chế xuất thực hiện CNH- HĐH đất nước. Đặc biệt là sự tăng lên không ngừng của các dự án đầu tư phát triển cả về chất lượng và số lượng, cả trong nước cũng như ngoài nước nhằm thu hút nguồn vốn phát triển cơ sở hạ tầng. Một đất nước phát triển, năng suất lao động cao, thu nhập cao, đời sống của người dân được cải thiện khi có nhu cầu về vật chất và tinh thần sẽ thay đổi. Họ không chỉ muốn sống trong những ngôi nhà to đẹp, khang trang đầy đủ tiện nghi, có vị trí thuận lợi mà còn mong muốn ở khu vực mình sinh sống có đầy đủ những loại dịch vụ có thể giúp thư giãn nghỉ ngơi sau những giờ làm việc căng thẳng như công viên, vườn hoa cây cảnh, khu vui chơi giải trí, khách sạn, nhà hàng, bể bơi, sân vận động…. Hơn nữa cùng với sự phát triển kinh tế thì dân số cũng ngày càng tăng, số lượng gia đình một thế hệ chung sống ngày càng lớn do đó nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ nhu cầu ở của xã hội ngày càng gia tăng. 3.4. Công tác đền bù GPMB góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở. Quy hoạch đất đai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí, xắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho đối tượng sử dụng theo các phạm vi không gian và trong từng thời gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và cho phép sử dụng hợp lý, có hiệu quả các yếu tố đất đai và nhà ở. Kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở bao gồm việc xác định phương hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở cũng như các biện pháp cần thiết để đạt được các mục tiêu đó một cách tốt nhất. Quy hoạch sử dụng đất đai nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội của đất nước và nó được cụ thể hoá bằng kế hoạch sử dụng đất đai, nhà ở trong từng thời gian nhất định (1 năm hoặc 5 năm). Thực hiện quy hoạch-kế hoạch là thực hiện việc bố trí các khu đất ở các khu vực, các vùng để phát triển các ngành nghề khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, dịch vụ hoặc là việc chuyển các loại đất khác nhau sang các mục đích sử dụng khác nhau. Để thực hiện được quy hoạch rõ ràng việc thay đổi mục đích sử dụng đất là tất yếu. Do đó đòi hỏi phải đền bù khi thu hồi đất để chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch. Chính điều này đã có góp phần thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Nói cách khác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai xây dựng và phát triển nhà ở đã bao gồm cả việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. 3.5. Công tác đền bù GPMB góp phần thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở. Các dự án đầu tư phát triển kinh tế- xã hội phần lớn đòi hỏi lấy đất để sử dụng nhằm xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho các dự án, trong khi đất đai trước đây đã được giao cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài, nay tiến hành thu hồi là vấn đề hết sức phức tạp. Để có đất thì Nhà nước phải lập ra chính sách đền bù trên cơ sở đó tổ chức thực hiện để thu hồi đất cho các chủ dự án. Như vậy, công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng chiếm một vị trí đặc biệt quan trọng khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ cho các dự án. Đặc biệt trong xu hướng phát triển ngày nay, số lượng dự án đầu tư phát triển công tăng thì công tác đền bù thiệt hại GPMB càng trở nên quan trọng, vì chỉ khi công tác này được thực hiện tốt thì các dự án mới có đất đai để sử dụng. ở bất kỳ một quốc gia nào trong một giai đoạn nhất định sự phát triển kinh tế- xã hội đều có những bất hợp lý. Ví dụ như chưa có quy hoạch sử dụng đất đai, nhà ở hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất đai, nhà ở nhưng do tốc độ, nhu cầu phát triển nảy sinh những vấn đề mới, những yếu tố mới trong vấn đề sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở do đó cần phải có sự điều chỉnh lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cụ thể hoá bằng các dự án phát triển kinh tế- xã hội liên quan. Khi thực hiện các dự án đã nói phần trên như dự án mở rộng một con đường, dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án xây dựng khu công nghiệp, dự án xây dựng khu nhà chung cư cao tầng, dự án xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng thì việc sử dụng các khu đất mới hoặc việc lấy các khu đất đang sử dụng vào một mục đích cụ thể để sử dụng vào các mục đích khác nhau là tất yếu xảy ra và việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng lại là một yếu tố không thể thiếu được, thậm chí đóng vai trò quyết định tiến độ thực hiện các dự án nên phải rất cần chú trọng công tác này. II. Nội dung của công tác bồi thường thiệt hại GPMB. 1. Nội dung Giải phóng mặt bằng là hoạt động khó khăn, phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng. Để có thể xây dựng, triển khai và thực hiện được phương án giải phóng mặt bằng đã được phê duyệt đòi hỏi phải thực hiện nhiều bước, nhiều công việc khác nhau từ điều tra, khảo sát, lập và phê duyệt phương án bồi thường đến tổ chức chi trả tiền bồi thường, di dân, tái định cư…. Mặc dù bao gồm nhiều công việc như vậy nhưng quá trình tổ chức giải phóng mặt bằng là nhằm thực hiện 2 nội dung chính: - Tổ chức bồi thường thiệt hại - Tổ chức di dân, tái định cư. * Tổ chức bồi thường thiệt hại và hỗ trợ bao gồm: + Đền bù thiệt hại về đất bao gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất ở (đô thị, nông thôn), đất chuyên dùng. + Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm nhà cửa, công trình kiến trúc, mồ mả, công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa, công trình kỹ thuật hạ tầng, hoa màu. + Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh. + Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải chuyển nghề nghiệp. + Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, giải phóng mặt bằng. * Tổ chức di dân, tái định cư : Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của địa phương và căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để bồi thường, số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi ở khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. 2. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng. Nghị quyết số 20- NQ/TU của Ban chấp hành đảng bộ thành phố (khoá XII) ngày 13/7/2000 và Nghị quyết số 09/2000/NQ- HĐ của Hội đồng nhân dân thành phố ngày 21-7-2000 xác định: giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một nhiệm vụ quan trọng, nhưng hết sức khó khăn, phức tạp, nhạy cảm. Các cấp uỷ Đảng, chính quyền, đoàn thể phải coi đây là nhiệm vụ thường xuyên, vừa cấp bách vừa lâu dài. Công tác giải phóng mặt bằng là công việc khó khăn, phức tạp, nhạy cảm vì nó tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội; ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, thói quen, tập quán của người dân (người bị thu hồi đất): - Đối với Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng không chỉ đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội mà còn thể hiện vai trò, nhiệm vụ, quyền năng của Nhà nước trong quá trình quản lý, khai thác, sử dụng đất đai. - Đối với các chủ dự án đầu tư thu hồi đất, giải phóng mặt bằng liên quan trực tiếp đến việc huy động và sử dụng vốn đầu tư cho hiệu quả, liên quan đến điều kiện và tiến độ thực hiện dự án. - Đối với người dân- những người bị thu hồi đất thì đất đai và các tài sản trên đất được coi là các tài sản (bất động sản) có giá trị lớn. Đất đai không chỉ có giá trị vật chất mà còn có giá trị tinh thần to lớn: là nơi an cư, lập nghiệp, truyền lại qua nhiều thế hệ. Sự khó khăn của công tác giải phóng mặt bằng còn do các yếu tố liên quan đến giải phóng mặt bằng thiếu và chưa đồng bộ: - Chính sách và pháp luật về đất đai, bồi thường thiệt hại còn chưa hoàn chỉnh, chồng chéo và thường xuyên phải thay đổi, bổ sung. - Bộ máy tổ chức thực hiện còn thiếu, chồng chéo về chức năng và nhiệm vụ; lực lượng cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng chủ yếu là kiêm nhiệm, chưa được đào tạo sâu về chuyên môn và chưa có cơ chế hoạt động rõ ràng. Công tác giải phóng mặt bằng là một nhiệm vụ quan trọng, điều đó được thể hiện trên các khía cạnh sau: - Đảm bảo việc thực thi theo quyết định của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Đảm bảo quyền và lợi ích của Nhà nước, người được giao đất và người bị thu hồi đất. - Là điểm khởi đầu cho việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư. - Giải quyết tốt công tác giải phóng mặt bằng sẽ đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, sử dụng hiệu quả vốn đầu tư, góp phần hình thành một môi