Thực trạng & Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn các đô thị

ống kinh tế xã hội với vai trò là nguồn tài nguyên, nguồn lực, là một đầu vào không thể thiếu. Vì vậy việc quản lý và sử dụng tài nguyên này một cách hợp lý và hiệu quả là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Luật đất đai năm 2003 của Việt Nam đã quy định tại Điều1: “ Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Đất đai không còn thuộc sở hữu Nhà nước (theo Luật đất đai 1988t) mà thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện, vì thế vấn đề đất đai luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm với những chính sách cải cách về đất đai sao cho sử dụng đất một cách hiệu quả nhất, đem lại lợi ích cho Nhà nước cũng như lợi ích dân cư… Bước vào thời kì công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kéo theo đó là quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước, để đáp ứng nhu cầu đó cần một lượng lớn đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu vui chơi giải trí… Do đó khối lượng công việc giải phóng mặt bằng ( GPMB) trong giai đoạn hiện nay là rất lớn, đặc biệt là ở các thành phố như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng…công tác GPMB là nhiệm vụ hết sức khó khăn, phức tạp, thường xuyên và lâu dài và GPMB cũng là một trong những công tác phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê đất và khi cần Nhà nước có thể thu hồi đất vì mục đích quốc gia. Khi đó người sử dụng đất phải tuân thủ. Tuy nhiên công tác GPMB trên thực tế diễn ra khá phức tạp do người dân chưa ý thức được công tác GPMB. Mặt khác, công tác quy hoạch, kế hoạch và công tác GPMB nhiều khi diễn ra chưa công khai, phổ biến chi tiết tới người bị thu hồi đất. Và một khó khăn nữa là công tác đền bù GPMB trong quá trình thực hiện gây nhiều bức xúc trong dân chúng. Là một sinh viên chuyên ngành Địa chính em cũng rất quan tâm vấn đề này nên đã chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn các đô thịh. Với việc nghiên cứu đề tài này, em muốn hiểu rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác GPMB, nghiên cứu thực trạng công tác GPMB và bồi thường thiệt hại GPMB trên địa bàn các đô thị lớn ở Việt Nam và đưa ra một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác GPMB trên thực tế. Nội dung của đề tài gồm 3 phần: Chương I: Cơ sở khoa học của công tác giải phóng mặt bằng. Chương II. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại các đô thị. ChươngIII.Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn các đô thị. Khi nghiên cứu đề tài này em đã sử dụng những phương pháp sau: phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp thống kê… Những phương pháp này đã giúp em phân tích, đánh giá tình hình thực tế công tác GPMB để hoàn thành đề tài nghiên cứu của mình. Vì kiến thức còn nhiều hạn chế và là người đứng ở vai trò khách quan (không phải người bị thu hồi đấtk, cũng chưa phải là người quản lý) nên bài viết còn nhiều sai sót mong được sự đóng góp của thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Thế Phán và các thầy cô trong khoa Bất động sản & Địa chính – trường Đại học Kinh tế quốc dân đã hướng dẫn em tận tình trong quá trình nghiên cứu đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực hiện: Vũ Thị Thêu. CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. I. SỰ CẦN THIẾT VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (GPMB). 1.Khái niệm giải phóng mặt bằng và bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong những năm gần đây, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và quá trình mở rộng, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ thì càng có nhiều yêu cầu bức thiết đặt ra. Một trong những yêu cầu đó là công tác GPMB để mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch, dịch vụ, khu dân cư, mạng lưới giao thông, trường học, bệnh viện, các công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng và nâng cao đời sống nhân dân… Để triển khai các dự án đó nhất thiết phải có mặt bằng. Trong khi đó mặt bằng đất đai được sử dụng cho các dự án xây dựng các công trình không phải có sẵn, không phải hoàn toàn lấy từ đất chưa sử dụng mà có thể từ các nguồn khác nhau. Phần lớn các dự án có sử dụng đất trong xây dựng thường tập trung ở những nơi dân cư đông đúc do đó phải lấy đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đã và đang sử dụng đất. Như ta đã biết, Nhà nước có quyền giao đất (trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đấtt) và