Thực trạng & Giải pháp đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất & quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn Quận Đống Đa

ều kiện kinh tế xã hội phát triển như hiện nay ở nước ta thì vai trò của đất đai và nhà ở lại càng to lớn hơn. Để phục vụ cho các hoạt động kinh tế ngày một mở rộng cũng như nhu cầu về đất ở ngày càng gia tăng do sự gia tăng của dân số đòi hỏi diện tích ngày càng lớn. Nhưng đất đai lại là tài nguyên hữu hạn về diện tích, vì vậy nước ta có bình quân diện tích theo đầu người ngày càng giảm là không tránh khỏi. Để cân đối giải quyết thoả đáng các nhu cầu sử dụng đất toàn xã hội một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả phục vụ cho nền kinh tế đất nước phát triển đặt ra cho ngành quản lý nhà nước về đất đai phải tiến hành quản lý đất đai thống nhất chặt chẽ, tìm ra những biện pháp thiết thực đảm bảo cho cân đối mọi nhu cầu sử dụng đất. Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất, vì thế cũng phải quản lý để đảm bảo nhà ở phát triển đúng hướng và phục vụ tốt nhất cho đời sống sinh hoạt cũng như cho nền kinh tế - xã hội. Công tác đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một trong những nội dung quạn trọng nhất của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Bản thân em là sinh viên ngành Quản lý địa chính nhận thấy việc nghiên cứu về công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng là một trong những nội dung quan trọng trong chương trình học cũng như sẽ phục vụ đắc lực cho công việc, đời sống sau này. Vì những lý do trên trong quá trình thực tập tại Phòng Địa chính nhà đất và đô thị quận Đống Đa em đã quyết định chọn đề tài: " Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn Quận Đống Đa- thành phố Hà Nội" làm đề tài chuyên đề tốt nghiệp. Bài viết của em ngoài lời nói đầu và kết luận gồm có ba chương, kết cấu như sau: Chương I: Cơ sở khoa học của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại quận Đống Đa-thành phố Hà Nội. Chương III: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Đống Đa. Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích là nắm được các văn bản pháp lý của việc đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, qui trình thủ tục tiến hành đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở và tìm hiểu được thực trạng công tác đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Từ đó đưa ra các giải pháp nhằm khắc phục khó khăn đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của quận Đống Đa. Với mục đích kể trên nhiệm vụ của đề tài là nắm vững cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nắm vững quy trình, thủ tục thực hiện đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Trên cơ sở điều tra thu thập được các số liệu về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Đống Đa một cách chính xác đầy đủ, rõ ràng và khách quan em đã tiến hành phân tích đánh giá các số liệu điều tra nhằm đưa ra những kết luận về kết quả, về những điểm khó khăn còn tồn tại và những nguyên nhân để từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên đại bàn quận Đống Đa phù hợp với thực tế địa phương. Quá trình nghiên cứu đề tài này được thực hiện trên đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất) có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của ngưới sử dụng đất theo quy định của pháp luật trên địa bàn quận Đống Đa (21 phường), thành phố Hà Nội. Trong quá trình nghiên cứu em sử dụng các phương pháp sau: - Phương pháp nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành về đất đai và nhà ở. - Phương pháp điều tra thu thập số liệu, kiểm tra số liệu bằng cách so sánh các nguồn và số liệu để đảm bảo sự tin cậy của số liệu. - Phương pháp thống kê và sử lý số liệu thống kê. - Phương pháp phân tích tổng hợp số liệu. Chương I: Cơ sở khoa học của việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở - quyền sử dụng đất ở. I. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Bất kỳ một tài sản nào trên trái đất này đều thuộc về một ai đó, có thể đó là một người, một tổ chức hay một quốc gia là chủ sở hữu nó.Vậy sở hữu( hay quyền sở hữu) là gì? Theo Bộ luật dân sự nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam thì quyền sở hữu đối với tài sản là tập hợp của ba quyền năng đối với tài sản đó, và người có quyền sở hữu tài sản chính là chủ sở hữu tài sản. Ba quyền năng được tập hợp để trở thành quyền sở hữu là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. + Quyền chiếm hữu tài sản: là quyền nắm giữ toàn bộ tài sản đó không hạn chế về mặt không gian, thời gian. + Quyền sử dụng tài sản: là quyền lợi dụng các tính năng của tài sản để phục vụ cho mục đích kinh tế hoặc đời sống của chủ tài sản. + Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản như cho, bán, tặng, để thừa kế, cho thuê... cho người khác, thậm chí huỷ bỏ tài sản nếu không vi phạm pháp luật. Chủ sở hữu tài sản đương nhiên là người có cả ba quyền năng trên. Tuy nhiên trong một số trường hợp chủ sở hữu có thể giao lại cho người khác quyền sử dụng và chiếm hữu tài sản( toàn bộ hoặc một phần). Nhưng trong bất kỳ trường hợp nào đi nữa thì quyền định đoạt vẫn là quyền năng tối cao chỉ của chủ sở hữu mới có. Đất đai là một tài sản, hơn thế nữa nó là một tài sản đặc biệt quý giá, đặc biệt quan trọng. Vì vậy chế độ sở hữu và sử dụng đất đai thực sự rất quan trọng trong sự phát triển của đời sống con người. Nhìn lại lịch sử cho ta thấy rất nhiều cuộc chiến tranh( có thể nói là hầu hết) thảm khốc gây đổ máu và thiệt hại bao sinh mạng con người có nguyên nhân chính là tranh giành quyền sở hữu các vùng đất. Cho đến nay nhiều cuộc chiến vẫn tiếp tục âm ỉ hay xung đột gay gắt vì đất đai. Nói như vậy để thấy rằng với tầm quan trọng vô cùng to lớn của mình đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm tự nhiên, có trước lao động và do vậy đất đai là tài sản chung của toàn xã hội. Trong quá trình vận động đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, là một yếu tố hết sức quan trọng ccho các quá trình sản xuất, cho đời sống kinh tế - xã hội của con người. Trong quá trình vận động cùng con người phát triển thì chế độ sở hữu đất đai đi từ hình thái này sang hình thái khác tuỳ theo hình thái phát triển của xã hội như sở hữu đất đai của bộ tội, bộ lạc, sở hữu đất đai tư nhân, sở hữu đất đai nhà nước, sở hữu đất đai hỗn hợp. ở nước ta thời kỳ phong kiến đất đai thuộc sở hữu nhà nước phong kiến nhưng nhà nước lại nằm trong tay một người - đó là vua. Vì thế thực chất đất đai vẫn chỉ là sở hữu tư nhân, cá nhân vua có quyền quyết định mọi vấn đề về đất đai như thu đất, phong đất cho các quý tộc..người nông dân cày cấy trên ruộng thuê và phải nộp tô thuế cho vua hoặc cho chủ đất. Ngày nay Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Quy định này được thống nhất trong chủ trương đường lối lãnh đạo của Đảng ta, biểu hiện ở Nghị quyết Đại hội lần thứ VII của Đảng:" Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định lâu dài..". Hiến pháp (văn bản pháp luật cao nhất) nước ta cũng quy định tại điều 17 rằng:" Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời..là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân. Điều 1 Luật đất đai ghi rõ:" Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài...". Như vậy, trong các văn bản pháp luật của Nhà nước đều đã quy định một cách rõ ràng thống nhất rằng đất đai thuộc lãnh thổ nước Việt Nam là sở hữu của toàn dân Việt nam. Nhà nước Việt nam với vai trò là đại diện của nhân dân đứng ra là đại diện chủ sở hữu trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đủ cả ba quyền năng: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai. Biểu hiện cụ thể là: +Quyền chiếm hữu đối với đất đai của Nhà nước là quyền Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất trong phạm vi cả nước. Quyền này không bị hạn chế về mặt không gian cũng như thời gian đối với toàn bộ đất đai nằm trong lãnh thổ quốc gia. Để thực hiện quyền năng này Nhà nước phải nắm chắc tình hình sử dụng đất đai, số lượng, chất lượng đất đai trong phạm vi cả nước cũng như của từng địa phương, sự biến động của đất đai qua từng thời kỳ. +Quyền sử dụng đất đai: Là quyền lợi dụng các tính năng của đất như độ phì, độ ẩm, vị trí địa lý, vị trí kinh tế.. để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống con người. +Quyền định đoạt đất đai của Nhà nước: biểu hiện ở chỗ Nhà nước có quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai, thể hiện: *Nhà nước được quyền xác định mục đích sử dụng cụ thể của từng loại đất, và quyết định đó là tối cao buộc mọi đối tượng sử dụng phải tuân thủ. *Nhà nước được quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. *Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trên thực tế Nhà nước không giữ lại hoàn toàn ba quyền năng trên mà có sự phân chia quyền năng. Như Hiến pháp 1992, Luật Đất đai nước ta đều đã ghi nhận rằng:" Nhà nước thực hiện giao đất cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng lâu dài. Nhà nước còn tiến hành cho thuê đất". Khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể khác chính là lúc Nhà nước chuyển giao cho họ quyền sử dụng và quyền chiếm hữu đối với diện tích đất đó. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng được gọi là chủ sử dụng và họ có quyền sử dụng thực tế về đất đai( hay là quyền sử dụng). Tuy vậy Nhà nước vẫn giữ lại cho mình quyền năng tối cao, đó là quyền định đoạt về đất đai. Trên cơ sở quyền này Nhà nước quy định rõ ràng mục đích sử dụng đất, quyền lợi và nghĩa vụ mà chủ sử dụng đất có đối với Nhà nước và chủ sử dụng luôn luôn phải tuân thủ theo những quy định này. Chủ sử dụng đất được sử dụng đất để làm kinh tế, để ở, để tiến hành sản xuất kinh doanh thậm chí được phép cho thuê lại hoặc chuyển quyền sử dụng của mình cho người khác trong phạm vi quy định của Nhà nước và pháp luật. Hai quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng thực tế là hai quyền năng vừa có tính thống nhất, lại vừa có tính phân chia. Hai quyền năng được thể hiện ở hai mặt: Mặt quản lý đất đai và mặt kinh tế của đất đai. Đôi khi hai quyền năng này tỏ ra mâu thuẫn với nhau trong quá trình sử dụng đất. Vì thế vấn đề đặt ra đối với mỗi Nhà nước là phải thiết lập một cơ chế thống nhất giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng thực tế về đất đai. Có như vậy mới đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, mới có thể đạt được sự ổn định cả về kinh tế xã hội lẫn an ninh chính trị của quốc gia. ở nước ta sở dĩ có qui định vừa phân ra quyền sở hữu pháp lý lại vừa có sự thống nhất hai quyền năng này là do các yêu cầu sau đây: +Quỹ đất đai bao gồm cả số lượng và chất lượng đất đai ngày nay có được là thành quả đấu tranh cách mạng của bao thế hệ hy sinh sương máu, nhân dân ta bao đời nay tốn nhiều công sức để khai phá, cải tạo, bảo vệ đất đai. Đất đai lại là nguồn hữu hạn vô giá và đặc biệt cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của đời sống con người. Vì vậy đất đai không thể là của riêng cá nhân nào, mà phải là tài sản chung của toàn xã hội. Nhà nước - với tư cách là người đại diện cho nhân dân có quyền sở hữu để thống nhất quản lý đất đai. +Các quan hệ đất đai phải phù hợp với chế độ kinh tế xã hội. ở nước ta đang chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước vận động theo đường lối xã hội chủ nghĩa thì đòi hỏi quan hệ đất đai cũng phải phù hợp.Với việc phát triển đa dạng hoá các thành phần kinh tế và nhu cầu sử dụng đất gia tăng, đặc biệt ở thành phần kinh tế tư nhân không cho phép việc Nhà nước chỉ tồn tại duy nhất hình thức sử dụng đất của Nhà nước, mà đòi hỏi Nhà nước phải giao quyền sử dụng triệt để về đất đai cho các đối tượng sử dụng đất để phục vụ tốt nhất cho hoạt động sản xuất kinh doanh - đời sống của họ. Như vậy là phải phân tách quyền sử dụng nhưng sự phân tách này vẫn đảm bảo trong sự quản lý của Nhà nước. +Đất đai phải được sử dụng tiết kiệm, hợp lý và đạt hiệu quả cao. Để tránh tình trạng đất đi bị bỏ hoang vô chủ, sử dụng lãng phí, Nhà nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân đảm bảo đất đai có chủ quản lý thật sự và cụ thể. +Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý còn đảm bảo cho việc thay đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất đai một cách thuận tiện và có căn cứ pháp lý để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng, đời sống xã hội, vì lợi ích quốc gia và nhân dân. Như vậy chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền sử dụng. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1980( điều 19), Hiến pháp 1992( điều 17,18,84), là Luật Đất đai năm 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sử hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. Để cụ thể hoá các chính sách trên Chính phủ còn ban hành nhiều văn bản dưới luật, các nghị định, nghị quyết .. về việc quản lý và sử dụng đất như: ăNghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ và bản quy định kèm theo quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp. ăNghị định số 02/CP ngày 15/01/1994 và mới đây là Nghị định số 163/CP ngày 16/11/1999 kèm theo bản quy định thay thế cho Nghị định 02/CP trên về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích lâm nghiệp. ăNghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. ăNghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị. ăChỉ thị số 364-Ttg ngày 5/7/1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc tổ chức thực hiện các Nghị định của Chính phủ về" quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị" và "mua bán kinh doanh nhà ở". ăPháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ngày 14/10/1994. ăPháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt nam ngày 14/10/1994. ... Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũnh là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sử hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước. Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn đọng trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước ta phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ sở pháp lý vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích lớn nhất. II Quyền sở hữu nhà ở Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở là đặc biệt quan trọng, đặc biệt quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Về mặt vật chất nhà ở là phương tiện che mưa nắng bảo vệ con người trước những hiện tượng thiên nhiên như mưa, gió, giá rét, bão.. là nơi con người nghỉ ngơi sinh hoạt lấy lai sức lực sau ngày làm việc vất vả. Quan trọng hơn cả là về mặt tinh thần ngôi nhà là nơi chúng ta tạo dựng gia đình, xây dựng tổ ấm. Nói đến ngôi nhà là chúng ta lại có cảm giác thật gần gũi yêu thương. Đối với con người nhà ở là nơi không thể thiếu. Từ ngàn đời xưa tới nay con người đã tìm ra rất nhiều loại vật liệu từ thô sơ như tranh tre, lứa lá đến những vật liệu hiện đại để xây dựng nhà ở như hiện nay. Cùng với bước tiến của xã hội nhà ở luôn luôn có sự phát triển nhằm đáp ứng cho nhu cầu ở của con người một cách tốt nhất, tiện nghi nhất. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tự tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo điều 181 bộ Luật dân sự Việt nam Nhà ở là một bất đọng sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt( quản lý nhà ở), quyền sử dụng( lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế-đời sống), và quyền định đoạt( quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá dỡ, ..) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. ở Việt nam ta nếu như đối với đất đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu của nhà nước thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở. Hiến pháp năm 1992 của nước ta khẳng đinh việc đảm bảo quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 ( văn bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định:" Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác". Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau: + Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: ăNhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước. ăNhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật. ăNhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền. Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng. + Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm: ăNhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động. ăNhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp. + Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoăc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác. Nhà nước ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước. Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối ao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là: * Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định. * Về nghĩa vụ: ă Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền. ă Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định. ă Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền. ă Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước. Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông qua một số biện pháp như: * Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở. * Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng. * Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở. * Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở. * Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở. Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở đường lối chính sách của Đảng cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước. Để thể chế hoá đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở, đồng thời tạo lập căn cứ pháp lý vững chắc cho công tác quản lý Nhà nước về nhà ở hiện nay Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản pháp luật và các quy định về quản lý xây dựng nhà ở từ trung ương đến địa phương, phải kể đến là : ăPháp lệnh về nhà ở ngày 26/3/1991 ăNghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị. ăNghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở. ăQuyết định số 374/Ttg ngày 5/7/1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và đất ở. ăPháp lệnh về thuế nhà, đất ngày 31/7/1992. ăNghị định số 33/CP ngày 5/2/1993 về việc chuyển quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước sang phương thức kinh doanh. .. Hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở đã và đang thực hiện bước đầu đưa công tác quản lý nhà ở vào nề nếp. Đồng thời với những chính sách cởi mở đã giúp cho quá trình phát triển nhà ở nước ta hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu cầu ở ngày một gia tăng cũng như nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế. Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị, đang phát triển một cách ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở. III. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở một cách hợp pháp, xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, sở hữu nhà ở để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở, đất ở và bảo vệ quyền lợi của người sở hữu nhà, sử dụng đất, để người sử dụng nhà đất có thể yên tâm đầu tư cải tạo và sử dụng nhà đất. Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia. Theo quy định ở nước ta có các loại: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng. Với từng trường hợp Nhà nước có những quy định cụ thể riêng biệt về việc cấp giấy chứng nhận. Đối với nhà ở do Nhà nước ta công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu nhà ở của tư nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên giấy tờ Nhà nước cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không chỉ là sử dụng nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu là hình thức công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở đồng thời cũng xác lập mối quan hệ giữa chủ sở hữu và Nhà nước - người quản lý. Tùy theo đối tượng sở hữu mà có các hình thức giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị và nhà ở nông thôn, sở hữu nhà ở của cá nhân hộ gia đình hay của các tổ chức. Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau. Vì thế Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời cùng lúc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước. Đặc biệt với đất ở nhà ở đô thị hiện nay càng cần được quan tâm, đó là do: ăTốc độ phát triển kinh tế sản xuất và dịch vụ ở các đô thị nước ta hiện nay ngày càng tăng với tốc độ cao sẽ kéo theo nhu cầu sử dụng đất của các ngành cũng ngày càng lớn, giá trị của đất đai ở đô thị ngày càng cao. ăVới điều kiện sống cao cả về mặt kinh tế và xã hội, lại là nơi có điều kiện phát triển tốt cho nên các đô thị hiện nay là nơi diễn ra sự tập trung dân số với mật độ lớn, thu hút dân cư từ các miền quê khác đến làm ăn sinh sống và lập nghiệp. Điều này tất yếu dẫn tới nhu cầu về đất đô thị gia tăng ở tất cả các loại đất đặc biệt là đất ở. Nhưng đất đai đô thị lại có hạn, và sự mở rộng đô thị ra các khu vực lân cận khác cần có thời gian, vì thế ở các đô thị hiện nay ở nước ta diễn ra tình trạng lấn chiếm đất công để xây nhà ở bừa bãi, tranh chấp đất đai thường xuyên. ăDo lịch sử quá trình quản lý sử dụng đất đai trước đây và hiện nay còn nhiều thiếu sót, chểnh mảng trong công tác quản lý để tồn tại một vấn đề phổ biến ở các đô thị là lấn chiếm đất công bừa bãi, xây dựng nhà ở trái phép, chuyển dịch nhà đất chui.. Vói những lý do như trên cho thấy đất đai nhà ở đô thị hiện nay ở nước ta cần được quản lý chặt chẽ hơn nữa để vừa có thể cân đối đất đai cho mọi nhu cầu sử dụng để phát triển đồng thời vẫn đảm bảo xây dựng phát triển đô thị đẹp, bền vững, đúng quy hoạch. Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một trong những nội dung của công tác quản lý đất đai và nhà. Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai đăng ký-cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Kê khai đăng ký-cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai trò to lớn, cụ thể: ** Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý đảm bảo chế dộ quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai và nhà ở. ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao nhất. Nhà nước g._.iao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng được quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung cho Nhà nước, cho toàn xã hội trong quá trình khai thác sử dụng đất. Đối với nhà ở, Nhà nước cần nắm rõ số lượng chất lượng quỹ nhà ở hiện có để có kế hoạch quản lý, định hướng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý cho tương lai, đảm bảo cho mọi người dân đều có thể có chỗ ở ổn định. Thông qua việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Nhà nước có thể nắm rõ thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà. Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu thập chính xác toàn bộ thông tin về sử dụng đất và sở hữu nhà như: tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện tích đất, hiện trạng nhà như thế nào, trong quá trình sử dụng có những biến động gì... Trên cơ sở hồ sơ được thiết lập và quản lý này Nhà nước có thể tiến hành quản lý chặt chẽ để xác định quyền của người sử dụng đất và sở hữu nhà, giải quyết các tranh chấp xâm phạm và xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất và sở hữu nhà phải thực hiện. ** Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là điều kiệm đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng nhà, đất có hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và sở hữu nhà và phát hiện kịp thời những sai sót trong quá trình sử dụng, quản lý nhà đất. Đối tượng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai và nhà ở là toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ của từng đơn vị hành chính. Vì vậy Nhà nước muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc toàn bộ thông tin về nhà đất như: +Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi biến động trong quá trình sử dụng đất.. +Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa chỉ nhà, kích thước thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, những biến động về sở hữu nhà.. Những thông tin về nhà đất phải được thể hiện chi tiết, chính xác cho từng thửa đất, từng ngôi nhà theo một hệ thống. Với những yêu cầu này việc thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ thiết lập được một hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ về nhà một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà, giao đất, phân hạng đất. Khi đã lập được hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về nhà đất xảy ra đều có thể nắm bắt được thông qua quá trình đăng ký biến động. Tất cả các vấn đề tranh chấp nảy sinh đều có thể giải quyết dựa trên hệ thống văn bản gốc và các số liệu hồ sở đầy đủ của hồ sơ nhà đất hình thành trong qua trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận. Có thể nói công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là cơ sở nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. ** Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một nội dung quan trọng hàng đầu có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn. Cụ thể như: + Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sơ hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà là cơ sở pháp lý cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế đòi hỏi. +Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai xót sẽ kịp thời sửa chữa để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất. + Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở: Kết quả của việc QH, KH sử dụng đât và phát triển nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý. Qua công tác lập QH, KH ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất để dựa vào đó người quản lý biết được nơi nào được phép cấpp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào mới là đúng quy hoạch. Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất ở và nhà ở nhà quản lý có thể kiểm kê tình thình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn( hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế. +Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận. Ngược lại hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý lỏng lẻo để lại. Vì vậy thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với QH sử dụng đất và phát triển nhà hiện có. Nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được. + Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu.. hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng.. +Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận. Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp choviệc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh hơn, có cơ sở pháp lý chặt chẽ hơn. Nói tóm lại, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Đặc biệt với đất ở và nhà ở đô thị hiện nay việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp đất đai( vì phần lớn những tranh chấp nhà đất đều xảy ra ở những nơi chưa được cấp giấy chứng nhận). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền về nhà đất như mua bán nhà đất, thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất.. một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước. Nhận thấy tầm quan trọng to lớn đó của công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị, hiện nay Nhà nước ta đã và đang thúc đẩy nhanh tiến độ công tác này bằng nhiều biện pháp. Mục tiêu của chúng ta là giải quyết xong việc cấp giấy chứng nhận cho đất ở, nhà ở đô thị trong vài năm tới, đến năm 2005 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho các cá nhân, hộ gia đình. Trên cơ sở đó tiếp tục hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho các tổ chức. IV Căn cứ pháp lý thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị đã được pháp luật đất đai và nhà ở nước ta quy định trong: ă Luật đất đai ngày 14/7/1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 2/12/1998 và ngày 29/6/2001 đều đã quy định đất ở đô thị phải được kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ăNghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, tại điều 3 quy định"Tất cả nhà ở và đất ở đều phải được đăng ký chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở..". Chương II của nghị định này quy định về việc đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. ăNghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở cũng quy định rằng người mua nhà ở sau khi hoàn trả hết tiền và các nghĩa vụ tài chính khác thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở ngay. ăNghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý sử dụng đất đô thị. ăChỉ thị số 364/Ttg ngày 5/7/1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc tổ chức thực hiện các Nghị định của Chính phủ về "quyền sở hưũ nhà ở - quyền sử dụng đất ở đô thị" và "mua bán kinh doanh nhà ở". ăQuyết định số 201/QĐ-ĐKTK của Tổng cục quản lý ruộng đất( Tổng cục Địa Chính ngày nay) ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ăThông tư số 364/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ăCông văn số 776/CP-NN ngày 28/7/1999 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị. Trên cơ sở những văn bản pháp quy chung của Nhà nước thì tại mỗi địa phương tuỳ theo tình hình cụ thể mà có những văn bản hướng dẫ chi tiết việc triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở riêng cho từng đô thị. 1.Những quy định về đối tượng kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. 