trường đầu tư thuận lợi nhằm thu hút các nguồn vốn cho sự phát triển. Đồng thời đảm bảo sự công bằng xã hội, tăng cường niềm tin của nhân dân vào các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước. 3. Các dạng giải phóng mặt bằng và đặc trưng của nó. Có rất nhiều các dạng giải phóng mặt bằng khác nhau như: - Giải phóng mặt bằng phục vụ sản xuất. - Giải phóng mặt bằng để phát triển các khu đô thị mới. - Giải phóng mặt bằng để phát triển cơ sở hạ tầng (hệ thống giao thông, thông tin liên lạc…). - Giải phóng mặt bằng phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng.vv.. Căn cứ để phân loại các dạng giải phóng mặt bằng là mục đích của việc giải phóng mặt bằng. Các dạng giải phóng mặt bằng khác nhau ở tính chất, phạm vi, quy mô giải phóng mặt bằng, loại đất bị thu hồi, mức bồi thường. Các loại đất bị thu hồi khi giải phóng mặt bằng tại các đô thị lớn như Hà Nội thường là đất nông nghiệp, đất ở và đất chuyên dùng. Các dự án đầu tư phát triển sản xuất (xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao…); dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới có xu hướng phát triển ra các vùng ngoại ô, xa trung tâm thành phố. Loại đất thu hồi tại các dự án này chủ yếu là đất nông nghiệp, đất ở (nông thôn) do đó giá bồi thường thiệt hại về đất thường thấp. Tuy nhiên, do phải thu hồi nhiều đất nông nghiệp nên các dự án dạng này thường gặp khó khăn trong việc tổ chức tái định cư, tái thiết lại cuộc sống sinh hoạt và sản xuất của những người dân trong diện bị thu hồi đất. Dạng giải phóng mặt bằng để phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: hệ thống giao thông, các công trình thương mại, dịch vụ… thường phải thu hồi nhiều đất ở (đô thị), đất chuyên dùng; do đó giá bồi thường cao, quy mô tái định cư lớn. Tuy nhiên, sự phân loại trên chỉ là tương đối cần phải căn cứ vào quy mô của dự án (lớn hay nhỏ), tính chất của dự án (dự án nhóm A, B, C), diện tích đất thu hồi, quy mô tái định cư… để có thể đánh giá, phân loại mức độ khó khăn, phức tạp của công tác GPMB, từ đó mới xác định phương án tổ chức giải phóng mặt bằng hiệu quả nhất. III. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng là một công tác phức tạp, mang tính chất kinh tế- chính trị- xã hội tổng hợp. Chính vì vậy mà nó chịu sự tác động từ nhiều phía, nhiều khía cạnh khác nhau. Dưới đây là một số nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng. 1. Chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước. Chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước là một trong những nhân tố có tính quyết định đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Là căn cứ pháp lý quan trọng dựa vào đó để xác định nội dung đền bù, mức đền bù, giá đền bù và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí để ổn định sản xuất và đời sống của người dân vùng di dời. Chính sách đền bù thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nước về đền bù thiệt hại như: đối tượng được đền bù, đối tượng phải đền bù, mức đền bù, tổ chức thực hiện. Như vậy, chính sách của Nhà nước liên quan đến đền bù thiệt hại tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai của các bên bao gồm: tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư, đối tượng phải đền bù), Nhà nước, người bị thu hồi đất. Do đó nó mang tính chất quyết định đối với công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Để công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất và đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết để họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngược lại nếu các chính sách mà không đúng đắn, thống nhất, không đồng bộ, không ổn định, không cụ thể chi tiết và không công khai thì chắc chắn công tác đền bù thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và không thể thực hiện được. Một chính sách thoả đáng, phù hợp với lợi ích kinh tế của các đối tác thì công tác này mới thúc đẩy được tiến độ thực hiện. Công tác này thực chất là quá trình thực hiện hoá chính sách của Nhà nước. Như vậy để quá trình hiện thực hoá được diễn ra nhanh chóng, hiệu quả thì chính sách phải là một chính sách tốt đảm bảo công bằng về lợi ích. Rõ ràng chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước góp phần thúc đẩy tiến độ thi công của các dự án, góp phần ổn định tình hình kinh tế- xã hội thu hút vốn đầu tư trong nước, tranh thủ nguồn vốn hỗ trợ từ bên ngoài. Tóm lại chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp và quyết định thành bại của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Chính vì thế chính sách này luôn được Nhà nước chú ý, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay nó luôn được sửa đổi cho phù hợp với thực tế. Đây là vấn đề hết sức phức tạp mà Nhà nước ta đã đặc biệt quan tâm và liên tục ban hành các văn bản quy định khác nhau liên quan đến công tác này. 2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và ._.phát triển nhà ở là việc bố trí sắp xếp các loại đất đai, nhà ở cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi không gian và thời gian nhất định cho phép sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất các yếu tố đất đai, nhà ở. Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cần phải xem xét toàn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính phức tạp của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Các nhà lập quy hoạch, kế hoạch phải tính toán, cân nhắc làm sao cho quy hoạch, kế hoạch đó có khoa học, có tính khả thi cao nhất, có nghĩa là hạn chế tối đa, tránh việc quy hoạch, kế hoạch phải lấy nhiều đất đai thuộc những khu dân cư đông, lâu đời, những công trình lớn để giảm bớt chi phí đền bù thiệt hại GPMB. Mặt khác, quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở phải ổn định, phải được tiến hành trước một bước và phải công khai cho toàn dân biết. Có như vậy, công tác đền bù thiệt hại mới có thể thực hiện hiệu quả tránh những trở ngại không đáng có. 3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Công tác giao đất, cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác đền bù thiệt hại GPMB. Nếu công tác giao đất, cho thuê đất đã được hoàn tất thì công tác đền bù thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng, ngược lại nó sẽ làm chậm quá trình đền bù thiệt hại và tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự án đầu tư. Trong công tác giao đất, cho thuê đất thì công tác thẩm duyệt dự án là công tác rất quan trọng có liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp. Để tiến hành đền bù thiệt hại cho người đang sử dụng đất bị thu hồi, chính sách đền bù thiệt hại (theo NĐ22/CP ngày 22/4/1994 của chính phủ) đã quy định rõ đối tượng được đền bù thiệt hại và đối tượng không được đền bù. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền với mảnh đất đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có được đền bù hay không. Trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì công tác điều tra, đo đạc, làm các thủ tục nhà đất khác giữ vai trò quyết định. Do đó phải chú trọng công tác này thì việc đền bù mới nhanh chóng được thực hiện. Công tác cấp GCNQSD đất ở và QSH nhà ở tác động đến công tác đền bù thiệt hại thông qua xác định đối tượng được đền bù thiệt hại. nếu công tác cấp GCNQSH và QSD đất ở được tiến hành đúng, đủ đối tượng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đền bù thiệt hại. Vì khi đó việc xác định đối tượng đền bù thiệt hại sẽ rất dễ dàng. Ngược lại sẽ gây khó khăn rất lớn trong việc xác định đất sử dụng hợp pháp hay bất hợp pháp để thực hiện chính sách đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. 