cho thuê đất (Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đấtN), cho phép chuyển đổi mụcđích sử dụng đất nhưng lại có quyền thu hồi đất - được quy định tại Mục 3, Mục 4 của Luật đất đai năm 2003. Chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất của người dân đang sử dụng và Nhà nước cũng có quyền giao, cho thuê mặt bằng đó cho các chủ dự án để tiến hành thực hiện dự án đầu tư xây dựng của mình. Từ đây lại phát sinh quan hệ bồi thường thiệt hại, đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Và để công tác GPMB được thuận lợi thì Nhà nước cần ra những quyết định, ban hành những chính sách bồi thường thiệt hại phù hợp khi Nhà nước thu hồi đất, đền bù GPMB. Vậy phải hiểu GPMB như thế nào cho đúng? Từ thực tiễn công tác GPMB ở nước ta có thể đưa ra khái niệm GPMB như sau: GPMB là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để chuyển giao cho chủ dự án. Sau đó chủ dự án sẽ di dời các đối tượng như nhà ở, các công trình xây dựng trên đất, cây cối hoa màu… trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn định lại cuộc sống cho những đối tượng phải di dời – người bị thu hồi đất. Gắn với công tác GPMB là công tác bồi thường thiệt hại GPMB. Bồi thường thiệt hại GPMB có thể hiểu là việc chi trả, bù đắp những tổn thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối hoa màu và chi phí để ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai có đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất đó để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng cộng, phát triển kinh tế. Khi thu hồi đất, Nhà nước áp dụng hai hình thức bồi thường: bồi thường thiệt hại bằng đất hoặc bằng tiền, có thể kèm theo hỗ trợ, giúp đỡ. Bồi thường thiệt hại bằng tiền được xác định trên cơ sở định giá đất, tài sản trên đất theo giá thị trường của mục đích sử dụng hiện tại của mảnh đất bị thu hồi. Có những quy định hướng dẫn cụ thể của Nhà nước thông qua các văn bản luật và dưới luật. Bồi thường thiệt hại bằng đất là việc dùng đất đai có cùng mục đích sử dụng hoặc không cùng mục đích sử dụng với giá trị tương đương mảnh đất bị thu hồi giao cho người trong diện được đền bù để họ ổn định cuộc sống của mình. Dù áp dụng hình thức nào thì Nhà nước cũng đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, giúp họ có cuộc sống ổn định ngay sau khi bị thu hồi đất (trong một số trường hợp người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyểnt, hỗ trợ về nhà ở, đào tạo nghề…). Bồi thường GPMB là công việc hết sức cần thiết do đó cần có sự chỉ đạo kịp thời của Chính phủ và sự phối hợp của các sở, ban, ngành có liên quan để tạo tiền đề giúp cho công việc này tiến hành thuận lợi, giao mặt bằng kịp thời cho các chủ dự án và đảm bảo lợi ích của các bên có liên quan. 2. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng. Trong quá trình phát triển của mỗi quốc gia, Nhà nước thu hồi những vùng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế như: hệ thống giao thông, thuỷ lợi, cấp thoát nước; cơ sở hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao; các cơ sở sản xuất lớn và nhỏ: khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; mở rộng đô thị, sắp xếp lại hệ thống dân cư…là quy luật tất yếu của sự phát triển. Nhìn vào sự phát triển kinh tế xã hội của các nước trên thế giới ta thấy nông nghiệp chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng thu nhập quốc dân, trong khi đó công nghiệp và dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn hơn nhiều (các nước phát triển có tỷ trọng nông nghiệp chỉ chiếm 2c%-3% tổng thu nhập quốc dân còn công nghiệp chiếm 25%-30%, dịch vụ gần 70% trong tổng thu nhập quốc dân). Tỷ lệ dân số đô thị cũng cao, đặc biệt ở các nước phát triển (những nước này dân số đô thị chiếm khoảng 70n% dân số cả nước, Singapo phát triển đô thị 100%...). Như vậy xu hướng đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch các khu dân cư, khu kinh tế… sẽ đáp ứng cho nhu cầu phát triển quốc gia. 2.1. Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của quá trình đổi mới. Cùng với quá trình đô thị hoá, dân số ngày một gia tăng do hai nguyên nhân chính là sự tăng tự nhiên và tăng cơ học. Trong việc gia tăng dân số cơ học thì việc gia tăng dân số đô thị là rất lớn do có sự di dân từ nông thôn ra thành thị (luồng di dân đặc trưng ở Việt Naml). Ngoài ra có sự chia tách hộ từ đại gia đình thành nhiều hộ nhỏ và cuộc sống của con người ngày càng nâng cao từ đó phát sinh nhu cầu cần có nhà ở rộng rãi, tiện nghi hơn là điều tất yếu. Điều đó đòi hỏi một lượng nhu cầu tương đối lớn về nhà ở cũng như nhu cầu khác để đảm bảo cho cuộc sống như khu vui chơi giải trí, bệnh viện, công viên, trường học... Đáp ứng nhu cầu này cần GPMB nhằm tạo ra quỹ đất để xây dựng các công trình đó. Hệ thống giao thông cũng cần được đầu tư mở rộng và xây dựng mới đáp ứng nhu cầu đi lại, lưu thông hàng hoá… Quỹ đất ngày càng hạn hẹp và các yêu cầu về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội, môi trường… tăng, không phải khi nào cũng có mặt bằng để xây dựng, không phải khi nào cũng sử dụng đến quỹ đất chưa sử dụng hay xây dựng các công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ không có con người. Nhất là đối với nhu cầu mở rộng, cải tạo đô thị thì việc xây dựng các công trình trong khu dân cư là điều không thể tránh khỏi. Mặt bằng là một yếu tố hết sức quan trọng đối với một dự án đầu tư xây dựng. Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp công trình được. Công tác GPMB đã trở thành một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong các dự án xây dựng. Trong những năm gần đây, một vấn đề nổi cộm lên là việc thu hồi đất, bồi thường GPMB để phục vụ cho quá trình đô thị hoá, xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đang phát triển mạnh mẽ… Trong thời gian tới, cả nước đặc biệt các đô thị lớn (thủ đô Hà Nộit, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…) có tốc độ đô thị hoá cao, quy mô đô thị lớn thực hiện các dự án mở rộng không gian, cải tạo nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, xây dựng khu đô thị mới, phát triển nhà… Công tác GPMB thực hiện tốt sẽ góp phần đảm bảo nhịp độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị trong tình hình mới. Tuy nhiên công tác này vẫn còn nhiều vướng mắc do các khu đất đã được giải toả gần hết nhưng có một số hộ gia đình bị thu hồi đất trong diện giải toả chưa chịu di dời, tháo dỡ nên cản trở việc thi công thực hiện dự án đầu tư xây dựng. 2.2. Công tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý của Nhà nước nhằm quản lý thống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả… Thông qua công cụ này, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, nắm được thực trạng và hiện trạng sử dụng đất đến từng loại đất và đảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đến từng cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được thực hiện đúng pháp lý và đảm bảo công bằng xã hội. Đồng thời đưa ra các chính sách về đất đai, hướng dẫn các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả. Nhà nước thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất với mục đích gì? Quy hoạch sử dụng đất là việc bố trí, sắp xếp, phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng cụ thể phù hợp với giai đoạn phát triển cả nước và từng địa phương. Kế hoạch sử dụng đất là việc lập ra các chương trình, dự án, mục tiêu nhằm thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã đề ra. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý là việc chuyển đổi những mảnh đất, những khu đất sử dụng kém hiệu quả sang mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao hơn; đồng thời có sự tập trung đất đai để không những mang lại hiệu quả kinh tế mà cả hiệu quả về môi trường, xã hội. Ví dụ cho việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất có mục đích sử dụng trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, thương mại. Hay đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhà ở, buôn bán sản xuất nhỏ lẻ sang xây dựng khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Hay quy hoạch sử dụng đất cho mục đích sản xuất công nghiệp hoá chất tại những vùng xa dân cư, cần di dời dân cư để tránh cho việc ô nhiễm môi trường sống, nguồn nước sinh hoạt cũng như nguồn đất sản xuất. ở nước ta, một số diện tích đất nông nghiệp tại trung tâm thành phố, trong khu đô thị hoá hay gần các trục đường giao thông lớn đang dần bị thu hẹp. Thay vào đó là các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất hoặc để mở rộng các nút đường giao thông… Đây là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp với hiệu quả kinh tế cao hơn gấp nhiều lần và góp phần cho đô thị hoá, phát triển đô thị. Việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả là rất cần thiết bởi đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt của con người và là thành phần quan trọng của môi trường sống đối với tất cả các sinh vật trên trái đất. Việc phát triển đất đai như ngày