1.1Đối tượng kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở-quyền sử dụng đất ở Tất cả các chủ sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất ở đều phải thực hiện kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. + Với hộ gia đình sử dụng đất, sở hữu nhà ở: chủ hộ là người đứng ra kê khai đăng ký hoặc có thể uỷ quyền cho người khác thay thế. Trong trường hợp uỷ quyền thì hồ sơ đăng ký vẫn phải ghi tên chủ hộ. + Với cá nhân sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở: Cá nhân đó trực tiếp kê khai đăng ký hoặc uỷ quyền cho người khác thực hiện hộ mình. Hồ sơ ghi tên người sử dụng đất, nhà hợp pháp. + Với các tổ chức KT-XH-CT : *Với những tổ chức có tư cách pháp nhân thì do thủ trưởng của tổ chức hoặc người được thủ trưởng tổ chức uỷ quyền đứng ra kê khai đăng ký. *Với những tổ chức chưa có tư cách pháp nhân thì phải do tổ chức chủ quản có tư cách pháp nhân đứng ra kê khai đăng ký. Người đứng tên kê khai đăng ký là tên của tổ chức. + Với các đơn vi sử dụng đất thuộc Bộ Quốc phòng: do các đơn vị chủ quản là: tổng cục, quân khu, quân chủng, binh chủng, quân đoàn, bộ tư lệnh biên phòng, học viện, nhà trường, bộ chỉ huy quân sự tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương đứng ra kê khai đăng ký. + Với các tổ chức sử dụng đât,sở hữu nhà ở thuộc Bộ Công an: cũng do các đơn vị chủ quản là tổng cục hậu cần, các đơn vị trực thuộc Bộ Công an, Công an tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương đứng ra kê khai đăng ký. 1.2 Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện kê khai đăng ký-cấp GCN QSDĐ ở và QSHN ở + Với đất ở, nhà ở thì UBND phường, thị trấn, thị xã là nơi đăng ký quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. 1.3 Yêu cầu của việc kê khai đăng ký: + Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý: đăng ký đúng đối tượng, đúng diện tích, đúng thời hạn, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm quyền quy định, thiết lập đầy đủ hồ sơ theo đúng quy định. + Đảm bảo các tieu chuẩn kỹ thuật: về các loại thông tin như diện tích, hình thể, kích thước thửa đất, hạng đất với chất lượng cao nhất. + Thực hiện triệt để, kịp thời: Đảm bảo mọi đối tượng sử dụng đất, sở hữu nhà ở phải được kê khai đăng ký không bỏ sót một trường hợp nào. Việc kê khai đăng ký phải được thực hiện ngay sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. 1.4 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. 1.4.1Các trường hợp được xét cấp GCN ă Người đang sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở có một rong những giấy tờ sau: *Quyết định giao đất, cho thuê đất để làm nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai. *Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để làm nhà ở cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai quan các thời kỳ của Nhà nước Việt nam dân chủ cộng hoà, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam mà người sử dụng đất liên tục sử dụng đất cho đến nay. *Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai chính thức hoặc tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính hợp lệ. *Giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, không thuộc diện Nhà nước quản lý, chủ nhà sử dụng liên tục đến nay không có tranh chấp. *Bản án có hiệu lực thi hành của toà án về giải quyết tranh chấp về đất ở, nhà ở. *Giấy tờ giao nhà tình nghĩa. *Giấy tờ mua bán chuuyển nhượng nhà đất có xác nhận và có nguồn gốc hợp pháp. Những trường hợp này được xét cấp ngay GCN theo đúng hiện trạng, không phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng và định mức sử dụng đất do thành phố quy định. ăTrường hợp hộ gia đình, cá nhân được thủ trưởng cơ quan đơn vị phân cấp đất để rự xây dựng nhà ở trước ngày 5/7/1994, diện tích không vượt quá định mức của thành phố cũng được xét cấp ngay GCN. ăHộ gia đình, cá nhân mua nhà ở của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND thành phố giao đất làm nhà bán, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì được cấp ngay GCN sau khi mua. 1.4.2 Những trường hợp phải xem xét xử lý trước khi cấp GCN ă Chủ nhà có một trong các loại giấy tờ đã nêu ở trên nhưng không phải chính chủ sử dụng thì phải có các giấy tờ khác kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, các giấy tờ liên quan đến thừa kế, chia, nhận quà tặng.. nhà ở không tranh chấp, được UBND cấp phường xác nhận thì sẽ được xét cấp GCN. ăNhững trường hợp chủ nhà có giấy tờ hợp lệ nêu ở phần trên nhưng diện tích đất vượt quá quy định trong giấy tờ hợp lệ thì phần diện tích vượt quá cũng được cấp GCN sau khi chủ nhà nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích đó theo NĐ 45/CP ngày 3/8/1996 của Chính phủ. ăNhững trường hợp không có giấy tờ về sử dụng đất nêu ở trên nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, đang sử dụng ổn định thì được xét cấp GCN theo mức đất quy định như sau: * Từ đường vành đai 2 trở vào trung tâm thành phố không quá 120m /hộ. * Từ đường vành đai 2 trở ra không quá 180m /hộ. * Các cán bộ tham gia cách mạng trước ngày 31/12/1994 thì diện tích không vượt quá 120% so với hai mức trên. Diện tích đất được hợp thức phỉa nộp tiền sử dụng đất theo NĐ45/CP ngày 3/8/1996 như sau: *Những trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 thì không phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải nộp lệ phí trước bạ, thuế nhà đất và lệ phí cấp GCN. *Trường hợp sử dụng đất sau ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 phải nộp 20% tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (phần nhà), lệ phí cấp GCN và thuế nhà đất. *Trường hợp sử dụng sau ngày 15/10/1993 thì phải nộp đủ cả 100% tiền sử dụng đất. Phần diện tích vượt quá định mức quy định sẽ được ghi vào GCN là đất vườn liền kề chủ nhà được sử dụng. Khi muốn chuyển mục đích sử dụng thì phải nộp tiền sử dụng đất. ă Những trường hợp xây dựng trái phép, nhà trong khu vực phố cổ thì phải chịu xử lý theo quyết định số 12/98 của UBND thành phố Hà nội, quyết định 45/1999 và một số các quy định khác có liên quan trước khi xét cấp GCN. ă Đối với nhà ở những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết thì vẫn cấp GCN theo đúng hiện trạng sử dụng. 1.4.3 Những trường hợp không được xét cấp GCN Bao gồm những trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về nhà đất, nhà nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ các công trình công cộng như đường gia thông, đường sắt, cầu cống, khu di tích lịch sử, an ninh quốc phòng. 2. Những quy định về thủ tục tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở Thực hiện luật đất đai và Nghị định số 60/CP của Chính phủ ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị, Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất( nay là Tổng cục Địa chính) về việc cấp GCN quyền sử dụng đất, ngày 25/4/1998 Sở Địa chính-Nhà đất thành phố Hà nội đã ra quy trình số 452/QT-LN về việc kê khai đăng ký xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Cho đến nay công tác kê khai đăng ký xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở vẫn được thực hiện theo quy trình trên. Một cách sơ lược quy trình gồm các bước sau: Bước 1: Chuẩn bị +Thành lập Hội đồng cấp GCN cấp phường, quận. +Tổ chức tuyên truyền trên loa đài và các phương tiện thông tin đai chúng. +Chuẩn bị lực lượng chuyên môn và mua sắm vật tư trang thiết bị cần thiết. +Kiểm tra chỉnh lý lại bản đồ, đối chiếu thực địa, chuẩn bị hồ sơ tài liệu cần thiết. +Xây dựng kế hoạch. Bước 2: Tổ chức cho các chủ sử dụng đất, sở hữu nhà kê khai đăng ký vào hồ sơ và nộp hồ sơ tại phường. Bước 3: Tổ chức phân loại hồ sơ và xét duyệt ở cấp phường +Hội đồng đăng ký phường phân loại hồ sơ chuẩn bị xét duyệt và tổ chức hội nghị xét duyệt tại các phường. +Thông báo công khai kết quả tại phường. +Xem xét những trường hợp khiếu nại và tổ chức giải quyết. +Lập danh sách xét cấp GCN và hồ sơ lên đề nghị cấp có thẩm quyền xét. Bước 4: Cấp có thẩm quyền xét và cấp GCN. Bước 5: Giao GCN cho nhân dân. Quy trình được thể hiện trên sơ đồ sau đây: sơ đồ 1: Quy trình kê khai đăng ký cấp GCN QSDĐ ở - QSHN ở Các bước Nội dung công việc Chuẩn bị Hoàn thiện tài liệu Tổ chức kê khai Thành lập hội đồng đăng ký Thu thập đánh giá tài liệu Xây dựng Kế hoạch Chuẩn bị vật tư kinh phí Tuyên truyền Chỉnh lý bổ sung tài liệu đo đạc Sao in bản đồ để tổ chức đăng ký Soát, xét lại đất, tên chủ sử dụng đất Kiểm tra công nhận Làm đơn đăng ký Lập hồ sơ, xét đơn của phường để trình duyệt Xét đơn tại phường Duyệt tại cơ quan có thẩm quyền Hoàn thiện thủ tục Kiểm tra xét duyệt của địa chính tỉnh, huyện UBND tphố, quận huyện qđịnh cấp GCN, xlý vi phạm Lập hồ sơ địa chính Giao GCN Thực hiện xử lý vi phạm Chương II Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐƠ - QSHNƠ tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội I. Vài nét khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Đống Đa 1) Đặc điểm tự nhiên Quận Đống Đa là một trong 7 quận của thủ đô Hà Nội hiện nay với diện tích tự nhiên là 997,64 ha nằm ở khu trung tâm của bản đồ nội thành thành phố, có vị trí địa lý như sau: - Phía Bắc giáp quận Ba Đình. - Phía Nam giáp quận Thanh Xuân. - Phía Đông, Đông Bắc giáp quận Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm. - Phía Tây, Tây Nam giáp quận Cầu Giấy. Quận có địa hình tương đối bằng phẳng, có nhiều ao hồ, kênh mương xen kẽ trong đó có một số ao hồ lớn như hồ Xã Đàn, hồ Ba Mẫu, hồ Láng Thượng.. 