4. Công tác định giá đất. Trong quá trình phát triển của một quốc gia, khi thị trường càng phát triển thì bộ máy quản lý Nhà nước càng phải tăng cường hiệu lực để đảm bảo cơ chế thị trường hoạt động có sự điều tiết và quản lý của Nhà nước. Điều đó có nghĩa là chúng ta cần hình thành một tổ chức thống nhất, đủ mạnh để thực hiện công tác định giá đất. Tuy nhiên công tác này ở nước ta mới chỉ hiểu và triển khai từ khi ban hành Luật đất đai năm 1993, đất thực sự có giá trong quá trình phát triển. Trong khi đó công tác quản lý đất đai cũng ngày càng được mở rộng về phạm vi và phát triển theo chiều sâu, nó thể hiện quyền lực và sự nhất quán trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai của Đảng và Chính phủ đối với từng loại đất theo từng mục đích sử dụng cụ thể, theo các thành phần kinh tế và các đơn vị hành chính. Một trong những vấn đề trọng tâm là việc quản lý các hoạt động trên đất bao gồm các vấn đề về pháp lý, các vấn đề về tài chính, các hoạt động của Nhà nước về thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Những nội dung này đặt yêu cầu cho việc định giá cho từng thửa đất nhất là việc định giá đất phục vụ cho công tác định đền bù thiệt hại khi thu hồi đất dùng cho các mục đích an ninh- quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang là vấn đề hết sức bức xúc của thực tiễn, nó đòi hỏi sự quan tâm của tất cả các ngành liên quan: Tổng cục Địa chính, Bộ tài chính, Bộ xây dựng…. Trong giai đoạn hiện nay, công tác định giá đất còn đang rất mới mẻ, song số lượng các dự án đầu tư xây dựng ngày càng tăng và nhiệm vụ đền bù thiệt hại, GPMB có vị trí quan trọng và được đặt lên hàng đầu, trọng tâm để đảm bảo tiến độ thi công không chỉ về khối lượng công việc mà còn cả tính chất phức tạp, chi phí tốn kém và mất nhiều thời gian. Chính vì vậy việc định giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn là việc làm hết sức quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong việc góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình và hiệu quả sử dụng đất, nó có ảnh hưởng rất lớn đến việc ổn định tình hình kinh tế xã hội chính trị của một đất nước và sự phát triển chung của mỗi quốc gia trong quá trình CNH-HĐH đất nước, ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngoài nước. 5. Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB. Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng bao gồm vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án và các nguồn vốn khác. Vốn từ ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công tác đền bù thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng (khi giao đất hoặc cho thuê đất) tiền cho thuê nhà hoặc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Các nguồn vốn khác có thể là vốn vay của các tổ chức phi chính phủ hoặc vốn nhận viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của nhân dân. Có thể nói đây là một trong các yếu tố có tính quyết định hàng đầu đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Công tác này có thực hiện được hay không, được thực hiện nhanh hay chậm, tốt hay không tốt là do yếu tố vốn cũng như công tác quản lý sử dụng nguồn vốn trên quyết định. 6. Chính sách lập khu tái định cư. Việc thu hồi đất của Nhà nước là mang tính bắt buộc đối với người dân. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước,tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài. Nhưng khi cần thiết để Nhà nước có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên việc thu hồi này nó không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa của người dân mà nó còn ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán, thói quen…của người dân. Do đó, khi tiến hành công tác đền bù thiệt hại GPMB Nhà nước cần phải có chính sách lập khu tái định cư nhằm đảm bảo ổn định lại cuộc sống một cách tốt nhất cho người dân. Có như vậy thì người dân mới yên tâm nhận đền bù và nhanh chóng di chuyển đến nơi ở mới. Điều đó chứng tỏ chính sách tái định cư của Nhà nước cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng và tái định cư. Chính sách này cũng tác động đến tiến độ thi công, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ cho các dự án đầu tư phát triển. Một chính sách tái định cư tốt, có tính ổn định cao đối với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn định lại cuộc sống, thu nhập, sản xuất thì mới tạo được tâm lý an toàn đối với họ, họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp nhận đền bù giải toả. Ngược lại sẽ có ảnh hưởng rất xấu đến tiến độ của công tác đền bù thiệt hại, nếu người bị thu hồi đất có cảm giác không ổn định khi phải di chuyển họ sẽ làm ngưng trệ, không chịu di chuyển để giao mặt bằng cho dự án. Điều này có nghĩa là khâu giải phóng mặt bằng sẽ bị ách tắc, dự án không được thực hiện đúng tiến độ gây ra những hậu quả tiêu cực các nhà đầu tư sẽ không dám rót vốn vào dự án. Như vậy để công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng được thực hiện đúng, kịp thời hạn cho các dự án đầu tư thì việc hoàn thiện chính sách lập khu tái định cư cho người trong diện bị giải toả là hết sức quan trọng, cần thiết. Trong thời gian hiện nay, văn bản pháp luật quan trọng nhất của Nhà nước trong đó quy định về chính sách tái định cư là NĐ 22/CP. 7. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS (thị trường nhà đất). Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số điều chỉnh K. - Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, hệ số K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Chỉ xác định hệ số K trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định khi ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến. (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường phố đối với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và đất khu dân cư nông thôn tại thời điểm thu hồi đất ở địa phương). - Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhất là đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Việc xác định khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợi nhuận còn nhiều khó khăn, phức tạp. Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu vực ven và trong đô thị. Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất đang diễn ra phổ biến nhưng nó diễn ra với một quá trình "ngầm" nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trường nhà đất) đưa các quan hệ giao dịch nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) công khai trên thị trường và có sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính đền bù thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân. 8. Công tác tổ chức thực hiện. Công tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ, chất lượng của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Nếu không có sự phối hợp một cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan, nếu không có sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung ương đến địa phương. Nếu không có sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản lý và nếu đội ngũ cán bộ làm công tác đền bù trực tiếp không có ý thức trách nhiệm, công tác tuyên truyền vận động phổ biến chính sách của Nhà nước không được làm tốt thì công tác này không thể thực hiện tốt. Ngoài ra, còn phải kể đến ảnh hưởng từ phía những người dân có đất bị thu hồi. Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tự giác thực hiện thì công tác GPMB sẽ nhanh chóng. Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, không chịu thực hiện những quy định của Nhà nước thì công tác giải phóng mặt bằng sẽ rất khó thực hiện. IV. Những quy định của Nhà nước về việc bồi thường thiệt hại GPMB. A. Những quy định chung. Ngày nay, trong xu thế hội nhập và mở cửa, đất nước ta đang trên con đường đi lên CNXH bằng cách phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng XHCN thì vai trò của các dự án phát triển kinh tế- xã hội mà đặc biệt là các dự án phát triển (chủ yếu là dự án xây dựng cơ sở hạ tầng) đối với nền kinh tế càng trở nên quan trọng. Để thực hiện các dự án này, trước hết Nhà nước cần phải có một chính sách đền bù thiệt hại và tái định cư phù hợp nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các tổ chức, cá nhân trong nước cũng như nước ngoài đầu tư cho các dự án lớn nhưng phải đảm bảo được lợi ích cho người dân để thúc đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất. Tuy nhiên đó là vấn đề hết sức quan trọng mà khâu tổ chức thực hiện cần giải quyết. Muốn vậy chúng ta phải nhận định được phạm vi áp dụng đền bù, trách nhiệm đền bù của các đối tượng nghĩa là phân rõ xem đối tượng nào phải đền bù và đối tượng nào được đền bù và điều kiện để nhận đền bù và các quy định khác có liên quan đến đền bù GPMB. Những nội dung cơ bản của việc đền bù thiệt hại GPMB được quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24-4-1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng như sau: 1. Đối tượng phải đền bù thiệt hại. Đối tượng phải đền bù thiệt hại là các tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi chung là người sử dụng đất) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản hiện có gắn liền với đất đó theo quy định của Nghị định 22/CP. 2. Đối tượng được đền bù thiệt hại: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi (gọi chung là người bị thu hồi đất) được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải là người có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 6 của NĐ 22. - Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là người sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật. - Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để giải quyết theo quyết định riêng của Thủ tướng chính phủ. - Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xã bằng hình thức huy động sự đóng góp của dân thì không áp dụng những quy định của NĐ 22/CP. 3. Phạm vi đền bù thiệt hại - Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất thu hồi; - Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh; - Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải chuyển nghề nghiệp; - Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di chuyển, GPMB. B. Những quy định cụ thể 1. Đền bù thiệt hại về đất. a. Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất. Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuỳ từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất. b. Điều kiện dể được đền bù thiệt hại về đất. Người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có một trong các điều kiện sau: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; - Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; - Trường hợp không có các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 điều này, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thuộc một trong các trường hợp sau đây: Đất đã sử dụng ổn định trước ngày 8/1/1988 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận; + Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam việt nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị thu hồi; + Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến ngày đất bị thu hồi; + Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18/2/1980 hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 đến ngày15/10/1993 của người sử dụng đất hợp pháp được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận; + Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993; + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp hoặc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, sở Địa chính cấp theo uỷ quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng; - Người nhận quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 6 Điều này nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ; - Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu hồi đất, không có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước; c. Người không được đền bù thiệt hại về đất. Người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện theo quy định ở phần trên hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình, người chiếm đất trái phép, thì khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất. Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể. d. giá đất để tính đền bù thiệt hại. Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính- Vật giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan. Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số k để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Bộ Tài chính hướng dẫn phương pháp xác định hệ số K sau khi có ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ NN và PTNT, Tổng cục Địa chính, Ban Vật giá Chính phủ. 2. Đền bù thiệt hại về tài sản trên đất. 2.1. Nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản - Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác, gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất. - Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản hợp pháp quy định tại khoản 1 điều này khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được đền bù thiệt hại theo giá trị hiện có của tài sản. - Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp quy định tại điều 7 NĐ này tuỳ từng trường hợp cụ thể được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét hỗ trợ. 2.2. Đền bù thiệt hại nhà, công trình kiến trúc. - Đối với nhà, công trình kién trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được đền bù theo mức thiệt hại thực tế. Giá trị hiện có Một khoản tiền tính bằng một Mức đền bù = của nhà và công + tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có của trình nhà và công trình. Nhưng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình đã phá dỡ. Giá trị hiện có của nhà, công trình được xác định bằng tỷ lệ (%) giá trị của nhà, công trình đó được tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà, công trình là mức chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước. Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo đề nghị của Hội đồng đền bù GPMB. Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức đền bù thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước. - Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không còn sử dụng được thì được đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trình. - Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần diện tích còn lại thì được đền bù phần giá trị công trình bị phá dỡ và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại. - Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. - Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố được đền bù từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu di chuyển chỗ ở sang tỉnh khác thì được đền bù từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. 2.3. Đền bù thiệt hại cho người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước. - Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được đền bù thiệt hại đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được đền bù chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; đối với diện tích hợp pháp mức đền bù theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng trường hợp cụ thể, ngoài ra còn được hỗ trợ theo quy định tại khoản 5 Điều 25 của NĐ này. - Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị tháo dỡ được mua nhà ở hoặc thuê nhà ở tại nơi khác với diện tích không thấp hơn nơi cũ theo mức giá bàn nhà ở hoặc giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở và được đền bù di chuyển chỗ ở theo quy định tại khoản 5 điều 17 của NĐ 22. 2.4. Đền bù thiệt hại về mồ mả. Đối với việc di chuyển mồ mả, mức đền bù được tính cho di phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. 2.5. Đền bù thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa. Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa phải có phương án bảo tồn là chủ yếu; trong trường hợp đặc biệt phải di chuyển thì việc đền bù thiệt hại cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình chùa, do Thủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định đối với công trình do Trung ương quản lý. 2.6. Đền bù thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng. Mức đền bù thiệt hại bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình bị phá dỡ. Trường hợp đặc biệt do Thủ tướng chính phủ hoặc Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng trường hợp cụ thể. 2.7. Đền bù thiệt hại về hoa màu. - Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại ở địa phương tại thờiđiểm đền bù. - Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa phương. 2.8. Đền bù thiệt hại trong trường hợp giao đất tạm thời. Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất tạm thời để sử dụng, có trách nhiệm đền bù thiệt hại về tài sản, hoa màu trên đất cho người đang sử dụng đất như sau: - Đối với tài sản bị phá dỡ thì đền bù theo quy định tại Điều 17 của NĐ này. - Đối với cây trồng, vật nuôi trên đất đền bù theo quy định tại Điều 23 của NĐ này. Trường hợp thời gian sử dụng kéo dài ảnh hưởng đến nhiều vụ sản xuất, thì phải đền bù cho các vụ bị ngừng sản xuất. Hết thời hạn sử dụng đất, chủ được giao đất tạm thời có trách nhiệm phục hồi trả lại đất theo tình trạng ban đầu. Trường hợp khi trả lại đất không thể tiếp tục sử dụng được theo mục đích trước lúc thu hồi, thì phải đền bù bằng tiền đủ mức để khôi phục đất theo trạng thái ban đầu. 3. Chính sách hỗ trợ 3.1. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống. - Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở được tính trong thời hạn 6 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho 1 nhân khẩu/ 1tháng tương đương 30 kg gạo theo giá trung bình ở thị trường địa phương tại thời điểm đền bù. Đối với những dự án có quy mô, sử dụng đất lớn, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển đến khu tái định cư ở tỉnh khác mẩn xuất và đời sống bị ảnh hưởng kéo dài thì trợ cấp ổn định sản xuất và đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở với thời gian là 1 năm và còn được hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới. - Đối với doanh nghiệp khi bị thu hồi đất, phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới, thì tuỳ theo quy mô và khả năng ổn định sản xuất kinh doanh tại địa điểm mới, chủ dự án sử dụng đất có trách nhiệm đền bù thiệt hại theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh đến lúc sản xuất kinh doanh trở lại hoạt động bình thường tại địa điểm mới. - Đối với cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới thì được chủ sử dụng đất trả toàn bộ chi phí di chuyển. Mức chi phí di chuyển do đơn vị lập dự toán gửi Sở tài chính- Vật giá xem xét trình Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực Trung ương phê duyệt. - Ngoài các chi phí đền bù thiệt hại về đất, tài sản, cơ sở kỹ thuật hạ tầng quy định tại chương II, chương III của NĐ này, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn có trách nhiệm: Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển làm nghề khác do bị thu hồi đất. Mức chi cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định công khai và được chuyển cho người lao động hoặc các tổ chức trực tiếp đào tạo của địa phương. Nếu có nhu cầu tuyển dụng lao động mới thì phải ưu tiên tuyển dụng lao động thuộc các đối tượng có đất thu bị thu hồi. - Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước thì được hỗ trợ bằng tiền để tạo lập chỗ ở mới, nức hỗ trợ bằng 60% trị giá đất và 60% trị giá nhà đang thuê. Trị giá đất được tính theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với diện tích nhà đang thuê, nhưng tối đa không vượt quá định mức giao đất ở mới tại đô thị đó do địa phương quy định. Trường hợp có nhu cầu xin Nhà nước giao đất ở mới thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành và được trợ cấp theo quy định trên đây. Mức đất ở được giao theo quy định tại Điều 10 và Điều 11 của NĐ này. - Đối với từng trường hợp đã áp dụng mọi biện pháp hỗ trợ mà vẫn không đảm bảo ổn định được đời sống cuat nhân dân thì Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định chính sách hỗ trợ, trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng chính phủ quyết định. Riêng những dự án có số lượng dân cư di chuyển lớn trên năm vạn người, thì phải báo cáo quốc hội. 3.2. Chính sách hỗ trợ khác. Căn cứ vào thực tế của địa phương, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể quyết định một số chính sách trợ cấp cho người có đất bị thu hồi, bao gồm: - Hộ gia đình có người đang hưởng chế độ trợ cấp xã hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất được hỗ trợ tối thiểu là 1.000.000 đồng. - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sử dụng đất bị thu hồi đất, thực hiện phá dỡ công trình, di chuyển đúng kế hoạch của Hội đồng đền bù GPMB được hưởng tiền tối đa là 5.000.000 đồng/hộ. 4. Lập khu tái định cư để GPMB thực hiện thu hồi đất. 4.1. Lập khu tái định cư. Căn cứ vào kế hoạch phát triển xã hội của địa phương; căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để đền bù, số hộ gia đinh, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Việc xây dựng khu tái định cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây dựng. 4.2. Điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư. - Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn. - Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương. 4.3. Bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư. Việc bố trí đất ở tại khu tái định cư thực hiện theo nguyên tắc sau: - Ưu tiên cho hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB; tiếp đến là hộ thuộc các đối tượng chính sách xã hội: người có công với Cách mạng, gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh; - Trong trường hợp quỹ đất ở dùng để đền bù có hạn thì mức đền bù bằng đất ở cho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích đất bị thu hồi nhiều, được đền bù bằng đất nhiều, hộ có quy mo diện tích đất bị thu hồi ít, được đền bù bằng đất ít theo một tỷ lệ (%) thống nhất, nhưng đảm bảo mức đất ở được đền bù bằng đất tối thiểu đối với hộ gia đình ở nông thôn là 100 m2, ở đô thị là 40 m2. Số chênh lệch về diện tích và giá đất được đền bù bằng tiền. - Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định tại khoản 2 điều này thì được giao đất ở mới tại ._.ch cần phải điều chỉnh hoặc sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn. - Tiếp tục hoàn chỉnh dự thảo, sửa đổi, bổ sung quyết định 20/1998/QĐ-UB và Quyết định số 3519/QĐ-UB của UBND thành phố để ngay sau khi chính phủ ban hành Nghị định mới thay thế Nghị định số 87 và NĐ số 22 thì có thể ban hành quy định của Thành phố thực hiện các NĐ của chính phủ. - Các cấp, các ngành, địa phương cần phải quan tâm chăm lo, bảo đảm ổn định đời sống, việc làm cho nhân dân khu vực GPMB, đặc biệt ở những nơi gặp nhiều khó khăn. - GPMB đến đâu phải tổ chức quản lý đất ngay đến đó để triển khai xây dựng, kiên quyết không để đất bị tái lấn chiếm hoặc bỏ hoang hoá sau GPMB. - Đẩy mạnh hơn nữa công tác tuyên truyền, vận động, thuyết phục các tổ chức và nhân dân khu vực GPMB chấp hành nghiềm chủ trương, chính sách của Nhà nước. Ban tuyên giáo thành uỷ chỉ đạo các cơ quan thông tấn trên địa bàn quận, thành phố thống nhất định hướng tuyên truyền. - Xử lý nghiêm đối với những đối tượng vi phạm pháp luật, cố tình chống đối, cản trở lợi ích chung của cộng đồng, trên cơ sở đảm bảo chặt chẽ, có lý có tình, không làm mất ổn định gây khiếu kiện phức tạp trong nhân dân. - Kiên quyết chống các biểu hiện và hành vi tiêu cực trong GPMB, trong quản lý đất đai. - Cần rà soát, kiểm tra các quỹ sử dụng đất, kiên quyết thu hồi những diện tích đất hoang hóa và xử lý kịp thời những trường hợp vi phạm trong quản lý sử dụng đất. - UBND quận cần có cơ chế khen thưởng, kỷ luật trong công tác GPMB, quản lý sử dụng đất đai. III. Những giải pháp hoàn thiện công tác gpmb. Công tác GPMB là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của công tác quản lý đất đai liên quan đến ổn định chính trị xã hội, phát triển kinh tế và xây dựng đô thị, đây là vấn đề nhạy cảm và ngày càng trở nên bức xúc, cần phải có giải pháp cụ thể cho công tác này nhằm đem lại hiệu quả cao về kinh tế, chính trị và xã hội. Sau đây là một vài giải pháp chủ yếu: 1. Ban hành, điều chỉnh và hoàn thiện hệ thống chính sách về đền bù thiệt hại GPMB và chính sách liên quan hỗ trợ GPMB. Không ngừng hoàn thiện hệ thống chính sách về đền bù thiệt hại GPMB cho phù hợp với điều kiện thực tế của thành phố nói chung và quận cầu giấy nói riêng. Các chính sách này phải kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư, người bị thu hồi đất và phải được đặt trong mối quan hệ với các chính sách khác. Trước hết điều chỉnh, sửa đổi một số quy định của Quyết định 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phố về việc triển khai thực hiện Nghị định 20/1998/NĐ-CP. Bổ sung điều chỉnh Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố về khung giá các loại đất trên địa bàn quận và thành phố cho phù hợp với quá trình hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội từng khu vực, từng đường phố theo quá trình đô thị hóa hiện nay. Điều chỉnh mức giá đất có đầu tư hạ tầng kỹ thuật và đất chưa có đầu tư hạ tầng kỹ thuật, đất khu dân cư nông thôn cho phù hợp với thực tế. Để có kế hoạch dài hạn và chủ động trong khâu giải quyết việc làm cho người lao động thông qua các chương trình hướng nghiệp và dạy nghề, tạo điều kiện cho sự phát triển ổn định, cần có chủ trương nghiên cứu thành lập quỹ giải quyết việc làm để hỗ trợ học nghề…khi bị thu hồi đất sản xuất, các dự án phát triển công nghiệp, du lịch, dịch vụ trên địa bàn phải ưu tiên tuyển dụng lao động tại nơi thu hồi đất. Cho phép các cơ sở phải di chuyển vay vốn với mức lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư công nghệ, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật mới. Đề nghị chính phủ cho phép những dự án có khối lượng lớn GPMB được chia làm 2 giai đoạn: Giai đoạn chuẩn bị mặt bằng và giai đoạn xây lắp; tạo cơ chế để ứng trước vốn cho việc GPMB chủ động khi thực hiện xây lắp; cho phép không phải làm thủ tục xin điều chỉnh, bổ sung kế hoạch vốn nếu kinh phí GPMB tăng nhưng chưa vượt tổng mức đầu tư. Ban hành quy chế sử dụng đất hai bên đường giao thông quy hoạch gắn liền với quy hoạch tuyến phố mới; sử dụng đất hai bên đường để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng: có cơ chế thu hồi, quản lý sử dụng quỹ đất do các hợp tác xã nông nghiệp nội thành đang sử dụng để các HTX này thực hiện chuyển đổi hoặc giải thể HTX theo luật, tạo quỹ đất phát triển đô thị, phục vụ GPMB. Tiếp tục chỉ đạo ban hành văn bản sửa đổi, bổ sung đồng bộ về chính sách và áp dụng chính sách khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Xây dựng quy chế quản lý xây dựng, quản lý việc chuyển đổi sản xuất trong vùng quy hoạch, tránh hiện tượng chuyển đổi mục đích sử dụng, xây dựng gây lãng phí và khó khăn khi GPMB. 2. Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở. Trên cơ sở quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở đến năm 2010 được phê duyệt tiếp tục thực hiện quy hoạch chi tiết mạng lưới hạ tầng kỹ thuật xương sống của thành phố, tập trung đầu tư cho từng khu vực tạo sức hút cho phát triển đô thị. Xây dựng quy định cụ thể về trách nhiệm quản lý và thực hiện quy hoạch nhằm tạo nề nếp, kỷ cương trong xây dựng và quản lý đô thị. Công tác quy hoạch phát triển đô thị cần phải phối hợp với kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, tập trung nghiên cứu, xác định rõ định hướng sử dụng đất, phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để làm cơ sở cho công tác quản lý đô thị, ưu tiên quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, tập trung đầu tư đầy đủ điều kiện hạ tầng để co giãn dân. Xác định rõ các khu vực tập trung trọng điểm để đầu tư phát triển các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch, dịch vụ cần phải đảm bảo hạ tầng cho cả khu dân cư cũ giáp ranh tạo điều kiện sinh hoạt tương đương với khu dân cư đô thị mới, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế khi bị thu hồi đất sản xuất. Để các dự án đầu tư có tính khả thi, không bị động, khi lập dự án chủ đầu tư phải lập phương án GPMB trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với dự án phải di dân, phải xác định được phương án tái định cư mới được giao đất. Các phương pháp thẩm định, các mức đánh giá, khảo sát địa bàn nhằm xây dựng phương án đền bù GPMB, các phương án xây dựng chỗ ở mới, chính sách tạo việc làm… phải được xem xét một cách kỹ lưỡng, thông qua Hội đồng chuyên gia, nếu dự án của Nhà nước thì nên đầu tư một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này. 3. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính ở 4 cơ quan có liên quan chính đến đầu tư, GPMB là Kiến trúc sư Trưởng thành phố, Sở Địa chính- Nhà đất, Sở kế hoạch và đầu tư, Sở Tài chính- Vật giá trọng tâm vào các khâu: - Xác định chỉ giới đường đỏ, thiết kế tổng mặt bằng - Giao đất, cho thuê đất, bán nhà, cho thuê nhà tái định cư - Thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư - Xác định giá bồi thường thiệt hại, xây dựng quy chế hoạt động thẩm định làm rõ trách nhiệm quyền hạn của từng thành viên, đảm bảo tính chất pháp lý. UBND quận củng cố tổ chức, có đầu mối thống nhất và phân công nhiệm vụ cụ thể; xác định quy chế hoạt động cho Hội đồng GPMB, đảm bảo chất lượng phê duyệt phương án GPMB. Thực hiện tốt nguyên tắc công khai dân chủ, công bằng trong việc điều tra, khảo sát lập và phê duyệt phương án, bố trí tái định cư, thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ. Các chủ đầu tư khi triển khai dự án cần phải đảm bảo các điều kiện: - Bố trí vốn đủ và theo đúng tiến độ - Có phương án GPMB và tái định cư khả thi. Khi chưa có đủ các điều kiện trên thì chưa nên tổ chức triền khai công tác GPMB. 4. Triển khai chính sách và tuyên truyền vận động và kiểm tra thực hiện chính sách. Ban GPMB phối hợp với các ngành tổ chức tập huấn các chính sách, đất đai, GPMB, quản lý đầu tư cho UBND các quậnk, huyện và chủ dự án. Tổ chức toạ đàm, hội nghị điển hình giữa các Hội đồng GPMB, bộ phận chuyên trách GPMB quận, huyện và các ngành trong việc áp dụng chính sách và kinh nghiệm trong tổ chức thực hiện công tác GPMB. Kiểm tra việc thực hiện trình tự, thủ tục đền bù GPMB và thực hiện chính sách GPMB, tái định cư. Ngoài việc kiểm tra thường xuyên, sẽ tổ chức một số cuộc kiểm tra trọng điểm với sự tham gia của ngành trong Ban chỉ đạo. Tổ chức nghiên cứu đề tài, chuyên đề, tham quan học tập kinh nghiệm ở trong và ngoài nước để xây dựng chính sách và tổ chức thực hiện công tác GPMB. Coi trọng công tác báo cáo, xây dựng kế hoạch và đánh giá sơ kết, tổng kết công tác GPMB. Tăng cường phối hợp với các cơ quan báo, đài ở Trung ương và địa phương để tuyên truyền chính sách, đăng tải thông tin chính xác về công tác GPMB thông qua tiếp xúc, họp báo định kỳ. 5. Tập trung giải quyết vốn, tạo quỹ nhà đất phục vụ tái định cư theo phương châm: chủ động, tích cực. Chỉ đạo UBND các quận, huyện trên cơ sở quy hoạch chi tiết đã được UBND thành phố phê duyệt, chủ động xác định quỹ đất và lập dự án xây dựng khu tái định cư phục vụ di dân GPMB các dự án trên địa bàn ở các quận không còn quỹ đất thì phối hợp với các quận, huyện khác để triển khai. Công tác chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư phải đi trước một bước, đảm bảo đầy đủ các điều kiện để lập khu tái định cư có diện tích ở và điều kiện hạ tầng kỹ thuật bằng hoặc hơn nơi ở cũ. Các khu tái định cư phải gắn liền với khu đô thị mới, có hệ thống hạ tầng đồng bộ, tạo điều kiện hoà nhập với chính sách giữa các bộ phận dân cư. Tổ chức tái định cư bằng nhiều hình thức khác nhau: giao đất, bán nhà, cho thuê nhà, đền bù bằng tiền cho dân tự lo nơi ở mới, tái định cư tập trung hoặc phân tán, cho phù hợp với tập quán của nhân dân từng khu vực, đồng thời phải phân loại đối tượng di dân là nông dân và các đối tượng làm nghề khác để có đối sách phù hợp. Cần nâng cao chất lượng các khu tái định cư về mọi mặt như mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội. Ngân sách thành phố bố trí ứng vốn để xây dựng nhà ở, xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư để chủ động phục vụ công tác GPMB cho năm 2002 và các năm tiếp theo. Các chủ đầu tư có trách nhiệm chủ động tạo quỹ đất, nhà phục vụ tái định cư cho các dự án của mình, nếu không chủ động được phải lập kế hoạch báo cáo UBND thành phố để bố trí và có trách nhiệm hoàn trả ngân sách phần kinh phí đã đầu tư xây dựng theo quy định của thành phố. áp dụng rộng rãi phương thức đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư theo phương thức đặt hàng, chìa khoá trao tay phục vụ GPMB. 6. Kiện toàn tổ chức bộ máy làm công tác GPMB đủ năng lực đáp ứng yêu cầu giải quyết nhanh, chính xác, dân chủ, công khai, công bằng các phương án GPMB. Tiếp tục củng cố, bổ sung tổ chức bộ máy làm công tác GPMB chuyên trách và tăng cường cơ sở vật chất đảm bảo hoàn thành tốt nhiệm vụ. UBND quận, huyện, tuỳ theo dự án GPMB, bố trí đủ cán bộ chuyên trách làm công tác theo dõi, tổng hợp GPMB theo chỉ đạo của UBND thành phố tại văn bản số 2629/UB-NNĐC ngày 30/10/2001, đặc biệt là các quận mới như quận cầu giấy đang đô thị hóa mạnh. Củng cố tổ hội đồng thẩm định và quy chế hoạt động, làm rõ trách nhiệm của từng thành viên nhằm thẩm định nhanh, đúng chính sách. 6.1 Đối với bộ máy quản lý. Đây là vấn đề quan trọng hàng đầu có tính quyết định đến công tác đền bù thiệt hại GPMB. Bộ máy quản lý phải đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất từ Trung ương đến Địa phương, phải phân công, phân cấp rõ ràng, quy định quyền hạn cụ thể cũng như trách nhiệm của các ngành, các cấp tránh tình trạng chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn. Đồng thời phải có sự phối hợp chặt chẽ thường xuyên liên tục giữa các ngành trong việc thực hiện công tác đền bù GPMB. 6.2 Về công tác cán bộ Coi trọng công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ tinh thần, trách nhiệm, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ. Cần đề ra những quy định về chế độ khen thưởng phù hợp để khuyến khích động viên ý thức trách nhiệm của người cán bộ đồng thời cũng phải có những quy định nghiêm khắc để xử lý những trường hợp cán bộ công chức lợi dụng quyền hạn, chức vụ, lợi dụng những kẽ hở của chính sách và pháp luật để mưu lợi riêng hoặc trường hợp cán bộ thiếu ý thức trách nhiệm, ỷ lại làm thiệt hại công sức tiền của của Nhà nước và nhân dân trong việc thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB. 7. Giải quyết tốt các vấn đề xã hội liên quan đến công tác đền bù thiệt hại GPMB. Trước hết là vấn đề công ăn việc làm: phải có chính sách, quy định cụ thể nhất là đối với người dân khi bị thu hồi đất không còn tư liệu sản xuất thì phải hỗ trợ kinh phí đào tạo nghề mới hướng nghiệp, chuyển nghề mới để họ ổn định cuộc sống. Cần phải xem xét đến những xáo trộn về tâm lý gây căng thẳng, hoang mang, lo lắng ảnh hưởng đến sức khoẻ, ảnh hưởng đến năng suất lao động của người dân trong quá trình thực hiện công tác đền bù GPMB từ đó có các biện pháp thích hợp hỗ trợ để người dân ổn định đời sống và sản