nay đã phải trải qua một thời kì tương đối dài trong lịch sử phát triển của nó. Thực tế các khu dân cư, khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp hình thành và phát triển tự nhiên nên manh mún, nhỏ lẻ và thiếu đồng bộ dẫn tới một lượng đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước đã tiến hành bố trí, sắp xếp lại quy mô cũng như cơ cấu sử dụng đất trong cả nước nhằm sử dụng hiệu quả nhất nguồn lực đất đai. Có sử dụng hiệu quả, hợp lý nguồn lực này sẽ tạo điều kiện cho việc sử dụng các nguồn lực khác trong vùng. Công tác GPMB cho phép sử dụng nguồn lực đất đai một cách có hiệu quả, là yếu tố không thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể cũng như chi tiết. Một cách gián tiếp, công tác GPMB đã điều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. II. THẨM QUYỀN CỦA CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BÀN. 1. Bản chất của giải phóng mặt bằng. Khi thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thu hồi đất GPMB, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Mỗi dự án có sử dụng đất được thực hiện tại những vùng, những khu vực nhất định với đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau vì thế đối tượng GPMB rất đa dạng và phức tạp. Việc thu hồi đất tại các khu trung tâm đông dân cư, khu đô thị, khu thuận lợi cho công ăn việc làm là rất khó khăn. Bởi lẽ việc tìm một nơi ở mới của hộ gia đình có ảnh hưởng rất nhiều tới đời sống, thu nhập cũng như phong tục tập quán của họ (nơi ở mới xa trung tâm hơnn, không thuận tiện giao thông, cơ sở hạ tầng thấp kém hơn, đặc biệt là cơ hội việc làm của họ bị ảnh hưởng). Ngoài ra giá đền bù thiệt hại giữa các dự án, giữa các mảnh đất có vị trí cũng như mục đích sử dụng khác nhau là khác nhau dẫn đến khó khăn, phức tạp trong công tác bồi thường thiệt hại. Trong các dự án có sử dụng đất cần thực hiện việc GPMB thì các dự án đầu tư cho cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị hoặc có sự kết hợp giữa mục đích chính của dự án với việc đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ làm cho giá đất đai ở các khu vực xung quanh tăng lên khá cao. Ngẫu nhiên mang lại lợi nhuận cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trước kia có đất ở sâu trong phố nay trở thành đất mặt đường và được hưởng lợi. Việc thu lại khoản giá trị chênh lệch này rất khó, là vấn đề nan giải mà các nhà chức trách vẫn chưa tìm ra giải pháp thích hợp. Trong các dự án mở đường giao thông, một số hộ không bị thu hồi hết đất mà vẫn còn một phần nhỏ diện tích đất phía trong. Sau khi GPMB, phần diện tích đất này được hộ gia đình tận dụng để xây nhà, dựng ki ốt hoặc xây cửa hàng kinh doanh. Tuy nhiên những kiến trúc này không đủ tiêu chuẩn, ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường phố, đô thị. Công tác GPMB gắn liền với bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Người bị thu hồi đất có thể được bồi thường bằng tiền, bằng đất có giá trị tương đương giá trị thị trường của mảnh đất và tài sản trên đất, có thể kèm theo các chính sách hỗ trợ. Nguồn vốn cho công tác bồi thường thiệt hại là không nhỏ trong khi giá đất đai, bất động sản trên thị trường ngày càng tăng cao và diện tích thu hồi là khá lớn tới vài ha. Như vậy công tác GPMB diễn ra khá phức tạp do tính đa dạng của đối tượng GPMB, công tác đòi hỏi một lượng vốn lớn và có những ngoại ứng phát sinh cần được Nhà nước quản lý chặt chẽ. Nhà nước cần có những chính sách, biện pháp tích cực thúc đẩy công tác GPMB trên phạm vi quốc gia và trên từng địa bàn cụ thể đặc biệt ở các đô thị lớn. 2. Những căn cứ pháp lý cho công tác giải phóng mặt bằng. Chính sách pháp luật về đất đai của nước ta thay đổi qua các thời kì để phù hợp với quá trình phát triển đất nước theo hướng có lợi cho người sử dụng đất. Các văn bản luật, dưới luật của những năm đầu thống nhất đất nước như Nghị định số 201/1980/NĐ - CP ngày 1 tháng 7 năm 1980 của Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Nghị định số 201 quy định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần có đất sử dụng thì được cấp đất khác. Hiến pháp năm 1980 được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng 12 năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên việc bồi thường cho người sử dụng đất vẫn áp dụng theo Nghị định số 201. Từ năm 1983, Tổng cục quản lý ruộng đất đã nghiên cứu mô hình quy hoạch sử dụng đất ở cả cấp huyện và cấp xã. Năm 1998, Luật đất đai đầu tiên ra đời và có hiệu lực thi hành quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 9§: quy hoạch trong quản lý nhà nước về đất đai; Điều 11: kế hoạch sử dụng đất đai). Luật đất đai 1988 đã quy định người sử dụng đất bị thu hồi đất phục vụ nhu cầu của Nhà nước và xã hội được bồi thường thiệt hại (về các khoản đầu tưv, cải tạo tài sản trên đất) và được giao đất khác. Hiến pháp năm 1992 ra đời. Trên cơ sở Hiến pháp, tháng 7 năm 1993 Luật đất đai lần thứ hai ra đời để thay thế cho Luật đất đai 1988. Từ khi có Luật đất đai 1993, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới quan trọng phù hợp và thiết thực hơn với tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước. Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Quyền của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn như được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Với đất bị thu hồi thì được bồi thường thiệt hại cho cả mảnh đất đó và tài sản trên đất dựa trên khung giá đất do Nhà nước quy định. Để bổ sung cho Luật đất đai năm 1993 và quy định chi tiết trong các hoạt động liên quan đến quy định bồi thường thiệt hại là các Nghị định, Thông tư đi kèm. Nghị định số 90/1994/NĐ - CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định số 87/1994/NĐ - CP quy định về khung giá các loại đất. Nghị định số 22/1998/NĐ - CP thay thế Nghị định số 90/1994/NĐ - CP, Nghị định số 22 đã quy định hệ số k cùng giá đất bồi thường cho phù hợp với thực tế. Tuy nhiên Luật đất đai 1993 vẫn còn nhiều hạn chế. Việc thực hiện theo luật này và các Nghị định, Thông tư ban hành kèm theo còn gặp rất nhiều khó khăn và chưa chi tiết để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện. Trước tình hình đó, Luật đất đai 2003 đã ra đời ngày 26 tháng 11 năm 2003 kèm theo các văn bản hướng dẫn chi tiết việc thực hiện luật đất đai. Nghị định số 182/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (trong đó có vi phạm liên quan đến thu hồi đấtt, GPMB: cố ý gây cản trở cho việc thu hồi đất, chậm bồi thường thiệt hại…). Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định số 197/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư thay thế Nghị định số 22. Luật đất đai 2003 đã kế thừa những quy định của Luật đất đai năm 1993, trong đó quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện quản lý và tiếp tục quy định việc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế tại Điều 39 của Luật. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để thực hiện vào các mục đích trên phải theo quy định của Chính phủ. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtc, hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh được mảnh đất đó hợp pháp và không có tranh chấp) thì người đó đựơc bồi thường. Trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều 43. Việc thu hồi đất xuất phát từ mục đích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai – sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, vì thế các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước. 3. Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong công tác GPMB. Nghị định số 197/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, quy định cụ thể như sau: 3.1. Thẩm quyền thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: + Chính phủ tổ chức chỉ đạo việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước (tỉnh và thành phố trực thuộc trung ươngt). + UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh tổ chức việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp. + UBND xã, phường, thị trấn tổ chức chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; chống lại, ngăn chặn hành vi sử dụng đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. + Bộ quốc phòng, Bộ công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng - an ninh trình Chính phủ xét duyệt. 3.2. Thẩm quyền thực hiện công tác GPMB. + UBND các cấp phối hợp với các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, tổ chức đoàn thể vận động người bị thu hồi đất tự giác thực hiện quyết định thu hồi đất, GPMB. Trường hợp đã thực hiện đúng các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, người bị thu hồi đất cố tình không thực hiện quyết định thu hồi đất thì cơ quan quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hịên cưỡng chế theo quy định của pháp luật. + Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh phân cấp hoặc uỷ quyền cho UBND cấp huyện ra quyết định cưỡng chế và thực hiện cưỡng chế. + Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh giao việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho: . Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. Các thành viên trực thuộc hội đồng cấp huyện bao gồm: Lãnh đạo UBND cấp huyện làm chủ tịch hội đồng; các thành viên có: đại diện của cơ quan tài chính, chủ đầu tư, đại diện cơ quan tài nguyên & môi trường, đại diện UBND cấp xã có đất bị thu hồi, đại diện của hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người. Tuỳ tình hình từng địa phương mà hội đồng có thể có thêm các thành viên khác. . Tổ chức phát triển quỹ đất. 3.3. Khiếu nại và giải quyết khiếu nại. + Người bị thu hồi đất nếu chưa đồng ý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì được khiếu nại theo quy định của pháp luật. Trách nhiệm giải quyết khiếu nại, thời hiệu giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều 138 của Luật đất đai năm 2003 và Điều 162, 163, 164 NGhị định số 181/2004/ NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai. + Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định. Như vậy thẩm quyền thực hiện công tác GPMB có sự tham gia của UBND các cấp (cấp tỉnhc, cấp huyện, cấp xã), các sở, ban, ngành (sởs, ban, ngành cấp tỉnh: Sở tài chính, Sở xây dựng, quy hoạch & kiến trúc, Sở tài nguyên & môi trường), trách nhiệm của các bộ (Bộ tài chínhB, Bộ kế hoạch & đầu tư, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên & môi trường), chủ đầu tư. Ngoài ra còn có đại diện của những hộ bị thu hồi đất. Việc tham gia đầy đủ của các bên trong công tác GPMB đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư cũng như lợi ích của người bị thu hồi đất, của cộng đồng và xã hội. III. CÁC QUY ĐỊNH ĐỀN BÙ SAU GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau: 1. Bồi thường thiệt hại đất. - Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền. - Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả Ngân sách nhà nước. - Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. 2. Bồi thường thiệt hại tài sản. - Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường. - Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản. - Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường. - Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 07 tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã xét duyệt thì không được bồi thường. - Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương. 3. Chính sách hỗ trợ. 3.1.Hỗ trợ di chuyển. Hộ gia đình, tổ chức khi Nhà nước thu hồi đất đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại thì khi di chuyển chỗ ở, di chuyển cơ sở được hỗ trợ cho chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. Người bị thu hồi đất ở không còn chỗ ở khác trong thời gian tạo lập chỗ ở mới được bố trí nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương. 3.2. Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời sống. Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng kí kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh được hỗ trợ ổn đinh sản xuất. Mức hỗ trợ cụ thể cho các trường hợp trên do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương. 3.3. Hỗ trợ chuyển đổi nhề nghiệp và tạo việc làm. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương. Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề. 3.4. Hỗ trợ cho người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước. Khi bị thu hồi nhà sẽ được Nhà nước hỗ trợ di chuyển, ngoài ra có thể hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân. 3.5. Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn. Khi thu hồi đất này sẽ được hỗ trợ, mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định; tiền hỗ trợ được nộp vào Ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thị trấn. 3.6. Hỗ trợ khác. Căn cứ vào tình hình địa phương, chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất. CHƯƠNG II.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC ĐÔ THỊ. I.TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ. 1. Những kết quả đạt được trong thời gian qua trong công tác giải phóng mặt bằng tại các đô thị. Dưới sự chỉ đạo sát sao của Đảng uỷ, HĐND, UBND các cấp, cùng sự phối hợp của các sở, ban, ngành trong thời gian qua phần lớn các dự án có sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành xong công tác GPMB và bàn giao mặt bằng cho các chủ dự án tiến hành thi công, xây lắp công ttrình. Nhờ công tác GPMB được đẩy nhanh, cả nước đã hoàn thành xong hàng chục khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất. Các tu._.