2) Đặc điểm kinh tế xã hội Quận Đống Đa với diện tích tự nhiên 997,64 ha( chiếm 1,08% diện tích tự nhiên toàn thành phố Hà Nội) gồm có 21 phường là Cát Linh, Văn Miếu, Hàng Bột, Quốc Tử Giám, Văn Chương, Thổ Quan, Khâm Thiên, Trung Phụng, Trung Liệt, Ngã Tư Sở, Thịnh Quang, Khương Thượng, Phương Mai, Phương Liên, Kim Liên, Trung Tự, Nam Đồng, Quang Trung, Ô Chợ Dừa, Láng Hạ, Láng Thượng. Năm 2001 Quận Đống Đa có dân số 315.980 người với 79.200 hộ dân sinh sống và hơn 400 cơ quan tổ chức hoạt động trên địa bàn quận. Quận Đống Đa là một trong bốn quận nội thành cũ của Hà Nội, đang trong quá trình đô thị hoá với tốc độ nhanh, dân số tập trung đông, mật độ dân cư cao nhất thành phố, thành phần dân cư đa dạng và phức tạp từ CBCNV nhà nước, quân nhân trong quân đội, dân lao động phổ thông và rất đông bà con làm nghề buôn bán nhỏ. Trong những năm qua Quận Đống Đa luôn giữ vững được tốc độ tăng trưởng khá. So với năm trước giá trị sản xuất công nghiệp tăng 17% trong đó kinh tế tập thể tăng 8,4%, kinh tế hỗn hợp tăng 20,5%, đặc biệt kinh tế tư nhân tăng 54,3%. Hoạt động buôn bán trên địa bàn quận diễn ra cũng hết sức mạnh mẽ tấp nập. Với lợi thế nằm ở trung tâm thành phố trên địa bàn quận Đống Đa lại có các trục giao thông chính của Hà Nội chạy qua hoặc tiếp giáp như: Giảng Võ, Nguyễn Thái Học, đường Giải Phóng, Lê Duẩn, Tây Sơn, Tôn Đức Thắng, Thái Hà, Huỳnh Thúc Kháng, Láng Hạ, Nguyễn Chí Thanh.. Mật độ đường xá khá dày đặc, đặc biệt gần đây được nâng cấp tu sửa rất khang trang. Điều đó là một thuận lợi lớn cho việc giao lưu buôn bán phát triển kinh tế xã hội cũng như giao thông đi lại của nhân dân trong quận. Nói tóm lại, trong những năm qua đời sống kinh tế văn hoá của nhân dân trong Quận được nâng cao rõ rệt cả về vật chất lẫn tinh thần. Cũng chính vì vậy quận trở thành một trong những địa điểm thu hút dân cư từ nơi khác chuyển đến làm ăn sinh sống, là nơi ngày càng tập trung đông các tổ chức kinh tế, văn hoá, xã hội. Đây là thuận lợi đồng thời cũng là một vấn đề cần được quan tâm lưu ý của lãnh đạo Quận để Quận có thể phát triển ổn định, cân bằng, văn minh hiệu quả trong những năm tới. II. Khái quát việc quản lý sử dụng đất đai và nhà ở trên địa bàn quận Đống Đa 1) Quản lý sử dụng đất a) Sử dụng đất đai Quận Đống Đa hiện nay là một trong 7 quận nội thành của thành phố Hà Nội với diện tích đất tự nhiên là 997,64 ha bao gồm 21 phường. Cơ cấu diện tích tự nhiên các phường được thể hiện trong bảng sau: Bảng 1: Cơ cấu diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính phường Stt Tên phường Dtích ( ha) Cơ cấu ( %) Stt Tên phường Dtích ( ha ) Cơ cấu ( % ) 1 Láng Thượng 128,28 12,86 11 Trung Tự 42,80 4,29 2 Láng Hạ 93,05 9,33 12 Ô Chợ Dừa 113,71 11,40 3 Thịnh Quang 46,42 4,65 13 Cát Linh 30,06 3,01 4 Ngã Tư Sở 23,82 2,39 14 Quốc Tử Giám 18,12 1,82 5 Quang Trung 38,93 3,90 15 Hàng Bột 30,81 3,09 6 Trung Liệt 76,64 7,68 16 Văn Chương 32,89 3,30 7 Khương Thượng 36,47 3,65 17 Trung Phụng 23,09 2,31 8 Kim Liên 33,77 3,38 18 Thổ Quan 28,65 2,87 9 Phương Liên 44,74 4,48 19 Khâm Thiên 19,25 1,93 10 Phương Mai 61,64 6,18 20 Nam Đồng 43,20 4,33 21 Văn Miếu 37,30 3,74 Tổng số 100% (Nguồn: Báo cáo kiểm kê đất năm 2000 của Quận Đống Đa) Sự phân bố diện tích tự nhiên giữa các phường nhìn chung là đồng đều, tuy nhiên cũng có sự chênh lệch lớn giữa phường có diện tích rộng nhất và nhỏ nhất. Láng Thượng là phường lớn nhất Quận với diện tích chiếm đến 12,86% diện tích đất tự nhiên toàn quận, tiếp đến là Ô Chợ Dừa (11,4%) và Láng Hạ (9,33%). Phường có diện tích nhỏ nhất là phường Quốc Tử Giám chỉ chiếm có 1,82%, tiếp đến là Khâm Thiên(1,93%) diện tích tự nhiên quận. Các phường còn lại diện tích khá đều nhau. Nhìn vào bảng trên ta thấy các phường có diện tích lớn thường là nằm ở ven rìa quận, cũng là nơi có nhiều ao hồ, khu đất trồng rau. Các phường có diện tích nhỏ lại nằm ở trung tâm quận cũng như thành phố, thường là các khu phố cổ, phố cũ dân cư đông đúc, mật độ dày đặc đồng thời là những khu buôn bán sầm uất nhất quận. Cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng của Quận được thể hiện trong bảng sau: Bảng 2: Cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng STT Mục đích sử dụng Diện tích(ha) Cơ cấu so với diện tích tự nhiên(%) Tổng diện tích tự nhiên 995,76 100% 1 Đất nông nghiệp 23,50 2,36 2 Đất ở 446,02 44,80 3 Đất chuyên dùng 524,60 52,68 4 Đất chưa sử dụng 1,64 0,16 (Nguồn: Báo cáo kiểm kê đất năm 2000 của quận Đống Đa) Như vậy Quận Đống Đa có bốn loại đất là dất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng. Quận không có đất lâm nghiệp do có vị trí nằm sâu trong khu vực nội thành của thành phố. Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng của Quận như sau: Bảng 3 Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng Stt Đối tượng sử dụng đất Diện tích(ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích sử dụng 995,76 100,00 1 Cá nhân, hộ gia đình 320,48 32,12 2 Tổ chức kinh tế trong nước 207,39 20,79 3 Liên doanh với nước ngoài 11,05 1,10 4 Quận, phường 60,38 6,05 5 Các tổ chức tôn giáo 135,76 13,61 6 An ninh, quốc phòng 22,38 2,24 7 Các tổ chức khác 240,02 24,09 (Nguồn: Báo cáo kiểm kê đất năm 2000 của Quận Đống Đa) Từ hiện trạng sử dụng quỹ đất của Quận Đống Đa như trên cho thấy đất chuyên dùng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các loại đất, tiếp đến là đất ở. Giữa các đối tượng sử dụng đất thì thấy các hộ gia đình các nhân đang sử dụng một lượng lớn đất đai toàn quận(32,18%), tiếp đến là các tổ chức kinh tế. Xét về quy mô đất đai tự nhiên thì phường Láng Thượng có diện tích lớn nhất, phường có diện tích nhỏ nhất là phường Quốc Tử Giám. Trong từng loại đất theo mục đích sử dụng chúng ta có thể thấy: + Đất chuyên dùng có tỷ trọng lớn nhất(chiếm 52,58%), ở đây chủ yếu là đất giao thông, trường học, trạm y tế, trụ sở hành chính, đất xây dựng.. Với loại đất này do các UBND phường, quận quản lý. Hộ gia đình hầu như không quản lý loại đất này. Các cơ quan quản lý sử dụng đất chuyên dùng trên toàn quận là 140,34 ha với 499 đơn vị kê khai sử dụng đất. +Đất ở chiếm tỷ trọng lớn(44,8% diện tích tự nhiên) chủ yếu là do hộ gia đình nhân quản lý( 71,85% diện tích đất ở), còn lại là do các tổ chức quản lý. +Với đất nông nghiệp: thực ra diện tích đất nông nghiệp không còn nhiều chủ yếu là đất trồng rau, đất có mặt nước nuôi cá với diện tích 25,3ha, chiếm 2,36% diện tích đất tự nhiên. Diện tích đất này hiện tại do các hợp tác xã nông nghiệp trong quận quản lý sử dụng. Tuy nhiên các hợp tác xã này hoạt động không có hiệu quả, đang trong thời gian chờ chuyển đổi hoặc giải thể nên sắp tới diện tích này cần được bố trí để sử dụng. b) Quản lý đất đai Trong những năm qua bộ máy địa chính Quận Đống Đa đã thực hiện khá tốt nhiệm vụ quản lý đất đai trên địa bàn quận, cụ thể là: + Quận đã thực hiện việc kiểm kê đất đai hàng năm và tổ chức tổng kiểm kê đất đai 5 năm một lần theo đúng kế hoạch của cấp trên, đảm bảo việc kiểm kê đất đai đúng tiến độ, chất lượng hồ sơ, số liệu và số lượng. + Thường xuyên kiểm tra, thanh tra việc sử dụng đất nhằm phát hiện những sai trái kịp thời điều chỉnh trong quá trình sử dụng đất trên địa bàn. Đã kiểm tra lập hồ sơ 113 đơn vị sử dụng đất, kiến nghị thành phố thu hồi 9 đơn vị sử dụng đất không đúng mục đích, để đất hoang hoá với tổng diện tích là 44000 m2. +Đối với đất ở: với sự hỗ trợ của các ngành chuyên môn quận đã xây dựng bản đồ địa chính tỷ lệ 1/200 trên 21 phường, xác lập hồ sơ từng thửa đất và tổ chức kê khai đăng ký quyền sử dụng đất cho từng hộ dân. Tổng số hộ dân đã đăng ký kê khai là 70.326 hộ, trong đó thuộc thẩm quyền giải quyết xét cấp GCN của Quận là 32.933 hồ sơ. Trên cơ sở kê khai đăng ký, Quận đã và đang tổ chức phân loại hồ sơ, xét duyệt và thẩm định hồ sơ để cấp GCN QSDĐ cho các chủ sử dụng đất trên địa bàn quận. Cho đến nay Quận đã cấp được 20.000 GCN, chiếm khoảng gần 60% so với yêu cầu. +Điều tra quản lý được 17 hồ sơ đất nông nghiệp của các HTX nông nghiệp trên địa bàn Quận với diện tích 370.000m2. +Đã xây dựng được bản đồ đại chính tỷ lệ 1/200 của 21 phường. +Tiến hành lưu trữ hồ sơ đất đai khá đầy đủ. +Quản lý đất trống, đất chưa sử dụng: phòng đã tiến hành khảo sát, lập hồ sơ theo dõi trên địa bàn từng phường có đất trống để phục vụ việc theo dõi quản lý sau này. Tuy nhiên công tác quản lý sử dụng đất còn nhiều tồn tại như: *Thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai chưa toàn diện, một số nội dung chưa được quan tâm đúng mức, công tác cập nhập chỉnh lý biến động đất đai chưa kịp thời, phương tiện lưu trữ hồ sơ chưa được đầu tư thích đáng. *Cán bộ địa chính còn thiếu kinh nghiệm công tác và thiếu chủ động trong công việc nên chưa đáp ứng được những đòi hỏi của nhiệm vụ. 2. Tình hình sở hữu và quản lý nhà ở ă Về sở hữu: Sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Đống Đa rất đa dạng, bao gồm các hình thức theo thống kê được như sau: Tổng số nhà ở hiện có( đến năm 2001) khoảng hơn 70 nghìn nhà trong đó: +Nhà của tư nhân : hơn 40 nghìn chiếm gần 60% tổng số nhà. +Nhà cơ quan tự quản: hơn 15 nghìn chiếm hơn 20% tổng số nhà. +Nhà của Nhà nước : hơn 15 nghìn chiếm hơn 20% tổng số nhà. Nhà ở khá đa dạng, nhà ở tập thể của Nhà nước và các cơ quan quản lý tại quận Đống Đa khá lớn, tập trung ở các phườ._.ký cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện các công tác khác một cách tốt hơn và là một biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, hạn chế những tiêu cực sai phạm trong quá trình quản lý sử dụng đất đai và nhà ở. Đất đai là một yếu tố đầu vào không thể thiếu của bất kỳ một ngành sản xuất nào, đồng thời đất đai là nơi để con người sinh sống. Cùng với xu hướng thị trường hoá tất cả các hàng hoá, tất cả các nguyên liệu sản xuất đất đai cũng tham gia vào thị trường và ngày càng trở nên có giá. Để đưa các quan hệ đất đai tham gia vào thị trường thì Nhà nước phải đảm bảo tính pháp lý cho các mối quan hệ đất đai, đặc biệt là quan hệ sở hữu và sử dụng đất, quan hệ giữa QSH và QSD đất, giữa chủ ở hữu và chủ sử dụng đất, giữa các chủ sử dụng với nhau. GCN QDĐ và QSHN là chứng thư pháp lý