xuất. Một trong những vấn đề quan tâm, lo lắng nhất của người dân vùng giải toả là vấn đề công bằng xã hội. Cần phải có chính sách đền bù thống nhất và hợp lý nhất trong cùng một dự án, một khu vực, một thời gian nhất định (trước khi đền bù, trong khi đền bù và sau khi đền bù) sao cho cả người thu hồi đất, người thực hiện dự án đều cảm thấy thoả đáng. Có như vậy thì công tác này mới có thể tiến hành nhanh được. 8. Tăng cường các biện pháp tổ chức thực hiện. Nhằm tạo ra sức mạnh trong công tác đền bù GPMB, chủ dự án cần nghiên cứu kỹ các văn bản pháp quy của Nhà nước, phối hợp chặt chẽ với Hội đồng GPMB của quận, huyện để cung cấp và giải thích các chính sách, chế độ của Nhà nước bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất và chủ dự án. Qúa trình GPMB phải tập trung được sức mạnh tổng hợp từ cơ sở, trong đó có sự tham gia của chính quyền, phường, xã, các tổ chức Đảng, MTTQ, phụ nữ, các cơ quan thông tin đại chúng, các cơ quan chuyên môn của quận và sự hỗ trợ của Hội đồng thẩm định. Hội đồng GPMB cần tiến hành các bước sau: Bước 1: Tổ chức lực lượng Thành lập hội đồng đền bù bao gồm đầy đủ các thành phần có liên quan, được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Bước 2: Tổ chức thực hiện nhiệm vụ Thực hiện dân chủ, công khai, trên cơ sở phát huy dân chủ ở cơ sở. Tuyên truyền để các hộ dân bị thu hồi đất hiểu rõ chủ trương, chính sách hiện hành của Nhà nước về đền bù GPMB. Thông báo công khai trình tự các bước tiến hành của Hội đồng đền bù, phổ biến hướng dẫn các hộ dân chuẩn bị các hồ sơ pháp lý về đất về tài sản, về người có công với cách mạng, về hộ khẩu, phối hợp đo đạc diện tích đất, kê khai tài sản chính xác, đúng, đủ, có chữ ký xác nhận của chủ sử dụng đất. Bước 3: Lập phương án đền bù. Bảo đảm quyền lợi và ổn định đời sống cho các hộ dân bị thu hồi đất, trong đó có: đền bù di chuyển sau khi giải quyết phần cứng (đúng với chính sách, chế độ) hội đồng đền bù xem xét thực tế để kiến nghị vận dụng chính sách nhằm hỗ trợ cho người bị thu hồi đất trong phạm vi quy định, tháo gỡ những khó khăn cho người dân phải di chuyển và đề xuất những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung qua thực tế tổ chức thực hiện. ở khu tái định cư, đây là một vấn đề mà từ trước đến nay còn thiếu quan tâm về các mặt, vì vậy cần quan tâm đúng mức để xây dựng nhanh khu tái định cư, vì đây là một bộ phận quan trọng, không thể tách rời trong công tác GPMB. Khi di chuyển dân đến khu tái định cư, các ngành chức năng cần tạo điều kiện giúp các hộ gia đình hoàn tất những thủ tục hành chính như chuyển hộ khẩu, chuyển trường học…. Bước 4: Thẩm định và phê duyệt phương án đền bù. Hội đồng thẩm định thành phố là cơ quan giúp việc của Nhà nước trong việc xem xét quyền lợi của người bị thu hồi đất và chủ dự án trước khi Nhà nước ký các quyết định phê duyệt phương án đền bù để tổ chức thực hiện. Nếu các khâu ở cơ sở đã làm chuẩn mực thì việc thẩm định lại chỉ còn là thủ tục hành chính. Bước 5: Thực hiện đền bù GPMB. Sau khi có quyết định phê duyệt phương án đền bù của cấp có thẩm quyền, hội đồng đền bù phải tổ chức thông báo công khai đến từng hộ dân kế hoạch thực hiện. Các hộ dân xem xét kết quả tính toán có quyền kiến nghị được bổ sung, sửa đổi nếu phát hiện sai sót. Khi đã chấp nhận phương án, các hộ phải đăng ký thời gian nhận tiền đền bù, thời gian chuyển giao mặt bằng, nhận đất tái định cư, nhà mua, nhà thuê (nếu có) Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng bổ sung những sai sót khi lập phương án đền bù để trình phê duyệt bổ sung. Bước 6: Tuân thủ và thực thi pháp luật. Sau khi tuyên truyền, vận động thấu tình đạt lý vẫn còn các đối tượng chây ỳ gây khó khăn thì tiến hành tổ chức cưỡng chế thể hiện hiệu lực của pháp luật. Tổ chức GPMB, vấn đề bức xúc liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân, đơn vị, cơ quan… bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài của cộng đồng, của các thế hệ hôm nay và mai sau. Vì vậy, đây không phải là công việc của một tổ chức, một cá nhân đơn phương áp đặt chế độ, chính sách… đền bù mà là chính sách của Nhà nước thông qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng, hội đồng thẩm định để đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi và cả chủ dự án. 9. Phát triển thị trường bất động sản. Khi thị trường BĐS phát triển nó sẽ góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác đền bù GPMB nhờ việc nhanh chóng xác định được hệ số K thông qua giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường xác định được tính hợp pháp hay không hợp pháp, thời gian mua bán, chuyển nhượng, giá nhà và đất. Trong thị trường BĐS các quan hệ mua bán nhà đất được công khai và các thông tin này luôn luôn được kiểm soát và cập nhật ở cơ quan quản lý nhà đất. Để phát triển thị trường BĐS chính thức trên địa bàn quận hay thành phố cần tiến hành những công việc sau: - Xây dựng cơ sở pháp lý cho việc phát triển thị trường BĐS bằng cách thành lập một cơ quan cấp thành phố chuyên trách về vấn đề xây dựng luật, soạn thảo các cơ chế chính sách và thống nhất quản lý về lĩnh vực này. - Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, thành phố cần có chính sách khuyến khích mở rộng các quan hệ giao dịch dân sự trong việc mua bán nhà đất, tạo điều kiện cho người mua và người bán nhà đất trực tiếp gặp nhau. - Cung cấp các đồ án quy hoạch xây dựng với chất lượng tốt, có sức hấp dẫn đầu tư cao đảm bảo ngay sau khi quy hoạch được công bố các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế sẵn sàng bỏ vốn thực hiện. - Tăng cường việc cung cấp thông tin về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của người bán và người mua, thông tin về giá cả thị trường, về đăng ký xác nhận hồ sơ quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp nhà đất, đăng ký cấp giao dịch về nhà đất thông qua biện pháp thiết lập bộ máy đăng ký nhà đất và ứng dụng khoa học công nghệ GIS để tạo ra một hệ thống thông tin đầy đủ về nhà đất sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của người dân. KếT LUậN Qua quá trình nghiên cứu tình hình thực tế của công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở Quận cầu giấy -thành phố Hà Nội, mặc dù Quận mới được thành lập nhưng công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở quận đã đạt được những kết quả khả quan tạo điều kiện thuận lợi cho tiến độ thực hiện các dự án đầu tư phát triển trên địa bàn Quận góp phần đưa quận nhanh chóng hoà nhập vào quá trình đô thị hoá của thành phố. Đạt được những kết quả khả quan như thế, trước hết là do sự cố gắng của các cấp các ngành có liên quan đến công tác này, nhờ sự chỉ đạo của UBND quận, lãnh đạo chỉ đạo của thành uỷ, UBND Thành phố, Sở Địa chính- Nhà đất. Bên cạnh đó phải kể đến những chính sách mà chính phủ mới ban hành có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng(NĐ22, QĐ 2O..) Đền bù giải phóng mặt bằng là công việc đầu tiên và cũng là khâu khó nhất của chủ dự án trong quá trình thực hiện đầu tư. Giải phóng mặt bằng đồng nghĩa với việc giải quyết mâu thuẫn giữa quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một hay nhiều đơn vị …bị thu hồi đất để phục vụ lợi ích phát triển kinh tế - xã hội của thành phố và của đất nước. Mặt khác công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng liên quan đến việc quản lý đất đai, hộ khẩu và các quy định khác…mà nhiều năm qua, trong quá trình đổi mới, chuyển đổi còn có nơi,có chỗ chưa quản lý chặt chẽ và chưa có điều luật rõ ràng. Vì thế, khi lập phương án đền bù theo chính sách còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Do đó, việc giải phóng mặt bằng vẫn còn rất chậm, từ đó gây khó khăn cho công tác triển khai thi công xây dựng các công trình, ảnh hưởng đến quy hoạch, làm ách tắc giao thông, tác động đến việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài, làm chậm bước tiến của thủ đô. Hơn nữa công tác này còn chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố như: các chính sách của Nhà nước về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng, quy hoặch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở,công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, nguồn vốn để thực hiện. Như vậy, việc giải quyết những vấn đề tồn tại và vướng mắc trong công tác đền bù thiệt hại GPMB ở nước ta nói chung và Quận cầu giấy nói riêng là công việc hết sức cần thiết của Đảng và Nhà nước ta cùng các cấp các ngành có liên quan nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình Đô thị hoá đang diễn ra ngày càng mạnh ở nước ta. Đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Qua quá trình thực tập tại Ban quản lý dự án Học viện Quốc phòng được sự giúp đỡ tận tình của các cô, các chú trong Ban đặc biệt là GĐ Đỗ Luỹ cùng sự chỉ đạo, hướng dẫn của cô giáo Vũ Thị Thảo đã giúp em thấy được tầm quan trọng của công tác đền bù thiệt hại GPMB và giúp em hiểu sâu hơn, đúng hơn nhằm hoàn thiện kiến thức đã học đồng thời giúp cho em hoàn thành Luận văn tốt nghiệp " Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại GPMB trên địa bàn quận cầu giấy- Hà Nội trong giai đoạn hiện nay". Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn Th.s Vũ Thị Thảo, GĐ Đỗ Luỹ và các cô, các chú trong Ban quản lý dự án Học viện Quốc phòng đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập này. Hà Nội ngày 6/4/2002. Loại đất Mã số Tổng DT trong địa giới hành chính Đất đã giao, cho thuê phân theo đối tượng sử dụng Đất chưa giao cho thuê sử dụng Tổng số Hộ gia đình cá nhân Các tổ chức kinh tế Nước ngoài và liên doanh với DNNN UBND xã quản lý sử dụng Các tổ chức khác A B 1 = 2+3 2 = 3+4+5+6+7 3 4 5 6 7 8 Tổng diện tích 1 1,204.0548 1,190.0199 262.8815 395.4151 15.0400 274.0284 242.6549 14.0349 Đất nông nghiệp 2 339.4208 339.4208 11.0151 252.6485 75.7572 1- Đất trồng cây hàng năm 3 304.6766 304.6766 7.4144 231.4456 65.8166 1.1. Đất ruộng lúa, lúa màu 4 259.416 259.416 5.0301 216.5434 37.8425 1.2. Đất nương rẫy 9 1.3. Đất trồng cây hàng năm khác 12 45.2606 45.2606 2.3843 14.9022 27.9741 2- Đất vườn tạp. 17 4.8054 4.8054 3.0710 1.4871 0.2473 3. Đất trồng cây lâu năm. 18 1.2735 1.2735 1.2735 4. Đất cỏ dùng vào chăn nuôi. 23 5. Đất có mặt nước nuôi tròng TS 26 28.6653 28.6653 0.5297 19.7158 8.4198 Đất lâm nghiệp 30 2.9618 2.9618 2.9618 1. Đất có rừng tự nhiên. 31 1.1. Đất có rừng sản xuất. 32 1.2. Đất có rừng phòng hộ. 33 1.3. Đất có rừng đặc dụng. 34 2. Rừng trồng. 35 2.1. Đất có rừng sản xuất 36 2.2. Đất có rừng phòng hộ 37 2.3. Đất có rừng đặc dụng. 38 3. Đất ươm cây giống 39 2.9618 2.9618 2.9618 Đất chuyên dùng. 40 506.0023 506.0023 0.0963 88.0295 15.0400 191.1749 211.6616 1. Đất xây dựng. 41 233.2358 233.2358 73.8268 15.0400 25.6521 118.7169 2. Đất giao thông. 42 160.7044 160.7044 130.1816 30.5228 3. Đất thuỷ lợi 43 34.0061 34.0061 19.9398 18.7080 1.3582 4. Đất di tích lịch sử văn hóa 44 3.9843 3.9843 0.0867 2.5616 1.3360 5. Đất quốc phòng, an ninh. 45 50.2297 50.2297 0.2629 0.1416 49.8252 6. Đất khai thác khoáng sản. 46 7. Đất làm nguyên vật liệu XD 47 8. Đất làm muối. 48 9. Đất nghĩa trang, nghĩa địa. 49 16.7842 16.7842 0.0096 11.0046 5.7700 10. Đất chuyên dùng khác. 50 7.0598 7.0598 2.9273 4.1325 Đất ở. 51 332.0633 332.0633 251.7701 52.2617 28.0315 1. Đất ở đô thị. 52 332.0633 332.0633 251.7701 52.2617 6.2514 28.0315 2. Đất ở nông thôn. 53 Đất chưa sử dụng. 54 23.6066 9.5717 2.4754 7.0963 14.0349 1. Đất bằng chưa sử dụng. 55 7.2155 6.6865 2.4754 4.2111 0.5290 2. Đất đồi, núi chưa sử dụng. 56 2.8852 3. Đất có mặt nước chưa sử dụng. 57 2.8852 2.8852 13.5059 4. Sông, suối. 58 13.5059 5. Núi đá không có rừng cây. 59 Phụ lục 4: bảng phân loại đường phố ( quận cầu giấy) Số TT Tên đường phố Đoạn đường Loại đường phố Mức Ghi chú Từ Đến 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Đường 32 Đường 32 Hoàng Quốc Việt Nguyễn Phong Sắc Đường Cao tốc Đường 69 Đường vào Trung Hoà Láng Trung- Hoà Lạc Đường Dịch Vọng 2 Đường Dịch Vọng 1 Cầu giấy Đường Cao tốc Đường Bưởi Đường 32 Đường 32 Hoàng Quốc Việt Cầu Trung Kính Trung Hoà Nguyễn Ph. Sắc Đường 32 Đường Cao tốc hết quận Cầu Giấy Đường cao tốc Hoàng Quốc Việt Hết quận Cầu Giấy Đường cao tốc Hết xã Yên Hòa Hết quận Cầu Giấy Chùa Hà Đường Dịch Vọng 2 II III III III III IV IV III III III B B A B B B B B B A Sau mở rộng (Tạm đặt tên) Nguồn: Quyết định số 3519/QĐ- UB ngày 12-9-1997 Tài liệu tham khảo. 1. Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24-4-1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 2. Quyết định 20/1998/QĐ-UB ngày 30-6-1998 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thực hiện Nghị định 22 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 3. Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4-11-1998 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. 4. Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12-9-1997 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 5. Quyết định số 72/2001/QĐ-UB của UBND Thành phố quy định về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố. 6. Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993. 7. Giáo trình: Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. 8. Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24-4-1998 của Chính phủ. 9. Báo cáo về tình hình thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận cầu giấy. 10. Tạp chí Địa chính, Thời báo kinh tế Việt Nam, Tạp chí xây dựng. 11. Và các tài liệu khác có liên quan. Mục lục Lời nói đầu 1 Chương I: Cơ sở lý luận về công tác đền bù thiệt hại GPMB 3 I. Tính tất yếu của công tác đền bù thiệt hại GPMB 3 1. Các khái niệm cơ bản về đền bù thiệt hại GPMB 3 2. Bản chất 5 3. Sự cần thiết phải có công tác đền bù thiệt hại GPMB 5 II. Nội dung công tác đền bù thiệt hại GPMB 11 1. Nội dung 11 2. Đặc điểm của công tác đền bù GPMB 12 3. Các dạng của công tác đền bù GPMB 13 III. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù thiệt hại GPMB 14 1. Chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước 14 2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở 15 3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà 16 4. Công tác định giá đất 17 5. Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng 18 6. Chính sách lập khu tái định cư 18 7. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ( thị trường nhà đất) 19 8. Công tác tổ chức thực hiện 20 IV. Những quy định của Nhà nước về việc bồi thường thiệt hại GPMB 21 A. Những quy định chung 21 1. Phạm vi áp dụng 21 2. Đối tượng phải đền bù thiệt hại 21 3. Đối tượng được đền bù thiệt hại 22 B. Những quy định cụ thể 22 1. Đền bù thiệt hại về đất 22 2. Đền bù thiệt hại về tài sản trên đất 25 3. Chính sách hỗ trợ 28 4. Lập khu tái định cư để GPMB thực hiện thu hồi đất 29 C. Trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại, tái định cư 31 1. Thủ tục tổ chức Hội đồng bồi thường thiệt hại tái định cư cấp quận (huyện) (Bước 1) 31 2. Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư (Bước 2) 33 3. Lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư (Bước 3) 34 4. Phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư (Bước 4) 35 Chương II: Thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB ở quận cầu giấy- Hà Nội. 38 I. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội ở quận 38 1. Điều kiện tự nhiên 38 2. Điều kiện kinh tế- xã hội 38 II. Tổng quan về tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn Quận cầu giấy 40 1. Tổng quỹ đất và biến động đất đai 40 2. Tình hình giao đất và sử dụng đất 43 III. Thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB ở Dự án cải tạo, nâng cấp và xây dựng Học viện Quốc phòng và bài học rút ra 48 1. Giới thiệu về dự án 48 2. Thành lập Hội đồng đền bù và tổ công tác đền bù 50 3. Tổ chức kê khai hiện trạng tài sản trên đất 51 4. Xác định giá đất để đền bù 51 5. Đền bù và xây dựng khu tái định cư 59 6. Lập dự toán chi và thanh quyết toán 62 7. Tổ chức thực hiện đền bù 63 8. Bài học rút ra 69 IV. Đánh giá thực trạng công tác đền bù GPMB tại Quận cầu giấy 74 1. Tình hình giải phóng mặt bằng của Quận 74 2. Những kết quả đạt được 74 3. Những tồn tại và nguyên nhân 76 Chương III: Phương hướng và giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại GPMB. 85 I. Phương hướng 85 II. Nhiệm vụ 86 III. Những giải pháp hoàn thiện công tác GPMB 88 1. Ban hành, điều chỉnh và hoàn thiện chính sách về đền bù thiệt hại GPMB và chính sách liên quan hỗ trợ GPMB 88 2. Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở 89 3. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính ở 4 cơ quan có liên quan đền đầu tư, GPMB 90 4. Triển khai chính sách và tuyên truyền vận động và kiểm tra thực hiện chính sách 91 5. Tập trung giải quyết vốn, tạo quỹ nhà phục vụ tái định cư theo phương châm: chủ động, tích cực 91 6. Kiện toàn tổ chức bộ máy làm công tác GPMB đủ năng lực đáp ứng yêu cầu giải quyết nhanh, chính xác, dân chủ, công khai, công bằng các phương án GPMB 92 7. Giải quyết tốt các vấn đề xã hội liên quan đến công tác đền bù GPMB 93 8. Tăng cường các biện pháp tổ chức thực hiện 94 9. Phát triển thị trường bất động sản 96 Kết luận 97 Tài liệu tham khảo 99 ._.