công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở một cách hợp pháp, công nhận đầy đủ quyền lợi của chủ sử dụng đất, sở hữu nhà trong đó có các quyền giao dịch trên thị trường nhà đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất, quyền cho thuê, thế chấp đặc biệt là quyền dùng giá trị quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở để góp vốn liên doanh làm kinh tế. Thông qua việc kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Nhà nước có đủ các căn cứ pháp lý để thực hiện quản lý chặt chẽ quỹ nhà ở và đất đai, đồng thời với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Nhà nước tạo điều kiện và thừa nhận cho người sử dụng đất, sở hữu nhà thực hiện quyền lợi của mình. Như vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một biện pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, đồng thời tạo lập căn cứ pháp lý cho việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản. 4) Quan điểm luôn luôn đổi mới công tác cấp GCN theo hướng ngày càng hoàn thiện, áp dụng khoa học kỹ thuật mới vào việc thực hiện nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý của công tác. Các quan hệ đất đai luôn luôn vận động theo xu hướng vận động của toàn xã hội. Công tác kê khai cấp GCN hiện nay và sau này sẽ luôn có những khó khăn phát sinh trong quá trình thực hiện. Những quy định dù hiện nay có tối ưu đến đâu đi chăng nữa thì cũng sẽ có lúc lạc hậu không đáp ứng đượcc yêu cầu luôn luôn thay đổi. Vì vậy công tác kê khai đăng ký cấp GCN phải luôn được đổi mới cả về các quy định pháp lý và thủ tục tiến hành. Phải đề ra những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh những khó khăn vướng mắc phát sinh. Có như vậy công tác cấp GCN mới có thể hoàn thành đúng yêu cầu về thời gian, số lượng, chất lượng của công tác. Hiện nay với trình độ ngày càng phát triển, những tiến bộ khoa học kỹ thuật đan xen vào mọi hoạt dộng xã hội, là công cụ trợ giúp cho mọi hoạt động để có thể thực hiện dễ dàng và hiệu quả hơn. Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì công tác này cũng cần áp dụng triệt để những thành tựu khoa học kỹ thuật hiện đại đặc biệt là kỹ thuật công nghệ thông tin. II. Các giải pháp chủ yếu. 1. Thành phố và Quận cần có quy hoạch chi tiết làm cơ sở cho việc cấp GCN QSDĐƠ và QSHNƠ Công tác cấp GCN và quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ đặc biệt mật thiết với nhau. Để cấp GCN thì phải dựa trên quy hoạch để làm căn cứ pháp lý thực hiện. Nhà ở đất ở chỉ được cấp GCN khi nằm trong khu vực quy hoạch đất cho nhà ở. Như vậy khi chưa có quy hoạch chi tiết thì ta không thể cấp GCN được. Hiện nay trên địa bàn quận Đống Đa còn có những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết như những khu vực có hồ ao, mương khiến cho việc cấp GCN bị đình lại, chậm tiến độ chung của toàn quận. Một khó khăn nữa phải kể đến là thời gian từ khi đề ra quy hoạch đến khi thực hiện quy hoạch quá dài, nhiều khu dân cư bị liệt vào khu đất quy hoạch thu đất để phục vụ cho mục đích khác của Nhà nước nhưng nhiều năm chưa có động tĩnh gì. Dân cư có tâm lý hoang mang, không yên tâm sử dụng trên đất và nhà đó, không dám cải tạo nâng cấp nhà ở nên phải chịu ở trong tình trạng nhà xuống cấp. Thực tế này được thấy rõ ở khu vực dọc Đê La Thành. Thiết nghĩ các cấp chính quyền đặc biệt là thành phố cần có giải pháp cụ thể để giải quyết vấn đề này.Vì vậy: * Cần xúc tiến việc lập quy hoạch chi tiết toàn thành phố. * Với những khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa thực hiện ngay mà phải chờ đợi thì nên xét cấp GCN cho dân(có thể là tạm thời) vừa để dễ quản lý, vừa có thể ổn định tâm lý cho người dân. 2. Có chế độ tài chính đảm bảo cho hoạt động cấp GCN QSDĐƠ và QSHNƠ ở Quận. Bất kỳ một hoạt động nào cũng cần có kinh phí để thực hiện. Tài chính là một trong những yêu cầu tiên quyết cho mọi hoạt động. Công tác cấp GCN muốn được hoàn thành tốt thì đặc biệt phải cần kinh phí cho các công việc như: - Kinh phí đầu tư mua sắm trang thiết bị hiện đại, đặc biệt để đưa công nghệ thông tin vào quy trình kê khai đăng ký cấp GCN, quản lý thông tin đất đai và nhà ở. - Kinh phí để hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ quản lý nhà đất như đo đạc, khảo sát, lập bản đồ địa chính, lưu trữ hồ sơ. - Kinh phí để đào tạo cho đội ngũ cán bộ địa chính, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ về mọi mặt để đáp ứng cho yêu cầu công việc trong thời đại đổi mới, để áp dụng được những thành tựu khoa học vào trong công việc. Hiện nay nguồn tài chính Nhà nước cung cấp cho công tác cấp GCN còn eo hẹp, lại chưa kịp thời đúng lúc cần. Vì vậy các cơ quan quản lý, chính sách tài chính cần nghiên cứu để có những chính sách cụ thể như: một mặt tăng cường đầu tư kinh phí, mặt khác nghiên cứu đưa một số công việc liên quan đến đất đai sang dịch vụ hành chính công, vừa để giảm bớt gánh nặng công việc cho đội ngũ cán bộ để họ chuyên tâm vào công việc cấp GCN, vừa có thể thu được lệ phí vụ cho các nhiệm vụ trọng tâm như cấp GCN. 3.Tăng cường công tác thông tin tuyên truyền và nâng cao nhận thức cho nhân dân Thời đại ngày nay là thời đại bùng nổ thông tin. Mọi hoạt động kinh tế xã hội đều cần đến thông tin, thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc đưa ra các quyết định. Với thực tế hiện nay công tác tuyên truyền về cấp GCN cũng như các công tác quản lý Nhà nước khác nói chung còn nhiều hạn chế chưa đáp ứng được yêu cầu thì giải pháp về tuyên truyền cũng phải được coi trọng. Thông tin tuyên truyền phải được thực hiện có hệ thống, rộng khắp và với cách thức, nội dung dề tiếp nhận cho mọi đối tượng, cả cho đội ngũ các bộ cũng như quần chúng nhân dân. + Với đội ngũ cán bộ địa chính: phải hướng dẫn làm cho họ hiểu rõ mục đích của công tác cấp GCN cũng như những quy định thủ tục cụ thể về nội dung, phương pháp tiến hành từng bước của công việc cấp GCN từ khâu kê khai đăng ký, xét duyệt đến cấp GCN. + Với nhân dân: phải tuyên truyền cho người dân thấy được tầm quan trọng của việc được cấp GCN, lợi ích của công tác cấp GCN đem lại cho việc qưủan lý nhà nước về đất đai và nhà ở, đặc biệt là lợi ích mà người dân được hưởng khi được cấp GCN. Có như vậy mới nâng cao được ý thức tự giác của người dân đối với công tác này. Phải tuyên truyền rộng khắp cho người dân biết và hiểu được pháp luật đất đai, những quy định cơ bản chung về pháp luật đất đai và nhà ở cũng như những thủ tục cần thiết mà họ phải làm theo để thực hiện việc cấp GCN. Quan trọng hơn cả là phải cho người dân biết quyền và nghĩa vụ cụ thể của họ khi được sử dụng đất và sở hữu nhà ở, gắn chặt quyền lợi thiết thực với nghĩa vụ. Để đạt được hiệu quả cao trong công tác tuyên truuyền thì ta phải đảm bảo các yêu cầu là: rộng khắp, dễ hiểu, cụ thể, thường xuyên. - Công tác tuyên truyền phải được tổ chức rộng khắp cho mọi đối tượng dân cư, trên mọi phương tiện truyền thông công cộng như báo đài, truyền thanh, truyền hình và hiện nay là cả trên hệ thống mạng vi tính. - Nội dung tuyên truyền phải được trình bày xúc tích, ngôn từ đơn giản, dễ hiểu để mọi người dân đều có thể tiếp thu được từ những người có trình độ đến những người lao động bình thường. - Các vấn đề cần diễn đạt phải được áp dụng cụ thể vào thực tế đời sống. Có như vậy những thông tin đó mới thu hút được người nghe, mới có thể thực sự đi vào lòng dân, khiến cho họ nhớ dễ dàng. - Công tác tuyên truyền phải thường xuyên được tổ chức, không chỉ tập trung dồn dập rồi bỏ bẵng. Tuyên truyền là một biện pháp giáo dục ý thức, vì vậy phải được tiến hành dần dần theo thời gian. Nội dung cũng phải được thường xuyên cập nhập những thông tin mới cần thiết. 4. Giải pháp về lực lượng cán bộ Với thực trạng cán bộ địa chính của chúng ta hiện nay vừa thiếu lại vừa yếu về chuyên môn nghiệp vụ, cán bộ chủ yếu không qua đào tạo chính thức mà chuyển từ các ngành khác sang thì giải pháp về lực lượng cán bộ là một giải pháp đáng lưu ý để đẩy nhanh tiến độ công tác cấp GCN theo đúng kế hoạch đặt ra. Cụ thể là: +Quận cần tập trung đủ lực lượng cán bộ, có trình độ chuyên môn nghiệp vụ đáp ứng yêu cầu để phục vụ cho công tác cấp CGN. +Thường xuyên tổ chức tập huấn để nâng cao trình độ cho nhân viên về các chính sách, quy định mới, đào tạo thêm về khoa học kỹ thuật mới cho nhân viên để áp dụng vào công tác cấp GCN. +Hiện nay tinh thần trách nhiệm làm việc của cán bộ địa chính còn chưa cao, phổ biến tình trạng làm việc đối phó cho đủ kế hoạch, mà kế hoạch đặt ra lại thấp hơn khả năng thực tế của nhân viên. Một nguyên nhân có thể kể đến là do chính sách đãi ngộ của Nhà nước đối với cán bộ nhân viên hành chính nói chung, trong đó có cán bộ nhân viên ngành địa chính còn chưa thoả đáng. Lương ít dẫn đến tình trạng người làm việc không hăng say cố gắng trong công việc, dùng thời gian và tâm trí để làm ngoài giờ kiếm thêm thu nhập. Khi người lao động không tập trung, không nhiệt tình vào công việc thì hiệu suất làm việc thấp là đương nhiên. Để khắc phục tình trạng này trước tiên Nhà nước phải có chính sách đãi ngộ cho nhân viên phù hợp với công sức lao động mà họ bỏ ra, đảm bảo đồng lương đủ yêu cầu tiêu dùng, tương đương với các ngành khác. Đồng thời phải gắn trách nhiệm và quyền lợi của họ, có những biện pháp nâng cao trách nhiệm khuyến khích làm việc như có chế độ thưởng khi làm việc tốt, có hình thức phạt cho thái độ làm việc kém. Giáo dục cho nhân viên tinh thần trách nhiệm với công việc, làm việc vì mình, vì dân. Cán bộ nhân viên là lực lượng nòng cốt quyết định đến tiến độ cấp GCN. Giải quyết được những vấn đề trong lực lượng cán bộ sẽ có thể đẩy nhanh được tiến độ cấp GCN. 5. Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác cấp GCN nói riêng Công tác thanh tra kiểm tra được xác lập như một chức năng thiết yếu, là một công cụ đắc lực phục vụ cho việc quản lý của các cơ quan quản lý. Thông qua việc thanh tra, kiểm tra để kịp thời phát hiện ngăn ngừa những thiếu sót sai trái trong quá trình quản lý nhà đất, và thực hiện công tác cấp GCN. Cũng trong việc thanh tra, kiểm tra kết quả thựchiện công việc để có thể phát hiện ra những thiếu sót, những điểm không phù hợp với thực tế, thiếu tính khả thi của các văn bản chính sách pháp luật trong việc quản lý nhà đất cũng như quy định cụ thể trong công tác cấp GCN. Từ đó đề xuất kịp thời những kiến nghị để cơ quan ban hành quy định đó có sự điều chỉnh, giúp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN nói riêng và toàn bộ các công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở nói chung. Việc thanh tra kiểm tra trong công tác cấp GCN được tập trung vào các nội dung sau: - Kiểm tra, thanh tra về lập và quản lý hồ sơ, như là kiểm tra việc đo đạc bản đồ, lập bản đồ, kiểm tra kết quả và quy trình đo vẽ, kiểm tra tính đầy đủ của bản đồ và hệ thống hồ sơ lưu trữ. - Thanh tra kiểm tra việc tổ chức cấp GCN: từ khâu kê khai, xét cấp đến cấp GCN. Tập trung vào việc kiểm tra việc tuân thủ các quy định thủ tục của ngành về quá trình đăng ký, thủ tục thực hiện. Phát hiện kịp thời những sai sót để sửa chữa, nhất là với cấp phường đội ngũ cán bộ địa chính còn thiếu kinh nghiệm nên rất dễ mắc phải sai lầm trong việc thực hiện công việc. Trên cơ sở đó chúng ta có thể đảm bảo tiến hành công tác cấp GCN một cách chính xác, công bằng tránh phát sinh những vấn đề gây ảnh hưởng xấu đến tiến độ cấp GCN. 6. Hoàn thiện, điều chỉnh, bổ sung chính sách của Nhà nước Cơ sở pháp lý chung của công tác cấp GCN QSDĐƠ - QSHNƠ là nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ và một số các nghị định, quy định khác có liên quan như Nghị định 45/CP năm 1996 về truy thu các loại thuế và tiền sử dụng đất, nghị định 87/CP năm 94 về khung giá các loại đất.. Tại thành phố Hà Nội nói chung và địa bàn quận Đống Đa nói riêng thì căn cứ pháp lý gần gũi nhất là quyết định 69/99 của UBND thành phố quy định về trình tự thủ tục kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đô thị. Việc áp dụng các văn bản này trong công tác kê khai xét duyệt cấp GCN bước đầu đạt được một số thành tựu đáng kể. Tuy nhiên trong quá trình áp dụng vẫn nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, Nhà nước phải có các chính sách, các vănbản hướng dẫn cụ thể để giải quyết các vấn đề này. Chưa kể đến một số nghị định, quy định đưa ra những ý kiến khác nhau, không thống nhất nhau đối với cùng một vấn đề. Chẳng hạn như theo nghị định 45/CP thì thời điểm được xem xét để nộp tiền sử dụng đất là khi đưa đất vào sử dụng nhưng theo thông tư 57/TC/TCT thì thời điểm xem xét là thời điểm người kê khai sử dụng đất. Đây là mâu thuẫn tiêu biểu khiến cho việc áp dụng không thống nhất, đòi hỏi phải sớm sửa đổi hoặc đưa ra quy định mới quy định lại một cách thống nhất. Mặt khác các quy định về thủ tục hành chính khi tiến hành cấp GCN còn quá cồng kềnh, phải qua nhiều cấp, sự phân cấp không thích hợp với yêu cầu thực tế, thủ tục thực hiện liên quan đến nhiều cơ quan mà trong đó quy định về trách nhiệm của các cấp các ngành còn thiếu cụ thể, đôi chỗ còn chồng chéo gây mất thời gian khi thực hiện. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước phải quy định lại rõ ràng trách nhiệm từng cấp, rút ngắn một số khâu, một số thủ tục không cần thiết đảm bảo tinh giảm tối đa các thủ tục hành chính nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý của công việc. Kết luận Công tác cấp GCN QSDĐƠ - QSHNƠ là việc làm quan trọng, là chủ trương đúng đắn của Đảng-Nhà nước và đã được các cấp chính quyền địa phương triển khai rộng khắp bước đầu giúp ổn định trật tự trong lĩnh vực quản lý, khai thác và sử dụng đất đai và nhà ở, góp phần ổn định xã hội. Đối với Nhà nước việc kê khai đăng ký nhà ở đất ở giúp các cơ quan quản lý của Nhà nước bước đầu thiết lập được hồ sơ nhà đất làm cơ sở để quản lý chặt chẽ nhà ở và đất ở, chống lấn chiếm vi phạm, giải quyết tranh chấp, quản lý được sự chuyển dịch nhà đất tại đô thị. Trên cơ sở đó tạo điều kiện cho Nhà nước thu đủ những khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng nhà đất cho ngân sách( thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất..). Với chủ sử dụng nhà đất, GCN bảo hộ quyền lợi hợp pháp của nhà đất được cấp GCN. Trên cơ sở sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu trong quá trình thực tập và thực hiện chuyên đề này, đề tài " Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh công tác cấp GCN QSDĐƠ - QSHNƠ trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội" đã hoàn thành một số nhiệm vụ sau: ă Hệ thống hoá vai trò của nhà, đất; trình bày rõ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và những quy định cụ thể của Nhà nước ta về chế độ sử dụng-sở hữu nhà ở. Đặc biệt đề tài cũng nêu bật vai trò to lớn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong điều kiện hiện nay của nức ta đang bước vào thời kỳ đổi mới. ă Phân tích rõ thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Đống Đa với những bước thủ tục tiến hành, những kết quả đạt được cũng như những tồn tại cần khắc phục hiện nay. ă Từ thực trạng công tác cấp GCN đề tài đã đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục những hạn chế của công tác tại cơ sở nghiên cứu nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp CGN QSHNƠ và QSDĐƠ trên địa bàn quận Đống Đa nói riêng, toàn thành phố Hà Nội nói chung. Tài liệu tham khảo 1. Giáo trình "Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở" - GS-TSKH Lê Đình Thắng - Nhà xuất bản chính trị quốc gia 2000. 2. Giáo trình " Đăng ký thống kê đất đai"- GS-TSKH Lê Đình Thắng - Nhà xuất bản chính trị quốc gia 2000. 3. Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, 2001. 4. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991. 5. Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về việc cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ tại đô thị. 6. Nghị định 45/CP ngày 3/8/1997 của Chính phủ về việc bổ sung điều 10 của nghị định 60/CP. 7. Quyết định 69/QĐ-UB ngày 18/8/1999 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành sửa đổi " Quy định về kê khai đăng ký nhà ở đất ở và cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ tại đô thị thành phố Hà Nội". 8.Nghị định số 38/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/8/2000 về thu tiền sử dụng đất. 9. Quyết định 840/QĐ-UB ngày 25/2/97 của UBND thành phố Hà Nội về việc truy thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp giao đất trưóc ngày 15/10/1993 để xây dựng nhà ở để bán và tự xây dựng nhà ở. 10. Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị. 11. Nghị định số 193 của Chính phủ ngày 29/12/1994 quy định về lệ phí trước bạ nhà, đất. 12. Thông tư số 19/TC/TTC ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 193/CP ngày 29/12/1994. 13. Công văn 1736/CV-UB ngày 16/7/97 của UBND thành phố Hà Nội về truy thu các khoản thiền đất và cấp GCN QSDĐ. 14. Quy trình số 452/QT-LN về việc kê khai đăng ký xét cấp GCN QSDĐ và QSHNƠ ngày 25/4/95 của Sở Địa chính thành phố Hà Nội. 17. Kế hoạch số 58/KH-UB/1997 của UBND Quận Đống Đa về việc triển khai công tác cấp GCN QSDĐƠ và QSHNƠ trên địa bàn quận Đống Đa. 18. Báo cáo tổng kết hoạt động phòng Địa chính nhà đất và đô thị quận Đống Đa các năm 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002. 19. Báo cáo tổng kết tình hình thực hiện NĐ 60/CP của quận Đống Đa thời điểm 1/7/2002. 20. Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2000 của quận Đống Đa. Phụ lục 1 Cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Đăng ký nhà ở và đất ở Kính gửi: 1. Họ tên người( hoặc tổ chức) đăng ký: CMND số: ngày: Hộ khẩu thường trú: Thành phố(tỉnh) Tên vợ hoặc chồng: CMND vợ( chồng) số : ngày: 2. Về thửa đất: Thửa đất số:................... Tờ bản đồ số:...................... Diện tích.................. m2 Hình thức sử dụng: Riêng Chung Nguồn gốc thửa đất( được chuyển nhượng, thừa kế, cấp) 3. Về nhà ở: Địa chỉ nhà: Tổng diện tích sử dụng....................m2. Diện tích xây dựng.....................m2 Kết cấu số tầng Nguồn gốc nhà ở: 4. Hình thức sử dụng đất ở, nhà ở: a) Cho thuê( trong nước, ngoài nước): b) Thế chấp: 5. Bản sao các giấy tờ có liên quan về nhà đất: 1/ 2/ 3/ 6. Sơ đồ thửa đất mặt bằng nhà( do cơ quan quản lý nhà, đất thực hiện) Tôi xin cam đoan những lời khai trên là đúng sự thật và hứa tạo mọi điều kiện để nhân viên thừa hành của chính quyền kiểm tra, đo đạc lại nhà đất. ........ngày .........tháng............năm Người khai ký tên Phụ lục 2 Cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Kính gửi: Uỷ ban nhân dân ............................................................................ Tên tôi là:............................................CMND số:...............ngày:.................... Thường trú tại: Tên vợ(hoặc chồng) là: CMND số: ngày: Đại diện cơ quan: Xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Nhà số: Kèm theo đơn này là các giấy tờ: 1/ 2/ 3/ 4/ ý kiến trình bày thêm (nếu có) Tôi xin cam đoan những lời khai trên là đúng sự thật, hứa tạo mọi điều kiện để nhân viên thừa hành của chính quyền kiểm tra, đo đạc lại nhà đất và nộp lệ phí theo quy định. Xác nhận đã đăng ký .......ngày....tháng.....năm nhà ở, đất ở ngày ..... Chủ đơn ký tên tại .............................. TM UBND phường, thị trấn: Họ và tên .............................................. Phụ lục 3 UBND Quận.............. UBND Phường.......... Cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Hà Nội ngày............ Biên Bản (về việc xét duyệt hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà) Hôm nay ngày .............tháng...........năm...........HĐĐK nhà đất phường ............ tiến hành xét duyệt hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ và QSHN của: Ông (bà): Chủ sử dụng: Hộ khẩu thường trú: Tên vợ(chồng) Hộ khẩu thường trú: Địa chỉ đăng ký nhà đất: Thửa đất số:..........................Tờ bản đồ số:.........................Diện tích............m2 Diện tích sử dụng riêng m2. . Diện tích sử dụng chung................m2 Diện tích mặt bằng xây dựng nhà............m2 Diện tích sử dụng.....................m2 Sau khi thư ký Hội đồng trình đơn đăng ký của ông(bà) HĐĐK nhà đất có ý kiến cụ thể như sau: Thành phần Hội đồng gồm có các ông(bà) có tên sau: Ông(bà) Chủ tịch Hội đồng Chủ tịch UBND phường ................. Uỷ viên thường trực Cán bộ địa chính ................. Uỷ viên thường trực Trưởng CA phường ................. Uỷ viên thường trực Chủ tịch MTTQ phường ................. Uỷ viên thường trực Tổ trưởng tổ dân phố...... Biên bản lập xong cùng ngày đã đọc lại cho mọi người cùng nghe và ký tên công nhận là đúng. Biên bản được lập thành 02 bản có giá trị như nhau, 01 bản lưu và 01 bản kèm theo hồ sơ. Người lập biên bản phường TM Hội Đồng ĐKXD Thư ký Hội đồng Chủ tịch Phụ lục 4 UBND Thành phố Hà Nội UBND Quận(Huyện)................. ---------------- Số:........./TTr-UB Cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ----------******---------- Hà Nội ngày ...tháng...năm ... Tờ trình Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại phường(thị trấn).....................................,quận(huyện)....................................cho ................................hộ gia đình, các nhân. Kính gửi: Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội -Thực hiện Nghị định số 60/CP ngày 5/7/94, Nghị định số 45/CP ngày 3/8/96 của Chính phủ và Quyết định số 69/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999 của UBND Thành phố về việc kê khai đăng ký nhà ở, đất ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thành phố Hà Nội. -Căn cứ tờ trình số........ngày..........tháng..........năm........của UBND Phường(thị trấn)....................kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở(có danh sách kèm theo ), gồm: 1/.......trường hợp được cấp ngay GCN QSHNƠ&QSDĐƠ( có đủ các giấy tờ hợp lệ về nhà ở và đất ở theo quy định tại Điều IV Quyết định 69/1999/QĐ-UB) 2/......trường hợp có nguồn gốc nhà đất................................................................ .............................................................................................................................. phải nộp tiền sử dụng đất( hoặc thuế chuyển quyền sử dụng đất), lệ phí trước bạ, phạt xây dựng. 3/.......trường hợp có nguồn gốc nhà đất............................................................... .............................................................................................................................. phải nộp lệ phí trước bạ, phạt xây dựng. 4/.......trường hợp có nguồn gốc nhà đất............................................................... .............................................................................................................................. phải nộp phạt xây dựng. UBND quận(huyện)....................lập hồ sơ trình UBND Thành phố xét cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại phường( thị trấn)..................Quận (huyện)......................, cho................hộ gia đình, cá nhân có tên trong danh sách kèm theo. Kính đề nghị UBND Thành phố xem xét và phê duyệt. Nơi nhận: TM/Uỷ ban nhân dân Quận(huyện) - Như trên Chủ tịch - Lưu Phụ lục 5 Cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Báo cáo thẩm định hồ sơ đăng ký nhà ở, đất ở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở( QSHNƠ & QSDĐƠ) Hôm nay, vào hồi .........giờ..........ngày...........tháng...............năm........ Kính gửi:- UBND Quận Đống Đa - UBND thành phố Hà Nội -Căn cứ chỉ thị số 28/2001/CT-UB ngày 17/08/2001 về đẩy nhanh tiến độ cấp GCN của UBND thành phố Hà Nội. -Căn cứ phân loạ hồ sơ và tờ trình đề nghị của HĐĐK, UBND phường.............. Phòng Địa chính nhà đất và đô thị Quận .................... đã thẩm định xem xét hồ sơ kê khai đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận của ông(bà) .... Sinh năm: CMND số: .... Hộ khẩu thường trú tại: .... Họ tên vợ(chồng): Sinh năm: .... Địa chỉ nhà đất xin cấp GCN: .... Trên cơ sở hồ sơ hiện có, theo đề nghị của Hội đồng KKĐKNƠĐƠ phường: .... I Về đất: Thửa đất số: Tờ bản đồ số: .... Diện tích đề nghị cấp GCN: m2 Trong đó, sử dụng riêng:...........................m2,sử dụng chung..............m2 II Về nhà: Diện tích XD: m2 Tổng diện tích sử dụng: m2 Kết cấu: m2 Số tầng: ... III Về các khoản thu phải nộp:+ Được ghi nhận nợ: + Phải nộp ngay: 1-Tiền sử dụng đất: .........................m2 2-Thuế chuyển quyền sử dụng đất: .........................m2 3-Lệ phí trước bạ đất: .........................m2 4-Lệ phí trước bạ nhà: .........................m2 5-Xử phạt xây dựng theo NĐ48/CP:.........................m2 Phòng Địa chính nhà đất và đô thị Quận.......... đề nghị UBND Quận và Thành phố Hà Nội -Cấp giấy chứng nhận QSHNƠ&QSDĐƠ:....................m2đất............m2SD nhà. -Không cấp giấy chứng nhận QSHNƠ&QSDĐƠ:.........m2đất............m2SD nhà. Để lại chưa xem xét về lý do: .... Cán bộ thẩm định TRưởng phòng địa chính nhà đất và đô thị quận.. Phụ lục 6 Cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ----------******---------- Biên bản xét duyệt hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ&QSDĐƠ Hôm nay, vào hồi ......giờ........ngày........tháng.........năm........ Tại UBND Quận(huyện): Hội đồng xét cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ&QSDĐƠ quận(huyện)......... gồm có: 1.Ông(bà) 2.Ông(bà) 3.Ông(bà) 4.Ông(bà) 5.Ông(bà) -Chủ tịch hội đồng -Uỷ viên thường trực -Uỷ viên -Uỷ viên -Uỷ viên đã xét hồ sơ kê khai đăng ký nhà ở, đất ở của ông(bà): Sinh năm: CMND số: Họ tên vợ(chồng): Sinh năm: Địa chỉ nhà đất xin cấp Giấy chứng nhân: Trên cơ sở hồ sơ hiện có, theo đề nghị của hội đồng KKĐKNƠĐƠ phường(thị trấn), Hội đồng xét duyệt hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ&QSDĐƠ quận(huyện) thống nhất: I Về đất: Thửa đất số: Tờ bản đồ số: Diện tích đề nghị cấp Giấy chứng nhận:.......................m2 Trong đó sử dụng riêng:.......................m2,chung.................m2 II Về nhà: Diện tích XD: m2 Tổng diện tích sử dụng: .............m2 Kết cấu: Số tầng: III Về các khoản thu phải nộp được ghi nhận nợ: 1.Tiền sử dụng đất: m2 2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất: m2 3.Lệ phí trước bạ đất: m2 4.Lệ phí trước bạ nhà: m2 5.Xử phạt xây dựng theo NĐ48/CP m2 IV. Các ý kiến khác: Hội đồng xét duyệt hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ quận (huyện) .............. nhất trí đề nghị UBND Thành phố : - Cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ&QSDĐƠ:.....................m2đất,............................m2 SD nhà - Không cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ&QSDĐƠ:.....................m2đất,.................m2 SD nhà - Để lại chưa xem xét vì lý do ... Thư ký Hội đồng Tm/hội đồng xét cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ quận (huyện)......... Chủ tịch hội đồng Mục lục Lời nói đầu 1 Chương I: Cơ sở khoa học của việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở - quyền sử dụng đất ở 4 I. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 4 II. Quyền sở hữu nhà ở 12 III. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở 17 IV. Căn cứ pháp lý thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị 25 1. Những quy định về đối tượng kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở 26 1.1. Đối tượng khê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở - quyền sử dụng đất ở 26 1.2. Cơ quan Nhà nước có thẩn quyền thực hiện kê khai đăng ký - cấp GCN QSDĐ và QSHN ở 27 1.3. Yêu cầu của việc kê khai đăng ký 27 1.4. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở 27 2. Những quy định về thủ tục tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở 30 Chương II: Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ ở - QSHNở tại quận đống đa, thành phố Hà Nội 33 I. Vài nét khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Đống Đa 33 1. Đặc điểm tự nhiên 33 2. Đặc điểm kinh tế xã hội 33 II. Khái quát việc quản lý sử dụng đất đai và nhà ở trên địa bàn quận Đống Đa 35 1. Quản lý sử dụng đất 35 2. Tình hình sở hữu và quản lý nhà ở 39 III. Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ ở - QSHN ở tại quận đống đa 41 1. Tình hình chung và căn cứ pháp lý thực hiện việc cấp GCN QSDĐ ở - QSHN ở tại quận Đống Đa 41 2. Các bước thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ ở - QSHN ở tại quận Đống Đa 44 3. Kết quả công tác cấp GCN tại Quận Đống Đa trong những năm qua 54 4. Đánh giá chung 64 Chương III. Một số quan điểm và giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác cấp GCN QSDĐ ở - QSHN ở trên địa bàn quận đống đa 71 I. Các quan điểm 71 1. Quan điểm tôn trọng lịch sử 71 2. Quan điểm hệ thống 73 3. Quan điểm thực hiện tốt công tác cấp GCN nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, tạo cơ sở vững chắc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 74 4. Quan điểm luôn luôn đổi mới công tác cấp GCN theo hướng ngày càng hoàn thiện, áp dụng khoa học kỹ thuật mới vào việc thực hiện nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý của công tác. 75 II. Các giải pháp chủ yếu 76 1. Thành phố và Quận cần có quy hoạch chi tiết làm cơ sở cho việc cấp GCN QSDĐ ở và QSHN ở 76 2. Có chế độ tài chính đảm bảo cho hoạt động cấp GCN QSDĐ ở và QSHN ở 77 3. Tăng cường công tác thông tin tuyên truyền và nâng cao nhận thức cho nhân dân 77 4. Giải pháp về lực lượng cán bộ 79 5. Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác nói riêng 80 6. Hoàn thiện, điều chỉnh, bổ sung chính sách của Nhà nước 81 Kết luận 83 Tài liệu tham khảo 85 ._.